רקע וההליך שלפני

1. לפני תביעה כספית הסבה סביב הסכם שכירות חנות הממוקמת במקרקעין הידועים בכינוי "מרכז שביט" ברחוב אינשטיין פינת רחוב אסף שמחוני בקריית אתא והידועים כגוש 10256 חלקה 20 (להלן: "המושכר").
2. אין חולק בין הצדדים כי ביום 14.2.2004 נכרת הסכם השכירות לפיו התובעת, בעלת המושכר, השכירה לנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת") את המושכר תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 1950 דולר ארה"ב (להלן: "ההסכם"). הנתבעים 2 ו- 3 ערבו בחתימתם, על פי הנטען, להתחייבות הנתבעת על פי ההסכם.
3. על פי סעיף 7 להסכם נקבע כי תקופת השכירות תחל ביום 1.3.2004 ותסתיים ביום 28.2.2006. בסעיף 8 להסכם נקבע כי לנתבעת תהיה אופציה להאריך את תקופת ההסכם ובלבד שתודיע על כך לתובעת 90 ימים לפני תום תקופת השכירות. בסעיף 14 להסכם נקבע כי תקופת השכירות לרבות האופציה לא יעלו על תשע שנים.
4. על פי הנטען בכתב התביעה בין הצדדים הוסכם על מימוש האופציה, כפי שנעמוד בהרחבה להלן. למורת זאת, הנתבעת עזבה את המושכר ביום 22.5.2008 זאת בניגוד להסכם והחל מאותו מועד חדלה לשלם דמי שכירות.

טענות התובעת ביתר פירוט

1. על פי הנטען בכתב התביעה בסוף שנת 2005 פנה בא כח התובעת אל הנתבעת במכתב הנושא כותרת "הודעה על הארכת חוזה השכירות מיום 14/2/2004" כאשר בסעיפים 3 ו- 4 נאמר כדלקמן:

"3. על פי חוזה השכירות למרשתי אופציה לדרוש הארכת תקופת השכירות למשך עשר שנים.

4. ניתנת לכם בזה הודעה כי ברצון מרשתי להאריך את תקופת השכירות עד התאריך 31/01/2014, כנקוב בפרק 'נארכת תקופת השכירות'".

1. ביום 9.1.2006 השיב בא כח התובעת כי ההודעה על מימוש האופציה נשלחה באיחור וכי התובעת עומדת על השבת המושכר לידיה בתום תקופת השכירות.
2. ביום 15.1.2006 השיב בא כח הנתבעת במכתב בו פירט מדוע לטעמו הנתבעת לא איחרה את מועד ההודעה. בסיכום המכתב חזר וציין בא כח הנתבעת כי מרשתו מתכוונת לשכור את המושכר עד ליום 31.1.2014 הכל בהתאם לתנאי ההסכם.
3. ביום 16.2.2006 השיב בא כח התובעת במכתב בו התובעת מאשרת את הודעת הנתבעת בדבר מימוש האופציה.
4. בשים לב לכך, טוענת כי בין הצדדים הוסכם להאריך את ההסכם לתקופת האופציה כך שסה"כ תקופת השכירות תסתיים בשנת 2014. לכן עזיבת המושכר בטרם הסתיימה תקופת השכירות המוארכת מהווה הפרה להסכם.

טענות הנתבעים

1. הנתבעים מעלים בכתב הגנתם את הטענות כדלקמן:

10.1 בין הצדדים התנהל הליך קודם בו הנתבעת תבעה את התובעת לתשלום פיצויים מוסכמים על פי ההסכם מאחר וטענה כי לאחר חתימת ההסכם חתמה התובעת ביום 25.3.2004 על עסקת שכירות נוגדת עם גורם אחר. תביעתה של הנתבעת התקבלה בבית משפט השלום. בשל כך הנתבעת קיבלה את החזקה במושכר באיחור ביום 25.5.2004, איחור של כשלושה חודשים מהמועד המוסכם בהסכם. להשלמת התמונה ערעור שהוגש לבית משפט המחוזי התקבל בחלקו והפיצוי המוסכם שנפסק לנתבעת הופחת.

