1. לפני תביעה שהגיש התובעת נגד הנתבעים על סך של 922,607 ₪. הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") מצויה בהליך של פירוק ולפיכך, פסק דין זה מתייחס לתביעה נגד הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") בלבד.

טענות התביעה

1. התובעת הינה הבעלים של מבנה המצוי במגרש הידוע כגוש 6353 חלקה 18ב' הממוקם בעיר פתח- תקווה.
2. הנתבעת שכרה מהתובעת את המושכר בהתאם להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 31.10.2011 (להלן: "הסכם השכירות").
3. במסגרת הסכם השכירות חתם הנתבע ערבות אישית לקיום כל חיובי הנתבעת.
4. הנתבעים התחייבו לשלם לתובעת בגין דמי שכירות חודשיים סך של 24,000 ₪ כולל מע"מ.
5. מיום 1.3.2018 ועד ליום 13.6.2019 לא שילמו הנתבעים לתובעת את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות על אף שהמשיכו להשתמש במושכר, וכל זאת ללא הסכמת התובעת.
6. בהתאם להסכם השכירות, במידה והנתבעים לא משלמים את דמי השכירות הדבר מהווה הפרה יסודית המזכה את התובעת, בין היתר בפינוי מידי של המושכר.
7. חרף דרישות חוזרות ונשנות של התובעת, הנתבעים בחרו שלא למלא אחר התחייבויותיהם בהסכם השכירות ולא לפנות את המושכר.
8. במסגרת הסכם השכירות נקבע מנגנון פיצוי מוסכם שיפעל במקרה של אי תשלום דמי שכירות. למרות זאת, הנתבעים בחרו שלא לשלם לתובעת הן את דמי השכירות והן את דמי הפיצוי המוסכם.
9. התובעת הגישה תביעה לפינוי מושכר בתא"ח 31042-12-18 וניתן פסק דין הקובע כי הנתבעים יפנו את המושכר ויחזירו את החזקה לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ עד ליום 13.3.2019.
10. לאחר התערבות קבלן הוצאה לפועל, ביום 13.6.19 הנתבעים פינו את המושכר.
11. התביעה דנן היא לתשלום חובם של הנתבעים בהתאם להסכם השכירות.

טענות הנתבעים

1. לטענת הנתבעים, התובעת מציגה את עצמה כבעלים של הנכס המושכר אולם מבדיקה שנערכה התברר כי כנגד התובעת מתנהל הליך של פירוק שיתוף במקרקעין.
2. לתביעה צורף הסכם הנושא את הכותרת "טיוטא בלבד אינו מחייב עד חתימה". עמודיו של ההסכם אינם חתומים מלבד העמוד האחרון. כמו כן, בסוף ההסכם מצוין כי מצורפים לו שני נספחים אך התובעת לא טרחה לצרפם לכתב התביעה.
3. לטענת הנתבעים, גם אם היה הסכם שכירות, ברור כי הסכם השכירות לא היה בתוקף. ולמעשה ככל שישנו הסכם שכירות הוא פקע לאחר שהאופציה מומשה ותקופת האופציה חלפה. מרגע סיום תקופת האופציה, התובעת לא החתימה את הנתבעים על הסכם שכירות חדש.
4. בנוסף, טוענים הנתבעים כי הסכומים בכתב התביעה כבר נתבעו במסגרת הליך אחר והחבות בהם כבר הוכרעה.
5. לטענת הנתבעים, לא נחתם כתב ערבות בין הצדדים בחתימתו של הנתבע ולכן אין כל ערבות בתוקף.
6. לטענת הנתבעים, התובעת נדרשת להמציא כרטסת הנהלת חשבונות מסודרת בנוגע לתשלומים שעליהם היא תובעת בכתב התביעה.
7. הנתבעים מכחישים את חבות הנתבע בתשלומים שפורטו בכתב התביעה.

