ביהמ"ש לענייני משפחה נצרת, שופט מחמוד שדאפנה: החלטה העוסקת בפסילת מומחה שהתמנה מטעם ביהמ"ש (תמ"ש 47436-03-19)

בית משפט לענייני משפחה בנצרת

תמ"ש 47436-03-19 א. נ' א. (המנוח) ואח' תיק חיצוני:

בפני	כבוד השופט מחמוד שדאפנה
התובעת		נ. א.
ע"י ב"כ עו"ד ויטולד איראני נגד
הנתבעים		1. עזבון המנוח ו. א. ז"ל באמצעות ל. א. ע"י ב"כ עוה"ד נעים פראן ועו"ד סלאח קאסם 2. ו. א. 3. בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד דניאלה צרוניצר- יעקב ממשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות' 4. רשם המקרקעין נצרת משרדי ממשלה
באמצעות פרקליטות אזרחי- מחוז צפון

החלטה

א. ההליך:

1. בפניי בקשה לפסילת חוות דעת מומחה בית המשפט שמונה בתובענה דנא ואשר הוגשה ביום 16.6.2021.

ב. רקע:

2. עסקינן בתובענה לפסק דין הצהרתי, אשר הגישה הגב' נ. א. (להלן: "התובעת") כנגד גב' ל. א., אשתו של בנה המנוח ו. א. ז"ל (להלן: "הנתבעת"), כנגד בנה מר ו. א. (להלן: "הנתבע"), בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ורשם המקרקעין בנצרת, לבעלות במחצית הזכויות בחלקה הידועה כגוש *** חלקה *** בשכונת ***, ב- *** (להלן: "החלקה"), עליה בנוי מבנה בן שתי קומות, הרשומה על שם המנוח ס. א. ז"ל, שהיה בעלה של התובעת ואביו של הנתבע (להלן: "המנוח").

3. ביום 31.3.2021 הגיעו הצדדים להסכם כולל, לפיו זכויות הבעלות בחלקה יועברו בשלב ראשון מהמנוח לתובעת, הנתבעת והנתבע בחלקים שווים, כך שכל אחד מהם ירשם כבעלים של 1/3 מהזכויות במקרקעין, ובשלב מאוחר יותר, ירכוש הנתבע את מלוא זכויות הנתבעת במקרקעין, כאשר שווי מלוא זכויות הנתבעת במקרקעין יהיה בשיעור של שווי הדירה שבקומה הראשונה ללא הצמדות ואחוזי בניה, בתוספת 10% (להלן: "הדירה" ו/או "הנכס"). כן נקבע בהסכם, כי שווי הדירה יקבע על ידי שמאי מקרקעין שימונה על ידי בית המשפט (להלן: "הסכם הפשרה").

4. בהתאם לכך, מינה בית המשפט ביום 27.4.2021 את שמאי המקרקעין מר ה. מ. (להלן: "המומחה" ו/או "השמאי"), על מנת לשום ולהעריך את שווי הדירה שבקומה הראשונה.

5. ביום 16.6.2021 הוגשה חוות דעת השמאי, אשר העריכה את שווי הדירה בקומה הראשונה בסך של כ- 1,580,000 ₪ במעוגל (ללא הצמדות ואחוזי בניה). על פי הסכם הפשרה, לשווי הדירה יתווספו 10% נוספים המהווים 158,000 ₪ (להלן: "חוות הדעת").

6. ביום 25.6.2021 הודיעו התובעת והנתבע, כי הם חולקים על חוות הדעת והם מבקשים לחקור את השמאי בחקירה נגדית על חוות דעתו.

7. בדיון שנערך לפני ביום 8.12.2021 נחקר השמאי על חוות הדעת שהוגשה, ובתום הדיון הוריתי על הגשת סיכומים.

8. ביום 6.3.2022 הוגשו סיכומים מטעם התובעת והנתבע, וביום 11.7.2022 הוגשו סיכומים מטעם הנתבעת, ועתה יש להכריע בבקשה.

ג. טענות התובעת והנתבע:

9. לטענת התובעת והנתבע, יש לקבוע את שווי הדירה באופן שונה משומת השמאי, ולחילופין, יש לפסול את חוות הדעת השמאי ולמנות מומחה חדש תחתיו. לטענתם, השמאי נתפס לטעויות קשות, הנובעות מחוסר ידע תאורטי ומעשי, חוסר במידע (לרבות אי הכרת העיר *** ותושביה) וחוסר ניסיון. התובעת והנתבע הוסיפו, כי השמאי ניסה להגן על חוות דעתו בכל מחיר, ומדובר בטעויות מוכחות כמעט בכל עניין שהשמאי נדרש אליו.

10. התובעת והנתבע טענו, כי השמאי טעה באופן מהותי ומשמעותי בקביעתו בעניין השווי הכספי של הדירה. הדירה נמצאת בשכונת א. כ. ומבחינה שמאית קיימת עדיפות לכך שעסקאות ההשוואה ו/או נכסי ההשוואה שמהן ייגזר שווי הנכס יהיו של נכסים מאותה סביבה, קרי משכונת א. כ.. לטענתם, השמאי לא הסתמך על עסקאות השוואה מאותה סביבה, אלא משכונה אחרת, שכונת ש., שמאפייניה שונים בתכלית, השמאי לא נדרש בחוות דעתו לנימוק כלשהו המצדיק הסתמכות על עסקאות השוואה מסביבה שונה ולא קבע בחוות דעתו כי מדובר בסביבה שונה.

11. כן טענו התובעת והנתבע, כי השמאי גם לא ציין בחוות דעתו כי קיימות עסקאות בשכונת א. כ., לא ראה לנכון להתייחס לעסקאות אלה כאל עסקאות השוואה, וגם לא נתן כל טעם לכך מדוע לא ניתן לעשות בעסקאות שבשכונת א. כ. שימוש כעסקאות השוואה. לטענתם, שווי הדירה אמור להיגזר משווי עסקאות שנעשו בשכונת א. כ..

