ביהמ"ש השלום בת"א, השופט עדי הדר: פס"ד שעניינו מחיקת תביעה קניינית מחמת חוסר סמכות עניינית (ת"א 17579-12-21)

לפני ביהמ"ש טענת הנתבעות כי התביעה אינה בסמכותו העניינית.

כתב התביעה

1. התובע טען בכתב התביעה כי בשנת 1980 או בסמוך לכך, רכש מהנתבעות, זכות בדמי מפתח, בדירת חדר בשטח 18 מ"ר, בבניין בשד' ירושלים 18 ביפו. בשנת 1997 או בסמוך לכך, פנתה אליו הנתבעת 1 (להלן: "עמידר") והציעה לו לרכוש את זכות הבעלות בדירה. הוא הסכים. לאחר מכן הציעה לו לרכוש שתי דירות חדר צמודות לדירתו, שהיו פנויות, הוא הסכים. בינו ובין עמידר נחתם הסכם לרכישת 3 דירות החדר שאוחדו לת"ח 12 והוא שילם את התמורה המבוקשת.
2. עוד טען, כי בהמשך הציעה לו עמידר להשתתף במכרז פנימי, בין בעלי הדירות בבניין, לרכישת גג הבניין וזכויות הבניה, ת"ח 13 והצמדות. הוא נתן הצעה וזכה במכרז. הוא שילם את סכום ההצעה וכן 2%, עבור רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. עוד טען, כי לימים, התגלע סכסוך בינו לעמידר, לעניין הרכישה. עמידר טענה כי מבנה בשטח 10 מ"ר (להלן: "החדר") שנמצא על הגג אותו רכש, אינו כלול במכר. עוד טען, שבתשריט המכר, שעמידר התחייבה לרשום בלשכת רישום המקרקעין, החדר מופיע כת"ח 13 "דירה". לחדר זה צמודים בתשריט כל הזכויות, בשטח הגג הקיים. בלא החדר, לא ניתן לרשום מבחינה משפטית וטכנית ההצמדה. לא ניתן למכור שטח גג וזכויות בניה ולהוציאם מהרכוש המשותף, בלא שמצמידים אותם למבנה כלשהוא, ולענייננו, לחדר. לא ניתן להגיע לחדר זה, הנמצא במרכז שטח הגג, שנמכר לו, מבלי לעבור בשטח הגג ולהסיג גבולו. שטח הגג מיועד להיות שטח דירות עתידיות. מעת ביצוע עסקת המכר ומסירת החזקה, חלפו כ- 25 שנה ועמידר, לא הגישה מעולם, כל תביעת פינוי ו/או כספית ו/או כל תביעה אחרת, לעניין החדר למרות המחלוקת בין הצדדים.
3. התובע עתר למתן פסק דין הצהרתי לפיו החדר בשטח 10 מ"ר המהווה חלק מת"ח 13 גוש 7017 חלקה 15, נמכר לו כחלק בלתי נפרד מהגגות וזכויות הבניה.
4. עוד עתר, למתן צו מניעה כנגד הנתבעות, המורה להן להימנע מלרשום היחידה בגוש 7017 חלקה 15 בלשכת רישום המקרקעין וזאת עד לפסק דין חלוט בתביעה שתוגש על ידי עמידר ולחילופין על ידי התובע כנגד בעלי היחידות שבנו בלא היתר ועד להריסת הבניה הלא חוקית של הגלריות בבניין. עוד טען, שהוא ביקש את פרטי בעלי החנויות כדי שיוכל לנהל בעצמו כנגדם, תביעה להריסת הבניה הבלתי חוקית. אולם, נציג עמידר סירב למסור לו הפרטים. על כן, עתר למתן צו עשה המורה לנתבעות למסור לו בכתב את הפרטים המלאים של כל בעלי היחידות הרשומים ברח' שד' ירושלים 18 ביפו.