10.2 ההודעה הראשונה על מימוש האופציה נשלחה במועד ולא כפי שנטען בכתב התביעה, בשים לב לכך שהתקופה הראשונה (ללא האופציה) מסתיימת ביום 25.5.2006, לאור האיחור במסירת החזקה במושכר.

10.3 הנתבעים טוענים כי ההודעה על מימוש האופציה הייתה בגדר הצעה מצד הנתבעת אשר נדחתה על ידי התובעת. בדחות התובעת את הצעת הנתבעת פקעה ההצעה.

10.4 המכתב ששלח בא כח הנתבעת מיום 15.1.2006, בו עמד על מימוש האופציה, היווה הצעה חדשה כאשר נרשם במכתב כי ההצעה היא ל- 48 שעות. לכן קיבול ההצעה הנ"ל ביום 16.2.2006, חודש לאחר ההצעה האחרונה ולא בתוך 48 שעות, כנדרש בהצעה אינו משכלל הסכם מאחר וההצעה פקעה. הנתבעים טוענים כי לאחר שעבר המועד והניצע טרם קיבל את ההצעה ואף לא דחה אותה – פקעה ההצעה.

10.5 הנתבעים טוענים כי לאחר פקיעת הצעתה הנ"ל המשיכה הנתבעת להחזיק במושכר על פי תנאי חוזה השכירות מיום 14.2.2004, דהיינו, חידוש תקופת השכירות מידי שנה בשנה.

10.6 הנתבעים טוענים כי הנתבעת פינתה את המושכר במועד בתום תקופת השכירות.

1. ביום 26.11.2012 נשמעו עדויות הצדדים כאשר מטעם התובעת העיד מר אבישי זיו ומטעם הנתבעים העידו הנתבעת.

דיון והכרעה

תניית האופציה

1. סעיף 8 להסכם קובע כדלקמן:

"לשוכר תהא זכות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת לתקופת השכירות ובלבד שיודיע על כך בכתב למשכיר לפחות 3 חודשים (90 יום) לפני תום תקופת השכירות הנקובה לעיל ובלבד שלא תהיינה כול הפרות שהן מצד השוכר משך כול התקופה אשר לפני הארכת תקופת השכירות כאמור בסעיף זה."

1. מלשון סעיף האופציה עולה כי לנתבעת הזכות לממש את האופציה ללא הסכמת התובעת ובלבד שתימסר הודעה 90 יום לפני תום מועד השכירות ולא יהיו מצידה הפרות אחרות של ההסכם. בשים לב לכך, טענתם של הנתבעים כי הודעותיהם על מימוש האופציה היו בגדר "הצעה" אין בה ממש והיא נדחית בזה.
2. הראיה, במכתב בא כח הנתבעת מיום 26.11.2005 הודע לתובעת כי הנתבעת מממשת את זכותה לאופציה ולא התבקשה כל הסכמה מאת התובעת למהלך זה. וכך נרשם באותו מכתב:

"3. על פי חוזה השכירות, למרשתי אופציה לדרוש הארכת תקופת השכירות למשך עשר שנים.

4. ניתנת לכם בזה הודעה כי ברצון מרשתי להאריך את תקופת השכירות עד התאריך 31/1/2004 כנקוב בפרק 'הארכת תקופת השכירות'."

1. במכתב בא כח הנתבעת מיום 15.1.2006 נכתבו דברים חדים וברורים כדלקמן:

"2.3 את המועד הנקוב בסעיף 8 לחוזה השכירות....יש לפרש כקובע כי למרשתי הזכות להאריך תקופת השכירות לתקופה נוספת כרצונה....

.

.

.

2.6 בתאריך 26/11/2005 שלחתי אל מרשתך מכתב בו הודעתי לה על רצון מרשתי להפעיל זכותה להארכת תקופת השכירות....."

