עניינו של פסק דין זה בתביעה כספית, בגין רשלנות נטענת בייצוג התובעים במסגרת עריכת הסכם לרכישת מקרקעין.

טענות התובעים:

התובעים, שהינם אחים, ביקשו לרכוש מגרש בכפר תבור הידוע כחלק מחלקה 60 בגוש 17036 (מגרש 22 ולהלן: המגרש).

הנתבע 1, מר אהוד שגיא, הינו הבעלים או בעל מניות בחב' מיישבי הגליל בע"מ וכן בחב' מצפה בראשית, ועיקר עיסוקו בבנייה והרחבת בתים במושבים בגליל (ולהלן: שגיא). כנגד נתבע זה הוגשה התביעה בעילה של הפרת הסכם ובעניינו ניתן פסק דין בהעדר הגנה ביום 1.12.09.

הנתבע 2, הינו עו"ד (ולהלן: הנתבע או אוחנה), אשר על פי הטענה ייצג את התובעים ברכישת המגרש.

ביום 1.8.07, במהלך פגישה בין שגיא לבין התובע 2 (ולהלן: אליהו), סיפר שגיא לאליהו כי נקלע לקשיים כלכליים. בשל אלה, הציע שגיא לאליהו לרכוש ממנו מגרש באחד הפרויקטים שהוא בונה, ובכך לסייע לו עם כסף נזיל. אליהו הסכים להצעה, ואף מסר לשגיא המחאה ע"ס של 100,000 ₪ לטובת חברת מיישבי הגליל, על חשבון רכישה עתידית של מגרש כלשהו, עליו יוסכם בהמשך. מס' ימים לאחר מכן, הסכימו הצדדים כי התובעים ירכשו את המגרש ותמורתו ישלמו לשגיא 100,000 דולר.

לצורך עריכת ההסכם, לרבות בדיקת הניירת, פנו התובעים לעו"ד אוחנה.

ביום 15.8.07 חתם שגיא על הסכם המכר, במסגרתו התחייב לרשום הערת אזהרה על שם התובעים, באופן מידי וללא דיחוי. בו ביום אישר עו"ד אוחנה כי בידיו הסכם וייפוי כח חתומים, וכי התובעים יכולים להעביר לשגיא את יתרת התמורה.

נוכח האמור, ביום 16.8.07 שילמו התובעים לשגיא בשתי המחאות 324,100 ₪.

בדיעבד, הסתבר כי ההסכם וייפוי הכח המקוריים לא היו בידי אוחנה. למרות זאת, הוא אישר לתובעים להעביר את יתרת התמורה לשגיא, תוך העמדתם בסיכון שלא יוכלו לרשום הערת אזהרה לטובתם, קל וחומר לרשום בעתיד את הנכס על שמם.

גם לאחר חתימת ההסכם והעברת מלוא התמורה, לא פעל עו"ד אוחנה כדי לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים. כאשר פנו התובעים לעו"ד אוחנה לאחר שבועות מספר, גילו כי אין בידיו ייפוי כח מאת שגיא לצורך רישום הערת אזהרה ולצורך העברת הבעלות.

לאור המצב שנוצר, הציע עו"ד אוחנה לתובעים להחתים את שגיא על הסכם נוסף חדש, ואף הורה להם להחתים אותו על ייפוי כח. להסכם החדש, שנערך ביום 17.10.07, צורף כנספח הסכם מכר שנערך ביום 31.10.06 בין שגיא כרוכש לבין מר כהן יצחקי מכפר תבור, הבעלים של המגרש כמוכר (ולהלן: הבעלים או יצחקי). ואולם, גם בשלב עריכת ההסכם החדש, לא בדק אוחנה האם קיימת הסכמת הבעלים לרישום הערת אזהרה לטובת התובעים.

שגיא חתם על ההסכם החדש ועל ייפוי הכח, ואף התובעים חתמו על אותו הסכם.

חרף האמור, גם בשלב זה לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה על המגרש לטובת התובעים. זאת הובהר להם בשיחה עם הבעלים, ממנה למדו כי שגיא הפר את ההסכם עם הבעלים בכך שלא שילם לו את מלוא התמורה בגין המגרש, וכי הוא (יצחקי) מנהל כנגדו הליך משפטי.

מרגע זה הבינו התובעים כי נפלו תרמית למעשיו של שגיא וקורבן לרשלנותו של עו"ד אוחנה.

התובעים טוענים, כי עו"ד אוחנה התרשל בביצוע עבודתו ובבדיקת המסמכים הרלוונטיים, התרשל בהכנת ההסכם ואף לא קבע מנגנונים עם סנקציות ממשיות למקרה של הפרתו. כן התרשל בכך שאפשר לתובעים להעביר את יתרת התמורה כולה, מבלי שנרשמה לטובתם הערת אזהרה ומבלי להשאיר כספים בנאמנות, למקרה של קשיים בעסקה. בנוסף, הוא התרשל בכך שאפשר לתובעים לחתום על ההסכם ולהעביר את התמורה, מבלי שיהיה בידו ייפוי כח בלתי חוזר מטעם שגיא בהסכמת הבעלים בכתב, טיפל באופן לא מקצועי בהסכם והותיר את התובעים חשופים לפגיעה כלכלית קשה, באופן שעו"ד זהיר וסביר לא היה נוהג.

