1. לפניי תביעות סותרות לגבי הסדר זכויות במקרקעין כאשר כל אחד מן הצדדים טוען לזכויות קנייניות במקרקעין הידועים כחלקות זמניות 8,9,10,48,49,50 ו-51 בגוש 12251 במתחם הדר בכרמל, כאשר על חלק מהמקרקעין קיימים מבנים המוחזקים ומשמשים בין היתר את הטכניון, מוזיאון ה"טכנודע", בית הספר בסמ"ת ובית הספר הריאלי העברי. יוער, כי המחוברים בנויים על חלקות 49 ו-50 אך כל הצדדים להליך תבעו זכות בעלות לגבי כל החלקות.

עמדות הצדדים בתצהיריהם

2. מטעם הקרן הקיימת לישראל הוגש תצהיר על ידי עו"ד אברהם הללי, אשר כיהן כיועץ המשפטי של קק"ל משנת 1962 והיה אחראי על ענייני המקרקעין ולימים מנהל אגף המקרקעין של קק"ל ותפקידים נוספים. לדבריו, המקרקעין נשוא ההליך מוחזקים ומשמשים את הטכניון, מוזיאון "טכנודע", בית הספר בסמ"ת ובית הספר הריאלי העברי. לדבריו, במסגרת עבודתו הוא טיפל בנושא זכויות קק"ל במתחם הטכניון ובית הספר הריאלי ובסמ"ת שבהדר, לרבות הסדרת זכויות החכירה לנאמנות בית הקרנות וטיפול בזכויות החכירה של קרן היסוד במתחם זה. עוד נטען על ידו שעסק בזכויות במחוברים ישנים בשכונת אחוזת בית בתל אביב ובמקומות אחרים בארץ לצורך הסדרת הזכויות של בעלי האינשאאט.

2. לטענת המצהיר, מדובר במקרקעין שנקנו בראשית שנות העשרים מארגון בשם "ארגון העזר מברלין" שהיה מיוצג על ידי ג'יימס סימון וד"ר פאול נתן, שניהם מברלין. נטען שהארגון מכר את המקרקעין לגוף הידוע בשם "המכון היהודי להתיישבות הטכנית של פלשתינה בציון- ירושלים" (להלן-"המכון הטכני") שנקרא קודם לכן בשם "ארגון עזרה ליהודים גרמנים בע"מ" והיה על שמו של וולף ויסוצקי. נטען כי מכירת הנכסים התבצעה בדרך של מכירה פומבית לד"ר ארתור (אוטו) ורבורג, שפעל והופעל על ידי פרופ' וייצמן, נציג הועדה הציונית. ד"ר ורבורג קיבל על עצמו לבצע העברת נכסים ושחרר את המכון הטכני מחובת ביצוע העברת הרישום על שם קק"ל בלשכת רישום המקרקעין. נטען שכדי לאפשר ביצוע ההעברה, ניתנו ייפוי כח לקונה לפעול בשם ארגון העזר והמכון הטכני. מחיר המקרקעין בסך 538,042.01 מרקים גרמניים שולם לארגון העזר על ידי הקונה לפי מצב חשבון מיום 18.4.1925.

3. נטען שבנוסף היו לארגון העזר ניירות ערך שקיבלו מהמכון הטכני המסתכמים, כולל ריבית מצטברת, בסך של 167,548.21 מרק גרמני והיא העבירה אותם באמצעות ד"ר ארתור ורבורג שהתחייב להמציא קבלות על מסירת הכספים הנ"ל לגופים הבאים: לקק"ל סכום של 83,032.5 מרק השווים ל-100,000 פרנקים בתוספת ריבית מצטברת הסכום מגיע לכדי 100,000 מרקים גרמניים, לחברה הבינלאומית בע"מ בחיפה קרן בתוספת ריבית 60,877 מרק, למוסד סמואל שטראוס באמצעות ארגון העזר 5,487.9 מרק כולל ריבית מצטברת ולקרן סטיפנדיה חיפה, על ידי ארגון העזר סך של 1,183.31 מרק כולל ריבית. נטען שד"ר ורבורג קיבל על עצמו את הטיפול בכל ענייני הכספים ולהחזיר לארגון העזר את הכספים המגיעים לארגון ממקורות שונים בארץ ונכנס בנעלי ארגון העזר בכל הנוגע לביצוע ההסכם. נטען שמרכיב חשוב בהסכם ברכישה היה התחייבותו של ד"ר ורבורג להבטיח את הקניין בקרקע בחיפה, לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך ומעל לכל- הבטחתו שרכוש זה ישמש אך ורק להקמת מוסד חינוכי טכנולוגי בארץ ישראל. ד"ר ורבורג הבטיח שכל הנכסים ישמשו לטובת המוסד החינוכי שיוקם.

4. לטענת המצהיר, פנקס המקרקעין מלמד שהמקרקעין נרשמו על שם קק"ל, מאחר וד"ר ורבורג לא פעל כאדם פרטי אלא כשלוח הועדה הציונית שהעבירה את הזכויות לקק"ל, שמתפקידה לרכוש קרקעות בארץ ישראל ולהעמידה למטרות הלאומיות והציוניות, לרבות מוסדות חינוך ובענייננו הטכניון ובית הספר הריאלי העברי בחיפה. הודגש כי הקרקע היתה מיועדת למוסד חינוכי ולא לשום מטרת רווח, זאת בנוסף לבנין שנקרא על שם הקרנות כבית הקרנות. נטען שבדומה למקרים אחרים בהתיישבות שאורגנה על ידי ההסתדרות הציונית העולמית והסוכנות היהודית לא"י בגדר ישוב הארץ, אף במקרה זה פעלה קרן היסוד ומימנה את בניית המבנים, אך לא עסקה בקרקע שזה היה תחומה של קק"ל. נטען שקק"ל סיפקה את מרבית המימון לרכישת הקרקע. נטען שכנהוג עד לשנת 1937 המבנים אשר הוקמו נרשמו כמחוברים (אינשאאט) בבעלות קרן היסוד שהקימה אותם על קרקע שבבעלות קק"ל. נטען שרישום המחוברים אפשר לקרן היסוד לפעול במבנים כבעלים באחזקתם, ביטוחם, ענייני מיסוי וכו'. עם תיקון החוק ואיסור רישום נפרד של מחוברים על הקרקע בשנת 1937, העניקה קק"ל זכות חכירה לקרן היסוד לתקופה של 49 שנים, על מנת לאפשר לה לפעול על הקרקע.

5. לטענת המצהיר, במקרים שונים בארץ, הסכימה קק"ל לאפשר ליזמים לבנות בית מגורים על קרקע שבבעלותה, ללא תשלום דמי חכירה ראשוניים, כאשר תשלום עבור פיתוח התשתיות שנדרשו לצורך הקמת שכונת המגורים נחשב כתשלום דמי חכירה ראשונים והבניין נרשם כמחובר בבעלות הבונה שהוסיף ושילם לאחר מכן דמי חכירה שנתיים לקק"ל עבור הקרקע. נטען שעם סיום תקופת החכירה הראשונית בשנת 1976/77 לא חודשה החכירה לקרן היסוד וזאת בידיעת ועל דעת קרן היסוד במסגרת חברותה בנאמנות בית הקרנות. בעת ההיא קרן היסוד לא החזיקה ולא תחזקה את המבנים ואף לא גילתה עניין במתחם, עד להתקשרות עם חברת השתתפויות בנכסים בע"מ. נטען כי מתחם זה אינו אמור לשמש מקור לשימוש מסחרי או כלכלי וכי נאמנות בית הקרנות הוקמה כדי לקיים את מוסדות החינוך. נטען שנאמנות בית הקרנות משכירה שטחי מסחר מחוץ למתחם וההכנסה המתקבלת מההשכרה מחולקת בין הטכניון לבית הספר הריאלי בחלקים שווים מידי שנה. נטען כי דמי החכירה הנגבים ממוסדות החינוך היו סמליים וגבייתם בוטלה זה שנים.

6. לטענת המצהיר, בהנהלת בית הקרנות חברים 4 נציגי הטכניון, 4 נציגי בית הספר הריאלי, 3 נציגי קק"ל ו-3 נציגי קרן היסוד. נטען שקרן היסוד היא חברה מהמניין בנאמנות בית הקרנות והיתה שותפה לכל ההחלטות שהתקבלו שם, הן לגבי הטכניון והריאלי והן לגבי הכנסות מהשכרת המושכרים. נטען כי ידוע לקרן היסוד שהמבנים, לרבות הטכניון והריאלי, הוקמו מתרומות שנועדו למטרה זו ומטעמי נוהל בלבד נרשמו המבנים בבעלותה בנפרד מהקרקע. כמו כן, רק מטעמי נוהל נרשמה גם חכירה לקרן היסוד על הקרקע, אשר ספק אם קרן היסוד שילמה דמי חכירה עבורם. נטען שבהתאם להתחייבות המוסדות הציוניים כל הכנסה ממקרקעי המתחם צריכה לחזור למוסדות החינוך לשם מימון פעולתם. המצהיר הוסיף כי ידוע לו שלבעלי האינשאאט בתל אביב בשכונת אחוזת בית, ניתנה זכות חכירה והנחה בדמי החכירה בשיעור של בין 10-15%, עם ביטול רישום הזכות במחובר. נטען שמדובר במחזיקים שאין להם זיקה לקק"ל וכי מדובר בקרקע בעלת ערך מסחרי, בשונה מהמקרה כאן.

7. נטען שאין לקרן היסוד כל עילה לתבוע זכות במקרקעין, שהרי זכותה הרשומה היתה במחובר ולא בקרקע וזכות במחובר אינה זכות בקרקע ואינה זכות בת רישום. נטען שזכות במחובר קיימת כל עוד המחובר קיים והיא בטלה עם הריסתו או ביטולו הפיזי של המחובר. נטען כי קרן היסוד אינה מחזיקה מכבר במחוברים ואינה עושה דבר לאחזקתם או שימורם של המבנים. נטען שלולא פעולות מוסדות החינוך, ספק אם היו נשמרים המבנים במצבם כיום. נטען שעם סיום תקופת החכירה במתחם נשוא התובענה ובמתחם נאמנות בית הקרנות, נדונה סוגית דמי החכירה בעת חידוש החכירה בהנהלת קק"ל בירושלים. נטען כי חברי הנהלת הנאמנות, לרבות המצהיר, השתתפו בדיון במסגרתו סוכם שהחכירה לנאמנות תתחדש וכן מקרקעי המתחם יוחכרו ישירות למוסדות החינוך, תוך ביטול האינשאאט כמתחייב על פי חוק המקרקעין. נטען שמהלך חידוש החכירה לא הסתיים ברישום ולכן לא בוטל רישום המחובר בהיסח הדעת.

8. מטעם קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל הוגש תצהיר על ידי ננסי כץ חדד- יועצת משפטית בקרן היסוד מאז 1998. לטענתה, קרן היסוד הינה החוכרת הרשומה של המקרקעין הידועים כגוש 10855 חלקה 136 (מתחם הטכניון הישן בחיפה) בחכירה שתקופתה הסתיימה. קרן היסוד הינה הבעלים הרשומים של המחוברים המצויים על המקרקעין (להלן: "המחוברים"/"אינשיאט"). נטען כי קרן היסוד לא ויתרה ומעולם לא היתה לה כל כוונה לוותר על זכויותיה במחוברים שהינן זכויות רשומות. עוד נטען שמעיון במסמכים עולה כי חלק מהמחוברים נרכשו על ידי קרן היסוד מאדם בשם ג'יימס סיימון בשנת 1927 לערך ונרשמו על שמה בלשכת רישום המקרקעין. נטען כי חלק אחר של המחוברים נבנה או שופץ על ידי קרן היסוד.

9. המצהירה התייחסה לטענת מר הללי בתצהירו לפיה "עד להקמה ולהתקשרות קרן היסוד עם חברת השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ לא גלתה קרן היסוד כל ענין במתחם זה" ונטען כי הטענה משוללת יסוד וכי קרן היסוד משך כל השנים היתה מודעת לנכס- דהיינו לזכויותיה במחוברים וזכויות החכירה בקרקע- ודאגה לשמור על זכויותיה. נטען כי בשנת 1975 הודיעה קק"ל לקרן היסוד על סיום תקופת החכירה בקרקע ועל אי רצונה לחדש את החכירה עימה וקרן היסוד התנגדה לאובדן זכויותיה. נטען שמאז 1975 לערך נוהל מו"מ בין קרן היסוד לקק"ל בנוגע לחידוש החכירה. עוד נטען כי בשנת 1997 גילתה קרן היסוד שבעת שלשכת רישום המקרקעין העתיקה את ספריה למחשוב, בטעות נמחק הרישום של זכות החכירה שלה בקרקע. קרן היסוד פנתה מיד ללשכת הרישום לתיקון הטעות שתוקנה. נטען שמי שאין לו כל עניין בנכס לא נוהג כך. נטען שיחד עם זאת, נושא ביטול רישום האינשאאט התעורר לפני כעשור, בשנת 2000 לערך, שעה שנודע לקרן היסוד שהמקרקעין עוברים תהליך של הסדר ועל כן התבקש פקיד ההסדר להסדיר נושא האינשאאט, כך שהקרקע והמחוברים לא יהיו רשומים עוד בנפרד. במסגרת הליכים אלו הוגשו התביעות לפקיד ההסדר שהועברו לבית המשפט. נטען שלא יכול להיות עוררין שהזכויות במחוברים הינן של קרן היסוד ושעה שפקיד ההסדר מבקש להסדיר את הזכויות, היא זכאית לפיצוי בגין זכויותיה במחוברים, בין בכסף ובין בקרקע חלופית.

10. תצהיר נוסף הוגש על ידי בני הרפניסט, סמנכ"ל השתתפויות הנכסים בישראל בע"מ, חברה המנהלת חלק מנכסי קרן היסוד וביניהם הנכס נשוא התובענה. המצהיר, חזר על טענות הגב' ננסי כץ חדד והוסיף שבעקבות תצהירו של מר הללי בו הצהיר אודות "ההיסטוריה" של המקרקעין נשוא ההליך, איתר ברשת עבודה של הגב' רות לביא "טכנולוגיה ואומה התפתחות הטכניון בתקופת הישוב 1917-1948. נטען כי מעבודה זו שהוכנה לצורך קבלת התואר "דוקטור לפילוסופיה" עלה כי ככל הנראה קרן היסוד לא בנתה את כל המחוברים המצויים על המקרקעין נשוא התביעה אלא השלימה את הבניה ושיפצה חלק מהמבנים שנבנו ונהרסו משך התקופה. נטען שאין בסיס לטענת מר הללי בתצהירו לפיה כל תפקידה של קרן היסוד היה לבנות את המבנים "ולהסתלק". נטען כי קרן היסוד רכשה בעצמה או באמצעות ההסתדרות הציונית את המחוברים ופעלה להשמשתם ככל נכס אחר שרכשה. בהתייחס לטענת מר הללי בתצהירו לפיה המקרקעין נועדו מלכתחילה עבור הטכניון והריאלי נטען כי אין כל רלוונטיות לטענה וכי הטכניון אינו פועל במקום מזה שנים. נטען שבמבנה הראשי במקרקעין מצוי מוזיאון "המדעטק" שאינו חלק מהטכניון ופועל במסגרת עמותת "טכנודע" ולפיכך דין הטענה להידחות.

11. לטענת המצהיר, בהתייחס לטענת מר הללי לפיה במקרים אחרים בוטל אינשאאט תמורת הנחה בדמי חכירה בשיעור של בין 10-15%, צוין כי מניסיון המצהיר כסמנכ"ל השתתפויות נתקל בעבר במקרים שבהם שולם לקרן היסוד שווי המחוברים לפי שומת שמאי לשם העברת הבעלות הנפרדת במבנה לקק"ל (קרקעות בחדרה) ובמקרה אחר ממ"י הפחית סכום מדמי ההיתר בגין שווי מחוברים על פי שומת שמאי (בנין "מנהל ההנדסה" בחיפה). נטען שלפיכך אין לבטל או למחוק את זכויות קרן היסוד במחוברים ללא פיצוי שוויים. עוד הוסף כי כל טענת קק"ל כיום במסגרת התובענה, לפיה היא מנסה להתנער או לשלול שלא כדין את זכויותיה של קרן היסוד במחוברים תמוהה, שעה שקק"ל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל הודתה בעבר בזכויות קרן היסוד במחוברים ובעובדה שזכות זו הינה בעלת ערך כלכלי.

12. נטען שכבר בשנת 2000 ניהלה קרן היסוד באמצעות השתתפויות בנכסים מו"מ עם מנהל מקרקעי ישראל בשם קק"ל לשם הסדרת זכויות האינשאאט במקרקעין. עוד נטען שבמסגרת מו"מ זה נפגשו הצדדים מספר רב של פעמים והוחלפה ביניהם תכתובת ענפה. נטען שבפגישה שהתקיימה ביום 11.6.00 במשרדי ממ"י מחוז חיפה עם הגב' לאה שטיינמץ, דיווח מר ישראל סקופ מטעם ממ"י כי המנהל קיבל חוו"ד מהפרקליטות לגבי זכויות קרן היסוד במחוברים וכי בהתאם לחוות הדעת מתכוונת ממ"י להזמין חוות דעת שמאית להערכת שווי הזכויות של קרן היסוד. זאת ועוד, ביום 25.3.2001 נשלח מכתבו של ישראל סקופ מטעם ממ"י להשתתפויות, לפיו ממ"י פנה לשמאי הממשלתי על מנת שזה יכין עבור המינהל שומה לשווי זכויות קרן היסוד, אך זו טרם התקבלה בשל קשיים טכניים. נטען כי בהמשך, שעה שנודע לקרן היסוד שבמקרקעין מתבצע הליך של הסדר וכי לצורך התהליך דרוש פתרון לבעיית האינשאאט, פנתה קרן היסוד באמצעות בא כוחה לישראל סקופ במכתב מיום 21.5.2002 לפיו ביקשה להגיע להסדר בהסכמה לגבי זכויותיה במחוברים.

13. לטענת המצהיר, בעבר היה קיים סעיף בחוק שקבע כיצד יש להסדיר זכויות של אינשאאט (סעיף 157 (ב)) ולימים בוטל הסעיף, כאשר בהצעת החוק נאמר שהביטול נעשה בתקווה שצדדים ידעו להגיע להסדר ביניהם בהסכמה ולפיכך נעשתה פנייה למנהל. נטען שבהמשך התקיימה פגישה נוספת במשרדי ממ"י בחיפה, כאשר הנושא על פי פרוטוקול הפגישה היה "דיון בנושא קידום הערכת שווי המבנים (אינשאאט)...". נטען שגם בפגישה זו סוכם שממ"י יקדם את נושא הכנת השומה לשווי המחוברים מטעמו. עוד נטען שבפגישה שהתקיימה ביום 29.7.2004 בין הצדדים סוכמו אף המבנים הכלולים באינשאאט ושוב סוכם כי המנהל יזמין שומה להערכת שווי המחוברים. נטען שמהאמור עולה כי קק"ל הודתה בזכויותיה של קרן היסוד במחוברים וכי טענתה כיום עומדת בסתירה להודאה זו ודינה להידחות. נטען שאין עוררין שהזכויות הינן של קק"ל וקרן היסוד זכאית לפיצוי בגין זכויותיה במחוברים- בין בכסף ובין בקרקע חלופית.

חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים

14. מטעם הטכניון ובית הספר הריאלי העברי הוגשה חוות דעת מומחה שהוכנה על די ד"ר אדם חפרי-וינוגרדוב. בסיכום חוות דעתו קבע המומחה כי מסקנתו המשפטית היא שהחלקה והמבנים הם נכסי הקדש, זכויות קק"ל וקרן היסוד בנכסים קמו להן כנאמנות הקדש וכיום לאור תפקוד הטכניון והריאלי עצמם כנאמנים שבפועל במשך עשרות השנים האחרונות ותפקוד קק"ל וקרן היסוד כ-nominees בלבד זה שנים רבות, יש מקום להעברת זכות קניין מתאימה בנכסים- בעלות או למצער חכירה- לטכניון ולריאלי כנאמנים המתאימים ביותר למימוש מטרת ההקדש. בהחלטתי מיום 11.3.13 קבעתי כי "אין לייחס למסמך משקל של אסמכתא היות והוא לא נערך בהתאם לאמות מידה אוביקטיביות מחקריות אלא נערך לצורך הליך ספציפי. על כן, יש להשוותו לטיעון מטעם אותו צד והוא יתקבל כחלק מהטיעונים שנטענו על ידי התובעים".

15. מטעם קרן קיימת לישראל הוגשה חוות דעת על ידי המומחה אינג. כהן יעקב, מהנדס בנין שמאי מקרקעין. מחוות דעתו עלה כי על פי המצב העובדתי לקרן היסוד אין כלל הכנסות מהמחזיקים במבנים מושא האינשאאט ולפיכך שווי הזכויות שלה הוא אפס. עוד נקבע שאם נתעלם מסוגיית ההכנסות מהמבנים נשוא האינשאאט, שווי המבנים המיוחסים לקרן היסוד הוא 3,900,000 ₪ אשר מהווים 1.40% משווי כלל הנכס. השווי של יתרת הנכס הוא 274,700,000 ₪ המהווים 98.60% משווי כלל הנכס.

16. מטעם קרן היסוד הגשה חוות דעת מומחה שנערכה על ידי דותן דרעי- כלכלן ושמאי מקרקעין. מחוות דעתו עלה כי אומדן שווי מרכיב הקרקע/עלות בניית ה"מחובר" נשוא חוות הדעת בנכס בשוק החופשי הוא 10,771,000 ₪ לשווי רכיב קרקע ו-39,894,000 ₪ עלות בנייה ל"מחובר".

העדויות בבית המשפט

17. השמאי דותן דרעי אישר את חוות דעתו מיום 16.10.10 (סומנה חד/1). השמאי נשאל על כך שהשמאי כהן התייחס לשטח קרקע של 34 דונם והסביר-"שטח הקרקע של 34 דונם הוא שטח ברוטו. שטח נטו הוא 29 דונם בדיוק. כאשר יש מפת מדידה בתיק הבניין בעירייה המראה את זה. רשמתי זאת בחוות דעתי. בסעיף 8.1 בעמוד 20 בפסקה השניה מהסוף. 29,000 מ"ר זה הנטו. לחדד הענין – הפער של ההפקעה של כ- 5 דונם נובע משני אקטים סטטוטוריים תכנוניים: 1. מתכניות מאושרות 2. מתכנית מופקדת חפ/1400, כאשר על פי חוק התכנון והבניה לא נוהגים בסתירה בניגוד לתכנית מופקדת, מכאן שהשווי של הקרקע נובע ממה שניתן לעשות בה וזה להוציא היתר בניה שלא עולה על 29 דונם ולכן זה שטח הנטו". הוא עוד נשאל בנוגע לכך שעל פי חוות דעתו של כהן שווי נכסי קרן היסוד הוא בערך 12% מהשווי המבנה והסביר-"הטכניקה שנקט בה חברי היא הטכניקה הבאה: הוא העריך שווי המבנה כמחובר לצורך נשיה, גזר ממנו 40% בלבד, זאת אומרת הפחית 60%. לטעמי זה יוצר אבסורד כי 12% מקובל לשווי יסודות אפילו לא לשווי שלד, חברי העריך את המבנים היוצא דופן האלו כאילו הם יסודות בלבד בלי מבנה. יש מקובלות מה השלבים מבחינת פרוייקט ולכל שלב בשלב באחוזים. אני הערכתי שווי המבנה במלואו" ( 27 לפרוטוקול ש' 1-20).

18. בחקירתו הנגדית נשאל לאיזו מטרה התבקש למסור את חוות דעתו והשיב שלצורך הערכת שווי המחוברים ושווי רכיב הקרקע המיוחס למחוברים הללו, כאשר המחוברים הם המחוברים הכלולים באינשאאט בלבד. הוא הסביר שלהבנתו מטרת חוות הדעת היתה לבחון את היחס השמאי כלכלי בין רכיב הקרקע לבין רכיב המבנה. המומחה אישר שלצורך הערכת שווי המחוברים התייחס לשוויים במכירה בשוק החופשי. עוד אישר המומחה שמבנה B בעמוד 15 בחוות דעתו הוא אותו מבנה שמופיע באיור 18 בעמ' 17 לחוות דעתו של כהן. המומחה אישר שלסברתו שוויו של המבנה מעץ הוא 400,000 ₪. כאשר נאמר לו שמדובר במבנה מוזנח ושאינו מתוחזק השיב שבנייתו משולבת עם רצפת בטן וכי זה שוויו. לשאלת בית המשפט כיצד הגיע לסכום זה, הסביר-"לפי 3,000 שקל למ"ר. עלות בניה למבנה קשיח הינה כפי שרשמתי 5,000 וגם 6,000 שקל למ"ר פלוס מע"מ, כאשר המבנה הזה הוא מבנה המשלב גם בניה ואלמנטים יותר קלים וגם בניה קשיחה – הרצפה שהיא פלטת בטון, מהטעם הזה נקטתי בעלות של 3,000 שקל למ"ר בלבד, בעלויות בניה העלות מגלמת בתוכה לא רק עלות ישירה כמה עולה חומרים ועבודה אלא עלויות העקיפות המקובלות לבניה כגון פיקוח, אגרות והיטלים". עוד נשאל המומחה האם מדובר בעלות הבניה לו היו בונים היום והשיב שמדובר בעלות הבניה למבנה במצבו כפי שהוא, כאשר לדבריו בהתייחס למכלול, עלות הבניה היא זניחה הואיל ומכלול חוות דעתו הינה המבנים הקשיחים והעלות של 414,000 שקל מהווה חלק זניח ביחס למחלוקת השמאית כולה (עמ' 28 לפרוטוקול ש'2- עמ' 29 ש' 18).

