1. בתיק זה עתרו התובעים שהם חברה פרטית בע"מ (להלן: "החברה") – היא התובעת 1 ושני בעלי השליטה בה (להלן: "ד"ר גוברין" – התובע 2 ו"מר אוראל" – הוא התובע מספר 3 בהתאמה) למתן סעדים הצהרתיים ומתן צו לאכיפת הסכם מכר מקרקעין, הכל כאמור בסעיף 45 לכתב התביעה.
2. הסעדים בתביעה התבקשו בנוגע למקרקעין הידועים כגוש 12640 חלקה 11 (לשעבר גוש 10831 חלקה 1), הנמצאים בשדרות בן גוריון 4 בחיפה (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין מורכבים מחלקה עליה קיימים מספר מבנים, אחד מהם ידוע כמבנה מספר 1 ומוכר כבית הרופאים (להלן: "בית הרופאים"). תרשים המקרקעין מופיע בסעיף 8 לכתב התביעה וממנו ניתן ללמוד כי פרט לבית הרופאים בנויים על החלקה מבנים נוספים שלכל אחד מהם כניסה נפרדת, גג נפרד, וביניהם קרקע פנויה. כמו כן קיימת חומה במקרקעין לכיוון רחוב שדרות בן גוריון.
3. הנתבעת מס' 1 (להלן: רשות הפיתוח) הינה הבעלים של המקרקעין והנתבעת מס' 2 (להלן: "עמידר") היא מנהלת נכסי רשות הפיתוח על פי יפוי כח מאת רשות מקרקעי ישראל.
4. אין מחלוקת כי התובעים הם מחזיקים, בין אם מכח חכירה ובין אם מכח הסכם שכירות, בדיירות מוגנת בבית הרופאים ובחלק נוסף במקרקעין בהיקף של 230.98 מ"ר, שכלל בעת חתימת הסכם שכירות בדיירות מוגנת, מבנה, סככה ושטח פתוח (להלן: "הנכס הנוסף"). בית הרופאים סומן בתשריט שצורף לתביעה ותרשים ממנו מופיע בסעיף 8 לכתב התביעה, בכחול, ואילו הנכס הנוסף סומן באותו מקום בירוק.

5. על מרבית העובדות הרלוונטיות לתיק זה אין מחלוקת בין הצדדים, ובתמצית ניתן לתארם

כדלקמן:

1. במשך עשרות שנים שכרו בני משפחת פייביש את הזכויות בבית הרופאים בדיירות מוגנת מרשות הפיתוח באמצעות עמידר. לטענת התובעים בני משפחת פייביש שכרו את הזכויות בכל המבנה המהווה את בית הרופאים, ובפועל החזיקה משפחת פייביש בבניין כולו לרבות בשטחים המשותפים, ועשתה בשטחים אלה שימוש יחודי הן ביחידות והן בעליית הגג של המבנה. לטענת עמידר משפחת פייביש שכרה על פי 3 הסכמי חכירה שנחתמו ביום 1/5/97 רק 3 יחידות במבנה, האחת בת 4 חדרים בקומת הקרקע בבית הרופאים אליה צמודים שירותים, השנייה בת 4 חדרים המצויה בקומה ב' בבית הרופאים אליה צמודים שירותים, והשלישית דירה בת 3 חדרים והול הנמצאת בקומה א' בבית הרופאים. הדירות סומנו כיחידות 1,3,2 בתשריט שצורף כנספח א' לכתב ההגנה.

לטענת עמידר למשפחת פייביש לא היתה זכות בקרקע ובגג של בית הרופאים אשר הוצאו במפורש מגדר ההסכמים שנחתמו איתם, וכן לא היו להם זכויות בנייה כלשהם במקרקעין. בפועל טענה עמידר כי לבני משפחת פייביש, כחוכרים, לא היתה כל זכות בבית הרופאים, למעט הזכות ביחידות אשר הוחכרו להם בבית הרופאים, ולכן לא היתה להם כל זכות בשטחים המשותפים בבית הרופאים.

1. אין מחלוקת בין הצדדים כי המקרקעין או המבנים עליהם טרם נרשמו כבית משותף.
2. ביום 2/1/2007 רכשה החברה, על פי חוזי המכר שצורפו לכתב התביעה, את כל הזכויות של משפחת פייביש בבית הרופאים. עובר לביצוע רכישה זו ביקשו וקיבלו התובעים מידע ואישורים מעמידר בנוגע לטיב הזכויות של בני משפחת פייביש בבית הרופאים, ועל סמך מידע זה נרכשו הזכויות של בני משפחת פייביש בבית הרופאים. ממועד הרכישה קיבלה החברה חזקה בבית הרופאים ומאז ועד היום היא עושה שימוש ייחודי בבית לאחר ששיפצה את המבנה הישן של בית הרופאים שיפוץ מסיבי, שכלל גם התקנת מעלית.
3. ביום 30/8/07 התקשרו ד"ר גוברין ומר אוראל עם הנתבעות בהסכם שכירות בגדרו הם שכרו מהנתבעות בשכירות מוגנת שטח נוסף במקרקעין בהיקף של 230.98 מ"ר, הוא הנכס הנוסף שתואר לעיל. לאחר חתימת הסכם השכירות בדיירות מוגנת פנה ד"ר גוברין לנתבעות בבקשה להתיר לו לבצע בנכס שינויים נדרשים כדי להקים במושכר בית קפה, ולצורך כך ניתנה הסכמה מותנית מטעם עמידר בגינה גם הוגשה לעיריית חיפה בקשה למתן היתר לביצוע הבנייה הנדרשת, וביום 7/10/2008 ניתן היתר הבנייה הנדרש.
4. בחודש אפריל 2011 פנו הנתבעים בבקשה לרכוש את זכויות החכירה בנכס הנוסף ולהפוך מדיירים מוגנים בו לחוכריו, וזאת בהתאם למדיניות שהיתה נהוגה בעמידר לאפשר לדיירים מוגנים בנכסים שלה לרכוש זכויות ולהפוך לחוכרים.

ו. התובעים 2,3 התבקשו ושילמו שוברים כמקדמת מכר על חשבון העיסקה, אותה ביקשו לבצע בנכס הנוסף, כאמור בנספחים 11-10 לכתב התביעה. בסופו של יום לא התקבלה הסכמה מטעם הנתבעות למכור לתובעים או מי מהם זכויות בנכס הנוסף, בין השאר בשל טענות הנתבעות כי התובעים או מי מהם בהתנהלותם הפרו את חובותיהם על פי הסכם השכירות מיום 30/8/2007, ביצעו שינויים במושכר ללא רשות, וכן פלשו לשטחים לא להם.

6. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נעוצה במספר עניינים, שיפורטו להלן:

א. האחד – טיב הזכויות שרכשה משפחת פייביש בבית הרופאים ולאחר מכן רכשו התובעים בבית הרופאים כמי שנכנסו בנעליה. לטענת התובעים אלה רכשו את מלוא הזכויות בבית הרופאים, כאשר הובהר כי השטח המשותף של בית הרופאים קרי עליית הגג וחדר המדרגות והשטח מסביב לבית הרופאים שנועד לאפשר כניסה ויציאה ממנו, הוצמדו לבית הרופאים בלבד ולא לכל המבנים הקיימים על המקרקעין, ולכשאלה יירשמו כבית משותף יש לתת לעניין זה ביטוי. לטענת התובעים עניין זה תואם גם את טיב המבנים המצויים על המקרקעין, כאשר כל אחד מהם הוא מבנה נפרד בעל כניסה נפרדת, שטח נפרד מסביבו כדי לאפשר כניסה ויציאה אליו. התובעים טענו כי הן משפחת פיבייש והן הם אשר באו בנעליה עשו תמיד שימוש יחודי בכל בית הרופאים, ומעולם לא הושמעה טענה כלשהי בעניין זה. נטען כי מעולם לא היתה גישה לעליית הגג אלא דרך אחת היחידות המצויות בבית הרופאים שלמשפחת פייביש ולאחר מכן לתובעים היתה זכות שימוש יחודית בה. מאידך טענה עמידר כי בני משפחת פייביש והתובעים כמי שבאו בנעליהם רכשו זכויות רק ב-3 יחידות ספציפיות המצויות בבית הרופאים, ולא ניתנה להם זכות כלשהי נוספת, כאשר גג המבנה, עליית הגג והקרקע מסביבו הוצאו במפורש מגדרם של החוזים והותר לנתבעות להותיר זכויות אלה בידיהן, וכן להצמיד את אותם וחלקים נוספים ברכוש המשותף לכל חלק במקרקעין אשר יחפצו. נטען כי לחוכרים אין כל זכות למעט זכות ביחידות אשר הוחכרו להם וסומנו בצבע אדום בתשריט שצורף לכתב ההגנה.

