פתח דבר

התובעת 1 (להלן – גב' בליט) הינה מתווכת מקרקעין, המועסקת אצל התובעת 2 (להלן – טופהאוס). התובע 3 (להלן – מר סלומון) הוא מתווך מקרקעין והבעלים של משרד תיווך השרון (להלן – תיווך השרון).

הנתבעת (להלן – גב' איילון) ביקשה לרכוש בית. לצורך חיפוש בית מתאים נעזרה גב' איילון הן בשירותי תיווך, שניתנו לה ע"י טופהאוס וגב' בליט, והן בשירותי תיווך, שניתנו לה ע"י תיווך השרון.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לתשלום דמי תיווך בגין רכישת הבית ברחוב השחף 20 בהוד השרון (להלן – הבית).

טענות התובעים

גב' איילון חתמה ביום 17.2.08 על טופס הזמנת שירותי תיווך מגב' בליט ומטופהאוס (להלן – טופס הזמנת שירותי התיווך). הטופס צורף כנספח ב לכתב התביעה. בטופס הזמנת שרותי התיווך מצויין גם הבית ברשימת הנכסים שבתחתית הטופס, ונאמר שם, כי גב' איילון תשלם לטופהאוס עמלת תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ בגין על עסקה, שתבצע באיזה מהנכסים המפורטים בטופס הזמנת שירותי התייוך.

גב' בליט טוענת, כי הציגה לגב' איילון את הבית מבחוץ. גב' איילון אמרה לגב' בליט, כי היא לא מעוניינת בבית, כאשר לטענתה הוא מצוי במיקום בעייתי.

בהמשך פנתה גב' איילון לקבלת שירותי תיווך גם מתיווך השרון. מתווך מטעם תיווך השרון, מר נסטור (להלן – מר נסטור), הציג לגב' איילון את הבית. גב' איילון סירבה לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך מתיווך השרון ביחס לבית, וטענה, שהיא כבר חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך מגב' בליט וטופהאוס בנוגע לבית.

זמן קצר לאחר שהבית הוצג לגב' איילון הן ע"י גב' בליט והן ע"י תיווך השרון, פנתה גב' איילון באופן עצמאי לבעלת הבית ורכשה ממנה את הבית באופן ישיר.

גב' איילון סירבה לשלם דמי תיווך בגין רכישת הבית.

התובעים, שחברו יחדיו לעניין זה, עותרים לחיובה של גב' איילון בדמי התיווך, הנזכרים בטופס הזמנת שירותי התיווך בשיעור 2% מגובה העסקה בתוספת מע"מ.

טענות גב' איילון

גב' איילון טוענת, שחתמה על טופס הזמנת שירותי התיווך מראש ועוד לפני שהנכסים הוצגו בפניה. גב' בליט לא את הבית מבפנים בפניה של גב' איילון. גב' בליט אף טענה, שלא ניתן לתאם ביקור בבית, מפני שבעלת הבית נמצאת בחו"ל. עוד אמרה גב' בליט, שהבית מוזנח מבפנים, וככל הנראה בעלת הבית לא מעוניינת למכור אותו.

מר נסטור היהא זה שהציג את הבית בפני גב' איילון וביקר עימה בבית. גב' איילון לא הסכימה לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך מתיווך השרון, וציינה בפני מר נסטור, כי כבר חתמה לגב' בליט על טופס שכזה בנוגע לבית. מר נסטור מסר דברים אלו למר סולומון. מר סולומון הסכים, כי הבית יוצג על ידי מר נסטור בפני גב' אילון, ואמר למר נסטור, שיגבה את דמי התיווך ממוכרת הבית.

בעת הביקור בבית עם מר נסטור, אמרה בעלת הבית לגב' איילון, כי היא איננה מוכנה לעבוד עם גב' בליט. לכן לא הסכימה, שגב' בליט תשווק את הבית.

לאחר הביקור בבית פנתה גב' איילון לגב' בליט, וביקשה ממנה למחוק את הבית מהסכם התיווך, היות שגב' בליט לא הציגה בפני גב' איילון את חלקו הפנימי של הבית.