12. עוד לטענת התובעת והנתבע, המומחה לא הביא עמו לחקירה את חומר הגלם שברשותו, לא הציג כל מסמך או כל חישוב או כל ראיה אחרת שיש בה ללמד מדוע לא ניתן לראות בעסקאות בשכונת א. כ. עסקאות השוואה תקפות. לטענתם, כשעומת המומחה עם קיומן של העסקאות בשכונת א. כ. הוא טען כי עסקאות אלה אינן יכולות להיות עסקאות השוואה, בתחילה נימק זאת בטענה שאנשי מקצוע עלומי שם וזהות אמרו לו שלא ניתן להסתמך על עסקאות אלה, ובהמשך כשהוטחה בפניו הטענה שמדובר בדעה של אחרים ולא ניתן להסתמך עליה, תיקן והוסיף כי בדק את העסקאות. עוד הוסיפו, כי המומחה הסתמך על חוות דעת של אחרים, וקביעותיו בחוות הדעת מנוגדות לתקינה השמאית.

13. עוד הוסיפו התובעת והנתבע וטענו, כי הוצגה בפני השמאי עסקה נוספת בשכונת א. כ. משנת 2018, המלמדת על כך ששווי מ"ר של פנטהאוז בשטח של 216 מגיע לסך של 6,319 ₪, בעוד השמאי העריך את שווי המ"ר של הדירה בסך 10,800 ₪. לטענתם, אין היגיון בקביעה כי שווי מ"ר של דירה עולה כמעט כפול על שווי מ"ר של פנטהאוז.

14. התובעת והנתבע טענו, כי למומחה לא עמדה היושרה המקצועית לשנות קביעותיו, גם כשהוכח לו בחקירתו הנגדית כי הוא נתפס לכלל טעות, או כי עמדתו אינה מתיישבת עם הדין לרבות התקינה השמאית. לטענתם, התחמקות המומחה מלהשיב על השאלות ושינוי עמדותיו בחקירתו הנגדית כמעט בכל סוגיה מקצועית, ובפרט כאשר הוצגה בפניו התקינה השמאית הרלוונטית, וכאשר הוא מסרב לבדוק ולהתייחס לעניינים מקצועיים בטענה שהוא אינו יכול לעשות זאת מעל דוכן העדים, סירובו לחשוף את שמות אותם בעלי מקצוע/ שמאים מהם קיבל מידע שעליו הסתמך, פוגעת במהימנותו.

15. התובעת והנתבע הוסיפו וטענו, כי חוות דעתו של המומחה אינה שלמה מאחר וסירב לכמת את מקדמי ההתאמה הרלוונטיים ומנע הצגת תמונה מלאה בפני בית המשפט. לטענתם, מדובר בחוות דעת חסרה ו/או שלא הושלמה, המומחה מנע קיום חקירה עניינית וממצה כאשר לא הביא עמו כל חומר רקע ששימש אותו לצורך עריכת חוות הדעת ומנע התחקות אחר תהליך עריכת חוות הדעת. עוד הוסיפו, כי המומחה לא שלט מהבחינה המקצועית באזורים ובמחירים המקובלים באזור וטעה טעויות גסות בהערכת שווי הדירה.

16. התובעת והנתבע טוענים, כי השמאי בחר לעשות שימוש בחוות הדעת בגישת ההשוואה, כאשר גישה זו איננה מתאימה כאשר ההשוואה איננה אפשרית. לטענתם, השמאי כלל לא ידע מה ההגדרה של גישת ההשוואה ומהם אותם כללים וקריטריונים שיש לקחת בחשבון בעת עריכת חוות דעת על פי גישת ההשוואה (נכסי ההשוואה צריכים להיות "מסביבת הנכס" ו"דומים לו"). לטענתם, נכסי ההשוואה שכולם מ-ש. שהינה שכונה טובה יותר אינם מסביבת הנכס שהינו משכונת א. כ. וגם אינם דומים לו, ולא ניתן לעשות ביניהם השוואה.

17. התובעת והנתבע ממשיכים וטוענים, כי שכונת ש. היא שכונה חדשה, מודרנית, מטופחת ומסודרת, היא כוללת תשתיות סביבתיות כגון: כבישים, חניות, מדרכות, תשתיות חשמל, תחבורה ואיכות חיים טובה יותר, צפיפות נמוכה יותר, ריהוט סביבתי, סמיכות לשטחים פתוחים, תנועת רכבים מוגבלת ועוד. לטענתם, שכונת א. כ. לעומת זאת היא שכונה ישנה ומוזנחת, הנעדרת כמעט את כל שתואר לגבי שכונת ש. ויש בה צפיפות די משמעותית. משכך, כשמיקום הנכס ונכסי ההשוואה שונים הדבר מונע שימוש בגישת ההשוואה.

18. עוד טוענים התובעת והנתבע באשר לגבולות החלקה, כי על השמאי לציין את גבולות הסביבה בעלת המאפיינים הדומים של הנכס הנישום ונכסי ההשוואה. לטענתם, השמאי לא עשה כן משום שסבר כי נכסי ההשוואה והנכס הנישום הם מסביבה שונה.

19. התובעת והנתבע מוסיפים וטוענים, כי גם תנאי ה"ביקוש" לא התקיים, תנאי שלישי הכרחי בגישת ההשוואה, כי הביקוש לנכסי ההשוואה יהיה דומה לביקוש לנכסים הדומים לנכס הנישום. לטענתם, תנאי זה לא התקיים שכן השמאי הודה כי ב-ש. יש ביקוש בעוד שב- א. כ. אין שוק, וכי בשל העדר הביקוש, לשיטת השמאי, אין גם עסקאות להשוואה מתוך שכונת א. כ..

20. לטענת התובעת והנתבע, לא ניתן היה לערוך את השומה בגישת ההשוואה, על סמך עסקאות השוואה שכולן נלקחו מסביבה אחרת, היא שכונת ש., כשאין בין הנכסים נשוא העסקאות, לרבות סביבת נכסים אלה, כל דמיון לנכס הנישום, וכאשר קיים שוני מהותי בביקוש לגבי הנכסים נשוא עסקאות ההשוואה לבין הנכס הנישום.

21. עוד טוענים התובעת והנתבע, כי השמאי התעלם באופן מוחלט מהעובדה כי הנכס הנישום הינו נכס/ מבנה משפחתי, וכי אדם שיבקש לרכוש את הדירה/ הנכס ירכוש למעשה דירה בנכס משפחתי. לטענתם, הסיכוי שאדם יעשה זאת, ובפרט בחברה הערבית איננו גדול ומצב זה משפיע על ערך הנכס, והשמאי היה אמור להשתמש במקדם התאמה לסוגיה זו והוא לא עשה כן.