ב. השני, הפרת מי מהצדדים את הוראות הסכם השכירות מיום 30/8/2007 בנוגע לנכס הנוסף ומשמעות הפרה זו. לטענת הנתבעות התובעים הרסו לחלוטין את המבנה שהיה בשטח הנוסף ולא השיבו את המצב לקדמותו כנדרש, וכן התנהלו בחוסר תום לב תוך שהם נמנעים מלקבל אישורן של הנתבעות כבעלות הנכס ומנהליה לפעולותיהם בנכס. מאידך טענו התובעים כי כל פעולותיהם בנכס נעשו באישור ובהסכמה. לעניין זה טענה עמידר כי בגין התנהלות התובעים לא ניתן אישור למכירת הנכס הנוסף לתובעים על פי בקשתם, וזאת מכח הנהלים לפיהם כל עיסקת מכר זכויות לדייר מוגן כפופה לאישור ועדת העיסקאות של רמ"י. נטען כי אישור כזה מתקבל רק בתנאי שאין כל הפרה של הוראות החוזה עם הדייר המוגן, או הפרת הוראות חוק הגנת הדייר. עמידר טענה כי במקרה דנן התובעים כבר הפרו את הוראות החוק והחוזה במועד בו הגישו בקשתם לרכוש זכויות בנכס הנוסף, ולכן בדין לא טופלה בקשתם ולא הבשילה לכלל הסכמה. התובעים טענו מאידך כי כדיירים מוגנים בנכס הנוסף עומדת להם זכות לרכוש הזכויות בנכס זה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל והנהלת רמ"י. נטען כי הנתבעות כבר התחייבו למכור הזכויות בנכס הנוסף לתובעים אשר כבר שילמו את מקדמת המכר שנדרשה מהם, דבר המהווה אישור למכירת הזכויות. נטען כי מדובר בהתחייבות שעל סמך תוכנה שונה מצבם של התובעים, ואלה פעלו לקבלת היתרים לבנייה בשטח הנוסף, והשקיעו ממון רב בשיפוץ המקום. נטען כי בנסיבות העניין אין כל סיבה מוכחת מדוע לא תחול המדיניות המוצהרת של הנתבעות גם על התובעים שהם דיירים מוגנים בנכס הנוסף. עוד נטען כי בין הצדדים נוצרה התקשרות מחייבת בגינה זכאים התובעים לסעד של אכיפת התחייבות למכירת הזכויות בנכס הנוסף להם.

7. מן האמור לעיל עולה כי לצורך הכרעה בתיק זה יש להכריע בטענות הסותרות של הצדדים בנוגע לטיב המוסכם ביניהם ביחס לזכויות בבית הרופאים, קרי יש להכריע על סמך תוכן החוזים והעדויות האם הוסכם בין הצדדים למכור למשפחת פייביש, ולאחר מכן לתובעים שבאו בנעליהם, זכויות ספציפיות ביחידות דיור ספציפיות במבנה, כאשר השטח המשותף של המבנה (במיוחד עליית הגג) נותר לא מוצמד לבית הרופאים, אלא יוצמד בעתיד בהתאם להכרעת הנתבעות, כבעלים, לחלק מהמבנים במקרקעין, או ייוותר כחלק נפרד שאת הזכויות בו רשאיות הנתבעות למכור במכרז כיחידת דיור נפרדת בבית הרופאים.

8. מן האמור לעיל עולה עוד כי לצורך הכרעה בתיק זה יש להכריע בטענות הסותרות בין הצדדים בנוגע למוסכם ביניהם על פי הסכם השכירות שנחתם בנוגע לנכס הנוסף, ובנוגע לטענות בדבר הפרת המוסכם בין הצדדים. כן יש להכריע האם היה ותתקבל הטענה כי התובעים הפרו התחייבויותיהם על פי ההסכם האם עומדת לנתבעות הזכות שלא למכור לתובעים את הזכויות בנכס הנוסף, או לחלופין היה ולא תתקבל טענת הנתבעות האם ניתנה התחייבות הניתנת לאכיפה מצד הנתבעות לתובעים למכירת הזכויות בנכס הנוסף להם.

מסקנה

9. לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי, שמעתי עדויות והתרשמתי מהן, וכן עיינתי בחוזים הרלוונטיים ובתשריטים הנספחים להם וכן במכתבים וראיות חפציות אחרות, הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להתקבל בכל הנוגע לטענות התובעים ביחס לזכויות בבית הרופאים. אני סבורה כי התובעים הרימו נטל הראיה המוטל עליהם להוכיח כי זכויות בני משפחת פייביש בבית הרופאים, שהתובעים נכנסו בנעליהם כללו זכויות בכל המבנה, לרבות ברכוש המשותף שבו, עליית הגג והקרקע הסובבת אותו הנדרשת כדי לאפשר כניסה ויציאה ממנו, ולא הייתה למי מהצדדים כוונה להותיר בידי הנתבעות זכויות ייחודיות בחלל הגג ולאפשר מכירת הזכויות בו בנפרד כדי ליצור יחידת דיור נוספת בבית הרופאים. כן לא הייתה לצדדים כוונה לאפשר הצמדתו של אותו רכוש משותף לכלל המבנים במקרקעין או למבנה אחר. אני סבורה כי בדין כבר נפסק שחלל גג רעפים אינו יכול להוות יחידה נפרדת והוא חלק מרכוש משותף, ועניין זה חל גם במקרה דנן. אני סבורה כי עמידר לא הרימה נטל ההוכחה המוטל עליה להוכיח שבחוזים הרלוונטיים שהוצגו בפניי הביעו הצדדים הסכמה להותיר בידי עמידר את הזכות להצמיד את הרכוש המשותף של בית הרופאים למבנים אחרים בחלקה. אני סבורה שהתנהלות הצדדים מלמדת כי ממועד העברת הזכויות בבית הרופאים לבני משפחת פייביש היה ברור לכל כי בית הרופאים כולל 3 יחידות דיור ורכוש משותף שהוצמד אליו, ובהתאמה נעשה שימוש ייחודי בכל בית הרופאים רק על ידי בני משפחת פייביש. אני סבורה כי כך נהגו הצדדים וזהו המידע שקיבלו התובעים מעמידר עובר להחלטתם לרכוש את זכויות בני משפחת פייביש בבית הרופאים, וכך גם נהגו הצדדים לאחר רכישת התובעים את הזכויות בבית הרופאים כאשר בוצע שיפוץ מסיבי בבית ללא כל טרוניה מצד הנתבעות.

לעניין זה אציין כי הטענות לפיהן עוד בטרם רכשו התובעים את הזכויות בבית הרופאים היו מדרגות חיצוניות שאפשרו הגעה לחלל גג הרעפים שלא מתוך אחת מיחידות הדיור בבית הרופאים לא הוכחו, וגם לא הוכחה הטענה כי התובעים לאחר רכישת הזכויות הרסו מדרגות אלה. אני סבורה כי הטענות המושמעות על ידי נציגי עמידר במהלך ההתדיינות בתיק זה הינן טענות בדיעבד, לאחר שעמידר הבינה את חוסר הכדאיות בעסקאות שביצעה. אכן יש לנהוג מישנה זהירות במקרקעי הציבור אותם מנהלת עמידר עבור הנתבעים, ואולם עניין זה מחייב נקיטת זהירות ובדיקה קפדנית יותר עובר לביצוע ההתקשרות הרלוונטית, ואינו מאפשר במקרה דנן התנערות מהתחייבויות ברורות על פי האמור בהסכמות שכבר נכרתו.

