בימ"ש לענייני משפחה קריית גת, השופטת פאני גילת כהן: פס"ד בהסכם המכר של דירת מגורים שנחתם בין בני זוג גרושים- האם דינו להיאכף או שמא להתבטל (תמ"ש 31829-07-16)

בין הצדדים להליכים שלפניי נחתם הסכם מכר של דירת מגורים.

העסקה לא הושלמה, משהזכויות בדירה טרם נרשמו על שם המוכרים בלשכת רישום המקרקעין ומשמחצית מן התמורה שנקבעה בהסכם טרם שולמה לידי המוכרים, אף כי החזקה בדירה נמסרה לרוכשים בסמוך לאחר החתימה על ההסכם.

מה יעלה בגורל ההסכם – האם דינו להיאכף או שמא להתבטל?

זוהי השאלה בה יעסוק פסק הדין שלפנינו.

רקע עובדתי

1. התובעת (בתמ"ש 31829-07-16) והנתבע 1, שיקראו להלן: "המוכרים" היו בעבר בני זוג נשואים, אשר לימים התגרשו זה מזה וניהלו לפני בית משפט זה הליכים שונים בעניין מזונות ילדיהם הקטינים ומשמורתם.
2. נתבע 2 ונתבעת 3 (בתמ"ש 31829-07-16) הם בני זוג נשואים. נתבעים 1 ו-2 הם אחים. הנתבעים 2 ו- 3 יקראו להלן: "הרוכשים".
3. למען הנוחות ופישוט הדברים יובהר, כי בכל מקום בו ייכתב להלן "התובעת" הכוונה היא לגב' ..., ובכל מקום בו ייכתב "הנתבעים 2 ו-3" הכוונה היא למר ... ולגב' ... (בהתאמה).
4. התובעת והנתבע 1 רכשו בתקופת נישואיהם דירה השוכנת ברח' .... (להלן: "הדירה"). אין חולק כי הזכויות בדירה לא נרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין, כי אם בחברה המשכנת בלבד.
5. משחיי הנישואין של המוכרים נקלעו למשבר, הם חדלו, בין השאר, לשאת בהחזרי המשכנתא שרבצה על הדירה ובעקבות זאת החל הבנק המלווה לנקוט בהליכי גבייה במסגרתם הוגשה גם בקשה למינוי כונס נכסים למימוש הדירה.
6. על מנת להימנע ממימוש הדירה בהליך של כינוס נכסים, נכרת הסכם מכר בין הצדדים (להלן: "ההסכם") במסגרתו הוסכם, כי הנתבעים 2 ו-3 ירכשו מהתובעת ומהנתבע 1 תמורת סך של 1,000,000 ₪. הצדדים חלוקים באשר למועד החתימה על ההסכם, ואדרש לכך במסגרת הכרעה זו.
7. ואלו העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

א- הרוכשים שילמו סך של 500,000 ₪ בקירוב מתוך התמורה המוסכמת;

ב- כבר ביום 31.10.2014, ואף כי לא שולמה מלוא התמורה עבור הזכויות בדירה, נמסרה לרוכשים החזקה בדירה ומאז הם מתגוררים בה;

ג- על הזכויות בדירה הוטלו עיקולים שונים חלקם בגין הסתבכותה הכלכלית של התובעת, שגררה אותה להליך פשיטת רגל וחלקם בגין חובות הנתבע 1 הן כלפי צד ג' והן כלפי התובעת בין חוב המזונות שנצבר על ידו;

בעניין זה יוער, כי עם סיום הליך פשיטת הרגל וקבלת הפטר על חובות התובעת ביום 01.08.2017, בוטלו העיקולים שהוטלו בגינם על זכויותיה (נספח ד' לתצהיר התובעת).

1. עד למועד כתיבתן של שורות אלו טרם הושלמה עסקת המכר, הגם שחלפו מאז נעשתה למעלה משמונה שנים, ועל אף שהחזקה בדירה נמסרה, כאמור, טרם שולמה מלוא התמורה בגין הזכויות בה והן טרם נרשמו ע"ש המוכרים.
2. הצדדים חלוקים באשר לנסיבות בעטיין לא הושלמה העסקה, והסכם המכר הלכה למעשה אינו מקוים, עת כל אחד מן הצדדים מייחס למשנהו האחריות לכך וטוען להפרה יסודית של ההסכם מצדו.

לטענת התובעת, הרוכשים הפרו הפרה יסודית את ההסכם משלא שילמו מלוא התמורה עבור הזכויות בדירה כמתחייב.

מנגד, טוענים הרוכשים כי המוכרים הפרו את ההסכם בכך שלא דאגו לרישום הזכויות בדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין בהתאם להתחייבותם עפ"י ההסכם, ואף לא דאגו להסרת העיקולים שהוטלו על הזכויות בדירה, ועל שום כך מסרב הבנק ליתן להם הלוואת משכנתא הדרושה להם לצורך השלמת מימון הרכישה.

הנתבע 1 טוען, כי התובעת סיכלה ביצוע העסקה בהטילה עיקולים על חלקו בתמורת המכר.