22. כן טענו התובעת והנתבע, כי לשמאי אין כל ניסיון קודם ב- *** והעיר שכונותיה ותושביה אינם מוכרים לו וגם לא המרקם החברתי והסוציואקונומי שבה, וכי השמאי לא התייחס בחוות דעתו לשנת הבניה. התובעת והנתבע הוסיפו, כי הפיתוח הסביבתי ב- ש. שונה בתכלית השוני מ-א. כ..

23. לטענת התובעת והנתבע, כאשר נכסי ההשוואה והנכס הנישום דומים אין צורך במקדמי התאמה, וניתן להשתמש בגישת ההשוואה הישירה, אולם כאשר יש שוני יש לבצע התאמות באמצעות מקדמי התאמה (סעיף 4 לתקן 2). לטענתם, השמאי לא פעל בהתאם לכללים אלה, ועשה שימוש חלקי ואף מזערי בלבד במקדמי התאמה, ולא התייחס למרכיבי השוואה רבים שבגינם היה צריך להפעיל מקדמי התאמה.

24. לבסוף טענו התובעת והנתבע, כי יש לקבוע את השווי של הדירה בהתאם לאמור לעיל, ולחילופין יש לפסול את חוות הדעת ולמנות מומחה אחר או לחילופין למנות מומחה נוסף מטעם בית המשפט.

ד. טענות הנתבעת:

25. הנתבעת מצדה מתנגדת לבקשה וטוענת, כי לא נפל כל פגם בחוות הדעת המצדיק פסילתה, ויש לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. לטענתה, עדותו של המומחה בבית המשפט הייתה עקבית ואמינה, הוא השיב והסביר כיצד ערך את השמאות, תוך פירוט כל הפרמטרים הרלוונטיים ששימשו אותו בחוות הדעת ואופן יישומם. בנוסף, התייחס השמאי בעדותו לעניין ההנחיות שבתקן, תוך שהוא משיב ומסביר לגבי כל אלמנט ומה מידת הרלוונטיות שלו להערכה של הדירה, בהתחשב בנסיבות של אותו נכס וסביבתו, ומה המשקל שיש לתת לאותו אלמנט בהערכה שעשה לנכס.

26. לטענת הנתבעת, מדובר בשמאי מומחה, אשר עובד בשמאות מזה כ- 11 שנים, משמש כמומחה מטעם בית המשפט, עובד בין היתר בצפון ובאזור *** ובכפרים הסובבים אותה. השמאי מכיר את העיר, מכיר את השכונה והאזור שבו נמצאת הדירה ואת אזור ש. ממנו נלקחו דירות ההשוואה.

27. באשר לטענה כי השמאי אינו מכיר כלל את הוראות התקן, טענה הנתבעת, כי השמאי מכיר את ההוראות שבתקן אך הוא אינו זוכר אותן בעל פה. לטענתה, ההוראות שבתקן הינן הוראות מנחות וחוות דעתו של השמאי לא חרגה מאותן ההוראות וההנחיות שצוינו בתקנים. הנתבעת הוסיפה, כי ההנחיות הנ"ל לא נעלמו מעיני השמאי והוא אכן התייחס לאותן הנחיות, למשקל שיש לתת להן ולאופן יישומן.

28. כן טענה הנתבעת, כי השמאי התייחס לנושא של מצב הנכס ושנת בנייתו, הסביר מה זה פחת, פירט לגבי שקלול הטענה של מושע מול מרכיב הצפיפות, הסביר מדוע בחר בנכסים בשכונת ש. כנכסי השוואה להבדיל מהנכסים שבשכונת א. כ., והסביר את השימוש שנעשה במקדמי ההתאמה.

29. הנתבעת ממשיכה וטוענת, כי השמאי נתן הסבר מפורט מדוע בחר בעסקאות שנעשו בשכונת ש. כעסקאות להשוואה, בהיותה השכונה הקרובה ביותר לשכונה בה נמצאת הדירה, ושניתן להסתמך בה על הדיווחים לשלטונות המס לגבי העסקאות שנעשו בה. לדבריו, הדיווחים לגבי העסקאות בשכונת א. כ. אינם משקפים את המחיר האמתי מאחר ומדובר במגורים משפחתיים, והדיווחים שם נמוכים בהרבה משווי השוק ובמקרים רבים משווי הבניה.

30. כן טענה הנתבעת, כי המומחה התייעץ עם קולגות בתחום, בדק את כל הנתונים ואף התייעץ עם עוד שמאים במטרה לקבל מידע בשל חוסר מובהק במידע בשכונת א. כ., וזאת על מנת להגיע לשמאות האמתית בנסיבות העניין.

31. לטענת הנתבעת, מדובר במומחה בעל ניסיון של שנים שנכלל ברשימת המומחים של בתי המשפט, הנהנה מחזקת התקינות והמקצועיות הניתנת לו. לטענתה, המומחה עובד גם במגזר הערבי, מכיר את האזור בו נמצא הנכס והנכסים להשוואה ואף נתן חוות דעת באזור בעבר.

32. לבסוף טענה הנתבעת, כי פסילת חוות דעתו של המומחה או מינוי מומחה נוסף יגרום לעיוות דין לנתבעת ומנגד לא תביא לכל תועלת לתובעת, וכי מינוי מומחה נוסף לא יביא לתוצאה שונה ואף ההערכה של שמאות חדשה תהיה גבוה יותר בשל עליה דרסטית במחירי הנדל"ן והדירות, ולפיכך יש לדחות על הסף את הבקשה לפסילת חוות דעתו של השמאי, ולקבל את חוות הדעת במלואה.

ה. דיון והכרעה:

33. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, עיינתי בחומר שהונח בפני, לרבות חוות הדעת אשר הוגשה על ידי מומחה בית המשפט ולאחר ששמעתי עדותו, אני מחליט להיעתר לבקשה ולהורות על פסילת חוות דעתו של מומחה בית המשפט ומינוי מומחה אחר תחתיו כפי שיפורט להלן.