10. אני סבורה כי התובעים הרימו נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח זכאותם כדיירים מוגנים לרכוש זכויות בנכס הנוסף. אני סבורה כי הנתבעות לא סתרו את הטענה שהמדיניות הנקוטה אצלם הייתה לאפשר לדיירים מוגנים לרכוש זכויות בנכס, וכך פעלו בתחילה גם כלפי התובעים במקרה דנן. אני סבורה שהוכח כי בקשת התובעים לרכוש זכויות בנכס הנוסף טופלה בשנת 2011 ואלה אף שילמו מקדמה על חשבון הרכישה, מבלי שהובעה התנגדות כלשהי כלפי התובעים או הוכחה סיבה מספקת למנוע מכירת הזכויות להם בנכס הנוסף. זאת למרות שבמועד זה טענות בנוגע להפרת חובות התובעים, כדיירים מוגנים ואופן שימושם בנכס הנוסף היו ידועות, והנתבעות בחרו שלא לעשות דבר בעניין זה.

אני סבורה כי אין צורך לדון בשאלה האם התובעים הפרו התחייבויותיהם על פי הסכם לשכירות בדיירות מוגנת משום שלא הוכח כי הסירוב הנוכחי להעניק לתובעים את הזכות לרכוש הזכויות בנכס הנוסף נובע מהפרה נטענת שכזו. בוודאי כאשר לא הוסבר מהן הסיבות הספציפיות בגינן לא סורבה בקשת התובעים לרכישת זכויות, וזאת במתן תשובה מפתיעה רק מספר שנים לאחר שהוגשה בקשת הרכישה.

לטעמי הוכח כי בתחילת הדרך טופלה בקשת התובעים לרכוש זכויות בנכס הנוסף ושולמו כספים על חשבון רכישה, שבפניי. כמו כן הוכח כי הטיפול בעניינם של התובעים ובעסקת רכישת הנכס הנוסף הופסק ללא כל סיבה סבירה, מבלי שהעניין יידון לגופו ומבלי שניתנה סיבה סבירה לסירוב נוכחי למכור לתובעים זכויות בנכס. אני סבורה שהטענות בדבר הפרת התובעים את חובותיהם על פי הסכם השכירות היא טענה כבושה שהושמעה רק לאחר שהתגלע סכסוך בין הצדדים ובפועל שני הצדדים הגישו הליכים זה נגד זה באותו חודש, האחד בבית משפט זה והשני בבית משפט שלום. אני סבורה כי הסירוב נעשה כדי להצדיק היעדר טיפול בבקשת התובעים לרכוש זכויות בנכס הנוסף בזמן סביר, והכל תוך גרימת נזק לתובעים אשר הסתמכו על הבטחות שניתנו להם ופעלו תוך הוצאת כספים לשיפוץ הנכס הנוסף.

למעלה מהצורך אציין כי לא הוכח במידה הנדרשת טענות הנתבעות באשר להפרת התובעים את חובותיהם על פי הסכם השכירות ולא הוזמו טענות התובעים כי כל שנעשה על ידם בנכס הנוסף נעשה בהסכמת הנתבעות ובאישורן.

יחד עם זאת, לטעמי אין מקום להעניק לתובעים את הסעד הראשי המבוקש על ידם בכל הנוגע לנכס הנוסף, משום שאיני סבורה שהוכח כנדרש קיומה של עסקת מקרקעין הניתנת לאכיפה. הגשת בקשה לרכישת זכויות ותשלום מקדמה בגין כך אין די בהם כדי להוות הוכחה מספקת לקיומה של עסקת מקרקעין תקפה. כן הוכח לדעתי במידה המספקת כל שנדרש כדי להעניק לתובעים את הסעד ההצהרתי החלופי המבוקש על ידם בנוגע לנכס הנוסף, לרבות הצהרה כי לא הוכח שאלו הפרו את התחייבויותיהם כדיירים מוגנים בנכס הנוסף, והצהרה כי אין כל מניעה להמשך שימושם בנכס הנוסף כדייר מוגן.

דיון והכרעה

עדי הנתבעת

11. לצורך הוכחת טענותיה הגישה עמידר תצהירים מטעם שני עדים; האחד מטעם גב' מוניקה רושיאנו (להלן: "גב' רושיאנו") אשר האמור בתצהירה ידוע לה, כאמור בתצהיר עצמו, רק מעיון במסמכים שהשתמרו בתיק הנכס הרלוונטי ותיקי המכר בעמידר, ומר מורן מרקו, רכז מכר בעמידר (להלן: "מר מרקו"), אשר האמור בתצהירו ידוע לו מידיעה אישית ומעיון בתיקים הרלוונטיים בעמידר.

12. גב' רושיאנו העידה בישיבת יום 31/11/2017 כי היא מעולם לא ביקרה בבית הרופאים כאשר משפחת פייביש החזיקה בנכס, וראתה אותו ואת השימוש שנעשה בו רק חיצונית. גב' רושיאנו גם הודתה בחקירתה כי פרטים שמסרה בתצהירה אינם ידועים לה מידיעה אישית ואינם יכולים להיות ידועים לה. כך למשל הודתה גב' רושיאנו כי ההאשמה האמורה בסעיף 4 בתצהירה לפיה החברה הרסה מדרגות שהיו בבית הרופאים שהיוו גישה לקומה בה נמצא חלל הרעפים אינה מבוססת על ידיעתה האישית, והיא כלל אינה יודעת מה היה בבית הרופאים עובר לרכישת התובעים הזכות בו.

כך מעידה גב' רושיאנו בעדותה בעמ' 5 לפרוטוקול מיום 31/12/2017:

"ש. את גם לא יודעת איזה שימוש עשתה מש' פייביש בחלל הרעפים למעלה בבניין?

ת. לא יודעת. לא הייתי בתוך הבניין.

ש. וגם לא ראית את השיפוץ שעשתה מש' פייביש בחלל הרעפים?

ת. ראיתי. גם הייתי בחלל אחרי השיפוץ. מאז שד"ר גוברין שיפץ לא הייתי אלא הייתי לפני שהוא שיפץ. אחרי שהוא נכנס בנעליו של קלמן אבל לפני השיפוץ הייתי בחלל.

ש. היית בחלל?

ת. כן.

ש. ראית את השיפוץ שעשתה מש' פייביש?

ת. כן. כלומר זה היה אחרי השיפוץ של גג הרעפים אבל לפני שהבניין שופץ על ידי ד"ר גוברין.

ש. אם אני אומר לך שמשפ' פייביש עשתה שיפוץ גם ברצפה של גג הרעפים שמעליו החלל?

ת. אני פרטי פרטים לא זוכרת. אני לא יכולה לאשר את זה ולא לסתור, יכול להיות שכן.

ש. לפני שגוברין נכנס בזמן שפייביש היו, היית בחלל?

ת. לא. לדעתי הייתי בחלל הגג אחרי העברה של הבניין".

גב' רושיאנו גם הודתה בעמ' 7 לפרוטוקול שורה 31 בהתייחס לאמור בסעיף 4 לתצהירה כי לא ראתה שהחברה או מי מאנשיה הרסו מדרגות כנטען בסעיף 4 לתצהירה, וגם הודתה כי אינה יודעת אם היתה גישה לחלל גג הרעפים בבית הרופאים שלא דרך הקומה השלישית בבניין.