השתלשלות ההליכים

1. ביום 14.07.2016 פנתה התובעת לבית משפט זה והגישה תביעה שהוכתרה כתביעה ל"ביטול, השבה ופיצויים בגין הפרת ההסכם" (תמ"ש 31829-07-16) במסגרתה עתרה לביטול ההסכם עקב הפרה יסודית שלו באי תשלום יתרת התמורה עבור הזכויות בדירה ולחיוב הרוכשים בפיצוי מוסכם בסך 100,000 ₪.
2. ישיבת קדם המשפט הראשונה בהליך התקיימה ביום 12.06.2017 ולאחר שנשמעו טענות הצדדים ונוכח הפערים בגרסותיהם נקבע, כי תקוים ישיבת קדם משפט נוספת לאחר שיוצגו ע"י הצדדים ראיותיהם.
3. הצדדים לא פעלו בהתאם להחלטת בית המשפט ולא הגישו ראיותיהם כנדרש. לצד זאת, הגישו הרוכשים ביום 04.01.2018 בקשה לאישור מתווה אשר יקדם השלמת העסקה. הרוכשים עשו כן בשיתוף פעולה עם עו"ד ר., אשר ייצגה את המוכרים בעסקת המכר. עפ"י המתווה, צד ג' שהוא נושה הנתבע 1 יסכים לביטול העיקול שהוטל על ידו על הזכויות בדירה כך שהרוכשים יוכלו לקבל הלוואת המשכנתא בכפוף להבטחת פירעון חובו של הנתבע 1 כלפיו מתוך כספי התמורה שיתקבלו מידי הרוכשים. הנתבע 1 התנגד למתווה המוצע, ולכן נקבע שבית המשפט ידרש לכך במסגרת הדיון שנקבע. כן זומנה לדיון האמור עו"ד ר.
4. ישיבת קדם משפט נוספת התקיימה ביום 16.01.2018 ובמסגרתה נבחן המתווה המוצע, תוך שהובהר ע"י בית המשפט, כי אכן מדובר בפתרון ראוי וצודק עבור הצדדים כולם. הנתבע 1 עמד בסירובו לקבלת המתווה. בתום הדיון נקבע, בין היתר, כי על הצדדים לשתף פעולה לשם קידום פתרון מוסכם, תוך שנקבע כי על הנתבע 1 לפעול אל מול הנושה ולפתור המחלוקת ביניהם בעניין החוב.
5. ישיבת קדם משפט נוספת התקיימה ביום 19.06.2018 בה נותרו הצדדים מבוצרים בעמדותיהם, ומשכך נקבע ההליך להוכחות.
6. דיון ההוכחות שנקבע ביום 31.12.2018 נדחה משההליך לא היה בשל לקיומו.
7. ביום 01.07.2019 הגישו הרוכשים תביעה שהוכתרה כתביעה "לאכיפת הסכם, חוזית" ונתבע בה גם סעד כספי בסך 150,000 ₪ (תמ"ש 1425-07-19). בשים לב למהות הליך זה נקבע, כי הוא יתברר במאוחד עם ההליך התלוי ועומד בו נקטה, כאמור, התובעת.
8. ביום 22.01.2020 הוחל בשמיעת הראיות בהליך לביטול ההסכם. תוך כדי חקירת התובעת, משהיא לא חשה בטוב, הופסק דיון ההוכחות והתקיימה ישיבת קדם משפט בתביעת הרוכשים. הנתבע 1 לא התייצב לדיון. בא כוחו טען, כי הסיבה להעדרותו היא מצבו הנפשי. במסגרת הדיון עלה בידי הצדדים לגבש מתווה מוסכם, שהועלה על הכתב ובית המשפט אישרו.
9. יוער, כי התובעת והנתבע 1 לא הגישו כתב הגנה בתמ"ש 1425-07-19, אולם היות ששני ההליכים נסובים סביב פרשה עובדתית אחת, לא ניתן פסק דין בהעדר הגנה, ונקבע כי פסק הדין בשני ההליכים שבכותרת יינתן במאוחד.
10. נוכח המתווה שגובש, כאמור, אשר תכליתו הייתה קיום ההסכם, ניתנה החלטה המורה על השהיית בירור התובענה לביטול ההסכם, עד אשר יודע לבית המשפט את אשר עלה בגורל הניסיון להשלמת עסקת המכר.
11. לצדדים ניתנו ארכות, כבקשתם, על מנת למצות האפשרויות להוציא המתווה המוסכם מן הכוח אל הפועל, אך למרבה הצער, לא צלח הדבר בידם, ומשכך, חודש דיון ההוכחות והתקיים ביום 21.06.2021. בסופו, ניתנה החלטה המורה לצדדים להגיש מסמכים נוספים ולסכם טענותיהם בכתב.
12. יוער, כי חרף החלטת בית המשפט, לא הגישה התובעת עד כה הסכם המכר המקורי כשם שנתבקשה לעשות.
13. סיכומי התובעת הוגשו ביום 29.11.2021 ועל אף שחרגו בהיקפם מהוראות בית המשפט, הם התקבלו לתיק נוכח הימשכות ההליכים וההכרח במתן הכרעה. סיכומי הנתבע 1 הוגשו ביום 25.01.2022 וסיכומי הנתבעים 2 ו-3 הוגשו ביום 02.02.2022.

דיון והכרעה

1. יסוד מוסד בדיני החוזים הישראליים הוא שהסכמים יש לכבד.

זאת, בין היתר נוכח החשיבות החברתית והכלכלית שיש בקיום הסכמים. ראו למשל: "חוזה יש לקיים - ולא רק לשלם פיצוי בגין הפרתו - כי בכך מעודדים בני אדם לקיים הבטחותיהם" (ד"נ 20/82 אדרס חומרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1)221).

1. עיקרון זה מוצא ביטוי מובהק גם בהוראת סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים – תרופות") בו נקבע לאמור: "הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

(1) החוזה אינו בר-ביצוע;

(2) אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי;

(3) ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל;

(4) אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין".

1. מושכלות יסוד הן, אפוא, כי מקום בו הופר הסכם ברירת המחדל, עפ"י דין, היא אכיפתו ולא ביטולו. לפיכך, על העותר לביטול ההסכם להוכיח, כי נסיבות העניין מקימות אחד או יותר מן החריגים הקבועים בסעיף 3 לחוק התרופות.
2. בהינתן הכלל האמור, הלכה פסוקה היא, כי בבוא בית המשפט להכריע בשאלת גורלו של הסכם שהופר – האם לאכפו או לבטלו, ככל שאכיפתו אפשרית, לעולם תהא ידה של אפשרות זו על העליונה.

ראו למשל:״כבר פסקנו לא אחת, כי סעד האכיפה, הקבוע בסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הוא "סעד ראשוני ועיקרי" שהנפגע זכאי לו, ואין הוא תלוי בשיקול-דעת של בית המשפט (ע"א 158/77 [3], בעמ' 292מול אות השוליים ד). נמצא כי נקודת המוצא היא, כי מי שנפגע על-ידי הפרת חוזה זכאי לאכיפה" (ע"א 822/88 לנר נ' דרזנר, פ"ד מד(2) 167, עמ' 174).

וכן: ע"א 5131/10 רחל אזימוב נגד אפרים בנימיני, פורסם במאגרים אלקרוניים.

1. בנוסף, בבוא בית המשפט להכריע בעניין גורלו של הסכם שהופר, שומה עליו לבחון האם הצדדים לו עמדו בחובת תום הלב המוטלת עליהם.
2. כידוע, בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") מעוגנת החובה המוטלת על הצדדים להסכם לנהוג בתום לב לכל אורך חייו וגם קודם לכריתתו – בשלב המו"מ לקראת גיבושו.
3. בסעיף 12 לחוק החוזים מעוגנת, כידוע, חובת תום הלב בשלב המו"מ לקראת כריתת ההסכם:"(א)במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

(ב)צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים"

1. ואילו בסעיף 39 לחוק החוזים מעוגנת חובת תום הלב לאורך חייו של ההסכם ובקיום החיובים שמכוחו: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

בעניין זה נקבע בפסיקה לאמור: ״משמעות הדבר הינה כי המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד האחר. תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים" (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3)289).

1. כידוע, בגדר החובה לנהוג בתום לב בשלב המו"מ באה גם חובת הגילוי המוטלת על הצדדים להסכם, וראו בעניין זה דברי המלומדת פרופ' ג. שלו בספרה: " תחום תחולה מובהק ושכיח של חובת תום-הלב במשא-ומתן הוא תחום הגילוי. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במשא-ומתן לובשת צורה של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני. בתחום זה חובת תום-הלב היא אקטיבית, ומטילה חובת-עשייה. חובת תום-הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה" (ג' שלו, דיני חוזים (תש"ן), עמ' 49).

