בפני | כבוד השופטת גאולה לוין | |
מבקש | ז.ה.פ. | |
נגד | ||
משיבים | 1. א.צ. 2. ש.צ. | |
החלטה |
לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לענייני משפחה באשדוד (כב' השופטת כ' חדד) מיום 26.7.2021 בתמ"ש 36544-11-19, שעניינה מכירת דירת הצדדים כפנויה.
1. הצדדים הם בעלי הזכויות הדירה ברחוב ******** נתניה (להלן: "הדירה"). המבקש והמנוחה ס.ה.פ. ז"ל היו בני זוג נשואים עד לפטירתה של המנוחה (ביום 8.11.2018). השניים היו בעלי הזכויות בדירה והתגוררו בה יחדיו. המנוחה הותירה אחריה צוואה, בה ציוותה את זכויותיה בדירה למשיבים – אחותה ואחיינה. עם פטירתה של המנוחה הועברה איפוא מחצית הזכויות בדירה אל המשיבים.
המבקש מוסיף להתגורר בדירה מאז פטירת המנוחה ועד היום.
2. ביום 17.11.2019 הגישו המשיבים לבית המשפט לענייני משפחה תביעה לפירוק שיתוף בדירה. הם עתרו למכירת הדירה לכל המרבה במחיר ולחיוב המבקש בדמי שימוש ראויים.
3. ביום 13.10.2021 דחה בית המשפט את טענת המבקש כי הוא רשאי להוסיף ולהתגורר בדירה במעמד של דייר מוגן. בית המשפט מצא כי המבקש לא טען כי ניתנה לו חזקה ייחודית בנכס בהסכמת השותפים, וזאת בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972, ובהתאם להלכה הפסוקה.
4. ביום 14.10.2021 הודיעו המשיבים כי הם מבקשים ליתן צו לפירוק שיתוף במקרקעין, למכור את הדירה ולנכות מחלקו של המבקש דמי שימוש ראויים בנכס.
המבקש הודיע (ביום 24.10.2022) כי הוא מבקש להורות על מכירת הדירה לאחר שיתמנה שמאי שייקבע את ערכה של הדירה כתפוסה. המבקש התבסס על פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 592/76 דב זילנפרוינד נ' מנדל ולובה גרין פ"מ לא (1) 813 [1976]; להלן: "עניין זילנפרוינד"), אשר לטענתו זהה בעובדותיו לענייננו.
5. ביום 26.7.2022 קבע בית המשפט לענייני משפחה כי יש לשום את שווי הדירה כפנויה ולא כתפוסה. ניתן צו לפירוק השיתוף ונקבע כי פירוק השיתוף בדירה ייעשה בדרך של מכירתה לכל המרבה במחיר, כשאין מניעה לכך שמי מהצדדים יהא בגדר מי שיעלה את ההצעה הגבוהה ביותר שאז הוא ירכוש את זכויות יתר השותפים בדירה.
בית המשפט אבחן את המקרה מעניין זילנפרוינד וקבע כי יש לקרוא את האמור בנסיבותיו הייחודיות והספציפיות, שאינן דומות לנסיבות המקרה דנן. בית המשפט קבע גם כי:
"בענייננו לכאורה יכול היה הנתבע לעתור למתן סעד לפי ס' 115 לחוק הירושה על התנאים המפורטים בו לרבות תשלום דמי שכירות ותקופת השכירות שייקבעו על ידי בית המשפט. משבחר הנתבע שלא לילך בדרך זו ולשאת בחיובים הנובעים מכך, אין הוא רשאי לטעון כי הוא מחזיק בדירה (מבלי שניתנה לו רשות עשות כן) ומכח החזקתו זו יש לשום את הדירה כתפוסה ולאפשר לו לרכוש את הדירה בשווי מופחת זה ולקבל בכך לכאורה יותר מן הזכויות המוקנות על פי ס' 115 לחוק הירושה.
