לפניי תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בסך 123,933.27 ₪.

רקע עובדתי

התובעת, נציגות הבית המשותף, תובעת באמצעות הגב' גואטה אורית (להלן:"הגב' גואטה") אשר הינה יו"ר נציגות הבית המשותף של כלל בעלי הדירות בבית משותף שברחוב סוקולוב 74 בהרצליה הנמצא על חלקה 178 בגוש 6532 (להלן:"הבניין"), בהתאם לפרטיכל האסיפה הכללית (נספח א1 לכתב התביעה).

הנתבע 1 הינו בעלים של מחסן ששטחו 57 מ"ר, הנמצא בקומת המרתף של הבניין , מבלי שהוצמדו לו חלקים מסוימים אשר הוצאו מהרכוש המשותף (להלן:"הנכס") (כאמור בנספח א'- נסח רישום המקרקעין). הנכס משמש כחנות מינימרקט לממכר מזון ומשקאות קלים.

הנתבעת 2 הינה אם ילדיו של הנתבע 1 ורשומה כבעלת רישיון העסק המנוהל בנכס.

התובעת הגישה בעבר תביעה נגד הנתבעים , תביעה אשר אוחדה עם תביעה אחרת אשר הוגשה ע"י המנוחה אסתר שוורץ באמצעות יורשתה הגב' דבורה שוורץ באותו העניין , הם תביעות ת"א 4844/01 , ו- ת"א 3941/02 בין היתר בדבר הסגת גבול ופלישה לתחום הרכוש המשותף , אשר הוכרעו זה מכבר ביום 21.11.04 בפסק דינו של כב' השופט צבי דותן (להלן:"פסק הדין").

במסגרת פסק הדין נקבע, כי הנתבע 1 אכן הגדיל את חנותו על חשבון שטח הרכוש המשותף כשהוא והנתבעת 2 עושים בשטח זה שימוש לצורכיהם בלבד, תוך שלילת שימוש זה מיתר דיירי הבניין.

לאור זאת, נקבע כי על הנתבע 1 להחזיר לרכוש המשותף את שטח חצר הבניין אשר סופח על ידו בסך 38.92 מ"ר (כאמור בחו"ד מומחה מטעם בימ"ש) כשהנתבעים חויבו לבצע שורה של פעולות על מנת להשיב את המצב לקדמותו.

ביום 11.4.07 נתן כב' השופט דותן החלטה לבקשת התובעת לכוף על הנתבעים לבצע את פסק הדין לפי פקודת ביזיון בימ"ש , המורה לנתבעים לסיים את המוטל עליהם במסגרת פסק דינו מיום 21.11.04, לאחר שקבע כי רוב רובו של פסק הדין לא קוים ע"י הנתבעים.

התביעה שלפניי הינה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה בה סופחו השטחים ברכוש המשותף ע"י הנתבעים.

המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בענייננו נוגעת לגודל השטח המסופח, לתקופה בגינה יש לשלם דמי שימוש ראויים ולסכום אשר יש לשלם בגין דמי השימוש בשטח הרכוש המשותף.

התובעת סמכה טענותיה על חוות דעת של שמאית המקרקעין הגב' ורדה הראל (להלן:"הגב' הראל").

התובעים סמכו טענותיהם על חוות דעת המומחה מר צבי שלו (להלן:"מר שלו").

לאור המחלוקת בין הצדדים מונה מומחה מטעם בית משפט אשר הוסכם ע"י הצדדים מר אלפרד אירני (להלן:"מר אירני").

טענות הצדדים

לטענת התובעת ,מספר שנים לפני הגשת התביעה השתלטו הנתבעים על חצר הבניין אשר הינה חלק מן הרכוש המשותף וסיפחו 38.92 מ"ר מתוכה. לטענתם, המדובר בשטח המתחלק לשני חלקים , שטח אחד בסך 11.13 מ"ר , חובר לחנות ע"י הקמת ויטרינה , ושטח שני בסך 27.79 מ"ר, שטח פתוח המשמש לכניסה ולמעבר לחנות ולהצבת מקררים.

טוענת התובעת כי עד להגשת התביעה דנא טרם הושב המצב לקדמותו, כשרק לאחרונה הפסיקו הנתבעים את שימושם הייחודי בשטח שנגזל מהם ע"י הנתבעים בגודל 38.92 מ"ר.

התובעת העריכה את שווי דמי השימוש הראויים בגין השטח שנגזל ממנה מיום הגזילה ועד להפסקת השימוש הייחודי בו ע"י הנתבעים בהתאם לשומה של שמאית המקרקעין הגב' ורדה הראל.