התובעים מעריכים נזקיהם בסך של 469,590 ₪, שהינם, למעשה, הסך ששולם עבור המכר במלואו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

טענות הנתבע 2 – עו"ד אוחנה

התובעים ושגיא הינם חברים טובים משכבר הימים. בהתחשב באמור, חפצו לעזור לו ולחלצו ככל יכולתם ממצוקה כספית אליה נקלע. בשל חפזונם ולהיטותם, החליטו התובעים על דעת עצמם וללא קבלת אישורו המוקדם של אוחנה להעביר לשגיא את סכום התביעה. משהתברר לתובעים כי נפלו קורבן לתרגיל עוקץ מצד שגיא, הם חיפשו כיס עמוק להיפרע ממנו, תוך שאינם בוחלים בסילוף עובדות והצעת הצעות שונות לאוחנה, כגון הפעלת ביטוח האחריות המקצועית שלו, או גביית חלק מהסכום מידיו והפיכתו בעתיד לשותפם למקרקעין. נוכח מיאונו של אוחנה להצעות אלה, הוגשה נגדו תביעה מופרכת זו.

התובעים שעיסוקם הינו בנדל"ן, לא היו מעבירים ולו שקל אחד על חשבון התמורה בעסקת מקרקעין, ללא הבטחת אותה תמורה.

במקרה דנן, התובעים לא התקשרו בעסקת מקרקעין רגילה. עוד בטרם פנו  לעו"ד כבר העבירו על דעת עצמם סך של 100,000 ₪ לשגיא, מבלי לקבל בטוחה כלשהי כנגד סכום זה. למצער, יש לסלק את התביעה על הסף בגין הסכום הנ"ל.

עוד נטען, כי בין אוחנה לתובעים לא נקשרו כלל יחסי עו"ד לקוח. מדובר היה בייעוץ שניתן ללא תמורה, על סמך היכרות חברית ותו לא. התובעים מעולם לא חתמו לאוחנה על ייפוי כח לצורך מתן הייצוג בעסקה ומעולם לא שילמו תמורה.

לגופו של עניין, נטען כי במהלך אוגוסט 2007 פנה אליהו לאוחנה בהודעה טלפונית, במסגרתה מסר לו כי הוא ואחיו מאיר מעוניינים להלוות כסף לשגיא, שהוא חבר של אליהו מהצבא, וכי הדבר ייעשה באופן ששגיא ימכור או ישעבד לטובתם מגרש מסוים. אליהו אף ציין בהודעה, כי בשל נסיעתו לחו"ל יטפל בהתקשרות אחיו מאיר (ולהלן: מאיר). לאחר אותה הודעה, שוחחה עם אוחנה עו"ד בלאו, שייצגה את שגיא. עו"ד בלאו אישרה כי שגיא במצב כלכלי קשה, וכי סיכם עם אליהו שזה יעביר לחשבון הבנק של שגיא סך של 100,000 דולר לא יאוחר מיום 15.8.07, תמורת רכישה עתידית של מקרקעין בכפר תבור.

עו"ד בלאו שלחה לעו"ד אוחנה טיוטת הסכם בפקס.

אוחנה מעולם לא אישר לתובעים כי בידיו הסכם וייפוי כח חתומים, ומעולם לא אישר להם להעביר סכום כסף כלשהו לשגיא בגין העסקה. הם אף לא יידעו אותו כי באותם מועדים שולם כבר סך של 100,000 ₪, עובדה עליה נודע לאוחנה רק לאחר קבלת טיוטת תביעה זו.  אוחנה הוציא נסח מקרקעין עדכני וביקש מעו"ד בלאו את כל המסמכים הרלוונטיים הנוגעים לעסקה, לרבות האישורים בדבר תשלום המסים. ברם, התברר כי לא כל המסמכים שהתבקשו נמצאים בידי עו"ד בלאו, וזו התחייבה להמציאם בהקדם. אוחנה הודיע למאיר כי ללא האישורים אין אפשרות לביצוע העסקה, ואף לא נתן כל אישור להעברת כסף.

מאיר הודיע לאוחנה כי מסר את הדברים לאחיו אליהו בחו"ל, ולכל הצדדים היה ברור כי כסף לא יועבר.

ככל הנראה, בעקבות לחץ שהפעיל שגיא על התובעים או מי מהם, ביקשו התובעים מאוחנה לנסות למצוא פתרון. אוחנה הציע לתובעים שהכספים יופקדו בנאמנות בידי עו"ד בלאו, עד לרישום הערת אזהרה ומסירת מלוא המסמכים המעידים על סיום העסקה עם הבעלים הרשום, לרבות אישורי המסים, המועצה והוועדה לתכנון ובנייה, וייפוי כוח בלתי חוזר מידי הבעלים.

מאיר הסכים להצעה וההסכם תוקן בהתאם.

ביום 15.8.08 שלח אוחנה לעו"ד בלאו בפקס את הנוסח המתוקן של ההסכם, הכולל את ההוראה בדבר הפקדת הכספים בנאמנות. דא עקא, שהתובעים לא המתינו לקבלת הוראה נוספת  מאוחנה והעבירו את הכספים לחשבונו של שגיא ביום שלמחרת.

