ביהמ"ש לענייני משפחה ראשל"צ, שופטת מירה רום פלאי: פס"ד בעניין פירוק שיתוף בין אחים במגרש שירשו נכס מקרקעין השייך להוריהם (תמ"ש 54272-12-17)

בית משפט לענייני משפחה בראשון לציון

תמ"ש 54272-12-17 ד' ואח' נ' י' תמ"ש26706-05-18 י' ואח' נ' ד' ואח' תמ"ש 60731-07-19 ד' ואח' נ' י' תיק חיצוני:

בפני	כבוד השופטת מירה רום פלאי
תובעים		1.ב' ש' ד' 2.י' י' 3.א' ג' 4.ס' ש' ע"י ב"כ עוה"ד אביעד סיני
נגד
נתבעים		1. ב' י' 2. ש' י' ע"י ב"כ עוה"ד פרידה ישראלוביץ

פסק דין

כיצד יש לפרק את השיתוף במקרקעין השייכים לצדדים והאם הנתבעים המחזיקים במקרקעין, צריכים לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים?

סכסוך בין חמישה אחים שירשו את הנכס השייך להוריהם מתנהל בפניי כבר משנת 2017.

רקע

1. כבר ביום 12.03.18 התקיים קדם משפט ראשון בו נשמעו ב"כ הצדדים, במהלכו התברר כי אין מחלוקת כי יש לפרק את השיתוף, אולם הנתבעים לא הסכימו למתן צו לפירוק שיתוף באותו מועד, וביקשו לנסות להגיע להסכמות ביחס למכירת המקרקעין לנתבע בתוך המשפחה.

2. בית המשפט קצב זמן וקבע כי ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה במועד שנקבע, יוגשו סיכומים על השאלה למה לא לתת צו לפירוק שיתוף כבר באותו מועד.

3. לא הושגה הסכמה ולפיכך, הוגשו סיכומים. ביום 22.05.18 ניתן פסק דין לפירוק השיתוף, בו נקבע, בין היתר, כי עצם מגורי הנתבע בשטח אינו מקנה לו זכות להמשיך ולהתגורר בנכס מעבר לקבוע בסעיף 108(א) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965. על כן, נפסק כי יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירת המגרש וחלוקת התמורה בין הצדדים ע"פ שיעור זכויותיהם. ב"כ הצדדים מונו ככונסי נכסים, לצורך זאת. בהמשך, ולנוכח חוסר שיתוף פעולה בין ב"כ הצדדים, מונה עו"ד רוני עזרא ככונס נכסים חיצוני לצורך ביצוע פסק הדין לפירוק השיתוף.

4. במקביל, הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי וביום 15.05.19 ניתן פסק דין בהסכמת הצדדים, על פיו פסק הדין בעניין פירוק השיתוף בטל ויוחזר לבית משפט קמא "על מנת שידון בטענת [הנתבע] באשר לאופן ביצוע הפירוק לאחר שתוגשנה ראיות", לנוכח טענת הנתבע לפירוק בעין. לפיכך התיק חזר ונקבע לשמיעת ראיות לעניין אופן ביצוע הפירוק.

5. מאז ועד היום, בעניינם של הצדדים התקיימו שישה דיונים, מתוכם שני דיוני הוכחות, אל האחרונים הנתבע לא התייצב.

6. נתבקשו תשע בקשות לדחיית דיון ההוכחות (שנקבע לראשונה ליום 20.11.19), לרוב המוחלט ע"י ב"כ הנתבעים, ובית המשפט נעתר לכולן למעט שני הדיונים האחרונים; ביום 09.11.21- אליו הנתבעים עשו דין לעצמם ולא התייצבו, וביום 19.12.21- אליו הנתבע לא התייצב, עקב מצבו הבריאותי כנטען, והתייצבה רק רעייתו- הנתבעת.

7. בדיון שנערך ביום 09.11.21, אליו הנתבעים לא התייצבו כאמור, נחקרו עדי התובעים וכן נקבע מועד נוסף לצורך חקירת הנתבעים. נקבע כי ככל שהנתבעים ולא יתייצבו לדיון שנקבע במיוחד עבורם, ב"כ הצדדים יסכמו בעל פה ויינתן פסק דין על סמך תצהיריהם בלבד ללא חקירתם.

8. בדיון שנערך ביום 19.12.21, אליו הנתבע לא התייצב, אלא רק הנתבעת 2 אשר טענה כי אינה יכולה להיחקר נוכח מצבה הבריאותי, התנהל שיח בנוגע להצעת בית המשפט לרכישת הנכס על ידי הנתבעים. לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמות, נשמעו סיכומי ב"כ הצדדים בעל פה.

9. במהלך השמעת סיכומי הנתבעים בעל פה, העלתה ב"כ הנתבעים טענת פסלות וביקשה לפסול מותב זה מלדון בעניינם של הצדדים. בית המשפט עצר את שמיעת הסיכומים, ושמע את טיעוני הצדדים לעניין הפסלות. בית המשפט הפסיק את הדיון באמצע לצורך הכרעה בבקשת הפסלות, ולאחר שזו נדחתה, הדיון המשיך כסדרו וב"כ הצדדים סיימו לסכם בעל פה. ב"כ הנתבעים הגישה ערעור לבית המשפט העליון על ההחלטה בבקשה הפסלות, וביום 18.01.22 נדחה הערעור.

10. בית המשפט גילה סבלנות אין קץ להתנהלות הדיונית של הצדדים, ובכלל זה של הנתבעים, לרבות בקשותיהם הרבות לדחיית הדיונים מעת לעת, כמו גם בניסיונו להביא את הצדדים לפשרה שתיטיב עם חמשת האחים. ואולם למרבה הצער, הדבר לא הסתייע בידו. לפיכך הגיעה העת למתן פסק דין.

ואלה הן העובדות;

11. התובעים והנתבע 1 הם אחים, הנתבעת 2 היא אשתו של הנתבע 1.

12. הוריהם של התובעים והנתבע נפטרו ובהתאם לצו ירושה שניתן ביום 25.05.15 בעניין עיזבון אימם המנוחה ג' י' ז"ל, חמשת האחים ירשו את כל רכוש ההורים המנוחים באופן שווה.

13. כל אחד מהאחים ירש מההורים המנוחים שיעור של 20% מהזכויות במגרש בשטח של כ-600 מ"ר המהווה חלק מהמקרקעין שבבעלות קרן קיימת לישראל, הידועים כחלקה *** בגוש ****, ברחוב ***** ב**** (להלן: "המגרש" או "הנכס" או "המקרקעין").

14. על המגרש בנויים שלושה מבנים: שתי יחידות דיור; ביחידת דיור אחת בת כ- 110 מ"ר (להלן: "הבית"), המהווה חלק מבית מגורים דו משפחתי בחזית המקרקעין, בה התגוררו ההורים המנוחים של הצדדים, ולאחר פטירתם עברו להתגורר בה הנתבעים. ביחידת דיור אחרת בת כ- 65 מ"ר, בחלק האחורי של המקרקעין (להלן: יחידת הדיור"), התגוררו בעבר הנתבעים ולאחר מכן היחידה הושכרה לצד ג'. בנוסף קיים במגרש מבנה נוסף בבנייה קלה המשמש בחלקו כמחסן, ובחלקו הנוסף למגורים (להלן: "יחידת המחסן").

