נתוני רקע

1. הונחו בפניי שתי תובענות, הנדונות במאוחד. הראשונה, ב-ת.א. 10834/06 (להלן – "התביעה הראשונה"), הוגשה על ידי התובעת, היא הנתבעת-שכנגד, וכן התובעת 1 והנתבעת-שכנגד 1 (להלן – "התובעת") בתובענה השנייה, ב-ת.א. 13026-11-08 (להלן – "התביעה השנייה"). התביעה הראשונה הוגשה על ידי התובעת נגד הנתבעים, הם התובעים-שכנגד בתביעה הראשונה. התביעה השנייה הוגשה הן על ידי התובעת והן על ידי בנה, הוא התובע 2 והנתבע-שכנגד 2 בתביעה השנייה (להלן – "התובע"). בתביעה הראשונה, לעניין התביעה-שכנגד, אף הוגשה הודעת צד ג' על ידי התובעת נגד הצד השלישי שם (להלן, גם "חב' פיינגולד"). בתביעה השנייה, התביעה-שכנגד הוגשה, כאמור, הן כנגד התובעת והן כנגד התובע, וכן הנתבעים-שכנגד 3 ו- 4 הם עו"ד עופר דה-קלו, המייצג את התובעת והתובע במכלול ההליכים, וכן עו"ד סמי דה-קלו.

2. עתה ראוי לעמוד על עיקרי העובדות והטענות.

בזמנים הרלוונטיים היו התובעת והתובע, כאמור אם ובנה, הבעלים הרשומים בחלקה 137 בגוש 10794 המצויה ברח' ראול ולנברג 24 בחיפה. התובעת והתובע חתמו ביום 28.9.00 עם חב' פיינגולד, שהיא חברה לקבלנות בניין, חוזה על פיו ייבנו 4 דירות על החלקה (להלן – "חוזה הקבלנות"). במסגרת איחוד וחלוקה של חלקים בלתי מסוימים הייתה זכאית התובעת להירשם כבעלים של שתי דירות מתוך ארבע הדירות האמורות.

3. ביום 26.11.02 נחתם חוזה מכר בין התובעת לבין הנתבעים (להלן – "חוזה המכר"), מכוחו רכשו הנתבעים דירה שאמורה הייתה להיבנות במגרש זה. על חוזה המכר חתם בשם התובעת בנה התובע, וזאת מכוחו של ייפוי כוח קונסולרי מיום 21.9.00 (להלן – "ייפוי הכוח הקונסולרי"). מענו של עו"ד סמי דה-קלו צוין כמען להמצאת מסמכים מטעם התובעת, לעניינו של חוזה המכר. ייפוי הכוח הקונסולרי ניתן אף לעו"ד סמי דה-קלו. הנתבעים התחייבו לשלם לתובעת סכום כולל של 410,000 דולר. הם שילמו את תשלומי התמורה, זולת סכום של 85,000 דולר, הוא התשלום האחרון. בגדר התביעה העיקרית תובעת התובעת את תשלום הסך הנ"ל. עוד נטען כי הנתבעים חייבים לתובעת סכום של 35,046 ₪ עבור שינויים שהזמינו, מעבר למה שסוכם תחילה. על אלו דורשת התובעת ריבית, בהתאם להוראות חוזה המכר, וכן פיצויים מוסכמים בסך 40,000 דולר. סכום התביעה העיקרית, איפוא, עלה לסך של 676,343 ₪.

4. הנתבעים, כאמור, התגוננו בפני התביעה הראשונה והגישו תביעה-שכנגד, אשר לימים תוקנה. כתב התביעה-שכנגד מסתכם בסכום של 417,000 ₪ לצרכי אגרה. הוא נסב בגין פיצוי מוסכם בסך 273,375 ₪ בגין איחור במסירת הדירה, פיצוי מוסכם בסך 40,000 דולר בגין הפרה יסודית נטענת, עלויות כספיות שונות בגין רכישת מוצרים שונים, ליקויי בנייה נטענים, ירידת ערך כתוצאה מהם, הוצאות פינוי והובלה ועוגמת נפש. התובעת התגוננה בפני התביעה-שכנגד של הנתבעים והגישה הודעת צד ג' כנגד חב' פיינגולד. זו לא התגוננה ודומה שקיים כיום שיתוף אינטרסים בין חב' פיינגולד לבין התובעת והתובע.

5. כך, ככל שעסקינן בתביעה הראשונה. ככל שעסקינן בתביעה השנייה נטען כי הנתבעים פלשו למחסנים מס' 1 ו- 3 ולחלק מן הרכוש המשותף שבקומה הראשונה. הם נתבעים לפנות ולסלק ידם מאלו וכן לשלם דמי שימוש ראויים בגין שימושם באלו. עוד נדרשים הנתבעים לשלם פיצויים בסך 80,000 ₪ בגין נזקים ממשיים שנגרמו לתובעת ולתובע עקב האיחור בהמצאת טופס 4 שנבע מפלישת הנתבעים הנטענת לשטחים שאינם שייכים להם.

ככל שעסקינן באלו התגוננו הנתבעים והגישו, כאמור, תביעה-שכנגד. בגדרה של זו קבלו הנתבעים על כך שהגם שנרשם צו רישום בית משותף, אף נרשמו הדירות על שם כל יתר בעלי הדירות, עדיין לא נרשמה הדירה על שמם. ועוד נטען כי צו רישום הבית המשותף טעון תיקון, שהרי הוא נעשה תוך הפרת התחייבות נטענת להצמיד חלל נטען בבית כחלק מן הממכר. כאמור, הנתבעים-שכנגד התגוננו בפני תביעה-שכנגד זו.

6. ועוד ראוי לפרוס מספר נתונים. בבית נבנו ארבע דירות. בקומה הראשונה קיימת דירת קוטג' מס' 1 אשר נמכרה למשפחת אלאלוף-כהן. בקומה השנייה קיימת דירת קוטג' מס' 2 שנמכרה לנתבעים. בקומה השלישית קיימת דירה 3 שנמכרה למשפחת מילר. בקומה הרביעית קיימת דירת קוטג' 4 שנמכרה למשפחת רימוני. אכן, בגין ליקויי בנייה, אף בגין חובות נטענים, ננקטו הליכים משפטיים על ידי משפחות מילר ורימוני, אשר נדונו בבית משפט זה.

7. ועוד ראוי לציין, ודומה שנתון זה ישוב ויעלה, כי התובעת היא ישישה. גילה המדויק לא היה ידוע בתחילה, ועל היסוד הנתונים ניתן היה ללמוד שיכול שהיא כבת 83, 86 או 90. כיום נהיר כי התובעת היא בת 87. אף מקום מגוריה המובהק לא היה ידוע. דומה היה שהיא מתגוררת, במען לא ידוע, בגרמניה, בבלגיה או בהולנד. בנה התובע, כך עולה מן הנתונים שבפניי, הוא איש עסקים ברחבי העולם ואין לו כתובת ברורה. דומה שהוא אינו שולט דיו בשפה העברית. אין עוררין כי הרוח החיה בכל העסקאות היה עו"ד סמי דה-קלו. התובעת לא מסרה כל תצהיר. עו"ד סמי דה-קלו היה המוציא והמביא הן בתביעות שבפניי, והן בתביעות של משפחת מילר ושל משפחת רימוני, וכאמור ייפוי הכוח הקונסולרי ניתן אף לו.

8. ההליכים בתיק היו מסועפים ויגעים. מונו מומחים מטעם בית המשפט, הוגשו תצהירי עדויות משופעי-נספחים והתיק נקבע להוכחות. ואולם טרם שמיעת ההוכחות הגיעו ב"כ הצדדים להסכם דיוני. משום החשיבות הנודעת לו ראוי להביא מובאות ממנו.

9. ב"כ הצדדים הסכימו כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. סוכם כי יישמר היתרון הדיוני של התובעים, לעניין התביעות-שכנגד כנגדם. סוכם כי לחומר הראיות ניתן יהיה לצרף כתבי בי-דין מתיקי רימוני ומילר. משום כך, אף הובלט, כי "לנוכח העובדה שב"כ התובעת יתוודע למסמכים שיצורפו לסיכומי ב"כ הנתבעים הרי בגדר סיכומיו האחרונים הוא יהיה רשאי לא רק להגיב לתביעה-שכנגד, אלא אף למסמכים לעניין התביעה העיקרית שצורפו כאמור. לסיכומיו האחרונים לא יוכל ב"כ התובעת לצרף מסמכים נוספים". אף צויין כי טרם שיגיש ב"כ התובעת את סיכום טענותיו לעניין התביעות העיקריות, ימציא לו חברו כתבי בי-דין בתביעות רימוני ומילר הנ"ל.

10. בהחלטתי מיום 25.10.11 ציינתי שיש להידרש לשתי סוגיות נוקבות, העולות הן למקרא סיכומי הטענות והן למקרא המתחייב ממכלול החומר שבפניי, אף לנוכח הטיעונים האמורים.

הסוגיה האחת הייתה באשר לספקות שהטיל ב"כ הנתבעים בכך שהתובעת אכן מיוצגת ומודעת למכלול ההליכים המתנהלים בשמה באופן שבפניי, כלשונו, "תביעת פאנטום".

הסוגיה השנייה דנה בחלק מן הסוגיות הנדונות בתביעה העיקרית ובתביעה-שכנגד שבתביעה השנייה אשר לכאורה לא ניתן לדון בהן אלא כאשר היריבים הנכונים לכך הם הדיירים האחרים בבית, משפחות אלאלוף-כהן, מילר ורימוני (להלן – "השכנים"). בהחלטתי הנ"ל הצבעתי על בעייתיות הקיימת בדיון בסוגיות אלו. וכך, ככל שעסקינן בעתירה שהונחה בפניי לסילוק ידם של הנתבעים ממחסנים מספר 1 ו- 3 ומחלק מן הרכוש המשותף שבקומה הראשונה, לכאורה היריבים הנכונים שלהם הם השכנים. כך, אף ככל שעסקינן בעתירה לתיקון צו רישום הבית המשותף שבתביעה-שכנגד. אכן, לעניין זה, יריביהם המובהקים של הנתבעים, ומי שעלולים להיפגע כתוצאה מקבלת טענתם אם תתקבל, הם השכנים.

באשר לשתי סוגיות אלו הוריתי את אשר הוריתי. אף הזמנתי את השכנים להגיש טיעונים באשר לסוגיות שונות המתחייבות כתוצאה מכך. אף על כך להלן.

11. ככל שעסקינן בסוגיה הראשונה, כך ניתחתי בהחלטתי מיום 18.8.13, הונחו בפניי ראיות וטענות משלימות באופן שסוגיה זו, וכן התביעה הראשונה, בשלות, לכאורה, להכרעתי ולמתן פסק דיני.

ככל שעסקינן בסוגיה השנייה, כך המשכתי וניתחתי בהחלטתי מיום 18.8.13, הרי אף אחד מן השכנים לא מסר, כפי שהוריתי בסעיף 23 להחלטתי מיום 25.10.11, הודעה מפורשת שהוא מסכים להצטרף כתובע נוסף בתביעה העיקרית וכנתבע-שכנגד נוסף בתביעה-שכנגד, ככל שעסקינן בתביעה השנייה, ללא צורך בהליכים נוספים ותוך נטילת מכלול הסיכונים והסיכויים בהליך שבפניי, וכמות-שהם עובר להחלטתי מיום 25.10.11. אכן, לכאורה, ככל שעסקינן בגוף המחלוקת נמסרו אישורים של אלאלוף-כהן ושל רימוני, המסכימים עם גרסתם של הנתבעים לעניין המחלוקת האמורה, ואולם אף שכנים אלו לא נתנו הסכמתם להצטרף כבעלי דין נוספים כאמור.

12. בהחלטתי מיום 18.8.13 היתרתי לנתבעים לנסות ולשכנעני, חרף המסתמן לכאורה לנוכח ניתוחי זה, כי אין מניעה שאדרש לכל נשואי התביעה-שכנגד שלהם בתביעה השנייה, לעניין תיקון צו רישום הבית המשותף. אכן בעקבות זאת הונח בפניי טיעון משלים של ב"כ הנתבעים. אקדים ואבהיר כי טיעון משלים זה לא שינה ממאזן שיקוליי, באשר להיקף הדיון בתביעה העיקרית ובתביעה-שכנגד אשר בתביעה השנייה. לנוכח העובדה כי ממילא אתחיל בדיון בנשואי התביעה הראשונה, שבמוקד המחלוקת, אדרש לכך שעה שאדון בנשואי התביעה השנייה שנותרו להכרעתי.

13. הבהרתי כי הונחו בפניי תצהירי עדויות משופעי-נספחים. ככל שעסקינן בתביעה הראשונה הונחו בפניי תצהיריהם של עו"ד סמי דה-קלו ושל התובע. ככל שעסקינן בתביעה השנייה הונחו בפניי, אף בה, תצהיריהם של עו"ד סמי דה-קלו ושל התובע אך בנוסף אליהם הוגש תצהירו של מר דורון פיינגולד (להלן – "פיינגולד"), מנהלה של חב' פיינגולד. הן בתביעה הראשונה והן בתביעה השנייה, ככל שעסקינן בנתבעים שם, הוגשו תצהיריהם-שלהם.

14. הונחו בפניי חוות דעת של בעלי הדין, הן באשר לליקויי בנייה נטענים והן באשר לירידת ערך. בעקבות זאת מונו על ידי מומחים מטעם בית המשפט, המהנדס רן ברוקנר (להלן – "ברוקנר") ושמאי המקרקעין מרדכי זייד (להלן – "זייד"). כאמור נלוו לתצהירים שבפניי מסמכים וראיות לרוב.

15. להלן אדרש לסוגיות הצריכות לפנים לצורך הכרעתי. אקדים במספר סוגיות, לכאורה "מקדמיות".

תביעת "פאנטום" של התובעת?