מנגד טוענים הנתבעים כי התובעת באמצעות הגב' גואטה שמה לה למטרה להתעלל ולהתעמר בנתבעים.

טוענים הנתבעים כי מרכיב החוב אינו מפורט , נטען בחוסר תום לב כאשר לא נעשתה כל פנייה מסודרת לנתבעים ובו פירוט דרישת הנתבעת, טרם הגשת תביעתה, לא נעשתה אסיפת דיירים כשהם לא זומנו להשמיע דברם בעניין תשלום דמי השימוש הראויים.

בעניין זה טענו הנתבעים, כי סה"כ החוב הנתבע על ידי התובעת מוסב לתקופה עליה חלה התיישנות.

עוד טוענים הנתבעים כי לאחר קבלת פסק הדין ועוד טרם ניתנה ההחלטה לפי ביזיון בימ"ש הושב המצב לקדמותו.

דיון ומסקנות

בענייננו ישנן מספר שאלות אשר יש ליתן עליהם את הדעת ובהם חלוקים הצדדים כדלקמן:

1. אימתי יש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים?

2. בגין איזה שטח יש לחייבם?

3. באיזה סכום יש לחייבם?

בבואי לבחון שאלות אלו התייחסתי, לפסק דינו של כב' השופט דותן מיום 21.11.04, להחלטתו של כב' השופט דותן לפי פקודת ביזיון בית משפט מיום 11.4.07, ולחוות דעתו של מר אירני אשר מונה כמומחה מוסכם מטעם בית משפט.

התביעה כנגד הנתבעים בעניין הסגת הגבול לשטח הרכוש המשותף הוגשה כבר ביום 18.12.01, תביעה אשר התקבלה.

כמו כן, בחוות דעת מומחה מטעם בימ"ש מר אירני אשר ניתנה ביום 6.3.11 גלתה כי הנתבעים עדיין לא בצעו את פסק הדין אשר הוטל עליהם במלואו , ועדיין עושים שימוש בשטחי הרכוש המשותף.

מכאן, מסכימה אני עם עמדתה של התובעת כי תחילת מועד החיוב בגין דמי שימוש ראויים הינו מיום 1.1.2000 ועד ליום 15.6.08 , עם זאת נוכח טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים בכתב ההגנה מטעמם, לא יכולה התובעת לתבוע אלא עבור תקופה של 7 שנים לאחור מיום הגשת התביעה , דהיינו, מיום 3/9/08. עוד איני יכולה להסכים עם גובה סכום החיוב, ואפרט:

שווי דמי השימוש הראויים אשר דרשה התובעת בתביעתה הייתה בהתאם לשומה אשר נקבעה ע"י הגב' הראל בסך 290$ לחודש לתקופה שבין 1.1.2000 ועד ליום 15.6.2008.

בסיס הערכתה של הגב' הראל נעשתה על בסיס שימוש ב-38.92 מ"ר מהרכוש המשותף- אשר כלל את שטח החצר שמתחת למרפסת ומחוץ לקו המרפסת עד לקו המגרש אשר נעשה בו שימוש ע"י המינימרקט.

מנגד הסתמכו הנתבעים על חוות דעתו של השמאי מר שלו אשר בסיס הערכתו נעשה ע"ס קביעת שווי משתמש של משתמש מיוחד ובנסיבות שבענייננו, בגבולות של 585 ₪ בשנה.

לאור המחלוקות בין הצדדים בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית משפט , מר אירני.

בעניין זה ראשית יש להתייחס למעמדה של חוות דעת מומחה מוסכם מטעם בית משפט.

מעמדה של חוות דעת מומחה מטעם בית משפט , נדונה בתא(חי')1436/98 שמילוביץ זאב נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ, שם נקבע:

ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת. כך לדוגמה, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית

משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." .

עוד על מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט ראה, לדוגמה, ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 189 (1985); ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779 (1990); ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2)1, 11 (1991); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, דינים טו 560 (1990); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998) והאסמכתאות שם.

כאמור בחוות הדעת של מומחה בימ"ש מר אירני מיום 6.3.11 ,שטח הרכוש המשותף אשר הנתבעים עושים בו שימוש הינו שטח של 32 מ"ר ולא שטח בגודל של 38.92 מ"ר בהתאם לאמור בחוות הדעת של הגב' הראל מטעם התובעת.

עיון בחוות הדעת מגלה חוות דעת מפורטת המתייחסת לטענות הנתבעים בכתבי טענותיהם, לפסק דינו של כב' השופט דותן, לחוות הדעת השונות שהובאו מטעם הצדדים ולמסמכים נוספים כנסח טאבו, תמונות וכו'.