משחוק הירושה תחם את זכויות הנתבע באלו אשר נקבעו בס' 115 לחוק הירושה, אין מקום לקבוע כי לנתבע זכויות רחבות יותר רק בשל העובדה שהוא מתגורר בדירה תוך פגיעה לכאורית בזכויות הקנייניות של התובעים.
בעניין זה ראוי לצין כי המנוחה נפטרה בחודש נובמבר 2018 כך שהנתבע מתגורר בדירה מזה קרוב לארבע שנים. מטרת ס' 115 לחוק הירושה היא במתן פתרון זמני למגורי קרובי משפחה קרובים של הנפטר על מנת לאפשר להם פרק זמן שבו הם לא יעמדו בפני פינוי מהדירה בה התגוררו ערב הפטירה. אין ולא יכול להיות חולק כי פרק הזמן שחלף מפטירת המנוחה די בו כדי לאפשר לנתבע להסדיר פתרון מגורים נאות ולפיכך אין כל מקום לקבוע כי מכירת הדירה תבוצע על פי שווי כתפוסה כי אם כפנויה".
על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.
6. להשלמת התמונה יצוין כי ביום 7.9.2022 נקבעה זהות השמאי, מר אלון יומטוביאן, והוא התבקש להגיש חוות דעתו תוך 45 יום. הגם שבקשת המבקש לעכב את ביצוע השמאות נדחתה, עד היום לא הוגשה חוות הדעת.
7. בבקשה לרשות ערעור טוען המבקש כי יש לבטל את החלטת בית המשפט קמא ולהורות על מכירת הדירה כתפוסה.
לטענת המבקש, יש לקבל את בקשת רשות הערעור על דרך קל וחומר מעובדות פרשת זילנפרוינד, שכן שם הורה בית המשפט על מכירת הדירה ב-70% משוויה מבלי להסתמך כלל על סעיף 115 לחוק הירושה. כן טוען המבקש כי בניגוד לפרשת זילנפרוינד, שם לאלמן הייתה רק זכות אובליגטורית לדירה, כאן הדירה הייתה רשומה על שם המבקש ואשתו המנוחה מאז יום רכישתה בשנות ה-80, והוא מתגורר בדירה מאז ועד היום.
המבקש מוסיף וטוען כי גם אם הוא לא הזכיר מפורשות את סעיף 115 לחוק הירושה, ניתן ליתן לו סעד מכוח הסעיף, שכן אין חובה לטעון מסקנה משפטית במסגרת כתב טענות.
8. המשיבים מתנגדים לבקשה.
לטענת המשיבים, המבקש עושה הכל על מנת להעשיר את כיסו על חשבון המשיבים, חמק מתביעת החוב של בנק יהב כנגד עיזבון המנוחה על ידי הסתלקותו מעיזבון המנוחה, והשתלט על כל עזבון המנוחה לרבות תכולת הדירה והמכונית המשפחתית.
המשיבים טוענים כי יש לדחות את הבקשה ולקדם את פירוק השיתוף, שהיא זכותו של כל שותף. נטען כי החלטת בית המשפט קמא מנומקת ונשענת על אדנים משפטיים. אין בבקשה, כך נטען, אף לא טענה עניינית אחת שמצדיקה את קבלתה, והטענה היחידה שיש בפי המבקש נוגעת למצבו הכלכלי.
9. ביום 31.10.2022 קיימתי דיון בבקשה לרשות ערעור.
בדיון הדגיש ב"כ המבקש כי המבקש מחזיק ומתגורר בדירה 40 שנה, היא רשומה על שמו והוא משלם את המשכנתא. נטען גם כי המבקש חולה במחלת הסרטן ומצבו הבריאותי קשה.
המשיבים מנגד ביקשו לאבחן את פרשת זילנפרוינד מעניינם. נטען גם כי עניין זילנפרוינד הוא פסק דין בודד, ואחריו נפסקו פסקי דין רבים המורים על פירוק שיתוף באופן מיידי. עוד נטען כי לא ניתן לפנות לסעיף 115 לחוק הירושה כעת, בחלוף 4 שנים.
