טוען...

לפני כבוד השופט עדי הדר

התובעת והנתבעת שכנגד:

ליתן וינברג

נגד

הנתבעת והתובעת שכנגד:

חגית ברכה

פסק דין

לפני ביהמ"ש תביעות הדדיות בין שוכרת ובין משכירה.

כתב התביעה

  1. השוכרת הגישה ביום 13.2.20 כתב תביעה בו ביקשה לחייב המשכירה לשלם לה פיצוי והחזר הוצאות בסך של 95,000 ₪.

כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד

  1. המשכירה הגישה ביום 8.7.20 כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד בו ביקשה לחייב השוכרת לשלם לה הסך של 26,900 ₪.

כתב הגנה שכנגד

  1. השוכרת הגישה ביום 5.9.20 כתב הגנה שכנגד בו דחתה טענות המשכירה וחזרה על הטענות בכתב התביעה.

הדיון הראשון

  1. הדיון הראשון התקיים ביום 12.11.20 לפני כבוד סגנית הנשיא (כתוארה דאז) השופטת סיגל רסלר זכאי. המשכירה ביקשה שהות לשקול הצעת ביהמ"ש. ביהמ"ש קבע לוח זמנים להגשת הראיות, ככל שלא תושג הסכמה.

הגשת ראיות

  1. מכיוון שלא הוגשה הודעה, השוכרת הגישה ראיותיה בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בדיון הראשון, לאחר שביקשה וקיבלה ארכה, ביום 27.1.21. המשכירה הגישה ראיותיה ביום 4.4.21.

הדיון השני והשלישי

  1. הדיון השני התקיים ביום 4.4.21 לפני מותב זה. ביהמ"ש קצב לצדדים פרק זמן להגיש בקשה מתאימה בעניין הראיות שהוגשו. ביום 6.5.21 התקיים הדיון השלישי. ביהמ"ש נתן החלטות בבקשות שהוגשו והחל בהליך למינוי מומחה מטעמו.

מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש והגשת חוות דעת

  1. ביהמ"ש מינה ביום 20.7.21 המהנדס יעקב קליגסברג כמומחה להנדסה מטעמו, לאחר שהבטיח תשלום שכרו. המומחה הגיש חוות דעתו ביום 6.9.21.

הדיון הרביעי, החמישי והשישי

  1. הדיון הרביעי התקיים ביום 4.11.21, לאחר שהמועד שנקבע נדחה לבקשת השוכרת. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת ראיות, סדר נחקרים וקצב זמני חקירה. הדיון החמישי התקיים ביום 13.1.22. נחקרו השוכרת, מר יהודה דוידוב, חן נדב, שיר לוינסון, אורי לב והמשכירה. לבקשת המשכירה, ביהמ"ש קבע מועד לדיון נוסף לצורך שמיעת עדה נוספת. הדיון השישי התקיים ביום 1.2.22 ובו נחקרו איקה ברכה ואלון ברכה.

הגשת סיכומים

  1. תמליל הדיון התקבל ביום 23.2.22 ובאותו יום ביהמ"ש נתן צו להגשת סיכומים. השוכרת הגישה סיכומיה כתובעת ביום 23.3.22 והמשכירה כתובעת שכנגד, למחרת. השוכרת הגישה סיכומיה כנתבעת שכנגד ביום 4.4.22 והמשכירה ביום 13.4.22.

דיון והכרעה

  1. על ביהמ"ש לקבוע האם לפסוק לשוכרת פיצוי וכמה והאם נותר חוב שכר דירה, או כל חוב אחר, של השוכרת וכמה.

טענות השוכרת

  1. השוכרת טענה בכתב התביעה כי הינה מדריכת כושר ושחקנית והמשכירה הייתה בעליה של דירה בת 3 חדרים ברחוב אמיל זולא 4/4 בתל- אביב (להלן: "הדירה"). עוד טענה, שביום 7.3.13 נחתם בין הצדדים חוזה שכירות לפיו היא שכרה מהמשכירה את הדירה. עוד טענה, שהדירה הושכרה עם תכולה שכללה ריהוט ישן שבור וחלקי והייתה במצב מלוכלך, מזעזע ומוזנח עם ריהוט ישן בפנים שהיה צורך לפרק אפילו ארון קיר רקוב שהותקן בו. עוד טענה, שהשקיעה בדירה השקעות רבות כולל צביעה, פרקט תיקונים ושיפוצים שיאפשרו מגורים בדירה שכבר אז הייתה במצב רעוע ומוזנח ויתרונה היחיד היה המיקום שהתאים לה.

