לפני כבוד השופט עדי הדר | |
ת"א 51940-07-17 לוי ואח' נ' א.ב. עצמה בע"מ ואח'
התובע והנתבע שכנגד: רמי לוי
נגד
הנתבעים: 1. א.ב. עצמה בע"מ – תובעת שכנגד
2. בנימין אבהר
3. ז'ק אלמקיאס - תובע שכנגד
4. יורם יהודה מזרחי ת"ז - תובע שכנגד
תא"מ 33435-09-17 אלמקייס נ' לוי
התובע: ג'ק אלמקיאס
נגד
הנתבע: רמי לוי
פסק דין |
לפני ביהמ"ש מחלוקת בין שוכר וזכיין נכנס ובין רשת, הזכיין היוצא והמשכירים.
כתב התביעה בתביעת הזכיין
- 362,700 ₪ תשלום שהועבר לבני.
- סך של 50,000 ₪- פיצוי מוסכם.
- סך של 1,743 ₪ תשלום לעירייה.
- סך של 85,557 ₪ עבור עגמת נפש.
סה"כ הסך של 500,000 ₪.
התביעה השטרית
כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד מטעם המשכירים
כתב הגנה מטעם הרשת והזכיין היוצא וכתב תביעה שכנגד מטעם הרשת
כתבי הגנה מטעם הזכיין
הדיון הראשון. הדיון השני והשלישי
איחוד שמיעת התביעה השטרית עם תביעת הזכיין
חיוב הזכיין בהפקדת ערבון וביטול ההחלטה ע"י ערכאת הערעור
הדיון הרביעי
הגשת ראיות
הדיון החמישי והשישי
מינוי מומחה לשמאות והגשת חוות דעתו
הדיון השביעי, השמיני, התשיעי, העשירי, האחד עשר והשניים עשר
הגשת תצהיר משלים ע"י הזכיין
הדיון השלושה עשר והארבעה עשר
פתיחה בהליך למינוי מומחה לאדריכלות
הדיון החמישה עשר
מינוי המומחה לאדריכלות והגשת חוות דעת
הדיון השישה עשר, השבעה עשר והשמונה עשר
עיכוב הגשת הסיכומים עד מתן החלטה בבקשת המשכירים לזמן עד מטעמם
הגשת סיכומים
דיון והכרעה
הכרעה בטענות ההדדיות לגבי הסכם הזכיינות והסכם מכירת זכות הזכיין היוצא
גרסת הזכיין
עוד טען, כי בתחילת חודש ינואר 2016 או בסמוך לכך, נחתם הסכם מכירה בינו ובין בני (אשר היה כבר זכיין מטעם הרשת), במסגרתו בני מכר לו את סניף גולדות רוטשילד, דהיינו את זכות הזכיינות בסניף גולדות רוטשילד, לרבות מלוא המיטלטלין המצויים במקום (להלן: "הסכם המכירה").
הזכיין הפנה לסעיפים בהסכם בהם נמסר לו מידע מוטעה וכי על פי ההסכם משמעות מתן המידע המוטעה הפרה יסודית של ההסכם שדינה בחיוב בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪..
עוד טען, כי ביום 5.1.16 נחתמה בין המשכירים ובינו והרשת תוספת להסכם השכירות מתאריך 21.4.15 (שנחתם בין הרשת ובין המשכירים), אשר אימצה את הוראות הסכם השכירות הנ"ל (להלן: "התוספת והסכם השכירות").
במבוא להסכם השכירות נקבע כי : "וברצון המשכירים להשכיר בשכירות משנה את היחידה המסומנת בתשריט המצורף באות א' (להלן: "המושכר'') לשוכר לשימושו למטרת מכירת מזון בלבד .... ".
עוד טען, כי במהלך המו"מ לרכישת הזיכיון וגם במעמד חתימת הסכם הזיכיון ובמעמד חתימת התוספת (עליה הרשת ובני חתמו יחד עמו), הרשת הבהירה לו כי הליך הבקשה לרישיון עסק בגין סניף גולדות רוטשילד הוגש זה מכבר ע"י בני ומצוי בשלב מתקדם וכי לא תהיה כל בעיה לקבל רישיון עסק במקום.
עוד טען, כי לאחר חתימת הסכם הזיכיון וכן הסכם השכירות, הוא החל להפעיל את העסק- סניף גולדות רוטשילד ובמקביל הגיש בקשה לרישיון עסק מטעמו הואיל ולא היה באפשרותו להמשיך הליך זה בשמו של בני.
עוד טען, כי ביום 17.1.17 הוא נדהם לגלות את הכתוב והמפורט בתשובתה של עיריית ראשון לציון, הדוחה באופן מוחלט את בקשתו לרישיון עסק כאמור ואשר לפיה, לא הייתה לו כל אפשרות להפעיל את העסק במקום וכל השקעתו ירדה לטמיון.
ואלו עיקרי תשובת העירייה :
- המבנה בו ממוקם סניף גולדות רוטשילד מיועד למגורים ולחנויות בחזית.
- במבנה בפועל מתקיים שימוש חורג למסחר.
- לא ניתן לקדם שימוש חורג של מבנה מגורים למסחר.
- קיים מכתב מיום 16.2.09 (חתום ע"י סגן ראש העיר דוד ביטן ועו"ד סורין גנות-חבר וועדה) ובו מופיע כי תוגש ת.ב.ע נקודתית לשם אישור תכלית המסחר, לא לעסקי מזון ו/או מסעדות. וכן כי במידה ותקודם ת.ב.ע אזי יומלץ שימוש חורג למסחר בלבד - ולא לעסקי מזון ו/או מסעדות! לתקופה של 3 שנים בתנאים כפי שיקבעו ע"י הוועדה.
- סיכומם של דברים- הבקשה לרישיון עסק נדחתה.
הזכיין טען כי הנתבעים, יחד ולחוד, הציגו כלפיו מצג שווא כדי הונאה ממש ובכך גרמו לו לשים את כספו "על קרן הצבי". עוד טען, כי הנתבעים, יחד ולחוד, הפרו את התחייבויותיהם כלפיו, הפרות יסודיות ומהותיות אשר הסבו לו נזקים כספיים אדירים, הואיל ובהסתמך על המצג שהוצג כלפיו לפיו סניף גולדות רוטשילד פועל ואין כל מניעה לקבלת רישיון עסק למקום, ובהסתמך על התחייבויותיהם של הנתבעים בכל אחד מההסכמים המפורטים לעיל, הן הסכם השכירות, הן הסכם המכירה והן הסכם הזיכיון הוא השקיע את מיטב כספם שלו ושל אשתו וילדיו, נטל הלוואה ושילם לבני את הסך של 362,700 ₪.
עוד טען, כי בנוסף לכך, בגין תשלום אגרת הבקשה לרישיון עסק וכן בגין קנסות שהוטלו עליו מחמת שימוש חורג בהפעלת סניף גולדות רוטשילד, הוא נאלץ לשלם לעיריית ראשון-לציון את הסך של 1,743 ₪, והכל בעטיים של הנתבעים ו/או מי מהם והפרת התחייבויותיהם כלפיו.
לכן, ביקש לחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לו את הסך של 500,000 ₪ ובתוספת ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל ממועד גרם ההפסד ועד למועד ביצוע התשלום בפועל, לפי הפירוט:
- 362,700 ₪ תשלום שהועבר לבני.
- סך של 50,000 ₪ - פיצוי מוסכם.
- סך של 1,743 ₪ תשלום לעירייה.
- סך של 85,557 ₪ עבור עגמת נפש.
גרסת הרשת והזכיין היוצא
עוד טענו, שהזכיין הסתיר והעלים בתביעתו את הצהרותיו ו/או התחייבויותיו הנ"ל מהם עולה כי הוא עצמו הסיר מהם, בהסכמים עליהם הוא סומך, כל אחריות ו/או חבות להשגת הרישיון ו/או ההיתר הנטען ובכלל זה הסתיר מידיעת ביהמ"ש כי עובר להתקשרותו ביצע בדיקת נאותות מקיפה ויסודית של הממכר והמושכר לרבות בדיקה אותה ערך "בעזרת אנשי מקצוע מטעמו לגבי אפשרותו לקבל רישיון עסק בעבור העסק" ולרבות סיכוייו לקבלת רישיון ו/או היתר להפעלתו וכי הוא עצמו פטר אותם מכול חבות ו/או אחריות לנ"ל לרבות לתוצאות סגירת העסק.
עוד טענו, שהזכיין הסתיר בתביעתו כי אין כל קשר סיבתי ו/או עובדתי ו/או אחר בין עילות התביעה המופרכות ובין סגירת העסק ו/או ביטול ההסכמים הנ"ל שנעשו שלא כדין וכי הסיבות לכך הם כישלון בניהול העסק ו/או הפסד כספי בניהולו ו/או העדר יכולת מקצועית לנהלו ו/או מניעים וסיבות אחרות אותם הוא מסתיר ושאינם קשורים בעילות תביעתו.
עוד טענו, כי אכן התקשרו בהסכם הזיכיון הנזכר בכתב התביעה, אולם הסכם זה הקנה לבני את הזכות להפעיל סניף של הרשת במבנה הממוקם בנכס ולא בנכס כולו. מבנה זה הושכר לרשת ולבני, בשכירות משנה, ע"י המשכירים, המחזיקים בנכס כשוכרים, ובהתאם להסכם השכירות מיום 1.2.15.
עוד טענו, שסעיף 4.1.3 להסכם המכירה קובע:
"כי (הזכיין) ביצע בדיקת נאותות מקיפה ויסודית (due diligence) בדק ובחן את הממכר ואת מצבם, הן את מצבם הפיזי, הן מצבם התכנוני והן מצבם המשפטי, לרבות אד לא רק, מצבם של המושכר ו/או הטובין מבחינת: היקף התחייבויות הרוכש ו/או רשויות ו/או מועצה מקומית ו/או עירייה ו/או רישוי עסקים ו/או היתרים ו/או כל אישור ו/או כל הגבלה אחרת, ומצא אותם תואמים לכל מטרותיו. הרוכש (הזכיין – ע.ה.) מצהיר בזאת כי הוא מתחייב בכל התחייבות הסכם זה לאחר ביצוע הבדיקה כאמור ובאופן מודע לתוצאותיו וכי הוא מוותר על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד המוכר (בני – ע.ה.) בעניינים האמורים לעיל."
