בפני כב' השופט הבכיר, רמזי חדיד | |||
מבקשים/תובעים |
| ||
נגד | |||
משיבים/נתבעים | 1. מתן עופר 2. רחל חרמון 3. קיבוץ אילון אגודה שיתופית חקלאית | ||
החלטה |
משיבים 1-2 (להלן, ביחד: ''המשיבים'') הינם בעלי זכויות חכירה מהוונת בדירת מגורים בקיבוץ הידועה כחלק מחלקה 7 בגוש 18521, היא היא הדירה נשוא הבקשה (להלן: "הדירה"). יובהר כי זכויותיהם של המשיבים בדירה הגיעו אליהם בירושה מהמנוח אריה אפשטיין ז"ל, אשר היה בחייו חבר קיבוץ אילון (להלן: ''המנוח'') וכי החלקות עליהן קיימות דירת תומר והדירה הינן חלקות צמודות.
ביום 26.07.2022 נערך ונחתם הסכם לפיו רכשו המבקשים מהמשיבים את זכויותיהם בדירה (להלן: "ההסכם"). בסעיף 2 להסכם נקבע תנאי מתלה, לפיו תוקפו מותנה בכך כי הקיבוץ לא מימש זכות קדימה הנתונה לו ונתן הסכמתו לעסקה וזאת לא יאוחר מ-90 יום ממועד חתימתו, משמע עד ליום 24.10.2022, עם אפשרות להארכת המועד ב-30 יום, וזאת בכפוף למתן הודעה על כך על ידי הקונים-המבקשים (להלן: "התנאי המתלה"). כן נקבע בסעיף 2 להסכם שככל והתנאי המתלה לא יתקיים במועדו, הוא יהיה בטל (VOID). וגם זאת, להסכם צורפו כחלק בלתי נפרד ממנו נספחים ב' ו-ג' שהינם חוזה חכירה מיום 01.12.2016 בין המשיבים לבין רשות מקרקעי ישראל ביחס לדירה, כמו גם נוהל העברת זכויות במגרשים של הקיבוץ (נספחים ב' ו-ג' להסכם יקראו להלן: "חוזה החכירה" ו-"נוהל העברת זכויות" בהתאם).
משנודע לקיבוץ על חתימת ההסכם, הוא הודיע על סירובו לעסקה, מימוש זכות הקדימה (וזכות הסירוב) והוא ביקש לבטל את ההתקשרות בין הצדדים. כמו כן, הקיבוץ הפנה את המשיבים להתקשר בהסכם למכירת זכויותיהם בדירה לה"ה אפרת רושו ונוי רגב, שהינן חברות הקיבוץ, וזאת לפי אותם תנאים שנקבעו בהסכם (להלן: "הרוכשות הפוטנציאליות").
הוסיפו המבקשים וטענו כי המשיבים הפרו את ההסכם משלא פנו במועד לקיבוץ והודיעו לו על ניהול המשא ומתן עמם לרכישת הדירה וכי לו עשו זאת, לא היתה מניעה מביצוע העסקה. כן נטען כי לו פעל הקיבוץ בהתאם לנהלים שלו, אזי לא היתה מניעה מביצוע ההסכם בדיוק כפי שבנם תומר רכש את דירתו הסמוכה במקום. בנדון, כך לטענת המבקשים, הקיבוץ פעל בחוסר תום לב, ככל הנראה משיקולים זרים והוא מתעקש ללא טעם מוצדק על סירובו לאשר את ההסכם. כן טענו המבקשים כי הרוכשות הפוטנציאליות אינן מעוניינות ברכישת הדירה וכי לאור מכלול נסיבות המקרה מאזן הנוחות נוטה לטובתם, שכן ככל ולא יינתן הסעד הזמני המבוקש, ייגרם להם נזק רב והדבר יאפשר למשיבים להתחמק מקיום ההסכם והעברת הדירה לאחרים.
להשלמת התמונה יובהר כי במסגרת ההליך העיקרי שהוגש על ידי המבקשים, הם עתרו למתן סעד בדבר אכיפת ההסכם, לקבוע כי אין לקיבוץ זכות קדימה ביחס לדירה ולחייבו לאפשר למבקשים להמשיך בהליך הקבלה ליישוב ללא משוא פנים ובתום לב. כן עתרו המבקשים בהליך העיקרי לחייב את המשיבים בתשלום פיצוי מוסכם בהתאם להסכם בסך של 115,000 ₪.