ביום העברת הכספים ולאחר ביצוע ההעברה, משהגיע אוחנה למשרדו, הוא ראה את ההסכם ששלח יום קודם לכן כשהוא מתוקן בידי שגיא ועו"ד בלאו, כשתיקון זה כולל מחיקת הסעיף המדבר על הפקדת התמורה בנאמנות. כן תוקן המועד הקבוע בסעיף 10 להסכם והוסף סעיף נוסף המחייב את העברת התמורה עד ליום 16.8.07.

מיד כשראה אוחנה את התיקונים הוא שוחח עם מאיר, אשר הודיע לאוחנה כי העברת הכספים לחשבונו של שגיא כבר בוצעה. אוחנה אמר למאיר שחבל שכך נהג, שכן הובהר לו קודם לכן שעל הכספים להיות מופקדים בנאמנות אצל עו"ד בלאו ובוודאי שלא בחשבונו של שגיא, שהרי ברור היה כי העסקה לא הושלמה.

עוד טען אוחנה, כי מיד כשנודע לו על העברת הכספים, הוא המליץ לתובעים לתבוע את שגיא, אך אלה העדיפו להמשיך להידבר עם שגיא בניסיון לקבל קרקע או נכס במקום אחר. משהדבר לא צלח בידיהם, ביקשו לתבוע את הביטוח המקצועי של אוחנה.

לדבריו, במהלך חודש 10/07, ככל הנראה בעקבות שיחה בין התובעים לשגיא, ביקשו התובעים מאוחנה לתקן עבורם את ההסכם. לדבריהם, הבטיח להם שגיא לפעול לרישום המקרקעין על שמם.

אוחנה ביצע את התיקונים, אבל החתימה, אם נעשתה, לא הייתה בפניו.

בנסיבות העניין, לא התרשל אוחנה כלפי התובעים וממילא לא גרם להם כל נזק. ככל שנגרם נזק, הרי שהתובעים לא עשו דבר להקטנתו.

דיון והכרעה

לאחר ששמעתי את הצדדים ועדיהם, ולאחר שעיינתי בכל המסמכים שהונחו לפניי, אני דוחה את התביעה, ואנמק.

בראשית הדברים אציין, כי כפי שטען הנתבע, התובעים עוסקים בתחום הנדל"ן משך שנים רבות. מאיר הינו, לפי עדותו,  בעלים של משרד תיווך נדל"ן יוקרתי, ואליהו הינו יזם ומתווך נדל"ן במקצועו. בנסיבות אלה, יש קושי מובנה בקבלת טענתם כי לא היו מודעים לסיכונים הכרוכים בעסקה נושא הליך זה על היבטיה המיוחדים, וכי ואת כל יהבם ומבטחם שמו אך באוחנה.

זאת ועוד, אין חולק על כך שאליהו הינו מכר ותיק של שגיא. שגיא היה מפקדו של אליהו במהלך שירותם הצבאי, ובין הצדדים שררו יחסי ידידות (ראה סע' 3 לתצהיר אליהו). סבורני, כי ליחסי קרבה אלה היה משקל של ממש בכל הנוגע לאופן התנהלות התובעים בעסקה.

מעידה על כך העובדה שכבר בראשית העסקה (ביום 1.8.07), הועברו לידיו של שגיא סך של 100,000 ₪. הכספים ניתנו בשיק לטובת חברת מישביי הגליל בע"מ.  סכום זה ניתן ללא הסכם כתוב ועל בסיס הסכמה בעל פה למכירה עתידית של מגרש שעל זהותו טרם הוחלט.

לדברי אליהו בתצהירו, עוד במהלך החודשים מאי- יולי 2007 נפגש עם שגיא לצורך בחינת מגרשים לרכישה בקיבוץ גונן (סע' 4 לתצהיר). בפגישה שנערכה עם שגיא ביום 1.8.07, סיפר שגיא לאליהו כי נקלע לקשיים כלכליים. הוא ביקש מאליהו שירכוש ממנו מגרש בקיבוץ גונן או בפרויקט אחר שהוא בונה, ושייתן לו על חשבון הרכישה סך של 100,000 ₪ מראש. אליהו נאות לכך.

לטענת אליהו בהמשך הדברים (סע' 5 לתצהיר), בשלב זה, לאחר שכבר עמד על מחירי המגרשים, לא הייתה מבחינתו כל מניעה להיענות לבקשה ולרשום את ההמחאה על חשבון מכירת מגרש כלשהו, עליו יוסכם בהמשך.

לטעמי, הסבר זה אינה ממצה את כל מניעיי אליהו במתן הכספים לשגיא, כפי שנתברר בהמשכם של דברים. הסכמה מעין זו אשר אף לא הועלתה על הכתב, אינה שגרתית בעסקאות נדל"ן, ונראה כי הייתה יכולה להתקבל כך רק בשל מערכת היחסים האישית בין הצדדים.

יתרה מכך, מדובר בסכום נכבד של כסף אשר ניתן ללא התייעצות עם עוה"ד, שלא על דעתו ואף שלא בידיעתו (ולכך אדרש בהמשך).

מתן סכום כה גבוה ללא כל בטוחה, ללא הצגת מסמכים בדבר בעלות במגרש (כלשהו) והזכות למוכרו, נתונים הכרחיים המצויים בוודאי בידיעת התובעים מכוח עיסוקם בתחום, מקנה משנה תוקף למסקנתי דלעיל.

