טוען...

בפניי : כבוד השופטת אלה מירז, סגנית הנשיאה

התובעת : פלונית

ע"י ב"כ עו"ד ויסאם ח'טיב

נ ג ד

הנתבעים : 1. פלוני - המנוח

2. פלונית

3. פלונית

4. פלונית

5. פלונית

6. פלונית

7. פלוני

הנתבעים 7-2 ע"י ב"כ עו"ד שאדי יעקוב ו/או אמין עודה

8. פלוני - הבן המנוח

9. פלונית - האלמנה

10. פלונית - בת האלמנה

הנתבעים 10-8 ע"י ב"כ עו"ד רון ברנט ואח'

11. פלונית - השוכרת

12. פלוני - השוכר

הנתבעים 11-12 ע"י ב"כ עו"ד חסן עבאדי ואח'

פסק דין

מבוא

  1. התובעת היא אלמנתו של פלוני ז"ל, שהלך לעולמו בחודש אפריל 2013 (להלן – "המנוח"). השניים נישאו בשנת 1956 ונישואיהם נמשכו כ-57 שנים עד לפטירת המנוח. לבני הזוג נולדו שבעה ילדים – שני בנים וחמש בנות. התובעת וילדיה, הם יורשיו החוקיים של המנוח מתוקף צו ירושה שניתן ביום 00.3.16 על ידי הרשמת לענייני ירושה בחיפה. בחודש ינואר 2014, תשעה חודשים לאחר פטירת המנוח, הלך לעולמו, בטרם עת, בנם הבכור של בני הזוג, מר [...] ז"ל, והותיר אחריו אישה ובת (להלן – "הבן המנוח"). השתיים הן יורשותיו החוקיות של הבן המנוח.
  2. בלב המחלוקת מצוי מבנה מגורים שרשום על שמו של המנוח. בעבר היה המבנה בן קומה אחת, ושימש למגורי בני הזוג (להלן – "דירת הקרקע"). לימים נבנו שלושה מפלסים נוספים. עם נישואיו, עבר הבן המנוח להתגורר עם אשתו בדירה שבקומה האחרונה, קומה ד' (להלן – "הקומה העליונה"), שם התגוררו עם בתם עד לפטירתו של הבן המנוח. אשתו ובתו של הבן המנוח, שהן כלתהּ ונכדתהּ של התובעת, מתגוררות בדירה בקומה ד' עד היום – מזה כשלושים שנה.
  3. בנסיבות שיבוארו בהמשך פסק הדין, לימים המנוח מכר לבן המנוח ואשתו את דירת הקרקע, שהושכרה אותה העת לשוכרים. העסקה דווחה כדין ונרשמה הערת אזהרה לטובת הבן המנוח ואשתו. כשנתיים וחצי לאחר מכן, מכר המנוח לשוכרים בדירת הקרקע זכות לדיירות מוגנת, והשוכרים מתגוררים בדירה עד היום – מזה כשלושים שנה (להלן – "השוכרים").
  4. כארבע וחצי שנים לאחר פטירת המנוח הגישה התובעת את תביעתה דנן, ולה שלושה ראשים:
  5. להצהיר על בעלותה על מחצית הזכויות במבנה על דירותיו, מתוקף היותה אשתו של המנוח ומכוח הלכת השיתוף, ולהורות על פירוק שיתוף ב"מקרקעין";
  6. להצהיר על בטלות הסכם המכר בין המנוח לבין הבן המנוח ואשתו בזיקה לדירת הקרקע;
  7. להצהיר על בטלות הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים בזיקה לדירת הקרקע.
  8. ילדיה של התובעת (הנתבעים מס' 7-2), אַחיו ואחיותיו של הבן המנוח, אמנם משמשים נתבעים בהליך זה, אך הם מצדדים באמם התובעת ותומכים בעמדתה ובסעדים הנתבעים – להכיר בזכויות אמם התובעת במחצית הזכויות הרשומות של המנוח, וביטול הסכם המכר והסכם השכירות המוגנת (הנתבעים מס' 7-2 יכונו להלן – "הילדים").
  9. הנתבעות מס' 10-9 הם אלמנתו של הבן המנוח (להלן – "האלמנה") ובתו בהתאמה, המתגוררות בדירה בקומה העליונה. האלמנה ובתה תכוננה להלן – "הנתבעות".
  10. הנתבעים מס' 12-11 הם השוכרים המתגוררים בקומת הקרקע, ומחזיקים בה מכוח דיירות מוגנת מתוקף הסכם עם המנוח.
  11. הגם שעזבון אינו מהווה אישיות משפטית, הוגשה התביעה גם נגד "עזבונות" המנוחים בענייננו, שסומנו כבעלי דין. למען הסדר הטוב, שמר בית המשפט על סימונם המקורי של בעלי הדין כנקוב בכתב התביעה.

המבנה

  1. הנכס רשום בפנקס השטרות וידוע כגוש 00000 חלקה 00. בעבר כלל הנכס קומת קרקע בלבד בה התגוררו המנוח והתובעת. לימים נבנו מעליו שלוש קומות נוספות – דירה בכל קומה. לימים הושכרה קומת הקרקע לשוכרים כאמור, והמנוח עבר להתגורר עם התובעת בקומה השניה. בקומה הראשונה מצויה דירה שאינה מאוכלסת עד היום, ונועדה לשמש לפי הטענה למגוריו של הבן האחר, הנתבע מס' 7, בעתיד ולכשיינשא. בקומה השלישית – היא הקומה העליונה - התגוררו הבן המנוח והאלמנה יחד עם ביתם, וזאת מאז נישואיהם בשנת 1992. יודגש שהמנוח עודנו רשום כבעל הזכויות בחלקה כולה, שלא עברה חלוקה, והמבנה לא נרשם כבית משותף.

הסכם המכר

  1. ביום 19.1.1994 נחתם הסכם מכר בין המנוח לבין הבן המנוח והאלמנה למכירת הזכויות בדירת הקרקע. העסקה דווחה לרשויות המס ובגינה נרשמה הערת אזהרה לטובת הבן המנוח ואלמנתו (להלן – "הסכם המכר").

הסכם הדיירות המוגנת

  1. ביום 17.5.1996 נחתם הסכם בין המנוח לבין השוכרים, בו נמכרה לשוכרים שכירות מוגנת, תמורת 57,500 $, ושכ"ד בשיעור 150 ₪ מידי חדש (להלן – "הסכם השכירות המוגנת"). ההסכם הקנה עוד לשוכרים זכות לבנות בנכס. המנוח התחייב בהסכם שלא להתנגד לבקשת השוכרים לקבלת היתר בניה.

טענות התובעת

  1. הלכת השיתוף - בתצהירה (סומן ת/1) טוענת התובעת שהיא בעלת מחצית הזכויות במגרש ובמבנה לצד המנוח, וכך מכוח הלכת השיתוף. את המגרש רכשו השניים במאמץ משותף לדבריה ביום 14.3.1962, בעוד הזכויות נרשמו על שמו של המנוח בלבד (שטר מכר המגרש צורף לתצהיר, נס' 9, ת/1). המצב הרישומי נותר על כנו עד היום. כמו כן, ובמהלך הנישואין נבנו במאמץ משותף הדירות האחרות. נישואי בני הזוג נמשכו כ- 57 שנים עד לפטירת המנוח, בני הזוג התגוררו תחת אותה קורת גג וניהלו חיי נישואין הרמוניים.
  2. התובעת וילדיה הם יורשיו של המנוח ושל הנכס, ועזבון המנוח מהווה רק את מחצית מהזכויות בנכס, בעוד היא הבעלים של המחצית האחרת. לטענתה צו הירושה שניתן אחר המנוח טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, והמנוח עודנו רשום כבעלים יחיד של מלוא הזכויות בחלקה. לדבריה עוד, היורשים טרם ערכו "התחשבנות" לגבי חלקיהם בעזבון, שטרם חולק.
  3. מכר דירת הקרקע - הסכם המכר בין המנוח לבין הבן המנוח והאלמנה, נחתם ביום 19.1.1994 (נס' 12, ת/1). מתוקף הסכם המכר נרשמה הערת אזהרה לטובת הבן המנוח והאלמנה. לטענת התובעת דין ההסכם והערת האזהרה להתבטל.
  4. לטענתה הסכם המכר הוא "למראית עין" ונועד לשמש אמצעי בידי הבן המנוח ליטול משכנתא מבנק "ירושלים". המשכנתא בשיעור 91,600 ₪ ניטלה ביום 13.2.1995, והמנוח הוא שנשא בהחזרי המשכנתא. לדבריה עוד, "בהליך כריתת ההסכם נפל פגם מהותי שיש בו להעיד על כך שטרם הבשיל כל הסכם או שההסכם לא השתכלל לכדי הסכם מחייב". יחד עם זאת התובעת אינה עומדת על אותו פגם מהותי נטען.

לטענתה החזקה בדירה מעולם לא נמסרה לנתבעים, לא שולמה כל תמורה בעד דירת הקרקע, ולא היתה כוונה לשלם תמורה כלשהי. יש בעובדה זו להוות "כשלון תמורה", שהוא עצמו מהווה "הפרה יסודית" שדינה ביטול הסכם המכר. לטענתה עוד, המנוח מכר את דירת הקרקע ללא ידיעתה וללא הסכמתה, אף על פי שהיא בעלת מחצית הזכויות – עובדה שלדבריה היתה ידועה היטב לנתבעים, שאף הם נמנעו לבקש את רשותה. כמו כן, וגם אם יקבע שההסכם תקף, הרי שאכיפתו בלתי צודקת.

הסכם השכירות המוגנת בדירת הקרקע - הסכם השכירות המוגנת נחתם בין המנוח לבין השוכרים ביום 17.5.1996 (נס' 13, ת/1). לטענתה השוכרים ידעו אף הם שהיא בעלת מחצית הזכויות, והם נמנעו מלקבל את הסכמתה להשכרת דירת הקרקע ותנאיה.

  1. השוכרים ערכו שינויים בדירה ובנו חדר נוסף, ללא קבלת היתר וללא הסכמתה. המנוח הגיש ביום 16.7.2004 התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין תוספת הבניה, וההתנגדות התקבלה לטענתה (החלטת הועדה צורפה וסומנה נס' 14, ת/1).
  2. הקומה העליונה –התובעת מכחישה את טענת הנתבעות לפיה המנוח העניק לבן המנוח במתנה את הדירה בקומה הרביעית. לדבריה מדובר בטענת סרק מופרכת ונטולת אחיזה במציאות.
  3. טענות נוספות - לדבריה הנתבעות והשוכרים גם יחד נהגו "בחוסר תום לב, חוסר יושר, במרמה ובהעדר הגינות כלפיי במטרה אחת ויחידה להתעשר שלא כדין על חשבוני". הסכם השכירות המוגנת והסכם המכר סותרים זה את, ודין שניהם להתבטל – על אף שהתובעת אינה מרחיבה ומפרטת באיזה אופן שני ההסכמים סותרים זה את זה.
  4. לטענתה עוד, טענות הנתבעות לפיהן המנוח היה במצב כלכלי קשה, הן טענות סרק מופרכות. לראיה, שהמנוח קיבל סכומי כסף נכבדים ממכירת מגרש אחר שהיה בבעלותו, ומפנה להסכם מכר מיום 7.12.1992 מכוחו זכה לתמורה בסך 80,400 ₪. עוד מפנה לסימוכין לכאורה לכך שהמנוח זכה לפיצוי בסך 136,000 ₪ מעירית [...] תמורת פינוי מבנים בחלקה אחרת שהיתה בבעלותו לשם סלילת דרך (נס' 16, ת/1).
  5. הילדים (הנתבעים 7-2), כאמור אינם כופרים בטענות התובעת. בשם הילדים הוגשו תצהיריהם של גב' [...] (הנתבעת מס' 3) ומר [...] (הנתבע מס' 7) (סומנו ת/3 ו – ת/2 בהתאמה). השניים מצהירים פה אחד ובשם הילדים כולם, שהם "תומכים בעמדתה של התובעת ורואים עין בעין" עמה את הסעדים הנתבעים. בנוגע להסכם המכר והסכם השכירות המוגנת (של דירת הקרקע), הילדים "מחזקים" את טענות התובעת שדירת הקרקע היא חלק מעזבון המנוח, וכמצוין בתצהירים "יכולים להעיד כולנו יחד וכל אחד לחוד", שהם ואימם התובעת לא ידעו על קיומן של עסקאות אלה, אלא לאחר פטירת המנוח. הנתבעים מכחישים עוד לצד התובעת את הטענה לפיה המנוח היה שרוי במצב כלכלי קשה. עוד מכחישים את טענת הנתבעות שהדירה בקומה העליונה ניתנה להן במתנה על ידי המנוח.

