ביהמ"ש לענייני משפחה בחדרה, השופטת יפעת שקדי שץ: החלטה בנוגע בקשה למתן הוראות בעניין מכר נכס מקרקעין (ת"ע 65511-11-21)

בענין: בקשה למתן הוראות בענין מכר נכס מקרקעין

1. ביום 21.2.2022 מונתה עו"ד ------- כמנהלת עיזבונו של המנוח ------- ז"ל.

ביום 15.8.2022 הוגשה בקשה במסגרתה, בין היתר, התבקש בית המשפט לאשר למנהלת העיזבון לפעול למכירת נכס מנכסי העיזבון - בית המצוי ברחוב ------ב------ ("הנכס") באמצעות הזמנה להציע הצעות תוך שלבעלי הדין תישמר זכות ראשונים.

יצויין, כי חוות דעת שמאי התקבלה ביום 5.7.2022 והעריכה את שוויו של הנכס בסך 5,430,000 ש"ח. חוות דעת של מומחה במיסוי מקרקעין ביחס לחבות בעלי דין שאינם תושבי ישראל ניתנה ביום 11.9.2022.

2. ביום 15.9.2022 הודיעו היורשים על הסכמתם לדו"ח מנהלת העיזבון ובכלל כך הבקשה בענין מכר הנכס.

3. בהתאם לדיווח מיום 20.10.2022 הנכס פורסם למכירה והוצג בפני רוכשים פוטנציאליים ביום 19.10.2022. בנכס התעניינו כ- 30-35 אנשים.

4. ביום 15.11.2022 הוגשה בקשה לאישור הסכם מכר בנוגע לנכס אשר הסדיר את מכירת הנכס לידי הרוכשים - --------- ("הרוכשים").

בבקשה זו הובהר, כי הנכס הוצג 5 פעמים בכדי להשיא את המכיר וכי התקבלו 4 הצעות.

הרוכשים הציעו סך של 5,450,000 ₪ (סכום הגבוה מהערכת השמאי). בתום ההתמחרות נחתם הסכם המכר ("הסכם המכר"). הסכם המכר הותנה באישור בית המשפט (כך הודגש בפתח ההסכם).

הבקשה לאישור הסכם המכר הועברה לתגובת היורשים וב"כ היועמ"ש.

5. בטרם חלף המועד להגשת תגובת היורשים וב"כ היועמ"ש הגישה מנהלת העיזבון בקשה למתן הוראות (בקשה מיום 22.11.2022) וציינה, כי שבעה ימים לאחר שנחתם הסכם המכר הגיעו למשרדה מציעים נוספים והציעו סכום גבוה מסכום הזכיה.

6. הרוכשים הגיעו התייחסותם לתיק בית המשפט ביום 29.11.2022 וציינו, בין היתר, כי החלו לפעול בפעולות להנזלת נכסיהם ונטילת הלוואה מובטחת במשכנתא וכי הם עומדים על אישור הסכם המכר.

7. ב"כ היועמ"ש הודיע, כי אין בכוונתו להתערב. היורשים הודיעו, כי הם מבקשים לערוך התמחרות בין הרוכשים לבין המציעים שהגישו הצעה לאחר תום ההתמחרות. לא הוצג עיגון משפטי לעמדת היורשים ולא הוצגו טעמים המצדיקים ביצוע התמחרות נוספת לאחר הכרזה על זוכה בהתמחרות שביצועה אושר על ידי בית המשפט.

8. נקודת המוצא היא שהמועד הקובע לאישור מכר מתגבש בעת אישור העסקה על ידי בית המשפט (רע"א 1804/22 משוב שירותים בע"מ ואח' נ' אבנר עשוש ואח' (26.4.2022) ומובן, כי צד המתקשר בעסקה המותנת באישור בית המשפט מודע לכך שיתכן שהעסקה לא תאושר וענין זה נלקח בחשבון על ידיו.

עם זאת, אין לאפשר התנהלות שמסירה כל מעמד ותוקף מהסכם שנחתם באופן שפוגע במעמדו של הליך ההתמחרות ומתעלם ממערכת העקרונות הבסיסיים החלים על שיטת מכרז בה בחרה מנהלת העיזבון כדי לבחור בהצעה הזוכה.

על הליך התמחרות חלים כללי התחרות ההוגנת; עקרונות תום הלב; המשמעות של הסתמכות ועקרונות השוויון (ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, פ''ד נה(4) 410); ואין בכך שמדובר בהתמחרות פרטית, במובחן ממכרז ציבורי, כדי להדיר עקרונות אלה מתחולה על ההליך.

משעה שהליכי ההתמחרות התקיימו בצורה תקינה, הוגנת והתמורה שהושגה סבירה; ומתוך מתן משקל רב לעקרון הסופיות של הליכי ההתמחרות יש לצמצם את המקרים בהם יאפשר בית המשפט פתיחה מחדש של הליכי התמחרות רק למקרים חריגים וקיצוניים (רע"א 3165/22 בנימין זיגדון יזמות נדל"ן ובנייה בע"מ נ' ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן (31.5.2022).

אני ערה למשמעות של ביצוע התמחרות נוספת בהיבט של השאת התמורה שתתקבל לקופת העיזבון. עם זאת, הצעה משופרת אינה שיקול שגובר בהכרח על שיקולים הנוגעים להסתמכותו של הזוכה בהתמחרות ועל אמון הציבור בהליכי מכר מפוקחים (ע"א 7594/22 דורון חתן אחזקות בע"מ נ' אופיר דידי (18.12.2022)).

9. על כן, לאחר ששקלתי את העובדה שהסכם המכר כבר הוגש לאישור בית המשפט; כי ההצעה המאוחרת הוגשה לאחר שנחתם הסכם המכר ולאחר שהוגשה הבקשה לאישור; בהעדר כל טענה ביחס להליך ההתמחרות עצמו; לאחר ששקלתי את הנתונים ביחס לאופן בו התנהלה התמחרות (התעניינות של כ-30-35 אנשים, הצגת הנכס 5 פעמים, וקבלת 4 הצעות מתוכן נבחרה הצעת הרוכשים); משלא הוצגה כל טענה על ידי המציעים הנוספים ביחס להליך שהתנהל ולא הוגשה כל בקשה בהליך שלפניי בטענה כלשהי לפגם בהליך עצמו; שעה שלא הוצג טעם כלשהו המצדיק קבלת הצעה לאחר המועד בו נחתם הסכם המכר; משעה שההצעה הזוכה היא הצעה הגבוהה מהערכת השמאי; בשים לב לפער בין ההצעות ושיעור הפער ביחס לסכום התמורה; לאחר ששקלתי שיקולים שנוגעים לקיום הליך הוגן, שוויוני ועל פי הכללים הנהוגים ונתתי דעתי לחשיבות של סופיות ההליך והסתמכותו של הרוכש - איני סבורה שיש לאפשר ביצוע התמחרות נוספת לאחר חתימתו של הסכם המכר.

על כן, אני מאשרת את הסכם המכר ומורה למנהלת העיזבון לפעול לביצועו בלוחות הזמנים הקבועים בו.

אני מתירה פרסומה של החלטה זו בהשמטת פרטים מזהים.

המזכירות תמציא החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, א' טבת תשפ"ג, 25 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.