1. טרם ניכנס בעובי הקורה יוזכר, כי בכל הנוגע לפרשנות הסכם הלכה מושרשת היא, שכאשר לשון ההסכם ברורה וחד משמעית, ברי כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולפיכך יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו (ראו למשל: ע"א 2031/06 אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן, פורסם במאגרים האלקטרוניים).

ומן הכלל אל הפרט

1. ראשית יובהר, כי דומה, שנוכח הקירבה המשפחתית בין הצדדים להסכם, שניהם (על יחידיהם) לא פעלו בהתאם להוראותיו. כאמור, אין חולק, כי הרוכשים העבירו לידי המוכרים התשלום הראשון מתוך התמורה עבור הזכויות בדירה, העולה כדי מחציתה, על אף שהן טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש המוכרים, ומשכך גם לא נרשמה הערת האזהרה לטובת הרוכשים, כשם שנקבע בהסכם, ומנגד נמסרה החזקה בדירה ע"י המוכרים לרוכשים, אף כי לא שולמה מלוא התמורה.
2. בין הצדדים נטושה מחלוקת בשאלה איזה מבין שני המסמכים שנחתמו על ידם הוא הסכם המכר המחייב.
3. לטענת התובעת, הסכם המכר נחתם ביום 23.10.2014 (להלן: "ההסכם משנת 2014"). התובעת צירפה לתצהירה עותק מהסכם המכר (נספח א' לתצהיר).
4. מנגד, צירף הנתבע 1 לתצהירו עותק מהסכם מכר נוסף שנחתם ע"י הצדדים ביום 26.04.2015 (להלן: "ההסכם משנת 2015"), ולדידו ההסכם משנת 2014 אינו אלא טיוטא ואינו בבחינת הסכם מחייב.
5. הרוכשים לא התייחסו בכתבי בי הדין שלהם למועד החתימה על ההסכם. ברם, בסיכומיהם העלו טענה זהה לזו של הנתבע 1 לפיה ההסכם משנת 2014 שימש כטיוטא בלבד, ואילו ההסכם המחייב נחתם בשנת 2015.
6. כאמור, הונחו לפניי שני העתקים של הסכמי מכר. שניהם חתומים בידי ארבעת הצדדים להליך דנא. נוסח ההסכמים דומה זה לזה, למעט ההבדלים הבאים:

א- בהסכם משנת 2014 נקבע, כי מועד מסירת החזקה הוא ביום 30.12.2014 ואילו בהסכם משנת 2015 נקבע, כי הוא ביום 15.05.2015 (סעיף 3א לשני ההסכמים).

ב- בהסכם משנת 2014 נקבע, כי התמורה תשולם בשני תשלומים בסך 500,000 ₪ כל אחד, ואילו בהסכם משנת 2015 נקבע, כי התמורה תשולם בשלושה תשלומים: הראשון בסך 100,000 ₪, השני בסך 400,000 ₪ והשלישי בסך 500,000 ₪ (סעיף 4 לשני ההסכמים).

ג- בהסכם משנת 2014 נקבע, כי התשלום השני בסך 500,000 ₪ ישולם עד לא יאוחר מיום 01.12.2014 והוא יוותר בנאמנות בידי עו"ד ר. עד למועד מסירת החזקה וכפוף להמצאת המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה, לרבות אישור זכויות "נקי" (סעיפים 4ב'- ג' להסכם), ואילו בהסכם משנת 2015 נקבע כך: "ג. סך של 500,000 ₪ (חמש מאות אלף ₪) ישלם הקונה למוכר עד לא יאוחר מיום קבלת אישור רישום זכויות המוכרים בטאבו ובכפוף לקבלת נסח טאבו נקי מכל שעבוד ו/או עיקול, הקונה יעביר את הכספים תוך 14 יום מקבלת הנסח. ד.לאחר ביצוע הרישום בטאבו ע"ש המוכרים תירשם ה.אזהרה לטובת הקונים ורק לאחר מכן יועברו הכספים למוכרים באופן שווה. כאשר תחילה מתוך התשלום השלישי ישולמו כל החובות הרובצים על הנכס ורק לאחר מכן תעביר עו"ד ר. את היתרה לידי המוכרים באופן שווה בכפוף לכך שהמוכר ימציא לקונה את המסמכים הבאים....." (ס"ק 4 ג' ו-ד' להסכם משנת 2015).

1. לאחר שעיינתי באשר מונח לפניי שוכנעתי, כי הסכם המכר הרלוונטי לדיוננו הוא ההסכם משנת 2014.
2. בראש ובראשונה, לא ניתן להתעלם בעניין זה מעדות הנתבע 2 אשר ציין, כי אינו מכיר את ההסכם משנת 2015: "פה נשאלת על מאה אלף שקלים ששילמת ו- 400 אלף ₪ על פיצול שזה לא כתוב בהסכם. אני רוצה להציג לך את החוזה שמצורף לתצהיר של עדות הנתבע 1, שהוא מ- 26.4.15 תאשר לי שזו החתימה שלך למעלה. כן. אני לא מכיר חוזה בתאריך הזה. לא מוכר לי. לא היו שני חוזים, היה חוזה אחד, פעם ראשונה שאני שומע דבר כזה" (עמ' 109 ש' 5-9; ההדגשות אינן במקור - פ.ג.כ).
3. שנית, התובעת ציינה בכתב התביעה שלה (סעיף 12), כי ההסכם נחתם בשנת 2014 והרוכשים הודו בכך בכתב ההגנה שלהם (סעיף 17 לכתב ההגנה).
4. זאת ועוד, בסעיף 15 לכתב התביעה נטען ע"י התובעת, כי החזקה בדירה נמסרה לרוכשים ביום 31.10.2014. בכתב ההגנה שלהם לא הכחישו זאת הרוכשים (סעיף 18 לכתב ההגנה). יתרה מכך, בכתב התביעה לאכיפת ההסכם שהוגש ע"י הרוכשים נטען על ידם, כי החזקה נמסרה כחודשיים לפני המועד שנקבע לכך בהסכם (סעיף 11 לכתב התביעה). כאמור, הרוכשים הודו שהחזקה בדירה נמסרה להם ביום 31.10.2014, ומכאן שמועד המסירה שנקבע בהסכם הוא 31.12.2014 דהיינו זה הקבוע בהסכם משנת 2014 ולא משנת 2015.
5. יובהר, כי אין מקום להידרש לטענות הרוכשים בסעיפים 14-16 לסיכומיהם. עסקינן בטענות חדשות, שלא נטענו על ידיהם בשום שלב שהוא קודם לכן, תוך צירוף מסמכים לסיכומים שלא הוגשו על ידיהם בשלבים מוקדמים יותר של ההליך. ברי, ואין צורך להכביר מלים בדבר, כי אין להציג טענות חדשות ולצרף מסמכים חדשים בשלב הסיכומים בלא נטילת רשות לכך מבית המשפט, משיש בכך פגיעה בזכות התובעת להליך הוגן ומשהדבר מנוגד לעקרונות היסוד של שיטתנו.

למען הסר ספק יובהר עוד, כי במסגרת ההחלטה מיום 21.06.2021 הותרה הגשת מסמכים נוספים בנוגע לעיקולים שהוטלו על הזכויות בדירה, הא ותו לא.

