טענות התובע

התובע הגיש נגד הנתבעת בסדר דין מקוצר תביעה לפינוי ולסעד כספי.

התובע הינו בעלים של נכס ברחוב הלל זכריה 3, פתח תקוה, הידוע כחלקה 100 בגוש 6388 (להלן – המושכר). אחיו של התובע, מר אלון גולן צברי (להלן – אלון), הוא מיופה כוחו של התובע בכל הנוגע לטיפול בנכס ובהשכרתו. ביום 10.5.06 נחתם הסכם שכירות, הנושא תאריך 10.6.06 (להלן – הסכם השכירות), בין אלון – בשמו של התובע – ובין הנתבעת, ולפיו שכרה הנתבעת את הנכס מהתובע לתקופה בת שנה החל מיום 10.6.06 ועד ליום 10.6.07, כאשר הוענקה לנתבעת אופציה להארכת תקופת השכירות למשך ארבע שנים נוספות.

לאחר שחתמו הצדדים על הסכם השכירות, נטלה הנתבעת את העותק החתום של הסכם השכירות ולא הותירה עותק כלשהו בידי אלון. הנתבעת טענה, כי היא זקוקה לעותק החתום של הסכם השכירות על מנת להציגו בפני הבנק ממנו היא אמורה ליטול הלוואה. בעת שהעותק החתום של הסכם השכירות היה בידי הנתבעת היא הוסיפה בהסכם בכתב ידה ליד הכותרת של סעיף 4 להסכם השכירות, "תקופת השכירות", את הכיתוב "5 שנים". רק לאחר מכן החזירה הנתבעת לאלון עותק של הסכם השכירות.

על פי האמור בהסכם השכירות עמדו דמי השכירות החודשיים על סך של 700$. על פי הוראות הסכם השכירות היה על הנתבעת לבצע שיפוץ בנכס, ולקזז עלות ביצועו מדמי השכירות בהתאם לאופן המפורט בנספחים להסכם השכירות. כך גם היתה זכאית לקזז מדמי השכירות סך של 446.51 ₪, סכום ששולם על ידי הנתבעת לחברת החשמל בגין חיבורו מחדש של הנכס לרשת החשמל.

כערובה לקיום התחייבויותיה היה על הנתבעת להמציא שטר בטחון בסך 20,000 ₪ בחתימת הנתבעת ובחתימת שני ערבים. שטר הבטחון לא הומצא על ידי הנתבעת. כך גם היה עליה למסור שיק בטחון, ותחת זאת מסרה שיק על סך 20,000 ₪ שבו נכתב "שלמו לפקודת פיקדון בלבד", ולכן לא ניתן לעשות שימוש כלשהו בשיק זה ואין הוא יכול לשמש, איפוא, כשיק בטחון.

הנתבעת סרבה לאפשר לאלון לבקר בנכס, ובכך הפרה את הוראות הסכם השכירות. כך גם מנעה את כניסתו של אלון למחסן שבחצר הנכס, שכלל לא היה חלק מן המושכר לנתבעת.

הנתבעת החזיקה בנכס ולא שילמה דבר על חשבון דמי השכירות, שהיה עליה לשלם בהתאם להוראות הסכם השכירות.

משהפרות ההסכם לא תוקנו על ידי הנתבעת למרות ההתראות שקבילה, הודיע לה התובע ביום 3.7.08 על ביטול הסכם השכירות, ודרש ממנה לפנות את הנכס ולפרוע את כל חובותיה על פי הוראות הסכם השכירות. הנתבעת לא נענתה לדרישה זו, לא פינתה את הנכס עד למועד הגשת התביעה, ולמעט תשלום בסך 3,136 ₪ לא פרעה את חובותיה לתובע על פי הסכם השכירות.

