בימ"ש מחוזי ת"א, השופט נפתלי שילה: פס"ד בבר"ע על החלטה המאשרת מכירת חלקת עזבון עם חלקה צמודה לה בהתאם לבקשת מנהל העיזבון (רמ"ש 10925-09-22)

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לענייני משפחה מיום 27.7.22 (כב' השופטת איריס ארבל-אסל) במסגרתה נעתר ביהמ"ש לבקשה למכירת חלקת העיזבון ביחד עם החלקה הסמוכה לה המצויה בבעלות המשיב 5.

א. רקע עובדתי

1. המבקש (להלן גם: ר') והמשיבים 2-5 הם אחים, ילדיה של המנוחה ש' ש' ז"ל (להלן: המנוחה). המשיב 1 הינו מנהל עיזבונה הזמני של המנוחה (להלן: מנהל העיזבון).

2. המנוחה הותירה אחריה בין היתר חלקת מקרקעין ב---- (להלן: המקרקעין). בהתאם להסכם חלוקה וניצול זכויות שנחתם בשנת 1995 בין כל בעלי הזכויות במקרקעין, חולקו המקרקעין לתתי חלקות (להלן: הסכם החלוקה). בתת חלקה אחת, בנוי ביתה של המנוחה שכל זכויות החכירה לדורות בה היו שייכות לה (להלן: בית המנוחה), חלקה זו מהווה כיום נכס של העיזבון (להלן: חלקת העיזבון). תת החלקה השנייה הינה חלקה המצויה בבעלות המשיב 5 (המשיב 5 להלן גם: רו' ותת החלקה שבבעלותו להלן: חלקת המשיב 5) וחלקות נוספות בבעלות צדדים שלישיים. חלקת העיזבון צמודה לחלקת המשיב 5 ובית המנוחה הבנוי על חלקת העיזבון פולש לחלקת המשיב 5 (להלן: שתי החלקות). במסגרת הסכם החלוקה, התחייבו כל בעלי הזכויות להרוס את המבנים הקיימים על המקרקעין על מנת לאפשר ניצול יעיל של החלקות.

3. בין הצדדים מתנהלים הליכים משפטיים שונים, בין היתר מתבררות בביהמ"ש קמא התנגדויות שהוגשו לצוואות המנוחה. לפי צוואת המנוחה מיום 16.7.07 המבקש זוכה ב – 3/5 מעיזבון המנוחה והוא מעוניין לקיים צוואה זו (להלן: הצוואה הראשונה) ואילו המשיבים עותרים לקיום צוואת המנוחה מיום 23.3.17 שבמסגרתה המבקש זוכה רק ל – 1/5 מהעיזבון (להלן: הצוואה השנייה). טרם הוכרע איזו צוואה תקוים.

4. תחילה מונו באי כוח המבקש והמשיבים 2-5 כמנהלי עיזבון זמניים במשותף. אולם, ביום 6.12.21 ביטל ביהמ"ש קמא את מינויים ומינה תחתיהם את עו"ד שלומי באשי כמנהל עיזבון זמני "ניטרלי, אשר יפעל לניהול העיזבון באופן שיאפשר את קיום הסכם החלוקה וניצול הזכויות בחלקת העיזבון בדרך המיטיבה ביותר עם העיזבון".

5. במסגרת תפקידו עתר מנהל העיזבון לביהמ"ש קמא בבקשה למינוי שמאי להערכת עלות ההריסה של בית המנוחה וכן להערכת שווי חלקת העיזבון כחלקה בודדת אל מול שוויה במכירה משותפת עם חלקת המשיב 5, אשר הודיע שהוא מעוניין למכור את החלקה שבבעלותו. ביהמ"ש קמא נעתר לבקשה ומינה שמאי.