34. כידוע ומן המפורסמות הוא, כי מומחה מטעם בית המשפט הוא זרועו הארוכה של בית המשפט בתחום מומחיותו, ומשכך מוטלת עליו החובה לנהוג באובייקטיביות וללא משוא פנים, ופסילת מומחה הינה אקט חריג ויוצא דופן שבתי משפט ממעטים לנקוט בו אלא מקום שמתקיימות נסיבות המצדיקות זאת (ראו: רע"א 600/96 אדרי נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, מיום 14.7.1996) ורע"א 408/14 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני (פורסם בנבו, מיום 9.2.2014)).

35. בית המשפט העליון ברע"א 1867/20 פלונית נ' בית חולים העמק (פורסם בנבו, מיום 3.5.2020) חזר לאחרונה על ההלכה ידועה זו, לפיה פסילתה של חוות דעת מומחה היא צעד קיצוני אשר יינקט רק במקרים חריגים בהם נפל בחוות הדעת פגם היורד לשורש העניין ואשר עלול לגרום לעיוות דין (ראו גם: רע"א 7819/16 המאגר הישראלי לביטוחי רכב ("הפול") נ' פלוני (פורסם בנבו, מיום 25.12.2016); רע"א 5902/19 פלונית נ' מדינת ישראל משרד הבריאות (פורסם בנבו, מיום 18.11.2019) ורע"א 8617-03-20 א. פ. נ' ביטוח ישיר חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, מיום 6.3.2020)).

36. בבסיס הכרעה בבקשה לפסילת מומחה עומדת ההנחה, כי מומחה אשר מונה על ידי בית המשפט לצורך מתן חוות דעת, פועל בתום לב, ביושר ובהגינות, בהתאם לשיקול דעתו המתבסס אך ורק על ניסיונו וידיעותיו (ראו: רע"א 6116/97 ד"ר אברהם שוחט נ' ציון חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, מיום 28.11.1997); רע"א 6401/00 לה נסיונל חברה לביטוח בע"מ נ' סאלח, פ"ד נה(3) 97, 100 (2001) ורע"א 11147/03 ביטון נ' אלעזרה (פורסם בנבו, מיום 14.3.2004)).

37. שונים הם פני הדברים במצבים בהם קיימת פגיעה בכללי הצדק הטבעי או כאשר מתקיים פגם היורד לשורשו של עניין, חוסר תום לב או משוא פנים, ולכך נדרשים טעמים מהותיים וכבדי משקל אם עלול להיגרם לאחר מהצדדים עיוות דין, או כאשר ברור וגלוי כי המומחה גילה משוא פנים ופעל בחוסר תום לב ואין די בחשש בעלמא (ראו: רע"א 8830/04 ביטוח ישיר נ' אשואל (פורסם בנבו, מיום 13.1.2005)), כאשר נטל ההוכחה לקיומן של עילות לפסילת מומחה מוטל על הטוען לכך.

38. עילות הפסילה מצומצמות למקרים חריגים, בין היתר, כאשר פעל המומחה בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום לב, במרמה, תחת השפעה לא הוגנת או שחוות דעתו הושגה באמצעים בלתי כשירים (ראו: רע"א 5144/05 יפה נוף תחבורה נ' מאיר הפלר (פורסם בנבו, מיום 7.7.2005)).

39. הפסיקה קובעת, כי החלטה אם לפסול את המומחה, אם לאו, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה, ובין היתר, בשאלה האם פעל המומחה בתום לב ואם אותה שגגה שנפלה בחוות דעתו ניתנת לתיקון. נקודת המוצא היא, שהמומחה פעל בהגינות ובתום לב ולא כל שגגה או תקלה יביאו לפסילתו (ראו: רע"א 6116/97 ד"ר אברהם שוחט נ' ציון חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, מיום ( 28.11.1997).

40. על בית המשפט לבחון האם בעבודת המומחה נפל פגם היורד לשורשו של עניין אשר יש בו לגרום לעיוות דין, ועליו לבחון את חוות דעת המומחה גם מן ההיבט המהותי ויש ליתן משקל אף לכמות הפגמים והטעויות (ראו: רע"א 6585/19 נ.ש.ד.ד. 2000 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל (פורסם בנבו, מיום 25.11.2019) ות"א (ירושלים) 1189/95 יעקב אילוז נ' קוטלר עדיקא חברה לבניה בע"מ (פורסם בנבו, מיום 23.10.2002)).

41. לא בנקל יורה בית המשפט על פסילת חוות דעת מומחה אשר מינה "הכלל הוא כי חוות דעתו של המומחה לא תיפסל אם אין מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין, שיש בו כדי לגרום לעיוות דין" (ראו: רע"א 7714/05 אלגרה כהן נ' רשות הנמלים והרכבות נמל חיפה (פורסם בנבו, מיום 26.1.2006)).

42. בנוסף לאמור, בית המשפט העליון הבהיר, כי כאשר בקשת הפסילה מוגשת לאחר שהוגשה חוות דעת המומחה, מתעורר חשש כי הבקשה נובעת מחוסר שביעות רצון של מבקש הפסילה מתוצאות חוות הדעת (ראו: רע"א 6264/15 פלונית נ' משרד הבריאות (פורסם בנבו, מיום 10.11.2015) ורע"א 6142/16 פלוני נ' מרכז רפואי ע"ש שיבא- תל השומר (פורסם בנבו, מיום 28.9.2016)).

43. וכן, על הצדדים למצות תחילה הליכים הנתונים להם לרבות משלוח שאלות הבהרה וחקירת המומחה על חוות דעתו (ראו: רע"א 2273/99 ויצמן נ' אליהו חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, מיום 23.5.1999)), וגם כאשר נפל פגם בחוות דעת המומחה, זו תיפסל רק כאשר הטעות הנובעת מהפגם אינה ניתנת לתיקון (ראו: רע"א 6116/97 ד"ר אברהם שוחט נ' ציון (פורסם בנבו, מיום 28.11.1997)).

