בית משפט השלום בכפר סבא |
|
|
|
ת"א 40044-06-18 פרויקט מרכז נתניה כחול לבן בע"מ ואח' נ' קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה בע"מ ואח'
ת"א 1448-01-18 קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה בע"מ נ' עו"ד גרידיש ואח' |
|
לפני |
כבוד השופט רונן פלג
|
|
||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||
|
|
ב"כ "גרידיש" ו- "כחול לבן" עו"ד רמי קרגולה ב"כ "ג'רמי" עו"ד נתן דרוקמן |
|
פסק דין
|
1. לפניי שתי תביעות נגדיות, שהדיון בהן אוחד בהחלטה מיום 27/12/18, כדלקמן:
א. ת"א 1448-01-18 - תביעת חברת "קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה" בע"מ לסך של 2,500,000 ₪ נגד עו"ד הראל גרידיש, חברת "פרויקט מרכז נתניה כחול לבן" בע"מ וחברת "בני גרידיש קבלנות בנין" בע"מ.
התביעה הוגשה במקור נגד עו"ד הראל גרידיש בלבד. כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 8/11/18.
ב. ת"א 40044-06-18 - תביעת החברות "פרויקט מרכז נתניה כחול לבן" בע"מ ו- "בני גרידיש קבלנות בנין" בע"מ לסך של 1,214,000 ₪ נגד חברת "קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה" בע"מ ומר אברהם ג'רמי. הנתבעים הגישו הודעה לצד ג' נגד עו"ד הראל גרידיש.
במקור התביעה הוגשה גם נגד דניאל קאולה, אלא שהתביעה נגדו נמחקה ביום 16/1/19, לאחר שהתברר שעוד בשנת 2015 ניתן נגדו צו כינוס בהליכי פשיטת רגל.
הרקע לפרוץ הסכסוך בין הצדדים
2. בשנת 2008 חברת "פרויקט מרכז נתניה כחול לבן" בע"מ (להלן: "כחול לבן") רכשה ברחוב הס 18 בנתניה מקרקעין בשטח של 560 מ"ר, שניצבו עליהם 3 מבנים. בהמשך, "כחול לבן" שינתה את התב"ע בנכס, הגדילה את זכויות הבנייה וניהלה הליכים לפינוי דיירים שטענו לדיירות מוגנת.
3. בהתאם לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז מיום 28/3/12, הותר לבנות בנכס בניין בן 12 דירות בנות 5 חדרים, דירת פנטהאוז ושטחי מסחר בגודל של 190 מ"ר, כפוף לתשלום היטלי השבחה ולהוצאת היתר בנייה.
4. בתחילת חודש מרץ 2014 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הטילה על "כחול לבן" תשלומים עבור היטל השבחה בסך של 1,700,619 ₪ ועבור היתר חפירה ודיפון.
5. ביום 19/5/14 נחתם בין "כחול לבן" ובין אברהם ג'רמי "מכתב הבנות" לחתימה עתידית של הסכם קומבינציה.
6. ביום 19/6/14 נחתם הסכם שכר טרחה בין עו"ד הראל גרידיש ובין "קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה" בע"מ (להלן: "חברת ג'רמי"), עבור "ליווי משפטי בכל הנוגע לפרויקט שייבנה".
7. ביום 13/10/14 נחתם הסכם קומבינציה בין "כחול לבן" כבעלים ובין "חברת ג'רמי" כיזם.
בתמצית הוסכם שהבעלים תמכור ליזם 61.5% מהמקרקעין בתמורה לבניית בניין המגורים המתוכנן.
"חברת ג'רמי" התחייבה בנוסף בהסכם להעמיד לטובת "כחול לבן" הלוואה ללא ריבית והצמדה בסך של 2,000,000 ₪, לצורך פירעון המשכנתה המוטלת על המקרקעין ותשלום המיסים וההיטלים.
8. בהסכם הוגדר שעורך הדין הוא ב"כ שני הצדדים עו"ד הראל גרידיש. כמו כן, "חברת ג'רמי" התחייבה בהסכם לתת זכות ראשונים לביצוע הבנייה לחברת "בני גרידיש קבלנות בנין" בע"מ (להלן: "חברת בני גרידיש").
9. יישום ההסכם בין הצדדים לא עלה יפה, והם מייחסים זה לזה את הפרתו. ביום 23/8/15, עו"ד גרידיש הודיע ל- "חברת ג'רמי" בשם "כחול לבן" על ביטול ההסכם. בהמשך לכך נחתמו תצהירי ביטול שהוגשו לרשויות מיסוי המקרקעין.
תמצית טענות הצדדים בכתבי הטענות
10. בכתבי הטענות מטעם "חברת ג'רמי" ומר אברהם ג'רמי נטען כך:
א. תוך זמן קצר לאחר חתימת ההסכם, "חברת ג'רמי" נשאה בתשלומים עבור "כחול לבן" בסך מצטבר של 2,603,111 ₪, מבלי שהייתה בידה בטוחה הולמת, ואפילו מבלי שנרשמה לטובתה הערת אזהרה.
ב. כעבור מספר חודשים, בנימין גרידיש, בעל המניות ב- "כחול לבן" ואחיו של עו"ד גרידיש, ביקש מ- "חברת ג'רמי" סך נוסף של 700,000 ₪ לצורך המשך עסקת הקומבינציה. בקשת "חברת ג'רמי" שיירשם שעבוד לטובתה סורבה.
ג. בזיכרון הדברים עם "כחול לבן" נקבע שתמורת ההלוואה יירשם לטובת "חברת ג'רמי" שעבוד מדרגה ראשונה, אך עקב רשלנותו של עו"ד הראל גרידיש, שייצג את שני הצדדים, ההתחייבות לא נכתבה בהסכם הקומבינציה.
ד. עו"ד גרידיש עמד על כך שהבנייה תבוצע על ידי "חברת בני גרידיש", שבבעלות אחיו, מבלי לוודא שהיא מורשית לכך ובניגוד לאינטרסים של מרשתו.
ה. "חברת ג'רמי" ביקשה לקבל מימון בנקאי וכיסוי ביטוחי, אך סורבה בגין העובדה שאין ל- "חברת בני גרידיש" סיווג קבלני לביצוע הפרויקט. מידע זה הוסתר על ידי עו"ד גרידיש, "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש". בהתאם לכך, "חברת ג'רמי" הודיעה ביום 8/7/15 על ביטול הסעיף בהסכם שנתן ל- "חברת בני גרידיש" זכות ראשונים לבנית הבניין.
ו. בהיעדר אפשרות למימון, "חברת ג'רמי" סירבה להמשיך במימון הפרויקט, וקידומו הופסק. בעלת הנכס חברת "כחול לבן" הודיעה לרשויות המס על ביטול העסקה, בטענה שקרית ש- "חברת ג'רמי" הפרה את ההסכם.
ז. "כחול לבן" לא הנפיקה עבור "חברת ג'רמי" חשבונית מס לפי הוראות ההסכם, אלא רק כעבור 8 חודשים ולאחר מסע לחצים.
ח. עו"ד גרידיש התרשל בניסוח תנאי ההסכם, פעל בניגוד אינטרסים והעדיף את אלה של בני משפחתו על פני אלו של מרשתו "חברת ג'רמי". "כחול לבן" גזלה את כספיה של "חברת ג'רמי" ועשתה בהם שימוש ללא תמורה. "חברת בני גרידיש" הטעתה את "חברת ג'רמי", התרשלה וגרמה לה לנזק.
ט. עו"ד גרידיש ו- "כחול לבן" הוליכו את "חברת ג'רמי" שולל לגבי פרטי היתר הבנייה והגודל המותר של הדירות והמרפסות.
י. אין לצד שכנגד יריבות אישית עם אברהם ג'רמי עצמו, שלא חתם על ערבות אישית בהסכם הקומבינציה.
11. בכתבי הטענות מטעם עו"ד גרידיש, "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש" נטען כך:
א. לאחר רכישת המקרקעין ופינוי הדיירים, "כחול לבן" קיבלה הצעה מ- "חברת בני גרידיש" לבניית הפרויקט והחלה לקבל הצעות לליווי בנקאי. באותו שלב, היא החליטה משיקולים כלכליים למכור את הנכס לצד ג' תמורת 8,500,000 ₪, המביאים בחשבון את ההוצאות שהוצאו עד אז.
ב. עוד לפני הפרסום, מתווך מקומי פנה ל- "כחול לבן" והפגיש את בני גרידיש עם אדם בשם דניאל קאולה (להלן: "קאולה"), שטען לניסיון בבניית פרויקטים, ועם אברהם ג'רמי, שהוצג כשותפו וכאחיינו של קאולה.
ג. קאולה וג'רמי הציעו הסכם קומבינציה, שכלל הלוואה בסך של 2,000,000 ₪ ללא ריבית והצמדה. הסכמת "כחול לבן" הותנתה בכל שעו"ד גרידיש יהיה עורך הדין של הפרויקט וש- "חברת בני גרידיש" תקבל זכות ראשונים לביצוע הבנייה.
ג. מכתב ההבנות מיום 19/5/14 נערך על ידי המתווך. דניאל קאולה נמנע מחתימה מטעמים אישיים וטען שהוא יהיה הגב הכלכלי של אברהם ג'רמי.
ד. הצדדים החליפו טיוטות של הסכם הקומבינציה, והיה ברור שקאולה וג'רמי מסתייעים בעו"ד מטעמם, כפי הנראה בא כוחם כיום עו"ד נתן דרוקמן. הם גם נפגשו עם מהנדס ואדריכל הפרויקט וידעו את גודל שטחי הדירות והמסחר.
ה. קאולה וג'רמי עיכבו את קידום המו"מ והפצירו בעו"ד גרידיש לייצג גם אותם בעסקה, על אף קרבתו המשפחתית לצד השני. עו"ד גרידיש סירב לכך, אך לבסוף שוכנע.
ו. בתאריך 30/9/14 "כחול לבן" העבירה לקאולה ולג'רמי שובר לתשלום היתר החפירה והדיפון בסך של 155,380 ₪. ההיתר שולם על ידם תמורת צ'ק ביטחון ע"ס 155,000 ₪ מ- "חברת בני גרידיש". הערת אזהרה לא נרשמה באותו שלב, שכן סוכם שהיא תירשם רק לאחר העמדת מלוא כספי ההלוואה.
ז. "חברת ג'רמי" הפרה את הסכם הקומבינציה מיום 13/10/14 בכך שהיא לא העבירה את סכום הלוואה, לא הציגה 3 הצעות של קבלנים, לא שילמה ל- "כחול לבן" עבור שכר יועצים ולא שילמה את אגרות היתר הבנייה.
ח. "חברת ג'רמי" לא חתמה על הסכם בנייה עם "חברת בני גרידיש", אלא הסכימה שזו תבצע עבורה עבודות חפירה ודיפון, תמורת תשלום עבור שכר עובדים וחומרים. הכספים לא שולמו ובחודש אפריל 2015 העבודות הופסקו.
ט. קאולה וג'רמי טענו שהם מחכים להצעות מחיר מחברות קבלניות, אך בפועל לא עשו דבר. "חברת ג'רמי" לא שילמה את שובר אגרת היתר הבנייה ואת דמי ההקמה לתאגיד המים. רק לאחר שביום 19/7/15 נשלח מכתב התראה, הוצגו ל- "כחול לבן" 3 הצעות מחיר של קבלנים, שלא עמדו בדרישות הסיווג והתייחסו לבניית שלד בלבד.
י. בניסיון להציל את הפרויקט, "כחול לבן" הסכימה לבקשת "חברת ג'רמי" ש- "חברת בני גרידיש" תבנה את השלד ושעבודות הגמר יבוצעו על ידי אחרים. נחתם הסכם בנייה עם "חברת בני גרידיש" ע"ס של 4,850,000 ₪ בתוספת מע"מ.
יא. בשלב מאוחר זה, קאולה טען במפתיע שהוא ממתין לכספי מימון בנקאי לצורך העברת כספי ההלוואה ותשלום ההיתר. בפועל לא נעשה דבר, עד ש- "כחול לבן" נאלצה ביום 23/8/15 לשלוח הודעה בדבר הפרת הסכם הקומבינציה.
יב. קאולה נפגש עם בני גרידיש וטען לפניו שלג'רמי אין כסף. הוא הציע לו לממן חלק מדמי ההיתר בסך של 230,000 $, שיוחזרו אם תוקף השוברים לא יוארך. נכרת הסכם הלוואה בין קאולה ובין "חברת בני גרידיש" לסך של 230,000 $, שיוחזרו עד ליום 25/8/17. ביום 31/8/15 התקבל בחשבונה של "כחול לבן" סך של 30,000 $. היתרה הועברה בחודש ספטמבר 2015, לאחר שבני גרידיש הוטעה לחתום על מסמך באנגלית, שלא היה זהה להסכם המקור, מתוך מחשבה שהכספים יתקבלו מאמו של קאולה. בפועל הכספים הועברו מחברה זרה לא מוכרת ותאריך ההחזר הוקדם בהסכם בשנה. החברה הזרה מארה"ב הגישה תביעה על סך ההלוואה נגד "כחול לבן" ובעלי המניות שלה (ת"א 1450-10-17).