15. בית המשפט נדרש להכריע בשלוש תביעות;

שתי תביעות שהגישו התובעים כנגד הנתבעים:

תמ"ש 54272-12-17 - תביעה לפירוק שיתוף, סילוק יד ודמי שימוש

תמ"ש 60731-07-19 - תביעה לדמי שימוש ראויים ותשלום חובות

תביעה שהגישו הנתבעים כנגד התובעים:

תמ"ש 26706-05-18 - תביעה לסעד הצהרתי זכויות במקרקעין ואכיפת הסכם

16. בתאריך 21.11.19 ובהמשך בתאריך 08.01.20 נקבע כי יש לשמוע את שלושת התיקים במאוחד, היות וכל אחת מהעתירות קשורה בשנייה. החלטות אלו הפכו חלוטות לאחר שאף אחד מהצדדים לא ביקש לערער עליהן, והן נותרו בעינן.

למען הנוחות יכונו הצדדים להלן: "התובעים" ו"הנתבעים" (גם בתביעה שהגישו הנתבעים).

17. התובעים מבקשים לפרק את השיתוף בנכס בדרך של מכירה בשוק החופשי. לטענתם, בהתאם לחוות דעת שמאי ולנוכח המתיחות הרבה השוררת בינם לבין הנתבעים, לא ניתן לפרק את השיתוף בעין.

18. לטענת הנתבעים, ההורים הזמינו אותם להתגורר בנכס, בו הם מתגוררים עד היום, ובהתאם הם השקיעו כספים בשיפוץ יחידות הדיור. לטענתם, הזכויות במגרש כפופות לזכויותיהם להתגורר ולהחזיק בנכס, מכוח רשות בלתי הדירה שניתנה להם על ידי ההורים המנוחים, בהסכמת התובעים. מכל מקום, אם יוחלט על פירוק שיתוף, הם עותרים לחלוקה בעין, כך שהם יהיו הבעלים של הבית בו הם מתגוררים.

19. בדיון שהתקיים ביום 08.01.20 התברר כי שני הצדדים מסכימים לכך שאת המגרש ניתן לחלק בעין אך ורק לשתי יחידות. לפיכך מונה השמאי מר צבי רון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "השמאי"), על מנת שיבחן האם ניתן אפשר לחלק את הנכס בעין לכלל היורשים, ואם כן לכמה יחידות. כמו כן התבקש השמאי להעריך את שווי הנכס ולקבוע מה שווי שיעור זכויותיהם של כל אחד מהצדדים, וכן את דמי השכירות שהיו יכולים להתקבל בגין השכרת כל היחידות בנכס.

טענות הצדדים

טענות התובעים

20. החל משנת 1995, הורי הצדדים אפשרו לנתבעים להתגורר ביחידה שנמצאת במגרש, אך ההורים לא העניקו לנתבעים זכות להתגורר ביחידה באופן קבוע. הנתבעים לא שילמו להורים כל תמורה בגין שימושם ביחידה, וזאת על אף שהאב המנוח התלונן כי קשה לו לכלכל את הנתבעים.

21. לאחר פטירת ההורים המנוחים, הנתבע הביע רצונו לרכוש את זכויות התובעים במגרש והבטיח להם כי ידאג לכלל הכספים הנדרשים עבור תשלום התמורה. במהלך המשא ומתן בדבר תנאי העסקה, הנתבע גרר רגליו ושינה תכופות את תנאיו ודרישותיו, תוך פיזור הבטחות לא כיסוי, והכל כדי להמשיך להחזיק במגרש בניגוד להסכמת התובעים ומבלי לשלם דמי שימוש.

22. בשנת 2015, כמחווה של רצון טוב ועקב מחלתו של הנתבע, הסכימו התובעים לכך שהנתבע יעבור להתגורר בבית ההורים יחד עם משפחתו, בכפוף להתחשבנות במסגרת הסכם מכר, מכוחו ירכוש הנתבע את זכויות התובעים במגרש או בחלקו. אולם הנתבע המשיך לגרור רגליו לקידום הסכם המכר. כך במשך שנים, עושים הנתבעים שימוש בלעדי במגרש, מבלי לאפשר לתובעים לעשות בו שימוש, ואף מבלי לשלם במשך שנים בגין שימושם הבלעדי במגרש.

23. התובעים פנו לנתבע בדרישה לשלם עבור השימוש בנכס, לרבות תשלומים לרשויות השונות שחלים על מחזיק במקרקעין, אולם הנתבעים המשיכו להתחמק מתשלומים בגין שימוש בלעדי בנכס, תוך שהם מסרבים לפנות את המגרש ואת בית המגורים. לפיכך, מבקשים התובעים את פירוק השיתוף בנכס וכן תשלום חלקם בגין דמי השימוש, כמו גם תשלום החובות לרשויות.

24. בסיכומיהם טענו התובעים כי לא ניתן להורות על פירוק שיתוף בעין מאחר שניתן לבנות במגרש אך ורק שתי יחידות דיור, ולא ניתן לבצע חלוקה באופן אשר יקצה לכל בעל זכות במקרקעין מגרש קנייני ועצמאי. כמו כן, אין לכפות עליהם חלוקה בעין על ידי אילוץ בעלי הזכויות להיות שותפים בחלק מהמקרקעין, ובכך לגזור על האחים המשך סכסוכים.

טענות הנתבעים

25. אביו המנוח של הנתבע הבטיח לנתבעים עוד לפני נישואיהם, שהם יתגוררו ביחידת הדיור שבמגרש לאחר החתונה, ואף בנה עבורם חדר נוסף ליחידת הדיור עבור בן נוסף שייוולד בעתיד. ההורים אפשרו וביקשו כי הנתבעים יגורו ביחידת הדיור בסמוך אליהם מבלי לשלם דבר. לאורך כל השנים ועד לפטירת ההורים, הנתבעים דאגו להם ועזרו להם בכל מה שנדרש.

26. לאחר פטירת ההורים, הדירה עמדה סגורה ובחלוף שנה התובעים פנו ביוזמתם לנתבעים על מנת שיעברו להתגורר בדירת ההורים, וזאת ללא שום תנאים, בנימוק שהם אינם מעוניינים כי אנשים זרים יתגוררו בדירת ההורים.

27. לבקשת התובעים, עברו הנתבעים להתגורר בדירת ההורים, אשר מצבה היה ירוד ביותר, ולשם כך נאלצו הנתבעים לשפץ את הדירה ולשאת בכל העלויות. לאחר מכן, השכירו הנתבעים את יחידות הדיור לצדדים שלישיים, ודמי השכירות התחלקו בין כל האחים באופן שווה, עד לאחר הערת בית המשפט בדיון, בגינה נמנעו התובעים להמשיך לאסוף את דמי השכירות שהתקבלו עבור היחידות בנכס.

