ביהמ"ש המחוזי חיפה, שופט סארי ג'יוסי: פס"ד העוסק בתחרות בין עסקאות במקרקעין (ת"א 64493-12-18)

בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 64493-12-18 אבו מוך נ' חג' אחמד ואח' תיק חיצוני:

לפני כבוד השופט סארי ג'יוסי
התובע		הודא אבו מוך ע"י ב"כ עוה"ד ח. קאסם
נגד
הנתבעים		.1 זוהיר חג' אחמד ע"י ב"כ עוה"ד ל. זילברמן .2 יוסף ביאדסה .3 מוחמד ביאדסה .4 כארם ביאדסה .5 זאהי ביאדסה .6 ג'מאל ביאדסה .7 חאלד מסרי .8 מחמוד מסרי .9 רסמי מסרי ע"י ב"כ עוה"ד ס. אבו חוסיין

<#2#>

פסק-דין

בפני עתירת התובעת למתן פסק-דין הצהרתי, לפיו היא בעלת חלק של 1/16 מחלקה 6, גוש 8765 בבאקה אל-גרבייה (להלן: "המקרקעין" או "החלקה"), אותו רכשה מנתבע מס' 1.

הנסיבות הצריכות לעניין

1. הזכויות במקרקעין היו רשומות על-שם ארבעה אחים: עיזבון המנוח עבד אלרחים חג' אחמד (להלן: "עבד"), עיזבון המנוח פריד חמדאן חאג' אחמד (להלן: "פריד"), זוהיר חמדאן חאג' אחמד (להלן: "הנתבע מס' 1") וסמיר חמדאן חאג' אחמד (להלן: "סמיר"), שהם בניו ויורשיו של המנוח מוחמד חמדאן אלחאג' אחמד, אשר הוריש להם נכסי מקרקעין רבים, ובהם גם החלקה, והזכויות בהם היו רשומות בבעלותם המשותפת.

2. שטח המקרקעין הוא 24,829 מ"ר, וזכויות הבעלות בהם נרשמו לראשונה ביום 01.10.1981 בעקבות הליכי הסדר זכויות במקרקעין, כך שכל אחד מארבעת האחים חמדאן נרשם כבעלים של 3/16 חלקים של החלקה, ויחדיו היו רשומים כבעלים של 12/16 חלקים.

בעטיים של שלל הליכים משפטיים שהתנהלו בין האחים חמדאן, נרשמה, בתחילה, על יתר הזכויות במקרקעין, 4/16 חלקים, הערה "בסכסוך", ורק ביום 19.05.2009, תוקן הרישום בלשכת רישום המקרקעין, והזכויות בחלק זה נרשמו בבעלותם המשותפת של האחים חמדאן, באופן שכל אחד מן האחים הוא בעלים של 1/16 חלקים נוספים במקרקעין (השקולים לכ-1552 מ"ר).

3. ראשיתה של התביעה שבפני במספר עסקאות מכר שביצע עבד, ובהן הוא מכר לנתבעים 2-9 חלקים של המקרקעין בשטח כולל של 12,000 מ"ר, עת היו רשומים על-שמו רק 3/16 חלקים של המקרקעין: ביום 30.07.1994, רכשו הנתבעים 7-9 שטח של 4,000 מ"ר; ביום 27.09.1994, נמכר לנתבע מס' 5 שטח של 1,000 מ"ר ולנתבע מס' 6 שטח של 1,000 מ"ר, ולא נרשמו הערות אזהרה בקשר עם הסכמים אלה.

בהמשך, מכר עבד לנתבע מס' 4 שטח של 2,000 מ"ר, וביום 03.09.2003, נרשמה בגין עסקה זו הערת אזהרה. ביום 25.12.1994, מכר עבד לנתבע מס' 2 שטח של 2,000 מ"ר והערת אזהרה נרשמה ביום 26.04.1995, ובו ביום נמכר שטח של 2,000 מ"ר לנתבע מס' 3, עזקה אשר בגינה נרשמה הערת אזהרה ביום 19.03.2003.

4. בהסכם מכר קודם, שנחתם ביום 27.09.1992, מכר עבד לאבו מוך את החלק של 3/16 שהיה רשומם בבעלותו, והערת אזהרה בגין עסקה זו נרשמה ביום 22.11.1992. בשנת 2003 הגיש אבו מוך תביעה, בין היתר, נגד נתבע מס' 2 (ת"א (חי') 267/03 אבו מוך נ' ביאדסה (4.7.05)("ת"א 267/03")), ובהמשך תביעה נוספת (ת"א (חי') 673/06 אבו מוך נ' ביאדסה (23.11.06) ("ת"א 673/06")), שבהן עתר למחיקת הערות האזהרה הרשומות על זכויותיו עבד בחלקה. שתי התביעות התקבלו וביום 26.10.2005, הושלמה העסקה ברישום ונרשמה בעלותו של אבו מוך ב-3/16 חלקים של המקרקעין.

5. ביום 30.12.1995 התקשר סמיר בהסכם שלפיו הוא מכר את כלל זכויותיו במקרקעין (4/16) למוחמד וסולימאן חאג' אחמד ביאדסה (להלן: "מוחמד וסולימאן"). עסקה זו הסתיימה ברישום.

6. יצוין, כי ביום 24.07.1983, חתמו האחים חמדאן על הסכם לחלוקת עיזבון אביהם בו חילקו את כל נכסי המקרקעין שירשו מאביהם ובכך למעשה הסכימו על פירוק השיתוף ביניהם (להלן: "הסכם החלוקה"). בהסכם זה הוקצתה החלקה לנתבע מס' 1, אולם הסכם החלוקה לא הוצא אל הפועל והזכויות בכל נכסי העיזבון, ובכללם גם המקרקעין שבענייננו, נותרו רשומים במשותף בשמותיהם של כל האחים חמדאן.

בשנת 1991, נדרשו האחים חמדאן, כבעלים משותפים, לשלם מס רכוש בגין נכסי העיזבון. נתבע מס' 1 לא שילם את חובו ועל כן נפתחו נגדו הליכי הוצאה לפועל ומונה כונס נכסים לזכויותיו בנכסי העיזבון. בשנת 1993 נמכרו חלקיו בנכסי העיזבון, ובכללם גם חלקו בזכויות הרשומות בחלקה (3/16), דבר שהוביל להתדיינויות משפטיות בין האחים, בהן נדונה שאלת תוקפו של הסכם החלוקה, ובסופם קבע בית המשפט העליון ב-בע"מ 9825/05 סמיר מוחמד חג' אחמד חמדאן נ' עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד (28.10.2009) וכן ב-דנ"א 9132/09 עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד נ' סמיר מוחמד חמדאן (09.03.2010), כי הסכם החלוקה תקף ועל האחים חמדאן לפעול על פיו.