יג. על אף ש- "כחול לבן" הצליחה להאריך את המועד לתשלום היתרי הבניה, "חברת ג'רמי" ונציגיה לא שילמו את יתרת ההלוואה ואף התשלומים לקבלני המשנה של "חברת בני גרידיש" לא שולמו. כפועל יוצא, ההסכם בוטל ונשלחו תצהירי ביטול עסקה למיסוי מקרקעין בדצמבר 2015.
יד. לאחר ביטולו של ההסכם, נמנעו מ- כחול לבן" דמי שכירות חודשיים בסך של 12,000 ₪ שהתקבלו בעבר עבור 3 המבנים במקרקעין, שכן הם כבר נהרסו.
טו. הפרויקט נבנה עבור "כחול לבן" על ידי "חברת בני גרידיש" תמורת סך של 12,000,000 ₪ + מע"מ, תוך שעבוד נכסים פרטיים ומכירת דירות מתחת למחיר השוק.
טז. בחודש נובמבר 2017 התקיימה פגישה בהשתתפות קאולה, ג'רמי, עו"ד גרידיש ובני גרידיש. סוכם בה שלאחר מכירת הדירות בפרויקט תידון סוגית השבת הכספים של "חברת ג'רמי" (סך של 155,380 ₪ ו- 12 תשלומי משכנתה), בקיזוז נזקי "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש". כתב התביעה של "חברת ג'רמי" הוגש בחודש ינואר 2018 בניגוד להסכמות.
יז. תביעת "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש" לסך של 1,214,000 ₪ מורכבת מסך הפיצוי המוסכם בהסכם הקומבינציה 300,000 ₪, הפסדי שכירויות בנכס בסך של 264,000 ₪, קנסות והפרשי שערוך בסך של 200,000 ₪, פיצוי בגין פגיעה בשם הטוב בסך של 250,000 ₪ ועלויות המימון של הפרויקט בסך של 200,000 ₪.
אופן ניהול ההליך
12. במהלך קדם המשפט הופקדו בקופת בית המשפט ערובות להבטחת הוצאות הצדדים. "קבוצת ג'רמי" הפקידה סך של 50,000 ₪, ואילו "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש" הפקידו סך של 80,000 ₪.
13. בהיעדר הסכמות להליך של גישור, הוגשו תצהירי העדות הראשית מטעם הצדדים ונשמעו העדויות של העדים הבאים:
א. עת/1 מר דני קאולה.
ב. עת/2 מר אברהם ג'רמי.
ג. עה/1 מר רמי גרידיש.
ד. עה/2 מר בנימין גרידיש.
ה. עה/3 מר בני גרידיש.
ו. עה/4 עו"ד הראל גרידיש.
14. עם תום שלב ההוכחות, בית המשפט ראה לנכון לכנס את הצדדים לישיבת תזכורת ולהציע את הצעתו להסדר של פשרה, אשר לא התקבלה.
15. סיכומי הצדדים הוגשו בכתב ובאופן מדורג.
דיון והכרעה
פרק א' - הגורמים המעורבים
א'1 - בעלי הדין
16. חברת "קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה" בע"מ התאגדה ונרשמה ביום 22/3/11. הבעלים והדירקטור היחיד שלה הוא אברהם ג'רמי, שעבד עד לשנת 2011 בתחום אחר והיה חסר ניסיון בתחום הבנייה (ס' 3 לתצהירו; עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 20-13; מוצג 1 למוצגי ג'רמי).
17. חברת "בני גרידיש קבלנות בנין" בע"מ היא חברת בנייה, בבעלותו של בני גרידיש. בני גרידיש הוא גם בעל מניות, יחד עם אביו יוסף, בחברת "פרויקט מרכז נתניה כחול לבן" בע"מ (ס' 1 לתצהירו; הנ"ל ערך שני תצהירים מהתאריכים 1/7/20 ו- 15/9/20. ההפניות להלן יתייחסו לתצהירו הראשון, אא"כ ייכתב במפורש אחרת).
18. עו"ד הראל גרידיש הוא אחיו של בני גרידיש ובנו של יוסף. משרד עורכי הדין של עו"ד גרידיש ומשרדי "חברת בני גרידיש" ממוקמים באותה הקומה בבניין השייך לאביהם של השניים (עמ' 40, ש' 21-16; עמ' 45, ש' 15-11). עו"ד גרידיש אישר שהוא מייצג את "כחול לבן" ואת "חברת בני גרידיש" בהליכים משפטיים שונים (עמ' 45, ש' 21-16).
א'2 - דניאל קאולה
19. דני קאולה מכיר את בני משפחתו של ג'רמי מזה שנים, על רקע קרבה משפחתית שלהם לאשתו. בעבר הוא עסק בתחום הטקסטיל, עד שנקלע למשבר כלכלי, שהוביל אותו להליכי פשיטת רגל (ס' 4-3 לתצהירו; עמ' 16, ש' 24-22).
20. לטענת בני והראל גרידיש, כבר בפגישה הראשונה, שתואמה בין הצדדים באמצעות המתווך בועז תנעמי, קאולה הוצג כאדם אמיד, המחזיק בנדל"ן רב ומבצע פרויקטים רבים, בעוד שג'רמי הוצג כאחיינו וכשותפו העסקי (ס' 16-15 לתצהירי השניים). ע"פ הנטען, קאולה הוצג כגורם הדומיננטי וכגב הכלכלי של "חברת ג'רמי", והוא זה שמשך בחוטים, על אף שלא רצה לחתום את שמו על המסמכים מסיבות אישיות ומשפחתיות (ס' 22-21 ו- 34 לתצהיר עו"ד גרידיש; ס' 21 ו- 28 לתצהיר בני גרידיש).
יצוין בהקשר זה כי המתווך בועז תנעמי לא זומן למתן עדות כדי לתת את גרסתו בנוגע למצגים שלכאורה הוצגו על ידו ולפניו (עמ' 42, ש' 15-13).
21. ג'רמי בחר שלא להזכיר את קאולה בתצהיריו (הראשון מיום 22/7/20 והשני מיום 19/10/20). בעדותו בבית המשפט הוא שלל את הטענה שהוא בבחינת "איש קש" של קאולה (עמ' 32, ש' 7-1).
22. קאולה העיד, שג'רמי פנה אליו כדי שיחפש משקיעים לעסקת הקומבינציה ושמעורבותו כללה נוכחות לצד ג'רמי בפגישות שונות שהתקיימו עם בני משפחת גרידיש ולא מעבר לכך (ס' 10 לתצהירו; עמ' 15, ש' 16-6, 29-28). במהלך עדותו, כפי שיפורט להלן, הוא גילה ידע בעניינים שונים הרלוונטיים למחלוקת (דוגמת פרויקט בניית הבית הדו משפחתי בנתניה וההלוואה שהתקבלה מהחברה אמריקאית). עם זאת, קאולה לא נשאל בחקירתו הנגדית באופן מפורש האם בפועל יש לו חלק ב- "חברת ג'רמי" והאם הוא השקיע בה כספים.
23. יש לציין בהקשר זה את עדויותיהם של קרובי המשפחה האחרים של משפחת גרידיש, רמי ובנימין גרידיש, שקשרו את דניאל קאולה לביצוע פרויקט קודם של בניית בית דו משפחתי ברח' האצ"ל בנתניה במהלך שנת 2014. בתמצית נטען שהעבודה בוצעה בהזמנת דניאל קאולה, שדרש כי החשבוניות והקבלות ייערכו על שם "חברת ג'רמי" (ס' 7-2 לתצהירו של רמי גרידיש; עמ' 33, ש' 31-29; עמ' 34, ש' 19-18; עמ' 35, ש' 17-13; עמ' 38, ש' 32 - עמ' 39, ש' 9). עדויות אלו מחזקות את האפשרות שמעורבותו של קאולה ב- "חברת ג'רמי" עמוקה יותר מהנטען על ידו ועל ידי ג'רמי.
24. על אף האמור, אין מחלוקת כי קאולה עצמו לא היה באופן אישי צד לחוזים שנחתמו. כפי שצוין לעיל, קאולה אינו בעל דין בהליך, לאחר שהתביעה נגדו נמחקה מכוחו של צו כינוס בהליכי פשיטת רגל. מכאן שהטענות המתייחסות למעורבותו הן בעלות חשיבות מופחתת.
פרק ב' - מסמך ההבנות
25. אין מחלוקת כי במהלך הפגישות הראשונות בין הצדדים, התגבשה הסכמה בדבר ביצוע עסקת קומבינציה, בתוספת להלוואה בסך של 2,000,000 ₪ ללא הפרשי ריבית והצמדה, שג'רמי יעמיד לטובת "כחול לבן" (ס' 19-18 לתצהירי בני והראל גרידיש).
26. בתקופת המו"מ הראשוני בין הצדדים עדיין לא ניתן היתר בניה לפרויקט. ג'רמי העיד שעל רקע זה עו"ד גרידיש הציע שייחתם מסמך הבנות, שיסכם את תנאי ההסכם העתידי. במסגרת זו הוצע ש- "כחול לבן" תדאג לקבלת היתר בנייה תוך 150 יום, בעוד שג'רמי ימסור לעו"ד גרידיש כנאמן צ'ק ע"ס של 100,000 ₪, להבטחת חתימת ההסכם לאחר קבלת ההיתר (ס' 13-11 לתצהירו השני).
בתאריך 19/5/14 חתמו "כחול לבן" ואברהם ג'רמי על "מכתב הבנות בקשר לנכס", אשר העלה על הכתב את ההסכמות העקרוניות שהושגו ביניהם. בין היתר סוכם על שיעור הקומבינציה וכאמור על כך שג'רמי יעמיד לטובת "כחול לבן" הלוואה או מסגרת אשראי בסך של 2,000,000 ₪. מסמך ההבנות כלל מספר סעיפים נוספים שבהם ידובר בהמשך.
27. עו"ד גרידיש טען שמסמך ההבנות נוסח על ידי המתווך בועז תנעמי, בעוד שהוא עצמו הסתפק בהערות קלות. לתמיכה בכך הוא הציג התכתבויות דוא"ל מהתאריכים 15/5/14 ו- 18/5/14, המעידות דווקא על מספר לא מבוטל של הערות ושינויים, אשר נשלחו מעו"ד גרידיש אל המתווך תנעמי (ס' 23 ונספח 4 לתצהירו).
פרק ג' - "חברת ג'רמי" יוצגה על ידי עו"ד גרידיש
28. ג'רמי טען כי עו"ד גרידיש ייצג את שני הצדדים, הן במסמך ההבנות מיום 19/5/14 והן בהסכם הקומבינציה מיום 13/10/14 (ס' 21-19 לתצהירו).
29. קאולה העיד שהוא התלווה אל ג'רמי לפגישה שבה נחתם מסמך ההבנות. לדבריו עו"ד גרידיש העביר בפגישה את מסמך ההבנות אל ג'רמי. קאולה הפציר בג'רמי לקרוא את המסמך, ונענה על ידו שעו"ד גרידיש מייצג אותו ושומר עליו (ס' 14-11 לתצהירו; עמ' 17, ש' 31 - עמ' 18, ש' 8).
30. בני גרידיש טען כי במהלך המו"מ על תנאי הסכם הקומבינציה והחלפת הטיוטות, היה ברור שהערות ג'רמי וקאולה נכתבו על ידי עו"ד, וכפי שהשניים ציינו הם לוו על ידי בא כוחם בהליך, עו"ד נתן דרוקמן (ס' 23-22 לתצהירו).
31. עו"ד גרידיש חזר על הדברים בתצהירו והפנה להערות ולטיוטות של הסכם הקומבינציה, שנשלחו על ידו לג'רמי ולקאולה בתאריכים 14/7/14, 7/8/14 (נכתב לאחר פגישה) ו- 2/10/14 (ס' 26-24 ונספח 6 לתצהירו). לטענתו, הוא לא ייצג את ג'רמי ואת קאולה במכתב ההבנות, שעליו הוא חתם בעצמו, בשם אביו ועל גבי החותמת של "כחול לבן" (עמ' 49, ש' 24-20).
לפי דבריו, לאחר חתימת מסמך ההבנות, ג'רמי וקאולה נקטו סחבת והפצירו בו לייצג גם אותם בעסקה. תחילה הוא סירב וביקש להתנהל מול עו"ד מטעמם, ואולם לבסוף הוא התרצה בתנאים מסוימים. לגרסתו סוכם שהוא יערוך את ההסכם, יעביר לג'רמי ולקאולה הערות לשינויים של עו"ד מטעמם וידווח למיסוי המקרקעין (ס' 31-29 ו- 115 לתצהירו; ס' 25-24 לתצהיר בני גרידיש).
עו"ד גרידיש אישר שהוא ערך את הסכם הקומבינציה ששונה לאחר הערות רבות, ובאותה עת ייצג את "חברת ג'רמי", ועדיין טען שג'רמי וקאולה הסתייעו בעו"ד, שניסח עבורם את ההערות לגבי תנאי ההסכם (ס' 117-115 לתצהירו; עמ' 45, ש' 27-22).
32. בסעיף י"א למכתב ההבנות נקבע כך:
"תינתן ייצוג משפטי ליזם/הקבלן על ידי עו"ד הראל גרידיש בעסקת הקומבינציה, ברישום הבית המשותף ובמכירת הדירות, ובעניין זה ייחתם הסכם שכ"ט בין הצדדים בנפרד על פי הסכמות ביניהם".