28. סמוך לפני הגשת התביעה, פנו התובעים לנתבע והציעו לו לרכוש את חלקם במקרקעין. במהלך משא ומתן למכירת הנכס ותנאי הרכישה, נלקחו בחשבון זכויות הנתבעים אשר גוברות על זכויות התובעים, בשל העובדה שהנתבעים מתגוררים בנכס מעל 20 שנה. הוסכם בין הצדדים כי חלקם של התובעים במקרקעין יימכר לנתבעים תמורת סך של 1,760,000 ₪. מעבר לסכום זה לא הועלתה שום דרישה לתשלום נוסף. בהתאם, הוכן הסכם מכר ונקבע מועד לחתימה.

29. לפתע לאחר מכן, ב"כ התובעים יצר קשר עם עו"ד של הנתבעים, והעלה בפניו הצעה חלופית לעסקת מכר המקרקעין, שתנאיה שונים לחלוטין מהתנאים עליה הסכימו הצדדים ואשר באו לידי ביטוי בהסכם המכר. הנתבעים לא הסכימו לשינויים ששינו לרעה את מצבם וביקשו מהתובעים לכבד את ההסכמות אליהן הגיעו.

30. יש לדחות את טענת התובעים לסילוק הנתבע ובני משפחתו מהנכס, כמו גם לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס. הנתבעים מחזיקים במקרקעין בזכות במשך עשרות שנים משנת 1995, בהתאם להסכמת ההורים והתובעים, ומשכך הם בעלי מעמד של רשות בלתי הדירה. הנתבע אף נושא בפועל בתשלומי החשבונות ולפיכך אין בסיס לטענות התובעים.

31. אשר על כן, מבוקש לדחות את התביעה, להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין לנתבע בהתאם להסכמות אליהן הגיעו הצדדים בהסכם המכר. לחלופין, ככל שייקבע פירוק שיתוף בדרך אחרת, יש לעולם להעדיף ולהורות על חלוקה בעין כך שהחלק הקדמי יישאר בחזקת הנתבע, והחלק האחורי לתובעים, תוך קביעת תשלומי איזון מתאימים, בהתאם לחוות דעת שהוגשה מטעם הנתבעים.

דיון והכרעה

32. הזכות לתבוע פירוק שיתוף בנכס מקרקעין מוסדרת בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כדלקמן:

"(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".

33. האופן בו יפורק השיתוף, בהעדר הסכם פירוק, הוא בהתאם לשלוש אלטרנטיבות הקבועות בסעיפים 39-40 ו- 42 לחוק המקרקעין, כדלקמן:

חלוקה בעין:

"39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות."

פירוק בדרך של מכירה:

"40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין."

פירוק דרך הפיכה לבית משותף

"42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים."

34. בהתאם לחוק המקרקעין, כפי שהובא לעיל, קיים מדרג אפשרויות ובהתאם לו, הדרך העדיפה לביצוע הפירוק היא פירוק בעין, אשר ככל שאינו אפשרי – תבחר חלופת המכירה. להלן אבחן את היתכנות שלוש האפשרויות במקרה בפניי.

פירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף

35. איני מוצאת להכביר במילים באשר לחלופה זו, אשר אינה אפשרית בנסיבות שלפניי, שכן לא קיים בית משותף ומשכך לא מתקיים תנאי ראשוני לסעיף 42 לחוק המקרקעין, לפיו בזמן פירוק "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף".

פירוק שיתוף בעין

36. חלוקה בעין על-פי סעיף 39 לחוק המקרקעין אפשרית רק "במקרקעין הניתנים לחלוקה", כלומר, מקרקעין שקיים לגביהם תשריט חלוקה שאושר על ידי מוסדות התכנון, כאמור בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") (ראו י' ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997) עמ' 301; מ' דויטש, קניין (כרך א', 1997) עמ' 613-612; ראו עוד סעיף 38(א) לחוק המקרקעין וסעיפים 526-525 להצעת חוק דיני ממונות, תשע"א-2011; ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 454, 458; רע"א 387/16 עצמון נ' יואלי [פורסם בנבו] (31.05.16, פסקה 2).

37. סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, קובע כדלקמן:

"הגבלה על חלוקת קרקע

143. לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה."

38. בע"א 8258-09-09 חלוג'ני טאהא יוסף ואח' נ' ח'טיב, נקבע כי תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין בהתאם לחוק התכנון והבניה, הוא אישור תשריט חלוקה:

"השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של מקרקעין נגזרת מדיני התכנון והבניה. על בית המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה. לפיכך תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הינו אישור תשריט חלוקה על-פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (ראה דויטש הנ"ל עמ' 613, ויסמן הנ"ל עמ' 301 וסעיף 38(א) לחוק המקרקעין). לעיתים הסתפקו בתי המשפט בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר ולא המתינו לקבלת האישור בפועל."

39. כמו כן, בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין נקבע גם כי נכס אינו ניתן לחלוקה בעין אם יש בחלוקה לגרום "הפסד ניכר לשותפים" (ע"א 587/78 חגי רוטשילד ואח' נ' שלמה פרנק, לג(3) 33 (1979) (להלן: "עניין רוטשילד"); רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 640 (1998)). ההפסד לשותפים או מי מהם אשר ישלול את החלוקה בעין אינו הפסד מעצם הפירוק, שכן הנחת המוצא הינה כי דין השיתוף להגיע לקיצו. ההפסד המדובר הוא ההפסד שעלול להיגרם בשל דרך חלוקת המקרקעין בעין.

מן הכלל אל הפרט

40. בענייננו, לצורך השאלה האם ניתן מבחינה תכנונית לחלק את הנכס בעין, מונה כאמור השמאי מר צבי רון, שהגיש חוות דעת לבית המשפט בשאלה: "האם אפשר לחלק את הנכס בעין לכלל היורשים, אם אכן ניתן לחלק בעין, יפורט בחוות הדעת לכמה יחידות ניתן לחלק".

41. השמאי קבע בחוות דעתו מיום 18.02.21 כי לא ניתן לעשות חלוקה שתקצה לכל אחד מהיורשים זכות לקרקע משלו. השמאי קבע שניתן לחלק חלוקה רעיונית, אולם לא ניתן לכפות זאת על שותפים למקרקעין. חלוקה בעין יכולה להיות אך ורק אם לכל אחד ואחד מהיורשים יכולה להיות זכות נפרדת בנכס. חלוקה רעיונית גם אינה אפשרית בענייננו בהעדר הסכמת הצדדים, ובהתחשב בעלויות רבות והליכים רבים שאין באפשרות הצדדים לעמוד בהם.

42. וכך בלשון המומחה (ההדגשות אינן במקור – מ.ר.פ.):

"במקרה הנדון לא ניתן לבצע את חלוקת המקרקעין הנדונים באמצעות תשריט חלוקה התואם את הוראות תכניות בניין עיר החלות על החלקה הנדונה באופן אשר יקצה לכל בעל זכות במקרקעין הנדונים מגרש קנייני עצמאי הניתן לרישום כיחידה עצמאית בפנקסי המקרקעין, בשל מגבלות קווי הבניין הנדרשים בעת ביצוע חלוקת המקרקעין הנדונים לחלקות קנייניות ותכנוניות נפרדות, ושטח מגרש מינימלי הנדרש לצורך רישום חלקה קניינית עצמאית".