7. בהמשך, הוגשו שתי תביעות שהדיון בהן אוחד, במסגרתן עתרו הנתבעים מס' 2-9, בין היתר, למתן לסעד הצהרתי, לפיו הם זכאים להירשם כבעלי זכויות במקרקעין (ת"א ביאדסה נ' עזבון המנוח עבדאלרחים חאג' אחמד ואח', וכן ת"א 32204-05-10 מסרי ואח' נ' עזבון המנוח עבדאלרחים חאג' אחמד ואח' (15.02.2016)) (להלן: "פסק-הדין של בית המשפט המחוזי"), במסגרתן קיבל בית המשפט המחוזי, את התביעה, וקבע, כי הנתבעים מס' 2-9, זכאים לאכיפת הסכמי המכר ולרישום זכויותיהם במרשם המקרקעין, על-פי השטח שאותו רכש בהסכם המכר כשהוא מחולק ב-24,829. העודף, כך נקבע, לאחר הקצאת הזכויות כאמור לעיל, יחולק בחלקים שווים בין מוחמד לבין סולימאן.

בערעור שהוגש לבית המשפט העליון (ע"א 1672/16 סמיר מוחמד חמדאן חג' אחמד ז"ל נ' יוסף אחמד ביאדסה (17.09.2018)) (להלן: "פסק-הדין של בית המשפט העליון"), נקבע, כהאי לישנא:

"אנו דוחים את הערעורים ומאמצים את פסק דינו של בית המשפט המחוזי על נימוקיו, לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, בכפוף לאמור להלן: התיק יוחזר לדיון לפני בית המשפט המחוזי לצורך הכרעה בזכויותיה הנטענות של הודא אבו מוך ביחס ל-1/16 מהחלקה מושא הערעורים (חלקה 6 בגוש 8765, להלן: החלקה). נדגיש כי הודא אבו מוך לא צורפה להליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי על אף שנרשמה לזכותה הערת אזהרה על החלקה, וממילא לא ניתנה לה ההזדמנות להביא ראיותיה ולטעון טענותיה. נוסיף כי זכויות הצדדים בהקשר זה שמורות להם.

אשר לערעור שכנגד, אנו מורים על ביטול האמור בסיפא של סעיף 76 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין הקצאת יתרת הזכויות בחלקה למוחמד וסולימאן. מוחמד וסולימאן לא הוכיחו כי קיימות להם זכויות בחלקה, אשר כזכור נרשמה על שם זוהיר בהסכם החלוקה שאושר על ידי בית משפט זה בפסק דינו מיום 28.10.2009. ממילא, סמיר לא יכול היה למכור כל חלק בחלקה למוחמד וסולימאן.

בהתאם לכך, ככל שתיוותר יתרה בחלקה, לאחר שבית המשפט המחוזי יכריע בזכיותיה הנטענות של הודא אבו מוך, תשמש היתרה לדרך גישה לשטחם של המשיבים".

טענות הצדדים

8. נוכח האמור לעיל, הגישה התובעת ביום 27.12.2018 את כתב-התביעה מושא הליך זה, אשר במסגרתו טענה, כי לאחר שתוקן הרישום, והחלק של 1/16 נרשם על-שמו של הנתבע מס' 1, הציע לה הלה לרכוש את זכויותיו אלו. ואכן, כך נטען, ביום 02.09.2009, רכשה התובעת מן הנתבע מס' 1 שטח של 1551 מ"ר, שמהווים את אותו חלק של 1/16 מן המקרקעין מושא התביעה (להלן: "ההסכם"), ובגין עסקה זו נרשמה הערת אזהרה.

לטענת התובעת, החלק אותו היא רכשה מן הנתבע מס' 1, אינו מהווה חלק מאותם חלקים במקרקעין עליהם התחייב עבד במסגרת ההסכמים משנת 1994, ואין כל מקום להעלות טענות הנוגעות לעסקות נוגדות בגין חלק זה הואיל וחלק זה כלל לא היה בבעלות הנתבע מס' 1 בתקופה הרלוונטית. הנתבע מס' 1, כך נטען, קיבל את זכויותיו בחלק זה רק כעבור שנים רבות, ובכך, לטענת התובעת, מובחן חלק זה מן החלקים האחרים של המקרקעין.

יתרה מכך, כך נטען, קביעת בית המשפט המחוזי באשר להרשאה בדיעבד שניתנה לעבד, אינה נוגעת לזכויותיה, וכי בכל אופן אותה הרשאה בדיעבד אינה פוגעת בזכותה של התובעת הואיל וזו נעשתה בתום-לב ובתמורה לפני האישור, כקבוע בסעיף 6(א) לחוק השליחות התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק השליחות").

עוד ובנוסף טענה התובעת, כי בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, לא הייתה התייחסות ספציפית ונפרדת לחלק של 1/16, ובית המשפט המחוזי הסתפק באמירה כללית, אשר אינה שוללת את זכויותיה בחלק האמור.

לטענת התובעת, תוצאת פסק-דינו של בית המשפט העליון היא שכל מי שרכש זכויות בחלקה, קיבל את המגיע לו ונותרה יתרה של כ-3,679 מ"ר הכוללת את אותו חלק של 1/16 אותו רכשה היא מן הנתבע מס' 1 בעקבות תיקון הרישום. הנתבעים מס' 2-9 אינם טוענים לבעלות בעודף אלא סבורים, כי יש לייעד עודף זה לדרך, ולפיכך אין כל התנגשות בין זכויות הצדדים, אליבא דתובעת.

בסיכומיה הוסיפה התובעת, כי דבריו של הנתבע מס' 1 הן בהליך כאן והן בהליך שהתנהל עובר למתן פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מצביעים על כך שהוא אכן מכר לה את החלק של 1/16 מושא תביעה זו, וכי אליבא דטיעוניו שלו עצמו, גוברת עסקה זו על עסקאות אחרות, ככל שקיימת תחרות בין זכויות.

עוד טענה התובעת, במסגרת סיכומיה, כי מן התשתית הראייתית עולה תמונה שונה מזו שנקבעה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, וכי הלכה למעשה רכשו הנתבעים מעבד את הקרקע על סמך מצג שווא שהוצג בפניהם ולא כשליחו של הנתבע מס' 1, ולפיכך ברי, כי עבד לא היה מורשה או זכאי למכור את החלקים המפורטים לעיל של המקרקעין.