דיון והכרעה

1. השאלות שעלי להכריע בהן בפסק דין זה הינן:
   1. האם המסמך שכותרתו "הסכם שכירות בלתי מוגנת" מיום 31/10/11 הינו הסכם מחייב בין הצדדים.
   2. מהי תקופת ההסכם ואיזה תנאים חלים על המשך שהיית הנתבעת במושכר לאחר סיום תקופת ההסכם לפי החוזה החתום ותקופת האופציה?.
   3. האם הנתבע ערב להסכם והאם ערבותו ממשיכה לחול גם לאחר סיום תקופת ההסכם.
   4. מהו סכום החוב בגין השכירות.
2. בטרם אדון בשאלות הטעונות הכרעה, אקדים ואציין כי אין מקום לטענת הנתבעת ולפיה קיים ספק בבעלות התובעת על המושכר, שכן מששכרה הנתבעת את המושכר מהתובעת, ומשהחזיקה במושכר במהלך השנים מכוחה של התובעת, היא מנועה מלהעלות כל טענה בעניין זה.

האם מסמך שכותרתו הסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 31/10/2011 הינו הסכם מחייב בין הצדדים?

1. לטענת הנתבע, המסמך שכותרתו הסכם שכירות בלתי מוגנת אינו הסכם מחייב אלא רק טיוטא וזאת על פי הרשום בראש העמוד הראשון של ההסכם: "טיוטא בלבד אינו מחייב עד חתימה."
2. לא אוכל לקבל את טענת הנתבע בעניין זה. אכן כתוב כי הטיוטא אינה מחייבת עד חתימה, אולם הטיוטא נחתמה ולפיכך, היא הפכה למחייבת ולהסכם לכל דבר ועניין.
3. לעניין חתימת הנתבע על ההסכם, בכתב ההגנה לא העלה הנתבע כל טענה בעניין זה. לעומת זאת בתצהירו, הוא מסר גירסה מעורפלת ובלתי ברורה ובה טען כי אינו יודע האם ההסכם שצורף על ידי התובעת הוא זה שנחתם בסופו של דבר, אם כי הנתבע לא הכחיש בהגנתו או בתצהירו את חתימתו על גבי ההסכם במפורש אלא, שלטענתו ההסכם לא נחתם בכל עמוד מלבד העמוד האחרון, לעניין זה אציין כי בדין אין כל דרישה לחתום על כל עמוד בהסכם לצורך שכלולו וכי די בחתימת הנתבע על העמוד האחרון.
4. בעמ' 16 לפרוטוקול שורה 30 נשאל הנתבע:

לשאלת ביהמ"ש:

ש. מה החתימה בסוף ההסכם?

ת. בסוף הסכם הטיוטא – זה החתימה שלי אבל לא אני חתמתי, אני טוען שמישהו שתל את החתימה שלי בהסכם.

ש. אתה אומר שלא חתמת על ההסכם? בעצם אתה אומר שנכנסת למושכר ללא הסכם? הטענה שלך שמעולם לא חתמת הסכם על הנכס הזה? האם אתה טוען שאף פעם לא נחתם הסכם על הנכס שאתה ישבת עליו שנים רבות?

ת. נחתם הסכם אבל לא הסכם הזה.

ש. איפה ההסכם?

ת. אני לא יודע. הכל התפרק.

ש. מכח מה ישבת בנכס הזה?

ת. יכול להיות שהיה הסכם, אולי מכח הטיוטא שאני לא חתום עליה. אני חותם בדרך כלל על כל עמוד.

ש. פה יש רק חתימה בעמוד האחרון

ת. אני חושב שמישהו שתל את זה.

ש. למה שמישהו ישתול מה הסיבה?

ת. אני לא יודע. כנראה שלא מצאו את החוזה.

1. בחקירתו על ידי ביהמ"ש ניסה הנתבע להתכחש לחתימתו, למרות שלא הכחיש אותה בכתב ההגנה או בתצהירו, בתחילה הוא אישר כי זו חתימתו, אך טען כי לא הוא חתם והוא העלה טענה חדשה שלא הועלתה קודם ולפיה מישהו "שתל" את חתימתו בהסכם.
2. אני דוחה מכל וכל את טענת הנתבע שלפיה מישהו "שתל" את חתימתו בהסכם, מדובר בטענה חדשה שהומצאה לראשונה רק במועד חקירתו הנגדית של הנתבע בביהמ"ש וזאת לאחר שהנתבע אישר כי מדובר בחתימתו. אינני רואה כל סיבה מדוע מישהו "ישתול" את חתימתו של הנתבע על ההסכם ואינני מאמין לטענתו החדשה שהומצאה במהלך חקירתו. לכן אני קובע כי החתימה על ההסכם הינה חתימתו של הנתבע.