16. כאמור, בהחלטתי מיום 25.10.11 הבאתי את ספקותיו של ב"כ הנתבעים ככל שעסקינן בעניינה של התובעת. הוא הביא מטענת עו"ד סמי דה-קלו כי אין לו קשר עם התובעת. התובעת אינה מצויה בפרטי הפרטים של התביעה, היא לא הייתה מעורבת בעסקת המכר וזיקתו של עו"ד סמי דה-קלו אליה היא מכוחו של ייפוי הכוח הקונסולרי, הא ותו לא. ככל שעסקינן בייפוי הכוח הקונסולרי הרי עולה הימנו כי הגם שביום 21.9.00 אומתה חתימת התובעת בפני הקונסול הכללי בהאג שבהולנד, הרי ייפוי הכוח הכללי נושא את חתימתה מיום 28.9.00. משמע, לכאורה, לא ניתן היה, דרך נבואה, לאמת חתימה ביום 21.9.00, שתינתן ביום 28.9.00.

17. הדברים הלכו והתעצמו למקרא כתבי בי-דין עליהם למד ב"כ הנתבעים, רק למקרא תביעת מילר שהוגשה ב-ת.א. 1263/06. שהרי נלמד שם שעו"ד סמי דה-קלו מחזיר כתבי בי-דין "מן הסיבה שהחתום מטה אינו מהווה מורשה מטעם הנתבעת (היא התובעת בפניי – ש.ל.) לקבלת כתבי בית הדין" . ועוד צויין שם כי "לח"מ אין ייפוי כוח לייצג את הנתבעת בנושא התדיינות זה. הח"מ משמש כתיבת דואר של הנתבעת בהקשר לענייני חוזה מכר הדירה שבין הצדדים, אולם לא בהקשר להתדיינויות משפטיות אחרות" . ועוד כי "הנתבעת לא נתנה לח"מ או למי מטעמו הרשאה לקבלת כתבי בי-דין" (סעיפים 2, 5 ו-7ׂ).

ובנספח כ"ז לסיכומי הטענות, ובתגובה נוספת באותו הליך, הבהיר עו"ד סמי דה-קלו כי "ייפוי הכוח שניתן לח"מ הינו ייפוי כוח קונסולרי, הניתן לביטול בכל עת. כל פעולה של הח"מ, על פי ייפוי הכוח, מצריכה הרשאה ספציפית של הנתבעת. הנתבעת נתנה לח"מ הרשאה לייצגה בהליכי מכירת הדירה ורישום זכויות התובעים אצל רשם המקרקעין. לא ניתנה לח"מ הרשאה ספציפית לקבל כתבי בית-דין ו/או לייצגה במסגרת תיק בית משפט בעסקינן ו/או כל נושא אחר, בין משפטי בין שלא משפטי" (סעיף 11). ולשם הסרת ספק הוסיף עו"ד סמי דה-קלו וציין כי "יודגש ויצויין כי ייפוי הכוח הקונסולרי שנמסר לח"מ היה אך ורק בהקשר למכירת הדירה, רישום הבניין כבית משותף ורישום זכויות התובעים אצל רשם המקרקעין" (סעיף 14).

18. בהחלטתי מיום 25.10.11 הבהרתי את המשמעות המפליגה הנודעת לכך. כך, משום שהתביעה העיקרית בתביעה הראשונה, התביעה העיקרית בתביעה השנייה, וממילא כתבי ההגנה מטעם התובעת, בתביעות-שכנגד, הן בתביעה הראשונה והן בתביעה השנייה, נעשות כולן רק מכוחו של אותו ייפוי כוח קונסולארי. זה אשר עו"ד סמי דה-קלו מציין את דבר שליחותו המוגבלת והמסוייגת, והמחייבת, לשיטתו של עו"ד סמי דה-קלו עצמו, מתן ייפוי כוח ספציפי, בכל תביעה ותביעה.

ואולם הוספתי והבהרתי כי קבלת עמדתו של ב"כ הנתבעים תגזור כליה, מיניה וביה, אף על התביעות-שכנגד שלו. שהרי נזכור ונשמור: בתביעה הראשונה התובעת בתביעה העיקרית היא התובעת היחידה, ובתביעה-שכנגד היא הנתבעת-שכנגד היחידה. משהוגשה התביעה-שכנגד, כנהוג וכשגור, היא הומצאה למשרדו של עו"ד סמי דה-קלו, מי שלכאורה מייצג את התובעת. משקורס לכאורה ייצוגה של התובעת בתביעה העיקרית שבתביעה הראשונה, ממילא לא הומצא לתובעת כתב התביעה-שכנגד בתביעה הראשונה. ואכן מצפה הייתי שב"כ הנתבעים, מיוזמת עצמו, יודה בכך. והרי לא יעלה על הדעת, בנשימה אחת, לטעון שאין להידרש לתביעה העיקרית שבתביעה הראשונה, משום העדר ייצוגה של התובעת לנוכח הנטען עד הנה, ולא לטעון באותה נשימה, שעל אותה דרך אין להידרש לתביעה-שכנגד בתביעה הראשונה, משעה שלא הומצאה כדין לתובעת.

19. חתמתי והוריתי לב"כ התובעת להמציא ייפויי כוח עדכניים של התובעת, הן לעניין התביעה הראשונה והן לעניין התביעה השנייה, תוך הבהרה שאלו כוללים אף תביעות-שכנגד. עוד דרשתי כי התובעת תמציא תצהיר מפורט להנחת דעתי בו תאשר את מודעותה המוחלטת למכלול ההליכים שהתנהלו עד הנה, לכאורה בשמה, ותאשר כי הדברים נעשו אף על דעתה.

20. בעקבות זאת המציא ב"כ התובעת ייפוי כוח עדכני של התובעת וכן תצהיר שהתמודד עם הטענות האמורות, ושוכנעתי לאמץ את האמור שם. התובעת מבהירה כי בנה, התובע, מכוח ייפוי הכוח הקונסולארי עליו חתמה, התקשר בחוזה המכר נשוא ההליכים שבפניי. מקובלת עליי גרסתה כי ייפוי הכוח הקונסולארי נחתם ביום 21.9.00 הגם שייתכן שבטעות היא כתבה לצד חתימתה תאריך מאוחר יותר. התרשמתי כי היא קיבלה דיווח מעודכן על מהלכי התביעה הראשונה והתביעה השנייה והיא מאשרת מהלכים אלו.

21. ועם זאת אני מאמץ את תהיותיו החמורות של ב"כ הנתבעים, כעולה מתגובתו שהגיש לנוכח מסמכים חדשים אלו. אכן, אין מענה מניח את הדעת על שום מה נמנעה התובעת מלמסור תצהיר, בהליכים גופם. אין מענה מניח את הדעת לקושי הנטען בקשר שבין עו"ד סמי דה-קלו לתובעת, שהרי קשר תקין זה עולה כפורח לנוכח התצהיר שבפניי. אף אין מענה מניח את הדעת לקושי הנטען עליו הצביע עו"ד סמי דה-קלו, לנוכח הקשר הרציף הקיים, כך אני קובע, כל העת בין התובעת לבנה, התובע.

ומשכך, כך אני ממשיך וקובע, הגם שאין לי ספק בתקפות ייפוי הכוח ובכך שייצוגה של התובעת על ידי עו"ד סמי דה-קלו, כל העת, נעשה על דעתה ובהסכמתה, הרי אף אין לי ספק כי מכלול הטיעונים האמורים, הן בהליכים בפניי והן בתביעת מילר, היו אף הם חלק ממהלכים מתוכננים בהם ניצלו באורח ציני התובעת, התובע ועו"ד סמי דה-קלו את העובדה שהתובעת היא אישה ישישה המתגוררת בחו"ל ושהקשר עמה רופף או קשה, על מנת להתחמק ממכלול ההתחייבויות החוזיות שלה ועל מנת לנסות להתחמק מאימת הדין, ככל שעסקינן בתביעות-שכנגד שכנגדה.

תביעת מילר ותביעת רימוני

22. כאמור בבית יש ארבע דירות. שלושה בעלי דירות הגישו תובענות בעקבות בנייתו של הבית והם הנתבעים שבפניי, מילר ורימוני. מילר ורימוני תבעו את התובע. אכן, כאמור, התובעת והתובע היו בעלים במשותף במקרקעין עליהם הוקם הבית. משום כך מחצית מהדירות שנמכרו, ובהן זו שנמכרה לנתבעים, היו מיועדות להירשם על שם התובעת, ומשום כך היא הייתה בעלת חוזה המכר עמם. שתי דירות, והן הדירות שנמכרו למילר ולרימוני, אמורות היו להירשם על שם בנה, התובע, ומשום כך הוא היה בעל החוזים עמם.

כאמור ב"כ הצדדים הסכימו, דיונית, כי לחומר הראיות שבפניי יצורפו כתבי בי-דין שונים בתביעות מילר ורימוני. וכך, למקרא נספח ל"ז לתצהירי הנתבעים בתביעה הראשונה התוודעתי לפסק דינה של כב' השופטת טאובר בתביעה ובתביעה-שכנגד של התובע נגד רימוני. על אותה דרך, ולמקרא נספח 10 לסיכומי טענות ב"כ התובעים בתביעה השנייה, התוודעתי לפסק דינה של כב' השופטת נאות-פרי בתביעת מילר נגד התובע.

23. אף אחד מב"כ הצדדים לא נתן דעתו לשאלה האם פסקי הדין האמורים מצמיחים פלוגתאות פסוקות לעניין המסכת שבפניי. כך, לנוכח הטענה האפשרית שניתן לתובע יומו בהליכים אלו, גם אם הנתבעים לא היו בעלי דין שם. וכך, לנוכח הטענה האפשרית שלנוכח מכלול הנסיבות שבפניי, הגם שהתובעת לא הייתה בעלת דין בהליכים אלו, הרי ניתן להתייחס אל בנה התובע, כאל חליפהּּ לעניינם. והרי אין עוררין כי חוזה המכר נחתם על ידי התובע מכוחו של ייפוי הכוח הקונסולארי, והתובע אף חתם על תצהירים, אף ככל שעסקינן בתביעה הראשונה, שבה הוא אינו בעל דין.

אך משב"כ הצדדים אינם טוענים בכיוון זה לא אעמיק חקר בכך, במובן זה שלא אראה עצמי אנוס, מכוח דוקטרינת מעשה בית-דין, לכוף ראשי לאמור בפסקי דין אלו, ואחת היא אם הנפסק שם מקובל עליי, אם לאו. ואולם ברי שלנוכח ההסדר הדיוני האמור אני בן-חורין לעשות כן, אם לא בתוקף דוקטרינת מעשה בית-דין, הרי בתוקף שיקול דעתי, ככל שאבחר להסתמך, בגדר שיקוליי, על האמור בפסקי דין אלו.

אכן, ככל שעסקינן בפסק דינה של השופטת טאובר לא נעלם ממני כי הוגש עליו ערעור שהוכרע בפסק דינו מיום 16.5.10 של בית המשפט המחוזי בחיפה ב-ע"א 16817-05-09. ואולם פסק דין זה ניתן על דרך הפשרה. בגדרו הופחת סכום פיצויים שהיה בר-קיזוז מסכום התמורה, לו היה זכאי התובע. ואולם, נורמטיבית, רשם בית המשפט כי "כל יתר קביעותיו של בית משפט קמא, ייוותרו על כנן" (סעיף 5; נספח 1 לסיכומי תשובה מטעם ב"כ התובעת בתביעה הראשונה).

חוזה המכר ונסיבות חתימתו

24. ביום 26.11.02 נחתם חוזה המכר העומד בלב המחלוקת שבפניי. כאמור חוזה המכר נחתם על ידי הנתבעים ועל ידי התובעת, באמצעות בנה התובע. הובהר בו כי התובעת, היא המוכרת, חתמה ביום 28.9.00 על חוזה הקבלנות. חוזה הקבלנות והמפרט שצורף אליו היו לחלק בלתי נפרד מחוזה המכר. הובא לידיעת הנתבעים כי בגין המקרקעין עליהם הוקם הבניין קיים הסכם שיתוף בין השותפים למקרקעין, הם התובעת והתובע, ומכוח הסכם שיתוף זה הדירה מיועדת לתובעת. ככל שעסקינן בחב' פיינגולד, הרי בשולי חוזה המכר היא חתמה ורשמה כי "אנו החתומים מטה חב' צבי פיינגולד ובנו בע"מ מקבלים על עצמנו, בנוסף לכל התחייבותנו, את ביצוע האמור בסעיף 4.4, 4.5, 4.6 ו- 4.7 דלעיל". על כך להלן.

25. מן החומר שבפניי אני למד כי קדם לחתימת חוזה המכר משא ומתן בו היו מיוצגים הנתבעים על ידי עו"ד אוהד אלוני. נטען על ידי הנתבעים כי ייעוץ משפטי זה ניתן "באופן כללי", ואף נטען כי במעמד המשא ומתן הסופי והחתימה על חוזה המכר, לא היו מיוצגים הנתבעים על ידי עו"ד מטעמם. ככל שעסקינן בחוזה הקבלנות, כך המשיכו וטענו הנתבעים, הרי רק במעמד חתימת חוזה המכר ביקש עו"ד סמי דה-קלו במפתיע מהנתבעים לחתום גם עליו, על מנת לצרפו כנספח לחוזה המכר, ותוך שצוין בפניהם כי מדובר בפעולה פורמאלית בלבד.

26. הנני דוחה גרסה מגמדת זו של הנתבעים, מכל וכל. הנני מאמץ את גרסתו של עו"ד סמי דה-קלו ממנה עולה בבירור כי נשלחו אל הנתבעים בפקס להערותיהם מכלול מסמכי ההתקשרות, לרבות חוזה הקבלנות. התנהל משא ומתן רגיל וסביר בו היו מיוצגים הנתבעים על ידי עורך דין מטעמם, ולא רק "באופן כללי". אך אם בחרו הנתבעים, כטענתם, שלא להמשיך להיות מיוצגים על ידי עו"ד, במעמד חוזה המכר, אין בכך להעלות או להוריד, לעניין מאזן שיקוליי. משום כך הטענה אודות כך שהחתימה על חוזה הקבלנות נדרשה במפתיע, אינה זוכה לאמוני.