עוד ובנוסף נטען, כי אל לו לבית המשפט ליתן כל ערך לתשריט הואיל וכעולה מן התשתית הראייתית, לרבות מן העדות של המודד מר קעדאן, תשריט זה הוכן לבקשת הנתבעים מס' 2-9, ולא לבקשת עבד או הנתבע מס' 1, וכי יש להעדיף את גרסת התובעת לעניין תשלום התמורה, כפי שזו הוכחה במסגרת ההליך בענייננו.

גם אם יוחלט, כי קיימת תחרות בין עסקאות, כך נטען, על אף שהתובעת סבורה, כי לא כך בעניינה, הרי שיש להעדיף את זכויותיה של התובעת הואיל ואין כל טענה באשר לתום-ליבה, שעה שרכשה מן הנתבע מס' 1 לאחר עיון בנסח הרישום, ובתמורה, בעוד הנתבעים מס' 2-9, לא רשמו הערת אזהרה כנדרש ואף לא הצהירו על העסקאות בפני רשויות המס, וכי נכון למועד חתימת ההסכם בינה לבין הנתבע מס' 1, זכויותיו האמורות היו נקיות, ולא הייתה כל מניעה לחתום על ההסכם.

9. מנגד טען הנתבע מס'1 בכתב-ההגנה, כי הקביעה שנקבעה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, ואשר אושרה בפסק-דינו של בית המשפט העליון, באשר להרשאה שניתנה לעבד על-ידו שגויה וזאת, בין היתר, בשים-לב להשתלשלות האירועים.

בסיפא של כתב-ההגנה טען הנתבע מס' 1 כך: "בהתאם לאמור לעיל המכר שביצע הנתבע לתובעת גובר על זכויות נטענות של הנתבעים שיש מקום לבטל הזכויות הנטענות על ידם...."

במסגרת הסיכומים נטען, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים מס' 2-9, במסגרת ההליך בענייננו, אולם בד-בבד טען, כי התובעת היא זו שגרמה לתאונה המשפטית, וכי לו קיימים בידיה מלוא המסמכים היה עליה לפנות תחילה ולבקש את רישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין.

דינה של תביעת התובעת, כך נטען במסגרת הסיכומים, להידחות הן מן הבחינה המהותית והן נוכח נקיטה בהליך שגוי. ייצוגו של עורך-הדין אבו ואסל את הנתבע מס' 1 בהליך כאן, כך נטען, נעשה בניגוד עניינים, ושמיעת העדויות, בעיקר עדותהּ רצופת הסתירות של התובעת, הן לעניין התמורה, והן לעניין ייפוי-הכוח הכללי, שניתן לעורך-הדין אבו ואסל, מצביעה על כך שמדובר בהסכם פיקטיבי, אשר כלל לא נחתם, וודאי שלא בידיעת הנתבע מס' 1.

עוד נטען, כי כלל לא בוצעה עסקה עם התובעת, וזאת הן בשים-לב לייפוי-הכוח הכללי שניתן לעורך-הדין אבו-ואסל, אשר לא הסמיכו לבצע עבור הנתבע מס' 1 עסקה במקרקעין, והן בשים-לב לעובדה שהתובעת לא הניחה בפני בית המשפט תשתית ראייתית מספקת לכך שאכן בוצעה העסקה בפועל.

עוד ובנוסף נטען, כי לא ניתן לקבוע בהליך זה קביעות פוזיטיביות באשר לבעלותם של הנתבעים מס' 2-9 במקרקעין, וככל שהם חפצים בפסק-דין הצהרתי, עליהם לנהל הליך נפרד.

10. גם הנתבעים מס' 2-9 טענו, כי דין התביעה להידחות. לטענתם, יש לדחות את התביעה בשל התיישנות שעה שהסכם הרכישה מושא התביעה נחתם, אליבא דתובעת, ביום 02.09.2009 בעוד התביעה הוגשה רק ביום 27.12.2018.

טענת התובעת, כי היא רכשה את המקרקעין מושא התביעה מנתבע מס' 1 אינה נכונה הואיל והלה אינו חתום כלל על ההסכם האמור. ההסכם, כך נטען, חתום על-ידי עורך-הדין אבו ואסל, אשר לא היה מוסמך כלל לחתום על העסקה בשם נתבע מס' 1 הואיל והיה בידיו ייפוי-כוח כללי בלבד.

רכישת התובעת, כך נטען, נעשתה בהיעדר תום-לב, ולא בדרך המקובלת הואיל וידעה, כי המקרקעין מוחזקים על-ידי הנתבעים מס' 2-9, והחלק הנותר – 3,679 מ"ר יועדו לשימושם של הנתבעים והציבור הרחב אותו יש לרשום על-שם מדינת ישראל או הרשות המקומית, ולפיכך לא נותר כל חלק אותו ניתן להקנות לה, כפי שהדבר אף עולה מפרוטוקול הדיון בבית המשפט העליון.

קיים יסוד, כך נטען, לכך שמדובר בהסכם שנעשה למראית-עין הואיל ולא ננקט כל הליך למימושו, החזקה לא נתפסה על-ידי התובעת, המסים לא שולמו, והשעבודים שהוטלו על זכויותיו של הנתבע מס' 1 לא הוסרו כמפורט בהסכם. מלוא הזכויות במקרקעין, כך נטען, נמכרו לנתבעים מס' 2-9, ולנתבע מס' 1 לא היו עוד זכויות למכור החל מיום 01.01.1995, כפי שהדבר עוגן בהחלטת ראש ההוצאה-לפועל, ופסק-דינו של בית המשפט המחוזי.

נטען, כי טענות התובעת הן למעשה ניסיון לערער על קביעות עובדתיות שניתנו בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי ואושרו בפסק-דינו של בית המשפט העליון. לטענת הנתבעים מס' 2-9, בעלה של התובעת הופיע לדיונים השונים, אשר התנהלו בין השנים 2008-2016, ולא מצאו לנכון לצרף את התובעת להליכים או לחלופין להגיש כל תובענה בקשר לזכויות הנטענות של התובעת.

עוד נטען, כי התובעת מסרה שלוש גרסאות עובדתיות חלופיות באשר להשתלשלות האירועים, בעוד שגרסתם של הנתבעים מס' 2-9 הייתה עקבית, ועולה בקנה אחד עם הקביעות שנקבעו בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, ואושרו בפסק-דינו של בית המשפט העליון.