עוד טענה, שלאחר שהסתיימה תקופת השכירות המוארכת בחוזה, הוא הוארך ונחתמו נספחים נוספים שהאחרון בהם נחתם ביום 10.8.18. עוד טענה, שבכל פעם שהחוזה התחדש היא מסרה למשכירה מראש 12 שיקים מותאמים למלוא דמי השכירות המוסכמים לשנה מראש. לאורך כל תקופת השכירות שולמו חשבונותיה השוטפים של הדירה. בסעיף 10 לחוזה הובהר כי כל עוד היא נשארת אחראית למלוא החיובים מול המשכירה היא תהא רשאית להכניס שותפה לדירה וניתן לכך אישור מראש מאת המשכירה. השוכרת טענה שבהתאם להסכמה זו התגוררו עמה בדירה שותפים ושותפות שחלקו עימה בהוצאות.

עוד טענה, שמשך כל השנים- אף שהדירה הישנה הלכה והרקיבה הלכה והתפוררה, היא לא הצליחה לקבל מענה סביר לבקשותיה החוזרות מהמשכירה, שתמלא חובתה כבעלים ותטפל בתשתיות הדירה. עוד טענה, שלרוב המשכירה לא הייתה זמינה ו/או שלחה לאחר זמן רב מי מטעמה אח או שכן וסירבה לטפל בבעיות טיפול שורש. עוד טענה, שמפעם לפעם היא נאלצה לממן על חשבונה טיפולים רבים לרבות סתימות בצנרת והחלפת ברזים. גם כשהקרמיקות באמבטיה עמדו להתפרק מהקיר והיא התריעה בפני המשכירה שהן עומדות להתפרק ועלול להיגרם לה נזק, המשכירה חדלה מלטפל בבעיה עד שהנזק נגרם ורק בנס לא התרחש אסון ולא נגרמה לה פגיעה פיזית. היא הגיעה לדירה ומצאה את כל האמבטיה מלאה בקרמיקות שהתפרקו והתרסקו.

עוד טענה, שגם טענותיה על קירות מתפוררים, תקרות שקורסות וחלקי בטון נופלות לרצפה לא טופלו אף שהיו פניות חוזרות הן טלפוניות והן במסרונים כבר משנת 2017. בפועל סכנת ההתמוטטות התרחשה הלכה למעשה. כך גם תקרה שקרסה על מכונת הכביסה שלה גרמה לנזק בלתי הפיך. עוד טענה, שהמצב הלך והחמיר וההזנחה הפושעת ביותר הגיעה לשיאה כשביום 5.3.19 דלת זכוכית לא מחוסמת שנמצאת בחדר השינה שלה התפוררה והתפוצצה על זרועה תוך שהיא חותכת אותה וגורמת לה פציעה של ממש וצלקות אותן היא עדיין מנסה להקטין במשחות שונות – שהנזק בגין הפציעה טרם התגבש.

עוד טענה, שהסיבה היחידה שהיא נשארה בדירה היא העובדה שהמיקום שלה ענה על צרכיה והיא לא מצאה אלטרנטיבה במיקום זה. כמו כן, למזלה, אימה שיש לה עסקי נדל"ן ושיפוצים פתרה לה את הבעיות השוטפות כדי לרצותה כל אימת שבעלת הדירה חדלה מלמלא חובותיה כלפיה.

עוד טענה, שביום 21.7.18 נפלה חתיכה מהתקרה במטבח ובנס החטיאה אותה ועד עצם יום הגשת התביעה- התקרה לא טופלה למרות שמדובר בסכנת נפשות, כך גם במרפסת. רק אז- במה שהתגלה בדיעבד- כחוסר תום לב, החלה המשכירה ובני משפחתה להתנהל אל מול אמה, לצורך בניית עסקה במסגרתה השיפוץ יבוצע על ידי אמה ועל חשבונה, כפוף להפחתת שכה"ד באופן משמעותי. אלא, שהכל היה רק למראית עין וסחבת. הימים עברו, שכר הדירה על הדירה הבלתי ראויה המשיך להיות משולם והמו"מ בעניין התנהל בחוסר תום לב מצד המשכירה שמצאה בכך תירוץ להימנע ולו גם מטיפול מיידי בדלת שהתנפצה, בקירות שהתפוררו, בתקרות שקרסו וכיוצא בזה.

