בימ"ש לענייני משפחה ת"א, השופטת סגלית אופק: החלטה בתובענה לפירוק שיתוף בשני נכסים שעברו לרשותן של שתי אחיות כירושה (תמ"ש 63690-10-21)

ע"י ב"כ עו"ד אריה שטרן

לפניי תובענה לפירוק שיתוף בזכויות בשני נכסי מקרקעין: דירת מגורים ונכס מסחרי.

עיקר העובדות הצריכות לענין

1. התובעת והנתבעת מס' 1 (להלן – הנתבעת) הן אחיות, בנותיה של א.י ז"ל (להלן – האם או המנוחה), אשר הלכה לעולמה ביום 17.2.2021.
2. המנוחה התגוררה יחד עם הנתבעת בדירה בבעלותה הנמצאת ברח' XXX תל אביב והידועה גם כגוש XXX חלקה XXX תת חלקה XXX (להלן – דירת המגורים).
3. ביום 14.11.2021 נתן הרשם לענייני ירושה צו ירושה אחר המנוחה (להלן – צו ירושה) לפיו ירשו האחיות את העיזבון, בחלקים שווים ביניהן (ר' נספח 1 לכתב התביעה).
4. מכח צו הירושה, הזכויות בדירת המגורים נרשמו במרשם המקרקעין על שם האחיות, בחלקים שווים ביניהן (נספח 2 לכתב התביעה).
5. בבעלות המנוחה מחצית מזכויות חכירה ראשית בנכס מסחרי הנמצא ברח' XXX תל אביב, והידוע גם כגוש XXX חלקות XXX (להלן – הנכס המסחרי).

המדובר בזכויות חכירה בלתי מהוונות על פי חוזה מול הבעלים הרשום של הנכס, רשות הפיתוח, אשר מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י).

המחצית האחרת של זכויות החכירה הראשית בנכס המסחרי מוחזקות בידי הגב' י.ז (להלן – הגב' ז'), אשר על זכויותיה רשומה הערת אזהרה לטובת ילדיה, ה"ה ז' י' וז' ג' א', בדבר "הימנעות מעשיית עסקה".

1. לאחר פטירת המנוחה, המשיכה הנתבעת להתגורר בדירת המגורים; על פי הסכמת הצדדים, המשך מגוריה של הנתבעת התאפשר עד ליום 31.12.2021 כפוף לתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 4,000 ₪ לחודש (ר' פסיקתא מתוקנת מיום 19.12.2021; ת"ע 27119-03-21); פינוי הנתבעת מדירת המגורים עוכב עד לבירור ערעור שהגישה הנתבעת על ההחלטה בעניין הפסיקתא הנ"ל (ר' החלטה מיום 27.12.2021; עמ"ש 48305-12-21).
2. להשלמת התמונה יצוין, כי מערכת היחסים בין התובעת לבין הנתבעת עכורה ביותר, והן מנהלות הליכים משפטיים שתחילתם בהליך מינוי אפוטרופוס על אמן (הסתיים בפסק דין מיום 5.7.2000; א"פ 1583-11-18), המשכם בהליך מינוי מנהל עזבון זמני (הסתיים ביום 18.4.2021; ת"ע 27119-03-21); ועדיין תלויים ועומדים הליכים משפטיים ביניהן: ערעור כאמור בבית המשפט המחוזי על הפסיקתא הנ"ל (עמ"ש (ת"א) 48305-12-21); תביעה שהגישה הנתבעת למתן צו עשה לחלוקת כספי עיזבון המנוחה בחשבון הבנק ותכולת כספת בנק (תמ"ש 17097-02-22); והתביעה דנן; בנוסף, בקשה תלויה ועומדת לקביעת שכר טרחת מנהל העיזבון (בקשה מס' 15; ת"ע 27119-03-21).

