ביהמ"ש לענייני משפחה בקריות, שופטת גילה ספרא-ברנע: פסק הדין עוסק בתביעה לביטול הסכם מתנה בין אח לאחיו ואחיינו (תמ"ש 2206-01-18)

בית משפט לענייני משפחה בקריות
	כ"ז תמוז תשפ"ב, 26 יולי 2022
תמ"ש 2206-01-18 ב' נ' ב' ואח'

בפני	כבוד השופטת גילה ספרא-ברנע
תובע		מ' ב' ע"י ב"כ עוה"ד אברהים הלון (מינוי הלשכה לסיוע משפטי)
נגד
נתבעים		1.ס' ב' 2.ח' א' ע"י ב"כ עוה"ד פיראס עאזם (מינוי הלשכה לסיוע משפטי)

פסק דין

לפניי תביעה הצהרתית של אח כנגד אחיו למחצה ואחיינו, בה מבוקש להצהיר כי הסכם העברה ללא תמורה של זכויות בדירת מגורים מבוטל.

רקע עובדתי

1. הדירה שבמחלוקת בין הצדדים, היא חלק מבניין בן ארבע דירות (להלן: "הבניין") הבנוי על קרקע חקלאית בשטח 1,282 מ"ר בחלקה -- בגוש --- בכפר --- (להלן: "המקרקעין"), המקרקעין היו שייכים למנוח [---], סבם של התובע והנתבע 1 (להלן: "הסב המנוח", הנתבע 1 ייקרא להלן: "הנתבע"). הסב המנוח נפטר בשנת 1968, והזכויות במקרקעין רשומות עד היום על שמו.

2. הסב המנוח נתן במסמך שנטען שהוא צוואתו רשות שימוש במקרקעין, שלא ברור מה הם, לאשתו, סבתם של התובע והנתבע, המנוחה פ' ב' (להלן: "הסבתא המנוחה") אשר נפטרה בשנת 1986 (מסמך זה צורף כנספח א' לתצהיר עדות ראשית (להלן: "תע"ר") מטעם התובע), תרגום המסמך הוגש כת/2 בקדם המשפט ראשון.

3. הסב והסבתא המנוחים הינם הוריהם של מ' ב' המנוח, אביו של התובע (להלן: "האב המנוח") וכן של א' ב', אביו של הנתבע (להלן: "א'").

4. לטענת התובע, הסבתא המנוחה העבירה אליו, לנכדה, את זכויותיה במקרקעין, וזאת במתנה ללא תמורה לפי ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 16.11.80 (ייפוי הכוח צורף כנספח ב' לתע"ר מטעם התובע). ההעברה דווחה לשלטונות המס (נספח ג' לתע"ר מטעם התובע).

5. האב המנוח היה נשוי לס' ב' המנוחה, אמם של התובע והנתבע (להלן: "האם המנוחה"), עד שנפטר בשנת 1963. האב המנוח נפטר טרם נולד בנו התובע.

6. לאחר פטירת האב המנוח, נישאה האם המנוחה, כפי שמקובל במגזר הערבי, לאחיו – אבי הנתבע, א', עד שהתגרשו בשנת 2004. כתוצאה מקשר זה נולדו שמונה ילדים, ביניהם הנתבע, ז' (להלן: "ז'") וג' (להלן: "ג'"). האם המנוחה נפטרה ביום 18.2.18.

7. הפירוט לעיל נועד על מנת להבין את המבנה של משפחה זו וכן את הרקע לזכות הבעלות הנטענת על ידי התובע על המקרקעין.

8. הצדדים חלוקים כאמור, על דירה אחת מתוך ארבע הדירות בבניין לגביה נערך הסכם המתנה עליו יפורט להלן. תחילה נבנו בכל אגף שתי דירות והיו בבניין 4 דירות, אולם בהמשך, חיבר התובע שתי דירות לדירה אחת המשמשת אותו ואת משפחתו למגוריהם. בדירה אחרת, התגורר הנתבע מתחילת שנות התשעים, עד שעזב את הדירה בשלב כלשהו לאחר גירושיו (להלן: "הדירה שבמחלוקת"), לטענת התובע, הנתבע התגורר בדירה שבמחלוקת עד לשנת 2005, ואילו לטענת הנתבע התגורר בדירה עד לשלב מאוחר יותר. הדירה שבמחלוקת היא דירה דרומית בקומה א' בבניין, בשטח 115 מ"ר.

9. ביום 27.5.02, ולאחר שכבר התגורר הנתבע בדירה, חתמו התובע והנתבע על שני תצהירים נפרדים, לפיהם התובע מעביר לנתבע את הדירה שבמחלוקת ללא תמורה (לפי התצהירים מדובר על 1/4 מהמקרקעין), והנתבע מקבל את הדירה מהתובע ללא תמורה, עו"ד ---, אחותו של הנתבע ואחותו למחצה (קשר דם דרך האם המנוחה) של התובע, אימתה חתימתם של הצדדים על התצהירים (להלן: "התצהירים"). התצהירים צורפו כנספחים ה' לתע"ר התובע.

10. ביום 28.11.02 נחתם הסכם המתנה בין התובע לנתבע, בהסכם תואר כי התובע ירש את המקרקעין, והתובע הביע רצונו והסכמתו ליתן לנתבע את החלק מהמקרקעין עליו הוקמה דירתו ללא תמורה, הדירה שתוארה בהסכם היא הדירה הדרומית הבנויה בקומה א'. נכתב בהסכם כי הדירה היא רכושו הבלעדי של הנתבע (להלן: "ההסכם", צורף כנספח ה' לתע"ר התובע). בהסכם מתוארת גם הדירה שהועברה ללא תמורה לאח ג' וכן דירת התובע. ההסכם דווח לרשויות המס. הצדדים חלוקים בשאלה האם מדובר בהסכם מתנה שהושלם, או רק בהתחייבות לתת מתנה.

11. עיון ב"מידע על זכויות מקרקעין" שהופק ע"י אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין ביום 6.2.03, לאחר ההסכם, מעלה כי לתובע זכויות בשתי דירות מגורים בגוש --- חלקה -- אחת בתת חלקה 1 ואחת בתת חלקה 1/17 (נספח ג' לתע"ר התובע). מכאן עולה כי ההסכם דווח לשלטונות המס, הדירות שהועברו במתנה אינן מופיעות כדירות, שהתובע משלם עליהן, וסביר להסיק כי הדירות שפורטו במסמך המידע הן דירה בקומה ה-1 ובמחסן בקומת קרקע בהינתן כי בדירות האחרות גרו באותה תקופה הנתבע וג'.

12. ביום 16.5.11 העביר הנתבע את מלוא זכויותיו בדירה שבמחלוקת, ככל שקיימות לו זכויות, במתנה, לנתבע 2, אחיינו, בנה של אחותו, יליד 00--, שהיה אותו זמן קטין (להלן: "האחיין"). האחיין התגורר אצל האם המנוחה, מי שהיתה סבתו לאחר שהוריו לא יכלו לגדלו (הסכם המתנה בין הנתבעים צורף כנספח ב' לתע"ר הנתבע).

13. ביום 20.5.14 הגיש התובע נגד הנתבע והאח הנוסף ג' תביעה לפירוק שיתוף (תמ"ש () 34785-05-14, להלן: "התביעה לפירוק שיתוף") במסגרתה עתר התובע לסעד של פירוק שיתוף הזכויות בבניין. ביום 12.7.15 ולבקשת התובע ניתן פסק דין והתביעה לפירוק שיתוף נמחקה. במסגרת ישיבת ההוכחות בתיק דנן הסכימו הצדדים כי כל תיק התביעה לפירוק שיתוף ישמש חלק מחומר הראיות בתיק זה (עמ' 16 לפרו', ש' 22).

השתלשלות ההליכים בתיק זה

14. תביעה זו הוגשה ביום 1.1.18 כתביעה הצהרתית, לביטול ההסכם והתצהירים.

15. ביום 12.10.18, ולאחר שלא התייצב לקדם משפט ראשון שהיה קבוע בהליך זה, הגיש הנתבע כתב הגנה.

16. ביום 14.10.18 הגיש הנתבע בקשה לצרף נתבע נוסף – את האחיין – לו טען כי העביר במתנה את הדירה שבמחלוקת.

17. ביום 17.10.18 נוהל קדם משפט בתיק זה בפני כב' השופט זיתוני, במסגרתו התקבלה בקשת הנתבע לצירוף הנתבע הנוסף. במסגרת קדם משפט זה העיד א' אביו של הנתבע.

