טוען...

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

עת"מ 67986-08-21 ארזים השקעות בע"מ נ' עיריית ראשון לציון ואח'

תיק חיצוני:

בפני

כבוד השופט שמואל בורנשטין

עותרת

ארזים השקעות בע"מ

נגד

משיבות משיבות פורמליות

1. עיריית ראשון לציון

2. מניב ראשון לציון בע"מ

1. ע. טופ הנדסה בע"מ

2. חי ארזים אחזקות בע"מ

פסק דין

פתח דבר

  1. עתירה זו עניינה בהליכי גבייה שנוקטות עיריית ראשון לציון (להלן: העירייה") ותאגיד המים מניב ראשון לציון בע"מ (להלן: "מניב", וביחד – "המשיבות") כנגד ארזים השקעות בע"מ (להלן: "העותרת") בגין דרישת תשלום היטלי פיתוח ודמי הקמה משנת 2017 ובהתייחס לנכס ברחוב אליהו איתן 20 בראשון לציון, שהיה בבעלות העותרת ונמכר לע. טופ הנדסה בע"מ וחי ארזים אחזקות בע"מ (להלן: "המשיבות הפורמליות"), המחזיקות בנכס החל משנת 2012.

תמצית טענות העותרת

  1. בשנת 2013 נערכה בדיקה בנכס על ידי מודד מטעם העירייה ונמצא כי קיימות חריגות בנייה בנכס בהיקף של 380 מ"ר ובעקבות זאת נשלחה דרישת תשלום ושולמו כל ההיטלים ודמי ההקמה הנדרשים. כמו כן שולם היטל השבחה במלואו בהתאם למה שנקבע בשמאות המכריעה בשנת 2014. חרף זאת, ובניגוד להלכה המחייבת, נמנעה העירייה מלהנפיק לעותרת אישור להעברת הנכס בטאבו משמה על שם המשיבות הפורמליות וכך הוא המצב עד היום.

  2. ברור כי אילו העירייה הייתה מנפיקה את האישור במועד שהיא התבקשה לעשות כן, דהיינו עוד בשנת 2014, וזאת לאחר הבדיקה שנערכה בנכס ותשלום כל החובות שהיו קיימים אותה עת, ולא מתנה את האישור במתן ערבויות, היה הדבר מונע לחלוטין את המחלוקת דנן. העירייה אף לא הצביעה על צורך אמיתי לבצע בדיקה נוספת בנכס בשנת 2017.

  3. למעלה משבע שנים מאז נמכר הנכס למשיבות הפורמליות וארבע שנים מאז משלוח הדרישה הראשונה לתשלום בשנת 2013, נוקטות המשיבות בהליכי גבייה דרקוניים כנגד העותרת מכוח פקודת המסים (גבייה) תוך הטלת עיקולים על חשבונות הבנק שלה. לפיכך עומדת לעותרת טענה לשיהוי והתיישנות וכן להפרת הנחיית מס' 7.1002 של היועמ"ש לממשלה לפיה אין לנקוט בהליכי גביה בחלוף שלוש שנים.

  4. אין לקבל את טענת המשיבות כי עיכבו את הליכי הגבייה בשל קיומם של הליכים משפטיים בין הצדדים, שכן משיבה 2 ממילא לא הייתה צד להליכים אלה. יתר על כן, אחד ההליכים נגע אך ורק לבקשת הנאמן על כספי המכירה לקבלת הוראות וזאת בעקבות חיוב בהיטלי סלילה, כאשר במסגרת זו אישרה העירייה כי המדובר בעבודות שבוצעו לאחר שנת 2014; ההליך האחר הינו עתירה שהוגשה על ידי המשיבות הפורמליות ואשר לא נגעה לחיובים נשוא עתירה זו, מה גם שטענה זו של המשיבות אינה עולה בקנה אחד עם טענתה כי העותרת בחרה במסגרת ההליכים המשפטיים האמורים למלא פיה מים. על פי דיני השיהוי יש לבחון את פעולות הרשות ולא את שאלת ידיעתו של הנישום לגבי קיום החוב.