טענות הנתבעות

  1. האלמנה נישאה לבן המנוח בשנת 1992, ומנישואיהם נולדה בתם. ביום 12.1.2014 הלך הבן המנוח לעולמו. כמתואר בתצהירה (נ/3) האלמנה רואה בהגשת התביעה ניסיון לנשל אותה ואת בּׅתה מביתן בקומה העליונה, שהיה ביתה יחד עם הבן המנוח והיא מתגוררת בו יותר מ – 30 שנה. את דירת הקרקע היא והמנוח רכשו לפני 20 שנה. כל זאת ידוע לתובעת באופן אישי, ושני הנכסים הללו אינם חלק מעזבון המנוח.
  2. הדירה בקומה העליונה - בשנות ה- 80 של המאה הקודמת, המנוח והתובעת ביקשו, כמקובל במגזר הערבי, לבנות לבניהם דירות מגורים, כמתנת נישואין, לכשיינשאו. על קומת הקרקע נבנו שלוש דירות, בשלוש קומות. הדירות נבנו עד לתום שלב השלד בלבד, כמעטפת שתושלם בעתיד לדירה.
  3. האלמנה מתארת את הכרותה עם הבן המנוח בשנת 1989. מוצאה של האלמנה מהעיר [...], אותה היתה עתידה לעזוב בעקבות נישואיה ולעבור להתגורר עם משפחת הבן המנוח, בעיר אחרת. בשיחות שבין הוריהם, התובעת והמנוח הניחו את דעתם של הוריה, שהמֹהר בדמות דירת מגורים לה ולבן המנוח, מובטחת. אלמלא הבטחה זו, אביה לא היה מסכים לנישואיה. התובעת היתה גאה שעלה בידיה ובידי המנוח להעמיד דירת מגורים לבנה הבכור. בעת אירוסיה לבן המנוח, שלד דירתם בקומה הרביעית היה בנוי. במהלך שנתיים וחצי עד לנישואיהם, האלמנה והבן המנוח סיימו את בניית הדירה. היה ברור לכל, שהדירה בקומה העליונה היא דירת הבן המנוח ושלה. לראיה, שמעולם לא הציבו בפניי הבן המנוח או בפניה כל דרישה בזיקה לטענות התובעת כיום, אף לא לאחר פטירתו של המנוח. רק לאחר מותו של הבן המנוח הרהיבה התובעת עוז להתכחש לבעלותו על הדירה. לאורך שנים ארוכות היא והבן המנוח השקיעו בדירה ממיטב כספם, החזיקו ושיפצו את הדירה, מבפנים ומבחוץ, והשביחו אותה. האלמנה מוסיפה שהדירה בקומה הראשונה (שמעל דירת הקרקע), יועדה לבן השני של התובעת (הנתבע מס' 7), הוא זכאי להירשם כבעל הזכויות בה והוא יעבור להתגורר בה עם נישואיו.
  4. את רישום הזכויות לא ניתן להשלים נוכח המצב הרישומי והעיקולים הרבים הרובצים על החלקה מתוקף חובותיו של המנוח לצדדים שלישיים.
  5. בתם של האלמנה והבן המנוח מחזקת את טענת אמה בתצהירה (סומן נ/4) ולדבריה היה ברור לכולי עלמא שהדירה בקומה העליונה היא דירת אביה – הבן המנוח. בתצהירה היא מפנה לשיחה שקיימה עם דודתה [...] הנתבעת מס' 3, שיחה אותה הקליטה, ובה מודה דודתה שהדירה היא דירת הבן המנוח. עוד זכור לה שסבה (המנוח) היה שרוי בחובות, ושגובים מטעם ההוצל"פ הגיעו לביתו. היא מתארת עוד שיחה בין המנוח לבין אביה, שיחה בה נכחה, ונגעה לבקשת הבן המנוח להשלים את רישום הזכויות בדירה בקומה העליונה. סבה אמר לאביה שאין סיבה לדאגה, מכיוון שברור שהדירה נועדה לו, והדירה בקומה הראשונה נועדה לאחיו.
  6. מר ב' הגיש תצהיר מטעם הנתבעות (סומן נ/1), ומתאר את הכרותו עם הדירה בקומה העליונה ואת הידיעה הברורה שזוהי דירת הבן המנוח והאלמנה. עוד מתאר מעמדים שונים בהשתתפות אנשים שונים, בהם עלתה העובדה שזוהי דירתם, בהסכמת כולם וללא מחאה מצד איש.
  7. תיאורים דומים עלו אף מצד גב' [...] בתצהירה מטעם האלמנה (סומן נ/2). מתארת בין היתר כיצד המנוח והתובעת פנו לבעלה, איש אלומיניום במקצועו, לבצע עבודות בקומה העליונה ולהשלימן לפני נישואי הבן המנוח. היא זוכרת עוד שלכל הפחות התשלום הראשון בוצע על ידי הבן המנוח. דברים דומים עלו בתצהיריהם של מר [...] (סומן נ/5) ומר [...] (סומן נ/6)
  8. רכישת דירת הקרקע - האלמנה טוענת שהמנוח והתובעת סבלו מקשיים כלכליים ממושכים. על רקע זה, פנו האחרונים אל הבן המנוח והאלמנה, שירכשו את דירת הקרקע ובכך יסייעו לפרעון חובותיו של המנוח. הם הסכימו לכך, ופנו לעו"ד [...] לעריכת הסכם המכר. האלמנה מבהירה שבעת זו התגוררו השוכרים בדירת הקרקע מזה תקופה ארוכה, והם מתגוררים בה עד היום. חלק מהתמורה שולמה מהונם העצמי של האלמנה והבן המנוח, ולאחר חתימת הסכם המכר פנו לבנק "ירושלים" לנטילת משכנתא. לאחר עריכת שמאות מטעם הבנק אושרה ההלוואה, ומלוא התמורה שולמה לידי המנוח והתובעת. כמו כן, העסקה דווחה כדין לרשויות המס. כתמיכה בטענה צרפה האלמנה העתקים מהסכם המכר, הסכם ההלוואה, הבקשה לרישום הערת אזהרה, וסימוכין לדיווח כדין על העסקה לרשויות המס (נס' א'-1 – ו', נ/3). לדבריה היא והבן המנוח נשאו בהחזרי המשכנתא, באמצעות הוראת קבע והן באמצעות שוברים מעת לעת. לתצהירה צירפה העתקים מדפי חשבון ושוברי תשלום, והן סימוכין להליכי גביה שהבנק פתח כנגד השניים (שם, נס' ז'-ט').
  9. בשנת 2010, על רקע עבודות בניה שהשוכרים ביצעו בקומת הקרקע, המנוח הגיש התנגדות לועדה המקומית (שם, נס' י'). נימוקי ההתנגדות היו בין היתר, שהדירה היא בבעלות הבן המנוח והאלמנה. על ההתנגדות חתומים המנוח, ואף האלמנה ויתר והילדים.
  10. הסכם השכירות המוגנת בקומת הקרקע - לטענת האלמנה, שנים קודם למכר דירת הקרקע, השוכרים כבר התגוררו בה בשכירות חופשית. בזמן אמת וגם לאחר מכירת דירת הקרקע לה ולבן המנוח, המנוח הוסיף להתנהל מול השוכרים על בסיס היכרותם המוקדמת וארוכת השנים, ובהיותו המשכיר המקורי. היא והבן המנוח לא ידעו בזמן אמת על הסכם השכירות המוגנת שערך המנוח עם השוכרים, והם לא נתנו את הסכמתם להסכם בהיותם בעלי הדירה. הם גם לא זכו לחלק מכספי התמורה מתוקף הסכם השכירות המוגנת. על רקע זה התגלע סכסוך בין הבן המנוח לבין המנוח. התובעת היתה מודעת היטב לסכסוך זה ולרקע לדברים, אך נהנתה יחד עם המנוח מכספי התמורה.

טענות השוכרים

  1. בני הזוג - השוכר מר [...] (נתבע מס' 12) והשוכרת גב' [...] (נתבעת מס' 11) טוענים בתצהיריהם (נ/7, נ/8) שהם מתגוררים בקומת הקרקע מיום 15.7.1988. לדבריהם התובענה נגועה בחוסר תום לב. יותר מ -20 שנים חלפו מאז ההסכם השכירות המוגנת ועד הגשת התביעה, והתובעת מעולם לא העלתה כל טענה כלפי ההסכם. המנוח הוא שהציע להם לרכוש דיירות מוגנת בדירת הקרקע והם קיבלו את ההצעה. השוכרים שילמו תמורה מלאה עבור ובהתאם להסכם השכירות, בשיעור 57,500 $, והתובעת נהנתה מתמורה זו כאשת המנוח. המנוח כבעל הזכויות הרשום היה הצד הנכון והראוי להתקשר עמו בהסכם, והתחייבותו כלפי השוכרים שרירה וקיימת. כמו כן, דירת הקרקע לא שימשה למגורים של המנוח והתובעת, ובהתאם לכללי הלכת השיתוף, לא התגבשה כוונת שיתוף לגביה. כמו כן, השוכרים רכשו את זכות השכירות בתמורה ובתום לב.
  2. פועל יוצא מנסיבות אלה הוא, שדירת הקרקע אינה עומדת לחלוקה ליורשיו של המנוח. נזקם של השוכרים מקבלת התביעה יעלה על נזקה של התובעת, הואיל והשוכרים שילמו תמורה מלאה עבר זכותם. למיטב ידיעתם לא התרחש כל קרע בין המנוח לבין אשתו התובעת, ולא היתה להם סיבה לחשוד שהתקשרותם עם המנוח הביאה לנישול התובעת מזכויותיה, לפי טענתה. העסקה לא נעשתה בחשאי, כי אם בידיעת התובעת והסכמתה.
  3. השוכרים מוסיפים פרטים לגבי ההליכים המשפטיים ההדדיים שהתנהלו בינם לבין המנוח. לטענתם שילמו את שכר הדירה מידי חודש בחודשו. המנוח הגיש נגדם תביעות סרק, שנדחו כולן תוך חיובו בהוצאות (ב – 3 הליכים שונים). בגין חיוביו אלה נפתחו נגד המנוח תיקי הוצל"פ. כנגד חובו של המנוח הם קיזזו את שכר הדירה המגיע מהם, והודיעו ללשכת ההוצל"פ, למנוח ולבא-כוחו (סימוכין צורפו לתצהיר, נס' ד'-ו', נ/7). כמו כן, בזיקה לעבודות ההרחבה שביצעו השוכרים בקומת הקרקע, הם מציינים שהגישו בזמנו תביעה נגד המנוח, וזכו בה. המנוח התעמר בהם והטרידם לטענתם, ובית המשפט הורה לו להסיר את המטרד ולהשיב המצב לקדמותו תוך חיובו בפיצוי והוצאות. ערעור שהגיש המנוח נדחה (סימוכין להליכים המשפטיים המוזכרים, צורפו וסומנו נס' ז' – י', שם) עוד לטענתם, נשאו בידיעת המנוח בחוב כלפי עיריית [...] בגינו הוטל עיקול על הדירה חלף תשלום שכר דירה.

דיון והכרעה

התיישנות ושיהוי

  1. הנתבעות עמדו בכתב ההגנה מטעמן על התיישנות התביעה בענייננו. לשיטתן יש לסווג את התביעה בענייננו כתביעה במקרקעין שאינם מוסדרים ולפיכך התביעה התיישנה בתום 15 שנים ממועד לידת העילה (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958). לטענתן עוד, גם במידה והתביעה לא התיישנה, היא נגועה בשיהוי. התביעה הוגשה לאחר פטירת שני העדים המרכזיים, ובגין אירועים מן העבר הרחוק שאינם נטועים עוד בזכרון. כמו כן, הנתבעות הסתמכו על הסכם המכר ועל מסירת הדירה בקומה העליונה במתנה. עוד מוסיפות הנתבעות שהתובעת נהנתה מכספי התמורה ששילמו האלמנה והבן המנוח למנוח עבור רכישת דירת הקרקע, מתוקף אותו שיתוף לו היא טוענת, בעוד כעת התובעת מתנערת מהסכם המכר. בנסיבות אלה מנועה התובעת לעמוד על ביטול ההסכם.
  2. התובעת לא העמידה טיעונים כנגד טענות ההתיישנות והשיהוי, ואף לא ביקשה להשיב להן. יש מקום לציין שבית המשפט התיר לנתבעות להגיש כתב הגנה מתוקן (הוגש ביום 24.9.19), והתובעת לא מיצתה את ההזדמנות להשיב לטענות הסף. גם בתצהירה התובעת לא התייחסה לטענת ההתיישנות ולא העמידה גרסה משפטית או עובדתית לסתירתה. גם בסיכומיה, התעלמה התובעת מהסוגיה, חרף משקלה הרב בענייננו.
  3. לשם הכרעה בשאלת ההתיישנות והשיהוי יש להבחין בין הסעדים השונים מושא ההליך :

-סעד עקרוני להכרה במחצית זכויותיה של התובעת בנכסי המנוח מתוקף הלכת השיתוף.