27. מסקנה זו נתמכת אף לנוכח העובדה, שאינה מוכחשת, על פיה הנתבעים, לפני חתימת חוזה המכר, ניהלו משא ומתן עם פיינגולד. והרי עובדה ניצחת היא שביום 10.11.02 מסר פיינגולד לנתבעים הצעת מחיר בגין שינויים ותוספות (נספח ב' לסיכומי ב"כ הנתבעים), דהיינו למעלה משבועיים לפני חתימת חוזה המכר. מכלול נסיבות אלו מוכיח בעליל שהנתבעים ידעו אל-נכון, ומלכתחילה, את דבר מעורבותה של חב' פיינגולד, שהיא החברה הקבלנית שצפויה לבנות את הבית בו תהא דירתם.

28. עתה נסקור סעיפים בחוזה המכר, הצריכים לעניין המחלוקת שבפניי.

סעיף 3 מגדיר שהתמורה שננקבה היא בסך של 410,000 דולר. היא אמורה הייתה להיפרע בארבעה תשלומים: הראשון, בסך 100,000 דולר, שולם במעמד חתימת חוזה המכר. השני, בסך 100,000 דולר אמור היה להשתלם עם גמר עבודות טיח פנים, טיח חוץ וציפוי הבניין באבן. השלישי, בסך 125,000 דולר אמור היה להשתלם לאחר גמר ריצוף פנים הדירה כולל חיפוי שירותים. הרביעי, והאחרון, בסך 85,000 דולר אמור היה להשתלם "במועד שנקבע למסירת הדירה, וכנגד מסירתה לידי הקונים, כאשר הדירה מושלמת בהתאם להוראות הסכם זה והמפרט הטכני המצ"ב, ראויה למגורים, כנגד המצאת טופס 4 מעיריית חיפה ואישור מס שבח מקרקעין. מתוך סכום זה סך של 15,000 דולר... יופקדו בידי עורך הדין סמי דה-קלו ו/או עופר דה-קלו עד לרישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונה כיחידה נפרדת" (סעיף 3.2.2(ג)).

29. בסעיף 3.6 הותנתה ריבית הנהוגה בבנק דיסקונט במקרה של פיגור בתשלומי התמורה. ואולם נרשם כי "איחור הנובע שלא באשמתו של הקונה לא יהווה עילה לתשלום ריבית פיגורים ולהפרת הסכם זה".

30. סעיף 4 הגדיר את נושא מסירת החזקה. משום החשיבות הנודעת לסעיפיו אביא אותם כלשונם:

"4.2 המוכר ימסור החזקה הייחודית בדירה לידי הקונה באיכות הבניה בהתאם להסכם הבנייה, התכנית והמפרט על נספחיו ותיקוניו כשהיא ראויה למגורים וכשהדירה נקיה מכל חפץ, רהיט, ואדם, עד ולא יאוחר מיום 30.9.2003 ובכפוף תשלום מלוא התמורה הנקוב בסעיף 3.2.2 לעיל ובמועדים הקבועים בו.

4.3 במקרה של איחור במסירת החזקה בדירה, מסיבות שאינן כוח עליון ותלויות במוכר ובשליטתו, ואשר יעלה על 60 ימים לאחר מועד המסירה הקבוע בס' 4.2 לעיל, יהא הקונה זכאי לפיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך של 50$ לכל יום של איחור כאמור.

4.4 במקרה של איחור במסירת החזקה מסבות שאינן תלויות במוכר (כגון: שביתה במוסדות הממשלה, מלחמה, רעידת אדמה וכד') לא יהא הקונה זכאי לפיצוי כל שהוא מאת המוכר, למשך הזמן הנובע מאירועים אלה בלבד.

במקרה של איחור במסירת הדירה ו/או בניה לקויה יהיה רשאי הקונה לפעול מכוחו של המוכר בהתאם להסכם עם הקבלן, מבלי שיש בכך כדי למעט מאחריותו של המוכר כלפי הקונה לפי סעיף זה ולפי כל דין ובפרט לעניין השלמת בניית הדירה ומסירת לידיו בהתאם למפרט.

4.5 על פי האמור בסעיף 26 להסכם הבניה הקבלן חותם על הסכם כצד לחוזה המכר, באופן כזה שקיבל על עצמו את כל האחריות הישירה כלפי הקונה בכל הקשור למפרט הטכני, לאיכות הבניה, טיב הבניה, התאמת הבניה למפרטים ולתוכנית שיצורפו להסכם זה, לוח הזמנים (לרבות תשלום פיצויים לקונה במקרה של איחור במסירה), מועדי המסירה ואחריות בדק הן לפי הוראות הסכם זה והן ע"פ כל דין. אין באמור בסעיף זה לגרוע מאחריותו של המוכר כלפי הקונה לפי חוזה זה ולפי כל דין.

4.6 למען הסר ספק, מוסכם בזה כי אין המוכר אחראי על טיב ומועד סיום הבניה. האחריות על טיב הבניה לפי חוק מכר דירות ועל פי כל דין ומועד סיום הבניה יחולו אך ורק על הקבלן. במקרה ומכל סיבה הקבלן לא יסיים את הבניה המוכר יהיה אחראי על סיומה כמפורט בסעיף 4.2.

4.7 במקרה של איחור במועד מסירת החזקה בדירה לקונה מתחייב המוכר לפעול כנגד הקבלן ולמצות את זכויותיו בהתאם להסכם הקבלני שנחתם וזאת מבלי לגרוע בזכויות הרוכשים לעשות כן עפ"י הסכם זה.

אין כאמור בסעיף 4.3 ו- 4.4 דלעיל כדי להוות הסכמה של הקונה לאיחור כלשהו במסירת החזקה בדירה ו/או לפגוע בזכותו על פי הסכם זה ו/או עפ"י דין לדרוש פנוי הדירה ומסירת החזקה לידיו".

31. סעיף 7.5 הורה כי הוראות סעיפים 3 (לעניין "התמורה"), 4 (לעניין "מסירת החזקה") ו- 5 (לעניין "העברת זכויות ורישומן"), הינן עיקריות ויסודיות באופן שהפרתן תהווה הפרה יסודית. ובמקרה של הפרה יסודית על ידי המוכר, היא התובעת, יהיו זכאים הנתבעים, כך הורה סעיף 7.2.1 לחוזה המכר, "לדרוש ביצוע בעין של הסכם זה ו/או פיצוי כל נזק ו/או פיצוי קבוע. מוסכם כי סכום הפיצוי הקבוע הינו סך של 40,000 דולר... אשר יגיעו לקונים (הם הנתבעים – ש.ל.) ללא כל צורך בהוכחת נזק, והקונים יהיו רשאים לקזז הסכום הנ"ל מיתרת התמורה".

לאחריותה המשפטית של התובעת לליקויי בנייה ולאיחור במסירת החזקה

32. התובעת טוענת, כאחד מעיקרי טיעוניה, כי הנתבעים ידוע-ידעו עובר לחתימת חוזה המכר, על קיומה של חב' פיינגולד, והרי חוזה הקבלנות והמפרט הטכני היו לחלק בלתי נפרד שלו. הם ידעו כי התובעת היא אישה ישישה המתגוררת בחו"ל ושאינה עוסקת כל עיקר בבניית הבית. כאמור חב' פיינגולד, באורח מפורש, חתמה בשולי חוזה המכר על התחייבותה לבצע את האמור בסעיפים 4.7-4.4, הדנים במסירת החזקה במועד פלוני ועל פי המפרט הטכני. כל אלו נעשו בגלוי, מבלי שהוסתרו כל עיקר מן הנתבעים, ונעשו לבקשתם ולטובתם. לנוכח כל אלו, כך מסכמת התובעת, מעיקרא התובעת אינה נושאת בכל אחריות לעניין ליקויי הבנייה והאיחור במסירת הדירה.

33. התובעת נסמכת בטיעונה זה, ראש לכל, על לשון חוזה המכר. והרי, כזכור, בסעיף 4.6, עליו היא נסמכת, הותנה כי "למען הסר ספק, מוסכם בזה כי אין המוכר אחראי על טיב ומועד סיום הבנייה. האחריות על טיב הבנייה לפי חוק מכר דירות ועל פי כל דין ומועד סיום הבנייה יחולו אך ורק על הקבלן". אך התובעת מתעלמת מכך כי המשך הסעיף מורה כי "במקרה ומכל סיבה הקבלן לא יסיים את הבנייה המוכר יהיה אחראי לסיומה כמפורט בסעיף 4.2". ואם אכן, כך טענת התובעת, היא פטורה מכל וכל מאחריות לטיב הבנייה, שהרי היא חלה "אך ורק על הקבלן", אין מענה פרשני בפיה לתניה משלימה זו.

34. ועוד נסמכת התובעת על סעיף 4.5 לחוזה המכר, שהובא לעיל, על פיו "הקבלן חותם על הסכם כצד לחוזה המכר, באופן כזה שקיבל על עצמו את כל האחריות הישירה כלפי הקונה בכל הקשור למפרט הטכני, לאיכות הבנייה, טיב הבנייה, התאמת הבנייה למפרטים ולתוכנית שיצורפו להסכם זה, לוח הזמנים (לרבות תשלום פיצויים לקונה במקרה של איחור במסירה), מועדי המסירה ואחריות בדק הן לפי הוראות הסכם זה והן על פי כל דין". ואולם אף כאן משלים הסיפא לסעיף כי "אין באמור בסעיף זה לגרוע מאחריותו של המוכר כלפי הקונה לפי חוזה זה ולפי כל דין".

35. הנה-כי-כן, אפילו הסתמכותה של התובעת על חוזה המכר, אינה יכולה לסייע בידה. אכן, מכוחו של חוזה המכר רשאים היו הנתבעים, אם חפצו בכך, לצרף אף את חב' פיינגולד כנתבעת נוספת. הם בחרו שלא לעשות כן, כזכותם. דומה, כפי שאנתח בהמשך, שלנוכח מצבה הכלכלי של חב' פיינגולד, יכול שהיה לכך טעם מבחינתם, הגם שאין בדעתי לקבוע מסמרות בנדון. מכל מקום בעלת דברם החוזית של הנתבעים היא התובעת, ולשון הוראות הסעיפים האמורים אינה גורעת מאחריותה.

36. כך, ככל שעסקינן בהוראות החוזיות. כך, על אחת כמה וכמה, לנוכח העובדה שאין עוררין שעל הוראות חוזה המכר חולש חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 אשר סעיף 7א. שבו מורה כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". אין עוררין כי מדובר בהוראה קוגנטית, לנוכח אופיו הצרכני של חוק זה. ברי כי הוספת חייב נוסף לחוזה המכר, והיא חב' פיינגולד, היא "לטובת הקונה", רק ככל שמדובר בחיוב נוסף. לא יעלה על הדעת שהוספת החיוב של חב' פיינגולד, במקום חיובה של התובעת, היא "לטובת הקונה".

37. וכך הכריעה אף השופטת טאובר, בפסק דינה בתביעת רימוני הנ"ל, כי "טענת התובעת, לפיה ההתנאה המשחררת את התובע מאחריותו כלפי רוכשי הדירות ואשר מתיימרת להטיל את החבות על הקבלן בלבד הינה לטובת הנתבעים אינה ראויה להתקבל. אין ולא יכול להיות ספק כי תניה זו גורעת מזכות הרוכש כלפי המוכר, שכן היא שוללת את חבותו של המוכר כלפי הרוכש ושעה שבהעדר תניה זו יכול הרוכש להיפרע הן מהמוכר והן מהקבלן" (סעיף 18).

השופטת טאובר מראה, על יסוד פסיקה המנותחת על ידה, כי קבלת טענת התובעת יכולה אף להוביל "למצב שאינו רצוי לפיו יזמים יפנו לקבלנים שאינם מקצועיים אשר יציעו להם רווח גבוה ויוכלו לבטח עצמם מפני תביעות של קוני הדירות נגדם על ידי הוספת סעיף בהסכם המכר היוצר יריבות בין הקונה לבין הקבלן בלבד ופוטר את היזם המוכר מחובותיו" (שם, וכמצוטט מ-ת.א.(י-ם) 9619/98 מזרחי דוד נ' הקריה חברה ישראלית לדיור בע"מ, במאגרי "נבו").

38. בחלקים מסוימים בטיעוניו מנסה ב"כ התובעת, ולו לחילופין, לאבחן בין סוגיית האיחור במסירת החזקה בדירה, לבין סוגיית האחריות לליקויי הבנייה. משמע, לשיטתו, גם אם חוק המכר (דירות), משום אופיו הצרכני, אינו יכול להפטיר את המוכר, כמבואר, ככל שעסקינן באחריות לליקויי הבנייה, יש לאבחן עניין זה מסוגיית האיחור במסירת הדירה. ככל שעסקינן בה ניתן היה להקצות באופן שונה את החיובים החוזיים, באופן שתהא תקפה הסבת האחריות מן התובעת, היא המוכרת, לחב' פיינגולד, היא הקבלנית.

ברגיל, ואף בפרשה שבפנינו, האבחנה האמורה היא מלאכותית ביותר. פשיטא, כבנדוננו, הואיל וטרם הושלמה בנייתו של הבית, הרי כתוצאה מכך היה איחור במסירת החזקה בדירה. והרי האחד קשור בטבורו באחר. ואולם תיתכנה נסיבות חריגות שיכולות להנביע, אולי, מסקנות שונות.

וכך, כאשר דנה השופטת טאובר בתביעת רימוני בסוגיית האיחור במסירת החזקה היא הטעימה, ודעתי כדעתה, כי "בנסיבות בהן האיחור במסירת החזקה נגרם מסיבות התלויות במוכר, אין היגיון לחייב את הקבלן באחריות המוכר ואין זה סביר שהקבלן ייטול על עצמו מחוייבות מעין זו. טול לדוגמא מקרה של מוכר אשר אינו עומד בתנאי התשלום שנטל על עצמו בהסכם עם הקבלן ואינו מאפשר את ביצוע הבניה או נסיבות בהן לא עלה בידי המוכר להשיג את אישורי והיתרי הבניה. האם יהא זה סביר בנסיבות אלה לגרוס כי הקבלן נטל על עצמו את המחוייבויות המוטלות על המוכר אשר המוכר לא עמד בהן ובעטיין עוכבה הבניה? לנוכח האמור ומשסעיף 4.5 להסכם המכר מפנה לסעיף 26 לחוזה הקבלנות שנקשר בין התובע והקבלן סבורני כי יש לפרשו באופן המתיישב עם חוזה הקבלנות ולהיקף האחריות המוטלת במסגרתו על הקבלן כלפי התובע" (סעיף 21).

