ע"י ב"כ עו"ד שידלובר

רקע עובדתי

1. עניינו של הליך זה הוא בטענות בדבר חוזה שכירות שנחתם בין התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "אבן סיד") לבין הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "מופרי"). בבעלות מופרי מבנה בפארק התעשייה ברחוב השקמה 3 באזור, הידוע כחלקה 154/153 בגוש 6010 (להלן: "המבנה"). אבן סיד שכרה ממופרי שטח של כ 1,480 מ"ר ברוטו (כ 1,184 מ"ר נטו) בקומה ג' של המבנה (להלן: "המושכר"). כוונת אבן סיד הייתה למקם במושכר את משרדה הראשי.
2. ביום 02.03.07 נחתם בין הצדדים חוזה המסדיר את תנאי השכירות (להלן: "חוזה"). בחוזה נקבע כי מטרת השכירות היא שימוש במושכר לצורך משרדים ו/או אכסון ציוד משרדי ו/או ארכיון (סעיף 5.2 לחוזה). האחריות להסדרת רישיון עסק הוטלה על השוכרת – אבן סיד (סעיף 7.21.2 לחוזה). בחוזה נקבע כי תקופת השכירות היא כ 5 שנים, ראשיתה ביום 01.06.07 וסיומה ביום 31.08.12. בחוזה התחייבה אבן סיד כי גם אם תעזוב את המושכר קודם לכן, היא תמשיך לשאת בתשלומי החיוב החודשי הבסיסי ובתשלומים נוספים עד תום תקופת השכירות (סעיף 6.10 לחוזה). כמו כן, הוסכם כי אבן סיד תהיה רשאית להשכיר את המושכר, כולו או חלקו בשכירות משנה (סעיף 5.2 לחוזה). להבטחת התשלומים, הפקידה אבן סיד בידי מופרי ערבות בנקאית.
3. על פי אישור מזכירת הוועדה לתכנון ולבניה מיום 29.01.91, ייעוד המבנה הוא לתעשייה, מסחר ומשרדים. על פי ההיתר למבנה, יעוד שטח המושכר הממוקם כאמור בקומה ג' של המבנה, הוא לתעשייה.
4. לקראת כניסת אבן סיד למושכר, ביצעה מופרי עבודות להתאמתו לצרכי אבן סיד בעלות הנאמדת ב 1.3 מיליון ₪. יצוין כי לא הוגשה בקשה למתן היתר לשימוש חורג בד בבד עם ביצוע העבודות להתאמת המושכר.
5. כשנה וחצי לאחר חתימת ההסכם, במהלכן עשתה אבן סיד שימוש במושכר התואם את מטרות השכירות, הודיעה אבן סיד למופרי על כוונתה לפנות את המושכר. זאת, לפני תום תקופת השכירות וכחלק מתהליכי התייעלות וצמצום. לאור התחייבותה לשאת בתשלום עד תום תקופת השכירות, פנתה אבן סיד לאתר שוכרי משנה המוסכמים על מופרי.
6. נמצא שוכר חליפי לשטח של 310 מ"ר לערך מתוך כ 1,480 מ"ר ששכרה אבן סיד. השטח הושכר כמשרדים לחברת רינג הנדסה (להלן: "רינג") למטרות משרד. בהתייחס לשטח הנותר, כ 1170 מ"ר, הציעה אבן סיד, כשוכר מוצע, את המועצה הלאומית למניעת תאונות דרכים (להלן :"המועצה").
7. בהצעה, שהובאה בפני מופרי בחודש נובמבר 2008, הובהר כי בכוונת המועצה לייעד את מרבית השטח ככיתות הדרכה לקורסים של נהיגה מונעת ולהשתלמויות נוספות שעורכת המועצה, ואת מקצתו כמשרדים להנהלתה.
8. מופרי הודיעה על התנגדותה לשוכר המוצע. היא נימקה את ההתנגדות בכך שהשימוש במושכר ככיתות הדרכה לקורסים של נהיגה מונעת בהיקף של 250 תלמידים ביום, וזאת בנוסף לעובדים, אינו תואם את מטרת השכירות שנקבעה בהסכם שכירות עם אבן סיד, ואינו מתאים לאופי הבניין והמשתמשים בו .
9. ביום 16.12.08 הגישה אבן סיד תובענה כנגד מופרי לבית משפט זה. בתובענה עתרה אבן סיד למתן סעד הצהרתי ולפיו היא רשאית להתקשר עם המועצה בחוזה להשכרת המושכר בשכירות משנה, גם ללא הסכמת מופרי. ביום 29.12.08 הודיע ב"כ אבן סיד, עו"ד מאיר כהן, כי בהמשך להתכתבויות בין הצדדים ולתובענה שהוגשה בעניינו של החוזה, אבן סיד מבטלת את החוזה לאור הפרתו על ידי מופרי בהפרות יסודיות, וכי אבן סיד תשיב את החזקה במושכר עד יום 15.02.09.
10. לאחר שאבן סיד חדלה לשלם את התשלומים בגין השטח הנותר, בחודש אפריל 2009, פעלה מופרי למימוש הערבות הבנקאית שקיבלה מאבן סיד על פי ההסכם.
11. בחודש אוגוסט 2009 פנתה אבן סיד למופרי פעם נוספת. בפניה זו, הודיעה אבן סיד על התעניינות נוספת של המועצה לשכור כ 600 מ"ר משטח המושכר, לשימוש כמשרדים וכשתי כיתות לימוד בלבד. הצדדים לא הגיעו להסכמה גם ביחס להצעה זו.
12. כשנה לאחר מכן, באוגוסט 2010, השכירה מופרי את השטח הנותר לחברת פרטנר.
13. במהלך ניהול ההליך, הותר לאבן סיד לעדכן את כתב התביעה. בכתב התביעה המתוקן (להלן: "תביעת אבן סיד"), טוענת אבן סיד כי מופרי מימשה את הערבות הבנקאית שלא כדין. זאת מאחר והסירוב של מופרי לקבל את המועצה כשוכר מוצע, הוא הפרה של חוזה השכירות. כמו כן, טוענת אבן סיד כי רק במהלך ניהול ההליכים, התברר לה כי שימוש במושכר כמשרדים מהווה שימוש שאינו בהתאם להיתר. לטענתה, כפועל יוצא היא פטורה מהחובה לקיים את החוזה. לחילופין, יש לקבוע כי מופרי הטעתה אותה בעת כריתת החוזה ו/או הפרה את התחייבויותיה כלפיה לאור מצבו התכנוני של המושכר. אבן סיד עותרת להשבה של דמי שכירות שנגבו ממנה על פי תעריף משרדים, בעוד שהתעריף הנכון היה תעשייה.
14. בכתב התביעה שכנגד (להלן: "תביעת מופרי"), טוענת מופרי כי אבן סיד היא שהפרה את חוזה השכירות. זאת מאחר שעזבה את המושכר והפסיקה לשלם דמי שכירות בניגוד להתחייבותה בחוזה, ומבלי שהביאה שוכר חלופי המוסכם על מופרי. כתוצאה מכך עותרת מופרי לנזקים שנגרמו לה בעקבות הפרת החוזה.
15. להלן אדון בטענות הצדדים.

אפתח את הדיון בתביעת אבן סיד ואמשיך בדיון בתביעת מופרי.

תביעת אבן סיד

1. כאמור, מעלה אבן סיד טענות הנובעות מעילת הביטול אותה פרטה בתובענה המקורית בסוף 2008, בצד טענות המבוססות על עובדות שנודעו לה, לטענתה, רק במהלך ניהול ההליכים. בדיון המובא כאן אתייחס לטענות האחרונות, כאשר ההתייחסות לטענות אותן פרטה בתובענה המקורית, תובא בדיון בתביעת מופרי.
2. לטענת אבן סיד היא שכרה את המושכר בידיעה כי ייעוד המושכר הוא למשרדים. זאת בהסתמך על מצג שהובא לפניה על ידי מנהל מופרי, ולפיו זהו ייעוד המושכר לפי התב"ע והיתר הבניה (להלן: "יעוד על פי היתר"). לקראת שלב ההוכחות בהליך זה, הזמינה אבן סיד חוות דעת שמאי מטעמה. בחוות הדעת שניתנה על ידי השמאי, מר מנדלסון (להלן: "שמאי אבן סיד"), התבררו העובדות הבאות:
   1. שטח המושכר כפי שהוצג בחוזה אינו תואם את שטח המושכר בפועל, ושטח שהוצג כמיועד לשימוש השוכרת הוא שטח המוקצה למילוט בחירום.
   2. בניגוד למצג הטרום חוזי, ייעוד המושכר על פי היתר אינו למשרדים.
3. בעקבות זאת, תוקן כתב התביעה והוספו עילות הנובעות מעובדות אלה.
4. לטענת אבן סיד, כפועל יוצא על העובדות החדשות, מתברר כי עשתה שימוש כמשרדים בשטח שיועד למילוט בחירום ובכך חשפה את עובדיה לסיכון בטיחותי בעת השימוש במושכר. כמו כן, היא נוכחה בדיעבד כי ביצעה שימוש במושכר כמשרדים, זאת בניגוד להיתר, דבר המהווה עבירה פלילית. על כן החוזה הוא בלתי חוקי ונוגד את תקנת הציבור.
5. כמו כן, טוענת אבן סיד, כי מופרי הפרה את חובת הגילוי במצג שהביאה בפניה טרם כריתת החוזה. בכך קמו עילות של אי התאמה במושכר, הפרת חובת תום הלב, ועוולת תרמית. עוד נטען למצב שווא רשלני, טעות והטעיה מצד מופרי וכן עשית עושר ולא במשפט. לטענת אבן סיד, מופרי אינה זכאית למחיר השכירות שהוסכם ושולם בפועל. מחיר זה הוסכם על פי יעוד המושכר כמשרדים, והוא גבוה מדמי השכירות להן זכאית מופרי עבור ייעוד המושכר כתעשייה. כמו כן, מופרי אינה זכאית לתשלום עבור השטח המוקצה למילוט בחירום.
6. על כן עותרת אבן סיד להשבה של דמי שכירות כלהלן:
   1. עבור תקופת השכירות שבין יום 01.06.07 לבין יום 31.03.09 דורשת אבן סיד השבה בגובה ההפרש שבין דמי שכירות בסיווג משרדים לבין דמי שכירות בסיווג תעשייה. כמו כן לטענת אבן סיד היא זכאית להחזר דמי שכירות בגין טעות בחיוב עבור שטח המושכר.
   2. עבור התקופה שלאחר יום 01.04.09, דורשת אבן סיד השבה של כספי הערבות הבנקאית שמומשה על ידי מופרי, שכן אין מופרי זכאית לתשלום עבור תקופה זו.
7. לטענת אבן סיד אין מקום לפסוק למופרי כל פיצוי, מאחר שחוזה השכירות הוא בלתי חוקי ועל כן בטל מעיקרו. לחילופין יש לקבוע כי נפלו פגמים בכריתתו, ועל כן היא הייתה זכאית לבטל אותו. טענות אלה שומטות את היסוד לתביעת מופרי ועל כן יש לקבוע כי היא אינה זכאית לסעדים מכוח החוזה.
8. מופרי דוחה טענות אלה וטוענת כי אבן סיד הייתה מודעת למצב התכנוני של המושכר טרם כריתת החוזה. לטענתה, עוד בשלב המשא ומתן הושם דגש על ניסוח התניה בחוזה ולהשמטת ההתחייבות בדבר התאמה לייעוד על פי היתר . המצג עליו הסכימו הצדדים ולפיו אין מניעה עובדתית ומשפטית להשכיר את הנכס, שיקף נאמנה את מצב המושכר בעת כריתת החוזה. כך גם בעניין שטח המושכר. מופרי מוסיפה כי היבטי הבטיחות לובנו בעת התכנון והביצוע של העבודות להתאמת המושכר עבור אבן סיד. מכאן כי אבן סיד מנועה מלהעלות טענות אלה.

דיון

1. בין הצדדים מחלוקת עובדתית ומשפטית. המחלוקת העובדתית מתמקדת בשלוש שאלות:
   1. האם בחוזה יוחס שטח מרפסות מילוט לשטח עיקרי, והאם עקב כך נגרם סיכון בטיחותי.
   2. האם טרם כריתת החוזה, אבן סיד הייתה מודעת כי ייעוד הנכס על פי היתר אינו למשרדים.
   3. האם המצג ולפיו אין מניעה עובדתית ומשפטית לשימוש במושכר כמשרדים, שיקף נאמנה את מצב המושכר בעת כריתת החוזה.
2. בהיבט המשפטי, יש להידרש לשאלה האם רשאית אבן סיד רשאית להעלות טענות אשר לא פורטו במכתב ביטול החוזה שהעבירה למופרי בסוף שנת 2009.
3. כמו כן, מעלה אבן סיד טענות בדבר חוקיות חוזה השכירות. לטענתה, בשל אי חוקיות שנפלה בחוזה השכירות, הוא בטל מעיקרו.
4. אפתח בבירור המחלוקת העובדתית. על בסיס העובדות אתייחס להיבטים המשפטיים. לאחר מכן אתייחס לטענה בדבר אי חוקיות ונפקותה לעניין קיום חיובי הצדדים על פי החוזה. אסיים בהתייחסות לסעדים להן עותרת אבן סיד.

בירור המחלוקת העובדתית

האם בחוזה יוחס שטח מרפסות מילוט לשטח עיקרי, והאם עקב כך נגרם סיכון בטיחותי

1. אבן סיד טוענת כי בניגוד למצג לגבי שטח המושכר, שטח המושכר בפועל הוא שונה ומופרי יחסה מרפסות מילוט לשטח עיקרי. לטענתה, הדבר מנוגד להוראות הדין ואף בסופו של יום היווה סכנה בטיחותית. גם טענה זו התבררה לאבן סיד, לטענתה, בדיעבד עם הגשת חוות הדעת בתיק.
2. איני מקבלת את טענות אבן סיד.
3. ראשית, לעניין אופן חישוב השטחים והטענה כי מרפסות המילוט חושבו כחלק מהשטח העיקרי. להסכם צורף כתשריט נספח א' אשר הגדיר באופן ברור מהו השטח נשוא המושכר. כאמור נוסח זה הוסכם על ידי באי כוח הצדדים. נספח א' המגדיר את השטחים צורף כחלק מההסכם ואף במסגרת הטיוטות שעברו בין הצדדים.