18. ביום 10.6.19 הגיש התובע תע"ר מטעמו, ביום 7.11.19 הגיש הנתבע תע"ר וביום 10.11.19 הגיש הנתבע תע"ר נוסף מטעמו, הוא תצהיר אביו.

19. ביום 6.2.20 הגיש האחיין כתב הגנה וכן תע"ר מטעמו.

20. ביום 24.2.20 התנהלה בתיק ישיבת הוכחות, בישיבה נחקרו על תצהיריהם התובע, הנתבע והאחיין. לישיבה לא הגיע א', ונטען כי הוא לא הגיע בשל מחלקה קשה ממנה הוא סובל, על כן וויתרו הנתבעים על תצהירו והתיק נקבע לסיכומים.

21. ביום 4.6.20 הוגשו סיכומי התובע, ביום 16.8.20 הוגשו סיכומי הנתבעים. התובע לא הגיש תשובה לסיכומי הנתבעים חרף הזכות שניתנה לו לעשות כן. ביום 15.11.20 הגיש התובע, שלא באמצעות בא כוחו, מסמכים נוספים. נוכח השלב בו נמצא התיק, לא התרתי לו הגשתם.

22. לאחר מכן הוגשו רק בקשות לשחרור מייצוג, ומתן פסק הדין התעכב עד מאד, ועל כך התנצלותי בפני הצדדים.

דיון בטענות הצדדים והכרעה

23. לאחר עיון בכל טענות הצדדים ובמסמכים הרבים שצורפו להליך, נחה דעתי כי יש לדחות את התביעה ממספר נימוקים, למען הזהירות אדון בכל אחד מהנימוקים.

התביעה לפירוק שיתוף

הסכמות הצדדים וטענותיהם

24. טרם הוגשה תובענה זו, ביום 20.5.14, הגיש התובע כנגד ס' וג' תביעה לפירוק שיתוף. בתביעה הודה התובע בזכויות שנתן לנתבע בדירה, וביקש כי הדירות יחולקו לפי ההסכמות בהסכם. התביעה נמחקה כאמור ביום 12.7.15 לבקשת התובע, לאחר שבקדם משפט שהתקיים בתיק שם, בהסכמת ב"כ הצדדים, מונה מומחה לצורך סיוע בפירוק השיתוף.

25. יובהר כי חרף העובדה כי התביעה נמחקה, במסגרת התביעה דנן, ביקש ב"כ הנתבעים לצרף כראיה את כל התיק של התביעה לפירוק שיתוף, והתובע הסכים לבקשתו זו (ראו עמ' 16 לפרו').

26. יחד עם זאת, בחקירתו הנגדית של התובע, בהקשר התביעה לפירוק שיתוף טען האחרון כי לא הוא הגיש את התביעה לפירוק שיתוף ומטרתו הייתה להגיש תביעה אחרת, וכך טען:

"כן, אני לא הגשתי. אני הגשתי רק להחזרת נכסים, אבל העו"ד שלי שייצג אותי בשם --- סיכמנו שזה מהות התביעה. באותו יום הייתי חולה ויש לי חופש מחלה שהגשתי לביהמ"ש, אני סובל מבעיה בריאות ואז הגשתי את החופש. מה שהפליא אותי שלא הייתי בביהמ"ש, ופתאום אני רואה במצלמות אנשים נכנסו אליי לחצר שם, לשאלת ביהמ"ש מתי זה היה אני משיב שבאותו זמן 2014, נכנסו אנשים ראיתי שם עו"ד בשם ---, ושמאי באום אל פאחם, וגם כן מישהו --- שהוא בקשר עם ס' כי הוא עובד בתור מכונאי, יש לו שם חנות לחלקים. ניגשתי אליהם ואני שואל אותם מה אתם עושים פה, אז [העו"ד] אומר לי יש לנו צו לבוא למדוד את השטח בגלל הפירוק שיתוף שאתה הגשת. אז אמרתי אדוני תפסיקו אל תעשו שום דבר, התקשרתי לעו"ד שלי [---] ואמרתי לו שיש פה קטע, אנשים הגיעו לפה למדוד את השטח עם עו"ד ואנחנו הרי סיכמנו שזה החזרת נכסים ולא פירוק שיתוף. ואז אמר לי עו"ד ---, אמר צאו מהשטח ואנחנו הולכים להגיש תביעה אחרת" (ראו עמ' 15 לפרו', ש' 22-36).

27. לטענת הנתבעים, עצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף מהווה הודאה בכך כי התובע העביר במתנה לנתבע ולאח ג' את הזכויות בשתי דירות בבניין. לטענתם, התובע אישר במסגרת הגשת התביעה את העובדות כדלקמן: כי נערך הסכם מתנה לטובת הנתבע, כי הנתבע זכאי להירשם כבעלים של הדירה בחלק הדרומי בקומה הראשונה, כי נכון לעת הגשת תביעת פירוק השיתוף בשנת 2014, מתגוררים הנתבע ומשפחתו בדירה. לטענתם, התובע העלה טענות סותרות במסגרת הליכים שונים, ויש לדחות את טענותיו בהקשר זה, כי מדובר בטענות בעל פה כנגד מסמכים כתובים, וכל זאת כאשר כלל לא זימן את עו"ד ---, מי שהגיש בשמו את התביעה לפירוק שיתוף, למתן עדות.

דיון והכרעה

28. לא אוכל לקבל טענתו של התובע כי התביעה לפירוק שיתוף הוגשה ללא ידיעתו. לתביעה לפירוק שיתוף צורף תצהיר עליו חתום התובע, בו מובהר כי הוא תומך בתביעה לפירוק שיתוף, התובע לא הוכיח כי התביעה הוגשה ע"י ב"כ דאז, עו"ד ---, בנוסחה ובסעד כפי שהוגשה, ללא הסכמתו וידיעתו, והתובע לא טרח לזמן את עו"ד --- על מנת לאשר גרסתו, ועל כן, חזקה כי לו היה מזמן את עו"ד --- לעדות, גרסתו לא הייתה תואמת טענתו (ראו ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה (4), 651 (1991) (להלן: "עניין הבנק למימון ולסחר") וספציפית לעניין יחסי עו"ד לקוח ברע"א 7933/15 פישר נ' תמיר (13.12.2015)).

29. בנוסף, התביעה פירטה עובדות רבות שעורך הדין --- יכל לדעת רק מהתובע, והאחרון הודה בכך בחקירתו הנגדית בדבריו: "תשמע, כל הנתונים הוא קיבל אותם במאה אחוז, אני נתתי לו את כל הנתונים והעברתי לו במדויק" (עמ' 17 לפרו', ש' 1-2), ועל כן חזקה כי התובע בחר, בהמלצת בא כוחו, להגיש את התביעה לפירוק שיתוף בנוסח כפי שהוגש, כאשר התובע לא יכול להתנער מטענותיו ומהעובדות הנטענות על ידו באותו הליך.

30. בנוסף, לא התרשמתי כי התובע לא ידע מה סוכם בקדם המשפט שנוהל בהיעדרו, ורק כחודש וחצי לאחר קדם המשפט, בו מונה המומחה, גילה על תוכן התביעה, וביקש למחוק אותה.

31. בהתאם לאמור לעיל, אני קובעת כי התובע בחר להגיש את התביעה לפירוק שיתוף מרצונו, ויש לבחון אם העובדות והטענות המפורטות שם, עולות בקנה אחד עם התביעה שבפנינו.

זכויות התובע במקרקעין ובדירה שבמחלוקת

טענות הצדדים

32. התובע טען כי קיבל את המקרקעין ביפוי כוח בלתי חוזר מסבתו המנוחה, אשר ירשה את המקרקעין מבעלה, הסב המנוח.

33. לטענת הנתבעים, התובע צירף לכתב תביעתו נסח רישום מקרקעין משנת 2001 אשר לא מעיד על בעלותו בחלקה והבעלים הרשום בנסח הוא "א' ב'", הסב המנוח. עוד טענו, כי צוואת המנוח, נספח א' שצורף לכתב התביעה - אינה המסמך המקורי, לא מופיעים בה הגוש והחלקה של המקרקעין והמסמך המקורי לא צורף לתיק בית המשפט חרף העובדה כי בית משפט הורה על צירופו בהחלטתו מיום 24.2.20 במסגרת ישיבת ההוכחות.

34. עוד טענו, כי במסמך שנטען שהוא צוואת הסב המנוח, הוא כלל לא הוריש את המקרקעין לסבתא המנוחה, אלא רק נתן לה זכות להתגורר בדירה כל עוד היא נמצאת בחיים, כאשר התובע לא הוכיח כל זיקה בין האמור בצוואה לבין המקרקעין, והיה עליו לעשות כן באמצעות מודד ומשלא עשה כן, לא הוכיח פרט מהותי של עילת תביעתו.