ניתן להפליג לסיטואציה אפשרית אחרת. נשווה בדעתנו, בפרשה שבפנינו, שבנייתו של הבית על ידי חב' פיינגולד הושלמה, ואחת היא אם הבית לא היה משופע בליקויי בנייה או שליקויי בנייה אלו לא היו מונעים את מסירת הדירה לנתבעים. ואולם, וללא כל סיבה נראית לעין, הייתה חב' פיינגולד מסכלת את מסירת החזקה בדירה לנתבעים, לכאורה ללא כל אשם שניתן לייחס לתובעת. הגם שאין בדעתי לקבוע מסמרות, יכול שאו-אז צריכה הייתה לפנים טענת התובעת באשר לתוקפה החוזי של התנייה על פיה, לכאורה, הסכימו הנתבעים כי בנושא האיחור במסירה, תחול האחריות במלואה על חב' פיינגולד תוך הפטרתה של התובעת. ברור לחלוטין שזה אינו המצב בנדוננו.

39. משמע, הפרשנות הנאותה של חוזה המכר, הן מכוח הוראותיו ופרשנותו המילולית, ובוודאי לאור הוראות חוק המכר (דירות) והפרשנות שניתנה לו, לא יכולה הייתה להפטיר את התובעת ממלוא התחייבויותיה. כך, גם אילו חב' פיינגולד הייתה חברה קבלנית אמינה מבחינה פיננסית ורצינית מבחינה מקצועית. ואולם לנוכח מכלול הנסיבות שבפניי, ואף אלו שנפרסו בפסק דינה של השופטת טאובר בתביעת רימוני, מתעצמת מסקנה זו בבחינת קל וחומר. לכך אגיע עתה.

להתנהלותה של חב' פיינגולד

40. ב"כ הנתבעים, בסיכום טענותיו, מנתח את הקשרים הסבוכים שבין התובעת, וכן נציגיה או שלוחיה, לבין חב' פיינגולד, ופיינגולד עצמו. בדעתי לאמץ את מכלול טיעוניו, שלאמיתם של דברים אינם זוכים לכל התייחסות של ממש מטעם ב"כ התובעת, ולו מן הטעם שלא ניתן להתמודד עמם.

41. מסתבר כי רק למקרא כתבי בי-דין בתביעת רימוני התוודעו לראשונה הנתבעים לכך שעוד בחודש מרץ 02', שמונה חודשים בטרם שנכרת חוזה המכר, נודע לתובע, בנה של התובעת, ולעו"ד סמי דה-קלו, כי חב' פיינגולד נמצאת בקשיי נזילות. ביום 22.3.02 שיגרה חב' פיינגולד לתובע באמצעות עו"ד סמי דה-קלו את הסיכום שהושג ביניהם על פיו "הכספים יעברו ברשותכם ישירות לקבלני המשנה עם המחאת זכות שלי לפי ההסכמים שאני אעשה איתם ולפי קצב התקדמות עבודתם (על מנת שאני לא אממן את העבודות הנוספות האלו)" (נספח ל"ה לסיכומי ב"כ הנתבעים).

42. עו"ד סמי דה-קלו, בעדותו בתביעת רימוני, הודה מפורשות כי "הרגשנו שהוא נקלע לקשיים... הרגשנו בהתנהלות שלו שהחברה שלו נקלעה לקשיים... ובינתיים קיבלנו עיקולים על הכספים המגיעים לחברה... אמרנו לו שכל גרוש שנוציא לו מעוקל וכל הכסף הולך לבניין אחר. עשינו הסדר בעל-פה שעל פי הוראותיו נשלם אנחנו ישירות לקבלני המשנה שעובדים בבניין. זאת כדי להימנע מעיקולים שהוטלו על כספים" (עמ' 41 ו- 42 לפרוטוקול, נספח ל"ו לסיכומי ב"כ הנתבעים).

43. משמע, עובר לכריתת חוזה המכר הסתירה התובעת, באמצעות התובע ועו"ד סמי דה-קלו, את הנתון המשמעותי אודות הסתבכותה הכלכלית של חב' פיינגולד, שהולידה את ההסדר האמור, שנחזה על פניו כהסדר של הברחת נכסים וקיפוח נושים של חב' פיינגולד. וכל אלו לא מנעו מן התובעת להציג מצג שווא בפני הנתבעים, אודות הביטחון המוענק להם בכך שבבניית הבית עוסקת חברה קבלנית, לכאורה יציבה ואמינה מבחינה כלכלית ומקצועית.

ואכן, בהמשך הדרך וכפי שיפורט להלן, כשלה חב' פיינגולד בכל הקשור לבניית הבית ובאיחור מופלג וחסר תקנה, בהקשר זה.

44. מעדותו של פיינגולד בתביעת רימוני (נספח י"ג לסיכומי ב"כ הנתבעים) עולה בעליל שהתובעת, באמצעות עו"ד סמי דה-קלו והתובע, שיחררה את חב' פיינגולד ממחוייבותה החוזית. שהרי, כך הוא מעיד, לאחר שאביו חלה בסרטן "פניתי לעו"ד מטעמו וביקשתי ממנו לשחרר אותי מהחוזה, את החברה, כקבלן המבצע. הם הואילו בטובם, אני זוכר אפילו במהלך הפגישה עם צבי אלון ובן דודו, אבי, הם הסכימו לשחרר אותי מההסכם ובתמורה לזאת התחייבתי אני כנציג החברה ובאופן אישי למרות ההתחייבויות שלי בתל-אביב לעסוק בפיקוח עליון של בניית המבנה" (שם, עמ' 34).

ממכלול חומר הראיות שבפניי לא נהיר האם מר גולני מילא את מקומה של חב' פיינגולד, כחברה הקבלנית, אם לאו. ואולם פיו של פיינגולד ענה בו שמאותה עת ואילך, ובהסכמה, הוא עסק אך "בפיקוח עליון".

45. לסיכומי טענות ב"כ הנתבעים צורפו אף נספחים המעידים על מצבם הכלכלי הקשה של חב' פיינגולד ופיינגולד, אם באשר לאיחוד תיקים בהוצאה לפועל בגין חובות בסכום כולל של כ-1.8 מיליון ₪, אם באשר להרשעתם בעבירות מס שונות (נספחים ל"ט עד מ'). גם אלו לא זכו לבדל-התייחסות בסיכומי התשובה של ב"כ התובעת.

46. כל אלו חוברים להתנהלות חשודה עד מאוד ביחס לשיתוף פעולה הקיים בין התובעת לבין חב' פיינגולד. אכן, כצפוי, משהוגשה התביעה-שכנגד של הנתבעים נגד התובעת הוגשה הודעת צד ג' על ידה, וכנתבעת-שכנגד, כנגד חב' פיינגולד. ואולם חב' פיינגולד לא התגוננה בפניה, ומנגד אין בפניי עתירה לחיובה של חב' פיינגולד, ככל שתחוייב הנתבעת-שכנגד בדינה. ולא זו בלבד אלא שחב' פיינגולד, המיוצגת אף היא על ידי עו"ד דה-קלו, עתרה לצרף אותה כנתבעת-שכנגד, ולו על כורחם של הנתבעים, ומובן שעתירה זו נדחתה על ידי.

47. ולכל אלו חובר העדר כל מעש של התובעת, בריבה האפשרי עם חב' פיינגולד, לנוכח המתחייב מחוזה הקבלנות. מעיון בו עולה, למשל, כי חב' פיינגולד אמורה הייתה לשפות את התובעת בפיצוי קבוע ומוסכם מראש בסכום של 3,000 דולר לחודש, בגין כל איחור בביצוע הבנייה. חב' פיינגולד התחייבה להמציא לתובעת ערבות בנקאית על סך של 275,000 דולר. ובסעיף 4.7 בחוזה המכר התחייבה התובעת, במקרה של איחור במסירת החזקה בדירה, "לפעול כנגד הקבלן ולמצות את זכויותיו בהתאם להסכם הקבלני שנחתם...". התובעת אף הוסמכה, בחוזה הקבלנות, לסלק את חב' פיינגולד מן האתר, במקרה של איחור כאמור.

חרף כל אלו, כאמור, לא זו בלבד שהתובעת לא עשתה שימוש בכל זכויותיה החוזיות כלפי חב' פיינגולד, קיים בינה לבין חב' פיינגולד שיתוף פעולה, וחרף ניגוד האינטרסים המובנה בין השתיים, הן זוכות לייצוג מאוחד.

48. לנוכח כל אלו נהיר לחלוטין שחשדות כבדים מקננים בלב. אין לדעת, למשל, האם חולטה הערבות הבנקאית, אם לאו. אין לדעת האם בהסדרים פנימיים בין התובעת לבין חב' פיינגולד הוסדרו היחסים, להנחת הדעת. מכל מקום אין התובעת יכולה להמשיך בגלגול עיניים מיתמם, ולתמוה הכיצד הנתבעים אינם נוקטים בצעדים משפטיים כנגד חב' פיינגולד. עד אשר התובעת מציבה שאלות אלו בפני הנתבעים, תתייצב היא קוממיות ותיתן הסברים לפשר התנהלותה החשודה, חשודה עד מאוד, בהעדר המעש שלה בריבה עם חב' פיינגולד. ושמא קיים-גם-קיים "מעש", בדמות שיתוף פעולה נפסד ונסתר עם חב' פיינגולד, מכוחו, בידה האחת הסדירה התובעת את מכלול זכויותיה עם חב' פיינגולד, בהסדרים סמויים מן העין ולהנחת דעתה, ובידה השנייה היא מיתממת ומתחסדת, בהציגה עצמה כאישה ישישה המתגוררת בחו"ל, וכלל לא מבינה הכיצד תובעים אותה, ולא את חב' פיינגולד.

49. משמע, כמבואר, גם אילו חב' פיינגולד הייתה מוכיחה להנחת הדעת את יציבותה הכלכלית ואמינותה המקצועית, לא היה משתנה מאזן שיקוליי, מכוחו לא ניתן להפטיר את התובעת ממלוא התחייבויותיה, הן מכוח חוזה המכר והן מכוח חוק המכר (דירות). משהובאו הנתונים האמורים מעלה, מתעצמים הדברים עוד ועוד. ולכך חוברת ההשתלשלות העובדתית, מאז כריתת חוזה המכר, ועד להתחוללות המשבר שהוליד את התביעות שבפניי, כפי שיפורט עתה.

המסכת העובדתית בעקבות כריתת חוזה המכר

50. טרם שנידרש לתיאור המסכת העובדתית נציין, בקצרה, כי אין עוררין שהנתבעים שילמו לתובעת, בהתאם להוראות חוזה המכר, סכום כולל של 325,000 דולר, על חשבון התמורה המוסכמת. סך 100,000 דולר שולם במעמד חתימת חוזה המכר. סכום נוסף של 100,000 דולר שולם לפני ואחרי גמר שלב הטיח ביום 27.3.03 וביום 22.6.03. סך 125,000 דולר שולם לאחר גמר ריצוף פנים הדירה והחיפוי. אכן, גם בהקשר לאלו טוענים הנתבעים כי הם הוטעו באשר לגמר עבודות הריצוף על ידי אישור כוזב של האדריכל, והתובעת כופרת בכך בתוקף. אכן הנתבעים טוענים כי הוקדמו תשלומים, ואף בכך התובעת כופרת בתוקף. ואולם משאין תביעה או תביעה-שכנגד, בהקשר זה, לא אעמיק חקר בעניין זה. מכל מקום, וכרקע לעיקר המחלוקת, ניצב התשלום האחרון שאמור היה להשתלם לתובעת, בסכום של 85,000 דולר, עם מסירת הדירה לנתבעים.

51. זמן קצר לאחר כריתת חוזה המכר, כך עולה בעליל מן הנתונים שבפניי, שבתה העבודה בבניין. הונחו בפניי, במסגרת נספח י"ב לסיכומי ב"כ הנתבעים, 10(!) מכתבי התראה ודרישה של הנתבעים שהופנו במרביתם לעו"ד סמי דה-קלו, ולא זכו לבדל-התייחסות ולשמץ- מענה. המכתב הראשון הוא מתאריך 20.12.03. המכתב האחרון הוא מיום 14.1.05. למכתבים אלו נילווה אף מכתב בגין רשימת ליקויים, שהוכח לי שאף הוא הועבר לידיעת עו"ד סמי דה-קלו.

מכתבי התראה אלו מצטיינים בפירוט עובדתי מרשים. נלמד מהם, בין השאר, כי "מצאנו עצירה טוטאלית בבנייה באתר" ו"אנו רואים בכך הפרת הוראה יסודית מהסכם המכר" (מכתב מ- 20.12.03), כי "הבניין נטוש לחלוטין" ו"כל אחד יכול להיכנס לדירות" (מכתב מיום 27.1.04), כי "בנוסף לאיחור שמעל 9 חודשים במסירת הדירה, ברצוני לדווח לכם על רשימת הבעיות הנוספות שזקוקות לפתרון מיידי" (מכתב מיום 11.7.04), כי "אנו חשים שכל הנוגעים בדבר, מתייחסים אלינו בזלזול ובחוסר מוחלט של התייחסות עניינית" (מכתב מיום 11.10.04). ולא נגעתי, כמובן, אלא בעיקרי הדברים.

52. הנתבעים טענו, בהקשרם של מכתבים אלו, כי באחת הפגישות שהייתה להם עם עו"ד סמי דה-קלו הוא מסר להם ש"חבל שהם שולחים מכתבים מאחר וממילא הללו מוצאים את דרכם לפח האשפה". ב"כ התובעת הכחיש בתוקף גרסה זו. בסיכום טענותיו הוא רושם כי "אלה הם דברי שקר ובלע. ב"כ התובעת שומר כל מסמך הקשור לתיק זה ולכל תיק אחר הקשור לעבודתו" (סעיף 48 לסיכום טענותיו).