בחלק המצגים שבחוזה השכירות, הוגדר "המושכר" כלהלן:

שטח של 1480 מ"ר ברוטו בו כלולה לפי הסכמת הצדדים תוספת בשיעור 25% (ללא קשר לשטח בפועל של השטחים הציבוריים) עבור שטחים ציבוריים. המושכר נמצא בקומה ג' בבנין (להלן :"הבנין") השייך למשכירה בפארק התעשיה החדש ברח' השקמה 3 באזור, הידוע כחלקות 153 ו-154 בגוש 6010 (להלן " החלקות") , המתוחם בצבע אדום בתרשים המצב כנספח א' ומהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה.

על כן, אני סבורה כי אבן סיד מנועה מלטעון כנגד האופן שבו הצדדים ניסחו והגדירו את שטח ההסכם או לטעון לאי חוקיות. אבן סיד הייתה מיוצגת על ידי בא כוחה במשא ומתן שקדם לכריתת החוזה. לא הוכחה כל הסתרה ו/או הטעייה מצד מופרי בעניין זה.

1. שנית, לטענה בדבר הסיכון הבטיחותי ביחס למרפסות המילוט, טענה זו לא הוכחה.
2. מהנספחים לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר עולה כי מופרי פנתה אל אבן סיד ביום 14.3.07 בעניין תכנית בטיחות אש. בפנייה נכתב:

מצב המסמך של יועץ הבטיחות אשר במסגרתו התייחס בעיקר לענין דרכי המילוט. לאור דרישות החוק עליכם לשנות התכנית בהתאם ולקבל לה אישור יועץ בטיחות מטעמכם... עליכם להגיש לי ללא דיחוי תכנית חדשה התואמת את דרישות החוק ומאושרת ע"י יועץ בטיחות (ר' נספח 8 לתצהיר רוזלר)

1. ביום 21.3.2007 נערך סיכום פגישה בו נכתב:

ביום ב' תאריך 19.3.06 נפגשנו במשרד של מר מוני / בעלים של קומה 3 ברח' השקמה 3 אזור לענין סידור בטיחות לקומה 3 עבור חברת תעשיות אבן וסיד נוכחים : מוני, שוקי, סבטלנה ושאול.

1. מר מוני ממשיך את הבניה
2. שאול ישלח לגב' סבטלנה את השינוים המוסכמים הר"מ
3. מילוט דרך 27 קירות (מעקב שריפה שעתים)
4. קירות (מעקב שריפה שעתים) לחדר 8 למילוט
5. שינוי מילוט חדר 14 (יצירת מסדרון המשך)
6. בנית דלת מילוט בין החדרים 41-42 (יצירת מסדרון המשך ) במקום הקיימת

מוני סבטלנה, שוקי ושאול מסכימים ומאשרים את השינויים.

המסמך חתום על ידי בן דוד שאול "הנדסה בטיחות".

1. בהמשך סיכמו הצדדים:

המשכיר יבצע את כל דרישות כיבוי אשר על פי התכנית האחרונה שהוגשה לביצוע, אין בפרוט בסעיפים הבאים לגרוע או להוסיף על העבודות לביצוע לענין דרישות כיבוי אש ואלו יבוצעו כולן ע"י המשכיר ועל חשבונו על פי הנחיות כיבוי אש.

1. ביום 17.9.07 נשלח פירוט ממופרי לאבן סיד בנוגע לתוספת בניה מעבר למפרט ובין הפריטים מציין:

עבור יועץ בטיחות לאישור תכניות כיבוי אש, עבור אישור תכניות ע"י רשויות כיבוי אשקלון.

מופרי מוסיפה ומציינת:

אישור תכנית כיבוי אש היתה בתחום אחריותכם מאחר וכחלק מתכנון המושכר לא טפלתם כנדרש על פי חוק, בבקשת אישור מכבי אש לתכנית שלכם , ביצעתי זאת עבורכם.

(נספחים 1- 7 לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר)

1. המסמכים שפורטו לעיל תומכים בגרסת מנהל מופרי – מר רוזלר לפיה :

בעקבות דרישתנו ובהתאם לחוק נשכר יועץ בטיחות שקבע אמצעי הגנה ודרכי מילוט. אנחנו פעלנו בהתאם לדרישותיו של יועץ הבטיחות ולהסכמות עם אבן וסיד כמתואר בנספחים 7-10 לתצהירי. סידורי הבטיחות מצאו ביטוי בנספח בטיחות שנכלל ב"תכנית ריהוט המצורפת כנספח 1 לתצהירי... נספח הבטיחות אושר על ידי מכבי האש

(סעיף 5 לתצהיר המשלים)

1. מכאן כי אבן סיד הסכימה מראש על השטחים שיכללו במושכר בהיותה מיוצגת, ענין זה נדון בין הצדדים ביוזמת מופרי בעת ביצוע ההסכם והוסכמו סידורי בטיחות. עוד הוכח כי לא נגרם עקב סיכון בטיחותי כטענת אבן סיד ביחס למרפסות המילוט במושכר.

האם בעת כריתת החוזה, אבן סיד הייתה מודעת כי ייעוד כנכס על פי היתר אינו למשרדים

1. כאמור, טוענת אבן סיד כי היא לא הייתה מודעת לכך שייעוד המושכר על פי היתר אינו למשרדים. הכלל הבסיסי הוא "המוציא מחברו – עליו הראיה". מכאן כי על אבן סיד הנטל להוכיח יסוד שלילי – חוסר ידיעה. מנגד, טוענת מופרי כי אבן סיד הייתה מודעת לעניין זה.
2. יש להבחין בין נטל השכנוע לחובת הבאת הראיה. נטל השכנוע מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי הצד שכנגד. בענייננו, על אבן סיד מוטל הנטל לשכנע כי לא ידעה. בהתייחס לנטל הבאת הראיות, על אבן סיד, כתובעת, להביא ראיות מספיקות על מנת לעמוד בנטל השכנוע. עם זאת, על הנתבע, מופרי, להוכיח את העובדות שבבסיס טענות ההגנה שלו. בעניינו, על מופרי מוטל להוכיח את העובדה שאבן סיד ידעה כי על פי היתר הנכס אינו מיועד למשרדים. ראו בעניין זה ע"א 7456/11 מוריס בר נוי נ' מלחי אמנון (לא פורסם, פסקה 14 לפסק דינו של כב' השופט יורם דנציגר, 11.04.2013). כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי מופרי עמדה בנטל זה.
3. מעיון בטיוטות שקדמו להסכם השכירות, ניתן ללמוד כי בנוסח של חוזה השכירות שהוצע על ידי אבן סיד נקבע בהצהרות המשכירה:

המשכירה מצהירה, מאשרת ומתחייבת כדלקמן :

כי הבנין ובכלל זה המושכר נבנו כדין, כי ניתן בגינם "טופס 4" וכי אין כל מניעה עובדתית או משפטית על פי התבע הקימת ועל פי היתר הבניה להשכרת המושכר לשוכר למטרת השכירות כהגדרתה בס"ק 5.1 להלן

נוסח זה תוקן על ידי מופרי. באי כוח מופרי, בטיוטה מטעמם, מחקו את המלים:

על פי התב"ע הקיימת ועל פי היתר הבניה

(ר' נספחים 4 ו-5 לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר)

תיקון זה התקבל על ידי אבן סיד. בהסכם השכירות שנחתם על ידי הצדדים הוסכם על ידי הצדדים הנוסח הבא:

המשכירה מצהירה , מאשרת ומתחייבת כדלקמן :

2.4 כי בגין הבנין והמושכר ניתן "טופס 4" וכי אין כל מניעה עובדתית או משפטית להשכרת המושכר לשוכר למטרת השכירות כהגדרתה בס"ק 5.1 להלן

1. מנהל מופרי - מר רוזלר (להלן: "מנהל מופרי"), העיד ביחס לטיוטות שקדמו לחתימת החוזה תוך שהוא מדגיש:

חשוב להדגיש כי אבן סיד היתה מלוה בכל המו"מ עם מופרי בייעוץ משפטי של משרד עוה"ד סלומון ליפשיץ , שאף היה שיתוף בניסוח הסכם השכירות, ולחם כארי על זכויותיה (בסעיף 3 לתצהיר המשלים)

בסעיף 49 לתצהירו העיד כי :

בסעיף 2.4 לטיוטת חוזה עם תיקונים מוצעים מטעם אבן סיד, מיום 26.2.07 , ושצורפה כנספח 4 לעיל .. ביקשה אבן סיד להוסיף "הצהרה" של מופרי, לפיה כביכול, "אין כל מניעה עובדתית או משפטית על פי התבע הקיימת ועל פי היתר הבניה, להשכרת המושכר לשוכר למטרת השכירות כהגדרתה בסעיף 5.1 להלן" . מופרי דרשה להוריד את המלים "על פי התבע הקיימת ועל פי היתר הבניה "... וכך היה- הצהרתי על חוקיות ההשכרה למשרד, נסמכת בין השאר, על מכתב הועדה המקומית מיום 29.1.91 ... המאשר כי יעוד הבנין הוא גם למשרדים"

עוד העיד מנהל מופרי:

ת. כשישבנו בחתימת החוזה היה ויכוח עדיין על הסעיף הזה, גיורא ידע בדיוק על מה הוא הולך לחתום. היה סעיף שעורך הדין שלו כתב בעניין הזה, מחקנו אותו מיד.

ש. אתה אומר כעת גרסה שאני לא זוכר שנכתבה בתצהיר. לא כתבת בשום מקום שאמרת לגיורא שיש שימוש חורג. מה יש לך לומר על כך?

ת. אני מפנה אותך לסעיף 49 לתצהירי.

(בעמ' 89 שורות 12-18).

1. בהקשר זה, העיד מי שכיהן בתקופה הרלבנטית כמנהל ארגון ומשאבי אנוש אבן סיד - מר גיורא פוטרמן. בעדותו ציין מר פוטרמן כי עניין זה לא נדון על ידי הצדדים.

אולם, כאשר הופנה לנוסחי הסכם השכירות לא ידע להתייחס לשוני שבין הנוסחים:

ש. הוא כותב לך את זה במילים, הוא שם לך כמראה ברורה לגמרי.

ת. כביכול, אני לא הבנתי את זה, ממש שלא. לא הייתי מודע לזה, לי היה חשוב דבר אחד, אני לא משפטן, היה חשוב לי שאני לא אסתבך. אני משקיע הרבה כסף ועושה מאמצים לא קטנים לעבור לשם, ובסופו של דבר לאחר תקופה, יכולות הרשויות לבוא אלי בטענות, אסור לך לעשות את השימוש שאתה עושה בגלל א', ב', ג', אתה כתבת מה שכתבת. באותו רגע הנחיתי שאין בעיה. עוה"ד שלי תיקן וגם אתה תיקנת. אתה תיקנת מה שעוה"ד שלי כתב. מה שאני הבנתי שהמשפט הזה מספיק לי כדי לא להסתבך.

ש. אבל לא עניין אותך למה מחקו שזה בהתאם לתב"ע.

ת. למה שזה יענין אותי? אני הנחיתי ... עו"ד כותב מימין ומשמאל, ברגע שיש לי התחייבות שלכם, של מר רוזלר, שאין לי סכנה שמחר יתבעו אותי על כך שאני עושה שימוש, א', ב', או ג', זה סיפק אותי.

(עמ' 28 שורות 18-31)

1. לא הוכחה טענת מר פוטרמן - המנהל באבן סיד כי מנהל מופרי התחייב בפניו מפורשות בעל פה בעניין מצבו החוקי של המושכר. ענין זה גם לא מצא עיגון כתוב בהסכם השכירות.
2. על כן הוכח:
   1. בטיוטה המקורית ביקשה אבן סיד לציין כי "אין מניעה תכנונית בהתאם לתב"ע ולהיתר הבניה".
   2. מצבו התכנוני של הנכס לאור היתר הבניה והתב"ע נדון בחילופי הטיוטות באמצעות באי כוחם של הצדדים.
   3. נעשו תיקונים הדדיים ביחס לניסוח הסעיף על ידי באי הכוח.
   4. בהליך המשא ומתן שניהלו הצדדים באמצעות באי כוחם, נמחקו המצגים לפיהם יעוד המושכר הוא לפי התב"ע והיתר הבניה.
   5. בנוסח המוסכם התקבלה דרישת מופרי על ידי אבן סיד, והושמטו המילים המתייחסות להתאמה לתב"ע והיתרי הבניה.
   6. בנוסח המוסכם, התחייבה מופרי כי אין מניעה עובדתית ומשפטית לשימוש במושכר כמשרדים.
3. מכאן כי הנוסח המוסכם הוא פרי משא ומתן בין באי כוח הצדדים ופרי תיקונים מצד כל אחד מהם.
4. אבן סיד הייתה מיוצגת במשא ומתן, וחזקה כי באי כוחה הבינו את המשמעות המשפטית של דרישת מופרי למחוק את המילים "בהתאם לתב"ע ולהיתר". בכל אופן בנסיבות אלה, כאשר נעשו שינויים בטיוטות ביחס למעמד התכנוני של הנכס מצד מופרי, יש לייחס את הידיעה של באי כוחה לאבן סיד ולא ניתן לטעון לטעות במצב המשפטי של הנכס בשל אי גילוי מצד מופרי.
5. זאת ועוד, בעוד העדות של מנהל מופרי – מר רוזלר, בעניין הטיוטות שהוחלפו, הייתה קוהרנטית, לא עלה בידי מר פוטרמן - המנהל באבן סיד להתייחס לטיוטות. ככל שאבן סיד ביקשה להוכיח את גרסתה ביחס לנסיבות הכריתה ואת טענה כי הוטעתה, הרי שהיה עליה להביא מטעמה את בא כוחה לצורך מתן עדות אשר הייתה מהותית ורלבנטית בנסיבות העניין. אי הבאתו מלמדת כי היה בעדות זו כדי לפגוע בגרסת אבן סיד. ראה לעניין זה רע"א 7933/15 רונאל פישר נ' רינת מילוא תמיר (לא פורסם, פיסקה ח' לפסק דינו של כב' המשנה לנשיאה אליקים רובישטיין, 13.12.2015):

טענת המבקש נשענת על ההלכה הותיקה [...] לפיה צד להליך שנמנע מהבאת עד או ראיה רלבנטיים – רואה זאת בית המשפט כראיה כנגדו [...] הלכה זו יסודה בנסיון החיים ובשכל הישר: הרוצה לשכנע בטענותיו, וישנן ראיות העשויות לסייע בכך – יופיעו הראיות מייד.