19. כאשר נאמר למומחה שמדובר ב-8,000 מ"ר שייעודם ציבורי, שהוקמו לפני 100 שנה ושיש עליהם הוצאות תחזוקה מאוד גבוהות כדי לשמרם ולמנוע קריסתם והאם להערכתו אדם בשוק החופשי ישלם עבור זה 40 מליון שקל, השיב-"בהחלט כן, מדובר במבנים שחלקם מונומנטים ויש להם עלות בניה יוצאת דופן, לא מדובר על מבנים בגובה תקרה רגיל של 3 מ', מדובר על מבנים המגיעים למעלה מ- 5 מ' עם מפתחים מיוחדים עם עבודות גימור מיוחדות ועבודות ותכנון אדריכלי של האדריכל המתולוגי ברוולד עם מפתחים ומסדורות המגיעים לרוחב של 2.5 מ', עם קירות חוץ עבים במיוחד הרבה מעבר ל- 20 ס"מ כמקובל היום, עם בניה מאבן ולא רק חפוי אבן כפי שמקובל היום, מדובר בבניה שאינה ברת השוואה לבניה קבלנית סטנדרטית דהיום". המומחה נשאל האם ידוע לו מהן עלויות האחזקה, השימור, השיקום והשמירה על המבנים העתיקים האלה והשיב-"בחוות דעתי נטרלתי ולא הכללתי רכיבים של השקעות יחודיות בגימור מיוחד של הטכנו דע ושל המוזיאון ולא הכללתי אותם בעלויות. עלויות האחזקה כפי שנמסר לי וכפי שקראתי מהמסמכים שהוצגו בפניי היו מושתתים על המחזיק בנכס ולא על המשכיר. זה גם מקובל במקרים מסוג זה שלא גובים שכ"ד ראוי אלא נותנים את המבנה לשימוש לשנים ב עבור 1 שקל אבל מקובל שהמחזיק נושא בעלויות החזקה זה המינימום שניתן לצפות ממנו. אני יכול להציג מסמכים שאם לא גובים שכ"ד מקובל שהמחזיק לפחות נושא בתחזוקה השוטפת. מעבר לזה, אני מנסה להתנתק מהנקודות המשפטיות אבל לא יכולה להעלם מעיניי המשפט שאומר בנספח לחוות דעתי בסיכום דיון מחוז חיפה מ- 19.7.04 שממ"י כמנהל הנכסים של קק"ל הנחה את העקרונות השומה השמאיים במסגרת ההסכמות ורשם בשורה שניה שיש להעריך את המבנים על פי גדלם המקורי בשני ת1928 ומצבם הפיסי לשנת 1928. זה המינהל אמר. מכאן , שאני גם למד מפה ואני מסייג ולא רוצה להכנס לנקודות משפטיות, אבל אם נסתכל על מצבם הפיסי בשנת 28 אני מניח שמצבם היה שפיר ונושא התחזוקה היה פחות רלוונטי בהקשר זה דאז" (עמ' 29 לפרוטוקול ש' 19- עמ' 31 ש' 7).

20. המומחה אישר שהוא מבסס את תשובתו בין היתר על העובדה שהמשכיר או הבעלים לא נושא בעלויות האלו שכן הן מוטלות על המחזיק ומנגד המחזיק לא משלם תמורה לבעלים בגין הנכס וזו פרוצדורה המקובלת בשוק. הוא נשאל האם בנסיבות אלו כשהקונה יודע למעשה לפי התיזה שהוצגה שתמורה או רווח כלכלי לא תצמח לו מהרכישה משום שעלויות האחזקה מגלמות את התמורה, ימצא אדם בשוק החופשי שישלם 40 מליון שקל תמורת הנכסים והשיב-"ראשית, חברי העריך ב- 274 מליון את הנכס כפנוי, את הקרקע העריך ב- 166 שקל מליון. 166 מליון שקל לשטח הקרקע הזה שהוא קרקע לבניה שזה בי"ס או מוזיאון במחיר הזה אני חושב שכל רחוב פבזנר ורחוב יוסף קונים ביחד, אולי גם חצי מבלפור, אני חושב שזו שגיאה. אולי חברי ידע לנמק אותה אבל זה לא מקובל עלי. אני עובד בשטח, אני מסתובב ובוחן את העסקאות מסוליות הנעלים, אין מחירים כאלה, זה רחוק מזה, אני צרפתי עסקאות השוואה של מבני ציבור וקרקעות למבני צבור כאשר המספרים מדברים בעד עצמם, המחיר הזה לא מקובל עלי לחלוטין, בזמן שלמעשה הוא יוצר דילול של המבנה והעצמת הקרקע ובכך מקפח לדעתי באופן קיצוני זכויות בעלי המבנה. לשאלתך, אני אומר אם השווי בגלל המצב הזה שלא משלמים שכ"ד, הוא אפסי כפי שנקב חברי שאין תועלת כלכלית מהנכס שלא מניב לשטתם – דבר שאני לא מסכים – היא הנותנת, גם מרכיב הקרקע נפגע, שני הרכיבים צונחים, גם הקרקע וגם המבנים, חוק המקרקעין משלב בין רכיב הקרקע ורכיב הבנוי כמקשה אחת. קרי – אם המקרקעין הללו אין להם שווי בשוק החופשי, זה נכון גם כלפי המבנה וגם כלפי הקרקע, אז למעשה הפרופורציות אמורות להשמר, שניהם צונחים כלפי מטה לפי השיטה הזו עדיין צריכים למצוא את היחסיות ולא לייחס את הגיבנת למבנה והקרקע בסדר. אי אפשר להחזיק מקל בשתי קצוותיו" (עמ' 31 לפרוטוקול ש' 8- עמ' 32 ש' 12).

21. עוד נשאל המומחה בהקשר זה האם יש מקום לשנות את הערכתו לנוכח העובדה שהנכס לא מניב תנובה כלכלית לבעליו והשיב-"ההערכה צריכה להעריך נכס כפנוי וחופשי, זה שווי שוק במיוחד כאשר הויכוח בין המחזיקים בנכס כיום, אם ניתן משקל לעניין זה אנו עושים טוטולוגיה. אנו כשמאים להעריך לפי הגדרת שווי שוק כפנוי וחופשי. הגיבנת שלו הכלולה במחירים כיוון שזה נכס ציבורי יש לו שווי והשווי שלו הוא בהפחתה ביחס לנכסים בסביבה שהם מגורים ומשרדים למשל, כך גם עשה חברי. אני שקללתי בתוך הערכה שלי גם גיל המבנה ומצבו. מפנה לתחשיב שלי בעמוד 31 סעיף 11.2.1 ו- 11.2.2 הפחתתי 30% בגין פחת פיסי ופונציונאלי, לעניין גיל המבנה והבלאי. לא התעלמתי מכך" (עמ' 32 לפרוטוקול ש' 13- עמ' 33 ש' 5).

22. כאשר נאמר למומחה שהעריך למעשה תחשיבים של עלויות בנייה וכי את השקלולים של הנתונים של עלויות הבניה בניכוי פרמטרים שהזכיר הגיע באמצעותם לתחשיב של שווי המחוברים הוא השיב שהעריך שווי עלויות בנייה. הוא נשאל כמה עולה לבנות נכס כזה והשיב כי "בשקלול פחת פיסי". הוא אישר שבדק את שווי בניית המחוברים ועלויות הבנייה בניכוי הפחת. לשאלת בית המשפט אישר שיקר יותר לבנות נכס היסטורי. לשאלת בית המשפט מדוע יש פחת, השיב-"אם המבנה הזה היה חדש היום לא היתי עושה הפחתה של 30%. חדש בסגנון המונומנטי הזה. על זה עשיתי פחת". המומחה אישר שיש מקרים בהם עלויות הבניה בסופו של דבר תהיינה יותר גבוהות מהשווי של הנכס המוגמר ושבמצב כזה אדם ישלם רק את שווי השוק. המומחה אישר שאינו מהנדס. הוא נשאל האם מעבר להתרשמות חזותית עשה בדיקה לגבי חומרי הגלם בהם נעשה שימוש בהקמת המבנים והשיב שעשה בדיקה שמאית כמקובל בשמאות מקרקעין (עמ' 33 לפרוטוקול ש' 6-עמ' 35 ש' 4).

23. המומחה אישר שלא הביא בחוות דעתו את השטח של החלקה במלואו וכי ציין בחוות דעתו ששטח החלקה הוא 34 דונם ו- 260 מ"ר ברוטו. עוד אישר שצמצם את רכיב הקרקע שהעריך והעמיד אותו על 5.6 דונם. הוא אישר שמדובר במחוברים של 8,000 מ"ר שהציב אותם על קרע של 5.6 דונם כאשר לדבריו הם בנויים בקומות והוא נימק מדוע. המומחה שלל שצריך, לצורך התיק הזה, להעריך שווי החלקה כחלקה כפי שרשומה במרשם המקרקעין לעומת השווי של המחוברים וצריך להכפיל ב- 6 את הנתון של הערכת שווי הקרקע. הוא אישר שהערכת שווי בקרקע שלו במעוגל מגיעה ל-11 מיליון ₪ המתייחסת לשטח קרקע של 5.6 דונם, כנגזרת מאחוזי הבניה בקרקע. כאשר נאמר לו ששטח החלקה הרשום בנסח הוא 34 דונם ולכן יש להכפיל ב-6, הסביר-"לא, ראשית, יש לנו שטח נטו שהוא 29 דונם, לא מדובר ביחס ליניארי יש הפחתה ביחס לגודל, האם דרוש בשכונת הדר מתחם של 29 דונם ליעוד ציבורי על רקע שקרית הממשלה עברה לעיר התחתית ושם נדרשו שטחי הציבור המשמעותיים, מיקום בו אנו נמצאים כעת? יש לבצע הפחתה לגודל למתחם גדול ולא לעשות את זה בהכפלה ליניארית, אם הערכתי 5.6 דונם להקיש לפי ערך משולש זה טעות. משום ששטח של 10 דונם אפילו עשויה להיווצר דרישה אבל לשטח עצום של 29 דונם ביחוד על רקע זה שלא נדרשים שטחי ציבור רבים לאור שהם הועברו לעיר התחתית, רמת הביקוש פחותה והפחתה לגודל וכוח הקניה פוחתים בהתאמה ולא נכון לעשות הכפלה סתמית ליניארית". המומחה אישר שלא העריך את השווי לשטח החלקה במלואה (עמ' 35 לפרוטוקול ש' 5- עמ' 36 ש' 18).

24. המומחה נשאל בנוגע לשטח נטו ונשאל האם החלקה הופקעה והתוכניות השונות שהזכיר מומשו. הוא השיב שיציג מפה לבית המשפט והרחיב-"חלקן כן. מציג מפה בתיק הבניין בעיריה שהיא גלויה לכל. בוצעה ע"י מודדי טבעון. נקראה: מפת קו בניין, 29 דונם" (המפה סומנה חד/1/א). הוא חזר על כך שלמיטב ידיעתו חלק מההפקעות מומשו אך לא ידע להשיב מה מומש. הוא נשאל מהיכן הוא למד שחלקן מומש והשיב-"חלקן נובעות מתכנית מנדטורית המגדירה את הרחובות הסמוכים, בלפור שמריה לוין לרוחבם הנוכחי מתוקף כך ברור שרוחבם הנוכחי תקף מאז היותי ילד בסביבה ואני יליד 1972". עוד הוסיף המומחה שלא תמיד יש ביטוי להפקעות בנסח. המומחה הופנה לסעיף 7.2.1 בחוות דעתו ואישר שלא הוצגו בפניו שטרי החכירה. עוד הופנה לסעיף 7.2.1 לחוות דעתו, שם התייחס לאומדנים בהתאם להנחיית המזמינים והסביר-"כן, הערכתי את המבנים בזכויות בעלות כפי שנדרשתי ע"י המזמינים. שנית, אני ניזון מדרישת המזמינים למה האינישיאט, מה הקיפו, אם היה שטר חכירה הייתי למד ממנו ולא הייתי צריך להסתמך על מה שאומרים לי". המומחה נשאל למה כוונתו במילה אומדן והשיב-"גודל המבנים – כן הנובע מהמסמכים שהוצגו בפניי של מדידת ממ"י והזכויות עצמן, טיב הזכויות, שהינן בעלות" (עמ' 37 לפרוטוקול ש' 1- עמ' 38 ש' 10).

25. המומחה אישר שהיה בידיו דיסק מהעירייה הכולל תכניות בניה והיתרים ובקשות להיתרים שהוגשו בחלוף השנים ביחס לנכס. הוא נשאל האם ראה בתכניות ובבקשות חתימות של קרן היסוד על אותן בקשות כבעלים של המחוברים והשיב שאינו זוכר וכי הדיסק לא נמצא עימו. הוא אישר שלא בחן האם הבעלים הרשומים של המחוברים חתומים על הבקשות. המומחה הופנה לסעיף 9.12 ונשאל האם העריך מיצוי זכויות בניה בהתאם ל- 154%. המומחה השיב-"כן, זה המקום להסביר את מתודולוגיית החישוב. אני הערכתי כפי שמצאתי לנכון את המבנה ואת רכיב הקרקע שמיוחס למבנה למצוא את היחסיות ביניהם, אם הייתי מוסיף זכויות בניה זה היה משנה את היחסיות ולא כך היא". עוד נשאל בהקשר זה האם ניתן להוסיף זכויות בניה כאשר לפי המתודלוגיה שלו נוצלו מירב זכויות הבניה ביחס לשטח הקרקע והשיב-"המתודולוגיה אומרת מה שווי הקרקע המיוחס למבנה הכלול על פי הרשום באינישיאט ולא יתרת שווי הקרקע עליה בנוי למשל בי"ס בסמת על יתרת הקרקע שלא כלול באינשיאט". הוא נשאל האם זאת המתודולוגיה שהכתיבו לו מזמיני השומה ושהשיב שמדובר במתודולוגיה שהוא בחר לאור נסיונו המקצועי והבנתו את הסוגיה כדבריו-"שאם נעריך וניתן דוגמא קיצונית: אם ה יתה לנו חלקה של 300 דונם, חלקה רשומה, עליה בנויים 3 רחובות שלמים של בניני מגורים וגם המבנים הכלולים באינישיאט, האם לצורך המקרה שבפנינו על השמאי להעריך את כל 300 הדונם של הקרקע ביחס למבנים הכלולים באינשיאט למרות שעל אותה קרקע בנויים רחובות שלמים ובנינים רבים אחרים? התשובה לדידי היא שלילית. יש לייחס באופן מקצועי את הרכיב מתוך הקרקע המתאים למבנים הכלולים באינשיאט, או לחלופין, שמודד מוסמך יעשה עבור בימ"ש חלוקה בעין של החלקה וייחס מתוך החלקה מה השטח הפיסי שמיוחס למבנים הכלולים באינישאט זו חלוקה נופסת אפשרית אבל לדעתי גם היא מחמירה". לשאלת בית המשפט כיצד זה ישנה, הסביר-"השמאי השני לקח כל 34 דונם ואני לקחתי בעצם את המבנים והקרקע המיוחסת להם אחד מול אחד. מודד יכול לבצע את ההתייחסות שלו לא על פי אחוזי בניה אלא על פי הבניה פיסית. שהקרקע המיוחסת יותר גדולה מאשר השחזור שלה על פי אחוזי הבניה אבל בטח אין מקום לייחס כל החלקה למבנים. יש מבנים אחרים הבנוים עליה שלא כלולים באינשיאט". המומחה השיב שידוע לו שמדובר בהליך של תביעות סותרות במקרקעין וכי הוא עומד מאחורי חוות דעתו (עמ' 38 לפרוטוקול ש' 11- עמ' 40 ש' 12).

26. המומחה הופנה לסעיף 9.13 לחוות דעתו ונשאל לאיזה יעודים או שימושים התכוון בקביעתו ששכונת הדר הינה פחות לעניין השווי מאשר הכרמל והשיב-"לא רק למגורים או משרדים גם למבני ציבור". המומחה אישר שמעבר קריית הממשלה לעיר התחתית פוגעת גם בשימוש של מוסד חינוך ומוסדות מדעיים והרחיב-"הנכס הוערך כבניין ציבורי. אם הייתי מעריך אותו רק לשימוש של חינוך, אני חושב שזה היה יורד עוד יותר. אני לא מתעלם מהרקע". עוד הופנה לסעיף 9.15 לחוות דעתו והסביר שנקט גם בגישה הישירה וגם בגישה העקיפה. הוא אישר שגישתו אומרת שאם משתמשים ביעוד אלטרנטיבי, צריך לעשות התאמות כדי להגיע לשווי ביעוד הציבורי. הוא הוסיף שגם בייעוד ציבורי יש צורך בביצוע התאמות. הוא אישר שיש ליישם תמיד את הפרמטר הראשון, בעוד שהפרמטרים השני והשלישי תלויי נסיבות. המומחה נשאל האם במקרה שבפנינו אין מקום לעשות שימוש בפרמטר השלישי של ניצול זכויות בניה בלתי מנוצלות והשיב-"נכון, אם הייתי מייחס לפי שיטת הצד שכנגד שטח קרקע גדול יותר מ- 5.6 דונם בהם נקבתי, אז היה מקום לאור זכויות בניה נוספות, לשקלל הפחתה נוספת לסעיף הזה שנשאלתי עליו עכשיו ומהטעם הזה זה עונה לבימ"ש מדוע לא היה צריך לעשות חישוב ליניארי כי אז אם מתייחסים לשטח קרקע גדול יותר גם לפי הצד שכנגד צריך לעשות הפחתה נוספת של עד ל- 50% ואז המקדם של מבנה ציבור עוד פוחת" (עמ' 40 לפרוטוקול ש' 13- עמ' 42 ש' 7).

27. המומחה נשאל בנוגע לאינטנסיביות השימוש והאם יהיו מקרים שאינטנסיביות השימוש לא מצדיקה הפחתה ויהיו מקרים כאלו שיהיה מנעד המגיע עד ל- 30% והשיב-"נכון, כאשר במצטבר בשני הסעיפים הראשונים זו הפחתה מקסימילית של עד 60%. כאשר אני הפחתתי רק 50% ביחס ליעוד השכיר בסביבה, וגם אם אנו מחשבים את המקדמים כמכפלה ולא כמצטבר יש את הגישה הישירה בה נקטתי ללא צורך במקדמים הללו של עסקאות השוואה של קרקעות למבני ציבור של גישה עקיפה שהיא חזקה יותר מגישה ישירה, גם לפי גישת השמאי הממשלתי – הם לא מתאימים לכל מקרה וניתן לסטות מהם ונותנים קו מנחה בלבד". כאשר נאמר לו שבשיטה מצטברת ולא במכפלות, יופעלו על נכס כל הפרמטרים והשווי יהיה 110%, השיב-"בגלל זה לא הולכים על המקסימום בכל הקטגוריות". המומחה הופנה לסעיף 9.18. שם גילם את התדמית והייחודיות. הוא נשאל כיצד זה משתלב בעסקאות שהשתמש בהן להשוואה כשהוא אומר שהן משקפות חתך סוציואקונומי נמוך והשיב-"הכוונה היא רק לעובדה שמדובר במקרקעין שהם ייחודיים המוגדרים כמונומנט בעל ערך לשימור – זה הייחודיות שבהם". הוא נשאל האם זה משהו שגזר מתוך עסקאות ההשוואה והשיב שהתייחס ספציפית לנכס הזה והעלה את שווי המבנים ביחס למבנים סטנדרטיים (עמ' 42 לפרוטוקול ש' 8- עמ' 43 ש' 9).

28. המומחה נשאל בנוגע לפער לפיו באומדן שווי המחובר קבע 5,150 שקל למ"ר, בעוד שבעסקאות ההשוואה שהסתמך עליהן, נטרל את שווי המחובר בשיעורים נמוכים משמעותית של 2,000-2,500 ₪. המומחה נשאל האם ההפרש הוא הייחודיות והשיב-"דין עלות בניה בבניין שיכון אינה דין עלות בניה של מבנה בגובה פי 1.5 או פי 2 ובקירות עבים פי 3 או פי 4". המומחה נשאל האם הוא למעשה משקלל 100% תוספת ולמעלה מזה והשיב-"אם זה היה חדש זה היה יותר מ- 100%. לדוגמא בדירות מגורים חדשות בניית קבלן עלות של 5,000 – 6,000 שקל ווילה בקיסריה יכולה להגיע לפי 3 מזה. שניהם לדוגמא יש עורות, יכול להיות עור של תנין או של כלב שניהם עורות אבל אין מה להשוות ביניהם". המומחה שלל שאין בסיס להשוואה היות וכמות ההתאמות גבוהה. בהמשך הסביר-"יש לנו נכס מאוד מיוחד כאן. חובה לבצע לו התאמה ואני חושב שההתאמות שביצעתי ביחס לעסקאות ההשוואה הן הרבה יותר מובהקות מאשר לקיחה של נתון השוואתי מראשון לציון של איזה שהוא חאן (יקב) בו נקב חברי, אז נכון שהנכס הוא ייחודי מבחינה של מתוטולוגיה שמאית אבל צריך לצאת מנתון מסוים ולא להתעלם ממנו" (עמ' 43 לפרוטוקול ש' 11- עמ' 44 ש' 14).

29. המומחה אישר שההשפעה של שיקולי מיקום בייעוד ציבורי היא פחותה אך הוסיף שהיא קיימת וכי יש משמעות למיקום. המומחה אישר שבסעיפים 10.8 ו10.6 התייחס לקרקע שנרכשה בייעוד ציבורי. הוא אישר שבהערת שוליים בסעיף 10.6 ציין שמשנת 2009, היתה עליית מחירים וכי העסקה בסעיף 10.8 היא משנת 2005 והמחיר למטר קרקע שהגיע אליו מתוך ניתוח העסקה הוא 1,406 ₪. הוא נשאל כיצד בשנת 2011 הגיע לשווי קרקע של 1,250 ₪ והסביר-"ראשית, דיברתי על עליית מחירים בין השנים 2009 למועד הקובע בהערת שוליים מספר 8. לא דיברתי על מה קרה בין השנים 2005 – 2009. שנית, רחוב הראל על הכרמל לא דינו כשכונת הדר וייעוד ציבורי. שלישית, הנתון בסעיף 10.8 כל כולו מטרתו היא השורה האחרונה שלו לקבוע שמקדם התאמה בין מגורים לבין ציבורי בקרקע הוא 0.5 כאשר הפרופורציות האלה אמורות להישמר גם כיום, למרות חלוף הזמן, והנתון הזה מטרתו אינה להקיש על השווי למועד הקובע כי הוא כאמור משנת 2005, וזה רחוק מדי לטעמי, אלא רק במובן של מקדם ההתאמה בין מגורים לבין ציבורי בקרקע". המומחה נשאל האם זה נכון שאין שום דבר בחוות הדעת פרט לאמירה של קביעת שווי של מגורים שהיא כפל מהשווי של העסקה נשוא הסעיף והשיב-"אני מצהיר על כך לאור הידע שלי ואם נצטרך אפילו לבסס עסקאות השוואה לשנת 2005 אעשה זאת על פי בקשת בית המשפט. אבל לא מצאתי לנכון לסרבל את חוות הדעת שגם ככה הגיע ל- 33 עמודים וזאת מתמצא במילה שרשמתי "התייחסותי" כאיש מקצוע". בהמשך, טען שלא פעל כך וציין עסקאות להשוואה למכביר וכי הוא סבור שנימק דיו. כאשר התבקש להפנות לעסקה כזו, השיב-"האם יש מבנה נוסף שנבנה לאחרונה בדמות המונומנט הזה? התשובה היא לא" (עמ' 44 לפרוטוקול ש' 15-עמ' 46 ש' 16).

30. המומחה אישר שאם ישונה המקדם בו השתמש יגיעו לתוצאה אריטמתית שונה. הוא נשאל על סמך מה העמיד את שיעור ההיוון על 9% בסעיף 10.10 לחוות דעתו והשיב שכמקובל. הוא אישר שהוא מכיר את סקירת שיעורי תשואה של נכסים מניבים של השמאי הממשלתי למחצית השנייה של שנת 2011. כאשר נאמר לו ששיעורי ההיוון לתקופה הרלבנטית עומדים על 8.3% ולא 9% הסביר-"כן. מה שאני אומר זה דבר כזה. הסקר הזה אגף שומת מקרקעין עוסקת (שמוכר לכל השמאים) הוא סקר כלל ארצי, הוא מדבר על ממוצע כללי. אנחנו שואבים את הידע שלנו מהשוק והסקר נותן התייחסות ממוצעת, זה לא אומר ששיעור התשואה או ההיוון בחיפה הוא זהה לדימונה או תל אביב" (מסמך הוגש וסומן נ/1). העד שלל שאם משנים בשברירי אחוזים את תשואת האחוז ההשפעה על התחשיב משמעותית, לדבריו- "ראשית, הפער שאותו ניסית לאתר היה 0.7% בין ה- 9% לבין 8.3% כאשר שלי הוא כמובן ספציפי. כך ש- 0.7% בהיוון משנה את התוצאה ההריטמתית אבל לא באופן קיצוני עד 10%". עוד נשאל המומחה האם קביעתו של שווי המחובר מבוססת על עלויות בנייה מודרניות והשיב שבוצעה הפחתה של 30%. המומחה נשאל האם העריך את חומרי הבנייה והפנה למחירון דקל. הוא השיב שהתאים אותם לנכס הספציפי (עמ' 46 לפרוטוקול ש' 17- עמ' 48 ש' 11).

31. המומחה הופנה לסעיף 11.2.3 ונשאל על סמך מה יצר את ההתפלגות. הוא השיב שכל מבנה ביחס לייחודיות שלו וביחס לטיבו הבנוי. המומחה אישר שההבדל בין צריף העץ למבנה K הוא 17% וכי במקרה הזה מבנה הצריף הוא 84% ממבנה שנראה כמו בטון או יציב מבחינת חומריו. המומחה אישר שכתב את חוות הדעת בעצמו וכי לא היה בכל המבנים. הוא אישר שלא היה במבנה B (הצריף) היות והיה נעול במועד ביקורו, אך ראה אותו מבחוץ. הוא הוסיף שישנם מבנים שהוא או שותפו לא ביקרו בהם היות ולא הצליחו להיכנס אליהם וכי הדבר צוין בחוות הדעת. לגבי מבנה B המומחה אישר ששותפו העביר צילומים ותכתובות, מעבר להתרשמותו בחוץ. המומחה השיב שמועד חוות דעתו הוא מועד הביקורים במקום, בין ספטמבר לאוקטובר 2011. עוד נשאל המומחה מה עורכת הדין מסרה לו על הסכסוך והשיב שנמסר לו שיש לבטל את הרישום הישן של האינשינט ולהתאימו לרישום לפי חוק המקרקעין. עוד הוסיף שנאמר לו שקרן היסוד מעוניינת להירשם בטאבו בהתאם למשקל היחסי שלה בהשוואה מול המבנה והקרקע. המומחה נשאל האם הבין שככל שערך המחוברים גבוה לעומת הקרקע כך החלק של קרן היסוד גבוה יותר והשיב בחיוב אך הוסיף שהדבר לא הנחה אותו (עמ' 48 לפרוטוקול ש' 12- עמ' 51 ש' 1).

