<#1#>

1. עניינה של תביעה זו בתביעות סותרות שהוגשו לפקיד ההסדר במקרקעין למחוז חיפה והגליל המערבי (להלן: "פקיד ההסדר") בתיק הסדר מס' 18/2008 בקשר לחלקה מס' זמני 4 מס' סופי 5 בגוש מס' 18091/דמון בשטח של 6,729 מ"ר (להלן: "החלקה").

2. במסגרת הליכי ההסדר הוגשו לפקיד ההסדר 2 תזכורות תביעה:

(1) תזכורת תביעה מס' 468/08 לפיה תבע עזבון המנוח חסן בדארנה ז"ל (ת.ז. 2028326) (להלן: "המנוח") באמצעות בנו אחמד בדארנה (להלן: "בדארנה"), את החלקה בשלמות מכח רכישה מבעל לא רשום, ניקולא איברהים אל חוסין, ביום 13.10.59.

בהערות לתזכורת תביעה זו נרשם :

" - על פי טענתו של הבן נעשה הסכם מכר בשנת 1959 כאשר הקרקע נרכשה ע"י שר האוצר בשנת 1953.

- כמו כן טען שהמסמך המקורי אבד/נגנב מרכבו".

(2) תזכורת תביעה מס' 469/08 לפיה תבעה רשות הפיתוח את החלקה בשלמות, מכח הקניה לפי חוק רכישת מקרקעין (אשור פעולות ופיצויים) תשי"ג-1953 (להלן: "חוק הרכישה"), שפורסמה בי.פ. מס' 319 מיום 12.11.53.

3. בבית המשפט הגישו שני הצדדים כתב תביעה מפורט.

בכתב התביעה שהוגש על ידי בדארנה נטען כדלקמן:

א. המנוח רכש את החלקה מהבעלים המקורי ניקולא אברהים אלחאיק ת.ז. 517009 (להלן: "אלחאיק") שהחזיק בהם חזקה נוגדת ללא עוררין גם נגד רשות הפיתוח.

ב. לכתב התביעה צורף העתק הסכם מאושר על ידי הנוטריון מוחמד נעאמנה ביום 22.8.08.

ג. מאז רכישת החלקה על ידי המנוח מחזיקים בה התובעים ומשתמשים בה ללא עוררין גם מצד רשות הפיתוח.

ד. בדארנה זכאים להרשם כבעלים של החלקה הן מכוח רכישתה והן מכוח חזקתם הנוגדת תקופה העולה על תקופת ההתיישנות.

ה. רשות הפיתוח מנועה ומושתקת להסתמך על ההפקעה מאחר ולא מימשה אותה , לא תפסה בה חזקה וויתרה עליה ומאז 1.4.1952 היתה החלקה בבעלות ובחזקת הבעלים האמיתיים שלה.

ו. החלקה מעולם לא שימשה ולא הוקצתה לצרכי התיישבות ופיתוח חיוניים, ובוודאי שלא בין התקופות 14.5.48 עד 1.4.52 ולא לאחר מכן.

ז. לא צורף ולא פורסם כל תשריט לשטח ההפקעה הרלבנטי.

ח. תעודת ההכרזה עפ"י סעיף 2 לחוק הרכישה בטלה וחסרת תוקף ובקשה למימוש ההפקעה היום נעשה בחוסר תום לב.

ט. נטל ההוכחה הוא על רשות הפיתוח ועליה להוכיח, בין היתר, כי מימוש ההפקעה עומד בדרישות חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש בזכויות הקניין של הנפגעים מתעודת ההפקעה הנ"ל.

4. רשות הפיתוח טענה בכתב תביעתה כדלקמן:

א. סעיף 2(א) לחוק הרכישה מורה כי החלקה הוקנתה לה מהיום שצויין בתעודה ולפיכך יש לבצע את הרישום ללא קשר לבירור הזכאות בחלקה . לטענתה, בירור התביעות הסותרות במקרה כזה נועד לברר האם יש מי שזכאי לפיצויים בגין רכישת הזכרויות בחלקה בלבד.

