בימ"ש העליון, אב"ד הנשיאה אסתר חיות, השופט יצחק עמית והשופט עופר גרוסקופף: פס"ד שעניינו שיעור דמי החכירה להם זכאים בעלי מקרקעין שהופקעו, שהחזקה בהם הועברה למדינה מבלי ששולמו להם פיצויי ההפקעה (ע"א 6744/20)

ע"א 6744/20 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' טבר ו-188 ערעורים נוספים

תאריך מתן פסק הדין: ח' בתמוז התשפ"ב (‏7.7.2022).

הרכב השופטים: הנשיאה א' חיות, והשופטים י' עמית ו-ע' גרוסקופף.

בית המשפט העליון קבע היום, במסגרת הליך מאוחד של 189 ערעורים, את שיעור דמי החכירה להם זכאים בעלי מקרקעין שהופקעו החל משלהי שנות ה-50 ועד ראשית שנות ה-80 של המאה הקודמת, חלק ניכר מהם באזור הגליל, שהחזקה בהם הועברה למדינה מבלי ששולמו להם פיצויי ההפקעה.

ליבת המחלוקת בין הנפקעים למדינה נוגעת לשאלה מהו שיעור דמי החכירה השנתיים לו זכאים הנפקעים מכוח סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943: עמדת הנפקעים הייתה שיש לחשב את דמי החכירה האבודים מדי שנה על בסיס של 6% מהשווי הכולל המתעדכן של המקרקעין המופקעים בכל שנה מאז ההפקעה, וזאת ללא הבחנה בין הדונם הראשון (שאותו התכנית ייעדה, בין היתר, למגורים) לבין יתר השטח שהופקע. עמדת המדינה ידעה שינויים במהלך השנים, ואולם לבסוף הציעה המדינה נוסחה לפיה יש לחשב את דמי החכירה האבודים מדי שנה על בסיס של 2.5% מהשווי המתעדכן של הדונם הראשון, בתוספת 1.5% מהשווי המתעדכן של יתר החלקה.

1. בית המשפט קבע (השופט עופר גרוסקופף, בהסכמת הנשיאה אסתר חיות והשופט יצחק עמית) כי ככל שמדובר בדונם הראשון שבו ניתן לעשות שימוש גם למגורים, הרי שנקודת המוצא לקביעת דמי החכירה האבודים היא מדיניות רשות מקרקעי ישראל, בעבר ובהווה, לפיה את דמי החכירה בגין מקרקעין עירוניים יש להעריך על בסיס של 5% משווי המקרקעין. בהקשר זה, נפסק כי המדינה רשאית הייתה לסטות ממדיניות העבר שלה, שבה טענה לשיעור אחיד של 5% מהשווי הכולל המתעדכן של המקרקעין – אך מוטל עליה נטל ראשוני להצדיק את הסטייה מאותה מדיניות. עם זאת, נקבע כי ביחס לדונם הראשון המדינה לא הוכיחה שחישוב על בסיס של 5% משווי המקרקעין אינו משקף את דמי החכירה המקובלים ביחס למקרקעין שהשימוש המיטבי בהם הוא למגורים ולפיכך, כך נפסק, לא עמדה בנטל להצדיק סטייה ממדיניות העבר שלה בעניין זה.

לעומת זאת, ביחס ליתר החלקה נפסק כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים על בסיס של 3.25% מהשווי הכולל המתעדכן של המקרקעין המופקעים. זאת, נוכח העובדה כי לא ניתן להגיע לקביעה מדויקת של שיעור דמי החכירה האבודים בשל מחסור בנתונים ביחס לעסקאות השוואה, ונוכח קביעת בית המשפט כי שיעור התשואה המשקף את דמי החכירה האבודים ביתרת החלקה הוא נמוך משמעותית משיעור התשואה המשקף את דמי החכירה האבודים בדונם הראשון.

עוד נפסק כי המועד שעד אליו ייפסקו דמי חכירה אבודים יהיה מועד הגשת התביעה ביחס לכל תיק ותיק, וממועד זה ועד למועד התשלום ייפסקו הפרשי הצמדה וריבית לפי השיעור הקבוע בסעיף 4(א) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961.

הנשיאה חיות הוסיפה, בהסכמת השופטים עמית ו-גרוסקופף, התייחסות לעניין תחולתו של כלל ההשתק השיפוטי נוכח השינוי בעמדת המדינה. הנשיאה חיות עמדה על כך שבענייננו לא מתקיימים התנאים לתחולתו של כלל ההשתק השיפוטי הואיל ושינוי עמדת המדינה לא נבע מחוסר תום לב במישור הדיוני. עם זאת, נקבע כי עצם שינוי העמדה מטעם המדינה, בצירוף ההסבר העמום שסיפקה לשינוי זה, מצדיקים מתן משקל ראייתי מסוים לעמדתה הקודמת.

לפסק הדין החלקי השלכה על מאות הליכים נוספים התלויים ועומדים בבתי המשפט המחוזיים.