  5. אשר לדמי ההקמה הרי שלמניב אין סמכות לגבותם, שכן מדובר במבנים שהוקמו לפני "יום התחילה" כהגדרתו בכללי תאגידי מים וביוב (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב), תשע"ה-2015, דהיינו בחודש אפריל 2015, וכן כי בניגוד לטענת המשיבות, לבית משפט זה סמכות לדון בעתירה נגד מניב, שכן עסקינן בשאלת אי חוקיות הליכי הגביה המנהליים.

תמצית טענות המשיבות

  1. לא ניתן לתקוף עתה במסגרת עתירה את החלטת העירייה משנת 2014 שלא להנפיק לעותרת אישור לטאבו, מה גם שהייתה לה הזדמנות להעלות טענותיה במסגרת הליכים משפטיים בהם נקטו המשיבות הפורמליות והיא לא עשתה כן.

  2. אין מקום לדון בעתירה זו בפרשנות המשפטית הנכונה באשר לחובת הרשות להנפיק אישור לטאבו בעקבות שמאות מכריעה, מה גם שהעותרת מסתמכת על פסקי דין והחלטות שניתנו רק לאחרונה ואילו המצב המשפטי במועד הרלוונטי היה שונה.

  3. העותרת השתהתה בהגשת העתירה, שכן המדובר בדרישות תשלום שנשלחו לעותרת עוד בשנת 2017.

  4. יש למחוק על הסף את העתירה כנגד מניב מחמת חוסר סמכות, שכן בית המשפט המנהלי אינו מוסמך לדון בעתירה כנגד מי שאינו רשות ציבורית אלא חברה עירונית. בכל מקרה, הטענה לפיה ההקמה הייתה לפני "יום התחילה" לא נתמכה בשום ראיה.

  5. לעומת זאת, המשיבות הן אלה שהראו כי בדיקת המודד בשנת 2013 העלתה כי קיימת חריגת בניה בהיקף של 380 מ"ר, ואילו בדיקה נוספת שנערכה בשנת 2017 מגלה שהתבצעו חריגות בנייה נוספות בהיקף של 1,267.70 מ"ר ובגינן נדרשה העותרת לשאת בתשלום היטלי הפיתוח ודמי ההקמה. ממילא אין מדובר בתיקון חיוב משנת 2013 אלא בחיוב בגין בנייה חדשה ולפיכך יש לדחות את טענת ההתיישנות.

  6. לא חל כל שיהוי בנקיטת הליכי הגביה, שכן ההליכים ננקטו מיד לאחר פסק הדין בעתירה שהגישה המשיבות הפורמליות, כאשר באותו הליך ציינו המשיבות כי אין למשיבות הפורמליות זכות עמידה שכן מדובר בחובה של העותרת.

  7. אשר להנחיית היועמ"ש, הרי שאין מדובר בעניין אריתמטי וכי בכל מקרה יש לערוך איזון בין אינטרס ההסתמכות של הנישום לאינטרס הציבור בגביית החובות. במקרה דנן אין מחלוקת שהעותרת ידעה על החוב אך בחרה לעצום את עיניה ולהטיל את החיוב על המשיבות הפורמליות.

תמצית טענות המשיבות הפורמליות

  1. מדובר בחיוב שהוטל שלא כדין, ושאין מקורו בבנייה חדשה אלא בפרשנות שונה שניתנת על ידי המשיבות בהתייחס לשטחים שהיו קיימים עוד טרם רכישת הנכס, כאשר מטרת המשיבות היא אך ורק להעשיר את קופתן.

  2. ככל שקיים בסיס משפטי לחיוב, הרי על העותרת לשאת בו.

  3. בנסיבות אלה מותירות המשיבות הפורמליות את ההכרעה בעתירה לשיקול דעת בית המשפט.

דיון והכרעה

  1. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, בכתב ובעל פה, מצאתי כי דין העתירה להידחות.

  2. לא שוכנעתי כי העירייה פעלה בחוסר סבירות עת התנתה את מתן התעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות בהעמדת ערבות בגובה ההפרש שבין השומה המקורית והשומה המכרעת, וזאת גם אם העותרת שילמה אותה עת את היטל ההשבחה בהתאם לסכום שנקבע במסגרת השמאות המכריעה וכל עוד אין מדובר בשומה חלוטה וסופית.