ההליך דנן

1. ביום 26.10.2021 הגישה התובעת כנגד הנתבעת את התובענה, במסגרתה עתרה לפירוק השיתוף בדירת המגורים בדרך של מכירה למרבה במחיר בשוק החופשי; וכן לפירוק השיתוף בנכס המסחרי בדרך של רישומו כבית משותף; ולצורך כך, עתרה למנות את באת-כוחה ככונסת נכסים לצורך מכירת הדירה ורישום הבית המשותף.
2. ביום 24.11.2021 הגישה הנתבעת כתב הגנה, במסגרתו התנגדה לפירוק השיתוף בנכס המסחרי, כפי שהתבקש על ידי התובעת, והודיעה שהיא שומרת על זכותה לרכוש את מחצית הזכויות הרשומות ע"ש התובעת בדירת המגורים, כפי שיפורט להלן.
3. באשר לדירת המגורים, אלה עיקרי טענות הנתבעת:
4. הנתבעת מתגוררת בדירת המגורים מזה מספר שנים, על פי רצונה של המנוחה, אשר התירה לנתבעת להתגורר בדירת המגורים עד אריכות ימיה ושנותיה.
5. הנתבעת היא 'דיירת מוגנת' בדירת המגורים, היות והיא הבעלים הרשום של הדירה ואין לה כיום מקום מגורים חלופי; לפיכך, יש לאפשר לנתבעת לרכוש את חלקה של התובעת בדירת המגורים על פי שוויה כשהיא 'תפוסה'.
6. אין להורות על פירוק שיתוף עד שיתברר היקף העיזבון והיקף הסכומים המגיעים לנתבעת מעיזבון המנוחה, ולצורך כך יש להורות לאפוטרופסים שהתמנו על רכושה של המנוחה להגיש דוחות כדבעי וכן להורות למנהלי העיזבון שהתמנו להגיש דו"ח פרטה כנדרש.
7. יש לקזז מכל הכספים שיגיעו לתובעת, ככל שיגיעו, בגין כל חלק מעיזבונה של המנוחה, לרבות כל חלקה הנטען בדירת המגורים, סך כולל של 333,500 ₪, בגין הכספים ששילמה הנתבעת למימון צורכי מחייתה של המנוחה בתקופה שבה התמנו עליה אפוטרופסים וכן בגין הכספים המגיעים לנתבעת כמי ששימשה כמטפלת סיעודית של המנוחה, מבלי ששולם לה שכר ראוי בגין כך.
8. באשר לנכס המסחרי, אלה עיקרי טענות הנתבעת:
9. היה על התובעת לצרף לתביעה את הבעלים הרשום של המקרקעין וכן את בעלת המחצית הנוספת בזכויות החכירה הראשית בנכס; ומשהדבר לא נעשה יש למחוק את התביעה.
10. הנכס המסחרי אינו בבעלות הצדדים אלא בבעלות רשות הפיתוח, והבעלות על הזכויות בו היא בניהולה של רשות מקרקעי ישראל.
11. זכויות החכירה בנכס המסחרי רשומות עדיין על שם המנוחה, ואין עדיין רישום זכויות כלשהו על שם התובעת והנתבעת באופן שניתן לעתור לסעד של פירוק שיתוף.
12. כל שיש לאחיות הוא זכות להירשם בעתיד כבעלות זכויות חכירה בלתי מהוונות על פי חוזה חכירה שממילא פג תוקפו ביום 20.11.2020, ומשכך, עד שחוזה החכירה לא יחודש, אין זכויות שניתן לפרק את השיתוף בעניינן.
13. הואיל ומדובר בחכירה לא מהוונת, אשר טרם שולם ערך המקרקעין בעניינה במלואו לרמ"י, הרי לאחר שחוזה החכירה יחודש/יוארך, יש גם לבצע היוון של זכויות החכירה, תהליך שהחל עוד בחיי המנוחה, וכל "פירוק" שיתוף נטען יכול לגרום להכשלתו של מהלך זה.
14. לאחר שיוארך/יחודש חוזה החכירה מול רמ"י, לאחר שיהוונו זכויות החכירה במלואן, והן תהיינה שייכות במלואן לאם המנוחה, לאחר שיירשמו זכויות האחיות במקום זכויותיה של האם בלשכת רישום המקרקעין, יהיה על הצדדים לבעלות לפעול ל"הקניית הבעלות" על המקרקעין על שמם, באופן ישיר כבעלים מלאים ולא כבעלי זכות חכירה; עד אשר לא יושלם תהליך זה יש להורות על דחיית התביעה לפירוק השיתוף.
15. העתירה לפירוק השיתוף בדרך של "רישום בית משותף" אינה אפשרית; המדובר בנכס מסחרי בעל שלוש קומות, אשר החלוקה בו היא לאזורי עבודה לא הטרוגניים ולא ליחידות שניתן לרשום אותן באופן כלשהו כיחידות משנה בלשכת רישום המקרקעין; בכל מקרה, רישום בית משותף יכול להיעשות אך ורק לגבי מקרקעין מוסדרים שבהם הזכויות רשומות כסדרן וכזכויות בעלות רגילות בלשכת רישום המקרקעין ולא כזכויות חכירה בלתי מהוונות בגין חוזה חכירה שפג תוקפו, כפי מצב הזכויות בנכס המסחרי כיום.
16. הגב' ז', מי שמחזיקה במחצית מזכויות החכירה בנכס המסחרי, צורפה כנתבעת לתובענה (ר' החלטה מיום 4.1.2022; בקשה מס' 4).
17. ביום 18.1.2022 הגישה הגב' ז' כתב הגנה, במסגרתו התנגדה לפירוק השיתוף בנכס המסחרי, מהטעמים שיפורטו להלן:
18. הנכס המסחרי אינו ניתן לפירוק בשל מצבו המשפטי – הנכס מצוי בהליכי הסדרה מול הבעלים, רשות הפיתוח באמצעות רמ"י, של הארכת החכירה, היוון הזכויות והעברת הבעלות; זכויות הבעלות טרם הועברו על שם החוכרות וממילא אין שיתוף בעלות בנכס המסחרי שניתן לעתור לפירוקו.
19. גם אם היו מוסדרות זכויות הבעלות והשיתוף, הרי אין ביחסים העכורים בין התובעת לבין הנתבעת כדי להצדיק סעד של פירוק שיתוף.
20. הנכס המסחרי מנוהל ומתוחזק היטב על ידי בנה של הגב' ז', וכיום כל יחידות הנכס מושכרות בחוזי שכירות ארוכי טווח (לכל הפחות עד לשנת 2026) ומשכך לא צפויים נזקים להכנסות מהנכס המסחרי בשל היחסים העכורים בין התובעת לבין הנתבעת.
21. על זכויות החכירה של הגב' ז' בנכס המסחרי נרשמה הערת אזהרה לטובת שני בניה בדבר "הימנעות מעשיית עסקה", וממילא היא מנועה מעשיית כל עסקה שתיגרע מזכויותיה ומזכויותיהם בנכס המסחרי.
22. פירוק שיתוף עלול לפגוע בהליך המתנהל מול רמ"י, לסרבלו ולעכבו ואף לגרום לרמ"י לא לאשר את הארכת החכירה, היוון הזכויות והעברת הבעלות.
23. אין התנגדות כי יינתן סעד של רישום נכס המסחרי כבית משותף בלבד, מבלי שיינתן סעד של פירוק שיתוף, ככל שהדבר אפשרי מבחינה מעשית ומשפטית.
24. ישיבת קדם משפט התקיימה ביום 22.5.2022, במסגרתה שבו הצדדים והעלו טענותיהם.

דיון והכרעה

פירוק שיתוף במקרקעין

1. פירוק שיתוף נידון בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) המקנה לכל אחד מבעלי המקרקעין המשותפים זכות לפרק את השותפות בכל עת.
2. שיתוף במקרקעין נתפס בשיטות משפט רבות כמצב ארעי ולא כמצב ראוי ורצוי. עצם השיתוף מהווה כר למריבות ומדנים; על כן פותחו כלים וכללים על מנת להקל על הליך הפירוק ולמנוע סרבולו של ההליך "על כן נתקבל הפירוק של השיתוף כמוצא רצוי שיש לעודדו..." [יהושע ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997), עמ' 278 (להלן – ויסמן )].
3. פירוק השיתוף הינה זכות יסוד של כל שותף, כאשר שיקול דעת בית המשפט במניעת הפירוק מצומצם; וכפי שנקבע ברע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625 (1998):

"עקרון העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפרוק השיתוף... אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים... ואולם, בכפוף לחריגים לו – עיקרון-העל הוא עיקרון-על.

זאת ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים [..], מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו...

המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות..."

1. לאור האמור לעיל, עקרונית יש להיעתר לבקשת מי מהשותפים להורות על פירוק השיתוף, יהיו טעמיו אשר יהיו.
2. עם זאת, הנתבעת, אשר מתנגדת לפירוק השיתוף הן בדירת המגורים והן בנכס המסחרי, העלתה שלל טעמים שיש בהם לשיטתה כדי לדחות את התביעה לפירוק שיתוף בהם; הגב' ז' הצטרפה לעמדתה של הנתבעת לעניין הנכס המסחרי והתנגדה לפירוק השיתוף בו.
3. אדון, תחילה, בסוגית פירוק השיתוף בדירת המגורים, ואעבור לסוגית פירוק השיתוף בנכס המסחרי.