מהי תקופת ההסכם ואיזה תנאים חלים על השהייה במושכר לאחר סיום תקופת ההסכם?

1. תקופת ההסכם שצורף לכתב התביעה כנספח ב' הינה מיום 01/11/2011 ועד יום 31/10/2014. בהתאם להסכם ניתנה לשוכרת אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנתיים נוספות מיום 01/11/2014 ועד ליום 31/10/2016. כאשר הנתבע מימש את תקופת האופציה במכתב שנשלח לתובעת ביום 16/07/2014.
2. לאחר סיום תקופת האופציה ביום 31.10.16 המשיכה הנתבעת להחזיק במושכר וזאת עד ליום 13/06/2019, מועד הפינוי בפועל וזאת בלא שנחתם כל הסכם שכירות נוסף בגין התקופה שמיום סיום תקופת האופציה ועד למועד הפינוי ביום 13/06/2019.
3. סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע כי "פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג". בהתבסס על הוראות אלה הנני קובע כי משלא נשתכלל הסכם חדש בין הצדדים, ניתן להחיל את הנוהג על פיו פעלו הצדדים בעסקאות קודמות ביניהם, ובענייננו ע"פ הוראות ההסכם המקורי.

1. מאחר והצדדים לא חתמו על הסכם שכירות חדש ביחס לתקופה שלאחר 31/10/2016, והואיל והנתבעת המשיכה להחזיק במושכר עד למועד הפינוי ביום 13/06/2019, הרי שכל תנאי הסכם השכירות שחלו בין הצדדים במהלך תקופת השכירות והאופציה, בלא יוצא מן הכלל, המשיכו לחול ביניהם עד למועד פינוי המושכר.
2. לטענת התובעת, החל מיום 01/03/2018 ועד למועד הפינוי 13/06/2019, לא שילמו הנתבעים לתובעת את דמי השכירות בסך 24,000 ₪ לחודש. יש לציין כי הנתבע לא הכחיש את סכום דמי השכירות החודשית המשוערכים שלפי טענת התובעת הינו בסך 24,000 ₪ לחודש כולל מע"מ. יצויין כי דמי השכירות בהסכם הינם בסך 17,500 ₪ לחודש בתוספת מע"מ, כשסכום זה צמוד למדד מיום 31.10.11.
3. בתביעתה תבעה התובעת את דמי השכירות בצירוף פיצויים בשיעור הקבוע בהסכם השכירות, אולם, לאחר הערת ביהמ"ש ולפיה מדובר בפיצוי מוגזם ובלתי סביר בעליל, הודיע ב"כ התובעת כי הוא מוותר על מרכיב הפיצוי ומסתפק בתשלום דמי השכירות שלא שולמו בשיעור החוזי, ללא הפיצוי.
4. בעמ' 20 לפרוטוקול שורה 21, במסגרת סיכומיו אמר ב"כ התובעת: "כשביהמ"ש מעיר לי שאני אמור לנקוב בסכום מהו סכום החוב השכירות אני משיב שאני מבקש מביהמ"ש לפסוק את חוב דמי השכירות. כתבתי בכתב התביעה מתי שילם ומתי הפסיק לשלם, זה נאמר גם במסגרת החקירה של מר אמור שהוא חדל לשלם במרץ 2018 ועזב את הנכס ביולי 2019."
5. בכתב התביעה לא פירטה התובעת את סכום קרן החוב אלא שהחישוב שנערך בסעיף 14 לכתב התביעה נעשה בגין חוב דמי שכירות בתוספת פיצוי בשיעור מופרז ובלתי סביר בעליל. חמור מכך – תצהיר עדות הראשית של התובעת לא התייחס בכל צורה שהיא לסכום החוב הנתבע או לתקופת החוב.
6. יחד עם זאת, תקופת החוב והעובדה לפיה הנתבעים לא שילמו דמי שכירות בתקופה הנטענת, הוכחו במסגרת חקירתו הנגדית של הנתבע, כאשר בעמוד 17 לפרוטוקול שורה 11 נשאל הנתבע על ידי ביהמ"ש:

"ש. אני לא רואה שטענת ששילמת דמי שכירות לתקופה שטוענים שלא שילמת

ת. במשך 8 שנים שילמתי עד נדמה לי מרץ 2020.