32. המומחה נשאל באילו מסמכים השתמש לצורך עריכת חוות הדעת והשיב שכל המסמכים צורפו לחוות הדעת כנספחים ויש חומרים נוספים כמו תיק בניין ומפה שצירף לתיק בית המשפט. עוד נשאל בהקשר זה האם יש מסמכים נוספים שלדעתו לו היו ברשותו היו עוזרים לו להגיע לתוצאה יותר מדוייקת והשיב-"אם היה מגיע מודד אובייקטיבי שהיה אומר כי הניתוח שלי לשטח הקרקע נכון גם מבחינת הראיה שלו זה היה רק יותר טוב". המומחה נשאל האם מסמכים המעידים על עלויות תוספות הבנייה היו מסייעים לו והשיב-"לתוספת הבניה הללו לא התייחסתי בחוו"ד כי הן לא כלולות באינישיאט. חשוב שתבין שאני ומשרדי והשמאים שעובדים איתי מלווים יזמים רבים ואת הבנקים במינויים של בימ"ש וגופים נוספים ויש לנו עשרות חוזים של בניה, של עלויות בניה, ולא רק מחירון דק"ל כך שאם תביא לי נתון זה או אחר של תוספת בניה זו רק טיפה בים לעומת הנתונים שיש בידיי". כאשר נאמר לו שמדובר על אותו בניין ,אותם חומרי גלם ובאותה איכות גימור, השיב-"אם תגיד לי שתוספת הבניה שבוצעה לפי הסגנון של המונומטים האלה של מפתחים של 2.5 מ' והגבהים האלו זה יעניין אותי". המומחה אישר שראה את תוספות הבנייה. הוא נשאל האם הן יכולות להוות בסיס להשוואה והשיב-"בודאי. כמו הנתונים שאני התאמתי אותם אבל אין בהם את הייחוד שציינתי לעיל, את התכונות היחודיות שציינתי קודם ולכן אין בהן תועלת עודפת". המומחה אישר שערך בעבר פעמים רבות חוות דעת דומה של הערכת שווי מחוברים בנפרד משווי קרקע והוסיף שלא למטרות אינשיאט אלא לבידוד המחוברים מן הקרקע (עמ' 51 לפרוטוקול ש' 2-עמ' 52 ש' 11).

33. המומחה נשאל בנוגע לסעיף 9.4 לחוות הדעת שם התייחס למצב תחזוקת הנכסים. הוא השיב שיש לקרוא את כל הסעיף בייחוד את הפיסקה בסיפא. הוא אישר שיש הבדל בין השקעות שנועדו לשמש באופן ספציפי את הטכניון לטכנודע לבין תחזוקה שוטפת. המומחה נשאל למה התכוון כשציין שניתנה התייחסות למצב תחזוקת הנכסים והשיב-"התכוונתי לכך שאם המחזיק לדוגמא הריאלי, לא משלם שכ"ד ריאלי, אז לכל הפחות מצופה ממנו וכך גם הוסכם להבנתי ויש מסמך שהוצג בפניי לאחר שערכתי את חוו"ד, מסמך בין קרן היסוד לבין מועצת המנהלים של ריאלי שאומר מפורשת כי אתם תשגיחו על הבנינים ותעשו כל תיקונים בתקופת השימוש. הדברים האלו חוזרים במקרים אחרים, גם מעיריית ירושלים יש מקרים כאלו שניתנו מבנים תמורת תחזוקה שוטפת לגופים ממסדיים או ציבוריים כאלו ואחרים" (המסמך סומן חד/1/ב) (עמ' 52 לפרוטוקול ש' 12- עמ' 53 ש' 7).

34. בחקירתו החוזרת נשאל היכן השטח של בסמ"ת והשיב-"בסמ"ת הוא המבנה הצמוד מצד דרום מזרח, למעשה כל הקרקע שלו והמבנים שבאיזור שם מוערך ע"י השמאי השני ואני לא הערכתי". המומחה נשאל האם גודל המבנים היה לפי סיכום הדיון מיום 29.7.04 והשיב-"מאשר ולא רק לפיו אלא גם לפי מפת מודד של ממ"י. המפה שצרפתי לבימ"ש. לשאלתך, גודל המבנים תואם". המומחה לא ידע להסביר את ההערה הנמצאת בסיכום הדיון שמדובר ב- 7 מבנים שכלולים באינשאאט כולל 4 שאינם קיימים בשטח. הוא נשאל האם יש קשר בין הערה זו לבין העובדה שציין בתחילת חוות דעתו בסעיף 1.2 פסקה 2 "שלושת המבנים נשוא חוות הדעת" והשיב שאין קשר וכי מדובר בטעות סופר. המומחה נשאל מדוע הוא צריך את סיכום הדיון אם הוא מסתמך על מפה והשיב-"לא, הוא אחד משלים את השני. גם הם בסיכון הדיון הסתמכו על המודד הזה, הם לא הביאו את זה מעצמם". עוד נשאל האם סיכום הדיון לא רלוונטי השיב-"הוא רלוונטי. יש בו גם מלל ולא רק תשריט המסביר עקרונות השומה". המומחה נשאל האם מדובר במסמכים היחידים מהם אפשר היה לגזור את גודל המבנה המקורי והסביר-"זה המסמכים שעמדו בבסיס חוות דעתי ושהונחיתי לפיהם לחשב. במאמר מוסגר אומר שיש בכמה מן המבנים שטחי מרתפים שלא נכללו במדידה פה. ההגיון אומר שהם כלולים באינשיאט כי הם לא הוספו לאחר מכן, אם יבדקו בעניין השטחים שטח האינשיאט גדול יותר מהשטח שהוזכר כאן" (עמ' 53 לפרוטוקול ש' 10- עמ' 54 ש' 16).

35. המומחה נשאל למה התכוון בסעיף 7.2.2 בלוח שטחים קיימים והשיב-"המסמכים האלו שאנו מדברים עליהם: מפת מודד וסיכום הדיון. זה לוח שטחים יעודיים קיימים. מפנה לכותרת של המפה שצרפתי שם כתוב לוח שטחיים יעודיים". המומחה נשאל האם היה משנה את חוות דעתו לו היה נאמר לו שעל פי התנאים ההסטוריים אפשר לקיים במקום הזה רק מוסד חינוכי והשיב שמבחינת התב"ע. הוא נשאל האם זה משנה לעניין השווי והשיב ששווי הקרקע היה קטן עוד יותר, לפחות ב-10% ושווי המחוברים לא. המומחה אישר שכאמור בסעיף 1.2 לחוות דעתו, הוא לא התייחס להשפעות ייעודיות להשמשת המוזיאון והמדעטק וכן התייחס ליתר ההשפעות. המומחה נשאל האם החללים במבנים לא אותם החללים שהיו בשנת 1928 והשיב-"אותם חללים. ברור שלא מבחינת עיצוב הגימור. ריצוף היה באותה תקופה מקובל לרצף באריחי טרציו או בטון או אבן ולא היה שימושב חומרים כגון שיש או גרניט פורצלן כמעט. זו אחת הדוגמאות לבידול שיכול להיות". הוא אישר שהוא מתכוון לכל ההבדלים שיכולים להיות במראה המבנה לעומת מה שהיה בשנת 1928. עוד נשאל האם התייחס לרמת הגימור שקיימת היום או בשנת 1928 והשב שנטרל כל דבר המתאים לרמת השימושים הספציפיים היום. המומחה אישר שנטרל קפיטריה באחד המבנים משווי המבנה וגם מעליות או כל תוספת מודרנית שישנה (עמ' 54 לפרוטוקול ש' 17- עמ' 56 ש' 15).

36. המומחה נשאל ביחס לבנין הטכנודע בניין N בעמוד 6, שם התייחס לרמת גימור פנימית גבוהה יותר ומודרנית והשיב-"זה תיאור עובדה. לשאלתך זה לצורך תיאור נכס לפי האתיקה השמאית חייב לתאר את המבנה כפי שקיים בשטח, אם המומחה מחליט לנטרל רכיבים מסויימים יציין זאת בחוו"ד אבל תיאור העובדות כפי שנצפו על ידו בשטח הגם שלא העריך את כולן, חובה לציין". הוא אישר שכל מה שציין בחוות דעתו לא רלוונטי לצורך כל האלמנטים שקובעים רמת הגימור. הוא הוסיף שנטרל ולא כלל בחוות דעתו את נושא התשתיות, חשמל, ביוב, מחשבים וכיבוי אש בהערכת השווי. לדבריו, כל מה שלא קשור לתחזוקה שוטפת לא נכלל בחוות דעתו. הוא נשאל האם נטרל בהערכת השווי את התשתיות שהיו בעבר והסביר-"בודאי שכן, לא הערכתי למשל מבנה כמו טכנו דע ואני גם ראיתי במקום שמותקנות בו מערכות חשמל כוח למשל, שק הוא שווה המון כסף, חשמל כוח באמפר הרבה יותר גבוה מאשר חשמל למבני מגורים שברור שהאינשיאט לא כלל זאת. התשובה לשאלתך היא כן". הוא נשאל מדוע לא ציין זאת בחוות הדעת והשיב שציין אך לא ירד לכזו רמת פירוט. המומחה נשאל האם ניתן לדעת מה רמת התשתיות בשנת 1928 והשיב שמדובר במשהו בסיסי ולא מה שרואים היום. הוא הסביר כיצד ניתן לנטרל זאת-"במסגרת עבודתי במהלך השנים ראיתי מאות דירות שנבנו במאה הקודמת ובמבנים שחלקם לא שופצו מעולם וראיתי את מצבם ורמת השמישות שלהם ורמת התחזוקה אפילו מבנים שנבנו בתקופה העותומאנית עם ריצוף של 20X 20 אני מכיר את האופי הבסיסי של מבנים אלו, ככגון בעיר התחתית ובואדי סאליב. אני מכיר את רמת התשתיות שלהם". המומחה אישר שנטרל לעניין התחזוקה של המבנה הפחתת 30%, בלאי פיסי (עמ' 56 לפרוטוקול ש' 16- עמ' 58 ש' 4).

37. המומחה נשאל האם כאשר נמסר לו הנתון שמי שתחזק את המבנים מאז שהם קיימים זה הטכניון ובי"ס הריאלי, ביקש לראות עלות תחזוקת המבנים והשיב-"ראשית – לא. שנית – התחזוקה השוטפת במהלך כל השנים האלו לא היתה פרמטר שצריך לכמת אותה אלא להסתכל על הנכס בהנחה שתחזוקה שוטפת ובנטרול ההשפעות היחודיות, לדוגמא אם הייתי יודע שהחליפו דלת בשנת 79 בעלות של 1000 לירות מה הייתי עושה עם נתון זה? הייתי מצמיד למדד? זה לא היה תורם לי". עד נאמר לו שאם היה רואה מסמכים חשבונאיים היה למד שהשקעת תחזוקה המבנים היא עשרות מיליונים ולכן שהמבנים הם נטל משמעותי על מי שמחזיק בהם והשיב-"אני עונה ככלכלן, לא נראה לי סביר שהמבנים יכולים להיות נטל. בקצרה, אם מקובל במבנים כאלה תשואה של 8 – 9 אחוז כמו שאמרנו קודם לשנה על השווי הנכסי שלהם, אם המתודולוגיה הרווחת והידע שלי העלות על שפוצים לשנה מגיעה לכל היותר ל- 1% יש רווח עודף של 7 אחוז ואיני רואה איפה הנטל ולכן איני מקבל את העקרון שאתה מציב לי". המומחה נשאל למה התכוון בחוות דעתו שציין במספר מקומות של שטח מבנה מוסכם והסביר שמדובר בטבלת השטחים המוסכמת בין קק"ל לבין קרן היסוד. עוד נאמר לו שבזמן עריכת חוות הדעת הטכניון לא היה צד להליך. הוא נשאל האם זה היה משנה את חוות דעתו לו היה נאמר לו שאין הסכמה לשטח המבנה והשיב-"להבנתי – אתה יכול רק להגדיל את השטחים אם תוסיף את המרתפים. שהמשמעות תהיה הגדלת שטח המבנים הכלולים באינשיאט מאחר ולהבנתי ממה שהתרשמתי מביקורי במקום שלא הכלילו את המרתפים וזה היה מגדיל את חלקה של קרן היסוד ואני החלטתי להתעלם מזה" (עמ' 58 לפרוטוקול ש' 5- עמ' 59 ש' 7).

38. המומחה, יעקב כהן, אישר בעדותו את חוות דעתו מיום 14.5.12 (סומנה חד/2). המומחה אישר שביקר בכל המבנים גם מבחוץ וגם מבפנים ושותפתו צילמה. המומחה נשאל מה ההנחיות שקיבל לצורך הכנת חוות הדעת והשיב שקיבל את חוות הדעת של השמאי דרעי והיה מודע לתביעה ולמצב, לרבות בנוגע לאינטרסים של קק"ל. המומחה אישר שאינו מכיר עסקה בחיפה בקרקע שנעשתה ב-40 או 50 מיליון ₪. המומחה אישר ששווי דונם בכרמל גדול יותר משווי דונם בהדר בהנחה שזכויות הבנייה זהות. המומחה אישר שסעיף 8 בחוות דעתו הוא סקר מחירי דירות שערך מתוך אתר רשות המסים, במטרה למצוא שווי מטר קרקע לבניה. לדבריו, הוציא את נתוני שטחי הדירות מאתר רשות המיסים. המומחה הופנה לנתונים שציין ואישר שמדובר בשטח נטו של הדירות וכי לא בדק את תשריט הבית המשותף של הדירות. המומחה אישר שהוא מכיר את תקן 9- הגדרה ודיווח של שטחים לדירות מגורים ושומות מקרקעין ועובד על פיו. הוא אישר שכשמדובר על הגדרת שטח דירה, זה כולל גם את שטח הקירות החיצוניים ומחצית שטח הקירות המשותפים וכי נלקח בחשבון גם מרפסות מקורות, ממדים ושטחי שירות ובלבד שהם צמודים לדירה. המומחה נשאל האם הוא מכיר את שטחי הרישום בטאבו ששטחי הקירות למשל לא נרשמו בשטחי דירות בטאבו והשיב-"שטחי הדירות כאן לפי הדיווחים שנמסרו לרשות המסים ולאו דווקא על פי שטחים בטאבו ולכן תשובתי חיובית". הוא נשאל האם הדיווחים נמסרים בטופס מס שבח ובו מצרפים את השטח נטו על פי הנסח בטאבו והשיב שלא בהכרח אלא על פי דיווח של העושים בעסקה (תקן 9 סומן ת/1) (עמ' 59 לפרוטוקול ש' 10- עמ' 63 ש' 8).

39. המומחה נשאל האם באחת הדירות יש מרפסת של 60 מ"ר, צריך לקחת בחשבון את שטח המרפסת הזו אם מקדם מסויים לשטח הדירה והשיב שיכול להיות. לדבריו, מרפסת פתוחה זה 20% שטח ואפילו פחות. כאשר נאמר לו כי באחת הדירות יש מרפסת פתוחה, השיב שלא ידע. המומחה אישר שפעל על פי הנתונים של רשות המיסים ולא נכנס פיזית לדירות. המומחה הופנה לנתוני דירות מהם עלה כי בחלק מהדירות ישנה מרפסת והוסיף שהעריך את הקרקע לצרכי ציבור נוספים גם שטחי שירות למבנה שאותם לא כלל בחשבון, כך שאם כוללים כאן מרפסת, יש להוסיף שטחי שירות. המומחה נשאל האם השתמש בכל ה- 154 אחוז והשיב-"כן, זה השטח העיקרי ולא כולל מרפסות ומדרגות". המומחה אישר שכאשר ישנה תכנית מופקדת אין לתת היתרי בניה בניגוד לתכנית, אלא במקרים חריגים. עוד אישר שקבע את שטח החלקה מן הנכס שהוא 34 ומשהו דונם. המומחה נשאל האם בדק את התכניות לגבי החלקה ואת ההפקעות העתידיות והשיב-"בדקתי וגם רשום בחוות הדעת יש סימון שטח העולה על אחד הבניינים אפילו שאמור לכאורה להיות דרך אבל לא נראה שיש כוונות לממש את זה ולכן לא הבאתי את זה בחשבון שעלולה להיות הפקעה" (עמ' 63 לפרוטוקול ש' 9- עמ' 67 ש' 4).

40. המומחה אישר שכאשר הכין את שומתו, השומה מטעם הצד שכנגד נמסרה לידיו. הוא נשאל מדוע לא התייחס לקביעתו של דרעי לפי הנכס הוא 29 דונם בלבד והשיב שלא לקח זאת בחשבון. הוא אישר שקיבל את התכנון ונותר עם השטח המקורי של החלקה. המומחה נשאל מדוע קבע ששווי הקרקע הוא 166 מיליון ₪ ולאחר מכן הוסיף מבנים שאינם כלולים באינשיאט ב- 12 מליון, והסביר-"זה הוסבר בחוות הדעת. מצד אחד יש לנו את הטענה של שווי הבעלות על המבנים שכלולים באינשיאט. מצד שני יש לנו את יתרת החלקה וזה מוסבר בחוות הדעת זה גם מעוגן בחוק המקרקעין. אני צטטתי את זה - סעיף 26ב לחוק. אני מפנה לעמוד 26 בחוות הדעת שלי. יש לנו פה בעצם מצד אחד הטוענים לבעלות על אותם מבנים הקשורים לאישינאט מצד שני יש לנו את יתרת החלקה על כל מה שיש בה. אם בימ"ש יקבע יחס לוקה כזה או אחר הוא יחול על כל החלקה הזו,אותן זכויות יחולו על כל החלקה כולל המבנים של האינשיאט וכולל יתרת המבנים. מצד אחד יש את המבנים של האינשיאט ומצד שני את יתרת המבנים" ובהמשך-"זה לא בדיוק ככה, התביעה באה בסופו של יום ובית המשפט אמור לקבוע מהו האחוז מהנכס הזה השייך לקרן היסוד או מה אחוז אינשיית. ברגע שיקבע אחוז מסוים במילא הבעלות תחול גם על המבנים שנמצאים ביתרת החלקה. אז צריך לקחת את כל הקיים שם ולא רק את האינשיאט ואת הקרקע" (עמ' 67 לפרוטוקול ש' 5- עמ' 68 ש' 11).

41. המומחה אישר שעל כל המבנים ניתן 12% וכי יש הסבר לכך בחוות דעתו. הוא נשאל כיצד מוערך שלב היסודות והסביר שסדר גודל של 3-5% וכי הדבר תלוי ברמת העבודות של הגמר ובדברים נוספים. כאשר נאמר לו כי ישנו מסמך של בנק שההנחיות שלו לשמאים הוא 15%, השיב-"יש לי ירחונים של דקל שהם קובעים מה החלקים של חלקי בניין, מה האחוזים שלהם מתוך הבניין ואין דבר כזה 5%, זה בין 3-5%. אין לי את זה עמי פה. שיקולים של בנק יכולים להיות שונים". בהמשך, טען שיתכן שישנם מקרים קיצוניים של יסודות עמוקים במיוחד. המומחה נשאל בנוגע לטבלה 10.3, שם בעמודה החמישית מימין מצוין שווי מ"ר. הוא נשאל מה מקור המספרים בהם נקב והשיב שהערכתו היא השווי הפיזי של המבנים, כחדשים שניכוי פחת קיים. המומחה נשאל כמה פחת ניתן למבנים והשיב-"תלוי כל מבנה, בית ספר ריאלי מבנה צפוני קבעתי 3,000; כאשר בניה חדשה בסביבות 4,000 או 4,000 ומשהו". לדבריו, מדובר בפחת של שליש ובאשר למבנה הצריף הרעוע אפילו 1,000 ₪ זו הגזמה. המומחה אישר שמתקיימים בצריף לימודים גם כיום וכי להנחתו המבנה אינו מסוכן (עמ' 68 לפרוטוקול ש' 12-עמ' 70 ש' 10).

42. המומחה נשאל בנוגע לבית הספר הריאלי הצפוני ואישר שקבע 40% אך בשווי המיוחס לקרן היסוד נתן רק 30% היות ולתחזק את השלד עולה כסף. הוא נשאל האם קיבל פירוט עבודות תחזוקת שלד והשיב-"אני שאלתי את מנהלי האחזקה של הטכניון, לא קיבלתי מספרים, ביקשתי אבל לא יכלו לתת לי אבל אמרו לי בטכניון שמדי כמה שנים גם טיפול בקירות, גם טיפול בגגות וזה עניין של כמה מיליוני שקלים וכל ארבע שנים משקיעים". עוד נשאל האם כל מבנה דורש אחזקה שוטפת והשיב שתלוי. המומחה נשאל האם מדובר על כאחוז אחד משווי המבנה שצריך להשקיע בתחזוקה שוטפת מדי שנה והשיב-"זה במבנה חדש ונורמלי, לא במבנה שנבנה לפני מאה שנה ולא במבנה שאבני הכורכר שלו נשחקות עם הזמן וסופגות מים וצריך כל הזמן לתחזק אותה". לדבריו, ככל הנראה מדובר ב- 2% משוויו לשנה. המומחה טען שהמחזיקים ביצעו בפועל את עבודות התחזוקה וכי נאמר לו שהם לא שילמו דמי שימוש או דמי שכירות. המומחה נשאל האם מקובל בשוק המוסדי לתת לגוף להחזיק בנכס, פוטרים אותו מדמי שכירות או שניתן תשלום מזערי והוא מתחזק בפועל, והשיב-"אני לא יודע להשיב על כך. אני יודע שמנהל מקרקעי ישראל מחכיר קרקעות בדמי חכירה סמליים. לגבי מבנים אני לא ממש מכיר זאת". המומחה הופנה לנספח 16, מכתב המופנה לבית הספר הריאלי והשיב שזו פעם ראשונה שהוא נתקל במצב כזה. המומחה נשאל האם הוצאות התחזוקה הגבוהות משליכות על היכולת למכור את הנכס והשיב-"כתבתי שגם מבחינה כלכלית, לאחר שזה מושכר ללא תמורה... כתבתי שמבחינה כלכלית אין הכנסות ואין ערך מזה. גם הוצאות האחזקה הגדולות האלה מצמצמות בצורה דרסטית את הערך שלו". הוא נשאל מדוע כתב בסעיף 7.3 עמ' 25 "השווי הזכויות אפס" והסביר-"שווי זכויות אם ירצו למכור, אם קרן היסוד תרצה למכור את הזכויות שלה לגורם כלכלי ולהמשיך את החזקת הנכס אף אחד לא ישלם על זה כסף מבחינה כלכלית" (עמ' 70 לפרוטוקול ש' 11- עמ' 72 ש' 14).

43. המומחה נשאל האם ראה מסמך הקובע שאלו התנאים מהיום ועד לעולמי עד והשיב-"לא ראיתי, זאת הנחה שלי והיא מבוססת על סמך מה שנאמר לי שהם שנים נמצאים שם, לא משלמים כסף וגם לא רואים שזה הולך להסתיים באיזה שהוא שלב". המומחה נשאל האם לפי אותו היגיון גם הקרקע היא אפס, הרי המבנה שנמצא על הקרקע ושום בר דעת לא יקנה נכס עם הנתונים האלה, אז גם הקרקע מקבלת את אותו אפס והשיב-"הערכתי את שווי הקרקע ולא שווי הזכויות בקרקע. זה לא שווי הזכויות של קק"ל בקרקע אלא שווי הקרקע בעקבות המצב המשפטי" ובהמשך-"לא כתבתי שההערכה היא אפס. כתבתי שהמצב המשפטי הוא לפי המצב הקיים השורר בשטח אי אפשר לקרוא את המבנים האלה מבחינה כלכלית, איך להם ערך כלכלי". המומחה נשאל האם ניתן למכור את הקרקע במצב זה והשיב-"את הקרקע מצד יש לנו את המבנים האלה ומצד שני יש את הקרקע עם המבנים ושם יש את קק"ל והמחזיקים נמצאים בצד השני של המשוואה ואם אנחנו מסתכלים עליהם כיחידה אחת אז כמובן יש לזה ערך". עוד נשאל האם הוא נותן ערך לקרקע בזכות המבנים האחרים שאינם קשורים לאינשיאט והשיב-"בצד השני זה לא זכויות קק"ל אלא שווי המקרקעין, הקרקע והמחובר עליה וזה מה שמפורט בחוות הדעת. אני לא אומר זה אפס אלא עשיתי הערכה לשווי המבנים" (עמ' 72 לפרוטוקול ש' 15-עמ' 73 ש' 14).

44. המומחה נשאל האם ההפחתה ל- 12% אינה נכונה לשנת 1928 אז המבנה היה חדש והשיב-"בשנת 1928 אני מניח שהוא לא היה שלד. אפילו לא היה כל המערכות שקיימות היום". המומחה נשאל האם המערכות נלקחו בחשבון על ידו והשיב-"יש מערכות מיזוג אוויר, מעליות, מחשוב. לשאלתך אם לקחתי בחשבון גם את המפרט לעיל אני משיב שההערכה היא כללית כמו שאני מניח שהשמאי מטעמך לא הלך וספר פריט פריט". המומחה נשאל על תביעות לתשלום פיצויים על פינוי בגין הפקעה, סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הדרכים או על פי חוק התכנון והבנייה, והאם הכלל השמאותי הוא לאמוד את השווי של הזכויות בהתעלם ממחזיקים והשיב שמתייחסים לדיירים כמי שישבו מקדמת דנן ועד היום וימשיכו לשבת לעוד תקופה שאינו יודע עד מתי. לדבריו יש את ערך המלא של הנכס והשאלה איך הנכס מתחלק בין הגורמים השונים, למי ילך הכסף. המומחה נשאל מהו שווי שוק והסביר-"זה שווי שקונים מרצון, משלם למוכר מרצון כאשר כולם יודעים את תנאי העסקה, כאשר יש מספיק זמן להציע את הנכס בשוק ואין ביניהם יחסים מיוחדים. לא מוכרים תחת לחץ". הוא אישר שפעל כך בהערכת הנכסים (עמ' 73 לפרוטוקול ש' 15-עמ' 76 ש' 4) .