-שני סעדים אופרטיביים, לבטלות הסכם המכר של דירת הקרקע, וביטול הסכם השכירות המוגנת.

לכאורה, ומכללא, עומדת התובעת על קבלת סעד נוסף, והוא סעד לביטול הענקת הדירה בקומה העליונה במתנה לבן המנוח. מהותו וגורלו של סעד זה ידונו בהמשך פסק הדין.

נפתח בקביעה שהתביעה העקרונית להכיר בזכויות התובעת לפי הלכת השיתוף, לא התיישנה.

בית המשפט מוכן לקבל שהעילה לתביעת סעד זה נולדה עם פטירת המנוח ביום 18.4.13 והתביעה הוגשה לפני תום תקופת ההתיישנות. הנתבעות לא הצביעו על מועד שקדם לפטירת המנוח בו נולדה עילתה של התובעת לעמוד על זכויותיה. ההכרעה לגבי שלושת הסעדים האופרטיביים שונה, ועל כך להלן.

  1. לאחר שמיעת הצדדים באריכות ומתוך הכרות עמוקה עם טענות הצדדים, מוצא בית המשפט שאין מנוס מן הקביעה שהסעדים האופרטיביים התיישנו ודינם להידחות מטעם זה בלבד. נפנה להוראות הרלוונטיות מחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן – "חוק ההתיישנות"). סעיף 5 לחוק מורנו:

"הזמן להתיישנות

5. התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –

(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;

(2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה".

  1. עיון בנסח הרישום מושא הנכס (נס' 7, ת/1) מעלה ש"הנכס מוקפא להסדר" כמצוין בו. יתירה מכך, הנסח הוא העתק על פי דין מ"רישום מפנקס השטרות" (ולא בפנקס הזכויות או פנקס הבתים המשותפים) האלמנה הציגה נסח מעודכן יותר נכון לחודש ספטמבר 2020, ולפיו הנכס עודנו רשום בפנקס השטרות (נס' א'-1, נ/3). אין חולק אפוא שענייננו במקרקעין בלתי מוסדרים, ותביעה בעניינם מתיישנת בתום 15 שנים ממועד לידת העילה.

ראש אחד לתביעה הוא ביטול הסכם המכר בזיקה לדירת הקרקע. זה נחתם ביום 19.1.1994. הערת האזהרה לטובת הבן המנוח והאלמנה נרשמה ביום 27.2.1995.

ראש שני לתביעה הוא ביטול הסכם השכירות המוגנת. זה נחתם ביום 17.5.1996.

לכאורה, התביעה ביחס לשני ההסכמים ורישום הערת האזהרה התיישנה לכל המאוחר בשנת 2011.

במאמר מוסגר נציין, שאין מחלוקת שהבן המנוח והאלמנה עברו להתגורר בקומה העליונה בזיקה לנישואיהם בשנת 1992. ככל שהתובעת עומדת מכללא על ביטול המתנה, ראש תביעה זה התיישן בשנת 2007.

  1. לטענת התובעת שני ההסכמים נערכו ללא ידיעתה או הסכמתה כבעלת מחצית הזכויות כביכול. התובעת אמנם לא העלתה טענה זו כלל, אך מגרסתה אפשר לדלות טענה ל"התיישנות שלא מדעת". סעיף 8 לחוק ההתיישנות מורנו:

נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.

  1. על מנת ליהנות מהוראה זו, על התובעת להוכיח שני תנאים מצטברים – שהעובדות שמקימות את העילה לא היו בידיעתה, לאמור אי-ידיעה סובייקטיבית; ושנית, שלא יכולה היתה לרפא את אי-ידיעתה במאמץ סביר (ר' טל חבקין – "התיישנות", "נבו", תשע"ד-2014, ע' 155, להלן – "חבקין"). המבחן המקובל בפסיקה הוא המבחן האובייקטיבי, "במובן זה שאין להתחשב בתכונות וביכולות של התובע הקונקרטי. בבסיס המבחן שאומץ ההנחה הנורמטיבית שלפיה מוטל על כל אדם נטל לפעול למימוש זכויותיו ולהקטין את נזקיו בתוך פרק זמן סביר מעת שנוצרה הזכות המהותית, ואם לא יעמוד בו, טעמי ההתיישנות מטים את הכף לדחות את תביעתו" (חבקין, ע' 158).
  2. בית המשפט משוכנע שאין כל התכנות לגרסת התובעת לפיה ישבה במחשכים יותר מ – 50 שנה, נטולת כל ידיעה על מהלכים הסובבים אותה ומתרחשים בביתה. דומה שיש לייחס למנוח פעולה אקטיבית של הסתרה בכדי לסבור שמכר לבן המנוח והאלמנה את הזכויות בדירת הקרקע; או שהתקשר עם השוכרים בהסכם לדיירות מוגנת; או שהעניק את הדירה בקומה העליונה במתנה לבן המנוח – וכל אלה מבלי שהתובעת ידעה דבר וחצי דבר על כך.
  3. זה המקום לציין שככלל קשה לאתר מבין הטענות המיוחסות לתובעת גרסה כלשהי. עם תחילת חקירתה למד בית המשפט שהתובעת, בת 88, אינה דוברת עברית, ואינה יודעת קרוא וכתוב בעברית וערבית גם יחד (תמליל דיון מיום 19.10.20, להלן "תמ'-א'", ע' 4-1). ניכר היה עוד שהתובעת היתה רחוקה מלהבין או לדעת את הנטען בתצהירה שלה (שם, ע' 4, ש' 25; ע' 5, ש' 20). לתובעת לא היתה אף ידיעה על המסמכים שצורפו לתצהירה ולא ידעה לספר עליהם דבר או להשיב לשאלות לגביהם (תמליל דיון מיום 26.10.20, להלן – "תמ'-ב'", ע' 9 ואילך). ניכר היה עוד שהתובעת חזרה באופן רפטטיבי וזהה על מספר מוגבל של משפטים, פרי הכנתה לעדות, ולא השיבה מתוך זכרון או ידיעה. התשובות השכיחות שהיו בפי התובעת היו "לא יודעת", "לא מתערבת", ו"תשאלו את הילדים שלי". בית המשפט התרשם עוד לשלילה מחזרתה של התובעת על האמירה הגורפת לפיה לא ידעה על הסכם המכר והסכם השכירות המוגנת בזיקה לשוכרים המתגוררים מתחת לדירתה במשך 30 שנה, או על העובדה שעם נישואי בנה הבכור ניתנה לו במתנה הדירה בקומה העליונה, בה התגורר עד לפטירתו ובה מתגוררות כלתה ונכדתה עד היום.
  4. גם עדותו של בנה של התובעת, הנתבע מס' 7, הותירה רושם שלילי ביותר על בית המשפט, והוכח במהלך חקירתו שטענתו לפיה הוא, אמו ואחיותיו לא ידעו בזמן אמת על המתנה וההסכמים – אינה אמת.
  5. תחילה טען באופן גורף, כאמור בתצהירו, שלא ידע דבר על רכישת דירת הקרקע על ידי הבן המנוח והאלמנה (תמ'-ב', ע' 15, ש' 1). אך בהמשך עומת עם העובדה שהוא עצמו שימש ערב למשכנתא לטובת הבן המנוח והאלמנה, שניטלה לשם רכישת דירת הקרקע. עוד הוצג לו הסכם ההלוואה כשחתימת ידו כערב מתנוססת עליו (נס' ג', לתצהיר האלמנה נ/3). תשובותיו היו רחוקות מלהניח את הדעת. אין לתת אמון בגרסה אותה נדרש לבנות בזמן החקירה הנגדית, כאילו היה בטוח שמדובר בהלוואה לשם רכישת רכב (שם, ע' 15, ש' 1). למעלה מן הצורך נציין שאי-אפשר לטעות במהות ההסכם עליו חתם הנתבע מס' 7 כערב, מול "בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ", כפי שמתנוסס בראש ההסכם, ושכל הוראותיו ותת-הוראותיו עוסקות באופן בולט ומובהק בנטילת משכנתא.
  6. מנגד התרשם בית המשפט לחיוב מעדות השוכר ומעדות האלמנה שעמדו על ידיעתה המלאה של התובעת על כל הפעולות וההסכמים מושא המחלוקת בענייננו. האלמנה העידה על הענקת הדירה במתנה לבן המנוח, טרם נישואיו וכתנאי לנישואין, ועל כך שהתובעת, כאמו של החתן, לקחה חלק יחד עם המנוח בגיבוש תנאי האירוסין והנישואין בין המשפחות. לדבריה "כשחמי וחמתי ביקשו את היד שלי מאבא שלי, אבא שלי שאל אותם 'איפה יגור החתן'? אז אמרו לו ש-, היו גאים בזה שיש, שבנו שני בתים. אחד ל[בן המנוח] זיכרונו לברכה והשני לגיסי נ'. והזמינו אותנו לראות את הבית" (תמליל דיון מיום 6.10.21, להלן – "תמ'-ג'", ע' 36, ש' 24). בהקשר למכירת דירת הקרקע לבן המנוח ולאלמנה, העידה האחרונה שהתובעת היתה מעורבת בהצעת המכר ועודדה את רכישת הדירה על ידי הבן המנוח (שם, ע' 43, ש' 27).
  7. השוכר העיד שהתובעת – שהתגוררה ועודנה מתגוררת מעל דירתו למעלה מ – 30 שנה – ידעה היטב כל פרט לעניין השכירות, בודאי נוכח העובדה שבין המנוח לבין השוכרים התנהלו הליכים משפטיים ארוכים ומייגעים, שהסתיימו בפסיקת פיצויים וחיוב בהוצאות כנגד המנוח (תמליל מיום 14.10.21, להלן – "תמ'-ד'", ע' 3, ש' 5). עוד ציין השוכר:

"זה מה שמעניין. שבמשך כל התקופה הזו לא היא טענה ולא הבנים שלה ואף אחד טען שיש לו משהו נגדנו. אנחנו עולים יורדים, 3 בנים נולדו לנו באותו בית. ואף אחד לא שאל אותנו 'מה, אתם פולשים? על סמך מה אתם יושבים שם' ?" (תמ'-ד', ע' 8, ש' 3; ור' עדות השוכרת, שם, ע' 55, ש' 9).

  1. לא נעלמה מעיני בית המשפט עדותו של הבן נ' (נתבע מס' 7) שהעיד שהוריו פעלו יחדיו כל השנים, ושאמו התובעת היתה מודעת לכל שאביו ידע. ניסיונותיו של העד "לתקן" בהמשך עדותו את משמעות דבריו לא הניחה את דעתו של בית המשפט:

ש: אני אומרת לך שאימא שלך שהעידה כאן אמרה שהיא לא מתערבת בנושאים האלה [...].

ת: היא כן מתערבת, בטח שהיא מתערבת [...] כן מתערבת, איזו שאלה.

ש: היא מחליטה מי משכיר?

ת: כן.

ש: היא מחליטה מה דמי השכירות?

ת: כן.

ש: לגבי כל הקומות?

ת: כן.

ש: כל הבניין?

ת: כן.

ש: כל השנים?

ת: כל השנים ביחד עם אבא שלי, לפני שאבא שלי נפטר היו ביחד כאילו.

ש: כלומר היא ידעה להגיד מה שאבא שלך יודע בוודאות.

ת: תראי, לא 100%. לא 100%.

ש: 70%?

ת: לא יודע בדיוק כמה, אבל לא 100% (תמ'-ב', ע' 14, ש' 7).