עוד טענו, שסעיף 4.1.4 להסכם המכירה קובע כלהלן:
"הרוכש מצהיר כי בדק לשביעות רצונו המלאה את המידע שקיבל, וכי אין מידע שביקש מהמוכר שלא נמסר לו".
עוד טענו, שהודאת הזכיין לפיה התוספת להסכם השכירות אימצה את הסכם השכירות שנחתם בינם ובין המשכירים מחייבים את החלת סעיף 3.4 וסעיף 3.5 להסכם השכירות ו/או שאר הסעיפים הרלוונטיים המפטירים אותם מכול חבות ו/או אחריות לכל הקשור והמתייחס להפעלת העסק על פי רישיון ו/או היתר מעיריית ראשון לציון ו/או המפטיר אותם מכול התשלומים הנתבעים בתביעה.
עוד טענו, כי הזכיין נמנע ו/או התרשל ו/או לא עשה די ו/או לא מיצה את כל ההליכים שנדרשו על מנת לקבל רישיון ו/או היתר ו/או היתר להפעלת "סניף הגולדות" הנטען במושכר וכי למיטב ידיעתם ניתן היה לקבל את הרישיון ו/או את ההיתר הנדרש. עוד טענו, כי בנכס פועל כדין עסק לממכר מזון שנים רבות וכי אין ולא הייתה מניעה להפעיל ממנו את העסק ו/או הסניף הנטען על פי דין.
עוד טענו, כי הזכיין לא ביקש את עזרת הרשת בהשגת הרישיון ומיהר לסגור את הסניף מטעמים שאינם קשורים בעילות התביעה. עוד טענו, כי הזכיין חיסה, בכתב תביעתו, כי כמתחייב בסיפא לנספח א' להסכם הזכיינות, הוא נספח התנאים המסחריים, המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם הזיכיון, הרשת הציעה לו להעתיק את הסניף למקום אחר ו/או הציעה לו לחפש נכס מתאים ממנו יוכל להפעיל את העסק על פי תנאי הסכם הזיכיון.
עוד טענו, כי הזכיין לא קיבל את הצעת הרשת, דבר המלמד כי החליט לסגור את הסניף מטעמים שאינם קשורים בעילות תביעתו וכי הסיבות לסגירת הסניף ו/או לביטול ההסכמים מקורם בכישלון בניהול העסק ע"י הזכיין ו/או בהפסדים כספיים שנלוו לניהולו ו/או בהעדר רווח מתאים ו/או בהעדר יכולת מקצועית לנהלו ו/או מקורם במניעים וסיבות אחרות אותם הוא מסתיר ושאינם קשורים בעילות תביעתו.
עוד טענו, כי בניגוד לטענת הזכיין, הוא בחר את מקום הסניף ואת הזיכיון שנמכר לו בהתאם וכמתחייב מההסכמים הנ"ל וכי הוא מושתק ו/או מנוע בתביעתו ו/או אין לו אלא להלין על עצמו.
עוד טענו, כי הזכיין התרשל בהגשת הבקשה לרישיון עסק ו/או בטיפול בהשגתו בכך שבין השאר הגיש את הבקשה לגבי הנכס בכללותו ולא לגבי המבנה ששכר ו/או בכך שהגיש את הבקשה לעסק שהוא מזנון, בית אוכל אחר ולהגשת משקאות משכרים במקום להגישו בהתאם לתנאי הסכם המכירה ו/או הסכם הזיכיון ו/או הסכם השכירות.
עוד טענו, שהקנסות שהוטלו על הזכיין מקורם בעבירות שבצע התובע לכאורה שלתוצאתם הם אינם אחראים וזאת גם מהטעם שמקורם בהקמת רעש ו/או בהשמעת מוסיקה שאינה מותרת בהשמעה במועדים הנזכרים בדוחות הפיקוח 15653686 ו- 14644884 ו/או מקורם בהצבת כיסאות מחוץ לעסק על מדרכה ציבורית בשעות אסורות ובניגוד לדין תוך הקמת רעש אסור וכפי שעולה גם מדו"ח הפקוח 15137581 ו/או שמקורם בעבירות ו/או במעשים אסורים ו/או שלא כדין שביצע הזכיין ושלהם אין כל קשר ו/או זיקה להם ו/או אחריות לתוצאתם.
הרשת הגישה נגד הזכיין כתב תביעה שכנגד בו תבעה ממנו הסך של 100,000 ₪. היא טענה בכתב התביעה שכנגד כי בהתאם לסעיף 5.1 להסכם הזיכיון ולסעיף ד' לנספח א', הוא נספח התנאים המסחריים, הזכיין התחייב להפעיל את העסק לתקופה של שש שנים שתחילתה ב- 1.1.16 וסיומה ב- 1.1.2022.
עוד טענה, שקיימת חשיבות עליונה ומהותית לכך שהעסק יופעל במשך כל תקופת הזיכיון המוסכמת מאחר וקיצורה ו/או הפסקתה לפני המועד המוסכם משמעותה מבחינתה הפסד כספי ופגיעה תדמיתית משמעותית על מכלול סניפיה.
הרשת טענה שסעיף 5.3 להסכם הזיכיון סעיף 5.1 וסעיף ד' לנספח התנאים המסחריים הם בגדר תנאים יסודיים והפרתם תחשב כהפרה יסודית של הסכם הזיכיון המזכה אותה בפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש בסך של 100,000 ₪ בהתאם לס. 24.1 להסכם הזיכיון וזאת בנוסף על הפיצויים המגיעים לה על פי סעיף 24.2 להסכם הזיכיון והדין.
עוד טענה, שהזכיין הפר את התחייבויותיו להשיג רישיון ו/או היתר ו/או היתר חורג להפעלת העסק ו/או נמנע מלעשות את כל הנדרש לקבלת הרישיון ו/או ההיתר להפעלת העסק ו/או התרשל ו/או לא עשה די ו/או לא פעל באופן סביר ו/או ראוי ו/או לא פעל בשקידה ראויה ו/או לא מיצה את כל ההליכים שנדרשו ממנו ע"י הרשות המוסמכת .
עוד טענה, שבנוסף לחובתו של הזכיין לפעול להוצאת רישיון ו/או היתר כדין להפעיל העסק כדין הוא הפר את התחייבויותיו על פי סעיף 5.1 להסכם הזיכיון וסעיף ד' לנספח התנאים המסחריים בכך שביטל את הסכם הזיכיון שלא כדין ו/או ללא צידוק בדין ובכך שהביא לסיומה את תקופת הזיכיון הראשונה ב- 20.4.17 במקום ב- 1.1.2022 וכל זאת ללא הסכמתה ו/או בניגוד למתחייב בהסכם הזיכיון ו/או בדין ובעשותו כך הסב לה נזקים של ממש.
עוד טענה, שבנסיבות בהן הזכיין הפר הפרה יסודית את הסכם הזיכיון ו/או הביא לסיומה את תקופת הזיכיון הראשונה ללא הסכמתה ו/או שלא כדין ו/או ביטל את הסכם הזיכיון ו/או את הסכם השכירות שלא כדין ו/או ללא צידוק בדין, על כן הוא חייב לשלם לה הפיצוי המוסכם, בהתאם לס. 24.1 להסכם הזיכיון.
הזכיין השיב לטענות הרשת בכתב ההגנה שכנגד בו טען כי הרשת מכרה לו זיכיון במקום מסוים אשר כבר הופעל ע"י רשת "גולדות" שבבעלותה, הוא סניף גולדות ברח' רוטשילד בראשון לציון, ולא במקום אשר נבחר ונבדק על ידו, ולימים הסתבר לו כי הוצג בפניו מצג שווא ע"י כל הנתבעים בתביעה העיקרית שהוגשה על ידו, לרבות ובמיוחד הרשת, מצג העולה כדי הונאה ממש שהרי בשום פנים ואופן לא ניתן להפעיל במקום עסקי מזון ו/או מסעדות, כפי שפרט בכתב התביעה העיקרי שהוגש על ידו.
עוד טען, כי לא הוא הפר את הוראות הסכם הזיכיון, אלא הרשת היא שהפרה הוראות הסכם זה כלפיו, ומשלא ניתן היה לקבל רישיון עסק להפעלת עסק מזון בסניף רוטשילד, הרי שהאפשרויות אשר עמדו בפניו היו- או לסגור את העסק ולהגיש תביעה בגין מלא נזקיו או להפעיל את העסק בניגוד לחוק. הוא בחר באפשרות הראשונה.
עוד טען, שהרשת היא אשר הפרה את התחייבויותיה כלפיו כמפורט בכתב התביעה מטעמו, הפרות יסודיות ומהותיות אשר הסבו לו נזקים כספיים אדירים, אותם פרט בכתב התביעה, כאמור לעיל.
מה הייתה ההיתכנות לקבלת רישיון עסק במועדים הנוגעים לכריתת הסכם המכירה והתוספת להסכם הזיכיון ועד מועד הודעת הביטול?
"10. חוות דעת
לצורך עריכת חוות הדעת עיינתי במסמכים שקיבלתי מהצדדים, בדקתי תכניות בניין עיר רלוונטיות ואת תיק הבניין, עיינתי בתיק רישוי עסקים ונפגשתי בעיריית ראשל"צ עם הגורמים הבאים:
- בתאריך 12/5/2020 עם מר דני מרון מנהל אגף רישוי ופיקוח עסקים.
- בתאריך 16/6/2020 עם הגב' תמר קיסוס, מהנדסת רישוי אזור 5.
- בתאריך 24/6/2020 עם אינג' שמואל חחיאשוילי, ממונה רישוי הנדסי באגף רישוי ופיקוח על העסקים.