אני נכון לאמץ את גרסתו של עו"ד סמי דה-קלו, בהקשר זה. ואולם ברי לחלוטין כי דבר זה מוסיף ומעצים את מידת החומרה הנודעת לכך. כאמור, מניין מכתבי דרישה והתראה, לא זוכים לכל מענה. ומשעה שאני מאמץ את גרסתו של עו"ד סמי דה-קלו, אין לי אלא להניח שהדבר נעשה במודעות מוחלטת, שהרי הוא נוהג לשמור כל מסמך הקשור לעבודתו. משמע, עו"ד סמי דה-קלו קיבל שורה ארוכה ונרחבת של מכתבי דרישה והתראה, לא הגיב על אף אחד מהם, ממילא לא הכחיש את האמור בהם, וממילא לא עשה דבר לתיקון ההפרות הממושכות שגרמו לעיכובים מופלגים בבניית הבית ובמסירת הדירה לנתבעים.

עתה נזכור ונשמור שעו"ד סמי דה-קלו לא רק משמש כנציגה ושלוחה של התובעת, מכוח ייפוי הכוח הקונסולרי וכמובהר בחוזה המכר, הוא אף עורך דין בהכשרתו המקצועית. מי כמוהו אמור להבין את המשמעות המשפטית המפליגה הנודעת לאי מענה למכתבים, דוגמת מניין המכתבים בנספח י"ב, והמשמעות הנגזרת לאי-מענה להם. עו"ד סמי דה-קלו, איפוא, אף אינו מנסה לתרץ את העיכובים האמורים, ולא משמיע כל טענת הגנה ההודפת את ההאשמות החמורות המוטחות בו עקב כך. הוא לא עושה כן בזמן-אמת, שעה שמכתבים אלו משוגרים אליו. הוא ממשיך ולא עושה כן, לימים, משעה שמונח תצהיר עדותו בפניי.

53. ואין זאת אלא שהדברים מדברים בעד עצמם. לא זו בלבד שהופרה ההוראה היסודית למסור את החזקה בדירה לנתבעים ביום 30.9.03, אף פיינגולד, בעדותו בתביעת רימוני, מודה מפורשות כי "כמעט שנה לא עבדו אנשים בבניין. כמעט שנה ... אף אחד בחיפה לא יגיד שאני אתן לך עדות שהתוספות האלו גרמו להתמשכות העבודות במשך של שנתיים... זה יכול היה להסתיים מוקדם יותר. פה כבר הייתה אחריות משותפת בשל ההתלבטויות, הזזות, שינויים בחשמל, באינסטלציה, חציבה ותיקונים. אבל כאמור אין המדובר ב-3 שנים" (נספח י"ג לסיכומי ב"כ הנתבעים).

54. וכך אנו מגיעים ליום 14.1.05 בו תופסים הנתבעים חזקה בדירה והם מלווים זאת במכתב המופנה לתובעת ולתובע, באמצעות עו"ד סמי דה-קלו, ולפיינגולד. במכתב זה הם מציינים כי "הרינו להודיעכם, כי בכוונתנו לתפוס חזקה בדירה ביום 14.1.05. צעד זה נעשה בלית ברירה לאחר שהתעלמתם מכל התראותינו, ולא עשיתם מאום על מנת לקדם את פתרון המחדלים שנגרמו בגללכם. ההפרות היסודיות של ההסכם מצדכם במשך תקופה כה ארוכה, גרמו לנו עד כה נזקים אדירים בממון ועוגמת נפש שכללה פגיעה בבריאותנו ובאיכות חיינו. כמו כן אנו זכאים לפיצויים מוסכמים / אחרים מכוח הסכם המכר בגין ההפרות היסודיות והנמשכות שלכם, ואנו מודיעים בזאת על כוונתנו לקזז הפיצויים המגיעים לנו על פי ההסכם מכל סך המגיע לכם על פי חשבון שיוצג בפנינו..." (נספח י"ב לסיכומי ב"כ הנתבעים).

55. כאמור, נלוותה למכתב זה תפיסת חזקה של הנתבעים בדירה, הגם שאז בנייתה לא הושלמה. תפיסת חזקה זו נעשתה באמצעות מפתח שנמסר לנתבעים, לשיטת התובעת, תוך הפרת אמון של הנתבעים, שהרי הם קיבלו את המפתח רק על מנת לבצע עבודות נוספות בדירה.

לכאורה מדובר במעשה כוחני ונפסד מצד הנתבעים. ואולם אפילו מעשה זה ומכתב זה, אינם זוכים לכל מענה או התייחסות. אין צריך לומר שלא מוגשת תלונה למשטרת ישראל, לא נעשית פנייה לבית המשפט על מנת לסלק את הנתבעים מן הדירה. ושתיקה זו של התובעת מסתיימת רק ביום 9.2.06, כאשר עו"ד סמי דה-קלו משגר אז מכתבו לנתבעים (נספח 11 לסיכומי ב"כ התובעת).

במכתב זה רושם עו"ד סמי דה-קלו שהנתבעים נותרו חייבים לתובעת סכום של 85,000 דולר. עוד הוא רושם כי "למרות שלא שילמתם את מלוא התמורה ובזה הפרתם את ההסכם כלפי מרשתי, הודעתם למרשתי במכתבכם מיום 14.1.05, כי הנכם פולשים לדירה, חד צדדית, וללא תשלום מלוא תמורת הדירה" (סעיף 4). עוד הוא מציין כי לתובעת "נגרמו ... נזקים עקב פלישתכם לשטח לא לכם ובניית מחסנים ומבנים שלא כחוק, דבר שגרם לעיכוב בקבלת טופס 4 לבניין" (סעיף 5). הנתבעים נדרשו, איפוא, לשלם מיידית סך 85,000 דולר בצירוף ריבית, אחרת התובעת תתבע מהם, בנוסף לסכום הנ"ל "סך נוסף של 40,000 דולר כפיצויים בגין הפרת הסכם, כאמור בסעיף 7.1.1 להסכם המכר" (סעיף 7).

הפעם היו אלו הנתבעים שלא הגיבו למכתב זה, כל עיקר.

56. על רקע התשתית העובדתית האמורה אדון ואכריע במשמעות המשפטית הנגזרת, לעניין מרבית מניינה ובניינה של התביעה העיקרית והתביעה-שכנגד בתביעה הראשונה, לעניין יתרת התמורה המגיעה לתובעת, ולעניין הפיצויים המוסכמים, אם לזכות התובעת ואם לזכות הנתבעים, מכוחו של חוזה המכר.

יתרת התמורה והפיצויים המוסכמים – דיון והכרעה

57. בגין חוזה המכר, כך אין עוררין, הייתה זכאית התובעת לתשלום אחרון בסך של 85,000 דולר. הנתבעים, כאמור, מודים בחובם זה לתובעת. ואולם כנגדו הם משמיעים טענות קיזוז. אלו, לשיטתם, "בולעים" את חובם לתובעת, אף מזכים אותם ביתרה נכבדה לזכותם.

58. עתה נחזור ונתבונן בסעיף 3.2.2(ג) לחוזה המכר, בהקשרו של התשלום האחרון. והרי הוא מורה אותנו כי סך 85,000 דולר "ישולמו במועד שנקבע למסירת הדירה, וכנגד מסירתה לידי הקונים, כאשר הדירה מושלמת בהתאם להוראות הסכם זה והמפרט הטכני המצ"ב, ראויה למגורים, כנגד המצאת טופס 4 מעיריית חיפה ואישור מס שבח מקרקעין. מתוך סכום זה סך של 15,000 דולר... יופקדו בידי עו"ד סמי דה-קלו ו/או עופר דה-קלו עד לרישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונה כיחידה נפרדת...".

ככל שעסקינן בפיצויים מוסכמים בגין הפרת הוראה יסודית של חוזה המכר על ידי הנתבעים, יש להתבונן בסעיף 7.1.1 המורה שאז התובעת תהא זכאית "לפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש בסכום בשקלים חדשים השווה כאמור בהוראת סעיף 3.1 של הסכם זה לעיל לסך 40,000 דולר... אשר יגיע למוכר ללא כל צורך בהוכחת נזק, והמוכר יהיה רשאי להפחית סכום הפיצויים הנ"ל מן הסכומים שישולמו לו עד לאותה שעה".

וככל שעסקינן בפיצויים מוסכמים בגין הפרת הוראה יסודית של חוזה המכר על ידי התובעת, יש להתבונן בסעיף 7.2.1 המורה שאז הנתבעים יהיו זכאים ל"...פיצוי קבוע. מוסכם כי סכום הפיצוי הקבוע הינו סך של 40,000 דולר... אשר יגיע לקונים ללא כל צורך בהוכחת נזק, והקונים יהיו רשאים לקזז הסכום הנ"ל מיתרת התמורה".

59. התובעת טוענת, איפוא, כי היא זכאית לפיצוי מוסכם בסכום של 40,000 דולר, בגין הפרה יסודית של הנתבעים בכך שלא שילמו לה את יתרת התמורה, בסך 85,000 דולר. ואילו הנתבעים טוענים, איפוא, כי הם זכאים לפיצוי מוסכם בסכום של 40,000 דולר, בגין הפרה יסודית של התובעת בכך שלא מסרה להם את החזקה בדירה, כשהיא מושלמת וראויה למגורים, ביום 30.9.03.

60. החיוב האמור בסעיף 3.2.2(ג) לחוזה המכר הוא "חיוב שלוב" קלאסי, כאמור בסעיף 23 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 המורה אותנו כי "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד".

ואף בנדוננו כך. הנתבעים אינם חייבים לשלם לתובעת סך 85,000 דולר, אלא כנגד מסירת הדירה מושלמת וראויה למגורים וכנגד המצאת טופס 4. והתובעת אינה חייבת למסור את הדירה מושלמת וראויה למגורים בצירוף טופס 4, אלא כנגד התשלום בסך 85,000 דולר. זהו חיוב שלוב קלאסי, בבחינת הא בהא תליא. בהעדר תשלום, לא תהא מסירה; בהעדר מסירה, לא יהא תשלום.

61. ואולם בפרשה שבפנינו לא קיים מצב סימטרי והדדי זה. והרי אין טענה בפי התובעת שהיא נכונה הייתה, בזמנים הרלוונטיים, למסור לנתבעים דירה מושלמת בצירוף טופס 4, אך היא נמנעה מלעשות כן לנוכח אי יכולתם של הנתבעים לשלם את יתרת התמורה. מנגד קיימת-גם-קיימת טענה לא מוכחשת של הנתבעים, שהגם שהם היו נכונים לשלם את יתרת התמורה, התובעת נמנעה מלמסור להם דירה מושלמת בצירוף טופס 4, שהרי אין עוררין שעובר ליום 14.1.05, הדירה בפשטות לא הייתה ראויה למגורים, וזאת הגם שהותנה שמסירתה תהיה ביום 30.9.03, דהיינו תפיסת החזקה בדירה נעשתה כ-15.5 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי המוסכם.

62. במצב דברים זה, כך מורה אותנו כב' השופט בך ב-ע"א 670/89 מקור פיתוח עירוני בע"מ נ' משה קרון, פ"ד מה(3) 7, כי "הפסיקה כבר הכירה בזכותו של צד אחד לחוזה, הנפגע מחוסר נכונותו או מחוסר יכולתו של הצד השני לקיים חיוב חוזי עתידי, לעכב את ביצוע חיובו שלו ולשלב אותו בביצוע המוטל בספק של חיוב הצד השני. זאת אף אם על-פי החוזה הצד השני אינו חייב לקיים את חיובו אלא לאחר קיום החיוב על-ידי הצד הראשון. הבסיסים עליהם השתיתה הפסיקה את הכרתה בזכות העיכוב בנסיבות אלה הם עקרון תום הלב והכלל בדבר 'ההפרה הצפויה'".

ועוד הוא מבאר לנו כי "צד הנפגע מהפרה צפויה רשאי שלא לקיים את חיובו שלו, אם כי חובה עליו להראות נכונות לקיימו. זכות זו לעכב את ביצוע החיוב תעמוד לנפגע מהפרה צפויה, כאשר קיימת תלות בין חיובו והחיוב שהפרתו צפויה. על תלות זו בין החיובים למדים לא רק על-פי המועדים הקבועים בחוזה לביצוע החיובים, אלא גם מה'נסיבות המיוחדות האופפות את החוזה העומד לדיון' ומ'כללי ההיגיון והשכל הישר'" (עמ' 13-12).

63. משמע, אם אבחן את המסכת שבפניי במשקפי החיובים של חובת מסירת הדירה שהופרה על ידי התובעת, וחובת תשלום יתרת התמורה שהופרה על ידי הנתבעים, אין ספק מי האשם בסיטואציה שנוצרה, והרי היא התובעת.

והרי מעולם לא היו עוררין על אמינותם הכספית של הנתבעים. כבר הראיתי כי עד למועד התשלום האחרון, שהותנה בבחינת תנאי שלוב, שילמו הנתבעים את מלוא תשלומי התמורה. אין זאת אלא, כך עליי להניח, כי ככל שהייתה נמסרת להם הדירה, במועד המסירה ובהתאם לתנאי חוזה המכר, היו הם משלמים את התשלום האחרון האמור. מנגד היו-גם-היו עוררין על אמינותה של התובעת, באמצעות חב' פיינגולד, ובעיקר לנוכח העדר המענה למכתבי הדרישה של הנתבעים, ששיקף בעליל את העדר המעש בבניית הבית ומסירת הדירה.

ומשכך, נהיר שהנתבעים זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם בסך 40,000 דולר בגין ההפרה היסודית של אי מסירת הדירה במועד, כשהיא ראויה למגורים ובצירוף טופס 4. ומנגד, התובעת אינה זכאית לתשלום הפיצוי המוסכם בסך 40,000 דולר, בגין ההפרה היסודית לכאורה של אי תשלום יתרת התמורה על ידי הנתבעים, לנוכח העובדה שרק בעטיה לא בשלו התנאים לתשלום יתרת התמורה כאמור. כך מצטיירים הם פני הדברים, כמותווה בפסק דינו של השופט בך בפרשת מקור פיתוח עירוני הנ"ל, לאור "הנסיבות המיוחדות האופפות את החוזה העומד לדיון וכללי ההיגיון והשכל הישר" (שם).