משמע, בניגוד לטענותיו של עו"ד גרידיש, מלכתחילה הוא התחייב לייצג את "חברת ג'רמי" בעסקת הקומבינציה. טענתו בעדות שהוא היה אמור להעביר את טיוטת ההסכם לעו"ד מטעם ג'רמי לא באה לידי ביטוי במסמך ההבנות (עמ' 48, ש' 27 - עמ' 49, ש' 4).
33. אין חולק על כך שביום 19/6/14 נחתם הסכם שכ"ט בין עו"ד גרידיש ובין "חברת ג'רמי" (מוצג 5 של ג'רמי). ס' 1(א) להסכם הגדיר במפורש שהייצוג המשפטי יכלול "הכנת הסכם קומבינציה לרבות דיווח על ההסכם לרשויות המס". ס' 2 להסכם קבע את שכר הטרחה לפי שיעור מסוים משווי המכירה של הנכסים שייבנו. עוד הוסכם, בסעיף 3 להסכם, שישולם שכ"ט בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, אשר יקוזז בעת מכירת הנכסים. למוצג 5 צורפה קבלה המעידה על תשלום סך של 10,000 ₪ ביום 1/7/14.
34. המסקנה היא שעו"ד הראל גרידיש התחייב לייצג ואכן ייצג את "חברת ג'רמי" החל מיום חתימת מסמך ההבנות ולאורך כל חיי העסקה עד לביטולה, ובכלל זה בעת עריכת וחתימת הסכם הקומבינציה. הפועל היוצא הוא שעו"ד גרידיש חב ל- "חברת ג'רמי" את כל חובות הנאמנות הנובעות מהייצוג המשפטי.
פרק ד' - הצדדים בהסכם הקומבינציה
35. הסכם הקומבינציה בין "כחול לבן" ובין "חברת ג'רמי" נחתם ביום 13/10/14 (מוצג 4 של ג'רמי). עדי גרידיש טענו בתצהיריהם שג'רמי באופן אישי ערב להתחייבויותיה של החברה לפי ההסכם ושהיה ברור כי קאולה הוא המושך בחוטים (ס' 35-34 לתצהיר הראל גרידיש; ס' 29-28 לתצהיר בני גרידיש).
36. לא יכול להיות חולק על כך שקאולה אינו צד להסכם הקומבינציה, שכן שמו לא נזכר בו והוא אינו חתום עליו.
37. כתב הערבות האישית של ג'רמי לא צורף להסכם הקומבינציה בתיקי המוצגים מטעמו. נספח 11 לתצהירו של עו"ד גרידיש (כמו גם נספח 9 לתצהירו של בני גרידיש) כולל כתב ערבות, אלא שלא מולאו בו פרטיו של הערב (שם ותעודת זהות) והוא נחתם בתחתיתו בחותמת של "חברת ג'רמי", שעליה חתימתו של אברהם ג'רמי, בדומה לחתימה על נספחים אחרים של ההסכם.
עו"ד גרידיש אישר שעל כתב הערבות חתומה החברה וטען שהמסמך המלא מצוי במשרדו, אלא שכתב ערבות מלא וחתום על ידי ג'רמי לא הוצג לפני בית המשפט (עמ' 51, ש' 27-24).
38. המסקנה היא שהצדדים להסכם היו אך ורק "כחול לבן" ו- "חברת ג'רמי".
פרק ה' - הטענה כי "חברת ג'רמי" הפרה את התחייבויותיה הכספיות בהסכם
ה'1 - ההתחייבויות הכספיות של "חברת ג'רמי" בהסכם
39. במסגרת הסכם הקומבינציה, "חברת ג'רמי" התחייבה בהתחייבויות הכספיות הבאות:
א. מימון בניית המבנה כולו (ס' 6.1 להסכם). בסעיף 6.4 להסכם, "חברת ג'רמי" הצהירה שיש לה את האמצעים הכספיים לצורך זה.
ב. תשלום החזר ל- "כחול לבן" של כל ההוצאות הנדרשות לשם קבלת השובר לתשלום אגרות היתר הבנייה, תוך 30 יום מיום שהשובר יועבר ל- "חברת ג'רמי" (ס' 9.1 להסכם). הסעיף הפנה לנספח ח' להסכם, שהוא טבלה שכותרתה "פירוט כל התשלומים אשר שולמו והתחייבויות הקשורות לקידום היתר בניה בתיק בניין מס' 1937" (המסמך צורף כחלק מנספח 11 לתצהירו של עו"ד גרידיש).
ג. אגרות היתר הבנייה, מרגע שיוצגו על ידי "כחול לבן" (ס' 9.2.1 להסכם).
ד. הלוואה לבעלים בסך של 2,000,000 ₪ ללא ריבית והצמדה, לצורך פירעון המשכנתה ותשלום המיסים וההיטלים שבהם חייבת "כחול לבן" לפי ההסכם (ס' 14.1 להסכם). בסעיף 14.2 להסכם נקבע שההלוואה תכלול 3 מרכיבים:
** תשלום היתר החפירה והדיפון בסך של 155,380 ₪;
** תשלום תשלומי המשכנתה החודשיים לבנק לאומי (היתרה לסילוק בעת חתימת ההסכם עמדה על 1,415,000 ₪ כאמור בסעיף 4.2 להסכם). בהקשר זה עו"ד גרידיש העיד שההסכמה לתשלום תשלומי המשכנתה מדי חודש ולא בפעם אחת ניתנה לבקשת ג'רמי לפני חתימת ההסכם (עמ' 46, ש' 32-23).
** יתרה בסך של 445,000 ₪ שתשולם תוך 21 ימי עסקים מ- "המועד הקבוע", שהוא מועד הצגת שובר תשלום היתר הבניה, ותשמש את "כחול לבן", בין היתר, לתשלום היטל ההשבחה.
יש לציין כי סיכום שלושת הרכיבים של סעיף 14.2 להסכם הוא 2,015,380 ₪, שעוגלו בסעיף 14.1 לסך של 2,000,000 ₪.
40. ג'רמי העיד שההלוואה נועדה לתשלום המיסוי וההוצאות הכרוכים בפרויקט, כמו גם לפירעון המשכנתה של "כחול לבן" (ס' 26 לתצהירו). לדבריו "כחול לבן" לא יכלה באותה עת לקבל ליווי בנקאי, מפני שהמשכנתה רבצה על כל המגרש (ס' 7 לתצהירו השני).
ה'2 - הטענה להפרת ההתחייבויות הכספיות
41. ההפרה המרכזית של ההסכם המיוחסת ל- "חברת ג'רמי" היא אי העמידה בהתחייבויות הכספיות במספר אופנים:
א. לא ניתנה ל- "כחול לבן" ההלוואה בסך של 2,000,000 ₪.
ב. לא שולמו ל- "כחול לבן" החזרים עבור שכר יועצים ופיקדון היתר הבניה.
ג. לא שולמו אגרות היתרי הבנייה.
ד. לא שולם שכר עבודתה של "חברת בני גרידיש".
(ס' 32 לתצהיר בני גרידיש; ס' 38 לתצהיר הראל גרידיש).
42. שובר האגרה לתשלום נערך על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה על סך של 2,526,521 ₪. לטענת בני גרידיש הוא הועבר אל ג'רמי וקאולה ביום 11/5/15 באמצעות דוא"ל. באופן לא מובן, השובר שהוצג נושא את התאריך 30/8/15, אך נכתב בו שהמועד האחרון לתשלום הוא 30/7/15, כך שנראה כי המסמך המקורי נערך קודם לתאריך זה.
לפי המסמך וטענות בני גרידיש, סכום השובר הורכב מסך של 1,706,889 ₪ עבור היטל השבחה, שאותו "כחול לבן" הייתה אמורה לשלם באמצעות ההלוואה של "חברת ג'רמי". יתרת החיוב בסך של 819,632 ₪ הוטלה בגין אגרת הבנייה, שהיה על "חברת ג'רמי" לשלם מכוח התחייבויותיה בהסכם, כמו גם את שובר תשלום דמי ההקמה לתאגיד "מי נתניה" מיום 18/2/16 (ס' 38-37 ונספחים 13-12 לתצהיר בני גרידיש; ס' 45-44 לתצהיר הראל גרידיש).
43. עדי גרידיש העידו שהם פנו ל- "חברת ג'רמי", באמצעות קאולה וג'רמי עצמו, בדרישות לשאת בהתחייבויות הכספיות השונות, ללא הועיל (ס' 36-33 ו- 39 לתצהיר בני גרידיש; ס' 43-39 ו- 46 לתצהיר הראל גרידיש).
44. ביום 19/7/15 עו"ד גרידיש ערך מכתב בשם "כחול לבן" אל "חברת ג'רמי", שהתריע מפני הפרת ההסכם וביטולו, ודרש בין היתר את תשלומי שובר היתר הבנייה, ההלוואה וההוצאות שהוצאו לצורך היתר הבנייה. בהודעת דוא"ל שנשלחה מעו"ד גרידיש אל ג'רמי מיום 23/7/15 הוצע לו, נוכח קשייו הכלכליים, לבטל את העסקה ולסיים את ההתקשרות בדרכי שלום (ס' 39-38 ונספחים 16-15 לתצהיר עו"ד גרידיש; ס' 40 לתצהיר בני גרידיש).
ה'3 - טענות "חברת ג'רמי" בדבר הכספים ששולמו על ידה
45. ג'רמי טען מנגד, שהחברה שבבעלותו הלוותה והשקיעה בפרויקט כספים בסך מצטבר של 2,603,111 ₪. מתוך זה, סך של 1,143,111 ₪, כחלק מכספי ההלוואה לטענתו, שולם לפי הפרוט הבא (ס' 27 לתצהירו):
א. תשלום בסך של 155,380 ₪ בגין היתר חפירה ודיפון - תשלום זה אינו שנוי במחלוקת. עדי גרידיש הציגו בהקשר זה את שובר התשלום ואת צ'ק הביטחון של "חברת בני גרידיש" שניתן ל- "חברת ג'רמי" על סך 155,000 ₪, בטענה שבאותו שלב טרם הועבר סך ההלוואה, כך שלא היה ניתן להבטיח את תשלום אגרת החפירה בהערת אזהרה (ס' 27-26 ונספחים 8-7 לתצהיר בני גרידיש; ס' 33-32 לתצהיר הראל גרידיש; עמ' 47, ש' 12-5; ס' 17-14 לתצהיר השני של ג'רמי).
ב. תשלומים חודשיים של המשכנתה אשר רבצה על הנכס בסך כולל של 104,916 ₪ בין התאריכים 4/12/14 ו- 4/8/15 - אף תשלום זה אינו שנוי במחלוקת, אם כי לטענת עו"ד גרידיש תשלומי המשכנתה הופסקו עוד לפני שנשלח מכתב ההתראה מיום 19/7/15 (ס' 47 סיפא לתצהירו).
ג. סך של 882,815 ₪ "בזמנים שונים בהתאם לדרישת הנתבעת 2 ומנהלה בני גרידיש" - סך זה מוכחש על ידי עדי גרידיש. המחלוקת בעניין זה כוללת את שאלת העברות הכספים במזומן ואת הטענה שמדובר בתביעת כפל, בגין אותם הכספים שניתנו כהלוואה מהחברה האמריקאית וכבר הוחזרו לה, כפי שיפורט להלן.
כאמור, סיכום שלושת המרכיבים הנ"ל הוא 1,143,111 ₪.
יתרת הכספים שהוצאו לטענת ג'רמי, בסך של 1,460,000 ₪, הושקעו במישרין בתשלומים עבור הכשרת הקרקע, חפירה, כלונסאות ועוגנים, ברזל ובטון, שמאי, הדמיות וקטלוגים, פועלים, משאבות בטון, קידוחי קרקע ותשלומים עבור ניהול (ס' 28-27 לתצהירו).
46. להלן ייבחנו טענות "חברת ג'רמי" להוצאות שנטענו שבמחלוקת - סך של 1,460,000 ₪ כהשקעה בבניית הפרויקט וסך של 882,815 ₪ כחלק מההלוואה.