עוד הודתה גב' רושיאנו כי אינה יכולה לדעת מאילו תשריטים צולמו הצילומים שצורפו לתצהירה ואשר לטענתה סותרים האמור בתשריטים שצירפו התובעים לתצהיריהם. עוד הודתה כי אינה יכולה לאשר שמדובר בתשריטים הרלוונטיים לחוזי המכר שנחתמו עם התובעים, וזאת משום שעל פי עדותה עמידר מעדכנת מדי שנה תשריטים שהיא מזמינה (תשריטי דמוי בית משותף), ראו עדותה בעמ' 9 לפרוטוקול.

עוד הודתה גב' רושיאנו בחקירתה כי אמירתה בתצהיר ביחס לתשריטים של בית הרופאים שהיוו בסיס לחוזי המכר כי "חלל רעפים משותף לכל הבניין" אינה יכולה לקבל תימוכין במסמכים שצורפו לתצהירה (צילומים מתשריטים) משום שבצילום שצורף לתצהירה הדבר לא צוין ואין כל ודאות כי אם הדבר נכתב בתשריטים אחרים, כנטען על ידה, מדובר בתשריטים שניתנו לתובעים עובר לרכישת הזכויות וצורפו לחוזי המכר הרלוונטיים. משכך, לא הוצא מכלל אפשרות שמדובר בכיתוב מאוחר שהופיע בתשריטים מעודכנים שהזמינה עמידר.

13. לעניין התשריטים יצוין כי עד כתיבת פסק דין זה לא מילאה עמידר התחייבותה כאמור בעמ' 9 לפרוטוקול, כי ב"כ תמציא הודעה מבהירה מאיזה תשריט צולמו הצילומים שסומנו נספח כ' לתצהיר גב' רושיאנו.

14. עוד אציין שגב' רושיאנו בחקירתה אישרה שעל פי התשריטים שהיו בידי התובעים עובר לרכישת הזכויות בעמידר בבית הרופאים, היו בבית הרופאים רק 3 יחידות, וחלל הגג לא סומן כיחידה נפרדת.

15. מן המתואר לעיל עולה כי גב' רושיאנו בעדותה לא יכולה היתה לאשר את האמור בנחרצות בתצהירה לגבי היקף הזכויות שנרכשו בבית הרופאים ופועלם של התובעים בבית הרופאים, ולא ניתן לבסס ממצאים עובדתיים על עדותה. במיוחד נלמד עניין זה מהיעדר יכולתה לאשר האמור בנחרצות בסעיף 4 לתצהירה המהווה האשמה לא פשוטה נגד התובעים, והיא נאלצה להודות כי אינה יודעת באופן אישי את האמור בסעיף 4 לתצהירה.

16. אשר לנכס הנוסף גב' רושיאנו בחקירתה אינה יכולה לשלול את הטענה שמשרד שהיה בשטח הנוסף נהרס עוד לפני רכישת התובעים את הזכות בנכס הנוסף כדיירים מוגנים. גב' רושיאנו אישרה בעדותה כי הנכס הנוסף כן משמש לחניה על פי מטרת השכירות, וכי סככה מאזבסט שהיתה בשטח הנוסף היתה במצב רעוע. משכך, עיון בעדותה של גב' רושיאנו מלמד שזו לא יכולה לתמוך בעדותה את טענות עמידר בדבר הפרת התובעים התחייבותם על פי הסכם השכירות בדיירות מוגנת, ולא יכולה לסתור טענת התובעים כי כל שעשו בנכס הנוסף נעשה ברשות ובהסכמת הגורמים האחראיים בעמידר.

17. מן האמור לעיל ומהתרשמותי מעדות עדה זו עולה כי זו אינה יכולה לשמש משענת ראויה להוכחת טענת עמידר בהליך, ואיני יכולה לקבוע ממצאים עובדתיים על סמך עדותה.

18. עד נוסף שהובא מטעם עמידר הוא מר מרקו, רכז מכר בעמידר. גם עד זה קבע כעובדה מידיעה אישית בסעיף 4 לתצהירו כי החברה הרסה מדרגות שהיו קיימות בבית הרופאים, והיוו גישה מקומה שלישית לחלל גג הרעפים. בנוסף, גם עד זה מאשר כי אינו יודע מאילו תשריטים צולמו הצילומים שצורפו לתצהירי עמידר ואליהם מתייחס העד בתצהירו, כמאשרים ידיעת התובעים שבני משפחת פייביש רכשו זכויות ביחידה ספציפית בבית הרופאים ולא במבנה כולו.

עד זה מאשר בחקירתו בעמ' 16 לפרוטוקול כי על פי התשריטים ששימשו בסיס לרכישת הזכויות בבית הרופאים על ידי התובעים, היו בבית הרופאים רק 3 יחידות וחלל הגג לא היה יחידה נפרדת. עד זה גם מאשר שמעולם לא ביקר בחלל גג הרעפים בבית הרופאים כשזה הוחזק על ידי בני משפחת פייביש, והוא אינו יודע איזה שיפוץ עשתה משפחת פייביש בבית הרופאים.

לעניין האמור בסעיף 4 לתצהירו העיד מר מרקו בעמ' 17-16 לפרוטוקול כי:

"ש. בתשריט הזה שהוכן בעמידר, כמה יחידות יש מסומנות?

ת. שלוש

ש. זה נכון שחלל הגג לא מסומן בתור יחידה נפרדת בטבלה?

ת. נכון

ש. נכון שעל חלל הגג אין מספר של יחידה?

ת. נכון

ש. זה נכון שלא ביקרת במקום אף פעם כשחלל הגג היה מוחזק על ידי מר פייביש?

ת. נכון

ש. זה נכון שאתה לא יודע איזה שיפוצים עשתה מש' פייביש על חלל הגג?

ת. נכון

ש. זה נכון שלא ראית במו עיניך כפי שאתה כותב בתצהירך שחברת אוראל הרסה את המדרגות בחלל הגג?

ת. לא ראיתי את ההריסה עצמה".

עד זה גם מאשר בחקירתו כי מעולם לא ראה בבית הרופאים את המדרגות הפנימיות שמובילות לחלל גג הרעפים ומדרגות חיצוניות ראה רק לאחר שהתובעים שיפצו את בית הרופאים, וזאת למרות שמשרדי עמידר בהם הוא יושב ממוקמים 200 מטר מבית הרופאים (ראו עדותו בעמ' 19 לפרוטוקול).

19. דוגמה נוספת לחוסר יכולתי להסתמך על עדות העד מרקו היא האמור בסעיף 15 לתצהירו אל מול הסבריו בחקירתו הנגדית בפרוטוקול ישיבת יום 31/12/2018 מעמ' 20 ואילך. בחקירתו הנגדית מאשר העד כי הוא כלל אינו יודע תשובה למה משמש מכתב עמידר מיום 27/12/2007, נספח 6 לתצהיר ת/1. עד זה מאשים בסעיף 15 ג' לתצהירו את התובעים בחוסר תום לב ובהסתרת מידע ומכתב, כאשר הוא עצמו בעדותו אינו יכול לשלול את העובדה שהמכתב עליו הוא מדבר באותו סעיף 15 בתצהירו מטעם עמידר נכתב כתשובה לטיעונים שהועלו בישיבה בעל-פה בין הצדדים ולא למכתב התובעים לעמידר.

כמו כן מר מרקו אישר כי המכתב אליו מתייחס סעיף 15 לתצהירו, הכולל האשמות חמורות המוטחות כנגד התובעים, נכתב בתקופה בה כלל לא היה בעמידר, ואינו יכול לשלול טענות התובעים בנוגע לעמדת עמידר באותה תקופה לבקשותיהם, כפי שהובאה במכתב נספח 6 לתצהיר ת/1 שנכתב בעקבות פגישה בין הצדדים, ולא בעקבות פניית התובעים בכתב לעמידר.