- בתאריך 15/7/2020 עם אדריכל אמיר בראשי, מנהל אגף רישוי ופיקוח.
ולהלן חוות דעתי:
נשוא התובענה הינה חנות הנמצאת במבנה שהוקם לפני כ- 85 שנה בפינת הרחובות רוטשילד והשקד שבמרכז העיר. המבנה חד-קומתי והותר לבניה עם 2 דירות וחנות. במהלך השנים הוסבו הדירות ליחידות מסחריות בשימוש למסעדה, גלידריה וחנויות שונות. הסבת הדירות לחנויות נעשתה בהתאם לפעילויות ברחוב, אשר מזה שנים רבות משלבות שימושי מגורים ומסחר.
מתיק הבניין עולה, כי בשנים 1994-1993 דנה הוועדה המקומית בבקשות להיתר ולשימוש חורג להפיכת הדירות למסעדה וחנות, אולם הרישוי בהן לא הושלם (סעיפים 8.2 (ד) – (ה) לעיל).
בשנים 1998-1996 נדונו בקשות לשינויים ותוספות במסעדה, אולם נושא השימוש החורג ממגורים למסחר לא הוזכר בבקשות ובהחלטות הוועדה (סעיפים 8.2 (ו) – (יב) לעיל).
באותה תקופה (1998-1993) חלה במקום תכנית המתאר רצ/1/1 שכללה את החלקה בה בנוי המבנה שבנדון, באזור מסחרי ד' עם חזית מסחרית. על-פי חוק התכנון והבניה, מאחר והמבנה הותר לבניה למגורים, נדרש היה לקבל אישור לשימוש חורג מהיתר כדי שיתאפשר בו שימוש למסחר.
התייחסות הוועדה המקומית ורשויות התכנון לשימוש המסחרי שנעשה בפועל ברחוב רוטשילד בעוד שהשימוש שהותר שם הינו למגורים, השתנה בשנים 2006-2005 לערך. בשנת 2006 הוחל בתכנון תכנית רצ/74/5/1 שקבעה במגרשים שיועדו למגורים ד' הוראות לחזית המסחרית שהייתה קיימת לאורך הצד הדרומי של רחוב רוטשילד "וזאת כהתאמה למבחן המציאות".
התכנית עודכנה בחודש 4/2007. בתאריכים 14/7/2008 וב- 20/8/2008 המליצה הוועדה המקומית להפקיד אותה, בתאריך 25/11/2010 הופקדה ובתאריך 21/7/2011 פורסמה הודעה ברשומות בדבר אישורה (סעיף 8.1 (ד) לעיל).
בתאריך 11/1/2007, בתקופה בה נעשו ההליכים לאישור תכנית רצ /74/5/1, הגישו נתבעים 3 ו- 4 (המשכירים – ע.ה.) בקשה להיתר לשינויים בחזית המבנה הפונה לרחוב רוטשילד. הבקשה סורבה, בין היתר, מאחר ולא הוגשה בקשה לשימוש חורג במבנה (סעיף 8.2 (יג) לעיל).
בעקבות החלטה זו, בתאריך 7/6/2007 הגישו הנתבעים (המשכירים – ע.ה.) שתי בקשות להיתר, האחת לשינויים ותוספות בניה והשנייה לאישור שימוש חורג בכל המבנה ממגורים למסחר בהתאם לשימושים (חנויות ובית אוכל) שהיו בו באותה עת. הליכי הרישוי בשתי הבקשות להיתר לא קודמו ולא ניתן היתר למבוקש (סעיפים 8.2 (יג) – (יד) לעיל).
בתאריך 5/1/2016 חתמו התובע ונתבעים 3-4 על הסכם לפיו הסכם השכירות הוסב מהשוכר בני אבהר לרמי לוי (סעיף 9.2 (ג) לעיל).
בתאריך 8/8/2016 הגיש התובע בקשה לרישיון עסק ובתאריך 17/1/2017 הבקשה סורבה. (סעיף 8.3 (א) לעיל). מחוו"ד שכתב ממונה רישוי הנדסי שבאגף רישוי ופיקוח על העסקים עולה, כי הסירוב ניתן בשל הסיבות הבאות:
1. אין היתר לשימוש חורג ממגורים למסחר המתקיים במבנה.
2. המבוקש אינו כולל התייחסות לבנייה שהוקמה בחלקה ללא היתר.
על החלטת הסירוב לא הוגש ערר.
לאור המסוכם לעיל, להלן חחו"ד בנושאים הנדרשים לברור בהחלטת כב' ביהמ"ש מיום 8/11/2020:
1. המצב התכנוני בעסק שהושכר לרמי לוי בתקופה שבין 12/2015 לבין 4/2017
(א) רישוי בניה
בתקופה האמורה השימוש בנכס היה מותר עפ"י היתר בניה שניתן בשנת 1935. הנכס הותר לבנייה כאחד החדרים בדירה בת 2 חדרים (סעיף 8.2 (א) לעיל).
במהלך השנים הוסבו השימושים בחדר ובדירה למסחר בשימושים שונים, כיחידה עצמאית או חלק מיחידה מסחרית גדולה, אך הסבת השימושים נעשתה ללא היתר.
כלומר, בתקופה האמורה השימושים שנעשו בנכס היוו שימוש חורג מהיתר, כמשמעו בסעיף 1. הגדרות לחוק התכנון והבניה, התכ"ה-1965.
(ב) רישוי עסקים
מבדיקה שערכתי עולה, כי בתחום הנכס לא ניתן רישיון עסק, לא כעסק ביחידה עצמאית ולא כחלק מעסק ביחידה גדולה שהנכס מהווה חלק ממנה.
(ג) תכנית בניין עיר
על החלקה בה נמצא הנכס חלה בתקופה האמורה תכנית מס' רצ/74/5/1 שאושרה בשנת 2011. התכנית ייעדה את החלקה לאזור מגורים ד' עם חזית מסחרית ובקומת הקרקע הותרו שימושי מסחר, בתי קפה, מסעדות ועוד.
אולם, כדי שניתן יהיה להשתמש בנכס באחד מהשימושים האמורים, נדרש היה לקבל מהוועדה המקומית היתר לשימוש חורג ממגורים למסחר בשימוש המבוקש, כנדרש בסעיפים 149-146 לחוק התכנון והבניה.
לאור המפורט לעיל, בתקופה האמורה אסור היה להשתמש בנכס בשימוש שאינו למגורים.
2. הנדרש לקבלת רישיון לעסק מזון והיתכנות מתן הרשיון
כדי לקבל רישיון לניהול עסק מזון בנכס שבנדון, נדרש כיום לעשות את הפעולות התכנוניות הבאות:
- לערוך בקשה להיתר שתכשיר את בניה שהוקמה ללא היתר, תסמן להריסה את אשר נבנה ללא היתר ולא ניתן להכשירו ולקבל את אישור הוועדה המקומית לשימוש חורג ממגורים למסחר.
אישור הבקשה להיתר כרוך בפירסום הקלות לשימוש חורג, להעברת זכויות בניה מקומות גבוהות לקומת קרקע מאחר ותכסית הבניה גדולה מהתכסית המותרת בתב"ע (35% משטח המגרש) והקלות בקווי בניין ככל שמתבקשות. הליך אישור ההקלות חשוף להגשת התנגדויות, עררים ועתירה מינהלית, כפי שקרה בפועל (כמפורט בסעיף 8.2 (טז) לעיל).
- לאחר אישור הבקשה להיתר תערוך הוועדה המקומית שומת השבחה ולמבקש ההיתר קיימת הזכות להגיש שומה אחרת ואף לבקש עריכת שומה מכרעת. גם הליכים אלו חשופים להגשת ערר ולעתירה מינהלית מצד מבקש ההיתר או הוועדה המקומית.
- לאחר קבלת היתר לשימוש חורג, הכשרת הבנוי ללא היתר ותשלום היטל ההשבחה, ניתן להגיש בקשה לרישיון עסק. קבלת רישיון העסק כרוכה במילוי תנאים כמקובל (אישור משטרה, כיבוי אש, משרד הבריאות וכיו"ב).
מבדיקה עם מנהל אגף רישוי ופיקוח עולה, כי לא ניתן להגיש בקשה לשימוש חורג המתייחסת לנכס שבנדון בלבד, מאחר וכל המבנה נמצא בבעלות אחת.
חשוב להוסיף, כי בתאריך 19/7/2018 פורסם תיקון 34 לחוק רישוי עסקים. עפ"י ההליכים שנקבעו שם ניתן כיום לקבל עבור החנות שבנדון רישיון עסק זמני בתוך מספר ימים ורישיון עסק קבוע בתוך 21 יום, בתנאי השלמת כל הדרישות והתנאים לקבלת רישיון עסק. בתקופה הרלוונטית לתובענה שבנדון (12/2015 – 4/2017), משך הוצאת רישיון עסק היה ארוך יותר, אולם ניתן היה לקבל רישיון זמני לחצי שנה ולהאריכו במידת הצורך.
ראוי גם לציין, כי בקשה לשימוש חורג הוגשה ע"י נתבעים 3-4 לאישור הוועדה ביום 29/4/2016 אולם סורבה מהסיבות המפורטות לעיל: הבקשה התייחסה רק לחלק מהמבנה ולא להסדרת כל השימושים במבנה וכן לא התייחסה לחלקי מבנה שהוקמו ללא היתר (סעיף 8.2 (טז) לעיל).
כמפורט שם, הבקשה תוקנה בחודש 4/2018 ואושרה ע"י הוועדה ביום 10/2/2019. על החלטת הוועדה הוגש ערר ועל החלטת ועדת הערר הוגשה עתירה מנהלית. ההחלטה בעניין זה החזירה ביום 13/12/2020 את הדיון לוועדת הערר. ועדת הערר טרם דנה בערר עפ"י החלטת ביהמ"ש. (סעיף 82 (טז) לעיל).