  1. לאחר ביסוס ההכרעה שהתובעת היתה מודעת בזמן אמת להסכמים הנדונים, יש לקבוע ביתר שאת שכל המידע המדובר סבב את התובעת והיה עליה לדעת אותו, תוך "זהירות סבירה" ועל בסיס המבחן האובייקטיבי. נזכיר שוב, שעוסקים אנו בפעולות שביצע בעלה של התובעת, מי שחלקה עמו קורת גג 57 שנים, וכן בפעולות שהתרחשו הלכה למעשה מול עיניה של התובעת, לגבי דירה שמצויה תחת רגליה תרתי משמע, ושוכרים המתגוררים בה 30 שנה ויותר, ולגבי דירה המצויה בקומה העליונה, מעל ראשה ממש.
  2. למעלה מן הצורך נציין שבחקירתה הרבתה התובעת לציין שהמנוח "הוא איש אמין וטוב ולא התערבתי ולא שאלתי" (תמ'-א', ע' 31, ש' 9; תמ'-ב', ע' 2, ש' 32). ככל שבחרה התובעת באופן מודע לעצום עיניים, לא להתערב, לא לשאול ולא לדעת על שמתרחש מול עיניה ממש, אין לה להלין על שהדברים לא היו בידיעתה, והיא לא יכולה להיבנות מטענת התיישנות שלא מדעת.
  3. יוצא אפוא, שגם אם בית המשפט יניח לטובתה של התובעת, שעומדת לזכותה הלכת השיתוף ולכאורה היא זכאית למחצית מזכויותיו של המנוח, אין מנוס מהקביעה ששני הסעדים האופרטיביים בתביעתה, להורות על בטלות ההסכמים בענייננו, התיישנו ושלא עומדת לתובעת טענת התיישנות שלא מדעת. יש לקבוע אפוא שדין ראשי התביעה האופרטיביים לביטול ההסכמים, כמו גם התביעה מכללא לביטול מתנה, להדחות מפאת התיישנות.

על השיהוי

  1. התובעת שתקה גם כלפי טענה זו ולא העמידה טענות נגד או גרסה כלפי טענות הנתבעות. בית המשפט מוצא ממש בטענת הנתבעות. אין מחלוקת שעד להגשת התביעה איש לא קרא תיגר על תוקף מתן הדירה בקומה העליונה במתנה לבן המנוח, או על הסכם המכר והסכם השכירות בזיקה לדירת הקרקע. המנוח הלך לעולמו בחודש אפריל 2013, ולאחר פטירתו התובעת לא ביצעה כל פעולה ולא חתרה לכל שינוי. בחודש ינואר 2014 הלך לעולמו הבן המנוח. השיהוי בו נקטה התובעת הביא פגיעה ממשית ביכולת ההגנה של הנתבעות ושל השוכרים, שנדרשים להתגונן מפני טענות הנטועות בהתרחשויות שלידתן לפני 20 ו – 30 שנה.
  2. בית המשפט למד מתשובותיה של התובעת, אותן מצא בלתי מהימנות, שאלמלא הלך הבן המנוח לעולמו, איש לא היה קורא תיגר על הסכם המכר של דירת הקרקע (תמ'-א', ע' 17, ש' 12). התובעת אישרה עוד בחקירתה שגם לאחר פטירת המנוח, מעולם לא פנתה אל השוכרים בדרישה כלשהי ולא העלתה כל טענה כלפי הסכם השכירות המוגנת:

ש: לפני הגשת התביעה הזאת ואחרי פטירת בעלך זכרונו לברכה. האם פנית אליהם בדרישה שישלמו, האם שאלת אותם למה אתם בדירה באותה תקופה ולמה אתם לא משלמים?

ת: (ערבית) לא, לא פניתי לאף אחד (תמ'-ב', ע' 8, ש' 4; ור' עוד עדות השוכר, תמ'-ד', ע' 17, ש' 29).

  1. בית המשפט מוצא שמדובר בשיהוי היורד לשורשו של עניין. גם במידה ולא היה נמצא שהתביעה התיישנה, או שעומדת לתובעת טענה להתיישנות שלא מדעת, קשה להלום את הניסיון לבטל הסכמים שנכרתו לפני 30 שנה עם עקרונות הצדק. אמנם התובעת וילדיה נזהרו במהלך בירור התביעה לטעון זאת במפורש, אך אין חולק שהמשמעות של קבלת התביעה היא סילוק ידן של הנתבעות ושל השוכרים גם יחד מביתם, ששימש עבורם קורת גג במשך יותר מ – 30 שנה כאמור. בנסיבות אלו, יגרם עוול ואי-צדק לנתבעות והשוכרים, שהסתמכותם על ההסכמים מוחלטת, ועד להגשת התביעה איש לא קרא עליהם תיגר. לפיכך מוצא בית המשפט שדין הסעדים האופרטיביים לביטול ההסכמים, כמו גם הסעד מכללא לביטול המתנה, להידחות מפאת שיהוי.

לגופו של עניין

זכויות התובעת מתוקף הלכת השיתוף

  1. המנוח והתובעת נישאו בשנת 1956. החלקה נרכשה על ידי המנוח בשנת 1962 (שטר המכר נחתם ביום 14.3.1962, נס' 9, ת/1). בעת רכישת החלקה המנוח והתובעת היו נשואים כ – 6 שנים, ונישואיהם נמשכו 57 שנים כאמור. אין מחלוקת שבמשך כל השנים מאז רכישת הנכס, המנוח והתובעת התגוררו בו – תחילה בקומת הקרקע, ולאחר בניית הקומות הנוספות, התגורר בדירה שבקומה ראשונה. מועד נישואי התובעת והמנוח מוציא את יחסיהם מתחולת חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973 ומשטר איזון המשאבים, ומחיל על יחסי בני הזוג את הלכת השיתוף.
  2. הלכת השיתוף שפותחה בבית המשפט העליון, הפכה לחלק ממארג הדינים בשיטתנו המשפטית, והוכרה כ"דין כמעט קוגנטי" (ר' ע"א 1915/91 יעקובי וקנובלר, פ"ד מט(3) 529; ר' גם רע"א 8791/00‏ ‏אניטה שלם נ' טווינקו בע"מ, פ''ד סב(1) 165, 12.12.06). הלכת השיתוף משקיפה על בני זוג החיים תחת אותה קורת הגג ומנהלים משק בית משותף, במאמץ משותף, כמי שהסכימו מכללא לשיתוף בנכסים שיצבור מי מהם במהלך תקופת החיים המשותפים, ובהתעלם מאופן רישום הזכויות הנתונות במחלוקת. בבסיס השקפה זו מונחים דיני החוזים לצד עקרון ההסתמכות, ואף רובד בסיסי יותר ובו נחים עקרונות יסוד חברתיים – השאיפה לשוויון, הגינות וצדק.
  3. בנסיבות העניין בית המשפט לא יתקשה לקבוע שהתובעת זכאית למחצית מזכויותיו של המנוח מתוקף הלכת השיתוף – ולוּ משום אורכה המשמעותי של תקופת הנישואין. כמו כן, לא נטען שחיי הנישואין ידעו קרע או פרידה שעלולים לסתור את חזקת השיתוף. על כך יש להוסיף את העובדה שהנכס נרכש בתוך תקופת הנישואין, 6 שנים לאחר הנישואין ולאחר שקשר הנישואין התבסס והתגבש. בנסיבות אלה אין לראות באופן רישום הזכויות כמחסום מפני זכאותה של התובעת. רכישת הנכס נטועה בעבר הרחוק ובימים אחרים, ויש ממש באמירת התובעת לפיה "בזמנו, לפני הרבה שנים היה מקובל שרק הגבר היה חותם [...] כמו שאמרתי בימים ההם רק הגברים הלכו לחתום על המסמכים" (תמ'-א', ע' 29, ש' 26).
  4. מבלי לגרוע מהאמור, התובעת נהנית בנסיבות העניין מהקלה במישור הראייתי מתוקף דיני המקרקעין. בהינתן שהמקרקעין אינם מוסדרים, כוחו של רישום הזכויות על שמו של המנוח מוחלש. בעוד סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מורנו ש"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", הרי שסעיף 125(ב) לחוק מורנו ש"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו" בלבד. פנקס השטרות בו רשומות הזכויות אינו זוכה לחוסן הראייתי לו זוכה פנקס הזכויות, וקל יותר לתקיפה משפטית.
  5. נוסיף ונציין שהנתבעות והשוכרים אינם כופרים בטענתה של התובעת למחצית הזכויות בנכסיו של המנוח, כי אם רק בטענתה לבטלות ההסכמים והטענה מכללא לביטול המתנה. במילים אחרות, הענקת הדירה העליונה במתנה לבן המנוח, ומכירת דירת הקרקע לבן המנוח והאלמנה, מחריגות את שני הנכסים הללו ממצבת נכסיו של המנוח, וזכאותה של התובעת אינה חולשת עליהם. פועל יוצא מכך ששני הנכסים הללו מוחרגים מעזבונו של המנוח והם אינם עומדים לחלוקה בין יורשיו. שתי הדירות המדוברות אינן בנות-תביעה כלל מפאת התיישנות ושיהוי. להלן ידון בית המשפט בטענות התובעת כלפי הענקת המתנה ושני ההסכמים גם לגופן.

הסכם המכר של דירת הקרקע

  1. במסגרת הדיון על התיישנות התביעה דחה בית המשפט את טענת התובעת לפיה לא ידעה בזמן אמת על מכירת הזכויות בדירה לבן המנוח והאלמנה. לאמור שאין מקום לטענה לפיה עסקת המכר התבצעה בניגוד לרצונה. בהיותה מודעת לעסקה, וכמי שבית המשפט הכיר בה כבעלת מחצית הזכויות, יש לראותה כמי שהסכימה למכר. מעבר לכך טענותיה הקונקרטיות של התובעת אינן רבות, ולמען הסדר הטוב, אלה הן:
  2. הסכם המכר הוא למראית עין. לא שולמה תמורה עבור הדירה ולא היתה כוונה לשלם תמורה. למנוח לא היו חובות, ההיפך הוא הנכון שכן היו בידיו כספים, ולא היה צורך למכור את דירת הקרקע.
  3. המנוח הוא שנשא בהחזרי המשכנתא שנטלו הבן המנוח ואלמנה. מכל הטעמים האמורים, לפנינו "כשלון תמורה".
  4. בהליך כריתת ההסכם נפל פגם מהותי.
  5. בכל הנוגע לטענה לפגם מהותי כביכול, הרי שכשם שצוין בתחילה, טענה זו לא פותחה. התובעת לא הצביעה על פגם כלשהו מתוקף דיני החוזים או דין אחר, שיש בו לשיטתה להביא לבטלות ההסכם המכר. לפיכך אין מקום לדון ולהאריך בסוגיה זו.

הסכם למראית עין

  1. התובעת לא פיתחה טענה זו, ולא עמדה על קיום המאפיינים שפותחו בפסיקה ובספרות לזיהויו של הסכם למראית עין. לאמור שטענה זו שימשה את התובעת כקרדום לחפור בו, מבלי לבסס אותה במישור המשפטי והעובדתי כאחד, זאת בשים לב לנטל ההוכחה המוגבר שחל על כתפיה להוכחת הטענה.

"חוזה למראית עין הוא חוזה שבו 'מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה' (ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי[...]). בחוזה כזה מתקיים חוסר התאמה מכוון בין הצהרת הרצון של הצדדים המשתקפת כלפי חוץ בחוזה שכרתו ובין רצונם האמיתי והסמוי שלא לתת לאותו חוזה תוקף מחייב [...]" (ע"א 3642/11 הדר כהן נ' סמיר גטאס, "נבו", מיום 3.3.14).

"הנטל להוכיח כי חוזה נעשה למראית עין בלבד רובץ על שכמו של הטוען לכך. נוכח מהות הטענה, המייחסת במובלע כוונת מרמה/מצג כוזב לצדדים לחוזה, נדרשת רמת הוכחה מוגברת בכמות ובאיכות הראיות, מאשר נדרש ברגיל במשפט האזרחי (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן [...]). לצד זאת, בנסיבות בהן הראיות מצביעות על קיום 'אותות מרמה' בהתנהלות הצדדים, יעבור הנטל לצד השני להראות כי אין מדובר בהתקשרות למראית עין בלבד" (פש"ר (מחוזי נצ') 34728-10-14‏ ‏חורי דניאל נ' כונס נכסים רשמי מחוז חיפה והצפון ואח'‏, "נבו", מיום 31.5.21).