דירת המגורים

הסוגיות שבמחלוקת לעניין דירת המגורים

1. בחינת טענות האחיות לעניין פירוק השיתוף בזכויות בדירת המגורים, מלמד על מחלוקות בסוגיות הבאות:
2. האם הנתבעת היא 'דיירת מוגנת' בדירת המגורים ובהתאם לכך האם יש לשום את הדירה כ'פנויה' או כ'תפוסה'?
3. האם קיומן של מחלוקות בין הצדדים הנוגעות להיקף עיזבון המנוחה ו/או קיומן של טענות בדבר כספים שהעיזבון חב לנתבעת, יש בהן כדי לעכב את פירוק השיתוף?
4. אני סבורה שיש להשיב לשאלות הנ"ל בשלילה; אבאר עמדתי להלן:

"דיירות מוגנת" – המסגרת הנורמטיבית

1. התובעת טוענת כאמור להיותה 'דיירת מוגנת' מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), הקובע:

"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 3 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

...

(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין".

1. הוראת סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר נדונה בהרחבה בפסיקה ופורשה בצמצום, בהיותה נוגדת עקרונות סחירות במקרקעין המעוגנים בחוק המקרקעין, לרבות הזכות לפירוק השיתוף המוקנית בחוק זה [תמ"ש (ת"א) 77060/01 תגר נ' תגר (14.11.2005); תמ"ש (ת"א) 77681/96 ג.ר נ' ג.ע (2.5.2006)]. גם המגמה בבהמ"ש העליון "היא לנקוט בפרשנות מצמצמת לתחולתם של דיני הגנת הדייר ולזכויותיהם של דיירים מוגנים" [רע"א 4020/13 יניב נ' פז (28.10.2013)]; "הטעם המרכזי למגמה פרשנית זו הוא חלוף הזמן ושנוי הנסיבות... טעם נוסף, שמחזק אף הוא את הגישה הפרשנית המצמצמת מבוסס על חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו. סעיף 3 לחוק זה העלה את ההגנה על הקניין למדרגה של זכות יסוד חוקתית. על פניו ההגנה העודפת שניתנת לשוכרים בדיור מוגן מכרסמת תחת זכות הקניין של בעלי הבית. מובן שאין בכך להכריז על בטלות החוק וזאת לא רק בשל פסקת שמירת הדינים. מן העבר האחר יש בכך להשליך על הפרשות לחוק ועל היקף תחולתו". [רע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט (19.2.2013)].
2. בהתאם לאמור לעיל, נקבעו בפסיקה מספר סייגים להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כפי שיפורט להלן.
3. דיירות מוגנת חלה רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום, להבדיל מזכויות אובליגטוריות או אחרות [ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997)].

בתמ"ש (י-ם) 22890/05 א.כ נ' כ.ש (16.11.2008) נדונה טענה של אחות נגד ארבעה יורשים אחרים, שהתגוררה בנכס וטענה להיותה דיירת מוגנת; כב' השופטת מימון קבעה בפסק הדין, כי "הגנת סעיף 33 האמור בהפיכת הנתבע לדייר מוגן מתייחסת למי שהוא הבעלים או החוכר לדורות הרשום (ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד נ' חוה מור, פ"ד נ(5), 111 (1997). הנתבעת איננה הבעלים הרשום של המקרקעין ומשכך אין עומדת לה טענה זו."

1. דיירות מוגנת חלה רק לנסיבות בהן ניתנה לשותף חזקה ייחודית כדין בהסכמת השותפים האחרים והסכמה זו נמשכה עד למועד הפירוק.

בע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פ"ד לז(4) 626 (1983) נקבע: "חזקה תחשב כדין, רק אם הסכמת בן הזוג היא פוזיטיבית, לאמור, אם ניתן להסיק מן העובדות כוונה של בן הזוג להסכים, וזאת בין אם הובעה הכוונה במפורש ובין אם התנהגותו "מדברת בשפה חד משמעית." הדברים נאמרו בהתייחס לדירת מגורים משותפת של בני זוג, אולם יפים מקל וחומר לבעלות משותפת של שותפים זרים, כמו גם אחים מכח ירושה [ע"א זילברפרוינד נ' גרין, פ"ד לא(1) 813 (1976); ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49 (1988); ע"א 175/81 אדמור פיתוח ואדריכלות נ' קלו, פ"ד לח(4) 293 (1984)].

בבג"צ 323/81, המ' 533/81 וילוז'ני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ"ד לו(2) 733, 744 (1982), נקבע כי גם במצב שהיתה הסכמה בתחילה לחזקה הבלעדית, אולם התעוררה התנגדות מאוחרת בזמן, לא תחול דיירות מוגנת על שותף: "ההלכה הפסוקה, ששותף לא יהיה דייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, דהיינו שהשותף האחר הסכים להחזקתו הבלעדית. כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בניגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן התנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה (64/65, ענין משיח, פ"ד כ(1) 126) אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין ושותף מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) כאמור."

בתמ"ש (ת"א) 19220/97 קלדס נ' מזור (3.1.1999) קבעה כב' השופטת צפת: "פסיקת בית המשפט העליון, הצרה כאמור את תחולתו של סעיף 33 לחוק רק לנסיבות בהם ניתנה לשותף חזקה ייחודית בהסכמת השותפים האחרים ..יוצא אפוא כי הנתבעת אומנם מחזיקה בנכס כאחד הבעלים מאז פטירת האב, אולם החזקתה בנכס אינה ייחודית. אין מחלוקת כי לא הייתה הסכמה פוזיטיבית של התובעות להחזקתה- לא במפורש ולא במשתמע...ודוק! מגוריה של הנתבעת עם הוריה כברת רשות של הבעלים (ההורים) אינם מקנים לה זכות כלשהיא על פי סעיף 33 לחוק שכן באותה עת היא לא הייתה הבעלים.. בסיכומו של דבר הוכחה פוזיטיבית לחזקה ייחודית מוטל על כתפי הנתבעת".

בתמ"ש 61704-06-13 (27.2.2014) דן בית המשפט בשאלה האם יש להורות על פרוק שיתוף בדירה שירשו צדדים מאמם והאם נתבע שהתגורר משך כל רוב חייו עם האם בדירה הינו דייר מוגן, ונקבע כי "במקרה דנן, לא הוכיח הנתבע שהתובע הסכים כי תוענק לו החזקה ייחודית בנכס. אדרבא, מהמכתב ששלח התובע לנתבע ביום 25.4.10 עולה בברור כי התובע לא הסכים לכך ועמד על זכותו לקבל דמי שימוש ראויים. גם מהעובדה כי התובע הגיש תביעת פינוי בהליך הראשון הדבר עולה במפורש".