במקביל להליכי הרישוי, בתאריך 5/5/2020 נערכה שומת השבחת החלקה, בין היתר, עקב אישור הקלה לשינוי השימוש במבנה ממגורים למסחר. בתאריך 4/11/2020 שולם היטל ההשבחה (סעיף 8.2 (טז) לעיל.
3. הפעולות שנדרשו מרמי לוי לעשות כדי לקבל רישיון עסק
להלן פרוט הפעולות:
(א) הגשת בקשה להיתר לשימוש חורג בכל המבנה והסדרת חלקי המבנה שהוקמו ללא היתר. קבלת ההיתר הייתה מותנית במילוי דרישות ותנאים כמפורט בהחלטת הוועדה מיום 10/2/2019 (סעיף 8.2 (טז) לעיל).
סביר להניח כי לבקשה זו היו מוגשות התנגדויות שהיו מובילות להליכי ערר ועתירה מנהלית כפי שארע בפועל בבקשה שהגישו (נתבעים 4-3 (סעיף 8.2 (טז) לעיל).
(ב) עריכת שומה אחרת לשומת השבחה שערכה הוועדה המקומית ותשלום היטל השבחה או הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע ותשלום היטל השבחה בהתאם לשומתו.
(ג) הגשת בקשה לרישיון עסק ומילוי דרישות ותנאים הכרוכים בקבלת רישיון עסק.
מאחר ובתקופה לגביה נתבקשה התייחסותי (12/2015 – 4/2017) טרם אושר תיקון 34 לחוק רישוי עסקים, הליכי רישוי העסק היו במתכונת הישנה כלומר משך זמן קבלת רישיון העסק היה ארוך יותר ממשך הזמן כיום.
4. התכנות מתן רישיון עסק ככל שרמי לוי היה פועל כמתואר בסעיף 2 לעיל
לאור התנגדויות שכנים לבקשה להיתר שהגישו נתבעים 4-3 בשנת 2019, סביר ביותר להניח שלו הגיש רמי לוי בקשה להיתר כזו, היא הייתה נתקלת באותן התנגדויות. לכן, הנני בדעה כי הסבירות שרמי לוי היה מקבל רישיון עסק בתקופה הרלוונטית לחוו"ד זו (12/2015 – 4/2017) היא נמוכה ביותר אם בכלל.
חשוב גם להוסיף, כי עלויות ביצוע הפעולות שהיו נדרשות מרמי לוי לקבלת היתר ותשלום היטל השבחה היו גבוהות ביותר. ולהבנתי, בלתי סביר להשית על שוכר יחידה ששיטחה מהווה כ- 13% בלבד משטח המבנה את הסדרת הדרישות התכנויות ולשאת בכל עלויות הכשרת המבנה למסחר.".
טענות הרשת ובני להיתכנות סבירה של קבלת רישיון עסק, על אף מכתב הסירוב, לא הוכחו
"כב' הש' הדר: והיה לך אדריכל שהכין או בעל ביצוע שהכין את הבקשה?
העד, מר אבהר: היה אדריכל שהכין את הבקשה ואת התוכניות.
כב' הש' הדר: ששמו?
העד, מר אבהר: פטר, פטר סבה."
העד, מר אבהר: אני הגשתי אותה לבד ואני לא מבין מה זאת אומרת באמצעות."
"עו"ד גבאי: אוקי תאמר לי כמו שהעיד כאן מר עוז ברגה, האדריכל פטר סבה זה אדריכל שהחברה שידכה לך?
העד, מר אבהר: נכון.
ש: נכון, אתה שילמת לו עבור הטיפול בבקשה?
ת: אני שילמתי לא.ב עצמה על כל הקמת הסניף.
ש: אוקי כולל למעשה הטיפול של פטר האדריכל? כן?
ת: מן הסתם.
כב' הש' הדר: התשובה הייתה מן הסתם?
העד, מר אבהר: כן.
...
ש: באיזה שלב פטר סבה כבר לא בתהליך הבקשה לקבלת רישיון?
ת: מרגע שהגשתי את הבקשה.
ש: לא אבל מתי הוא כבר לא היה? מתי הוא כבר לא טיפל.?
ת: הוא לא טיפל אף פעם אני טיפלתי בהכל אני סך הכל קיבלתי ממנו את התוכניות ואת הגשה זה הכל."
"מר ברגה, אני אזכיר לך שאת החקירה שלך אנחנו עצרנו כי אני הצגתי מסרונים שהוחלפו בינך לבין רמי לוי. וזה היה בחודש מאי 2017. אני אקריא 4 הודעות ואני אשאל שאלה. רמי כותב לך ''שבוע טוב. כפי שאתה יודע, ממחר אני מתחיל בעבודה חדשה וככל הנראה הסניף יהיה סגור'', אתה משיב לו ''שבוע טוב. לא תפתח גם אחרי הצהריים"?, רמי כותב ''נכון לעכשיו לא נראה לי. אם תהיה אפשרות אני אפתח. רק לידיעה, היה לי קונה פוטנציאלי שהיה אמור לקנות את הסניף, שבדק בעירייה לגבי המקום, ורק בגלל שקיבל תשובה שהמקום בעייתי מבחינת רישיון עסק התפוצצה העסקה", מר ברגה, אתה עונה לו ''חבל שלא עדכנת אותי. לא הייתי נותן לזה להתפוצץ'', השאלה שלי היא, איך היית גורם לזה לא להתפוצץ?
העד, מר ברגה: הייתי עוזר לרמי למצות את כל ההליכים מול העירייה. מנסה לפחות."
וראו תשובת העד הנוסף מטעם הרשת, צבי, בעמוד 129 שורה 9:
"קודם כל אומרים לי בתור בן אדם שקיבל תביעה, או שקיבל מכתב מהעירייה, אומרים לי 'תסדר ותבוא שוב', זה מה שאומר המשפט הזה, בנוסף ''לאור האמור הנני נאלץ לסרב עד להסדרת כלל השימושים'', נהדר. אני לא, אף אחד מהסניפים שלנו לא קיבל בפעם הראשונה רישיון עסק, ככה זה הבירוקרטיה בעיריות. למה? כי צריך לעשות הרבה פעולות על מנת להגיע לשם. העירייה מנחה אותך, מכתב כזה לוקח אותי לעירייה,"
וראו בעמוד 133 שורה 4:
"בסדר גמור. עם מסמך כזה אני יכול ללכת ולהתחיל תהליך בעירייה שכמובן לא גזר דין על הנכס שלי במידה ואני פעיל באותו מקום. זה לא מסמל בשום צורה 'סגור את העסק עכשיו', מבחינתי."
האם בדין בוטלו הסכמי המכירה והתוספת להסכם הזיכיון?
"עו"ד גבאי: טוב אתה עדיין בקשר עם צבי בן ישי ועוז ברגה?
העד, מר אבהר: לא.
עו"ד גבאי: לא, אפילו שאמרת לנו שהכרת אותם לפני אז התעניינת בסניף גולדות?
העד, מר אבהר: אני לא בקשר איתם יום יומי אני פעם ב.. מדבר איתם, מה קשור?"
הסכם הזכיינות
"ש: תראה מר ברגה העיד פה לפניך שזה האדריכל של הרשת. והבקשה לרישיון עסק שהוגשה על ידי בני אבהר, הזכיין הראשון, הוגשה על ידי פטר סבה. עכשיו, אני אומרת לך שהרשת כן היתה אחראית להגיש בקשות ולבדוק האם באותו מקום ניתן להפעיל עסק מזון. כי אתם העסקתם אדריכל לצורך זה ואתם שילמתם לו בשביל זה.
כב' הש' הדר: בבקשה.
עו"ד גבאי: כך העיד מר ברגה כאן.
כב' הש' הדר: תודה. תשובה.
העד, מר בן ישי: בכל תהליך הקמה של סניף יש מספר בעלי מקצוע שבאים לידי ביטוי, אנחנו אך ורק צינור להעברת הכסף בין הזכיין לבין בעלי המקצוע,
ש: לא היא שאלה, הגברת הנכבדה שאלה,
ת: הוא לא היה שכיר שלי, הוא עסק אצלי, היה לנו רשימת בעלי מקצוע מומלצים, והוא זכיינים שבחרו גם לא להשתמש באדריכל הרשת. וסך הכל, שירות שנתנו לזכיינים, כשרוצים,"
העד, מר בן ישי: מה זאת אומרת לא עזרתם?
ש: למה לא? אתם עוזרים לכל הזכיינים. רמי הגיע להיות זכיין,
ת: שניה, רמי, קודם כל, רכש את הסניף מבני, בני היה בתהליך קבלת רישיון עסק באמצע התהליך שלו, והם עשו העברת מקל אחד מהשני. פשוט ככה. זה היה תפקידם. תעביר מאחד לשני."
...
עו"ד גבאי: תראה, על הסכם השכירות גם "א.ב. עוצמה" חתומה,
העד, מר בן ישי:
ש: ואחראית, ומחויבת לכל הוראות ההסכם. שם "א.ב. עוצמה" התחייבה להפעיל עסק לעסקי מזון בלבד, אז תאמר לי אתה כחברה, איך לא בדקת אם זה מותר שם?
ת: כמובן כשבאנו להקים את הרשת קיבלנו ייעוץ מקצועי משפטי.
כב' הש' הדר: ממי?
העד, מר בן ישי: מחברת BFC, חברה לפיתוח רשתי, שעושה את זה לכל הרשתות הגדולות בארץ.
ש: ייעוץ משפטי?
ת: בין היתר, היה לנו עו"ד שגם כתב את,".
המצג באתר
על אף שהרשת ניסתה למנוע מתן תשובה, לאחר שצבי טען תחילה שלא יודע על הפרסום, בעמוד 145 שורה 15 העיד "יכול להיות". ביהמ"ש קובע כי אין התאמה בין האופן בו הרשת משווקת עצמה ובין האופן בו מנסה בדיעבד להתנער מאחריותה במסגרת החוזים עליהם מחתימה הזכיינים.