6. ביום 7.7.22 הוגשה הודעת עדכון מטעם מנהל העיזבון ובקשה למתן הוראות הכוללת את חו"ד השמאי. מחו"ד השמאי עולה כי לא ניתן למכור את החלקות בנפרד ללא הריסת בית המנוחה המצוי על חלקת העיזבון ושחלקו בנוי אף על חלקת המשיב 5 והחלופה של מכירת שתי החלקות יחד היא החלופה שתמקסם את שווי חלקת העיזבון, בייחוד עת המשיב 5, בעל החלקה הסמוכה לחלקת העיזבון, הביע את רצונו למכור את החלקה שבבעלותו.

7. ביום 27.7.22 ניתנה החלטת ביהמ"ש קמא שבמסגרתה נעתר ביהמ"ש קמא לבקשת מנהל העיזבון (להלן: ההחלטה).

8. המבקש לא השלים עם ההחלטה והגיש בקשת רשות ערעור.

ב. תמצית ההחלטה

1. ביהמ"ש קמא נעתר לבקשה לביצוע הפעולות הנדרשות לצורך מכירת שתי החלקות יחדיו. המכר של חלקת העיזבון ביחד עם חלקת המשיב 5 מביאה לתועלת כפולה לעיזבון, שכן גם תיחסך מהעיזבון ההוצאה הכרוכה בהריסת בית המנוחה המצוי בחלקו על חלקת המשיב 5 וגם שווי חלקת העיזבון יעלה מעצם המכירה שלה יחד עם חלקת המשיב 5.

2. אין מדובר בפירוק שיתוף אלא במכירה משותפת של שתי חלקות נפרדות אך סמוכות.

3. ר' לא הציג טעם ראוי מדוע למנוע את מימוש התועלת שבמכירת שתי החלקות יחד. בנוסף, רצונו של ר' לרכוש את חלקת העיזבון הועלתה רק לאחרונה ובשיהוי רב ו"עיתוי העלאת הטענה יוצר רושם ברור כי היא הועלתה רק על מנת לחבל באפשרות לבצע את המכירה המשותפת של שתי החלקות..".

4. דחיית המכר תפגע בזכויותיו הקנייניות של המשיב 5. בנוסף, הובהר שאין במכר בכדי למנוע את המשך בירור ההתנגדויות לצוואות וכספי המכר לא יחולקו ליורשים אלא על פי החלטה של בית המשפט.

ג. תמצית טענות המבקש

1. דין ההחלטה להיות מבוטלת. בהליך שהתנהל בין הצדדים בביהמ"ש השלום, ניתן פסק דין אשר דחה את התביעה לפירוק השיתוף בחלקה (להלן: פס"ד השלום). ההחלטה סותרת את האמור בפסק הדין הנ"ל ואף סותרת את הדין המהותי.

2. ההחלטה מתעלמת מזכויותיו החוקיות של המבקש לפי סעיף 113(א) לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק הירושה) ושוללת מהמבקש את זכותו לרכוש את מלוא חלקת העיזבון, זכות שיש להפעיל רק לאחר שתוכרע סופית השאלה איזו צוואה מצוואת המנוחה הינה בת תוקף.

3. מנהל העיזבון מונה לצורך קידום הסכם החלוקה בין בעלי הדין. עליו לדאוג תחילה לאכיפת ההסכם והריסת כל המבנים שעודם עומדים על תילם. מנהל העיזבון כלל אינו ממלא את תפקידו ומבקשתו "נובע ריח של אינטרסים הנוגדים את העקרונות החלים על מלאכתו בתור שלוח בית המשפט". במקום לדאוג להריסת בית המנוחה, הוא מקדם החלטה בלתי חוקית לביצוע פירוק שיתוף תוך ערבוב החלקות ובניגוד לפס"ד השלום.

4. שגה ביהמ"ש קמא עת התעלם מהוראת סעיף 7 (ד) לחוק הירושה העוסק באיסור ההעברה בטרם חולק העיזבון כשטרם נקבע זהות היורשים ומזכות הקדימה של כל היורשים, לרבות המבקש, לרכוש את הנכס.