עוד ובנוסף נטען, כי תביעת התובעת הוגשה נגד גורם שגוי וללא ביסוס, שעה שההסכם מושא התביעה אינו חתום על-ידי המוכר, התובעת לא שילמה תמורה ולא שילמה מס בגין הרכישה, ואף נמנעה מלהביא את הנתבע מס' 1 לעדות. אין לקבל את טענות התובעת, כך נטען, לפיהן נסמכת התובעת על תצהירו של הנתבע מס' 1 מן ההליך שהתנהל עובר למתן פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, ובכל אופן לטענת הנתבעים מס' 2-9, אין בתצהיר זה כדי לסייע לתובעת.

הנתבעים מס' 2-9 הדגישו, כי התשתית הראייתית, מצביעה על כך שמדובר בהסכם למראית-עין, בין היתר, הואיל ולא נרשם ששולמה תמורה, לא צורפה מפה להסכם, העסקה לא דווחה במשך זמן רב ולא שולמו מיסים בגינה, התובעת לא הגישה כל תביעה נגד הפולשים שהחזיקו כביכול בחלקה של התובעת, וכן לא הוזמנו עדים שתמכו בגרסת התובעת, ולפיכך לטענתם יש לדחות את התביעה.

דיון והכרעה

11. לאחר שנתתי דעתי לכתבי הטענות של הצדדים, לפרוטוקולים של הדיונים, לכל התיעוד הרלוונטי, ולכלל התשתית הראייתית שהונחה בפניי, מסקנתי היא, שדין התביעה להידחות, כפי שאפרט להלן.

12. התביעה בענייננו הוגשה בעקבות פסק-דינו של בית המשפט העליון, אשר קבע, בין היתר, כי: "התיק יוחזר לדיון לפני בית המשפט המחוזי לצורך הכרעה בזכויותיה הנטענות של הודא אבו מוך ביחס ל-1/16 מהחלקה מושא הערעורים", ולפיכך יש להידרש לשתי שאלות: האחת, האם לתובעת קיימות זכויות במקרקעין על-פי ההסכם עליו היא חתומה? ככל שהתשובה לשאלה זו תהא חיובית, יש לבחון, בהמשך, אם קיימת עסקה נוגדת לזו שעשתה התובעת, ואם כן לאיזו מבין העסקאות קיימת זכות בכורה, בהתאם להוראות הדין והתשתית הראייתית שהונחה בפני בית המשפט?

יוער, כי חלק לא מבוטל מטענות הנתבעים מס' 2-9 נסובו, הלכה למעשה, סביב שאלת קיומה של העסקה, וזאת הגם שהדברים לא נוסחו באופן זה.

13. אפנה, ראשית, לבחון אם ההסכם עליו חתומה התובעת מהווה עסקה כדין במקרקעין.

סעיף 6 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כהאי לישנא:

"עסקה במקרקעין היא הקניָה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה". (ההדגשה אינה במקור).

בענייננו, סבור אני, כי הצבר הרב של הנסיבות העולות מן התשתית הראייתית שהונחה בפניי, לרבות העובדה, כי עורך-הדין אבו ואסל חתם על ההסכם בשם הנתבע מס' 1 מכוח ייפוי-כוח כללי – שלא כדין, כי התמורה הנטענת, כפי שיפורט בהמשך לא הגיעה לידיו של הנתבע מס' 1, כי הזכויות במקרקעין לא נרשמו במשך תקופה ארוכה, וכי הנתבע מס' 1, בתצהירו משנת 1989 הצהיר שהמקרקעין אינו בבעלותו, מצביעות על כך שההסכם עליו חתמה התובעת אינו מהווה עסקה במקרקעין, כמשמעותה בחוק, שעה שהנתבע מס' 1 לא הקנה – ולא יכול היה להקנות זכויות שלא היו שלו במקרקעין מושא תביעה זו, ולפיכך דין התביעה להידחות.

מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם הדברים שנכתבו בפרוטוקול הדיון שנערך בפני בית המשפט העליון, ביום 12.09.2018, ואשר הוצג בפני בית משפט זה כראייה - בהסכמה. בד-בבד עם האמור, אדגיש, כי דברים אלו משמשים כראייה לסוגיות שעלו בדיון, אולם אין בהם כדי לקבוע מסמרות בהכרעה כאן, אשר נטועה בתשתית הראייתית שהוצגה במהלך ובמסגרתו.

"כבוד השופטת י' וילנר: הוא כבר הצהיר שהנכס לא שלו, אז בזה גמרנו....הוא הצהיר שזה לא שלו, שזה נמכר למנוח עבאד...." (עמ' 6, שו' 22-30).

בהמשך,

"כבוד השופטת י' וילנר: מכאן עולה כי הוא מודה שזה לא שלו. הרי זו הייתה תשובתו להוצל"פ. המדינה רצתה לממש את החלק ואמר כי זה לא שלו...." (עמ' 7, שו' 31-32).

ובהמשך:

"כבוד השופטת י' וילנר: החלטת ראש ההוצל"פ לאשר את המכירה, בוטלה?

עו"ד נור אבו ואסל: לא.

כבוד השופטת י' וילנר: אם כך, יש לנו החלטה חלוטה של ראש ההוצל"פ שהקרקע לא של זוהיר...."

עו"ד נור אבו ואסל: מה שהיה רשום על שם הצדדים באותה עת, זה היה 3/16 לכל צד,

כב' השופט ד' מינץ: מדובר ב-4 אחים כל אחד מקבל רבע. נכון שהיה פער בין הרישום 3/16 או 4. זה היה ברור שמדובר ב-4 חלקים...." (עמ' 9 לפרוט', שו' 24-37).

עוד יודגש, כי נעדרת בהירות לעניין תשלום המיסים – עובדה, אשר תומכת במסקנה האמורה, ולפיה ההסכם מושא התביעה אינו מהווה עסקה במקרקעין - שעה שעדותהּ של התובעת בעניין זה פתלתלה ומתחמקת, ועולה, כי אף לא שולמו כלל המיסים שעליהם התחייבה התובעת בהסכם, ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.10.2020, עמ' 31-32:

" ש. אני מפנה להסכם סעיף 8 "מס שבח מקרקעין...." וכן לסעיף 11 לתצהירך בסוף "ויותר מאוחר שילמנו את המסים המתחייבים".

ת. את זה אני לא יודעת אני מסרתי את כל המסמכים לעורכי הדין והם אמורים לעשות כל מה שהם צריכים, הם צריכים לדאוג לזה אני שילמתי כסף עבור זה, אני לא כל כך מבינה במשפטים. נתתי כסף, וכל פעם שהייתי נפגשת איתם הייתי מנדנדת.

ש. זה שנדנדת אני מסכים, שהם לא עשו מה שצריך אני מסכים, אני אומר לך דבר פשוט, זה תצהיר, את חתמת עליו אמת?