1. בע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ נ' קלו, פ"ד לח(4) 293 (1984) נדונה בהרחבה שאלת תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על פירוק שיתוף במקרקעין; שְׁלוש שופטי ההרכב החליטו שלא להחיל את ההוראה אולם בחרו בדרכים שונות; השופט שמגר סבר כי עמידת השותף על זכות הדיירות המוגנת מכוח הסכמה להענקת זכות שימוש בנכס עשויה להיחשב כחוסר תום לב במובן סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973; השופט שמגר הבהיר כי אם לא הושגה הסכמה מפורשת לכך שהשותף המחזיק ייהנה מזכות דיירות מוגנת, יראו בדרישתו לזכות הדיירות כפעולה שאינה בתום לב; השופטת בן פורת סברה כי רק מקום שבו מבקש הפירוק הוא שטוען לזכות הדיירות המוגנת, ייקבע כי פעל בחוסר תום לב וזכותו תישלל; השופט ש' לוין סבר כי ההסכמה להחזקה הייחודית, שמקנה מעמד של דייר מוגן, צריכה להימשך עד רגע הפירוק ואם בוטלה ההסכמה לפני כן לא ייהנה המחזיק מזכות הדיירות המוגנת [ד"ר יעקב שקד, פירוק שיתוף במקרקעין (התש"ף-2020) עמ' 314-313 (להלן – שקד)].
2. נמצא, אפוא, כי על הנתבעת הטוענת ל'דיירות מוגנת' נטל הראיה להוכיח כי החזיקה בדירת המגורים חזקה ייחודית; כי ניתנה הסכמתה הפוזיטיבית של התובעת לכך; כי הסכמתה זו נמשכה עד למועד הפירוק; וכי דרישתה להנות מההגנה אינה נגועה בחוסר תום.

מן הכלל אל הפרט – האם הנתבעת "דיירת מוגנת"?

1. אין חולק על עובדת מגוריה של הנתבעת בדירת המגורים במשך שנים, ואף עוד בטרם פטירת המנוחה. עם זאת, בענייננו בוודאי לא ניתן לומר שהתובעת הסכימה פוזיטיבית להחזקה של הנתבעת בנכס לאחר פטירתה של המנוחה. אדרבא, עוד בחיי המנוחה עמדה התובעת על כך שהנתבעת תפנה את דירת המגורים עם פטירתה של המנוחה, והמשיכה לעמוד על דרישתה זו גם לאחר פטירת האם.
2. למעשה, הנתבעת עצמה התחייבה בשתי הזדמנויות שונות לפנות את הדירה, הן בחייה של המנוחה והן לאחר פטירתה, כפי שיפורט להלן.
3. במסגרת תיק האפוטרופסות (א"פ 1583-11-18), התגבשו הסכמות דיוניות בין הצדדים, בדיון שהתקיים ביום 12.2.2019, לפיהן התחייבה הנתבעת, בין היתר כי "במקרה של פטירה חלילה, בכל סיטואציה בלתי הדירה של עזיבתה של הגב' י' (הכוונה למנוחה – ס.א) את הדירה, מכל סיבה שהיא, תעזוב א' את הדירה בתוך 14 יום מאותו מועד" (עמ' 2, ש' 16-15); הסכמות אלה, ובכלל זה התחייבות הנתבעת, קיבלה תוקף של החלטה (עמ' 5, ש' 4); לא הוגש ערעור על החלטה זו והיא חלוטה; מכאן, שהנתבעת הייתה אמורה לפנות את הדירה 14 יום לאחר פטירת המנוחה, קרי- עד ליום 4.3.2021.
4. במסגרת תיק העיזבונות (ת"ע 27119-03-21), התגבשו הסכמות בין הצדדים, בסיוע מנהלי העיזבון הזמניים, לפיהן נקבע, בין היתר, כי המשך מגוריה של הנתבעת בדירת המגורים יתאפשר עד ליום 31.12.2021 והיא תחויב לפנות את הדירה עד למועד זה; בתמורה למגוריה אלה, היא תשלם לתובעת, מתוך חלקה בעיזבון, סך חודשי של 4,000 ₪, ובסך הכל עד ליום 31.12.2021 סך של 40,000 ₪ (בקשה למתן הוראות מיום 2.5.2021; בקשה מס' 5); ביום 26.5.2021, לאחר קבלת עמדת האפוטרופוס הכללי, אושרו ההסכמות הנ"ל; בהתאם לכך, פסיקתא נחתמה ביום 11.8.2021 ופסיקתא מתוקנת ביום 19.12.2021; מכאן, שהנתבעת הייתה רשאית להתגורר בדירה עד ליום 31.12.2021, כפוף לתשלום דמי שימוש ראויים; אלא שביום 22.12.2021 הגישה הנתבעת ערעור על ההחלטה בעניין הפסיקתא המתוקנת, ובמסגרת זו ערכאת הערעור נעתרה לבקשתה ועוכב ביצוע פינוי הדירה כפוף לחיובה בהפקדת ערובה בסך של 100,000 ₪ להבטחת נזקי התובעת "ככל שיתברר כי עיכוב הפינוי גרם נזק היות שהוא עיכב את מכירת הדירה" וכן תשלום דמי שימוש ראויים לתובעת בשיעור של מחצית שכר דירה ראוי (ר' החלטה מיום 27.12.2021; עמ"ש 48305-12-21).
5. עמידתה זו של הנתבעת על זכות הדיירות, בהתעלם מההסכמות וההסדרים הנ"ל שהושגו, ומבלי שהתובעת ידעה או יכלה לצפות את האפשרות שהנתבעת תטען לדיירות מוגנת בעת שניתנה לה הזכות להמשך מגורים בדירת המגורים, מעידה על חוסר תום ליבה של הנתבעת.
6. יש לציין, כי במועד בו עברה הנתבעת להתגורר בדירת המגורים עם אמה המנוחה, הזכויות בדירה היו רשומות ע"ש האם, ועל כן לא יכולה לעמוד לנתבעת, שלא הייתה באותה עת בעלת זכויות בדירה, ההגנה של "דיירות מוגנת", שכן סעיף 33א לחוק הגנת הדייר אינו מקנה זכויות למחזיק שאינו בעל הנכס או אחד מבעליו [תמ"ש (ת"א) 43320/97 דר נ' חיים (6.1.2000)]; מעמדה של הנתבעת בחיי האם היה לכל היותר של בר-רשות [תמ"ש (חי') 1820-11-11, תמ"ש 24251-12-11 ר.א. ואח' נ' י.א. ואח' (25.5.2015)].
7. מכל מקום, הנתבעת שהייתה לכל היותר ברת רשות של אימה המנוחה, התגוררה בדירת המגורים ללא תשלום שכר דירה והרשות הסתיימה עם פטירת האם, לא קיבלה את הסכמתה של התובעת להמשך מגוריה בדירה לאחר פטירת האם, והראיה ההליכים המתנהלים בבית המשפט, לרבות התביעה דנן לפירוק השיתוף בדירת המגורים.