20. עולה אפוא מהאמור לעיל כי עמידר ביססה טענותיה בכתב ההגנה על עדות עדים שכלל לא היו בעמידר בתקופה הרלוונטית, או חסרי מידע אישי בנוגע למה שאירע, ובעדותם מסתמכים על מידע, מסמכים ותשריטים בלבד. אין ביכולתם של עדים אלה לאשר שמדובר בתשריטים רלוונטיים, שנמסרו לידי התובעים במועדים הרלוונטיים, ושהם כוללים את המידע שעמידר טוענת שנמסר לתובעים, קרי שנותרה לעמידר הזכות להוציא את חלל הגג ושטחים אחרים מהשטח המשותף של בית הרופאים. עדים אלה גם לא יכלו לשלול את האפשרות שהמידע הנ"ל היה מצוי רק במסמכים שנוצרו מאוחר יותר במסגרת עדכון תשריטים שנתי שמתבצע על ידי עמידר.

ושוב אציין כי גם מר מרקו בעדותו (עמ' 24 לפרוטוקול) מאשר שאין בידיו מסמכים המאשרים טענותיו כי התובעים חתמו על הסכם המאשר ידיעתם שחלל הרעפים בבית הרופאים אינו חלק מהמבנה בו הם רוכשים זכות.

21. אשר לטענות עמידר בנוגע לדרישת התובעים לחתום עמם חוזה המעניק להם זכות חכירה בנכס הנוסף, כי אלו אינם זכאים לכך למרות היותם דיירים מוגנים בשל הפרתם התחייבותם על פי הסכם השכירות לדיירות מוגנת, גם כאן אין ביכולתו של העד לתמוך בטענות אלו למרות האמירות הנחרצות בתצהירו.

עד זה אינו יודע כלל ועיקר מה עשתה עמידר כדי לטפל בפניית התובעים לרכוש זכויות חכירה בנכס הנוסף למרות שהוא רכז מכר בעמידר, וטיפול כזה היה חלק מתפקידיו. עד זה מאשר שלא נעשתה כל תרשומת בעמידר בנוגע לפניית התובעים ואין בנמצא תרשומת המאשרת סירוב עמידר למכור זכות לתובעים למרות היותם דיירים מוגנים בנכס הנוסף, רק משום הפרתם את הסכם השכירות. עד זה גם מאשר שהחל לעבוד על פניית התובעים לעמידר בנוגע לנכס הנוסף רק בשנת 2012, למרות שהבקשה לרכישה ותשלום המקדמה בגינה בוצע עוד בשנת 2011. כמו כן עד זה מאשר שעד שהועבר הטיפול בתיק ללשכה המשפטית בעקבות ההליך כאן, בשנים 2016-2015 , לא ניתנה תשובה לתובעים על בקשתם, ותשובה כזו נשלחה לתובעים רק בשנת 2017.

22. משכך בעדותו ובהבהרותיו בחקירה הנגדית תומך העד מרקו בטענת התובעים כי ניהול ההליך המשפטי על ידם נגד עמידר הוא הסיבה לסירוב עמידר להשלים עיסקת מכר זכות החכירה להם בנכס הנוסף, בהתאם למדיניות עמידר למסור זכויות כאלה לדיירים מוגנים.

23. אציין עוד כי מר מורן מרקו מעיד בתחילה כי היו מכתבים שנשלחו לתובעים מעמידר לאחר שנת 2012, בהם הודעה על סירוב עמידר למסור להם זכויות בנכס הנוסף. משהובהר לעד כי אין בנמצא מכתבים כאלה שינה גירסתו והעיד כי קיים עם בא כח התובעים ועם התובעים ישיבות לאחר שנת 2012, בהן לטענתו הבהיר להם עמדת עמידר לפנייתם. יצוין כי גירסה זו לא נכללה בתצהיר העד מלכתחילה, ובהתאם לדברי בא כח עמידר בעמ' 22 לפרוטוקול, עד זה כלל לא השתתף בפגישות אלו.

עוד יצוין כי העד מרקו מעיד על מסמכים מתיק עבודה של עמידר כמפורט בסעיף 17 לתצהירו, אם כי מסמכים אלו לא צורפו לתצהיר ולא ברור האם הומצאו עד מועד כתיבת פסק דין זה. יצוין כי לתיק האלקטרוני לא הומצאו המסמכים.

24. אציין עוד כי בסעיף 17 לתצהיר מר מרקו נאמר כי עמידר לא יכולה היתה לאשר מכירת זכויות חכירה בנכס הנוסף לדיירים מוגנים בשל הצורך לערוך מכרז, מקום בו מדובר בנכס עם זכויות בנייה בו ניתן לבנות על פי תוכנית מאושרת כ-1,000 מ"ר כדוגמת הנכס הרלוונטי לענייננו. טענה זו לא הוכחה, ואף לא הוגשה חוות דעת האדריכל שהעד טען כי קיימת בתיק עמידר ואשר לטענתו מאשרת את טענותיו. ואציין שוב הצהרת עורך הדין פייביש כי מסמכים מתיק עבודה של עמידר יוגשו לתיק בית המשפט, עד כתיבת שורות אלה, כלל לא בוצעה.

25. אציין כי התקשיתי לתת אמון בדברי העד מר מרקו גם משום שבנוסף לאמור לעיל, עד זה לא היסס לכלול בתצהירו האשמות חמורות כנגד התובעים, כאמור בסעיפים 15 ו-23 לתצהירו, ולאחר מכן הודה כי אין ביכולתו לבסס ולהוכיח האשמות אלו (לעניין האמור בסעיף 23 ראה חקירת העד, עמ' 24 לפרוטוקול ישיבת יום 31/12/2017).

26. לאור כל האמור לעיל אני סבורה שלא ניתן לבסס ממצאים עובדתיים או לקבוע שעמידר הוכיחה טענות הגנתה בהסתמך על האמור בתצהירי העדות מטעמה, על כל הנספחים להם, ובהתחשב באי המצאת מסמכים נוספים לרבות תצהירים ומסמכים מתיק העבודה כמובטח על ידי בא כח עמידר בסיום ישיבת יום 31/12/2017.

27. לעניין זה מצאתי ממש בטיעוני בא כח התובעים בכל הנוגע למהימנות עדי עמידר, ולמסקנות שיש להסיק מאי הגשת מסמכים אשר על פי עדי עמידר מצויים בידי עמידר, ויכלו לאשש טיעוני עמידר, הן בנוגע לידיעת התובעים כי חלל גג הרעפים בבית הרופאים אינו חלק מבית הרופאים שזכויות בו נמכרו למשפחת פייביש, והן בנוגע להסכם שכירות מוגנת של הנכס הנוסף והפרתו. מאי הגשת מסמכים אלו למרות התחייבויות שניתנו על ידי בא כח עמידר בפרוטוקול להציגם, יש להסיק את המסקנות שמבקש בא כח התובעים להסיק, ויש בכך תמיכה לתקפות כל שנקבע לעיל.

משכך, יש לקבוע שעמידר לא הוכיחה טענות ההגנה מטעמה, ולא השכילה לסתור טענות התובעים הן בדבר טיב הזכויות שנרכשו על ידם בבית הרופאים והן בכל הנוגע למובטח להם על ידי עמידר בנוגע לרכישת זכויות בנכס הנוסף.

עדי התובעים

28. מטעם התובעים שמעתי עדות ד"ר גוברין אשר היה העד היחיד שיכול היה לשפוך אור על מצב המושכר בבית הרופאים עובר לרכישת הזכויות בו על ידי החברה. עדותו כי מעולם לא היו מדרגות בבית הרופאים שהובילו לחלל גג הרעפים והעלייה אליו התבצעה רק באמצעות סולם מהקומה השלישית שהיתה יחידה שהזכויות בה נמכרו למשפחת פייביש לא נסתרה.