35. התובע בחר שלא להגיש סיכומי תגובה חרף הזכות שניתנה לו לעשות כן, ועל כן אין את התייחסותו לטענות הנ"ל.

דיון והכרעה

36. לאחר עיון במלוא החומר שבתיק זה ובתביעה לפירוק שיתוף, התרשמתי, כי הצדדים ראו בתובע כבעל זכויות במקרקעין והנתבע הכיר בזכותו של התובע להעביר את הזכויות מושא הסכמי המתנה, וזאת חרף העובדה כי לא הוכח כי הסבתא המנוחה הייתה בעליו של המקרקעין ובעלת זכות להעביר את המקרקעין לתובע וזאת כפי שיפורט להלן.

א. זכות הסבתא המנוחה והתובע במקרקעין

37. לפי נסח רישום מקרקעין מיום 20.3.01 הבעלים הרשום בנסח הרישום הוא "א' ב'", הסב המנוח, ולא התובע (הנסח צורף כנספח ג' לתע"ר התובע). התובע לא צירף מסמך אחר מאוחר יותר מלשכת רישום המקרקעין בו הוא מופיע כבעלי ההדירה, אלא לכל היותר צורף מסמך מאגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין משנת 2003, שאין בו כדי לתמוך בכך כי הינו הבעלים הרשום בדירה.

38. ביום 16.11.80, חתמה הסבתא המנוחה על ייפוי כח בלתי חוזר לטובת תובע, לפיו העבירה לו את הזכויות במקרקעין. לצורך ביצע העברה זו, מינתה הסבתא המנוחה את אביו של הנתבע וכן את התובע עצמו (נספח ב' לתע"ר התובע). יפויי הכוח דווח למשרד מיסוי מקרקעין כעסקה.

39. התובע לא הציג צווי ירושה של הסבים המנוחים והאב המנוח או מסמכים אחרים התומכים בעמדתו כי הוא או הסבתא המנוחה ירשו את המקרקעין. (על כך אוסיף כי בתביעה לפירוק שיתוף טען התובע כי אביו המנוח הוא מי שירש את המקרקעין והוריש אותו לו (סעיף 4 לתביעה לפירוק שיתוף), כאשר כב' השופט זיתוני הבהיר לתובע כי טענה זו הינה בלתי אפשרית בשל העובדה כי אביו נפטר עוד טרם נולד (עמ' 1-2 לפרו', ש' 25-26, 1-2 בהתאמה)).

40. אין חולק כי לפי ייפוי הכוח, הסבתא המנוחה רצתה להעביר את המקרקעין לתובע, ואולם הסבתא יכלה לעשות כן, רק במידה והיא רשומה בעלי המקרקעין או זכאית להירשם ככזו.

41. עיון בעותק המתורגם (מערבית לעברית) של המסמך שנטען שהוא צוואת הסב המנוח (נספח א' לתע"ר התובע) ולפיו טען התובע כי העביר את המקרקעין לסבתא המנוחה, מעלה כי אין התייחסות מפורשת למקרקעין נשוא התביעה ובנוסף לא כתוב שם כי הזכות שהוקנתה לסבתא המנוחה במקרקעין היא זכות בעלות, וכך נרשם:

"...בנוסף ישנה חלקה ששטחה כ-דונם אשר נטועה בעצי זית מחלקת --- המצויה בצפון --- מצד מזרח ---, ודרום --- ומערב בית ---, כולם מכפר ---, אין כל זכות לאף אחד מהילדים לתפוס את הדירה מלבד אשתי כל עוד היא נמצא בחיים, מסרתי לה דף זה כל עוד היא נמצאת בחיים".

42. עיון במסמך מעלה כי תוכנו ונפקותו המשפטית אינם ברורים, המסמך לא נראה כצוואה, לא ברור מה הזכות שניתנה לסבתא המנוחה, ובכל מקרה המסמך מתייחס רק לדירה במצב שלד בקומת הקרקע.

43. בנוסף, התובע לא הגיש מסמך מקורי, אף שהתחייב וחוייב להגישו (ראו עמ' 18 לפרו') וזאת בניגוד לכלל הגשת הראיה הטובה ביותר (ע"א 1172/13 ‏ שרוט נ' וינר (15.3.2015)). כמו כן, במסגרת קדם המשפט מיום 15.7.18, שנוהל בפני כב' השופט זיתוני, הודה התובע כי הדירה אליה מתייחס נספח א' לתע"ר שכונה "צוואה" בכלל לא קשורה לבניין בו עסקינן, אלא לדירה בה התגוררו הסבים המנוחים (ראו עמ' 2 לפרו', ש' 5-7), ומהמסמך עולה כי הזכות שניתנה לסבתא המנוחה היתה לכל היותר זכות מגורים באותה "דירה".

44. לא ברור מה הקשר בין יפויי הכוח שצורף כנספח א' לבין זכותו של התובע במקרקעין.

45. מכל האמור לעיל, התרשמתי כי התובע לא הצליח להוכיח כי הוא זכאי להירשם כבעלים על המקרקעין, והבניין שנבנה עליו.

ב. הודאת הנתבעים בזכויות התובע על המקרקעין והדירה שבמחלוקת

46. חרף כל המפורט לעיל, התרשמתי כי בבית המשפחה היה ידוע כי הסבתא העבירה לתובע את המקרקעין, וככל הנראה קיימת הסכמה משפחתית סביב טענת התובע כי קיבל או ירש את המקרקעין מהסבתא המנוחה.

47. בהסכם המתנה שנערך בין התובע לנתבע ביום 28.11.02 נכתב ב"והואיל" הראשון:

"והמעביר מצהיר כי קיבל בירושה מאת סבתו ב' פ' ... ע"פ יפוי כוח נוטריוני (בלתי חוזר) שלפיו קיבל את זכויותיו בחלקה... ואשר הינה אדמה חקלאית. וששטחה כ-1,282 דונם ברוטו לפני הפקעות".

וב"הואיל" השני: "והמעביר מצהיר בזה כי במרכז החלק הנ"ל קיים מבנה דו קומתי הכולל 3 דירות מגורים מאוכלסות שנבנה בשנת 1984 ואשר כל אחד משלושת האחים הקים את דירתו בה הוא מתגורר בפועל...".

48. כמו כן, גם בתצהירי ההעברה נכתב כי לתובע זכות לרכישת המקרקעין.

49. הנתבע הודה בזכויות שקיימות לתובע במקרקעין, הן במסגרת הסכם המתנה, הן בתצהיר העברה עליו חתם, הן בטענות ההגנה בתיק זה (ראו לדוגמא סעיף 11 לתע"ר הנתבע) והן במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, ובעיקר ראו דברי ב"כ הנתבע בקדם משפט שהתנהל ביום 4.2.15 בתביעה לפירוק שיתוף:

"אנו מוותרים על כל טענותינו לגבי הזכויות ומוכנים לגשת לביצוע פירוק השיתוף שבשלב ראשון יש לטעמי למנות מודד מוסמך. הוויתור כמובן כפוף להצהרתו של חברי שאין להם טענות לגבי החצי השני". (ראו עמ' 1, ש' 15-17 לפרו' בתביעה לפירוק שיתוף).

50. בעקבות הסכמתו של התובע להצעת ב"כ הנתבע, מונה בו ביום מומחה לצורך מתן חוות דעת לגבי אופן פירוק השיתוף, אולם בהמשך, לבקשת התובע, התביעה לפירוק שיתוף נמחקה.

51. נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי בכל הקשור ליחסים שבין התובע לנתבעים, התובע היה בעל זכויות במקרקעין ובעל סמכות להעניק לנתבע את הזכות, ככל שהיא קיימת, במתנה, והנתבע מושתק כעת לטעון אחרת בניגוד להצהרתו בתביעה לפירוק שיתוף (ראו לעניין זה בע"מ 8203/17 פלוני נ' פלוני (14.6.2018) (להלן: " בע"מ 8203/17")).

52. יובהר כי בפסק דין זה לא תוכרע זכות הבעלות, התביעה הוגשה ע"י התובע אך ורק על מנת לקבל סעד הצהרתי – סעד לפיו התחייבותו ליתן לנתבע דירה הינה מבוטלת והקביעה לעיל, היא רק בנוגע ליחסים של התובע מול הנתבעים ללא הכרעה בהקשר למהות הזכות שניתנה במתנה, אשר לא הוכחה.