45. המומחה חזר על כך ששווי זכויות הם אפס, אך לא שווי הנכס הוא אפס וכי אם קרן היסוד רוצה למכור את הזכויות שלה בשוק לא יהיו לה קונים לזה בתנאים האלה שקיימים פה. הוא נשאל האם קק"ל תרצה למכור את הזכויות שלה בתנאים האלה יהיה לזה שוק והשיב-"במבנה במודל שבניתי קק"ל נמצא בצד אחד של המשוואה וגם המחזיקים נמצאים פה. המבנים שהמחזיקים בנו שלא קשורים לאישה הם גם חלק מן הנכס. אני לוקח את הנכס ששם יושבים קק"ל והמחזיקים". המומחה השיב שלמיטב ידיעתו הטכניון בנה את המבנים של בסמ"ת. כאשר נאמר לו שהוא נותן ערך לקרקע בזכות המבנים האחרים שלא כלולים באינשיאט, השיב-"התביעה מבקשת מבית המשפט לקבוע יחסי בעלות בין קרן היסוד לבין קק"ל כאשר יקבע אחוז מסוים. כאשר יקבע אחוז כזה קרן היסוד תהיה בעלים במושה על יתרת הקרקע וגם על המבנים האחרים. אם בית המשפט יחליט לחלק את הבעלות..." ובהמשך-"מהחוק. באותו סעיף שבוטל. אתה שואל אותי וזה מה שברור לי. אני מפנה אותך לסעיף 157ב' ואני מקריא לך מעמ' 23 בסעיף 5.2. מאחר שהרישום הנפרד אמור להיות מבוטל אז אותם אחוזים שמגיעים לקרן היסוד או לקק"ל יחולו על כל החלקה על המחוברים שלה וזה בהתאם לחוק המקרקעין. אם למשל לבית המשפט מגיע 10% זה 10% החלקה כולל המחוברים שלה". הוא אישר שלהבנתו את סעיף 157, למשוואה למכנה צריך להכניס גם את המבנים שבחלקה ושהם לא של קרן היסוד, כאשר לדבריו צריך לקבל אישור בסעיף 26 לחוק המקרקעין. הוא אישר שלחלק מהמבנים יש מרתפים בנויים וכי הוא לקח אותם בחשבון. הוא הוסיף שהשטחים מוסכמים על קרן היסוד ועל המנהל שייצג את קק"ל. כאשר נאמר לו הם לא כוללים מרתף (סיכום הדיון מיום 29.7.04) וכי הוא לא מדד אלא רק התייחס לטבלה של אותו מסמך של סיכום דיון מיום 29.7.04 השיב-"נכון. יש בניינים אחרים שלא שייכים לקרן היסוד ושם הלכתי להיתרי הבנייה ובדקתי מה הם השטחים" (עמ' 76 לפרוטוקול ש' 5- עמ' 77 ש' 20).

46. העד בני הרפיניסט, אישר את תצהירו מיום 29.3.11 (סומן ת/3). העד אישר שאינו עובד בחברת השתתפויות בנכסים היות והוא פנסיונר. לדבריו, עבד בחברה מ-1996 עד סוף ינואר 2013 וכי לא עבד באופן אישי בקרן היסוד. הוא עוד אישר שהשתתפויות בנכסים היא חברה פרטית המנהלת חלק מהנכסים של קרן היסוד ושל גופים ציבוריים וחברות פרטיות. לדבריו, המבנים בתיק אינם מניבים לקרן היסוד תשואה כלכלית והרחיב:"... החברה מנהלת נכסים בכמה תחומים, אחד הנושאים זה נושא של ספר נכסים, הכוונה מטפלת באיתור הזכויות של אותם גופים שאליהם החברה פונה. כולל איתור הזכויות , רישום בטאבו, וכו'. אחד הנכסים האלה זה הנכס הזה של הטכניון הישן. שלקרן היסוד יש חכירה רשומה בטאבו, חוזה החכירה פג ב- 1976. יש רשומים מחוברים בבעלות קרן היסוד במתחם המוכר כחלקה 136. התחלנו לבדוק את האפשרות, הנושא הזה הוא לא נושא רגיל, של מחוברים בנפרד במקרקעין, אז פנינו למנהל מקרקעי ישראל בבקשה להגיע להסדר שהמינהל יקנה מהקרן הקיימת את המחוברים לקרן היסוד. זה הרקע". העד אישר שעדותו מסתמכת על מסמכים היסטוריים ולא על ידיעתו האישית (עמ' 80 לפרוטוקול ש' 11- עמ' 82 ש' 10).

47. העד נשאל האם הנכס לא היה בניהול פעיל לאורך השנים אלא אותר בתחילת שנות ה- 2000 והשיב-"לא בדיוק,אני התחלתי לטפל בנכס הזה בתחילת שנות ה 2000 לפני כן הנכס הזה טופל על ידי הסוכנות היהודית, יש יחידת נכסים בסוכנות שטפלה בנכסי הסוכנות ובנכסי קרן היסוד והם טפלו בנכס הזה, יש תכתובת מהתקופה הזו, שהיועץ המשפטי שטיפל בזה מטעם הסוכנות. היה תיק פעיל בסוכנות היהודית. במסגרת הטיפול שלנו בנושא ראינו שהיועץ המשפטי של הסוכנות היהודית טיפל בנושא של רישום זכות שנמחקה מהטאבו, זכות חכירה שנמחקה". העד נשאל האם ידוע לו אישית אילו מבנים נבנו ושופצו והשיב-"בשום מקום לא כתוב שהמבנים נבנו. מה שאנו כתבנו שזה נרכש ויש לי את חוזה המכר פה מול עיני, זה גם הוצג כחלק מהמסמכים שהמבנים הללו נבנו ע"י אדם בשם סלמון בשנת 1927, הבנינים עד שנמסרו הוחזקו ע"י קרן היסוד, אני התייחסתי בסעיף 5 לאותה עבודת מחקר שנעשתה ע"י רות לביא שהתייחסה לעניין זה וכתבה שלמעשה הבנינים הללו היו קיימים ושופצו ע"י הסוכנות עד שנמסרו לטכניון ולריאלי. מפנה לעוד מסמך שגם צורף אותו מסמך שנחתם ע"י מר עלי שבו הנכסים נמסרו לידיו והריאלי התחייב כתוצאה מאותו הסדר שבו לא ישלם בגין אותו הסדר על השימוש במבנים הוא צריך לתחזק את הבנינים הללו בצורה ראויה וכו'. יש פה מסמך על כך". הוא אישר שהמסמך לא נכלל בתצהירו (עמ' 82 לפרוטוקול ש' 11- עמ' 83 ש' 14).

48. העד נשאל כמה זמן חלף מאז שקרן היסוד רכשה את המבנים ועד מסירתם לידי הטכניון או הריאלי והשיב שאינו יודע לגבי הטכניון, ולגבי הריאלי בשנת 1946 באוגוסט לפי המסמכים שבידיו. כאשר נאמר לו שבשנה שעברה בי"ס הריאלי חגג 100 שנים להקמתו, השיב-"זה מתייחס לעובדה של ההחזקה, נושא התחזוקה של המבנים. אני מתייחס למסמך שיש לי". הוא לא ידע לומר האם הריאלי נמצא ומחזיק במבנה הזה משנת 1913. כאשר נאמר לעד שאין המדובר בתביעה של קרן היסוד לפיצוי כספי, השיב-"בהחלט כן. אני חושב שבסוף היום אם יהיה הסדר של פקיד הסדר יוכלו למצוא פתרון למבנים האלו והמחוברים שהם בבעלות קרן היסוד, אם קק"ל תקבל את הקרקע על מחובריה היא צריכה לפצות את קרן היסוד על המחוברים". העד נשאל על סעיף 8 לתצהירו ונשאל האם הקרקע בחדרה היא קרקע לשימור והשיב-"כן, בחדרה יש 2 בנינים, 2 מתחמים שהם בשימור, מה שנקרא שכונת נחליאלי בחדרה זה לא. יש בית ראשונים שהוא בניין לשימור בחדרה שהמחובר שלו נמכר לאחרונה לעיריית חדרה ועוד מתחם שהוא חלק ממתחם בי"ס משהו מאוד דומה לטכניון שנמכר המחובר לעיריית חדרה לאחרונה. בנוסף לזה המינהל עצמו קנה מקרן היסוד את המחובר שהיום בנוי עליו המבנה בחיפה בניין מינהל הנדסה בחיפה. שזו עסקה שאני הייתי מעורב בה באופן אישי" (עמ' 83 לפרוטוקול ש' 15- עמ' 85 ש' 3).

49. העד נשאל האם בשלושת המקרים האלו הוגשו תביעות בהסדר והשיב שלא היה צורך היות והמינהל הכיר בעובדה שאלו נכסי קרן היסוד והיא פוצתה בגלל המחוברים. בהמשך נאמר לו שהיא לא קיבלה קרקע והשיב-"נכון. פקיד ההסדר מבחינתו כמ ו שאני מבין, לא משנה לו איך יהיה ההסדר. הויכוח בין קרן היסוד לקק"ל באמצעות המינהל. בסוף היום המינהל רוצה לקבל זאת ללא תמורה, והקרקע שרשומה על שם קק"ל לקבל את המחוברים ללא תמורה. פקיד ההסדר לא יכול היום לרשום מחוברים הוא מבקש להגיע להבנות בגינם. זה כל ההסדר". העד נשאל האם הוא טיפל באופן אישי במקרים שציין עורך הדין הללי בתצהירו והוא שלל זאת והשיב שאינו מכיר את הנכסים אך הדברים אינם מדוייקים בנוגע לשומות היות וישנה החלטה של המינהל לפיה פיצה את קרן היסוד ב- 20% ובמקומות אחרים זה נעשה על בסיס שומות. הוא הוסיף שמתוך ניסיונו המינהל מפצה בשיעורים אחרים וזאת על סמך המו"מ שהיה להם מול המינהל בעניין בניין מינהל ההנדסה בחיפה. הוא אישר שהיו פגישות נוספות עם המינהל כשאחת מהפגישות שהתקיימו היתה עם אפרתי, מנהל המינהל, וכי התשובה צורפה. הוא אישר שהשתתף בסיכום דיון בהנהלת ממ"י מיום 3.5.05 (סומן ד/1) (עמ' 85 לפרוטוקול ש' 4- עמ' 86 ש' 12).

50. העד נשאל האם בישיבה הזו הוצע המשך החכרה של הקרקע לקרן היסוד והשיב-"לא. מה שסוכם שהנושא יבדק ע"י המינהל ובעקבות זה הגיע מכתב של עו"ד צפרירה שכטר שמתייחס לפרוטוקול והם כותבים דבר שהוא בניגוד להחלטת המינהל 537, הם כותבים שהמינהל מסכים לקנות את המחוברים אבל יחכיר את הקרקע לקרן היסוד ב- 91%. אני רוצה להפנות תשומת לב בימ"ש שנעשה פה צחוק מהעניין. מה שהם אמרו למעשה שזה בניגוד להחלטות המינהל –אם המינהל היה רוצה להחכיר לקרן היסוד את הקרקע היה צריך להחכיר להם ב 18.2% כחכירה מהוונת לתקופה שניה. כי התקופה הראשונה נגמרה ב- 1976. התקופה השניה החכירה המהוונת היא 18.2% פה הם ביקשו 91% על הקרקע ועל המחוברים. למעשה מפצים על המחוברים ומשלמים מחיר שהוא בניגוד להחלטת הנהלת המינהל. זה לא רק החלטת המינהל זה גם החלטות מועצה, החלטה 537 היא החלטה שונה לגמרי" ובהמשך-"דובר על מספר אופציות והחכרה היתה האחרונה כי למעשה לקרן היסוד אין שום עניין היות והמבנים לא משמשים אפילו את הטכניון. יש פה 3 אופציות". העד אישר שהם לא היו מעוניינים בהחכרת הקרקע. הוא נשאל בהקשר זה מדוע תזכורת התביעה של קרן היסוד היא לחכירה לדורות של הקרקע והשיב שדובר בעדיפות אחרונה. עוד אישר העד שהשתתף בישיבה נוספת שהתקיימה בשנת 2003 בה דובר על דמי שימוש (סומן ד/2) (עמ' 86 לפרוטוקול ש' 13- עמ' 87 ש' 20).

51. העד נשאל האם קרן היסוד מממנת את תחזוקת המבנים כיום והשיב-"היום באופן ישיר לא מממנת את הבנינים של האינשיאט .בית הקרנות שהוקם גוף משותף לקק"ל ולקרן היסוד מממן את פעילות הטכניון והריאלי, בית הקרנות הוא בסמוך יחידה מסחרית, והם ממנים את הריאלי. חוץ מזה חלק מהבנינים לא מתוחזקים לא ע"י הטכניון ולא ע"י הריאלי כמו הטכנו דע שהם מתחזקים בעצמם". העד אישר שהשטח של בית הקרנות לא כלול בתביעה וכי בתוך השטח עצמו יש מבנים נוספים שגם הם לא כלולים, כלשונו-"כן, אנו התייחסנו למבנים ספציפים, יש סימון של הבנינים יש שומות של דותן דרעי הבנינים מסומנים, הם מודגשים בתב"ע. 8,620 מ"ר אלו הבנינים. מעבר לזה בנינים נוספים אינם כלולים הגם שהם נמצאים בקרקע" (עמ' 88 לפרוטוקול ש' 1-11).

52. העד נשאל מדוע קרן היסוד נתנה חכירה לבי"ס הריאלי ללא תמורה והשיב-"לא ללא תמורה, בתוך החוזה יש מטלות שהם היו צריכים לעשות. הם היו אמורים לתחזק את המבנים". הוא אישר שאין תמורה כספית לקרן היסוד. הוא נשאל עד מתי ההסדר הזה אמור היה להתקיים והשיב-"לא בטוח, אם חוזה החכירה האחרון שנחתם היה ב- 1946 תוסיף לזה אני מניח 49 שנים, זה טרם נגמר היום. אני לא יודע מתי הסתיים החוזה, אין לי שום ידע בנושא, אני לא יודע". הוא לא ידע לומר מה עלול לקרות בסיום חוזה החכירה בין בית הספר לבין קרן היסוד. כאשר נאמר לו שבית הספר הריאלי אמור לחכור את הקרקע כל עוד בית הספר קיים, ללא תמורה, השיב-"אתה מטעה אותי. אתה דיברת על קרקע ואני דיברתי על מחוברים". עוד נשאל האם יש חוזה חכירה בין קרן היסוד לריאלי והשיב שישנה חכירה רשומה בטאבו, אך היא לא בתוקף. לדבריו, החכירה בין בית הספר לבין קרן היסוד הסתיימה אך היא עדיין רשומה בטאבו. הוא עוד נשאל בהקשר זה מדוע בית הספר ממשיך להחזיק במקום ולא הוגשה תביעת פינוי והשיב-"לדעתי, עד שפקיד ההסדר לא היה דורש, או אנחנו התחלנו לפני פקיד ההסדר, על מנת לסדר את הקרקע, רק אז התחילה ההתחשבנות הזו" (עמ' 88 לפרוטוקול ש' 14- עמ' 89 ש' 15).

53. העד אישר שהחברה רוצה כסף מקק"ל. הוא עוד נשאל כיצד הגיעו לידיו המסמכים שצורפו לתצהירו והשיב שהיה שותף בעריכתם: פרוטוקולים של פגישות שהיה נוכח בהם. בהמשך הוצג לו מסמך נספח א' בו לא נכח והשיב שנלקח מתוך התיקים, כאשר את חלקם הוא אסף וחלק נאספו על ידי עובדים בחברה. העד נשאל האם הוא עומד מאחורי סעיף 4 שם נכתב שחלק אחר מהמחוברים נבנה ו/או שופץ ע"י קרן היסוד והשיב בשלילה. לטענתו, יש למחוק את המילה "נבנה". העד השיב שאינו יודע לומר באופן פרטני אילו מבנים שופצו על ידי קרן היסוד והפנה לסעיף 6 לתצהירו. העד הודה שלא בדק במסמכי הנהלת החשבונות של קרן היסוד, אם היא השקיעה כספים לשיפוץ המבנים, כאשר לטענתו, אין הדבר רלוונטי. כאשר נאמר לו שפסק הדין יכול לקבוע שהקרקע של הטכניון ובית הספר הריאלי, שהקרקע או חלק ממנה של קרן היסוד, או שהקרקע היא של קק"ל והשיב שלא ברור לו כיצד מגיעים לזה. הוא אף טען שאינו מקבל את הטענה שלא יינתן פיצוי כספי במסגרת פסק הדין (עמ' 89 לפרוטוקול ש' 16- עמ' 91 ש' 16).

54. העד נשאל בנוגע לטענתו בסעיף 6 לתצהירו, שם טען שקרן היסוד השלימה את הבנייה ושיפצה חלק מהמחוברים ששופצו ופעלה להשמשת המחוברים והשיב שציטט עבודה וכי הדברים ידועים לו מאותה עבודה. הוא אישר שלא קרא את כל העבודה וכי היועץ המשפטי הביא בפניו את הנושא. עוד נשאל העד האם ידוע לו אם קרן היסוד ו/או החברה לניהול נכנסים השקיעו נכסים בניהול האינשיאט מתחילת עבודתו והשיב שלא ידוע לו וכי החברה לא עסקה בזה. העד נשאל בנוגע לסעיף 7ב' שם העלה טענות שאינן נכונות והשיב-"יכול להיות, לא יודע. אני הייתי במקום, ראיתי את הטכנודע, לא ראיתי את הטכניון". הוא נשאל האם ראה מסמכים חשבונאיים של הטכניון או של הטכנודע והשיב שלמיטב ידיעתו הטכנודע זו עמותה וכי לא ידוע לו האם הטכניון מזרים כספים לטכנודע (עמ' 91 לפרוטוקול ש' 19- עמ' 93 ש' 1).

55. העדה ננסי כץ חדד אישרה את תצהירה מיום 24/3/2014 (סומן ת/4). לדבריה, החלה לעבוד בשנת 1998 בקרן היסוד בתפקיד שלא הוגדר כייעוץ משפטי אך בפועל היה ייעוץ משפטי של קרן היסוד. העדה אישרה שתקופת החכירה הייתה 1/9/76. הסכם החכירה מיום 9/1/27 הוגש וסומן ד/3. העדה לא חלקה על כך שמטרת החוזה היה הסדרת מבנים עבור הטכניון וכי עד כמה שידוע לה החכירה לא חודשה לחכירה נוספת. היא אישרה שערכה את תצהירה על סמך עיון במסמכים ההיסטוריים. העדה נשאלה האם במסכמים הללו ראתה התכתבות שלפיה קק"ל אינה מעוניינת לחדש את החכירה עם קרן היסוד במועד סמוך לתום תקופת החכירה והשיבה בחיוב. היא טענה שלמיטב ידיעתה אין מסמך מאוחר יותר שבו קק"ל חזרה בה מהתנגדותה לחידוש החכירה. עוד השיבה כי לא ידוע לה האם קרן היסוד קיבלה תמורה כספית, אם מהטכניון או בית הספר הריאלי בגין המבנים המחוזקים על ידה שהם נשוא האינשאאט (עמ' 93 לפרוטוקול ש' 7- עמ' 95 ש' 12).

56. העדה אישרה שהיא מכירה את התאגדות נאמנות בית הקרונות וכי מדובר בחברה שהוקמה לפני שנים רבות, וקק"ל וקרן היסוד שותפות לה. לדבריה, מדובר בחברה בע"מ שקוראים לה נאמנות. היא אישרה שידוע לה שמטרת החברה על פי ההתאגדות והעקרונות שהרווחים של ההתאגדות מועברים לתמיכה בבית הספר הריאלי והטכניון בניכוי הוצאות לתפעול. עוד נשאלה העדה האם ידוע לה אם קרן היסוד הוציאה כספים לאורך השנים לתחזוקה של אותם מבנים נשוא האינשאאט והשיבה שאינה יודעת וכי לא בדקה זאת. העדה לא ידעה לומר האם קרן היסוד נתבקשה לתת הסכמה לתוספות בנייה שהוקמו ע"י הטכניון והריאלי, נשוא האינשאאט במרוצת השנים. העדה אישרה שקרן היסוד לא מחזיקה באופן פיזי במבנים נשוא האינשאאט ואף לא עושה בהם שימוש משל עצמה. העדה אישרה שהיא מכירה את התביעה שהוגשה ע"י קרן היסוד לפירוק שיתוף ביחס לחלקת בית משפט השלום בחיפה (תביעה 15951/07 הוגשה וסומנה ד/4) אך לא ידעה לומר מה עלה בגורלה והאם סולקה על הסף (עמ' 95 לפרוטוקול ש' 13- עמ' 97 ש' 5).

57. העדה אישרה בעדותה שאינה חולקת על כך שהבעלות בקרקע נשוא ההסדר היא לקק"ל וכי קרן היסוד אינה טוענת לזכויות בעלות בקרקע. בתגובה, נשאלה האם היא טוענת לזכויות אחרות בקרקע והשיבה שהייתה חכירה על הקרקע שלא חודשה. העדה נשאלה האם קרן היסוד היום מעוניינת בחכירה של הקרקע והשיבה-"אני לא יודעת איך לענות על השאלה הזו, אנו לא מנהלים כרגע מו"מ על חידוש חכירה של הקרקע, זה חלק מהדרישה המקורית של קרן היסוד שקק"ל פנתה אליה. כשהזכויות נמחקו, קרן היסוד דרשה להחזיר את הרישום". העדה לא ידעה לומר האם כיום לקרן היסוד יש עניין לקבלת זכויות חכירה והאם ידוע לה אם הקרקע מניבה רווחים כלכליים למישהו מהצדדים המעורבים (עמ' 97 לפרוטוקול ש' 5-19).

58. העדה אישרה שהסתמכה בתצהירה על מסמכים שצורפו לתיק ושיתכן ויש מסמכים נוספים שלא ראתה ולא הסתמכה עליהם. לדבריה, החומר התקבל מהתיקים ומהחומר שקרן היסוד ועורכי הדין אספו. העדה הופנתה לסעיף ב' לחוזה החכירה ד/3 ונשאלה האם במצב בו תוארך תקופת החכירה ותינתן לקרן היסוד זכות בקרקע, יוכלו להחכיר את הקרקע רק לבית הספר הריאלי או הטכניון והשיבה-"זה חוזה חכירה מקורי, אם יחדשו את החוזה, אני לא יודעת באיזה תנאים זה יהיה". העדה אישרה שקרן היסוד השתתפה בשיפוץ המבנים וכי הדבר ידוע לה מהמסמכים. לדבריה, קראה זאת בעבודת דוקטורט שהוגשה, היות ואין להם מסמכים מהשנים האלו. העדה נשאלה האם יש חוזה בין קרן היסוד לבית הספר הריאלי או הטכניון והשיבה שלא ככל שידוע לה. היא שללה שהתכוונו להגיש תביעת פינוי כנגדם. חוזה החכירה השלם – הוגש וסומן ד/3(1) (עמ' 98 לפרוטוקול ש' 2- עמ' 100 ש' 10).

59. העד הללי אברהם אישר את האמור בתצהירו מיום 25.10.10 (סומן ת/5). העד אישר שסעיפים 4- 10 לתצהירו הם עובדות שהגיעו אליו על פי מסמכים ולא מידיעה אישית. הוא נשאל היכן המסמכים הללו והשיב-"נושא זה טופל על ידי וגם נושאים דומים לו וכל המסמכים בתוך הארכיון של הקק"ל שאני הייתי ממונה על הקרקעות כל דבר נעשה דרכי ולכן נהלתי מסמכים ותיקים ולמדתי כל דבר מהחומר שראיתי כאשר רציתי לטפל בנושא". עוד נשאל על סעיף 6 לתצהיר, שם דיבר על ניירות ערך שהעביר ד"ר ארתור ורבורג והסביר-"המסמכים האלו מצויים בתיק קק"ל שאני הוצאתי מהארכיון הציוני ולא צרפתי אותם כי אני לא רואה בזה דבר מהותי לעניין אלא רק אני מספר איך הקרקע הזו נרשמה. יש גם הסבר למה העניין הזה של הרישום של הקרקע חשוב כי כל איזור זה של הדר הכרמל לא היה בנוי ובראש ההר שהיום זה רחוב הרצל חיפה, שם הוקם הטכניון, אבל היה צריך לקנות את הקרקע . לק"ל במישרין לא היו מוכנים למכור אז זה נעשה במכירות בדרך כזו, לכן הבאתי את הספור כפי שהוא, כפי שאני ידעתי אותו" (עמ' 100 לפרוטוקול ש' 18- עמ' 101 ש' 15).

60. העד נשאל למה התכוון בסעיף 5 כשציין כי "המכירה של הנכסים הנ"ל התבצעה בדרך של מכירה פומבית" ופירט-"לא רק שהיה מותר לקנות מערבים, אלא הבריטים חלקו את הארץ לשטחי איזורים A B C . באיזור C ליד חוף הים, שם אפשר לקנות קרקע ולרשום על שם יהודי. יש אזורים מסויימים בתוך הסביבה הזו של איזור B שלא היה אפשר לקנות ליהודים אלא ברשיון של הנציב העליון. באיזור A אסור לקנות וזה מה שאנו אומרים היום איזור יהודה ושומרון וחברון, שם נאסרה קניית קרקע והתיישבות ליהודים. ערבי היה לו שם. כדי לקנות ממנו עקפו את החוק. היה אחד בקק"ל קוראים לו סטרומזה יוסף, הוא למד באנקרה את המשפטים שלו וכאן היה שופט מחוזי בזמן הבריטים אח"כ היה יועץ לקק"ל . היו באים לערבי ואומרים לו שרוצים לקנות ואומר שאי אפשר אז היו נותנים לו מעין הלוואה שהוא אינו יכול לפדות אותה ואז מגישים להוצאה לפועל והם היו עושים מכירה פומבית ואז מי שקונה היו אלה שעשו את המכירה. נכון שבמכירה פומבית כל אחד לקנות אבל המחירים היו כל כך לא מציאותיים שאף אחד לא היה מוכן לשלם את הסכום שהיה כל כך גדול, מה עוד שבאדמת מרי מספיק שאדם החזיק בקרקע לפי חוק הקרקעות העותמאני הוא יכל לקבל חזקה בלי תשלום אז למה שיקנה? זה אחת הדרכים". לשאלה לאיזה איזור שייכת הדר, השיב-"חלקה לB וחלקה לC. מתחם הטכניון היה שייך לאיזור בי שמותר לקנות ברישיון. נניח אפילו היה איזור סי לא מכר לקק"ל". כאשר נאמר לו שקק"ל לא קנתה מערבים אלא מארגון העזר בברלין, השיב-"זה גם אחת הדרכים לרכישת קרקעות שבה גוף זר שאיננו כאן, היה קונה. זה עניין של תהליך שהיה יכול להתבצע רק בזמן הבריטים כדי להתגבר על איסור הספר הלבן. גם בלי הספר הלבן היה איסור על זה" (עמ' 101 לפרוטוקול ש' 16- עמ' 102 ש' 18).

