1. תביעה שיסודה בהזמנת שירותי תיווך בבלעדיות, לפי הסכם שנכרת בין התובע, מתווך במקרקעין, לבין הנתבעת, ביחס למכירת נכס מקרקעין, דירה ברח' הרצל 147/21 בקרית מלאכי (להלן: "הדירה").

תמצית טענות התובע הינה כי חרף מאמציו להשגת רוכשים פוטנציאלים, לרבות הבאת רוכש קונקרטי שהעסקה יכולה היתה להתממש אתו, סיכלה הנתבעת אפשרות זו ובפועל הדירה נמכרה חרף הסכם הבלעדיות ע"י מתווך אחר, כפי הנראה נוכח פועלו של אחיה. עקב הפרת ההסכם מחויבת הנתבעת בפיצוי מוסכם של 3%.

תמצית טענות הנתבעת הינה כי הוסכם כי כל רווח הצפוי מעל סכום מכירה של 445,000 ₪ מהווה את התשלום עבור טרחתו של התובע, אלא שהתובע לא הצליח למצוא קונה במחיר זה וכעבור תקופת מה פנה אליה והבהיר לה כי אלה הם פני הדברים. הנתבעת להבנתה ראתה בכך העדר יכולת התובע לעמוד בהסכם וכי לפיכך הינו מבוטל. בנסיבות אלה, ומשהדירה היתה גם בבעלותו של אחיה (בירושה) הסכימה למכירה ע"י מתווך אליו פנה האח, כאשר הדירה נמכרה באמצעותו בסכום הנמוך מהסך הנ"ל, 440,000 ₪.

2. באשר לעובדות שלהלן אין חולק:

א. ביום 8.1.15 נכרת בין הצדדים הסכם תיווך בבלעדיות, תקופת הבלעדיות עד ליום 8.4.15. מלבד הסכם הבלעדיות לא נחתם הסכם הזמנת שירותי תיווך.

ב. על פי ההסכם דמי התיווך הינם כל סכום מעל לסך של 445,000 ₪ שיתקבלו בגין הדירה.

ג. ביום 12.2.15 הדירה נמכרת על פי הסכם מכר חתום תמורת סך של 440,000 ₪, שלא באמצעות התובע או מי מטעמו.

3. לאחר ששקלתי בטענות הצדדים, ובמצרף הראיות והנסיבות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, לאחר ששוכנעתי כי התובע והמתווך מטעמו לא היוו בפועל הגורם היעיל שהביא למכירת הדירה ומשלא שוכנעתי כי הנתבעת הכשילה את העסקה הפוטנציאלית שהתקיימה בפועל או כי פעלה לסכל את פועלו של התובע כמתווך לשם מכירת הדירה.

בסופו של יום, כפי שיפורט להלן, התנהלו שני הצדדים בקשר לעצם תיווך ומכר הדירה באופן לא זהיר מספיק, זאת נוכח היות הנכס דירה בירושה כאשר הנתבעת הינה רק אחד היורשים, דבר שהוביל לתוצאה המתקבלת. אולם, אין די בכך כדי לקבוע סיכול כאמור ע"י הנתבעת או מנגד קביעה כי התובע היווה הגורם היעיל בעסקה.

מאחר שתובענה זו נדונה בסדר דין מהיר הרי שלפי הוראות תקנה 214 ט"ז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד -1984 על פסק הדין להיות מנומק באופן תמציתי.

מלבד עדות בעלי הדין, העידו בפני מטעם התובע מר אריאל וינט, הרוכש הפוטנציאלי כפי הנטען ע"י התובע, ומר שניאור רבנינוביץ המתווך שפעל בפועל למול הנתבעת.

שאלת הגורם היעיל-

4. דומה כי אין בין הצדדים מחלוקת של ממש בקשר לעובדה כי התובע (בין אם באמצעות המתווך שניאור) לא היווה גורם יעיל בעסקת מכר הדירה, וכי זו נמכרה באמצעותו של מתווך אחר, ללא קשר לתובע ולפועלו.

הדברים עולים מהראיות, לרבות העדויות שנשמעו ובהן אף עדות התובע ושניאור, ומסתכמים בסיכומי התובע בהם מצוין כי מסתבר שאח הנתבעת פנה בו זמנית למתווך אחר לא ברור באם בידיעת הנתבעת.