הרשת ובני ידעו עובר לחתימת הסכם הזכיינות עם הזכיין על הקושי בקבלת רישיון עסק
"ת: למה מכרתי אותו? כי זה לא הסתדר לי גם מבחינת דברים שביני לבינם באופן הניהול שלי והיה קשה לי לעבוד מהבוקר עד הלילה."
וראו בעמוד 207 שורה 9:
"כב' הש' הדר: רגע רגע אז למה עם כל הכבוד לחילוקי הדעות, למה לוותר על משהו שמצליח?
העד, מר אבהר: כי זה משהו שלא הספיק לי כנראה כי זה משהו שהיה קשה לי לעבוד ולחסוך בעובדים וכאלה, היה לי קשה עם זה חשבתי אני ארוויח יותר. יצא שזה ממוצא שלא הספיק לי.
כב' הש' הדר: מה ההבדלים בין הציפיות לבין מה שהרווחת בחודש?
העד, מר אבהר: לא יודע."
"ת: ... כחלק מזה הם הסבירו לנו שנהוג לחתום בצורה פורמלית וזה מה שעשינו. כשם שלא דרשו מאיתנו לשלם שכירות או מיסים או כל חבות אחרת במסגרת ההסכם הזה, גם החבות הזאת לא היתה עלינו.
עו"ד גבאי: לא היתה?
העד, מר בן ישי: פשוט היינו חתומים בצורה פורמלית על מנת שבמידה וזכיין ירצה לעזוב את הנקודה שהיא מאוד אסטרטגית לנו כעסק, נוכל לשמר את ההסכם, וזכיין אחר שיגיע, כמו שהיה עם מר רמי, יוכל להיכנס באותו הסכם בלי עליית מחירים, יהיה לו מאוד נוח להיכנס פנימה, כי אחרי שיפוצים מאוד גדולים,
ש: תראה,
ת: לעסק, לעיתים בעלי הנכסים נוטים להעלות את המחיר ואנחנו לא רוצים שזה יקרה לזכיינים חדשים."
וראו עמוד 135 שורה 18:
"ת: היה (המשכירים – ע.ה.) יכול לתבוע אותנו על אותם דמי שכירות ולא עשה זאת כי הוא יודע שזה פורמלי.
ש: אז בבקשה, הנה, השאלה הבאה. תראה, אתה אומר לנו כאן שאתם חתמתם רק פורמלי. ואני רוצה להגיד לך שבתביעה לפינוי נכס שהגישו מר יורם מזרחי וז'ק אלמקיאס, הם תבעו הן את רמי לוי ואת "א.ב. עוצמה", אתה רוצה שאני אציג לך את התביעה?
ת: אני מעולם לא קיבלת את המכתב."
"העד, מר אלמקיאס: ברגע שחתמתי עם בני אבהר, לא היה שימוש חורג למקום.
....
ת: מותר לעשות את הדרך הנכונה כדי להגיע לדבר, והבהרנו את זה בצורה מסודרת טרם חתימת החוזה.
ש: איפה זה כתוב?
...
העד, מר אלמקיאס: ישבנו ודיברנו, והבהרנו את הנושא המשפטי, שהנכס קיים כרגע מול הרשות, ועל מנת לקבל, אין בעיה, בכל רוטשילד אף עסק לא נסגר מבחינת קטע של רישיון עסק עד היום, אוקי? אף עסק.
כב' הש' הדר: מישהו מפה, כל החמישה, העלה את הרעיון, שעם כל הכבוד לשיחה הזאת, שלא כל כך ברור לי על סמך היא מתבססת מבחינה משפטית, אם אתה הודעת לי ביושר שאתה לא כל כך בקיא או לא בקיא בסוגיות המשפטיות, מישהו העלה את הרעיון להתייעץ עם עו"ד?
העד, מר אלמקיאס: הם התייעצו עם עורכי דין.
כב' הש' הדר: איך אתה יודע?
העד, מר אלמקיאס: כי הם באו עם עורך דין, הם לא באו לבד עם (מדברים יחד),"
הרשת הציעה לזכיין את הסניף המסוים
"העד, מר בן ישי: פנה אלינו, הגיע, אני גר בראשון לציון, שתי דקות מפה. ישב איתי בסניף בראשון לציון, למה? כי זה היה קרוב לבית שלי גם, אז זה הסניף האהוב עליי, גם שם הייתי עושה את הפגישות. אני גר פה, אמרתי לו 'רמי, יש 2 אופציות, הזכיין פה כרגע מועד לעזוב, יש את הסניף, אם אתה רוצה אתה יכול לקחת את הסניף הזה, אבל זה המצב',
...
עניתי לו שהבחור שנמצא עכשיו לא מנהל בצורה טובה את העסק. ובגלל זה החלטנו ביחד, ולא הוא החליט, שאנחנו מוצאים זכיין אחר, שנמשיך את הנקודה. כי הנקודה היתה מאוד חשובה לנו. גם סנטימנטלית וגם עסקית, זהו. זיכיון שקיים לנו בשטח.
...
כב' הש' הדר: בני לא העלה בפניך או בפני עוז, ועוז אמר לך, שהבעיה היא בעיה תכנונית?
העד, מר בן ישי: בעיה תכנונית?
ש: כן. תכנון מבחינת התאמת השימוש לייעוד של הנכס, מבחינה תכנונית.
ת: ככל שאני יודע, גם כשרמי הלך עם בני במעמד הקנייה לעירייה, גם אז לא היה שום בעיה תכנונית. בני היה באמצע תהליך הגשת רישיון עסק רגיל. שלבים, יש איזה 20 שלבים, הוא היה איפה שהוא באמצע. רמי הלך איתו לעירייה. רמי ידע שאין כל מניע באותו רגע שהוא קנה את זה. כי גם עו"ד ייעצה לו ואמרה לו להכניס שבמידה, אגב, עורכת הדין שלו והוא ידעו שיש סכנה לא לקבל רישיון עסק, בכל חנות כלשהי. במידה והייתי יודע מאיזה שהיא סיבה, שאי אפשר לקיים שם רישיון עסק, אין היגיון עסקי לי ובטוח לא מוראלי, בלגרום לבן אדם להיכנס לנקודה הזאת."
"ש: כן. תאמר לי, כשאתם הצעתם את הסניף ברוטשילד אתם עשיתם איזשהי בדיקה,
ת: מה זה הצעתם?
ש: אתה אמרת שהיה לכם מספר לוקיישנים,
ת: אה אוקי.
ש: זה היה במקום אסטרטגי,
ת: כן.
ש: הצעתם אותו לבני, הוא אהב את המקום, וככה עד,
ת: כן. הבדיקה הזאת היא בדיקה שבאחריות הזכיין."
התחייבות הרשת לשפץ נכס חלופי
"ש: שם, בסעיף יא' אתם מתחייבים ''במידה ולמרות שהזכיין ביצע את התחייבויות ואת כל הנדרש על ידי הרשות המקומית על מנת לקבל רישיון עסק, ולמרות זאת נתקל בסירוב, הרי שתעשה כל שביכולתה על מנת לסייע בקבלת הרישיון. במידה והניסיונות לא צלחו, הרשת מתחייבת להעתיק את הסניף למיקום חדש אשר יוסכם על שני הצדדים, וכל עלויות השיפוץ יחולו על הרשת בלבד''. עכשיו, תראה, ב-20 לאפריל 17', אתם מקבלים מכתב שמודיע על ביטול הסכם הזיכיון, אליו צורפה ההודעה מטעם העירייה, שאי אפשר להפעיל שם עסקי מזון ומסעדות.
כב' הש' הדר: ההודעה מינואר?
עו"ד גבאי: ההודעה, ההודעה של העירייה מ-17 לינואר 2017.
כב' הש' הדר: רגע, והיא צורפה למכתב מאפריל?
עו"ד גבאי: למכתב ההתראה מאפריל 17', נכון. ובמכתב שאני הוצאתי כעו"ד של התובע, הודענו על הביטול מהסיבה הזו, ואתם מגיבים, כן, כאשר אתה העדת פה שלא ראית את המכתב לפני התביעה,
העד, מר בן ישי: מה? מה העדתי?
עו"ד אבנת: לא, לא, סליחה, מסרת את זה,
העד, מר בן ישי: מה? ממש לא. לא יודע על מה את מדברת.
עו"ד גבאי: אתם מגיבים, אתם מגיבים,
....
עו"ד גבאי: טוב מאוד. ואתם במכתב מהעו''ד שלכם, עו''ד עומר ניר הוד מחזירים תשובה בסעיף 10 וכותבים ''אשר על כן, תציע מרשתי למרשך לחפש נכס מתאים אשר יאושר על ידי מרשתי, שזו "א.ב. עוצמה", ולשפצו בהתאם להנחיות הרכש על מנת שיוכל להמשיך ולהינות מהזיכיון אשר עליו חתם, ולא ייכנס חס וחלילה למצב של הפרה'', בסעיף 8, לפני כן, אתם מדייקים, ''הוצאות התאמתו לדרישות הרשת יוטלו על מרשיך'', עכשיו, בוא תסביר לי, איך אתם מוציאים מכתב כזה שמטיל את ההוצאות על מרשי, כשבתנאים המסחריים אתם מתחייבים שאם יקרה מקרה כזה, אתם תאתרו נכס שיוסכם על הצדדים, ותשלמו את ההוצאות של ההתאמה.
כב' הש' הדר: תודה.
העד, מר בן ישי: ראשית כל, את שלחת מכתב ביטול להסכם, עו"ד שלי, בזמנו, עו"ד עומר ניר הוד, אמר לנו שמרגע הוצאת הביטול מצד הזכיין בצורה חד צדדית, שום סעיף לא אמור להיות כבר תקף מבחינת אותו אדם. לפנים משורת הדין וממקום של אהבה, באמת, כי אני חושב שעסקים עושים עם אהבה, אל רמי, למשפחתו, הייתי אצלם בבית הרבה פעמים, אמרנו, בכל מקרה, אנחנו מוכנים לשאת בעלות השיפוץ כמו שהתחייבנו, עלויות ההתאמה יהיו על הזכיין. יש הבדל לחלוטין בין עלויות שיפוץ לעלויות התאמה.
