ביהמ"ש לענייני משפחה בחיפה, השופטת הילה גורביץ עובדיה: פס"ד שעניינו חזקה ושימוש בחניון מקורה המצוי במקרקעין (תמ"ש 29336-05-20)

הצדדים וטענותיהם:

1. התובע והנתבע אחים . 2 מתוך 4 הוריהם המנוחים – לתובעים שתי אחיות.
2. הסכסוך נשוא התביעה כאן עניינו חזקה ושימוש בחניון מקורה (להלן: "החניה"), המצוי במקרקעין הידועים כגוש ---- חלקה -- בכפר פ' (להלן: "המקרקעין").
3. על המקרקעין, בנויים שני מבני מגורים צמודים זה לזה. במבנה הצפוני בקומת הקרקע מצויה דירה בה התגוררו הוריהם המנוחים של הצדדים ובמבנה הדרומי, בקומת הקרקע נגריה. בקומה השנייה של המבנה הצפוני מצויה חניה (המקרקעין מצוי באזור עם הפרשי גובה בין חלקיו) ובקומה השלישית של שני המבנים, נבנו דירות בהן התגוררו הצדדים הדירה בה התגורר התובע נבנתה על מרבית שטח הקומה והדירה בה מתגורר הנתבע על השטח שבנוי מעל הנגרייה. נוסף על כך בקומה השלישית בנוי חדר שירותים שמצוי ב"קו התפר" בין שני הבניינים.
4. לטענת התובע, הצדדים הם בעלים במשותף של המקרקעין מכוח ירושת הוריהם ובין הצדדים נחתם, ביום 15.6.2007 הסכם בכתב, המחלק את החזקה והשימוש במקרקעין והקובע כי לכל אחד מהצדדים חזקה ושימוש ייחודי בחלק אחר במקרקעין. נטען כי "המסמכים שנחתמו על ידי הצדדים (ובפני עדים כמצוין על גבם) קיבלו תוקף מחייב, הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומכוחם אף ניתנו התרי בנייה לצדדים". נטען כי לפי ההסכם אליו צורף תשריט קומות המבנים הבנויים על המקרקעין, החלק הצפוני במקרקעין, שסומן בתשריט בצבע צהוב, בחזקתו ושימוש התובע (הדירה בה התגורר התובע עם משפחתו טרם עזב לשכונה אחרת בכפר פ', דירת ההורים המנוחים והחניה), והחלק הדרומי במקרקעין, שסומן בתשריט בצבע ירוק, בחזקתו ושימוש של הנתבע (הדירה בה מתגורר הנתבע עם משפחתו והנגרייה) וגם חדר השירותים הבנוי בקומה השלישית – שסומן בתשריט בצבע אדום (להלן: ההסכם").

נטען כי בשנת 2014 התובע השכיר לבנו של הנתבע את החניה למשך שנתיים ובשנת 2016, לאחר תום השכירות, פלש הנתבע לחניה והחל לעשות בה שימוש בלעדי כשהוא מאחסן בה גרוטאות, כלי רכב ופריטים אחרים. עוד נטען כי הנתבע אטם חלון אוורור בגג הרעפים של דירת התובע וחסם תעלת מי גשם שבגג דירת התובע בניגוד להוראות ההסכם. התובע טען כי חרף שדרש מהנתבע נדרש להשיב את המצב לקדמותו וגם לפנות את החניה – הנתבע לא עשה כן. בית המשפט התבקש לסלק ידו של הנתבע מהחניה ולחייבו בדמי שימוש ראויים בסך 1,500 ₪ לחודש מיום 1.1.2016 ועד ליום 31.12.2019.