44. במקרים בהם בית המשפט מתקשה לאמץ את חוות דעת המומחה, עומדות לפניו מספר אפשרויות. האפשרות הראשונה, במקרים בהם בית המשפט מתקשה לאמץ את הערכות המומחה היא להכריע על בסיס חוות הדעת בצירוף ראיות נוספות (ראו: ע"א 3475/01 פלונית נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, מיום 17.10.2002)), ובית המשפט אינו מחויב לאמץ את חוות דעת המומחה והוא רשאי לסטות ממנה ולהגיע למסקנה שונה על פי שיקול דעתו (ראו: ע"א 3212/03 נהרי נ' דולב חברה לביטוח (פורסם בנבו, מיום 24.11.2005). האפשרות השנייה העומדת לפני בית המשפט, היא מינוי מומחה נוסף כל אימת שחש בית המשפט כי לא יוכל להכריע באופן מושכל ללא חוות דעת נוספת (ראו: רע" 337/02 מזרחי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נו (4) 673, 676 (2002) ורע"א 4195/02 סהר- ציון חברה לביטוח בע"מ נ' ליפשיץ, פ"ד נו(5) 774, 776 (2002)). האפשרות השלישית, היא מינוי מומחה אחר תחת המומחה אשר מונה מלכתחילה, כאשר בית המשפט אינו יכול להסתמך על חוות דעתו של המומחה מטעמים שונים שיצדיקו פסילה, לרבות מטעמים של מהימנות המומחה ומקצועיותו (ראו: רע"א 4102/15 שירביט חברה לביטוח בע"מ נ' אזברגה (פורסם בנבו, מיום 27.10.2015) ורע"א 7863/17 פלונית נ' הפול חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, מיום 17.12.2017)).

מן הכלל אל הפרט:

45. אכן על פי ההלכה הפסוקה, פסילת חוות דעת מומחה הינה צעד קיצוני וחריג, יחד עם זאת, מצאתי כי במקרה דנן נוכח הפגמים והטעויות שנפלו בחוות הדעת, אשר יש בהם כדי לגרום לעיוות דין, יש לפסול את חוות דעת המומחה ולמנות מומחה חדש תחתיו, מהנימוקים שלהלן.

46. ראשית, חוות דעתו של המומחה ניתנה בהעדר ידיעה אודות העיר ***, תושביה והמצב הסוציואקונומי שבה, ומבלי שהמומחה טרח לערוך ביקור בשכונת ש..

47. המומחה נשאל בחקירתו מה הוא יודע על שכונת א. כ., והוא השיב:

"ש. מה אתה יודע על שכונת א. כ.?

ת. מה אני יודע? סביבת הנכס הקרובה מתאפיינת בבנייה נמוכה יחסית, מבחינת הקומות צפיפות הבנייה נמוכה יחסית והיא מתאפיינת ברווחים, במגורים של משפחות, עם דורות שונים ורוב הבתים מתאפיינים במגורים משפחתיים.

ש. רוב הבניינים בשכונה הזאת הם בעצם בניינים משפחתיים?

ת. לא יודע אם רוב אבל זה מאפיין את השכונה. הכוונה במשפחתי שהמבנה עצמו מאפיין משפחה אחת עם מספר דורות

ש. מה המצב הסוציו אקונומי של האוכלוסייה שמתגוררת שם

ת. לא יודע"

(עמ' 12, ש' 15- 23 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

ולשאלה האם ערך סיור בשכונת ש. לצורך חוות הדעת, השיב כי:

"ש. עשית סיור ב- ש

ת. עשיתי בעבר לא לצורך חוות הדעת

ש. אתה מאשר שאלו פחות או יותר מה שיש בשכונה?

ת. אני לא זוכר. הייתי ב-ש. אבל לא זוכר.

ש. לפני כמה שנים

ת. בעשור האחרון.

ש. אתה 11 שנים שמאי. אז לפני 10 שנים

ת. לא זוכר.

ש. לא עניין אותך לעשות סיור במקום שאתה לוקח ממנו את כל נכסי ההשוואה? אחד לאחד. אף נכס השוואתי לא בא שלא מהאיזור הזה לא ראית לנכון לעשות סיור קטן

ת. הייתי בשכונת ש., שאני עושה שמאות אני נכנס גם לגוגל מפס גוב מפס, סימפלס, ראיתי את זה, ואני מכיר.

לשאלת בית משפט

ש. האם אתה מסתפק בתמונות?

ת. אם לא הייתי מכיר את השכונה הסיטואציה אחרת.

...

ת. אני ב-ש. הייתי מכיר את השכונה ואת הרחוב המעגלי במסגרת עריכת שומה שמאי לא הולך לכל נכסי ההשוואה כאשר עושים שומה מסתכלים על צילומי אוויר".

(עמ' 31 ש' 16- 31, עמ' 32 ש' 1- 2 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

48. שנית, המומחה לא התייחס בחוות דעתו לנכסים דומים מסביבת הנכס, והסתמך על עסקאות השוואה משכונה אחרת שכונת ש. שנחשבת לשכונה טובה יותר.

49. בחקירתו נשאל המומחה לגבי עסקאות ההשוואה שמצא מסביבת הנכס, ותשובתו היתה:

"ש. כל העסקאות שלך זה ש..

ת. כן

ש. כמה עסקאות מצאת

ת. לא זוכר. ב- א. כ..

ש. שאלתי על ש.. אתה שולף שאתה לא זוכר ישר. ב- ש., כמה עסקאות מצאת?

ת. העסקאות הרלוונטיות שמצאתי אותן

ש. אתה יכול להראות בחומר גלם את העסקאות אני מניח שלא עשית בינגו על 5 עסקאות האלה. בדקת הרבה יותר

ת. יכול להיות שכן. אין לי פה את חומר הרקע, בודקים הרבה נתונים. לא חושב שבדקתי עוד הרבה לוקחים אחרונות רלוונטיות. בשביל לקחת את זה רכשתי מסמכי בית משותף

...

ש. יש גוש אחר 16532 זה הגוש של א. כ.

ת. כן

ש. לא מצאת. אף עסקה

ת. בדקתי עסקאות. השונות היתה גדולה מצאנו שונות גדולה עם מספרים שווי שהם לא מראים על איזשהו הגיון כלכלי בנתונים, בהתחשב בזה שניסינו לברר נאמר לנו לא להתייחס על ידי כל מיני גורמי מקצוע ונדלן שהעסקאות לא הדיוחים לא משקפים המטרים לא משקפים שלא ניתן להוציא מסמכי בית משותף מהטאבו כדי לראות מה נמכר, אחרי שקילת הנתונים החלטתי להתייחס ל- ש. כי בתור שמאי יש לי יכולת לנתח שם נתונים".

