ע"י ב"כ עוה"ד עאהד ע. רחמאן

בעניין: בקשה לסילוק על הסף ובקשת רשות להתגונן

1. ביום 10.10.15 הגישה החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ (להלן: "התובעת") תביעה בסדר דין מקוצר כנגד הנתבע ע"ס 43,049 ₪, בגין דירה הנמצאת בעכו העתיקה 10/41 הידועה כגוש 18010 לא מוסדר כחלק מחלקה 40+41 (להלן: "הדירה"). הנתבע הינו חוכר המתגורר בחו"ל, אשר ייפה את כוחו של אחיו מר סמיר מוחמד עבד אל רחמן , לחתום על הסכם החכירה מיום 24.3.09 ( להלן: "ההסכם").

נטען כי במהלך שנת 2011 התגלו נזילות מהגג שהוצמד לדירת הנתבע בהתאם להסכם ונגרמו נזקים לשכנים מתחתיו. לטענת התובעת, היות והנתבע לא פעל לתיקון הגג, התובעת ראתה חובה למזער נזקים כיוון שבבניין מתגוררים דיירים מוגנים שנכסיהם בבעלות הנתבעת , ולכן פעלה בעצמה לתיקון הגג. התובעת מדגישה כי חרף פניות חוזרות ונשנות מצידה, טרם שילם הנתבע בגין תיקון הגג. לתביעה צורפו, בין היתר, העתק מההסכם, אסמכתא לתשלום לקבלן המבצע וכרטסת הנהלת חשבונות.

2. ביום 12.1.16 הגיש הנתבע בקשה לסילוק על הסף או לחילופין בקשת רשות להתגונן. במסגרת הבקשה, נטען כי בית המשפט משולל סמכות לדון בתביעה, כיוון שכל עניינה הוא סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בנוגע לאחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולכן, התביעה מצויה בסמכותו הייחודית של המפקח על הבתים המשותפים מכוח סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין (להלן: "החוק").

לטענת הנתבע, טענות התובעת נוגעות לסירובו להשתתף בהוצאות הדרושות לתיקון גג הבינין, המהווה רכוש משותף בבניין בו הוא מתגורר. נטען כי ענייניים אלה נופלים בגדרו של סעיף 58 לחוק, המסדיר את עניין הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבניין המשותף.

לגופו של עניין, ביחס למתן רשות להתגונן, טוען התובע כי ביום 15.11.81 חתם על חוזה בינו לבין עמידר למטרת שכירות מוגנת בנכס. ביום 19.1.03 הועבר ניהול הדירה מעמידר לניהול התובעת. במסגרת העברת הניהול לידי התובעת, קיבלה התובעת חדר פנוי בתוך דירת הנתבע בשטח של 10.64 מ"ר. בתאריך 10.5.06 רכש הנתבע את הזכויות בחדר הפנוי בדיירות מוגנת בעלות של 20,000 ₪.

לטענת הנתבע, בטרם רכישת הדירה מהתובעת ביום 24.3.09, בשנת 2007 , ביצעה האחרונה שיפוץ כללי בבניין ובנוסף, המקלחת, השירותים והמטבחון בדירת הנתבע נבנו מחדש. בהקשר לכך, הנתבע מצרף מכתב מהתובעת מיום 1.2.05 בו התבקש למסור לה את המפתח לצורך התחלת העבודה. נטען כי לאחר השיפוץ ע"י התובעת, התגלו סדקים ונזילות בגג שדלפו לדירת הנתבע. בעקבות כך, פנה הנתבע לתובעת בבקשה לתיקון הגג, כאשר ביום 13.5.07 נשלח מכתב מטעמו לתובעת, בו ישנן השגות באשר לעלות המחירים ולעלות השתתפותו בהסרת הסכנה ולאופן ביצוע העבודות. בהמשך, מהנדס מטעם התובעת ביקר בדירה ובדק את העבודה שבוצעה והבטיח, לטענת הנתבע , שיקבל חשבון מעודכן בהתאם לעבודה שבוצעה בפועל.

הנתבע מוסיף וטוען כי לאחר התדיינות ארוכה הוא שילם את חלקו בשיפוץ הראשון של הדירה, שנעשה לפני רכישתה. כעבור שנתיים מהרכישה, פנה הנתבע שוב לתובעת בטענה כי הבעיה העיקרית לא נפתרה וכי חודרים מים לדירתו מהתקרה שהגיעו לדירת השכנים שמתחתיו, תוך גרימת נזקים רבים. לטענת הנתבע, חדירת המים נגרמה בשל עבודת איטום לקויה ולא מקצועית, כאשר הנתבע מפרט מהם הליקויים המקצועיים שהתבצעו בשיפוץ הראשון. עוד צוין כי הנתבע עדכן פעמיים את התובעת על המחדל הנ"ל מיד עם סיום השיפוץ. נטען כי בתגובה, בכל פעם התובעת הייתה מתקנת את הדליפה, אך לא פותרת את הבעיה מהשורש.