עד זה גם היה העד היחיד שיכול היה להעיד מידיעה אישית, ועדותו לא נסתרה, כי הנכס הנוסף שימש ומשמש לאורך כל תקופת השכירות המוגנת לחניה ולמשרד. עד זה גם היה היחיד שיכול היה להעיד מידיעה אישית אלו מסמכים חוזים ותשריטים הוחלפו בין הצדדים עובר לרכישת הזכויות בבית הרופאים על ידי החברה, ועדותו כי מעולם לא ראה התשריטים עליהם הסתמכו עדי עמידר ובהם הופיעו חתימותיהם כביכול המאשרות הוצאת חלל גג הרעפים מבית הרופאים לא נסתרה.

עד זה גם העיד, ועדותו לא נסתרה, כי החברה שהוא הרוח החיה בה כן רכשה את כל הזכויות בבית הרופאים, לרבות הרכוש המשותף והשטחים המשותפים הצמודים לבית הרופאים על סמך מידע שהתקבל מעמידר. שהרי עד זה הוא היה הרוח החיה בעת רכישת הזכויות בבית הרופאים, ביצע בעצמו הבירורים הנדרשים בעמידר, וקיבל מנציגיה, שאינם העדים שהעידו מטעמה בהליך זה, את המידע הנדרש.

עד זה גם היטיב להסביר מדוע סבר כי עליו לבקש רשות עמידר לבניית בית קפה בנכס הנוסף, ואין עליו חובה דומה לבקש רשות להתקין מעלית בבית הרופאים. על פי הסבר עד זה בעוד שבנכס הנוסף הוא דייר מוגן, הרי בכל מבנה בית הרופאים על השטחים המשותפים הצמודים לו הוא בעל הזכויות, ומעולם לא הסכים להותיר לעמידר זכות כלשהי בשטח כלשהו בבית הרופאים. גם הסבר זה סותר עדות עדי עמידר בדבר כוונת הצדדים להותיר בידי עמידר זכויות בבית הרופאים ובשטחים המשותפים הצמודים לו. כוונה שלא מצאה ביטוי במסמכים שצורפו לחוזי הרכישה.

29. אציין כי עדות עד זה הרשימה אותי בסבירותה ובמהימנותה. העדות היתה סדורה, קוהרנטית, ותאמה את האמור במסמכים שצורפו לתצהיר העד. עד זה הבהיר כי היה מעורה מאוד במגעים שהתקיימו בין הצדדים עובר לרכישת הזכויות בבית הרופאים ובנכס הנוסף, ידע להבהיר מה היתה כוונת הצדדים בכל אחד מההסכמים, ולהציג מסמכים רלוונטיים התומכים בטענותיו. העד העיד על רצינות כוונותיו לרכוש את הזכויות בנכס הנוסף מעמידר, והעיד על תוכניות שהיו לו בנוגע לשטח זה שאושרו על ידי עמידר בתנאים (בית קפה), ואף העיד ועדותו לא נסתרה כי פעל נמרצות לרכוש זכויות בנכס הנוסף על פי המגיע לו בהתאם למדיניות עמידר למסור לדיירים מוגנים זכויות בנכס בו הם מתגוררים, וכי לא זכה למענה מספק למרות ששילם מקדמה עבור הרכישה במשך תקופה לא סבירה.

30. לאור האמור לעיל אני סבורה כי התובעים הרימו נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח טענותיהם. אכן התובעים הסתמכו על עדות יחידה של בעל דין, ואולם עדות זו היתה סבירה ואמינה וסדורה. כמו כן תוכנה נתמך במסמכים רבים שצורפו לתצהיר ואשר לא היה בידי נציגי עמידר, היו מעורבים אישית בכריתת ההסכמים בין הצדדים, לסתור. תוכן המסמכים שצירף התובע מס' 1 לתצהירו גם לא נסתר למרות שנציגי עמידר יכלו לעשות כן במסמכים שנטען שמצויים בתיק העבודה של עמידר, שלא הוצגו.

אשר לטענת עמידר כי התובעים הגישו מסמכים לא מדויקים משהציגו עצמם כבעלי הזכויות בבית הרופאים ובנכס הנוסף, שעה שהגישו בקשה להוצאת היתר בנייה בעיריית חיפה בנכס הנוסף, אציין כי גם אם ציינו עובדות אלו במסמכים שהגישו התובעים, לא הוכחה כוונת המירמה הנטענת על ידי בא כח עמידר ועדיה. שהרי ד"ר גוברין בעדותו הסביר את מקור הטעות, ואם אכן היתה כוונת מירמה מדוע טרחו התובעים בכלל לפנות לעמידר בבקשה להסכים לשינוי הייעוד?

כמו כן יש לזכור כי הבקשה להיתר הוגשה לאחר שעמידר הסכימה בתנאים להוצאתו ולשינוי היעוד בנכס הנוסף, והחשיבה היתה כי הבקשה מוגשת על דעת הבעלים. עוד יש לזכור כי בפועל הוצא היתר ובית הקפה לא נבנה. עוד יש לזכור כי הצגת הזכויות בהיתר תואמת את ההנחה שהוסברה על ידי התובע ד"ר גוברין, כי עמידר כבעלים הסכימה להוצאתו של ההיתר, וזה כהמשך למדיניותה שדיירים מוגנים לאורך שנים זכאים בסופו של יום לרכוש זכויות בנכס ויהפכו לבעליו. עוד יש לזכור כי האשמות אחרות שהוטחו בתובעים לעניין חוסר תום לב, הטעיה ותרמית כדוגמת האמור בסעיפים 15,23 לתצהיר מר מרקו לא הוכחו, ובפועל העד חזר בו מהאשמות אלו. עוד אציין כי לא מצאתי בטענה לעניין אופן הצגת הזכויות בבקשה למתן היתר די כדי להצדיק קביעה המנוגדת לתוכן מסמכים שהוצגו בפניי ולעדויות מהן התרשמתי, ומצדיקה קביעה כי אין ממש בעדות ד"ר גוברין באשר לכוונת הצדדים בהתקשרות ביניהם, הן בנוגע לבית הרופאים והן בנוגע לנכס הנוסף.

חלל גג הרעפים בבית הרופאים

31. טענות עמידר בעניין זה אינן סבירות בעיניי, מנוגדות להגיון, למצב המשפטי, ולתוכן המסמכים שנחתמו בין הצדדים. כמו כן טענות אלו אינן עולות בקנה אחד עם התנהגות נציגי עמידר לאחר ההתקשרות עם משפחת פייביש ולאחריה עם התובעים.

32. אשר להגיון הצרוף, ההנחה כי הצדדים הסכימו ביניהם להעביר רק זכויות ביחידות ספציפיות בבית הרופאים ולא את הזכויות בכלל המבנה, תוך הותרת האפשרות להצמיד שטחים משותפים בבית הרופאים וסביבותיו לבניינים אחרים במקרקעין, אינה הגיונית או סבירה. מדובר בשטחים משותפים מסביב המבנה שנועדו לאפשר כניסה ויציאה ממנו, ולא סביר שאלו יוצמדו למבנים אחרים בחלקה, ולא סביר שלכך התכוונו הצדדים. אשר לחלל גג הרעפים מדובר בחלל שלא הוכח שהיתה אליו גישה אחרת אלא מתוך אחת היחידות במבנה. הטענה שהיו לחלל זה מדרגות לפני כניסת התובעים למבנה נסתרה, ובפועל לא נסתרה הטענה שמעולם לא נעשה בחלל זה שימוש נפרד, ולא הובעה כל כוונה לעשות כן במשך שנים רבות מכניסת משפחת פייביש לבית הרופאים ועד להעלאת הדרישה הראשונה בעניין זה בשנת 2014, עת הושמעה הטענה לראשונה כי התובעים השתלטו על חלל גג הרעפים.

33. עוד יצוין כי אין כל הגיון בטענה שניתן להצמיד את חלל הרעפים בבית הרופאים שאין ולא היתה אליו כל גישה נפרדת במועד בו נמכרו הזכויות בבית הרופאים, תחילה למשפחת פייביש ולאחריה לתובעים, לחלקים אחרים במקרקעין. שהרי כיצד ניתן להצמיד את חלל גג הרעפים שאין כל גישה אליו למבנה אחר במקרקעין מאשר בית הרופאים?