ביחס לטעמים המקדמיים נטען כי לבקשה לא צורף תצהיר תומך וכתב התחייבות מטעם המבקשת, בהתאם לסעיף 2 להסכם, משלא התקיים התנאי המתלה במועד המוסכם, והמבקשים לא ביקשו להאריך מועד קיומו ב-30 יום, אזי הוא בטל מלכתחילה (VOID), לבקשה לא צורפו צדדים רלוונטיים העלולים להיפגע ממתן הצו, הלא הן הרוכשות הפוטנציאליות, וכי הסעד הזמני שהתבקש זהה לסעד העיקרי.
לגוף העניין, טענו המשיבים כי תחילה התנהל משא ומתן למכירת הדירה לבנם של המבקשים, תומר, ולא למבקשים עצמם. תומר פיצל את הדירה שהוא רכש קודם לכן בקיבוץ לשתי דירות, השכיר אותה לאחרים ומעולם הוא לא התגורר בה. כך גם ביקש תומר לרכוש את הדירה נשוא הבקשה לצרכי השקעה ומעולם לא דובר על רכישת הדירה לצרכי מגורים של המבקשים. בנסיבות העניין, הוכנה טיוטת הסכם בין תומר לבין המשיבים ובמועד שנקבע לחתימתה, התייצבו במשרד ב''כ המשיבים תומר, המבקש והמשיבים. באותו מעמד הבהיר ב"כ המשיבים כי לא ניתן לקיים את העסקה בהתאם לכללי רשות מקרקעי ישראל והקיבוץ, לפיהם אין למכור דירה לאדם שהוא בעלים של דירה אחרת בקיבוץ ולא ניתן למכור דירה בקיבוץ לצרכי השקעה/השכרה, להבדיל מצרכי מגורים של הרוכש. או אז המבקש ביקש לשנות את נוסח טיוטת ההסכם כך שההתקשרות תערך בינו ובין אשתו המבקשת לבין המשיבים, כל זאת מבלי לקבל את עמדתה של המבקשת. כך אכן היה, המבקש חתם באותו מעמד על ההסכם והמבקשת חתמה למחרת היום.
יום לאחר חתימת ההסכם, הודיעו המשיבים לקיבוץ על מכירת הדירה וביקשו לברר באם הוא יפעל למימוש זכות הקדימה הנתונה לו. בתשובתו מיום 11.08.2022 הודיע הקיבוץ למשיבים על מימוש זכות קדימה והסירוב והוא ביקש למכור את הדירה לרוכשות הפוטנציאליות. הודעת הקיבוץ בנדון הועברה עוד ביום 14.08.2022 לב"כ המבקשים. בהמשך, התקיימה חליפת מכתבים בין ב"כ המבקשים לב"כ המשיבים, בה הוצג מצג כאילו המבקשים מקדמים הליך של קבלה בשיתוף פעולה של הקיבוץ, כשבפועל הסתבר כי אין הדבר כך. לאור מצג זה, המשיבים הודיעו לרוכשות הפוטנציאליות ולקיבוץ כי בהתאם להוראות נוהל העברת זכויות, הם בחרו לקיים את ההסכם עם המבקשים. דא עקא, בהמשך, בעקבות דין ודברים שהיו בין המשיבים לקיבוץ, התבהרה התמונה ולמשיבים נודע כי המבקשים לא החלו בתהליך של קליטה ומיון, ובהתאם לכך הם הודיעו להם על בטלות ההסכם בשל אי קיום התנאי המתלה.