ה'4 - הכספים שהושקעו בבניית הפרויקט
47. כאמור, טענת ג'רמי היא שהסך המצטבר של 1,460,000 ₪ שולם והושקע על ידי "חברת ג'רמי" באופן ישיר או עקיף בבניית הפרויקט (ס' 28 לתצהירו). לצורך הוכחת התשלומים צורפו במסגרת מוצג 11 למוצגי ג'רמי מסמכי אסמכתאות לתשלומים לפי הפירוט שלהלן:
א. קבלות מ- "חברת בני גרידיש" בסך מצטבר של 211,562 ₪ לפי הפרוט שלהן:
** קבלה מס' 304 מיום 22/3/15 עבור תשלום מזומן בסך של 54,275 ₪.
** קבלה מס' 320 מיום 1/4/15 עבור תשלום מזומן בסך של 102,600 ₪.
** קבלה מס' 345 מיום 21/5/15 עבור תשלום מזומן בסך של 46,345 ₪.
** קבלה מס' 360 מיום 3/8/15 עבור תשלום בהמחאה בסך של 8,342 ₪.
ב. חשבוניות מס מ- "חברת בני גרידיש" ע"ס מצטבר של 387,961 ₪, כמפורט להלן:
** חשבונית מס' 100226 מיום 23/1/15 עבור "חשבון מס' 1 - שכר עבודה + ציוד מכני חודש ביצוע 11/12-2014" על סך של 32,391 ₪.
** חשבונית מס' 100227 (העתק משוחזר) מ- "חברת בני גרידיש" מיום 23/1/14 "עבור גידור השטח" על סך של 4,779 ₪ - בני גרידיש טען שתאריך החשבונית קודם לחתימת מסמך ההבנות (ס' 154(ב) לתצהירו השני; עמ' 44, ש' 11-7). התשובה היא שבשים לב למספרי החשבוניות האחרות, נראה כי יש טעות בשנת עריכת החשבונית, שהופקה כפי הנראה ביום 23/1/15. מעבר לנדרש, כדי להתנגד למסמך היה על "חברת בני גרידיש" לבדוק במסמכיה ולהסביר עבור מה הוא נערך. בהקשר זה מתקבלים הסבריו של ג'רמי (ס' 30 לתצהירו השני).
** חשבונית מס' 100236 מיום 24/2/15 "עבור בטון" על סך של 31,550 ₪.
** חשבונית מס' 100249 מיום 26/3/15 עבור אספקת ברזל על סך של 102,654 ₪.
** חשבונית מס' 100260 מיום 30/4/15 עבור בטון, ברזל כלונסאות ושכר עבודה על סך של 161,900 ₪.
** חשבונית מס' 100298 מיום 30/7/15 עבור "הפרשים עבור שכר עבודה וחומרים לכל התקופה" על סך של 54,687 ₪.
ג. אישור בכתב יד של בני גרידיש מיום 15/4/15, כי התקבל סך של 59,300 ₪. האישור ניתן על גבי מסמך "חשבון עבור אספקת חומרים ותשלום לקבלני משנה - חודש 01.15" של "חברת בני גרידיש", שהסתכם ב- 174,018 ₪.
ד. חשבוניות מס מס' 0035 ו- 0039 של חברת "כחול לבן" מהתאריכים 30/8/14 ו- 1/11/14 עבור "חוות דעת ויעוץ מקצועי" על סך מצטבר של 8,300 ₪.
ה. ארבע קבלות עבור תשלום חשבונות חשמל מהתאריכים 13/11/14 ו- 18/11/14 בסך מצטבר של 1,748 ₪. על פני הדברים החשבונות קשורים בפרויקט, כך שהסתייגויותיו של בני גרידיש בעניין זה נדחות (ס' 154(ח) לתצהירו השני; עמ' 44, ש' 26-20).
ו. חשבונית מס מס' 19843 של חברת "חכמון אהרון" בע"מ מיום 25/11/14 עבור הריסת המבנה בסך של 31,860 ₪.
ז. המחאה מיום 25/12/14 לפקודת חברת האדריכלות "דורון אהלי" בע"מ על סך של 5,000 ₪.
ח. 8 קבלות עבור הסעות במוניות "רוזנבאום תיור" במהלך החודשים ינואר עד אפריל 2015 בסך מצטבר של 983 ₪.
ט. קבלות מס' 225164 ו- 25807 של חברת "כוורת" בע"מ למוצרי בניין מהתאריך 18/3/15 על סך כולל של 385 ₪.
י. קבלה מס' 2015/2459 מחברת "מאירגרף" מיום 12/5/15 על סך של 4,600 ₪.
יא. חשבונית מס מס' 336 מחברת "צוות קרקע" בע"מ (עבודות הנדסיות) מיום 22/5/15 על סך של 140,302 ₪.
יב. חשבונית מס מס' 17184 מ- "גבעת ברנר אחזקות" מיום 23/6/15 "עבור פרויקט כחול לבן" על סך של 4,366 ₪.
יג. קבלות מס' 12046 ו- 12047 מחברת "ספקטור שמאות מקרקעין" בע"מ מהתאריך 28/7/15 בסך מצטבר של 28,320 ₪. בני גרידיש הסתייג וטען שההוצאה אינה קשורה בפרויקט (ס' 154(ג) לתצהירו השני; עמ' 44, ש' 30-27).
יד. קבלה מס' 00375 מאת "ארתור יוספוב הדמיות אדריכליות" מיום 30/9/15 בסך של 11,269 ₪.
טו. פוליסה לביטוח עבודות של חברת "הכשרה" לתאריכים 30/5/15-25/12/14 בעלות של 12,203 ₪ - טענותיו של עו"ד גרידיש בתצהירו (ס' 157) כי הפוליסה לא כללה את כל שלבי ואת כל תקופת הבנייה, אינן שוללות את העובדה שהפוליסה נערכה ושולמה לצרכי הפרויקט.
כפי שכבר צוין ביחס לחלק מהפריטים, בני גרידיש הביע הסתייגות לגבי חלק מההוצאות (ס' 154 לתצהירו השני; אותן הטענות נטענו גם בסעיף 156 לתצהירו של עו"ד גרידיש). עם זאת, תקופת התאריכים של ההוצאות, הנתון שבאותה תקופה "חברת ג'רמי" לא עסקה בפרויקטים אחרים והעובדה שג'רמי לא נחקר לגבי אותן קבלות וחשבוניות, מובילים למסקנה שיש לקבל את הטענה כי ההוצאות שהוצגו קשורות בפרויקט.
כמו כן, הטענה שחשבוניות מס אינן מעידות על תשלומים בפועל נדחית. לא הוצגה כל ראיה לכך שאיזו מהחשבוניות לא שולמה ושנותר חוב עבור חשבוניות לא משולמות של "חברת בני גרידיש" או של ספקים אחרים. ג'רמי טען במפורש שהחשבוניות נפרעו ושלל כל חוב לספקים (עמ' 29, ש' 25 - עמ' 30, ש' 4).
טז. קבלה מס' 1092 מעו"ד הראל גרידיש עבור הייצוג המשפטי מיום 1/7/14 בסך של 10,000 ₪ - מדובר בהוצאה שהוצאה לצורך ההתקשרות בהסכם ולא לצרכי הפרויקט עצמו.
יז. חשבונית מס מס' 0029 של "גרידיש בנימין קבלן לעבודות שלד וגמר" מיום 1/1/15 "על חשבון גמר עבודות שלד" על סך של 230,000 ₪.
במחלוקת בעניינה של חשבונית זו נשמעו עדויות של מספר עדים, כמפורט להלן.
בני גרידיש טען שהחשבונית אינה קשורה בפרויקט, אלא בפרויקט קודם של בניית בית דו משפחתי ש- "חברת ג'רמי" ביצעה בנתניה, באמצעות קרוב משפחתו של בני גרידיש, קבלן לעבודות שלד הנושא שם זהה - בנימין גרידיש (ס' 154(א) לתצהירו השני; עמ' 44, ש' 14-12).
ג'רמי טען שחשבונית מס' 29 ניתנה לו מבני גרידיש עבור העבודות בפרויקט הקומבינציה, אך בדיעבד התגלה שהיא נושאת את פרטיו של העוסק המורשה בנימין גרידיש, המצוי בהליכי פשיטת רגל (ס' 29 לתצהירו השני; עמ' 30, ש' 20 - עמ' 31, ש' 7).
הוא העיד, שבפרויקט הראשון שלו הוא תפקד כיזם בבניית הבית הדו משפחתי בנתניה, שבו עבד הקבלן בנימין גרידיש, תחת מספר הרישיון של בני גרידיש. הוא אישר שבאותו זמן הוא כלל לא הכיר את בני גרידיש. לדבריו בנימין גרידיש השלים את עבודות השלד, והתמורה הכספית שולמה לו במלואה וללא סכסוכים (עמ' 22, ש' 21 - עמ' 23, ש' 15).
בנימין גרידיש (עה/2) הוא קבלן בניין לא רשום, העוסק בבניית בתים פרטיים מזה כ- 40 שנה (עמ' 37, ש' 13-6). בעדותו הוא אישר שחשבונית מס' 29 נושאת את פרטיו ונערכה על ידו עבור דניאל (קאולה) בגין בניית שלד בית פרטי ברח' האצ"ל בנתניה, שבבעלות גברת בשם תמר. הוא אף אישר שהסך הנקוב בחשבונית שולם לו (עמ' 37, ש' 26-14).
בחקירתו הנגדית בנימין גרידיש הבהיר שהוא ביצע בפרויקט את השלד, ללא עבודות גמר, שהעבודה נמשכה כ- 4 חודשים והסתיימה בתוך שנת 2015 (עמ' 37, ש' 30-23; עמ' 38, ש' 31-2). לעד הוצגו שתי חשבוניות נוספות שלו, מס' 14 ו- 15 "על חשבון עבודות שלד", גם כן על שם "חברת ג'רמי" מחודש פברואר 2014 וכן קבלה מס' 15 עבור עבודות גמר ברח' האצ"ל 32 בנתניה מיום 30/8/14 (מוצגים ת/1 ו- ת/2). הוא הסביר שהעבודות לא בוצעו באופן סדיר, אלא נעצרו באמצע והושלמו בהמשך (עמ' 39, ש' 23-18).
העד אישר את חתימתו על הסכם הבנייה ת/3 שנחתם ביום 15/8/14 עבור בנייה ברח' האצ"ל 34. במענה לשאלה מדוע מספר הרישיון על גבי ההסכם 24272 הוא מספר רישיון הקבלן של בני גרידיש, הוא טען שההסכם נערך על ידי דניאל (עמ' 39, ש' 17-10).
בנימין גרידיש דחה את הטענה שהחשבונית התקבלה מבן משפחתו בני גרידיש והסביר שרשם אותה על שם "חברת ג'רמי" לפי בקשת דניאל ומבלי שבכלל הכיר את ג'רמי (עמ' 38, ש' 32 - עמ' 39, ש' 9).
רמי גרידיש (עה/1), בנו של בנימין, העיד שבעבר הוא היה בעליו של עסק לבנייה (עם אביו), אלא שהוא נקלע להליכי פשיטת רגל ועובד כיום כשכיר אצל קרוב המשפחה בני גרידיש (ס' 2 לתצהירו; עמ' 32, ש' 34-23; עמ' 35, ש' 33-31).
לטענתו, קאולה וג'רמי פנו אליו לקראת סוף שנת 2014 בהצעה לבניית וילה משפחתית ברח' האצ"ל 32 בנתניה, אלא שהעבודה התבצעה מול קאולה, עד שלקראת סיום עבודות הגמר שכרו לא שולם באופן סדיר והוא עזב (ס' 5-3 ו- 8 לתצהירו). רמי עומת עם החשבוניות ת/1 מפברואר 2014, אישר שהן של אביו ושהן הוצאו בפרויקט המסוים, וטען כי אפשר שטעה בתצהירו, כך שהעבודות החלו מוקדם יותר בשנת 2014 (עמ' 34, ש' 28-20).
רמי העיד שהעבודות בוצעו עבור קאולה, שדרש כי על החשבונית ייכתב שמה של "חברת ג'רמי", וכללו הן שלד והן גמר (עמ' 34, 19-18; עמ' 34, ש' 33 - עמ' 35, ש' 3; עמ' 35, ש' 17-13). לגבי הסכם הבנייה ת/3, העד טען שההסכם נכרת מול קאולה ולא מול הבעלים תמר (עמ' 35, ש' 12-4). רמי גרידיש זיהה את חשבונית מס' 29 כחשבונית של אביו, הנושאת את פרטיו האישיים (עמ' 34, ש' 32-29).
דניאל קאולה העיד שג'רמי ביקש את עזרתו באיתור קבלן לבניית שלד של וילה דו משפחתית בנתניה. קאולה נפגש בהמלצת חבר עם בנימין גרידיש, שאמר לו כי הוא עובד עם קרוב משפחה הנושא את אותו השם, שהוא קבלן רשום.
בעדותו לפניי, קאולה טען שמספר הרישיון של בני גרידיש נכתב בהסכם מול בעלת המקרקעין (עמ' 16, ש' 33 - עמ' 17, ש' 4; עמ' 17, ש' 20-19). לטענתו, ידוע לו שבניית השלד ארכה 4 חודשים ושבנימין ורמי גרידיש הונו את הבעלים. עוד הוא העיד, שג'רמי היה היזם ושהוא עצמו לא היה קשור בפרויקט (עמ' 16, ש' 21-5 ו- 32-25).
48. מסקנתי היא שחשבונית מס' 0029 של העוסק המורשה בנימין גרידיש נערכה ושולמה בגין עבודות בנייה שבוצעו בפרויקט בניית בית דו משפחתי ברחוב האצ"ל בנתניה ולא בפרויקט נשוא ההליך שלפניי, וזאת מהטעמים הבאים:
א. בפרטי החשבונית מיום 1/1/15 נרשם "ע"ח גמר עבודות שלד". במועד זה עבודות השלד היו רחוקות מהתחלה בפרויקט נשוא התביעות שלפניי. הראיה שהצעות המחיר לבניית השלד מטעם ג'רמי (מוצג 13 למוצגי ג'רמי) נערכו רק בחודש יולי 2015, כחצי שנה לאחר שנערכה חשבונית 29.