1. זאת ועוד, טענותיהם של הנתבעים 2 ו-3 המובאות בסעיפים 14-16 לסיכומיהם עומדות בסתירה לעדות הנתבע 2, באשר הוזכרה לעיל, לפיה נחתם בין הצדדים הסכם אחד בלבד.

כן יצוין, כי טענת הנתבע 1 לפיה ההסכם משנת 2014 אינו אלא טיוטא איננה מתיישבת עם העובדה שמדובר בהסכם החתום בידי כל הצדדים ועם כך שדה פקטו פעלו הצדדים בהתאם לקבוע בו.

1. לא נעלם מעיניי, כי התובעת לא פעלה בהתאם להחלטת בית המשפט ולא הגישה ההסכם המקורי לתיק בית המשפט, אך לא מצאתי, כי יש במחדל זה כדי להעיד שההסכם משנת 2014 נעדר תוקף מחייב.
2. טענות הנתבע 1 בתצהירו ובסיכומיו לפיהן התשלום השני הועבר לכיסוי יתרת המשכנתא ביום 02.06.2015 בהתאם להוראות ההסכם משנת 2015 נטענו בעלמא ובהעדר כל ראיה חפצית שהיא אשר יש בה לתמוך בהן.

הפרה של חובת תום הלב

1. משבאנו הלום ומצאנו כי ההסכם הרלוונטי לדיוננו הוא זה שנחתם בשנת 2014 נבחן את התנהגות הצדדים בראי תניותיו.
2. כפי שיפורט להלן, שוכנעתי כי המוכרים נהגו בחוסר תום לב הן בשלב המו"מ לקראת כריתת ההסכם והן לאחר שנכרת באופן שסיכל ומנע קיומו. בד בבד עם זאת שוכנעתי, כי על אף שהתנהגות הרוכשים אינה נגועה בחוסר תום לב וכי ההסכם לא הופר על ידם, הם לא פעלו כמצופה מהם למען קיום ההסכם למרות הקשיים שהתעוררו, ובתוך כך הפיקו תועלת, שלא כדין, מהימשכות ההליכים, ובפועל הם מחזיקים בנכס ועושים בו שימוש משך שנים הרבה בלא שנשאו במלוא התמורה בגינו, והכל כמפורט להלן.
3. מהמונח לפניי עולה, כי ביום 01.05.2014 הגישה התובעת בקשה לפשיטת רגל; ביום 05.06.2014 ניתן צו כינוס לנכסיה; ביום 11.01.2016 ניתן צו פשיטת רגל בעניינה (נספח 1 לתצהיר הנתבע 1), וקודם לכן - ביום 12.06.2014 ניתן ע"י לשכת ההוצאה לפועל צו עיקול על כלל נכסיה, דהיינו גם על זכויותיה בדירה (נספח 2 לתצהיר הנתבע 1). עוד עולה, כי ביום 01.08.2017 ניתן לתובעת צו הפטר על חובותיה (נספח ד' לתצהיר התובעת).
4. בהינתן האמור, הרי שבמועד החתימה על ההסכם (23.10.2014) הוטל כבר עיקול על זכויות התובעת בדירה וכבר ניתן צו כינוס לנכסיה במסגרת הליך פשיטת הרגל (שנפתח על ידה כחצי שנה טרם החתימה על הסכם המכר). אף על פי כן, הוצהר על ידה בהסכם לאמור: "והואיל והמוכר מצהיר כי הדירה וכל הזכויות בה חופשיות מכל חוב, עיקול, שעבוד, צו הריסה, הליכים משפטיים ו/או מינהלים וזכויות צד ג' כלשהן למעט משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ בסך של 425,000 ₪ נכון ליום חתימת הסכם זה. מצב דו"ח יתרות משכנתא לסילוק" (ראו "והואיל" הרביעי להסכם).
5. ברור, אפוא, כי התנהגות התובעת נגועה בחוסר תום לב, שהרי היא יצרה מצג שווא ובמסגרת הסכם המכר ניתנה על ידה הצהרה שאינה אמת.
6. זאת ועוד, התובעת לא עמדה גם בהתחייבותה מכוח ההסכם: "3.ב. להעביר את כל המסמכים לרישום ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין בדירה שהיא חופשית מכל חוב, שעבוד, עיקול, משכנתאות, משכון או זכויות צד שלישי.....

3.ו. המוכר מצהיר כי אין כל מניעה על פי כל דין להתקשרותו בהסכם זה. כמו כן המוכר מצהיר כי לא מתנהלים הליכים משפטיים ו/או תכנוניים כלשהם בקשר לדירה ולא ידוע לו אודות צווים שיפוטיים ו/או פגם בזכויותיו בדירה...." (ס"ק 3ג. ו-ו' להסכם; ההדגשות אינן במקור - פ.ג.כ).

1. כידוע, משניתן צו כינוס לנכסי התובעת, הרי שהוא שולל ממנה האפשרות לנהוג מנהג בעלים בנכסיה. לפיכך, יש יותר מטעם לפגם בעצם החתימה על הסכם המכר לאחר שניתן צו כינוס לנכסיה, ועל פניו מדובר במעשה אסור.
2. בעניין זה יובהר, כי בניגוד לטענת הנתבע 1 לפיה בשנת 2016 הוטל ע"י התובעת עיקול על הזכויות בדירה לצורך הגביה של דמי מזונות הקטינים בהם הוא חב, מעיון בבקשה שהוגשה ע"י התובעת ובצו עיקול שניתן על ידי בית משפט זה ביום 29.02.2016 (בתמ"ש 26305-02-14), הרי שמדובר בצו לעיקול חלקו בכספי התמורה (כנטען ע"י התובעת בתצהירה) ולא בצו לעיקול הזכויות במקרקעין.

יתר על כן, משניתן צו פשיטת רגל בעניינה של התובעת הרי שנכסיה מוקנים לנאמן שמונה ע"י בית המשפט של פשיטת הרגל, וסביר כי לו ידוע היה על עסקת המכר, הייתה מנוהלת היא תחת פיקוח הנאמן ובית המשפט של פשיטת הרגל.