דיון והכרעה
10. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.
המבקש שם את עיקר יהבו על פרשת זילנפרויד. דובר שם בזוג נשוי אשר רכש דירה משותפת, ובטרם עבר להתגורר בה, נפטרה האישה. חלקה של האישה בדירה עבר להוריה, כך שהם, יחד עם האלמן, הפכו לשותפים בדירה. באותו עניין, הצדדים הסכימו על מכירת הדירה לאלמן ובית המשפט נדרש להכריע בשאלה כיצד ייקבע שווי הדירה לצורך המכירה.
בית המשפט העליון דחה את בקשתו של האלמן לקביעת מעמדו כדייר מוגן, וכן מצא כי לא התקיימו התנאים הדרושים להחיל את סעיף 115 לחוק הירושה על האלמן. זאת, בשל העובדה כי בני הזוג לא התגוררו בדירה טרם הפטירה (על אף שבשעת הפטירה ביצעו עבודות גימור והכנסת ריהוט וציוד לדירה).
יחד עם זאת, בית המשפט העליון מצא כי יש לראות את הדירה כ"תפוסה" על ידי האלמן ולהעריך את שוויה בהתאם. וכך נימק בית המשפט את קביעתו:
"המושג של דירה 'פנויה' או 'תפוסה' אינו יציר של חוק כזה או אחר, אלא ביטוי למציאות כלכלית מסוימת... אפילו ייאמר שהחזקתו של האלמן בדירה אינה בלעדית וכי ההורים יוכלו לאכוף עליו את שיתופם בהחזקה על-ידי קבלת צו מתאים מבית המשפט, אין בכך כדי לגרוע מהמציאות הכלכלית, שלפיה נחשבת דירה כפחותת ערך כל עת שמדובר בסיכוי למכרה.
אפילו היה האלמן בבחינת מסיג-גבול בתוכה, די היה בזה כדי להפחית ממחירה, לא-כל-שכן כשהחזקתו אינה נוגדת את החוק. אין לך קונה מרצון יסכים לשלם בעד הדירה התפוסה בידי האלמן, או בעד שלושה מתוך שמונה חלקים ממנה, מחיר כאילו היתה זו דירה פנויה" (עמ' 821).
11. במקרה שלפני, כפי שקבע בית המשפט קמא, הנסיבות הן שונות. כאן אין הסכמה בין הצדדים על מכירת הדירה למבקש. כאן נקבע שהדירה תימכר לכל המרבה במחיר. מי מהצדדים יוכל לרכוש את הדירה רק אם יעלה את ההצעה הגבוהה ביותר.
כפי שנאמר בעניין זילנפרוינד, ההתייחסות לדירה כ"פנויה" או "תפוסה" אינה עניין משפטי אלא עניין כלכלי שמתבטא בתמחור של השוק ובשמאות. במקרה דנן, כאשר הדירה עתידה להימכר בשוק החופשי לכל המרבה במחיר, סוגיית השמאות מאבדת מחשיבותה. השוק החופשי עצמו הוא שיתמחר את שווי הדירה. המבקש ממילא אינו יכול לכפות על המשיבים למכור לו את הדירה על פי שמאות, יהיה גובהה אשר יהא, מבלי להציעה לכל המרבה במחיר. "זכות ראשונים" או "זכות קדימה" משמעה האפשרות להשוות להצעה הגבוהה ביותר של מציע חיצוני, אך לא ניתן לכפות רכישה ללא הצעת הדירה בשוק החופשי, על פי מחיר שמאות. במצב דברים זה, השמאות נדרשת אך לצורך הפיקוח של בית המשפט כי הנכס לא מומש מתחת למחיר השוק ולא קופחו הזכויות הקנייניות של הבעלים.