1. מכאן, כי עלה בידי מופרי להוכיח את העובדה בבסיס ההגנה שלה. על כן אני מקבלת את טענת מופרי ולפיה העניין נדון בין באי הכוח של הצדדים, אשר הגיעו לנוסח מוסכם ביניהם, לפיו תינתן הצהרה מטעם המשכירה כי אין מניעה עובדתית או משפטית להשכרת המושכר לשוכר למטרת השכירות כהגדרתה בס"ק 5.1 להסכם. זאת, מבלי שמופרי התחייבה כי אין כל מניעה בהתאם לתב"ע או ההיתר הבניה.
2. בהקשר זה יש להפנות לפסק דין שניתן לאחרונה בתא 54715-12-12 הולמס פלייס אינטרנשיונל בעמ נ' גלי הקטיפה בע"מ. באותו ענין קבע בית המשפט על יסוד עדויות הצדדים והטיוטות שהוחלפו ביניהם, אשר כללו מחיקות מצד הנתבעת בכל הנוגע להצהרות בדבר המצב התכנוני של המושכר, כי התובעת הייתה מודעת למצבו התכנוני של הנכס.
3. עוד יש לצין בהקשר זה את התחייבות אבן סיד המעוגנת בחוזה ולפיה היא בדקה את המצב התכנוני של הנכס. התחייבות זו אשר ניתנה מצד השוכרת – אבן סיד, בצד התיקונים שנעשו מצד המשכירה – מופרי, על מנת להתאים את המושכר כמשרדים עבור אבן סיד, מביאים לטעמי למסקנה כי אבן סיד, אשר היתה מיוצגת לכל אורך ההליך, ידעה מהו מצבו התכנוני של הנכס ופעלה במודע בעת כריתת החוזה אליו הגיעו בהסכמה שני הצדדים.

האם המצג ולפיו אין מניעה עובדתית ומשפטית לשימוש במושכר כמשרדים, שיקף נאמנה את מצב המושכר בעת כריתת החוזה

1. כאמור, אין מחלוקת כי טרם כריתת החוזה, הצהירה מופרי כי "אין מניעה עובדתית ומשפטית לשימוש המוגדר בהסכם". הצהרה בנוסח זה מעוגנת בחוזה השכירות. לטענת מופרי, הצהרה זו תואמת את המצב המשפטי הנכון, וכי היא ניתנה על יסוד אישור הרשויות משנת 1991, ראה נספח 58 לתצהיר מנהל מופרי . כמו כן, אין מחלוקת כי על פי התב"ע ייעוד החלקות עליהן נבנה המבנה הוא לתעשייה ומסחר, כאשר ייעוד המבנה הוא לתעשייה. ראה נספח 58 לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר. בנספח – מכתב החתום על ידי מזכירת הועדה לתכנון ובנייה, מיום 29.01.91, נכתב:

לכל המעונין

הנדון גוש 6010 חלקה 52,51

אזור ע"ש רוזל מנחם – חב' מופרי בע"מ

המגרש הנ"ל נמצא בתחום שטח השפוט אזור בהתאם לתוכנית מפורטת מס' מ.א.א. / 23 שבתוקף. המגרש הנל מיועד לתעשייה ומסחר שטח המגרש 2.528 מ"ר. יעוד המבנים לתעשיה, מסחר ומשרדים.

הוגשו תוכניות בניה ואושרו כל האגרות והיטלים שולמו בהתאם לחוק.

1. לטענת מנהל מופרי - מר רוזלר, המכתב הוצג לאבן סיד.
2. עוד צורף כנספח 6 לתצהיר המשלים, מכתב מיום 14.5.2014 שנערך על ידי עו"ד יורם מושקט, יועץ משפטי של הועדה המרחבית אור יהודה אזור :

הנדון : פנייתך בנושא שימוש במשרדים ברח' השקמה 3 אזור, גוש 6010 חלקות 153, 154

במענה לפנייתך בנדון מיום 4.5.14, הנני להשיב כדלקמן:

הבקשה לשימוש חורג אשר הוגשה על ידי מרשך לועדה המרחבית לתכנון ולבניה אור יהודה- אזור טרם נדונה אך אין מניעה לאישורה כפוף למילוי תנאי הועדה לאור העובדה שמועצת אזור תומכת בקיום משרדים באזור.

כפי שנמסר על ידי מועצת אזור, כבר ניתן בבנין הנל אישור לשימוש גם למשרדים.

1. גם בנספח 28 לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר (מכתב מהנדסת המועצה, הגב' מריאנה אשכנזי) נרשם כי האזור מיועד למשרדים ותעשיה עתירת ידע. יחד עם זאת, אישרה גב' מריאנה כי לא בדקה ספציפית מהם השימושים בבניין של מופרי.
2. מכאן, על יסוד המסמכים שפורטו לעיל ותצהירו של מנהל מופרי – מר רוזלר, לא הוכח כי המצג ולפיו אין מניעה עובדתית ומשפטית לשימוש במושכר כמשרדים, הוא מצג מטעה כטענת אבן סיד.

סיכום ביניים – העובדות שהוכחו

1. מכאן כי הוכחו העובדות הבאות:
   1. בחוזה לא יוחס שטח מרפסות מילוט לשטח עיקרי, ולא נגרם עקב כך סיכון בטיחותי.
   2. בעת כריתת החוזה, אבן סיד הייתה מודעת כי ייעוד כנכס על פי היתר אינו למשרדים.
   3. לא הוכח כי המצג בחוזה המתייחס למצב המושכר, הוא מצג מטעה.
2. מכאן כי לא עלה בידי אבן סיד לבסס את טענותיה בדבר מצג מטעה, הפרת חובת גילוי, טעות, הטעיה או התרשלות של מופרי כלפיה בעניין זה. כמו כן, לא הוכח כי החוזה נגוע באי חוקיות עקב סיכון בטיחותי הגלום בו.

משהוכח אי אבן סיד ידעה על עובדות שלא באו לידי ביטוי בהודעתה על ביטול החוזה, האם היא רשאית להעלות אותן כעת?

1. אין מחלוקת כי אבן סיד עזבה את הנכס מטעמי התייעלות וכי ביטול של החוזה, בסוף שנת 2009 נומק בסירוב של מופרי לאשר את המועצה כשוכר משנה. ראה בעניין זה התובענה שהגישה אבן סיד כנגד מופרי ביום 16.12.08, והודעת ב"כ אבן סיד בדבר ביטול החוזה מיום 29.12.08.
2. כאמור, הוכח כי אבן סיד הייתה מודעת לעובדות בדבר שטח המושכר ודרכי המילוט. כמו כן הייתה מודעת לכך ששימוש במושכר כמשרדים, אינו על פי היתר.
3. מכאן השאלה האם יכולה אבן סיד להעלות טענות אלה לאחר שכרתה את החוזה, ולאחר שלא הזכירה אותן במכתב הביטול?
4. נפסק כי שוכר המודע לפגם שנפל בחוזה השכירות המוצע לו, ולמרות זאת כורת את החוזה, מנוע מלטעון נגד המשכיר:

רק כאשר השוכר היה מודע לפגם בזכויותיו של המשכיר, ולמרות פגם זה החליט לשכור את השטח. רק אז ניתן היה לטעון כנגדו מניעות" (ר' ע"א (חי') 328/94 טריפון נ' אגודת אכסניות נוער בישראל (12.2.96); רע"א 2695/96 טריפון נ' אגודת אכסניות נוער בישראל (5.7.96)).

1. בעניינו, בעת שנכרת החוזה, הייתה אבן סיד מודעת למצב התכנוני של הנכס ולכך שהשימוש המיועד אינו בהתאם להיתר. על אף זאת, החליטה לשכור את המושכר. מכאן כי היא מנועה מלהעלות טענה זו כעת.
2. יתרה מכך, נפסק כי משנימק הנפגע מהפרת חוזה את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו. ראה ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' סמיר פארוואג'י (לא פורסם, פסקה 13 לפסק דינה של כב' השופטת אסתר חיות, 11.05.2014):

צד לחוזה המודיע לצד שכנגד על ביטולו, אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו, אלא אם כן נתן כדין הודעת ביטול חדשה (ראו: ע"א 3940/94 שמואל רונן נ' ס.ע.ל.ר, פ"ד נב(1) 210, 225-223 (1998); ע"א 8729/96 כאכון נ' עמידר, פ"ד נה(1) 673, 679 (2001); ראו גם: גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 664-659 (2009) (להלן: שלו ואדר); מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 202-194 (1993)).

וכן בע"א 8729/96 ש' כאכון מלונות ונופש בע"מ נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ , נה (1) 673 (1998). רע"א 2928/02 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' אדמונד כהן (לא פורסם, 27.05.02) וע"א 4309/06 בשארה ורור בע"מ נ' גלידת ויטמן (1979) בע"מ (לא פורסם, 17.06.08).

1. כאמור, במכתב הביטול של אבן סיד, לא עלה כל נימוק המתייחס לשימוש התכנוני של הנכס.
2. בסיכומיו הפנה בא כוח אבן סיד לגישת המלומד ד"ר מיגל דויטש, ולפיה כאשר מתבררות נסיבות מאוחרות, שיש בהן לבסס טענה כנגד המפר החוזה, לא ניתן היה למנוע המצד הנפגע עקב ההפרה, להעלות את הטענה. זאת, אלא אם היה מקום לקבוע כי הטענה מועלית בחוסר תום לב או כי הצד הנפגע מנוע מלהעלות אותה (ר' מוצג 5 לסיכומי אבן סיד, ד"ר מיגל דויטש, ביטול חוזה בעקבות הפרתו (הוצאת רמות, אוניברסיטת תל אביב) בעמ' 200 - 201). בית המשפט בוחן בין היתר את שאלת המודעות לעילה הנטענת באיחור כשיקול בבחינת תום הלב (שם, בעמ' 196). המלומד דויטש מציין כי אם ידע הנפגע על העילה האחרת ונמנע מלציין אותה, יש להניח שממילא תחסם דרכו להסתמכות מאוחרת יותר על העילה האחרת לשם מתן תוקף להודעה שנתן, וזאת באמצעות סייג תום הלב.
3. הוכח שאבן סיד ידעה על מצבו התכנוני של הנכס, עוד בטרם כריתת החוזה, בעת כריתת החוזה, בעת שהגישה את התובענה כנגד מופרי לעניין סירובה של מופרי לאשר את השכרת המשנה למועצה ובעת שהוציאה את מכתב הביטול. מכאן שהרי שאף לגישת המלומד דויטש עליה נסמך בא כוח אבן סיד, יש לקבוע כי היא מנועה מלהעלות טענה זו.
4. אף אם הייתה טוענת אבן סיד, כי למרות שידעה בעת כריתת החוזה כי השימוש כמשרדים אינו בהתאם להיתר, סבורה הייתה כי מופרי הסדירה את העניין עד ליום בו קיבלה חזקה מושכר, ועל כן עשתה שימוש במושכר בהיעדר היתר לשימוש חורג והדבר נודע לה רק בדיעבד, היה מקום לקבוע כי היא מנועה מלהעלות טענה שלא צוינה במכתב הביטול. ראה גישת המלומד דויטש ולפיה גם בנסיבות אלה מסור לבית המשפט שיקול דעת לבחון האם קם השתק מצד הנפגע להעלות עילת ביטול שלא נטענה במועד הודעת הביטול (דויטש, בעמ' 196) ובין היתר תבחן הסתמכות הצד שכנגד.
5. לאור קביעתי ביחס להתנהלות המשא ומתן בין הצדדים, לאור השימוש וההנאה שהפיקה אבן סיד בנכס, מאחר שלא הייתה כל פניה או טענה כלפי אבן סיד מצד הרשויות בנוגע לשימוש במושכר, ולאור העלאת הטענה מספר שנים לאחר ביטול ההסכם, אני סבורה כי יש לקבוע כי קמה הסתמכות מצד מופרי ביחס לעילת הביטול וטעמיה. ניתן לראות את מופרי כמי שהסתמכה על עילה זו, התגוננה בהתאם במסגרת ההליך, וכן ביחס לאופן פעילותה ביחס למציאת שוכר חלופי למושכר.

לכן אבן סיד מנועה מלהעלות טענה זו כלפי מופרי במועד שבו הטענה הועלה. בנסיבות אלה אני אף סבורה כי יש לראות בהעלאת טענה זו משום שימוש בזכות חוזית בחוסר תום לב.

1. בעניין ת"א (ראשל"צ) 10180-09-10‏‏ אורי תעשיות משולבות בע"מ נ' ש.ד י אהרוני בע"מ (להלן:" ענין אורי תעשיות") דחה בית המשפט טענת הנתבעת כי לא חלה עליה חובת תשלום דמי שכירות בשל נימוקים הקשורים למצבו החוקי-תכנוני של הנכס:

לנתבעת ניסיון בניהול מפעל על כל המשתמע מכך, .... התנהלות עסקית אינה זרה למנהל הנתבעת ולבניו. ראוי היה שהבטחות נטענות מטעם כהן, ככל שהיו חשובות לעסקה של התובעת, תמצאנה ביטוי כלשהו בכתב וזה אינו מלפניי.

[...]

מכלול הנסיבות מלמד על אומד דעתה המפורש של הנתבעת אשר לתכלית התקשרותה בהסכם - שהייה במושכר במצבו כמו שהוא ובתמורה המוסכמת. הנתבעת לא ייחסה חשיבות יתרה לעניינים שאינם מאוזכרים בהסכם ומבוקשה לעשות זאת כעת – נדחה.

לא הוכח מאזן כוחות חסר לטובת התובעת טרם החתימה על ההסכם, ...

ההסכם לא ניחת על הנתבעת משמיים. קדמו לו ניסיונה של הנתבעת ומשא ומתן מפורט, המלמדים כי ידעה את מצבו של המושכר לאשורו. ...

על רקע זה, לא בכדי צוין בסעיף 5(ב) בהסכם כי הנתבעת בדקה את המושכר ומצאה אותו ראוי לצרכיה.