ת. כן.

ש. את כותבת אנחנו שילמנו את המסים המתחייבים, אני שואל, שילמת למס שבח, שילמת למס רכישה? כן או לא?

ת. אנחנו שילמנו חלק מהמסים אבל לגבי מס שבח לא יודעת אין לי מושג. אני לא מבינה כל כך במסמכים האלו, מסרתי לעורך הדין שיטפל וכשראיתי שהם לא יעילים אז הבן שלי כשהיה לומד משפטים ,

ש. שילמת מסים כן או לא?

ת. אולי שילמנו חלק מהמסים אני לא יודעת.

ש. יש לחך איזה שהוא אישור ממס שבח?

ת. לא, לא, לא, אני לא יודעת ולא יכולה לדעת בוודאות, אני רוצה, אני אפגש עם עורך דין קאסם ונראה מה שולם. שילמנו לק.

ש. למה עד היום לא הבאת אישור כדי להציג לבית המשפט.

ת. לא יודעת, אל תכניס אותי לדברים.

ש. שילמת כן או לא?

ת. אני לא מבינה כל כך במשפטים, אז אני פניתי לבן שלי, שיפנה לעורך דין מקצוען שיטפל בכל הדברים האלה, והוא פנה לעורך דין קאסם.

ש. אז מה שאת כתבת כאן בסעיף 21 שאתם שילמתם את המסים המתחייבים זה לא נכון זה שקר.

ת. זה לא שקר ולא שום דבר, ואף אחד מהם לא שילם מס שבח, אל תספק לי ששילמו מס שבח ותבוא אלי, כולם לא שילמו מס שבח.

ש. אז למה חתמת בפני עורך הדין שאתם שילמתם את המסים? מה זה רצית לעבוד כאן?

ת. לא, אני לא רציתי לעבוד אני שילמתי חלק מהסמים.

ש. יש לך אישור?

ת. אני שילמתי, כל המסמכים נמצאים אצל העורך דין".

לא נעלמו מעיני הטענות החלופיות שהעלה הנתבע מס' 1 הן בהליך זה והן בהליך שהתנהל עובר למתן פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, בין היתר – ובעיקר – בכל הנוגע לקיומה של העסקה (ר', לדוגמה, הבדלים בין הטענות בכתב-ההגנה מיום 12.11.2019 לבין סיכומי הנתבע מס' 1, מיום 14.02.2022).

יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מן הנסיבות בענייננו, לרבות הבעייתיות הלא-מבוטלת שעולה מן העובדה, כי עורך-הדין אבו ואסל ייצג את הנתבע מס' 1 בהליכים האמורים, למרות מעורבותו המשמעותית בהסכם, והעובדה, כי היה זה הוא שחתם על ההסכם בשמו של הנתבע מס' 1, ואף קיבל – גם לשיטתו – את התמורה לידיו לפיכך ברי, כי היה בניגוד-עניינים בולט, ואין להשית את ההשלכות המשפטיות של האמור על הנתבע מס' 1.

14. משקבעתי, כי ההסכם עליו חתמה התובעת עם עורך-הדין אבו ואסל, אינו מהווה עסקה במקרקעין, הרי שההכרעה הסתיימה כאן, וניתן לקבוע, כי יש לדחות את תביעת התובעת.

אולם על אף האמור, ולמעלה מן הצורך, אבחן גם את השאלה השנייה: אם קיימת עסקה נוגדת לזו שעשתה התובעת, ואם כן לאילו מבין העסקאות קיימת זכות בכורה, בהתאם להוראות הדין.

בענייננו סבור אני, כי גם לו הייתי קובע, כי מדובר בעסקה במקרקעין – ולא כך קבעתי, הרי שבענייננו מדובר בעסקאות נוגדות של התובעת ושל הנתבעים מס' 2-9, וכי בתחרות זו, נסוגות זכויותיה של התובעת מפני זכויות אחרות, ראשונות בזמן – בענייננו, זכויות הנתבעים מס' 2-9.

שאלת קיומן של עסקאות נוגדות עלתה בפסק-דינו של בית המשפט העליון אשר קבע, הלכה למעשה, כי הוא מקבל את טענת הנתבעים מס' 2-9, לפיה היתרה במקרקעין, ככל שתיוותר, תשמש לדרך גישה לשטחם, ואין היא שייכת לנתבע מס' 1.

ודוק, בפסק-דינו של בית המשפט העליון נקבע, כי ".... ככל שתיוותר יתרה בחלקה, לאחר שבית המשפט המחוזי יכריע בזכיותיה הנטענות של הודא אבו מוך, תשמש היתרה לדרך גישה לשטחם של המשיבים". משמעות קביעה זו היא, כי לנתבע מס' 1 אין כל זכות במקרקעין מושא התביעה, גם בכל הנוגע להקצאת היתרה בהם.

יתרה מכך, לו סבר בית המשפט העליון, כי קיימת שאלה באשר להקצאת היתרה שנותרה במקרקעין לאחר הקביעה, כי אין למוחמד וסולימאן כל זכויות במקרקעין, היה בית המשפט העליון מדגיש זאת בפסק-דינו, ולחלופין היה מורה לבית המשפט המחוזי להכריע בסוגיה זו, לאחר בחינת התשתית הראייתית, ובשים-לב לקביעותיו.

לצד זאת, ציין בית המשפט העליון, כי לצדדים שמורות כלל טענותיהם, ולפיכך היה על התובעת להוכיח את טענתהּ, לפיה החלק שלה במקרקעין אינו נוגד את העסקה שנערכה עם הנתבעים מס' 2-9, וזאת לא הצליחה התובעת להוכיח שעה שלא הניחה בפני בית המשפט תשתית ראייתית נאותה, שלא לומר לא הניחה כל תשתית ראייתית לביסוס טענותיה, ואין בעדותו של המודד, זיאד קעדאן, כדי למלא חסר זה – נהפוך הוא.

הדברים האמורים נכונים ביתר-שאת עת נמנעה התובעת מלהביא עדויות נוספות שיכולות היו לתמוך בעמדתהּ, שעה שהיא נמנעה, בין היתר, מלהעיד את הנתבע מס' 1, וכן בעלה, אשר כפי שיפורט להלן, עולות שאלות ותהיות באשר לקשר שלו עם ההסכם, ודומני, כי אין צורך להכביר מילים על ההשלכות הראייתיות של הימנעות בעל-דין מלהביא את ראיותיו, מקל וחומר עת מדובר בתובעת, שחובת ההוכחה מוטלת על כתפיה.