5. לא הוכח בפני בכל ראיה כי התובע או שניאור היו פוזיטיבית הגורם היעיל במכירת הדירה, ועיון בהוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 ובהוראות תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 מלמד על העדר עמידה בתנאים לקביעת החזקה בדבר היותם הגורם היעיל (הגם שאף זו ניתנת לסתירה).

סעיף 14(א) לחוק המתווכים קובע את תנאי הסף לזכאות לדמי תיווך:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

(ההדגשות אינן במקור – ע.כ.)

סעיף 9(ד) לחוק המתווכים, המוזכר לעיל, קובע כדלקמן:

"(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות."

בהתאמה, נקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, פעולות השיווק האמורות:

"1. (א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;

(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;

(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.

(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;

(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.

6. בענייננו, טוען התובע כי ביצע פעולות נדרשות (סעיף 12 לתצהירו) כגון פרסום במאגרים ובעיתונות. בנוסף מציין כי הביא רוכשים פוטנציאלים לנכס, אולם, לא הוצגו לכך ראיות מספקות, ולמעשה מלבד פרסום בודד שהוצג לא הובאו ראיות כלל.

אלא, שאף בנוגע לפרסום שהוצג, הוא אינו מכיל פרטים מספקים על מנת לקשרו לדירה הקונקרטית, לא ברור לגמרי מועד הפרסום (ייתכן ביום 28.1.15 כפי המצוין במסמך הדוא"ל, אך אם כך הדבר לא ברור מדוע נעשה הדבר רק עשרים יום לאחר כריתת הסכם התיווך), ומעבר לכך, בפרסום אליו מפנה התובע מחיר הדירה הנקוב הינו 469,000 ₪, בעוד שעל פי עדות שניאור העלה (מיד) את הדירה לפרסום במאגרים שונים במחיר נקוב של 460,000 ₪, דהיינו אף הסכום אינו תואם.

בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע עמידה בתנאי החזקה הקבועים בחוק ובתקנות, וזאת כאמור לעיל אף מעבר למסקנה הנלמדת ממילא ממכלול הראיות והנסיבות כי התובע ושניאור לא היוו בפועל, הלכה למעשה, הגורם היעיל במכר הסופי של הדירה.

שאלת סיכול עסקת התיווך-

7. כזכור, גרסת הנתבעת הינה כי אמנם פנה אליה שניאור כשבפיו הצעות רכישה שונות, אך כולן נעו בין 400,000 ₪ לבין 420,000 ₪, וכי בשלב מסוים, קודם למועד מכירת הדירה בפועל, אף הובהר לה כי לא ניתן להשיג מחיר העולה על סכומים אלה.

לפי טענתו של שניאור, רק ביום 10.2.15 הודיע לנתבעת כי עלה בידו למצוא רוכש לדירה המוכן לשלם תמורתה סך של 455,000 ₪ (סעיף 18 לתצהירו).

אלא, כפי שיובהר להלן, עדות זו נסתרת בעדותו של מר אריאל וינט, אותו רוכש פוטנציאלי, סתירה אשר בנסיבות יורדת לשורשו של עניין, במיוחד מקום שהטענה לסיכול ההסכם נעוצה ממשית בגרסה כי אכן הוצגה בפני הנתבעת הצעת רכישה זו, בזמנים רלבנטיים.

כאמור, הסכם התיווך נחתם ביום 8.1.15. שניאור העיד כי קיבל הצעות שנעו בין 400,000 ₪ לבין 430,000 ₪ ויידע בהן את הנתבעת. ההצעות התקבלו לפי עדותו כשבוע לאחר כריתת הסכם התיווך (דהיינו באזור ה- 15.1.15), ולאחר מכן לא התקבלו הצעות רציניות (ולכן אף לא יידע בהן את הנתבעת). לפי עדות שניאור כאמור, ההצעה על סך 455,000 ₪ ניתנה רק ביום 10.2.15 (ר' עדות שניאור בעמ' 6 לפרוט' ש' 4-14).