אין כל תניה בהסכם המטילה חובה על התובעת להסדיר לנתבעת רישיון עסק, טופס 4 וכיסוי ביטוחי למושכר

סברתי כי מכלול הנסיבות הייחודיות שמלפניי, מצדיק הצבת מחסום דיוני בפניה של הנתבעת בהקשר זה... "

1. הדברים יפים גם לעניינו. אבן סיד היא חברה מסחרית, שהייתה מיוצגת במשא ומתן שקדם לכריתת החוזה. למרות שאבן סיד הייתה מיוצגת, ועניין ההתאמה של השימוש להיתר עלה במפורש בהליך המשא ומתן, החוזה שותק בעניין זה. לא נטען על ידי בא כוח אבן סיד, כי בעת כריתת החוזה סוכם כי על מופרי לטפל בהסדרת היתר עד למועד מסירת החזקה במושכר לידי אבן סיד.
2. אוסיף ואציין, למעלה מן הצורך, כי גם אם מסקנתי הייתה כי יש לאפשר לאבן סיד להעלות טענת הפרה מצד מופרי, לאור הצהרת מופרי כי אין מניעה עובדתית ומשפטית להשכרת המושכר, הרי שאין בטענה זו לשנות את התוצאה אליה הגעתי בפסק הדין.
3. הסיבה לכך היא כי אין בטענת ההפרה, ככל שמקנה זכות לביטול, כדי לגרוע מהתחייבויותיה של אבן סיד כלפי מופרי, שהרי פועל היוצא של הביטול בעקבות הפרה, אינו איון ההסכם מעיקרו.
4. לכן, ככל שהייתה מתקבלת הטענה בדבר הפרה, היה מקום לבחון את טענת אבן סיד ביחס לנזק שנגרם לה בעקבות ההפרה. בנסיבות אלה הנזק הרלוונטי הוא הפער בדמי השכירות. איני סבורה כי הוכח נזק מסוג זה מאחר שאני סבורה כי יש לבחון את השימוש שנעשה בפועל על ידי אבן סיד, המבטא את ההנאה שהופקה מהנכס. מאחר שבפועל לא ננקטו כלפי אבן סיד כל צעדים מצד הרשות לא הוכח שנגרם לה עקב כך נזק. על כן, גם אם הייתה מתקבלת הטענה בדבר הפרה מצד אבן סיד, לא היה בכך לשנות מתוצאת פסק הדין.
5. לאור האמור לעיל, אבן סיד מנועה מלהעלות בדיעבד טענות, שלא באו לידי ביטוי בהודעתה על ביטול החוזה.

חוקיות חוזה השכירות

1. אבן סיד טענה כי יש לקבוע כי לא קמה כלפיה כל חבות מאחר שהסכם השכירות אינו חוקי ולכן בטל מעיקרו. כפי שקבעתי קודם לכן, בנסיבות העניין אני סבורה כי יש לראות את אבן סיד כמנועה מלהעלות את הטענה מהנימוקים שפורטו. יחד עם זאת, ולאור מהות הטענה להלן נמשיך ונבחן האם יש בטענה זו לאיין את תביעת מופרי כלפי אבן סיד, כנטען.
2. כאמור, טוענת אבן סיד כי החוזה נגוע באי חוקיות. בהקשר זה מעלה אבן סיד שתי טענות. הטענה הראשונה מתייחסת לסיכון בטיחותי בהיבט חסימת דרכי מילוט. כפי שהתייחסתי לעיל, טענה זו לא הוכחה. טענה שנייה מתייחסת לשימוש במושכר לייעוד שאינו בהתאם להיתר.
3. לטענת אבן סיד, בשל אי החוקיות חוזה השכירות בטל מעיקרו. על כן, ככל שיוכח כי החוזה נגוע באי חוקיות, אדרש לנפקות אי החוקיות לעניין קיום חיוביהם של הצדדים על פי החוזה.
4. אפנה ואבחן את שתי הסוגיות.

האם נגועים חוזה השכירות, או אופן יישומו על ידי הצדדים באי חוקיות?

1. שימוש במושכר כמשרדים בשעה שהדבר אינו תואם את ההיתר מהווה עבירה, ראה פרק י' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 שעניינו עבירות ועונשין.
2. אין מחלוקת כי אבן סיד עשתה שימוש במושכר כמשרדים, וזאת ללא שהוסדר היתר לייעוד זה. מופרי לא חלקה על ממצאי השמאי שנשכר על ידי אבן סיד לקראת שלב ההוכחות בהליך זה, לפיהם ייעוד המושכר הוא תעשיה.
3. כך גם אין מחלוקת כי על אף האפשרות לקבל היתר לשימוש חורג, לכל אורך תקופת השכירות לא הוגשה בקשה למתן ההיתר.
4. טענת מופרי בעניין זה מתבססת על מכתב מזכירת הוועדה לתכנון ובניה משנת 1991 אליו התייחסתי בהרחבה. עם זאת, מופרי אינה מספקת הסבר מדוע לא דאגה להסדיר את ההיתר לשימוש במושכר כמשרדים. על המניעים לכך ניתן ללמוד מטענתה ולפיה לא היה חשש כי שימוש של אבן סיד במושכר למטרת משרדים יסבך אותה בדרך כלשהיא או יפריע לה לשימוש במושכר. זאת היות והרשות המקומית ידעה על השימושים המתבצעים בבניין, למשרדים ולתעשיות עתירות ידע, וניהלה מדיניות מכוונת למשוך לאזור משרדים ותעשיות עתירות ידע (ר סעיף 71 לתצהיר מנהל מופרי - רוזלר). מנהל מופרי העיד בהקשר זה :

ת. אני מפנה לנספח 58 לתצהירי. אני יודע שהמועצה מעודדת משרדים להייטק. למעלה מ – 20 שנה לא קיבלתי פניה בכתב או איום. נהפוך הוא, גובים ממני ארנונה עבור משרדים פרופר

(בעמ' 87 שורות 10-11).

מופרי ממשיכה וטוענת כי בפועל עיריית אזור גבתה דמי ארנונה כמשרדים, ולא ננקטו כל הליכים כנגד אבן סיד כמשתמשת בנכס או כנגד מופרי כבעלת הנכס בעניין השימוש כמשרדים בניגוד להיתר.

מכאן כי טענת מופרי המתייחסת לאי אכיפת חוקי התכנון והבנייה בכל הקשור לשימוש ללא היתר בנכס לא נסתרה, ואף עולה בקנה אחד עם התנהלות הצדדים ביחס לתיקוני טיוטות ההסכם. כאמור, ההסכם שותק לעניין האחריות להסדרת היתר, ונכללה רק תניה המתייחסת להסדרת רישיון עסק (ראה סעיף 4.21.2 לחוזה). אקדים ואציין כי אדרש לעניין זה בשאלת נפקות אי החוקיות.

במהלך עדות מהנדסת המועצה, הגב' מריאנה אשכנזי, נשאלה העדה לעניין הבקשה להיתר חורג:

ש. האם את יודעת שמופרי הגישה בקשה לשימוש חורג?

ת. כן.

ש. שימוש חורג הוא לא אוטומטי, נכון?

ת. נכון. הוא מותנה בתשלום היטל השבחה. יש שמאית של הועדה שקובעת את סכום התשלום.

(בעמ' 101 שורות 4-7).

1. מעדות מהנדסת המועצה עולה כי מתן ההיתר כרוך בתשלום היטל השבחה, וכי היא לא בדקה את השימוש שנעשה במושכר בפועל במהלך השנים.
2. אין מחלוקת כי מופרי הגישה בקשה להיתר שימוש במושכר כמשרדים רק ביום 30.03.14.
3. על כן הוכח כי יישום חוזה השכירות נגוע באי חוקיות.

האם יש באי החוקיות שנפלה בהסכם בכדי לאיין את זכותה של מופרי לאכוף את החוזה כלפי אבן סיד?

1. אפנה ואבחן האם יש באי החוקיות שהוכחה, לאיין את זכותה של מופרי לאכוף את החוזה כלפי אבן סיד.
2. בעניין זה יש לבחון את התוצאה המשפטית המתקבלת בעת בחינת החוזה לאור הוראות סעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

זאת היות והוכח כי נעשה שימוש במושכר כמשרדים, בעוד שהשימוש המותר על פי היתר הוא תעשייה. על כן, החוזה נגוע באי חוקיות מבחינת תכנו ומטרתו.

חוזה פסול

30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל.

תחולת הוראות

31. הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו.

1. יש לבחון האם בנסיבות שבענייננו, יש לקבוע, כטענת אבן סיד, כי החוזה מתאיין וכך גם חיוביה כלפי מופרי:
2. בספרם של פרידמן כהן דיני חוזים אליו הפנתה אבן סיד כאסמכתא לסיכומיה, נאמר כי ככלל, כאמור אין לבצע חיוב שטרם בוצע אולם לכלל זה חריג הנעוץ באפשרות להורות על קיום החיוב שטרם בוצע :

צו המורה על קיום החוזה הפסול נותן להוראותיו תוקף משפטי, ועל ידי כך מקים לתחיה את ההסדר שקבעו הצדדים, אך זאת בהיקף ובתנאים שיקבע בית המשפט. מגון האפשרויות העומד בפני בית המשפט להסדרת תוצאות החוזה הפסול מחייב גיבוש שיקולי מדיניות על פיהן צריך השופט להנחות עצמו. שיקולים אלה נגזרים בעיקרם משתי המגמות שהנחו גם את המחוקק בקביעת הסדרי החוק: "מחד גיסא הרצון לעשות צדק יחסי בין הצדדים במקרה הקונקרטי, ומאידך גיסא המגמה למנוע כריתתם של חוזים בלתי חוקיים...האיזון שבין השיקולים חייב להתצבע בכל מקרה לגפו, ואין הוא נשלט על פי מערכת כללים קשיחה.

(פרידמן כהן דיני חוזים בעמ 576)

1. בע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזניצקי (פורסם בנבו, 12.09.2012) (להלן: "ענין טנדלר") בית המשפט העליון התווה את הכללים להתייחסות בתי המשפט להסכם מסוג זה:

נהוג להבחין בין שאלת סיווג החוזה כבלתי חוקי לבין שאלת תוצאותיו של החוזה הבלתי חוקי... הרתיעה של בתי המשפט מלעסוק בחוזה בלתי חוקי התפוגגה, וכיום לא עומדת בפני בית המשפט כל מניעה להעניק סעדים לצדדים, הגם שהיו מעורבים במעשה אסור ... בקביעת תוצאותיו של החוזה הבלתי חוקי, מתגוששים שני עקרונות מנוגדים: עקרון ההרתעה והמניעה מיצירת חוזים בלתי חוקיים בעתיד, מול הרצון לעשיית צדק קונקרטי בין הצדדים כך שלא ייצא חוטא נשכר (עניין זגורי, בעמ'783-782)... במסגרת ההתגוששות בין שני העקרונות הנ"ל, על בית המשפט לאזן בין שני אינטרסים סותרים, והם האוטונומיה להתקשר בחוזים אל מול הערך המוגן בחוק שהופר בחוזה ... לכאורה, יש מתאם בין עקרון ההרתעה לשיקול התוצאתי ובין העקרון של עשיית צדק פרטני בין הצדדים לשיקולי ההוגנות. לכל אחד מהשיקולים יתרונות ומגרעות. ...

1. בית המשפט העליון בעניין טנדלר התייחס לסמכות בית המשפט להורות על קיום החיוב שכנגד גם בנסיבות של הסכם שטבועה בו אי חוקיות.

כאמור, אמנה להלן את אמות המידה שנזכרו בפסיקה בבוא בית המשפט לקבוע אם יש להורות על אכיפת החוזה הבלתי חוקי ...

• 1. התובע את קיום החוזה קיים את חיוביו והטוען לאי חוקיות "מחזיק את מלוא טרפו בידו" – במקרה כאמור אין לשחררו מביצוע החיוב המוטל עליו (עניין שאלתיאל, בעמ' 159). הפסיקה פירשה תנאי זה באופן מצמצם כך שדי גם בקיום חלקי של חיוביו (ראו אצל שלו, בעמ' 392).
  2. מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי - ככל שקוימו יותר חיובים בין הצדדים הנטייה היא להורות על אכיפה (עניין זגורי עמ' 783).
  3. בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העסקה האמיתית.
  4. אי החוקיות איננה חמורה, כשהשיקול המרכזי הוא מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי-מוסרי שדבק באי החוקיות.
  5. אי החוקיות היא אגבית (אינצידנטלית) למהות ההתקשרות, ...
  6. מידת הפסלות איננה חולשת על כל החוזה, ...
  7. אשמו היחסי של הצד המבקש קיום אינו חמור באופן יחסי, ובמיוחד ייבחן האם הצד המבקש קיום יזם את אי החוקיות או היה הנהנה העיקרי ממנה. עוד בהקשר זה ניתן לקחת בחשבון אם החוזה היה בתחום עיסוקו של אחד הצדדים בעוד הצד השני היה בגדר לקוח סתם או צד תמים שאינו מתמצא בנושא.
  8. התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב מצדם, לדוגמה כשהצד השני מנצל את אי החוקיות על מנת לחמוק מחיוביו.
  9. קיום החוזה לא יפגע בצד ג' תם לב, בכפוף לדיני העסקאות הנוגדות.
  10. החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, כך שאלמלא הפסול החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה.
  11. במקרה בו אי החוקיות היא של צד אחד בלבד, הצד התמים יהיה זכאי לסעדים הניתנים בגין הפרת חוזה, ...

... כמעט לכל כלל ייתכנו חריגים, ועל בית המשפט ליישם את הכללים ממקרה למקרה על פי נסיבותיו.

בחיבורו של זמיר המוזכר לעיל, גורס המחבר כי אין בנמצא סט של נורמות, שיקולי מדיניות או סיווג מקיף של המצבים העובדתיים, המסוגלים להכתיב מראש תשובה ברורה לגבי סיווגם של חוזים הכרוכים באי-חוקיות ותוצאותיהם. זאת, נוכח ההתנגשות הבלתי נמנעת בין עשיית הצדק מחד גיסא לשיקול ההרתעתי-הכללי מאידך גיסא.לגישת המחבר, קיים פער בין הרטוריקה של ההנמקה השיפוטית שמכוונת כלפי העתיד ומשתמשת בנימוקים של הרתעה, לבין ההכרעה האופרטיבית המתמקדת בסכסוך הקונקרטי ובשיקולים החותרים לעשיית צדק בין הצדדים (שם, בעמ' 461).