הוסיפו המשיבים וטענו כי בנסיבות העניין אין למבקשים עילת תביעה ומספר טעמים לכך, כלהלן: הבקשה נטולת עובדות או ראיות לכאורה לגיבוש עילת התביעה בדבר הפרת ההסכם הנטענת על ידי המשיבים, טענת המבקשים כאילו המשיבים הפרו את נוהל העברת הזכויות משלא הודיעו לקיבוץ במועד על ניהול משא ומתן בין הצדדים הינה חסרת בסיס, ומכל מקום ההפרה הנטענת הנ''ל היתה כבר קיימת, כביכול, במועד חתימת ההסכם, והרי ההסכם אינו מטיל על הצדדים התחייבויות שעבר זמנן. לפיכך אין מדובר בהפרה של ההסכם. כן נטען בנדון כי היה על המבקשים לבדוק טרם חתימת ההסכם באם נוהל העברת הזכויות קוים וככל ולא עשו זאת, הרי אין להם אלא להלין על עצמם. במקרה דנן, משלא התקיים התנאי המתלה במועד הקבוע בהסכם, אזי בהתאם לקבוע בו, הוא בטל מעיקרו, והרי בהתאם לדין, הפרה תיתכן אך ביחס להסכם תקף. מכל מקום, המשיבים תיקנו את ההפרה הנטענת של נוהל העברת הזכויות, אין קשר סיבתי בין אי-מתן הודעה לקיבוץ על ידי המשיבים בדבר ניהול משא ומתן למכירת הדירה למבקשים לבין קיום התנאי המתלה וכי המבקשים עצמם טענו לסיכול ההסכם על ידי הקיבוץ, והרי בהתאם לסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרה חוזה), תשל"א-1970, הם אינם זכאים לסעד של אכיפה, מה גם וההסכם בטל ואכיפתו אינה צודקת בנסיבות העניין.
ביחס למאזן הנוחות, טענו המשיבים כי הוא אינו נוטה לטובת המבקשים וזאת לאור בטלות הסכם המכר, הדירה לא משמשת למגורי המבקשים ולא נועדה לשימוש כאמור אלא לצרכי פיצול והשכרה, המבקשים לא טענו כאילו קיים חשש כי הדירה תימכר לצדדים שלישיים, הם הסתפקו במסגרת התביעה העיקרית בסעד כספי חלופי לאכיפה וכן מאחר וצו המניעה יפגע בזכות הקניין היסודית של המשיבים באופן לא מידתי.
הוסיפו המשיבים וטענו כי יש לדחות א הבקשה מאחר והיא מוגשת בשיהוי ובחוסר תום לב וניקיון כפיים וזאת בשל העדר תצהיר המבקשת, הסתרת עובדות הרלוונטיות למקרה מתוך רצון להטעות את בית המשפט, כל זאת לאחר שהמבקשים עצמם גרמו לאי קיום התנאי המתלה משלא ביקשו להאריך את מועד קיומו ב-30 יום כפי שנקבע בהסכם.
בפן המקדמי נטען כי אין למבקשים זכות עמידה כלפי הקיבוץ, בפרט ביחס להחלטותיו הפנימיות, ואין כל יריבות בין הצדדים. מכל מקום, הגשת תביעה לבית המשפט אינה המסלול הנכון בהתאם לדין להעלאת טענות נגד החלטות הקיבוץ, ואשר ממילא בהתאם להלכה הפסוקה, התערבות בית המשפט בהן הינה מצומצמת. כן נטען כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר והמבקשים מעלים בה טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, הלא הוא ההסכם הכולל תנאי מתלה שאין חולק שלא התקיים בנסיבות מקרה דנן, ולפיכך הוא בטל. כן נטען כי המבקשים לא צירפו את הרוכשות הפוטנציאליות, על אף כי הן עלולות להיפגע ממתן צו המניעה המבוקש.
לגוף העניין, טען הקיבוץ כי מכירת דירות בתחומו כפוף לתקנון השיוך, בו הוסדר שיוך דירות לחברי הקיבוץ, לרבות יורשיהם, להסכם השיוך עליו חתמו המשיבים בתור יורשי המנוח, כמו גם לכתב התחייבות עליו חתמו המשיבים ובו הם אישרו את זכות הקדימה וזכות הסירוב הראשונה הנתונה לקיבוץ לרכוש את זכויותיהם בדירה (להלן: "תקנון השיוך", "הסכם השיוך" ו-"כתב ההתחייבות" בהתאם. כל המסמכים ייקראו להלן ביחד: "מסמכי השיוך"). בהתאם למסמכי השיוך, מוטלת על המשיבים מגבלה להשכרת הדירה, מקל וחומר מכירתה, אלא בכפוף לאישור הקיבוץ. ודוק, המגבלות הנ''ל לא נקבעו בחלל ריק, שכן