(עמ' 37, ש' 10- 19, ש' 30- 36 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

50. כשנשאל המומחה בחקירתו לגבי אותם בעלי מקצוע שחיוו דעתם, הוא השיב כי הוא מעוניין לשמור על פרטיותם:

"ש. עכשיו אני מתחיל להבין שחוות הדעת שלך לא חוות דעת עצמאית. אמרת שהתייעצת עם אחרים.

ת. סליחה? אני בתור שמאי,

ש. תקשיב, מה שאתה אומר חוות דעת שלך זה שיקולים שנשקלו על סמך דברים אחרים.

ת. אתה שואל? בוודאי. אנו אנשי מקצוע.

ש. אתה יכול לומר לנו, איך יכולים לבחון את הדברים שאמרו לך אותם אחרים ומי הם האחרים שאתה מדבר עליהם שהם מביני עניין בשכונת א. כ.

ת. על מנת לשמור על הפרטיות של האנשים, יש אנשים... הם שמאים".

(עמ' 39 ש' 9- 16לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

ולשאלת בית המשפט, מדוע בחר דווקא בשכונת ש., השיב המומחה:

"ש. למה בחרת בשכונת ש. ולא בשכונה אחרת? יכולת למצוא שכונה דומה לחלוטין

ת. לא מצאתי בדיווחים, חיפשנו דיווחים היו המון שונות גדולה המון אי דיוקים. אני החלטתי ללכת ל- ש.. ניסינו לנתח עסקאות מתוך השכונה.

ש. למה לא שכונה מזרחית?

ת. היה עוד שכונה אחת שניסינו לנתח נתונים שם, הדברים לא נרשמו בטאבו היתה שם שונות ופה הנתונים היו יותר רשומים".

(עמ' 35 ש' 2- 8 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

כן אישר המומחה בתשובתו לשאלת בית המשפט, כי שכונת ש. נחשבת יותר טובה משכונת א. כ.:

"ש. כולם כאן בני האיזור ויודעים ששכונת ש. יותר טובה משכונת א. כ.

ת. כן. מבחינת התשתיות".

(עמ' 36, ש' 35- 36 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

51. שלישית, המומחה לא ציין בחוות דעתו, כי קיימות עסקאות בשכונת א. כ. ולא ראה בעסקאות אלה כעסקאות השוואה, וכל שטען כי הנתונים בשכונת א. כ. אינם מהימנים ואי אפשר לסמוך עליהם.

52. במהלך חקירתו הוצגו לשמאי עסקאות משכונת א. כ.. השמאי הודה בחקירתו שעסקאות אלה משקפות מחיר למ"ר של כ- 5,000- 6,000 ₪ (עמ' 39 ש' 5-8, עמ' 40 ש' 1- 2 לפרוטוקול מיום 8.12.2021) וסך של 5,800 ₪ בגין עסקה מיום 28.5.2020 והשמאי אישר בחקירתו שעסקה זו משקפת שווי של 6,000 ₪ למטר (עמ' 43 ש' 3- 5 לפרוטוקול מיום 8.12.2021). לדברי השמאי, הוא לא יכול היה להתייחס לעסקה זו מאחר ולא נתקל בה ומאחר ולא ניתח אותה (עמ' 43, ש' 8 לפרוטוקול מיום 8.12.2021). לעומת זאת, בחוות דעתו העריך השמאי את שווי המטר הרבוע בסך של 10,780 ₪, כאשר השטח של הדירה הינו 146.42 ועל כן הגיע לכך ששווי הנכס הינו בגובה של כ- 1,580,000 ₪.

53. כשנשאל המומחה בחקירתו מדוע לא ניתן להסתמך על עסקאות השוואה אלו משכונת א. כ., השיב כי:

"ש. אני אקריא לך, עסקאות ההשוואה יהיו ככל האפשר בנכסים מסביבת הנכס. זה לא מסביבת הנכס ההוא. כמו שדניה או הכרמל לא מסביבת הנכסים בהדר. זה סביבה וההוא סביבה אחרת. וגם הסכמת כאשר ראית את התמונות של א. כ. שזה לא נראה כמו ש.. זאת שכונה אחרת.

ת. אני חוזר על מה שאמרתי העסקאות בשכונות הותיקות בבתים המשפחתיים שמאפיינים בנייה מסורתית במגזר הערבי אין המון עסקאות ואין שוק, מה שיש זה מהימנות שלהם לצערי נמוכה יש קושי בניתוח הנתונים העובדתיים.

ש. ב-א. כ. אין שוק

ת. יש עסקאות אבל רב הנסתר על הגלוי

ש. אין שוק.

ת. זה נתונים לא מהימנים שאי אפשר לסמוך עליהם".

(עמ' 36, ש' 1- 11 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

54. בנוסף המומחה התבקש להשיב לשאלה מדוע לא התייחס בחוות דעתו לעסקה נוספת בשכונת א. כ. בשטח 216 מטר משנת 2018 לעניין שוויו של פנטהאוז, ותשובתו הייתה כי הוא לא היה לוקח עסקה זו בחשבון מאחר והעסקה משנת 2018:

"ש. נשאל אותך מה אתה חושב על זה ואתה תגיב. מפנה לגוש 16532 חלקה 39. מראה לך פנטהאוז, שנמכר ביום 30.11.18. במחיר למטר 6107 ₪. זה המבנה והפנטהאוז זו. בשכונת א. כ.. ממש על הגבול. תכף תיכנס בעצמך לעסקה.

ת. תראה לי.

ש. זה בית פרטי שיש בו פנטהאוז. זה העסקה. תיכנס אליה.

ת. קודם כל עסקה משנת 2018 אנחנו לא מביאים, משהו קרה במדינת ישראל, אין מה לעשות. המחירים קפצו...לא הייתי לוקח עסקה משנת 2018. כל עוד יש עסקאות מאוחרות יותר רלוונטיות למועד הקובע.

...

ש. 216 מטר מה המחיר?

ת. מיליון 650 אלף. אמרתי קודם אני לא מכיר את העסקה לא ניתחתי אותה היא משנת 2018".