ב. אין מדובר בתביעות סותרות, מאחר ותביעת רשות הפיתוח מבוססת על רכישת החלקה, ורכישה זו תקפה גם אם היה מי שהיה זכאי להרשם כבעלים של החלקה ערב ההפקעה.

ג. בשים לב לטענת התובעים כי המנוח רכש את החלקה בשנת 1959, לאחר שהוקנתה לרשות הפיתוח, ממילא אין להסכם הרכישה תוקף.

ד. אין מקום להעביר את נטל ההוכחה על רשות הפיתוח, במיוחד כאשר החלקה אינה מעובדת.

ה. יש לדחות את כל טענות התובעים באשר לזכויות רשות הפיתוח להרשם כבעלים של החלקה. רכישת החלקה נעשתה כדין והיא תקפה.

ו. אין ממש בטענת התובעים כי זכויותיהם בחלקה מכוח התיישנות או חזקה נוגדת גוברת על זכויות רשות הפיתוח.

5. בדארנה הגישו כתב הגנה בו חזרו על עיקר טענותיהם נגד טענות רשות הפיתוח בכתב תביעתה.

6. מטעם רשות הפיתוח הוגשו:

א. תעודת עובד ציבור של מר ניזאר לוי, עוזר לפקיד ההסדר (ת/5), בה פירט את הליכי ההסדר ואת הליכי בירור התביעות בהסדר.

ב. תעודת עובד ציבור של ניקולא מלכא, סגן ראש תחום בכיר לתכנון ברשות מקרקעי ישראל/מחוז הצפון (להלן: "הרשות") (ת/1), לפיה החלקה מיועדת ברובה ליער נטע אדם קיים, על פי תכנית מתאר כאבול ג/16001 (נ/3) וחלק נוסף שלה מיועד לשטח חקלאי נוף כפרי פתוח לפי תיקון 9 לתמ"מ 2 (נ/1 ונ/2) ומרקם שמור משולב לפי תמ"א/35.

ג. תצהיר של מר אמיר דרור, מפקח ברשות (ת/3). בתוקף תפקידו ברשות, החל משנת 2003, הוא עורך סיורים בשטח , לרבות החלקה. לדבריו "החלקה הנה חלקת טרשים המכוסה עשביה נמוכה . החלק הצפון מערבי של החלקה מהווה חלק מיער קק"ל נטע אדם. החלקה לא מעובדת על ידי איש. החלקה מוחזקת על ידי המדינה. בחלק ממנה יער קק"ל, שביל המוביל למטעי הישוב פרוד וכן קווי חשמל וטלפון החוצים את החלקה מדרום לצפון". לתצהיר צורף צילום אויר של החלקה והאזור סביבה.

בחקירתו הנגדית אמר כי החלקה הררית ולא ניתן לעבד אותה כי הכל אבן וסלע.אין בחלקה כל מבנים ואין בה מעיין. יש בחלקה מספר עצים שנטעו על ידי קק"ל בשטח הטרשי.

ד. תצהיר של מר חסן גדיר, מרכז הסדר הקרקעות ברשות (ת/4), בו פירט את תזכורות התביעה שהוגשו בקשר לחלקה (עותק צורף לתצהיר).

ה. חוות דעת מודד מוסמך, מר זידאן סוהיל (ת/2) אשר זיהה את מיקומה של החלקה על רקע מפה פיסקלית אד-דמון (יסעור) ומפת ההפקעות (מפת הרכישה) אשר אושרה על ידי שר האוצר המנוח לוי אשכול ז"ל ביום 28.10.53 (ת/6).

בנוסף הוגש על ידו צילום אויר נוסף (ת/7).

בחקירה נגדית אמר כי לא מדד את החלקה וחוות דעתו מבוססת על בדיקת מפות. הוא גם לא בדק תצלומי אויר. הוא לא ביקר בחלקה ולא יכול היה לאמר האם החלקה מעובדת או ראויה לעיבוד.