יודגש, כי עצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף מהווה ביטוי מובהק לרצונה של התובעת לסילוקה של הנתבעת ולקבלת חלקה בדירה; יתרה מכך, אי הסכמתה של התובעת להמשך מגוריה של הנתבעת הובעה זמן רב טרם הגשת התביעה; הבעת עמדה נחרצת זו נלמדת מההסכמות שגובשו כאמור לעיל בתיק האפוטרופסות ותיק העיזבונות.

בפסיקה נקבע, כי רשות חינם, אינה בלתי הדירה ואינה יוצרת דיירות מוגנת; ברע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל (7.5.2006) קבע השופט רובינשטיין כי "רשות חינם אינה בלתי הדירה ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה כפי שהתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צמצום מופעיה של האחרונים ולא הרחבתם."

בע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977) נקבע לגבי בר רשות ללא תמורה כי "רשאי בעל מקרקעין לבטל בכל עת" ובהמשך "רישיון חינם למשך תקופת זמן בלתי מוגבלת שאינו מתבסס על הסכם מפורש מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת רישיון והגשת תביעה לסילוק יד בוודאי מגלה רצון זה".

1. טענת הנתבעת, כי מגוריה בדירת המגורים משקפת את רצונה של המנוחה כי היא תמשיך להתגורר בדירת המגורים עד אחרון ימיה, אינה יכולה לעמוד לזכותה ואינה מקימה עילה לדיירות מוגנת. העובדה שהמנוחה נפטרה בלי להניח צוואה מלמדת כי לא התכוונה להקנות לנתבעת זכויות יתר בדירת המגורים. אמנם, המנוחה לא פעלה בחייה לבטל את הרשות שנתנה לנתבעת להתגורר בדירה, אולם הרשות בעלת תוקף אך לגבי האדם שהתחייב במתן הרשות, והנה חסרת תוקף לגבי צד שלישי שלא היה לו חלק כלשהו בהתחייבות זו. לפיכך, הרשות שהייתה לנתבעת פקעה עם פטירת האם. התובעת שבאה במקום המנוחה רשאית גם היא לבטל את הרשות ולמעשה השתלשלות העניינים מצביעה על כך כי אכן פעלה במרץ לביטולה.
2. כך גם לא תסייע לנתבעת טענתה, כי אין לה מקום מגורים חלופי אחר זולת דירת המגורים, זאת לאחר שמכרה דירה שהייתה בבעלותה לצורך מימון מחייתה של האם המנוחה ונותרה בבעלותה דירת מגורים אחרת, המושכרת בשכירות ארוכת טווח שאינה ניתנת לביטול. בענייננו, הנתבעת לא טרחה לצרף לכתב ההגנה הסכם שכירות המעיד על השכרת דירתה בשכירות ארוכת טווח, ועל כן לא הוכיחה העדר מקום חלופי. על כל פנים, העדר מקום מגורים חלופי אינו עילה שבדין להחלת 'דיירות מוגנת'. מה גם שהנתבעת, אשר מקבלת דמי שכירות מדירה שבבעלותה, יכולה לעשות שימוש בדמי השכירות על מנת לשכור דירה אחרת למגוריה.
3. בהקשר לכך יצוין, כי בתצהיר הנתבעת מיום 24.3.2021, שהוגש כתמיכה לתשובתה לבקשה למינוי מנהל עיזבון זמני (ת"ע 27119-03-21), התייחסה הנתבעת לדירת המגורים, ולא זאת בלבד שלא העלתה כל טענה בדבר "דיירות מוגנת", אלא שהיא אף לא הביעה כל התנגדות לחלוקת דירת המגורים בינה לבין הנתבעת, וכך טענה הנתבעת בתצהירה זה: "הנכסים הנכללים בעיזבון המנוחה הינם דירת מגורים ו-2 נכסים מניבים... ונכסים אלו אמורים להתחלק בין אחותי מ' לביני, בחלקים שווים בינינו" (סעיף 1 לתצהיר); "אני אכן מתגוררת בדירת המנוחה, כיוון שעברתי אליה בשעתו על מנת לסעוד את המנוחה ודירתי הושכרה עד לסוף שנת 2021 לצד ג', ברם אני מוכנה לשלם לאחותי מחצית מדמי השכירות הראויים בגין שכירת הדירה, וממילא אין דחיפות מיוחדת בפינוי מהדירה, שמחצית שייכת לי ושטרם החלו הליכי מכירתה" (סעיף 2(ה) לתצהיר).

יושם לב, כי בתצהיר הנ"ל טענה הנתבעת שתקופת השכירות בדירה שבבעלותה מסתיימת בתום שנת 2021, וככל שהיא בחרה להאריך את תקופת השכירות מעבר לכך, היא עשתה כן כשהיה ידוע לה היטב שהתובעת מתנגדת להמשך מגוריה בדירת המגורים, ועל כן העלאת הטענה שאין לה מקום מגורים חלופי היא חסרת תום לב. נראה, אפוא, שלא בכדי נמנעה הנתבעת לצרף לכתב ההגנה הסכם שכירות בהתאם.

1. לסיכום – מכל המקובץ, טענת התובעת כי הינה 'דיירת מוגנת' ויש לשום את הדירה כ'תפוסה' ו/או כי חוק הגנת הדייר חל במקרה דנן - נדחית.
2. בשולי הדברים, אציין, כי הנתבעת טענה לזכות מגורים מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, מבלי שהתבססה על סעיף 108 או סעיף 115 לחוק הירושה, התשכ"ה – 1965 (להלן – חוק הירושה), אשר קובע הסדר נוסף למקרים כמו זה שלפנינו, שנועד לאפשר תקופת התארגנות לזכאי. סביר להניח כי פרק הזמן שחלף מאז פטירת המנוחה והמגורים של הנתבעת במקום במשך תקופה זו ו/או ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים לעניין פינויה של הנתבעת מהדירה כאמור לעיל, הם שגרמו לנתבעת שלא להעלות הטענה וגם אני סבורה כי אין מקום להיכנס לדיון בעניין זה.