  3. אכן, קיימת בפסיקה מהעת האחרונה עמדה לפיה בנסיבות אלה על הרשות להנפיק אישור לטאבו לצורך העברת הזכויות (ראו עמ"נ (מחוזי תל אביב-יפו) 31428-06-21 הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' דוד ביבי (13.12.2021); עמ"נ (מחוזי תל אביב-יפו) 7449-05-21 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אידים נדל"ן בע"מ ואח' (17.1.2022), וכך גם הוחלט על ידי מספר ועדות ערר, אך לא ניתן לומר כי זו הייתה ההלכה המחייבת בשנת 2014, מה גם שקיימת פסיקה המציגה עמדה אחרת, הן כזו שניתנה בטרם החליטה העירייה להתנות מתן אישור לטאבו בהעמדת ערובה (עת"מ (מחוזי מרכז) 3536-06-10 שרון ואח' נ' סיני ואח' (19.12.2010)) והן לאחר אותה החלטה (עמ"נ (מחוזי מרכז) 8613-10-13 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ' ששון ואח' (2.2.2015)).

  4. כך או כך, אין בדעתי להכריע בשאלת פרשנותה של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. השאלה העומדת להכרעה היא האם ניתן לומר כי העירייה פעלה בחוסר סבירות עת התנתה את מסירת האישור לטאבו בתשלום ערובה, ונוכח ההלכה שנהגה באותה תקופה, ולמצער בשל כך שטרם נקבעה הלכה ברורה בעניין זה, סבורני כי יש להשיב לשאלה זו בשלילה.

  5. מכל מקום ועיקר, השאלה העומדת במוקד העניין היא האם רשאית העותרת לטעון כיום, לאחר עבור שנים רבות, כי בשל סירוב העירייה ליתן לה בשעתו את האישור האמור, הוטלו עליה חיובים בגין בנייה חריגה אשר התבצעה לאחר שמכרה את הנכס למשיבות הפורמליות, ומטעם זה על המשיבות לבטלם.

  6. סבורני כי יש להשיב גם לשאלה אחרונה זו בשלילה. אין לה לעותרת אלא להלין על עצמה על שלא הגישה עתירה כנגד החלטת העירייה, אם וככל שסברה כי שלא כדין התנתה העירייה את מתן האישור בהעמדת ערובה. פועל יוצא הוא כי משעה שהעותרת לא נקטה בכל פעולה לשינוי המצב ונותרה לפיכך רשומה כבעלת הנכס, ומשעה שהוברר בשנת 2017 כי נבנו שטחים נוספים בנכס שלא שולמו עליהם היטלי פיתוח ודמי הקמה, כדין חויבה העותרת בתשלומים אלה.

  7. אציין כי במהלך בירור העתירה נעשה ניסיון לטעון, בעיקר מצדן של המשיבות הפורמליות, כי אין מדובר בבנייה חדשה אלא בכזו שהייתה קיימת עוד טרם רכשה את הנכס. עם זאת, לא נמצאו לכך כל תימוכין, ובעניין זה עומדת לעירייה חזקת התקינות לפיה חריגות הבניה שהיו קיימות בשנת 2013 הסתכמו בשטח של כ-380 מ"ר, ואילו עניינה של דרישת התשלום נשוא עתירה זו הוא בחריגות בנייה נוספות שנמצאו בבדיקה בשנת 2017, ולפיכך יש להניח כי בוצעו רק לאחר רכישת הנכס על ידי המשיבות הפורמליות.

  8. ממילא גם אין בסיס לטענת העותרת בדבר התיישנות החוב, שהרי אין מדובר בתיקון חוב שמקורו בשנת 2013, כטענתן, אלא בחוב חדש שמקורו בממצאי הבדיקה בשנת 2017.