7. מטעם בדארנה הוגש תצהירו של מר אחמד בדארנה (נ/5) . לדבריו, מאז רכישת החלקה מניקולא איברהים אלחאיק, שהיה הבעלים המקורי של החלקה והחזיק בה עשרות שנים, הוא ואביו המנוח החזיקו בחלקה חזקה נוגדת ללא עוררין, גם מצד רשות הפיתוח, והשתמשו בה לצרכי חקלאות. זרעו את החלקה בגידולים עונתיים שונים כמו חומוס, פול, חיטה, שעורה, פלפלים, עגבניות וכיוב', וזאת למעט תקופות קצרות בהן לא זרעו את החלקה מסיבות שונות. עוד נאמר בתצהירו כי "בתקופה מסויימת לאחר רכישת החלקה הודיע לי אבי שיהודים נטעו עצים בחלקות סמוכות ונותרו בידם מספר שתילים ואבי לקח אותם ונטע אותם בחלקה. אך רוב שטח החלקה הינו שטח ששימש אותנו לצרכי חקלאות על פני תקופה ארוכה מאד העולה על תקופת ההתיישנות".

לתצהיר צורפו צילומי אויר של החלקה .

בנוסף הוגשו על ידי בדארנה מפות מנדטוריות (נ/4).

מטעם הדארנה גם העיד אברהים מוחמד בוקאי. לדבריו, היה שכן של בדארנה וראה שהיה להם עדר עיזים והם היו באים למעיין של דמון להשקות את העדר. כמו כן ראה את בדארנה מעבד את החלקה מהצד הצפוני של החלקה . לדבריו החלקה מישורית. הוא לא ידע שהחלקה הופקעה אבל ידע שלא הרשו להם להכנס לאדמות שלהם.

8. לאחר חקירת העדים הגישו הצדדים סיכומים בכתב ולהלן אדון בשאלות שבמחלוקת. אציין כי סדר הגשת הסיכומים נקבע באופן שרשות הפיתוח הגישה סיכומים ראשונה ולאחר הגשת סיכומי בדארנה הגישה סיכומי תשובה. שני הצדדים הכתירו את סיכומיהם בכותרת "סיכומי הנתבעת" (רשות הפיתוח) ו"סיכומים מטעם הנתבעת" (בדארנה).

דיון

9. שני הצדדים התייחסו בראשית סיכומיהם לשאלת "נטל הראיה", כאשר בדארנה טוענים כי הם מחזיקים בחלקה ולפיכך הנטל הוא על רשות הפיתוח ואילו רשות הפיתוח טוענת כי המדובר בחלקה טרשית בלתי מעובדת שהוקנתה לרשות הפיתוח אינה מוחזקת על ידי בדארנה וכי הנטל על בדארנה .

10. אני סבורה כי בשלב זה אין מקום להכריע בשאלת הנטל, ויש לראות את המחלוקת כבין צדדים שווים (וראה:ע"א 9974/05 הפטריארכיה הסיריאנית אורטודוכסית ואח' נ. הוד קדושתו הפטריארך הארמני של ירושלים ואח' (28.5.08).

11. יתירה מזאת, לאחר שכבר התחלתי לדון במחלוקות בין הצדדים, כפי שנטענו בסיכומיהם, הגעתי למסקנה כי השאלה הראשונה והמכרעת אותה יש לבחון היא האם בדארנה הוכיחו חזקה בחלקה, בכל אחת מהתקופות הרלבנטיות. ככל שאקבע כי חזקה כזאת לא הוכחה , ממילא תדחה תזכורת התביעה שהגישו בדארנה.

12. בדארנה טענו גם נגד תוקף רכישת החלקה על ידי רשות הפיתוח מכוח חוק רכישת מקרקעין, ואולם גם הכרעה בטענה זו דורשת בחינה של שאלת החזקה בחלקה.

13. אמנם בדארנה טענו גם נגד תוקפה של תעודת הרכישה עצמה, מאחר ולא צורף אליה תשריט רכישה המעיד כי תעודת הרכישה מתייחסת, בין היתר, לחלקה, ואולם, מאחר ומפת הרכישה, עליה מסומנת החלקה, הוגשה על ידי רשות הפיתוח (ת/6), וכאמור בתצהירו של מר חסן גדיר (ת/4) על נספחיו – ממילא דין טענת בדארנה להידחות.

14. הטענה השניה של בדארנה כבר כרוכה בשאלת החזקה. בדארנה טענו כי תעודת הרכישה בטלה מאחר ולא התקיים התנאי הקבוע בסעיף 2 לחוק הרכישה, לפיו "ביום ו' בניסן תשי"ב (1 באפריל 1952) לא היה בחזקת בעליו".