עוד טענה, שבסופו של דבר משהובהר ששום עסקה לא תצא, נדרשה המשכירה לטפל לאלתר ועל חשבונה בדירה שכן הדירה הלכה והפכה מיום ליום בלתי ראויה לשימוש. אלא, שהמשכירה חדלה מלפעול ולטפל בליקויים והליקויים החמורים בדירה לא טופלו. נוכח התעלמות המשכירה, היא התובעת שלחה מכתבי התראה והודעות קיזוז. עוד טענה, שחרף התיקונים הדרמטיים הדחופים שבוצעו על ידיה באמצעות אימה – מצב הדירה בהמשך לא אפשר שימוש למגורים. היא נאלצה ללון משך 3 חודשים בבתים של בני משפחה וחברים ולהימנע מלשהות בדירה מעבר להחלפת ציוד ונטילת בגדים. בהתאם להודעת הקיזוז בשלושת החודשים האחרונים של תקופת ההתקשרות בוטלו השיקים של השכירות.

עוד טענה, שבסופו של דבר בחודש יולי היא הצליחה למצוא דירה במיקום סמוך ועברה אליה. עוד טענה, שהמשכירה הגישה כנגדה תביעה קטנה על שכה"ד שלא שולם, אף שבחרה כליל להתעלם ממכתבי ההתראה. עוד טענה, שהובהר שלאחר שתוגש התביעה לביהמ"ש שלום היא תבקש העברת הדיון לאיחודו עם תובענה זו.

השוכרת טענה כי הינה זכאית להפחתה רטרואקטיבית בת שנה לפחות של שכה"ד בסכום מחצית מגובה דמי השכירות לפחות 2,800 ₪ בחודש ולהפחתה מוחלטת של 3 חודשים האחרונים שלא שולמו – עד לסיום שנת השכירות הנוכחית- ככל שהתביעה הקטנה תתקבל.

כמו כן, ביקשה לחייב המשכירה בהשבת כל הוצאותיה שמומנו על ידי אמה. השוכרת טענה שלצרכי אגרה מעמידה התביעה ע"ס של 95,000 ₪ בלבד.

טענות המשכירה

  1. המשכירה טענה בכתב ההגנה שהגשת התביעה היא ניסיון חמור של השוכרת הגובל בפלילים, אם לא מעבר לכך, לסחוט ולהוציא ממנה כספים שלא כדין ו/או לאלץ אותה למכור לה את דירתה תוך שימוש וניצול לרעה של הליכי משפט.

עוד טענה, שבמשך כל התקופה אשר במהלכה שכרה השוכרת ממנה את הדירה, היא קיימה את מלוא התחייבויותיה על פי הסכם השכירות עמה ובכלל זה ביצעה תיקונים רבים בדירה, שיפורים והייתה קשובה לשוכרת בכל פניותיה. עוד טענה, שהשוכרת מודה כי היא בחרה פעם אחר פעם לחדש את הסכם השכירות בדירה משך 6 שנים ותשאלה: אם השוכרת סבלה כל כך, מדוע המשיכה להשכיר ולחדש פעם אחר פעם את הסכם השכירות?

עוד טענה, שאי-סבירות גרסת השוכרת מקבלת משנה תוקף בהינתן העובדה שאימה של השוכרת, שהייתה מעורבת כל העת בהסכמי השכירות ושילמה את דמי השכירות עבור התובעת, הינה עורכת דין בהשכלתה ועיסוקה. משכך, טענה, חזקה עליה שהיא הכירה וידעה היטב מהן זכויותיה של הבת כשוכרת. עוד טענה, שהעובדה שהשוכרת בחרה למצוא דיור חלופי לכאורה לדירה, בעלויות גבוהות, כאשר באותה עת יכלה בקלות למצוא דירה חלופית להשכרה ולעבור להתגורר בה, מעידה על חוסר תום לבה של השוכרת ועל ניסיונה לזכות בכספים ממנה שאינם מגיעים לה כלל וכלל.

עוד טענה, שבעת שכירת הדירה בפעם הראשונה הדירה הייתה ריקה, נקיה והיה בה ארון קיר אחד. בכל הארכת הסכם השכירות בשנה, השוכרת דרשה ממנה לבצע עבודות ו/או תיקונים כאלו ואחרים בדירה, ותמיד בקשותיה נענו בחיוב ובוצעו. עוד טענה, שאחיה היה בקשר במהלך שנות השכירות עם השוכרת, ודאג לביצוע תיקונים ו/או טיפולים כאלו ואחרים.