האם קיומן של טענות כספיות ו/או מחלוקות הנוגעות להיקף העיזבון מצדיקות לעכב את פירוק השיתוף בדירת המגורים?

1. כאמור לעיל, טוענת הנתבעת, כי אין להורות על פירוק שיתוף בדירת המגורים, עד לאחר שיתברר עד תום היקף העיזבון וחלקה של הנתבעת בו וכן עד לאחר בירור והכרעה בסוגיות הכספיות שבין הצדדים, כשלטענתה קיים חוב של העיזבון בסך של מאות אלפי שקלים כלפיה.

איני מקבלת טענה זאת.

1. ראשית, אין בעצם קיומן של מחלוקות כספיות כדי להוות טענת הגנה מפני פירוק השיתוף. לכל היותר, ניתן לקבוע שהכספים שבמחלוקת יופקדו בקופת בית המשפט, או יוחזקו בנאמנות בידי ב"כ הצדדים, ואין בעצם קיום מחלוקות כאלה כדי לעכב את פירוק השיתוף.
2. שנית, טענות הנתבעת כפי העולה מכתב הגנתה מסתכמות בסך כולל של 333,500 ₪, כאשר מחצית מהסכום לגביו טוענת הנתבעת יכול לכל היותר להילקח בחשבון.
3. שלישית, בתביעה שהגישה הנתבעת ל"צו עשה לחלוקת כספי עיזבון המנוחה בחשבון בנק ורכוש המצוי בכספת בבנק הפועלים" (תמ"ש 17097-02-22), היא עתרה להעביר את הכספים בחשבון הבנק והכספת של המנוחה לידי האחיות, בחלקים שווים ביניהן, מבלי שהעלתה כל טענה בדבר כספים שחייבים לה, דבר שאינו מתיישב עם טענתה כעת במסגרת הליך זה לקיומם של חובות כספיים כלפיה.

זאת ועוד, התובעת היא זו שדווקא העלתה במסגרת ההליך הנ"ל טענות לקיומם של חובות לעיזבון בסך של 105,000 ₪ וכן חובות של הנתבעת לעיזבון בסך של כ-20,000 ₪, והיא עמדה על כך שטרם חלוקת חשבון הבנק של המנוחה בין היורשות ישולמו חובות העיזבון ויושבו הכספים שנלקחו ממנו שלא כדין (סעיף 4, 18 לכתב ההגנה בתמ"ש 17097-02-22).

1. ולבסוף, הנתבעת כלל לא טרחה להגיש תביעה כספית באשר לחובות שלטענתה חבים לה והיא העלתה זו רק כטענת הגנה במסגרת הליך פירוק השיתוף.

סיכום ביניים

1. לאור כל האמור לעיל, אני מורה על פירוק השיתוף בדירת המגורים. עם זאת, בשל קיומו של עיכוב ביצוע לפינוי הנתבעת מהדירה, אנ קובעת כי פירוק השיתוף ייכנס לתוקף במועד ביטול עיכוב הביצוע או מתן החלטה אחרת בעניין.
2. לעניין דרך הפירוק – כידוע, דרך המלך לחלוקת מקרקעין הניתנים לחלוקה היא חלוקה בעין וקביעת תשלומי איזון במידת הצורך (סעיף 39 לחוק המקרקעין) או במקרה שמדובר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין, אזי פירוקו של הנכס יהיה "בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" (סעיף 40(א) לחוק המקרקעין), כאשר "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל" (ס' 40(ב) לחוק המקרקעין); היינו, במכירה פומבית לכל המרבה במחיר, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת, שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.
3. בעניינו, המדובר בדירת מגורים שאינה ניתנת לחלוקה בעין, ועל כן יש לבצע את פירוק השיתוף בה בדרך של מכירתה כפנויה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר.

הנכס המסחרי

1. כאמור לעיל, התובעת עותרת לפירוק שיתוף בנכס המסחרי בדרך רישומו כבית משותף; ואילו הנתבעת מתנגדת בכל תוקף לפירוק השיתוף; הגב' ז' מתנגדת אף היא לפירוק השיתוף, אולם אין לה התנגדות לרישום הנכס כבית משותף מבלי שיינתן צו לפירוק.

טיב הזכויות בנכס המסחרי

1. זכויות הבעלות בנכס המסחרי רשומות בשלמותן על שמה של רשות הפיתוח, בניהול רמ"י.
2. על פי חוזה חכירה שנחתם ביום 22.7.1982, הוקנו זכויות חכירה בנכס למר י' ב' ז"ל, בעלה של המנוחה, ומר י' ז' ז"ל, בעלה של הגב' ז', וזאת לתקופה של 49 שנים (ר' נספח 1 לכתב התביעה).
3. בהתאם לצווי ירושה, עברה זכות החכירה בנכס המסחרי למנוחה ולגב' זי', בחלקים שווים ביניהן, והן נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבעלות זכות חכירה ראשית. על חלקה של הגב' ז' רשומה כאמור הערת אזהרה לטובת שני בניה (ר' נספח 2 לכתב התביעה).
4. זכויות החכירה רשומות עדיין על שם המנוחה ואין עדיין רישום זכויות כלשהו על שם התובעת והנתבעת.
5. על פי חוזה החכירה, תקופת החכירה הרשומה בספרי המקרקעין פגה ביום 20.11.2021 וטרם חודשה עד היום; אולם, על פי טענות הנתבעות, נעשו פניות סדורות למינהל מקרקעי ישראל וזה אכן ערך שומה להיוון הזכויות, לרבות דרישה לגבי שימוש חריג, לשומה זו ניתנו הערות ובימים אלו מצופה לקבל שמאות מתוקנת לעניין דמי ההיוון (סעיף 39.6 לכתב ההגנה); ואכן על פי אישור רמ"י מיום 5.5.2021, "תיק הנכס ברשות נמצא בהליך לחידוש חכירה" (ר' נספח 4 לכתב ההגנה).
6. יש לציין, כי על פי סעיף 9 לחוזה החכירה המקורי, "לא יאוחר משנה אחת לפני גמר תקופת החכירה יהיה החוכר רשאי לבקש מהמחכיר במכתב רשום חידוש החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49) שנים...לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז לגבי חכירת מקרקעין ע"י המחכיר בסביבת המגרש ולמטרה של החכירה הזאת" (ר' נספח 1 לכתב ההגנה).
7. מכאן עולה, שהתובעת והנתבעת, אשר זכאיות להירשם לחוכרים של הנכס המסחרי מכח צו הירושה, טרם נרשמו והדבר יתאפשר רק לאחר תום הליך חידוש החכירה מול רשות מקרקעי ישראל.
8. עם זאת, אין חולק, כי הנכס המסחרי היה ועודנו בשימוש וחזקה של הצדדים, ואלה נוהגים במקרקעין מנהג בעלים, לכל דבר ועניין (משכירים אותו לתקופות ארוכות טווח וגובים דמי שכירות בגינו); לפיכך, גם אם התובעת והנתבעת טרם נרשמו כחוכרים, ברי כי אין חולק שכל אחת מהן זכאית ורשאית להמשיך להחזיק במקרקעין אלה ולעשות בהם מנהג בעלים.
9. עוד אין חולק, כי הליך חידוש החכירה בעיצומו וכשתהיה שומה סופית, יחודש החוזה לתקופה נוספת של 49 שנים.
10. בהקשר לכך יצוין, כי כאשר מדובר בחכירת נכס מרשות ציבורית, כמו בענייננו, הכירו בתי המשפט בזכות חכירה מתמשכת, גם לאחר תום תקופת החכירה המקורית וגם אם לא נחתם חוזה חכירה חדש [ע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל, פ"ד מג(1) 397 (1985)]. בענייננו, מעמדה של האם המנוחה היה של חוכרת ראשית והוא עוגן כאמור בחוזה חכירה פורמאלי. אין כל סיבה להניח, כי המצב המשפטי השתנה רק משום שתקופת החוזה המקורי תמה, במיוחד לנוכח העובדה שהצדדים עדיין מחזיקים ונוהגים בנכס מנהג בעלים, ומשכך גם אם עדיין לא חודש חוזה החכירה באופן פורמאלי, הרי אין בכך כדי לשנות את מעמדם המשפטי של הצדדים.
11. לאור הנ"ל, יש לראות בזכויותיהם של הצדדים בנכס המסחרי כזכויות אובליגטוריות בתור מי שזכאים להירשם כחוכרים לדורות מכח צו הירושה.