עו"ד גבאי: מה זה עלות התאמה?
העד, מר בן ישי: עלות התאמה זה אגרות שצריך לשלם, עלויות הובלה שצריך לעשות לציוד, עלויות, במידה ויהיה סניף יותר גדול, של 50 מטר, יהיה לך התאמות שצריך לבצע. במידה וצריך לעשות שיפוץ של סניף נוסף, אנחנו בשמחה, יותר מזה, אגב זה סעיף שמר, אדון רמי לוי ביקש להכניס באמצעות, אחרי התייעצות עם עורכת דינו, כך שכשהוא נכנס לחוזה הוא כבר ידע שיכול להיות סיטואציה, "
וראו בעמוד 143 שורה 8:
"הסיכום בינינו היה שהוצאות ההתאמה יהיו על חשבון הזכיין, והוצאות השיפוץ יהיו על חשבון הרשת. זה מה שהיה."
"העד, עו"ד הוד: למיטב זכרוני, עמדתי במכתב היתה שמאחר והזכיין הודיע על ביטול ההסכם, ההסכם בטל. אם היו איזשהם סעיפים, כמו שלפעמים ישנם בהסכמים, וזה אולי גם עונה על שאלתך, שהם סעיפים המשכיים אחרי תום ההסכם, כמו סעיפי סודיות, מן הסתם הם היו מתקיימים. אבל גישתי, כשהוצאתי את המכתב, היתה שהזכיין הודיע חד צדדית על ביטול ההסכם. בזה נגמר ההסכם".
"העד, עו"ד הוד: זה מה שהוגדר לי, אני לא יודע. זה מה שהוגדר על ידי הרשת. והוגדר שהוצאות השיפוץ יחולו על הרשת והוצאות ההתאמה יחולו על הזכיין, וסעיף 8 בא ואומר שלמרות אותם דברים שהיו, שאני לא זוכר, עדיין, לפנים משורת הדין מוכנה הרשת לשאת בהוצאות השיפוץ של מקום אחר, ומן הסתם הזכיין צריך לשאת בהוצאות ההתאמה של אותו מקום.
ש: רגע, איפה זה כתוב שהרשת תישא בהוצאות השיפוץ במכתב שלך? תראה לי.
ת: אני לא רואה שכתוב שהזכיין יישא בהוצאות השיפוץ, כתוב שהזכיין יישא בהוצאות ההתאמה.
ש: אבל בסעיף 10 אתה גם כותב ש:''מרשיך ייחפש נכס מתאים וישפץ אותו בהתאם להנחיות הרשת''.
ת: גם פה אני לא רואה שרשום שזה יהיה על חשבון הזכיין.
ש: אז מה על חשבון הזכיין, על, מה על חשבון הרשת כאן? בוא תראה לי, במכתב. מה הרשת משלמת אם לוקחים היום נכס אחר שכן אפשר להשיג בו עסק (מדברים יחד).
ת: לגבי היום אני לא יודע לענות לך. לגבי מועד המכתב,
ש: לא, במועד שהוצאת את המכתב.
ת: לגבי מועד המכתב,
ש: כן.
ת: היתה איזשהי הבדלה בין הוצאות שיפוץ להוצאות התאמה, נדמה לי שההבדלה הזו היתה גם בהסכם, אני לא זוכר, אבל הרשת היתה אמורה לשאת בהוצאות השיפוץ, והזכיין בהוצאות ההתאמה. וגם אחרי שהזכיין ביטל הרשת באה ואמרה 'אנחנו מוכנים ללכת לקראת הזכיין, להחיות את ההסכם, ולנהוג לפיו', וזה אומר שהזכיין צריך לשאת בהוצאות ההתאמה, ומן הסתם הרשת היתה אז נושאת בהוצאות השיפוץ."
המשמעות של הפרת הסכם הזיכיון
הסכם המכירה
גרסאות בני לגבי שיחתו עם הזכיין לגבי המצב התכנוני
"העד, מר אבהר: אם עלה באיזה אופן?
כב' הש' הדר: אתה הזכרת את זה, הוא הזכיר את זה?
העד, מר אבהר: אני לא מבין את השאלה.
כב' הש' הדר: מישהו מכם, בדו שיח ביניכם במכתב או בעל פה, אתה או רמי?
העד, מר אבהר: אני דיברתי עם רמי, הוא טען שהוא היה בעירייה בזמן שהוא.
כב' הש' הדר: רגע תעשה את זה קצת יותר מסודר, אז מי יזם את הדיון או הדיבור בעניין הזה?
העד, מר אבהר: רמי שפנה שהגיע.
כב' הש' הדר: בפגישה הראשונה?
העד, מר אבהר: לא, בפגישה השנייה.
כב' הש' הדר: תודה תמשיך.
העד, מר אבהר: אוקיי, רמי שהגיע לבדוק את הסניף והוא כל הדברים איך הוא נראה אתה יודע לבדוק את הסניף. אז הוא שאל אותי את כל השאלות הלא רלוונטיות הוא גם טען שהיה שם בעירייה ובדק את הכל, עם בעל מקצוע הוא היה גם עם בעל מקצוע.
כב' הש' הדר: ומה סיפר לך בתוצאות בדיקותיו?
העד, מר אבהר: הוא אמר שהכל בסדר.
.....
עו"ד גבאי: כן. בסעיף 9 לתצהיר שלך אתה מעיד ככה "לפני החתימה על ההסכמים רמי ביקש ממני שנלך למחלקת הרישוי בעירית ראשון לציון על מנת לבדוק את סטאטוס הבקשה שלי ועל האפשרות להסב את בקשתי על שמו של רמי. אולם במחלקת הרישוי נמסר לו שאי אפשר להסב את השם ועליו להגיש בקשה חדשה"
העד, מר אבהר: נכון.
עו"ד גבאי: "וכי אין כל מניעה לקבלת רישיון עסק לסניף"
ת: נכון.
ש: אז אני שואלת שאלה אם רמי בדק הכל, למה אתה צריך להצטרף אליו לעירייה לבדוק?
ת: כי אני הוא בעל העסק הקיים אני רוצה אני אבוא אתו להעביר על ששמו את הבקשה אז הוא צריך אותי שם.
כב' הש' הדר: אז רגע המידע שהוא בדק היה לפני שהלכתם ביחד?
העד, מר אבהר: זה היה שיחת חולין כזאת, לא זה לא.
כב' הש' הדר: רגע אבל אתה תמקם אותי.
העד, מר אבהר: סליחה.
כב' הש' הדר: מבחינת לוח הזמנים, האמירה שלו "בדקתי בעירייה והכל בסדר" הייתה לפני שהלכתם ביחד?
העד, מר אבהר: לפני שהלכנו.
עו"ד גבאי: ותאמר לי כשאתה אומר לנו כאן שרמי אמר לך שהוא בדק את הכל האם הוא ציין אם הוא בדק את זה בעצמו או באמצעות האדריכל? הוא סיפר משהו?
ת: הוא אמר היה בעל מקצוע לא נכנסתי לזה לא חשבתי שאנחנו נגיע למצב הזה שיש בעיה או אין בעיה אני לא ידעתי על שום בעיה אז."
העד, מר אבהר: כי זה כי אני אומר את האמת כי שאני אומר את האמת אני אומר את הכל אוקי. אז כשאני נמצא בעירייה וברישיון עסקים שאמרו לי שאני בתהליך חוקי עד לקבלת רישיון או אי קבלת רישיון או אי קבלת רישיון בסופו של דבר אני מצהיר את מה שאומרים לי רגע. בהתאם לזה הייתי עם רמי ביחד שעשינו את העברת הסניף ואמרו לי את אותו דבר אותו דבר."
המשמעות של המידע המוטעה שכלל בני בהסכם המכירה
האם יש לחייב את בני להשיב לזכיין את מלוא סכום המכירה?
סכום המכירה
טענת קיזוז
"עו"ד גבאי: סוגיה אחרונה תראה בסעיף 19 לתצהיר שלך אתה אפילו שהגשת תביעה שכנגד אבל אתה הכנסת סעיף שרמי לא החזיר לך את הציוד שרכש בהסכם המכירה שהוערך בזמנו בסך של 100,000 שקל.
כב' הש' הדר: מה השאלה?
עו"ד גבאי: למה הוא היה צריך להחזיר לך הוא לא קנה את זה?
העד, מר אבהר: רוצה שאני אענה לך על זה?
עו"ד גבאי: כן.
העד, מר אבהר: הוא תובע אותי על זה, את תובעת אותי על הציוד שהוא קיבל."
הפחתת סכום ההשבה
מי גרם לביטול הסכם השכירות בין המשכירים ובין הזכיין והאם יש לחייב מי מהצדדים בשל כך ?
טענות המשכירים
עוד טענו, כי הזכיין אשר הינו איש עסקים, מנהל ומפעיל עסק, ידע מלכתחילה את מהות הסכם השכירות והתוספת ואת תוכנו, בדק אותו ואף היה מודע לכל סעיף בהם ולמרות טענותיו השקריות העולות בכתב התביעה, חתם על ההסכם מרצונו הטוב והחופשי.
המשכירים הפנו לסעיף 3.4 לחוזה השכירות הקובע כלהלן :
"השוכר ונציגיו ביקרו במושכר ובדקו את תוכניותיו, ראו ובדקו את התב"ע, הכל בעיני השוכר, וכי בחנו את כולם על כל הזכויות הקשורות אליהם, ולאור העובדה כי הוא מנוסה ביותר בשכירת נכסים למטרת השכירות כאמור לעיל, מצאו אותם מתאימים לו והוא מוותר על כל טענת פגם ו\או מום ו\או טענה אחרת מכל מין וסוג שהוא בקשר אליהם".