דעתי היא כי דפוס התנהלות זה המשיך להתקיים גם בהמשך התפתחות העסקה, ובא לידי ביטוי בהתנהלות הישירה של התובעים מול שגיא, לעיתים מבלי לעדכן את עורך הדין, לעיתים מבלי להתייעץ איתו ולעיתים לפעול בניגוד לעצתו.

ועוד, אף שעל מניעיהם בכריתת העסקה לרכישת המגרש הספציפי כפי שהוסכם לבסוף, לא הרבו התובעים בפרטים, הרי שניתן להיווכח מהעדויות שהובאו כי מדובר היה במגרש במחיר "מציאה". עובדה זו מהווה נדבך נוסף למסקנה דלעיל.

סבורני כי התובעים ראו בכך הזדמנות עסקית לרכישת מגרש במחיר נמוך במסגרת עסקה עם חבר. משכך, בחרו ליטול על עצמם סיכונים בלתי סבירים בניגוד לעצת עורך דינם. כאשר אלה התממשו בסופו של יום, מבקשים הם להתנער מהם כאילו אין המדובר במעשיהם שלהם.

באמור כאן יש משום הקדמת המאוחר. למסקנה זו הגעתי לאחר בחינה של שלבי העסקה, אופן התנהלות הצדדים והשינויים שעבר הסכם המכר בטרם הועבר הכסף. אדרש לדברים בפירוט להלן.

ליבת המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם אישר אוחנה לתובעים (בע"פ בשיחת טלפון) ביום 15.8.07 כי בידיו הסכם חתום וייפוי כוח מקורי, וכי הם רשאים להעביר את התמורה בעד העסקה לשגיא אם לאו. לאמור לעיל בדבר יחסי הקרבה בין הצדדים, בדבר היות התובעים אנשי נדל"ן מקצועיים ובשים לב לעלות המגרש, יש השלכה על אופן בחינת הראיות בתיק והמסקנות הנגזרות מהן.

אדרש תחילה לשאלה האם ניתנה לאוחנה הודעה על תשלום המקדמה. הכרעה בנקודה זו שופכת אור במידה רבה על אופן התנהלות התובעים מול אוחנה. לאחר מכן אתן דעתי לבטוחה שהושגה בהסכם, לסוגיית ההתניה בהסכם בדבר הפקדת הכספים בנאמנות, לבחינת טענת התובעים כי ניתן להם אישור בע"פ על ידי אוחנה להעביר את הכספים לשגיא ולהתנהלות הצדדים לאחר מעשה.

האם ניתנה לאוחנה הודעה על תשלום המקדמה -

לטענת אליהו שלא נסתרה, תחילת העסקה בבחינת מגרשים ובמתן מקדמה לשגיא על חשבון מגרש עתידי כלשהו שיירכש מידיו.

כאמור, במועד מתן המקדמה טרם פנו התובעים או מי מהם לאוחנה. אף לאחר שהתובעים פנו לאוחנה, לא ברור אם בכלל הביאו לידיעתו את תשלום המקדמה, ובין הצדדים קיימת מחלוקת בנקודה זו.

בעוד שאוחנה טוען כי הדבר לא היה בידיעתו (סע' 9 לכתב ההגנה), והדבר משתקף כך בדיוק בטיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים עד לחתימה על הטיוטה ביום 15.8.07, טוענים התובעים כי הדבר נמסר לו. אף שהתובעים ידעו כי זו טענת ההגנה, הם נמנעו מלהשיב לטענה זו בתצהירים שהגישו. רק בעדותם בבית המשפט, ואף שם בשפה רפה, הם טענו כי הדבר ככל הנראה נאמר לו (ראה עדות מאיר בעמ' 22 ש' 16 ואילך עדותו של אליהו עמ' 35 ש' 3 ואילך).

מבין שתי הגרסאות אני מעדיפה את זו של הנתבע, אשר נטענה כבר בראשית ההליך.

כאמור, עובדת תשלום המקדמה אינה נזכרת באף אחת מהטיוטות שהוחלפו ואף לא בהסכם שנחתם על ידי שגיא.

בסע' 5 להסכם שנחתם נכתב כי "תמורת מילוי התחייבויות המוכר על פי הסכם זה מתחייב בזה כל אחד מהקונים ....... ובסה"כ ישלמו הקונים יחד 100,000$ ... וזאת במזומן ובמועד חתימת הסכם זה..." היינו, מלוא הסכום ובמזומן.

בהתחשב באמור, ואף בשים לב ליתר הוראות ההסכם אליהן אדרש בהמשך לרבות ביצוע התשלום לאחר רישום הערת אזהרה והפקדת הכספים עד אז בידיים נאמנות של עו"ד בלאו, לא סביר בעיני שאוחנה, ידע כי שולמה המקדמה ולא ציין זאת בהסכם.

המסקנה היא כי התובעים לא הודיעו לאוחנה כי שולם סכום על החשבון. מסקנה נגזרת מכך הינה כי התובעים ניהלו את העסקה בעצמם, ובפני עוה"ד חשפו רק חלק מהמידע בעניינה.

הבטוחה שניתנה לתובעים בהסכם לקיום חיוביו של שגיא -

בהקשר זה אדרש לשני עניינים – האחד, לאופיה של הבטוחה שניתנה, השני, לשאלה מי יזם את קבלתה ועל איזה רקע ניתנה.