ב. כל החשבוניות והקבלות שפורטו לעיל נתקבלו מ- "חברת בני גרידיש" ונשאו את פרטי החברה. חשבונית 29 היא היחידה של בנימין גרידיש העוסק המורשה.
ג. קאולה העיד כאמור כי בנימין גרידיש אמר לו שהוא עושה שימוש במספר הרישיון של קרוב משפחתו בני גרידיש. עדות זו מסבירה מדוע מספר הרישיון של בני הופיע על גבי הסכם הבנייה של הבית הדו משפחתי (מוצג ת/3). אין שום עדות למעורבות של בנימין גרידיש בעבודות בפרויקט הקומבינציה, כך שלא הייתה לו סיבה לערוך את החשבונית במסגרת פרויקט זה.
ד. חשבוניות מס' 14 ו- 15 של בנימין גרידיש מחודש פברואר 2014 (מוצגים ת/1 ו- ת/2) מתייחסות לעבודות שלד ברחוב האצ"ל 34. הסכם הבנייה עם בעלת המקרקעין מיום 15/8/14 (מותג ת/3) מתייחס לעבודות שלד וגמר באותו מבנה. הדבר מעיד על אי סדירות העבודות והימשכותן , כפי שהעיד בנימין גרידיש, כך שהתאריך של חשבונית 29 מחודש ינואר 2015 אינו בלתי סביר.
49. נמצא שהסך המצטבר המוכח של התשלומים שהשקיעה "חברת ג'רמי" בפרויקט (מסמכים א'-ט"ו) הוא 908,159 ₪, ולא 1,460,000 ₪ כפי שנטען. סך זה שולם ומומן על ידי "חברת ג'רמי" במסגרת התחייבותה העיקרית בהסכם הקומבינציה, לממן את בניית המבנה כולו.
ה'5 - הטענה שג'רמי העביר לבני גרידיש כסף מזומן בסך של 882,815 ₪
50. ג'רמי טען שהסך המצטבר 882,815 ₪ הועבר בזמנים שונים לבני גרידיש במזומן, בשלוש או ארבע פעימות, לפי דרישתו המפורשת, בטענה שהוא עצמו רוכש במזומן ומקבל הנחות (ס' 27(ג) ו- 29 לתצהירו; עמ' 26, ש' 13-1 ו- 23-21). לדבריו הוא ביקש אישור בכתב, אך קיבל מבני גרידיש את ההרגשה שהוא בידיים טובות ואמינות, כך שבתמימותו (להגדרתו בטיפשותו) אין בידיו אישור חתום למתן הכספים (עמ' 26, ש' 34-26).
ג'רמי העיד כי מקור הכספים בגב' טרלן קנו מארה"ב (להלן: "טרלן"), בעלת החברה האמריקאית, שקושרה אליו באמצעות קאולה. לטענתו הוא קיבל ממנה כספים במטבע זר, המיר אותם לשקלים אצל חלפני כספים מבני ברק ומתל אביב ומסרם לבני גרידיש. עם זאת, הוא הודה שאין בידו מסמכים המעידים על העברות המט"ח (עמ' 27, ש' 10-1).
51. קאולה העיד שלאחר החתימה על מסמך ההבנות, הוא פנה לגב' טרלן מהחברה האמריקאית D&D llc 26(להלן: "החברה האמריקאית"), המוכרת לו מהיכרות משפחתית. הגב' טרלן ביקשה ממנו לאתר עבורה השקעות בישראל והייתה נכונה לרכוש דירה מ- "קבוצת ג'רמי" במכירה מוקדמת (ס' 16 לתצהירו; עמ' 18, ש' 34-28; עמ' 19, ש' 25-16). באותו שלב עו"ד גרידיש הסביר שבהיעדר היתר בנייה לא ניתן לרכוש דירה, אלא להלוות כספים שיומרו בהמשך בדירה, והגב' טרלן הסכימה לכך תמורת הנחה משמעותית בסך הרכישה. קאולה העיד שלאחר חתימת הסכם הקומבינציה, ג'רמי פנה אליו וביקש את עזרתו בקבלת כסף מזומן מהגב' טרלן לפי דרישה של בני גרידיש, אלא שגם לו אין אישורים להעברת הכספים מארה"ב לג'רמי (ס' 17 ו- 19 לתצהירו; עמ' 20, ש' 27 - עמ' 21, ש' 7).
ע"פ הנטען, קאולה נכח עם ג'רמי בפגישות עם בני גרידיש, שבהן הועבר הכסף המזומן, ואף צילם בעט מצלמה את התמונות שבהן נראה בני גרידיש במשרדו מקבל חבילות עבות של שטרות כסף מזומן (ס' 19 לתצהירו; עמ' 15, ש' 16-6; מוצג 9 למוצגי ג'רמי).
עוד נטען שג'רמי חב כספים לגב' טרלן ונטל כספים מבני משפחתו (ס' 21 לתצהיר קאולה; עמ' 21, ש' 14-8).
52. בני גרידיש שלל את הטענה שג'רמי העביר אליו כסף מזומן בסך הנטען (עמ' 43, ש' 24-22).
53. מסקנתי היא שלא הוכחה הטענה שג'רמי העביר לבני גרידיש כסף מזומן כחלק מכספי ההלוואה. המסקנה מבוססת על הנימוקים הבאים:
א. "חברת ג'רמי" היא חברה בע"מ, שמסמכי הנהלת החשבונות שלה צריכים ואף חייבים לכלול עדויות ברורות הן לקבלת כספים מהגב' טרלן, הן להמרתם לשקלים אצל חלפנים והן לתשלומם לחברת "בני גרידיש".
"חברת ג'רמי" לא צירפה לתיקי המוצגים העבים מטעמה מסמכים כלשהם שיעידו על התנועות הכספיות רחבות ההיקף. ניתן היה להציג את הכרטסת שנוהלה בחברה על שמה של הגב' טרלן, את ההסכמים עמה, את מסמכי ההעברה מחו"ל, את קבלות ההמרה לשקלים ועוד.
צד הנמנע מהצגת ראיה מעורר את החשד כי מחדלו נובע מהחשש שהראיה תשמש נגדו (יעקב קדמי, דיני ראיות, (חלק שלישי), התשנ"ט, עמ' 1391). ככלל, אי הצגתו של מסמך רלוונטי המצוי בחזקתו האפשרית של בעל דין ואשר יש בו כדי לתרום לגילוי האמת, יוצר הנחה כי אילו הוצג, הוא היה מערער את גרסתו של הצד אשר נמנע מהצגתו. כך בע"א 548/78 נ.ש. ואח' נ' י.ל., פ"ד לה(1) 736 בעמ' 763-762:
"דרך זו שנקט בה המחוקק מקורה בכלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים וככל שהראיה יותר משמעותית כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות יותר מכריעות ויותר קיצוניות נגד מי שנמנע מהצגתה".
ב. "חברת ג'רמי" נמנעה מזימונה לעדות של הגב' טרלן, על אף שהיא יכלה לשפוך אור על העובדות ולבסס את טענותיהם של ג'רמי וקאולה. אי העדתו של עד רלוונטי, אשר יש בעדותו כדי לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה כי דבריו היו עלולים לערער את גרסתו של הצד שהיה אמור להזמינו ולא עשה כן (ראו ע"א 293/90 גרינהולץ ואח' נ' מרמלשטיין (פורסם במאגרים - 28/12/94)).
כך גם נקבע בע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' מתתיהו ואח', פ"ד מה(4) 651, בעמ' 658:
"אי הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד".
ג. אין בתמונות שבהם צולם בני גרידיש לצד ערמות של כסף מזומן כדי להוכיח את הטענה לתשלום מזומן כחלק מכספי ההלוואה. כפי שפורט לעיל, "חברת ג'רמי" עצמה הציגה קבלות של "חברת בני גרידיש", שבהן צוין במפורש שהתקבל כסף מזומן בסכומים ניכרים:
1. קבלה מס' 304 מיום 22/3/15 עבור תשלום מזומן בסך של 54,275 ₪.
2. קבלה מס' 320 מיום 1/4/15 עבור תשלום מזומן בסך של 102,600 ₪.
3. קבלה מס' 345 מיום 21/5/15 עבור תשלום מזומן בסך של 46,345 ₪.
4. אישור בכתב יד של בני גרידיש מיום 15/4/15 שהתקבל סך של 59,300 ₪.
ג'רמי עומת בחקירתו עם קבלה מס' 320 וטען שקבלות המזומן שולמו על ידו בהנהלת החשבונות, בעוד שהסך 882,815 ₪ הועבר במישרין לבני גרידיש. לטענה זו אין שום תימוכין והיא אף לא נטענה בתצהיריו של ג'רמי.
ד. לא ניתן לקבל את טענת ג'רמי, שבתמימותו הוא ביקש אך לא עמד על קבלת אישורים חתומים של בני גרידיש לקבלת הכספים. ראשית, מדובר בתמימות בלתי מתקבלת על הדעת. שנית, קאולה העיד שהוא נכח עם ג'רמי בפגישות ואף טרח לצלם במצלמה נסתרת את הכסף המזומן, פעולה המעידה בהחלט על אובדן התמימות.
54. לפיכך, הטענה שהועבר ל- "חברת בני גרידיש" כסף מזומן בסך של 882,815 ₪ כחלק מההלוואה שסוכמה בהסכם הקומבינציה נדחית.
ה'6 - הטענה שהסך של 882,815 ₪ כבר נתבע על ידי החברה האמריקאית ושולם לה
55. לפי טענת קאולה, לאחר שהסכם הקומבינציה בוטל, בני גרידיש טען לפניו כי הדרך היחידה להבטיח את המשך הפרויקט, וכפועל יוצא את החזרת הכספים ששולמו על ידי "חברת ג'רמי", היא סיוע בגיוס כספים. קאולה קישר בין בני גרידיש ובין החברה האמריקאית של הגב' טרלן (ס' 24-23 לתצהירו; עמ' 18, ש' 23-20; עמ' 19, ש' 4-3). לדברי קאולה, הגב' טרלן הסכימה למתן הלוואה של 230,000 $ לשנה אחת וללא ריבית כדי להציל את ההשקעה שלה בסך של 2,300,000 ₪, שעל פי הנטען הועברו ל- "חברת ג'רמי" במטרה לקנות דירה במכירה מוקדמת (עמ' 19, ש' 26 - עמ' 20, ש' 24).
56. בני גרידיש העיד, שלאחר ביטול הסכם הקומבינציה הוא נפגש עם קאולה, שטען שלג'רמי אין כסף ושהוא חייב לקאולה כספים רבים. קאולה הציע שהוא יסדר הלוואה בסך של 230,000 $ עבור "חברת בני גרידיש" עבור תשלום חלק מאגרת היתר הבנייה, וככל שהוועדה המקומית תסכים לקבל את הכסף באיחור, הוא יפעל להעביר את מלוא הסכום. מצד שני סוכם שאם "כחול לבן" לא תצליח להאריך את תוקף ההיתר ולשלם, "חברת בני גרידיש" שחתומה על הסכם ההלוואה תשיב לקאולה את הכסף ביום 25/8/17. בני גרידיש הסביר שכדי לא לפגוע בהודעת "כחול לבן" על הפרת הסכם הקומבינציה, סוכם שהסכם ההלוואה ייחתם על ידי "חברת בני גרידיש". ביום 25/8/15 נחתם הסכם הלוואה בעברית בין "חברת בני גרידיש" מצד אחד ובין דני קאולה מצד שני, אלא שקאולה לא רשם את שמו ואת פרטיו (ס' 56-53 ונספח 19 לתצהיר בני גרידיש).
למחרת חתימת ההסכם, קאולה יצר קשר עם משרדי "כחול לבן" וביקש את פרטי החשבון שלה לצורך העברה בנקאית. ביום 31/8/15 הועבר לחשבונה של "כחול לבן" סך של 112,659 ₪ (כ- 30,000 $) מחשבון זר. לטענת בני גרידיש, קאולה התקשר אליו והודיע לו שהיתרה בסך של כ- 200,000 $ תועבר מאמו, ושלצורך שחרור הכספים עליה להציג את ההסכם באנגלית. קאולה שלח מסמך באנגלית ובני גרידיש חתם עליו בתום לב, כשהוא משוכנע שמדובר בהסכם זהה, מה גם שהוא אינו שולט היטב בשפה האנגלית. לטענתו הוא לא יידע בכך בזמן אמת את עו"ד גרידיש (ס' 60-57 ונספח 20 לתצהירו; ס' 78 לתצהירו השני). עו"ד גרידיש טען אף הוא שהמהלך התבצע ללא ידיעתו (ס' 67-64 לתצהירו).
בדיעבד התברר לבני גרידיש, שההסכם באנגלית קבע חובת החזר תוך שנה ולא תוך שנתיים ושהמלווה היא חברה אמריקאית (ס' 61 לתצהירו).
בתחילת חודש ספטמבר 2015 נציגת סניף בנק לאומי בהרצליה, שבו מתנהל חשבון הבנק של "כחול לבן", הודיעה שהתקבלה העברה בנקאית בסך של 770,000 ₪ וביקשה לברר את מקור הכסף. קאולה הוזעק למשרדו של עו"ד גרידיש, הציג את ההסכם באנגלית ואז גם אושרה ההעברה (ס' 68-64 לתצהיר בני גרידיש).