"אשר לרמת ההוכחה הנדרשת מבעל דין המעלה טענת בטלות בשל היות החוזה למראית עין, כבר נפסק כי בשל טיבה של הטענה נדרשת רמת הוכחה מוגברת לצורך ביסוסה" (ע"א 3642/11 הדר כהן נ' סמיר גטאס, לעיל).

  1. בענייננו התובעת ניצבת הרחק מרף הראיה הדרוש, ואף לא הצביעה על "אותות מרמה" שעולים מהסכם המכר או מהנסיבות, ויש בהם להעביר את נטל ההוכחה מעליה. כל הראיות בענייננו מצביעות על קיומה של עסקת מכר כשרה ותקפה, שדווחה כדין והצדדים להסכם פעלו על פיו מתוך כוונה להוציאו אל הפועל. האלמנה הציגה את הסכם המכר בין המנוח לבינה והבן המנוח, שנערך על ידי עורך דין (נס'-ב', נ/3). עוד הציגה את מסמכי נטילת המשכנתא (שם, נס' ג'). האלמנה צרפה עוד את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, חתומה על ידי המנוח עצמו, ואת הסכם המכר החתום שצורף לבקשה והוגש ללשכה לרישום מקרקעין (שם, נס' ד'). הערת אזהרה אכן נרשמה כזכור. עוד צורפו העתקי שומות מס רכישה ואישורי תשלום (שם, נס' ו').
  2. בחקירתה חזרה האלמנה על הטענה, שהמניע לרכישת דירת הקרקע, היתה בקשתו של המנוח על רקע חובותיו:

ת: לא רצינו להשקיע. חמי ביקש מ[הבן המנוח] כי הוא רצה למכור את הבית למישהו זר. פנה אלי ול[בן המנוח],

ש: למישהו זר?

ת: כן. אם אנחנו לא היינו קונים את ה-, את הדירה הזאת [...] היה מוכר אותה למישהו זר. אז [הבן המנוח] לא הסכים, וקנינו את הדירה (תמ'-ג', ע' 28, ש' 21; ע' 29, ש' 1).

  1. עוד הוסיפה שמתוך כוונה זו, לסייע למנוח, גם לאחר רכישת הזכויות הוסיף המנוח ליטול לידיו את דמי השכירות ששילמו השוכרים, "וזה היה בהסכמתנו. שהוא ייקח, שאנחנו נעזור לו" (תמ'-ג', ע' 29, ש' 32). האלמנה הוסיפה עוד שמהלך רכישת דירת הקרקע מהמנוח נעשה בידיעתה המלאה של התובעת "והיא עודדה את זה" (תמ'-ג', ע' 43, ש' 27).
  2. לא עלה בידי התובעת להעמיד גרסה מהימנה לדברים. תחילה אישרה לרגע קט את הטענה שדירת הקרקע נרכשה על ידי הבן המנוח, והשיבה בחיוב לשאלת בית המשפט (תמ'-א', ע' 19, ש' 8). אך מיד סייגה וחזרה בה, ושבה על התשובה ששימשה אותה לאורך חקירתה – "לא יודעת [...] תשאלו את הילדים שלי את השאלות האלה, אני אל תשאלו אותי" (שם, ע' 21, ש' 1); "אני לא יודעת, אם [הבן המנוח], אני לא יודעת אם [הבן המנוח] קנה את הבית או לקח משכנתא או דמי מפתח, אני לא יודעת" (שם, ע' 21, ש' 37).
  3. גרסה קונקרטית אחת אותה העמידו התובעת והילדים היתה שלמנוח לא היו חובות. למעשה, ולפי הטענה, מצבו הכלכלי היה טוב ותמיד היו בידיו כספים. טענה זו עומדת בניגוד מובהק לראיות בענייננו. די בעיון בנסח פנקס השטרות כדי לסתור את טעות התובעת. לכל הפחות מ – 7 עיקולים בתיקי הוצל"פ בלשכות שונות, ובנוסף לכל הפחות 7 אזהרות לפי פקודת המיסים. כל אלה בגין חובות בסכומים מצטברים של מאות אלפי שקלים, ולמעלה מכך. המוקדם שבעיקולים/הערות נרשם בחודש 3/1999, ואפשר לשער שצבירת החובות החלה קודם לרישום העיקולים על הנכס. מנגד, סכומי הכסף ,שהיו כנטען בידי המנוח ועליהם מצביעים התובעת והילדים, נמוכים בהרבה משיעור החובות הנקובים לעיל, מושא העיקולים ואזהרות. התובעת עומדת בתצהירה על מכירת מגרש תמורת כ – 80,000 ₪, ופיצוי בשיעור 136,000 ₪ מעיריית חיפה עבור פינוי מקרקעין שהיו בבעלות המנוח (נס' 16 לת/1). עיון מעלה שהסכום האחרון התקבל על ידי המנוח בחודש נובמבר 1988, ולא היה בו, או בסכום האחר, להביא לסילוק מלוא חובותיו של המנוח. יוצא אפוא שאין בסיס עובדתי להכחשת התובעת את חובותיו של המנוח.
  4. טענה אחרת מצד התובעת והילדים היא שהמנוח הוא ששילם את החזרי המשכנתא שנטלו האלמנה והבן המנוח לשם רכישת דירת הקרקע, אך לא הוצג אף לא בדל ראיה לטענה. מנגד הציגה האלמנה העתקים מדפי חשבון לשנים 1996-1995 שמלמדים על תשלום המשכנתא בהוראת קבע; שוברי תשלום חודשיים חתומים עבור השנים 1999 עד 2003; וכן סימוכין לסילוק חוב פיגורים בשנת 2004 (נס' ז', נ/3). גרסת האלמנה בחקירתה תאמה את הראיות שהציגה (תמ'-ג', ע' 32, ש' 22)
  5. מכל הסימוכין האמורים מסתברת ומשכנעת יותר גרסתה של האלמנה, שנתמכה בסימוכין בכתב, שרכישת דירת הקרקע התבצעה על רקע חובותיו של המנוח, והרצון המובן למכור את הזכויות לבן המנוח ואשתו ולא לצד ג'. הטענה לפיה הילדים לא ידעו על המכר או על נטילת המשכנתא, אלא לאחר פטירת המנוח, נסתרה מניה וביה עם חקירת הנתבע מס' 7, בנה של התובעת. כפי שצוין בפרק בעניין ההתיישנות, לא זו בלבד שידע על המכר ונטילת המשכנתא, הוא היה אחד הערבים לה וידע היטב לשם מה ניטלה ועבור מה היא משמשת. חרף הטענה שלא ידע על נטילת המשכנתא בזמן אמת, טען באופן סותר, שאביו המנוח הוא ששילם את המשכנתא. גם לטענה זו התובעת או הילדים לא צרפו ראיה כלשהי, והיא עומדת בניגוד לסימוכין שהציגה האלמנה. תשובותיו בחקירתו הנגדית הותירו רושם שלילי ביותר ועלה מהן שאין אמת בטענה, והוא לא חזה בתשלומי המשכנתא משולמים על ידי אביו המנוח.
  6. לפי גרסה אחת, הבן המנוח ביקש מהאב המנוח לשלם את ההחזרים החודשיים:

ת: אני יודע שאבא שלי שילם.

ש: אתה יודע שאבא שלך שילם?

ת: כן.

ש: אז אתה פתאום כן יודע על מה הייתה ההלוואה?

ת: מה?

ש: אתה כן יודע על מה ההלוואה?

ת: אבא שלי שילם את ההלוואה, אח שלי היה כל חודש בא מבקש ממנו כסף כדי לכסות את ההלוואה (תמ'-ב', ע' 16, ש' 29).

  1. לפי גרסה שניה, הנתבע לשיטתו כלל לא ידע על המשכנתא, אבל ראה שאביו המנוח משלם עבור דבר מה:

ש: אז בזמן אמת לא היית מודע לכלום.

ת: לא.

ש: וכשאבא שלך נתן ל[בן המנוח] את הכסף לשלם עדיין לא היית מודע לזה.

ת: אבל אני הייתי רואה אותו נותן לו כל הזמן את הכסף וגם את השכירות של השכן שהיה גר בדירה 2 נותן לו אותה, זה מה שאני יודע (תמ'-ב', ע' 18, ש' 14).

  1. לפי גרסה שלישית, אכן לא חזה מעולם באביו המנוח משלם את המשכנתא, או דבר מה אחר, שכן התגורר שנים ארוכות ב[דרום] ולא בבית המנוח והתובעת. יחד עם זאת, זה היה לשיטתו "ברור".

ש: אני רוצה לשאול אותך משהו. כאשר (לא ברור) שבתקופה, באיזה שנים היית, גרת ב[דרום]?

ת: באיזה שנים?

ש: כן.

ת: ב-98 עד 2004 משהו כזה.

ש: האם זה נכון שזאת גם הייתה התקופה שמשפחת [...] שכרה את הקומה השנייה?

ת: כן.

ש: אז בעצם לא יכולת לראות כל חודש את אבא שלך מעביר את השכירות ל[בן המנוח], נכון? לא יכולת לראות כי היית ב[דרום].

ת: לא יכולתי לראות אבל רואים שזה היה ככה.

ש: רואים שזה היה ככה?

ת: זה היה ברור, כן.

ש: אז אתה היית ב[דרום] אבל רואים שזה היה ככה, זאת התשובה שלך.

ת: כן (תמ'-ב', ע' 19, ש' 5).

מהדברים עולה שאין ומעולם לא היה בסיס לטענת התובעת והילדים לפיה המנוח הוא שנשא בתשלומי המשכנתא.

  1. ועוד. התובעת והילדים לא פיתחו את הטענה בעלמא לפיה לא שולמה התמורה עבור דירת הקרקע, ולא תמכו אותה בסימוכין, כל שכן ראיות כלשהן. מנגד הציגה האלמנה העתק ממכתבו של "בנק ירושלים" המופנה אל המנוח עצמו, כמוֹכֵר, ושצורף אל ההמחאה הבנקאית בשיעור 91,600 ₪ שנמשכה על שמו ושמוענה אליו כמוכר, כמקובל (נס' ה', נ/3). בכך נסתם הגולל על הטענה הלאקונית ל"כשלון תמורה", או לטענה שבפנינו הסכם "למראית עין".
  2. לבסוף נפנה לנספח י' לתצהיר האלמנה נ/3. המכתב הוא מכתב שהוגש לאגף הרישוי ביום 10.2.2010 ומהווה התנגדות לבניה לכאורה שביצעו השוכרים בקומת הקרקע. יאמר מיד שהסכם השכירות המוגנת התיר את הבניה, ושההתנגדות נדחתה. לענייננו החשיבות טמונה בעובדה שהבן המנוח והאלמנה מוצגים כבעלים הרשומים של הנכס, וחתומים על ההתנגדות ככאלו. בנוסף, מצורפות חתימות היד של כל המשפחה – המנוח, התובעת והילדים. יש בכך להוכיח את ידיעת התובעת והילדים על מכירת דירת הקרקע לבן המנוח ולאלמנה.
  3. דירת הקרקע נמכרה אם כן כדין ועל פי כל דין לבן המנוח ולאלמנה, ומתוקף עסקת המכר נרשמה הערת אזהרה לטובת האחרונים. טענות התובעת והילדים כלפי הסכם המכר נטענו בעלמא, ללא תימוכין, והן נסתרו מניה וביה באמצעות הראיות שהציגה האלמנה. לא הוצגה כל כוונה נסתרת שעמדה מאחורי הסכם המכר והתובעת לא הצביעה על "פער" בין כוונת הצדדים העולה מהסכם המכר לבין כוונתם לאשורה כביכול. לפיכך דוחה בית המשפט את טענות התובעת, וקובע שהסכם המכר שריר וקיים. פועל יוצא מכך, שדירת הקרקע אינה נכס מנכסיו של המנוח, היא אינה עומדת לחלוקת ליורשיו ואינה חלק מעזבונו.