15. רשות הפיתוח טענה כי בדארנה תוקפים את הרכישה בחלוף 60 שנה ולאחר שרשות הפיתוח תפסה חזקה בחלקה, ולפיכך טענת בדארנה לוקה בשיהוי כבד. כן טענה כי לטענת בדארנה הם רכשו את הזכויות בחלקה מניקולא אברהים אל חאיק בשנת 1959, 6 שנים לאחר רכישתה על ידי רשות הפיתוח ולפיכך, בדארנה לא הביאו כל ראיה על זכותם להחזיק בחלקה במועדים הרלבנטיים לסעיף 2 לתעודה.

16. בדארנה טענו כי רשות הפיתוח לא שלחה לבעלים של החלקות כל הודעה על ההפקעה (אחמד בדארנה העיד כי הם לא ידעו על ההפקעה) ורשות הפיתוח גם לא נקטה בכל הליכים שהם לפינוי המחזיקים בחלקה מאז שנת 1952 ועד היום, אלא טענה לזכויות בחלקה רק במסגרת ההסדר, ולפיכך לא היה בידי בדארנה לתקוף את תוקפה של ההפקעה, לרבות התעודה, עד היום.

17. אני מסכימה עם טענת בדארנה כי אין בחלוף המועד כדי לחסום את זכותם לטעון כנגד תוקפה של ההפקעה שבוצעה לפני למעלה מ- 60 שנה. יחד עם זאת, לאור השיהוי הרב בהעלאת הטענה, אין די בהצהרה הסתמית של אחמד בדארנה כי אביו המנוח עיבד את החלקה מספר שנים לפני שרכש אותה (בשנת 1959) כדי להוכיח טענתו כי המנוח עיבד את החלקה בשנת 1952.

18. גם עדותו של העד מטעם בדארנה, אברהים מוחמד בוקאעי, אינה תומנכת בגרסת בדארנה בדבר החזקה בחלקה במועד ההפקעה. בוקאעי העיד כי המנוח עבד בחקלאות בצד המזרחי "של המעיין... לפני 55 שנה". העד העיד ביום 11.5.14 ולפיכך "לפני 55 שנה" משמע 1959, דבר התואם את טענת בדארנה כי המנוח רכש את החלקה בשנה זו, אך אין בכך כדי להעיד על מה שהתרחש במועד הוצאת תעודת ההפקעה.

19. בדארנה הגישו , כאמור, את ההסכם לפיו רכש המנוח, לטענתם, את החלקה מ"ניקולא אברהים אלחאיכ" ביום 13.10.1959. אתייחס להסכם זה בהמשך אך בהקשר זה של החזקה במועד ההפקעה אציין רק כי בהסכם לא נאמר דבר על כך שהמנוח כביכול החזיק בחלקה עובר למועד רכישתה. ההסכם גם אינו מזכיר כל עיבוד של החלקה ורק נאמר בו כי בגבול המערבי של החלקה קיימים מבנים עם משאבת מים.

20. לאור האמור, אני קובעת כי בדארנה לא הוכיחו חזקה בחלקה במועד ההפקעה (מועד הרכישה בהתאם לתעודת ההפקעה – 12.11.53).

21. לאור קביעה זו בדארנה אינו יכול לטעון כי לא נשלחה לבעלים של החלקה או למחזיק בה הודעה על ההפקעה. הוא הדין בטענה בדארנה כי התעודה בטלה מאחר ולא ניתנה לנפגעים ממנה הזכות להתנגד לה ו/או כי לא נבדקו זכויות הקנין .

22. כמו כן , לאור קביעה זו, אני אני דוחה את טענת בדארנה כנגד תוקפה של תעודת הרכישה, מאחר ולא התקיים בה התנאי הראשון הקבוע בסעיף 2(א) לחוק הרכישה, לפיו ביום 1.4.52 "לא היה בחזקת בעליו".