עוד נטען, כי טענת התובעת לפיה השיפוץ נעשה לפני שנת 2004, מנוגדת למכתבה מיום 1.2.05 וכפי שהתובעת מודה בסעיף 2 למכתבה "יתכנו הרבה דברים העלולים לפגום באטימות היריעות...". בנוסף, בסעיף 4 למכתבה, התובעת מודה כי הטיח החיצוני על בסיס סיד מתקלף ובוצע כניסיון שנכשל . עוד נטען כי בעת רכישת הדירה ע"י הנתבע, הטיח כבר היה במצב של התקלפויות והתפוררויות .

הנתבע דחה הצעת מחיר של הקבלן חלבי אמל ובניו בע"מ, מטעם התובעת, בסך של 160 ₪ למטר, לא כולל מע"מ כאשר יהיה על הנתבע להשתתף ב 50% מהנזק. הנתבע התנגד לחלוקה זו. עוד נטען כי התובעת שלחה בתאריך 2.9.12 לנתבע את עלות עבודת התיקון וכי חלקו בעבודה הינו בסך 55,113 ₪ . הנתבע השיב במכתב מטעמו בתאריך 14.10.12. במקביל פנה הנתבע לשמאי מטעמו בכדי לקבל חוות דעת ולאמוד את הנזק בפועל. לבקשה צורפו חליפת המכתבים ודו"ח השמאי. עפ"י דו"ח השמאי מטעם הנתבע, עלות עבודות האיטום היא בסך 16,290 ₪ וכי לדירה נגרם נזק בסך 12,000 ₪. לטענת הנתבע, חוות דעת השמאי והצעת המחיר של הקבלן אמל חלבי, משקפות נכונה את הנזק בפועל.

לעניין חוזה החכירה, נטען כי התובעת מודה בסעיף 8 לנספח להסכם כי טרם בוצעה פרצלציה במקרקעין ולא תירשם החכירה על שם החוכר. כלומר, זכויות הנתבע לא נרשמו והן זכויות קנייניות. לכן, עלות התיקון חלה על כל הדיירים בבניין, בהתאם לחלקם ברכוש המשותף, ביחס לדירתם וההצמדות, במידה וישנן. הנתבע מוסיף וטוען כי ההסכם עליו חתם עם התובעת עונה על הגדרת המונח "חוזה אחיד". הנתבע מבקש מבית המשפט לבטל את הסעיפים המקפחים בהסכם ביחס לתחזוקת הגג מכוח חובת תום הלב וחוק החוזים.

הנתבע מדגיש כי הוא זה שפנה לתובעת לתיקון הגג ולצורך מזעור נזקים וכי הוא ניהל מו"מ פעמים רבות בכדי לאמוד את הנזק בפועל ואף שכר שירותי שמאי מכספו, אך התובעת התעלמה מכל פניותיו, כאשר כל רצונה הוא להתעשר שלא כדין על חשבון הנתבע. הנתבע מציין כי הציע ביום 27.8.15, טרם הגשת התביעה, הצעה לתשלום לצורכי פשרה בלבד, שלא נענתה ע"י התובעת. הנתבע מוסיף ומעלה שורה ארוכה של אי התאמות, לטענתו, בין "כתב הכמויות" שצורף לתביעה לבין המצב הקיים בפועל , בנוגע לעבודות שנעשו ולעלותן הכספית.

3. ביום 4.5.16 הגישה התובעת את תגובתה, במסגרתה נטען כי בניגוד לטענת הנתבע, הגג אינו רכוש משותף ואינו נוגע לאחזקתו התקינה וניהול הרכוש המשותף. הגג מוצמד לדירתו של הנתבע והוא בחזקתו הבלעדית. הנתבע נושא באחריות לתיקון הגג ולכן, אינו עומד בתנאי סעיף 58 לחוק ומכאן שתביעה זו אינה בסמכותו הייחודית של המפקח על בתים משותפים.

4. לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים, עליי להידרש תחילה לשאלת הסמכות העניינית . הנתבע טוען כי הסמכות הייחודית נתונה למפקח, בעוד התובעת טוענת כי הסמכות נתונה לבית משפט זה.

סמכות המפקח מוגדרת בסימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין, כאשר סעיף 72 (א) לחוק מגדיר את היקף סמכויותיו של המפקח להכריע בסכסוכים.

ראו: ספרו של עו"ד עוז כהן "בתים משותפים", עמ' 338-346, תשע"ה- 2015.

אביא סעיף זה כלשונו: 72(א) "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח."

עפ"י סעיף זה, דרושים שני תנאים להפעלת סמכות המפקח. הראשון, לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך ,תוך התייחסות לזהות הצדדים שבפניו, כלומר האם הצדדים עונים להגדרה של "בעל דירה" או "מתחזק", בהתאם להגדרות החוק. השני, לבחון מהי מהות הסכסוך, כלומר האם מדובר על עילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק. ראו: רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל ואח' נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ואח' ( 17.3.16) (פורסם במאגרים).