ובהמשך: "יחד עם זאת, לאחר בחינת מכלול הגורמים ובין היתר הגורמים הנזכרים לעיל ובחינת חלופות חלוקה רעיונית הנני סבור כי במקרה הנדון ניתן לבצע את חלוקת המקרקעין הנדונים באמצעות תשריט חלוקה התואם את הוראות תכניות בניין עיר החלות על החלקה הנדונה באופן אשר יקצה לכל קבוצת בעלי זכויות במקרקעין הנדונים מגרש קנייני עצמאי הניתן לרישום כיחידה עצמאית בפנקסי המקרקעין, העומד במגבלות קווי הבניין הנדרשים בעת ביצוע חלוקת המקרקעין הנדונים לחלקות קנייניות ותכנוניות נפרדות, ושטח מגרש מינימלי הנדרש לצורך רישום חלקה קניינית עצמאית בכפוף לתשלומי איזון נדרשים ורישום זיקת הנאה למעבר לחלקה (מגרש התמורה העורפית)".

וגם: "בהתאם למכלול הגורמים והשיקולים המפורטים לעיל לרבות העדר היתרי בנייה כדין להרחבות השונות, הנני סבור כי במקרה הנדון השימוש המיטבי במקרקעין הנדונים הינו הריסת המבנים הקיימים וניצול מלוא זכויות הבנייה בהתאם לתכניות המתאר המאושרות".

ולסיום: "בהתאם למכלול הממצאים השונים המפורטים לעיל ובין היתר הסכם החכירה ביחס לזכויות הנדונות, בעת ביצוע פרוק השיתוף בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ניתן לאמר בסבירות גבוהה כי בעלי הזכויות יידרשו לתשלום תשלומים שונים לבעל הקרקע (קרן קיימת לישראל) כדוגמת תשלום הקניית בעלות/דמי היתר בגין רכישת יתרת הזכויות/פיצול מגרש וכו' וכן תשלומים לוועדה המקומית כדוגמת היטל השבחה.

לפיכך, במקרה הנדון, הנני סבור כי החלופה המיטבית לצורך מזעור העלויות הינה חלופת פירוק השיתוף באמצעות הסכם שיתוף אשר הינה החלופה הזולה והמהירה מבין כלל חלופות פירוק השיתוף, אך בניגוד ליתר החלופות .. מחייבת חלופה זו הסכמת בעלי הזכויות לחתימה על הסכם השיתוף המוצע".

43. כלומר, מחוות הדעת עולה כי אין אפשרות לחלוקת המקרקעין בעין כך שכל אחד מיחידי הבעלים יקבל את חלקו בנפרד, אלא הוצעה חלוקה רעיונית לפי תשריט חלוקה באמצעות הריסת המבנים הקיימים וניצול זכויות הבנייה בהתאם לתכניות מתאר מאושרות, בכפוף לתשלומים שונים וכן רישום זיקת הנאה למעבר לחלקה.

44. חלוקה שכזו אינה עולה על ההגדרה הבסיסית של חלוקה בעין בהתאם להוראות סעיף 39 לחוק המקרקעין, ואינה מסיימת את השיתוף, לא משפטית, לא פיזית ולא טכנית. חלוקה זו אינה מסיימת את יחסי השיתוף לאף אחד מהבעלים, ואף יוצרת שיתופים חדשים וכפויים. מכאן שאין מדובר בחלוקה אשר מקיימת את המטרות הבסיסיות העומדות מאחורי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין (ראו יהושע ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997) עמ' 278).

45. מסיכומי הצדדים עולה התנגדות נחרצת של התובעים לחלוקה אשר תכלול שיתוף שלהם עם הנתבעים. לפיכך וכאשר ברור לכל שאין אפילו הסכמה בסיסית בין התובעים לנתבעים, לא ניתן לפרק את השיתוף בדרך המוצעת על ידי השמאי.

46. בפסק דין בעניין רוטשילד לעיל, נקבע כי " 'חלוקה בעין', פשוטה כמשמעה, היא חלוקת המקרקעין בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת - להבדילה מבעלות משותפת - על חלק מסוים מתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות". כלומר, לכל אחד מבעלי הזכויות צריכה להיות בעלות נפרדת ועצמאית בחלק מסוים מהמקרקעין.

47. כאמור, "מקרקעין הניתנים לחלוקה" הם מקרקעין אשר יש לגביהם תשריט חלוקה המאושר על ידי רשויות התכנון והבנייה (ויסמן לעיל, בעמוד 301). על-פי ההלכה הפסוקה, גם אין חובה על השותפים במקרקעין המבקשים פירוק שיתוף של המקרקעין, להמתין עד שיאושר תשריט, כאשר אין מדובר באישור שאמור להתקבל תוך תקופה מאוד קצרה (ראו בעניין זה: ע"א (י-ם) 39/67 חברת סלים בילדינגס בע"מ נ' בנין פ"מ ע 58 (1969); ת.א. (י-ם) 15778-09-15 מסעי בני ישראל נ' פרלמן [ניתן ביום 25.12.2016]).

48. ודוק: עצם קיומה של תכנית לחלוקה אין בו כדי לבסס קביעה כי המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין בהתאם להוראות החוק (ראו ויסמן לעיל, בעמ' 301). בנסיבות דנן, אין כל אסמכתה תכנונית, כי ניתן לחלק את המקרקעין ליחידות או מתחמים פרטניים שיוקצו לכל אחד מהבעלים בנפרד על-פי חלקו.

49. ככל שאין עסקינן בתקופה קצרה, זכאים יתר השותפים במקרקעין, לדרוש את מימוש פירוק השיתוף בדרך של מכירה, ולא להמתין עד השלמת הליכי התכנון. בענייננו אין חולק כי אין תשריט מאושר של המקרקעין ולפיכך, אין עסקינן לכאורה במקרקעין הניתנים לחלוקה.

50. זאת ועוד, מדובר בתביעה המתנהלת מזה כחמש שנים ועל אף שנטען כי תתכן אפשרות תכנונית, הרי שלא הוצבע על אופק תכנוני במרחק הנראה לעין באופן שניתן להתייחס אליו. בנסיבות אלו, אין זה סביר כי יש להמתין עם ההחלטה בדבר פירוק המקרקעין עד לסיום קיום הליכי התכנון, ובכך לפגוע בזכותם הקניינית של שאר בעלי הזכויות במקרקעין.

51. בהקשר זה, כבר נקבע בפסיקה כי אין לקשור גורל של שותף – שנפשו נקעה מהשותפות, והוא רוצה להיפרד משותפו- בפעולת הוועדות לתכנון ובניה, העשויה להיות ממושכת ומורטת עצבים וזאת, אלא אם נראה שקיים סיכוי לסיומם תוך תקופה המתקבלת על הדעת. יצוין, שבאותו מקרה הוחלט כי המתנה של ארבעה חודשים לקבלת תשריט מאושר בלא שהאישור ניתן בפרק זמן זה, הינה מספקת כדי שבית משפט יקבע כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה (ע"א 39/67 סלים לעיל, וכן, ויסמן בעמודים 302-301).