הקיבוץ הוא ישות בעל אופי וצביון התיישבותי, שהמקרקעין בו הינו משאב מוגבל. לפיכך ניתנת עדיפות לרכישת נכסים בתחום הקיבוץ לבני המקום אשר גדלו ביישוב ומעוניינים להמשיך ולהתגורר בו, על פני רוכשים חיצוניים, מקל וחומר כאלה המעוניינים ברכישת נכס לצרכי השקעה נדל"נית, כבמקרה דנן. על רקע זה החליט הקיבוץ לממש את זכות הקדימה והסירוב הניתנים לו והפנה את המשיבים להתקשר בעסקה למכירת הדירה לרוכשות הפוטנציאליות, שהינן כאמור חברות הקיבוץ ומתגוררות בו מימים ימימה. במאמר מוסגר יצוין כי הקיבוץ מבקש להבחין בינו לבין האגודה הקהילתית הפועלת בתחומי הישוב בשם "אגודה קהילתית חורש אילון", בה חברים כלל המתיישבים בתחומי היישוב, אם חברי קיבוץ ואם מתיישבים אחרים שאינם חברי קיבוץ (להלן: "האגודה"). מודגש בהקשר זה כי המבקשים אינם חברים בקיבוץ, לא הגישו כל בקשה להיות חברים בקיבוץ (אלא להצטרף לאגודה), אף כי אין בדבר לפגוע בזכויות הקדימה והסירוב הניתנות לקיבוץ ביחס לדירה. מאותו טעם נוהל העברת הזכויות בו תולים המבקשים את יהבם אינו חל עליהם מאחר והם אינם חברי קיבוץ או יורשי חברי קיבוץ, ולפיכך המבקשים אינם יכולים להיבנות ממנו.
הוסיף הקיבוץ וטען כי בהתאם לנוהל העברת הזכויות, היה על המשיבים להודיע לו 60 יום מראש על כוונתם למכור את זכויותיהם בדירה, כדי לאפשר לקיבוץ לממש את זכות הקדימה הנתונה לו. בפועל, המשיבים הפרו הוראה זו משפנו לקיבוץ בנדון יום למחרת חתימת ההסכם. מכל מקום, משנודע לקיבוץ על חתימת ההסכם, הוא מימש את זכות הקדימה והסירוב המוקנית לו בהתאם לכתב ההתחייבות וביקש למכור את הדירה לרוכשות הפוטנציאליות. ניסיונם של המשיבים להניא את הקיבוץ מעמדתו זו כשלו ולפיכך ההסכם, שהינו מותנה, בטל ומבוטל. ודוק, על אף שהמבקשים ידעו על עמדת הקיבוץ בזמן אמת, הם שילמו לאחר מכן אגרה למכון אבחון לשם מעבר מבחני התאמה לקליטה כחברים באגודה, ללמדך על העדר תום ליבם בנדון.
בנסיבות כנטען לעיל, המבקשים אינם ממלאים אחר התנאים למתן סעד זמני, הן בהעדר סיכוי לזכות בתביעה נגדו על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, הן מאחר ומאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו, שכן ככל ויינתן הצו המבוקש לא תהיה לקיבוץ אפשרות לשכן את חבריו שאין להם פתרון מגורים והדבר יפגע באוטונומיה של הקיבוץ לנהל את ענייניו באופן העלול להביא דרישות ואף תביעות לכפות עליו לסטות מהחלטותיו המעוגנות במסמכי השיוך והן מאחר והבקשה מוגשת בשיהוי ובהעדר תום לב.
בתקנה 94 לתקנות החדשות נקבע כי: "מטרת הסעד הזמני היא להבטיח זכות לכאורה במהלך ההליך המשפטי ואת קיומו התקין והיעיל של ההליך או את ביצועו הראוי של פסק הדין".
תקנה 95(ב) ו-(ד) לתקנות החדשות מעגנת את המבחנים שעל בית המשפט לשקול בבואו לדון בבקשה למתן סעד זמני, כמצוטט להלן:
"(ב) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה, רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה.
....
(ד) בהחלטתו אם לתת סעד זמני וכן בקביעת סוג הסעד, היקפו ותנאיו, ישקול בית המשפט, בין השאר, את השיקולים האלה:
(1) הנזק שעלול להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להיגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להיגרם לאדם אחר או לעניין ציבורי;
(2) אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני;
(3) תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני".