משקבעתי, כאמור לעיל, כי העסקה הנטענת של התובעת מצויה בתחרות מול זו של הנתבעים מס' 2-9, ונוכח העובדה, כי העסקה שלהם הייתה ראשונה בזמן, הרי שעל התובעת להוכיח, כי היא פעלה בתום-לב ושילמה תמורה עבור המקרקעין מושא המחלוקת בענייננו.

לא זו בלבד שהתובעת לא צלחה בהוכחת רכיבים אלו, אלא שהתשתית הראייתית שהונחה בפני אף מצביעה בדיוק על ההיפך, ואפרט:

סעיף 9 לחוק המקרקעין, אשר עוסק בדינן של עסקאות נוגדות, נקבע כי:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

במסגרת סעיף 3.1 להסכם נקבע, כך :

"המוכר מצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעלים של הנכס אך כיום אין הוא מחזיק בנכס והנכס מוחזק על ידי מסיגי גבול שיש צורך בהגשת תביעה לסילוקם ולפירוק הזכויות בחלקה".

בהמשך, בסעיף 4.5 להסכם, הצהירה התובעת, בזו הלשון:

"הקונה מקבלת על עצמה את הטיפול בפינוי הנכס ממשיגי הגבול ופירוק השיתוף ...."

היה בדברים האמורים כדי "להדליק" נורות אדומות אצל התובעת, והיה עליה לבדוק קיומן של זכויות נוגדות במקרקעין מושא המחלוקת.

סבור אני, כי העובדה שהתובעת לא בדקה כדבעי את המצב המשפטי לאשור – על אף שלא הייתה רשומה הערת אזהרה בגין זכויות אלו – וכי התובעת לא פעלה כהוראות ההסכם באמצעות נקיטת פעולות משפטיות מתאימות, שומטת את השטיח תחת טענת תום-הלב הנטענת, ולפיכך אין היא התובעת עומדת בסייג שנקבע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, אשר מאפשר זכות בכורה להתחייבות מאוחרת בזמן.

אפנה לדבריו של כב' השופט י. עמית ב-ע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל (03.05.2017), פסקה 9:

"חובתו של הקונה הראשון בזמן להפעיל את זכותו בתום לב, וזו גם חובתו של הקונה השני. לא פעל הקונה השני בתום לב תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של העסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון (עניין לחאם, פסקה 13; ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר, [פורסם בנבו] פסקה 9 (28.10.2008); ע"א 9767/08 קדמני נ' מולא, [פורסם בנבו] פסקה 9 (16.1.2011); ע"א 580/10 ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים נ' עיריית הוד השרון, [פורסם בנבו] פסקה 23 לפסק דינו של השופט מלצר (25.7.2013)).

תום הלב הנדרש מהקונה השני הוא תום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום הלב הסובייקטיבי תבחן ידיעת הקונה השני על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב. במסגרת הדרישה לתום לב אובייקטיבי יבחן האם הקונה בדק את פנקס רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם התקשר בעסקה (עניין לחאם, פסקה 13; עניין זריק, פסקה 23; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, [פורסם בנבו] פסקה 32 (14.4.2010))".

דברים אלו אף עולים בקנה אחד עם רוח דברי הרכב שופטי בית המשפט העליון, בענייננו:

"כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר: הסיכוי שתוכיחו תום לב הוא לא מבשר טובות כ"כ".

בנוסף, אין להתעלם מן התהיות העולות באשר למעורבותו של בעלה של התובעת בהסכם, והגרסאות הסותרות, אשר אינן עומדות במבחן השכל-הישר של התובעת בעניין זה, עת מחד-גיסא טוענת התובעת, כי ההסכם נחתם על-ידה, וכי לבעלה אין כל קשר להסכם האמור, ר' עמ' 33 לפרוט' מיום 22.10.2020:

"ש. אני מדבר על 2016, במשך שנתיים ימים לא פנית לעורך הדין הזה שדיווח על העסקה אני רוצה לשלם מס שבח?

ת. אני לא פניתי.

ש. מדוע לא עשית את זה?

ת. יש לי את הסיבות שלי, אולי תשאל אחרים למה לא שילמו מס שבח?

ש. את ביחסים טובים עם הבעל שלך?

ת. כן.

ש. אם הבעל שלך הוא עורך דין.

ת. אני אומרת לך אני לא בטוחה שהוא היה עורך דין באותה תקופה, הוא למד עריכת דין מאוחר.

ש. הבעל שלך שידע שאת שילמת כסף שהיית צריכה לשלם מסים, למה לא ביקשת את עזרתו למה את הולכת לחוסאם ולקאסם, כל הזמן את יושבת איתו באותו בית למה לא פנית לבעלך שיעשה משהו?

ת. את האדמה הזו אני רכשתי לילדים שלי, אני לא פניתי לבעלי".

ומאידך-גיסא עולה מן התשתית הראייתית, כי בעלה של התובעת הגיע לדיונים בבית המשפט המחוזי, והיה מודע להליך שהתנהל עובר למתן פסק-דינו של בית המשפט המחוזי (ר' עמ' 34 לפרוט' מיום 22.10.2020, שו' 16-19):

"ש. הלקוח שלי מספר לי כאשר היה המשפט בקשר לחלקה הזאת אצל השופט קסרי, הבעל שלך שידע שאת קנית את הקרקע שאת שילמת את התמורה בדרך כלל היה מופיע לדיונים בפני השופט קסרי. את יודעת?

ת. אני לא יודעת והוא לא מספר".

ובהמשך, עמ' 35, שו' 29-34:

ת. אתה מודע לזה שאני לא הייתי ולא הודיעו לי? אם הייתי הייתי הולכת לעורך דין אבו ואסל ועומדת על זה שזוהיר יחתום על זה. נישלתם אותי מזכויותי ולא ספרתם אותי ולא צירפתם אותי להליכים. אני רוצה להגיד לך אני דוברת אמת, ואני לא מוותרת, אם רימיתם אותי והוצאתם אותי במשפט הזה זה לא אומר שאני אוותר על הזכויות שלי ועל הזכויות של הילדים שלי, כמו שאתה דואג לילדים שלך גם אני דואגת לילדים שלי, אני עבדתי 22 שנים על הכסף הזה אני הולכת בתשע וחוזרת כל בשלוש.

15. עוד ובנוסף סבורני, כאמור כבר לעיל, כי התובעת אף לא הוכיחה את רכיב "התמורה" הנדרש על-מנת לבכר את זכויותיה על פני זכויות קודמות בזמן, ודוק: בסעיף "התמורה" בהסכם נכתב, כי "תמורת הנכס וכל התחייבות המוכר לפי הסכם זה, מתחייבים הקונים לשלם למוכר סך של 196,000 ₪ (מאה תשעים ושש אלף ₪) (להלן: "התמורה")", אולם אין כל אזכור למועדי התשלום, ואף לא צוין, כי חתימה על ההסכם מהווה אישור על התשלום.