5. בבחינת התנאי הראשון- זהות הצדדים, שני הצדדים עומדים בדרישות החוק. בהתאם להגדרה בסעיף 52 לחוק, לפיה "בעל דירה" הוא גם חוכר לדורות, אלא אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותו כבעל הדירה. לפיכך , הנתבע בעניינינו נחשב "כבעל דירה" , בהתאם לחוק.

בסעיף 72 (א) לחוק מדובר על "בעלי דירות בבית משותף". ההגדרה ל"בית משותף" מצויה גם היא בסעיף 52 לחוק, לפיה בית משותף הוא "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". בענייננו, אין חולק כי הבית טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים. יחד עם זאת, סעיף 77 ב' לחוק, בפרק ו' 1 "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", מחיל את הוראות החוק גם על בתים שטרם נרשמו, בשינויים המחויבים. מכאן, שדרישות סעיף 72 (א) לחוק מתקיימות הן ביחס לזהות הצדדים כבעלי דירות והן ביחס ל"בית משותף".

6. אולם, בבחינת התנאי השני- "עילת התביעה", מתעורר קושי. בכדי להקנות למפקח סמכות בלעדית, על עילת התביעה להיות מנויה בסעיף 72 (א) לחוק. הנתבע מבסס טענותיו על העילה המופיעה בסעיף 58 לחוק, המנויה גם היא בסעיף 72 (א), לפיה "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..." (ההדגשה שלי נ.ז.). במושג "הרכוש המשותף", טמונה עיקר המחלוקת בין הצדדים: האם הגג שהוצמד לדירת הנתבע, אך ההצמדה לא נרשמה, מהווה רכוש משותף או רכוש פרטי? בהתאם לתשובה לשאלה זו תוכרע המחלוקת .

אני סבור שבנסיבות העניין, הגג שהוצמד מהווה רכוש פרטי כיוון שנושא זה נכתב במפורש בהסכם החכירה בין הצדדים . לו הנכס היה נרשם בפנקס הבתים המשותפים, הרי שהגג היה נרשם בהתאם להסכם כהצמדה לדירת הנתבע. לאור ההתכתבויות בין הצדדים, נראה כי הנתבע היה מודע היטב להצמדת הגג לדירתו וזכויות והחובות הנובעות מכך. אילו נקבל את עמדת הנתבע כי עקב העובדה שהנכס לא נרשם, ההצמדה לא בתוקף והגג מהווה רכוש משותף ולא רכוש פרטי, הרי שלמעשה נרוקן מתוכן את כל ההתחייבות החוזית עליה הסכימו וחתמו הצדדים.

7. לאור האמור לעיל, נראה כי בעניינינו לא התקיימו תנאי סעיף 58 לחוק ביחס לדרישת קיומו של "רכוש משותף" ומשכך, סייפת סעיף 72 (א) לא התקיימה גם היא. על כן, למפקח לא נתונה הסמכות הייחודית לדון בתובענה. למפקח אין סמכות לדון בנזקים שנגרמו ממקור שאינו רכוש משותף. אילו היה נקבע כי הגג נשוא התביעה, מהווה רכוש משותף כהגדרתו בחוק, אזי הסמכות הייתה נתונה למפקח. השוו: רת"ק 52511-09-14 ביטון נ' זגורי ( מיום 30.9.14) (פורסם במאגרים).

8. לאחר שצלחנו את משוכת הטענה המקדמית ונקבע כי הסמכות העניינית נתונה בידי בית המשפט, עליי להידרש עתה לבקשת הרשות להתגונן.

הנתבע פירט בבקשתו טענות רבות ומגוונות הן ביחס לטיב השיפוץ הראשון והן ביחס למו"מ שניהל עם התובעת באשר לחלוקת האחריות בין השניים. כמו כן, קיימת מחלוקת בין הצדדים בנוגע למועד השיפוץ הראשון, שהתבצע ככל הנראה טרם רכישת הדירה. להכרעה במחלוקת זו עשויה להיות השפעה רבה על תוצאות ההליך המשפטי. הנתבע שטח טענות רבות ומפורטות ביחס לשיפוץ השני, נשוא התביעה וצירף חוות דעת שמאית ,ממנה עולות שאלות הטעונות בירור ביחס לכתב הכמויות שצירפה התובעת ולאופן התנהלות עבודת השיפוץ בפועל. כל אלה מראים כי לנתבע עומדות טענות הגנה ממשיות ומן הראוי לבחון ולברר את טענות הצדדים לעומק בהליך משפטי מלא. עוד יוער כי ב"כ התובעת הגיבה לבקשה לסילוק התביעה על הסף אך לא הגיבה לבקשת הרשות להתגונן .

9. אשר על כן, אני דוחה את הבקשה לסילוק התביעה על הסף ומקבל את בקשת הרשות

להתגונן . לאור תוצאת ההחלטה ונימוקיה , אין צו להוצאות .

המזכירות תנתב את התיק לשמיעה בפני שופט .

ניתנה היום, ט"ז אייר תשע"ו, 24 מאי 2016, בהעדר הצדדים.