"הלכה מיוסדת היא כי '...מי שפונה לבית המשפט בבקשה למתן סעד זמני חייב לגלות את כל העובדות העשויות להיות רלוואנטיות לבקשתו, ובמקרה של ספק עליו להשאיר את שאלת הרלוואנטיות להחלטת בית המשפט ולא לקבוע בעצמו, תוך שיקול האינטרס הצר שלו, מה יש לגלות לבית המשפט'..... חובה זו, המוטלת על בעל-הדין המבקש, אינה מותנית בגילו, בכישוריו או בניסיונו המקצועי של מי מבאי-כוחו. אמנם נראה כי מן הבחינה ההיסטורית נגזרת חובה זו ממידות תום-הלב וניקיון הכפיים שבהן חייב לעמוד כל התובע סעד שמקורו בדיני היושר. אך תום-הלב שעליו מדובר כאן אינו תום-לבו ה'סובייקטיבי' של תובע הסעד, לא כל שכן של פרקליטו, אלא שורת תום-הלב במובנה האובייקטיבי, שהפרתה אינה נמדדת רק במעשה זדוני אלא עשויה להתבטא גם ב'עצימת עיניים' ואף במחדל רשלני, לבדוק כראוי את העובדות...".
ודוק, קיום חובת תום הלב וניקיון הכפיים כאמור לעיל, הינם תנאי מקדמי למתן הסעד הזמני המבוקש. בנדון נפסק ב- ע"א 10013/17 דוד אמסלם נ' ישראל קרול (פורסם בנבו), כדלקמן:
"בדיון בבקשה למתן סעד זמני על בית המשפט לשקול שיקולים מן היושר והצדק. על כן, תנאי מקדמי להיעתרות לבקשה מעין זו הוא 'אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות הענין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש"' (פסקה 4 לפסק הדין).
תאמר אפוא מעתה כי המבקשים לא נהגו בתום לב ובניקיון כפיים בהגשת הבקשה, והרי לך טעם ראשון לדחייתה (מה גם וכפי שיפורט בהמשך, העובדות שהוסתרו על ידי המבקשים רלוונטיות למבחן מאזן הנוחות).
".... אזכיר כי בקשה למתן סעד זמני מוכרעת לא רק על יסוד שיקולי מאזן הנוחות וסיכויי ההליך, כי אם גם על יסוד שיקולים שביושר ... כך הוא השיקול בדבר שיהוי בהגשת הבקשה. בקשה כאמור נדונה על דרך הכלל בטרם נתבררה התביעה לגופה, וממילא לא ייעתר לה בית המשפט אלא אם שכנע המבקש כי דוחק הנסיבות מחייב התערבות מוקדמת בדמות מתן סעד זמני. לפיכך, נפסק כי 'שיהוי בהגשת בקשה למתן סעד זמני עשוי להוות טעם מספק לדחיית הבקשה', מן הטעם ששיהוי זה חותר תחת הטענה בדבר חיוניותו ונחיצותו של הסעד..."(שם, פסקה 4).
לאותה הלכה ר' רע"א 9416/16 שעשוע נ' ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה 1988 בע"מ (פורסם בנבו) (פסקה 5 לפסק הדין) ו- רע"א 7547/16 לשכת עורכי הדין בישראל נ' זכותי מומחים לזכויות רפואיות בע"מ (פורסם בנבו) (פסקה 14 לפסק הדין).
מן הכלל אל הפרט.
במקרה דנן, הודעת הקיבוץ על הפעלת זכות הקדימה והסירוב ביחס לדירה והחלטתו למכור אותה לרוכשות הפוטנציאליות נמסרה בכתב לב"כ המשיבים ביום 11.08.2022 והאחרון שלח אותה לב''כ המבקשים עוד ביום 14.08.2022 (נספח 7 לבקשה ונספח 9 לתגובת המשיבים). על אף זאת, הבקשה הוגשה בשיהוי וללא כל טעם מוצדק בחלוף כחודשיים וחצי, וזאת ביום 02.11.2022. הנה לך אפוא טעם נוסף לדחיית הבקשה.
במאמר מוסגר יצוין כי המבקשים, דומה משיקולים מובנים, לא צירפו לבקשתם את פניית ב"כ המשיבים אליהם מיום 14.08.2022, כאמור לעיל, שוב ללמדך על העדר תום ליבם וניקיון כפיהם משבחרו להסתיר עובדות ומסמכים רלוונטיים לדיון בבקשה.