טענות הנתבעת

הנתבעת הגישה בקשה לקבלת רשות להתגונן בפני התביעה. הנתבעת טענת בבקשתה, כי הנכס היה מוזנח והרוס, ללא חיבור לגז, ללא חיבור לרשתות המים והחשמל, ולא ראוי למגורי אדם. לפיכך הוסכם בין הצדדים, כי המבקשת תדאג לשיפוץ הנכס והכשרתו למגורים, ועלות השיפוץ תקוזז מדמי השכירות. הנתבעת הציגה בפני אלון כמה הצעות מחיר ביחס לכל רכיבי השיפוץ, והתובע אישר את זהות מבצעי השיפוץ, את פרטי הצעות המחיר ואת עלותו של כל רכיב ורכיב בעבודות השיפוץ. בנסיבות אלו סוכמו פרטי השיפוץ ומבצעיו, כפי שבאו לידי ביטוי בנספחים להסכם השכירות.

השיפוץ בוצעה והנתבעת שילמה לכל אחד ואחד ממבצעיו את התמורה המגיעה לו בגין העבודות שביצע בהתאם למוסכם בין הצדדים.

בהתאם למוסכם היה על הנתבעת לדאוג לחיבור הנכס לרשת החשמל. לאחר ביקורת שנערכה על ידי נציג חברת החשמל בביצוע תיקונים במערכת החשמל על מנת שניתן יהיה לחבר את הנכס לרשת. הוסכם, כי הנתבעת תביא הצעת מחיר לתיקון מערכת החשמל, והתובע יבצע את התיקון על חשבונו. הנתבעת אכן קיבלה הצעות מחיר, ועל דעת הצדדים נבחר מבצע העבודה. דרישתו היתה לתשלום בסך 3,141 ₪ בתמורה לביצוע העבודה. העבודה בוצעה, והנכס חובר לרשת החשמל. עבור ביצוע הביקורת וחיבור הנכס לרשת החשמל שילמה הנתבעת סך של 446.51 ₪. אלון החל להתחמק מתשלום התמורה בגין תיקון מערכת החשמל בנכס בטענה, שהתובע טרם העביר לו את הכסף לשם ביצוע התשלום, והנתבעת נאלצה לשלם מכיסה למבצע העבודה סך של 2,900 ₪ במקומו של התובע.

עקב ליקויים במערכת הביוב בנכס הוסכם בין הצדדים, כי הנתבעת תביא הצעת מחיר לתיקון מערכת הביוב, ואלון התחייב בשמו של התובע לשאת בעלות התיקון. על דעת הצדדים נבחר מבצע עבודות התיקון, שהצעתו עמדה על סך של 1,980 ₪. אלון התחמק גם מביצוע תשלום זה. גם הפעם נאלצה הנתבעת לשאת בעצמה בתשלום, ושילמה עבור תיקון מערכת הביוב סך של 1,980 ₪ במקומו של התובע, שהתחייב לשאת בתשלום.

בהסכמת התובע שילמה הנתבעת במקומו של התובע סך של 495.50 ₪ לעיריית פתח תקווה בגין חובות עבר, וגם סכום זה קוזז מדמי השכירות.

לטענת הנתבעת, יש לקזז, איפוא, מדמי השכירות סך של 67,934 ₪. סכום זה עולה על דמי השכירות ל-21 חודשי שכירות.

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי טענות התובע לעניין הפקדת הערובות בהתאם להסכם השכירות הועלו לראשונה על ידי התובע רק בכתב התביעה, ומעולם לא פנה אליה התובע קודם לכן בעניין זה.

הנתבעת מכחישה את הטענה, שמנעה מאלון את הביקור במחסן שבחצר הנכס.

בניגוד לטענת התובע, טוענת הנתבעת, כי שולמו על ידה שני תשלומים בגין דמי השכירות בסך 3,136 ₪ כל אחד.