מר וינט לעומת זאת העיד כי אף הוא הציע תחילה 400,000 ₪ או 420,000 ₪, דהיינו במסגרת ההצעות הרציניות שניתנו כשבוע לאחר כריתת ההסכם (15.1.15), אלא, שלפי עדות מר וינט בין מתן ההצעה הראשונית על ידו, הנמוכה כאמור, לבין מתן ההצעה הסופית בסך 455,000 ₪ חלף יום אחד בלבד (ר' עדותו בעמ' 7 לפרוט' ש' 13-14).

לא ניתן כל הסבר באשר לפער הזמנים שבין 15.1.15 לבין 10.2.15, שהינו בנסיבות פער זמנים משמעותי בן כשלושה שבועות, ולא הוברר מדוע לא הודע לנתבעת מידית דבר ההצעה הגבוהה שניתנה ע"י מר וינט, כעולה מהעדויות עוד ביום 16.1.15, בקירוב.

8. במצב דברים זה לא ניתן לקבל דווקא את גרסת התובע באשר להתרחשות, ומקום שמאשרים התובע ושניאור כי תקופה לא מבוטלת התקבלו רק הצעות בלתי רלבנטיות מבחינת הנתבעת, כלל לא ניתן לשלול את גרסתה ולפיה להבנתה מדובר היה בהעדר יכולת לממש את ההסכם לאחר ניסיונות שנעשו לשם כך כטענת התובע.

הנתבעת עמדה על גרסתה כי נאותה למכירת הדירה באמצעות אחיה (שכאמור היה בעלים נוסף שלה) רק לאחר שהבינה כי המכר באמצעות התובע אינו מסתייע, וכך הבינה ממנו עצמו (באמצעות שניאור שפעל בפועל). לא מצאתי כי במכלול הנסיבות המדובר בגרסה שאינה אפשרית וכי יש לשלול גרסה זו של הנתבעת, במיוחד מקום שמהראיות עולה כי המכר יצא אל הפועל בסופו של יום בשל פועלו של אחיה של הנתבעת ולא בשל פנייה ישירה ועצמאית שלה למתווך אחר מתוך כוונה לסיכול ההסכם, וודאי שלא מתוך כוונה לחמוק מתשלום דמי תיווך.

עוד יודגש כי הדירה נמכרה בסופו של יום בסכום הנמוך מהצעתו של מר וינט כנטען, ומכאן ברור כי ככל שאכן היתה באה בפני הנתבעת ההצעה בטרם הובן על ידה כי ההסכם אינו ניתן למימוש, הרי שהיה לה וליתר היורשים אינטרס מובהק להסכים לה שכן מדובר במחיר גבוה מזה אשר נתקבל בסופו של יום, אף לאחר ניכוי דמי התיווך. עובדה זו אף היא אינה תומכת בסברה כי הנתבעת פעלה לסיכול ההסכם מתוך כוונה להתחמק מתשלום דמי תיווך.

כאן המקום להתייחס לשיחה המוקלטת שתמלול נטען שלה הוקרא בפני הנתבעת, בחלקו, במהלך חקירתה הנגדית. המדובר במסמך שלא הוגש בפועל במסגרת גילוי המסמכים ובחינתו מהלך הדיון לימדה כי אינו מהווה תמלול כדין, ועל כן לא התקבל, ומעבר לכך הרי שהנתבעת טענה כי המדובר בשיחה שהתקיימה לאחר מכר הדירה הסופי בידי אחיה, ואף לא אישרה חלקים ממנה. אין במקרה זה בעובדה כי הנתבעת נאותה כפשרה לשלם לתובע דבר מה כדי לקבוע את שאלת הזכאות לדמי תיווך.

9. בנסיבות בהן אין חולק כי המתווך ידע כי מדובר בדירה שאינה אך בבעלותה של הנתבעת (ויתרה מכך הינה דירה מירושה, בה חולקים שלושה אחים יורשים), הרי שמחובתו היה לנהוג במשנה זהירות, בהיותו הגורם המקצועי מבין הצדדים, בעל הידע וההבנה בקשר לעסקאות מסוג זה, ולפיכך היה עליו לצפות קושי ובעייתיות מקום שאין כל היורשים חותמים למולו על הזמנת התיווך, שכן במקרה כזה לא ניתן לומר שאין חופשיים הם לעשות בעצמם לשם מכירת הנכס, כפי שנראה כי ארע בפועל במקרה זה, ובסופו של יום אף לכוף את יתר היורשים לשיתוף פעולה במכירה.