האם ניתן לפרק שיתוף בזכויות הצדדים?

1. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי לא די בהסדרת זכויות החכירה ע"ש הצדדים כדי לאפשר את פירוק השיתוף, אלא יש להסדיר קודם את זכויות הבעלות של הצדדים וזאת במסגרת הליך של 'הקניית בעלות'; כך שלאחר שיחודש חוזה החכירה מול רמ"י, לאחר שיהוונו זכויות החכירה במלואן, והן תהיינה שייכות במלואן לאם המנוחה, לאחר שיירשמו זכויות התובעת והנתבעת במקום זכויותיה של המנוחה בלשכת רישום המקרקעין, על הצדדים לפעול להקניית הבעלות על המקרקעין באופן ישיר כבעלים מלאים ולא כבעלי זכות חכירה; עד אשר יושלם תהליך זה, אין מקום להורות על פירוק השיתוף (ר' סעיף 9 לכתב ההגנה).

איני סבורה כך.

1. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין מתייחס ל"כל שותף במקרקעין משותפים", ולכן, לכאורה, התוצאה המתחייבת מלשונו היא שיש צורך בבעלות במקרקעין כדי לדרוש פירוק שיתוף בהם.
2. עם זאת, סעיף 45 לחוק המקרקעין מתייחס ל"זכויות אחרות במקרקעין", לפיו:

"הוראת הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לעניין, יחולו, בשינויים המחויבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם."

1. זכויותיהם של הצדדים בנכס המסחרי – שכאמור הן זכויות אובליגטוריות בתור מי שזכאים להירשם כחוכרים – עולות כדי "זכויות אחרות במקרקעין" כהגדרת סעיף 45 הנ"ל לחוק [ת"א (שלום חד') 16794-05-13 בן אברהם נ' עיזבון המנוחים פרחי עמרן ובניה ז"ל (16.1.2019); שקד, עמ' 93]. מכאן, שהוראות חוק המקרקעין הנוגעות לפירוק שיתוף חלות גם על זכויות אלה של הצדדים.

אגב, ככל שהיה נמצא כי סעיף 45 לחוק המקרקעין אינו חל על זכויות הצדדים, הרי שמדובר בשיתוף בזכויות שחוק המיטלטלין, תשכ"א-1971 חל עליו [יהושע ויסמן, "דיני קניין, בעלות ושיתוף", עמ' 126]. זכויות החכירה הן זכויות אובליגטוריות מובהקות ופירוק השיתוף בהן צריך להיעשות על פי הוראותיו של סעיף 10 לחוק המיטלטלין, מכוח הוראת סעיף 13(א) לחוק זה [דויטש, קנין, כרך א', עמ' 599; ה"פ (שלום ת"א) יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ נ' ישיבת מיר ירושלים (3.11.2010)].

1. לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי ניתן עקרונית להורות על פירוק השיתוף בנכס טרם השלמת הליך "הקניית הבעלות" ע"ש הצדדים ואף טרם הסדרת זכויות החכירה על שמם.

האם ניתן להורות על פירוק השיתוף על דרך רישום הבית כ'בית משותף'?

1. סעיף 42 לחוק המקרקעין מורה כך:

"42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף

1. היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להרשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
2. היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים".
3. על פי הפסיקה פירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף הוא חלוקה בעין מסוג מסוים; ויש להעדיפו על פני פירוק בדרך של מכירה "מכיוון שפירוק על רישום הבית כבית משותף מותיר את הבעלים המשותפים עם מקרקעין, ואינו מאלץ אותם להסתפק בכסף תחת מקרקעין. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם מדיניותו הכללית של המחוקק להימנע, ככל שניתן, מלכוף על בעלי מקרקעין קבלת כסף כתחליף למקרקעיהם" [ויסמן, עמ' 306; ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33 (1979); ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (1983)].

יש לציין, כי למרות האמור בסעיף 143 לחוק המקרקעין, לפיו רישומו של בית משותף טעון קבלת הסכמתם של בעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית, הרי בהליכי פירוק די ביוזמת אחד הבעלים המשותפים בלבד כדי שבית המשפט יוכל להידרש לשאלה אם יש לרשום את הבית כבית משותף.