5. המבקש מתנגד לפירוק שיתוף וכל מכירה כפויה של חלקת העיזבון תהווה הפרה בוטה ו/או ביטול שלא כדין של זכותו של המבקש לרכישת החלקה על פי סעיף 113(א) לחוק הירושה. פס"ד השלום קבע כי חלקת העיזבון היא נכס נפרד משאר תתי החלקות ולכן אין אפשרות לבצע כעת פירוק שיתוף כפי שנובע מההחלטה.

6. אף אחד מהיורשים עוד לא קיבל את מנתו בעיזבון ועוד לא התברר מהי מנתו של כל יורש ושוויה. לכן, אין כל אפשרות לבצע פירוק שיתוף בחלקת העיזבון, לא יחד עם חלקת משיב 5 וגם לא בנפרד, כיוון שאין עדיין רישום של היורשים וחלקיהם בחלקת העיזבון. אף לאחר הרישום, חלקת העיזבון לא תהא קשורה לחלקת המשיב 5.

7. מנהל העיזבון טען שאין בקופת העיזבון די כסף על מנת להרוס את בית המנוחה שפלש לחלקת המשיב 5. אם אין כסף להריסה אזי גם אין כסף להליכי המכירה הכפויה.

8. מחוות דעת השמאי שהוגשה עולה שהפרשי הערך בין מכירת חלקת העיזבון לבדה לבין מכירת חלקת העיזבון יחד עם חלקת המשיב 5 מסתכמים בשיעור מזערי של 3.98% או 4.14% "ושיעור כה קטן זה אינו מצדיק שלילת זכותם של היורשים בכלל, ושל המבקש/המערער בפרט, לרכוש, בבוא העת, תוך השלמת שווי חלקת העיזבון ולאחר שייקבע זהותם של היורשים ושיעורן של מנותיהם".

9. בנוסף, אף אחד מהיורשים לא ייהנה מההפרש בין שווי מכירת החלקות יחד או לחוד, מאחר שההפרש ואף כספים נוספים יועברו לטובת תשלום הוצאות ושכר טרחת מנהל העיזבון. לכן, אין בבקשת מנהל העיזבון כל היגיון משפטי וכלכלי. מנהל העיזבון לא בחן לעומק את האפשרות לבצע את ההריסה, אם על ידי בקשה למימון ההריסה מכל היורשים (כפי שדרש את מימון שכר טרחת השמאי) ואם על ידי בחינה של ביצוע ההריסה על ידי מי מהיורשים בעצמו.

10. יש להמתין להכרעה בדבר זהות השותפים וחלקם בעיזבון וליתן למבקש הזדמנות לרכוש את יתר חלקי העיזבון בהתאם לסעיף 113 לחוק הירושה. בטרם שנקבעה זהות היורשים לא ניתן למכור את חלקת עזבון או לדרוש פירוק שיתוף.

11. מכירה כפויה של חלקת העיזבון בשלב זה, לבדה או יחד עם חלקת המשיב 5, היא בלתי חוקית ומהווה הפרה יסודית של הוראות החוק ומדובר בפגם היורד לשורשה של החלטה. מכירה כפויה של חלקת העיזבון יחד עם חלקת המשיב 5 מיטיבה רק עם המשיב 5 שכלל לא בטוח שירש מאומה מהעיזבון, היות שהוא לא נהנה בהתאם לצוואת 2007.

ד. תמצית טענות מנהל העיזבון

1. מנהל העיזבון מונה לצורך ניצול זכויות העיזבון בדרך מיטבית. יש לדחות את הבקשה שכן המבקש לא פעל לעצירת הליך המכירה מיד.

2. המבקש אפשר להליך המכירה להתקיים כסדרו. המבקש הביא קונים מטעמו וביקש להוסיף ימי ביקור בחלקה. המבקש לא הציע כל הצעה לרכישת חלקת העיזבון ולא הודיע כלל על רצונו לרכוש את החלקה. המבקש יכול היה ליתן הצעה במסגרת הליך המכירה ולבקש שחלק מהכספים יוותרו בקופת העיזבון עד להכרעה שיפוטית בנוגע לצוואות אולם הוא לא עשה כן ולא הגיש כל הצעה.