1. לצד זאת, מאישור הזכויות של רמ"י אשר הוצג במסגרת הדיון (נ/1) עולה, כי בין העיקולים שהוטלו על הזכויות בדירה, הוטל ביום 22.06.2020 עיקול בגין חוב המזונות בתיק ההוצל"פ שמספרו 2200134147, המתנהל ע"י התובעת כנגד הנתבע 1 (נספח ג' לתצהיר התובעת). מן האמור עולה, כי בשנת 2020 הטילה התובעת עצמה, לאחר שניתן לה הפטר מחובותיה והסתיים הליך פשיטת הרגל בעניינה, עיקול על הזכויות בדירה, שיש בו משום המשך הסיכול של קיום ההסכם והעברת הזכויות בדירה.
2. גם התנהלות הנתבע 1 אינה חפה מפגמים כלל ועיקר.
3. לטענת התובעת, על הזכויות בדירה הוטלו עיקולים בגין חוב של הנתבע 1 כלפי צד שלישי, אשר מנעו העברת הזכויות. התובעת לא צירפה ראיה חפצית כלשהי לתמיכה בטענתה.
4. בחקירתו הנגדית טען הנתבע 1, כי במועד החתימה על ההסכם לא היו לו חובות כלשהם ולא הוטלו עיקולים על זכויותיו, וכי כל החובות בגינם הוטלו העיקולים נצברו ע"י התובעת בלבד. לדידו, כשלושה חודשים לאחר החתימה על ההסכם פנה אליו עו"ד גיל ישראלי בעניין חוב שהיה לו כלפי מר ... (עמ' 84 ש' 11-21 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021). מתצהיר התובעת עולה, כי גובה חובו של הנתבע 1 למר ... עמד על כ-80,000 ₪ (סעיף 21 לתצהיר).
5. יוער, כי מאישור הזכויות של רמ"י מיום 23.07.2020 (נ/1) עולה, כי הוטלו על הזכויות בדירה לא פחות משמונה עיקולים במהלך התקופה שמיום 30.06.2014 ועד ליום 22.06.2020. הצדדים לא הבהירו טיבם של החובות האמורים, כיצד נצברו וכלפי מי. כאמור, עיקול אחד הוטל על זכויות הנתבע 1 בגין חוב המזונות לתובעת; עיקול נוסף הוטל בגין החוב למר ... בלשכת ההוצל"פ בירושלים (ראו בעניין זה גם ההחלטה שניתנה בתום הדיון מיום 16.01.2018). מההשוואה בין מספרי התיקים המפורטים ב"דו"ח תיקים לחייב מרוכז" בעניינה של התובעת ובין מספריהם של תיקי ההוצל"פ המופיעים באישור הזכויות עולה, כי אין המדובר בתיקי הוצל"פ המנוהלים כנגד התובעת אלא כנגד הנתבע 1. הנה כי כן, בניגוד לנטען ע"י הנתבע 1, הוטלו על הזכויות בדירה עיקולים בגין חובותיו עובר למועד החתימה על ההסכם וגם לאחריו, וגם בהם היה כדי לסכל קיומו של ההסכם.
6. למותר לציין, כי על אף שניתנה לתובעת ולנתבע 1 ההזדמנות לצרף לסיכומיהם רשימה של העיקולים שהוטלו על זכויותיהם בדירה בגין חובותיהם, שניהם נמנעו מעשות כן, ויש בכך להעיד, כי הם מודעים לאחריות הרובצת לפתחם בכל הנוגע לסיכול קיומו של ההסכם וקיום החיובים שמכוחו.
7. זהו המקום לציין, כי עפ"י ההסכם, גם אם מדובר בעיקולים שהוטלו לאחר החתימה עליו, הרי שהיה על הנתבע 1 לפעול לביטולם תוך 30 יום: "המוכר מתחייב שלא לשעבד ו/או להשכיר ו/או למכור לאחר את הדירה וזכויותיו בה ולא לעשות בהן כל שינוי שהוא עד להשלמת העברת הזכויות על שם הקונה. המוכר מתחייב להסיר כל שעבוד עיקול ו/או זכות צד ג' אחרת שתוטל על הדירה לאחר חתימת חוזה זה (למעט כל רישום שירשם בקשר לקונה ו/ו מי מטעמו, כולל בנק למשכנתאות מטעם הקונה) אם תוטל, וזאת בתוך 30 ימים, והקונה יהא רשאי לעכב תשלום שעליו לשלם עד להסרת העיקול או השעבוד" (ההדגשות אינן במקור - פ.ג.כ; סעיף 3(ח) להסכם).
8. אין חולק, כי הנתבע 1 לא עשה כן, וגם אין חולק, כי מחדל זה סיכל ומנע קיומו של ההסכם. בעניין זה מצאתי להפנות לעדותה של עו"ד ר. במסגרת הדיון מיום 16.01.2018 ממנה עולה בבירור, כי העיקול שהוטל על זכויות הנתבע 1 בגין החוב למר ... סיכל קיום ההסכם: "לאחר חתימת החוזה, פניתי למנהל. קודם כל, אי אפשר לרשום את הנכס בטאבו, כיוון שיש עיקולים. פניתי למנהל ביקשתי למרות שיש את העיקולים, יירשם הנכס בטאבו. רשימת העיקולים תופיע בטאבו ברשימה של עיקולים, למעשה הקונים יוכלו לפנות לבנק, להראות את הטאבו שהם בעלי הזכויות, המוכרים וזו רשימת עיקולים שעליהם הבנק יתן את המשכנתא, הכספים ייכנסו לחשבון נאמנות שממנו היינו מעבירים את הכספים למעקלים. כך היינו פותרים את הבעיה. איפה זה נעצר? כשהמנהל בא ואומר, אני לא ממשיך לרשום את הנכס בטאבו עד שלא יוסרו כל העיקולים. לכן מה שביקשתי מגב' ... (התובעת) זה שהיא תגש להוצל"פ אחרי שהיא סיימה את כל ההליך של פשיטת הרגל שלה, תפנה להוצל"פ, תוציא את רשימת ביטולי העיקולים שהיו על הנכס, כך היא עשתה. כל מה שנותר, הוא העיקולים של ....(הנתבע 1)" (עמ' 23 ש' 6-15 לפרוטוקול הדיון; ההדגשות אינן במקור – פ.ג.כ).
9. זאת ועוד, שוכנעתי, כי הנתבע 1 מסוגל היה לפעול לביטול העיקול שהוטל על זכויותיו ע"י הצד השלישי, אך הוא לא עשה כן. מעדותו עולה, כי לטענתו, הוא פרע החוב למר ..., ומשכך היה עליו לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולפעול לביטול העיקול, אך הוא לא עשה כן משהבין כי נוכח חוב המזונות שלו, ממילא הוא לא יקבל את חלקו בתמורה: "ש. בעצם מה שאתה אומר, שאם ... תבוא היום ותגיד שהיא מה שמגיע לה ולך לצורך העניין ממכירת הדירה עובר לילדים, אתה תמצא פתרון לממש את העסקה הזאת? ת. אני לא סומך על בעלה, אבל אני מאמין שבימ"ש ימצא לזה פתרון. לאחר שבימ"ש מסביר לי את השאלה, אני משיב: שכן, מחר כבר אפשר למצוא לזה פתרון. אני כבר צועק את זה כמה שנים.

ש. בדיון מיום 19.6.2018, מקריאה מדברי בא כוחך מעמוד 32 שורה 16-20 לפרוט', ואני אזכיר לך שהדיון הזה התקיים אחרי שהתברר שהעיקול היחידי שמונע את ביצוע המשך העסקה, זה העיקול שהוטל על ידי עו"ד גיל ישראל. מציגה לך את הפרוטוקול. מצטטת. ת. אמת ויציב אני מעדיף להשקיע בילדים שלי, מאשר להשקיע עוד 20,000 ₪ לעורכי דין כאשר ה... הזה כבר קיבל את הכסף שלו כבר מזמן. לשאלת בימ"ש שבימ"ש שואל אותי מי זה ה..., אני משיב עו"ד גיל ישראל.