כתב ההגנה והבקשה בעניין העדר סמכות עניינית

1. הנתבעות טענו בכתב ההגנה לחוסר סמכות עניינית והעדר עילה. לטענת הנתבעות, משנתגלעה מחלוקת בין הצדדים על עצם הזכויות של התובע בחדר בגג, אין סמכות עניינית לביהמ"ש לדון בתובענה, והיה על התובע להגיש תביעתו לביהמ"ש המחוזי המוסמך. עוד טענו, שהסעד ההצהרתי לפיו מבוקש ל"רשום" זכויות במקרקעין, הוא למעשה תביעה להקנייה של זכויות במקרקעין, והלכה היא כי יש לסווג את הסעד המבוקש כנ"ל כעסקה במקרקעין, שהסמכות להכריע בה מוקנית לביהמ"ש המחוזי.
2. עוד טענו, להעדר עילה, וזאת מחמת העובדה שהתובע לא רכש, על פי הסכם המכר כל זכויות ב"חדר" על הגג אלא זכויות בניה בלבד, במכרז השלמה, לאחר רכישת הזכויות במקרקעין על ידי צדדים שלישיים. עוד טענו, שהתובע לא טרח לצרף לתביעתו עותק מהסכם הרכישה, לפיו הוא מבסס את תביעתו על אף שעסקינן במסמך מהותי, אשר בלעדיו אין ראיה, ולו לכאורה, לזכויותיהן בכתב התביעה. אי לכך, טענו, התובע לא הרים את נטל הבאת הראיות ולא הוכיח עילת תביעה לכאורה, נגדן. עוד טענו, שלא בכדי בחר התובע שלא לצרף את מסמכי הרכישה של המימכר שבמחלוקת, וזאת מחמת העובדה שידע כי החדר מתחת לגג אינו כלול בממכר, ומטעם זה אף מסתיר מביהמ"ש שלא חתם על הסכם המכר, לאחר הכרזתו כזוכה במכרז, בשל המחלוקת לגבי עצם רכישת החדר מתחת לגג, שלא לדבר על הזכות למקרקעין. עוד טענו, שאף לפי תשריט הממכר, החתום על ידי התובע בראשי תיבות, אין איזכור ואין סימון ל"חדר על הגג" ככלול במימכר. עוד טענו, שבתשריטי הבניין, שאינם חלק ממסמכי המכרז, ולכן אינם מגדירים את המכר לתובע, מוגדר החדר מתחת לגג כרכוש משותף, אשר אינו בבעלות ו/או בהצמדה ייחודית לאיש מבעלי הזכויות בבניין.
3. באשר לצו מניעה, הנתבעות טענו שהתובע עצמו צירף כנספח 6ז מסמך לפיו הבהיר עו"ד שטרית, מטעמן, כי הנתבעות תעכבנה תחת ידן את המשך הרישום עד לסיום המחלוקות שבין בעלי הזכויות בבניין, בינם ובין עצמם, מכאן שהמסקנה שהתביעה מיותרת והוגשה בחוסר עילה ו/או מבלי שהייתה הצדקה לסעד הנתבע בה, ודינה להידחות.
4. עוד טענו, שיש לדחות את התביעה מחמת התיישנות או למצער מחמת שיהוי שכן התובע מסתיר בחוסר תום לב כי סירב לחתום על מסמכי המכר עוד בשנת 1999, לאחר זכייתו במיכרז, מחמת העובדה שחלק על כך שאין החדר מתחת לגג כלול במימכר. העובדה שהתובע השתהה ו/או נמנע מלנקוט הליך משפטי במהלך עשרות השנים האחרונות, מלמדת כי הוא וויתר על הטענה לזכויות בחדר מתחת לגג.
5. עוד טענו, שאין חולק שמאז מכירת הזכויות לתובע לפני כעשרים וחמש שנים ועד היום, חלו שינויים מרחיקי לכת במקרקעין, שאינן בידיעת הנתבעות ו/או באחריותן, הזכויות נמכרו לצדדים שלישיים שברבות השנים ביצעו בניה וניצלו את אחוזי הבניה מבלי לידע ו/או מבלי לקבל כל רשות מהן, ואין באחריותן לבדוק מהן הזכויות שנוצלו על ידי אותם צדדים שלישיים, על חשבון זכויות הבניה של התובע במקרקעין. עוד טענו, שמחמת העדר יריבות ו/או מחמת אי צירוף כל בעלי הדין הנכונים והראויים, התובע מעלים עובדות מהותיות שכל הזכויות במקרקעין נמכרו זה מכבר, על ידי הנתבעות, לצדדים שלישיים, וכי אין להן כל זכויות במקרקעין. עוד טענו, שהן מנועות מלמסור כל מידע אודות זהות רוכשי הזכויות האחרים בבניין, אלא אם ביהמ"ש ייתן צו גילוי המורה להן לעשות כן.