בטיוטה הראשונה, הנשלחת לאוחנה על ידי עו"ד בלאו (מטעם שגיא) ביום 14.8.07, צוין בקשר לממכר כי לגבי המגרש קיימת תכנית לחלוקה לשלוש תתי חלקות על פי תשריט, וכי ברצון המוכר להעביר זכויות בשתיים מהן לרוכשים בתמורה לסך של 100,000 דולר. יצוין, כי יומיים קודם לכן מעבירה עו"ד בלאו לאוחנה את ההסכם שנחתם בין שגיא למר יצחק כהן (הבעלים של המגרש ולהלן: הבעלים) מיום 31.10.06, ממנו עולה כי שגיא רכש מהבעלים שטח בגודל של  כ – 1,500 מ"ר (המגרש בשלמותו) תמורת 150,000 דולר. גם בטיוטה המשוגרת לאוחנה ביום 15.8.07 מציינים הצדדים את הממכר כשתי תתי חלקות.

לטענת אוחנה אשר לא נסתרה, ב - 15.8.07 נשלחה אליו טיוטה נוספת. במסגרתה, לפתע, הממכר אינו מתייחס עוד לשתי תתי חלקות בלבד, אלא למגרש במלואו. עורכת הדין בלאו מציינת על גבי המייל המצורף כי "רצוף בזה נוסח מתוקן של ההסכם בין אודי שגיא למאיר מנחם. התיקון מקובל על מאיר מנחם, אנא דבר איתו וחזור אלי בהקדם" (נ/2).

עיון ביתר פרטי ההסכם מעלה כי מדובר בבטוחה עסקית להבטחת מילוי התחייבויות המוכר - סע' 8 לטיוטה זו אשר הוסף אף הוא, מורה כי בכפוף למילוי התחייבות המוכר על פי סע' 5 ו – 6 (תשלומי המס השונים המוטלים על המגרש ועל המכר) ולמילוי התחייבויותיו בנספח א' להסכם (הוראות הסכם המכר בין שגיא לבעלים), מתחייבים הקונים להעביר ללא תמורה שליש מהמגרש לידי שגיא, במועד העברת הזכויות בו.  עם זאת, הממכר נותר על כנו – מלוא המגרש בתמורה לסך של 100,000 דולר (ראה גם סע' 12 להסכם שנחתם).

אין בפי מי מהצדדים הבהרה בתצהיר מדוע תוקנה טיוטת ההסכם והוספה לה אותה בטוחה, אולם בעוד שמתצהירו של אוחנה ניתן להבין כי הוא לא היה מעורכי או יוזמי השינוי בהסכם, שותקים תצהירי התובעים לחלוטין בנקודה זו.

נוכח העובדה כי למעשה בסופו של דבר זו הבטוחה היחידה בהסכם, הרי שחסרה הבהרה, בעיקר מטעם התובעים שעליהם נטל ההוכחה בהליך זה כי הנתבע התרשל בעריכת ההסכם, מה עמד ביסוד הסכמה זו ומדוע כך נערכה.

לטענת אוחנה (סע' 17 לתצהירו), לאחר שבחן את המסמכים שהעבירה לו עו"ד בלאו, הבין כי חסרים מסמכים שיעידו כי העסקה בין שגיא לבעלים הושלמה וכן חסרים אישורי מסים סופיים לרישום. לאור זאת פנה למאיר והודיעו כי ללא האישורים האלה אין אפשרות לביצוע העסקה.

טענה זו יש לקבל. כבר ביום 12.8.07 העבירה עו"ד בלאו לאוחנה את הודעת רשויות המס אשר קבעו שומת מס רכישה לשגיא לפי מיטב השפיטה, בהתאם להוראת סע' 78 לחוק מיסוי מקרקעין. בשומה זו נדחתה התמורה המוצהרת בהסכם שבין שגיא לבעלים (150,000 דולר לא כולל מע"מ) ותחתיה נקבעה שומה בהתאם לעסקאות שנעשו מסביב, לייעוד החלקה למגבלות ולאפשרויות הניצול. שווי הנכס הועמד על סך של 225,000 דולר.

כן הועבר הסכם המכר בין הבעלים לשגיא, ממנו עולה כי על שגיא היה לסלק את המשכנתא מהממכר ולאוחנה הועבר מכתב ההחרגה מהבנק, ממנו ניתן ללמוד כי שגיא טרם קיים התחייבות זו.

כמו כן הועברה הודעה אודות ביטול צו העיקול.

לדברי אוחנה בעדותו, כל הבעיות לגבי המגרש היו ידועות והתובעים תקשרו ישירות מול שגיא והפתרון שנמצא לכך היה שינוי בהיקף הממכר - "אני רוצה לציין שלא הייתי מעורב בשיחות או במפגשים בין המוכר לקונים ולא ידעתי מה הם השיקולים המסחריים ביניהם. מה שכן עשיתי הצפתי את הבעיות וכל הבעיות היו ידועות (עמ' 41 ש' 17 – 18).

הבטוחה שהוצעה לא הניחה את דעת אוחנה ולכך אדרש בהמשך.

בראשית חקירתו בהקשר זה טען מאיר כי חשש שלשגיא לא יהיה כסף לשלם את המסים החלים על המגרש וביקש בטוחה. עוד טען כי אוחנה הציע את הבטוחה הנ"ל.