23. בעדותו של בוקאעי אני רואה תמיכה דוקא לטענת רשות הפיתוח, לפיה היא תפסה חזקה בחלקה לאחר הפקעתה. בוקאעי, שכאמור העיד כי היתה לו אדמה סמוכה לאדמה של בדארנה, העיד גם כי הוא לא ידע על ההפקעה אבל אמר גם כי "לא הרשו להם להכנס לאדמות שלהם" והוא גם קיבל אדמה אחרת במקום האדמה שלו . איסור זה להכנס לאדמות אלה מלמד כי רשות הפיתוח מנעה כניסה לאדמות שהופקעו, בניגוד לגרסת בדארנה .

24. בדארנה טענו כי גם התנאי השני הקבוע בסעיף 2(א) הנ"ל, ולפיו החלקה שימשה או הוקצתה "בתוך התקופה שבין ה' באייר תש"ח (14 במאי 1948) ובין ו' בניסן תשי"ב (1 באפריל 1952) לצרכי פיתוח חיוניים, התיישבות או בטחון" – אינו מתקיים.

בדארנה מתבססים בטענתם זו על כך שהחלקה הוחזקה ועובדה על ידם במועד הרכישה, אך ממילא, משקבעתי כי טענה זו לא הוכחה, ממילא נדחית גם הטענה בדבר קיומו של התנאי השני בסעיף 2 לחוק הרכישה.

25. לכאורה, די בעובדה שהחלקה נרכשה על ידי בדארנה לאחר מועד ההפקעה – כדי להביא לדחיית תביעת בדארנה, שהרי בדארנה לא היו יכולים לרכוש זכויות ממי שזכויות כבר הופקעוט (לאחר שהחלקה הופקעה כדין ועברה לבעלות רשות הפיתוח (גם אם לא נרשמה על שמה במועד זה).

26. יחד עם זאת, אציין כי גם בדארנה לא הוכיחו כי לאותו אלחאיק , שממנו רכשו לטענתם את החלקה, היו זכויות בחלקה , כאשר אין מחלוקת כי ככל שלאלחאיק היו זכויות, הן לא היו רשומות, וכאשר פרט להסכם (שכלשעצמו אינו יכול להוות ראיה לזכויות במקרקעין) לא הובאה כל ראיה התומכת בגרסת בדארנה בדבר זכויות אלחאיק בחלקה.

27. אפילו העד בוקאעי לא הזכיר את אלחאיק כמי שהיו לו זכויות כלשהן בחלקה, הן בעלות והן חזקה.

28. ואם לא די בכל אלה, הרי שבדארנה גם לא הוכיחו כי החזיקו בחלקה גם משנת 1959 ואילך, כאשר מאידך, בנוסף על עדותו של בוקאעי והשלכותיה כאמור לעיל, אני מעדיפה את עדותם של העדים מטעם רשות הפיתוח לפיה רשות הפיתוח תפסה חזקה בחלקה ונטעה בה עצים, כאמור בתצהירו של מר אמיר דרור (ת/3) ותעודת עובד הציבור של ניקולא מלכה (ת/1).

29. אני דוחה את האמור בתצהירו של בדארנה לפיו נאמר לו על ידי אביו המנוח שיהודים נטעו עצים בחלקות סמוכות והוא לקח מהם עצים ונטע בחלקה. מדובר בטענה סתמית, שהיא בגדר עדות שמועה, ואני מעדיפה את האמור בראיות רשות הפיתוח כאמור לעיל, לפיהן החלקה, ביחד עם חלקות אחרות באזור, יועדה ליער נטע אדם ובפועל קרן קיימת לישראל היא שנטעה את העצים שם.

30. ב"כ בדארנה טען בסיכומים כי יש לדחות את עדותו של מר דרור, ו הפנה לנספח ה' לתצהירו של מר גדיר (ת/4) – מפה של האזור עליה נרשם "CULT" (חקלאות) ואולם לא מצאתי כי נספח ה' הנ"ל מלמד על מצבה בפועל . המילה "CULT" מופיעה באזור סמוך לחלקה ולא בחלקה עצמה ובכל מקרה, אין מחלוקת ובדארנה עצמו העיד כי חלק מהחלקה נטוע עצים , כך ששיעור העיבוד בחלקה אינו יכול להיות 100% ואף לא מלמד על שעור עיבוד כלשהו אחר. בנוסף, מועד עריכת המפה אינו ברור וכפי שנטען על ידי רשות הפיתוח, מדובר במפה שנערכה בשנות ה- 30 של המאה הקודמת והיא לא יכולה להעיד על מצב החלקה משנת 1952 ואילך.