בניית הדירות בבניין

53. לטענת התובע הוא בנה את הבניין בשנות ה-80 ולטענת הנתבע אביו א' הוא מי שבנה את הבניין על מנת שארבע הדירות ישמשו את התובע, הנתבע, ושני ילדיו האחרים – ז' וג'.

54. התובע טען בסעיף 5 לתע"ר:

"הנני להצהיר כי ב-1984 חלתי [הכוונה התחלתי, ג.ס.ב] בבניה במקרקעין הנ"ל בך [צ"ל בכך] שבניתי בניין דו קומתי שכולל שלוש דירות ודירה אחת משמשת למחסן.

הנני להצהיר כי אנוכי מי שבנה את הבניין נשוא התביעה, וכל התשלומים בוצעו על ידי לרבות תשלום הקנס שהוטל במסגרת תיק תכנון ובניה שהוגש נגדי בבית המשפט השלום ב---, בכך שחוייבתי בקנס ותשלום כפל אגרה, ושילמתי הכל מכיסי".

55. בישיבת קדם המשפט מיום 17.10.18 העיד בהקשר זה התובע:

"... אבי [צ"ל אני] ברחתי לפנמיה חקלאית מקווה ישראל. הכספים שהיו לי שייכים לי. הבאתי לעורך דין שלי מסמך מבנק לאומי על סכומים שאביו של הנתבע אמר לי למשוך אותם, אביו של הנתבע הוא דודי. היה לי חיסכון בסכום עתק. בעזרת החיסכון הזה בניתי את הבית בשנות ה – 80. לא זוכר תאריכים בדיוק... נתנו לי לשלם קנס. היתה טענה שבניתי בלי היתר. שילמתי את הסכום. אפילו את ההוצאות של בית המשפט ואפילו את המיסים שסבא שלי היה חייב" (פרו' עמ' 6, ש' 1-6).

56. בחקירתו הנגדית של התובע, טען התובע, יליד 1964, כי בנה את הבניין עת היה בן 19-20 (עמ' 13 לפרו', ש' 14) ושקיבל כספים מאמא שלו ומסבתו (עמ' 13 לפרו', ש' 24-27).

57. א' לא העיד בפניי במסגרת ישיבת ההוכחות, אולם באותו קדם משפט מיום 17.10.18 טען:

"... אני בניתי את הבית. בית משותף. אחד בשבילו. אחד בשביל הבן שלי ועוד שניים בשביל ז' ובשביל ג'. התובע היה בן 13 כאשר בניתי את הבית. הוא לא יודע להרים בלוק. למה הוא משקר. אני דובר אמת. בניתי בית לילדיי. שותפות עם האחים שלי. התובע השתלט על הכל. כל החיים שלו זה ניירת ובתי משפט... הוא משקר והוא אומר ששילם דו"ח על ליקויי בנייה. הוא היה קטין אין מצב. הקנס היה 1,300,000 לירות. אני שילמתי במזומן על שמו. הוא בכלל למד במקווה ישראל..." (עמ' 6 לפרו', ש' 20-25).

58. לאחר עיון בטענות הצדדים, לא אוכל לקבל את טענת התובע, עליו נטל ההוכחה, כי בנה את הבניין בהיותו נער, לא הוכח מהיכן היה לתובע כסף לבנות בניין ולשלם קנס ע"ס משמעותי בסמוך לאחר תקופת לימודיו בבית הספר, התרשמתי כי מצבו הכלכלי היה בכי רע, עד כי רשות הסעד מימנה לימודיו (עמ' 13 לפרו', ש' 18). התובע ניסה להוכיח טענתו כי היו לו כספים שקיבל בעזרת מסמך שהוצג בקדם משפט ולא צורף לתיק, בו הראה כי משך שני פיקדונות בסכום של 45,343 שקלים ואולם כב' השופט זיתוני הבהיר לתובע כי כספים אלה הינם שקלים ישנים, כאשר לאחר המרתם 1,000 שקלים ישנים שווים שקל אחד חדש (עמ' 7 לפרו', ש' 1-10). בנוסף, לא הוכח מהיכן היו לאם המנוחה כספים לסייע לתובע ולשאר ילדיה. חיזוק לקביעתי זו, אני מוצאת מכך שהתובע לא טען בתביעה לפירוק שיתוף כי הוא מי שבנה את הבניין, ולא צורפו לטענתו הנ"ל אסמכתאות או הוכחות למקורות מימון הבניה.

59. בנוסף, עיינתי באסופת המסמכים שצירף התובע לתע"ר מטעמו כנספחים ד' בעניין תיק תכנון ובניה שנוהל בבית משפט השלום ב--- (ת.פ. 231/85), עיון בתיק מעלה כי כתב האישום בתיק הוגש ביום 1.2.85 כנגד א' ושמו של התובע הוסף בכתב יד רק בכותרת כתב אישום כנאשם נוסף. יובהר כי כל כתב האישום מתייחס רק "לנאשם" ולא לנאשמים, וכי החלקה עליה מדובר היא 57 ולא --. בנוסף, צורפה בין המסמכים קבלה כי בתיק שולם קנס בשיק ביום 13.12.85, ומכתב מיום 17.8.85, החתום ע"י ראש המועצה המקומית, לפיו חלקה -- שייכת לתובע היתום אשר אומץ ע"י א', ועל כן התבקש בית המשפט להתחשב במצבו, לבסוף צורף פרוטוקול דיון שלא ברור לאיזה מהנאשמים מתייחס וכן גזר דין לפיו הוטל תשלום קנס ע"ס 900,000 ₪. לבסוף צורפה קבלה ע"ס 1,108,790 ₪ שמוענה לתובע. מכל המסמכים שצורפו, לא ברור מי מהנאשמים שילם את הקנס, מה גובהו, ומה נפקותו בשאלה מי בנה את הבניין. לפי תיאור כתב האישום (שמתייחס לחלקה 57) נראה כי מי שביצע עבודות בניה היה דווקא א', והתרשמתי כי לא הוכח כי לתובע היו סכומי כסף המספיקים על מנת לשאת בתשלום הקנס הגבוה וככל הנראה ההתנהלות בתיק התכנון והבניה היתה של התובע בתיאום עם א', אשר טען בפניי כי הוא נשא בתשלום הקנס.

60. התרשמתי כי ככל הנראה במקור אכן הוסכם במשפחה כי המקרקעין יהיו של התובע, ואולם התרשמתי כי בהמשך א' בנה את הבניין לתובע, לנתבע, וכן לז' ולג', ככל הנראה בהתאם להסכמות שהיו עם התובע, ולראיה – בפועל גם התובע מודה בכך כי הנתבע התגורר בדירה שנמסרה לו במתנה, עוד טרם עסקת המתנה (ראו סעיף 7 לתע"ר התובע). רושם זה מתגבר נוכח ההתנכלויות שהתובע טען כי ספג מהנתבע עוד מילדותם המוקדמת, ובהתקיימם, נראה כי לולא א' היה מעורב בעניין, ובונה את הבניין, התובע לא היה נותן את הדירה במתנה לנתבע ולג'.

61. בהתאם לכל האמור לעיל, התרשמתי כי לא הגיוני הן בשל גילו הצעיר דאז, הן בשל מצבו הכספי והן בשל נסיבות נוספות שפורטו, כי התובע בנה את הבניין. התרשמתי, כפי שכתב האישום תומך בכך, כי א', אביו של הנתבע, הוא מי שבנה את הבניין על המקרקעין על מנת שישמש את ילדיו, כולל התובע.

האם הסכם המתנה הושלם

62. התובע והנתבע טוענים כי נערך ביניהם הסכם מתנה לגבי הדירה, וחלוקים לגבי האפשרות לבטלו. נבחן להלן את ההסכם ביניהם ואת תצהירי ההעברה החתומים.

טענות הצדדים

63. לטענת התובע, סעיף 4 להסכם המתנה קובע כי ההסכם מותנה ברישום בטאבו, על כן, כל עוד לא נרשמה זכותו של הנתבע בלשכת רישום המקרקעין, יש לראות בהסכם התחייבות לבצע עסקה בלבד.

64. עוד טען התובע, כי הנתבע בחקירתו הנגדית הודה כי לא קיים סעיף זה להסכם המתנה, ולא צירף אסמכתא המעידה על כך, וכן טען כי גם בהסכם בין הנתבע לאחיין נכתב בסעיף 6 להסכם כי זכויות המוכר בחלקה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין והוא מתחייב לרשום את הנכס.