"ש. טיוטת הסכם ההתחלתית שצורפה לנספח ג' לתצהיר אוחנה דיברה על ממכר שהוא שני שליש

המגרש, שהם שני תתי חלקות מתוך 3, זה היה ב- 14.8.07 , ב 15.8.07- פתאום מדברים על המגרש

השלם, 3 תתי חלקות והתמורה נשארה אותה תמורה, 100,000 דולר. תסביר מה קרה ביום הזה

שהממכר גדל לדונם וחצי במקום דונם והתמורה נשארה 100,000 דולר

ת. בחלק מהשיחות שלי עם אוחנה, הוא אמר שיש מיסוי שאמור לחול על החלקות בעקבות חלוקת

המגרש והמיסוי צריך לחול על אודי שגיא, אני חששתי שלאודי שגיא לא יהיה כסף לשלם את

המיסוי הזה ובקשתי שיהיה לנו בטוחה ואוחנה הציע שהבטוחה תהיה כל המגרש ושאם אודי שגיא

ישלם את המיסוי אנחנו נחזיר לו את החצי דונם. לא חשבתי אז איך נחזיר את החצי דונם".

(עמ' 23 ש' 11 ואילך)

לא מצאתי ליתן אמון בטענה זו, אשר חסרה כליל מתצהירו.

בחקירתו בהמשך הדברים, אישר מאיר כי הוא עצמו עמד בקשר טלפוני עם שגיא בין ה – 13.8 – 16.8 (מועד העברת הכספים). עוד אישר כי שוחח עמו על תנאי העסקה. לדבריו "רוב הזמן דיברנו על תנאי העסקה, הוא היה מאוד לחוץ לכסף, רוב הזמן דיברנו על האם אוחנה שלח לו והאם עו"ד בלאו שלחה חזרה זה היה לזרז את העסקה מטעם שגיא" (עמ' 24 ש' 27 – 28).

כזכור, עו"ד בלאו העבירה את טיוטת ההסכם ובמצורף אליה כתבה כי "רצוף בזה נוסח מתוקן של ההסכם בין אודי שגיא למאיר מנחם. התיקון מקובל על מאיר מנחם, אנא דבר איתו וחזור אלי בהקדם" (נ/2) (ההדגשה שלי – ת.נ.ש).

מאיר נשאל בהקשר זה האם הכיתוב היה בעקבות כך שהוא שוחח עם שגיא על טיוטת אותו הסכם שצורף למייל, והוא משיב:

"גם אני מניח. אני לא זוכר את זה, אין לי מושג מה היא כתבה" (עמ' 25 ש' 4).

בהמשך ונוכח ניסיונו להתחמק ממתן תשובה ישירה האם מדובר בהסכמה שהינה תולדה של תקשורת ישירה בינו לבין שגיא, הוא אומר:

"ש. מציג לך את טיוטת אותו הסכם, איזה בטוחה הייתה לך בטיוטה הזאת שסיפקה אותך.

ת. כתוב בפירוש שאנחנו מתחייבים להעביר לו שליש בסעיף 8. כשהגיע ההסכם הוא הגיע לעו"ד

אוחנה, אני דיברתי עם אוחנה ב 15.8- ושאלתי אותו האם הוא יש לו את כל מה שצריך והאם אני

יכול ללכת לשלם את הכסף כי שגיא צריך לקבל את הכסף ב 16- לחודש,הוא אמר לי שאין בעיה ושאני יכול לשלם את הכסף וזאת מבחינתי הייתה הבטוחה.

ש. אתה מתחמק מהשאלה, אמרת שנכון, היה קשר בינך לבין שגיא, עו"ד בלאו שולחת הסכם בנ/ 2

שאומרת שהטיוטה הזאת מקובלת עלייך.

ת. היא שלחה לו מסמך ואמרה לו שמקובל עליי. עו"ד אוחנה מבחינתי היה זה שמוסמך מבחינה

משפטית להציג לי את כל הבטוחות".

התחמקותו של מאיר ממתן תשובה ישירה לשאלה מלמדת כי מדובר היה בהסכמה בין הצדדים להסכם (התובעים ושגיא), כאשר לכל היותר ניתן לקבל כי לשיטתו של מאיר הגושפנקא האחרונה הייתה צריכה להתקבל מפיו של אוחנה.

על יסוד האמור לעיל, אני קובעת כי על הבטוחה סיכמו ביניהם שגיא ומאיר ישירות, והסכם ברוח זו (כעולה מנ/2) הועבר לאוחנה.

אציין בהקשר זה, כי נתתי אמון בדברי אוחנה לפיהם הצדדים היו מודעים לכל הבעיות והסיכונים בעסקה.

אציין בהקשר זה כי מאיר נמנע ממתן תשובה לשאלה כיצד סבר שרשויות המס יקבלו כי מגרש אשר נקנה זה לא מכבר בסך של 150,000 דולר (לא כולל מע"מ) יימכר כעת בסך של 100,000 דולר בלבד (אין התייחסות לרכיב המע"מ בטיוטות).

אף שטען כי לא היה מודע לכך שרשויות המס לא הכירו בשוויה של העסקה בין שגיא לבעלים, גם באמירה זו לא מצאתי ליתן אמון, בעיקר נוכח חששו המוצהר כי שגיא לא יוכל לשלם את רכיב המס.