ש. טוענים שאתם בעצם לא שילמתם שכירות משנת 2018 מה אתה אומר על זה?

ת. יכול להיות.

ש. למה לא שילמתם?

ת. נקלעתי לקשיים מבחינה בריאותית והעסק ואישתי נפטרה.

ובעמ' 19 לפרוטוקול שורה 27 נשאל הנתבע בחקירה נגדית על ידי ב"כ התובעת:

"ש. בעצם אתה מאשר שאחרי התאריך 01/03/2018 חדלת לשלם דמי שכירות והמשכת להשתמש במושכר?

ת. המצב היה מאוד קשה, רציתי לפנות. ברגע שמצאתי מישהו שיכול לקנות את הציוד, אבל לא שילמתי."

1. לאור האמור לעיל, הוכח לפני כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות החודשיים ששיעורם 24,000 ₪ לחודש כולל מע"מ במשך התקופה מיום 01/03/2018 ועד המועד בו הנתבעת פינתה את הנכס ביום 13/06/2019, דהיינו הנתבעים לא שילמו דמי שכירות עבור 15 חודשים ו – 13 ימים. מכפלת התקופה שבמהלכה לא שולמו דמי השכירות בשיעור דמי השכירות ולאחר הפחתה של 55,000 ₪ ששילמו הנתבעים על חשבון החוב, מביאה ליתרת חוב של 315,400 ₪ כולל מע"מ.

האם הנתבע ערב להסכם והאם ערבותו ממשיכה לחול גם לאחר סיום תקופת ההסכם?

1. לטענת התובעת, הנתבע ערב לחוב הנתבעת לפי סעיף 18.5 להסכם הקובע: "ה"ה אבי אמור ת.ז. 77424836 וכן מר ____ ת.ז. _______ ערבים אישית לקיום חיובי השוכרת דלעיל."
2. לטענת הנתבע, הסעיף האמור אינו מהווה ערבות, מאחר ומדובר בטיוטא בלתי מחייבת.
3. ב"כ הנתבע טען בסיכומיו לראשונה, כי בסופו של יום ככל הנראה נחתם הסכם שבמסגרתו וויתרו הצדדים על הערבות ועל מסמך הערבות שהיו צריכים להפקיד. עוד טוען ב"כ הנתבע, כי הערבות יכולה להתקיים רק אם היה מוגש כתב ערבות מסודר כמפורט בסעיף 18.1 לחוזה, כאשר במקרה דנן לא ניתן כתב ערבות.
4. בע"א (ת"א) 2224-08 רוני נתן נ' ששת רשת חנויות כלי בית ומתנות בע"מ נקבע:

. "לגופם של דברים, סעיף 3 לחוק הערבות קובע:

"הערבות נוצרת בהסכם בין הערב לבין הנושה או בהתחייבותו של הערב שהודעה עליה ניתנה לנושה...".

הכלל הוא כי אין דרישה לצורה מסויימת בכדי שתיווצר ערבות, ויחולו עליה דיני החוזים הרגילים."

1. מאחר ובחוק הערבות אין דרישת צורה מיוחדת ליצירת הערבות, די בהתחייבות הנתבע בסעיף 18.5 להסכם השכירות, בו נרשם בכתב ידו מס' תעודת הזיהוי שלו בצירוף חתימת ידו בעמוד האחרון של הסכם השכירות כדי ליצור ערבות אישית של הנתבע.
2. תנאי סעיף 18.5 להסכם השכירות, המשיכו לחול גם לאחר סיום תקופת השכירות, סעיף זה קובע ערבות אישית, עצמאית ומחייבת של הנתבע, כאשר יש להדגיש כי בסעיף 18.5, נרשם במפורש שמו של הנתבע "אבי אמור" כמו"כ נרשם באותו סעיף בכתב ידו של הנתבע מספר תעודת הזהות שלו (הנתבע הודה בכך במפורש) כאשר הסעיף קובע כי הנתבע "ערב אישית לקיום חיובי השוכרת דלעיל."
3. בעמ' 17 לפרוטוקול ש' 21 נשאל הנתבע:

ש. מפנה אותך לסעיף 18.5 יש שם מספר על ידי המילים ת.ז. אתה רואה מספר תעודת זהות

ת. כן

ש. זה מספר תעודת זהות שלך?