  9. אוסיף כי העובדה שמדובר בבנייה "חדשה" שלא היה ניתן לחייבה במועד המכירה, נלמדת, במידה רבה, גם מבקשת ההיתר שהגישו המשיבות הפורמליות להכשרת בנייה חריגה בהיקף משמעותי העולה בהרבה על אותם 380 מ"ר שנמצאו בשנת 2013 (ראו הודעה מטעם המשיבות ובקשה להשלמת כתב תשובה ותגובת המשיבות הפורמליות).

  1. לא מצאתי כל ממש גם בטענת השיהוי שהעלתה העותרת.

ראשית, משום שקשה לראות בהתנהלות העירייה, אשר סירבה ליתן אישור להעברה בטאבו כל עוד לא שולם החוב במלואו, ואשר שום הליך משפטי לא ננקט כנגדה על ידי העותרת, לא בשנת 2014 ואף לא בשנת 2017, כמי שוויתרה על חובה או "ישנה" על זכויותיה.

שנית, משום שאין כל ספק שהעותרת הייתה מודעת לדרישת התשלום משנת 2017 וזאת לכל אורך התקופה עד למועד שבו החלו המשיבות בנקיטת הליכי גבייה, דהיינו בשנת 2021. לא רק זאת, אלא שהעותרת חזרה ופנתה לעירייה בעקבות דרישת התשלום בשנת 2017 בפניות רבות ושונות, בכולן טענה כי היא אינה זו החייבת בתשלום החוב (ראו נספח ד לכתב התשובה). ממילא לעותרת גם לא עומדת כל עילת הסתמכות שכן ברור היה לה, בין היתר מתוך ההליכים המשפטיים שהתקיימו, כי העירייה עומדת על תשלום החוב.

  1. ההליך המשפט האחד שהתקיים הוא המרצת פתיחה שהגיש הנאמן על כספי המכירה (ה"פ 10393-08-18) לקבלת הוראות ואשר נדונה בפני כב' השופטת שרון גלר (נספח 13 לכתב העתירה). בקשה זו הוגשה על שום שכספים אלה הוחזקו על ידו לשם תשלום חובות ארנונה, ואילו דרישת התשלום נגעה להיטל סלילה. באותו הליך טענה העותרת כי היא אינה זו החייבת בהיטל, אך בית המשפט נמנע מלדון בכך וקבע כי אינו מכריע בשאלת עצם החיוב או מיהות החייב (סעיף 31 לפסק הדין).

  2. ההליך המשפטי האחר הוא עתירה שהוגשה על ידי המשיבות הפורמליות (עת"מ 12623-11-18) ואשר נדונה בפני כב' השופט אבי גורמן (ראו נספח 12 לכתב העתירה). באותה עתירה טענה העירייה כי למשיבות הפורמליות, שאינן רשומות כבעלות הנכס, אין מעמד בעתירה, ואילו העותרת, המשיבה הפורמלית באותה עתירה, טענה כי אינה צד למחלוקת בין העותרות שם (המשיבות הפורמליות כאן) וכי מבלי להביע עמדה בשאלת זכותה של העירייה לדרוש את דרישות התשלום נשוא העתירה, הרי שהאחריות לתשלום מוטלת על העותרות שם. בסופן של דבר דחה בית המשפט את העתירה וקבע כי מדובר בחובות חלוטים ושיש להותיר את דרישת התשלום על כנה. בכל הנוגע למחלוקת בדבר זהות החייב קבע בית המשפט כי היא אינה בסמכותו, אלא היא עניין להליך אזרחי (סעיף 6 לפסק הדין).

  3. בנסיבות אלה, נוכח פניותיה של העותרת לעירייה לביטול החוב, ונוכח ההליכים המשפטיים הנ"ל והתנהלות העותרת בקשר אליהם, סבורני כי הגישה המוצגת על ידי המשיבות ולפיה מצאו לנכון להמתין עד למתן פסק הדין בעתירה בטרם יפעילו כלפי העותרת הליכי גביה היא גישה סבירה בהחלט, ובוודאי שאין לומר כי יש בכך משום שיהוי מצדן.