1. הנתבע טען כי תביעת התובע היא המשך התנהגותו השתלטנית והכוחניות של התובע ביחס לנתבע ובני משפחתו. נטען כי המקרקעין הם חלק מחלקה בשטח של 6,599 מ"ר וחלקם של התובעים הוא 500 מ"ר מתוך שטח זה – מגרש שרכש אביהם המנוח של הצדדים בשנת 1953 ועליו בנה את ביתו. נטען כי עוד בחיי ההורים האב העניק לנתבע את החלק הדרומי – הנגרייה ואימו ציוותה לנתבע, לאחר מותה את כל קומת הקרקע, היינו הדירה בה התגוררה נוסף על הנגרייה. נטען כי עובר לפטירתה, האם המנוחה הייתה מרותקת למיטתה והתובע ניצל זאת ושנה טרם פטירתה, העביר את האם להתגורר בדירתו, השתלט על הדירה בה התגוררה האם בקומת הקרקע, שיפץ את הדירה והשכירה לצד ג. הנתבע טען כי אירוע זה גרם לפרוץ הסכסוך בין האחים. נטען כי בשנת 2004 עבר התובע להתגורר בשכונה אחרת בכפר פ' ובשנת 2005 הסכימו הצדדים בפתרון זמני כי הנתבע יחזיק בחניה והתובע ימשיך להחזיק בדירה בה התגוררה האם המנוחה וכך הם נוהגים מאותו מועד, כשהנתבע מחזיק בחניה ועושה בה שימוש לעסקו – הנגרייה.

אשר להסכם מיום 15.6.2007 נטען כי הוא נועד להסדיר אך ורק את המחלוקת בנוגע לחדר שירותים שבנה התובע על גג בית הנתבע ולאחר שעזב את התובע את המקרקעין התנגד הנתבע לאפשר לשוכרי דירת התובע לעשות שימוש בחדר השירותים ועל כן, אין בהסכם לשנות "מהמצב בשטח" למעט לעניין חדר השירותים. נטען כי הסכם החלוקה עם התשריט שמצורף לו לא הוגשו לוועדה המקומית או ללשכת רישום המקרקעין ואין בהם לקבוע זכות קניין. נטען כי רכישת המקרקעין על ידי האב לא נרשמה ולא ניתנו צווי ירושה או צווי קיום צוואה אחר עיזבון הורי הצדדים. אשר לעבודת הבניה נטען כי העבודות בוצעו בהסכמת התובע על מנת להגן על הנתבע מפני השוכרים ובכוונת הנתבע להגיש תביעה לדמי שימוש עבור הדירה בה התגוררו הורי הצדדים ואשר מחזיק בה התובע. עוד נטען כי התובע ניצל במהלך השנים את מצבו החברתי והכלכלי של הנתבע שהיה מכור לסמים קשים ולא היה מעורב בחיי המשפחה, וכעת הנתבע מחזיק כ-90 מ"ר בלבד והתובע מחזיק ביתרה השטח מתוך 500 מ"ר שהיו בבעלות הורי הצדדים.

1. מטעם התובע הוגשו תצהירו ת/2 תצהיר ומסמכים נוספים: תשריט ההסכם צבעוני ת/1, גרמושקת היתר החניה ת/3, צילום תצ"א ת/4, אישורי תשלום ארנונה ת/6-ת/8 וצילום החניה ת/9 והוזמנו לעדות העדים להסכם מר פ.ס. ומר ע.א.י..

דיון והכרעה:

1. לאחר ששקלתי ובחנתי טענות הצדדים וראיותיהם, אני מקבלת את התביעה לסילוק יד ודוחה את התביעה לתשלום דמי שימוש לתקופה הנתבעת (עד ליום 31.12.2019).
2. אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 15.6.2007 נחתם ביניהם מסמך שכותרתו "זכרון דברים". מסמך זה מהווה הסכם שכן לא היה בכוונת הצדדים לחתום על הסכם מפורט לאחריו . ראו עדות העד סאלח בעמוד 7 שורות 27-33. ואין הצדדים חולקים על כך שמדובר בהסכם ולא "בזכרון דברים" וכי במסמך מתקיימים כל התנאים לקיומו של הסכם.
3. ההסכם נחתם כחלק ממו"מ והדברות בין הצדדים, בסיוע מתווכים ובנוכחות עדים. העד להסכם שהעיד בפני, מר ע.א.י., כתב את ההסכם בכתב ידו על בסיס הסכמות שהעבירו לו הצדדים וגם ערך עבור הצדדים תשרטים המתארים את המצב הקיים בעת החתימה על ההסכם של כל קומה וקומה. ראו עמוד 10 שורות 14-17 לחקירת התובע וגם עדות העד ע.א.י. בעמוד 21 שורות 27-36) לחקירתו. מפאת חשיבות הדברים אביא את עיקר ההסכם (ההדגשה שלי) (נספח 1 לת/2):

"בין צד א' – נ.א.....