הסכם השכירות המוגנת

  1. ההסכם בין המנוח לבין השוכרים נחתם ביום 17.5.1996 (נס' יב', ת/1) ותוכנו מכירת זכות לדיירות מוגנת בהתאם לחוק הגנת הדייר. השוכרים רכשו את הזכות תמורת 57,000 $. בנוסף הוסכם על תשלום שכר דירה חודשי בשיעור 150 ₪ בחודש, בכפוף להוראות החוק.
  2. יש לעמוד על שתי שאלות מקדימות בסוגיה זו, הואיל ואינה מתקיימת בחלל ריק. הסכם השכירות נחתם כשנתיים וחצי לאחר הסכם המכר של דירת הקרקע. בעת כריתתו, המנוח כבר לא היה בעל הזכויות בדירת הקרקע, לאחר מכירתן לבן המנוח והאלמנה. שנית, בעת כריתת הסכם השכירות המוגנת, גם לתובעת לא היו זכויות בדירת הקרקע – גם בהנחה שטרם המכירה היו בידיה מחצית הזכויות הרעיוניות מתוקף הלכת השיתוף. מנקודת מוצא זו עולות שתי שאלות: האחת היא מהי נפקות העובדה שהמנוח התקשר עם השוכרים, שעה שבאותה העת הוא אינו בעל הזכויות יותר? השניה, מהו מעמדה של התובעת בשאלת תוקף הסכם השכירות?
  3. נפתח בקביעה אותה ביסס בית המשפט, שראש התביעה נגד הסכם השכירות התיישן. מטעם זה, ההליך דנן אינו יכול לשמש אכסניה לתקיפת ההסכם. טעם שני לדבר, ובזה העיקר, הוא העובדה שהסכם המכר עומד בתקפו, ואין יריבות בין המנוח, עזבונו או התובעת, לבין השוכרים. האלמנה היא בעלת הדין הנכונה לתקיפת ההסכם וביטולו – בין אם תתבע את השוכרים ובין אם תתבע את עזבון המנוח. במועד הגשת התביעה, ולמעשה ממועד מכירת הזכויות בדירת הקרקע לבן המנוח והאלמנה, נכס זה יצא מידיה של התובעת – בין אם כבעלת הזכויות מתוקף הלכת השיתוף, ובין אם כיורשת של המנוח. הנכס אינו חלק מעזבונו של המנוח יותר.
  4. מהנסיבות עולה שהמנוח פעל לכאורה בכחש, מאחורי גבם של בעלי הנכס – הבן המנוח ואלמנה – התקשר עם השוכרים וגרף לידיו את סכום התמורה עבור הדיירות המוגנת. אין מחלוקת שבעקבות הדברים אכן התעורר סכסוך מר בין הבן המנוח לבין אביו על רקע זה, וכדברי האלמנה, "נכון. היה ריב גדול. וחמתי הייתה מעורבת בריב" (תמ'-ג', ע'31, ש' 5). אך בזמן אמת, הבן המנוח והאלמנה לא פעלו לביטול הסכם השכירות, והאלמנה נכון לעת זו לא מצאה לנכון לעשות כן. גם השוכר העיד שהאלמנה לא העלתה כל דרישה מהשוכרים (תמ'-ד', ע' 17, ש' 29). התובעת אינה יכולה להיכנס בנעליה של האלמנה לשם כך. לפיכך תוקפן של הסכם השכירות אינו עומד לדיון בענייננו, ואין בידי התובעת עילה לתקיפתו.
  5. במאמר מוסגר, זה המענה לטענת התובעת לפיה הסכם המכר והסכם השכירות סותרים זה את זה. במישור המשפטי, אין בהכרח סתירה בין השניים, שעה שבמישור המהותי זכויות הבעלות בדירה אינן עומדות בסתירה לזכותם של השוכרים לדיירות מוגנת, שיכולה לכאורה להוסיף ולהתקיים תחת בעלים אלה, או אחרים, ובזאת אין בהכרח חריג. במישור המעשי אכן עלולים שני ההסכמים לסתור זה את זה באופן שהזכויות בנכס לא היו יותר בידיו של המנוח בכדי להעניק לשוכרים זכות לדיירות מוגנת. אך מחלוקת זו, כאמור, אינה עומדת לבירור בענייננו.
  6. מבלי לגרוע מן האמור, ולמען שלמות ההכרעה, נתייחס לטענות התובעת לגופן.

הטענות הקונקרטיות היחידות שעלו מפי התובעת, התייחסו לשינויים שערכו השוכרים בדירת הקרקע, ואף בנו חדר נוסף ללא היתר כנטען. לטענתה עוד המנוח הגיש התנגדות, או תלונה לוועדה המקומית לתכנון ובניה נגד השוכרים, וזו התקבלה לטענתה.

  1. בית המשפט מוצא טענה זו חסרת בסיס, והיא נסתרה באופן מוחלט על ידי הראיות שהציגו השוכרים. בית המשפט משוכנע עוד שהתובעת מודעת היטב לעובדה שאין אמת במעשים אותם מייחסת לשוכרים. השוכרים הציגו סימוכין להליכים שהתנהלו בינם לבין המנוח (נס' ז' – י', נ/7). בפסק דין שניתן בתביעת השוכרים נגד המנוח בבית משפט השלום (מיום 5.6.2003) נקבע שלשוכרים נתונה זכות בניה בהתאם להסכם השכירות המוגנת, ואף שכל שנבנה על ידי השוכרים נבנה בהיתר כדין. נמצא עוד שהפרעותיו של המנוח לשוכרים בהקשר זה היוו מטרד שמנע מהשוכרים הנאה מהנכס ואף הפרה יסודית של הסכם השכירות המוגנת. נקבע שעל המנוח להשיב את המצב לקדמותו ולפצות את השוכרים בסך 12,900 ₪. בנוסף חויב המנוח בתשלום הוצאות לטובת השוכרים. ערעור שהגיש המנוח על פסק הדין לבית המשפט המחוזי נדחה ביום 15.6.2004.
  2. פסק דין אחר שהציגו השוכרים, ניתן בבית משפט השלום (ביום 28.12.2004) בתביעת המנוח נגד השוכרים, בגין אי תשלום דמי שכירות לכאורה. עולה ממנו שהתובע הסכים לדחיית התביעה וחויב בהוצאות בסך 3,000 ₪. פסק דין נוסף בעניינם של השוכרים ניתן בבית משפט השלום (ביום 7.4.2009) בתביעת השוכרים נגד המנוח למתן צו-עשה, בטענה שהתנגדותו למתן היתר בניה לשוכרים, הביאה לדחיית בקשתם להיתר, ובכך פעל בניגוד להסכם ביניהם. תביעה זו התקבלה, ונקבע שהמנוח מנוע מלהתנגד לבקשת השוכרים.
  3. הנה כי כן, לא זו בלבד שאין ממש בטענת התובעת שהשוכרים פעלו בניגוד להסכם, אלא שטענה זו נדונה בערכאות ונדחתה באופן מפורש. נקבע שהשוכרים פעלו ללא רבב מול הרשויות ומול המנוח כאחד. נקבע באופן מפורש לא פחות שהמנוח הוא שפעל בניגוד להסכם השכירות המוגנת, מנע מן השוכרים את הנאתם מהנכס וחויב בתשלום פיצויים בגין כך. כאמור, מלכתחילה תוקפו של הסכם השכירות המוגנת אינו עומד לתקיפה בהליך דנן, אך יש מקום לקביעה שטענות התובעת בהקשר זה התבררו כחסרות שחר. למעלה מן הצורך, השוכרים הוכיחו עוד את טענתם, שהמנוח לא קיים את ההכרעות שמנינו לעיל ולא עמד בחיוביו בפיצויים והוצאות משפט כלפי השוכרים, ושבגין אותם חובות פתחו השוכרים תיקי הוצאה לפועל נגד המנוח (נס' ג' לתצהיר נ/7). הוכח עוד שהשוכרים גבו את החוב מהמנוח באמצעות קיזוז שכר הדירה החודשי, והודיעו על כך יותר מפעם אחת לבא-כוחו של המנוח (שם, נס' ד' – ו').
  4. חשוב לשוב ולהדגיש, שהשוכרים מתגוררים בדירת הקרקע מאז 1988. עד לחתימת הסכם השכירות התגוררו בדירת הקרקע בשכירות בלתי מוגנת. עד להגשת התביעה התגוררו השוכרים בדירה 29 שנים(!). יש ממש בטענתם שהם פעלו לפי הסכם השכירות המוגנת ושילמו עבורו את התמורה המלאה בסך 57,000 $, תמורה ממנה נהנתה גם התובעת. בית המשפט מצא את עדותו של השוכר מהימנה ותואמת את הסימוכין שהציגו השוכרים. לדבריו את דמי השכירות (המופחתים, מתוקף הדיירות המוגנת, כ – 150 ₪) שילמו השוכרים לידי המנוח, ובכך מתיישבת עדותו עם גרסת האלמנה לפיה המנוח הוסיף לגבות את דמי השכירות המופחתים גם לאחר מכירת הדירה לבן המנוח והאלמנה. יחד עם זאת העיד שיותר מפעם אחת שילמו השוכרים את דמי השכירות המופחתים לידי הבן המנוח, והוא ראה במנוח ובבן המנוח כאחד, וכ"פרטנר" מולו התנהלו השוכרים (תמ'-ד', ע' 23, ש' 13). עוד הוסיף:

"פשוט מאוד הם, אני אומר לך, הם היו ביחסים טובים אז אם הוא היה מבקש הייתי נותן לו ואם הוא היה מבקש הייתי נותן לו [...] הרי אנחנו גרים את יודעת, בבניין אחד. לפעמים פוגשים אותי ברחוב כשאני נכנס, אז אומרים לי, אז אני נותן להם וזהו. זה כל העניין. לפעמים הוא מבקש לפעמים האבא מבקש" (תמ'-ד', ע' 37, ש' 5); "בגלל ש[הבן המנוח] ואביו הם הפרטנר. זה, הם שניהם שהייתי בשיח איתם" (תמ'-ד', ע' 37, ש' 22); "זה לא בשבילי זה לא היה ענייני וקריטי. הרי זה הם אחד. אני לא, אני משלם שכר. אני נכנס למכולת. אם האב יושב או הבן יושב. מה זה משנה למי אני משלם?" (שם, ש' 27).

  1. יש להוסיף ולבסס את הקביעה, שלאחר פטירת המנוח ופטירת הבן המנוח, התובעת מעולם לא העלתה כל דרישה כלפי השוכרים, לא בעניין שכר הדירה ו/או הסכם השכירות ו/או מגוריהם במקום. השוכר אישר ש"מעולם לא" נתקל בדרישה מצד התובעת, ואף לא מצד מי מהילדים (תמ'-ד', ע' 38, ש' 16). יתירה מכך, התובעת אישרה, מבלי לספק הסבר, שחרף טענותיה כלפי השוכרים, וכלפי בטלות ההסכם, לא דרשה מהם דבר, גם לאחר פטירת המנוחים כאמור:

ש: לפני הגשת התביעה הזאת ואחרי פטירת בעלך זכרונו לברכה. האם פנית אליהם בדרישה שישלמו, האם שאלת אותם למה אתם בדירה באותה תקופה ולמה אתם לא משלמים?

ת: (ערבית) לא, לא פניתי לאף אחד (תמ'-ב', ע' 8, ש' 4).

כב' הש' מירז: אוקיי. אז השאלה הייתה לגבי 10 שנים ולגבי 26 שנה, מה היא עשתה? ביקשה מהם לצאת? התנגדה? מה היא עשתה?

ת: יש דברים שאני לא יודעת, אני לא יודעת (תמ'-א', ע' 23, ש' 12).

  1. מכל הנקוב לעיל מתגבשת המסקנה שהסכם השכירות עומד בתוקפו, והתובעת לא הוכיחה עילתה לבטלותו. טענות התובעת כלפי ההסכם נובעות מחוקי התכנון והבניה, ואין בהן אמת כשם שנקבע בערכאות. השוכרים מתגוררים בדירת הקרקע יותר מ – 30 שנה. להסכם השכירות מלאו במועד הגשת התביעה 21 שנים. הסתמכותם של השוכרים על ההסכם היא מוחלטת, כל שכן שעה שההסכם ותוקפו קיבלו חיזוק ואשרור מערכאות המשפט. העובדה שעד הגשת התביעה לא הועלתה בפניי השוכרים כל דרישה, אך מחזקת את ההגנה על אינטרס ההסתמכות שלהם. הנפגעים הישירים, והבלעדיים, מהסכם השכירות היו הבן המנוח והאלמנה, שעה שהאב התקשר בהסכם השכירות המוגנת מעל ראשם, והם שזכאים לעמוד על קבלת תרופה, בכפוף לכל דין.
  2. לפיכך נקבע, שהסכם השכירות המוגנת שריר וקיים ויש לדחות ראש תביעה זה.