3. בקשת רשות הערעור הוגשה בשיהוי, לאחר שנערכו ביקורים בנכס ולאחר קבלת הצעות מצדדי ג'. קיימת הצעה ראויה עבור שתי החלקות ומתנהל מו"מ עם המציע. לא הוגשה כל הצעה לרכישת חלקת העיזבון לבדה, אלא רק לרכישת שתי החלקות יחד.

4. פס"ד השלום רק קבע שתביעה לפירוק שיתוף אינה התביעה הנכונה. בית המנוחה בנוי על שתי החלקות. לא ניתן להשתמש בחלקת העיזבון ובחלקת המשיב 5 ללא הריסת המבנה הבנוי על חלקת המשיב 5 ולא ניתן למכור את החלקות בנפרד ללא ביצוע ההריסה. מדובר במבנה מוזנח בסטנדרט בניה נמוך ועל כן סביר ביותר שמי שירכוש את שתי החלקות יהרוס את המבנה.

5. קופת העיזבון ריקה ולא קיימת אפשרות לממן את ביצוע הריסת בית המנוחה. המבקש אף לא הציע לבצע את הריסת המבנה בעצמו.

6. לפיכך, יש לדחות את הבקשה ואין לתת רשות ערעור.

ה. תמצית טענות המשיבים 2-5

1. מדובר בניסיון סחיטה של המבקש. המבקש יכול היה לרכוש את החלקות זה מכבר ואולם הוא מנסה לרכוש את החלקות במחיר נמוך באופן קיצוני מערכו בשוק החופשי.

2. בית המשפט קמא מינה את מנהל העיזבון הזמני עוד ביום 6.12.21 והעניק לו שיקול דעת לפעול "לניצול הזכויות בחלקת העיזבון בדרך המטיבה עם העיזבון". לו חלק המבקש על הסמכות שהוענקה למנהל העיזבון במסגרת ההחלטה הנ"ל, היה עליו להגיש בקשת רשות ערעור על החלטה זו ומשלא עשה כן, "ההחלטה שרירה והמרחב במסגרתו יכול מנהל העיזבון באשי להמליץ על הפעולות להטיב עם העיזבון איננו מוגבל".

3. מאחר שבית המנוחה נבנה על חלקת המשיב 5, סירובו של המבקש לאפשר מכירת חלקת העיזבון מונעת אף מהמשיב 5 למכור את חלקתו ולמצות את זכויות הבנייה שלו.

4. ההחלטה אינה מנוגדת לסעיף 113 לחוק הירושה. אף אחד לא מנע מהמבקש לרכוש את חלקת העיזבון במחיר שוק והוא זכאי לעשות כן אף כיום. אדרבא, בנו של המבקש הגיש הצעה ואולם הצעתו היתה נמוכה ממחיר השוק ולכן נדחתה. המבקש עצמו, כלל לא הציע הצעה ולא מימש את זכותו לפי סעיף 113 הנ"ל.

5. המבקש יכול היה להרוס את בית המנוחה, יכול היה להציע מנגנונים חילופיים, יכול היה להציע מכירה לצד ג' במחיר שוק או כל פתרון אחר. ברם, המבקש הופך את המשיב 5 לבן ערובה לגחמותיו ומנסה להשתלט על חלקת העיזבון בנזיד עדשים.

6. העיכוב במכירת חלקת העיזבון מונע מהיורשים הוודאיים מלקבל את חלקם ומגדיל את חובות העיזבון ואת דמי השימוש הראויים המגיעים למשיב 5. מכל הנימוקים הנ"ל יש לדחות את הבקשה.