עדותהּ של התובעת בעניין זה בפני בית המשפט הייתה מגומגמת, חסרת עקביות, ובלתי- קוהרנטית, בפרט בכל הנוגע לעניין התשלום, ולפיכך אין בידי ליתן בה אמון לעניין התשלום.

לעניין זה אפנה לדבריו של כב' השופט א. שטיין ב-ע"א 765/18 שמואל חיון נ' אלעד חיון (01.05.2019) (להלן: "עניין חיון"), פסקאות 26-31:

"סבורני, כי שקרים אלו של בעל דין הנוגעים לעניינים המצויים בליבת המחלוקת – הם לבדם – צריכים היו לשמש בסיס לדחיית תביעתו ללא צורך בניתוח ראיות נוספות. דחיית התביעה בשל שקרים אלו היתה – ועודנה – תוצאה מתחייבת לנוכח שלושה כללים שעניינם פרוצדורה וראיות. מדובר בכללים ידועים ומושרשים, אך הפעלתם נתונה במידה רבה לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית, ומסיבה זו – כך נראה לי – היא לא יצרה עדיין נורמות כלליות ותקדימים מחייבים....

מבין כללים אלו, הכלל הבסיסי והעתיק ביותר הוא חזקה ראייתית הקובעת כי מי שמשקר ביודעין בדבר אחד, משקר בכל עדותו: Falsus in Uno, Falsus in Omnibus. חזקה זו מהווה חלק מהמשפט המקובל האנגלי שמשמש מסד לדיני הראיות הנהוגים במקומותינו. היא עברה גלגולים שונים ורוככה במרוצת השנים....

חזקת השקר נועדה לקרב את בית המשפט לגילוי האמת, אך היא עושה יותר מכך. מטרתה האחרת היא לבטל את התמריץ של בעל דין למסור לבית המשפט גרסת שקר שמיטיבה עם עצמו ועל ידי כך לנצל לרעה את ההליך השיפוטי ....בטרם אסיים את הדיון בחזקת השקר, אשוב ואבהיר, כי חזקה זו מטפלת, בראש ובראשונה, בבעל דין שמוסר עדות שקר ביודעין כדי לנצח במשפט; והכוונה כאן היא לעדות שקר בעניין מהותי ומרכזי לליבת המחלוקת, ולא רק ב"תיבול" בשקרים של עדות שרובה אמת לאמיתה".

ודוק, ר' פרוטוקול דיון מיום 22.10.2020, עמ' 32-33:

" ש. אני מפנה להסכם שצורף לתצהיר את אמרת שהבאת את הכסף 196,000 ₪ ונתת לעורך דין אבו ואסל.

ת. נכון והוא גם התחיל לספור לפני.

ש. עורך דין אבו ואסל נתן לך קבלה?

ת. אני מניחה שהחוזה זה קבלה בשבילי. לא, אין לי קבלות.

ש. ביום ששילמת לו.

ת. לא נתן לנו קבלה חתמנו על המסמך הזה.

ש. לאחר שחתמתם וקראתם פנית לעורך דין אבו ואסל ואמרת אתה ביום 2/9 חתמת על ההסכם שילמנו לך סכום נכבד אבקש לשלוח לי קבלה, כן או לא?

ת. לא עשיתי את זה, אני לא מבינה במה זה מעניין אותך.

ש. לפני רגע סיפרת שנדנדת לעורך דין אבו ואסל, מדוע לא ביקשת ממנו, תשמע שילמתי לך כסף תן לי קבלה, מדוע לא עשית את זה?

ת. אני אישית הרגשתי שיש משהו לא בסדר, כאילו הוציאו אותנו ככה, בלי, אני מניחה שהיית במשפט ב-6.5.2012 כשבית המשפט נתן פסק דין ולא הזכרתם אותנו בפסק הדין אז אני ידעתי שיש פה משהו לא בסדר. אתה יודע מה אני האמנתי לעורך דין.

ש. מתי זה היה פסק הדין?

ת. זה היה אני חושבת בחודש חמישי, כשהבן שלי חיפש במאגים המשפטיים, הוא אמר לי שהיה כאילו משפט ושם היה פסק דין על זכויות זוהיר שהוא לא יכול, כאילו כולם נזכרים בפסק הדין חוץ ממך ויש לך הערת אזהרה, אין לך זכר בפסק הדין אז למה? ו כל יום, אתה לא יודע, התקשרנו לעורך דין קאסם והייתי בהסטריה.

ש. מדוע לא אמרת לבן שלך שיפנה לעורך דין אבו ואסל ויגש לבית משפט ויתן סכום התמורה ששילמת.

ת. פניתו בדרך הישרה והיעילה, פנינו לעורך דין קאסם כי הוא מבין טוב בדברים האלה והוא יכול לקדם אתה עניינים יותר טוב ממני ואני סומכת עליו.

ש. את יודעת אם עורך דין קאסם שלח מכתב לעורך דין אבו ואסל מכתב בעניין התשלום, בעניין הקבלה?

ת. תשאל אותו יותר טוב...."

היעדר הבהירות לעניין התשלום אף עולה מעדותו של בנהּ של התובעת, מאג'ד אבו מוך, אשר העיד מטעמהּ, ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.10.2020, עמ' 21-22:

"ש. אמא שלך טוענת שהיא שילמה 196,000 ₪. אתה ראית קבלה עם אמא שלך שנחתמה על ידי מישהו, או זוהיר, או עו"ד אבו ואסל, שהיא שילה את הכסף?

ת. בחוזה. מה זה לא מספיק, צריך קבלה? ממתי צריך קבלה.

ש. קבלה לא ראית?

ת. קבלה? רשום בחוזה היא שילמה במזומן.

ש. לא ראית קבלה?

ת. לא ראיתי קבלה.

ש. ואתה אומר כתוב בחוזה. תראה לי בחוזה איפה כתוב שםש אמא שלך שילמה עבור הנכס הזה סכום של כך וכך?

ת. אני מפנה לסעיף 6 לתמורה.

ש. כתוב תמורת הנכס.... מתחייבים הקונים לשלם למוכר. הם מתחייבים, לא כתוב ששילמו, כן או לא?

ת. אני אומר שהתחייבו ושילמו.

ש. לא שילמו.

ת. שילמו.

ש. מאיפה אתה יודע ששילמו?