כמו כן, הפנו לסעיף 3.5 להסכם השכירות המדגיש כי "השוכר בדק את המושכר גם מבחינה תכנונית ברשויות המתאימות ומצא כי המושכר מתאים לצרכיו מכל הבחינות". לכן, טענו, אינה ברורה טענתו כי לא ידע שהמושכר אינו מתאים לצרכיו ועל כן זוהי אחריותו המלאה לבדוק זאת וזה הצהיר כי בדק וראה.
עוד טענו, כי אין אחריות של המשכיר, קרי הם, לטפל ו\או לבצע הליך כלשהו לשם הנפקת אישורים להפעלת העסק, בין היתר הוצאת רישיון עסק, אלא הזכיין הוא האחראי הבלעדי והיחידי לכך וכל זאת בהתאם לסעיפים המוצגים דלעיל כהסכם שבין הצדדים. לכן, טענו, לא ברורות טענותיו לפיהן, הם אחראים על רישיונות עסק של חברת "גולדה", טענה אשר אינה מתיישבת עם כל הגיון כלכלי ובטח שלא עם הוראות הסכם השכירות והתוספת.
עוד טענו, כי בעקבות מכתב העירייה הלך ג'קי בעצמו יחד עם הזכיין לעירייה על מנת להיפגש עם מהנדסת רישוי, הגברת רות אמיר, אשר נתנה והציעה אופציות לפתרון לשם הוצאת רישיון העסק המבוקש ע"י הזכיין. עוד טענו, שאין להם כל קשר לזיכיון ו\או להסכם הזיכיון ו\או לרשת "גולדות" והקשר המתקיים בין הרשת ובין הזכיין הינו עסקיו של הזכיין בלבד למעט, הסכם השכירות.
עוד טענו, שעל אף דרישתו של הזכיין לביטול ההסכם טרם סיום תקופת השכירות הם נאלצו להגיש תביעה לפינוי מושכר עקב אי פינויו של המושכר. עוד טענו, כי ככל והזכיין היה עומד על החלטתו לביטול ההסכם היה עושה זאת באופן מעשי ומפנה את המושכר מכל אדם וחפץ, לא הייתה כל מניעה מצדו לעשות כן. עוד טענו, כי מחד גיסא, הזכיין מבקש לבטל ההסכם ולסיימו ומאידך, ממשיך להחזיק במושכר מבלי לשלם דמי שכירות ולגרום להם לנזקים רבים.
המשכירים הפנו לסעיף 5.7 להסכם השכירות הקובע כי "במידה והשוכר יבקש לסיים את תקופת השכירות לפני מועד סיומה, כאמור בהסכם זה, יהיה על השוכר להודיע למשכיר מראש ובכתב ולמצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליו של השוכר אשר יאושר קודם לכן על ידי המשכיר".
המשכירים טענו שהזכיין לא פינה את המושכר והם אלו שניסו להביא שוכרים חלופיים, דבר אשר לא צלח עקב הכשלתו של הזכיין את המו"מ איתם. עוד ציינו, כי במתחם המושכר נמצאים עוד עסקים בין היתר עסקים בעסקי המזון, דבר אשר גרם לתחרות בין הזכיין ובין עסקים אחרים ונראה כי עקב כישלונו של הזכיין, הוא מנסה "להפיל" את אי הצלחתו על הוצאת הרישיון על סף דלתם.
המשכירים הגישו נגד הזכיין כתב תביעה שכנגד שחופף לתביעה השטרית הנוספת הקבועה לפני ביהמ"ש, ובתביעה שכנגד ביקשו לחייב אותו בתשלום הסך של 169,705 ₪. המשכירים טענו כי על פי התוספת מיום 5.1.16 להסכם השכירות בינם ובין הרשת ובני מיום 21.4.15, בה הוסבו זכויות וחובות בני לזכיין, האחרון שכר מהם את המושכר תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 8,000 ₪ בתוספת מע"מ וזאת עד ליום 30.5.2017, כאשר לזכיין עומדת תקופת אופציה נוספת, וזאת בהתאם להוראות הסכם השכירות.
אולם, ביום 20.4.2017, הזכיין הודיע להם, ללא כל הודעה מוקדמת, על ביטול התוספת להסכם השכירות וסיום ההתקשרות בין הצדדים תוך דרישת כספים שהוציא בגין רכישתו את זיכיון העסק שהפעיל.
המשכירים טענו שלנוכח הודעת הביטול של השוכר, הוא הזכיין, היה עליו להשיב לחזקתם את המושכר כשהוא פנוי מכך אדם וחפץ ו\או למצוא שוכר חלופי כמוסכם בהסכם השכירות בין הצדדים, אך הדבר לא נעשה כך, ועד למועד הגשת כתב התביעה שכנגד, הנכס מוחזק ע"י הזכיין כשהוא יוצר להם חובות.
עוד טענו, שהזכיין נתן למי מהם ביום 24.8.17 מפתח למושכר וזאת לאחר פניות חוזרות ונשנות שלהם כדי שיוכלו להציג את המושכר לשוכרים בכח אחרים, וזאת לשם צמצום הנזקים החלים עליהם, אך הבהירו למען הזהירות, כי אין בנתינת המפתח, כאמור, להוות קבלת חזקה במושכר חזרה לידיהם, וזאת בשל העובדה כי מטלטליו של הזכיין עדיין נמצאים במושכר, וכי הם אינם פועלים בהתאם להוראות הסכם השכירות.
עוד טענו, כי ביום 11.9.2017 ולאחר ניסיונות חוזרים ונשנים והבנה מצדם כי אין בכוונת הזכיין לפנות את המושכר וכי הוא מחזיק בנכס מבלי לשלם את דמי השכירות ויתר הוצאות בגין המושכר הגישו נגדו תובענה לפינוי מושכר בבית משפט השלום בראשל"צ, תיק מס' 24202-09-17.
עוד טענו, שעל הזכיין לשלם להם את דמי השכירות בסך של 8,000 ₪ לחודש מיום 30.5.17 ועד לפינוי המושכר בפועל וזאת על פי סעיף 5.1.2 ו- 5.1.3 ולפי סעיף 5.6 להסכם השכירות אשר יחושב בתוספת ריבית בגובה של 10% שנתית קרי 1400 ₪ בחודש. סה"כ סך של 47,000 ₪.
עוד טענו, שלזכיין קיימים חובות אחזקת המושכר כגון תשלום ארנונה, מים, חשמל, וועד בית אשר צריכים להיות משולמים על ידיו, דבר אשר לא נעשה וכל זאת לפי סעיף 5.4 להסכם השכירות.
עוד טענו, שהזכיין ו\או מי מטעמו ביצע שינויים מהותיים במושכר ואף פירק את הוויטרינות במושכר, פירק את המטבח והתשתיות, פירק את הריצוף, בנה מחסן, בנה תריס ומעקה חיצוני שנבנה במקום הוויטרינה, פירק שקעים ונקודות חשמל, ולכן מחויב להחזיר את המושכר לקדמותו.
עוד טענו, שמכיוון שנותר נזק רב וע"פ התחייבות הזכיין להשבת המושכר לקדמותו הם פנו לאיש מקצוע לקבלת הצעת מחיר והציגו ההצעה הכספית, העומדת על סך של 73,440 ₪ בתוספת מע"מ בסה''כ 85,905 ₪.
עוד טענו, כי נגרמה להם עגמת נפש על סך של 10,000 ₪ וביקשו לחייב הזכיין עבור הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ + מע"מ.
המשכירים ביקשו לחייב השוכר, הוא הזכיין, סה"כ, בסך של 169,705 ₪.
טענות הזכיין בכובעו כשוכר
הזכיין הבהיר כי המושכר פנוי מכל אדם וחפץ וכי כך גם טען בכתב הגנתו במסגרת התביעה לפינוי אשר הוגשה נגדו ע"י המשכירים, וכלל לא היה ברור מה עניין הגשת התביעה לפינוי, כאשר הוא כל העת היה בקשר רצוף עם ג'קי, וגם מסר לו את מפתח המושכר על מנת שיוכל להראות את המושכר ולהציעו לשוכרים בכח ואף סוכם בין ג'קי ובינו כי ברגע שג'קי יודיע לו כי מצא שוכר חדש למושכר, אזי הוא יפנה את הציוד שנותר במושכר לאלתר!! הדברים הוסכמו ביניהם ואולם, המשכירים נוקטים גישה לפיה "התקפה היא ההגנה הטובה ביותר" בפני התביעה שהוא הגיש נגדם.
הזכיין טען שניסה להקטין את נזקיו, הכספיים והאחרים, ואף ניסה למצוא קונה לציוד שלו שהיה מצוי במושכר, תוך שהמשכירים הורו לו לא לומר דבר לשוכרים בכח שיגיעו למקום אודות אי היכולת לקבל רישיון עסק במקום, וזאת בטענה כי הם יטפלו בבעיה של רישיון העסק במושכר ושהזכיין לא יתערב עת הם מנסים למצוא שוכר חלופי שישכור את המקום במקומו.
עוד טען, כי בהתאם לתוספת להסכם השכירות שנחתמה בינו ובין המשכירים, תקופת השכירות הסתיימה ביום 30.5.17. הגם שהמשכירים הפרו את התחייבויותיהם כלפיו בהסכם השכירות ו/או בתוספת להסכם השכירות, והודעת ביטול ההסכם נשלחה אליהם ביום 20.4.17, הוא שילם את דמי השכירות ויתר התחייבויותיו עד סוף חודש מאי 2017, זאת לפנים משורת הדין.
עוד טען, כי עם הודעת ביטול הסכם השכירות מטעמו, מסר את המפתח למושכר לג'קי ופינה חלק מהציוד במקום ובין הצדדים הוסכם כי ברגע שהמשכירים ימצאו שוכר חלופי, אזי יודיעו לו על כך והוא יפנה את יתר הציוד שהיה קיים במושכר, כאשר הוא כבר פרסם את כל הציוד למכירה, בניסיון להקטין את נזקיו שמקורם בהפרת התחייבויות המשכירים והנתבעים הנוספים בהליך דנא כלפיו.