ו. דיון והכרעה

1. לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובות המשיבים אני סבור שיש ליתן רשות ערעור, לדון בבקשה כבערעור ולקבל את הערעור, מהנימוקים שיפורטו.

2. מסעיף 52 (ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ומהפסיקה עולה כי אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהחלטות ביניים של הערכאה הדיונית, וזאת למעט במקרים שבהם הימנעות מהתערבות בשלב מוקדם יותר עלולה להסב נזק בלתי הפיך למי מהצדדים או להביא לניהולו של הליך מיותר או בדרך שגויה. (רע"א 5715/21 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ (בפירוק) נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון (18.10.21) פסקה 12; רע"א 872/20 עיריית נהריה נ' ג.א. מהנדסי הצפון בע"מ (4.2.20) פסקה 7).

3. מקרה דנן נכנס בגדרי אותם מקרים חריגים בהם על ביהמ"ש להתערב בהחלטת ביניים של ביהמ"ש קמא מאחר והימנעות מהתערבות בהחלטה כבר בשלב זה עלולה להסב נזק בלתי הפיך למבקש.

4. במקרה דנן מונה מנהל עיזבון זמני בלבד. סעיף 77 לחוק הירושה קובע כי:

"בכל עת לאחר מות המוריש וכל עוד לא נתמנה מנהל עיזבון רשאי בית המשפט... לנקוט אמצעים הנראים לו לשמירת העיזבון או לשמירת זכויות בעיזבון לרבות... מתן צו למכירתם של נכסים פסידים שבעיזבון ומינוי מנהל עיזבון זמני".

5. בע"א 474/65 טראובר נ' מנהיים ואח' פ"ד כ(2) 92 נקבע כי:

"באין הוראה אחרת מטעם בית המשפט, תפקידו של מנהל עיזבון זמני אינו שונה מזה של מנהל עיזבון אחר אלא באחד: מנהל עיזבון מחלק את נכסי העיזבון בין היורשים ואילו מנהל זמני אינו מוסמך לכך".

6. הטעם לכך הוא ברור. משטרם הוכרזו יורשי המנוח אין לבצע פעולות בלתי הפיכות בנכסי העיזבון. יש לאפשר לכל אחד מהיורשים להביע את דעתו ואף להציע לרכוש את זכויותיהם של נכסים שאינם ניתנים לחלוקה לפי סעיף 113. משטרם התבררה זהות היורשים, לא ניתן למכור את נכסי העיזבון אלא אם כן מדובר בנכסים פסידים.

7. מינוי מנהל עיזבון זמני הינו בגדר סעד זמני והוא אחד האמצעים לשמירת העיזבון שבו רשאי ביהמ"ש לנקוט עד למתן צו ירושה או קיום צוואה. מינויו של מנהל עיזבון זמני נועד למלא את החלל שנוצר מיום הפטירה ועד לקביעת זהותם של יורשי המנוח בצו ירושה או צו קיום צוואה (שוחט, פינברג, פלומין דיני ירושה ועיזבון (מהדורה שביעית) תשע"ד-2014 עמ' 204). תפקידו של מנהל העיזבון הזמני הוא שמירת הזכויות בעיזבון. סעיף 77 לחוק הירושה קובע כי מכירת נכסים מהעיזבון בטרם שנקבעה זהות היורשים, שמור למקרים בהם מדובר בנכסים פסידים. בענייננו אין מדובר בנכס פסיד. חרף הטענה שהעלו המשיבים, אי מכירת חלקת העיזבון כעת לא תגרום להפסד וודאי וחלקת העיזבון אינה בגדר נכס פסיד שיש למוכרו כעת על מנת למנוע הפסד לעיזבון, אף אם הוצעה כבר הצעה אטרקטיבית לרכישת החלקות.