65. הנתבעים הפנו לסעיף 2 להסכם המתנה, בו כתוב כי כל אחד משלושת האחים הקים את הדירה בה הוא גר והיא רכושו הפרטי, וטענו, כי ההסכם נועד לשקף מצב קיים, בו כל אחד משלושת האחים בנה את ביתו בו הוא מחזיק שנים רבות לפני הסכם המתנה, ועל כן, אין מדובר במתנה במובנה הקלאסי, אלא בשיקוף ועיגון מצב זכויות הקיים שנים רבות לפני החתימה על ההסכם.

דיון והכרעה

66. לפי הפסיקה, על מנת לבחון אם הושלמה עסקת המתנה, יש לבחון האם התובע העניק לנתבע "מתנה לאלתר" כמשמעה על פי חוק המתנה, או שיש בהענקה התחייבות לתת מתנה, התחייבות ממנה רשאי נותן המתנה לחזור.

67. סעיף 1(ב) לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה") מגדיר את מהות המתנה וקובע:

"... דבר המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מיטלטלין או זכויות".

סעיף 2 לחוק המתנה קובע כדלקמן:

"מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה".

סעיף 6 לחוק המתנה קובע את דרכי הקניית המתנה:

"בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".

68. בענייננו דבר המתנה הוא נכס מקרקעין - דירה. דרך ההקניה של זכות במקרקעין מוסדרת בסעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע:

"(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".

69. בע"א 6439/99 "טפחות" בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח, פ"ד נח(2) 106, 117 (2003) (להלן: "פס"ד פרח") נקבע בעניין ההבדלים בין סוגי העסקאות השונים כדלקמן:

"בפסיקה מוכרת ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין... הבחנה זו ואפיונה של עיסקת המתנה במקרה שלפנינו לאחת משתי הקטגוריות יש לה השלכה ישירה על סיווגה של העיסקה כמתנה מוגמרת לאלתר או כהתחייבות בלבד לתת מתנה בעתיד. מקום שבו "דבר-המתנה" הינו זכות במקרקעין, לא יראו בו כנכס שהוקנה במתנה מוגמרת עד אשר תירשם הזכות על שמו של מקבל המתנה במרשם המקרקעין, כאמור. לעומת זאת מקום שבו "דבר-המתנה" הינו זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, די לכאורה ב"מסירת" הזכות לידיו של המקבל כדי להקנותה לו לאלתר בלא שיידרש רישומה של הזכות על שמו של המקבל".

70. בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: "עניין גנז"), נקבע כי מושא העסקה במקרקעין ייקבע על-פי כוונת הצדדים, וזאת בניגוד לפסקי דין קודמים, בהם נקבע כי הזכות שבידי בעל המקרקעין משפיעה באופן מכריע על הזכות המועברת במתנה (ראו דוגמא לפסק דין קודם: ע"א 1284/92 רתם נ' רתם, פ"ד מט(5) 257 (1996)). על כן, השאלה מה היו זכויותיו של התובע בעת חתימת תצהיר המתנה והסכם המתנה, אף כי חשוב לאתרן ולהגדירן, אינה חזות הכול בבואנו לקבוע מהו אותו "דבר-מתנה", משום שנותן המתנה, כמו כל עושה עיסקה במקרקעין, יכול לתת יותר או פחות מן הזכויות שיש לו ב"דבר-המתנה" בעת הנתינה, כך נקבע כי "הזכות שיש בידי נותן המתנה במועד הנתינה אינה תוחמת, כשלעצמה, את מהותו של "דבר-המתנה הניתן"" (ראו פס"ד פרח, עמ' 118).

71. על כך יובהר כי בהקשר לעסקה בנכס מקרקעין, נקבע בפסיקה: "... מקום שבו "דבר המתנה" הינו זכות במקרקעין, לא יראו בו כנכס שהוקנה במתנה מוגמרת עד אשר תירשם הזכות על שמו של מקבל המתנה במרשם המקרקעין, כאמור. לעומת זאת מקום שבו "דבר המתנה" הינו זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, די לכאורה ב"מסירת" הזכות לידיו של המקבל כדי להקנותה לו לאלתר בלא שיידרש רישומה של הזכות על שמו של המקבל". (ראו: סעיף 8 לפס"ד פרח).

72. יש לבחון האם הסכם המתנה עוסק ב"זכות במקרקעין" או ב"זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין" כאשר ככל ומדובר בזכות במקרקעין, הרי שנוכח העובדה כי הנכס לא נרשם ע"ש הנתבע, "דבר המתנה" טרם הושלם על כל המשתמע מכך.

מהכלל אל הפרט

73. בתצהיר ההעברה שנחתם ביום 27.5.02 הצהיר התובע "הנני בעל זכות רכישה בחלקה --- בגוש ------ חקלאית (להלן: המקרקעין) הנמצאים בכפר ---. הנני מעביר בזה לאחי ב' ס'... את 1/4 החלקים (הינו 25%) משטח החלקה הנ"ל במתנה וללא תמורה...". בהסכם המתנה מיום 28.11.02 המעביר הצהיר כי הינו היורש של החלקה הנ"ל לפי ייפוי הכוח מהסבתא המנוחה.

74. כפי שפורט לעיל, מי שמופיע כבעלים הרשום על המקרקעין הוא הסב המנוח, לא הוכח כי הסבתא ירשה את המקרקעין מהסב המנוח, ועל כן לא ברור אם לסבתא המנוחה הייתה האפשרות להעביר את המקרקעין ביפויי כח בלתי חוזר לתובע, ונראה כי לתובע אין כלל זכות בעלות על המקרקעין ועל כן לא יכול היה להעביר זכות שכזאת.

75. הנתבע לא טען בכתבי טענותיו ובסיכומיו כי הזכות שהועברה לו בהסכם היא זכות אובליגטורית בלבד ולכן מסירתה הושלמה, יחד עם זאת, לא נראה כי ניתן לקבוע כי הזכות שהועברה היא זכות במקרקעין, וזאת בשל העובדה כי התובע לא יכל להעביר לנתבע זכות שהתרשמתי שכלל לא קיימת לו.

76. על מנת לבחון את סוג הזכות המועברת בהסכם המתנה וכן בתצהירים, יש לבחון מה הייתה כוונת הצדדים בהסכם שנתחם.

77. עיון בסעיפי הסכם המתנה, בסעיפי התצהיר וכן בטענות הצדדים, מעלה כי הצדדים היו מודעים לכך כי המקרקעין לא רשומים ע"ש התובע, אולם עובדה זו לא הפריעה להם לעשות עסקאות בזכויות שלא ברור מה הן במקרקעין, ועל כך יודגש כי לשיטת התובע הוא קיבל את המקרקעין לפי ייפוי הכוח מהסבתא המנוחה עוד ביום 16.11.80 ואולם עד היום ולמעלה מ-42 שנים אחרי, המקרקעין לא רשומים על שמו, מה שמעיד כי הצדדים לא היו זקוקים לרישום הדירה בלשכת המקרקעין לצורך התנהלותם בה כמנהג בעלים.

78. בנוסף, בהסכם המתנה נכתב בסעיף 2: "המעביר והמקבל מצהירים בזה כי כל אחד משלשת האחים הקים את הדירה בה הוא גר והמשמשת אותו למגוריו, ושהיא רכושו הפרטי הבלבדי". התרשמתי כי הסכם המתנה נועד להעלות על הכתב הסכמות קודמות, לפיהן התנהלו הצדדים בפועל, ועל פיהן א' בנה על המקרקעין דירה לתובע, לנתבע ולעוד שניים מילדיו. נראה כי הזכות עברה לנתבע עוד טרם נחתם ההסכם, וההסכם רק נועד להגן על הזכות וזאת כאשר אין מחלוקת, לפי סעיפי הסכם המתנה, סעיפי תצהיר התובע, וכן לפי טענות הצדדים, כי הנתבע התגורר בדירה שניתנה לו במשך מספר שנים עוד טרם נחתמו הסכם המתנה והתצהירים.

79. לטענת התובע (סעיף 7 לתע"ר), איפשר לנתבע להתגורר בדירה עוד טרם נחתם על הסכם המתנה, נוכח בקשתה של אמו המנוחה. לא אוכל לקבל טענה זו משהתרשמתי כי א' בנה את הבניין על מנת שיהיה רכושם של ילדיו, ביניהם התובע (בנו החורג) והנתבע, ככל הנראה על פי הסכמה שהייתה בין א' לתובע עת נבנה הבית, הסכמה שקיבלה מאוחר יותר אישור בדמות הסכם המתנה והתצהירים. התרשמתי כי מבחינת הצדדים עצמם, מדובר בזכות בעלות לכל דבר חרף העובדה כי מתן הזכות לא הסתיים ברישום.