(עמ' 34 ש' 9- 20, עמ' 46 ש' 1- 2 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

55. רביעית, המומחה בחר לעשות שימוש בחוות הדעת בגישת ההשוואה. עם זאת, הוא לא ידע להשיב מהי ההגדרה של גישה זו, ומהם הכללים והקריטריונים שיש לקחת בחשבון בעת עריכת חוות דעת על פי גישה זו.

56. כאשר נשאל בחקירתו לגבי תקנים אלו, הוא השיב כי מדובר בקווים מנחים בלבד שאמורים לעזור ולהנחות שמאים בעת עריכת השמאות, וכך העיד:

"ש. אתה לא מכיר את תקן 2 ו- 5? אתה מסכים שזה דברים משמעותיים

ת. יש וועדה שעורכת תקנים.

ש. אתה מאשר שזה התקן? אני מראה לך העתק.

ת. זה התקנים.

ש. התקנים מחייבים אותך בעבודה שלך?

ת. הם מומלצים.

ש. מדינת ישראל משרד המשפטים- זה פורסם לצרכי המלצה? זה מה שאתה אומר?

ת. התקן הזה הוא תקן נרחב שמתווה קווים מנחים לעבודה, יש פה הרבה מאוד דברים שצריך לשקלל אותם בעבודת השמאי. יש דברים שאפשר להייחס אליהם ויש דברים שלא

ש. אז זה לא בגדר המלצה אלא מתווה כללי שאתה צריך לעבוד לפיו

ת. כן. במסגרת".

(עמ' 13, ש' 14- 24 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

57. כאשר נשאל המומחה מדוע, בניגוד לתקן, הוא לא התייחס בחוות דעתו לתיאור גבולות הסביבה של הנכס ונכסי ההשוואה, הוא השיב:

"ש. אני מביא לך העתק מהתקן, מה כתוב בעמוד 4? מה צריך שמאי לתאר? שם הסביבה, מה שכתבת א. כ.. אבל גם את גבולות הסביבה. איפה בחוות הדעת שלך אתה מסכים שזה מה שכתוב בסעיף 4.3

ת. כן. מסכים.

ש. תסביר לבית המשפט, איפה בדיוק אתה קבעת בחוות הדעת מה הגבולות של הסביבה? של הנכס הנישום

ת. אנו כתבנו את השכונה, את המיקום שלה.

ש. תענה על השאלה אחרי זה תיתן איזה הסבר שאתה רוצה.

ת. לא זוכר בעל פה. נתנו מיקום כללי לצפון מערב העיר את השכונה אין גבול מדויק. אני לא יודע להצביע איפה הגבול המדויק לא יודע אם יש גבול מדויק לשכונה הזאת.

ש. אז נסכם שבעצם אתה לא בדקת את הגבולות של השכונה הספציפית איפה היא מתחילה ואיפה היא מסתיימת

ת. אין לי איך לבדוק את זה".

(עמ' 14, ש' 1- 13 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

ובהמשך עדותו כאשר נשאל המומחה על ידי בית המשפט האם הוא מכיר את הוראות התקן וחוות דעתו ערוכה לפי רוח אותן הנחיות, תשובתו הייתה:

"ש. נשאלת על התקן ואמרת שאתה לא מכיר עד שב"כ התובע הראה לך את זה. בחוות דעת אתה מדבר על סביבה. על סמך מה אתה מביא את זה?

ת. בוודאי שזה מבוסס על התקן. ככה נערכים שומות. אבל לכל שמאי יש דרך הצגה שלו והנגשה שלו לקורא לתיאור הנכס והסביבה. זה משהו

ש. אני אומר שזה לא בא מהאוויר. זה מבוסס על קריטריונים והמלצות ותקנים.

ת. כן.

ש. אז כן מתייחסים על התקן הזה.

ת. כב' השופט התיאור אני מקריא מהתקן כתוב שתיאור הנכס יערך בפסקאות מלל חופשי או לחילופין ברשימת פרטים. יש שמאים שעושים לעצמם רשימת צק ליסט ויש שמאים שעושים פסקה שמדברת על הסביבה וגורמת לקורא להבין איפה הנכס נמצא".

(עמ' 15 ש' 29- 36, עמ' 15 ש' 1- 3 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

58. חמישית, מאחר ונכסי ההשוואה והנכס הנישום אינם דומים, היה צורך להשתמש במקדמי התאמה. המומחה לא מצא לתת כל משקל מיוחד לכך שהנכס הינו נכס משפחתי, על אף שהוא אמור היה להשתמש במקדם התאמה לסוגיה זו, והסביר כי זה עניין סובייקטיבי:

"ש. אדם שרוצה לקנות דירה, כאשר יודע ששאר הדירות בבעלות בני משפחה מסוימת, זה יכול לגרום לו לחשוב פעמיים על העניין הזה?

ת. כן. עשוי.

ש. אתה יכול לומר למה הוא עשוי?

ת. הבעלות המשותפת מהווה איזשהו מטרד על הנכס. מהווה גיבנת. בגינה יש הפחתה מסוימת נהוג לתת הפחתה

ש. זה לבעלות משותפת

ת. כן

ש. אבל כשהוא בא לקנות נכס מבני משפחה אחרים במקשה אחת זה גורם להפחתה. אדם לא ירוץ לקנות נכס במקום שכל השאר הם בני משפחה אחת

ת. זה לא באופן מובהק. יש נכסים אחרים שהשכן למעלה מרעיש השכן למטה עושה על האש זה מפחית.

ש. זה פחות מאותו בניין שאין בו משפחה אחת אלא אנשים שונים.

ת. לא חושב.

...

ת. אני אומר, לא מתייחסים בשמאות לדברים סובייקטיביים של אדם מסוים עם שכן מסוים ועם שכנים מסוימים. בגלל זה אף פעם לא הולכים על עסקת השוואה אחת אלא לוקחים שקלול של דירות בבתים משותפים אחרים ששם לפעמים יש שכן שעושה רעש, או לפעמים שכן שהוא טוב ואחד שהוא פחות טוב זה משתקלל בשוק ואין פה תשובה חד משמעית לכאן או לכאן.

ש. השאלה לגבי הנכס הנישום. עצם העובדה שהוא נכס משפחתי. מי שבא לקנות דירה שם, יש סיכוי שהוא ישלם פחות כסף על הנכס הזה מאשר נכס אחר שלא גרים בו בני משפחה אחת

ת. זה עניין סובייקטיבי. יכול להיות מצב הפוך שמשפחה מאוד מכובדת וזה יכול להיות נכס עדיף ומבוקש מאוד. זה סובייקטיבי".