אשר לתקוות עמידר למכור הזכויות בחלל הרעפים בנפרד, עניין זה מנוגד להלכה הפסוקה כפי שצוטטה בסיכומי בא כח התובעים ולפיה חלל שכזה אינו יכול להיות יחידה נפרדת, לא על פי המבחן הפיסי ולא על פי המבחן היעודי.

(ראו לעניין זה: ת"א (י-ם) 13721/97 אטון נ' זוהר (4/9/2001)).

34. אציין כי מצאתי ממש בטענות בא כח התובעים בסיכומיו כי התשריטים שהוצגו במהלך ניהול ההליך, ובמיוחד אלו שרק לגביהם ניתן לטעון על פי עדות מהימנה עליי, כי היו חלק מההתקשרות הרלוונטית בין הצדדים להליך זה, ולהתקשרות עם משפחת פייביש שהחברה נכנסה בנעליה, מלמדים שכל הצדדים הבינו שבית הרופאים כולל 3 יחידות בלבד, ומעולם לא היתה סברה כי חלל גג הרעפים מהווה יחידה נוספת נפרדת שטרם נמכרה.

עניין זה הועלה לראשונה בתשריט שהוצג במהלך הדיון שסומן ת/5, ואולם זהו תשריט שהוכן במועדים מאוחרים להתקשרות המחייבת עם משפחת פייביש ועם החברה שבאה בנעליה, ואין לקבל התשריט כיוצר זכות יש מאין רטרואקטיבית, תוך התעלמות מהתקשרויות קיימות לגבי בית הרופאים. אכן נטען כי היה בעמידר נוהג לעדכן תשריטים של מבנים בניהולה, ואולם אלו אינם יכולים לסתור תשריטים ששימשו בסיס להתקשרות ולהעברת זכויות באותם מבנים.

35. עוד צודק בא כח התובעים בקביעתו כי עמידר עצמה, במסמכים שהציגה, סתרה טענתה כי חלל גג הרעפים מהווה יחידה נפרדת, וטענה כי מדובר ברכוש משותף שלא הוצמד לאף יחידה בבית הרופאים, שהזכויות בה נמכרו למשפחת פייביש שהחברה באה בנעליה, והוא עתיד להירשם ככזה בצו בית משותף. עמידר בחרה להעלות טענות חלופיות שאינן מתיישבות זו עם זו, ואין לאפשר זאת.

36. אשר לטענה כי חלל גג הרעפים הינו רכוש משותף שעמידר שמרה לעצמה הזכות בחוזה הרלוונטי להצמידו לכל מבנה אחר במקרקעין לכשיירשם בית משותף, וזאת על פי החלטתה הבלעדית, גם כאן מדובר בטיעון בעייתי שלא הוכח.

מדובר בטיעון חלופי הסותר טענה אחרת שהעלתה עמידר ולפיה בית הרופאים כולל 4 יחידות כאמור בתשריט עדכני שהוכן על ידי מומחה מטעמה והוצג כמוצג ת/5.

37. זאת ועוד, הטענה שעמידר מפורשות שמרה לעצמה הזכות לגרוע מרכוש משותף ולהצמידו לכל אחד מהמבנים במקרקעין לא הוכחה. אין בחוזים הרלוונטיים שהוצגו התייחסות לחלל גג הרעפים, ואילו בתשריט הרלוונטי, מוצג ת/4, נאמר שמדובר ברכוש משותף של בית הרופאים בלבד, כאשר צילומי תשריטים אחרים לגביהם נטען על ידי עדי עמידר כי נאמר בהם אחרת לא הוכחו, ועדי עמידר לא ידעו להסביר מאילו תשריטים הופקו צילומים אלו.

38. יש להזכיר כי קבלת טענת עמידר אינה אפשרית גם לאור מהותו של חלל גג הרעפים. אין מדובר ברכוש משותף רגיל, אלא בחלל מתחת גג המצוי באחד המבנים במקרקעין. איזה הגיון יש להצמידו למבנה אחר כאשר אין כל גישה אליו, והוא אינו משרת מבנה אחר?

מדובר אפוא בטענה המבקשת ליצור הפרדה מלאכותית לצורך רצון אולי להפיק רווחים עתידיים מקיומו של החלל, ומבקשת למכור את הזכות בו באופן נפרד, ואולם משנקבע כי מדובר ברכוש משותף ולא ביחידה נפרדת לא ניתן לעשות כן.

39. עוד יש לדחות טענת עמידר כי בהסתמך על נוסח קבוע של חוזיה יש לראותה כמי שתמיד שומרת לעצמה את הזכות להוציא חלקים מרכוש משותף של מבנים בניהולה שהזכויות בהם נמכרות לאחרים, זאת כדי לשמר לה זכויות, וכך גם נעשה במקרה דנן.

לטעמי, מקום בו הוצגו בפניי החוזים הרלוונטיים ואלו שתקו בנוגע לחלל גג הרעפים, אין לאפשר פרשנות אחרת היוצקת תוכן אחר שאין לו סימוכין במוסכם הכתוב בין הצדדים, הסותר את הכתוב בהסכמות, והכל תוך פגיעה באחד המתקשרים להסכם על חשבון הצד השני. בוודאי אין לעשות כן כאשר עמידר אינה יכולה להציג ראיות מספקות לטיעוניה לעניין זה.

40. מכל האמור לעיל, ולאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי, דין התביעה לעניין גג הרעפים להתקבל, וכך אני מורה. אכן עמידר הינה חברה ציבורית המנהלת מקרקעין לטובת הכלל, ויש לסייע לה כדי למנוע מגורמים אחרים להשתלט על נכסיה שלא כדין. במקרה דנן אין כך הדבר. במקרה דנן עסקינן בהתקשרות לגיטימית של עמידר, שבדיעבד סוברים נציגיה כי אין כדאיות בעסקה שנוצרה בהסכמה מלאה בין הצדדים. כזכור, היעדר כדאיות העסקה אינו מספיק כדי לבטלה, ובוודאי אין מקום לאשר שינויה באופן חד צדדי.

רכישת הזכויות בנכס הנוסף

41. טענות התובעים כי הם ביקשו לרכוש זכויות בנכס הנוסף על פי המדיניות הנוקטת בידי עמידר למכור לדיירים מוגנים בנכסים בהם הם מחזיקים כבר בשנת 2011 לא נסתרה. עוד לא נסתרה הטענה ולא נסתרו הראיות כי מקדמה על חשבון רכישה מבוקשת זו של הזכויות שולמה על ידי התובעים. עמידר טוענת כי היא זכאית לסרב לבקשת התובעים משום שאלו הפרו התחייבויותיהם כלפיה כדיירים מוגנים, ולכן בדין הוחלט לסרב לבקשתם. טענה זו אינה סבירה הן משום שההפרות הנטענות לא הוכחו והן משום שכלל לא הוכח כי מוסדותיה המוסמכים של עמידר דנו בבקשת התובעים ודחו אותה בשל הפרת התובעים התחייבויותיהם החוזיות כלפיה. שהרי המכתב הרשמי היחידי במענה לבקשת הרכישה של התובעים משנת 2011 הינו המוצג ת/7, הקובע כי הרכישה המבוקשת לא אושרה מסיבות משפטיות וניהוליות, ואולם אין הסבר מהן סיבות אלו, מתי נדונו ועל סמך מה התקבלה המסקנה.