80. בנוסף, בניגוד לטענת התובע, לא ראיתי בסעיף 4 להסכם, סעיף של תנאי. לשון הסעיף קובעת כי הנתבע מתחייב לשאת בכל המיסים החוקיים החלים על הדירה, ביניהם המיסים על העברתה בטאבו, לא כתוב כי תשלומים אלה הם תנאי להסכם, אלא כי תשלומים אלה יחולו על הנתבע כפועל ישיר לכך שהוא יהיה בעל הזכויות בדירה.

81. בנוסף, לעניין אומד דעת הצדדים, מצאתי כי בעצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף בשנת 2014, מודה התובע בכך כי מסירת הזכות הקיימת לו בדירה לידי הנתבע הושלמה, התובע לא העלה בתביעה טענת בנוגע ל"התנהגות מחפירה" של הנתבע כלפיו או כי קיימת לו יכולת לחזור בו ממתן המתנה, ובעצם הגשת התביעה, מודה התובע בכך כי מסירת המתנה שניתנה לנתבע עוד בשנת 2002 הושלמה זה מכבר לפני כ-12 שנים. לא סביר כי לפתע בשנת 2018, ולמעלה מ-16 שנים מאז ניתנה המתנה וכ-4 שנים לאחר שהודה בקיומה ובהשלמתה, יבקש התובע לחזור בו ממתן המתנה, וזאת כאשר עד היום גם הוא לא רשום כבעלי המקרקעין – לא על דירתו ולא על דירה אחרת בבניין. לעניין זה יובהר כי הצדדים הסכימו, כאמור, כי כל החומר שהוגש בתביעה לפירוק שיתוף ישמש לצורך הליך זה, ואין התובע יכול להתנער מטענותיו בהליך הקודם ולסתור אותן (לעניין זה ראו בע"מ 8203/17 דלעיל).

82. נוכח כל האמור לעיל, התרשמתי כי התובע העביר את מלוא הזכות שיש לו בדירה לנתבע, והזכויות שהועברו בפועל הן ככל הנראה זכות אובליגטורית משלתובע לא קיימת בדירה זכות אחרת, והזכות עברה במלואה, לכל הפחות במישור ההסכמי שבין הצדדים, והתובע לא יכול לבקש כיום לחזור בו מהעברת זכות זו.

83. יחד עם זאת, למעלה מן הצורך, ובעיקר בשל כך כי הצדדים רואים בזכות שהועברה זכות קניינית של ממש, אמשיך לבחון את טענות הצדדים, וזאת בהנחה כי הזכות שהועברה לנתבע הייתה זכות בעלות על הדירה, שלא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כדרישת חוק המקרקעין.

האם התקיימו התנאים המאפשרים לתובע לחזור בו ממתן המתנה

טענות התובע

84. לטענת התובע, כדי להקים זכות חזרה מהתחייבות לתת מתנה, יש להראות עמידה בתנאי סעיף 5(ב) או 5(ג) לחוק המתנה, כאשר די באחד מהם.

85. לטענתו, לפי סעיף 5(ב) לחוק המתנה, נקבעו שני סייגים לזכות נותן המתנה לחזור בו ממתן המתנה והם: במידה ומקבל המתנה לא שינה מצבו או הסתמך על ההתחייבות, וכן במידה והנותן ויתר בכתב על הרשות לחזור בו ממתן המתנה. לטענת התובע, הנתבע לא שינה מצבו בהסתמך על ההתחייבות, הדירה נשארה באותו מצב עוד לפני שהתחייב להעביר מתנה נוכח מגוריו של הנתבע בדירה עוד טרם נתחם הסכם המתנה. לטענתו, הנתבע התגרש מאשתו 3 שנים לאחר ההעברה, בשנת 2005, והדירה נשארה נטושה וסגורה עד לשנת 2015, וכך גם לאחר מכן המצב בדירה לא שונה, לטענת התובע, הנתבע אישר זאת בחקירתו הנגדית.

86. עוד טען, כי יש לדחות את טענת הנתבע כי מצבו שונה נוכח כך כי העביר את הזכויות לאחיין. לטענתו, ההסכם בין הנתבע לאחיין נחתם בשנת 2011, עת האחיין היה קטין, ההסכם נערך ונחתם ע"י האם המנוחה המופיעה בהסכם כאפוטרופסית על הנתבע בהיותו קטין, כאשר לא צורפה כל אסמכתא או החלטה שיפוטית אשר מעידה כי האם המנוחה הייתה האפוטרופסית על הקטין, וזאת חרף כך שהתובע ביקש כי מסמכים אלה יוצגו. עוד טען, כי אין להסכם המתנה בין הנתבעים תוקף נוכח העובדה כי הסכם שכזה טעון אישור בית משפט לפי סעיף 20(2) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962. לטענתו, לא רק שהפעולה נעשתה ע"י מי שאינו מוסמך לבצע את הפעולה לפי הדין, אלא גם ההסכם לא קיבל אישור של בית משפט, וזאת חרף כך כי בעמוד 2 להסכם נכתב כי הצדדים יודעים כי עפ"י הדין ההסכם מצריך אישור בית משפט. לטענת התובע, ההסכם נערך למראית עין, לא דווח לרשויות המס, לא נרשם, והנתבע 2 לא נכנס לדירה.

87. עוד טען התובע, כי ההסכם בין הנתבע לאחיין הוא המחאה של זכויות עתידיות שעדיין לא התקבלו, וזה ניתן ללמוד מסעיף 6 להסכם ביניהם שמבהיר כי הזכויות טרם רשומות ע"ש הנתבע בלשכת רישום המקרקעין, אולם הוא מתחייב לרשום אותן על שמו, על מנת להעבירן לקטין ועל כן לטענתו, ההעברה הותנה בכך שהנתבע 2 יירשם כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין.

88. בנוסף טען התובע, כי הנתבע לא טען בתביעה לפירוק שיתוף כטענות הגנה כי המקרקעין כלל אינם שלו, אלא הועברו לאחיין, ויש בכך כדי לתמוך בטענות התובע שההסכם נערך רק לצרכי התביעה.

89. עוד טען התובע, כי לפי סעיף 5(ב) לחוק המתנה, יש לו אפשרות לחזור בו ממתן המתנה בשל התנהגות מחפירה של הנתבע כלפיו. לטענתו, החל משנת 2015 הסכסוך בין הצדדים התגבר, כשנשאל הנתבע למה עזב את הדירה טען כי לא הצליח לגור שם. לטענתו, די בהודאת הנתבע בכך שהקשר בניהם נותק, על מנת להורות על ביטול המתנה.

טענות הנתבעים

90. לטענת הנתבעים, סעיף 5(ב) לחוק המתנה, מתנֶה כי הסעיף חל במקרה בו דירת המגורים שייכת למעניק המתנה, כאשר במקרה זה, התובע מעולם לא היה בעליה של הדירה, כאשר סעיף 2 להסכם המתנה תומך בכך ומעיד כי הדירה מקדמת דנא נבנתה ע"י אבי הנתבע, ועל כן, אין התובע יכול לחזור בו ממתן דירה אשר כלל איננה שייכת לו.

91. בנוסף, טענו הנתבעים כי הנתבע שינה מצבו באורח מהותי, עת הוא בא בהסדר עם האם המנוחה, לפיו היא תסייע לו מבחינה כלכלית לרכוש לעצמו מגרש ולבנות בית משל עצמו, תחת הבטחה כי יעניק את זכויותיו בדירה שבמחלוקת לאחיין, כפי שהתרחש בפועל.

92. לטענת הנתבע, בנסיבות אלו, בהתחשב בהיקף השקעותיו בדירה, שינוי אורחות חייו, ובשווי הכלכלי המשוער של הדירה, יש לקבוע כי שינה מצבו לרעה, ובכך נשללת מן התובע הזכות לבטל את הסכם המתנה.

93. עוד טענו, כי הדרישה לביטול הסכם המתנה מוגשת בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים, וכל מהותו של התובע הוא לנכס לו דירת מגורים שלא הייתה שייכת לו מעולם.

94. לעניין הטענה ליחס מחפיר, טענו הנתבעים, כי טענה זו עלתה לראשונה בחקירתו הנגדית, כאשר גם בה העיד כי היחס המחפיר היה גם לפני מעשה המתנה וגם לאחריו, ולכן יש לשלול טענתו.