1. מהאמור במכתב זה עולה כי, הנתבעת ראתה באופציה הקבועה בהסכם כזכות העומדת לה. בשום שלב לא ראתה הנתבעת באמור במכתביה כהצעה הטעונה קיבול מטעם התובעת. בסוף המכתב הדגישה הנתבעת את כוונתה לפנות לערכאות בתוך 48 שעות במידה והתובעת לא תכיר בזכות האופציה. וכך נרשמו הדברים:

"הנך מתבקש לאשר לי בחוזר כי מרשתך חזרה בה מדרכה הרעה – כפי שדרך זו קיבלה ביטוי בשני מכתביך הנ"ל – וזאת תוך 48 שעות מרגע קבלת מכתב זה. לא תעשה כן – מרשתי תשקול נקיטה מיידית של אותם הליכים משפטיים ראויים הדרושים לשם הגנה על זכויותיה."

1. מהסיפא למכתב מיום 15.1.2006 אף עולה כי האולטימאטום בדמות 48 ניתן לתובעת על מנת שתשקול לחזור בה מעמדתה לפיה זכות האופציה לא מומשה בזמן. ולא הנתבעת תפנה לערכאות משפטיות. לא נאמר במכתב כי במידה ויחלפו ה- 48 שעות והתובעת לא תכיר בזכות הנתבעת אזי תפקע ההצעה כפי שהנתבעים טוענים כעת. טענה זו אין לה כל אחיזה באותו מכתב והיא נולדה רק בעת שהנתבעת נטשה את החנות בניגוד להתחייבותה ועל מנת שתחמוק מהתחייבויותיה על פי ההסכם.
2. אלו טענת הנתבעים כי הודעתם להארכת הסכם השכירות הייתה בגר הצעה שפקעה וחלפה לה מן העולם מדוע הנתבעת לא פינתה את המושכר ביום 25.5.2006 והמשיכה להחזיק בו שנתיים נוספות, תקופה אשר נופלת לתקופת האופציה? ברי כי התשובה לכך יכולה להיות אחת ויחידה היא שהאופציה לשיטת הנתבעת מומשה.

מועד מימוש האופציה

1. בהתכתבויות שנוהלו בין הצדדים עלתה בתחילה טענה מטעם התובעת כי מימוש האופציה היה באיחור. לאחר מכן ויתרה התובעת על טענה זו, כפי שעולה ממכתב בא כחה אל הנתבע מיום 16.2.2006 בו הודיעה כי לא תעמוד על קוצו של יוד.
2. לכן הנתבעת שחלקה על טענה זו וטענה כי מימוש האופציה היה במועד אינה יכולה להיבנות מטענת התובעת הראשונה לפיה המימוש האופציה היה באיחור והיא אף טוענת בכתב הגנתה כי המימוש היה במועד.
3. למען הסר ספק אני קובע כי מימוש האופציה לא היה באיחור. כפי שעולה ממכתב בא כח הנתבעת מיום 15.1.2006 הנתבעת שילמה מראש דמי שכירות המכסים תקופה עד ליום 14.4.06 (במכתב נרשם בטעות 14.4.04 בעוד שהנכון הוא 14.4.06 מאחר ובהמשך המשפט נרשם כי דמי השכירות שולמו מראש לשנתיים), זאת בטרם הודיעה על מימוש האופציה. התובעת קיבלה בהתנהגות את דמי השכירות ובכך קיבלה את טענת הנתבעת כי תום תקופת השכירות היא שנתיים מיום שקיבלה הנתבעת חזקה במושכר בפועל ולא מיום החתימה על ההסכם.
4. גם אם ההודעה לא נשלחה במועד, הרי התובעת לא "עמדה על קוצו של יוד" וקיבלה את הודעת מימוש האופציה.

סיכום ביניים

1. בשים לב לכך, שהנתבעת שלחה הודעה על מימוש האופציה נכרת חוזה שכירות לפיו תקופת השכירות היא לעשר שנים.
2. לאור זאת, נטישת הנתבעת את המושכר בשנת 2008 ואי תשלום דמי שכירות מעבר למועד זה היוותה הפרה יסודית של ההסכם והתובעת זכאית לפיצויים בשל הפרה זו.