52. הנתבעים לא הוכיחו כי מוסדות התכנון אישרו תשריט חלוקה לנכס הנדון או שהמצב התכנוני החל על הנכס מאפשר חלוקה כאמור. לפיכך לנוכח חוות דעת השמאי, עולה כי אין לפנינו מצב המאפשר את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

53. הנתבעים באמצעות באת כוחם טוענים לאורך ההליך ובצדק, כי עקרון תום הלב הוא עקרון על, החל גם בענייננו, ולטעמם עתירת התובעים לפירוק שיתוף מכוונת להכשיל פירוק בדרך של חלוקה בעין לשתי חלקות ולכפות מכירתם ובכך חטאם. מאידך, מסכים הנתבע להיות בעלים יחיד של המקרקעין על ידי רכישת חלקי התובעים, אך לא בהתמחרות ובכך למעשה מכשיל מקסום התמורה אותה יכולים הם והוא לקבל זה מזה או מצד ג'. התנהלות זו של הנתבע פוגעת מדי יום שחולף, בזכויותיהם הקנייניות של התובעים.

54. כל אלה אינם עומדים לזכות הטוען לחוסר תום לב כלפי האחר, במטרה לכפות על האחרון את רצון הראשון או לכפות "הסכמה" לחלוקה הרעיונית המבוקשת בין שותפים במקום שאין כזו, או לשלול את רצון האחרון ולהתאימו לרצון הראשון.

55. יש לקבל את עמדת התובעים המשקפת רצון לגיטימי לשמור ולנהל את זכויותיהם במקרקעין בזיקה לאינטרסים עצמאיים שלהם, ללא תלות באלה של הנתבע.

56. האמור מבהיר את המבוי הסתום אליו נקלעו יחסי הצדדים במקרקעין האמורים, מבוי סתום, אשר כפי שאבהיר להלן, הפתרון היחיד שלו הינו על דרך מכירת המקרקעין במדרג שיפורט להלן.

פירוק שיתוף בדרך של מכירה

57. לצדדים ניתנו אינספור ההזדמנויות לבוא בדברים ולהגיע להסכמות. משלא הגיעו הצדדים להסכמות הרי שהסמכות להכריע בדבר דרך הפירוק מסורה לבית המשפט בהתאם לסעיף 38(ב) לחוק המקרקעין. בהתאם, ומשעה שלא ניתן לחלק את המקרקעין על-פי החלופות שבסעיפים 39 או 42 לחוק המקרקעין כמפורט לעיל, הרי שאין מנוס מפירוק בדרך היחידה שנותרה על-פי קביעת המחוקק - באמצעות מכירה על-פי סעיף 40 לחוק.

58. בהינתן העובדה שהנתבעים מתגוררים שנים רבות בנכס, ומאחר שהיקף זכויותיו של הנתבע בנכס עומד על 1/5 בלבד, ופירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין איננו רלוונטי בנסיבות המקרה, האפשרות שמימוש חלקו של הנתבע 1 בנכס ייעשה בדרך כלשהי זולת מכירת חלקו, נראית דחוקה. ההיתכנות היחידה של אפשרות זו מותנית ברצון וביכולת גם יחד של הנתבע לרכוש בעצמו את יתר 4/5 החלקים השייכים לאחיו- בעלי הזכויות האחרים, בהתאם לשווי הנכס.

59. ואולם, מגוריהם של הנתבעים בנכס מקימים בידיהם אינטרס להתנגד להמרת המקרקעין בכסף, תוך המשך שימור הקשר הבלתי אמצעי שלהם אל הנכס, אף במחיר של המשך השיתוף בין הצדדים. אינטרס זה מהווה חלק משיקולי בית המשפט לעניין דרך פירוק השיתוף.

60. לאור האמור ומשנשללה כל אפשרות אחרת, אני מורה כי יש למכור את המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, באמצעות מינוי כונס נכסים חיצוני, במדרג שיפורט להלן.

61. על-פי חוות דעת השמאי, שמונה על ידי בית המשפט, לאחר בחינת מכלול הגורמים והשיקולים שפורטו, תוך בחינת עסקאות ההשוואה ובהתעלם מעסקאות קיצון, ובהתחשב בעקרון השימוש המיטבי, שווי הנכס עומד על סך של 3,015,000 ₪, כאשר שווי חלקו של כל אחד מהאחים (1/5) עומד על סך של 603,000 ₪.

62. הצדדים ויתרו על חקירתו של השמאי והסתפקו בשליחת שאלות הבהרה על ידי התובעים ביחס לאופן החלוקה (ולא לשווי הנכס). בנסיבות אלה, שווי הנכס כמו גם חלקם של כל אחד מהאחים כפי שנקבע על ידי השמאי לא נסתר ומחייב את הצדדים.

63. לאור כל האמור לעיל, התביעה לפירוק שיתוף מתקבלת, וזאת על דרך של מכירה באמצעות כונס נכסים, כאשר אני מאפשרת לנתבע לרכוש את חלקם של ארבעת התובעים בנכס בתמורה לסך של 2,412,000 ₪, בהתאם לחוות דעת השמאי.

64. ניתנת לצדדים שהות של 90 יום מהיום כדי לחתום על הסכם מכר, אשר יוגש לאישורו של בית המשפט.

65. ככל שהנתבע יחליט שלא לממש את האפשרות לעיל, בין אם כתוצאה מחוסר יכולת כספית ובין אם מכל סיבה אחרת, פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת הנכס לכל המרבה במחיר (כאשר כל אחד מהצדדים יהיה רשאי להציע הצעות לרכישת הנכס).

45. במידה והצדדים ימנעו מלשתף פעולה עם כונס הנכסים לקידום וסיום מלאכת הכינוס עד לתאריך 01.01.23, הליך הכינוס יבוצע במסגרת הליכי הוצאה לפועל, בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם – 1979 במכירה פומבית.

תביעת הנתבעים להצהרת זכויות במקרקעין ואכיפת הסכם

66. בתביעה זו חזרו הנתבעים על טענותיהם בכתב ההגנה בתביעה לפירוק שיתוף, וביקשו להצהיר על זכויותיהם במקרקעין, ובכלל זה כי הם, שמחזיקים ומתגוררים במקרקעין למעלה מ-20 שנה, הם בעלי זכות בר רשות בלתי הדירה, לתקופה שאינה קצובה ואינה ניתנת לביטול, כי עומדת להם זכות ההסתמכות לשהייה והחזקה לצמיתות. כמו כן, עתרו הנתבעים לאכוף את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, ולחייב את התובעים בפיצוי בגין הפרת ההסכמות.