61. לטענת העד, קרן היסוד בנתה את הטכניון הישן והריאלי נבנה אחריו. כאשר נאמר לו שעל פי ההסכם ממרץ 1927 קרן היסוד קנתה את המבנים מאותו ג'ימס סיימון השיב-"אני לא מכיר מסמך זה אבל יכול להיות שבמקום זה היה מבנה ישן שלאותו בעל קרקע והיו צריכים לשלם לו". בהמשך הוצג לו החוזה של אדון סיימון משנת 25.4.1928 והוא נשאל היכן מוכר הקרקעות הערבי שעליו סיפר והשיב-"זה מבנים, הקרקע עצמה נקנתה. המבנה הוא רק נלווה לקרקע". עוד נשאל האם ניתן לראות את החוזה שקק"ל קנתה את הקרקע וממי קנתה והשיב-"החוזה הרישום נעשה בטאבו ונרשם ועושים שטר מכר ומסמכים והם רושמים בטאבו. אין צורך בחוזה אחרי שרשמת". העד נשאל על אלו פרנקים דיבר בסעיף 6 א לתצהירו והשיב שלפרנק שוויצרי או צרפתי. עוד השיב שלא ידוע לו בכמה קרן היסוד קנתה את המבנים. כאשר נאמר לו שעל פי הקושאן מדובר ב- 7,871 לירות ארץ ישריאליות, השיב-"זה על המחוברים" (עמ' 102 לפרוטוקול ש' 19- עמ' 104 ש' 7).

62. העד לא ידע לומר מה היה המבנה של בית הספר הריאלי לפני שהפך לבית הספר ולא ידע האם במלחמת העולם הראשונה שימש כבית חולים. כאשר נאמר לו שקרן היסוד קנתה מבנים ולא בנתה, השיב-"היא קנתה מבנים ובנתה לצורך הטכניון כי זה היה תנאי בל יעבור". הוא עוד נשאל בהקשר זה מה מקור ידיעתו שקרן היסוד בנתה את מבנה הטכניון שבתכנון ברוולרד והשיב-"מפני שבמסמכים שמצאתי נאמר כי הקרקע הזאת שהקרן הקיימת בונה מיועדת אך ורק לטכניקום. אמור להקים אותו רק גוף כמו קרן היסוד או קק"ל". העד נשאל באיזו שנה קק"ל קנתה את הקרקע והסביר-"הרישום נעשה מאוחר יותר. מפני שרישום הקרקע היה בעייתי. בד"כ כל רישום קרקע באותה תקופה לא היה פשוט . יכול להיות שזה נרשם בסמוך לקניה שאתה מראה לי. הקניה של הקרקע שעליה הבנין, רק המחובר לקרקע, למשל אם נבנה עץ ותוריד אותו ואת הבניין – אין שום דבר. קק"ל קנתה את הקרקע - רק את תכסית". לדבריו, דובר בשנות ה-20. לשאלת בית המשפט האם ישנו מסמך על זה, השיב-"זה רשום בטאבו. קנו את זה מבעלים ערבים". עוד השיב שהדבר נעשה בכתב והמסמך נמצא בארכיון קק"ל (עמ' 104 לפרוטוקול ש' 8- עמ' 105 ש' 15).

63. כאשר נאמר לעד כי הרכישה של קק"ל היתה מארגון העזר בברלין, השיב-"בודאי, אופן המכירה היתה בדרך של שימוש בגופים אחרים". לשאלת בית המשפט היכן הקניה הראשונה מהבעלים הערבי, השיב-"אני אומר שכל הקניה הזו אם ראשונה או שניה מבחינת הקק"ל היא קנתה קרקע והיא הקובעת ובתוכה היו מבנים ורצו לרכוש ולשלם עליהם בנפרד ונעשתה הפרדה בין זה לזה". בהמשך, נאמר לו שיש פער משמעותי של שנים בין רכישת הקרקע לרכישת המבנים, השיב-"לא אמרתי במשותף. מה שמחובר לקרקע הוא נלווה" ובהמשך-"כי המוכר רצה לשמור לו אופציה את המבנים. ולכן עשה איתם עסקה". העד נשאל האם בשיטה התורכית שהיתה בשנות ה- 20 אפשר היה לקנות לחוד את הקרקע ולחוד את המבנים והשיב-"אם זה בנוי על הקרקע מלפני 1913 אז הבניין לחוד והקרקע לחוד". הוא נשאל האם מדובר באינשיאט והשיב-"כן. המלה היא בערבית – אינשא זה חיבור כמו שכותבים חיבור בבי"ס, ורבים זה אינשהט . זה נשאר בספר הטאבו התורכי אינשיהט. זה ביטויים ערבים שהשתמרו כל הזמן ולא משתנים" (עמ' 105 לפרוטוקול ש' 16- עמ' 106 ש' 19).

64. העד הופנה לסעיף 9 לתצהירו ואילך, שם דיבר על נאמנות בית הקרנות ואישר שמדובר בהקדש משנת 1946 וכי מדובר במסמך המוכר לו. העד נשאל האם אין הסכם כזה לגבי חלקה של הטכניון והריאלי והסביר-"לא, אין . זה חלק מהקרקע יוחד למבנים שיש איתם הכנסה כדי לתחזק את בי"ס ושיהיה להם הכנסה לקיומם. כי החלק שלאורך רחוב הרצל זה חלקה 137 היה קומה אחת, אח"כ הוספו, וזה נעשה במתכוון כדי ליצור מקור הכנסה שבה אפשר לתחזק את המבנים וכך נמשך כל השנים עד שאני פרשתי מהעבודה. לא יודע מה עכשיו". עוד נשאל האם אין הסכם של הקדש על הטכניון או הריאלי והשיב-"לא, זה נפרד לחלוטין, שהיה צריך להקים אותו על קרקע של קק"ל שבו יבנה המבנים כדי להשכיר אותם לגוף שינהל אותם. אני מדבר על נאמנות בית הקרנות" (עמ' 107 לפרוטוקול ש' 1-15).

65. העד נשאל האם נאמנות בית הקרנות משלמת סכומים סמליים כחכירה והשיב-"לא. אבל לא סכומים ריאליים. הסתיימה החכירה שהיתה להם נדמה לי ב- 76, לא זוכר בדיוק מתי הסתיימה החכירה. המנהל היום מנהל את קרנות קק"ל, בשביל לחדש את החכירה, בחדוש חכירה לזמן ארוך משלם החוכר שהחכירה שלו הסתיימה 3% ומגורים 2%. ביקשו ממנו ולא הסכים לעשות הארכה של המבנים, של הקרקע ולקחת מהם סכום עתק, אני בהחלטת הקק"ל פניתי למינהל ואמרתי להם כאן אי אפשר לנהוג כפי שאתם נוהגים עם אדם רגיל, כי כל העניין של ההכנסה זה לאמסחר, נכון שזה מסחרי אבל זה מיועד למטרה שלשמה הקרקע הזו נקנתה ובשבילה הוקמו המבנים, לכן ביקשתי שיקבע דבר אחר, והבאתי הצעה לועדת השניים – בפני המינהל וקק"ל – ובה הוחלט שיקבע אחוז מההכנסה שתתקבל מההכנסה השנתית וזה מה שהוסכם בחידוש החכירה. לפני כן היה תשלום שגבו אותו". כאשר נאמר לו שהם שילמו בשנים האחרונות סדר גודל של 260,000 שקל, השיב-"כן, זה בערך 6 – 7 אחוז מההכנסות , כך צריך להיות". לדבריו, כשאמר סמלי התכוון לחכירה הקודמת לפני 1976. העד נשאל מדוע הדבר שונה והסביר-"זה המינהל כאשר הוקדם בשנת 1960 וזה לפי חוק ולא קק"ל שיכולה לשנות, על פי החוק היו צריכים לדאוג לקבל 3% בשביל חכירה מחודשת במסחרי, אז היו צריכים להגיד להם שאנו כקק"ל בעלי הנכס שיסטו מהכלל הזה והיתה בעיה ובקושי הסכימו לפשרה שאני הבאתי אותה" (עמ' 107 לפרוטוקול ש' 16- עמ' 108 ש' 16).

66. העד הופנה בעדותו למכתבו של עו"ד שאול קציר בשם הסוכנות וקרן היסוד מיום 6.4.92. שם כתב לו "הופתעתי לראות שחוזה החכירה בין הנאמנות לבין המינהל ....בו בזמן שהחוזה היה במקור עם קרן היסוד" (המכתב הוגש וסומן ד/5) והסביר-"הוא בלבל בין שניים. הוא לא הבחין בין שני דברים: היה חוזה חכירה של הקרקע כולה כולל מה שמתחת לבנינים, כל הקרקע היתה לקרן היסוד חכירה שהסתיימה בשנת 1975 או 1976. ביקשו לחדש אותה וקק"ל הודיעה להם שאין בכוונתה לחדש את החכירה ויותר לא היתה פעילות בנושא זה. לגבי הענין של נאמנות בית קרנות – זה דבר אחר. כאן אכן לא היתה כוונה שלא לחדש אלא רצו לחדש והיה עניין מה משלמים. לכן הוא פנה". העד נשאל האם באמת חידשו את החכירה והשיב-"חדשו את החכירה של נאמנות בית הקרנות כנגד התחייבות הנאמנות לשלם 7% ואכן לא היה לה תקציב, אני הייתי חבר בדירקטוריון והפרישו כסף לתשלום לצורך החוב שהיה וגם לעתיד". העד אישר שבסעיף 16 לתצהירו דיבר על בית הקרנות (עמ' 108 לפרוטוקול ש' 17- עמ' 109 ש' 13).

67. העד נשאל בעדותו מה דינם של דמי שכירות שהטכנודע משלם והשיב-"כאשר משתמשים במבנה השייך לקרן קיימת, החכירה של קרן קיימת, קרן קיימת זכאית להכנסה. אני לא יודע אם היא גובה בגביה, כי מי שאחראי על הגביה זה ממ"י. לגבי מוסדות חינוך יש החלטה של ממ"י שלוקחים דמי חכירה של 12 שקל לשנה, אח"כ במשך הזה התעלמו מזה. כל העניין זה כדי לאפשר למוסדות החינוך להתקיים במקום בהתאם להתחייבות קרן קיימת". הוא נשאל האם זה כולל את המוזיאון והשיב-"זה שהפכו את המבנה של הטכניון לפי התנאים לטכניקום למשהו אחר, הוא מפקיע את הזכות שיש להם להחזיק בו". עוד נשאל האם זה מפקיע את הזכות של הטכניון והשיב-"כן. אם המינהל מברר את העניין למה עשו זאת, כל שימוש צריך לקבל הסכמה ואיני בטוח שכאן יש הסכמה" (עמ' 109 לפרוטוקול ש' 14- עמ' 110 ש' 6).

68. העד הופנה לסעיף 15 לתצהירו ונשאל האם ניתן לקרוא את הפסקה הזו והיא תהיה נכונה גם הפוך, דהיינו שאין לתת לקק"ל עדיפות על פני קרן היסוד והשיב-"נכון. סליחה, לא עניתי את התשובה. אמרתי שהפסקה שלך נכונה אבל זה לא נכון כי קק"ל לא יכולה להעביר בעלות במקרקעין לשום גוף לא לקרן היסוד ולא לגוף אחר". עוד הופנה העד לסעיף 17 לתצהירו, שם ציין כי מדובר בגופים אחיות שנשלחו יחד ע"י המוסדות הציוניים. הוא נשאל האם זה מקנה את הזכות לקק"ל למחוק אותם מהמפה והשיב-"בשום אופן לא מוחקים להפך אנו מעריכים את קרן היסוד, קק"ל קונה את הקרקע, עושים התיישבות, והמבנים נקנים ע"י קרן היסוד וקרן היסוד לא גובה גרוש, זה תפקידה –להקים את המבנים, הקרקע היא של קק"ל. הסוכנות או קרן היסוד משקיעה את המבנים, אם צריך להכשיר קרקע, אפילו קרן היסוד משתתפת בכך". עוד נשאל האם המשמעות היא שהיום לפי השיטה הזו קרן היסוד צריכה להימחק מהרישום והמבנים עוברים לבעלותה של קק"ל והשיב-"זה לא שייך לקרן היסוד, זה שייך לחוק, הוא קובע שברגע שאתה עושה פעולה ברישום בין חידוש חוזה חכירה עם קרן היסוד, האינשהט היה נמחק. לא יתכן לעשות כל פעולה ברישום. זה הדין" (עמ' 110 לפרוטוקול ש' 7- עמ' 111 ש' 3).

69. העד נשאל בנוגע לביטולי אינשאאט – מחוברים, האם ישנה שיטה שפונים לשמאות של מחוברים ובהתאם לכך משלמים עבורם והשיב-"יש משהו כזה, אבל לא עם שמאים, יש דבר כזה שלפנים משורת הדין בועדת השניים שזה מנכ"ל קק"ל עם מנהל ועדת רישום של המינהל, אני הייתי השלישי בתוך הועדה הזו, שהיה מביא ורושם, יש לי את כל הפרוטוקולים. הבעיה הזו התעוררה במלוא חומרתה באחוזת בית בת"א ונפתרה הבעיה. וזה מה שספרתי בתצהירי". עוד הוצג לעד מכתב של גב' סגל לחברת השתתפויות לפיו הם קיבלו פיצוי לפי השמאי הממשלתי והשיב-"אני לא מתערב בעניין שעושה המינהל, יכול להיות שהם השתמשו בשומה. אני לא יודע מה הבסיס לחישוב". כאשר נאמר לו שגם לאחר הסדר יש המשך של רישום אינישנאטים והוצג לו מסמך צלום נסח בחדרה, הסביר-"לא שייך. אתה מראה לך דבר ויכול להטעות. כאן הושמט עניין האינשהט, כאשר הסתיימה החכירה, הרישום של האינשהט הושמט. קרן היסוד פנתה לטאבו ואמרה שאתה לא יכול לעשות שום דבר. הכוונה היתה להשאיר את הרישום עד שיגיע הזמן לעשות פעולה במקרקעין או רישום, אז זה ימחק. רשם המקרקעין הסכים איתו והחזיר את הרישום, אבל אם ירצו לעשות איזושהי פעולה – זה ימחק". עוד נאמר לו שמדובר בדוגמא שניתן לרשום אותם גם לאחר שפקיד ההסדר יבצע את תפקידו, השיב-"הוא מנוע מלעשות זאת, כי זו פעולת רישום, והיא מחייבת על פי החוק לא לרשום מחוברים". כאשר נאמר לו שמדובר בקרקע לאחר הסדר ודואגים לכתוב מבנה של 2 חדרים שהוקם לפני 1931 להיג'רה באיזור B, השיב-"אם זה נרשם אחרי הסדר – זה פסול. אם אתה רוצה שימחקו אותו – ימחקו אותו. אם אתה לא עשית כל פעולה – לא ניתן למחוק רישום" (עמ' 111 ש' 4- עמ' 112 ש' 13).

עמדות הצדדים בסיכומיהם

70. קרן קיימת לשראל בסיכומיה טענה כי המחלוקת האמיתית בין הצדדים מצומצמת לחלק מהמקרקעין בלבד. נטען שחרף העובדה שהמחוברים מצויים רק ב-2 מהחלקות מכלל המקרקעין נשוא הליך ההסדר ולא בכל החלקות (חלקות זמניות 49 ו-50) ואין מחלוקת שקרן היסוד, הטכניון והריאלי לא מחזיקים ביתרת בשטחים. התביעות הוגשו ביחס לכלל השטחים בחלקות הזמניות 8, 9, 10, 48 ו-51. נטען שהמיוחד במתחם המקרקעין הנותר של חלקות זמניות 49 ו-50 הוא סיפור המעשה ההיסטורי העומד ברקע הדברים ובגדרו מימוש המדיניות הציונית של "מפעל גאולת הקרקע" שלשמו חברו גופים ציוניים היסטוריים- קק"ל וקרן היסוד- לרכוש את המקרקעין ולהקים בהם מבני חינוך והשכלה. נטען כי התשובה לשאלה מי זכאי להירשם כבעל הקרקע פשוטה היות וקק"ל רכשה את הקרקע, הקרקע רשומה על שמה והיא משמשת כבעליה ממועד רכישתה ואילך.

71. לטענת קק"ל, מקומן של יתר טענות הצדדים בהליך אחר- כלכלי כספי או שיפתרו בדרך הסכמית בהידברות בין הצדדים. נטען כי הצורך בפתרון המחלוקות בין קק"ל, קרן היסוד והטכניון והריאלי, אינו יכול להצדיק פסיקה של בית המשפט, בחריגה מהסמכות הברורה והמוגבלת הקנויה לו בסעיף 43 לפקודת הסדר הזכויות במקרקעין. נטען כי תביעה אחרת שהוגשה לפירוק השיתוף במקרקעין על ידי קרן היסוד כנגד קק"ל נדחתה על הסף, כאשר באותו מקרה נקבע כי זכויות הבעלות של קרן היסוד במחוברים, אינן עולות כדי מקרקעין כהגדרתם בחוק המקרקעין. נטען שאם זכויותיה במחוברים אינן יכולות להיות מושא לתביעת פירק שיתוף במקרקעין, אף אין בכוחן להיות יסוד לתביעת בעלות בחלקה במסגרת הליכי הסדר.

72. באשר לראיות ההיסטוריות נטען שכעולה מנסח החלקה בפנקס השטרות, הרי שקק"ל היא הבעלים במקרקעין. יתרה מכך, נטען כי התיעוד ההיסטורי מאמת את הטענה שקק"ל היתה הגורם המממן ברכישת המקרקעין עוד בשנת 1908 (ראה מכתבים שהוגשו ביום 19.3.14 וסומנו א' וב') וכי עקב אילוצים היסטוריים נרשם הנכס על שם אדם פרטי באופן פיקטיבי ורק מאוחר יותר, לאחר מלחמת העולם ה-1, ניתן היה לפעול לרישום הקרקע על שם קק"ל- הרוכשת המקורית. נטען שרישומה של קק"ל כבעלת הקרקע נעשה רק ביום 8.6.1927. נטען שאין חולק שקרן היסוד, הטכניון או הריאלי לא רכשו מעולם את המקרקעין או השתתפו במימון רכישת הקרקע. נטען שבמקרה דנן מטרת הרכישה היתה לשמר את הקרקע לשימוש הלאום תוך קיום מטרות הרכישה הלאומיות והציוניות של קיום מוסדות לחינוך טכניוני ולבית הספר הריאלי. נטען כי עמדת הטכניון ההיסטורית צידדה ברישום הקרקע ע"ש קק"ל (מסמך ד' מיום 23.11.14). נטען כי החכירה לקרן היסוד של חלק מהמקרקעין נרשמה בפנקס השטרות ברשם המקרקעין ומקורה בחוזה חכירה מיום 9.1.1928 (סומן ד/3).

73. נטען כי מטרת החכירה היתה "למטרת בנין וסדור הטכניון העברי ובית הספר הריאלי העברי". נטען שנקבע בחוזה החכירה שבמקרה בו החוכר יעשה שימוש חורג ממטרות החוזה, קק"ל רשאית לבטלו. נטען שמדובר בתנאי יסודי בחוזה שהפרתו תיחשב הפרה יסודית של החוזה. קק"ל הפנתה להתכתבויות בין קרן היסוד לבית הספר הריאלי משנת 1936, בהן הוסדרה בהסכמה מערכת היחסים החוזית בין הצדדים ביחס למחוברים. עוד נטען כי ביום 23.7.1936 נחתם חוזה בין קרן היסוד לטכניון שבמבוא לו הובהר שקרן היסוד היא בעלת זכויות החכירה במתחם הרלוונטי השייך לקק"ל וכי קק"ל העמידה את בנייניה לשימוש הטכניון והריאלי. עוד צוין, כי חברת נאמנות בית הקרנות נוסדה כדי לתמוך ולקיים את מוסדות החינוך המחזיקים במבנים במקרקעין ולשם כך הקצתה לה קק"ל מתחם קרקע סמוך גיאוגרפית למתחם. נטען כי קיים ממשק אמיץ בין המקרקעין נשוא התביעה למתחם זה, שבו חברת נאמנות בית הקרנות משכירה שטחי מסחר וההכנסות המתקבלות, בניכוי הוצאות תפעול, מועברות לשימוש הטכניון והריאלי בחלקם שווים. נטען שבהנהלת בית הקרנות יש ייצוג לכל הגופים שהם צד להליך דנן.

74. לטענת קק"ל, במכתב משנת 1936 המתייחס למיזם של הקמת בית הקרנות שישמש מקור כלכלי להחזקת הטכניון והריאלי, הוטל ספק בבעלותה של קרן היסוד במחוברים אך לא הוטל ספק בתוקף בעלותה של קק"ל במקרקעין. נטען כי עיון באותו סיכום שנערך על יד עוה"ד סלומון ליפשיץ מלמד כי משיקולי מס הוחלט להקדיש את נכסי בית הקרנות לטובת הטכניון והריאלי ואף נערך שטר הקדש. נטען שלאחר מכן סוכם שמטרת ההקדש תבוצע על ידי הקמת חברה מוגבלת בערבות בשם נאמנות בית הקרנות בע"מ, אשר בהתאם לתזכירה ותקנותיה כל הכנסותיה תהיינה קודש לטכניון ולריאלי. נטען כי שטר הנאמנות מעיד על כך. עוד נטען כי חוזה החכירה בין קק"ל לקרן היסוד עמד בתוקף עד ליום 1.9.76 וממועד זה ואילך לא חודשה החכירה. נטען שמדובר באי חידוש החכירה ביודעין ובמכוון. קק"ל הפנתה לעדות הגב' כץ בעניין זה (עמ' 95 לפרוטוקול). נטען שהטכניון פנה בשמו, בשם הריאלי ובשם נאמנות בית הקרנות בשנת 1985 בבקשה לחידוש חוזה חכירה שיסדיר באופן פורמאלי וחוקי את החזקת הגופים בנכסים. עוד נטען שניתן למצוא מכתב המסכם את המו"מ בין קק"ל לנאמנות בית הקרנות בחתימת מר הללי בו מצוין שייחתמו עם הריאלי והטכניון חוזי חכירה על בסיס דמי חכירה סמליים מהוונים כמקובל ביחס לחוזים למטרת מבני ציבור. ואומנם, הטכניון הריאלי שילמו לקק"ל דמי חכירה מהוונים בשווי סמלי לתקופה של 49 שנה החל משנת 1976 אך לא נחתם חוזה חכירה.

75. באשר למסגרת הנורמטיבית נטען כי הטכניון והריאלי מחזיקים במבנים ברשות הבעלים- קק"ל ומכח זכות החזקה שהעניקה לקרן היסוד בדמות חכירה ושקרן היסוד העניקה לטכניון ולריאלי בעבר וכיום על יסוד תשלום דמי חכירה מהוונים. נטען כי ידה של קק"ל על העליונה בהוכחת בעלותה בחלקה נוכח הוכחת רישומה כבעלת הקניין במקרקעין. נטען שמנגד, עצם רישום המחוברים במרשם אינו עולה כדי סיווגם כמקרקעין. עוד נטען כי אין שוכר יכול להחשב כ"מחזיק" הזכאי להירשם כבעלים בהסדר (ע"א 316/62 עיריית ת"א נ' כהן, פ"ד יח (4), 748). נטען כי חוק המקרקעין אינו מכיר באפשרות של פיצול זכויות קנייניות בין הקרקע למחוברים (סעפים 1 , 12 ו- 13). נטען שחוק המקרקעין ביטל סופית את הרישום הנפרד של המחוברים מהקרקע (סעיף 157 (א) לחוק). נטען שסעיף 157 (ב) שאפשר בעלות משותפת, כשיחס הבעלות יקבע בהתאם ליחס שבין שווי הקרקע לשווי המחוברים, בוטל בתיקון לחוק משנת 1975 ואין כיום אפשרות חוקית לפעול בדרך שהותוותה בסעיף אלא בכפוף להסכמה הדדית של הצדדים לפעול במתווה זה של הערכה של שווי הקרקע לעומת שווי המחוברים ויצירת בעלות משותפת על בסיס יחסי השווי ורכישה זה מזה על בסיס השומה. נטען שהסכמה כאמור לא הושגה וכי לא ניתן לייחס את שווי המחוברים לבעלים הרשומים של המחוברים-קרן היסוד, שעה שהראיות מוכיחות שמי שתחזק את המבנים במשך ה-80 שנים האחרונות היו הטכניון והריאלי. קק"ל הפנתה בסיכומיה לפסיקה לפיה בהעדר תיקון של חוק המקרקעין, גם לאחר הליכי הסדר ומשלא הושג הסכם וולנטארי בין הצדדים, אין בעובדה שקיים רישום של מחוברים, כדי להקנות לבעל המחוברים כל זכות קניינית במקרקעין. עוד נטען כי קק"ל אינה יכולה על פי דין להסכים לוויתור כלשהו על המקרקעין (סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל).