1. ואולם, תנאי לפירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף הוא, כלשון סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, כי "עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף" וכי בית המשפט יכול להורות על רישום כזה רק לאחר שקיבל חוות דעת כי הדבר אפשרי מהמפקח על רישום המקרקעין. חוות הדעת של המפקח אמורה להביא בפני בית המשפט אישור על המצב העובדתי (טכנית-תכנונית) של הנכס ולוודא אם אכן הנכס הוא בעיקרו בית הראוי להירשם כבית משותף.
2. ככל שיוכח כי הבית ראוי להיות רשום כבית משותף מבחינה טכנית-תכנונית, ולאחר שהמפקח על רישום מקרקעין יאשר עובדה זו, עדיין נותר בידי בית המשפט שיקול דעת אם לצוות על פירוק השיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף, אם מצא שבנסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים [ע"א 587/78 הנ"ל; רע"א 1017/97 הנ"ל].
3. בענייננו- כלל לא ברור האם רישומו של הנכס המסחרי ראוי להירשם כבית משותף כהגדרתו בסעיף 142 לחוק המקרקעין; הצדדים חלוקים לעניין זה; עם זאת, לא ניתן להבהיר סוגיה זו ללא קבלת חוות דעת הנדסית וללא חוות דעת של המפקח כאמור לעיל.

סיכום ביניים

1. לאור כל האמור לעיל, אני מורה על פירוק השיתוף בנכס המסחרי. עם זאת, בשלב זה, איני מורה על דרך הפירוק בו. לצורך כך, יש לבחון תחילה האם ניתן לבצע פירוק שיתוף בנכס המסחרי על דרך רישומו כבית משותף.

הבהרה לסיום

1. באשר לנכס המסחרי- לא הייתה קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים באשר לטיב הזכויות בנכס או ההליכים שמתנהלים לצורך הסדרת הזכויות בו, וכל הדיון למעשה התמצה בשאלה האם במצב דברים זה ניתן להורות על פירוק השיתוף; המדובר, בשאלה משפטית גרידא, שאמנם תלויה ומושפעת משיקולים אחרים, אולם אלה אינם נוגעים לצדדים. בנסיבות אלה, מצאתי ליתן צו לפירוק השיתוף ולאחר מכן לברר את דרך הפירוק.
2. באשר לדירת המגורים- טענות "ההגנה" הועלו ונבחנו במסגרת ישיבת קדם המשפט, ולאחר שלא מצאתי כי היה בפי הנתבעת כל הגנה קונקרטית לעצם מתן צו הפירוק, כך שכל טענותיה, לרבות הטענה בדבר "דיירות מוגנת", לא יכולות להתקבל גם בהנחה שכולן יוכחו, ניתן כבר עתה, בשלב קדם המשפט וללא צורך בקיום דיון הוכחות, ליתן צו פירוק שיתוף בדירה המגורים [עמ"ש (ת"א) 48616-07-17 ש' ואח' נ' ר' ואח' (11.12.2018), טרם פורסם]; למותר לציין, כי במסגרת קדם המשפט רשאי בית המשפט "למחוק את כתב התביעה או לדחות את התובענה או לתת פסק דין אם מצא שכתב ההגנה אינו מגלה הגנה כלל" [תקנה 63(ב)(16) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018].
3. מכל מקום, בתום ישיבת קדם המשפט נקבע כי תינתן החלטה לשאלת פירוק השיתוף בשני הנכסים הנ"ל, מבלי שמי מהצדדים מחה על כך, או עמד על קיום חקירות או הליך הוכחות; וטוב שכך; התארכות ההליכים שלא לצורך הייתה גורמת לעינוי דין והייתה כרוכה בהוצאות משפטיות מיותרות.

סוף דבר

1. באשר לדירת המגורים, אני קובעת כדלקמן:
2. ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בדירת המגורים, ומכירתה כפנויה.
3. ביצוע הפירוק יעוכב עד ביטול צו עיכוב הביצוע שניתן בעמ"ש 48305-12-21.
4. לכל אחת מהאחיות עומדת זכות לרכישת זכויותיה של האחרת בדירת המגורים (סעיף 113 לחוק הירושה). תוך 14 יום ממועד ביטול צו עיכוב ביצוע יודיעו האחיות האם בכוונת מי מהן לרכוש את זכויותיה של האחרת; ובמקרה בו האחיות שתיהן מעוניינות במימוש הזכות- תערך התמחרות פנימית ביניהן.
5. במקרה בו אף אחת מהאחיות אינה מעוניינת לרכוש את זכויות האחרת בדירת המגורים, תימכר הדירה בשוק החופשי כפנויה, לכל המרבה במחיר, ודמי המכר בניכוי הוצאות המכירה יתחלקו בין האחיות, בחלקים שווים ביניהן.
6. לצורך המכירה בשוק החופשי, אני ממנה את באי כח הצדדים – עו"ד טריכטר ועו"ד שחר – ככונסי נכסים, שיפעלו לקבל את המחיר המקסמילי האפשרי. מובהר, כי במקרה של חוסר שיתוף פעולה ו/או חילוקי דעות לא ענייניים, אשקול פיטורי כונסי הנכסים והחלפתם בכונס ניטראלי.
7. באשר לנכס המסחרי, אני קובעת כדלקמן:
8. ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בנכס המסחרי.
9. הצדדים יפעלו בכוחות עצמם להסדרת רישום הזכויות ע"ש הצדדים ובחינת אפשרות הפירוק בדרך של רישום בית משותף על כל הכרוך והמשתמע מכך, ויסתייעו לשם כך בבאי כוחם.
10. ככל שיתעורר צורך להסתייע במהנדס ו/או שמאי מקרקעין ו/או בעל מקצוע רלוונטי אחר יגיעו הצדדים להסכמה באשר לזהותו; וככל שהדבר לא יעלה בידם, ניתן לעתור בבקשה מתאימה.
11. מובהר גם לעניין זה, כי במקרה של חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים, אשקול מינוי כונס נכסים ניטראלי על מנת שיפעל לרישום הנכס המסחרי כבית משותף, אם וככל שתוגש בקשה מתאימה.
12. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מחייבת את הנתבעת 1 בתשלום הוצאות משפט לתובעת בסך של 7,500 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום, אחרת ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק ממועד החיוב ועד מועד התשלום בפועל.
13. אבהיר כי לא מצאתי לנכון להשית חיוב בהוצאות על הנתבעת 2, הואיל והיא נגררה להליך בעל כורכה, בשל יריבות ומחלוקות בין התובעת לבין הנתבעת 1 שאינן רלוונטיות אליה.
14. ההחלטה ניתנת לפרסום בהשמטת שמות ופרטים מזהים.
15. המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים.

ניתן היום, י"ד סיוון תשפ"ב, 13 יוני 2022, בהעדר הצדדים.