לא מצאתי אף לקבל את הטענה המובלעת כאילו אוחנה לא שיקף לתובעים שההסכם בין שגיא לבעלים לא הושלם וכי נתקבל מכתב ההחרגה מהבנק שהועבר לבעלים לצורך מכירת המגרש לשגיא.

דעתי היא, כי בבטוחה בה בחרו להתמקד בה התובעים (שליש נוסף של המגרש), ככל הנראה ראו גם פתרון לחשש זה.

הוספת רכיב ה"נאמנות" להסכם וסוגיית האישור להעביר את הכסף -

אם כן, קיומן של בעיות לגבי המגרש היה ידוע. הוא אף מתיישב עם טענת אוחנה בתצהירו בהמשך (סע' 17), כי ככל הנראה, בעקבות לחץ שהפעיל שגיא על התובעים נתבקש אוחנה למצוא פתרון ולאפשר את העסקה.

מהטיוטה המתוקנת שערך אוחנה להסכם עולה, כי דעתו לא הייתה נוחה מהבטוחה שהעמידו לעצמם התובעים. הוא מנסח תוספת לאותה טיוטה, הכוללת מספר שינויים אשר עיקרם בסע' 6 שזו לשונו:

"מוסכם בין הצדדים כי סכום התמורה יהיה בנאמנותה של עו"ד מאיה בלאו עד לרישום הערת אזהרה ע"ש הקונה, לאחר רישום הערה רשאית עו"ד להעביר סכומים אלו לידי המוכר". לטענת אוחנה, מאיר הסכים להצעה וההסכם תוקן בהתאם.

כן הוסף סעיף נוסף, המחייב את שגיא לרשום מידית וללא כל דיחוי הערת אזהרה על שם הקונה, וכי לצורך כך הוא מצהיר כי קיבל את הסכמת הבעלים. יתרה מכך, התמורה תשולם לאחר רישום הערת האזהרה. 

אין חולק כי עותק ההסכם המתוקן נשלח לעו"ד בלאו ולמאיר בשעות הצהריים המאוחרות (נספח ח' לתצהיר אוחנה). אוחנה לטענתו קיבל למחרת את ההסכם המתוקן חתום על ידי שגיא (בלבד) ומאומת על ידי עו"ד בלאו ועליו תיקונים בכתב יד אשר עיקרם הינו מחיקת סעיף הנאמנות והתנאי המחייב את העברת התמורה על ליום 16.8.07.

המחלוקת בין הצדדים הינה האם בין העברת טיוטת ההסכם המתוקן ביום 15.8 על ידי אוחנה למאיר ולעו"ד בלאו לבין חתימתו לאחר פרק זמן כלשהו באותו יום על ידי שגיא, טען אוחנה בפני התובעים כי בידיו יפוי כוח חתום מאת שגיא וכי ניתן להעביר לשגיא את התשלום.

גם במחלוקת זו, אני מעדיפה את עמדת אוחנה. לא עלה בידי התובעים לשכנעני כי המלצה כאמור ניתנה על ידי אוחנה. ודוק, לאוחנה לא היה אינטרס כלשהו בעסקה. אין הסבר או נימוק כלשהו מכוחו ניתן לקבל כי אישר למאיר, לאחר שהוסיף את ההוראה בדבר הפקדת הכספים בנאמנות, למוחקה מההסכם ולהעביר את התשלום ללא כל בטוחה בת קיימא, או אישר לו שיש בידיו ייפוי כוח חתום לצורך רישום הנכס. אציין בהקשר זה כי ממילא לא היה די בייפוי כוח כאמור, שעה שהצדדים כבר ידעו היטב במועד זה כי טרם הושלמה עסקת המכר בין הבעלים לבין שגיא, ואף עניין זה (חיובו של שגיא להשלים את העסקה) קיבל ביטוי מפורש בטיוטה שערך אוחנה (סע' 12).

סבורני כי לתובעים אצה הדרך להשלים את העסקה, הם נתנו אמון בחברם שגיא לא טרחו אפילו לחתום בעצמם על ההסכם וויתרו מדעת על אזהרותיו של אוחנה.

המניע לכך כעולה מהראיות שהושמעו הינו העובדה שבעסקה היה גלום פוטנציאל רווח משמעותי, שכן המגרש היה אמור להימכר לתובעים במחיר מציאה. לכן, למרות הסיכונים, הם פעלו לקידום העסקה ונמנעו מהפתרון שהציע עורך הדין, שכן פתרון זה לא היה מקובל (או אפשרי) מבחינת שגיא.

ראיה למחירו של המגרש מצויה לנו בעדותו של הבעלים. מעדות זו עולה כי לאחר כישלונה של העסקה עם שגיא, נמכר המגרש לרוכש אחר בתמורה לכמיליון ₪ (עותק זכרון הדברים בין הבעלים לרוכש החדש הוגש וסומן ת/3).

לטענת הבעלים, ניתן היה למכור את המגרש אף בסכום גבוה יותר מזה שהתקבל לבסוף. לדבריו "... אם הייתי יודע שאודי רוצה את המגרש גם במיליון לא הייתי נותן לו כי יכולתי לקבל על המגרש הרבה יותר. נאלצתי למכור אותו במיליון ₪ רק בגלל שהייתי לחוץ בחובות" (ראה עמ' 12 לפרוטוקול ש' 6 – 7).