1. כאמור, בענייננו טוענת אבן סיד כי ההסכם אינו חוקי מאחר שמדובר בשכירות לייעוד משרד בניגוד לתב"ע ו/או בניגוד להיתר הבניה. אשר על כן, לטענתה על בית המשפט להורות על בטלותו של ההסכם וכפועל יוצא למופרי אין זכות לקבלת כל סעד הנובע מההסכם.

מופרי, מן העבר האחר, טוענת כי יש להורות על אכיפת חיובים מכוח ההסכם לרבות החיוב למציאת שוכר חלופי .

1. להלן איישם השיקולים שנקבעו בפסיקה לעניין זה. יובהר כי נקודת המוצא היא כי אכן הוכח כי ההסכם נגוע באי חוקיות. אולם, לאור הלכת טנדלר השיקולים הנל בוחנים את האיזון הנכון בנסיבות הענין בראי האינטרס הציבורי והצדק היחסי בין הצדדים.
2. הנתבעת, מופרי, התובעת את קיום החוזה, קיימה את מלוא חיוביה ואף השקיעה בנכס השקעה לא מבוטלת בהתאמת המושכר לדרישות אבן סיד, בטרם מסירת המושכר לידיה. זאת, תוך שהיא מסתמכת על התחייבות אבן סיד לתשלום דמי שכירות לתקופה של 5 שנים. אין מחלוקת כי אבן סיד בסופו של יום נהנתה מהמושכר כשנה וחצי, וכי עזיבתה נובעת משיקולים ארגונים תקציביים. בעוד מופרי עמדה בכל חיוביה, אבן סיד, הטוענת לאי החוקיות, בקשה לסיים את החוזה טרם מועד סיום השכירות החוזה.
3. הצדדים נדברו בהליכי המשא ומתן ביחס להתאמה לתב"ע ולהתר הבניה, כאשר מופרי מחקה מצג ולפיו היא מצהירה כי המושכר הוא בהתאם לתב"ע ולהיתר. אבן סיד הסכימה לשינוי זה. עוד קבעתי כאמור כי לאור העובדות שהוכחו בפני בית המשפט, הצהרת מופרי לפיה אין מניעה חוקית לשימוש במושכר כמשרדים, אינה מצג מטעה. אבן סיד לא דרשה לכלול תניה מפורשת בעניין הסדרת עניין זה, והחוזה בנוסח עליו חתמו הצדדים, שותק לעניין האחריות להסדיר היתר לשימוש במושכר כמשרדים. גם בבואם ליישם את החוזה, לא פעל אף אחד מהצדדים להסדיר את קבלת ההיתר, או לוודא כי הצד השני הסדיר את העניין. ולכן, יש לקבוע אשם יחסי משותף של שני הצדדים. על כן, אין מדובר במקרה בו אי החוקיות היא של צד אחד בלבד וצד אחר תמים.
4. מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי - מוסרי שדבק באי החוקיות - המעשה הלא חוקי מתייחס לשימוש למטרה של משרדים, במושכר הממוקם בקומה ג' במבנה שייעודו תעשיה, מסחר ומשרדים. בהתאם לעדות מהנדסת המועצה, אין מניעה לקבלת היתר למשרדים במושכר, בכפוף לתשלום היטל השבחה, הוגשה בקשה להיתר למשרדים במושכר עבור שימוש זה ביום 31.03.14. לטענת מופרי, הרשות משך שנים לא פעלה כנגד השימוש במושכר כמשרדים, ואף קיים מסמך משנת 91 המאשר כי אין מניעה לשימוש זה. מופרי המציאה מסמכים נוספים מטעם הרשות המלמדים על הסכמתה לשימוש המשרדים. הרשויות לא נקטו כל צעד אכיפה כנגד אבן סיד או מופרי. מכאן כי הפגיעה בציבור הנלווית לאי החוקיות שבביצוע ההסכם - באה לידי ביטוי באי תשלום היטל השבחה בטרם החל השימוש במושכר כמשרדים.
5. התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב הצדדים - טענת האי חוקיות התעוררה על ידי השוכר בדיעבד רק במסגרת ניהול ההליך כעבור מספר שנים, ולא עלתה בפועל בזמן אמתי.
6. קיום החוזה לא יפגע בצד ג' תם לב.
7. החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, לא נקבעה בו תניה שאינה חוקית ועל כן הוא ניתן לאכיפה.
8. יישום מכלול שיקולים אלה לטעמי מלמד כי מבחינת האינטרס הציבורי אכן נפל פגם בחוזה. אין חולק כי השימוש למשרדים הוא שימוש בניגוד להיתר . אין חולק כי את הבקשה לשימוש חורג היה מקום להגיש טרם כניסת אבן סיד למושכר. יחד עם זאת, התנהלות הרשות והמסמכים שהובאו על ידי מופרי נלקחים אף הם בחשבון על ידי בית המשפט. לאור הלכת טנדלר, אני סבורה כי מבחינת הצדק היחסי שבין הצדדים, אין זה צודק לקבוע כי זהו מקרה שבו בית המשפט יקבע כי תוצאות החוזה הן נפסדות ועל כן יש בכך לאיין את החיובים ההדדיים של הצדדים לחוזה. לאור השיקולים שמניתי, אני סבורה כי מידת הביצוע של ההסכם והתנהלות הצדדים מלמדת כי יש להורות על אכיפת חיובי הצדדים, כפי שימצא בית המשפט כי ראוי ונכון.
9. בסיכומים אבן סיד טענה כי לא ניתן להורות על חיוב שאינו חוקי ועל כן, אין לבית המשפט כל תנאי שניתן להורות על אכיפתו. כלומר לטענת אבן סיד מאחר שההסכם אינו חוקי - השכרת המושכר היא מעשה בלתי חוקי ועל כין אין בית המשפט יכול לאכוף כל חיוב הנובע מהסכם זה שמשמעותו מתן לגיטימציה לשימוש בלתי חוזה שעשתה אבן סיד, כשוכר בנכס.
10. איני מקבלת טענה זו.
11. כאמור בפסק דין זה ולאור השיקולים שפורטו לעיל כפי שעולים מענין טנדלר, מסקנתי היא, כי על אף אי החוקיות בה נגוע ההסכם בהיבט השימוש במושכר ללא הסדרת היתר התואם לשימוש כמשרדים, יש להורות על אכיפת החיוב שנטלה על עצמה אבן סיד בחוזה לשלם למשכירה – מופרי את דמי השכירות במלואם עד תום תקופת השכירות הנקובה בחוזה (סעיף 6.10 לחוזה השכירות).
12. על כן, יש להורות על פיצוי מופרי בגין הנזקים שנגרמו לה בשל אי תשלום דמי השכירות על ידי אבן סיד עד תום תקופת ההסכם ביום 31.08.12. התנאי שבית המשפט מורה על אכיפתו הוא תשלום עד תום מועד השכירות החוזי. מדובר באכיפת חיוב עתידי, כאשר אופי החיוב הוא כספי – פיצויי קיום.

כך, עולה מהפסיקה כי ככלל בית המשפט לא יורה על צו קיום שמשמעו ציווי על ביצוע פעולה לא חוקית, עם זאת עשוי בית המשפט ליתן צו קיום כאשר מדובר על אי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה.

1. בענייננו אין בית המשפט נדרש להורות על מתן צו שמשמעותו ביצוע פעולה לא חוקית. בענייננו מתבקש בית המשפט לאכוף את חיובה של אבן סיד לתשלום סכום כספי בגובה דמי השכירות החודשיים המוסכמים בין הצדדים עד לתום תקופת ההסכם.
2. ניתן למצוא חיזוק לתוצאה זו בפסיקה של בתי המשפט אשר דנה במערכת יחסי שכירות בנסיבות זהות.

בעניין אורי תעשיות שאוזכר לעיל בית המשפט חייב את השוכר בתשלום דמי השכירות למשכיר עד למועד פינוי הנכס, וכן בהוצאות בגין נזקים שנגרמו למושכר. בית המשפט חייב את הנתבעת לשלם דמי שכירות במועד שהותה בנכס ומצין כי לא חייבה מעבר לכך בהעדר הוכחה מצד התובעת ביחס להמשך יחסי שכירות בנכס ובהעדר ראיות לחיפוש אחר שוכר חלופי.

בעא (חי') 8541-01-09 לוי נ' בוארון אישר בית המשפט המחוזי את קביעות בית המשפט השלום ביחס לפסיקת פיצוי בגין החזר השקעה במושכר שעל השוכר לשלם למשכיר עקב הפרת הסכם שכירות. באותו עניין טען השוכר כי ההסכם אינו חוקי בשל העדר טופס 4. בית המשפט קבע כי לאור היותו של החוזה לא חוקי בשל אי קיומו של טופס 4 לא ניתן להורות על אכיפת חיובי השוכר כלפי המשכיר, אולם יש להורות על פיצוי בגין הוצאות שהוציא המשכיר בנכס וזאת כדי למנוע מצב בו יצא חוטא נשכר. בית המשפט המחוזי קבע כי בית המשפט "איזן נכונה בין המגמה למנוע כריתת חוזים בלתי חוקיים כגון אלה, לצד הרצון לעשות צדק יחסי בין הצדדים במקרה הקונקרטי שהיה בפניו .... גם אם היה אולי מקום להגדיל במידה מסוימת את שווי ההשקעות"

1. לעניין פסק הדין שהובא על ידי אבן סיד בסיכומיה בענין תאח 16696-02-10 (חי) רוט נ' חרל. פסק הדין עוסק בנסיבות שונות ועל כן ניתן לאבחון מענייננו. באותו ענין דובר במבנה לא חוקי שהוצא על ידי הרשויות צו להריסתו. הנתבע לא היה מודע לכך שהמושכר הוצב ללא היתר. הסעד המתבקש באותו ענין הוא אכיפת ההסכם הצופה פני עתיד. לפיכך, קבע בית המשפט כי יש לראות את ההסכם כבטל.

נסיבות ענייננו שונות: הרשות לא פעלה שנים ביחס למושכר ואף אישרה כוונותיה לאשר את השימוש במשרדים לגביו. הסעד המתבקש הוא פיצוים כספיים ביחס לחיובים שנעשו בעבר ואין מדובר בחיוב אכיפתי צופה פני עתיד. כאמור גם הוכח כי ענין התכנוני עלה במהלך המשא ומתן בין הצדדים.

1. בעניין רוט שהובא על ידי אבן סיד, בית המשפט מפנה לאסמכתא נוספת בענין תא (קריות) 4809/04‏ ‏ כ.א.ן גולן 1979 בע"מ נ' אופק" חיפה בע"מ (ר' סעיף 17 לאסמכתא שהובאה).

בעניין זה השכירה התובעת לנתבעות נכס בו הוסכם שיופעל מועדון, חרף העובדה כי הצדדים ידעו, שאין רישיון עסק להפעלת מועדון. בית המשפט חייב את הנתבעות בתשלום שכר דירה עד למועד הפינוי, ודחה את טענתן , כי אין הן מחויבות לשלמו הואיל ומדובר בחוזה בלתי חוקי.

בית המשפט קבע:

טענה נוספת המועלית ע"י הנתבעים אותה אין לטעמי לקבל הינה כי ההסכם מיום 1.6.03 נשוא התביעה דנן, הינו הסכם בלתי חוקי ... בשל כך, טוענות הנתבעות בטל ההסכם בין הצדדים מהיותו חוזה בלתי חוקי ופסול ולפיכך על התובעת המשכירה להשיב לנתבעות כספים אשר שולמו להם על פיו.

... נאמר בפסיקה כי ע"פ סעיף 31 לחוק הנ"ל בית המשפט שיקול דעת לאכוף חוזה בלתי חוקי ובמסגרת שיקוליו שוקל בית המשפט בראש ובראשונה את העובדה כי דווקא צד השותף לאי החוקיות מנסה להתלות בה כדי להתחמק מביצוע התחייבותו ע"פ ההסכם בעוד שהצד האחר מילא התחייבותו ובמקרה כזה טענה כזו לא תתקל באהדה. ראה: ע.א. 698/89 שמואל שילה ואח' נ' אליוט בארי ואח' פס"מ מז (4) 796 (ראה ס' 6לפסה"ד). זהו בדיוק המקרה דנן!

בפסה"ד הנ"ל נקבע במפורש כי במידה ומדובר באי חוקיות הניתנת לתיקון, לא יתן ידי בית המשפט להתחמקות צד מקיום התחייבויותיו ע"פ ההסכם בטענה או חוקיות... .

עיננו הרואות בענייננו מתקיימים התנאים להפעלת ס' 31 לחוק החוזים חלק כללי. כך גם אם היה ממש בטענות הנתבעות לאי חוקיות או פסלות ההסכם דנן היה מקום להפעיל שיקול דעת ולקבוע כי יש לקיימו למרות הכל.

עוד אציין כי בפסיקה שצוטטה לעיל נאמר תוך ציטוט דברי מלומדים לרבות פרופ' ג. שלו ופרופ' ד. פרדימן (כתוארו דאז) כי לאור קיומו של סעיף 31 לחוק החוזים חלק כללי, על בית המשפט לצמצם הנטיה לבטא סלידתו מהתנהגות צדדים להסכם פסול בדרך של ביטולו. ביטוי למגמה זו, נמצא גם בע"א 2242/03 אורה אברהם נ' רשאד, תק-על 2005 (3) 746.

סופו של דבר, באותו ענין קבע בית המשפט כי השוכר היה מודע למצב התכנוני של הנכס, וכי רבים הסיכויים שהשוכרים יזכו ברישיון המיוחל. ולפיכך , חייב את השוכר עבור תשלום דמי שכירות עבור שהות בנכס.

1. מכאן עולה כי בתי המשפט נהגו בנסיבות זהות של הסכם שכירות הטבועה בו אי חוקיות מבחינה תכנונית להגיע לתוצאה המאזנת בין האינטרס הציבורי לצדק היחסי בין הצדדים. אם בדרך של אכיפת החיוב החוזי ואם בדרך של השבת השקעה ככל שאכן החיוב אינו אפשרי לאור מידת אי החוקיות.