67. מנגד התובעים הכחישו את קיומו של הסכם המכר שנטען כי מכוחו התחייבו לרכוש את חלקו של הנתבע בנכס. לטענתם הם מעולם לא אישרו את טיוטת הסכם המכר, ולפיכך לא מתקיימת דרישת הכתב הנדרשת בעסקאות מקרקעין. כמו כן, מוכחשת טענת הנתבעים כי הם בעלי זכות רשות בלתי הדירה, שהועלתה בהעדר כל עיגון משפטי, ואף לא נתמכת בכל מסמך לרבות בצוואה של ההורים המנוחים, ככל שהם חפצו בכך.

45. יצוין כי תביעה זו הוגשה על ידי הנתבעים רק ביום 13.05.18, לאחר הדיון הראשון, ולא בסמוך להגשת כתב ההגנה בתביעה לפירוק השיתוף שהוגשה ביום 26.12.17, על אף שטענות הנתבעים הועלו כבר קודם לכן במסגרת כתב ההגנה מיום 29.01.18 בתביעה לפירוק השיתוף כאמור.

68. כמו כן, הנתבעים לא התייצבו לדיוני ההוכחות ולא נחקרו אודות תצהיריהם. יש בעובדה זו לפגום במשקלם כפי שהתובעים טוענים בסיכומיהם. ברם, מאחר שבדיון מיום 09.11.21 נקבע כי ככל שהנתבעים לא יתייצבו לדיון שנקבע במיוחד עבורם, ב"כ הצדדים יסכמו בעל פה ויינתן פסק דין בהסתמך על תצהיריהם בלבד - יינתן להם משקל, אך מופחת.

אכיפת הסכם מכר

69. בסעיף 8 לחוק המקרקעין, נקבע כדלקמן:

"צורתה של התחייבות

8. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

70. דרישת הכתב היא מהותית ולא ראייתית. הכלל הוא שבית המשפט לא יאכוף ביצוע של עסקה במקרקעין, שלא בכתב. אמנם, בשנים האחרונות התפתחה גישה בפסיקה לפיה ניתן לרכך את דרישת הכתב בקיום נסיבות המצדיקות זאת ובמקרים נדירים (ראו ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד (2) 278, 292-291); ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח' , פ"ד נ. חלק 1, תשנ"ו-תשנ"ז – 1996)).

71. כן נפסק כי על אף דרישת הכתב הנזכרת בחוק, בכל הקשור לעסקה במקרקעין, כמו גם באשר להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, הרי שבנסיבות כאלה ואחרות כאשר קיומו של ההסכם מוכח בראיות שונות ניתן לרכך את דרישת הכתב.

72. לטענת הנתבעים, נכרת הסכם בין הצדדים לפיו ירכוש הנתבע את חלקם של התובעים בנכס בסכום שהוסכם, ועל כן יש לאכוף את ההסכם, ולחלופין את התחייבות התובעים להתקשר בהסכם. לצורך הוכחת טענותיהם, צירפו הנתבעים טיוטת הסכם מכר לא חתומה- זוהי האסמכתה להסכם הנטען בין הצדדים.

73. לפיכך יש לבחון האם אכן הוכח על ידי הנתבעים הסכם בין הצדדים מתוך הראיות שצורפו על ידם, וככל שהוכח- האם מדובר בהסכם מחייב.

74. לאחר שנדרשתי לראיות הצדדים וטענותיהם הגעתי לכלל מסקנה כי לא הוכח שהיה "הסכם" בין הצדדים, ולכל היותר ניתן ללמוד על משא ומתן שהתנהל בין האחים, משא ומתן שהחל, ככל הנראה במהלך שנת 2017 ולא הבשיל לכדי הסכמות מחייבות, לא בעל-פה ולא בכתב.

75. אין חולק כי בשנת 2017 הצדדים דנו באפשרות רכישת חלקם של התובעים בנכס על ידי הנתבע. לטענת הנתבעים, הצדדים ערכו ביניהם עסקה לכל דבר ועניין ובהתאם נערך הסכם המכר. עם זאת, מתוך הראיות שצורפו, ניתן ללמוד כי ההצעה לפיה הנתבע ירכוש את חלקם של התובעים לא הבשילה לכדי משא ומתן רציני המתנהל בין הצדדים, לא לכדי טיוטת זיכרון דברים, ועל אחת וכמה וכמה- לכדי הסכם מחייב לכל דבר ועניין.

76. הנתבעים הודו שמעולם לא נחתם הסכם המכר. ב"כ הנתבעים אישרה בדיונים כי אכן הסכם מכר לא נחתם (שורה 7 עמוד 33 לפרוטוקול מיום 19.12.21). אף מעיון במכתבים בין עו"ד י' ע' שייצג את הנתבעים לב"כ התובעים מיום 16.11.17, מיום 18.12.17 ומיום 30.11.17 (נספחים ב'3-1 לכתב ההגנה בתביעה לפירוק שיתוף), וכן במכתבים מיום 24.10.17, 26.10.17 (נספח ג' לכתב ההגנה בתביעה לאכיפת הסכם) - עולים חילופי דברים ביחס לתנאי העסקה, כאשר כתוב ברחל בתך הקטנה שאין הסכם מחייב.

77. עו"ד י' ע' אשר לטענת הנתבעים ערך את הסכם המכר, לא העיד מטעם הנתבעים ולא ערך תצהיר מטעמו לתימוכין גרסתם. יש אף בעובדה זו כדי ללמד, בין יתר הראיות שהונחו בפניי, כי עדותו לא עולה בקנה אחד עם מסכת טענותיהם וגרסתם של הנתבעים, אשר חרף ניסיונם הנטען, בסופו של דבר נמנעו מלהעידו.

78. מכל מקום, ב"כ הנתבעים אישרה בסיכומים כי הסכם מכר לא נחתם (עמ' 32 שורה 35, עמ' 33 שורה 7 לדיון מיום 19.12.21). אלא שלטענתה ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בעניין מחיר ותנאי התשלום, הן אלו שמגבשות הסכם, גם אם לא נחתם. טענה זו אין בידי לקבל.

79. לאחר בחינת ראיות הצדדים וטענותיהם, התרשמתי לכל היותר, כי המשא ומתן בין האחים סביב מכר חלקם של התובעים לנתבע כלל הסכמה עקרונית בלבד שהנתבע ירכוש את חלקם של הנתבעים, אולם מלבד הסכמה עקרונית זו- לא הגיעו האחים להסכמות לגבי המחיר, המועד, ויתר התנאים. לפיכך ומשהסכם מחייב לא נחתם, הרי שאין מה לאכוף.

80. סיכומם של דברים עד כה- לא הצליחו הנתבעים (התובעים בתביעה לאכיפת הסכם) להרים את הנטל ולהוכיח כי בין הצדדים היה הסכם בכתב או בעל פה, שכן אין הסכמה על מחיר ותנאים אחרים ואף לא תחילתה של טיוטת הסכם או זיכרון דברים. ניתן ללמוד ,לכל היותר, על בדיקות שנעשו ע"י כל אחד מהצדדים בטרם יפנו לביצועה של עסקה, קרי הליך של משא ומתן אשר לא הבשיל לכדי הסכם ממש או התחייבות לעסקה במקרקעין.

81. לאור האמור והמפורט, התביעה בעניין זה נדחית.