במקרה דנן היה על המבקשים לצרף לבקשה את הרוכשות הפוטנציאליות, שמן הסתם עלולות להיפגע ככל והבקשה תתקבל. בהקשר זה יובהר כי טענת המבקשים כאילו אותן רוכשות חזרו בהן מהכוונה לרכוש את הדירה, לא נתמכה בראייה כלשהי ולא ניתן לסמוך עליה, מה גם והמשיבים והקיבוץ העלו טענה הפוכה בנדון. יתרה מכך, במכתב ב"כ הרוכשות הפוטנציאליות מיום 03.09.2022, נספח 13 לתגובת המשיבים, נאמר, כדלקמן:
"לפיכך, מרשותיי עומדות על זכותן כמומלצות מטעם הקיבוץ, לקבל העתק מהסכם המכר או לחילופין מחיר התמורה לרבות פירוט תשלומי התמורה.
לאחר קבלת האמור לעיל, נבחן את ההצעה ונשיב בהתאם".
למותר לציין כי המצוטט לעיל אינו תומך, בלשון המעטה, בטענת המבקשים כאילו הרוכשות הפוטנציאליות אינן מעוניינות עוד ברכישת הדירה, מה גם ולא הוצגה כל ראייה מאוחרת התומכת בעמדת המבקשים בנדון. הנה לך אפוא טעם נוסף, שלישי במספר, לדחיית הבקשה.
"כידוע, בבוא בית משפט להכריע בבקשה למתן סעד זמני, עליו לבחון שני שיקולים עיקריים: אם סיכויי טענותיו של מבקש הסעד להתקבל גבוהים, ואם מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין שני השיקולים הללו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, וככל שסיכויי הטענות גבוהים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל להעניק מעמד בכורה למאזן הנוחות .... לצד אלה, על בית המשפט לשקול גם שיקולי צדק ויושר, וביניהם תום ליבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני ....."(פסקה 15 לפסק הדין).
"2.1. כניסתו של הסכם זה לתוקף מותנית בכך שהקיבוץ לא מימש את זכות הקדימה שלו וכן בקבלת הסכמת/אישור מאת הקיבוץ ובמידת הצורך גם מאת רמ"י, למכר הזכויות המוכר בדירה על פי הסכם זה בהתאם לנוהלי ו/או החלטות הקיבוץ ו/או נוהלי ו/או החלטות רמ"י, והצגת כתב הסכמה/אישור מאת הקיבוץ ומאת רמ"י למכר הזכויות ע"פ הסכם זה, בפני הקונה ו/או בא כוחו וזאת עד ולא יאוחר מ-90 יום ממועד חתימת הסכם זה (להלן בתאמה (צ"ל: "בהתאמה" – ר.ח.) 'התנאי המתלה' ו-'המועד הקובע').
מצ"ב להסכם נוהלי/החלטות הקיבוץ בקשר עם מכירת מגרשים בקיבוץ המהווה חלק בלתי נפרד הימנו, ומסומן נספח ג'.
2.2. על אף האמור לעיל, מוסכם, כי ככל והתנאי המתלה לא יתקיים בתוך פרק הזמן הנקוב בסעיף 2.1 לעיל, רשאי הקונה להודיע בכתב למוכר ו/או לבא כוחו, באמצעות הפקס ו/או בדואר רשום ו/או במסירה ידנית ו/או בדוא"ל עם אישור מסירה, בדבר רצונו בהארכת פרק הזמן לקיום התנאי המתלה עד 30 ימים נוספים, כפי שייקבע בידו במסגרת ההודעה כאמור. הוארך פרק הזמן על ידי הקונה, כאמור, ייחשב המועד המוארך כ'המועד הקובע' לכל דבר ועניין". (ההדגשה במקור – ר.ח.)
כמו כן, בס''ק 2.4 להסכם נקבע, כי בהעדר קיום התנאי המתלה במועד, ההסכם יהיה בטל – void.
לא זאת אלא זאת, בעמוד השני לחוזה החכירה, שכזכור מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם, נקבע כי הצדדים – המשיבים ורשות מקרקעי ישראל – מסכימים כי "העברת הזכויות במוחכר תהא כפופה להסכמת האגודה, בהתאם להוראות תקנונה".
בנסיבות העניין, ספק רב באם המבקשים יכולים להישמע בטענה כנגד הקיבוץ אשר בחר להפעיל את זכות הקדימה והסירוב הנתונים לו, לא לתת ברכתו להסכם ותחת זאת להפנות את המשיבים להתקשר בעסקה דומה עם הרוכשות הפוטנציאליות. בנדון, לא מצאתי רגליים לטענה כאילו נפל פגם בהתנהלות הקיבוץ ושיקוליו, אשר בחר לתת עדיפות ברכישת הדירה לחברות הקיבוץ על פני המבקשים, מה גם ויש רגליים לסברה כי הם ביקשו לרכוש את הדירה לצרכי השקעה.