76. לטענת קק"ל, עיון בפירוט תזכורת התביעה שהוגשה על ידי הטכניון והריאלי מלמד שטענתם לזכויות בעלות במקרקעין יונקת את חיותה מהאמירה בדבר השקעת הון עתק במבנים לשם תחזוקתם, השקעה שנטען (ללא הוכחה) שעולה עשרות מונים על עלות הקמת המבנים. נטען שהאמירה לפיה "רק בשל הנסיבות שהיו אז לא נרשמו הקרקע והמבנים על שם המוסדות אלא ע"ש קק"ל וקרן היסוד" נסתרת במכתב ועד הטכניקום בשנות ה-20 למאה הקודמת ואין באמירה המפנה ל"נסיבות" עלומות להצדיק קביעת בעלות הסוטה מראיות על רכישת הקרקע בידי קק"ל ורישומה על שמה לפני למעלה מ-80 שנה. צוין שמנהג רישום הקרקע ע"ש קק"ל אינו חריג וכך קק"ל נוהגת עשרות שנות קיומה וכאמור- העברת הקרקע או מכירתה- אסורה על פי דין. נטען שהריאלי והטכניון טוענים שראוי שהמוסדות שהינם ישויות משפטיות, עצמאיות ונפרדות, ירשמו כבעלי המקרקעין אך דבר המוסדות ישויות משפטיות עצמאיות ונפרדות לא נולד לאחרונה ולא העדר הישות המשפטית מנע את רישום הקרקעות על שם מוסד החינוך, אלא התפיסה הלאומית, שהם אינם מכחישים אותה. נטען שאין די בהחזקת המקרקעין לאורך שנים, שימור המבנים ותחזוקתם, כשנעשה ברשות הבעלים ובהסכמתם המפורשת בכתב ובתמורה כספית, כדי לבסס את הזכות לרישום הבעלות על שם המוסדות האלה.

77. לטענת קק"ל, יש לדחות את הטענה להקדש שכלל לא הועלתה בתזכורת התביעה ואף לא הוכחה. הוזכר שאין בסיס להסתמכות על חוות דעתו של ד"ר אדם חפרי וינוגרדוב שבית המשפט נעתר לפסילתה בהחלטה מיום 11.3.13. נטען כי הטכניון והריאלי לא עמדו בנטל ההוכחה של קיומו של הקדש. נטען שאין ראיה על הכוונה ליצור הקדש ולא ברור מיהו המקדיש. קק"ל הפנתה לפסיקה בה הועלו טענות דומות שנדחו על ידי בית המשפט ביחס לרכישה היסטורית של קרקעות בידי קק"ל. נטען שהסתמכות על יצירה ספרותית לא יכולה להוות תחליף לראיות המלמדות על כוונת התורם ואין בהן כדי לתת לבוש משפטי דוגמת הקדש או נאמנות. עוד נטען שמתן תרומה למאן דהוא מתוך אמונה במטרותיו לא הופך את התרומה להקדש. עוד נטען כי לא ברור מיהו הנאמן ומהם תנאי ההקדש או נאמנות. לטענת קק"ל, הן לפי הדין התקף כיום והן לפי המצב החוקי ששרר עוד בטרם כניסת חוק הנאמנות לתוקף, יצירת הקדש טעונה מסמך בכתב. הוסף, כי מהוראות סעיף 17 (ג) לחוק הנאמנות עולה כי מקום שקיימים נכסים המשמשים הקדש ללא כתב הקדש, יש אפשרות שבית המשפט יצהיר על קיום הקדש תוך הגדרת מטרותיו, נכסיו, תנאיו ותחילתו, אם השתכנע בראיות שהוצגו כי הנכס משמש הקדש בפועל, אולם לצורך רכישת סמכות זו, יש צורך בהגשת בקשה מכח הסעיף והדבר לא נעשה.

78. עוד נטען למכשולים נוספים כגון העובדה שההקדשה הנטענת מוקדמת אף לפקודת ההקדשות, העובדה שהקדשות במועד הרלוונטי הוכרו לצרכי צדקה ודת ולא לצרכי חינוך וההלכה כי לא ניתן להקדיש מקרקעין מסוג מירי. מעבר לכך, נטען שכאשר חפצו הצדדים ליצור יחסי נאמנות בקשר למקרקעין, עשו זאת באופן מפורש ופוזיטיבי. קק"ל הפנתה בהקשר זה למיזם הקמתו של מתחם "בית הקרנות" ונספח ח' לתצהירו של הללי- מכתבם של עוה"ד סלומון ליפשיץ לקק"ל מיום 29.4.55 המפרט את תנאי הנאמנות השוררת ביחס למתחם, לטובת הטכניון והריאלי ונספח ז'- תזכיר ההתאגדות של נאמנות בית הקרנות בע"מ. נטען כי טענת הריאלי והטכניון לפיה הם זכאים להרשם כחוכרים של המקרקעין בתנאים מיוחדים הינה טענה עובדתית סותרת לטענת ההקדש. נטען שבפועל בין הצדדים מתקיימת מערכת חוזית סדורה וכי בכפוף לקבלת תביעת קק"ל ורישומה כבעלת המקרקעין ומחיקת החכירה הרשומה על שם קרן היסוד ניתן יהיה לבחון אפשרות לחתימה על חוזה חכירה לדורות, בנוהג המקובל ובהתאם לתנאי החלטת המועצה התקפה במועד החתימה. נטען כי ניסיון הטכניון והריאלי נעשה בחוסר הגינות ותוך הפרת חובת תום הלב.

79. לטענת קק"ל, אין יסוד משפטי לדרישת קרן היסוד לרישום בעלותה בכלל המקרקעין ואף לא בחלק מהם, כאשר הבעלות במחוברים אינן עולות כדי זכויות במקרקעין (ה"פ 176433/01 קרן נאמנות ויצ"ו נ' קק"ל). נטען שעצם העובדה שנערך הסכם חכירה בין קק"ל לקרן היסוד מלמד שבמועדים הרלוונטיים, קרן היסוד לא ראתה עצמה כבעלת זכויות במקרקעין. נטען שגם העד הרפינסט הודה כי במקרים בעבר לא זכתה קרן היסוד בזכויות קניין בקרקע אלא לכל היותר "פוצתה בגלל המחוברים" וזאת גם לא בהליכי ההסדר. עוד נטען שקרן היסוד אינה יכולה להתבסס על שוויים הנוכחי של המחוברים, שעה בה העד הרפינסט הודה שקרן היסוד אינה מממנת את תחזוקת המחוברים. נטען כי לא הוצגו ראיות ביחס להשקעה המקורית במבנים ונוכח התיעוד ההיסטורי שלפיו רישום המחוברים נעשה בנאמנות, ספק אם קרן היסוד כלל השקיעה במבנים. מעבר לכך נטען שפסיקת פיצוי בגין המחוברים אינה מהווה חלק מסמכות בית המשפט להכריע במסגרת תביעות ההסדר.

80. עוד נטען כי הוכח באמצעות חוות דעת המהנדס והשמאי מטעם קק"ל שהמבנים היו מתפוררים אלמלא עבודות התחזוקה והשיקום (סעיף 7.9 לחוות הדעת). נטען שלא רק שערך המחוברים לא יכול להיות מיוחס לקרן היסוד אלא שהיא לא יכולה להיות זכאית לפיצוי בגין המחוברים שאלמלא תחזוקת צד שלישי, לא היו קיימים. לחילופין, קרן היסוד ביססה את תזכורת התביעה על בסיס חכירה לדורות שעדיין רשומה במרשם, הגם שהגיעה לסיומה בשנת 1976 והגם שמעדותו של הרפינסט עלה שקרן היסוד אינה מעוניינת בחכירה כאמור (עמ' 87 לפרוטוקול). נטען שלא ברור על בסיס מה יש לרשום חכירה לטובת קרן היסוד שעה בה היא מודה שאין חוזה חכירה תקף בין הצדדים, שאינה מחזיקה או משתמשת במקרקעין ולא קבלה או מקבלת תמורה בגינם ואף אינה מעוניינת ככל הנראה. נטען שיש לדחות את טענת קרן היסוד לפיה הפרקטיקה של רישום בנפרד של קרקע ומחוברים מוסיפה להתקיים גם לאחר ביצוע הסדר. נטען ששלושת הנסחים שהוגשו מלמדים שבכולם בוצע הרישום לאחר הסדר, עוד בשנת 1931, היינו, שנים רבות לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין ובטרם נכנס לתוקף התיקון לפקודת חוק הקרקעות בשנת 1938 שהביא להפסקת רישומים נפרדים.

81. לטענת קק"ל, שווי הקרקע עולה על שווי המחוברים. נטען שאין ולא היה טעם בהגשת חוות דעת שמאיות או מינוי שמאי מטעם בית המשפט שכן אין מקום לכפות על צד לנהוג לפי הוראות סעיף 157 (ב) לחוק המקרקעין שבוטל וכן קרן היסוד אינה זכאית לנכס לה את שווי המחוברים בערכם דהיום, שעה בה לא השקיעה בהם ולנוכח חוות דעת המהנדס לפיה המחוברים לא היו עומדים על תילם אלמלא השקעות הטכניון והריאלי. מעבר לדרוש, נטען שיש להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם קק"ל. הוזכר, שאין מחלוקת בין השמאים כי ייעודה התכנוני של החלקה הוא למבני ציבור וכי המבנים שנותרו הוכרזו כבניינים המיועדים לשימור. נטען שבחוות דעתו של השמאי דרעי ישנן שגגות ותפיסות מוטעות. ראשית, נטען שבהערכת שווי הקרקע הקטין דרעי באופן מלאכותי את שטח המתחם מ-34 ל-29 דונם ואת החלק הנתבע על ידי קרן היסוד ל-5.6 דונם, הגם שהוא עומד בפועל על 8 דונם, תוך התיימרות לטעון להערכה לפי שווי "נטו". נטען שהערכת הקרקע צריכה להיעשות ביחס למלוא שטחה ולא להסתמך על היתר בניה שניתן יהיה להוציא או על החלק הנתבע על ידי קרן היסוד (שרק על גביו מצויים המחוברים).

82. עוד נטען כי דרעי העריך את שווי המבנה במלואו, הגם שקרן היסוד אינה יכולה לייחס לעצמה שווי זה. נטען שהערכתו את המחוברים הקיימים ב-40 מיליון ₪ בהנחה שיש בשוק החופשי מי שיהיה מוכן לשלם סכום כאמור בגין מבנים בני 100 שנים ויותר, שנועדו לשימור ועלויות התחזוקה שלהן גבוהות וייעודם ציבורי, מופרכת. נטען שהשמאי טען בחקירתו שנטרל את עלויות האחזקה שכן "המשכיר" אינו נושא בהן, אך המשכיר אינו מקבל תמורה מ"השוכר" בגין המחוברים וכשעומת עם הדברים לא היתה לו תשובה עניינית. זאת ועוד, השמאי הודה כי העריך את עלויות הבנייה של המחוברים בהתאם לעלויות בנייה וחומרי בנייה מודרניים, במקום להעריך את שוויים בשוק, דבר המוביל לתוצאה מעוותת. נטען כי היקף ההתאמות שעשה השמאי ביחס לעסקאות ההשוואה בהן נעזר עלה על 100%. נטען כי השמאי ניסה להסביר שעסקינן במבנה מיוחד אולם היה עליו לבדוק את שוויו נכון למועד ההשקעה בו ולא נכון להיום. נטען שהמומחה כהן לא נחקר וכי מחוות דעתו עולות המסקנות הבאות: ראשית, כי שווי המחוברים בטל בשישים לעומת שווי המקרקעין ושנית, כי שווי המחוברים בשוק החופשי, להבדיל מעלויות בנייה, נמוך עד כדי העדר שווי, בהתחשב בנתוני המקרה בהם מדובר בנכס בלתי מניב שעל פי תנאיו לא יכול להפוך לנכס מניב.

83. קרן היסוד בסיכומיה טענה שביקשה שיקבע שהיא הבעלים של המבנים, קק"ל היא הבעלים של הקרקע ולטכניון ולריאלי אין זכות ברת רישום. נטען כי בית המשפט יתבקש להכריע בדרך הראויה, ההוגנת והצודקת לביטול הרישום הנפרד של הקרקע והמחוברים. נטען כי הדרך הנכונה הינה באמצעות תשלום שווי המבנים לקרן היסוד, בהתאם לחוות הדעת של דרעי, השמאי מטעמה. נטען שנוכח העובדה שזכויות קק"ל וקרן היסוד רשומות בפנקס המקרקעין וזכויות הריאלי והטכניון אינן רשומות, הרי שקק"ל וקרן היסוד הינן יריבות שוות בהליך ועל הטכניון והריאלי מוטל נטל הוכחה ונטל השכנוע בנוגע לטענותיהן לזכויות במקרקעין. נטען שהוכח שקרן היסוד היא הבעלים במבנים: ראשית, קרן היסוד רשומה כבעלים בפנקסי המקרקעין. שנית, הוצג לבית המשפט המסמך המקורי החתום על ידי ג'יימס סיימון מיום 25.4.27 לפו המבנים הרשומים על שמו הינם רכושה של קרן היסוד ויש לרשום אותם על שמה. שלישית, הוצגה לבית המשפט תעודת רישום מיום 29.3.29 לפיה נרשמו המבנים בספרי האחוזה ע"ש קרן היסוד. רביעית, הללי בתצהירו מטעם קק"ל אישר את האמור בסעיף 10 לתצהירו שם טען-"כנהוג עד לשנת 1937 המבנים אשר הוקמו נרשמו כמחוברים (אינשאאט) בבעלות קרן היסוד שהקימה אותם על קרקע בבעלות הקרן הקיימת לישראל". נטען שהדבר מהווה הודאת בעל דין. נטען שאומנם בשנת 1937 נחקק תיקון לפקודת הקרקעות לפיו נקבע שלא יעשו עוד רישום נפרד על קרקע ומחוברים אך התיקון קבע שהוראותיו לא יחולו על מחוברים שכבר היו רשומים היות ואין להפקיע זכות זו מבעליהם.

84. באשר לטענה לפיה קרן היסוד אינה מחזיקה במבנים ולכן אין לה בעלות עליהם נטען כי אומנם היא אינה מחזיקה במבנים אך אין בעלות מתבטלת כתוצאה מאי החזקה בנכס. נטען שקרן היסוד אינה מתחזקת את המבנים באופן ישיר אך הוכח שתחזוקת המבנים נעשית בדרך עקיפה במימון קרן היסוד, שעה שהרווחים של בית הקרנות מחולקים לטכניון ולריאלי, העושים בהם שימוש, בין היתר לתחזוקת המבנים. נטען שהללי אישר זאת בעדותו וכי הוצג מסמך מיום 5.3.36 לפיו קרן היסוד השכירה לריאלי את המבנים תוך קביעה שתחזוקת המבנים היתה התמורה שנקבעה בהסכם השכירות עבור השימוש בהם. נטען שהדבר אף עלה מעדות השמאי מטעם קרן היסוד (עמ' 30 לפרוטוקול). עוד נטען כי הטענה לפיה המקרקעין נרכשו בנאמנות כנכס הקדש דינה להידחות היות ולא הוכח הקדש אלא שזכות הטכניון והריאלי הינה זכות שכירות בלבד, עובדה הנלמדת מהמסמך המלמד על תנאי השכירות (נספח א' מיום 5.3.36) והן מהעובדה שבין הצדדים נכרת הסכם נאמנות, אך ורק בנוגע למקרקעין של בית הקרנות.

85. לטענת קרן היסוד, זכויות קק"ל מוגבלות לזכות הבעלות בקרקע בלבד וכך הודה המצהיר מטעמה. נטען שמסיבה לא ברורה קק"ל טוענת שזכותה עדיפה על זכותה של קרן היסוד ולפיכך יש להורות על מחיקת זכותה והעברתה ללא תמורה לקק"ל. נטען שמעדות הללי עלה כי יש לתת עדיפות לקק"ל היות והיא אינה יכולה להעביר בעלות. נטען כי נימוק זה אינו יכול לשמש עילה לביטול זכות רשומה כדין, במיוחד שישנו פתרון בדמות תשלום שווי המבנים. נטען שזכות אחת אינה גוברת על האחרת. עוד נטען כי עדות הללי הנה עדות שמיעה או עדות בעל פה כנגד מסמכים בכתב.

86. לטענת קרן היסוד, זכויות הטכניון והריאלי הינן זכות שכירות בלבד. נטען שטענת הטכניון והריאלי לפיה רכישת הקרקע והמבנים ע"י קק"ל וקרן היסוד נעשתה עבור הטכניון והריאלי כנכס הקדש ויש להעביר את הבעלות אליהם לא הוכחה ואף נסתרה. נטען שבין הצדדים נכרת הסכם שכירות לתקופה של 25 שנים החל מיום 1.10.35 ותו לא. נטען שבסיום תקופת השכירות הוסיפו הצדדים לקיים את השכירות ביניהם מבלי לקבוע תקופה חדשה ולפיכך חל סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. עוד נטען כי טענות הריאלי והטכניון אינן מבוססות על מסמך בכתב ומהוות טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב בניגוד לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני. נטען שזכות השכירות פקעה וכי הטכניון כלל אינו מחזיק ועושה שימוש במבנים ומשכיר אותם למוזיאון המדע. נטען שהדבר עלה מעדות הללי (עמ' 110 לפרוטוקול ש' 2-5). עוד נטען כי הקדש הוא בר תוקף רק במסמך בכתב ובענייננו אין הקדש. נטען כי לא היתה כוונה ליצור הקדש וניתן ללמוד זאת מכך שבנוגע לחלקה 137 (בית הקרנות) יצרו הצדדים הקדש. נטען שהדבר עלה מעדות הללי (עמ' 107 לפרוטוקול ש' 6-17).

87. לטענת קרן היסוד, הדרך הראויה לפעול היא ביטול הרישום הנפרד. נטען שבמקרה בו לא ימצא הפתרון לביטול הרישום הנפרד, יש להורות על הסדרת המקרקעין תוך הותרת המצב הרישומי הנפרד. נטען שמסקנה זו נובעת מהעובדה כי קביעת סעיף 12 בחוק המקרקעין כי בעל הקרקע הוא בעל המחוברים בקרקע אינו פועל למפרע, זאת לאור הוראת המעבר שבסעיף 166 לחוק המקרקעין וסעיף 157 לחוק המקרקעין הקובע כי "מבנים ונטיעות (להלן- מחוברים) שערב תחילתו של חוק זה היו רשומים בנפרד מהקרקע על שם אדם אחר, יירשמו על שמו כיחידה אחת, והרישום הנפרד יבוטל". נטען שחוק המקרקעין אינו כופה הסדר לביטול הבעלות על המחוברים הרשומים ע"ש אנשים שונים ואף לא כופה את מיזוג הרישום. קרן היסוד הפנתה בסיכומיה לסעיף 157 לחוק המקרקעין ותקנה 61 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 בנוסחם המקורי. נטען שעיון בנוסח המקורי מלמד שנקבעו שתי דרכים לצורך ביטול הרישום הנפרד- רכישת זכויות של אחד הבעלים את זכויות הבעלים השני או רישום בעלות משותפת. נטען שבתיקון לחוק המקרקעין בשנת 1975 בוטל סעיף קטן ב של סעיף 157 בעיקר בגלל הקשיים שנתגלעו בהערכת השווי היחסי של הנכסים הנפרדים. קרן היסוד הפנתה לדברי ההסבר להצעת החוק ולת"א 176433/01 קרן נאמנות ויצ'"ו נ' קרן קיימת לישראל.

88. לטענת קרן היסוד, היא עשתה כל שניתן במטרה להגיע להסכמות עם קק"ל בנוגע לדרך "פירוק השיתוף" אך ללא הצלחה. נטען שהדבר עלה מעדות הרפניסט. נטען שלאור העובדה שלא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמות ביניהם, נדרש בית המשפט לסייע להם ולהורות על הדרך לביטול הרישום הנפרד. התבקש שבית המשפט יקבע את שווי הנכסים- קרקע בנפרד ומבנה בנפרד. כמו כן ונוכח העובדה שהבעלות במקרקעי קק"ל לא תועבר בהתאם לחוק יסוד מקרקעי ישראל, יתבקש בית המשפט לקבוע שלצורך הפרדת הרישום על קק"ל לרכוש את זכויות הבעלות של קרן היסוד במבנים בשווי שיקבע על ידי בית המשפט. נטען שאין בטענת קק"ל לפיה בית המשפט אינו מוסמך ליתן סעד. קרן היסוד הפנתה בעניין זה לסעיף 75 לחוק בתי המשפט ולע"א 447/92 הנרי רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדית קורפריישן.

89. באשר לשווי המבנים נטען כי הונחו שתי חוות דעת ויש להעדיף את חוות דעת השמאי מטעמה שלא נסתרה. נטען שהיה ובית המשפט ימצא שאין באפשרותו לקבוע את שווי המבנים על סמך הראיות שהונחו בפניו, יתבקש ליתן פסק דין חלקי בנוגע לזכויות ולדרך ביטול הרישום הנפרד ולהורות על מינוי שמאי מטעמו לצורך קביעת שווי המבנים. באשר לחוות הדעת השמאי דרעי שהוגשה מטעם קרן היסוד נטען כי מדובר בחוות דעת מנומקת, מקצועית ומהימנה שהוכחה ולא נסתרה. נטען שמחקירתו עלה שהוא נטרל רכיבים של השקעות ייחודיות בגימור המבנים ולא כלל אותם בעלויות וכן נטרל את הרכיבים המודרניים שבמבנים שלא היו קיימים בשנת 1928. עוד נטען שהשמאי הפחית משווי המבנים 30% בשל הוצאות תחזוקה וכי שומתו מבוססת על עסקאות השוואה, תוך התאמתן לנכס הספציפי על פי פרמטרים שמאיים מקצועיים.

90. באשר לחוות הדעת השמאית מטעם קק"ל נטען כי מדובר בשומה מגמתית ובלתי מקצועית המתעלמת מהכללים לעריכת שומה. נטען שהשמאי כהן העריך את המבנים שווי אפס ולחילופין 3.9 מיליון ₪ שהם 1.4% משווי כלל המקרקעין. נטען כי השמאי כהן העריך את המבנים ב-12% משווים אך לא ברור על פי אלו קריטריונים שמאיים. קרן היסוד הפנתה בעניין זה לחקירת השמאי דרעי (עמ' 27 לפרוטוקול ש' 15-17) ולתשובותיו האבסורדיות של השמאי כהן (עמ' 70 לפרוטוקול ש' 11-19). עוד נטען שקביעותיו המבוססות על עסקאות השוואה נסתרו עת נחקר בבית המשפט, אז התברר שהן אינן רלוונטיות לענייננו וכי שטח הנכס לא נבדק לצורך השוואה (עמ' 62-66 לפרוטוקול ות/2). נטען כי השמאי כהן קבע ששווי המבנים שאינם כלולים באינשאאט יצורף לשווי הקרקע שבבעלות קק"ל. נטען כי לא ברור כיצד קק"ל מנכסת לעצמה מבנים שלא נבנו על ידה ולא הוחזקו ותוחזקו על ידה.

91. הטכניון והריאלי בסיכומיהם טענו כי חטיבת הקרקע נרכשה מכספי תרומה לצורך מטרה אחת- הקמת מוסד טכני בישראל ולמטרת בנין וסדור הטכניון העברי ובית הספר הריאלי העברי. נטען שלמעלה ממאה שנים מחזיקים הריאלי והטכניון במקרקעין ונוהגים בו מנהג בעלות- מתחזקים, משפצים ובונים והכל על פי שיקול דעתם הבלעדי ועל חשבונם המלא. נטען שקק"ל וקרן היסוד הינם נאמנים במקרקעין ובמבנים ונרשמו כבעלים רק לצורך הבטחת קיום מטרה זו. נטען שהבעלות הרשומה אינה משקפת את הבעלות האמיתית וקביעה לפיה הטכניון והריאלי לא ירשמו כבעלים של המקרקעין, תהא בבחינת חוסר צדק משווע שכן התרומה לצורך רכשת הקרקע ובניית המבנים ניתנה לצורך פעילות המוסדות עליהן.

92. נטען כי חטיבת הקרקע נרכשה ע"י "עזרה" מכספי תרומות. נטען שההסתדרות הציונית לא רכשה את הקרקע והמבנים בעצמה אלא מתוך תרומה כספית מיוחדת שתרם שיף למטרה אחת- בנן וסידור הטכניון והריאלי. נטען שכך עלה מתצהיר הללי. נטען שקק"ל מודה שההסתדרות הציונית התחייבה שהשימוש בקרקע יעשה בהתאם למטרות התרומה. נטען שרישום החלקה והמבנים על שם ההסתדרות התעכב והחלקה נרשמה על שם קק"ל, כזרוע ההסתדרות הציונית המחזיקה בבעלות באדמות הלאום ואילו המבנים נרשמו ע"ש קר"י כזרוע ההסתדרות לפיתוח וצבירת נכסי הלאום וכך גם לגישת קק"ל. נטען שבאותה העת, טרם התאגדו המוסדות כישויות משפטיות, הגם שהיו קיימים כמוסדות חינוך ולא היתה אפשרות מעשית לרשום את הזכויות על שמם. נטען כי מטרת התרומה לא נעלמה מעיניה של קק"ל ובהסכם החכירה בו נתנה קק"ל לקר"י חכירה ל-49 שנים במקרקעין, הוצהר במפורש כי החלקה נמסרת לחוכר למטרת בנין וסדור הטכניון והריאלי. נטען שהחל משנת 1920 השתלטה התנועה הציונית על מפעל הקמת הטכניון והריאלי. נטען שבניגוד לעולה מהמצב הרישומי, נתפסה ההסתדרות הציונית העולמית כבעלת המקרקעין. נטען שיש לדחות את טענת קר"י לפיה היא רכשה את המבנים בשנת 1927 היות והוכח שהמבנים והמקרקעין נרכשו מ"עזרה" על ידי ההסתדרות הציונית וקר"י לא היתה מעורבת. יתרה מכך, נטען שקר"י מכירה בעובדה שהיא מחזיקה בבניינים רק כנאמן עבור ההסתדרות הציונית (מכתב מיום 21.4.1936). נטען שגם בשלבים מאוחרים יותר סברו קק"ל וקר"י כי הן מחזיקות בחלקה במבנים רק כדי להוסיף ולקיים בהם את הטכניון והריאלי. נטען בהקשר זה שבמכתב קרן היסוד לקק"ל מיום 27.4.81 הדגישה קר"י שכוונת החכירה ב-1928 היתה שכל הכנסות השטח יהיו קודש למוסדות החינוך וכך גם הודתה קק"ל במסגרת ההליך דנן.