לגבי בעיית הטיח שנפל בפינת המטבח ובמרפסת, המשכירה טענה שלא טופל במידית על ידיה מאחר ותחילה היה מדובר בחור קטן וכאשר הייתה תכנית לטפל, השוכרת החליטה שלא לאפשר את התיקון. עוד טענה, שפעמיים, השוכרת אף הזמינה בעל מקצוע בתאום עמה וקיבלה החזר בהעברה בנקאית.

ביחס לדלת הזכוכית, המשכירה טענה שהשוכרת טענה בפניה כי מעדה ונפלה על דלת חדרה בדירה דבר שגרם לשבירת זכוכית בדלת ולפציעה קלה של השוכרת.

עוד טענה, כי באזור הדירה, דירות רבות מושכרות כל יום, אך לא במחיר הנמוך אותו שילמה השוכרת. עוד טענה, שהשוכרת לא שילמה במשך 8 חודשים את דמי וועד הבית ובמשך 3 חודשים לא שילמה את דמי השכירות. עוד טענה שהשוכרת טוענת כי ערכה שיפוץ בדירה, ומיד לאחר מכן טוענת כי הדירה הלכה והתפוררה. עוד טענה, שהשוכרת שכרה דירה ישנה במצב תקין וראוי למגורים לאחר שבדקה אותה עם אימה שמתעסקת בנדל"ן ומבינה בתחום ולכן יש להניח כי לו מצב הדירה היה נורא כל כך, לא היו השוכרת ואמה בוחרות לשכור את הדירה לתקופה ארוכה כל כך.

עוד טענה, שמעיון בהתכתבויות הצדדים בנושא התיקונים, ניתן לראות היטב כי בניגוד גמור לטענות השוכרת, היא עמדה כל העת בקשר עם השוכרת, נענתה לבקשותיה ודאגה לטפל בבעיות בדירה. עוד טענה, שאוחזת בתמונות וסרטונים המעידים כי מצב הדירה אינו מתקרב למצב אותו מתארת השוכרת.

המשכירה טענה בתביעה שכנגד כי נגרמו לה נזקים שונים בסך של כ -27,000 ₪.

האם השוכרת זכאית לפיצוי?