64. ואולם בכך לא תם דיוננו. שהרי אין אנו עוסקים, אך ורק, בעימות שבין הפרת חובת התשלום לבין הפרת חובת המסירה במועד. והרי הנתבעים, בנוסף לכל אלו, נטלו חזקה בדירה באורח חד-צדדי ובעליל שלא בהתאם לכלליו ודקדוקיו של חוזה המכר. חוזה המכר, כך נהירים פני הדברים, לא התיר לנתבעים, בחוזק יד, ליטול את הדין לידיהם ולתפוס חזקה בדירה. היבט זה טעון, איפוא, ליבון נוסף.

65. ניתן להצביע על שיקולים שונים שעשויים להצדיק את פועלם של הנתבעים. נזכור ונשמור כי עובר ליום 14.1.05, שעה שנטלו הנתבעים את החזקה בדירה, מול חובת התשלום בסך 85,000 דולר לזכות התובעת, הם היו זכאים, באורח סביר, לפיצוי מוסכם בסכום של 40,000 דולר. ולא זו בלבד אלא שחוזה המכר, לעניינו של פיצוי מוסכם זה, קבע מפורשות שהנתבעים "יהיו רשאים לקזז הסכום הנ"ל מיתרת התמורה" (סעיף 7.2.1).

ועוד, כפי שאראה בהמשך היו זכאים הנתבעים, כאמור בסעיף 4.3 לחוזה המכר, "במקרה של איחור במסירת החזקה בדירה, מסיבות שאינן כוח עליון ותלויות במוכר ובשליטתו, ואשר יעלה על 60 ימים לאחר מועד המסירה הקבוע בסעיף 4.2 לעיל... לפיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך של 50 דולר לכל יום של איחור כאמור". לימים, ובמסגרת סיכום הטענות שבפניי, טוענים הנתבעים כי בגין זכאות זו לפיצויים מוסכמים הם זכאים לסכום נוסף של 42,000 דולר. תחשיבם מבוסס על כך שטופס 4 בגין הדירה ניתן אך ביום 25.12.05. סעיף 3.2.2(ג) לחוזה המכר התנה, כזכור, שהחזקה אמורה להיות מלווה "כנגד המצאת טופס 4 מעיריית חיפה". משום כך יש לחשב את הפיצויים האמורים עד לאותו יום (והוא "מעוגל" באופן נפסד בסיכומי ב"כ הנתבעים ליום 1.1.06). משמע, עד הנה לכאורה עמדה לזכות הנתבעים עילת קיזוז בשיעור של 82,000 דולר.

ואולם דומה שהחישוב האמור ראוי לבחינה נוספת. שהרי מבחינת הלך נפשם של הנתבעים, עובר ליום 14.1.05, הם היו זכאים לכאורה לפיצויים מוסכמים בסך 50 דולר ליום, החל מיום 30.9.03 ועד אותו יום, ה-14.1.05. משמע, לכאורה, הם היו זכאים לפיצויים מוסכמים בסכום של (15.5 חודש X 30 יום X 50 דולר) 23,250 דולר. מכאן, לכאורה, עמדה לזכות הנתבעים עילת קיזוז בסכום של 63,250 דולר בלבד. מנגד, באותה עת הנתבעים לא יכולים היו לשער אימתי הם יקבלו טופס 4, ויכול שהוא היה מגיע ביום 25.12.05, שמא אחריו שמא לפניו.

66. מכאן, יהא הדבר אשר יהא, הנתבעים תפסו חזקה בדירה, כאשר עדיין בנייתה לא הושלמה, והם היו צפויים לשלם מכיסם עלויות המתחייבות כתוצאה מכך. לנוכח זאת, כך נחזים פני הדברים, עובר ליום 14.1.05 יכולים היו הנתבעים לסבור, כאנשים סבירים, שעומדת להם עילת קיזוז העולה על סך 85,000 דולר, יתרת התמורה לה זכאית התובעת. כך, לא רק משום הפסיקה שתתחייב בהמשך הדרך, משמע על דרך חוכמה לאחר מעשה, אלא כציפייה סבירה, בזמן-אמת.

67. ובמצב דברים זה, כך ניתן להמשיך ולסבור, עמדו הנתבעים במצב קשה ביותר. שהרי לא סגי להם, מבחינתם, שלנוכח עילות הקיזוז האמורות הם לא משלמים לתובעת את יתרת התמורה, ואף לא ייפלא שהתובעת לא העזה לדרוש מהם יתרת תמורה זו. ואולם, מה בכך? הפטור של הנתבעים מלשלם לתובעת אותה שעה את היתרה האמורה, אינה מקדמת אותם לשום מקום. והרי תכלית חוזה המכר היא שהם יקבלו לחזקתם את הדירה, לשימושם ומגוריהם.

68. ולכך יכול לחבור שיקול נוסף לזכותם של הנתבעים. הנתבעים לא תפסו חזקה בדירה, כמתגנבים אליה באישון לילה, באופן שתפיסת החזקה נודעה לתובעת, רק לימים. שהרי הנתבעים, כאמור, ליוו מעשה זה במכתבם המפורש מיום 14.1.05. כאנשים סבירים הם יכולים היו לצפות שכתוצאה מכך הם יהיו חשופים להליכים משפטיים שיינקטו נגדם על ידי התובעת, ובין השאר לשם סילוקם מן הדירה. ואולם התובעת, באמצעות נציגיה, מילאה פיה מים, בבחינת אין פוצה פה ומצפצף, במשך תקופה של כשנה. ושמא, כך מתגנב הרהור ללבי, לא זו בלבד שהדבר לא הפריע לתובעת, שמא אף שירת את האינטרסים שלה. שהרי, כך ניתן להסיק, הנתבעים מכאן ואילך עסקו בהשלמת הבנייה, אם באופן חלקי ואם באופן מלא. דומה שהדבר היחיד שלימים טרד את מנוחתה של התובעת הוא לא מעשה הפלישה לדירה, אלא הקושי לקבל טופס 4, לנוכח פלישה נטענת של הנתבעים לחלקים ברכוש המשותף ולמחסנים מסוימים. דומה שבצד רצונה הלגיטימי של התובעת לקבל את יתרת התמורה, הייתה השלמה מטעמה לזכות הקיזוז של הנתבעים, אשר אולי "בולעת" את יתרת התמורה. והרי אחרת לא ניתן להסביר את השיהוי העצום בפועלה.

69. וחרף כל אלו בית המשפט אינו יכול להשלים עם עשיית דין עצמית של הנתבעים. עניין זה נדון על ידי השופטת טאובר, בפסק דינה בתביעת רימוני, שגם הם תפסו חזקה בדירתם על רקע אותה תשתית עובדתית. היא קבעה כי "עם כל ההבנה למצוקתם של הנתבעים אשר נקלעו למצב קשה באחריותו של התובע אשר לא העמיד לרשותם חזקה בדירה למשך 3 שנים ולאחר שהשלימו חיוביהם ושילמו לתובע כ-315,000 דולר מתוך כלל התמורה החוזית בסך של 419,000 דולר, סבורני כי הנתבעים לא היו זכאים לעשות דין לעצמם, לתפוס את החזקה בדירה שלא בידיעת התובע ובלא להשלים לכל הפחות את תשלום התמורה המגיעה לתובע בקיזוז הפיצויים המוסכמים. על כן זכאי התובע לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם ובסך של 30,000 דולר... ויצויין כי הנתבעים לא העלו בהגנתם, בתצהיריהם ו/או בסיכומיהם טענה כלשהי לעניין הפחתת פיצוי מוסכם במשמעות הוראת סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות)" (סעיף 71 לנספח ל"ו לסיכומי ב"כ הנתבעים).

70. סוגיה זו הטרידה אותי לא מעט. בסופה של דרך מצאתי עצמי חולק, בכל הכבוד, על עיקר הנמקותיה של השופטת טאובר, ומוצא עצמי פוסע בדרכה, רק במיעוטם של השיקולים.

71. ראשית, אילו סבור הייתי שהנתבעים, כאנשים סבירים, אמורים היו להניח שמכל מקום התובעת זכאית ליתרה פלונית, לאחר קיזוז סביר אלמוני, אכן הייתי מצפה מהם, מיוזמתם, שישלמו לתובעת יתרה פלונית זו. ואולם, כך הראיתי עד הנה, הנתבעים כאנשים סבירים יכולים היו להניח, עובר ליום 14.1.05, שעילות הקיזוז שלהם "בולעות" את יתרת התמורה לה זכאית התובעת.

72. שנית, ושמא העיקר: ככל שאלך בדרכה של השופטת טאובר אמצא עצמי מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי מוסכם בסך של 40,000 דולר, ומנגד אמצא עצמי מחייב את התובעת לשלם לנתבעים פיצוי מוסכם בסך של 40,000 דולר, באופן שהחיובים האמורים מנטרלים האחד את משנהו. ואולם תוצאה זו אינה צודקת בעליל. שהרי גם בהינתן חטאם של הנתבעים, ואכן אני סבור שאף הם חטאו, לא יעלה על הדעת שמחיר חטאם יהא זהה למחיר חטאה של התובעת. והרי הוא עולה על זה שלהם, פי מונים. והרי הראיתי וביארתי כי קל מאוד להצביע על האשם העיקרי במצב הדברים שנוצר, והיא התובעת. אכן אין להתייחס בשוויון נפש לעשיית דין עצמית של הנתבעים. ואולם, יחסית לתובעת, הם בבחינת האשם השולי.

ובל נשכח את ההקשר בו נדונים הדברים. עסקינן בפיצוי מוסכם בגין סכום הולם אשר יתחייב כתוצאה לא מהפרת-סתם, אלא מהפרה יסודית. במצב דברים זה, כך צפו בעלי החוזה וכך הפרשנות החוזית הרגילה, אמור להתחולל שינוי דרמטי במצב הדברים, לחובת המפר, בכך שיחוייב בפיצוי מוסכם בסכום לא מבוטל בסך של 40,000 דולר. ואולם, ככל שיחוייבו שני בעלי החוזה בסכום האמור, נמצא אני מעקר את המשמעות המתחייבת כתוצאה מההפרה היסודית. מצב דברים זה, בו אף אחד מבעלי החוזה לא מוצא עצמו בחסרון כיס, חרף הפרה ויסודית דווקא, זהה, אפקטיבית, למצב דברים בו לא אירע, ולו דבר, בין בעלי החוזה. התוצאה האמורה, בעיניי, אינה מתקבלת על הדעת.

אכן הנתבעים אמורים היו, על מנת להיחלץ ממצוקתם, לפנות לבית המשפט המוסמך בתביעה כנגד התובעת, על מנת לקבל ממנו, בגדר סעד זמני שיתבקש, את הנחיותיו, ובהליך משפטי סדור. יכול שבית המשפט, לנוכח נסיבות אלו, היה מתיר את תפיסת החזקה ללא כל תשלום לתובעת, ולו בשלב ההוא. יכול שבית המשפט, לנוכח נסיבות אלו, היה מתיר את תפיסת החזקה כנגד תשלום חלקי לתובעת, או הפקדה בקופת בית המשפט וכל כיוצא באלה. אכן, גם בהינתן כל אלו הנני זוקף לזכות הנתבעים את העובדה שאף התובעת, מבחינתה, לא נקטה בכל צעד משפטי יזום על ידה, בזמן-אמת ובתכוף לאחר קבלת המכתב מיום 14.1.05.

73. שלישית, במצב דברים זה מצפה הייתי שהנתבעים יעתרו, ולו לחילופין, להפחתת סכום הפיצויים המוסכמים. שהרי בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, "רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". אכן אמת ניתנת להיאמר כי גם לו הייתה נטענת טענה כאמור על ידי הנתבעים, אין לקבוע מסמרות מה הייתה הכרעתי. שהרי, עובר לכריתת חוזה המכר, כך ניתן היה להניח, הפיצויים המוסכמים שהותנו יכלו להתפרש כתוצאה מסתברת של ההפרה. והרי, כידוע, כך מורה אותנו כב' השופט רובינשטיין ב-ע"א 4360/04 קניונים נכסים בבניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (במאגרי "נבו"), "המבחן הקובע ... אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שארעה בפועל" (סעיף ח'). לשיטה זו ניתן היה להניח שהצדדים צפו את ההפרה היסודית של אי תשלום התמורה ושל אי מסירת החזקה במועד. ואולם דומה שהם לא צפו את ההפרה היסודית של תפיסת חזקה באורח חד-צדדי, הגם שבמנותק מתפיסת חזקה חד-צדדית נפסדת זו, מכלול הנסיבות האחרות שוקל בבירור לטובתו של תופס חזקה באורח חד-צדדי זה.

74. גמרתי בדעתי, איפוא, כי אתן דעתי לעניין זה, לחובתם של הנתבעים, שעה שאבוא לדון בפסיקת ההוצאות. ככל שעסקינן בנשואי התביעה הראשונה, איפוא, לא קיימת לזכותה של התובעת זכות לפיצוי מוסכם בסך של 40,000 דולר, וקיימת-גם-קיימת הזכות האמורה לזכותם של הנתבעים.

75. עתה יש להידרש לפיצוי המוסכם היומי לכל יום של איחור במסירת הדירה.

הראיתי כי בהתאם לתחשיבם, "המעוגל-משהו" של הנתבעים, הם היו זכאים לפיצוי מוסכם מיום 30.9.03 ועד ליום מתן טופס 4, בסך של 42,000 דולר. לעניינו של תחשיב נטען זה אדרש למספר השגות אפשריות.

76. התובעת טוענת, בהסתמך על סעיף 4.3 לחוזה המכר, כי היא זכאית לתקופת "גרייס". שהרי הסעיף דן בפיצוי מוסכם בסך 50 דולר לכל יום איחור "אשר יעלה על 60 ימים לאחר מועד המסירה". משום כך, לשיטתה, יש לגרוע 60 ימים מימי האיחור האמורים.