בענייננו, ובהיקש מהפסיקה שהובאה לעיל, ככל שאבן סיד הייתה שוהה בנכס עד תום תקופת ההסכם ובדיעבד מגלה כי הבקשה לשימוש חורג ביחס למשרדים הוגשה רק בתום התקופה. האם יכולה הייתה לבקש השבה של דמי השכירות בגין התקופה ?

התשובה לכך לטעמי שלילית. זאת, לאור השימוש שנעשה בפועל בנכס ולאור מידת אי החוקיות הנוגעת בין היתר להתנהלות הרשות והגשת הבקשה לאישור חורג. לכך אתייחס גם בהמשך בהרחבה ביחס לעתירת אבן סיד לקבלת השבה חלקית.

1. ומכאן, העובדה שאבן סיד בחרה לעזוב את המושכר קודם לכן, אינה צריכה לשנות מחבותה כלפי המשכיר. אין באי החוקיות שנפלה בהסכם בכדי לאיין את זכותה של מופרי לאכוף את החוזה כלפי אבן סיד.

סיכום ביניים – חוקיות חוזה השכירות

1. בשיקול שבין אינטרס הציבורי מחד ועשיית צדק בין הצדדים מאידך, אין בנסיבות שהוכחו יש לפטור את השוכרת – אבן סיד, מחיוביה כלפי השוכרת – מופרי:
   1. אי החוקיות באה לידי ביטוי באי הסדרה של היתר לשימוש במושכר כמשרדים, ושימוש במושכר כמשרדים ללא היתר.
   2. במבנה בו ממוקם המושכר מותר שימוש לייעוד משרדים. אין כל מניעה לקבלת היתר למשרדים גם במושכר, ואף הוגשה בקשה להיתר למשרדים במושכר עבור שימוש זה ביום 31.03.14. בעת ששימוש המושכר לייעוד משרדים, הרשות גבתה בפועל ארנונה לשימוש כמשרדים ולא פעלה כנגד שימוש זה. הפגיעה בציבור באה לידי ביטוי באי תשלום היטל השבחה בטרם החל השימוש במושכר כמשרדים.
   3. החוזה בין הצדדים ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, לא נקבעה בו כל תניה שביצועה על ידי הצדדים הוא מעשה בלתי חוקי, ועל כן הוא ניתן לאכיפה.
   4. מופרי, התובעת את קיום החוזה, קיימה את מלוא חיוביה. אבן סיד, התובעת לקבוע אין לחוזה תוקף, נהנתה מזכויותיה על פי החוזה, עשתה שימוש במושכר משך כשנה וחצי, עזבה אותו משיקולים ארגונים תקציביים שלה וביקשה לסיים אותו טרם מועד סיום השכירות החוזה. זאת, על אף שדבר לא מנע את המשך קיום החוזה על פי המוסכם.
   5. אי החוקיות, הייתה ידועה לאבן סיד ולמופרי עוד טרם נכרת החוזה. למרות זאת, לא מצאו לנכון הצדדים שלא לכלול בחוזה תניה מפורשת להסדיר את העניין. אין מדובר במקרה בו אי החוקיות היא של צד אחד בלבד וצד אחר תמים.
   6. אבן סיד העלתה את טענת האי חוקיות, רק במסגרת ניהול ההליך המשפטי. הטענה לא עלתה במהלך השירות ואף לא בהודעת ביטול החוזה שהעבירה למופרי.
2. אבן סיד נטלה התחייבות חוזית לשאת בתשלומי השכירות עד תום תקופת החוזה. לאור האמור לעיל, לטעמי התחייבות זו עומדת בעינה.
3. על כן, לא הוכחה טענה המאיינת את זכותה של מופרי לאכוף את החוזה כלפי אבן סיד בטענה של אי חוקיות שנפלה בחוזה.

האם זכאית אבן סיד לסעדים להן עתרה

1. כאמור עותרת אבן סיד להשבה בגובה ההפרש שבין דמי שכירות בסיווג משרדים לבין דמי שכירות בסיווג תעשייה, ולהחזר דמי שכירות בגין טעות בחיוב עבור שטח המושכר.
2. עבור התקופה שלאחר יום 01.04.09, דורשת אבן סיד השבה של כספי הערבות הבנקאית שמומשה על ידי מופרי, שכן לטענתה אין היא חייבת בתשלום דמי השכירות עבור תקופה זו.
3. אפנה ואבחן האם זכאית אבן סיד להשבה של סכומים אלה. לעניין החיוב בתשלום עבור התקופה שלאחר יום 01.04.09, כאמור מצאתי כי אין מקום לפטור את אבן סיד מהתחייבויותיה על פי החוזה. עם זאת, אדרש לעניין במסגרת הדיון בתביעת מופרי.

האם זכאית אבן סיד להחזר ההפרש שבין דמי שכירות בסיווג משרדים לבין דמי שכירות בסיווג תעשייה

1. אבן סיד מוסיפה וטוענת כי היא זכאית לקבלת הפרש דמי השכירות בין הסכום ששולם על ידה למופרי לעומת השכר החוזי שיש לה הייתה זכאית מופרי בהשכרת מבנה לשימוש תעשייה. זאת, מאחר שבפועל השימוש אשר מוגדר בהיתר הוא לתעשייה.

ככל שיקבע כי ההסכם אינו חוקי כטענתה ולכן בטל, אבן סיד השיבה את הנכס המושכר, והיא זכאית לקבל את כספי השכירות חזרה. ואולם, היא אינה מבקשת את מלוא כספי השכירות, אלא רק את הפער כאמור.

1. בענין טנדלר בית המשפט התייחס לשיקולים לפטור מהשבה בנסיבות המצדיקות זאת:

משהזכרנו את השיקולים לקיום החוזה הלא חוקי, נזכיר את השיקולים לפטור מהשבה. השיקולים דומים לאלה שנדונו לעיל לגבי סעד הקיום, אך כאמור, נקודת המוצא היא כי סעד ההשבה הוא הכלל והפטור מהשבה הוא החריג ..

א. הפטור מהשבה ייעשה מקום בו בית המשפט משוכנע כי השבה תביא לתוצאה לא צודקת בין הצדדים.

ב. בית המשפט לא יפסוק השבה מקום בו יש בהשבה הקונקרטית כדי לעודד ביצועם של חוזים בלתי חוקיים או לסכל את תכלית הפסילה באופן שמאפיל על שיקולי הצדק.

ג. מידת אי החוקיות של החוזה - ככל שאי החוקיות חמורה בית המשפט יסרב להושיט ידו לעזרת הצדדים ויפטור מהשבה.

ד. מידת האשמה של הצדדים באי חוקיות - ככל שאשמתו של הנתבע גדולה יותר תוכר זכות ההשבה ובית המשפט לא ישתמש בסמכותו לפטור מהשבה.

ה. מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי - השאלה האם יש מקום לפטור מהשבה עולה בעיקר במקרים בהם החוזה קויים רק בחלקו, מאחר שאם החוזה קויים במלואו אין לכאורה מקום להשבה כי כל צד קיבל את התמורה שציפה לה. עם זאת, גם במקרה בו החוזה בוצע במלואו, ייתכנו מקרים בהם יורה בית המשפט על השבה, וזאת כאשר לאי החוקיות מצטרף גורם נוסף כמו מצג שווא או כפייה ועושק (פרידמן, תוצאות אי החוקיות חלק א, עמ' 399-398).

ו. ככלל,יש לפטור מהשבה מקום בו מקור התמורה או הנכס מושא ההשבה במעשה הפסול עצמו, או שיש בהשבה כדי להשלים את המהלך הלא חוקי. כך לדוגמה, במקרה של שוחד או תמורה לביצוע פשע ששולמו.

ז. ההשבה לא תפגע בצד ג' תם-לב.

1. יישום השיקולים לענייננו מלמד כי במקרה זה אין מקום להורות על השבת כספי השכירות ואף לא על הפער הנתבע על ידי אבן סיד. לעניין זה יש להפנות לשיקולים שפורטו לעיל לעניין אכיפת חיוב במסגרת ההסכם, ולהוסיף את הדגשים הבאים:
   1. השבה של דמי השכירות לאבן סיד (גם בחלקם), תביא לתוצאה לא צודקת. אבן סיד בפועל נהנתה משימוש כמשרדים והפיקה מהמושכר הנאה בדרך זו למשך שנה וחצי.
   2. שני הצדדים תרמו להסכם אליו הגיעו בהסכמה ובהתדיינות של באי כוחם. על כן, ניתן לקבוע כי מידת האשמה של הצדדים באי החוקיות היא כזו שלא ניתן לטעון כי אשמתו של מופרי גדולה יותר.

מכאן כי אין להורות על השבה ולו חלקית של כספי השכירות.

בעניין זה יש להפנות גם לפסיקה בעניין רוט, כאן גולן 1997 ובוארון שהובאו לעיל, שם נדחו טענות זהות של שוכרים.

1. אוסיף כי ניתן לבחון טענה זו גם לאור דיני עשית עושר ולא במשפט. אבן סיד טוענת כי היא זכאית להשבת סכומים ששלמה שלא כדין ולהתעשרותה של מופרי בנסיבות העניין.

לנוכח מסקנתי בדבר נסיבות ההתקשרות, איני סבורה כי יש לקבוע כי מופרי עשתה עושר שלא במשפט. זאת לאור השימוש בפועל שנעשה על ידי אבן סיד, ההתאמות והשירותים שהעניקה לה מופרי, כמשכירה, לצורך כך.

אף אם היה ניתן לטעון שקמה טענה מסוג זה, יש לפטור את מופרי מחובת ההשבה לאור השימוש בפועל וההנאה שהפיקה אבן סיד מהנכס.

האם זכאית אבן סיד להחזר דמי שכירות בגין טעות בחיוב עבור שטח המושכר

1. אבן סיד טענה כי שטח המושכר קטן ב- 322 מ"ר מהשטח שצוין החוזה. על כן טוענת כי על מופרי להחזיר לה סכומים ששילמה ביתר.

הטענה נסמכת על פער נטען בין השטח העיקרי של קומה ג' בבניין על פי תכנית ההיתר, לבין השטח הרשום בחוזה – 1480 מ"ר ברוטו המהווים כ -1184 מ"ר נטו.

1. איני מקבלת טענה זו.
2. ראשית, טענת אבן סיד מתבססת על חוות דעת מנדלסון. השמאי אישר כי לא ביצע בפועל מדידה של השטח בתעשיות אבן וסיד (בעמ' 61 לפרוטוקול שורות 18-19)
3. שנית, השמאי אישר לשאלת בית המשפט כי בעת עריכת חוות הדעת הוא לא התייחס לאופן שבו הצדדים קבעו את השטח בהסכם ביניהם.
4. שטח המושכר הוגדר במבוא לחוזה, בסעיף ההגדרות :

שטח של 1480 מ"ר ברוטו בו כלולה לפי הסכמת הצדדים, תוספת בשיעור של 25% (ללא קשר לשטח בפועל של השטחים הציבוריים), עבור שטחים ציבוריים

1. מכאן, טענת אבן סיד צריכה להיבחן בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם. השמאי אישר כי בחוות דעתו לא התייחס ולא ביצע השוואה לאור הסכמת הצדדים.

ש. האם אתה יודע מה השיעור המוסכם של התוספת בגין השטחים המשותפים.

ת. 1 ל- 1.25.

ש. האם אתה מכיר את ההגדרה של הסכם השכירות לגבי 25%.

ת. ראיתי את הסכם השכירות, איני זוכר את ההגדרה.

ש. 25% הם ללא קשר בפועל של השוחים הציבוריים, כך הסכימו הצדדים.

לשאלת בית המשפט:

ש. אך זה עולה בקנה אחד עם תחשיב השטח בחוות הדעת.

ת. 1 ל- 1.25 זה הסכם חוזי ואיני חולק עליו. אבל אני טרחתי ובחנתי מהו היחס בפועל, עזבי את ההסכמים, יש שטחים ושטחים עיקריים.

ש. בהסכם יש נספח א' שבו הצדדים סימנו אותו בצבע אדום. אתה התייחסת לשטח המוסכם וקבעת שזה לא השטח המוסכם.

ת. בסעיף 13.12 לחוות הדעת אני עשיתי את התחשיב כפי שאמרתי כרגע, בדקתי את המצב בפועל, לפי ההיתר. לעניות דעתי הצנועה הם צריכים להיות שווים. מפנה לסע' 13.11 (מצטט). אני טוען שהמבנה הוא גדול מהשטח בפועל, גם מבחינה כמותית.

ש. אתה לא הלכת לפי מה שנכתב בהסכם.

ת. נכון.

(בעמ' 62 שורות 26-31, בעמ' 63 שורות 1-16)

המשך החקירה:

ש. האם השטחים שאתה ציינת בחוות הדעת הוספת גם את שטחי המרפסת שקראנו להם מרפסות מילוט.

ת. לא. לא גרעתי ולא הוספתי.

ש. האם ידוע לך שאותם שטחי המרפסת שלא הוספת כלולים בשטח המושכר שהחזיק תעשיות אבן וסיד.

ת. ידוע לי שזה כלול בתוך שטחי תעשיות אבן וסיד אבל לא ניתן לכלול אותם בתוך שטחי תעשיות אבן וסיד. זו עבירת בניה.

ש. תסכים איתי שאם אתה מוסיף את ה- 25% כפי שהסכימו הצדדים, לא מקטין את ה- 25% ומוסיף את שטחי המרפסת, אתה מגיע לשטח שנקבע בחוזה.

ת. אני לא בדקתי זאת מבחינה מספרית.

לשאלות בית המשפט:

ש. האם נכון לומר שהפער נובע מהשטח הזה.

ת. הוא היה צריך לשאול שגם לזה היה צריך להוסיף 25%.

ש. האם בדקת זאת מספרית.

ת. לא. לא בדקתי מספרית.

(בעמ' 63 שורות 18-31)

1. לאור עדותו של השמאי אני סבורה כי טענת אבן סיד לא הוכחה ואף אינה עולה בקנה אחד עם המוסכם בין הצדדים. אבן סיד כאמור הייתה מיוצגת בעת שהצדדים הגדירו בהסכמה את שטח המושכר ואף צרפו תשריט מתאים. שטח המושכר, 1,480 מ"ר, תואם למצוין בשרטוט "מדידת מבנים" שבוצע על ידי המודד המוסמך, מר יאיר איזוביצקי, בו ציין המודד כי שטח קומה ג' במבנה הוא 1479.14 מ"ר (שהם 1,480 מ"ר בקירוב).