ש. אני שואלת שוב, וחוזרת ואומרת, עורך הדין שלך אמר שמרגע שאתה הבנת ש... הטילה עיקולים על החלק שלך בתמורה וממילא לא תקבל כלום מהתמורה בגלל העיקולים, אז לא טרחת להגיש התנגדות על העיקולים שהטיל עו"ד ישראל ולא עשית דבר כדי שהעיקולים יבוטלו...? מה יש לך להגיד על מה שאמר עורך הדין שלך.

ת. תשאלי אותו, הנה הוא פה.

ש. ידוע לך שעו"ד גיל ישראל הטיל עיקול על הזכויות שלך בדירה בגלל חוב שיש לך ל....?

ת. אין לי שום חוב ל.....

ש. האם אתה יודע שגיל ישראל הטיל עיקול על הזכויות בדירה?

ת. לא יודע. יש לי ברוך השם עורך דין שעושה הכל.

ש. אתה בעצם אומר שאותו עיקול של גיל ישראל הוטל אחרי שחתמתם על הסכם המכר?

ת. זה לא אני אמרתי. רואים את זה בניירת" (עמ' 90 ש' 5 עד עמ' 91 ש' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021; ההדגשות אינן במקור - פ.ג.כ).

1. כן שוכנעתי, כי גם כאשר פנתה התובעת לנושה הנתבע 1 וניסתה להגיע עמו להסדר לפיו ישולם לו סכום מופחת לפירעון החוב ואף היא תיקח חלק בתשלום, הנתבע 1 לא שיתף פעולה עם המהלך האמור, ובכך המשיך בעצם לסכל קיומו של ההסכם: "ש. אני מפנה אותך לנספח ב' לתצהיר התובעת , ההתכתבויות האלה היו לאחר שהתברר כי ישנו עיקול שהוטל על ידי עו"ד גיל ישראל. אחרי ש... הציעה לך לשלם 30,000 ₪ לגיל ישראל כדי שהוא יבטל את העיקול...?

ת. מי אמר לך?

ש. ... עמדה כאן בבימ"ש וטענה כי אחרי שנודע על העיקול של גיל ישראל, היא הגיעה איתו להסדר שישולם 30,000 ₪ והיא הציעה לך שאתה תשלם 10,000 ₪ והיא תשלם 10,000 ₪ ואחיך 10,000 ₪ ובסה"כ 30,000 ₪ כדי להסיר את העיקול ואתה כותב לה בתגובה "אבל אני לא מוכן שמכרתי בית ובגלל שאני בלחץ...". מקריאה מתוך ההתכתבות.

ת. את אומרת שעשיתי אותו קומבינה איך אני מלכלכך על אחי? הנה אחי פה תדברי איתו" (עמ' 91 ש' 7-16 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021).

1. התנהלות זו של הנתבע 1 נלמדת גם מהעתק התכתובת שצורפה ע"י התובעת לתצהירה ממנה עולה, כי הוא סירב לשאת גם בתשלום מופחת של החוב (ראו נספח ב' לתצהיר התובעת).
2. כפי שפורט לעיל, הנתבע 1 לא שיתף פעולה גם עם חלק נכבד מהניסיונות שנעשו ע"י בית המשפט לפתור המחלוקות בין הצדדים באמצעות הסדר שייטיב עם כולם ויביא לקיומו של ההסכם.
3. יוער, כפי שגם צוין לעיל, כי התובעת מצדה פעלה אמנם לביטול העיקולים בהתאם להנחיותיה של עו"ד ר. ואף ניסתה להגיע להסדר עם נושה הנתבע 1, אולם, כאמור, היא עצמה הטילה עיקולים על הזכויות בדירה במסגרת הליכי ההוצל"פ ובכך הפרה התחייבויותיה עפ"י סעיף 3(ח) להסכם.
4. נוכח האמור מצאתי, כי התנהגות המוכרים לאורך חייו של ההסכם וגם קודם לכריתתו נגועה בחוסר תום לב, וכי הם הפרו את ההסכם משלא דאגו להסרת העיקולים שהוטלו על הזכויות בדירה לפני החתימה על ההסכם ולאחריה (משלא פעלו לביטולם כנדרש עפ"י ס"ק 3ח' להסכם).
5. כאמור, לית מאן דפליג, כי החזקה בדירה נמסרה לרוכשים בניגוד להוראות ההסכם.

בסעיף 3 להסכם נקבע: "תמורת מילוי התחייבויותיו של הקונה לעיל ולהלן בחוזה זה מתחייב המוכר: א. למסור את החזקה לקונה או למי שיצווה, כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם וראויה לשימוש במצב כפי שהיא בעת חתימת החוזה למעט בלאי סביר וזה לא יאוחר מיום 30.12.14 (להלן: "מועד המסירה")" (ס"ק 3.א להסכם; ההדגשות אינן במקור - פ.ג.כ).

בסעיף 4 להסכם מוסדר תשלום התמורה, ונקבע בו, בין היתר, לאמור: "ב. סך של 500,000 (חמש מאות אלף ₪) ישלם הקונה למוכר עד לא יאוחר מיום 01.12.14.

ג. הכספים יוותרו בידי עו"ד ... עד למועד מסירת הדירה וכנגד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה ובכפוף לכך שהמוכר ימציא לקונה את המסמכים הבאים..." (ס"ק 4ב' ו-ג' להסכם).

1. עפ"י הוראות ההסכם, מועד מסירת החזקה בדירה נקבע ביום 30.12.2014, דהיינו 30 יום לאחר תשלום מלוא התמורה. המוכרים בחרו להקדים מסירת החזקה, על אף שלא שולמה לידיהם מלוא התמורה.
2. יתר על כן וכפי שצוין לעיל, הוסכם בין הצדדים, כי מועד מסירת החזקה יוקדם בחודשיים ימים, והלכה למעשה היא נמסרה כבר ביום 30.10.2014, כשבוע ימים בלבד לאחר החתימה על ההסכם. מעדות התובעת עולה, כי היא ביקשה לפנות הדירה מוקדם ככל הניתן: "אני רציתי לצאת מהבית, רציתי כבר להתחיל חיים חדשים, רציתי למכור, כשהודיעו לו שהוא הקונה, הסכמתי להכל, רק כבר לצאת מהבית הזה (עמ' 73 ש' 6-8 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021).
3. עינינו הרואות, אפוא, כי התובעת, משיקוליה שלה בחרה לפנות את הדירה בטרם הגיע המועד שנקבע לכך בהסכם ובטרם נשאו הרוכשים בתשלום מלוא התמורה. משכך, אין לה להלין בעניין זה אלא על עצמה.