טענת הנתבעים לזכות בר רשות בלתי הדירה

82. ככלל, הענקת רשות בלתי הדירה טעונה הסכמה מפורשת מצד בעל הקניין ויש לצמצם את ההכרה בזכות זו [רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (7.5.06), תמ"ש 52666-11-10 א.ל. נ' א.ל. [פורסם בנבו] (23.6.13), תמ"ש 2690-10-10 [פורסם בנבו] (1.3.13), תמ"ש 5591-09-13 [פורסם בנבו] (24.8.15), ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר חלף [פורסם בנבו] (21.7.15)]. בית המשפט קבע בע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (19.8.15) (להלן: "פס"ד נחום") כי: "ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי הדירה וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן".

83. כפי שציין כב' סגן הנשיא השופט זגורי בתמ"ש 36750-02-14 ע.פ. נ' ג.פ. [פורסם בנבו] (26.7.15):

"רישיון חינם שהינו בלתי הדיר משתייך לקשת המקרים הנדירים שכמותם קשה למצוא במקומותינו ובזמננו... בפסיקה מאוחרת יותר נפסק מפורשות שרשות חינם אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה וכי היא ניתנת לביטול בכל עת. עוד נקבע.... שהמגמה צריכה להיות צמצום מופעיה של רשות בלתי הדירה ולא הרחבתם".

84. לצורך הוכחת טענת הנתבע כי אביהם המנוח שלו ושל התובעים העניק לו ולנתבעת זכות מגורים בלתי הדירה לכל חייהם, לא נעשה דבר, לא הוגשה כל אסמכתה וטענות אלה נותרו בעלמא.

85. הנתבע לא הצליח להוכיח כי ההורים הציגו בפניו מצג כי הוא והנתבעת הם בעלי זכויות בר רשות בלתי הדירה בנכס. טענת הנתבעים כי עצם העובדה שהם השקיעו כספים ביחידת הדיור מלמד על הסתמכותם לשהייה בנכס והחזקה לצמיתות, אינה יכולה לעמוד לזכותם.

86. סביר בהחלט כי היה שווה לנתבעים להשקיע כספים בשיפוץ היחידה בה התגוררו, שעה שהם ידעו שהם יוכלו להמשיך ולגור שם תקופה מסוימת, ללא תשלום שכר דירה. מכל מקום, העובדה שהנתבעים שיפצו והשביחו את יחידת הדיור, לא מעניקה להם זכות בר רשות בלתי הדירה במקרקעין.

87. כך אף ביחס לטענת הנתבעים כי טיפלו בהורים המנוחים במסירות במשך השנים. גם אם נכונה טענה זו, אין בכך להוות הוכחה כי הוענקה להם בתמורה, זכות שימוש בלתי הדירה בנכס. לא הוכח כל קשר וזיקה בין הענקת זכות המגורים לבין הטיפול המסור, ככל שהיה.

88. לכך יש להוסיף את העובדה שאף אחד מההורים לא הניח צוואה בה קבע זכות שימוש בלתי הדירה בנכס למי מהצדדים. מכאן ניתן ללמוד כי הם לא התכוונו להקנות לנתבע זכות יתר בנכס.

89. במקרה דנן הבעלות בנכס עברה לידי חמשת האחים בירושה. כפי שנקבע בפס"ד נחום לעיל:

"חליפו של הבעלים נותן הרשות, אשר רכש ממנו את הנכס מושא הרישיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות" (פיסקה 19).

90. עוד נקבע, כי חזקת אחד היורשים הינה חזקת כל היורשים, וכי חזקה נוגדת של יורש מחזיק אינה מקנה לו כל זכות על פני מחוסרי החזקה. ראו: ע"א 74/53 לולה רצאבי נ' מלכה וגבריאל רצאבי, פ"ד ט 523. מכאן שלנתבעים אין כל זכות עודפת או גוברת על זו של התובעים.

91. במקרה דנן, עם פטירת ההורים, נדרשו הנתבעים להסכמה פוזיטיבית של יתר האחים להישארותם בנכס. הנתבעים לא הוכיחו הסכמה פוזיטיבית של ארבעת האחים האחרים למגוריהם, ולראיה ההליכים המתנהלים בבית המשפט לאחר פטירת האם המנוחה. החזקת הנתבע בנכס אינה ייחודית ובחזקתו ייצג את כלל האחים ולפיכך אינו בעל זכות עודפת על מי מהאחים.

92. אף אם בתחילה שהו הנתבעים בנכס בהסכמת ההורים המנוחים, ההסכמה פקעה עם פטירת ההורים, ובכל מקרה בעקבות הסכסוך שהתגלע בין הצדדים, בעלי הזכיות בנכס. כידוע, ניתן לבטל בכל עת את זכותו של בר הרשות ואפילו "כהרף עין" (ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט (3) 693). כפי שציינה פרופ' זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב, 24 בעמ' 57:

"עקרונית, רשות שנלמדת מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני".

93. אשר על כן, הנתבעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח כי ההורים המנוחים העניקו להם רשות בלתי הדירה להתגורר בנכס לכל חייהם, או כי נוצרה הסתמכות צפויה שלהם שהם יוכלו להתגורר בנכס כל ימי חייהם. לפיכך, דין טענה זו להידחות.

94. סיכומו של דבר, הנתבעים לא הוכיחו את התביעה לאכיפת הסכם ואת מעמדם כבעלי רשות בלתי הדירה בנכס, ולכן אין לנתבעים זכות להמשיך ולהתגורר בנכס ללא תמורה.

תביעה לדמי שימוש ותשלום חובות לרשויות

95. הנתבע טען כי לאור היותו בר רשות בלתי הדירה, לא מגיעים לתובעים דמי שימוש ולכן הוא לא חייב לשלם לתובעים דבר בגין מגוריו בנכס.

96. ראשית, מאחר שלא הוגש כתב הגנה והנתבעים עשו שימוש בנכס לאורך כל התקופה מבלי לשלם דבר, כמו גם לאחר שנדחתה טענת הנתבעים כי הוענקה להם זכות מגורים ללא תמורה, ונקבע כי אין לנתבעים זכות חינם בלתי הדירה בנכס, יש לקבל את התביעה, ולבחון מאיזו תקופה עליהם לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים.

97. הנתבעים מתגוררים בנכס מזה שנים רבות. ברם, לטענת התובעים, החיוב הכספי בגין דמי השימוש בנכס נוצר ממועד פטירת האם המנוחה ביום 19.01.15.

98. עם זאת, רק בשנת 2017 הגישו התובעים כנגד הנתבעים את התביעה לפירוק שיתוף, סילוק יד ודמי שימוש ראויים. משכך, לא יכולים התובעים לטעון כי גילו דעתם שהם סבורים שמגיעים להם דמי שימוש ראויים ממועד פטירת האם המנוחה, מאחר והם לא תבעו בזמנו תשלום דמי שימוש.