ובין צד ב' – פ.ט....

"1. שני הצדדים מחזיקים בפועל במגרש במשותף החלקים טרם נרשמו בטאבו....

2. על המגרש הנ"ל שקבלו מכוח ירושה מאביהם ואימם המנוחים ממוקמים שני מוגמר מבני מגורים צמודים זה בזה.

3. צד א ממוקם בחלקו הצפוני וצד ב' בחלקו הדרומי של המגרש הנ"ל.

4. החלקים של שני הצדדים אינם זהים ושונים כפי שקיים בפועל. תכנית מצורפת חתומה ע"י שני הצדדים.

5. חדר השירותים נשוא המחלוקת מודגש בצבע אדום יעבור מצד א' לצד ב' ללא תמורה ויהווה חלק בלתי נפרד ממבנה של צד ב'.

6. כל צד משני הצדדים רשאי וזכאי לבצע בתוך נחלתו (חלקיו) כרצונו מבלי להסב נזק לצד האחר מלבד עסקת מכירה או שיפוץ לאורך קו התפר בין שני המבנים יעשו בתיאום והסכמה הדדית.

7. יש לשמר את המצב הקיים לאורך קו התפר בין שני המבנים.

8. כל העקרונות והסעיפים המוזכרים בהסכם זה יחולו גם על יורשיהם או באים במקומם של שני הצדדים הנוגעים בדבר.

9. שני הצדדים מתחייבים שלא תהיה להם טענות או תביעות עתידיות האחד כלפי השני בקשר להסכם זה.

10. כל מחלוקת או אי הבנה שעלולה להיווצר עתידית סביב הסכם זה תוכרע ע"י שני העדים החתומים מטה ואמונים על שני הצדדים.

ולראיה באו הצדדים והעדים על החתום

צד א' צד ב' עד א' עד ב'

פ.א.פ. ע.א.י."

1. יוער כי לאור ההסכמה בסעיף 10 הצדדים הופנו להליך בוררות אך הבוררים סירבו לקיים את הבוררות, ולא מונו בוררים חליפיים מאחר והצדדים טענו כי אין מדובר בהסכם בוררות, על מנת שלא להסלים את הסכסוך, בהחלטתי מיום 22.6.21 הורתי על המשך ההליך בפני.
2. הינה, על פי ההסכם שבין הצדדים, צד א ממוקם בחלקו הצפוני וצד ב' בחלקו הדרומי של המגרש הנ"ל החלקים של שני הצדדים אינם זהים ושונים כפי שקיים בפועל. תכנית מצורפת חתומה ע"י שני הצדדים - תכנית זו, תשריט שנערך ע"י העד אינג' ע.א.י., מחלקת אכן את המגרש לפי המבנים – הוגשה וסומנה ת/1. על פי התשריט החלק הצפוני, שמסומן בצהוב, כולל את החניה בקומה השנייה. היינו בשימושו של התובע. למעשה אין בין הצדדים מחלוקת כי החניה נמצאת בחלק הצפוני.
3. כנגד הוראות אלו של ההסכם, טוען הנתבע 2 טענות;

האחת, כי ההסכם נועד להסדיר מחלוקת אחת ויחידה – השימוש והחזקה בחדר השירותים שבקומה השלישית (חדר שירותים שבנה התובע ב"פלישה" חלקית מהחלק הצהוב לחלק הירוק ומצוי בחלקו מעל גג הדירה בה מתגורר הנתבע ראו עדות העד ע.א.י. בעמוד 21 שורות 27-36) ועל כן, אינו קובע או מחייב בנוגע לחלקים אחרים שבמקרקעין; והשנייה, כי התובע השתלט על הדירה בה התגוררה האם המנוחה, למרות שהאם ציוותה לו את הדירה ועל כן, בהסכם זמני, הוסכם ביניהם כי התובע ימשיך להחזיק בדירה הנ"ל והנתבע יעשה שימוש בחניה משוא הליך זה.