93. לטענת הריאלי והטכניון, נאמנות בית הקרנות מהווה עדות נוספת למטרת התרומה. נטען כי מטרת החברה "בית הקרנות" היא לקבל בחכירה את המקרקעין, להחזיקו, לנהלו, להשכיר חנויות, משרדים ובתי דירה ולהשתמש בהכנסותיו רק לצורך תמיכה במוסדות החינוך. נטען שעד למועד הקמת הנאמנות בשנת 1946, ניהלה קרן היסוד בעצמה את בית הקרנות והעבירה את ההכנסות בניכוי הוצאות למוסדות החינוך. נטען שעל אף שהקרקע היתה רשומה ע"ש קק"ל וזכויות החכירה היו נתונות בתקופה מסויימת לקר"י, הכנסות החברה שימשו למטרת תמיכה כספית במוסדות, על מנת למלא אחר התחייבות ההסתדרות הציונית כלפי שיף ולקיים את המטרה שלשמה נתרמו המקרקעין.

94. לטענת הריאלי והטכניון עולה כי קק"ל וקר"י קבלו את זכויותיהן בחלקה ובמבנים עם התחייבות לפיה הנכסים ופירותיהם ישמשו לצורכי הטכניון והריאלי בלבד. נטען כי המקרקעין נרכשו כאמור על ידי ההסתדרות הציונית מתוך כספי תרומתו של שיף למטרה האמורה בשנת 1920 ועד קודם לכן שימשו למטרה האמורה בהתאם למחויבות "עזרה" לתורמים ובהם לקרן ויסוצקי. נטען שבהתאם להוראת המעבר הקבועה בסעיף 44 (א) לחוק הנאמנות "הקדש שהיה קיים ערב תחילתו של חוק זה לפי פקודת ההקדשות לצרכי צדקה יראוהו כהקדש ציבורי ויחולו עליו הוראות חוק זה". נטען כי פקודת ההקדשות לצרכי צדקה מספר 26 לשנת 1924 קובעת בסעיף 2 (א) כי "רואים נכסים כנסי הקדש לצרכי צדקה כשרצופה לזכות הבעלים התחייבות הנובעת מתוך אימון שניתן בבעל הנכסים ושבעל הנכסים הסכים לו לאימון שניתן בו, או התחייבות שבעל הנכסים הכריז עליה וקיבלה על עצמו שאם אמנם רשומים הנכסים על שמו יהיו הם ופירותיהם מוקדשים ומשמשים לצרכי צדקה בלבד". לפי סעיף 2 (ב)(3) לפקודה נכללים "טיפוח החינוך או ההשכלה" כצרכי צדקה. נטען שאכן לפי סעיף 17 (א) לחוק הנאמנות יצירת הקדש טעונה מסמך בכתב אך סעיף 17 (ג) לחוק וסעיף 37 לפקודה שקדם לו, מכירים בסמכות בית המשפט להכריז או להצהיר על קיום הקדש אף בהעדר "כתב הקדש", אם שוכנע בפועל על פי ראיות שהוצגו בפניו שנמצאו נכסים המשמשים הקדש בפועל. נטען שאומנם הנכסים במקרה דנן לא הוכרזו כהקדש כאמור בסעיף 37 לפקודה, טרם כניסת חוק הנאמנות לתוקפו, אלא שבתי המשפט הכירו בשורת פסקי דין כי בנסיבות אלה אפשרות ככרזה על קיום הקדש, שהיתה קיימת במקורה לפי הפקודה, לא חלפה מהעולם עם ביטול הפקודה והיא נשתמרה במסגרת סעיף 17 (ג) לחוק הנאמנות. נטען שהעדר דרישת הכתב אינה צריכה להוות מכשול בפני בית המשפט להכרה בהקדש.

95. לטענת הטכניון והריאלי המוסדות הם שממלאים בפועל את תפקיד הנאמנים. נטען שכאשר נרכשו המקרקעין טרם התאגדו המוסדות כישויות משפטיות עצמאיות ומשכך לא יכלו לשמש כנאמנים עבור מימוש המטרה לשמה נתרמו המקרקעין. נטען שבשל נסיבות התקופה ומתוך רצון להבטיח שהבעלות תישאר בידי הלאום, נרשמו המקרקעין ע"ש קק"ל כזרועה הארוכה של ההסתדרות הציונית ובתחילת הדרך שימשו קק"ל וקר"י כנאמנים עבור מימוש המטרה ופעלו להקמת המוסדות במקרקעין וכזרועות של ההסתדרות הציונית והיו חלק מהנהלת המוסדות עצמם. נטען שבניגוד לנטען על ידי קר"י, לא הוכח שהיא בנתה את המבנים או השקיעה כסף בבנייתם או שיפוצם. נטען שכבר לפני עשרות שנים, השתנתה תמונת המצב, הריאלי והטכניון הפכו לישויות משפטיות ועצמאיות, החלקה והמבנים תוחזקו למעשה על ידי הטכניון והריאלי ולא על ידי הבעלים הרשומים- קק"ל וקר"י. נטען שהם שילמו את המיסים, נשאו בעלויות האחזקה, הפיתוח, שימור המבנים, תוך השקעה של עשרות מיליוני שקלים וזאת ללא צורך בקבלת היתר או אישור מקק"ל או מקר"י. נטען שקק"ל וקר"י הודו בכך. עוד נטען שאלמלא ההשקעות במבנים, הם לא היו עומדים כיום וכך טענה גם קק"ל במפורש. נטען שסכום ההשקעה במהלך השנים, עולה עשרות מונים על עלות הקמת המבנים. עוד נטען כי קק"ל ורשות מקרקעי ישראל כבר הסכימו בעבר לחדש את החכירה כך שתוחכר ישירות לטכניון ולריאלי ולא לקר"י כבעבר ורשות מקרקעי ישראל כבר גבתה דמי חכירה מהוונים סמליים בגין החלקה. נטען כי מבסיס הנתונים עולה כי מזה מאה שנים הגורמים המתפקדים בפועל כנאמנים על החלקה והמבנים הם הטכניון והריאלי ולא קק"ל וקר"י. נטען שקק"ל וקרי תפקדו כמעיין nominees- "שמות מושאלים" שעל שמם רשומות הזכויות בחלקה ובמבנים. נטען שמטרת ההקדש כיום לא השתנתה ויש להעביר את הזכויות בחלקה ובמבנים למוסדות וכך יחוסל גם האינשיאט בחלקה.

96. נטען כי לבית המשפט מספר כלים כדי לצוות על העברת הזכויות בחלקה ובמבנים למוסדות או על מתן חכירה בחלקה, כולל במבנים לטכניון ולריאלי. המוסדות הפנו לסעיפים 19 (א) ו-22 לחוק הנאמנות וטענו שמציאות ההקדש בפועל בעשרות השנים האחרונות מצדיקה הקצאת זכויות בעלות ולמצער חכירה בתנאים מיטיבים. נטען כי בית המשפט יוכל אם יתעורר צורך בכך לפטר את קק"ל או קר"י מתפקידן כנאמנות הקדש, פיטורין היוצרים צורך בהעברת זכויות הקניין בנכסי ההקדש, לנאמן מתאים יותר. נטען שלהחלפת הנאמן יש תקדים בפסיקה ובענייננו אין צורך לחפש נאמן חליף כי המוסדות מבצעים את תפקיד הנאמן בפועל עשרות שנים ונדרשת רק הכרזה פורמלית. נטען שלחילופין יש להורות על חכירה בתנאים מיטיבים, קרי, להחיל את תנאי החוזה של קק"ל וקר"י מיום 9.1.1928 המסדיר את היחסים במקרקעין ואשר נקבע בו שיחול לצמיתות באותם תנאים ובהתאם לקבוע דמי חכירה סמליים, כפי ששולמו ב-1990. נטען שתנאי החכירה המיטיבים צריכים לשקף הן את הסטוריית החזקת המוסדות והן את השקעתם לאורך השנים. נטען שמסקנה זו מתחייבת מכח דיני היושר וההשתק הקנייני. לחילופין, נטען כי יש לקבוע שעסקינן ברישיון בלתי הדיר במקרקעין ולכן הן מנועות מלדרוש דמי שימוש או חכירה השונים מאלה שהיו נהוגים עד כה וכי הסתמכות המוסדות על המצג שיצרו, היא שתקבע את המשך קיומם של יחסי הרשות.

97. עוד נטען כי חוות הדעת השמאיות אינן רלוונטיות בכל הנוגע למוסדות. נטען כי לחוות הדעת עשויה להיות רלוונטיות רק אם יקבע שקק"ל או קר"י הן בעלות המקרקעין/המבנים ואז תהא לחוות הדעת נפקות בנוגע לסוגיה אחת- מי מבין השתיים תרכוש את המקרקעין מרעותה ובאיזה מחיר. עוד נטען כי עדות המצהירים מטעם קק"ל וקר"י הינה עדות מפי השמועה או עדויות סברה ויש להורות על פסילתם או ליתן להם משקל אפסי. באשר למסמכים ההיסטוריים, נטען כי בהתאם להסכמות בין הצדדים נקבע כי יראו במסמכים שהוגשו ע"י הצדדים כולם כקבילים בהיותם מסמכים נושנים. נטען שמלבד מסמכים היסטוריים אלה, ביקשו המוסדות לצרף ספרות היסטורית השופכת אור על נסיבות הרכישה ותרומתה. נטען כי קק"ל התנגדה לנספחים 3 ו-4 לחוות דעתם בטענה שמדובר במסמכים ספרותיים. נטען שאין חולק שמדובר בקטעים מתוך ספרים היסטוריים אך המדובר בתיק ייחודי ובאירועים שהתרחשו לפני עשרות שנים ולפיכך קיימת הצדקה לסטות מדיני הקבילות הרגילים וליתן למסמכים אלה משקל ראייתי. עוד נטען כי התיאור ההיסטורי עולה בקנה אחד עם המסמכים שצורפו. המוסדות הפנו לעניין אנסארי, שם ניתן משקל לספרים היסטוריים. עוד נטען כי הטענות שהועלו לעניין המדעטק מהוות הרחבת חזית אסורה. מטעמי זהירות נטען שהמקרקעין משמשים את הטכניון לצרכיו ולהפעלת מוזיאון למדע וטכנולוגיה שמטרתו חינוך והעמקת הידע למדע וטכנולוגיה באמצעות עמותת מדעטק. נטען שאין לראות את הטכניון כמי שעושה במקרקען שימוש שאינו למטרות חינוך והשכלה.

98. קק"ל בסכומי תשובה מטעמה טענה כי קרן היסוד הסכימה בסיכומיה שקק"ל תרשם כבעלים ומדובר בהודאת בעל דין. עוד נטען שמסיכומי קרן היסוד עלה כי היא זנחה את שני הסעדים שתבעה בתזכורות התביעה שלה- סעד החכירה לדורות וסעד רישום זכות הבעלות במקרקעין. נטען שכל בקשתה היא פיצוי על המחוברים. נטען שמדובר בשינוי חזית וכן כי מדובר בסעד שאין לבית המשפט סמכות לדון בו. באשר לסמכותו של בית המשפט מכח סעיף 75 לחוק בתי המשפט נטען כי לא ניתן להתגבר על מקרה בו לא נתבע סעד כספי ולא שולמה אגרת בית משפט בגינו. הוזכר, כי מדובר בהליך של תביעות סותרות והסעדים שנתבקשו הינם קניינים. קק"ל הפנתה לפסיקה בעניין זה וטענה שלא ניתן לומר בענייננו שהסעד הכספי הנתבע נובע במישרין מהסעד שביסוד הליך ההסדר- של הכרעה בבעלות. צוין כי עצם הצגת השומה על ידי קרן היסוד לא נועדה לבסס סעד כספי אלא לתמוך בטענת קרן היסוד כי על בית המשפט להחיל את הוראות סעיף 157 (ב) לחוק המקרקעין שבוטל. נטען שגם לטענה זו אין זכר בסיכומי קרן היסוד. עוד נטען שמששומת קרן היסוד לא הוגשה אלא כרקע האמור בסעיף 157 (ב) והואיל והוראת סעיף 157 (ב) טרם ביטולה לא חייבה צד לרכוש את זכויות הצד שכנגד, ממילא לא ניתנה כלל לצדדים ובפרט לקק"ל כל זכות טיעון ביחס לשאלת חיובה בתשלומים בסכומים אסטרונומיים כתנאי לרישום בעלותה במקרקעין בלתי מניבים. נטען שמידת הצדק אינה תומכת בקבלת עמדת קרן היסוד.

99. עוד נטען כי קק"ל לא הודתה בתביעת פירוק השיתוף שיש לבצע חלוקה בינה לבין קרן היסוד במסגרת הליכי ההסדר. נטען כי אין חולק שרישום המחוברים בפנקס השטרות מהווה ראיה לכאורה לתוכנו אך אין המדובר בראיה חותכת. נטען שחזקה לאורך השנים יכולה לגבור על הרישום וכי למעלה מ-50 שנה המבנים מוחזקים שלא ברשות קרן היסוד וללא התנגדותה וזאת בניגוד לרשות המפורשת שהעניקה קק"ל בחוזה החכירה עם קרן היסוד עד לשנת 1976 ולאחר מכן במישרין לטכניון ולריאלי, בגינו שולמו דמי חכירה לקק"ל לתקופה של 49 שנים נוספות. נטען שבכל מקרה בעלותה של קרן היסוד אינה יכולה להשתרע אלא על המחוברים במצבם הגולמי ובהתעלם מההשקעות, התוספת והתחזוקה שלהם שקרן היסוד לא נשאה בהם. הוזכר שעל פי חוות דעתו של השמאי כהן, אילולא ההשקעות של הטכניון והריאלי, לא היו עומדים המחוברים על תילם כיום. נטען שאין מנוס מהקביעה שבעלות קרן היסוד במחוברים הינה חלולה וחסרת תוכן קנייני וכלכלי ולפיכך אין פגיעה בקניינה. קק"ל הפנתה לע"א 218/60 חג'אר נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד טו 2580 שם צוין כי מקום בו הבעלות במחוברים היתה שונה מהבעלות בקרקע והמחוברים נהרסו, חוזרת הקרקע לבעלות מלאה של בעל הקרקע כשלבעל המחוברים זכות קדימה לרכישת הקרקע בערכה המלא. נטען שחיוב קק"ל בתשלום שווי המחוברים כתנאי לרישום הבעלות יהא עשיית עושר ולא במשפט.

100. באשר לאמור בסעיף 43 לסיכומי קרן היסוד נטען כי פסק הדין הנזכר בסעיף משמיט את הקרקע תחת עמדתה של קרן היסוד כי על בית המשפט להתנות את רישום הבעלות במקרקעין ע"ש קק"ל בתשלום שווי המחוברים, כאשר עולה ממנו מפורשות כי הליכה בדרך זו יכולה להיעשות בהסכמה או במקרה של העדר הסכמה בהליך משפטי של תובענה לאכיפת ביצוע. נטען שלא זו הדרך בה בחרה קרן היסוד ומשהגישה תזכורת תביעה לא ניתן לשנות את מהות התובענה והסעד המתבקש בה. נטען כי הצגת הליך המו"מ כפי שעלה מעדותו של הרפינסט היה סלקטיבי והיו סיכומי ישיבות בהם דובר על פתרונות שונים כגון רישום המקרקעין, לרבות המחוברים, ע"ש קק"ל והחכרתם לתקופה ארוכה לקרן היסוד. נטען שקבלת עמדת קרן היסוד תביא לקיפוח שבשלו ביטל המחוקק את הוראת סעיף 157 (ב). נטען שמהתיעוד ההיסטורי עולה שמטרת רכישת הבעלות במחוברים היתה להבטיח את השימוש בקרקע לחינוך. לשם כך גבתה קרן היסוד דמי חכירה מהוונים סמליים (3,000 ₪ ל-49 שנים). נטען כי עם ביטול האפשרות לרישום בעלות נפרדת במקרקעין ובמחוברים בהתאם לדין, יש למצוא קונסטרוקציה קניינית אלטרנטיבית לרישום הנפרד ולא לעבור למישור הכלכלי. קק"ל ביקשה לדחות את הפתרון המוצע בסיכומי קרן היסוד ולהכריע בזכויות הקנייניות בהסדר בהתאם לראיות שהונחו בפניו, תוך מציאת פתרון קנייני או מעין קנייני להבטחת זכויות קרן היסוד.

101. לטענת קק"ל, אין לקבוע כי קביעת השמאי כהן מגמתיות ובלתי מקצועיות. נטען שהשמאי כהן השיב לכאורה בחקירתו באופן אבסורדי ביחס לשווי שהעריך את המחוברים ואולם בשים לב למסקנתו כי אלמלא השקעות הריאלי והטכניון לא היה נותר דבר מהמבנים, תשובותיו מתבקשות ועולות בקנה אחד עם השכל הישר. עוד נטען כי ייחוס יתר המבנים שאינם כלולים באינשאאט לשווי המקרקעין הוא מגמתי אך זהו הדין על פי מאמרו של ויסמן ועדות המומחה. נטען שקרן היסוד טוענת שיש לשמר את זכות הבעלות במחוברים גם כיום בשינויים המחוייבים (מאמרו של המלומד בן שמש) אך שמירת זכות זו אין פירושה דווקא התחשבנות כספית ויכולה אפוא להיעשות בכלים קניינים או מעין קניינים הקיימים בחוק המקרקעין דוגמת רישום הערת אזהרה לטובת קרן היסוד, להבטחת מימוש מטרת החכירה.

102. באשר לסיכומי הטכניון הריאלי נטען כי הפניית בית המשפט לפסק דינו בפרשת אנאסרי והניסיון להחילו נועדו לכישלון. נטען לשוני מהותי בין המקרים. ראשית, אין להשוות בין הבעלים הרשומים של הקרקע במקרה הנוכחי- קק"ל שרכשה את הקרקע לטובת הלאום. קק"ל הפנתה לפסיקה בנוגע לחשיבות קרקע המדינה ושלילת האפשרות לרכישה בנאמנות בידי קק"ל. שנית, הטכניון והריאלי חזרו והוכיחו כי הם מכירים בבעלותה של קק"ל בקרקע, באופן השולל כל תוקף מטענתם לזכויות בעלות שלהם מכח הקדש או נאמנות. נטען שיש לדחות את בקשתם לאמץ מסקנות ממסמכים ספרותיים- היסטוריים שאינם קבילים כראיה משפטית ואשר קק"ל התנגדה להגשתם ועומדת על התנגדותה. נטען שדי בכך למוטט את התשתית העובדתית המפורטת בסיכומי הטכניון והריאלי. נטען שהם מודים בסכומיהם שקק"ל נשאה, למצער, בחלק מעלות רכישת הקרקע ואינם מציגים בדל ראיה המלמדת כי רכישת קק"ל את הקרקע ורישומה כבעליה שונה מיתר רכישות הקרקע המרובות בארץ. עוד נטען כי הטכניון והריאלי אינם מתמודדים עם האיסור על העברת הבעלות בקרקעות קק"ל. נטען שהם אף אינם מכחישים את השקעתה של קק"ל במימון רכישת המקרקעין ואת תשלום דמי החכירה המהוונים על ידם, ללא הסתייגות או העלאת הטענה כנגד בעלות קק"ל במקרקעין. הוזכר, כי עסקינן בהליך הסדר ולא בהליך מכח חוק הנאמנות וכי לא התבקש כל סעד מכח חוק הנאמנות ולא יכול להתבקש במסגרת ההליך דנן. נטען כי גם בפרשת אנאסרי, בית המשפט לא היה מוכן להסתמך על ראיות ספרותיות, אלא בכפוף לעדות שנשמעה בפניו.

103. באשר לפתרון המוצע נטען כי יש לקבוע שהבעלות במקרקעין ובמחוברים תרשם ע"ש קק"ל וכי בכפוף למילוי התנאים, ניתן יהא להסדיר את זכות החכירה לדורות של הטכניון והריאלי. נטען כי שמירת זכויותיה הקנייניות של קרן היסוד, ככל שקיימות או נותרו לה במחוברים, יכול שתעשה על דרך רישום הערת אזהרה לטובתה שמטרתה תהא להבטחת שמירת המשך מימוש מטרת החכירה. לחילופין, יתבקש בית המשפט להורות על רישום המקרקעין והמחוברים ע"ש קק"ל וככל שיקבע שהוכחו השקעותיה הכספיות של קרן היסוד במחוברים ושיעורן, הרי שניתן יהא לחייב את הטכניון והריאלי להשיב לקרן היסוד את העלויות, בהיותן המשתמשות היחידות ומפיקות התועלת מהמחוברים וזאת בכפוף לכך שתרשמנה כבעלות זכות החכירה לדורות בהם, בכפוף למילוי התנאים.

104. קרן היסוד בסיכומי תשובה מטעמה טענה כי הוצגו טענות והשערות שלא הוכחו בעובדות בסיכומי הצדדים שכנגד. עוד נטען בנוגע לגרסת המוסדות באשר לנאמנות/הקדש כי לא הוכחה ההשערה שרכישת הקרקע ע"י קק"ל והמחוברים ע"י קרן היסוד נעשתה עבור הטכניון והריאלי תוך התחייבות לקיים את המוסדות במקרקעין אלו. נטען כי ההסתמכות על הספר "תולדות הטכניון בראשיתו" אינה בבחינת ראיה היות ומדובר בספר שהוצא בהוצאת המחלקה לקשרי ציבור של הטכניון ועבורו. עוד נטען כי תצהיר הללי נמצא בלתי מהימן בנוגע לנסיבות רכישת המקרקעין ומטרת רכישתם. נטען שעיקר עדותו הינה "העתק" של האמור בספר וכי העד לא היה נוכח בקרות האירועים. עוד נטען שכאשר נשאל מהיכן הוא שאב את האמור בתצהירו ציין שממסמכים שראה אך נטען שאלו לא צורפו. עוד נטען כי עדותו בכל הנוגע לנסיבות רכישת הקרקע או המבנים ומטרת הרכישה, נמצאה בלתי מבוססת ובלתי מהימנה. באשר להסכם הרכישה בן פרופ' אוטו ורבורג לנציגי "עזרה" מיום 6.2.1920 נטען שהוא אינו מכיל כל הוראה שש בה כדי לבסס את טענות המוסדות וכל כולו עסקה מסחרית בין שני צדדים. נטען שאין בו כל הוראה העוסקת ברכישה עבור הטכניון או הריאלי או גורם אחר, או בהתחייבות לקיים מוסד כזה או אחר במקרקעין. נטען שעיון במסמכים אלה תומך בגרסת קרן היסוד לפיה מדובר בעסקה מסחרית בין ארגון "עזרה" שנקלע לקשיים כלכליים וביקש ל"הפטר" מהמקרקעין לבין קק"ל וקרן היסוד (בעצמן או באמצעות ההסתדרות הציונית).

105. באשר למכתבים מיום 16.1.1920 ומיום 3.3.1920 נטען שמעיון בהם עולה כי אין בהם זכר לכך שהרכישה נעשתה מתרומה שמטרתה בנין וסידור הטכניון והריאלי. נטען שעצם העובדה שהרכישה בוצעה מכספי תרומות, אין בה ללמד על מטרת רכישת המקרקעין, שכן ידוע שכל כספי ההסתדרות הציונית, קק"ל וקרן היסוד הגיעו מתרומות. עוד נטען כי מטרת החכירה בהסכם החכירה בין קק"ל לקרן היסוד מטרתה להגדיר את השימושים שהותרו בקרקע ע"י בעליהם ואין בהגדרת מטרת החכירה כדי להצביע על התחייבות זו או אחרת כדי להצביע על התחיבות לגורם שלישי שאינו צד לחוזה. באשר לטענה לפיה הרכישה מ"עזרה" בוצעה ע"י ההסתדרות הציונית ומכתב מיום 21.4.1936 נטען כי הוכח באמצעות תעודת הקושאן המקורית שקרן היסוד היא שרכשה את המבנים ושילמה עבורם תמורה. עוד נטען בהקשר זה שגם אם היה בטענה, אין בה לסייע למוסדות שכן ההסתדרות הציונית היא "אימן" של קק"ל וקרן היסוד ואין לכך משמעות. עוד נטען שמעיון במכתב מיום 21.4.36 עולה שקרן היסוד היא הנאמן עבור ההסתדרות (טענה שנסתרה באמצעות הקושאן) ולא עבור המוסדות.

106. באשר לנאמנות בית הקרנות נטען כי מדובר בראיה לכך שלא היתה כוונה ליצור נאמנות או הקדש שכן מקום שביקשו לעשות כן, עשו זאת בדרך מסודרת ועל פי הדין. עוד נטען שאין המדובר בהעדר דרישת כתב שניתן להשלימה היות ולא מדובר במקרה בו היתה כוונה ליצור הקדש. עוד נטען כי הפסיקה קבעה שבהעדר כתב הקדש על המבקש להוכיח התקיימותם של מספר תנאים שהראשון בהם הבעת כוונה של בעל הנכס להקדיש אותו וליצור נאמנות, דבר שלא הוכח. נטען כי העלאת הטענה של רישיון בלתי הדיר מהווה הרחבת חזית אסורה וכי מערכת היחסים הוגדרה היטב כשכירות בחוזה שנחתם בין הצדדים. עוד נטען כי הטענה לפיה בית המשפט הביע דעתו שלשווי המקרקעין אין נפקות הינה מופרכת וכי בית המשפט לא נדרש למינוי שמאי היות והצדדים הגישו חוות דעת שמאיות והשמאים נחקרו בפניו. נטען כי הטענה לגבי מדעטק אינה הרחבת חזית ונטענה בתצהיר העדות הראשית מטעם קרן היסוד. נטען כי המוסדות לא היו צד להליך בתחילתו והטענה נטענה עובר להצטרפותן להליך.

107. לטענת קרן היסוד, נכסי המוסדות הלאומיים אינם נכסים מסחריים של המוסדות. נטען שהטכניון אינו עושה שימוש במקרקעין למטרת מוסד חינוכי אקדמאי אלא להפעלת מוזיאון. עוד נטען כי הריאלי עומד בפני סכנת סגירה ולא ברור מה יעלה בגורל המקרקעין אם ייסגר בית הספר והאם הנכס יימכר למרבה במחיר כנכס מסחרי. נטען שהפיכת הנכס לנכס נדלנ"י פרטי לא היתה כוונת המוסדות הלאומיים, עת רכשו את המקרקעין. עוד נטען שהמוסדות לא עמדו בנטלי ההוכחות והשכנוע המוטל עליהן כצד שזכויותיו לא רשומות ועל כן דן תביעתן להידחות. לטענת קרן היסוד, טענת קק"ל לפיה זכויות קרן היסוד המבנים אינן יכולות להוות יסוד לתביעה במסגרת הליכי הסדר משוללת בסיס ונטענת בחוסר תום לב. נטען כי הגדרת "מקרקעין" על פי פקודת ההסדר אינה כהגדרתם בחוק המקרקעין וכן הטענה מנוגדת לטענת קק"ל בבש"א 18331/07 שם טענה קק"ל כי הדרך הנכונה להסדיר אינשאאט הינה במסגרת הליך הסדר. עוד נטען שאין בעובדה שבין קרן היסוד לקק"ל נכרת חוזה חכירה בנוגע לקרקע כדי להעיד על העדר זכות במבנים או הסכמה בהתנהגות מצידה. נטען שבאותה תקופה התאפשר רישום נפרד של קרקע ומבנים וכך היה בענייננו. נטען שבמצב זה, שעה שאחד הצדדים ביקש לעשות שימוש בקרקע ובמבנים, היה עליו לשכור מהבעלים האחר את מה שאינו בבעלותו.