99. אמנם תביעה רשמית לדמי שימוש ראויים הוגשה רק בשנת 2019, אולם כבר בתביעה משנת 2017 התבקש סעד של תשלום דמי שימוש ראויים. משכך, העובדה שעוד בשנת 2017 הגישו התובעים כנגד הנתבעים תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, מלמדת כי לפחות ממועד זה מגורי הנתבעים בנכס לא היו בהסכמתם ולפיכך קמה להם עילת תביעה לדמי שימוש מהנתבעים ממועד הגשת התביעה ביום 26.12.17.

100. במסגרת מינוי השמאי (להלן: "המומחה"), נקבע כי עליו להעריך מהם דמי השכירות אשר היו יכולים להתקבל בגין השכרת כל היחידות בנכס החל ממועד הגשת התביעה לפירוק שיתוף ועד מועד מתן החלטה זו.

101. לאחר בחינת מכלול הגורמים והשיקולים, קבע המומחה בחוות דעתו את דמי השכירות הראויים בגין השימוש בנכס כדלקמן: בגין יחידה א' בשטח גבולות 110 מ"ר לשימוש מגורים נכון למועד הקובע, בסך של 3,300 ₪ לחודש – בשנים 2020-2019; בגין יחידה ב' בשטח גבולות 65 מ"ר- בסך של 2,000 ₪ לחודש בשנים 2020-2019; ובגין יחידת המחסן סך של 500 ₪ לחודש עבור השנים 2020-2019.

102. אשר על כן, על הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בהתאם להערכת השמאי מחודש ינואר 2018 ועד המועד בו יפנו הנתבעים את הנכס אשר נקבע ליום 28.12.2022 (להלן: "מועד הפינוי").

103. לצורך חישוב הסכום, יערוך המומחה תחשיב של דמי השכירות שעל הנתבעים לשלם לתובעים בגין 80/100 חלקים השייכים להם, מחודש ינואר 2018 ועד למועד הפינוי, בצירוף ריבית והצמדה כחוק. כל אחד מהאחים יישא בעלות הכנת חוות דעת משלימה בחלקים שווים. בהעדר שיתוף פעולה, שכר טרחת המומחה ישולם על ידי כונס הנכסים.

104. כמו כן, על הנתבעים לשאת במלוא חובות הרשויות לרבות ארנונה ויתר תשלומים החלים על המקרקעין, בגין התקופה בה הנתבעים עשו שימוש בלעדי בנכס.

סוף דבר

105. התביעה לפירוק שיתוף מתקבלת, במובן זה שאני מורה על פירוק שיתוף במקרקעין על דרך של מכירה באמצעות כינוס נכסים, כאשר אני מאפשרת לנתבע לרכוש את חלקם של התובעים בנכס בתמורה לסכום של 2,412,000 ₪, אשר יחולקו באופן שווה בין ארבעת התובעים. על שני הצדדים לשתף פעולה לצורך כך. ניתנת לצדדים שהות של 90 יום מהיום כדי לחתום על הסכם מכר.

106. אם הנתבעים יחליטו שלא לממש את האפשרות לעיל, בין אם כתוצאה מחוסר יכולת כספית ובין אם מכל סיבה אחרת, פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת הנכס למרבה במחיר.

107. למען קידומו ויעילותו של פירוק השיתוף, בין אם מדובר בפירוק באופן שהנתבע ירכוש את חלקיהם של התובעים ובין אם מדובר במכירה בשוק החופשי, יש למנות כונס נכסים, צד שלישי בעל ניסיון בתחום זה, אשר יפעל בהתאם להוראות בית המשפט ותחת פיקוחו.

108. בהתאם לכך, נקבע כדלקמן:

1. אני ממנה את עו"ד רוני עזרא, ככונס נכסים לביצוע פירוק השיתוף במקרקעין והליכי המכירה בהתאם לפסק הדין, בכפוף להסכמתו למינוי שתוגש בתוך שבעה ימים מהיום.

2. כאמור, לנתבע זכות ראשונה לרכוש את חלקי התובעים בהתאם לפסק דין זה, וזאת בכפוף לכך כי הסכם מכר חתום יוגש לאישור בית המשפט, בתוך 90 יום מהיום.

3. במידה והנתבעים לא יממשו זכותם זו, לאחר מועד הפינוי ביום 28.12.2022, לכל אחד מהאחים עומדת זכות לרכישת זכויותיהם של האחרים במקרקעין. בתוך 30 ימים יודיעו האחים האם בכוונת מי מהם לרכוש את זכויותיהם של האחרים; ובמקרה בו יותר מאח אחד מעוניין במימוש הזכות- תערך התמחרות פנימית ביניהם.

4. בהעדר הסכמה לרכישת הנכס על ידי מי מהאחים עד למועד שנקבע, כונס הנכסים יפעל לביצוע פסק הדין, באופן שהנכס יוצע למכירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר, כאשר לכל אחד מבעלי הזכויות בנכס זכות להציע הצעות ולהשתתף בהתמחרות.

5. על מנת למקסם את התמורה בגין המקרקעין, לאחר קבלת הצעות לרכישת המקרקעין, תבוצע התמחרות בין ההצעות הגבוהות ביותר.

6. במידה והנתבעים לא ישלמו חובותיהם וחיוביהם על-פי פסק דין זה, כונס הנכסים ישלמם באמצעות חלקת בתמורה טרם חלוקתה, בהתאם לשיעור זכויותיו של כל אחד מהיורשים.

7. ככל שהצדדים לא ישכילו לשתף פעולה עם כונס הנכסים לקידום וסיום מלאכת הכינוס עד לתאריך 01.01.23, הליך הכינוס יבוצע במסגרת הליכי הוצאה לפועל, בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם – 1979 במכירה פומבית.

8. הערה בדבר מינוי הכונס תירשם על ידי הכונס בלשכת רישום המקרקעין לגבי המקרקעין.

9. הצדדים ימציאו לכונס כל מסמך רלוונטי שיש בידיהם בקשר עם זכויותיהם במקרקעין ובקשר עם הליך הפירוק, וכן ימסרו לכונס לפי דרישתו, כל ידיעה שיש להם בקשר למקרקעין.

109. כאמור, הנתבעים לא הוכיחו קיומו של הסכם או זכות בלתי הדירה בתמורה או שלא בתמורה בנכס. לפיכך עליהם לשלם דמי שימוש ראויים בהתאם לחוות הדעת משלימה שתוגש בתוך 30 ימים.

110. במידה והנתבעים לא יממשו את זכותם לרכישת חלקי התובעים בנכס, עד למועד הפינוי שנקבע ליום 28.12.2022, הנתבעים יהיו רשאים להמשיך ולהתגורר בנכס בכפוף לתשלום דמי שכירות ראויים לידי התובעים.

111. לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בהיקף ההליכים שנערכו, הנתבעים יישאו ביחד ולחוד בהוצאות משפט בגובה אגרת בית המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וכן בהוצאות ושכ"ט ב"כ התובעים בסך כולל של 50,000 ₪.

112. משתמו ההליכים, התיקים ייסגרו.

113. ניתן לפרסום ללא שמות הצדדים וללא פרטים מזהים.

ניתן היום, י"ב אב תשפ"ב, 09 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.

22 מתוך 22