1. לאור לשונו הברורה של ההסכם, אני דוחה את טענות הנתבע.

בהסכם לא נרמז כי הוא נועד להסדיר מחלוקת אחת ויחידה. אמנם במסגרתו הועבר חדר השירותים לשימוש הנתבע אך יחד עם זאת ההסכם קבע במפורש, בלשון שאינה משתמעת לשני פנים, כי כל אחד מהצדדים מחזיק בלעדית בחלק ספציפי מהמקרקעין וחלק זה תואר וסומן בתשריט מפורש. לא זו אף זו אלא נרשם בהסכם כי אכן החלקים אינם שווים והם שונים זה מזה – ללמדך שסוגיה זו הנוגעת למחלוקת בדבר היות החלוקה לא שווה, מונחת הייתה בין הצדדים עובר להסכם – והוסכמה ונחתמה במסגרתו.

יתר על כן, הצדדים הסכימו כי ההסכם צופה פני עתיד ועל כן הסכימו גם כי "כל העקרונות והסעיפים המוזכרים בהסכם זה יחולו גם על יורשיהם או באים במקומם של שני הצדדים הנוגעים בדבר. עוד הסכימו כי "שני הצדדים מתחייבים שלא תהיה להם טענות או תביעות עתידיות האחד כלפי השני בקשר להסכם זה". הוראה זו שבאה גם ללמדך כי הצדדים הסדירו את כל המחלוקת שהיו בינהם בקשר עם השימוש והחזקה במקרקעין לרבות "החלקים של שני הצדדים אינם זהים ושונים כפי שקיים בפועל. תכנית מצורפת חתומה ע"י שני הצדדים".

בהקשר זה אוסיף כי העובדה שלא הייתה מחלוקת בין הצדדים לעניין חזקה ושימוש בחלק צפוני כולל החניה – סומן צהוב, וחלק דרומי – סומן ירוק - עולה מכך שהצדדים צירפו להסכם תשריט כל קומה (3). בכל תשריט סומנו החלקים בצהוב וירוק ובתשריט הקומה השלישית הוסף סימון אדום שסימן את חדר השירותים – החלק שהיה במחלוקת. על עמוד שלישי זה הוסיפו הצדדים חתימותיהם במעמד ההסכם – ללמדך שבקומות האחרות לא הייתה מחלוקות בנוגע לחזקה ולשימוש, לא בקומת הקרקע (דירת האם המנוחה) ולא בקומה שנייה (החניה).

ראו עדות התובע בעמוד 11 שורות 1-28 ובלשונו שם שורות 12-13:

"זה התסריטים שנעשו וזה בהסכם של כולם וככה חתמנו ונגמרה הסיפור עם החדר שירותים וזה הסתיים".

וגם עדות העד ע.א.י. בעמוד 20 שורות 24-33:

עו"ד נסראללה: אז תסביר לי מה אתה רואה במה שאני מציג בפנייך. בכל התסריטים האלה.