גובה הנזק

1. בכתב התביעה נתבעו על ידי התובעת הנזקים כדלקמן:

א. אובדן דמי שכירות עד ליום הגשת התביעה בסך של 202,012 ₪. מסכום זה יש להפחית דמי שכירות שגבתה התובעת עת השכירה את החנות לשוכר אחר במקום התובעת לאחר שזו כבר עזבה.

ב. אובדן דמי שכירות עד לתום תקופת השכירות מהוונים לפי ריבית 9% בסך של 579,808 ₪. מסכום זה יש להפחית תקבולים בגין שכירות לצד ג' בסך של 55,648 ₪.

1. אובד דמי שכירות לאחר תום תקופת האופציה בסך של 159,459 ₪.
2. תשלומי ארנונה עד לחתימת על החוזה החדש עם צד ג' בסך של 15,669 ₪.
3. לחילופין עתרה התובעת לחייב את הנתבעים בפיצוי מוסכם בסך של 50,000$.
4. אומר כבר מעתה כי דרישת התובעת לפסוק לה הפרש דמי שכירות לאחר תום תקופת יחסי השכירות, קרי לאחר 31.1.2014, אין לה כל בסיס משפטי והיא נדחית בזה. מטרת הפיצוי היא להשיב את המצב לקדמותו. אילו הנתבעת הייתה נשארת במושכר עד תום תקופת השכירות והייתה עוזבת לאחר מכן לא היה כל בסיס לדרישת התובעת כי הנתבע תשלם לה דמי שכירות מעבר למועד זה. לכן אין כל סיבה כי התובעת תדרוש דמי שכירות מעבר לתקופה המוסכמת.
5. לאחר שהנתבעת עזבה את המושכר היא הושכרה לתקופה קצרה לסניף מפלגת הליכוד בקרית אתא. שכירות זו הייתה מחודש אוגוסט 2008 ועד לחודש נובמבר (כולל) 2008.לאחר מכן וביום 9.11.2009 נחתם חוזה להשכרת החנות כבית מרקחת החל מיום 1.1.2010 ועד ליום 31.12.2013. על פי ההסכם השוכר אמור לשלם דמי שכירות מדורגים כאשר בשנה הראשונה 2010 לא ישלם דמי שכירות בכלל בשל השקעות שאמור להשקיע בחנות.
6. תצהירו של עד התביעה נחתם ביום 19.6.2011. במהלך עדותו מסר כי שוכר המושכר, על פי הסכם שכירות מיום 9.11.2009, עזב את המושכר ובמקומו הועברה מעדניה שהייתי במתחם במקום אחר. יחד עם זאת, לא הובאו נתונים מה היה גובה דמי השכירות בגין המעדניה ולא הובאו נתונים מדויקים ממתי המושכר משמש כמעדניה. במסגרת סיכומי התובעת אף קיימת התעלמות מעובדה זו והחישובים נערכו כאילו המושכר משמש כבית מרקחת עד לתום תקופת השכירות. לכן אניח כי התקבולים מהמעדניה זהים לאלו שהיו מתקבלים מבית המרקחת.
7. לתצהירו של מר זיו צורפה טבלה הממירה את ערך דמי השכירות מדולר לשקל שהייתה חייבת הנתבעת לשלם. בנוסף שוערכו הסכומים למועד עריכת התצהיר. מסכומים אלו הופחתו התמורות שהתקבלו ויתקבלו משוכרים שהשכירו את החנות לאחר הנתבעת ובמהלך תקופת השכירות המוסכמת. אולם למקרא טבלה זו נראה כי נפלו בה שגגות וטעויות. במסגרת הטבלה נערכו היוונים ושערוכים שלא מובן כיצד בוצעו. לכן לא אסתמך על טבלה זו ואערוך חישוב עצמאי של הסכומים המגיעים והסכומים שיש להפחית.
8. נערך על ידי טבלת בעזרת תוכנת המשערכת בה הומר הסך של 1950$ בכל חודש החל מיום 1.6.2008 ועד ליום 1.5.2013 בהתאם לשער הדולר היציג שפורסם ביום שבו דמי השכירות היו אמורים להיות משולמים. על הסכומים שהתקבלו התווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום בו אמורים להיות משולמים ועד היום. הסכום שהתקבל והמשקף הפסד דמי שכירות החל מיום 1.6.2008 ועד ליום 1.5.2013 כולל הפרשי הצמדה וריבית עומד על סך של 477,315 ₪.