תיקון כתבי הטענות

בדיון שהתקיים בפני כב' הרשמת (כתוארה אז) עדי אייזדורפר ביום 4.5.09 הגיעו הצדדים להסכמה, ולפיה יפונה הנכס עד ליום 31.8.09, הנתבעת הפקידה בקופת ביהמ"ש סך של 38,960 ₪, דמי השכירות המלאים – לשיטת הנתבעת – עד ליום 10.4.09, ולגבי יתרת הסכום התביעה תנתן לנתבעת רשות להתגונן. הסכמה זו של הצדדים אושרה על ידי כב' הרשמת.

בהתאם להסכמה שבין הצדדים הוגש כתב הגנה מתוקן ותוקן סכום התביעה. הנתבעת ניצלה הזדמנות זו והגישה כתב הגנה, שבו הועלו לראשונה, בנוסף לטענות שנטענו כבר בבקשת הרשות להתגונן, טענות חדשות, שלא נזכרו קודם לכן.

תחת ההכחשה המלאה של הטענה בדבר סירוב הנתבעת לאפשר ביקורו של אלון במחסן שבחצר הנכס מועלית טענה חדשה. הנתבעת טוענת בעניין זה, כי התובע עשה שימוש במחסן ואף דרש לקבל לידיו מפתח על מנת שיוכל להיכנס כאוות נפשו וללא תיאום מראש לנכס. התובע אף הגדיל לעשות ועשה שימוש בחלקים של המבנה המושכר עצמו כמחסן. נראה כי הכוונה איננה לתובע עצמו אלא לאלון, מיופה כוחו של התובע. בנסיבות אלו טוענת הנתבעת לזכות קיזוז כנגד דמי השכירות בגין דמי שימוש ראויים ובגין אי יכולת להשתמש בחצר הנכס.

עוד טענה שהועלתה לראשונה היתה הטענה ולפיה ביום 1.7.08 ביקשה הנתבעת להעביר לתובע שיק ע"ס 3,136 ₪ על חשבון דמי השכירות. השיק הוחזר על ידי ב"כ התובע בנימוקים שונים, כמפורט בכתב ההגנה. רק שיק ע"ס 3,136 ₪, שהועבר ביום 6.8.08, נפרע.

דיון והכרעה

התובע טוען, כי בגין עריכת השיפוצים בנכס היתה הנתבעת זכאית לקזז מדמי השכירות רק את הסכומים המצויינים בנספחים א-ג להסכם השכירות.

בהסכם השכירות נאמר בתוספת בכתב יד, אשר אין מחלוקת בין הצדדים, כי הינה חלק בלתי נפרד מהסכם השכירות:

"* השוכר מתחייב לשפץ את המושכר הנ"ל בהתאם למפרט שייסומנו (כך במקור – נ"ש) כנספחים א, ב, ג והם מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה.

* תמורת השיפוץ יקזז המשכיר לשוכר מתשלום שכ"ד כפי שצויינו בנספחים א, ב, ג.

...

* השוכר מתחייב להמציא קבלות כנגד הנספחים לפי פירוט על מנת לחשב את סכום הקיזוז".

העולה מנוסח הסכם השכירות, כי הנתבעת זכאית לקזז רק עד לגובה הסכומים הנזכרים בנספחים הנ"ל, המצורפים ל הסכם השכירות.

נספחי הסכם השכירות, המצורפים לתצהיר עדותו של אלון כנספחים ת/3-ת/5, שונים מאלו, המצורפים לתצהיר עדותה של הנתבעת כנספחים ג – ה. הנתבעת אישרה בעדותה בפני, כי סכום נוסף של 1,000 ₪ עבור גדר ו"שער המדרגות" הוסף על ידיה על גבי נספח א להסכם השכירות. סכום זה איננו מופיע בעותק המסמך, שצורף כנספח ת/3 לתצהיר עדותו של אלון. הנתבעת גם אישרה שהוסיפה סכום זה למסמך אחרי החתימה על הסכם השכירות (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 14-18). גם בנוגע לנספח ב להסכם השכירות, אשר צורף כנספח ד לתצהיר עדותה של הנתבעת, הודתה הנתבעת בעדותה בפני, כי לאחר חתימת החוזה הוסיפה סכומים שונים על גבי המסמך (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 19-21). לא ברור על סמך מה הוספו הסכומים הנוספים על ידי הנתבעת, והנתבעת לא היתה זכאית לקזז את הסכומים הנוספים מדמי השכירות. עולה, איפוא, כי סך כל הקיזוזים שזכאית היתה הנתבעת לעשות בהתאם להוראות הסכם השכירות והנספחים המקוריים, שצורפו להסכם השכירות, היה 47,120 ₪. הנתבעת לא הוכיחה קיומה של הסכמה לקיזוז הסכומים הנוספים, אותם הוסיפה הנתבעת לנספחי הסכם השכירות לאחר החתימה על הסכם השכירות. לפיכך אין היא זכאית לקיזוז הסכומים הנוספים.