57. אין חולק על כך שביום 1/10/17 החברה האמריקאית הגישה נגד "כחול לבן" ונגד בעליה יוסף ובני גרידיש תביעה כספית לסך של 897,000 ₪, על בסיס מסמך ההלוואה באנגלית. ההליך התנהל בבית משפט השלום בכפר סבא ב- ת"א 1450-10-17. פסק הדין ניתן ביום 27/11/19 במסגרת הסכם של פשרה בין הצדדים, וקבע ש- "כחול לבן" תשיב לחברה האמריקאית סך של 901,966 ₪ בתוספת להוצאות משפט. כתבי הטענות, תצהירי העדות הראשית של קאולה ושל טרלן ופסק הדין צורפו לעיוני (ס' 84-80 ונספחים 26-24 לתצהירו השני של בני גרידיש).
58. לטענת בני והראל גרידיש, תביעת "חברת ג'רמי" על הסך של 882,815 ₪ היא תביעת כפל עבור אותם הסכומים שכבר נתבעו ושולמו לחברה האמריקאית (ס'81-72 לתצהיר עו"ד גרידיש; ס' 89-80 לתצהיר בני גרידיש השני).
59. ג'רמי טען מנגד, ש- "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש" הודו שמדובר בכספים נפרדים. הוא הפנה בסעיף 28 לתצהירו לתגובתה של "כחול לבן" מחודש נובמבר 2016 לבקשת הפירוק שהוגשה נגדה על ידי החברה האמריקאית בתיק פר"ק 14084-10-16 בבית המשפט המחוזי מרכז (מוצג 10 למוצגי ג'רמי).
בסעיף 50 לתגובה נכתב כי הכספים הועברו ל- "כחול לבן" על ידי "חברת ג'רמי" כחלק מהתחייבותה לתת הלוואה מכוח הסכם הקומבינציה. לתמיכה אף צורף אישורו של רו"ח אלי ברבי מיום 16/10/16, כי לפי ספרי החשבונות של "כחול לבן", "חברת ג'רמי" העבירה אליה כספי הלוואות ביום 31/8/16 בסך של 112,659 ₪ וביום 10/9/16 בסך של 770,156 ₪, ובסה"כ 882,815 ₪ (מוצג 7 למוצגי ג'רמי). בסעיף 51 לתגובה נטען שמי שהתחייבה בפועל היא "חברת בני גרידיש".
כרטסת מערך הנהלת החשבונות של "כחול לבן" על שם "חברת ג'רמי" מיום 13/10/16 (מוצג 6 למוצגי ג'רמי) תומכת בנתונים שבאישור רו"ח ברבי מיום 16/10/16.
ג'רמי הפנה לכך שביום 27/11/19, מיד לאחר שניתן פסק הדין בהסכם הפשרה בין "כחול לבן" ובין החברה האמריקאית, רו"ח ברבי ערך מכתב אחר, שלפיו לבקשת "כחול לבן" הכספים ידווחו ככאלה שהתקבלו מ- "חברת ג'רמי" באמצעות החברה האמריקאית.
60. בני גרידיש עומת בעדותו עם שני האישורים של רו"ח ברבי ואישר אותם (עמ' 43, ש' 25 - עמ' 44, ש' 4). עו"ד גרידיש הסביר ששמה של החברה האמריקאית נודע לו רק כאשר עו"ד ורדי שלח מטעמה מכתב התראה משנת 2017 לערך (עמ' 52, ש' 5-1). הכוונה כפי הנראה למכתב של עו"ד ורדי מיום 18/8/16, שנענה במכתב של עו"ד גרידיש מיום 8/9/16 (שני המכתבים צורפו לכתב התביעה של החברה האמריקאית, נספח 24 לתצהירי גרידיש). לפי עדותו של עו"ד גרידיש, מהרגע שכספי ההלוואה התקבלו, הם נרשמו בספרי החשבונות של "כחול לבן" על שם "חברת ג'רמי" מן הטעם שדבר קיומה של החברה האמריקאית לא היה ידוע. לאחר שההליך הסתיים בהסדר, נערך אישורו השני של רו"ח ברבי והכספים יוחסו ל- "חברת ג'רמי" באמצעות החברה האמריקאית (עמ' 47, ש' 30-13).
61. בעימות בין טיעוני שני הצדדים, מצאתי שהצדק עם "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש".
כאמור, כרטסת הנהלת החשבונות של "כחול לבן" על שם "חברת ג'רמי" מיום 13/10/16 (מוצג 6 למוצגי ג'רמי) מציגה שתי תנועות שהוגדרו כ- "העברה ישירה מקבוצת ג'רמי":
א. העברה מיום 31/8/15 בסך של 112,659 ₪.
ב. העברה מיום 10/9/15 בסך של 770,156 ₪.
בכתב התביעה שהוגש מטעמה של החברה האמריקאית (נספח 24 לתצהירי גרידיש) בסעיפים 9.2-9.1 נטען לתאריכי העברת הכספים כדלקמן:
א. ביום 27/8/15 סך של 30,000 $.
ב. ביום 4/9/15 סך של 200,000 $.
התאריכים והסכומים אינם מותירים מקום לספק, שאכן הכספים שהתקבלו אצל "כחול לבן", מקורם בחברה האמריקאית ולא ב- "חברת ג'רמי". ההסבר שניתן לכך שהתנועות נרשמו בכרטסת של "חברת ג'רמי" הגיוניים בהחלט, וכך גם תוכנם של שני האישורים של רו"ח ברבי. אין פסול בכך שלאחר ש- "כחול לבן" חויבה להשיב את הכספים לחברת האמריקאית, היא עדכנה את ספריה.
יתרה מכך, "חברת ג'רמי" לא צירפה את הכרטסת שנוהלה אצלה על שם "כחול לבן", ושבהכרח אמורה לכלול את העברת הסכומים הנטענים. עובדה זו מדברת בעד עצמה, ואין צורך לחזור שוב על כללי הפסיקה בדבר אי הצגת מסמך רלוונטי.
62. "חברת ג'רמי" טענה בחוסר תום לב כי היא העבירה ל- "כחול לבן" סך של 882,815 ₪. מדובר בטענה מופרכת על פניה, שכן ברור כי מקורם של הכספים בחברה האמריקאית. התעקשותה של "חברת ג'רמי" לעמוד על הטענה פוגעת מאד בניסיונה להציג את עצמה כצד הנפגע ותם הלב בפרשה.
ה'7 - סיכום פרק ה'
63. "חברת ג'רמי" שילמה במסגרת הסכם הקומבינציה והפרויקט את הסכומים הבאים:
א. סך של 155,380 ₪ עבור היתר החפירה והדיפון. סך זה הוא מרכיב ממרכיבי הלוואה בסך של 2,000,000 ₪, ש- חברת ג'רמי" התחייבה לתת ל- "כחול לבן".
ב. סך של 104,916 ₪ לתשלום החזרים חודשיים של המשכנתה שנטלה "כחול לבן". גם סך זה הוא מרכיב ממרכיבי מהלוואה בסך של 2,000,000 ₪, ש- חברת ג'רמי" התחייבה לתת ל- "כחול לבן".
ג. סך של 908,159 ₪ ששולם לגורמים שונים לצורך הקמת הפרויקט. "חברת ג'רמי" נשאה בעלויות הנ"ל לצורך קיום התחייבותה העיקרית בהסכם הקומבינציה, שהייתה בניית המבנה. כספים אלו אינם קשורים בהלוואה.
64. "חברת ג'רמי" לא שילמה ל- "כחול לבן" סך נוסף של 882,815 ₪. כספים אלו הועברו ל- "כחול לבן" על ידי החברה האמריקאית לאחר שההסכם כבר בוטל, ובמסגרת הסכם נפרד. "כחול לבן" אף חויבה להחזירם בפסק דין שניתן בפשרה בינה ובין החברה האמריקאית.
65. ג'רמי עצמו עומת עם תאריכי העברת הכספים בכרטסת, המאוחרים לביטול ההסכם, והודה שהוא לא העביר כספים לאחר הביטול (עמ' 28, ש' 29-13).
66. הפועל היוצא הוא שעל פני הדברים, "חברת ג'רמי" הפרה את התחייבויותיה הכספיות בהסכם הקומבינציה להלוות ל- "כחול לבן" סך של 2,000,000 ₪, לשלם את אגרות הבנייה לפי דרישות הוועדה המקומית ותאגיד המים ולשלם את החזר הוצאות שכר היועצים ופיקדון היתר הבנייה.
פרק ו' - טענת "חברת ג'רמי" לכך שלא היה באפשרותה לקבל מימון בנקאי
ו'1 - מקורות המימון של "חברת ג'רמי"
67. אין ספק ש- "חברת ג'רמי" נזקקה לממון רב כדי לממן את התחייבויותיה הכספיות בהסכם, שכללו בראש ובראשונה את עלויות הבנייה של הבניין, אך גם סכומים ניכרים שנדרשו לצורך תשלומי האגרות, ההלוואה ל- "כחול לבן" בסך של 2,000,000 ₪ ועוד.
68. ג'רמי נשאל כיצד הוא תכנן לממן את הפרויקט, והשיב שכדי לגשת לבקש מימון בנקאי הוא נדרש לכ- 3,000,000 ₪ בלבד שהוא תכנן להשיג במכירה מוקדמת. לטענתו, קאולה קישר אותו לחברה האמריקאית, שהייתה אמורה לקנות דירה תמורת סך של 1,750,000 ₪. הוא טען שדי היה לו בהון העצמי שלו ובכספי המכירה המוקדמת (עמ' 24, ש' 25-1).
69. בני גרידיש העיד שלאחר שחלף המועד האחרון לתשלום אגרת היתר הבנייה ביום 30/7/15, הוא שוכנע על ידי עו"ד גרידיש להיפגש עם קאולה וג'רמי, בנוכחות אביו יוסף גרידיש. כדי להימנע ככל הניתן מביטול ההסכם, הוא הסכים לבקשתם לפצל את עבודות השלד והגמר ואף נענה לפנייתם לחתום על הסכם בנייה תמורת סך של 4,850,000 ₪ בתוספת מע"מ. ההסכם הקצר נכתב בכתב יד ואפילו אינו נושא תאריך (ס' 47-44 ונספח 16 לתצהירו).
בסיום הפגישה קאולה הודיע שטרם הסתיימו עבודות היתר הדיפון והחפירה ולכן הוא אינו ממהר לשלם את אגרת היתר הבנייה. כאשר הוא נשאל לגבי כספי ההלוואה, הוא העלה טיעון חדש, שהוא קיבל מימון בנקאי לפרויקט ושהשמאי מטעם הבנק צפוי לקדם את קבלת כספי ההלוואה. לטענת בני גרידיש, הוא ואביו הופתעו מהדברים, שכן עד אז לא בוצעה פניה ל- "כחול לבן" מגורם מימון כלשהו.
יתרה מכך, בני גרידיש העריך את עלויות הבנייה בכ- 24,000,000 ₪, והוא הבין ש- "חברת ג'רמי" אינה יכולה לממן אפילו את אגרת היתר הבנייה מההון העצמי שלה ושלבעליה אין כסף (ס' 50-48 לתצהירו). עו"ד גרידיש חזר על אותם הדברים (ס' 58-53 לתצהירו).
ו'2 - דרישת "חברת ג'רמי" למתן שעבוד
70. ג'רמי העיד, שמספר חודשים לאחר שנחתם הסכם הקומבינציה והועברו הכספים לפי טענות "חברת ג'רמי", בני גרידיש פנה אליו ודרש סכום נוסף ומיידי של 700,000 ₪ על חשבון ההלוואה. ג'רמי פנה למספר גורמים בניסיון לגייס את הסך הנדרש, אלא שהדבר לא עלה בידו משני טעמים:
א. לא ניתנה ל- "חברת ג'רמי" שום בטוחה להבטחת זכויותיה וכספה, ובכלל זה לא נרשמה לטובתה הערת אזהרה.
ב. התברר כי "חברת בני גרידיש" היא בעלת סיווג קבלני ג'1, בעוד שהסיווג הנדרש לבניית בניין רב קומות הוא ג'3.
ג'רמי פנה לטענתו ל- "כחול לבן" בבקשה שיירשם לטובת "חברת ג'רמי" שעבוד מדרגה ראשונה כבטוחה לגורם המממן, אך בני והראל גרידיש סירבו בטענה שאין חובה כזו בהסכם, מה גם שהבטוחה היחידה וההולמת ל- "קבוצת ג'רמי" היא הדירות שייבנו על ידה. ג'רמי מצא שהבטוחה הנ"ל היא ספקולטיבית ושלא ניתן להסתמך עליה לצורך קבלת ליווי פיננסי (ס' 35-31 לתצהירו; עמ' 24, ש' 29-26; עדות קאולה בעמ' 19, ש' 15-9).
71. בני גרידיש השיב לנטען, כי נוכח העובדה ש- "חברת ג'רמי" לא העמידה את כספי ההלוואה למעט סך מזערי, לא היה מקום לרשום לטובתה הערת אזהרה, ובוודאי שלא שעבוד על נכס ששוויו מיליוני שקלים (ס' 127 לתצהירו השני).