8. במקרה דנן, טרם התברר איזו צוואה תקוים ולכן לא ברור כיצד הוסמך מנהל העיזבון הזמני לממש את חלקת העיזבון. אכן, הפסיקה כבר הכירה בעבר בהענקת סמכויות נוספות למנהל עיזבון זמני פרט לשמירה על נכסי העיזבון אולם, על בית המשפט לפרט בצו המינוי באופן ברור מהם התפקידים המיוחדים שמוענקים למנהל העיזבון וחורגים מהשמירה על העיזבון (שוחט, פינברג ופלומין, 206). בכל מקרה, לא ניתן להעניק למנהל העיזבון הזמני סמכות למימוש נכסי העיזבון וחלוקתו בטרם הוכרע מי הם היורשים כשלא מדובר בנכס פסיד וכשלא קיים מצב חריג המצדיק מכירת הנכס בשלב זה.

9. זאת ועוד. סעיף 113(א) ו-(ב) לחוק הירושה קובע כי:

"(א) נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו, לרבות יחידה בחקלאות, בתעשיה, במלאכה או במסחר, ולמעט משק חקלאי שסעיף 114 חל עליו – יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; הסכום שהציע אותו יורש ייזקף על חשבון המגיע לו מן העזבון, ואם עלה על המגיע כאמור, ישלם היורש את הסכום העודף.

(ב) לא הסכים אף יורש אחד לרכוש את הנכס כאמור בסעיף קטן (א), יימכר הנכס ודמי המכר יחולקו."

10. בצדק טוען המבקש שמכירת חלקת העיזבון כבר כעת, פוגעת בזכותו לפי סעיף 113 לחוק הירושה. שכן, רק לאחר שתתברר זהותם של היורשים ניתן לפעול לפי סעיף זה שמעניק זכות לרכוש במחיר שוק לכל אחד ואחד מהיורשים. אכן, המבקש הינו יורש וודאי של המנוחה והוא זוכה לפי שתי הצוואות. ההבדל בין הצוואות הוא רק בגודל המנה בה יזכה: האם ב - 3/5 מעיזבון המנוחה לפי הצוואה הראשונה או ב-1/5 מעיזבון המנוחה לפי הצוואה השנייה. ברם, יש משמעות רבה להבדל זה וזכותו של המבקש לדעת מה המנה בה הוא זכה בטרם יציע לרכוש את חלקת העיזבון מכוח הזכות המוקנית לו בסעיף 113 לחוק הירושה. שהרי רק לאחר שהמבקש ידע מה חלקו בעיזבון הוא יוכל לדעת האם הוא מסוגל להציע הצעה לפי סעיף 113 ולרכוש את חלקם של יתר היורשים בחלקה. ישנו הבדל גדול אם עליו לגייס 4/5 משווי חלקת העיזבון או רק 2/5 מערכה. לכן, על מנת לאפשר למבקש לממש את זכותו, יש להמתין להכרעה בשאלה איזו צוואה תקוים.

11. אכן, המבקש נקט בשיהוי ניכר בהתנגדותו להליך המכירה. היה מצופה ממנו על אף הפגרה, להגיש בקשת רשות ערעור סמוך לאחר מתן ההחלטה ביום 27.7.22 ולא להמתין ליום 6.9.22 וזאת ביודעו שמנהל העיזבון הזמני כבר מפרסם את החלקה למכירה, מציג אותה לרוכשים פוטנציאלים והוגשו הצעות.

12. סיכומו של דבר: ניתנת רשות ערעור והערעור מתקבל לגופו. החלטת ביהמ"ש קמא מיום 27.7.22 בדבר ביצוע הפעולות הנדרשות לצורך מכירת שתי החלקות, מבוטלת. לאחר שיינתן צו קיום צוואה, יימשך הליך חלוקת העיזבון.

13. לאור השיהוי בהגשת הבקשה, אין צו להוצאות. הערובה שהמבקש הפקיד תושב לו על פירותיה, באמצעות ב"כ.

14. פסק הדין מותר לפרסום בכפוף להשמטת הפרטים המזהים.

ניתן היום, ח' תשרי תשפ"ג, 03 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.