108. לטענת קרן היסוד, עצם העובדה שהחכירה על המקרקעין לטובת קרן היסוד לא הוארכה, אינה פוגעת בזכויות קרן היסוד במבנים. נטען כי אין בעובדה שהמוסדות תחזקו את המבנים כדי לפגוע בזכות בעלותה של קרן היסוד במחוברים. באשר לטענת קק"ל לפיה קרן היסוד לא עמדה בנטל להוכיח את השקעותיה במקרקעין נטען כי קרן היסוד אינה צריכה להוכיח את השקעותיה אלא להוכיח את שווי המבנים שבבעלותה וכך עשתה באמצעות חוות דעת השמאי דרעי. נטען שטענות קק"ל כנגד שומתו של דרעי הינן טענות סתמיות שלכולן ניתנו תשובות מקצועיות ומהימנות בחקירתו בבית המשפט. נטען שבניגוד לנטען השמאי דרעי לא העריך את שווי המבנים במלואם. בנוסף, באשר לקביעת שטח הקרקע הנישום השמאי נתן הסבר מקצועי לפיו זו הדרך היחידה בה ניתן לשום בענייננו. עוד נטען שטענות קק"ל נכונות גם לגבי הערכת שווי הקרקע וכי השמאי דרעי העיד במפורש שהביא בחשבון חומרי בנייה ישנים ולא מודרניים.

דיון והכרעה

109. מבחינת הסדרי הרישום, קק"ל הינה הבעלים הרשום של המקרקעין (יוער כי בנסח מצוין כי הנכס מוקפא להסדר). כפי שעלה מסיכומיה, המחלוקת בנוגע לזהות הגוף שהוא בעל הזכויות הקנייניות מתייחסת לחלקות בהן מצויים המחוברים- חלקות 49 ו-50 ואין מחלוקת שקרן היסוד, הטכניון והריאלי אינם מחזיקים ביתר השטחים. מהמסמכים שהוצגו עולה כי מטרת רכישת המקרקעין היתה לשמר את הקרקע לשימוש הלאום וקיום מוסדות לחינוך. גם מטרת החכירה, כפי שהוגדרה בחוזה החכירה (סעיף ב')- "למטרת בנין וסדור הטכניון העברי ובית הספר הריאלי העברי" עולה בקנה אחד עם מטרת הרכישה. בעניין זה יצוין כי בסעיף ד' נקבע שבמקרה שהחוכר (קרן היסוד) יעשה שימוש החורג ממטרות החוזה- לקק"ל רשות לבטלו. קרן היסוד הינה החוכרת הרשומה של המקרקעין, בחכירה שתקופתה הסתיימה והבעלים הרשום של המחוברים- המבנים המצויים על המקרקעין. הטכניון והריאלי החזיקו בעבר במקרקעין, כאשר הריאלי ממשיך לעשות שימוש בחלק מהמבנים, בעוד שהטכניון מפעיל במקום את ה"מדעטק". הטכניון והריאלי אינם משלמים לקרן היסוד כל תמורה בגין השימוש במבנים.

110. בהליך של תביעות סותרות, תפקידו של בית המשפט הוא להכריע בסוגיית הבעלות במקרקעין כאמור בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נ"ח], התשכ"ט-1969. הצדדים להליך הנוכחי התרכזו בין היתר בסוגייה הכספית הנלווית לקביעת הבעלות והגישו לצורך כך חוות דעת שמאיות. כפי שיובהר, לאחר תיקון חוק המקרקעין כפי שיפורט בהמשך, אין כיום מנגנון המסדיר את הסוגייה הכספית וההליך שבפניי אינו המסגרת המתאימה לדון בכך. בנוסף, לטענת הטכניון והריאלי, אין להם עניין בתביעה כספית והדבר עלה מדברי בא כוחם, שעה בה הסביר מדוע הם אינם מעוניינים בהגשת חוות דעת מטעמם לעניין שווי המבנים או במינוי שמאי מטעם בית המשפט (עמ' 14 לפרוטוקול מיום 2.7.12 ש' 1-2). מכאן, נראה כי לא כל הצדדים בהליך שבפניי הם בעלי עניין הנחוצים להכרעה בעניין הכספי. יוער, כי גם המותב הקודם שדן בתיק (כב' השופטת בר זיו) קבע בהחלטתו שהכרעה בבקשה למינוי שמאי (מטעם בית המשפט), תוכרע בהמשך בהחלטה נפרדת שתינתן לאחר שמיעת הראיות וקביעת זכויות הצדדים (החלטה מיום 3.7.11, עמ' 10 לפרוטוקול ש' 16-17). עוד יצויין כי חוות הדעת שהוגשה מטעם קק"ל הינה חוות דעת הנדסית שמטרתה להבהיר שאלמלא ההשקעות החריגות במבנים, שלא בוצעו על ידי קרן היסוד לטענתה, סביר שהמבנים לא היו נשמרים עד היום.

111. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע בסעיף 1 כי: "מקרקעין הם קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". בעבר, החוק העותומאני אכן אפשר לעשות הפרדה קניינית בין הקרקע לבין המחוברים עליה - במסגרת כלי משפטי בשם 'אינשאאט'- ואף לרשמם בנפרד, אולם מצב זה שונה עם חקיקת פקודת חוק הקרקעות (תיקון 1937), על ידי המחוקק המנדטורי, אז בוטלה האפשרות לרישום נפרד מאותו מועד, אך ללא פגיעה בזכויות שנרשמו בנפרד לפני כן (ש' בן-שמש "על דרכו האחרונה של רישום נפרד למבנים ונטיעות (אינשאאט)" )הפרקליט כ"ו 403, 404 (תש"ל-תשל"א)). הרישום הנפרד בוטל לבסוף לחלוטין עם חקיקת חוק המקרקעין. סעיף 157 (א) לחוק המקרקעין הרחיב את המושג יחידת מקרקעין שתכלול לא רק את הקרקע אלא גם כל הבנוי או הנטוע או המחובר אליה חיבור של קבע. מדברי ההסבר של הצעת החוק עולה כי המחוקק התכוון לקבוע, שכל עסקה במקרקעין – חוץ מחריגים מעטים – תחול גם על המחוברים עליה וכי אין לבצע עסקאות במחוברים בנפרד מן הקרקע )ראו: הצעת חוק המקרקעין, התשכ"ד-1964, ה"ח 612).

112. החריג לכלל שבעל הקרקע הוא בעל המחוברים הם מבנים ונטיעות שהבעלות הנפרדת בהם נוצרה בתקופה שהפרדה כזאת היתה מותרת. הפרדה זו היתה אפשרית כאמור לעיל עד לשנת 1937, אז נאסר על פי סעיף 10 לפקודת חוק הקרקעות (תיקון) 1937, רישום נפרד בפנקסי המקרקעין של בעלות בבניינים או בעצים. אולם סעיף זה לא החיל איסור למפרע ולא פגע בבעלות הנפרדת שנרכשה טרם הפקודה. חוק המקרקעין שקבע בסעיף 12 כי בעל הקרקע הוא בעל המחוברים לקרקע, חל למפרע והדבר עולה מהוראות המעבר שבסעיף 166 לחוק המקרקעין ומסעיף 157 המקורי.

113. סעיף 157 לחוק המקרקעין בנוסחו המקורי קבע כי "מבנים או נטיעות (להלן מחוברים) שערב תחילתו של חוק זה היו רשומים בנפרד מן הקרקע על שם אדם אחר, יירשמו על שמו כיחידה אחת, והרישום הנפרד יבוטל".

114. סעיף 157 (ב) לחוק המקרקעין שבוטל בתיקון לחוק משנת תשל"ה קבע כדלקמן: "קרקע ומחוברים עליה שערב תחילתו של חוק זה היו רשומים כנכסים נפרדים על שם בני אדם שונים, ינהגו בהם כך: (1) שני הנכסים ירשמו כיחידה אחת, והרישום הנפרד יבוטל (2) המפקח ישום את הקרקע ללא מחוברים ואת המחוברים: על השומה יחולו הוראות סעיפים 121 ו-122 (3) בעל הנכס ששוויו גבוה יותר רשאי, תוך תשעים יום מהיום שהודע לו על השומה הסופית, לרכוש את הנכס השני בתשלום שוויו לבעלו או בהפקדתו בידי המפקח (4) לא נרכש הנכס כאמור בפסקה (3) רשאי בעל הנכס ששוויו נמוך יותר, תוך 90 יום לאחר תשעים הימים הראשונים, לרכוש כאמור את הנכס השני (5) לא נרכש הנכס כאמור בפסקאות (3) או (4), יירשמו המקרקעין בבעלותם המשותפת של שני הבעלים בהתאם ליחס שבין שווי הקרקע לשווי המחוברים".

115. מכאן, בנוסח המקורי של סעיף 157 נקבע הסדר על פיו ניתנה ברירה לבעל הבניין לרכוש את הקרקע או לבעל הקרקע לרכוש את הבניין, כשהעדיפות ניתנת לבעל הנכס ששוויו גבוה יותר. אם לבעל הקרקע ולבעל הבניין לא היה עניין בברירת הקנייה, נקבע שהשניים יהפכו לבעלים משותפים של שני הנכסים שיהפכו ליחידה אחת, שתירשם בפנקס המקרקעין. על אף רצון המחוקק לסיים את מורשת העבר של הבעלויות הנפרדות, הניסיון לנקוט בהסדר כפוי זה לא עלה יפה, בעיקר בשל הקשיים שנתגלעו בהערכת השווי היחסי של הנכסים הנפרדים ועל כן בוטל חלק זה של סעיף 157 בשנת 1975, מתוך תקווה שהתופעה של הבעלות הנפרדת תיעלם עם הזמן ביוזמת בעלי הנכסים הנפרדים (ע"א 707/75 אגבריה ואח' נ' אגבריה ואח', פ"ד ל (2), 714). לאחר התיקון בשנת 1975, סעיף 157 לחוק אינו מסדיר את הסוגיות העולות ממיזוג רישום הבעלויות הנפרדות, אם אותו אדם אינו הבעלים של הקרקע ושל המבנים או הנטיעות הרשומים בנפרד. (י' ויסמן, דיני קניין, חלק כללי, תשנ"ג-1993, עמ' 182-184, ש' בן שמש, "על דרכו האחרונה של רישום נפרד למבנים ונטיעות (אינשאאת)", הפרקליט 23, (תש"ל-1970), 403-405).

116. שר המשפטים בדברי הכנסת, בטרם תוקן הסעיף (כרך 71 עמ' 2377-2378), הביא דוגמא של חלקת קרקע הרשומה על שם קק"ל, בעוד שזכות הבעלות בבית שהוקם עליה רשומה על שם פלוני ואף רשומה על שמו זכות חכירה לדורות. הוסבר כי השמאי הממשלתי התקשה לקבוע שומה סבירה במקרה כזה. עוד צוינה בעייתיות, במקרה בו הבתים הרשומים כנכסים נפרדים מהקרקעות הם בתים ישנים שהוקמו לפני 1937 ומאחר שערך הקרקע הפך גבוה ביחס למבנה, הוראת החוק גורמת לקיפוח זכות בעל המבנה. בסופו של עניין, הוצע כדי למנוע מצב שבו ייאלץ המפקח לבטל רישום של קרקע ומחוברים כנכסים נפרדים בדרך כפייה, בהסתמך על שומה בלתי מציאותית, להניח לצדדים להגיע להסדר מוסכם שבעקבותיו יבוטלו הרישומים הנפרדים ללא כפייה מצד רשות שלטונית. עוד נאמר בהקשר זה-"אנו מניחים שבדרך של הסדרים מוסכמים מרצון תושג מטרת המחוקק בהדרגה תוך השנים הקרובות, ועדיפה דרך זו מדרך הכפייה, בהתחשב בעיוותים העלולים להיגרם עקב שומות בלתי ריאליות ובטורח המיותר העלול להיות מוטל על בתי המשפט עקב סכסוכים בשל שומות כפויות". בסופו של יום הוצע כי ביטול הרישומים הנפרדים יעשה באחת משתי דרכים: 1. על פי הסדר מוסכם בין כל הצדדים, שאז יורה המפקח על ביטול הרישומים הנפרדים בהתאם לאותו הסדר מוסכם ו-2. כשאחד הצדדים יבקש מהמפקח שינקוט הליכים לקביעת השווי ובהתאם לשווי יוכל המפקח להורות על ביטול הרישומים הנפרדים.

117. בע"א 707/75 אגבריה ואח' נ' אגבריה ואח', פ"ד ל (2), 714 צוינה הבעייתיות במצב שנוצר לאחר ביטול סעיף 157 המקורי לחוק המקרקעין כדלקמן: "בשולי הערעור הזה ברצוני לרשום שהמקרה שלפנינו מדגים היטב את המצב אשר נוצר אחרי ביטול סעיף 157 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הוראה זו גרמה כפי הנראה קשיים למפקחים על רישום מקרקעין ולשמאי הממשלתי, בקשר לשומת ערכם של המחוברים ושל הקרקע שעליה הם עומדים. משום כך הוצע בהצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 3), תשל"ג-1973 (ה"ח תשל"ג, ע' 357), שביטול הרישום הנפרד ייעשה רק על-פי בקשת בעלי הנכסים הנפרדים, בתקווה שחיסול הרישום הנפרד יושג בהדרגה, בדרך של הסדרים בין הבעלים (ראה דברי שר המשפטים בדברי הכנסת, כרך 71, ע' 2378/2377). הכנסת עוד הרחיקה לכת מעבר להצעה וביטלה את סעיף 157 (ב) ביטול מוחלט בלי לשים שום הוראה אחרת במקומו. מה יהיה עכשיו על כל המקרים שבהם לא תתגשם התקווה להסדרים מוסכמים? והאם הרישום הנפרד, על דיניו הארכאיים, יוסיף להתקיים גם אחרי שהנכס עבר את התהליך של הסדר מקרקעין, שמטרתו להבהיר ולפשט זכויות ולא להנציח סיבוכים קיימים? הפתרון שהכנסת מצאה – השארת הדברים כמות שהם - אינו פותר דבר מכל אלה". למרבה הצער, לא הוכנס תיקון נוסף לחוק והסוגייה לא הוסדרה עד היום.

119. במקרה דנן קק"ל רשומה בפנקסי המקרקעין כבעלים של המקרקעין. בהתאם לסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל לא ניתן להעביר קרקעות שבבעלות קק"ל. קרן היסוד, טוענת להשקעה במחוברים במבנים בחלקות 49 ו-50 ורישומם על שמה כאינשאאט ואילו הטכניון והריאלי טוענים לבעלות מכח חזקה או נאמנות. מיד יאמר, כי מסכים אני עם טענת קק"ל לפיה מרבית טענות קרן היסוד דינן להתברר בהליך אחר ולא במסגרת תביעת הסדר המקרקעין שבפניי. מהמסמכים ההיסטוריים שהוגשו (סומנו א' ו-ב') עולה כי קק"ל היתה הגורם המממן של המקרקעין על אף שרישומה כבעלת הקרקע נעשה רק בשנת 1927 בשל אילוצים היסטוריים- העדר היכולת לרשום נכסי מקרקעין על שם חברות זרות בתקופה העותמאנית. גם ממסמך מיום 16.1.1985 שנשלח על ידי הטכניון למינהל מקרקעי ישראל צוין כי השטח נרכש בשנת 1908 על ידי ג'ימס סיימון והבעלות עליו הועברה בשנת 1927 לקק"ל תמורת 3,955 לירות מצריות. גם מתצהירו של הללי עלה כי קק"ל נשאה במרבית המימון עבור רכישת הקרקע. למעלה מן הצורך אוסיף באשר לגורם המממן, כי בפסק הדין ה"פ 650-11-07 חרות מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' קק"ל ואח' (פורסם באתר נבו), נאמרו הדברים הבאים היפים לענייננו: "ממסמכים אלה עולה כוונתם הברורה של נציגי המבקשת, בעת רכישת המקרקעין, לפיה המקרקעין חייבים להיות בבעלות הלאום ואין להרשות בהם בעלות פרטית של המתיישבים, תהא תרומתם הכספית לרכישה אשר תהא. העובדה כי השתנו העיתים והעקרונות האידיאולוגיים שבהם החזיקו חברי האגודה ננטשו על-ידם, אינה משנה מכוונתם המקורית והם אינם רשאים לחזור ממנה".

120. העד הללי בתצהירו, הסביר כי כנהוג, עד לשנת 1937 המבנים אשר הוקמו נרשמו כמחוברים (אינשאאט) בבעלות קרן היסוד שהקימה אותם על קרקע שבבעלות קק"ל. נטען שרישום המחוברים בנפרד אפשר לקרן היסוד לפעול במבנים כבעלים באחזקתם, ביטוחם, ענייני מיסוי ועוד. עם תיקון החוק ואיסור רישום נפרד של מחוברים על הקרקע בשנת 1937, העניקה קק"ל זכות חכירה לקרן היסוד לתקופה של 49 שנים, על מנת לאפשר לה להמשיך לפעול על הקרקע.

121. ממסמך נושן נוסף מיום 18.1.1923 - סומן ד' עולה כי הטכניקום טען שיש להעביר את הקרקע, שהיתה רשומה אז ע"ש ג'ימס סיימון, לבעלות קק"ל בהקדם האפשרי. גם לעמדת קק"ל, קרן היסוד גייסה כחלק מתפקידיה את המקורות הכספיים שנועדו לאפשר את הקמת המבנים שישמשו מוסדות חינוך והמחוברים נרשמו על שמה ברישום נפרד, כמנהג אותם הימים. קק"ל החכירה לקרן היסוד חלק מהמקרקעין וחכירה זו נרשמה בפנקסי המקרקעין (מסמך החכירה סומן ד/3). מטרת החכירה, היתה "למטרת בנין וסדור הטכניון העברי ובית הספר הריאלי". בהמשך, נחתם חוזה בין קרן היסוד לטכניון (נספח 33 לנספחי הטכניון והריאלי) ובין קרן היסוד לריאלי (נספחים 16-18 למסמכי הטכניון והריאלי). בחוזה מיום 23.7.1936 עולה כי במבוא לחוזה הובהר שהמתחם שייך לקק"ל וכי היא מעמידה את החלקה ובנייניה לשימוש הטכניון והריאלי. זאת ועוד, מנספח 34 למסמכי הטכניון והריאלי, מכתב מיום 21.4.1936, עולה כי מדובר במסמך משנת 1936 ממנו עולה כי הקרקע שייכת לקק"ל, בעוד שקרן היסוד רשומה כבעלת הבניינים המשמשים את הטכניון והריאלי אך באמת "אינה בעלת הבניינים אלא היא מחזיקה בהם כנאמן של ההסתדרות הציונית בלונדון אשר לה הם שייכים". יודגש, כי חוזה החכירה בין קק"ל לקרן היסוד היה בתוקף עד לשנת 1976 וממועד זה לא חודש (ראו עדות הגב' כץ, עמ' 94 לפרוטוקול ש' 17-18). בהמשך, הטכניון והריאלי שילמו לקק"ל דמי חכירה מהוונים בשווי סמלי בגין זכויות חכירה במקרקעין לתקופה של 49 שנה החל משנת 1976. העובדה שקרן היסוד חתמה על חוזה חכירה מלמדת שהיא לא ראתה עצמה כבעלת המקרקעין.

122. גם מעדות העד הרפינסט עלה כי לא הכירו שלקרן היסוד יש זכויות קניין בקרקע כלשהי אלא היא פוצתה בגין המחוברים ולא במסגרת הליכי הסדר (עמ' 85 לפרוטוקול ש' 4-11). עוד עלה מעדותו של הרפינסט כי קרן היסוד אינה מעוניינת בחכירה של המקרקעין (עמ' 87 לפרוטוקול ש' 11-12). בנסיבות, שעה בה קרן היסוד מודה שאין חוזה חכירה תקף בין הצדדים והיא אינה מעוניינת בהחכרת הקרקע וכי היא אינה עושה שימוש במבנים ואף לא מקבלת תמורה בגין השימוש בהם, הרי שאין מקום להורות על חכירה או רישום הערת אזהרה לזכותה. זאת ועוד, מהעדויות וחוות הדעת עלה כי לולא פעולות מוסדות החינוך, ספק אם המבנים היו כלל נשמרים עד היום. עורך הדין הללי בסעיף 19 לתצהירו טען כי עם סיום תקופת החכירה במתחם נשוא התובענה ובמתחם נאמנות בית הקרנות, נדונה סוגית דמי החכירה בעת חידוש החכירה בהנהלת קק"ל בירושלים. נטען כי חברי הנהלת הנאמנות, לרבות הללי, השתתפו בדיון במסגרתו סוכם שהחכירה לנאמנות תתחדש וכן מקרקעי המתחם יוחכרו ישירות למוסדות החינוך, תוך ביטול האינשאאט כמתחייב על פי חוק המקרקעין. נטען שמהלך חידוש החכירה לא הסתיים ברישום ולכן לא בוטל רישום המחובר בהיסח הדעת. זה המקום לציין כי עדותו של הללי, כמי שהיה מעורב באופן אישי ונכח בחלק מהפגישות ונטל חלק בתכתובות באופן ישיר, היתה מהימנה ומקצועית וכי דבריו לא נסתרו.

123. אציין כי כבר במכתב מיום 5.3.36 עלה כי קרן היסוד מסרה לריאלי את בנייניה ל-25 שנה, תוך שהיא מטילה על הריאלי את עשיית התיקונים הנדרשים במשך תקופת השימוש (ת/1/3/ב). כפי שהובהר, פסיקת פיצוי בגין המחוברים אינה מהווה חלק מסמכותי במסגרת ההליך שבפניי- הכרעה בבעלות בתביעות הסותרות. לאור זאת, אינני מוצא לנכון לדון בחוות הדעת שהוגשו במסגרת ההליך.

124. באשר לטענות הטכניון והריאלי הרי שדינן להידחות. לא הוכח כי המוסדות השקיעו הון עתק בתחזוקת המבנים ושימורם ויתרה מכך, שעה בה הם החזיקו במקרקעין מכח הסכם חכירה, במסגרתו התחייבו לבצע תיקונים במבנים במהלך תקופת החכירה, הרי שאין הדבר מקנה להם זכויות בעלות. זאת ועוד, לא הוכחה טענת ההקדש, לא הובאו ראיות על הכוונה להקדיש, לרבות מיהו המקדיש או הנאמן או מהם תנאי הנאמנות או ההקדש. יתרה מכך, לא הוצג כתב הקדש ולא הוגשה בקשה מכח סעיף 17 (ג) לחוק הנאמנות. למעלה מן הצורך אציין, שכאשר הצדדים ביקשו ליצור יחסי נאמנות, פעלו לצורך כך באופן מפורש ופוזיטיבי (בעניין מתחם בית הקרנות) ודי בכך לדחות את טענתם בהקשר זה (ראו: נספח ז' לתצהיר הללי- תזכיר ההתאגדות של נאמנות בית הקרנות בעמ' ונספח ח'- מכתב מיום 29.4.1955 המפרט את תנאי הנאמנות). במקרה דנן, ההיפך הוא הנכון והטכניון והריאלי פעלו להסדיר את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים ושילמו דמי חכירה מהוונים לצורך שימוש במבנים.

125. בנסיבות המקרה אין אלא להצטער על כך שהצדדים לא השכילו להגיע להסכמות שהיו מייתרות את ההליך דנן. מדובר בסופו של יום בחברות "אחיות" ובמטרה אחת שלשמה הוקמו, שימשו, וימשיכו לשמש בעתיד המקרקעין. בשולי הדברים אפנה לע"א 3071/91 ג'ברין נ' ג'ברין, פ"ד מ"ז (3), 361, שם נאמרו הדברים הבאים:

"כאשר ההתעשרות נובעת שלא בהסכמת הבעלים (הקנייני), נקבע הסדר "השבה" מיוחד - המכביד עם המיטיב – בחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969(סעיף 21). כאשר ההתעשרות נעשית בהסכמת הבעלים - אשר הסכים לבניית הבית על מקרקעין – אין חוק המקרקעין מסדיר את הסוגיה (השווה ע"א 809/90 מ' ח' לידאי נ' ד' לידאי [1]). היעדר הסדר אינו הסדר שלילי. הסוגיה מוצאת את פתרונה בדין הכללי (השווה ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה. [2]). על-פי דין זה, מקום שקיים חוזה בין הצדדים, נקבעות הזכויות על-פיו. בהיעדר חוזה - ולא כל הסכמה (של בעל המקרקעין) מולידה חוזה עמו - יש לנהוג על-פי ההוראות הכלליות של חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט- 1979(השווה ע"א 463/79 ח' ג'בראן נ' ס' ג'בראן [3]). על-פי הוראות אלה, משהתעשר הבעלים שלא כדין, הוא חייב להשיב את הזכייה בעין, ואם זו אינה אפשרית או הינה בלתי סבירה, עליו לשלם את שווייה (סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט)".

126. לאור כל האמור, אני מורה כי המקרקעין הידועים כחלקות זמניות 8,9,10,48,49,50 ו-51 בגוש 12251 במתחם הדר בכרמל ירשמו על שם קק"ל. קרן היסוד תישא בשכ"ט בסך 20,000 ₪ לטובת קק"ל, והטכניון והריאלי ישאו ביחד בשכ"ט בסך 20,000 ₪ לטובת קק"ל. הצדדים ישלמו תוך 30 יום לפי אותה חלוקה, הוצאות על סך 5,000 ₪.

זכות ערעור תוך 45 ימים.

ניתן היום, י"ח אלול תשע"ה, 02 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.