  4. הוא הדין בפרשנותן של המשיבות את הנחית היועמ"ש לממשלה מס' 7.1002 בעניין פרק הזמן העומד לרשות להפעיל הליכי גבייה (נספח 18 לכתב העתירה). אכן, הכלל הרגיל הוא שעל הרשות להפעיל הליכי גבייה מנהליים בתוך שלוש שנים כאמור בהנחיה, אך בנסיבות מהסוג שהתקיימו במקרה דנן, כאשר לנישום בוודאי שלא עומד אינטרס של הסתמכות, ואף יש טעם של ממש בעיכוב הליכי הגביה מעבר לפרק הזמן של שלוש שנים, אין בכך כדי לפסול את הליכי הגביה. נראה כי זו אף רוח ההנחיה הקובעת כי מאחר שמדובר בדיני השיהוי יש מקום לגמישות ובחינה פרטנית של נסיבות העניין, כך שניתן במקרים חריגים לפתוח בהליכי גבייה גם לאחר עבור שלוש שנים (אם כי לפי ההנחיה נדרש לכך אישור מראש).

  5. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בעע"מ 8329/14 עיריית קריית אתא ואח' נ' נילי קורן ואח' (31.5.2016) (פסקאות 17-19):

"...ואולם, דומה שאין חולק על כך שגם בהיעדר תחולה לטענת התיישנות, אין הרשות יכולה לגבות כל חוב בכל מועד אף אם לא עשתה פעולות גביה סבירות במהלך השנים. כפי שצוין בפרשה אחת, "האפשרות שרשות מקומית תנקוט שב ואל תעשה משך שנים רבות ותתעורר יום אחד כשיעלה חפץ מלפניה לנחות על האזרח במפתיע כרעם ביום בהיר תוך שימוש באמצעי גבייה מינהליים נוקשים, נראית לי בלתי סבירה ונעדרת הגינות" ....ברוח דומה ציין היועץ המשפטי לממשלה בשנת 2012, בהנחיה מפורטת שהוציא תחת ידו, כי "אין זה סביר שרשות מינהלית תנקוט הליכי גביה מינהליים לראשונה וללא צידוק לאחר שנים רבות, תוך שהיא מעמידה את האזרח, בשל הזמן הרב שחלף, במצב שבו יקשה עליו להתמודד עם טענת החוב"... אלא שלמטבע זה גם צד שני, והוא החשש מפני גביה המבוצעת בלהיטות יתר – הודעת דרישה ותכף לאחריה מכתב דרישה לתשלום מידי ומיד עיקול ועוד אחד – שמא השיהוי יבוא בסוף הימים ויוריד לטמיון את החוב. חובת הרשות לפעול במהירות הראויה ראוי לה שלא תשכיח את חובתה – כנאמן הציבור – לפעול בסבירות ובמידתיות...."

ובהמשך (פסקה 30) -

"כאמור, ניתן להסתייע בהנחיית היועץ כתשתית להכרעה בשאלת השיהוי. בצד האמור יש לזכור את אופיה הגמיש של דוקטרינה זו. אכן, ההתיישנות בדין האזרחי והשיהוי במשפט הציבורי מבקשים שניהם לאזן בין זכותו של התובע לממש את זכותו המהותית במשפט לבין הנזקים הצפויים לנתבע ולציבור בשל חלוף הזמן בין גיבוש עילת התביעה לבין פתיחת ההליך. ואולם, בעוד שהסדר ההתיישנות שחל במשפט האזרחי קובע כלל קשיח המחייב את בית המשפט לדחות תביעה שהתיישנה ("הסדר סגור"), השיהוי במשפט הציבורי הוא מושג גמיש, הנתון לבחינה על פי נסיבות העניין.... (ההפניות הושמטו – ש.ב.)

  1. בסופו של יום, עומדת לפניי עותרת, המודעת היטב לקיומו של חוב היטל פיתוח ודמי הקמה, פונה שוב ושוב לעירייה על מנת לבטלו ונענית בשלילה, ומשתתפת, גם אם באופן פסיבי, בהליכים משפטיים שבהם עומד על הפרק החוב האמור. במקרה אחד היא אף מחליטה, משיקוליה שלה, למשוך ידיה מההליך ולעצום עיניה מתוצאתו, ככל הנראה מתוך מחשבה כי התעלמות זו תסיר מעליה את האחריות לתשלומו של החוב. בנסיבות אלה אין לומר כי לעותרת עומדת איזו טענה של שיהוי או הסתמכות (ראו גם עע"מ 2007/20 מועצה מקומית אבן יהודה נ' שמעון שטרית (8.2.2022)).