  1. כאמור לעיל, השוכרת הלינה על דירה במצב הולך ומחמיר. אולם, השוכרת, שמחקירתה ומעיון בהתכתבויות בהן נטלה חלק, עלה כי הינה דעתנית, ומי שעומדת על זכויותיה, ונעזרת באמה, עורכת דין, שכרה הדירה, פעם אחר פעם במשך שש שנים. לכן, ביהמ"ש דוחה כל הטענות ביחס לתקופות שקדמו לתקופת השכירות האחרונה.
  2. לגבי תקופת השכירות האחרונה, עולה קושי לגבי הטענה שדווקא באותה שנה חל שינוי מהותי שלא היה ידוע כביכול לשוכרת לפני חידוש ההסכם. ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו שקבע בחוות דעתו כי מצא ש"קיימת סכנת נפילה ממשית של חלקי טיח ובטון מהתקרה" כפי שארע בתמונות שהוצגו לפניו. עוד קבע, שבתקופת השכירות "המים שזרמו מברז המטבח הישן היו בתחילת הזרימה בגוון חום ולאחר מכן צלולים ועכורים לסירוגין". עוד קבע שהיו פגמים במערכת החשמל. על יסוד שלושה ממצאים אלה קבע "כי הדירה ביום עזיבתה" ע"י השוכרת "לא הייתה ראויה למגורים". מי מהצדדים לא ביקש לחקור המומחה ולכן ביהמ"ש מאמץ מסקנותיו.
  3. לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש לא מצא לעסוק בכל אחד ואחד מהליקויים הנטענים הנוספים.
  4. הצדדים היו חלוקים בשאלה האם המשכירה הסכימה לטפל בליקויים, אם לאו. בין הצדדים התנהלה התכתבות ענפה, כמעט על בסיס יומי, בה נטלו חלק גם האם של השוכרת ואחותה של המשכירה.
  5. מההתכתבות עולה שבשלב מסוים התנהל מו"מ בין הצדדים לגבי שיפוץ הדירה ע"י השוכרת כנגד הפחתה משמעותית של שכר הדירה. המשכירה טענה שהשוכרת הציעה שיפוץ בסכום עתק ולכן המו"מ לא עלה יפה. על פי ההתכתבות, היחסים בין הצדדים הידרדרו לאחר כישלון המו"מ. עוד מתברר מעיון בתכתובת המסרונים שדווקא מחלוקת לגבי אופן תיקון הדלת שהתנפצה הוביל לאיום של השוכרת בדבר הליכים משפטיים.
  6. השוכרת שלחה באמצאות האם, שהינה עורכת דין, מכתב התראה למשכירה ביום 16.5.19 בו שבה על הטענה לגבי התפוררות הדירה, טענה שלא מנעה ממנה לממש את תקופת האופציה בחודש יולי 2018. השוכרת העלתה במכתב הארוך והמפורט תלונות לגבי תקופות שכירות קודמות שכאמור לעיל, אינן תואמות הארכת הסכם השכירות, מדי שנה, פעם אחר פעם.
  7. כמו כן, השוכרת העלתה במכתב שלל טענות לפגמים שונים כגון "שהמזגן לא נוקה למעלה מעשור", שאינם פגמים שנוצרו דווקא לאחר הארכת ההסכם האחרונה וכן האשימה המשכירה בהתנפצות הדלת בחודש מרץ, כחודשיים לפני שליחת המכתב. אולם, ביום 14.5.19 השוכרת שמכנה עצמה "תויה הגורה" כתבה במסרון: "סיפרתי שפשוט דרכתי על נעל השחורה שלי ומעט איבדתי שיווי משקל אז הנחתי עליה יד לאזן את עצמי". לכן, ביהמ"ש קובע שהשוכרת גרמה להתנפצות הדלת. גם במכתב, כפי שעלה מתכתובת המסרונים, השוכרת מייחסת חשיבות רבה לאופן החלפת הדלת שהיא גרמה להתנפצותה.
  8. מסעיף 22 למכתב, השוכרת האשימה את המשכירה באחריות לאשפוזה בבית חולים מכיוון שהדירה "חולה" וטענה שיש לטפל "בראש ובראשונה" במזגן שלא טופל 7 שנים. השוכרת האשימה את המשכירה שלא אישרה את העסקת טכנאי המזגנים שהשוכרת ביקשה להעסיק לצורך החלפת המזגן והלחינה על כך שהמשכירה הזמינה בעל מקצוע לתקן את הדלת שהתנפצה, ללא תאום עמה ו"בשיא החוצפה בשעות המנוחה 14:30 בצהרים". מחקירת השוכרת עלה שהמשכירה הזמינה בעל מקצוע לתקן הדלת והשוכרת סירבה ליתן לו להיכנס לדירה בטענה שהזמנתו לא תואמה עמה.
  9. מסעיף 29 במכתב, עד סעיף 40, השוכרת סקרה המצב "הנורמטיבי" ובסעיף 41 הודיעה על קיזוז שלושה שיקים בגין שכר דירה לחודשים יוני, יולי ואוגוסט והתריאה כי אם לא תתוקן הדלת "ללא זכוכיות" "לאלתר" והרטיבות והעובש לא יטופלו "ללא דיחוי" תוך העמדת דיור חלוף, היא תפעל לתיקון הנזקים ו"התחשבנות סופית תעשה בסופו של יום".