התנהלות הרוכשים

1. התובעת לא הרימה הנטל להוכחת טענותיה בדבר הפרה יסודית של ההסכם ע"י הרוכשים.
2. כאמור, עפ"י המוצהר ע"י המוכרים בהסכם, הזכויות בדירה היו נקיות מעיקולים ומזכויות אחרות של צדדים שלישיים.
3. כפי שצוין לעיל, בסעיף 3(ח) להסכם נקבע, כי ככל שהוטל עיקול על הזכויות בדירה לאחר החתימה על ההסכם, על המוכרים להסירו תוך 30 יום, והרוכשים רשאים לעכב תשלום שעליהם לשלם עד להסרת העיקול/ השעבוד.
4. אין חולק, כי בפועל לא בוטלו העיקולים, ומשכך רשאים היו הרוכשים לעכב תשלום יתרת התמורה עד להסרתם.
5. כן שוכנעתי, כי הסיבה שבגינה לא היה בידי הרוכשים לשלם היתרה הייתה סירוב הבנק ליתן להם הלוואת משכנתא משהזכויות בדירה לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש המוכרים עקב העיקולים שהוטלו עליהן, דהיינו נוכח מחדלי המוכרים.
6. טענת התובעת לפיה אין בהסכם כל התחייבות של המוכרים בעניין נטילת משכנתא ע"י הרוכשים (סעיף 6 לסיכומיה) אינה מדויקת, משישנה בו התחייבות של המוכרים לחתום על התחייבות שתידרש ע"י הבנק למשכנתאות ועל כל מסמך שיידרש על ידו (ס"ק 3ג'-ה להסכם).

התובעת אישרה בחקירתה הנגדית, כי לא ניתן היה לרשום הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין עקב העיקולים שהוטלו עליהן על ידה ועיקולים שהוטלו עליהן בגין חובות הנתבע 1 (עמ' 76 ש' 10-12 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021), ואישרה עוד, כי עקב העיקולים הללו נמנעה מן הרוכשים האפשרות ליטול משכנתא (עמ' 81 ש' 3-5, שם).

1. התובעת נשאלה בחקירתה הנגדית האם הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבע 1 ועל שמה בלשכת רישום המקרקעין, ואישרה כי עד עצם היום הזה הן לא נרשמו על שמם (עמ' 76 ש' 1-2 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021).
2. התובעת אישרה בחקירתה הנגדית, כי על אף שהנתבע 1 והיא הפרו את ההסכם, שולם להם ע"י הרוכשים סך של חצי מיליון ₪: "ש. את מסכימה איתי שהם לא היו חייבים לעשות את זה ולהעביר חצי מיליון שקל כי הפרתם את ההסכם, היו עיקולים ולא רשמתם את הדירה בטאבו, הם לא היו חייבים להעביר חצי מיליון שקל.

ת. כן, בחירה שלהם" (עמ' 77 ש' 1-4 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021).

1. משנשאלה התובעת בחקירתה הנגדית אודות הפרת ההסכם ע"י הרוכשים כנטען על ידה, היא לא ידעה להצביע עליה:

• "ש. את כותבת לאורך כל התצהיר שלך שהקונים הפרו את ההסכם. נכון?
• ת. כן.
• ש. את יכולה להראות לי ולהפנות להפרה אחת שהקונים הפרו?
• ת. בתחילה הם לא היו אשמים, אני לא מאשימה אותם בהתחלה אלא רק בהמשך, וגם אותך שלא עזרת בשום דבר. עוד פעם אני חוזרת על התביעה והפשרה שהוצגה מול גיל ישראלי ולא עשית דבר ואמרת שיש פשרה מול עו"ד ישראלי ולא עשית דבר. על זה אני תבעתי אותם על עוגמת נפש, על כך שכל אחד ישב בחיבוק ידיים והאשים את האחר. לא זה וזה אשם, תתאגדו תעזרו בואו נסיים את הדבר הזה. מה כל אחד עשה פה? חוץ ממני שדפקתי לעצמי את החיים עם הפש"ר? לי אין היום לקנות בית. הבית לא שלי אלא שלהם בסופו של יום, לי מה יש?
• ש. את יכולה להפנות להפרה אחת שלהם בכל זאת?
• ת. הם לא עשו דבר לקחת משכנתא. הם לא עשו. זה אח שלהם. אם זה לא היה קטע משפחתי, אני אומרת אוקיי. אך זה אח שלהם. למה הם נותנים לו כל שנה למכור שם סוכות אם אין ביניהם כלום והכל תקין וטהור. אני יודעת מה יש ביניהם מאחורי גבי?" (עמ' 81 ש' 20 עד עמ' 82 ש' 9 לפרוטוקול הדיון מיום 21.06.2021).

1. על יסוד האמור, לא מצאתי, כי הרוכשים הפרו את התחייבויותיהם עפ"י ההסכם.
2. להשלמת התמונה יובהר, כי במקרה דנא עסקינן בחיובים שלובים. בסעיף 43(א)(3) לחוק החוזים קבע המחוקק את דין השילוב. הוראת הסעיף מאפשרת לצד לחוזה הדדי לדחות ולעכב הקיום מצדו עד שהצד שכנגד יהיה מוכן לקיים חיובו, וזו לשונה:

"המועד לקיומו של חיוב נדחה –

(1) ...

(2) ...

(3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד – כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו".

המלומדת פרופ' ג. שלו היטיבה להבהיר תכליתה ואולי אף מהותה של הוראה זו:

"כאשר צד לחוזה עושה שימוש בזכות לדחות את קיום חיובו כל עוד אין הצד השני מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו, הוא מפעיל סעד עצמי, הניתן להפעלה אוטונומית ומיידית. סעד זה משאיר את החוזה פתוח לקיום אפשרי בעתיד, מתמרץ את הצד השני לקיים את חיובו ומונע – לפחות זמנית – את שבירת הכלים החוזית שאין ממנה חזרה". (ג' שלו דיני החוזים (2005), עמ' 456).

1. ומה נפקות יש לשילוב החיובים?

בחוזה שחיוביו שלובים זה בזה אין צד אחד חייב לקיים חיוביו קודם שהצד האחר יהא נכון לקיים חיוביו שלו. לא נדרש קיום בפועל, היות שדרישה מעין זו הייתה "מביאה לידי מעגל שוטה שיסכל את קיום החוזה". לא נדרש גם קיום מוקדם, באשר דרישה כזו הייתה הופכת חיוב שלוב לחיוב מותנה. בחוזה כזה נדרשת, אפוא, נכונות הדדית של כל צד לקיים את חיוביו. בסעיף 43(א)(3) נקבע כמבחן לדחיית קיומו של חיוב העדר נכונותו של הצד שכנגד ("הנושה") לקיים את החיוב המקביל המוטל עליו.

הנכונות הנדרשת אינה רק נפשית אלא גם מעשית, דהיינו נדרשים הן רצון והן יכולת בפועל לקיום החיוב.

הנה כי כן, כאשר צד אחד אינו נכון לקיים את חיובו, נדחה מועד קיומו של החיוב המקביל על ידי הצד האחר. ומנגד, די בנכונותו של צד אחד לקיים חיובו כדי שאי קיום החיוב השלוב ע"י הצד האחר ייחשב כהפרה של החוזה.