על שוויו של המגרש אף ניתן ללמוד משומת המס שנשלחה לשגיא ושהועברה לאוחנה ביום 12.8. שומה זו כזכור דחתה את השווי המוסכם והעמידה אותו על סך של 225,000 דולר.

ראה גם דבריו של אוחנה בהקשר זה בעדותו, כי שווים האמיתי של המגרשים עלה עשרות מונים על שווים כפי שנכתב בהסכם.

לדבריו:

ת. הסברתי כרגע, הסברתי גם קודם שהצדדים מסחרית ידעו בדיוק מה השווי האמיתי של שלושה מגרשים בכפר תבור, מדובר בדונם וחצי שניתן לפצל לשלושה מגרשים, כל חצי דונם עולה כ-200,000 דולר. הם עשו עסקה מצוינת והם ידעו את זה. הם גם ביניהם סיכמו לפני שהגיעו אליי..."

(עמ' 42 ש' 10 – 12).

ובהמשך:

ת. אני לא הצעתי אף בטוחה ולא התערבתי בעניינים מסחריים. הקונה ידע בדיוק אחד לאחד באיזה מצב עומד המגרש אותו הוא רוצה לרכוש ב-100,000 דולר ומה שוויו האמיתי וזה מחזק את מה שאני אומר שהקונה ידע בדיוק באיזה מצב עמד המגרש ומה הסיכונים והוא ניהל משא ומתן מסחרי לחלוטין עם המוכר וככל הנראה שבמכלול השיקולים שהוא עשה כקונה היה שווה לו לקחת עוד מגרש ששוויו 700,000 ₪ ולהמתין לראות איך יתפתחו העניינים. אני אשוב ואציין את הטיוטה הזאת אני לא ביקשתי, פשוט קיבלתי אותה בפקס. נכון לשלב הזה עדיין לא הערתי הערות לחוזה.

(שם ש' 27 – 32).

אציין, כי התובעים לא המציאו שומה לנכס ולא הניחו לפניי כל עדות כי מדובר בעלות ריאלית שלו.

אם כן, ניתן להניח על בסיס שומת המס ודברי הבעלים כי המחיר היה נמוך באופן שאינו מתקבל על הדעת.

רכישת המגרש במחיר מציאה תוך העמדת בטוחה נוספת בשיעור של כשליש המגרש הייתה אינטרס מובהק של התובעים, יזמי ומתווכי נדל"ן, ומחזקת את עמדת הנתבע כי הם ב"חפזונם ובלהיטותם" להשלים את העסקה, נהגו חוסר זהירות ולא נשמעו לעצותיו.

התובעים טענו כי סוגיית הפקדת הכספים בנאמנות לא עלתה כלל, שכן כל הצדדים ידעו כי שגיא היה זקוק לכסף בדחיפות. העובדה היא, שאוחנה העלה אותה על הכתב בטיוטה הסופית, ואף על פי כן זו נמחקה לבסוף ולא על ידו. לולא נמחקה והכספים היו נותרים בנאמנות אצל עו"ד בלאו עד לרישום הערת אזהרה על שם התובעים, הרי שממילא לא היה נגרם להם נזק.

לא נתתי אמון בטענות התובעים כי אוחנה אישר העברה של הכסף וכי עדכן אותם שבידיו יפוי כח בלתי חוזר. בלתי סביר בעיני, שאחרי שהתריע בפני מאיר שקיימים עדיין סיכונים בעסקה ואחרי שניסח תוספת לבטוחה על דרך של הפקדת הכספים בנאמנות, יהפוך עורו ויאפשר העברה של הכסף מבלי שהתקיימו התנאים לכך. יתירה מזאת, אני לא מוצאת שום הסבר לכך שעוד יוסיף וישקר ללקוחותיו במצח נחושה ויצהיר בפניהם על כך שקיבל מסמכים שאינם בידיו.

אשר על כן אני קובעת כי התובעים, על דעת עצמם ובניגוד לאמור בהסכם, העבירו את התשלום לשגיא.

התנהלות התובעים לאחר מעשה

התנהלות התובעים לאחר מעשה אף היא אינה סבירה.

אף שנודע לאליהו מספר ימים לאחר העברת הכספים כי רכש "אויר" כלשונו (סע' 20 לתצהיר), התובעים אינם עושים דבר כדי להשיב לעצמם את כספם.

התובעים אינם פונים לבית המשפט ולא לצד שכנגד לצורך השבת הכספים ששילמו, ונראה כי הוסיפו לסמוך על שגיא, כדברי אוחנה, על מנת שיפתור עבורם את הבעיה.

גם כשהכירו בכך שהבעיה לא נפתרה ולכאורה ראו באוחנה כמי שהתרשל ביצוגם, לא נמנעו מלפנות אליו ולתת לו יפוי כוח לתבוע את שגיא. עובדה שיש בה כדי לתמוך בטענת אוחנה ולחזקה כי התובעים בניגוד לטענתם, לא ייחסו לו באותם מועדים רשלנות כלשהי.

לסיכום

משלא הוכחה רשלנות הנתבע נדחית התביעה.

התובעים יישאו בהוצאות הנתבע ובשכ"ט ב"כ בסך של 20,000 ₪.

ניתן היום, י"ח אב תשע"ד, 14 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.