12. במתן הוראות בעניין השמאות, על בית המשפט לנסות ולאמוד את התייחסות השוק החופשי לדירה. לא מצאתי שגגה בהוראה לשום את הדירה כ"פנויה", הגם שהמבקש מתגורר כיום בדירה. המבקש אינו דייר מוגן ואין לו זכות להמשיך ולהתגורר בדירה לאחר פירוק השיתוף בה. ההנחה היא כי המבקש יכבד החוק ואת ההחלטות השיפוטיות, ויפנה את הדירה בהתאם להסכם המכר (אלא אם כן יקנה את הדירה מידי המשיבים). מגוריו בדירה אינם שונים מכל מקרה אחר שבו מתבצע פירוק שיתוף בשעה שאחד השותפים מתגורר בנכס.
12. אמנם, המבקש מתגורר בדירה שנים ארוכות ופירוק השיתוף בדירה עשוי לשנות את מציאות חייו. הוא עלול למצוא עצמו נאלץ להתפנות מן הדירה ולתור אחר קורת גג אחרת. אולם לא מצאתי כי מבחינה משפטית המצב שונה מכל פירוק שיתוף בין בני זוג, שאינו על דעת שני הצדדים, ובו מוצא עצמו אחד מבני הזוג נאלץ להתפנות מבית מגוריו. הדבר נעוץ בדיני המקרקעין, לפיהם כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37 לחוק המקרקעין). כך הוא בין בני זוג, וכך הוא בין יורשים.
המשיבים, אשר באים בנעליה של המנוחה, מחזיקים במחצית הדירה וכפועל יוצא מכך זכותם לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. הם גם זכאים לממש את הדירה בתמורה הגבוהה ביותר שניתן לקבל עבורה. המבקש לא הראה טעם משכנע דיו מדוע יש להעדיף את מעמדו כמחזיק בדירה, על פני זכותם הקניינית של המשיבים בדירה, שבאה להם מכוח המנוחה. שמאות הדירה כתפוסה, משמעותה הפחתת ערך הדירה באופן ניכר, דבר שירחיק את השמאות ממחיר השוק ובכך יקשה על הפיקוח של בית המשפט על הליך המכירה. כאמור, השמאות נועדה לוודא כי הליך המכירה התנהל באופן ראוי, כך שמוצה הפוטנציאל הכלכלי הטמון בדירה. שמאות שאינה תואמת מציאות כלכלית אמיתית, כפי שכוחות השוק מעריכים אותה, היא חסרת ערך.
13. יש לזכור כי אין בחוק המקרקעין הוראה מיוחדת לפירוק שיתוף במצב בו אחד מהשותפים מתגורר בדירה, אלא רק בהתייחס למגורי קטינים בדירה משותפת של בני זוג (סעיף 40א לחוק המקרקעין). ההסדר היחיד הנוגע למגורים של מי שהתגורר בדירה ערב פטירת בן משפחתו מצוי בסעיף 115 לחוק הירושה, אך המבקש לא ביקש לחסות בצלו. משכך, ובהעדר הסכמה בין הצדדים למכירה פנימית, אין מקום לקביעת הוראות מיוחדות לשמאות.
14. בטרם סיום אציין כי פסק הדין בת"א 48763-11-19 מוסדות שערי ציון בני ברק נ' הרב טיירי שליטא (ניתן ביום 3.11.2022) אליו הפנה המבקש לאחר הדיון, אין בו כדי לסייע למבקש. פסק הדין אינו עוסק כלל בפירוק שיתוף במקרקעין אל בסילוק יד, ולא מצאתי בו כל רלוונטיות.
סוף דבר – בקשת רשות הערעור נדחית.
המבקש ישלם למשיבים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 7,500 ₪.
העירבון שהפקיד המבקש יועבר למשיבים באמצעות ב"כ, על חשבון ההוצאות.
מתירה פרסום פסק הדין ללא שמות ופרטים מזהים.
המזכירות תסגור את התיק.
ניתנה היום, י"ד חשוון תשפ"ג, 08 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.