  2. אשר לחוב דמי ההקמה למניב, סבורני כי הצדק עם המשיבות הטוענות כי אין לבית המשפט המנהלי סמכות לדון בעתירה מנהלית כנגד תאגיד מים עירוני, שכן אין מדובר בגופים המנויים בתוספת הראשונה שבחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000. לא מצאתי ממש בטענה כי לבית המשפט המנהלי קיימת סמכות לדון בעתירה שכן עניינה "אי חוקיות הליכי גבייה מנהליים". העובדה כי תאגיד מים רשאי להפעיל הליכי גבייה על פי פקודת המסים (גביה), אין בה כדי להפכו למי שנתון לביקורת בית המשפט המנהלי.

  3. מכל מקום, אף צודקות המשיבות לגופו של עניין כי יש לדחות את טענת העותרת כי המדובר בבנייה לפני "יום התחילה" שכן כל ראיה לא הוצגה על ידי העותרת בעניין זה, מה גם שטענה זו היא באופן מובהק בבחינת הרחבת חזית, שכן היא הועלתה לראשונה בסיכומים.

  4. למעלה מן הצורך אוסיף כי כנגד העותרת עומדת אף טענת שיהוי בהגשת העתירה. דרישות התשלום נשוא העתירה נשלחו לה בשנת 2017 ומלבד פניות חוזרות ונשנות לעירייה לביטול החוב, היא לא יזמה הליך משפטי כלשהו עד להגשת העתירה דנן. הטענה כי העתירה נוגעת לאכיפת הליכי הגבייה, הליכים שבהן נקטו המשיבות רק לאחרונה, אין בה מענה של ממש לעניין השיהוי, אלא בבחינת ניסיון "לקשקש בכלב עם זנבו". ברי כי הנישום אינו רשאי לשבת באפס מעשה בשעה שמוטל עליו החיוב ורק במועד שבו פועלת הרשות לגביית החוב בדרך של הטלת עיקולים – לעיתים עיכוב זה בנקיטת ההליכים לפי פקודת המסים (גביה) הינו בשל הרצון להימנע מנקיטת צעדי גבייה דרסטיים בטרם מוצו הליכים "מרוככים" יותר - להתעורר לראשונה, להגיש עתירה מנהלית ולטעון כי נפל פגם בהתנהלותה של הרשות.

  5. הרושם הנוצר הוא כי הן העותרת והן המשיבות הפורמליות מנצלות את המצב על מנת לגלגל זו על זו את החיוב ובתוך כך להימנע מתשלומו. בסופו של יום, החוב שריר וקיים ותשלומו נועד למילוי מטרותיה הציבוריות של העירייה לטובת כלל התושבים. אין, אפוא, מקום לתת הכשר למצב שבו הן העותרת והן המשיבות הפורמליות מתנערות מהחוב. עם זאת, יובהר – בדומה למה שנקבע בפסקי הדין בהליכים המשפטיים הנזכרים לעיל, הן המרצת הפתיחה שהגיש הנאמן והן העתירה שהגישו המשיבות הפורמליות, אף אני איני מכריע בשאלה האם במישור היחסים החוזיים שבין העותרת והמשיבות הפורמליות על העותרת לשאת בתשלום החוב נשוא עתירה זו או המשיבות הפורמליות. עניינה של עתירה זו הוא אך ורק בשאלה האם כדין פעלו המשיבות בעת שהחלו להפעיל כנגד העותרת, הרשומה כבעלת הנכס, הליכי גבייה מנהליים בגין אותו חוב, והתשובה לכך, כאמור, היא בחיוב.

  6. סוף דבר – העתירה נדחית.

  7. העותרת תישא בהוצאות המשיבות ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 25,000 ₪ שישולמו בתוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, י"א אב תשפ"ב, 08 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.

10 מתוך 10