נקל לי לדחות טענה זו לנוכח פסיקה מושרשת של בית המשפט העליון, וכמבואר, למשל, בפסק דיני ב-ת.א. (חי') 28790/99 בן שמואל יהודה נ' יובל הנדסה בע"מ (במאגרי "נבו"). שם הראיתי כי "פסיקת בית המשפט העליון מורה אותנו כי כאשר איחור של תקופה מסויימת לא ייחשב כאיחור המהווה הפרת חוזה, הפרשנות הרווחת היא כי איחור מעבר ל'ארכת חסד' זו, מזכה את הצד הנפגע בפיצויים עבור מלוא התקופה, לרבות אותה תקופת 'ארכת חסד' (וראו ע"א 758/87 קאופן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מד(2) 60, כפי שאושר לאחרונה בפסק דינו של כב' השופט ג'ובראן ב-ע"א 4337/02 ירמיהו עיני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפר שוק רשתות שיווק בע"מ ואח', פ"ד נח(1) 799)". כך, הואיל ו"רציונאל הפרשנות ברור בתכלית. המתקשרים מניחים מראש תקופה פלונית של איחור אפשרי, שתיסלח ולא תהווה הפרה. ואולם המתקשרים אינם מניחים מראש כי 'ארכת חסד' זו, בפשטות, היא שינוי חוזי של מועד המסירה. פשיטא, אם אלו היו פני הדברים היו הצדדים, מלכתחילה, נוקבים במועד המסירה בתאריך מאוחר יותר. משום כך יש לסכל מגמתו של המפר שיהא לבו גס ב'ארכת חסד' זו ויתייחס אליה כאל מועד דחוי ומוסכם, תהיינה הנסיבות אשר תהיינה" (סעיף 9).

אכן, כשם שהתובעת הייתה פטורה מכל פיצוי, לו הייתה מוסרת את החזקה בדירה, ולו תוך ניצול מלוא "ארכת החסד", עליה לשלם את מלוא הפיצוי, גם בעקבות איחור, גם לו היה זעיר ושולי, בעקבות "ארכת החסד". קל וחומר כשמדובר באיחור כה מופלג.

77. ב"כ התובעת טוען, באורח סתמי, כי "במקרה נשוא תביעה זו הנתבעים לא הוכיחו כי נגרם להם נזק כלשהו בגין איחור במסירה של 13.5 החודשים" (סעיף 48 לסיכומי התשובה). לנוכח העובדה, כאמור, שעסקינן בפיצוי מוסכם, ברי שהנתבעים פטורים היו מלהוכיח נזק כלשהו, לנוכח הרציונאל העומד בבסיסו. ואולם יכול שיש להשקיף אחרת על פני הדברים, לנוכח טענה נכבדה אחרת של ב"כ התובעת על פיה, מכל מקום, "ישנה חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הפיצוי בגין איחור במסירה, כאמור בהסכם המכר" (שם). משמע, כך הטענה, לא יעלה על הדעת שהנתבעים יהיו זכאים לשני פיצויים מוסכמים, האחד בסך 40,000 דולר בגין הפרה יסודית, והאחר בסך 42,000 דולר, בגין פיצוי בגין איחור במסירה.

78. בחנתי הטענה האמורה ובדעתי לדחותה. כאמור, חוזה המכר נוסח על ידי עו"ד סמי דה-קלו, ב"כ התובעת, הגם שכאמור שזפה אותו עינו של ב"כ הנתבעים אז, אשר העיר את אשר העיר. והנה, בחוזה המכר, מצויים הפיצויים האמורים האחד לצדו של השני. משום כך, כך יש לפרש, צפו בעלי החוזה את הפיצוי המוסכם בסך 40,000 דולר, כמבואר בסעיף 7.2.1, כמבטא פיצוי קבוע בגין הפרה יסודית, תהא אשר תהא. ולצדה של זו הם צפו פיצוי מוסכם בסך 50 דולר ליום, בגין איחור במסירת הדירה, כמבטא מן הסתם אובדן של "דמי שכירות". וכמבואר, שומה עליי לכאורה למקד מעייניי אך להלך נפשם של בעלי החוזה שעה שכרתו את חוזה המכר, ולא לנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה.

מסקנה זו שלי מתיישבת אף עם פרשנותו של בית המשפט העליון (וראו בעיקר ע"א 628/87, 640, חורי נ' חב' החשמל, פ"ד מו(1) 115, עמ' 123-122). הדברים אף חזרו ונשנו בפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה ב-רע"א 1474/04 נגבה חשבונאות נ' יניב ס.א. לבניין ופיתוח (1983) בע"מ (במאגרי "נבו"), בו היא הורתה בפרשה דומה כי "אין יסוד לטענת המבקשים לפיה ישנה כפילות בסעדים שניתנו לזכות המשיבה בפסיקת ההפרש המגיע לה בגין דמי השכירות ובחיוב המבקשים לשלם לה פיצוי בגין הפרת ההסכם. ההפרש בדמי השכירות נועד לכסות את התשלום המגיע עבור השימוש במושכר, ואילו הפיצוי נועד להיטיב נזק שנגרם עקב נטישת המושכר בטרם פקע חוזה השכירות, וזאת בלא הודעה מוקדמת מטעמו של השוכר. משאין חפיפה בין ראשי הסעד האמורים, אין למצוא בפסיקתם זה בצד זה משום ליקוי כלשהו" (סעיף 6).

ואולם, בהקשר זה, טרדה את מנוחתי התהייה שמא יש לאבחן בין התקופה שעד ליום 14.1.05, לבין התקופה שמיום זה ועד ליום 25.12.05, מועד מתן טופס 4. שהרי בתקופה השנייה, כך נהירים פני הדברים, "זכו" הנתבעים, עקב תפיסתם החד-צדדית את הדירה, בחזקה בדירה, הגם שלא הייתה ראויה למגורים עד מועד מתן טופס 4. ניתן היה לשקול, איפוא, הפחתת הפיצוי המוסכם בתקופה שנייה זו, שמא לאור הפיצוי המוסכם בסך 40,000 דולר. וגם אם קבעתי שיש לו זכות קיום עצמאית לצדו של הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה, שמא הוא מקרין בשאלת סכומו ואומדנו. מנגד, ב"כ התובעת אינו טוען כל עיקר בכיוון זה ובית המשפט אינו נוטה להפחית מן הפיצוי המוסכם, בהעדר טיעון וראיה של מי שמבקש לעשות כן, שעליו מוטל הנטל.

79. וחרף כל אלו, כך גמרתי בדעתי, לנוכח מכלול השיקולים האמורים בדעתי להפחית, על דרך האומדן, מן הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה ולהעמידו על סך של 35,000 דולר.

80. ומשהגעתי עד הנה, בעיקרה של מחלוקת, אשוב להידרש לראשי התביעה העיקרית והתביעה-שכנגד, בתביעה הראשונה ובתביעה השנייה. אפתח, איפוא, בראשי התביעה העיקרית בתביעה הראשונה.

יתרת התמורה

81. כאמור, אף אין עוררין מטעם הנתבעים, התובעת זכאית ליתרת התמורה בסכום של 85,000 דולר. בהתאם לסעיף 3.3 לחוזה המכר סוכם כי הבסיס לחישוב השער היציג הוא 4.652 ₪. התובעת זכאית, איפוא, לסכום של 395,420 ₪.

82. התובעת דורשת לחייב בריבית בנקאית הנהוגה בבנק דיסקונט, כמותנה בסעיף 3.6 לחוזה המכר, וברי שהיא אינה זכאית לכך. שהרי, כאמור בסיפא לסעיף זה, "איחור הנובע שלא באשמתו של הקונה לא יהווה עילה לתשלום ריבית פיגורים ולהפרת הסכם זה". מנגד, התובעת זכאית לריבית והפרשי הצמדה בגין סכום זה ובדעתי לקבוע שהיא זכאית לכך מיום 1.1.06, המועד "המעוגל" הסמוך ל- 25.12.05, בו ניתן טופס 4.

שינויים שהוזמנו

83. התובעת טוענת שהתובעים הזמינו אצל קבלן המשנה שעסק בבניית השלד, והוא עבאס עבאסה (להלן – "עבאס"), עבודות נוספות ומיוחדות בסכום של 35,046 ₪. עבאס הודיע, כך הטענה, שכל עוד לא ישולם לו סכום העבודות הנוספות, לא יימשכו העבודות בדירה. על מנת למנוע את עיכוב המשך הבנייה שילמה התובעת, במסגרת תשלומיה השוטפים, את הסכום הנ"ל ישירות לעבאס. מכאן דרישתה להשבתו.

84. ביום 6.11.03 הנפיקה חב' פיינגולד לעו"ד סמי דה-קלו מכתבה המפרט "תשלומים שאתם שילמתם למרות שעל פי הסכם הוא חייב". נימנים שם ארבעה תשלומים עבור עבודות שונות. אלו מסתכמים בסכום של 29,700 ₪ ובצירוף מע"מ עולים לסך של 35,046 ₪.

בחנתי הנתונים שבפניי ומרבית השיקולים מוליכים לדחיית תביעה זו.

85. ראשית, הנתבעים מודים בכך שהם הזמינו עבודות שונות. לשיטתם, בגין עבודות שונות אלו הם שילמו סך של 41,750 ₪, דהיינו סכום הגבוה מן הסכום הנדרש, ואולם הסכום האמור שולם, במזומן, לחב' פיינגולד. לא הייתה כל התייחסות, או בירור, באשר לטענה זו מצדה של התובעת.

86. שנית, התובעת לא השכילה להמציא ראיות ישירות לביסוס דרישה זו, שהתחייבו בנסיבות. לא שזפה עיני כל ראיה חשבונאית על תשלום ששולם לעבאס, אף כל קבלה של עבאס בגין תשלום זה. עבאס, כשלעצמו, לא מסר כל עדות בעניין זה, והרי זיקתו לתובעת ולנציגיה היא ברורה ומובהקת, וההימנעות מלהביא את תצהירו, חשודה ביותר.

87. שלישית, חלק מן העבודות המנויות באישור חב' פיינגולד אינו מתיישב עם מכלול הנתונים שבפניי. וכך, למשל, נדרש סכום בגין עבודות הקשורות בקיר תומך, הגם שנהיר שמי שצריך לשאת בעלותו הוא בונה הבית, והיא התובעת.

88. מנגד שקלתי, לחובת הנתבעים, את העובדה שביום 23.11.03 נשלח להם מכתב דרישה של עו"ד סמי דה-קלו (נספח 12 לסיכומי ב"כ התובעת), בו הם נדרשו, בנוסף לתשלום סך של 125,000 דולר על חשבון התמורה, לשלם סכום של 35,046 ₪ שלגביו נטען ש"המוכרים שילמו לקבלן מבצע, במקומכם, עבור עבודות שינויים שהזמנתם, סך של 35,046 ₪". מכתב זה לא זכה לכל מענה, הגם שהנתבעים נדרשו לו ושילמו סך 125,000 דולר הנ"ל. בסמוך לכך מצאתי את מכתבם הראשון מיום 20.12.03 של הנתבעים, במניין מכתבי ההתראה והדרישה שלהם (נספח י"ב לסיכום טענותיהם), ואף בו לא הייתה כל התייחסות מכחישה לעניין זה.

ואולם, מנגד, במכתב ההתראה של עו"ד סמי דה-קלו לנתבעים מיום 9.2.06, שהצבעתי על השיהוי העצום הנלווה אליו, בו מנה עו"ד דה-קלו את דרישותיו הכספיות מן הנתבעים, נפקדה הטענה אודות החוב האמור.

89. ומשכך, לא הורם הנטל להנחת דעתי לביסוסה של דרישה זו. ממילא, לא זכאית התובעת לריבית בנקאית נטענת באשר לה. ומעבר לכך, גם לו הייתי נענה לדרישה האמורה, לא היה שחר לדרישה בגין ריבית בנקאית והייתי מחייב בריבית והפרשי הצמדה בלבד.

פיצויים מוסכמים ומאזן ביניים

90. כמבואר דחיתי את דרישת התובעת לחייב את הנתבעים בפיצויים מוסכמים בסכום של 40,000 דולר.

משמע, ככל שעסקינן בתביעה העיקרית שבתביעה הראשונה זכאית התובעת, כאמור, לסך של 395,420 ₪.

אדרש, איפוא, לראשי התביעה-שכנגד בתביעה הראשונה.

פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית

91. כאמור, קבעתי שהנתבעים זכאים לפיצוי מוסכם בסכום של 40,000 דולר בגין הפרה יסודית של חוזה המכר מצדה של התובעת. ערכו השקלי של הסכום האמור (לפי סעיף 3.3 לחוזה המכר), עולה לסך של 186,080 ₪. חסרת שחר היא דרישת הנתבעים לחייב בריבית חריגה בגין חיוב זה, שהרי ריבית חריגה זו הותנתה אך לעניין תשלומי התמורה. מנגד ברי שהנתבעים זכאים לריבית והפרשי הצמדה על הסך הנ"ל. בדעתי לקבוע כי מירוץ הריבית והפרשי ההצמדה יחל מיום 1.1.06, כמבואר מעלה.

פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה

92. כאמור קבעתי שהנתבעים זכאים לפיצוי מוסכם בסכום של 35,000 דולר בגין איחור במסירת הדירה. ערכו השקלי של הסכום האמור, כמבואר, עולה לסך של 162,820 ₪. חסרת שחר, כאמור, היא דרישת הנתבעים לחייב בריבית חריגה בגין חיוב זה. בדעתי לקבוע כי החיוב האמור נושא ריבית והפרשי הצמדה החל מיום 1.1.06, כמבואר מעלה.

עלויות כספיות שונות בהן נשאו הנתבעים

93. הנתבעים טוענים למניין עלויות כספיות בהן הם נשאו, בשל התנהלות רשלנית של התובעת והפרת חיוביה. אלו עולים לכדי סכום של 21,759 ₪. בחנתי העלויות האמורות, אחת לאחת. מרביתן המכרעת זוכות לעיגון בזמן-אמת במכתבי נספח י"ב שלא זכו לכל מענה. משום כך הנני מכיר, באורח מלא, בעלויות רכישת דלת רב-בריח תחת זו שנגנבה בסכום של 4,000 ₪, השלמת מעקה בדירה בסכום של 2,000 ₪, הוספת אדמה בסכום של 3,250 ₪ ורכישת מוצרים מ"טופלסקי", בסכום של 1,079 ₪. ככל שעסקינן בדרישה לתיקון קו מים הנני מכיר בסכום של 300 ₪, תחת 1,300 ₪, וכאמור במכתב הנתבעים מיום 29.10.04 בנספח י"ב הנ"ל. ככל שעסקינן ברכישת קרמיקה, וכאמור במכתב הנתבעים מיום 11.7.04, בדעתי לחייב בסכום של 3,400 ₪, ולא בסך 5,000 ₪ כנדרש.