מר אירני נחקר על חוות הדעת כשהעיד בחקירתו הנגדית כי החישוב נעשה בהתאם למדידה אשר נעשתה על ידו במקום (פרוטוקול דיון מיום 1.1.13 עמ' 12 שורות 13- 15).

חרף זאת, מר אירני לא התייחס בחוות דעתו למועד בו השטח שסופח ע"י הנתבעים הוקטן על ידם מ-32 מ"ר ל-38.92 מ"ר.

מר אירני אף העיד בחקירתו הנגדית, כי לא התייחס לפסקי הדין שניתנו בעניין במסגרת חוות הדעת (שם, עמ' 12 שורות 16- 19).

בפסק דינו של כב' השופט דותן נקבע, כי השטח מהרכוש המשותף אשר סופח על ידי הנתבעים הינו 38.92 מ"ר , בהתאם לחוות דעתו של מומחה בית משפט מר אהרן סוקולוב, הוא גודל השטח המצוין בחוות הדעת של הגב' הראל ועליו בקשה התובעת להסתמך בתובענה דנא .

עם זאת, עיון בהחלטתו של כב' השופט דותן מיום 11.04.07 בבקשת התובעת לפי פקודת ביזיון בית משפט לכוף על הנתבעים את ביצוע פסק הדין שניתן על ידו, מראה כי אומנם אכן כטענת התובעת חלקו המכריע של פסק הדין לא בוצע , אולם דווקא את עניין החזרת הרכוש המשותף ע"י הנתבעים מסייג כב' השופט דותן לאור עדותו של מומחה התובעת.

עיון בחקירתו הנגדית של המהנדס מר סוקולוב אשר נתן בהליך זה חוות דעת מטעם התובעת (על אף ובתיק העיקרי שימש כמומחה מטעם בימ"ש) במסגרת פרוטוקול הדיון אשר התקיים בפני כב' השופט דותן בבקשה מיום 20.3.07, מגלה כי מר סוקולוב אכן אישר כי חלק מן הרכוש המשותף הוחזר ע"י הנתבעים.

קביעה זו מתיישבת עם המדידות אשר ערך מומחה בית משפט, מר אירני כי השטח המסופח נכון לכתיבת חוות דעתו הופחת ועומד על סך של 32 מ"ר בלבד.

לאור האמור לעיל, תוך התייחסות למעמדה של חוות דעת מומחה, תוך התייחסות לקביעותיו של כב' השופט דותן בפסק הדין, תוך התייחסות להחלטתו של כב' השופט דותן בבקשה לביזיון ולעדותו של מר סוקולוב בעניין זה , ומשלא הוכח בפניי המועד המדויק בו הוחזר השטח שסופח ע"י הנתבעים לידי התובעת, לאור עמדתה, הנני מאמצת את שווי דמי שכירות כאמור בחוות דעתו של מר אירני כשאופן החישוב ייעשה כדלקמן:

לתקופה מיום 3.9.2001 ( המועד שממנו זכאית התובעת להגיש את תביעתה ) ועד ליום 21.11.04 , הוא יום מתן פסק הדין של כב' השופט דותן הנני קובעת כי ישולמו הסכומים הבאים:

11.13 מ"ר* 21 ₪/מ"ר לחודש=234 ₪ לחודש.

27.79 מ"ר*3.78 ₪/מ"ר לחודש= 105 ₪ לחודש.

לתקופה שמיום 21.11.04 ועד 15.6.08 ישולמו הסכומים הבאים:

11.20 מ"ר* 21 ₪/מ"ר לחודש=235 ₪.

20.80 מ"ר*3.78 ₪/מ"ר לחודש= 79 ₪ לחודש.

אציין כי דין טענות הנתבעת 2 בתצהירה כי התביעה צריכה להיות מוגשת נגדה בלבד, דינן להידחות שעה שהנתבע 1 הינו בעל הנכס מושא התביעה, לאור פסק הדין של כב' השופט דותן, בשים לב כי הנתבעת 2 אף לא התייצבה להיחקר על תצהירה.

סוף דבר

1. הנתבעים ישלמו לידי הנתבעת סכום של 22,805 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.
2. הערבויות אשר הופקדו ע"י התובעת במסגרת העיקול אשר הוטל על זכויותיו של הנתבע 1 בנכס ביום 8.9.08 יוחזרו לידיה.
3. הנתבעים ישלמו לידי התובעת הוצאות ניהול ההליך בסך כולל של 5,000 ₪ כולל מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ט"ז שבט תשע"ג, 27 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.