הבית מצא חן בעיני גב' איילון, והיא ביקשה ממר נסטור לתאם פגישה נוספת בבית. מר נסטור אמר לגב' איילון ליצור קשר ישיר עם בעלת הבית, ושהוא כבר יסתדר עם המוכרת ביחס לגביית דמי התיווך.

גב' איילון טוענת, כי מאז שחתמה על הסכם התיווך עם גב' בליט ועד שרכשה את הבית באופן ישיר מבעליו חלפו חמישה חודשים. במהלך פרק זמן זה גב' בליט לא עשתה דבר לשם מימוש העסקה וכריתת הסכם מכר. גב' בליט לא הפגישה את גב' איילון עם בעלת הבית, לא הציגה בפני גב' איילון את חלקו הפנימי של הבית ולא היתה לה שום תרומה לשרשרת האירועים שהובילה לרכישת הבית. ממילא לא היוותה גב' בליט גורם יעיל, שהוביל לעסקת רכישת הבית על ידי גב' איילון.

גב' איילון טוענת עוד, כי מר סולומון ידע מראש, שמר נסטור לא מחתים את גב' איילון על טופס הזמנת שירותי תיווך. מר סולומון אמר, כי את דמי התיווך בעניין הבית יגבה מהמוכרת בלבד.

דיון והכרעה

הגב' איילון מאשרת, שדבר היותו של הבית מוצע למכירה הובא לידיעתה בתחילה ע"י גב' בליט, שהציגה לגב' איילון את הבית מבחוץ. בהמשך היה זה מר נסטור, מטעם תיווך השרון, שהציג לגב' איילון את הבית מבפנים. גב' איילון אינה טוענת, שידעה על היותו של הבית מוצע למכירה ממקור אחר כלשהו. גב' איילון גם לא מכחישה את חתימתה על טופס הזמנת שירותי התיווך, שבו נזכר גם הבית. יתירה מכך, גב' איילון הודיעה למר נסטור, שלא תחתום עבורו על טופס הזמנת שירותי תיווך לנוכח חתימתה לגב' בליך על טופס הזמנת שירותי התיווך.

בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – החוק) נקבע:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

בסעיף 9(א) לחוק נקבע:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

נראה אם כן, שעל מי שעותר לקבלת דמי תיווך, לעמוד בשלושה תנאים: עליו להיות בעל רישיון תיווך, עליו למלא אחר התנאים הפרוצדוראליים, המנויים בסעיף 9 לחוק, ועליו להיות הגורם היעיל, שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה.

בפסיקה נקבע, כי "גורם יעיל" הוא מי שעשה פעילות של ממש אשר הביאה למימוש העסקה. אין מניעה שבאותה מסכת עובדתית יזכו שני מתווכים לדמי תיווך, כל עוד שניהם היו הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה. בעניין זה ראה האמור בע"א 2144/91, מוסקוביץ נ' ביר, פד"י מח(3) 116, 123:

"דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.

השאלה אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין [5], בעמ' 520-522). אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים.

בדגם העובדתי הנזכר למעלה – יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון – אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.

מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה" (ההדגשות אינן במקור – נ"ש).

וכן ראה ע"א 461/76, פטל נ' מרגלית, פד"י לא(2) 412, 418-419:

"כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם.

ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות - צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך.

...

אמרתי מקודם, שאין שכר המתווך נקבע על- פי מידת טרחתו אלא לפי מידת הצלחתו, ולכן התשובה לשאלתנו הספציפית היא שאם מסירת כתבתו של המוכר הספיקה, במקרה המסויים, כדי ליצור את הקשר בינו לבין הקונה (הקשר שכתוצאה ממנו נכרת הסכם-המכר), אזי די בכך כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך".

עוד ראה האמור בת"א(ת"א) 39433-03-12, ישראלי נ' אהרוני, טרם פורסם (ניתן ביום 12.3.14):

"כאשר בימ"ש בודק, אם המתווך היה הגורם היעיל, המבחן הוא מבחן של סיבתיות; אך כפי שכבר פורט לעיל, אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית; אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין עסקה. הדרישה היא לגורם שהוא יעיל. הדגש אינו על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות ואף לא על טבען אלא על יעילותה של הפעילות.