כתב התשובה לכתב ההגנה

1. התובע טען בכתב התשובה כי הנתבעות מנסות להטעות את ביהמ"ש, כשהן חוזרות וטוענות כי "החדר מתחת לגג". החדר נמצא מעל הגג, שנמכר לו ועניין זה ניתן להוכחה בנקל.
2. באשר לטענה להעדר סמכות עניינית- התובע טען שהסעד נוגע לסכסוך חוזי, באשר, לזכויות החוזיות שלו. עוד טען, כי על הנתבעת לרשום את החדר, כחלק מהממכר וכי כלל לא ניתן לרשום את ההצמדות של הגג וזכויות הבנייה, בלא רישום החדר. עוד טען, כי ניתן להפריך הטענה בנקל. לוא הייתה זו עסקה במקרקעין, היא הייתה טעונה דווח לרשויות ותשלום מס רכישה על ידי התובע. עוד טען, כי אם יזכה בתביעתו, הוא לא יצטרך לשלם מס רכישה, ולדווח לרשויות, שכן אין תמורה נוספת. כשאין חובת דיווח ואין תמורה, אין עסקה במקרקעין. מכאן שכל המחלוקת חוזית ופרשנית ובסמכות ביהמ"ש השלום ולא המחוזי.
3. עוד טען, שהסעד העיקרי בענייננו הינו צו המניעה, המונע מהנתבעת לרשום את הדירות בלשכת רישום המקרקעין עד לפירוק גלריות בלתי חוקיות, כמו שהבטיחה לו. עוד טען, שככל שעמידר לא תעשה כן, עלול להיגרם לו נזק בהיקף כספי עצום. מאידך, טען, הסעד הכספי של שווי החדר, בשטח 10 מ"ר הינו קטן בהרבה ובטל בשישים. על פי עיקרון זה, הסעד העיקרי נקבע על פי "שווי הסעדים", קרי, הסעד העיקרי- צו מניעה והוא בסמכות בימ"ש שלום והסעד הטפל- פסק דין הצהרתי, כי החדר כלול בממכר.
4. ביחס לטענה שלא צירף את הסכם הרכישה- טען, שעמידר מודה שהוא סרב לחתום על הסכם המכר, כשעמידר מפנה לנספח א', הסכם מזויף, כביכול מתאריך 31.1.99, מסמך שהיא הכינה, שנים רבות לאחר מכן.
5. ביחס לטענה שעמידר הבטיחה היא לא תרשום את היחידות בלשכת רישום המקרקעין- טען, שלאחר מכן, הודיע לו נציג הנתבעות כי עמידר תרשום היחידות בלשכת רישום המקרקעין וכל עניין הריסת הגלריות, הבלתי חוקיות, אינו מעניינה.
6. ביחס לטענת ההתיישנות- טען, שההתיישנות חלה כנגד הנתבעות ולא כנגדו. עמידר, טען, ידעה כבר בשנת 99 כי קיימת מחלוקת וכי הוא טוען שהחדר הינו חלק מהממכר. עמידר ידעה שהוא נוהג בחדר כבשלו, מנהג בעלים. החדר נמצא במרכז הגג, השייך לו. הנתבעת יודעת על כך ומעולם לא הגישה נגדו, תביעת פינוי ו/או סילוק יד.
7. היום התקיים דיון בטענה לחוסר סמכות עניינית.