על כן לא הוכח כי בפועל נמסר שטח קטן יותר מהשטח המוסכם.

אשר לטענה הנוגעת למרפסות המילוט - אני מפנה לאמור לעיל בפסק הדין ולמסקנה כי יש לדחות טענות אבן סיד בהקשר זה. מסקנה זו רלוונטית גם לעניין הטענה בדבר חישוב השטחים.

תביעת מופרי

1. תביעת מופרי נשענת על ההתחייבות של אבן סיד לשאת בתשלום דמי השכירות במלואם עד תום תקופה השכירות, ועל הטענה לפיה מופרי לא הביאה שוכר חלופי ראוי כטענתה.

דיון

המסגרת הנורמטיבית

1. השאלה העולה בפני בית המשפט היא, האם סירובה של מופרי להצעת אבן סיד לקבל את המועצה כשוכר חלופי במושכר (בשטח שנותר לאחר החוזה עם רינג), ייחשב כסירוב כדין.
2. סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה ,תשל"א – 1971 קובע כי:

השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה —

(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2) בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות."

1. הצדדים בהסכם השכירות אימצו הסדר זה וקבעו :

5.1 מוסכם בין הצדדים כי מטרת השכירות הנה שימוש במושכר בלבד, לצורך משרדים ו/או אכסון ציוד משרדי ו/או ארכיון. השוכר מתחייב לא להשתמש במושכר לכל מטרה אחרת פרט למטרה המפורטת לעיל. סעיף זה מהוה תנאי יסודי בחוזה שהפרתו מהווה הפרה יסודית.

5.2 על אף האמור לעיל מוסכם בין הצדדים כי השוכר יהיה שראי להשכיר את המושכר, כולו או חלקו, בשכירות משנה למטרה דומה למטרת השכירות כמפורט לעיל, בכפו לקבלת אישור בכתב ומראש לכך מהמשכירה ובכפוף לכך שהשוכר ימשיך להיות אחראי למלוא התחייבויותיו כלפי המשכירה על פי חוזה זה. המשכירה לא תסרב ליתן הסכמתה לשכירות המשנה כאמור אלא מטעמים סבירים .

1. מכאן, הן על פי ההסדר החוזי והן על פי ההסדר החוקי, חל איסור על אבן סיד להעברת מושכר במקרקעין ללא הסכמת המשכיר, אולם סירובו של המשכיר להעברה מוגבל בדרישת סבירות.
2. להלן נבחן על יסוד העובדות שהוכחו בפני בית המשפט, האם סרוב מופרי עומד בקנה אחד עם המבחנים שנקבעו בפסיקה לדרישת סבירות ותום הלב. ככל שהתשובה לכך חיובית, יש לראות את אבן סיד כמי שהפרה את הסכם הסבירות. ככל שהתשובה לכך שלילית, יש לראות את מופרי כמי שהפרה את הסכם השכירות.

העובדות

1. מהראיות שבפני בית המשפט, עולה כי האפשרות שהמועצה תשכור קומה בבניין המשרדים עלתה בשתי הזדמנויות. הראשונה בשנת 2008 טרם הודיעה אבן סיד על ביטול הסכם. השנייה בשנת 2009 בעת שהצדדים ניהלו התדיינות משפטית. עוד עולה כי היקף הפעילות שנדון בין הצדדים היה שונה בכל סבב מגעים.

להלן יפורטו הדברים.

1. מר שמיל, שכיהן בעבר כמנהל המועצה, הבהיר לבית המשפט את המגעים בין הצדדים.

לשאלות בית המשפט:

ש. מה ביקשתם כל פעם מבחינת מה שביקשתם בקומה שניה.

ת. הרצון היה כשהגענו להעתיק את כל הפעילות מרחוב הזרם לרחוב השקמה 3. במפגש הראשון הבנתי שמה שמוצע לי לא עונה על כל הצרכים. אמרנו אולי נתכנס לשטחים שהם מציעים, אנו נבצע את קורסי, לא קורסי חובה, אלא הקורסים המקצועיים, משהו כמו 2 כיתות, סך הכול 52 תלמידים לתוך השטח המוצע, זה היה במפגש הראשון, השני והשלישי. לאחר מכן הבנו שזה לא כ"כ עונה לצרכים שלנו, גם היינו מוקצבים בזמן לקראת לוחות זמנים בעניין מו"מ. אמרנו שנאריך את החוזה מול בעל הנכס. במקביל אני חיפשתי כל פעם מקומות אלטרנטיביים. באחת הבדיקות שלי באינטרנט, מצאתי שהם משכירים קומה של 1000 מ"ר באותו מבנה, הוא התאים לי מבחינת הצרכים שלי, זו הייתה הודעה של מתווך, הגעתי עם המתווך, הייתה לי פגישה עם תעשיות אבן וסיד, הבנתי שהקומה מתאימה לי, זה היה להעביר את כל הציוד ולהתחיל לעבוד, אני מדבר על כל הפעילות.

ש. ההתקשרות הזו לא צלחה באותה נקודת זמן.

ת. נכון.

(עמ' 54 בשורות 26-31, עמ' 55 שורות 1-7).

1. מכאן עולה כי היו בדיקות מטעם המועצה לשכירת קומה בבניין שלא הסתייעה לכלל התקשרות בשנת 2008. במגעים אלה הבהיר מנהל מופרי – מר רוזלר כי אינו מעונין בפעילות של כיתות הדרכה.
2. פעם נוספת שהעניין עלה נוגע לקומה של אבן סיד בעקבות תיווך. תחילה ביקשה המועצה להעביר את כל הפעילות לקומה השנייה. לאור התנגדות מופרי, המועצה הציעה להעביר פעילות חלקית לקומה, אשר מתפרסת על שטח חלקי. במכתב שנשלח על ידי בא כוח אבן סיד מאוגוסט 2009 נאמר כי המועצה מגלה עניין מחודש בשטח הותר "לשימוש משרדים" (ר' נספח 42 לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר).

בעניין זה העיד המנהל לשעבר של המועצה - מר שמיל:

ש. באוגוסט-ספטמבר 2009' יש החלטה ארגונית כמו שהבנתי להעביר את משרדי ההנהלה ואת המוקד.

ת. ועוד מספר כיתות, כמה שיותר, כיון ש- 3 כיתות ירדו לי מהסדר. לקחו לי אותם.

ש. לא אמרת זאת קודם.

ת. אני אומר עכשיו.

ש. בעקבות זאת פנית שוב לרוזלר, למופרי?

ת. באותו זמן ידעתי שיש את הקומה תעשיות אבן וסיד כי נפגשתי עם המתווך

ש. האם פנית לתעשיות אבן וסיד

ת. כן.

ש. דיברת על כך איתם.

ת. כן.

ש. אמרת להם שאתה רוצה משרדים ומוקד

ת. וכיתות. יש פה תשריט בכתב ידי.

ש. ידעת באותו זמן שרוזלר מסרב שיהיו כיתות בבנין.

ת. ידעתי באותו זמן שרוזלר מסרב לכיתות של נהיגה מונעת בכל כל מיני סיבות מטופשות, אז אמרתי, או.קיי. אז אפתח 2 כיתות לקורסים מקצועיים שמדובר בנהגים ואנשים מבוגרים, כיתות מצומצמות, אנשים שרוצים לעשות את הקורס, ולא כופים עליהם. לא כאמצעי תיקון או ענישה, אלא אנשים שרוצים לעשות מרצונם קורס לרכב ציבורי.

(בעמ' 49 בשורות 1-18)

וכן העיד:

ש. האם נכון שבאותו מפגש שהיית אצלנו, המרובע, הסברת שיהיו 52 תלמידים בין השעה 08.00 ל- 15.00.

ת. כתוב 26 תלמידים בכל כיתה, מקסימום.

ש. כלומר בשתי כיתות 52 תלמידים.

ת. כן, במקסימום. אני גם אמרתי שברוב רובה שלה מקרים, הכיתה נפתחת בכמות קטנה יותר של תלמידים.

ש. האם הכרת את טיוטות החוזה שנעשו בין תעשיות אבן וסיד לבין מופרי.

ת. לא. לא הכרתי.

(ר' בעמ' 53 , שורות 23-30).

1. מחומר הראיות עולה עוד כי בין הצדדים התעוררו מחלוקות הנוגעות לגובה דמי השכירות וגובה הערבות הבנקאית. כמו כן, הצדדים היו חלוקים ביחס לתכניות שהוצגו כאשר מנהל מופרי טען כי התכניות שהוצגו על ידי המועצה תגרום לחסימה של חלונות במושכר (ר' תצהיר מנהל מופרי - מר רוזלר בסעיף 35.7, עדות מנהל המועצה לשעבר - מר שמיל בעמ' 51-52 לפרוטוקול וכן עדות המנהל באבן סיד - מר פרנלדר בעמ' 80 שורות 15-23).
2. ביום 09.09.09 שלחה מופרי מכתב נוסף לאבן סיד ביחס לשכירות הנכס (נספח 47 לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר).

במכתב זה נכתב:

מרשתי מוכנה להשכיר השטח למועצה למטרת משרדים בלבד ולא לכיתות לימוד. לגבי תכנית חלוקת הקומה שמעוניינת המועצה לשכור : מאחר ואין שוכר נוסף רגע, יש לשבת ולגבש חלוקת קומה בצורה שתאפשר השכרתו של השטח הנותר ויינתן גם מענה לכל בעיות הבטיחות.

1. לא ניתנה תשובה למכתב זה לא על ידי המועצה ולא על ידי אבן סיד.
2. מנהל המועצה לשעבר - מר שמיל העיד ביחס לכך:

ת. ב- 9.9 שאמרתם שאנו מוכנים להשכיר את המשרדים. הסכמתם להשכיר משרדים אבל לא את המשרדים של תעשיות אבן וסיד

ש. קודם סיפרת שעברת למקום אחר. והבנת את מוני שהוא מסרב להשכיר לך לכיתות וגם למשרדים לא הסכים. אמרת לי לא. אני מפנה כעת למכתב מ-9.9 שמוכנים להשכיר לך למשרדים ותו לא.

ת. כי ידעתי שיש מקומות לכיתות באותו הבניין, באותה קומה.

(בעמ' 48 שורות 1-6)

...

ש. מפנה לנספח 47 לתצהיר רוזלר, מפנה לסע' 2 (מצטט). מה לא בסדר פה. למה את טעון שלא רצתה להשכיר לך למשרדים.

ת. כי באותה העת אני כבר ידעתי שיש קומה מעל, שמתאימה גם לכיתות לימוד וגם למשרדים, אז למה לאנוס את עצמי לרוזלר

(בעמ' 47 שורות, בשורות 23-27)

1. העד מטעם אבן סיד - מר פרידלר נשאל בהקשר זה:

ש. נכון שמופרי הודיעה לכם שהיא יכול לשכור חלק מהמשרד שלכם לטובת המועצה למשרדים בלבד?

ת. בנספח 47 לתצהירו של רוזלר (שאתה מציג לי) אני רואה שכן אבל אני לא יודע מה היה בסוף.

(עמ' 80 שורות 24-25)

1. לאור העדויות והמסמכים שבפני, להלן העובדות שהוכחו בפני בית המשפט ביחס למגעים בין הצדדים ביחס לכניסת המועצה כשוכר חלופי למושכר:
2. בחודש מאי 2008 הודיעה אבן סיד על רצונה לעזוב את המושכר .
3. ביום 25.9.08 בעקבות החלטתה לעזוב את המושכר, חתמה אבן סיד על חוזה עם חברת רינג, שעל פיו שכרה רינג בשכירות משנה שטח של 297.5 מ"ר מתוך המושכר . מופרי נתנה הסכמתה לכך.
4. ביום 20.11.08 פנתה אבן סיד למופרי ביחס להשכרת שטח המושכר שנותר למועצה. בשלב זה דובר על כוונה להעביר את כל פעילות המועצה. מופרי התנגדה.
5. ביום 16.12.08 הגישה אבן סיד תובענה כנגד מופרי לבית המשפט, בה עתרה לסעד הצהרתי ולפיו היא רשאית להתקשר עם המועצה בחוזה להשכרת משנה ליתרת שטח המושכר, גם ללא הסכמת מופרי.
6. ביום 29.12.08 הודיעה אבן סיד על ביטול החוזה וכוונתה לעזוב את המושכר עד ליום 15.02.09 בטענה כי סירוב מופרי לאשר את ההתקשרות עם מועצה מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
7. מופרי נקטה בצעדים למימוש הערבות הבנקאית באפריל 2009. סמוך לכך פתחה אבן סיד בהליך משפטי כנגד מופרי בעניין מימוש הערבות.
8. לאחר פתיחת ההליך המשפטי, חודשו המגעים ביחס לעניין מחודש שמגלה המועצה בשטח הנותר ביחס ל 600 מ"ר מהשטח, זאת בספטמבר 2009.
9. המועצה ביקשה לקיים במקום שימוש של משרדים ו- 2 כיתות לימוד. בין מופרי למועצה קמה מחלוקת בעניין גובה דמי השכירות וגובה הערבות הבנקאית, וכן ביחס לתכניות שהוצעו בפועל.
10. מופרי הסכימה לשימוש של משרדים ואף ביקשה התייחסות לתכניות. להודעת מופרי בדבר האפשרות לשכירת חלק מהמושכר למשרדים לא ניתן מענה מצד אבן סיד או המועצה. בחקירתו הבהיר מנהל המועצה לשעבר - מר שמיל כי ביקש לנצל את כל הקומה ככיתות לימוד.
11. מכאן, הוכח כי הסכמת מנהל מופרי – מר רוזלר הייתה למשרדים בלבד, בחלק משטח הקומה.

האם סרוב מופרי לקבל את המועצה כשוכר מוצע היה סביר?

המועד הרלוונטי לבחינת הסירוב

1. מופרי סרבה לקבל את המועצה כשוכר בשתי נקודות זמן. הראשונה בסמוך להודעת אבן סיד על עזיבת הנכס בשנת 2008. השנייה לאחר הודעת הביטול ומימוש הערבות הבנקאית, בזמן שהצדדים היו בהליכים משפטיים בשנת 2009.