הדירה בקומה העליונה

  1. להלכה ולמעשה, התובעת אינה עומדת על סעד כלשהו כלפי דירה זו אלא באופן אגבי, וכחלק מהסעד המבוקש להצהיר על בעלותה במחצית הנכס, ומכללא גם על הדירה בקומה העליונה. בכתב התביעה לא הזכירה כלל את מגורי האלמנה ובתה בקומה העליונה. בתצהירה (ת/1) הסתפקה באמירה בעלמא שטענת המתנה מופרכת ונטולת אחיזה במציאות. בסיכומיה שבה על גרסה דלה זו. נפתח בקביעה שאין בסיס לאמירה לפיה טענת המתנה מופרכת ונטולת אחיזה המציאות, ולוּ מתוקף העובדה שהבן המנוח, אשתו האלמנה ובתם מתגוררים בנכס, מאז נישואיהם בשנת 1992. בית המשפט מוצא טעם לפגם בעבודה שהתובעת לא התייחסה בתביעתה ובתצהירה לעובדה זו ובחרה להתעלם ממנה כליל.
  2. האלמנה העמידה גרסה מפורטת ועמדה על כך שהדירה ניתנה לבן המנוח במתנה על ידי המנוח והתובעת לרגל נישואיו וכחלק מתנאי הנישואין. בעת אירוסיהם, היה קיים שלד לדירה, מעטפת. הדירה בקומה השניה, מיועדת לבן השני של המנוח לכשיינשא. היא והבן המנוח השלימו את הבניה מכספם עד למועד הנישואין. במשך השנים שיפצו, שפרו והשביחו אותה. מאז שנת 1992 התגוררו בה עד לפטירת הבן המנוח, 22 שנים לאחר הנישואין. בעלות בני הזוג על הדירה היתה ברורה לכל, ועד להגשת התביעה, אף לאחר פטירת המנוח והבן המנוח, איש מעולם לא קרא תיגר על כך ולא הועלתה כל דרישה מצד מאן דהוא.
  3. התובעת לא כפרה בטענות האלמנה כלל, ולמעט אמירתה בעלמא הכופרת בהענקת מתנה, לא ביקשה לסתור אותן. כמו כן, כל טענה מצד התובעת כלפי המתנה, לוקה בהתיישנות. יתירה מכך, בעוד האלמנה העמידה מסד משפטי להקניית המתנה, לנפקות העדר סיום ההענקה ברישום ולהעדר מסמך בכתב המעיד על התחייבות למתן המתנה – התובעת לא העמידה כל מסד משפטי לטענתה בעלמא, לא ביקשה לסווג את מעשה המתנה ולא עמדה כלל על זכותה לכאורה, או זכות המנוח לכאורה, לחזור בהם מהמתנה, כמו גם על קיום התנאים הנקובים בדין ובפסיקה לחזרה ממתנה.
  4. בנסיבות אלה, מחד גיסא, אין כדי להעניק לאלמנה סעד אותו לא ביקשה ושעה שלא הגישה תביעה, ואין מקום להצהרה לפיה הדירה הוענקה במתנה לבן המנוח ו/או שהאלמנה זכאית להירשם כבעלת מחצית הזכויות בדירה ו/או שהאלמנה והבת זכאיות להירשם תחת הבן המנוח בחלקו בדירה. מאידך גיסא, יש מקום לכל הפחות להחריג נכס זה מנכסיו של המנוח ומהיקף זכויותיה של התובעת, ואין מקום להעניק לתובעת סעד הצהרתי או להורות על פירוק השיתוף כלפי דירה זו.
  5. במישור העובדתי - שוכנע בית המשפט שהדירה ניתנה במתנה לבן המנוח. העדויות והסימוכין שעלו בהליך זה, תומכים בגרסתה של האלמנה. כשם שצוין זה מכבר, בית המשפט מצא את עדותה של האלמנה מהימנה ועקבית, ובחקירתה שבה האלמנה על גרסתה לפיה "כשחמי וחמתי ביקשו את היד שלי מאבא שלי, אבא שלי שאל אותם 'איפה יגור החתן'? אז אמרו לו ש-, היו גאים בזה שיש, שבנו שני בתים. אחד ל[בן המנוח] זיכרונו לברכה והשני לגיסי נ'. והזמינו אותנו לראות את הבית" (תמ'-ג', ע' 36, ש' 24); "קורת הגג גרתי בה 28, עד ש[הבן המנוח] נפטר. 28 שנים. הבת שלי ילדה בבית הזה. שיפצתי את הבית. עשיתי ציפוי אבן, חיפוי מדרגות, שברתי קירות, סגרתי חלונות, עשיתי חלונות יותר גדולים. אף אחד לא התערב" (שם, ש' 18). התובעת אישרה שהבן המנוח והאלמנה שיפצו את הדירה והם שיזמו ומימנו את חיפוי האבן מחוץ לדירה (תמ'-א', ע' 13, ש' 23). גם הבן הנתבע מס' 7 אישר, במורת רוח, שהבן המנוח "הביא, מישהו שעשה שני מטר מבחוץ עם 3 חלונות, אוקיי" (תמ'-ב', ע' 21, ש' 15). עוד אושרה הטענה שעד לנישואי הבן המנוח והאלמנה, הדירה עמדה ריקה, במצב שלד (ר' עדות הנתבע מס' 7, תמ'-ב', ע' 20, ש' 37; וגם עדות הבת, הנתבעת מס' 3, שם, ע' 41, ש' 28).
  6. התובעת אישרה בחקירתה שהבן והאלמנה התגוררו בדירה מאז שנת 1992, אך העלתה בחקירתה לראשונה גרסה עובדתית, לפיה הוסכם שהבן יעזוב את הדירה כשמצבו הכלכלי ישתפר (תמ'-א', ע' 12, ש' 23). בית המשפט דוחה טענה זו, שעלתה לראשונה במהלך ובעקבות חקירתה הנגדית של התובעת. ניכר עוד הניסיון של התובעת להתחמק ממתן תשובות ענייניות בהקשר זה (שם, ע' 16, ש' 29). נציין עוד שגרסה זו לא נתמכה על ידי הילדים הנתבעים. גרסה זו אף אינה מתיישבת עם השכל הישר והגיונם של דברים. כנגד טענת התובעת למתן רשות מוגבלת בזמן למגורים, ניצבת העובדה שהבן המנוח התגורר בה עם אשתו ובתו במשך 22 שנים תמימות. מדובר בתקופת זמן שאינה הולמת טענה לרשות למגורים זמניים. יתירה מכך, התובעת לא פיתחה את טענתה בהקשר זה. לא נטען שהבן המנוח והאלמנה התמודדו עם קשיים כלכליים ו/או ביקשו להוסיף ולהתגורר בדירה עד לשיפור מצבם. למעשה התברר חוסנם הכלכלי של בני הזוג, משעלה בידם לרכוש את דירת הקרקע ולגייס מימון לשם כך.
  7. הדברים מתיישבים עם עדויות נוספות שנשמעו בבית המשפט. העד ב' העיד מטעם הנתבעות. הוא לקח חלק, לצד אחרים, בניסיון לפשר בין הצדדים הניצים, ניסיון שלא עלה יפה. בית המשפט מצא את עדותו מהימנה ונטועה על ידיעה אישית של המתרחש ושל פרטי הסכסוך בין הצדדים. העד העיד באופן עקבי ונוקב שבמהלך המשא ומתן וניסיונות הפשרה, לא היתה כל מחלוקת בנוגע לדירה בקומה העליונה, ולגבי העובדה שזו דירתו של הבן המנוח, ולדבריו "אין ויכוח על הדירה למעלה. אנחנו מתווכחים על הדירה למטה" (תמ'-ג', ע' 3, ש' 37; ע' 5, ש' 7; ע' 9, ש' 10; ע' 12, ש' 29).
  8. יש לציין עוד את עדותו של השוכר, שחי כשלושה עשורים לצד הנפשות הפועלות, עוד משנת 1988 וטרם אירוסיו ונישואיו של הבן המנוח. לפי ראות עיניו, ידיעתו התרשמותו, הדירה אכן היתה דירת הבן המנוח והאלמנה. הם שבנו אותה (ממצב שלד) והם ששפצו והשביחו אותה (תמ'-ד', ע' 34, ש' 29).
  9. חיזוק נוסף לגרסת האלמנה עולה מעצם העובדה, שהדירה בקומה ב' המיועדת לבן השני של התובעת, הנתבע מס' 7, עודנה עומדת ריקה מזה שנים ארוכות, במצב שלד – מעטפת, ושעה שהנתבע מס' 7 טרם נישא. לדבריו "הקומה השנייה מבולגנת, יש בלאגן בקומה השנייה. היא בטון" (תמ'-ב', ע' 13, ש' 21). בית המשפט לא התרשם לחיוב מגרסתו לפיה הדירה לא נועדה עבורו, ושעם נישואיו הוא יצא מבית אמו להתגורר במקום אחר (ר' עדותו, תמ'-ב', ע' 23, ש' 6).
  10. בית המשפט מוצא אפוא שבמישור העובדתי הדירה בקומה העליונה הוענקה במתנה על ידי המנוח והתובעת לבן המנוח. אך עם ביסוס מעשה המתנה במישור העובדתי, לכאורה נתקלים אנו במהמורה משפטית - היא דרישת הכתב. דרישה זו נובעת מהוראות דיני המקרקעין ודיני המתנה גם יחד. סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מורנו שעסקה במקרקעין, ובכלל זאת עסקת-מתנה, "טעונה רישום", וסעיף 7(ב) מורנו ש"עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
  11. ובזירת דיני המתנה, סעיף 2 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 מורנו שמתנה יכולה להיות מוקנית לאלתר, ומסתיימת עם "הקניית דבר המתנה". שעה שהקנייה טרם התרחשה, הואיל ומתנה במקרקעין לא נרשמה ועודנה בגדר "התחייבות", מורנו סעיף 5(א) לחוק המתנה ש"התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב". זוהי דרישת הכתב המצויה בדיני המתנה בזיקה להתחייבות. לצידה עומדת דרישת הכתב המצויה בדיני המקרקעין, מתוקף סעיף 8 לחוק המקרקעין - "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
  12. במילים אחרות, ומשהמתנה לא הסתיימה ברישום, לא מתנה היא, כי אם התחייבות בלבד לכאורה, והדין דורש מסמך בכתב המעגן התחייבות זו. לכאורה, דרישה זו אינה מתקיימת בנסיבות העניין. התובעת לא העלתה טענה זו, או כל טענה אחרת כלפי טענת האלמנה למתנה, לרבות טענה לחזרה מהמתנה – מצידה או מצד המנוח. מבין סעדיה, התובעת לא עתרה לביטול המתנה, אלא לכל היותר מכללא, ועתירה זו לוקה בהתיישנות. מנגד, האלמנה העמידה טענות מפורטות לטובת תוקף המתנה, טענות אותן התובעת לא סתרה או ביקשה לסתור. אך יחד עם זאת, האלמנה לא הגישה תביעה מטעמה ולא עתרה לסעדים הנוגעים לדירה בקומה העליונה ו/או המתנה. בנסיבות אלה, בית המשפט סבור שאין מקום לדון בגורלה של המתנה ולקבוע מסמרות בהקשר זה, כי אם לפעול בין דל"ת אמות הסעדים הנתבעים.
  13. מבלי שיהיה בדברים משום הכרעה או הבעת דעה, נטעים שבמישור המשפטי ובנסיבות העניין, לא ברור מאליו שדרישת הכתב מסכלת את הקניית המתנה. בתמצית נציין שדרישת הכתב שבחוק המקרקעין רוככה עם השנים טיפין טיפין, וההלכה במובנה הרחב ביותר הונחה בפסק הדין בעניין קלמר נ' גיא (ע"א 986/93‏ ‎יעקב קלמר‎ ‎נ' מאיר גיא, פ''ד נ(1) 185). נמצא שיש בעקרון תום הלב להתגבר במקרים המתאימים על דרישת הכתב, תוך הזהירות המתחייבת ובהינתן מקרים חריגים בלבד. נקבע מפי הנשיא ברק ש"רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על-פי נסיבות החיים" (ע' 197).
  14. הנשיא ברק אימץ את גישת פרופ' נילי כהן אשר למבחן לשימוש הראוי בדוקטרינה זו, לאמור:

"ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קויים או שהיתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני הרכיבים הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב" (שם).