אפנה בעניין זה להוראות סעיף 8 לחוק, ובפרט להוראות ס"ק (ב):

"8. (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

יצוין כי בחקירתו הנגדית של שניאור נרמז כאילו היו התובעת וגם אחיה במשרד התובע וכי תנאי ההסכם הוסכמו על ידי שניהם (עמ' 5 לפרוט' ש' 16-19):

"ש. מפנה אותך לסעיף 8 ב' לחוק המתווכים ואני מקריא לך אותו, האם לאור הסעיף הזה לא היה מן הראוי שתדבר עם אחיה של הנתבעת האם היא פועלת גם בשמו?

ת. אין לי שום עניין לברר את זה וזאת כי היא הגיעה והיה משא ומתן איתה והם הגיעו אלי והוסכם על ידם."

(ההדגשה אינה במקור – ע.כ.)

ככל שכך היה ואחיה של הנתבעת היה נוכח, לא ברור מדוע לא הוחתם אף הוא על ההסכם, ולו למען הזהירות (יוער כי הנתבעת אינה מאשרת גרסה זו בדבר נוכחות אחיה במעמד ההתקשרות עם התובע).

המסקנה הנובעת מהראיות שבאו בפניי הינה כי לא הוכח סיכול מאמציו של התובע כמתווך, בין אם על-ידי ניצול מידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, ובין אם בכל דרך אחרת הנגועה בהפרת חובת תום-הלב ואשר מטרתה התחמקות מתשלום שכר התיווך.

מסקנה זו אינה נפגמת במקרה זה אף חרף העדר עדותו של אחי הנתבעת, מר ברו צקולה, שכן כאמור לעיל מצרף הראיות והנסיבות מלמד כי הדירה נמכרה בסופו של יום בשל פועלו של האח ולא של הנתבעת, שאכן ביקשה וחפצה לכתחילה בהתקשרות עם התובע (ור' כמצוין לעיל גם האמור בסיכומי התובע בנקודה זו).

המצב אליו נקלעו לבסוף הצדדים הינו גם בעטיו של התובע או מי מטעמו משלא נהגו בזהירות ובמיומנות הנדרשת במצב המורכב בו מדובר בדירה שנמכרת לאחר ירושה וידוע להם כי הנתבעת איננה היורשת היחידה.

10. בשולי הדברים, אך במכלול הנסיבות לאו דווקא בשולי חשיבותם, תצוין גם אי העמידה בהוראות החוק בדבר אישור מתן הבלעדיות במסמך נפרד, הנוסף למסמך הזמנת שירותי התיווך, הכללי. ר' בעניין זה הוראות סעיף 9(ב)(1) לחוק:

"9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק)."

כך, גם אין עמידה בהוראת סעיף 1(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, בדבר חיוב הפירוט בטופס נפרד, הן של פעולות השיווק והן של רשות המזמין להסכים על פעולות שיווק:

"(ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה."

(כל ההדגשות לעיל אינן במקור – ע.כ.)

11. מכל האמור, לא שוכנעתי כי יש מקום בדין לחיוב הנתבעת בדמי תיווך (או בפיצוי המוסכם) ועל כן דין התביעה להידחות.

יחד עם זאת, ולעניין זה ישנה השלכה על שאלת ההוצאות, והגם שנמצא כי הצדדים נקלעו לבסוף למצב בו הדירה נמכרה בשל פועלו של אחר, שלא מתוך כוונת התחמקות מתשלום דמי תיווך וחוסר תום לב מצד הנתבעת, כאמור בשל נסיבותיו הייחודיות של המקרה הנדון, נמצאת גם הנתבעת נושאת באחריות מסוימת לתוצאה שהביאה להגשת כתב התביעה, בהתנהלותה, שכן אף מצדה של הנתבעת היה מקום להבהיר את הדברים "ברחל בתך הקטנה" בכל שלב, למול התובע.

לפיכך, חרף דחיית התביעה נוכח המסקנה כי במקרה זה לא נראית בדין זכאות לדמי תיווך או לפיצוי בגין הפרת הסכם, ובמכלול הנסיבות, לא מצאתי לעשות צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

12. מזכירות בית המשפט מתבקשת לשלוח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ט טבת תשע"ט, 06 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.