ו'3 - תנאי ההסכם
72. בסעיף ה' למכתב ההבנות נקבע כך:
"ההלוואה ו/או מסגרת האשראי יהיה כנגד שיעבוד דרגה ראשונה של זכויות המוכר בקומבינציה".
ההוראה נ"ל לא נכללה בהסכם הקומבינציה. בסעיף 31.4 להסכם נקבע כך:
"מובהר עוד כי ליזם תהא זכות לרשום הערת אזהרה על שמו בדבר קיום ההסכם רק לאחר תשלום היתר הבנייה והעמדת הלוואה לטובת הבעלים".
עניין זה הוא בבסיס טענתה של "חברת ג'רמי" לרשלנות מצדו של עו"ד גרידיש (על כך יפורט בהמשך).
73. עו"ד גרידיש העיד כי "חברת ג'רמי" השקיעה סכומים זניחים בהיתר החפירה והדיפון ובתשלומי המשכנתה, כך שהיא לא הייתה זכאית לרישום הערת אזהרה ולקבלת שעבוד (ס' 127-126 לתצהירו). לפי עדותו, אם "חברת ג'רמי" הייתה מעבירה את כספי ההלוואה או חלק משמעותי מהם, הייתה נרשמת לטובתה הערת אזהרה או שהייתה ניתנת בטוחה אחרת (עמ' 45, ש' 25 - עמ' 46, ש' 7; עמ' 46, ש' 22-13; עמ' 49, ש' 25 - עמ' 50, ש' 3). נטען כי "חברת ג'רמי" חתמה על ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה במקרה של הפרה, אך עדיין לא הייתה הצדקה לרשום הערה, ואף אם היא הייתה נרשמת, ממילא היה צריך למחוק אותה (ס' 129 לתצהירו; עמ' 46, ש' 12-8).
74. במערכת היחסים החוזית שבין "כחול לבן" ו- "חברת ג'רמי" לא נרשמה הערת אזהרה לטובת "חברת ג'רמי", מהסיבה שהיתר הבנייה לא שולם על ידה ושמתוך סכום ההלוואה 2,000,000 ₪ שולם סך זניח יחסית של 260,296 ₪. במציאות זו, תנאיו של סעיף 31.4 לחוזה לא חייבו רישום הערת אזהרה.
75. ההסכם אף לא חייב הטלת שעבוד על הנכס לטובת "חברת ג'רמי". עם זאת, יש לבחון האם עמדה על הפרק דרישה של גורם בנקאי שיוצג שעבוד על הנכס לטובת "חברת ג'רמי" לצורך מימון וליווי בנקאי, והאם דרישה שכזו הועברה לידיעת "כחול לבן". יצוין כי ס' 20 להסכם אפשר ל- "חברת ג'רמי" לקבל מימון מבנק, שיובטח בשעבוד לטובת הבנק.
ו'4 - האם "חברת ג'רמי" פנתה לקבלת מימון בנקאי וכיצד היא נענתה ?
76. כאמור, לטענת ג'רמי הוא פנה למספר גורמים כדי לקבל מימון בנקאי, אך סורב בהיעדר בטוחה (ס' 32 לתצהירו). תוך כך הוא פנה לטענתו לחברת "ספקטור שמאות מקרקעין" בע"מ לשם קבלת חוות דעת "דו"ח אפס" (ס' 31 לתצהירו השני).
77. למוצגי ג'רמי צורפו קבלות מחברת "ספקטור שמאות מקרקעין" בע"מ מהתאריך 28/7/15 וכן טיוטה של חוות דעת שמאית מיום 16/8/15 (מוצג ט"ו למוצגי ג'רמי). מדובר במסמך חלקי בן 6 עמודים בלבד המופנה לבנק "הפועלים", שמטרתו "בדיקת כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט - דו"ח אפס". המסמך צורף כאמור באופן חלקי בלבד, ולמעט נתונים בסיסיים הוא אינו מציג את המלצת שמאי המקרקעין ואת דרישותיו. אין בו רמז או אזכור כלשהו לדרישת בטוחות כאלו או אחרות.
78. פרטי עורך הטיוטה של חוות הדעת במשרד השמאים ספקטור לא רשומים והוא ממילא לא הוזמן להעיד בהליך זה. "חברת ג'רמי" לא הציגה מסמכי פנייה לגורם מממן, התכתבות עם גורם שכזה ותנאים שהועלו לצורך קבלת המימון.
79. בני גרידיש טען ש- "חברת ג'רמי" כלל לא פנתה לקבל ליווי בנקאי וממילא לא הייתה מקבלת אותו בהיעדר הון עצמי. לדבריו, לא הוגש "דו"ח אפס" של שמאי מקרקעין ולא התקבלה ב-"כחול לבן" פניה מגורם מימון פוטנציאלי (ס' 135-134 לתצהירו). דברים דומים נטענו גם על ידי עו"ד גרידיש (ס' 134-132 לתצהירו).
80. היעדרם של מסמכים רלוונטיים, שלכאורה היו אמורים להיות בידי "חברת ג'רמי", ואי זימונם לעדות של עדים אפשריים (שמאי המקרקעין ונציג הבנק) פועלים לחובתה.
81. יש לציין כי טיוטת חוות הדעת של משרד השמאים "ספקטור" נערכה ביום 16/8/15. באותו זמן כבר חלף המועד האחרון לתשלום אגרת היתר הבניה 30/7/15 וכן חלף המועד להעברת יתרת כספי ההלוואה (תוך 21 יום מיום שהוצג ל- "חברת ג'רמי" שובר תשלום האגרה - ס' 9.2.1 להסכם), כך שההסכם כבר הופר.
82. המסקנה היא ש- "חברת ג'רמי" לא הוכיחה את טענתה לכך שהיא פנתה לגורם מממן ומקל וחומר לא הוכיחה שהיא סורבה על ידו מסיבה כזו או אחרת. המסמך היחיד שצורף כראיה מסוימת לפנייה לבנק "הפועלים", נערך ממילא לאחר שההסכם כבר הופר.
ו'5 - נושא סיווג הרישיון של "חברת בני גרידיש"
83. בסעיף 6.11 להסכם הקומבינציה, "חברת ג'רמי" התחייבה לתת זכות ראשונים ל- "חברת בני גרידיש" לבנות את הפרויקט. נקבע מנגנון שלפיו "חברת ג'רמי" תציג 3 הצעות מחיר של קבלנים מוכרים ובעלי סיווג נדרש לבצע את הבנייה, ול- "חברת בני גרידיש" תהיה הזכות להשוות את הצעתה הכספית ולבצע את הבנייה.
84. אין מחלוקת שבעת הרלוונטית הסיווג של "חברת בני גרידיש" היה ג'1 ולדברי בני גרידיש הוא עלה ל- ג'2 בחודש ינואר 2019 (עמ' 44, ש' 34-33).
85. ג'רמי הפנה להודעת דוא"ל שהוא שלח לכאורה אל עו"ד גרידיש ביום 8/7/15, שבה נכתב כי לפי תשובת הבנק, ל- "חברת בני גרידיש" אין את הסיווג המתאים על פי חוק לבצע את הפרויקט ולפיכך הוא מבטל את זכות הראשונים בסעיף 6.1 להסכם (ס' 36 ונספח 12 לתצהירו). לדבריו, עו"ד גרידיש עמד על כך שהבנייה תתבצע באמצעות "חברת בני גרידיש", בטענה שיש לה אינטרס מובהק לבנות ברמה גבוהה בשל הבעלות של "כחול לבן". בשלב זה ג'רמי העביר 3 הצעות מחיר של קבלנים שונים, שנדחו על ידי בני והראל גרידיש, בטענה שהם אינם מוכרים ושאין להם את הסיווג המתאים לבנייה (ס' 36 לתצהיר ג'רמי).
86. עו"ד גרידיש העיד שרק ביום 28/7/15 ג'רמי וקאולה החלו להעביר הצעות מחיר של קבלנים, באיחור ניכר ותוך הפרת ההסכם. הצעה ראשונה נדחתה מן הטעם שהחברה הקבלנית עסקה בעבודות שלד של בתים פרטיים והחזיקה בסיווג ג'1; הצעה שנייה נדחתה מן הטעם שלא היה מדובר בקבלן רשום; ההצעה השלישית נדחתה מן הטעם שהקבלן לא היה מוכר והחזיק בסיווג ג'1. בהיעדר אופציה טובה יותר הזכות ניתנה ל- "חברת בני גרידיש", שנהנתה מזכות ראשונים בהסכם (ס' 48, 49 ו- 51 לתצהירו; עמ' 50, ש' 13-4).
87. כמו כן, עו"ד גרידיש טען כי הודעת הדוא"ל מיום 8/7/15 שהוצגה כנספח 12 למוצגי ג'רמי היא מפוברקת, והראיה שלא מופיעים עליה פרטי הנמען, שעת המשלוח וכיו"ב פרטים המופיעים בהודעות מסוג זה (ס' 160 לתצהירו).
אכן, הודעת הדוא"ל אינה נושאת את מלוא הפרטים, אלא שעו"ד גרידיש עצמו התייחס אליה בזמן אמת בסעיף 12 למכתבו אל "חברת ג'רמי" מיום 19/7/15 (נספח 15 לתצהירו), כך שטענתו בעניין זה נדחית.
88. כאמור, ג'רמי טען שלא עלה בידו לקבל מימון בנקאי מן הטעם ש- חברת בני גרידיש" היא בעלת סיווג קבלני ג'1, בעוד שהסיווג הנדרש לבניית בניין רב קומות הוא ג'3.
89. המסקנה דלעיל, שבהיעדר מסמכים ועדים "חברת ג'רמי" לא הוכיחה שהיא פנתה לגורם מממן, או שהיא סורבה מטעם כזה או אחר, חלה גם בעניין זה ומייתרת את הדיון בו.
90. מעבר לנדרש, ההצעות המתחרות שהציגה "חברת ג'רמי" לא עמדו בדרישות. כל שהיה על "חברת ג'רמי" לעשות הוא להציג הצעה מקבלן בעל סיווג מתאים ובעל ניסיון. משלא עשתה כן, אלא אין להלין על עצמה.
ו'6 - סיכום פרק ו'
91. משאביה הכספיים של "חברת ג'רמי" היו מראש מועטים ומוגבלים. עוד לפני מימון הבנייה עצמה, לא היה באפשרותה לממן את אגרות היתר הבניה ואת ההלוואה שהיא התחייבה לתת ל- "כחול לבן". הראיה ש- "חברת ג'רמי" אף לא שילמה את מס הרכישה בגין העסקה (עדות ג'רמי - עמ' 27, ש' 27 - עמ' 28, ש' 12).
92. תנאי הסכם הקומבינציה השמיטו את הסעיף במסמך ההבנות, אשר אפשר רישום שעבוד מדרגה ראשונה לטובת "חברת ג'רמי" כנגד מתן ההלוואה. עם זאת, "חברת גרמי" העבירה סך זניח מתוך ההלוואה, כך שממילא היא לא הייתה זכאית לרישום השעבוד.
93. טענות "חברת ג'רמי", שנמנע ממנה לקבל מימון בנקאי בהיעדר בטוחה מתאימה, ונוכח סיווג בנייה לא מתאים של "חברת בני גרידיש", לא הוכחו. לא הוכחה פנייה לגורם מממן ולא הוכחו התנאים שנדרשו על ידו. ככל ש- "חברת ג'רמי" אכן פנתה לבנק "הפועלים", הרי שהדבר נעשה באיחור רב ולאחר שההסכם כבר הופר.
94. ההסכם נתן ל- "חברת בני גרידיש" זכות ראשונים לבניית הפרויקט ואפשרות להשוות הצעות מתחרות. "חברת ג'רמי" העבירה 3 הצעות מתחרות של קבלנים לא מתאימים, כך שלא היה מקום להעדיף את מי מהם על פניה של "חברת בני גרידיש".
פרק ז' - תביעת הרשלנות נגד עו"ד גרידיש
95. כאמור, סעיף ה' למכתב ההבנות נקבע כך:
"ההלוואה ו/או מסגרת האשראי יהיה כנגד שיעבוד דרגה ראשונה של זכויות המוכר בקומבינציה".
ההוראה נ"ל לא נכללה בהסכם הקומבינציה. בסעיף 31.4 להסכם נקבע כך:
"מובהר עוד כי ליזם תהא זכות לרשום הערת אזהרה על שמו בדבר קיום ההסכם רק לאחר תשלום היתר הבנייה והעמדת הלוואה לטובת הבעלים".
לטענת "חברת ג'רמי", השמטת הוראות סעיף ה' למסמך נובעת מהתרשלות של עו"ד גרידיש בניסוח תנאי ההסכם, ואף מעידה על כך שהוא פעל בניגוד אינטרסים והעדיף את אלה של בני משפחתו על פני אלו של "חברת ג'רמי" (ס' 24-22 לתצהיר ג'רמי).
96. עו"ד גרידיש טען בכלליות כי הוא לא התרשל ופעל בנאמנות, במסירות ובזהירות עבור שני הצדדים בהסכם. לדבריו "חברת ג'רמי" הפרה את הסכם הקומבינציה בהיעדר יכולת כלכלית, כך שניסוח שונה של ההסכם לא היה מועיל לה (ס' 120-119 לתצהירו).