דו"ח המשערכת מסומן על ידי באות א' ומהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין.

1. מהסכום שהתקבל יש להפחית את הסכומים כדלקמן:

דמי שכירות שהתקבלו ממפלגת הליכוד בחודשים 8/08 ועד לחודש 11/08 הכוללים הפרשי הצמדה וריבית נכון להיום סך של 10,571 ₪.

דמי שכירות של בית המרקחת לשנת 2011 כולל הפרשי הצמדה וריבית כחוק סך של 29,296 ₪

דמי שכירות של בית המרקחת לשנת 2012 כולל הפרשי הצמדה וריבית כחוק סך של 43,944 ₪

דמי שכירות של בית המרקחת לשנת 2013 עד ליום 1.5.2013 כולל הפרשי הצמדה וריבית כחוק סך של 25,146 ₪

סה"כ הפחתות: 108,957 ₪.

1. סה"כ מגיע, לאחר הפחתות, בגין אובדן דמי שכירות סך של 368,358 ₪ נכון למועד פסק הדין.
2. דמי שכירות לפי שער הדולר של היום הם בסך של 7,094 ₪ (לפי שער 3.638 נכון ליום 14.5.2013). מסכום זה יש לנכות שכירות בסך של 5,000 ₪ כך שההפרש הוא בסך של 2004 ₪. סכום הפרש דמי השכירות מהוון מיום 1.6.2013 עד ליום 31.1.2014 לפי ריבית 3% יוצא סך של 18,605 ₪.
3. בחישובי הנתבעת התווסף סך של 60,000 ₪ אשר נטען כי ניתנו כהלוואה לשוכר שפתח בית מרקחת על מנת שישקיע בחנות. אולם אני דוחה את הטענה כי יש להוסיף סך זה בשים לב לכך שכספים אלו הושקעו בחנות ומר זיו הודה בחקירתו כי ההשקעות בחנות נמסרו לתובעת עם תום השכירות.
4. בשים לב לכך התובעת זכאית לפיצויים בסך של 386,963 ₪ בגין אובדן דמי שכירות לעבר ולעתיד זאת לאחר שהפחתנו תקבולים שקיבלה התובעת ותקבל בגין השכרת החנות לגורם אחר.
5. בנוסף דורשת התובעת לפצותה בגין דמי ארנונה אשר התבקשה לשלם לרשות המקומית לאחר שהנתבעת פינתה את החנות ובתקופה בה המושכר לא היה תפוס על ידי שוכר אחר, כל זאת בסך של 15,669 ₪ (ראה סעיף 21 לתצהיר מר זיו ונספח 20). אולם לתצהיר צורף הודעת זיכוי בעבור חוב ארנונה המתייחס לתקופה של 23.5.2008 ועד ליום 30.8.2008 בסך של 2703 ₪. לא הוכח כי סכום זה שולם בפועל על ידי התובעת. לא הובאו ראיות המתייחסות לתקופות אחרות, כמה הייתה דרישת התשלום ומה שולם בפועל על ידי התובעת אם בכלל. לכן אני דוחה את התביעה בכל הקשור לראש זה בהעדר הוכחות מתאימות.

אחריות נתבעים 2 ו- 3

1. נתבעים 2 ו- 3 אשר ערבו להתחייבויות הנתבעת על פי ההסכם ואף חתמו על שטר בטחון לצורך כך לא טענו טענות כלשהן כנגד ערבותם והצטרפו לטענות הנתבעת בכל הקשור לחוב העיקרי.
2. בשים לב לכך, כל סכום בו תחויב הנתבעת יש לחייבה ביחד ולחוד עם הנתבעים 2 ו- 3.

התוצאה

1. אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת סך של 386,963 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
2. אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשאת בהוצאות התובעת בסך של 40,000 ₪.

מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים

ניתן היום, ז' סיון תשע"ג, 16 מאי 2013, בהעדר הצדדים.