העד, מר י': מה שאני רואה כאן בתסריטים האלה למעשה התסריט מפצל 2 מבנים, המבנה הצפוני שרוב רובו למעשה במגרש הנ"ל שייך למר נ', והחלק הדרומי המבנה הדרומי בחזקה של מר פ', והיתה מחלוקת, אני הבנתי שהיתה מחלוקת כלשהי על רצועה שמפרידה בין שני הבניינים הללו,

עו"ד נסראללה: בין 2 החלקים,

העד, מר י': 2 החלקים, ונתבקשתי לעשות ניוד מהבניין הצפוני שבחזקתו ובשימושו של מר נ' לחלק הדרומי עד כמה שזכור לי, אני מסתמך על הזיכרון שלי, אמנם זה חלפו להם

1. יתר על כן, הנתבע טוען כי בשנת 2005 הוסכם בינו ובין התובע היה הסדר זמני במסגרתו הוא קיבל את החזקה בחניה כל עוד בידי התובע החזקה בדירת הורי הצדדים. עצם העובדה כי הנתבע טוען לחלוקה זמנית שכזו יחד עם טענתו כי אימו ציוותה לו את הדירה – מלמד כי לגישת הנתבע עצמו החזקה בחניה היא של התובע ולא שלו.

זאת ועוד, גם אם הוסכם הסכם זמני בשנת 2005 כטענת הנתבע, הרי שהסכם זמני זה מוקדם בזמן להסכם שנחתם בין הצדדים ביום 15.6.2007. משמעות הדבר כי ההסכם המאוחר בזמן גובר על ההסכם המוקדם בזמן, שהיה ממילא לגרסת הנתבע עצמו - הסכם זמני, היינו עד שייחתם הסכם קבוע – שזהו ההסכם מיום 15.6.2007. מה גם שקיומו של הסכם זמני זה, אם קיים, מלמד כי המחלוקת הנטענת ביחס לחלוקת החזקה והשימוש קודם להסכם מיום 15.6.2007 לא הייתה רק בנוגע לחדר השירותים, אלא גם לחלוקת החלק הצפוני והחלק הדרומי . משמעות הדבר הוא כי ההסכם מיום 15.6.2007, מסלק גם טענות אלו שקדמו לו - כפי הסכמת הצדדים בסעיפים 8-9 להסכם: "כל העקרונות והסעיפים המוזכרים בהסכם זה יחולו גם על יורשיהם או באים במקומם של שני הצדדים הנוגעים בדבר". ו- "שני הצדדים מתחייבים שלא תהיה להם טענות או תביעות עתידיות האחד כלפי השני בקשר להסכם זה".

1. ואם בכל האמור לא די הרי שאין מחלוקת כי התובע השכיר לבנו של הנתבע את החניה ועדותו בן הנתבע כי חתם על הסכם השכירות מטוב לב ולבקשת דודו מבלי ששקל את משמעות הדברים לא עשה עלי רושם מהיימן. ראו עדותו בעמוד 51 שורות 24-31 ובעמוד 53 שורות 9-27. וכך גם עדות הנתבע שהייתה מתחמקת – ראו עמוד 24 שורות 15-16.
2. על כן אני מקבלת את התביעה לסילוק יד.

אשר לעתירה לתשלום דמי שימוש לתקופה מיום 1.1.2016 ועד יום 31.12.2019. עתירה זו נדחית.

1. מובהר כי פסק דין זה מכריע בסכסוך בין הצדדים כאן בלבד בנוגע לזכויות חזקה ושימוש בלבד ואינו משנה מזכויות קניין. זכויות הצדדים אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין ולא הוצגו צו ירושה או צו קיום צוואה אחר עיזבון מי מהורי הצדדים המנוחים – כך שייתכן והבעלות היא יחד עם אחרים (למשל 2 אחיות הצדדים) ואין בהליך זה לגרוע מטענות בעניין הבעלות ונפקותה.
2. נפסק,

הנתבע יפנה את החניה מושא הליך זה עד ליום 3.10.22 וישיב החזקה בה לתובע, כשהחניה פנויה ונקיה מכל אדם וחפץ. התביעה לדמי שימוש לתקופה מיום 1.1.2016 ועד ליום 31.12.2019 נדחית. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט סך 1,500 ₪ ואת האגרה ששילם לפי קבלה וגם שכר טרחת עו"ד סך 10,000 ₪.

מותר לפרסום בהשמטת פרטים מזהים תיקוני הגהה ועריכה.

המזכירות תמציא לצדדים ותסגור ההליך.

ניתן היום, ז' אב תשפ"ב, 04 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.