  1. דרישות הכתב בזיקה להתחייבות במקרקעין, זו שמקורה בחוק המקרקעין וזו שמקורה בחוק המתנה, נועדו לענות על אותה התכלית. הדרישה אינה ראייתית כי אם מהותית. היא נועדה לרסן קלות דעת ופזיזות בעסקאות מקרקעין, ונועדה עוד לייצר ודאות לגבי תוכן העסקה ופרטיה (ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג(3) 165 (1989)). נקבע ש"עמידה דווקנית על דרישת הכתב עלולה עם זאת לעורר קשיים לא מבוטלים עד כי 'השכר שבהחמרה יצא בהפסד של ביטול עסקאות גם במקרים בהם הוכחה כוונה ברורה וחד משמעית להתקשרות מחייבת' " (ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, "נבו", מיום 21.3.11).
  2. במובן התכלית שבבסיס צמד הדרישות, אפשר לטעון שאין הבדל מהותי בין השתיים (ר' למשל ת"א (חי') 5568-10-16‏ ‏עז' המנוח גריב רדא ז"ל (המנוח) נ' עז' איברהים ראדה (המנוח)‏, "נבו", מיום 14.2.19). השאלה האם ההלכות הנוגעות לריכוך דרישת הכתב בחוק המקרקעין חלות גם על דרישת הכתב לפי חוק המתנה, טרם הוכרעה באופן מפורש, והשאלה נדונה לא אחת:

"אל נשכח, כי קביעתו הבסיסית של המחוקק בסעיף 8 לחוק המקרקעין בדבר דרישת הכתב ('התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב') בעינה עומדת, וגם אם חל בה ריכוך, ואף אם נניח כי הריכוך יחול גם על סעיף 5(א) לחוק המתנה ('התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב'), עדיין תלוי הדבר בנסיבות כל מקרה. כדי שתתקיים 'דרישת כתב מרוככת' יש צורך במסכת ראיות 'תחליפית' משמעותית ומוצקת (ראו ראבילו, 350)" (רע"א 1681/10 ‏‏חיים עיני נ' טלי סידי, 5.7.10; וגם בע"מ 3364/22 פלונית נ' פלונית, "נבו", מיום 8.6.22).

  1. כאמור, אין מקום להיכנס בעובי הקורה או לקבוע ממצא, אך יש לעמוד על הנסיבות החריגות בענייננו. משמעות מתן סעד כלפי הדירה בקומה העליונה משמעה נישול הלכה למעשה של האלמנה מזכויות הנתונות לה לכאורה בדירה, באופן ישיר ו/או כיורשתו של בעלה, כמו גם נישולו המהותי של הבן המנוח מזכויותיו. היא מתגוררת שלושה עשורים בדירה, ועד להגשת התביעה מעולם לא נקרא תיגר על שבתה בדירה או על זכויותיה בה. גם לאחר מות המנוח, הבעלים הרשום של הדירה, עזבונו לא העמיד כל דרישה כלפי האלמנה. קשה לחלוק על כך שבפנינו הסתמכות מלאה וארוכת שנים מצד האלמנה על זכויותיה לכאורה בדירה. כמו כן, משמעות קבלתה התביעה היא אף חשיפת האלמנה ובתה להליכי סילוק יד ו/או תשלום שכר דירה ראוי. לכאורה, קמה בענייננו "זעקת ההגינות" באופן מובהק.
  2. האלמנה נוהגת בדירה מנהג בעלים שלושה עשורים כאמור, ויש בכך משום נסיבות חריגות, שיש בהן לכאורה להצדיק את ההתגברות על דרישת הכתב (ר' למשל ע"א 749/18 ‏ ‏עיזבון דיב יורשיו לפי צו ירושה נ' עיזבון מוסא ודיע אבו ג'נימה, "נבו", מיום 26.7.20). ראוי לציין עוד בענייננו שמדובר בעסקה בין בני משפחה, ובהענקה מהורים לבנם, או שמא מאב לבנו. הפסיקה התייחסה לא אחת להענקה בין בני משפחה "שהיא מטבעה פחות פורמלית" (בע"מ 3364/22 פלונית נ' פלונית, "נבו", מיום 8.6.22; וגם ס' 24 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) חיות בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, לעיל). לכאורה, יש אף מקום לראות בהקניית המתנה בנסיבות החריגות בענייננו משום "מעשה עשוי" שגובר על טענה להעדרו של מסמך בכתב (ר' פסק דינו של כבוד השופט עמית בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, לעיל).
  3. לבסוף סבור בית המשפט שיש מקום לטענה שניסיון מצד התובעת להתעלם מהקניית המתנה ומהעובדה שהאלמנה מתגוררת בדירה כ- 30 שנה, ולשלול את זכויות האלמנה וחשיפתה לסילוק יד, מהווה יותר מקורטוב של חוסר תום לב. בית המשפט שלל את התזה שהעמידה התובעת ולפיה לא ידעה דבר וחצי דבר על שהתרחש מתחת לאפה ומעליו, וקבע כממצא שהתובעת היתה מודעת מניה וביה למתרחש. בית המשפט דחה עוד את גרסתה לפיה ניתנה לבן המנוח רשות מגורים בלבד עד לשיפור מצבו הכלכלי. כך היתה התובעת מודעת, לכל הפחות, להקניית המתנה לבנה הבכור ויש לראות בחומרה כאמור את התעלמותה ממצב דברים זה.
  4. על בסיס כל האמור, קובע בית המשפט שיש לדחות את התביעה מכללא כלפי הדירה בקומה העליונה. דירה זו מוחרגת מנכסיו של המנוח, והתובעת לא קנתה בה זכות, ואף אינה מהווה חלק מעזבונו של המנוח.

על סעד לפירוק שיתוף

  1. התובעת עתרה בין היתר, לפירוק השיתוף "במקרקעין". בית המשפט אינו יכול להיעתר לסעד זה. בשים לב לנסיבות המורכבות בענייננו, גם התובעת לא הרחיבה לגבי אופן פירוק השיתוף הרצוי. לא בכדי עתרה בסיכומיה לתת בידה "פסק דין חלקי" המצהיר על זכויותיה מתוקף הלכת השיתוף, על בטלות צמד ההסכמים ועל סילוק יד השוכרים. לצד זאת עתרה בסיכומיה למנות שמאי מקרקעין שיערוך "חוות דעת בה יציע את אופן פירוק השיתוף", ואז לתת בידה "פסק דין משלים" לגבי פירוק השיתוף.
  2. מצבו הרישומי של הנכס, אינו מאפשר את פירוק השיתוף בפסק דין זה. הראיות מצביעות על עיקולים ואזהרות רבות הרשומות על זכויות המנוח. הילדים טענו בפניי בית המשפט שהם מטפלים בסילוק החובות ומחיקת העיקולים, אך לא הציגו ראיה לכך. שנית, התובעת והילדים נמנעו מרישום צו הירושה אחר האב המנוח, על אף שהם אוחזים בו מזה תקופה ממושכת. מבלי לקבוע מסמרות, אפשר לשער שיש לבחירה זו זיקה לחובות המנוח וגורלם נוכח חלוקת העיזבון וחבות היורשים. לא ברור עוד לבית המשפט שמא התובעת עותרת לפירוק השיתוף בינה ובין המנוח, קרי, בינה ובין העזבון, או שמא לפירוק השיתוף בין כל יורשיו של המנוח.
  3. עוד סבור בית המשפט שפירוק השיתוף שלא על דרך ההסכמה תצמצם את האפשרויות העומדות על פי דין לפירוק השיתוף. הדעת נותנת שיתכן פירוק השיתוף בעין, וכן שהדרך המיטבית לעשות כן היא באמצעות רישום בית משותף. אך אין זה המתווה היחיד לפירוק השיתוף. יתכן שעם הכרעה זו, ישתנו יחסי הכוחות וכל צד ובעל דין ישכלל את צעדיו ואפשרויות אחרות לפירוק השיתוף תעמודנה על הפרק.
  4. מעבר לכל אלה, נזכיר שהרישום הנוכחי אינו משקף את חלקה של התובעת בזכויותיו הרשומות של המנוח, אך אף לא את חלקו לכאורה של הבן המנוח והאלמנה בדירה בקומה העליונה. פירוק השיתוף מתוקף פסק דין זה לא יקדם את פתרון המחלוקת לגבי דירה זו. יש לקוות כאמור שפסק הדין יניח את דעתם של כל הנוגעים בדבר, וייחוד הדירות במבנה יעשה בהסכמה.

לסיכום

  1. קשה להשתחרר מהרושם שהתובעת לא עמדה באופן מלא מאחורי התביעה והנטען בשמה. את תצהירה היא לא הבינה וניסתה לחזור על תשובות שהושמו בפיה. מעבר לכך לא ידעה להשיב לגופן של שאלות וסוגיות שעומדות למחלוקת והשיבה פעם אחר פעם שאינה יודעת להשיב, ושיש לשאול את ילדיה. התובעת הציגה עצמה, או שהוצגה על ידי ילדיה, כמי שלא ידעה דבר וחצי דבר על ההסכם למכירת דירת הקרקע והסכם השכירות המוגנת, וביקשה לבטלם בגין כך. בית המשפט שוכנע שאין ממש בדבר, והתביעה היא ניסיון מצד הילדים להשיב לעזבון האב את ימיו כקדם. קשה להשתחרר מהרושם שאלמלא פטירתו של הבן המנוח, הילדים לא היו כופרים במתנה שקיבל הבן המנוח מהוריו או בעסקה לרכישת הזכויות בדירת הקרקע, עסקה שהיתה ידועה להם ולתובעת היטב.
  2. עדות התובעת ושניים מילדיה לא הותירו רושם טוב על בית המשפט. הם גילו שוויון נפש לעובדה שהמשמעות של קבלת התביעה, הלכה למעשה, היא נישול האלמנה ובתה מזכויותיו של הבן המנוח. עוד גילו קלות דעת בהציבם את אימם הקשישה בחזית ההליך באופן שעורר אי-נוחות רבה.
  3. בית המשפט מקווה שיהיה בפסק הדין לדרבן את בני המשפחה לחלק את רכושו של האב בהסכמה, תוך כיבוד רצונו של האב בחייו כפי שבא לידי ביטוי במעשיו ובהסכמים בהם התקשר, וכן תוך כיבוד הבן המנוח שהלך לעולמו בטרם עת, והותיר אחריו אלמנה וילדה.

סוף דבר

  1. על בסיס כל האמור, התביעה מתקבלת באופן חלקי, כדלקמן:
  2. מוצהר בזאת שהתובעת זכאית למחצית מזכויותיו של המנוח מתוקף היותה אשתו, ובכלל זאת זכויותיו הכפופות לכל דין ולאמור בפסק דין זה, בנכס הידוע כגוש 00000 חלקה 00 כהגדרתו בפנקס השטרות.
  3. התביעה להצהיר על זכויות התובעת כמצוין בס"ק א' לעיל, בדירה בקומה העליונה – נדחית.
  4. התביעה לביטול הסכם המכר בין המנוח לבין הבן המנוח והאלמנה מיום 19.1.1994 - נדחית.
  5. התביעה לביטול הערת האזהרה מיום 7.5.1995 לטובת הבן המנוח והאלמנה – נדחית.
  6. התביעה לביטול הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים מיום 17.5.1996 – נדחית.
  7. התביעה לפירוק שיתוף – נדחית.
  8. למרות שהתביעה התקבלה באופן חלקי, נדחו התביעות נגד הנתבעות והשוכרים לביטול ההסכמים, ובית המשפט מוצא שיש לחייב את התובעת בהוצאות משפט. על סכום ההוצאות להלום את הנסיבות בכללותן. יש לתת את הדעת לחוסר הנוחות שמעוררת הגשת התביעה ואופן הגשתה, ומנגד לצורך וההכרח שרואה בית המשפט ביישור ההדורים בין בני המשפחה וסיום המחלוקת בהסכמה ועל דרך הפשרה.

לאחר שקילת כל השיקולים ואיזון בין התכליות השונות, בית המשפט מחייב את התובעת לשלם לידי הנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשיעור 10,000 ₪ (כולל מע"מ), ובנוסף סך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ) לידי השוכרים.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

פסק הדין מותר לפרסום בכפוף להשמטת פרטים מזהים ותיקוני הגייה.

ניתן היום, כ' סיוון תשפ"ב, 19 יוני 2022, בהעדר הצדדים.