ת. כן

ש. וכתב היד שלך?

ת. כן.

ש. איך אתה מסביר שכתב היד שלך נמצא פה?

ת. הכתב יד בטיוטא שבו רשמתי את מספר תעודת הזהות שלי.

ש. בסעיף 18.5 כתוב שאתה עם תעודת הזהות שכתבת במו ידיך ערב אישית לחיובי השוכרת? זאת אומרת שבשלב שזה היה טיוטא אתה הסכמת להיות ערב?

ת. כתבתי את זה ובהמשך לא הסכמתי להיות ערב.

1. אינני מקבל את טענת הנתבע כי לא הסכים להיות ערב, רישום פרטיו בסעיף 18.5 ורישום מספר תעודת הזהות שלו בכתב ידו בסעיף הערבות בהסכם שעליו חתום הנתבע באופן אישי, סותרים את טענתו לפיה לא הסכים להיות ערב.
2. בניגוד לטענת ב"כ הנתבע, ערבות צד ג' המפורטת בסעיף 18.1 להסכם הינה ערבות עצמאית ונפרדת מהערבות האישית של הנתבע בסעיף 18.5 ואין שתי הערבויות תלויות או מותנות האחת בשניה.
3. העובדה שלפיה לא הומצאה ערבות צד ג' על ידי השוכרת לפי הקבוע בסעיף 18.1 להסכם, אינה פוגמת בערבותו האישית של הנתבע לפי סעיף 18.5.
4. גם העובדה לפיה בסעיף 18.4 להסכם נקבע כי התנאי לכניסת הסכם זה לתוקף הינה הפקדת כל הערבויות בהסכם אינה פוגמת בתוקף ערבותו האישית של הנתבע וזאת מאחר והצדדים הוכיחו בהתנהגותם כי ההסכם נכנס לתוקפו והתקיים שנים רבות ללא הפקדת הערבות צד ג', דבר המלמד כי התובעת הסתפקה בערבותו האישית של הנתבע.
5. עוד אציין, כי די בערבות הבאה לידי ביטוי בסעיף 18.5 להסכם שנחתם על ידי הנתבע באופן אישי וכי אין כל חובה לנסח שטר ערבות נפרד, שכן כאמור, חוק הערבות אינו מתנה את יצירת הערבות בדרישת צורנית זו או אחרת.
6. ב"כ הנתבע הפנה לפסיקה שלהבנתו מלמדת על כך שגם אילו היתה ערבות אישית של הנתבע להסכם, ערבות זו פקעה משלא נערך הסכם חדש ומשלא נחתמה ערבות מחדש ע"י הנתבע ביחס לתקופה שלאחר סיום התקופה החוזית.
7. פסקי הדין שהובאו ע"י ב"כ הנתבע אינם תומכים בטענתו. באותם מקרים אליהם הפנה ב"כ הנתבע, דובר בתביעה לחייב את הערב בגין הסכמים חדשים לתקופות שכירות חדשות, שנחתמו בין הצדדים, ללא ידיעת או הסכמת הערב, בעוד שבמקרה שלפני, לא נחתם הסכם חדש, אלא שתנאי ההסכם, לרבות התנאי בדבר הערבות האישית, המשיכו לחול על התקופה המוארכת שבה לא נערך הסכם חדש.
8. זאת ועוד, במקרים שהביא ב"כ הנתבע, הערב היה צד ג' שלא ידע על הארכת ההסכם, בעוד שבמקרה שלפני, הנתבע הוא מנהל הנתבעת, הוא עצמו הערב להסכם והוא ידע היטב על הארכת תקופת השכירות ללא חתימה על הסכם חדש והוא זה שהיה הרוח החיה אצל הנתבעת כל העת.

סוף דבר -

1. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 315,400 ₪ כולל מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.
2. לאור מחדלי התובעת באופן הגשת וניהול התביעה, אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, י"ג כסלו תשפ"ב, 17 נובמבר 2021, בהעדר הצדדים.

חתימה