97. עו"ד גרידיש לא סיפק הסבר לעובדה הפשוטה שהוראת סעיף ה' למכתב ההבנות, שלפיה ההלוואה תינתן כנגד שעבוד, לא מצאה את מקומה בהסכם הקומבינציה. כפי שכבר נקבע לעיל, עו"ד גרידיש התחייב לייצג ואכן ייצג את "חברת ג'רמי" החל מיום חתימת מסמך ההבנות ולאורך כל חיי העסקה עד לביטולה, ובכלל זה בעת עריכת וחתימת הסכם הקומבינציה.
במסגרת חובתו המקצועית היה עליו לוודא שההסכמה בדבר מתן השעבוד תופיע גם בהסכם הקומבינציה. לכל הפחות, היה עליו לעדכן את "חברת ג'רמי" שהזכות לקבלת השעבוד נשמטה ולהבהיר לה את המשמעויות. התנהלותו בעניין זה מהווה התרשלות.
98. לעומת זאת, הוראת סעיף 31.4 להסכם, שלפיהן הערת אזהרה תירשם רק לאחר תשלום אגרת ההיתר והעברת ההלוואה לטובת הבעלים, אינה בבחינת התרשלות, אלא תנאי סביר שסוכם בין שני הצדדים בחוזה. אין בעובדה שניתן היה לקבוע מנגנון אחר ולרשום הערת אזהרה לאחר תשלום חלקי, כדי להביא בהכרח למסקנת התרשלות של עורך הדין המייצג. בסיכומיה "חברת ג'רמי" טענה שעו"ד גרידיש התרשל גם בכך שלא בדק האם "חברת ג'רמי" מסוגלת לבצע את חלקה בהסכם. מדובר בטענת אבסורד שאין לקבלה.
99. התרשלותו הספציפית של עו"ד גרידיש לא גרמה נזק ל- "חברת ג'רמי". כפי שנקבע לעיל, "חברת ג'רמי" לא הוכיחה שהיא פנתה לקבל מימון בנקאי ונדחתה בהיעדר זכות לשעבוד מדרגה ראשונה כנגד סך ההלוואה.
100. יצוין עוד, שבנסיבות העניין היה טעם לפגם בכך שעו"ד גרידיש שלח מכתבי התראה וביטול מטעם "כחול לבן" אל "חברת ג'רמי", כאשר באותה עת הוא עדיין ייצג אותה מכוח הסכם שכר טרחה וייפוי כוח.
101. התוצאה היא שהתביעה וההודעה לצד ג' שהגישה "חברת ג'רמי" נגד עו"ד גרידיש בהליך זה נדחות. נוכח הקביעות בדבר התרשלותו של עו"ד גרידיש, אין מקום לפסיקת הוצאות לטובתו.
פרק ח' - ביטול ההסכם
102. ביום 19/7/15 עו"ד גרידיש שלח בשם "כחול לבן" אל "חברת ג'רמי" מכתב התראה לפני הודעה על הפרת הסכם (ס' 53 ונספח 15 לתצהירו). בהמשך לכך, "חברת ג'רמי" העבירה את הצעות הקבלנים שנדחו ונערכה הפגישה, שבה הוסכם לכאורה על בניית השלד באמצעות "חברת בני גרידיש".
103. לטענת עו"ד גרידיש, בהמשך לפגישה לא נעשה דבר והפרויקט נותר מושבת. ביום 13/8/15 עו"ד גרידיש שלח אל קאולה הודעת דוא"ל, שדרשה לוח זמנים לתשלום אגרת היתר הבנייה והעברת סך ההלוואה. ביום 23/8/15 עו"ד גרידיש שלח בשם "כחול לבן" אל "חברת ג'רמי" הודעה על הפרת ההסכם (ס' 70-69 ונספחים 20-19 לתצהירו).
104. ג'רמי אישר שלפני ביטול ההסכם נשלחה התראה בדוא"ל (עמ' 31, ש' 23-21). הוא טען שלאחר ביטול ההסכם ביום 23/8/15 הוא פנה אל עו"ד גרידיש בדרישה להשבה של הכספים שהושקעו על ידו, ללא מענה, כך שהוא נאלץ להגיש את כתב התביעה (ס' 39-37 לתצהירו). לטענתו, עו"ד גרידיש הורה לו לחתום על תצהירי הביטול של העסקה והוא עשה כן מחשש שייאלץ להתמודד לבד עם רשויות המס. בתצהיר הביטול הוא נאלץ לחתום על הצהרה שלא שולמה תמורה (ס' 26-24 לתצהירו השני; עמ' 27, ש' 26-13).
105. עו"ד גרידיש טען בתשובה, שלאחר ביטול ההסכם ג'רמי הגיע למשרדו ברצון כדי לחתום על מסמכי ביטול העסקה במיסוי המקרקעין, שכן הוא לא שילם מס רכישה בגין הסכם הקומבינציה וחשש מעיקולים שיוטלו עליו על ידי רשויות המס. תצהיר הביטול נחתם על ידי ג'רמי ביום 20/12/15 (ס' 88 ונספח 30 לתצהירו).
106. קאולה טען שלאחר שבני והראל גרידיש נישלו את ג'רמי מההסכם כהגדרתו, הם הרגיעו אותו שלאחר התארגנות יוחזרו הכספים. ג'רמי חשש באותו שלב לפנות לעו"ד וקאולה המליץ שיעשה כן (ס' 22-20 לתצהירו; עמ' 21, ש' 21-15).
107. בני והראל גרידיש טענו שבחודש נובמבר 2017 התקיימה פגישה עם ג'רמי וקאולה, וסוכם בה שההתחשבנות בין הצדדים תיערך לאחר מכירת הדירות בפרויקט, אלא שבניגוד לכך, בחודש ינואר 2018 הוגשה התביעה בהליך זה (ס' 76-74 לתצהיר בני גרידיש; ס' 98-97 לתצהיר עו"ד גרידיש).
פרק ט' - הנזקים הנטענים של "כחול לבן" ושל "חברת בני גרידיש"
108. בני גרידיש העיד, שלאחר ביטול ההסכם "חברת בני גרידיש" השלימה את בניית הפרויקט. לדבריו, הפרת ההסכם על ידי "חברת ג'רמי" גרמה לנזקים הבאים:
א. הפסדי שכירות בנכס - הוצגו הסכמי השכירות של שלושת המבנים לפני שהם נהרסו לצורך בניית הפרויקט בסך של 12,000 ₪ לחודש. ע"פ הנטען, הנזק מצטבר לסך של 264,000 ₪, בגין 22 החודשים שממועד מסמך ההבנות בחודש מאי 2014 ועד לחידוש הבנייה בחודש מרץ 2016 (ס' 94-91 לתצהירו של בני גרידיש). ג'רמי טען מנגד כי שלושת המבנים היו ריקים ומיועדים להריסה (ס' 9 לתצהירו השני).
לא מצאתי שיש לפסוק נזק בגין דמי שכירות. הריסת המבנים נדרשה ממילא לצורך הקמת הפרויקט והמסמכים שהוצגו מעידים על כך שהשכרתם הסתיימה עוד במהלך שנת 2012, מספר שנים לפני חתימת ההסכם. בדו"ח הכספי של "כחול לבן" (מוצג י"א של ג'רמי), בביאור ה- 4 נרשם כי חוזה השכירות בנכס הסתיים בשנת 2013.
ב. קנסות, ריביות והצמדות - נטען לתשלום נוסף מוערך בסך של 200,000 ₪, בגין תשלומי היטלים ואגרות באיחור (ס' 96-95 לתצהירו של בני גרידיש). הטענה נטענה ללא ביסוס במסמכים והיא נדחית.
ג. פגיעה בשמן הטוב של "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש" - הטענות לנזק תדמיתי ולפגיעה בשם הטוב של החברות נטענו סתם כך (ס' 101-97 לתצהירו של בני גרידיש). בהקשר זה "חברת ג'רמי" הפנתה בסיכומיה להתייחסות בית המשפט המחוזי מרכז ל- "חברת בני גרידיש" ולמנהלה. מכל מקום, הנזק לא הוכח והדרישה נדחית.
ד. נזקים ישירים לבעלי המניות של "כחול לבן" - נטען לנזקים אישיים שנגרמו ליוסף גרידיש ולבני גרידיש (ס' 105-102 לתצהירו של בני גרידיש). השניים אינם בעלי דין בתיק זה, כך שהדרישה נדחית על הסף.
ה. מכירת דירות מתחת למחיר השוק - הטענה כי "כחול לבן" מכרה דירות מתחת מחיר השוק (ס' 72, 74 ו- 106 לתצהירו של בני גרידיש) לא נתמכה כנדרש בחוות דעת שמאית וממילא לא הוכחה.
ו. קנס בגין עקירת עצים - נטען כי שולם קנס על כך ש- "חברת ג'רמי" עקרה עצים מוגנים בעת הריסת המבנים (ס' 107 לתצהירו של בני גרידיש). הטענה לא פורטה ולא הוכחה. לא הוצג לבית המשפט בכמה עצים מדובר, מתי הם נעקרו והאם בניית הפרויקט לא חייבה ממילא את עקירתם. הדרישה נדחית.
109. התוצאה היא שהנזקים הכספיים הנטענים של "כחול לבן" ושל "חברת בני גרידיש" כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי "חברת ג'רמי" לא הוכחו.
110. במסגרת הסיכומים, התצהירים, העדויות והמוצגים הרבים שהוצגו בתיק זה, עלו טענות נוספות, אשר לא היה בהן כדי להשפיע על תוצאות ההליך. כך לדוגמא הטענה ביחס לאי מתן מידע בנוגע לשטחי הבנייה והדירות בפרויקט. דוגמא נוספת היא ההפנייה לפסיקת בתי המשפט בהליכים אחרים נגד מי מבני משפחת גרידיש והחברות שבבעלותם.
סיכום
111. החברות "פרויקט מרכז נתניה כחול לבן" בע"מ ו- "קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה" בע"מ התקשרו בהסכם קומבינציה לבניית בניין רב קומות בנתניה.
112. "חברת ג'רמי" נטלה על עצמה מספר התחייבויות כספיות כבדות במסגרת ההסכם, ובהן עלויות הבנייה, מתן הלוואה כספית ל- "כחול לבן" ותשלום אגרות היתר הבנייה. "חברת ג'רמי" הפרה את התחייבויותיה, בהיעדר מקורות מימון והון עצמי מספיקים.
113. "חברת ג'רמי" שילמה סך מצטבר של 260,296 ₪ מתוך ההלוואה המובטחת בסך של 2,000,000 ₪. בנוסף היא נשאה בעלויות בנייה בפועל בסך של 908,159 ₪.
114. טענותיה של "חברת ג'רמי", שפניותיה לקבל מימון בנקאי נדחו בהיעדר בטוחות מתאימות בהסכם הקומבינציה, לא הוכחו.
115. עו"ד הראל גרידיש ייצג את שני הצדדים בהסכם הקומבינציה. בעת עריכת ההסכם הוא התרשל כלפי "חברת ג'רמי" בעניין השמטת סעיף השעבוד, אך לא הוכח שרשלנותו גרמה לנזק. התביעה וההודעה לצד ג' שהוגשו נגדו במסגרת ההליכים בתיק זה נדחו ללא צו להוצאות.
116. הסכם הקומבינציה בוטל כדין על ידי "כחול לבן". ביטול ההסכם מחייב השבה של הכספים ששולמו והושקעו על ידי "חברת ג'רמי". מן הצד השני על "חברת ג'רמי" לשלם ל- "כחול לבן" את הפיצוי המוסכם הנקוב בסעיף 36.5 בהסכם בסך של 300,000 ₪.
117. "כחול לבן" ו- "חברת בני גרידיש" לא הוכיחו את טענותיהן לנזקים כספיים שנגרמו להן כתוצאה מהפרת ההסכם.
118. תביעתה של חברת "קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה" בע"מ נגד חברת "פרויקט מרכז נתניה כחול לבן" בע"מ מתקבלת בחלקה. על "כחול לבן" לשלם ל- "חברת ג'רמי" את התשלומים הבאים:
א. סך של 260,296 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשת כתב התביעה ועד היום.
ב. סך של 908,159 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשת כתב התביעה ועד היום.
ג. שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מהסכומים דלעיל בתוספת מע"מ כדין.
ד. החזר חלקי של אגרת התביעה בסך של 29,211 ₪.
119. תביעתה של חברת "פרויקט מרכז נתניה כחול לבן" בע"מ נגד חברת "קבוצת ג'רמי חברה לבניין והשקעה" בע"מ מתקבלת בחלקה. על "חברת ג'רמי" לשלם ל- "כחול לבן" את הכספים הבאים:
א. סך של 300,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשת כתב התביעה ועד היום.
ב. שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מהסך דלעיל בתוספת מע"מ כדין.
ג. החזר חלקי של אגרת התביעה בסך של 7,500 ₪.
120. סכומי פסק הדין ישולמו תוך 30 יום מהיום.
121. התביעות וההודעות בין יתר הצדדים נדחות הדדית ללא צו להוצאות.
ניתן היום, ד' אייר תשפ"ב, 05 מאי 2022, בהעדר הצדדים.
51 מתוך 51