  10. ביום 28.8.19 השוכרת שלחה מכתב התראה שני באמצעות האם בו טענה שהמשכירה התעלמה מהמכתב הקודם והאשימה אותה בכך שגרמה לה "נזקים בריאותיים חמורים". עוד טענה, שלאחר שחרורה מבית חולים שילמה לטכנאי מזגנים הסך של 600 ₪ ולחשמלאי עבור תיקונים 2,457 ₪ וכי היו לה "עלויות מדור חלופי" בסך של "כ 22,000 ₪". עוד טענה להוצאות הובלה והרכבה בסך של "כ- 3,000 ₪". במסגרת תיאור "המצב הנורמטיבי" היא דרשה פיצוי בסך של 25,000 לרבות עקב הוצאות משפטיות. עוד כתבה, שהמפתחות יושבו "במהלך השבוע הקרוב".
  11. מן המקובץ עולה שלאחר התנפצות הדלת בחודש מרץ, וסמוך לחודש מאי, היחסים בין הצדדים, שנמשכו כשש שנים על מי מנוחות, עלו על שרטון עקב דחיית הצעת השוכרת מתחילת חודש מרץ 2019, לשפץ את הדירה כנגד הנחה משמעותית בתשלום שכר הדירה. טענות השוכרת התמקדו במחלוקת לגבי אופן תיקון הדלת שהתנפצה. מאותו שלב, השוכרת החלה לתאר את הפגמים בדירה, שרובם היו קיימים תקופה ארוכה, עוד לפני שחידשה את החוזה, יותר מחצי שנה קודם לכן, כחמורים ואף מזעזעים. כאמור לעיל, בחודש מאי השוכרת הודיעה במכתב ההתראה הראשון על הפסקת תשלום שכר הדירה לשלושת החודשים האחרונים של תקופת השכירות.
  12. ביהמ"ש קובע כי מארג הראיות מוביל למסקנה שלשוכרת היה ידוע היטב מצבה של הדירה שתאם את גובה דמי השכירות הנמוך ביחס למקומה בתל אביב והאפשרות לצמצם גובה שכר הדירה עוד יותר, עקב הסכמת המשכירה לכך שהשוכרת תשכיר הדירה לשוכר משנה. מכאן שהסיבה לכעסה של השוכרת, הייתה אכזבתה מדחיית הצעתה לאשר את שיפוץ הדירה במאות אלפי ₪ על פי הצעתה, כנגד הפחתה ניכרת בגובה שכר הדירה ביחס לדירה שתשופץ באופן משמעותי. לעניין זה ראו מסרון של האם מיום 12.3.19 בו כותבת "מצב סקיצת הערכת השקעה מסיבית שתביא להשבחת מחיר הדירה להערכת בכ 500000 ויותר והצעתי להסכם ביננו עקרונות". המשכירה לא קיבלה ההצעה, ומאותו שלב חילופי הדברים הפכו לחריפים במיוחד בעניין החלפת הדלת שהתנפצה. ביהמ"ש קובע שעל השוכרת היה להסדיר שינוי מהותי בתנאי השכירות, לפני חידוש הסכם השכירות בשנת 2018, מספר חודשים לפני שהעבירה ההצעה בחודש מרץ 2019, ולא במהלך תקופת השכירות.
  13. בעניין התנפצות הדלת, ביהמ"ש קובע כי המשכירה לא הייתה חייבת לתקן את הדלת שהשוכרת גרמה להתנפצותה באופן שהכתיבה השוכרת. השוכרת אף מנעה תיקון הדלת ע"י המשכירה לנוכח חילוקי הדעות בעניין אופן התיקון. ביהמ"ש לא קיבל את טענת השוכרת כי המשכירה נמנעה מתיקון הדלת וקובע שהשוכרת מנעה את התיקון, שכן לא תאם את ציפיותיה וכי הטענות בעניין עיתוי שליחת בעל המקצוע ע"י המשכירה לתיקון הדלת הן בבחינת תירוץ בלבד.
  14. על אף שהשוכרת טענה במכתב ההתראה הראשון כי תתקן את הפגמים הקשים בדירה על חשבונה, בסופו של יום היא טענה לביצוע תיקונים בסכומים נמוכים יחסית ולטענתה עזבה את הדירה שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות. עוד מתברר שלמרות שהודיעה כי תתקן הליקויים המהותיים, חלקם נותרו אף במועד ביקור המומחה בדירה לאחר הגשת כתבי הטענות. מכיוון שהמומחה אישר כי היו שלושה פגמים מהותיים, בחלקם צפה באמצעות תמונות וסרטונים וחלקם ראה בדירה במו עיניו, שהפכו את הדירה ללא ראויה למגורים במהלך תקופת השכירות, לכאורה עמדו בפני השוכרת שתי אפשרויות. האחת, לתקן את שלושת הפגמים על חשבונה ולדרוש החזר, והשנייה, להודיע על סיום תקופת השכירות, להחזיר חזקה, ולבקש פיצוי.
  15. התמונה הראייתית, לגבי השאלה מדוע המשכירה לא תיקנה את הפגמים ובעיקר שלושת הפגמים העיקריים, אינה ברורה דיה. המשכירה טענה בסיכומיה כי לאחר שהמו"מ בעניין הצעת השוכרת לשפץ הדירה במאות אלפי ₪ לא צלח, היה בכוונתה לבצע השיפוץ באופן מצומצם, אך השוכרת מנעה זאת. כמו כן, טענה, שבעניין הליקויים במערכת החשמל, השוכרת העלתה טענה זו לראשונה בחודש יולי. מעיון במכתב ההתראה הראשון עולה שהמשכירה צודקת. השוכרת לא טענה לליקויים במערכת החשמל. כאמור לעיל, מעיון במסרונים עולה שעיקר התכתובת עסקה בתיקון הדלת ובמכתב ההתראה הראשון נטען לטחב והתפוררות קירות. אולם, לחובת המשכירה יאמר שלא מצאה לענות למכתב ההתראה הראשון באופן מסודר ולעגן בכתובים נכונותה לטפל בליקויים העיקריים שהוזכרו באותו מכתב בהקדם.