התובע מסכים גם, כמפורט בסעיף 14 לכתב סיכום טענותיו, לקיזוז סכומים נוספים, ששולמו על ידי הנתבעת בגין חיבור חיבור הנכס לרשת החשמל (446.51 ₪ - סעיף 14.א לכתב הסיכומים) ובגין תשלום חובות עבר לעיריית פתח תקווה (524 ₪ - סעיף 14.ב לכתב הסיכומים).

התובע מתנגד לקיזוז הנטען בגין תיקון מערכת החשמל בנכס (2489.27 ₪) ובגין תיקון מערכת הביוב בנכס (1,980 ₪). לטענת התובע, לא הסכים מעולם לשאת בעלות ביצוע עבודות אלו, ועל כן יש לדחות רכיבים אלו של טענת הקיזוז. כך גם מתנגד התובע לטענה לזכות קיזוז בגין פתיחת סתימות בקו ביוב (476.19 ₪). בעניין זה טוען התובע, כי הסתימות נגרמו בעטיו של ביטול קו מים במושכר, שינוי מערכת הביוב וכיסוי תאי ביוב בחצר, פעולות שבוצעו על ידי הנתבעת ועל דעתה בלבד. באשר לתיקון מערכת הביוב העיד מר ירוחם בן שמע, כי אלון התחייב לשלם לו 1,980 ₪ עבור תיקון מערכת הביוב, אך הוא חזר בו מהתחייבותו, והנתבעת נאלצה לשאת בתשלום (סעיפים 6-7 לתצהיר העדות). העד חזר על הדברים גם בעדותו בפני (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 7-13). דבריו של העד לא נסתרו, והם מהווים תימוכין לטענת הנתבעת בדבר התחייבותו של אלון לשאת בתיקון מערכת הביוב. לפיכך יש לקבל גירסתה בעניין זה. באשר לתיקון מערכת החשמל, אין התובע חולק על עצם ההוצאה ועל הצורך בתיקון כתנאי לחיבור המושכר לרשת החשמל. לפיכך יש לקבל את הטענה גם בעניין זה, כאשר על התובע היה לשאת בעלות הפיכת המושכר למבנה שמיש. כך גם נכונים הדברים באשר לתיקון מערכת הביוב. המדובר במומים נסתרים במושכר, שעליהם לא יכולה היתה הנתבעת לדעת מראש, ואכן אין התובע טוען כך.