עוד טען, שעל אף שהיה טרוד במציאת מקום עבודה עבורו על מנת שיוכל לפרנס את משפחתו ולצמצם את הנזקים האדירים שנגרמו לו ולמשפחתו, הוא עשה מאמצים כבירים ופינה את המושכר מכל הציוד שהיה מצוי בו ומאז ממש "רדף" אחרי ג'קי על מנת למסור לו עותק נוסף של המפתח למושכר שהיה מצוי בידו, ואולם, ג'קי בחר להתחמק ממנו, הגם שעניין זה אינו פוגם במסירת המושכר כשהוא פנוי שהרי זה נמסר למשכירים והמפתח למושכר היה מצוי בידיהם מאז הודעת ביטול השכירות.
עוד טען, שלא ביצע כל שינוי ו/או תוספת ו/או התאמה במושכר וכי קיבל את החזקה בו בדיוק כפי שהשיבו למשכירים. עוד טען, שההיפך הוא הנכון, המשכירים ו/או מי מטעמם בנו קיר אשר היווה הפרעה למושכר ועת פנה בבקשה להסירו, הודיע לו השוכר והזכיין הקודם במקום, בני, כי אם הוא מעוניין בהסרת הקיר אזי שיסירו בעצמו וגם את זה לא עשה.
המשכירים לא דרשו פירעון דמי השכירות מהרשת על אף שגם היא חתומה כשוכרת
המשכיר ידע שיש בעיה תכנונית
"ת: יש לי עסק שלי, עסק של מספרה ברחוב רוטשילד, לא רחוק מהמקום,
כב' הש' הדר: אדוני, אולי תענה לשאלה.
העד,מר אלמקיאס: אז, אני אענה על השאלה,
עו"ד גבאי: איזה סוג עסקים ניתן היה להפעיל במתחם,
העד,מר אלמקיאס: כשניגשנו למקום, לחוזה, ידענו שאנחנו צריכים לעשות איזה שהוא התאמות לגבי המשך,
...
כב' הש' הדר: הבנתי, אז כשהגעתם, תודה על התיקון. כשהגעתם להסכם השכירות, אז?
העד,מר אלמקיאס: אז עשינו את הבדיקות הנדרשות, ייצג אותנו אז בזמנו עו"ד זיו כספי, וייעץ לנו שאין לנו בעיה להמשיך עם הליך מסודר כדי לקבל את כל הדברים שנוגעים בדבר.
עו"ד גבאי: מה זה הדברים שנוגעים בדבר? תסביר לנו.
העד,מר אלמקיאס: יש התאמות, לכל עסק, כשאתה בא לכל דבר, לא משנה אם אתה בא לעסק קיים שכבר עבד בעבר, מסעדה או כל דבר אחר, צריך לעשות התאמות בהתאם לסוג העסק שאתה רוצה להפעיל.
...
כב' הש' הדר: הסכם השכירות הוא, מאיזה תאריך לאיזה תאריך?
העד,מר אלמקיאס: מ-2015, מ-2005.
כב' הש' הדר: עד מתי?
העד,מר אלמקיאס: בהתחלה, שלב ראשון זה היה לנו 7 שנים, הארכנו את זה בעוד 4 שנים, בעוד 3 שנים, ככה, כל פעם קיבלנו אופציות נוספות לתוך החוזה.
כב' הש' הדר: ועכשיו, נכון להיום הוא עדיין,
העד,מר אלמקיאס: עדיין אנחנו שוכרים, מחזיקים בנכס.
כב' הש' הדר: אתם עדיין שוכרים, שוב, לתקופה קצובה.
העד,מר אלמקיאס: נכון.
...
ש אז לכאורה, לכאורה, אני שואל, מישהו אמר לכם שיש בעיה אחרי 10 שנים?
ת: ידענו שבסופו של דבר, על מנת להשלים את כל התהליך, כי המקום נמצא בהשלמה של העירייה, הרשות, בתב"ע, לשינוי התב"ע בתוך המקום. זה ייקח קצת זמן, אז כרגע, זה פשוט מאוד לעבוד מול הרשויות במסמך, מגיע,
"אני אומר עוד פעם, מהעבר שיש לנו במקום נכסים, שוכרים, לפני בני, אוקי? ועדיין הם עד עכשיו נמצאים שם, סימן שהדבר הזה עובד, ויש לזה פתרון ויש להם רישיון עסק היום."
"אני רק אציין ואתייחס למה שהיא כתבה, בוועדה המצומצמת שהייתה ב-2009 ניתנה החלטה ל-3 שנים בלבד. ב-3 שנים הסתיימה תוקף החלטה שלא לעשות שם מסחר למזון. היה שם איזה עסק אחד שעשה צרות לא קטנות לדיירים בחלק האחורי שלו, וכתוצאה מהסיור שהיה בתוך המקום אמרו 'טוב, אם בכל מקרה כל העסקים שלכם כרגע בגדים ורק העסק הזה הוא שווארמה, וכרגע הוא עזב, אז בוא, תעשו את זה בצורה כזאת', אז השתיקו את העניין, וזה היה 3 שנים בלבד. בגלל זה תחמו את הנושא הזה ל-3 שנים,"
"המבקשים טענו בסעיף 3 לבקשה כי מ"בדיקה אותה עשו" עם העדה, עובדת הרשות המקומית לשעבר, עלה כי "בניגוד לקביעת המומחה ניתן לבצע שימוש חורג לנכס הספציפי ובהמשך לכך הוצאת רישיון עסק".
המבקשים לא צרפו לבקשה תצהיר התומך בטענה העובדתית לפיה הם "בדקו" מול העדה וקיבלו ממנה לטענתם גרסה שסותרת חוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש. די בכך כדי לדחות הבקשה.
כמו כן, אין חולק שניתן היה לקבל היתר לשימוש חורג. המחלוקת היא בעניין התנאים להוצאת ההיתר הזמני. המומחה קבע, על יסוד מסמכים שמצא במינהל ההנדסה ואשר העתקים מהם צורפו לחוות דעתו, כי רשות הרישוי התנתה מתן שימוש חורג בהכשרת חריגות בניה בכל הבניין. רק בעת הגשת חוות הדעת, הובא לידיעת ביהמ"ש שהמבקשים התחייבו כלפי בעלי הבניין, מהם שכרו הבניין, להסדיר הסוגיה מול רשות הרישוי (ראו התוספת להסכם השכירות משנת 2018). המבקשים לא חשפו הצורך בהגשת בקשה להיתר שימוש חורג בהסכם בו השכירו למר לוי הנכס שמהווה חלק מהבניין. בכתב ההגנה הם טענו שהאחריות המלאה להשגת רישיון עסק חלה על מר לוי.
כמו כן, לא צוין בסעיף 3 לבקשה, וגם לא בתצהיר, שכאמור לעיל, לא הוגש, האם מדובר בממצאי בדיקה של המבקשים ביחס למצב הדברים בזמנים הנוגעים למחלוקת, או במועד אחר.
כמו כן, על מנת שלפני ביהמ"ש תהיה גרסה סותרת לחוות הדעת של המומחה מטעמו, על המבקשים היה להגיש חוות דעת מטעמם לפני שהוגשה חוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש.
אם לא די בכל אלה, המבקשים לא מצאו לחקור את המומחה שהם מבקשים להזים חוות דעתו, באמצעות עדות."
"העד,מר אלמקיאס: מכיון שכמו שאמרנו, ברגע ששוכר אצלנו עסק של מזון, אז אנחנו נותנים לו התאמות של חודש ימים, לשיפוצים, לשיפורים במושכר, להכל, כי זה לוקח יותר התאמות מאשר לחנות של ביגוד. אוקי? ומן הסתם ההליך התכנוני עוזר לנו לקדם את הדברים מול העירייה, אז אם הוא יכול לפתור את כל הבעיות האלו על הגב שלו זה מצוין בשבילנו. זאת אומרת, אנחנו, אנחנו לקחנו את, לא את רמי,"
התביעה הוגשה רק נגד הזכיין
"העד,מר אלמקיאס: אני דוגל בשלום, ניסיתי רבות לדבר עם רמי כדי להגיע להסדר ולרדת מהפרק, אמרנו לו 'לנו אין עניין איתך, אם יש לך בעניין (לא ברור) עם ''עוצמה'' שחתמת והכשילו אותך, ונתנו לך להכנס לאיזה חוזה מסוים, אנחנו לא אמורים להיות בתוך הסרט הזה. יש לנו שכר דירה, אתה חתמת עליו בעיניים פקוחות, הלכתי איתך, עזרתי לך, בכל דרך שרצית הייתי לצידך, תן לנו את השכר דירה של החודשיים, נפנה לך את המקום, לא צריך עד סוף השנה, עד סוף התקופה, על מה שאתה מחויב, אני אכמת לך את הנזקים לכמה שאפשר. כל פעם,"
וראו התשובה לשאלת הרשת בעמוד 180 שורה 1:
"ת: לא ראיתי מחלוקת בשיחות שלנו עם ''עוצמה''."
תביעת המשכירים להחזרת המצב לקדמותו
"6. סיכום:
הערכתי עבור החזרת המצב לקדמותו מסתכמת בסך : 15,865 ₪ - ללא מע"מ.
(חמש עשרה אלף, שמונה מאות, שישים וחמש ₪ - לא כולל מע"מ).".
תביעת המשכירים לשכר דירה
תביעת הזכיין להחזר תשלום אגרת רישיון עסק וקנסות
חיוב בהוצאות
הרשת תשלם לזכיין רבע האגרה ששילם ושכ"ט באת כוחו בסך של 30,000 ₪.
בני ישלם לזכיין מחצית האגרה ששילם ושכ"ט באת כוחו בסך של 20,000 ₪.
המשכירים ישלמו לזכיין שליש האגרה ששילם ושכ"ט באת כוחו בסך של 20,000 ₪.
סוף דבר
חיובי הרשת
חיובי בני
חיובי המשכירים
חיובי הזכיין
ניתן היום, כ"א אייר תשפ"ב, 22 מאי 2022, בהעדר הצדדים.