(עמ' 21 ש' 14- 27, עמ' 22 ש' 4- 13 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

59. שישית, המומחה לא התייחס לשנת הבנייה. המומחה אישר בחקירתו כי יש משמעות לשנת הבנייה, אולם לדבריו מרכיב זה פחות רלוונטי ומה שחשוב הוא מצב הנכס כיום:

"ש. שנת הבנייה של כל אחת מהשכונות אתה יודע על איזו שנים אנו מדברים?

ת. לדעתי ש. הבתים האלה נבנו בערך בין 20 ל- 30 שנה משהו כזה. יותר קרוב ל- 20. והבית הזה לא זוכר מתי נבנה. יש היתרי בנייה, נבנה קומת קרקע, אחר כך קומה א' ואז עוד קומה.

ש. לשנת הבנייה של הנכס יש משמעות שמאית מהותית.

ת. לא תמיד. תלוי לאיזה כיוון לטובה או לרעה.

ש. לשנת הבנייה יש משמעות?

ת. כן

...

ש. ...לשנת הבנייה יש משמעות לעניין שווי הנכס שאתה שם?

ת. פחות מהמצב התחזוקתי.

...

ת. אני לא זוכר בעל פה. אני אומר לך שאני באופן אישי לוקח בחשבון את המצב התחזוקתי וגם נכסים שנבנו".

(עמ' 16 ש' 29- 35, עמ' 17 ש' 7-8, ש' 14- 15 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

ובהמשך, כאשר נשאל המומחה מדוע לא התייחס בחוות הדעת לשנת הבנייה, הוא השיב:

"ש. אתה מסכים איתי שבתקן גם 2 וגם 5, את שנת הבנייה צריך להזכיר את זה בחוות הדעת?

ת. אוקיי. זה מוזכר.

ש. אתה מסכים?

ת. כן.

ש. למה בחוות דעתך אין זכר לשנת הבנייה?

ת. אנו לא מצאנו..

ש. וגם אין זכר לשנת הבנייה של נכסי ההשוואה? לא זה ולא זה.

ת. אני מפנה לסעיף 9 בחוות הדעת. אני מתייחס להיתרי הבנייה משנת 2003 ויש משנת 2013".

(עמ' 17 ש' 33- 36, עמ' 18 ש' 1- 4 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

60. שביעית, המומחה אישר בחקירתו כי לא בדק ולא התייחס למרכיבים נוספים, לרבות את מקדם ההתאמה לגביהם, לגבי מצב סוציואקונומי המומחה ציין בעדותו כי המצב הסוציואקונומי פחות רלוונטי וכי הוא לא בודק את הקריטריון הזה בעת עריכת חוות דעת (עמ' 12 ש' 24- 37, עמ' 13 ש' 1- 6 לפרוטוקול מיום 8.12.2021), לגבי התשתיות- המומחה אישר בחקירתו כי הנכס נמצא בשכונה ישנה יותר משכונת ש., עם זאת טען כי לנכס יתרונות אחרים (עמ' 25 ש' 27- 29, עמ' 26 ש' 11- 13 לפרוטוקול מיום 8.12.2021), לא התייחס ולא בדק את מצב התאורה וקווי החשמל (עמ' 26, ש' 22- 35 לפרוטוקול מיום 8.12.2021), קיומה של תחבורה ציבורית (עמ' 26 ש' 36, עמ' 27 ש' 1- 5, ש' 10- 12 לפרוטוקול מיום 8.12.2021), לא התייחס לצפיפות בין המבנים (עמ' 28 ש' 24- 27 לפרוטוקול מיום 8.12.2021) ולא התייחס לעניין "ריהוט רחוב" (עמ' 28 ש' 34- 36, עמ' 29 ש' 1- 4 לפרוטוקול מיום 8.12.2021) וכן לא התייחס ולא בדק את השוני בסוג חומר הבניה ובמטרד הנגרם משכנים (עמ' 34 ש' 35- 36 לפרוטוקול מיום 8.12.2021), לא התייחס לסוגיית הביקוש (עמ' 45, ש' 3- 4 לפרוטוקול מיום 8.12.2021), ולמקדם שטח פתוח (עמ' 41, ש' 15 לפרוטוקול מיום 8.12.2021).

61. המומחה ציין בחוות דעתו כי שווי הנכס נקבע על פי גישת ההשוואה, עם זאת הוא לא פעל על פי הכללים והקריטריונים שיש לקחת בחשבון בעת עריכת חוות דעת על פי גישת ההשוואה, ועשה שימוש חלקי במקדמי התאמה. לא מצאתי לקבל את עמדת השמאי לפיה העסקאות בשכונת א. כ. אינן מתאימות לשמש כעסקאות השוואה ואין להסתמך עליהן. אלא היפוכם של דברים הוא הנכון, משום שעסקאות השוואה מאותה שכונה עדיפות.

62. משכך ולאור כל האמור לעיל ועל רקע ההלכות לעניין פסילת מומחה, ולאחר שנתתי משקל לכמות הפגמים והטעויות בחוות הדעת, אני סבור כי מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין, שיש בו חשש לעיוות דין המצדיק פסילת חוות הדעת.

63. אני סמוך ובטוח כי המומחה שמונה מטעם בית המשפט פעל ביושר, יושרה, באופן אובייקטיבי ועל פי אמות מידה מקצועיות, יחד עם זאת, כפי שפורט לעיל ושורת הפגמים שעליהם הצבעתי בהחלטתי זו, כולם יחדיו ובמצטבר מביאים למסקנה כי אין מנוס מפסילת חוות דעתו של המומחה בתיק ומינוי מומחה אחר בתיק.

ו. סוף דבר:

64. אשר על כן וכאמור לעיל, אני נעתר לבקשה ומורה על פסילת חוות דעת שמאי המקרקעין מר ה. מ..

65. החלטה למינוי מומחה חדש תינתן בהחלטה נפרדת ותשלח לצדדים.

66. בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות.

67. המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים ולמומחה בית המשפט מר ה. מ..

מותר לפרסום בהשמטת פרטים מזהים.

ניתנה היום, ד' טבת תשפ"ג, 28 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.