  16. לכן, המסקנה, היא שבהעדר תשובה מסודרת של המשכירה ותיקון של הפגמים העיקריים עליהם הלינה השוכרת, דהיינו הרטיבות והתפוררות התקרה, השוכרת הייתה רשאית לסיים את ההסכם ולבקש פיצוי בגין הפרת ההסכם.
  17. אולם, תחת להודיע על סיום ההסכם ולהעביר החזקה למשכירה, השוכרת טוענת כי עברה להתגורר במקום אחר והמשיכה להחזיק בדירה כ"מחסן" עד סיום תקופת השכירות. השוכרת נשאלה מדוע לא העבירה חזקה ועל כך ענתה "משאבי אנרגיה וזמן". לכן, ביהמ"ש קובע כי היה עליה להמשיך לשלם שכר דירה תוך הבאה בחשבון של הפגיעה בהנאתה והחזר הוצאות נטענות. על המשמעות של החלטת השוכרת להמשיך להחזיק בדירה ראו בת"א 20434-04-21 שובל ניהול והשקעות בע"מ נ' קסטוריאנו (פורסם בנבו).
  18. השוכרת טענה להוצאות שלהלן: 600 ₪ לטכנאי מזגנים, 2,457 ₪ עלות תיקוני חשמל, 3,000 ₪ הוצאות הובלה והרכבה, הפסד ימי עבודה, 300 ₪ החלפת מנעול. הסכומים לא הוכחו כדבעי ולכן ביהמ"ש מכיר בסכום כולל בסך של שלושת אלפים ₪ בלבד.
  19. השוכרת טענה לנזקים בריאותיים חמורים, אך לא הוכיחה טענות אלה והודיעה בסעיף 3 לסיכומיה כי התביעה כאן אינה נוגעת לנזקים נטענים אלה. ביהמ"ש דוחה הטענה לפיצוי בסך של 50,000 ₪ ללא הוכחת נזק ₪ ובגין "חומרת התנהלות" המשכירה ו"חוסר האחריות שלה". ביהמ"ש קובע כי הפחתת שכר הדירה בגין אובדן הנאה בשלושת החודשים האחרונים כוללת גם פיצוי בגין עוגמת נפש.
  20. השוכרת טענה לעלות דיור חלוף בסך של 22,000 ₪, אך לא הוכיחה כי נשאה בעלות דיור חלוף. ביהמ"ש קובע כי ככל שנשאה בעלות כלשהיא, אין לקבל גרסתה שאין ברשותה ולו מסמך אחד המתעד אותה עלות. כמו כן, מעדות אחד מעדיה, מר דוידוב, עלה ספק אם אכן הפסיקה להתגורר לחלוטין בדירה, כטענתה. לכן, ביהמ"ש דוחה הבקשה בעניין זה.
  21. השוכרת טענה לפיצוי בסך של 15,000 ₪ בגין חוסר היכולת של השותפה לחלוק עימה בהוצאות והעובדה שזו נאלצה לעזוב את הדירה. כאמור לעיל, השוכרת בחרה להמשיך להחזיק בדירה כמחסן במקום להחזיר החזקה למשכירה. כמו כן, המשכירה, לא אמורה לשאת באחריות בשל אי השכרת הדירה לשוכר משנה. לכן, ביהמ"ש דוחה הטענה לפיצוי בעניין זה.
  22. השוכרת טענה להוצאות משפטיות בסך של 25,000 ₪. בשים לב שאמה כתבה שני מכתבי התראה, ארוכים באופן שאינו מידתי בנסיבות המחלוקת, ביהמ"ש מכיר בסכום של 2,000 ₪ בלבד.
  23. השוכרת ביקשה מביהמ"ש להפחית שכר הדירה במשך שנה בסך של 2,800 ₪ לחודש ולבטל החיוב לחלוטין לגבי שלושת החודשים האחרונים. ביהמ"ש קובע כי אין מקום להפחתה מעבר לשלושה חודשים. השוכרת טענה בסעיף 5 לסיכומיה למפגעים חמורים במשך שנה וחצי. אולם, כאמור לעיל, במסגרת אותה שנה וחצי, על אף אותם מפגעים חמורים נטענים, האריכה את תוקף ההסכם מרצונה ללא דרישה להפחתת שכר הדירה. הטענה בסעיף 2 לסיכומי השוכרת ל"הפקרות והתנערות מוחלטת" של המשכירה מחובותיה אינה תואמת את תוכן המסרונים לרבות הממצא לפיו מיד לאחר התנפצות הדלת, אחותה של המשכירה הגיעה לדירה לפי קריאה של השוכרת. הטענה של השוכרת בסעיף 10 לסיכומיה ל"קמצנות תהומית והזנחה פושעת" "במשך השנתיים האחרונות" אינה תואמת את החלטת השוכרת לחדש את הסכם השכירות מדי שנה, על אף "ההזנחה הפושעת", הנטענת.
  24. ביהמ"ש קובע כממצא שעד למועד שליחת מכתב ההתראה הראשון בחודש מאי, השוכרת לא טענה באופן מפורש לפגיעה בהנאה ולא דרשה הפחתה של שכר הדירה. לכן, מתוך חוב שכר דירה בסך 16,800 ₪ בגין שלושת החודשים האחרונים ביהמ"ש מפחית מחצית בגין אובדן הנאה ומכיר בהוצאות בסך של 5,000 ₪. אשר על כן, על השוכרת לשלם למשכירה הסך של 3,400 ₪.