31. בדארנה טען גם כי בחלק מהשנים הוא ואביו המנוח השתמשו בחלקה, לצרכי חקלאות וזרעו בה גידולים עונתיים, אך אפילו טענה זו לא הוכחה. שני הצדדים אמנם הגישו תצלומי אויר של החלקה וסביבתה ואולם לא הוגשה חוות דעת של מומחה לפיענוח תצלומי אוויר וממראה עיניים התרשמתי כי בחלק מהחלקה נטוע יער וחלקה האחר אינו מעובד כלל – דבר התואם את ראיות רשות הפיתוח ובניגוד לאמור בתצהירו של בדארנה.

32. קיומה של באר מים בחלקה אינו יכול להעיד על חזקה בחלקה, כאשר אפילו על פי עדותו של בוקאעי, המנוח היה מגיע למעיין כדי להשקות את עדריו וגם הוא עצמו היה מגיע למקום להשקות את עדריו (מבלי שטען לזכויות בחלקה). בדארנה טען כי בחלקה קבור סבו אך לא הביא כל ראיה מתי נפטר הסב ומה היה הקשר שלו לחלקה.

33. כאמור, העד בוקאעי העיד כי היתה לו חלקה סמוכה לחלקה וכי הוא אינו מחזיק בחלקה וכי עשה חילופין עם קרקע אחרת. הדבר תואם את מפת הרכישה ותעודת הרכישה, לפיה הופקע שטח של למעלה מ- 10,450 דונם, בתוכו כלולה החלקה וחלקות רבות הסמוכות לה. ההפקעה בוצעה בחלקה למטרת יער נטע אדם וכאמור, בתצילומי האויר נראה יער כזה בחלקות רבות סמוכות ובחלק מהחלקה- דבר התומך במלואו בעדויות רשות הפיתוח דוקא בדבר ההפקעה של החלקה, ביחד עם השטח הסובב לה . מאידך, מתצלומי האויר לא ניתן ללמוד על הטופוגרפיה של החלקה והאם בכלל היא ניתנת לעיבוד כטענת בדארנה.

34. גם נשמטת טענת בדארנה כנגד חוקיות ההפקעה, בהיותה מנוגדת לזכויות הקנין של בדארנה, כאשר בנוסף לעובדה שכלל לא הוכחה זכות הקניין של בדארנה בחלקה, החלקה מהווה מובלעת קטנה – 6,729 מ"ר מתוך 10,450 דונם שהופקעו. במצב דברים זה, וכאשר רשות הפיתוח תפסה חזקה בחלקה לפני למעלה מחמישים שנה,אין מקום לתקוף אותה ולבטח – אין מקום לבטלה.

35. הוא הדין בטענה בדבר אי מימוש מטרת ההפקעה. כאשר מדובר בהפקעה של שטח גדול אין מקום לבחון בדיקה פרטנית של כל דונם מתוך השטח המופקע , אלא יש לבחון את שטח ההפקעה במכלול. ושוב , כאמור, מראיות רשות הפיתוח ובמיוחד מתצלומי האוויר עולה במפורש, כי השטח המופקע , לרבות החלקה, שימש ומשמש למטרות ההפקעה.

לפיכך, אני דוחה את טענת בדארנה בדבר אי מימוש מטרות ההפקעה.

התוצאה-

36. אני מקבלת את תזכורת התביעה של רשות הפיתוח ודוחה את זו של בדארנה.

32. אני מורה לפקיד ההסדר לרשום את החלקה על שם רשות הפיתוח.

33. אני מחייבת את בדארנה לשלם לרשות הפיתוח הוצאות בסך 7,500 ₪ ומע"מ.

המזכירות תמציא עותק פסק דין זה לב"כ הצדדים ולפקיד ההסדר חיפה (תיק הסדר 18/2008).

ניתן היום, כ"ד אלול תשע"ה, 08 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.