ת. כי אמא שלי לא משקרת.

ש. לא הראתה לך קבלה.

ת. מאיפה כבתה?

ש. אם היא שילמה 196,000 ₪ למה לא נרשם בהסכם הזה שהתמורה נתקבלה.

ת. תשאל את מי שניסח את ההסכם.

ש. לפני רגע אמא שלך אומרת שההסכם הזה נוסח בנוכחות אבא שלך שהוא עורך דין. הוא לא שם לב שאין פה קבלה סך הכל התמורה?

ת. אני לא חושב שבזמן ניסוח ההסכם הזה אבא שלי היה עורך דין.

ש. ביום שהגשת את התצהיר, לא שמת לב שאמא שלך על פי ההסכם זה לא שילמה אגורה, אלא התחייבה לשלם?

ת. אמא שלי שילמה ועוד איך, ואני יודע שהיא שילמה.

ש. היא סיפרה לך שהיא שילמה?

ת. כן.

ש. מתי היא שילמה?

ת. ב-2009.

ש. מתי היא סיפרה לך ששילמה?

ת. מאז שאני זוכר את עצמי.

ש. לא ראית קבלה?

ת. לא.

ש. לא כתוב בהסכם שהיא שילמה, תאשר, אמא שלך קנתה את הנכס ושילמה תמורה בשיק?

ת. מזומן".

והדברים עולים ביתר-שאת בעדותו של עורך-הדין אבו ואסל, פרוטוקול הדיון מיום 22.10.2020, עמ' 27-28:

"ש. לגבי התמורה, הנתבעים טוענים שהכל זה למראית עין אין הסכם אין כלום ולא שולם שום דבר.

ת. לא. בתמורה שולם.

ש. מתי שולמה התמורה?

ת. לא במכה אחת בכמה זמן.

ש. מי שילם את התמורה?

ת. בעלה של האישה היה בא אלי היא הייתה איתו, אבל הוא הביא את הכסף מזומן.

ש. היה עורך דין חוסאם אבו מוך נוכח בזמן החתימה?

ת. חוסאם אבו מוך הוא הביא את האישה ובעלה, אני לא הכרתי אותה, הרעיון למכור את הקרקע זה חוסאם, גם לפני כן הוא הביא לי קונה אחר וזה בוטל.

ש. איך הוא קשור לזוהיר?

ת. הוא ידע שאני מקושר לזוהיר והקרקע של זוהיר אצלי בגלל זה הוא בא אלי.

ש. חוסאם ידע שאתה מטפל בקרקע של זוהיר?

ת. כן.

ש. לגבי הרישום של הזכויות מי טיפל בזה אחר כך?

ת. לפני כן אמרתי לחוסאם אני לא אמכור בגלל שלא רשום, אז הוא הביא את הרישום 1550 בטאבו. זה בשביל בטחון למה ידעתי שהאחים יש סכסוך, כשראיתי זה רשום על שם זוהיר נרגעתי רשמתי את החוזה.

ש. מי טיפל בהצהרה, בדיווח, מי היה צריך לטפל ברישום הזכויות?

ת. לא נרשמו זכויות.

ש. מי היה צריך לטפל בזה?

ת. היו צריכים לשלם מס שבח, והכל, הרבה דברים.

ש. מי היה צריך לטפל בזה?

ת. אני הייתי מטפל בזה, מה זה משנה בשבילי. אבל אחרי שישלימו.

ש. אתה זוכר מי רשם הערת אזהרה?

ת. כתוב שהם צריכים לשלם את כל מס השבח, ראית את זה? עד היום לא שילמו גם אחרי פסק הדין לא שימו.

ש. אתה יודע מי טיפל בהערת אזהרה?

ת. אני לא זוכר. אבל מה זה חשוב יש הערה מה זה משנה מי רשם את זה?

ש. בכתב ההגנה אתה כתבת שהמכר שביצע הנתבע לתובעת גובר על זכויות נטענות של הנתבעים.

ת. אני רציתי להביא את הטענות האלה.

ש. כל התמורה שולמה לזוהיר?

ת. לא שילמו, זוהיר לא קיבל מהם כסף.

ש. מי קיבל כסף?

ת. אני.

ש. היא שילמה?

ת. לא יודע אם שילמה או חסר משהו.

ש. לא לגבי המס, אלא ה-196,000 של הקרקע.

ת. אולי חסר 10,000, אני אבדוק את זה. שילמו לפחות 160,000 ₪ אם חסר משהו אני אבדוק.

ש. יש קבלות? יש לך רישום על הסכומים ששילמו?

ת. אני אבדוק ואביא לך. אני הכנתי את התיק, ואני חשבתי שאני צריך לנהל את מה שבקשתי בבית משפט זה ובית המשפט דחה את בקשתי. אני רשמתי את בכתב ההגנה שלי".

על יסוד האמור לעיל, אני קובע, כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה לעניין הוכחת תום-הלב והתמורה הנדרשים על-מנת לבכר את זכויותיה על פני הזכויות המוקדמות יותר של הנתבעים מס' 2-9, וזאת כאמור, גם בשים-לב לפסק-דינו של בית המשפט העליון.

נוכח האמור, אף אין צורך להידרש להלכה שנקבעה ב-ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ (05.02.2003), הגם שהנתבעים מס' 2-9 לא רשמו הערת-אזהרה כדין.

16. לא נעלמה מעיני טענת התובעת באשר לסייג הקבוע בסיפא של סעיף 6(א) לחוק השליחות, לעניין השמירה על זכויותיו של צד שלישי בעת הרשאה בדיעבד, כפי שנקבע בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי בעניינם של הצדדים:

"פעל אדם בחזקת שלוחו של אחר בלי שהורשה לכך או בחריגה מהרשאתו, יכול אותו אחר, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), לאשר את הפעולה בדיעבד; ואישור בדיעבד – כהרשאה מלכתחילה, ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש אדם אחר בתום-לב ובתמורה לפני האישור". (ההדגשה אינה במקור).

אין בידי לקבל טענה זו – ועל היעדר רכיבי תום-הלב והתמורה בהסכם עליו חתמה התובעת, עמדתי זה עתה בהרחבה.

17. על יסוד כל האמור לעיל, דוחה אני את תביעת התובעת.

18. אני מחייב את התובעת בתשלום שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ש"ח (כולל מע"מ), בחלקים שווים לנתבעים מס' 2-9.

לא מצאתי בנסיבות העניין, ובשים-לב להתנהלות הנתבע מס' 1 לזכותו בהוצאות.

ניתן היום, י"ד חשוון תשפ"ג, 08 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.

23 מתוך 23