"5. הרוכשים הפוטנציאליים יעמדו בכל כללי הקליטה והקבלה לאגודה הקהילתית ו/או כללים שתקבע בעתיד, לרבות הכללים הבאים:
5.1 ועדת הקבלה של האגודה הקהילתית, כהגדרתה בתקנון האגודה הקהילתית אישרה את העברת הזכויות, לאחר שמצאה כי הרוכש ובני משפחתו, המיועדים להתגורר בתחום האגודה, נמצאו מתאימים לכך, לפי שיקולי האגודה.
........
5.3 במידה והרוכש יהיה מעוניין להיות חבר בקיבוץ והקיבוץ יהיה מעוניין לפתוח בהליכי קליטתו לחברות, אזי, קליטתו לחברות תיעשה עפ"י תהליך שיקבע הקיבוץ לשם כך ועפ"י תקנות ההתאגדות של הקיבוץ".
ההבחנה בסעיף 5 כמצוטט לעיל בין הצטרפות לאגודה לבין הצטרפות כחבר קיבוץ, מחזקת את טענות האחרון בדבר הבלבול של המבקשים בין שני אלה. חשוב מכך, בניסיון לחזק את טענתם ביחס לתהליך בו החלו להצטרפות לאגודה, צירפו המבקשים כנספח 9 לבקשה העתק קבלה עבור תשלום לאגודה בשם "חוף הגליל" האמונה על הליך האבחון לקראת הקליטה לאגודה. אלא מה, מועד הקבלה הנ"ל הינו מיום 07.09.2022, כ-3 שבועות לאחר שנודע למבקשים כי הקיבוץ הפעיל את זכות הקדימה והסירוב, לא נתן את הסכמתו למכירת הדירה למבקשים והפנה את המשיבים להתקשר בעסקה דומה עם הרוכשות הפוטנציאליות (נספח 7 לבקשה ונספח 9 לתגובת המשיבים). בנסיבות העניין, ספק אם יש לתת משמעות לפועלם של המבקשים להצטרף לאגודה, זאת למעט ניסיונם לשכנע את המשיבים לאחוז בהסכם ולהניא את הקיבוץ מהחלטתו אשר כבר נפלה. הדבר אף מחזק את טענת המשיבים, לפיה תחילה הם הודיעו לקיבוץ על רצונם להמשיך בהתקשרות עם המבקשים, לאור מצג שהציגו האחרונים כאילו הם מצויים בהליך של קליטה לאגודה, כאשר אין הדבר כך.
בנדון נפסק ב-ע"א 3820/22 שמואל ואח' נ' Don Stener ואח' (פורסם בנבו), כדלקמן:
"אשר למאזן הנוחות, הכלל שהשתרש בפסיקתו של בית משפט זה הוא שכאשר עסקינן בנכס מקרקעין, להבדיל מחיוב כספי, תגבר הנטייה להיעתר למתן הסעד הזמני, ככל שמדובר במקרקעין המשמשים למגורים או שהנם בעלי ערך מיוחד עבור המבקש (וזאת, להבדיל מנכס מקרקעין המשמש למסחר או השקעה), או כאשר עולה חשש כי נכס המקרקעין יימכר לצדדים שלישיים תמי לב, באופן שיאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו..." (שם, פסקה 14 לפסק הדין).
יוצא אפוא כי אין לומר שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים, ודומה כי ההפך הוא הנכון. בנדון יצוין כי מתן הסעד המבוקש יפגע בזכותם של המשיבים לנהוג בקניינם על פי זכותם שבדין, היא עלולה לחשוף את הקיבוץ לטענות מצד חבריו הזכאים לדיור במקום וכן לפגוע בזכויות צדדי ג', לרבות הרוכשות הפוטנציאליות, לזכות בדירת מגורים בקיבוץ.
המבקשים, ביחד ולחוד, ישלמו למשיבים 1-2, ביחד ולחוד, ולמשיב 3, באמצעות באי-כוחם, הוצאות הבקשה בסך של 2,000 ₪ לכל צד וזאת עד ליום 08.01.2023 שאם לא כן הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתנה היום, י"ג כסלו תשפ"ג, 07 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.