הנתבעת טוענת לקיזוז סך של 8,400 ₪ בגין מניעת שימוש בחצר המזרחית ודמי שימוש ראויים בגין שימוש של התובע במחסן, המצוי במקום. התובע דוחה טענה זה וטוען, כי לא היה בחצר המושכר דבר שמנע את השימוש בה. באשר לשימוש במחסן, המחסן לא היה חלק מהמושכר, ועל כן לא היתה הנתבעת זכאית לעשות בו שימוש כלשהו. בהקשר זה יצויין, כי הנתבעת עצמה הודתה בעדותה בפני, כי המחסן היה מלא בעת כניסתה למושכר, וכי לא דרשה את פינויו. יתירה מכך, הנתבעת אישרה, כי הקימה גדר בין המחסן ובין המושכר (עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 24-30). כך גם אישרה הנתבעת, כי התירה לאלון לאחסן חפצים גם במושכר עצמו (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 4-5). במצב דברים זה, כאשר הנתבעת עצמה הפרידה את המחסן מהמושכר ולא דרשה פינוי המחסן, יש לקבל את טענת התובע, כי אין הנתבעת זכאית לדמי שימוש ראויים כלשהם בגין השימוש שנעשה במחסן. באשר לטענות בדבר מניעת שימוש בחצר, גם לטענת הנתבעת, היה העניין גלוי וידוע בפניה בעת כריתת הסכם השכירות, ולמרות זאת לא טרחה להוסיף התייחסות כלשהי בעניין בהסכם השכירות עצמו. נראה כי די בכך על מנת לדחות את הטענות בעניין זה ולקבל גירסתו של אלון, כי עניין החצר והנזקים שגרם הקבלן השכן הוסדר עוד בטרם כניסתה של הנתבעת למושכר (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 1-15).

העולה מן הדברים הוא, כי הסכומים אותם זכאית היתה הנתבעת לקזז מדמי השכירות הם אלו: 47,120 ₪ בהתאם לנספחי הסכם השכירות, 446.51 ₪ בגין חיבור הנכס לרשת החשמל, 524 ₪ בגין תשלום לעיריית פתח לפרעון חוב עבר, 2489.27 ₪ בגין הכשרת המושכר לשם חיבורו לרשת החשמל, 1,980 ₪ בגין תיקון מערכת הביוב במושכר ו-476.19 ₪ בגין פתיחת סתימות בקו הביוב.

עם קיזוז מלוא הסכומים הנ"ל מדמי השכירות המצטברים היה על הנתבעת להתחיל ולשלם את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות. הנתבעת לא עשתה כן. בכך הפרה הנתבעת את הוראות הסכם השכירות.

בסעיף 10.ה. להסכם השכירות נאמר:

"כל צד אשר יפר את החוזה הפרה מהותית ישלם לצד השני פיצויים קבועים, מוסכמים ומערכים מראש בסך של 5,000 שקל (כך במקור – נ"ש) ...".

הנתבעת לא העלתה כל טענה להיות ההפרה הנטענת כזו שאיננה מהותית. ממילא, משנמצא כי החוזה אכן הופר על ידי הנתבעת באי תשלום דמי השכירות, דין התביעה בעניין זה להתקבל. על הנתבעת לשלם, איפוא, לתובע את הפיצוי המוסכם בסך
5,000 ₪.

בסעיף 10.ו. להסכם השכירות נאמר:

"השוכר ישלם למשכיר סך של 150 שקל בעבור כל יום של פיגור במסירת החזקה מעבר למועד השכריות הנ"ל כשכר דירה ראוי".

משנקבע, כי ההסכם הופר על ידי הנתבע, וממילא בוטל כדין על ידי התובע, זכאי התובע לפיצוי הקבוע בסעיף 10.ו. הנ"ל בגין התקופה שמהמועד בו נדרשה הנתבעת לפנות את הנכס, 11.7.08, ועד למועד הנתבע בכתב התביעה המתוקן, 10.4.09. לא מצאתי כי הנתבעת הוכיחה טענתה, כי יש מקום להפחית מסכום פיצוי מוסכם זה, כאשר לא הביאה כל ראיה בעניין זה.

באשר לסכום הנתבע בגין גילום מס הכנסה, התובע לא פירט אופן חישוב רכיב תביעה זה. לא הובאו ראיות כלשהן לתמיכה בגובה הסכום הנתבע ולא הוצגה חוות דעת חשבונאית מתאימה בעניין זה. לפיכך התביעה בעניין זה לא הוכחה, והיא נדחית.

ב"כ הצדדים יגישו בתוך 21 יום ממועד קבלת פסק הדין תחשיב של סכום יתרת החוב בהתאם לקביעות האמורות לעיל.

ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ג, 10 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.