94. לנוכח זאת בדעתי לחייב את התובעת, בפריט זה, בסכום של 14,029 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 29.10.04, הוא מועד מכתב הדרישה לעו"ד סמי דה-קלו.

ליקויי בנייה

95. ב"כ הנתבעים בסיכום טענותיו, ובאורח סתמי, מבקש לאמץ את אומדן המומחים מטעמו, הן לעניין ליקויי הבנייה לדירה ולרכוש המשותף, והן לעניין ירידת הערך. בדעתי לדחות דרישה סתמית זו. אכן, משמתמנה מומחה על ידי בית המשפט, ברגיל בית המשפט נוטה לאמץ את האמור בחוות דעתו. והרי זה טעם-מינויו והיגיון-פועלו.

96. ככל שעסקינן בליקויי הבנייה מונה ברוקנר כמומחה מטעם בית המשפט. הוא קבע את עלות תיקון ליקויי הבנייה בדירה בסכום של 39,540 ₪ ואת עלות תיקון ליקויי הבנייה ברכוש המשותף (חלקם של הנתבעים), בסכום של 4,712 ₪. ברוקנר הוסיף וקבע כי ככל שהנתבעים ייאלצו לבצע את התיקונים בכוחות עצמם הרי שיש להוסיף לעלויות כדי 40% + מע"מ. בהתאם לתחשיב ב"כ הנתבעים, המקובל עליי, זכאים הנתבעים, איפוא, לפיצוי בסכום כולל של 71,866 ₪.

חסרת שחר היא דרישת ב"כ התובעת לבצע את תיקון הליקויים על ידי התובעת, ובאמצעות חב' פיינגולד. הרחבתי את הדיבור על התנהלותה הנפסדת של התובעת, וממילא של חב' פיינגולד, אשר כשלה באורח חרוץ בכל הקשור לאמינותה המקצועית. אף הסכומים האמורים, הגם שהם נופלים בהרבה מאומדנם המוגזם עד מאוד של מומחי הנתבעים, אינם מבוטלים.

97. ב"כ הנתבעים דורש להוסיף לשומה זו סכום של 30,000 ₪, בהקשר לעבודות הריצוף. כך, לנוכח טענתו שהדבר עולה בקנה אחד עם כניסתו לתוקף של התקן הישראלי ת"י 1555, במועד הרלוונטי. בדעתי לדחות דרישה זו. בתשובות לשאלות הבהרה רשם ברוקנר כי "אינני יכול לקבוע האם הוא (התקן – ש.ל.) חל במקרה הנדון. החוזה נחתם ביום 29.9.00 אינני יודע מתי הונפק היתר הבנייה מתי הוחל בבנייה וכו'" (תשובה 8). אכן, לחילופין, הוא קבע כי ככל שהתקן חל עלות הריצוף מחדש עולה כדי 30,000 ₪.

לא הונחה בפניי, אף לא הונחה בפני ברוקנר, כל מסכת עובדתית המתמודדת עם האמור בתשובה האמורה. משכך בדעתי לדחות הדרישה.

98. ועוד מבקש ב"כ הנתבעים, בהתייחס למדרגות פנימיות, להוסיף סכום של 500 ₪ בהתבסס על תשובת ברוקנר כי "עלות תכנון הכנת הפרט של המעקה בסיבוב על מנת ליצור רוחב מדרך תיקני הינה כ- 500 ₪ במידה והפתרון מקובל על הצדדים". משלא הונחה בפניי כל ראיה אודות הסכמה של הצדדים, בדעתי לדחות אף דרישה זו.

99. הנה-כי-כן הנתבעים זכאים לסכום של 71,866 ₪. הסכום האמור צמוד למדד תשומות הבנייה מיום 15.12.08 ואילך, כעולה מחוות דעתו של ברוקנר.

ירידת ערך

100. שמאי המקרקעין זייד מונה כמומחה מטעם בית המשפט. הוא קבע כי בנכס קיימת ירידת ערך בשיעור של 31,300 ₪. שני ב"כ הצדדים ראו להשיג על חוות דעתו. לנתבעים הובטחה חצר בקומה הראשונה. זייד קבע כי יש להעניק להם פיצוי בגין חצר זו בסכום של 5,300 ₪ והנתבעים סבורים שהוא המעיט באומדנו זה. מנגד התובעת הראתה שהנתבעים קיבלו תוספת שטח לדירה, ונתון זה מפחית מסכום ירידת הערך.

101. בחנתי ההשגות האמורות ובדעתי לדחותן. עסקינן בסוגיות מקצועיות שמאיות מובהקות. לא מצאתי דופי באומדנו ושיקוליו של זייד. בדעתי לאמץ חוות דעתו, ללא תוספת וגריעה. הנתבעים זכאים, איפוא, לסכום של 31,300 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום מועד הביקור בנכס, דהיינו 2.3.10, ואילך.

פינוי הובלה ולינה מחוץ לבית בעת השיפוץ

102. הנתבעים טוענים כי בעת השיפוץ הם יהיו זכאים לעלויות של פינוי והובלה, וכן לינה מחוץ לבית. בגין כך הם דרשו סכום של 15,000 ₪.

103. לא הונחה בפניי, בהקשר זה, ולו בדל-ראיה באשר לעלויות האמורות, הגם שהנתבעים שקדו והוכיחו, בגין פריטים רבים ושונים, את כל הטעון הוכחה. משום כך לא הורם הנטל לעניין דרישה זו.

עוגמת נפש

104. אין ספק כי הנתבעים זכאים, דרך עיקרון, לפיצוי בגין עוגמת נפש. זו הוסבה להם, ראש לכל, בגין התנהלותה המתעלמת והמזלזלת של התובעת, כפי שנגולה לנגד עיניי לנוכח שורת מכתבים חוזרים ונשנים שאינם נענים, תחושת התסכול, הזעם והחרון בגין האיחור בבניית הדירה. הדברים פורטו ולא אחזור עליהם שנית. ולכך חוברת עוגמת הנפש בגין קיומם של ליקויי הבנייה והצורך לעסוק בתיקונם.

105. מנגד, השופטת טאובר בפסק דינה בתביעת רימוני, נענתה לדרישתם של רימוני לפיצוי בגין עוגמת נפש, אך רק ככל שהיא נסבה בגין ליקויי הבנייה. היא סבורה הייתה שמשעה שהנתבעים קיבלו פיצוי מוסכם בגין האיחור במסירת הדירה, אין מקום לפסיקת פיצויים נוספת.

106. השקפתי שונה. אכן הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירת הדירה, כך לשיטתי, אמור לבטא את הפיצוי בגין "חלף דמי שכירות". פיצוי זה אינו מוציא את הפיצוי האפשרי בגין עוגמת נפש, הגם שהוא יכול להשליך על אומדנו.

107. ומשכך סבור הייתי שהנתבעים זכאים לפיצוי בגין עוגמת נפש שהנני אומד אותו בסך של 13,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ואילך.

108. אדרש, איפוא, לנשואי התביעה השנייה.

התביעה השנייה

109. הנתבעים עותרים להשלים את רישום דירתם על שמם בלשכת רישום המקרקעין. התובעת מסכימה לכך, ככל שישולמו הכספים המגיעים לה. משעה שהמחלוקת מגיעה לסיומה, כאן ועכשיו, הרי תינתן הדעת לכך בהוראתי המסכמת פסק דין זה.

110. הנתבעים סבורים כי חלף העובדה שהשכנים לא צורפו כבעלי דין, כמבואר, אין מניעה שאדרש ואכריע באשר לכך שהחלל נשוא התובענה הינו חלק מן הממכר וכי לנתבעים יש זכות חזקה ושימוש ייחודית בו. הנני דוחה טענה זו. נהיר לי שכל קביעה בעניין זה חייבת להיעשות, שעה שהשכנים נמצאים בחוג בעלי הדין. משום כך אין בדעתי להידרש לעתירה זו, במסגרת פסק דין זה.

111. נותר לי, איפוא, להידרש לתביעתם הכספית של התובעים, בתביעה השנייה, לחייב את הנתבעים בתשלום סכום של 80,000 ₪. כך, משום שלשיטתם, בהתנהלותם של הנתבעים ופלישתם לדירה ותפיסת חזקה שלא כדין גם במחסנים שלא שייכים לדירה, הם גרמו לכך שעיריית חיפה לא המציאה טופס 4, אלא באיחור מופלג.

112. בלב טיעונם של התובעים ניצב פסק דינה של השופטת נאות-פרי בתביעת מילר, הוא נספח 10 לסיכומי ב"כ התובעים בתביעה השנייה. בפסק דין זה נדחו מכלול עילות התביעה של מילר נגד התובעת, זולת לעניין טופס 4. אכן התובעת חויבה בגין האיחור בהמצאת אישור לפי טופס 4. השופטת נאות-פרי שקלה לחייב בפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית זו בסך 40,000 דולר. היא סבורה הייתה שהסכום האמור איננו סביר והיא פסקה 1/3 הימנו, דהיינו סכום של 60,000 ₪. סכום זה בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ עולה לכדי סך של 71,600 ₪.

113. אפתח ואציין כי שעה שהוגשה התביעה השנייה לא ניתן עדיין פסק דינה של השופטת נאות- פרי. ממילא לא ניתן היה לסמוך כל טיעון על פסק דין זה. ואולם משעה שניתן פסק הדין וסומכים התובעים עילתם אך על פסק דין זה, בדעתי לפסוע בדרכם זו.

114. ומשכך, חזרתי ועיינתי בפסק דינה של השופטת נאות-פרי ולא מצאתי בו כל קביעה, ולו כזית, התולה את מחדלי הנתבעים בחיובה של התובעת. לכך חוברת העובדה שככל שהיה קשר בין מחדלי הנתבעים הנטענים לחיובה של התובעת, פשיטא אמורה הייתה התובעת, כנתבעת בתביעת מילר, להגיש הודעת צד ג' כנגדם. משלא עשתה כן מתעצמת מסקנתי, בבחינת קל וחומר.

115. מעבר לכך, ואף לגוף העניין, לטעמי לא הורם הנטל על מנת להצביע על הקשר הסיבתי בין מחדל זה או אחר של הנתבעים, לעניינו של טופס 4. ביום 15.6.05, כך עולה מנספח כ"ז לסיכומי ב"כ הנתבעים בתביעה השנייה, נרשם כי "בביקור במקום בתאריך 15.6.05 נמצא שתנאי אגף הפיקוח מולאו ויש אישור לשחרר טופס 4". כאמור, טופס 4 הוצא בחלוף כחצי שנה, דהיינו ביום 25.12.05. משמע, לא יכול להיות כל קשר סיבתי בין העיכוב של מתן טופס 4 לבין התנהלות זו או אחרת של הנתבעים, למצער מיום 15.6.05 ואילך.

116. התובעים חדלו ולא זימנו לעדות, ולו עד אחד מעיריית חיפה. משום כך מכלול גרסתם על אודות פלישה זו או אחרת של הנתבעים, וזיקתה לעניין עיכוב המצאת טופס 4, לא זכתה לכל אישור מובהק ומפורש. כל שהונח, איפוא, לנגד עיניי הם אישורים ממוחשבים מתיק הבניין. לא מצאתי באף אחד מהם זכר לקשר סיבתי זה או אחר בין פלישה לשטחים אלו או אחרים, לבין העיכוב בשחרור טופס 4 הגם שאילו היה ממש בעניין זה, פשיטא לא היה קל מלהביא ראיה לכך.

117. הפועל היוצא מכל אלו מוליכני לדחות את תביעת התובעים בעניין זה, משלא הורם הנטל להנחת דעתי.

מאזן ביניים והוצאות משפט

118. הנה-כי-כן, במונחי קרן זכאית התובעת לסכום של 395,420 ₪. וזכאים הנתבעים, הם התובעים-שכנגד, במונחי קרן לסכומים כדי 479,095 ₪. משמע, נומינאלית, חייבת התובעת לנתבעים סך של 83,675 ₪.

119. אין בדעתי ליתן כל הוראה של השבה בעניין הוצאות שהוצאו בגין חוות דעת המומחים של בעלי הדין ובגין המומחים שמונו על ידי בית המשפט, לנוכח ממצאיהם השקולים והמאוזנים, מול חוות הדעת הקוטביות שהונחו בפניהם. ככל שעסקינן בפסיקת הוצאות, הרי בדרך העסקים הרגילה אמור הייתי לזכות את הנתבעים, כתובעים-שכנגד, באגרת תביעה היחסית לסכום הזכייה. ועוד סבור הייתי שיש לזכות אותם בשכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪, לנוכח העובדה שכפות המאזניים הכריעו לזכותם, הגם שלא כעתירתם, ולנוכח הטרחה העצומה שהושקעה.

120. מנגד עמדתי על התנהלותם הנפסדת של הנתבעים, בעשיית הדין העצמית שלהם כאשר תפסו את החזקה בדירה. משכל אלו לנגד עיניי החלטתי להימנע מפסיקת הוצאות.

סוף דבר

121. לפיכך הנני מחייב את התובעת, היא הנתבעת-שכנגד, לשלם לנתבעים, הם התובעים-שכנגד, סך של 186,080 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 162,820 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 14,029 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 29.10.04 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 71,866 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום 15.12.08 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 31,300 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 2.3.10 ועד מועד התשלום המלא בפועל וסך של 13,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ועד מועד התשלום המלא בפועל. מסכומים אלו יש לנכות סך של 395,420 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ועד מועד התשלום המלא בפועל.

122. הנני מורה כי הפרש הסכומים האמורים ישולם לידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה.

123. הנני מורה לרשום את הדירה, היא חלקה 137/2 בגוש 10794, על שם הנתבעים תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. חיוב זה מוטל, ביחד ולחוד, על כל הנתבעים-שכנגד בתביעה השנייה.

124. כמבואר, הנני מוחק הודעת צד ג' נגד הצד השלישי בתביעה הראשונה.

125. אין צו להוצאות.

126. המזכירות תמציא עותק מפסק דיני לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ' כ' חשון תשע"ד, 24 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.

_________________________

שלמה לבנוני, שופט

סגן נשיא