  1. לגבי טענות המשכירה לחובות נוספים של השוכרת, ביהמ"ש דוחה הטענה שהמשכירה שילמה הסך של 2,000 ₪ עבור תיקון נזילה אצל השכנים באשמת השוכרת שכן טענה זו לא הוכחה.
  2. הטענה שהמשכירה שילמה הסך של 1,800 ₪ עבור פינוי חפצים וציוד שהותירה השוכרת וכי נותר חוב בסך של 800 ₪ תשלום וועד בית, לא הוכחה כדבעי. לעניין וועד הבית, עולה קושי ביחס לטענה שהשוכרת לא שילמה כביכול 8 חודשים שכן המשכירה הייתה אמורה לקבל התראה מוועד הבית בעניין זה. אולם, ביהמ"ש מכיר בסך כולל של 1,300 ₪. לעניין הוצאות הפינוי, ביהמ"ש מביא בחשבון שהשוכרת טענה כי המשיכה לעשות שימוש בדירה כמחסן לאחר שעברה להתגורר בדירה אחרת. לעניין חוב וועד הבית, ביהמ"ש מביא בחשבון שאין בסיכומי השוכרת כנתבעת שכנגד, מענה לטענה זו.
  3. מכיוון שהמשכירה לא תיקנה פגמים מהותיים בדירה לאחר קבלת מכתב ההתראה הראשון ולא מצאה לענות לו, ביהמ"ש דוחה טענת המשכירה כי יש לחייב השוכרת לשלם לה פיצוי בגין הפרת ההסכם. כמו כן, ביהמ"ש דוחה הטענה שיש לחייב השוכרת לשלם למשכירה בגין אובדן ימי עבודה.
  4. אשר על כן, לאחר הבאה בחשבון של הטענות ההדדיות, על השוכרת לשלם למשכירה הסך של 4,700 ₪.

דיון בהוצאות

  1. ביהמ"ש דחה מרבית סכומי התביעות. אולם, בעניין תביעת השוכרת יש פער ניכר בין סכום התביעה ובין הסכום שפסק ביהמ"ש, שממילא נבלע בסכום אותו חבה למשכירה. לכן, היה מקום לחייב השוכרת לשלם למשכירה שכ"ט בא כוחה. אולם, מנגד חוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש תמכה בטענות השוכרת בעניין היות הדירה לא ראויה למגורים, גם אם ביהמ"ש לא יביא בחשבון את הליקויים בעניין החשמל. אשר על כן, ביהמ"ש קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

סוף דבר

  1. ביהמ"ש מחייב את השוכרת לשלם למשכירה הסך של 4,700 ₪, סכום אשר יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה שכנגד ועד למועד התשלום המלא בפועל.
  2. כאמור לעיל, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ג ניסן תשפ"ב, 14 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.