95. לעניין עסקת המתנה ביניהם, טענו הנתבעים, כי אף אם העסקה הייתה טעונה אישור בית משפט, כיום לאחר שהקטין בגר, ומאשר את העסקה, לפי הפסיקה, העסקה הושלמה, כאשר יש לראות בהליך זה, הליך המאשר את העסקה, וזאת במיוחד נוכח גיל האחיין, שהיום הוא בן 19 ובשל גילו הצעיר, לא יכל לאשר העסקה בעבר.

96. לבסוף, טענו הנתבעים, כי יש לדחות את עדות התובע כעדות יחידה, שסותרת את עצמה, עם גרסאות שאינן אמינות, וכן טענו כי בשל העובדה כי הסכם המתנה נחתם בשנת 2002, ורק עתה מבקש התובע לחזור בו ממתן המתנה, נגרם להם באשמת התובע נזק ראייתי.

דיון והכרעה

97. סעיף 5 לחוק המתנה קובע כדלקמן:

"(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.

(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.

(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן".

98. לאחר עיון בטענות הצדדים, בחוק ובפסיקה, התרשמתי כי לא התקיים אחד התנאים המאפשר לתובע לחזור בו ממתן המתנה ואפרט.

99. ראשית אבהיר, כי נוכח העובדה כי הדירה, יחד עם כל המקרקעין (ודירות התובע), רשומים עד היום ע"ש הסב המנוח, ולא ע"ש התובע, לא נראה כי התובע יכול לטעון כי יכול הוא לחזור ממתן המתנה לנתבע נוכח העובדה כי הדירה לא נרשמה עד היום ע"ש הנתבע. בנסיבות אלה, נראה כי ללא צווי ירושה או ראיות אחרות תומכות, הנתבע, חרף ההסכם, לא יכול להירשם כלל כבעלי הדירה ועל כן טענת התובע כי היה על הנתבע להירשם כבעלי הדירה בלשכת רישום המקרקעין היא בלתי אפשרית, ולא נראה הגיוני כי לתובע תהא לעולם האפשרות לחזור בו ממתן המתנה, במיוחד עת הוא עצמו מעולם לא היה רשום כבעלי הדירה או המקרקעין.

100. בנוסף במידה וקיימת לתובע האפשרות לחזור בו ממתן המתנה בשל העובדה כי הנתבע לא רשם את זכותו בלשכת רישום המקרקעין, על התובע להפעיל את הזכות לחזור ממתן מתנה בתום לב (ראו: עמ"ש (חיפה) 55156-10-19 פלוני נ' פלוני (22.1.2020). התרשמתי כי בעצם הגשת התביעה דנן, כ- 16 שנים לאחר שנחתם הסכם המתנה, ושנים רבות עוד יותר מאז שקיבל הנתבע לחזקתו בפועל את הדירה, יש בכך חוסר תום לב ושיהוי רב המספיק על מנת לדחות תביעתו זו של התובע, ועל כך יש להוסיף כי רק 4 שנים טרם הוגשה התביעה, הודה, כאמור, התובע, בכך כי מסר את הזכויות בדירה לנתבע ללא כל תמורה כעובדה מוגמרת.

101. התובע טען כי ביקש מעו"ד ---, אחותו, שלא תכניס להסכם המתנה משפט לפיו מדובר במתנה בלתי חוזרת (ס' 8 לתע"ר התובע), ואולם התובע, לא הביא את עורכת דין --- להעיד על כך בפניי, וידוע כי הימנעות צד מהבאת ראיה או מהעדת עד כמוה כראיה נסיבתית העשויה להקים לחובתו של אותו צד חזקה עובדתית כי אילו הובאה אותה ראיה, היה בה כדי לפגוע בגרסתו (ראו לעיל עניין הבנק למימון ולסחר). בנוסף, לא ראיתי פגם בכך כי מי שניסחה את ההסכם ואימתה חתימות התובע והנתבע על תצהירם, היא עו"ד --- אחותם, וזאת כי התרשמתי כי העברת הדירה לנתבע הייתה עוד טרם נחתם הסכם המתנה, והאחות סייעה לצדדים להעלות על הכתב את ההסכמה, ללא שהיא נהנית מזכות הקשורה להסכם וללא שהתובע טען כי היה לו באותה תקופה קשר בעייתי עם אחותו שבגינו ניסחה הסכם לרעתו (על היחסים הטובים שהיו לתובע כל השנים עם --- ראו עמ' 15 לפרו', ש' 10-11).

102. בנוסף, התרשמתי, כי כוונת הצדדים הייתה שלא לאפשר לתובע לחזור בו ממתן המתנה. בהסכם המתנה נכתב, במספר מקומות, כי בדירה הניתנת במתנה לנתבע, הנתבע כבר מתגורר והתרשמתי כי הסכם המתנה נועד רק להכשיר את התנהלות הצדדים בפועל, לא נראה כי בנסיבות אלה, בהן המתנה כבר בשימוש הנתבע בפועל, יכול התובע לחזור בו ממתן המתנה ולא התרשמתי כי התובע רצה להשאיר לו אפשרות לכך, רושם זה מתחזק כאשר לפי הפסיקה "הוויתור על זכות החזרה אינו צריך להיות מפורש, ודי יהיה בכך שיעלה הוא מהכתב בצורה שאינה משתמעת לשני פנים" (ראו: ע"א 6369/98 גרינברג נ' גרינברג, פ"ד נד(4) 409, 420 (2000)).

103. התובע מבקש לחזור בו ממתן המתנה לפי סעיף 5(ב) לחוק המתנה, וטוען כי הנתבע לא שינה מצבו לאחר קבלת המתנה, לא אוכל לקבל טענה זו. התרשמתי כי התובע בתביעתו הנ"ל מנסה לקבל הצהרה על זכויות בדירה שלא הייתה בבעלותו מעולם, כאשר לפי הסכם המתנה עצמו, הנתבע כבר התגורר, עת נחתם הסכם המתנה, בדירה אשר אבי הנתבע בנה בשבילו (ראו דברי התובע בחקירתו הנגדית בעמ' 19 לפרו', ש' 27-28, בהן הוא מבהיר כי הדירה נמסרה לנתבע לפני שהתחתן ולפני שנת 2002). הנתבע אומנם לא הוכיח כי שיפץ בעצמו את הדירה או השקיע בה באופן ישיר סכומי כסף במהלך השנים, אולם מעצם זה שהנתבע התגורר בדירה במשך שנים, ידע שהיא רכושו, השכירה לאחרים בעצמו או באמצעות אמו ושלשל את הכסף לכיסו כהכנסה נוספת (ראו עמ' 27 לפרו', ש' 31-32, עמ' 28 ש' 7-9), או וויתר על הכנסה זו על מנת שהדירה תשופץ, יש בכל אלה, ובוודאי לאחר כל השנים שחלפו, שינוי מצב. לעניין השיפוץ, טען הנתבע בחקירתו הנגדית: "זה שהשכיר שיפוץ עבור זה שכמה שנים לא ישלם, הוא עשה טיח, צבע ומטבח" (עמ' 32 לפרו', ש' 22), לא נעלם מעיני כי יחד עם העובדה כי הנתבע טען כי השכיר את הדירה, טען גם כי הדירה מדווחת כריקה משנת 2005, לא ברור מנתונים אלה עד מתי הנתבע התגורר בדירה וממתי עד מתי השכירה, כאשר הנתבע הסביר דיווח זה לעירייה בכך ש"בעירייה זה בית נטוש ולא משלמים" (עמ' 32 לפרו', ש' 28), כאשר לפי הסברו נראה כי חרף העובדה כי דיווח על הדירה כבית נטוש מטעמים כלכליים, התגוררו בדירה הוא או אחרים להם השכיר, כך גם לפי סיכומי התובע (ראו עמוד 2 לסיכומים) ולפי העובדות בתביעה לפירוק שיתוף לפיהן הנתבע מתגורר בדירה בשנת 2014 בה הוגשה התביעה (לעניין "שינוי מצב" בנסיבות המתאימות למקרה שלפנינו ראו ע"מ (חיפה) 358/06 ס. י. נ' ס. א (25.9.2006) ובע"א 157/85 פלדמן (שדה) נ' שדה, פ"ד מג(1) 173 (1989)).