הסברים אלו ביקש לספק העד מטעם עמידר מר מרקו, ואולם כפי שהובהר לעיל ניתוח עדותו מלמד כי אין ביכולתו לאשר שהתקיימו בעמידר דיונים כלשהם בעניין, וכי אכן נדונו טענות לעניין הפרת התובעים התחייבויותיהם בהתאם להסכם השכירות המוגנת. כמו כן עד זה לא יכול היה לאשר כי ניתנה לתובעים הזכות להשיב לטענות שהושמעו נגדם, וכי רק לאחר מכן לאחר שקילת העניין הוחלט שלא לאשר מכירת הזכויות בשטח להם. נדמה שעמידר לא השכילה להבהיר מה מנע ממנה במקרה דנן להפעיל המדיניות הננקטת על ידה, שאינה מוכחשת, למכור לדייריה המוגנים זכויותיה בנכסים המוחזקים על ידם.

42. יתר על כן, באם אכן הפרו התובעים התחייבויותיהם על פי ההסכם לדיירות מוגנת, מדוע לא נקטה עמידר בפעולה כלשהי בשל כך זמן רב. עמידר לא פעלה לתיקון ההפרות עוד בטרם הוגשה בקשה לרכישת הזכויות בנכס הנוסף, ובפועל המתינה בעניין זה ורק בשנת 2015 נקטה בהליך משפטי בשל הפרות נטענות אלו, לאחר שהתגלע בין הצדדים הסכסוך בנוגע לבית הרופאים שהניב את ההתדיינות כאן. לא ניתן הסבר מדוע לא הועלו טענות על ידי עמידר בזמן אמת למניעת ההפרה והשבת המצב לקדמותו? לא הובהר מדוע לא נתבעו התובעים באופן יזום על ידי עמידר בשל אותה הפרה לפני שהתובעים העלו טענות בנוגע להתנהלות עמידר בכל הקשור לבית הרופאים? לא הובהר מדוע לא נתבע ביטול ההסכם?

43. חוסר יכולתה של עמידר להוכיח טענותיה כמוסבר לעיל, הן בנוגע להפרת התובעים חובותיהם על פי הסכם שכירות לדיירות מוגנת והן בנוגע לקיום דיונים בהם נדונה הבקשה לרכישת זכויות של התובעים ונדחתה, מלמד כי אין ממש בטענות ההגנה של עמידר לעניין זה.

44. לאור כל האמור לעיל, יש לקבוע כי אכן עמידר לא הוכיחה טענותיה כי התובעים הפרו התחייבויותיהם על פי הסכם השכירות לדיירות מוגנת, ואילו התובעים הוכיחו כפי שכבר הבהרתי לעיל במסגרת ניתוח הראיות במידה הנדרשת כי פעולותיהם בנכס הנוסף נעשו בתיאום ובהסכמת עמידר, כי הם מילאו אחר התנאים הנדרשים אותם קבעה עמידר כתנאי למתן הסכמתה להוצאת היתר בנייה בנכס הנוסף, וכי הם ביצעו פעולות שהשביחו את הנכס.

45. אשר לבקשת התובעים להצהיר כי עמידר התחייבה למכור לתובעים זכויות חכירה בנכס הנוסף דינה להידחות, ובדין עתרו התובעים לסעד החלופי כאמור בסעיף 49 לסיכומיהם. אין מחלוקת כי בשנת 2011 ביקשו התובעים כדין ובהתאם למדיניות נקוטה בידי עמידר לרכוש זכויות חכירה בנכס הנוסף. מאידך אין לקבוע כי בקשה וגם תשלום מקדמה נדרשים לצורך הגשתה, אשר אין מחלוקת כי שולמה, מהווים לכשעצמם התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין שיש לאכפה. שהרי טענות עמידר בדבר הפרוצדורות הנדרשות להחליט בבקשה זו, לרבות דיונים נדרשים בוועדות הבדיקה, הצורך בקיום תנאים ספציפיים לביצוע העסקה (לרבות מכרז במקרה מתאים) לא נסתרו, ויש לאפשר לעמידר לקיים הליך מסודר לצורך בדיקת הבקשה וקבלתה, והכל בתום לב בנפש חפצה ומבלי לזקוף לחובת התובעים העובדה שהתקיים ההליך דנן.

יש גם להתחשב במשך הזמן שחלף ממועד הגשת הבקשה ועד קבלת תשובה לקונית שאינה מספקת לה, ויש להשלים ההליך הנדרש במהירות ובשקידה כדי לאפשר במידת הצורך ביקורת שיפוטית עליו.

משכך, אין מקום בשלב זה להעניק סעד אכיפת ההתחייבות המבוקשת, ואולם יש להורות לעמידר לשוב ולשקול כנדרש על פי נהליה את הבקשה לרכישת הזכויות בזמן סביר, ותוך שקילת כל הנתונים הרלוונטיים, וכמתבקש מנהליה וממדיניותה שתוארו לעיל, ובהתעלם מקיומו של עצם ניהול הליך זה, ובכפוף לקביעה בפסק דין זה כי עמידר לא הוכיחה טענותיה לעניין הפרת הסכם השכירות לדיירות מוגנת על ידי התובעים בנוגע לנכס הנוסף.

46. כן יש להעניק הסעד ההצהרתי החלופי המבוקש על ידי התובעים ולהצהיר כי לא הוכח במידה הנדרשת שהתובעים, או מי מהם, הפרו הסכם השכירות לדיירות מוגנת בכל הנוגע לנכס הנוסף, ולכן הם רשאים להוסיף ולעשות שימוש בו. הוכח כי אלו פעלו כדין ועל פי הסכמה והיתר והשביחו הנכס הנוסף, ואין לחייבם לפרק הבנייה שבוצעה בו.

47. אציין כי לאור הסכמת הצדדים ולאור מחיקת התביעה בבית המשפט קמא שהוגשה על ידי עמידר כנגד התובעים בכל הנוגע לנכס הנוסף, נטל ההוכחה מוטל על עמידר להוכיח טיעוניה בדבר הפרת התובעים את התחייבויותיהם על פי הסכם השכירות לדיירות מוגנת, ואת העובדה כי הפרה זו מקנה לעמידר את הזכות למנוע מהתובעים כדיירים מוגנים זכות לרכישת הזכויות בנכס הנוסף.

סיכום

48. לאור כל האמור לעיל אני מקבלת התביעה (על פי הסעד החלופי הנדרש בה בכל הנוגע לנכס הנוסף), ומורה כי:

א. חלל גג הרעפים, כמו גם שטחי הקרקע מסביב לבית הרופאים המשמשים דרכי גישה אליו, הינם רכוש משותף שיש להצמידו רק ליחידות המבנה בבית הרופאים, ואין לאפשר לבצע בהם פעולות חד צדדיות תכנוניות או משפטיות, שיאפשרו הפיכתם ליחידה נוספת במבנה או רכוש משותף של מבנים אחרים במקרקעין.

ב. התובעים או מי מהם לא ביצעו פעולות המפירות את הסכם השכירות לדיירות מוגנת על פי הנטען בהליך זה, והם רשאים להמשיך ולהשתמש בדיירות מוגנת בנכס הנוסף מבלי צורך לפרק את שנבנה עליו בהסכמת עמידר, ועל פי היתר כחוק, תוך השבחת הנכס הנוסף.

ג. לאור תוצאת ההליך ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות משפט בסך כולל של 25,000 ₪, וכן ישיבו אגרה והוצאות ששולמו על ידי התובעים לפי קבלה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד ההוצאה ועד לתשלום. בפסיקה זו התחשבתי כנדרש גם בעובדה שלא נפסקו הוצאות עת נדחתה הבקשה להגיש תביעה שכנגד.

כספים שיש לשלמם על פי פסק דין זה ולא ישולמו בתוך 30 יום ממועד המצאתו לצדדים, ישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל. כספים שהופקדו בקופת בית המשפט לרבות ערבות על ידי התובעים יושבו להם באמצעות בא כוחם. כספים שהופקדו בקופת בית המשפט לרבות ערבות שהופקדו על ידי הנתבעים יועברו לתובעים באמצעות בא כוחם לכיסוי החיוב על פי פסק דין זה.

ניתן היום, כ"ט אדר ב' תשע"ט, 05 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.