דיון והכרעה

1. סעיף 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 (להלן: "החוק") קובע כלהלן:

"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין;"

1. כאמור לעיל, התובע מבקש שבימ"ש זה יצהיר שחדר שרכש לטענתו מהנתבעת הינו בבעלותו ומכאן שעל פי כתב התביעה, יש לקבוע כי התביעה נמצאת בסמכות בית המשפט המחוזי וכך קובע.
2. התובע העלה במהלך הדיון היום טענות דיוניות שונות לגבי אופן העלאת הטענה להעדר סמכות עניינית, שאין בהן ממש. ממילא, בית המשפט, לא היה אמור להידרש לבקשה מטעם הנתבעות שכן בעניין סמכותו העניינית, חובתו לוודא שאינו חורג מסמכותו, אף מיוזמתו.
3. התובע טען שההצהרה על בעלותו בחדר הינה עניין טפל לסעדים האחרים שביקש. ביהמ"ש דוחה טענה זו. הטענה הינה בלב ליבה של המחלוקת בין התובע ובין הנתבעות. רק לאחר שהתובע מפרט בהרחבה בכתב התביעה את הנימוקים למתן צו לפיו הינו הבעלים בחדר, הוא מבקש סעדים שנגזרים מהסעד העיקרי.
4. סעד נוסף שביקש התובע, הינו סעד בו יאסור בימ"ש זה על הנתבעות רישום זכויות בעלות בבניין, עד שהתובע ימצה ברור מחלוקת עם בעלי זכויות אחרים בבניין בגין בנייה בלתי חוקית. על אף שהטענה כי הסעד נדרש למניעת רישום לצורך ברור מחלוקת עם בעלי הזכויות האחרים, ביהמ"ש קובע כי הסעד נטוע עמוק באופן מהותי בהתנגדותו של התובע לרישום הזכויות בבניין בניגוד לעמדתו לגבי חלוקת הזכויות הקנייניות בבניין. זאת, מכיוון שבנייה בלתי חוקית, ממילא לא תביא להוספת זכויות קנייניות של בניה זו. הסיבה האמתית היא אם כן רצונו של התובע להקפיא המצב הקנייני הרישומי כך שהחדר לא יהיה רשום באופן עצמאי. כמו כן, ממילא, גם סעד זה, שעוסק ברישום זכויות קניניות נמצא בסמכות ביהמ"ש המחוזי.
5. סעד נוסף שביקש התובע הינו מתן הוראה לנתבעות לגלות את שמות בעלי הזכויות האחרים בבניין לצורך ניהול הליכים נגדם בעניין בניה בלתי חוקית. לא היה מקום לכרוך סעד זה בתביעה קניינית. סעד זה נמצא בסמכות בימ"ש זה. אולם, ממילא, מרגע שביהמ"ש מוחק מרבית התביעה, מן הראוי שהתובע יגיש תביעה חדשה בה יתמקד בסעד זה, ללא הסעדים שבסמכות ביהמ"ש המחוזי וללא תאור המחלוקת הקניינית, שאינה נוגעת למחלוקת בדבר בניה בלתי חוקית, כפי שהיה ראוי שהתובע יעשה מלכתחילה.
6. אשר על כן, ביהמ"ש מוחק התביעה במתכונתה ומחייב התובע לשלם לנתבעים שכ"ט בא כוחם בסך של 9,360 ₪.

ניתן היום, י"א תמוז תשפ"ב, 10 יולי 2022, בהעדר הצדדים.