104. בנוסף, בהקשר זה, התרשמתי כי בעצם חתימת ההסכם בין הנתבע לאחיינו בשנת 2011 שינה הנתבע מצבו בצורה משמעותית. לטענת הנתבע האם המנוחה סייעה לו בכספים, בתמורה לכך שיעביר את הדירה לאחיין, וכעת הוא לא יכול לחזור מהתחייבותו הנ"ל משניתנו לו הכספים והוא לא יכול להחזירם. עיון בהסכם המתנה שנחתם בין הנתבעים, שנעשה עוד טרם הוגשה התביעה דנן וכן עוד טרם הוגשה התביעה לפירוק השיתוף, מעידים כי הנתבע נהג מנהג בעלים בדירה בעצם התקשרותו בהסכם זה אשר התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי נעשה "למראית עין" נוכח העובדה כי באותה תקופה לא הייתה כל מחלוקת על זכותו של הנתבע בדירה.

105. לא נעלם מעיני כי ההסכם בין הנתבעים טרם הסתיים ברישום, ומי שמוגדרת בהסכם כאפוטרופסה של האחיין היא המשמורנית עליו, הסבתא המנוחה, ולא אפוטרופסה ממונית בפועל, וכן כי ההסכם לא קיבל את אישור את המשפט, אולם נוכח העובדה כי כיום הקטין בגר, נראה כי ההסכם כבר לא צריך אישור בית משפט או ייצוג של אפוטרופסה, כאשר כתב ההגנה והסיכומים שהגיש האחיין מעידים כי הוא מאשר את ההסכם ועומד על קיומו והנתבע לא חזר בו ממתן הדירה לאחיין. בנוסף, בדומה להסכם בין התובע לנתבע, וחרף הכתוב בהסכם בין הנתבעים, התרשמתי כי הזכות שהועברה לאחיין היא זכות אובליגטורית בלבד, שמסירתה הושלמה, ולא זכות קניינית, וזאת משמעולם לא הייתה בידי הנתבע זכות קניינית בדירה והדירה כלל לא הייתה רשומה על שמו.

106. חיזוק לקביעתי הנ"ל ואף כראיה מכריעה בפני עצמה, ניתן לראות בעצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף, אשר בעצם הגשתה יש הודאה בכך כי הדירה שייכת לנתבע. לעניין זה ראו בע"מ 8203/17 דלעיל שקובע (סעיפים 8-9 לפסק הדין):

"מוסד ההשתק השיפוטי הוכר במקרים מסוימים כמונע מבעל דין לטעון טענה בפני בית המשפט, כאשר בהליך קודם טען טענה הפוכה, אף אם ההליך הקודם התנהל מול בעל דין אחר. ביסודו של ההשתק השיפוטי ניצבות תכליות של תום הלב ושמירה על טוהר ההליך השיפוטי, ומניעת הכרעות סותרות בין הערכאות ... לגישתי השימוש בהשתק השיפוטי צריך להיעשות במשורה, ורק במקרים בהם הדבר הכרחי לצורך שמירה על טוהר ההליך השיפוטי ומניעת הכרעות סותרות".

107. בנסיבות שפורטו לעיל, שנים ספורות טרם הוגשה התביעה דנן, טען התובע בכתבי טענותיו, במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, טענות שונות לחלוטין לעניין הבעלות על הדירה, נוכח השנים הרבות שעברו מאז ניתנה המתנה, ההסתמכות של הנתבע על כך שהדירה שלו, והעובדה כי השלמת נתינת המתנה לא הייתה כלל במחלוקת, מצאתי כי התובע מנוע כעת, לחזור בו מטענתו כי המתנה הושלמה ולבקש לחזור בו מהמתנה. מצאתי כי תביעה זו הוגשה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים ותוך פגיעה באינטרס ההסתמכות של הנתבע.

108. בנוסף, לא התרשמתי כי התובע יכול לבטל את המתנה בשל "התנהגות מחפירה" של הנתבע כלפיו לפי סעיף 5(ג) לחוק המתנה. התובע העיד בחקירתו הנגדית כי לפני מתן המתנה, כמו גם לאחריה, התנהג כלפיו הנתבע באופן מחפיר, נוכח העובדה כי התובע עצמו מציג התנהגות זו כמצב נתון במשך שנים, ולא הוכיח כי לאחרונה חלה הסלמה ב"התנהגות המחפירה" יש בכך כדי לדחות טענתו הנ"ל.

109. כך התובע מתאר בחקירתו הנגדית, כי עוד טרם הגשת התביעה לפירוק שיתוף הגיש נגד הנתבע תביעה על זה שהתובע תקף אותו ושבר לו את הרכב ומאז הם לא מדברים (ראו עמ' 15 לפרו', ש' 15-18, וכן עמ' 20 ש' 29-35) וכן טען: "הוא כל הזמן תקף אותי, התנהג אליי בצורה לא הולמת ויחס מחפיר, ותמיד טענו שאני לא אח שלהם, לא פעם ראשונה ושנייה, כולם עשו עליי עליהום בזמנו, ואז תפסתי את הפינה שלי ואמרתי בגלל שאמי ביקשה, והייתי הבן שלה, המיוחד שמרתי עליה והיא שמרה עליי..." (עמ' 21, ש' 14-18, ההדגשה בקו תחתון שלי, ג.ס.ב.), וגם כאשר התובע נשאל במפורש האם היה אליו יחס מחפיר הרבה לפני שניתנה המתנה השיב "נכון" (ראו עמ' 21 לפרו', ש' 19-20) וטען כי לא הופתע מהיחס המחפיר וצפה אותו (עמ' 21 לפר', ש' 23-24). בנסיבות אלה, ככל והתובע טוען כי ההתנהגות המחפירה הייתה עוד לפני הגשת התביעה לפירוק שיתוף, נראה כי נפל שיהוי גדול בהגשת התביעה שנים לאחר אותה התנהגות מחפירה, ולאחר שלא נטען לגבי התנהגות מחפירה זו בתביעה לפירוק שיתוף.

110. בנוסף, גם אם בין הצדדים נוצר נתק של ממש רק לאחר מות האם המנוחה או עקב ההליכים המשפטיים משנת 2014, הרי שבנסיבות בהן לא תיאר התובע ולא הביא ראיה ל"התנהגות מחפירה" מצד הנתבע, ודאי לא התנהגות מחפירה המצדיקה חזרה מהתחייבות, לא אוכל לקבל טענתו (וראו בהקשר זה: ע"א 350/96 וייסר נ' שביט, פ"ד נב(5) 797 (1999)).

111. לבסוף, מצאתי להעדיף את גרסתם של הנתבעים על פני גרסת התובע, מצאתי כי גרסתם אמינה, עקבית וללא סתירות, בעוד התובע, אשר עדותו היא עדות יחידה, נמצאה מלאת סתירות ולא הגיונית וזאת כאשר לפי סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א-1971, כאשר קיימת רק עדות יחידה שאין לה סיוע מחוייב בית המשפט לנמק מה הניע אותו להסתפק באותה עדות. התרשמתי, כפי שפורט בהרחבה לעיל, כי א' הוא מי שבנה את הדירות על המקרקעין ולא התובע כפי שטען, כי המתנה שנתן התובע לנתבע הושלמה כפי שניתן היה להתרשם מהתביעה לפירוק שיתוף, בניגוד לעמדת התובע בתביעה דנן, כי התובע לא אמר אמת עת טען כי הוא לא הגיש את התביעה לפירוק שיתוף, וכי בסתירה לטענת התובע בתביעה דנן כי הנתבע התגורר בדירה רק עד לשנת 2005 (ראו סעיף 16 לסיכומיו), טען בתביעה לפירוק שיתוף שהוגשה בשנת 2014, כי בדירה מתגוררים הנתבע ומשפחתו. בנוסף, התובע טען בתביעותיו, באופן מטעה, כי הסבתא המנוחה ירשה את המקרקעין נשוא התביעה מהסב המנוח, אולם התברר כי היה ידוע לו כי המקרקעין המפורטים באותו מסמך הם בכלל מקרקעין אחרים (ראו עמ' 2 לפרו', ש' 5-7). מצאתי כי יש בסתירות אלה ובחוסר דיוקים אלה, כדי לדחות את עדותו של התובע שהינה עדות יחידה, על כל המשתמע מכך.

112. בהתאם לכל האמור לעיל, אני קובעת כי גם במקרה בו עסקת המתנה בין התובע לנתבע לא הושלמה, לא חלו התנאים המאפשרים לתובע לחזור בו מהתחייבותו.

סוף דבר

113. לאור כל האמור והמפורט לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

114. התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עוה"ד בתוספת מע"מ עליו כדין בסכום כולל של 6,408 ₪. התשלום יבוצע תוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

פסק הדין יהיה מותר לפרסום לאחר השמטת פרטים מזהים.

המזכירות תדוור את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, כ"ז תמוז תשפ"ב, 26 יולי 2022, בהעדר הצדדים.

21 מתוך 21