המתווך צריך להיות הגורם הסיבתי לקשר בין המוכר והקונה וכידוע, מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין רצון הקונה למכור ורצון הקונה לרכוש את הנכס, השלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש והתנאת התשלום בביצוע העסקה באופן שבאין עסקה, אין שכר גם אם הושקעה עבודה" (ההדגשות אינן במקור – נ"ש).

ומן הכלל אל הפרט, אין מחלוקת שגב' איילון חתמה לגב' בליט ולטופהאוס על טופס הזמנת שירותי תיווך (ראה עמ' 20 לפרוטוקול הדיון מיום 30.4.14, שורות 26-31). בסעיף 1 לטופס הזמנת שירותי התיווך (נספח ג לתצהיר עדותה של גב' בליט) נקבע:

"אם אעשה עסקה בנכס מהנכסים שפרטיהם מצוינים בהתחייבות זאת (להלן: "הנכסים") כמפורט בסעיף 10 או אם אעשה עסקה עם מי מבעלי הזכויות של הנכסים – אשלם לכם דמי תיווך מוערכים ומוסכמים מראש בין הצדדים כדלקמן:

1. במכירה או ברכישת נדל"ן – 2% + מע"מ מהסכום הכולל של העסקה".

בעדותה של גב' איילון בפני היא אישרה, כי ראתה עצמה מחויבת לאמור בטופס הזמנת שירותי התיווך, ולכן סירבה לחתום על הסכם אחר ביחס לבית (ראה עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 18-19):

"במקביל אמרתי לו שאני חתומה אצל סוכן אחר ושאני לא חותמת ולא עושה דברים באופן כפול".

ובהמשך שורות 26-27:

"הסברתי להם שאני לא מתכננת לחתום כי אני חתומה במקום אחר".

באמירה זו של גב' איילון יש משום הכרה שלה במחויבותה לגב' בליט עפ"י טופס הזמנת שירותי התיווך.

גב' בליט היתה זו שהביאה לידיעתה של גב' איילון את עצם היותו של הבית מוצע למכירה, והציגה בפניה את הבית לראשונה, אמנם רק מבחוץ. גב' איילון לא מכחישה זאת. היא לא טוענת, שידעה אודות העמדת הבית למכירה מגורם אחר.

גב' איילון, בהגינותה, מאשרת דברים אלו באומרה בעדותה בפני, שבעקבות הסיור שביצעה עם גב' בליט נחשפה להיות הבית מוצע למכירה, כאשר עקב כך ביקשה לבקר גם בחלקו הפנימי של הבית (עמ' 21 לפרוטוקול הדיון מיום 30.4.14, שורה 21):

"ופניתי לרונית (גב' בליט – נ"ש) ואמרתי לה שעכשיו שכשל המו"מ על בית מספר 8 ואני מעוניינת לראות את בית מס' 20 (הבית – נ"ש)..".

ובהמשך (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 13-15:

"ש. היה שלב שראית את הבית ולא רצית אותו.

ת. נכון. בשלב שנתתי הצעת מחיר לבית מספר 8. מרגע שהמו"מ עם בית מספר 8 כשל, ורציתי את בית בנדולי ולחצתי על רונית שתכניס אותי אליו, זה היה שינוי בדעה שלי...".

במצב דברים זה, גב' בליט היא גורם יעיל, שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה, ככל שהדברים נוגעים ביחס לגב' אילון, לפחות. למעשה היתה זו גב' אילון שמנעה מגב' בליט את המשך הטיפול בעיסקה והעמקת מעורבותה בה.

עוד מאשרת גב' איילון, שהביקור בחלקו הפנימי של הבית, בליווי מר נסטור היה זה שיצר את הקשר בינה ובין המוכרת (ראה עמ' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 30.4.14, שורות 17-18):

"היה סיור נוסף שבו הוא הכניס אותי לבית בנדולי, בערך שלושה וחצי שבועות אחרי, במהלך מרץ 2008. כשראיתי את הבית ושוחחתי עם הגב' בנדולי ונוצרו בינינו היחסים...".