(בעניין זה ראו גם הניתוח בפסק הדין שניתן על ידי ב-תמ"ש (ק"ג) 713-10-10 פלונית נ' אלמונית, פורסם במאגרים האלקטרוניים).

1. במקרה שלפנינו, כפי שראינו, עמדת יחידי המוכר והתנהלותם שונה, ובעוד התובעת נכונה הייתה לקיים חיוביה, הנתבע 1 סירב לעשות כן, דבר שהוביל למעשה למבוי סתום. עם זאת, לא מצאתי כי יש לגלגל האחריות לכך לפתחם של הרוכשים.
2. לצד כל זאת יובהר, כי לא ניתן להתעלם מכך שהרוכשים מתגוררים מזה כ-7 שנים ומחצה בדירה בגינה שולמה על ידם מחצית התמורה בלבד, ובכך, הלכה למעשה, מתעשרים הם שלא כדין על חשבון המוכרים. כאמור, לא מצאתי, אמנם שהם הפרו התחייבויותיהם על פי ההסכם, אך מצופה היה כי יפעלו בשקידה ובמסירות לטובת קיום ההסכם, ודומה, כי מורכבות עסקת המכר והנסיבות האופפות אותה שירתו את האינטרסים שלהם בבחינת זה נהנה וזה חסר.
3. יתר על כן, חתימה על הסכם המכר חודשים ספורים לאחר שהוגשה ע"י התובעת בקשה לפשיטת רגל והקדמה של מועד מסירת החזקה בדירה אף כי שולמה בגינה מחצית התמורה בלבד מטילה צל כבד על התנהלות כל הצדדים לעסקה, עת המבוי הסתום אליו היא נקלעה שירתה את האינטרסים של כולם – מחד, יתרת התמורה שהתעכבה לא הגיעה לקופת הנשייה בהליך פשיטת הרגל ו/או לידי נושיו של הנתבע 1, ומאידך הרוכשים קיבלו החזקה בדירה, אף כי שילמו בגינה מחצית מן התמורה בלבד.

תמהני כיצד הנאמן שמונה לנכסי התובעת לא פעל במקומה לצורך קיום ההסכם ומיצוי זכויותיה מכוחו.

1. בהינתן האמור, לא מצאתי לחייב המוכרים בתשלום הפיצוי המוסכם לידי הרוכשים עפ"י ההסכם. כן מצאתי, משיקולי צדק, אשר ממילא שומה על בית המשפט לשקלם בכל הליך משפטי שהוא, כי נוכח משכה של התקופה בה עושים הרוכשים שימוש בדירה על אף ששילמו עד כה רק מחצית מגובה התמורה בגינה, יש ליתן הוראות קונקרטיות בעניין הפרשי ההצמדה שתישא יתרת התמורה אגב השלמת העסקה.
2. נוכח האמור בהרחבה לעיל, אני מורה על אכיפת ההסכם.
3. בהינתן הסיטואציה שנוצרה ומשחרף כל הניסיונות שנעשו והזמן שהועמד לרשותם, לא עלה בידי הצדדים להשלים את עסקת המכר, מצאתי כי יש למנות בעל תפקיד מטעם בית המשפט – כונס נכסים אשר יעשה כן. משכך, אני ממנה בזאת, כפוף להסכמתו, את עו"ד ....
4. הנה כי כן על כונס הנכסים לנקוט בפעולות המתאימות אשר תשגנה את המטרות הבאות:
5. העיקול שהוטל על הזכויות בדירה ע"י עו"ד ישראלי יבוטל, כפוף להבטחת פירעון החוב בהתאם להכרעת ראש ההוצל"פ בעניין והותרת סכום מתאים בנאמנות;
6. העיקול שהוטל ע"י התובעת בגין חוב המזונות של הנתבע 1 כלפיה יבוטל כפוף להבטחת פירעון החוב והותרת סכום מתאים בנאמנות;
7. ככל שנוספו עיקולים מעבר לאלה הנקובים לעיל – לבטלם כפוף למתן בטוחות מתאימות מתוך כספי התמורה;
8. זכויות המוכרים בדירה תירשנה בלשכת רישום המקרקעין כשהן נקיות מכל זכות של צד שלישי;
9. הרוכשים ייטלו משכנתא כך שיתרת כספי התמורה תועבר לידי כונס הנכסים תוך 30 יום מיום הצגת נסח רישום מתאים בהתייחס לדירה בהתאם להוראות ההסכם;
10. על הרוכשים יהא לשאת ביתרת התמורה עפ"י ההסכם כשהיא נושא הפרשי הצמדה למדד מחירי הדיור מיום הגשת התביעה ע"י התובעת (חודש יולי 2016) ועד יום התשלום בפועל.
11. כפוף לתשלום מלוא התמורה תועברנה הזכויות בדירה על שם הרוכשים.
12. הותרת סכומים מתאימים בנאמנות להבטחת פירעון החובות בגינם הוטלו העיקולים כתנאי לביטולם, כאמור;
13. חלוקת התמורה למוכרים בהתאם לחלקו של כל אחד מהם.
14. כונס הנכסים רשאי לפנות לבית המשפט בבקשות למתן הוראות והוא פטור מתשלום אגרה בגינן.
15. הצדדים ישאו בשכר הטרחה של כונס הנכסים באופן הבא: 34% הרוכשים, 33% התובעת ו-33% הנתבע 1.
16. כונס הנכסים יודיע תוך 7 ימים האם הוא מוכן לקבל על עצמו את המינוי.

סוף דבר

1. נוכח האמור בהרחבה לעיל, נקבע בזאת כדלקמן:
2. התביעה לביטול הסכם המכר- נדחית.
3. התביעה לאכיפת הסכם המכר מתקבלת כפוף להוראות דלעיל בעניין מינוי כונס הנכסים והשלמת העסקה. לצד זאת, עתירת הרוכשים לחיוב המוכרים בפיצוי המוסכם- נדחית.
4. הרוכשים יישאו ביתרת התמורה בגין הדירה כשהיא נושאת הפרשי הצמדה למדד מחירי הדיור מיום הגשת התביעה ע"י התובעת ועד ליום התשלום בפועל.
5. הצדדים יפעלו בהתאם להוראות כונס הנכסים, שאם לא כן, יחשב הדבר כביזיון בית משפט, על כל המשתמע מכך.
6. בנסיבות העניין ונוכח הממצאים דלעיל והתוצאה אליה הגעתי, יישאו התובעת והנתבע 1 בהוצאות הנתבעים 2 ו-3 בשיעור מופחת בסך 5,000 ₪ כל אחד תוך 60 יום מהיום.

1. פסק הדין ניתן לפרסום תוך השמטת שמות הצדדים ופרטים מזהים נוספים.
2. בזאת מסתיימים ההליכים שלפניי המזכירות תסגור את שני התיקים שבכותרת.

המזכירות תמציא פסק הדין לבאי כוח הצדדים ולעו"ד ....

ניתן היום, י"ח ניסן תשפ"ב, 19 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.