נראה אם כן, שפעולותיהם של המתווכים במסכת העובדתית שפורטה לעיל, היא זו שהביאה לידיעת הגב' איילון על עצם העמדת הבית למכירה; לפגישת הגב' איילון עם בעלת הבית ובסופו של דבר לרכישת הבית ע"י הגב' איילון.

במצב דברים זה יש לקבוע, שמתקיימים התנאים המזכים את התובעים לקבלת דמי תיווך: נחתם טופס הזמנת שירותי תיווך, כאשר כל אחד מהתובעים היה גורם יעיל, שהביא את גב' איילון לרכוש את הבית. לפיכך, יש לחייב את הגב' איילון בתשלום דמי תיווך.

זאת ועוד, גב' איילון טוענת, שגב' בליט וטופהאוס לא זכאיות לדמי תיווך, היות שלא היו הגורם היעיל שהביא לעסקת רכישת הבית. מאידך, טוענת גב' איילון, שתיווך השרון לא זכאים לדמי תיווך בגין העסקה, היות שלא החתימו את גב' איילון על טופס הזמנת שירותי תיווך. זאת בשעה, שגב' איילון אינה חולקת על כך, שנמנעה מלחתום לתיווך השרון על טופס שכזה מחמת מחויבותה לגב' בליט.

נראה כי התנהלות שכזו מצביעה על עמידה פורמאליסטית ודווקנית על זכות שלא בתום לב. זאת גם לשיטתה של גב' איילון, כי אין לראות בגב' בליט גורם יעיל להתקשרות הצדדים בעסקה, טענה שנדחתה, כאמור לעיל.

יש לדחות את טענות גב' איילון, ולו בגלל חוסר תום הלב שבטענתן. גב' איילון מנסה להחזיק את המקל משני קצותיו: מחד, להשתמש בשירותיהם של שני מתווכים, כשפעילות של האחד משלימה פעילותו של האחר, ומאידך, לנסות לא לשלם לאיש מהם.

גב' איילון לא איפשרה לגב' בליט לטפל בהשלמת העיסקה, שעה שמסרה לגב' בליט, שאיננה מעוניינת ברכישת הבית (ראה עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 13-15 ושורות 27-31). גב' איילון לא אפשרה למר נסטור ולתיווך השרון לטפל בעניין כמתווכים, שעה שסירבה לחתום להם על טופס הזמנת שירותי תיווך.

מעשים אלו נראים כנסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך למרות החתימה על הטופס להזמנת שירותי התיווך ולמרות פעילותם של התובעים בהבאת גב' איילון לכרות הסכם לרכישת הבית.

לעיון במקרה דומה ראה רתק(ב"ש)38178-02-13, בנוביס נ' בנזינו, טרם פורסם (ניתן ביום 1.5.13).

בסעיף 1 להסכם התיווך שצוטט לעיל, הוסכם כי גובה דמי התיווך שישולמו למתווכת בליט יהיו בשיעור 2% ממחיר העיסקה בצירוף מע"מ.

כאמור בסעיף 6(א) להסכם רכישת הבית ע"י גב' איילון מיום 6.7.08 (נספח יא לתצהיר עדותה של גב'ת בליט) הבית נמכר לגב' איילון תמורת סך של 2,810,000 ₪.

לפיכך, סך דמי התיווך, שעל הגב' איילון לשלם הינו בסך 56,200 ₪ בתוספת מע"מ, נכון למועד החתימה על הסכם רכישת הבית, 6.7.08.

סיכום

הנתבעת תשלם לתובעים סך של56,200 ₪ בצירוף מע"מ, ובסך הכל 66,316 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 6.7.08 ועד התשלום המלא בפועל.

עוד תישא הנתבעת בהוצאות התובעים בסך 1,700 ₪ וכן בשכר טרחת ב"כ התובעים בסך 9,300 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י' אב תשע"ד, 06 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.