הבחינה הרלוונטית להתנהגות מופרי, נוגעת לנקודת הזמן בשנת 2008, בעקבותיה הודיעה אבן סיד על עזיבת את המושכר והפסקת תשלומים בגינו, עקב סירוב מופרי לקבל את המועצה כשוכר חלופי.

מחקירת העד מר שמיל עולה כי במגעים בין הצדדים בשנת 2008 דובר על כך שפעילות המועצה כולה תועבר למשרדים דהיינו, 7 כיתות לימוד, וכן משרדי הנהלה.

נקודת הזמן הנוספת בה קיימו הצדדים מגעים לאחר מימוש הערבות הבנקאית בשנת 2009, שבה עלה רעיון של משרדים ו-2 כיתות לימוד, רלוונטית לשאלת הקטנת הנזק מצד מופרי, ולא לשאלת עצם מהות ההפרה.

1. על בית המשפט לבחון האם הוכחה הטענה של אבן סיד ולפיה הפרה מופרי את חוזה השכירות הפרה יסודית בכך שסירבה לקבל את המועצה כשוכר משנה. ראה המכתב מיום 29.12.08 בו מודיע בא כוח אבן סיד למופרי על ביטול החוזה והחזקת החזקה במושכר עד ליום 15.2.09.
2. הנטל על אבן סיד להראות כי התנגדות מופרי לא הייתה סבירה (ר' בהקשר זה האסמכתאות שהובאו על ידי מופרי בסעיף 31 לסיכומיה) .
3. להלן נבחן את המצב המשפטי וננתח את עובדות המקרה לאורו.

המצב המשפטי

1. המצב המשפטי לאחר חוק השכירות (בניגוד למצב טרם חקיקתו) נתן בידי המשכיר את הכח לשמור על קניינו בהקניית זכות הסירוב.

עם זאת וכפי שמבהיר ביהמ"ש בה.פ (מרכז) 47790-05-10 תחנת דלק שיאונה בע"מ נ' תחנת אורלי לדלק וסיכה בע"מ (30.6.13):

פועלו של סעיף 22, במקרה כזה, איננו להטיל מיגבלת עבירות שאיננה קיימת בהסכם ... אלא להיפך, לצמצם את מיגבלת העבירות, הקיימת בהסכם, באופן שהוא מונע מהבעלים לסרב להשכרת המשנה, מטעמים בלתי סבירים. אם כן, פעולתו של סעיף 22 במקרה כזה היא צמצום של מיגבלת העבירות

1. במאמרו של ויסמן פרופ' ויסמן, עיונים בנשוא השכירות משפטים ל"ג, תשס"ג 329 נאמר (להלן – "מאמר ויסמן- שכירות"):

בבדיקת הסבירות של התנגדות משכיר להעברת השכירות יש לבחון הן את ההשפעה האפשרית על המשכיר אם השכירות תועבר לנעבר והן את ההשפעה האפשרית על השוכר אם ימנעו אותו מלהעביר את השכירות לנעבר. כאשר הנזק הצפוי לשוכר עקב סירוב להתיר את ההעברה הוא לאין ערוך מהתועלת שעשוי המשכיר להפיק מהסירוב לא ייחשב סירובו של המשכיר כסירוב מטעמים סבירים...

... הבחנה מעניינת בפתרון השאלה איזה תכונות אישיות של נעבר מצדיקות התנגדות מטעם המשכיר עולה מפסק הדין בענין AMERICAM BOOK . בית המשפט סיווג את נימוקי התנגדות שונים להעברת השכירות לשתי קטגוריות : נימוקים אובייקטיבים הם נימוקים שכוחם יפה בעיני כל משכיר ... כאלה יהיו למשל נימוקי התנגדות בשל מעמדו הכלכלי הרופף של הנעבר המוצע או בשל השימוש שהנעבר המוצע מועיד לנכס. נימוקי התנגדות אובייקטיבים עשויים להתקבל כנימוקים סבירים. לעומם, נימוקי התנגדות סובייקטיביים הם נימוקים הנובעים מתכונותיו האישיות של המשכיר נטיותיו והשקפותיו. .. נימוקים סובייקטיביים לא ייחשבו, בדרך כלל, כנימוקי התנגדות סבירים.

....

להערכתנו ניתן אמנם להסתייע בהבחנה שהציע בית המשפט בין נימוקי התנגדות אובייקטיבים (שייחשבו בדרך כלל סבירים) לנימוקי התנגדות סובייקטיביים (שלרוב לא יהיו סבירים) .... אכן נטיית הפסיקה בארץ היתה שלא להגביל את שיקול הדעת של בית המשפט בבחינת הסבירות של נימוקי ההתנגדות מטעם המשכיר על ידי תנאים נוקשים : "מתחם השיקולים הסבירים אינו מוגבל.... סבירותו של כל סירוב תהיה תלויה בכל מקרה ומקרה בנסיבותיו המיוחדות, ...

(בעמ' 366-371)

1. בע"א 15/87 מ"י נ' וייס, פ"ד מה(1) 342 , 348 (1990)) נפסק:

על החוכר הנטל להראות כי סירוב המחכיר אינו סביר. אין גם מחלוקת, כי כדי שסירוב המחכיר להעברת זכות החכירה ייחשב לסביר צריך שיהא לו טעם הוגן, מוצק וממשי. מיתחם השיקולים הסבירים אינו מוגבל, ...

בעניין וייס אישר בית המשפט את סירוב המשכיר להעברת השכירות לשוכר המוצע על ידי המשיב, מטעמים של שיכון מורי בית ספר בתחום בית הספר. כך נפסק באותו ענין:

אין ספק, כי התניית העברתה של זכות החכירה לבית הספר או למי שבית הספר יאשר בלבד מטילה הגבלה קשה על זכויותיהם של המשיבים. צמצום מעגל המועמדים להעברה אמנם לא ימנע מהם לחלוטין להעביר את זכויותיהם, שהרי בית הספר התחייב והצהיר, שאם לא ימצא מועמד שיענה על הדרישה, כי אז הוא עצמו ירכוש את הזכויות. אך לצמצום זה, המונע העברה חופשית ממוכר מרצון לקונה מרצון, יש כמובן השלכה על שווי השוק של זכות החכירה, אשר על-פי התחייבות בית הספר ייקבע כאמור על-ידי השמאי הממשלתי.

...

סבירותו של סירוב להעברת זכות החכירה, כמו גם סבירותו של תנאי למתן ההסכמה להעברה, נמדדים בכל מקרה על-פי מכלול נסיבותיו. בין נסיבות אלה יש להתייחס גם לכוונת הצדדים בעת הקניית זכויות החכירה.

הובהר כבר לעיל, כי בענייננו מטרת החכירה הייתה שיכונם של מורי בית הספר בתחום בית הספר, מתוך אנטרס משותף של טובתם וטובת בית הספר. היותם נמנים על סגל בית הספר היה תנאי להכללתם ברשימות הזכאים.

שיקול זה, שהנחה את בית הספר ואת רשויות המקרקעין של המדינה בשעתו, יפה הוא גם היום. אין זה בלתי סביר, שכשם שקביעת רשימת הזכאים הייתה מותנית בשעתו במילוי תפקידם בבית הספר, כך גם הרשות להעברת זכויות החכירה תינתן רק למועמדים הנמנים על קבוצה זו.

אכן מוטלת כאן הגבלה רצינית על הזכויות הקנייניות של המשיבים אך הגבלה זו כבר הוטלה מעצם ההוראה שבסעיף 10 של חוזי החכירה המתנה את העברת זכויות החכירה בהסכמת המינהל. אין אנו באים כאן אלא לתחום הגבלה בלתי מסויגת זו לגבולות סבירים.

...

די בכך שההגבלה משיגה את מטרתה הרצויה והסבירה בדרך כלל ובמקרים הרגילים. ...

....

אין גם כל פסול, מבחינת שיקולי הסבירות, ברצון לשמור על השיכון, הנמצא בתוך תחומו של בית הספר, כמקום מגורים למורים או לאלה שהיו בעבר מורים של בית הספר או לבני משפחותיהם ולא לאפשר קיומה של שכונת מגורים לזרים בתחומי בית הספר

1. פסיקת הדיירות המוגנת שניזונה מהוראת חוק ספציפית אחרת, יכולה לסייע במידה מסוימת למבחנים שנקבעו לבחינת סבירות הסירוב. הקריטריון הקובע שם הוא של הרעה או שינוי לרעה במצבו של המשכיר עם העברת הזכויות בהשוואה למצבו הקודם.

(ראה ע"א (י-ם) 5309/04 בביוף נ' זהורי)

מובן שבניגוד לדיירות המוגנת, שם הוכרה זכותו של הדייר להעברת זכויותיו בדירה, הרי ביחסי שכירות אחרים, יבחן ביהמ"ש את סירובו של המשכיר בפריזמת מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי מידת הנזק שעשוי להגרם לכל צד עקב הפעלת או שלילת ההסדר המוצע, המניע של כל אחד מהם, אורך תקופת השכירות המוצעת, אמינותו האישית ומהימנותו הכלכלית של השוכר החליף, כאשר הבחינה תהא של התמונה העובדתית כמכלול.

1. בפסיקה לא אושר סירוב המשכיר בנסיבות של סירוב שרירותי:

אמנם, העברת הזכויות במושכר נעשתה מאחורי גבה של התובעת וללא ידיעתה. ואולם, גם לאחר שנודע לתובעת על העברת השכירות, היא הודיעה על ביטול ההסכם מחמת העברה זו מבלי שהתנתה את העברת השכירות בתנאי זה או בתנאי אחר, והתנגדות גורפת זו להעברת המושכר כמוה כהצבת תנאים בלתי סבירים להעברת המושכר, המקנים לשוכר את הזכות לבצע את ההעברה ללא הסכמת המשכיר. כאמור, התרשמותי היא שהתנגדותה של התובעת להעברת זכויות השכירות במושכר נעוצה ברצונה להתנות העברה זו בשיפור תנאיה המסחריים של העסקה. התניה זו הינה בלתי סבירה בנסיבות העניין, ולכן רשאית הנתבעת 2 להעביר הזכויות במושכר לנתבעת 1 ללא הסכמתה של התובעת (ר' תאח (קריות) 35905-06-12‏ ‏ שרה דניאל נ' מסעדת דגי המושט)

1. המלומד מ. דויטש סבור, כי יש לקיים אבחנה בין זכותו של השוכר להעביר את זכותו עפ"י ההסכם, לבין סירובו של המשכיר להעברת ההסכם כולו לרבות צד החבות. לשיטתו, זכאי בעל רכוש לנהוג בחוסר סבירות באשר לגורל רכושו כפוף לתנאי תום לב. שכן, אין לזהות בין חוסר סבירות לבין חוסר קבלה וכי אין לשוכר אינטרס מוגן להעברת חבויותיו כלפי המשכיר ואין מקום להתיר המחאה כפויה של החבות.

(ראה מ. דויטש, קנין, כרך ב' (התשנ"ט-1999) עמ' 340)

במאמר מאוחר אף מפנה המלומד להוראת הקודכס האזרחי האוסרת על ביצוע כל עסקה בזכות, אלא שאף הוא מציין כי גם אם נאמר שם כי ביהמ"ש לא יכול לכפות על המשכיר העברת חבויותיו של השוכר אלא זכויותיו בלבד, הרי הפיצול הוא בעייתי.

(ראה מ. דויטש, דיני השכירות לאור הקודכס האזרחי, הפרקליט מח (תשס"ה) 265, 280)

1. מכאן עולה כי הפסיקה הצביעה על מבחן אובייקטיבי של סבירות, כשסבירותו של הסירוב נבחנת בכל מקרה לנסיבותיו.

המכנה המשותף להכרה בסירוב של המשכיר העולה מהמקרים שנדונו בפסיקה הוא קיומו של טעם ענייני והוגן .

פרופ' דויטש אף סבור כי יש להבחין בין העברת זכויות לבין העברת חבויות מכח הסכם השכירות, כאשר ביחס להעברת חבויות על המשכיר לעמוד בתנאי של תום לב .

אבן סיד לא עמדה בנטל להראות כי סירוב מופרי היה לא סביר

1. כפי שיפורט להלן, לאור הפסיקה שהובאה והעובדות שהוכחו בפני בית המשפט, אני סבורה כי אבן סיד לא עמדה בנטל להראות כי הסירוב של מופרי לא היה סביר.
2. ניתן ללמוד על טעמי הסירוב ממכתבי שהוחלפו בין הצדדים עם הצעת המועצה מצד אבן סיד.
3. כך, בנספח 22 (מכתבו של בא כוח מופרי לבא כוח אבן סיד מיום 30.11.08) נאמר :

הסברתי לך את הבעיייתיות בבקשת מרשתך, אשר יש בה לשנות את מטרת השכירות ולפגוע בבנין. ולאור הפצרותיך שמרשתי תשקול שוב את בקשת מרשתך, סוכם כי לשם כך, תמציא לי מאת המועצה הלאומית למניעת תאונות, את הפרטים המפורטים להלן ואף הדגשתי כי לאחר קבלתם ארצה, יחד עם מרשתי, להיפגש עמם.

הוספתי והדגשתי , כי מרשתי אינה מעונינת להפוך את המקום לבית ספר, אך מכיון שמכתב מרשתך נגע ליבה של מרשתי , היא מוכנה לשקול פעם נוספת את עמדתה, ותיתן את תשובתה... לאחר שתקבל הפרטים ותקיים השיחה עם נציג המועצה ...

להלן הפרטים שביקשתי

שטח כל דירה

מספר התלמידים שילמדו בכל כיתה

1. במכתב נוסף מאותו היום מציין בא כח מופרי כי לא קיבל את הנתונים הנל מהמועצה. עוד הוא ציין כי נענה לבקשת אבן סיד וביקש במרכז ההדרכה ונוכח לדעת כי מדובר בבית ספר (בנספח 23) .

עוד עולה כי בא כח אבן סיד חלק על עמדת מופרי הן בבחינת הנתונים שהתבקשו (כגון מספר הנוכחים בכל כיתה ) ואף טען כי אין כל יסוד להתנגדות מופרי והחשש מהפגיעה בבנין. אבן סיד אף חזרה על הסכמתה לפיצוי והשתתפות בעלוית נוספות של ניקיון ושמירה ככל שיידרשו בעקבות קליטת שוכר זה (ר' נספחים 23 ו-24 לתצהיר רוזלר).

1. בתצהירו טען מנהל מופרי - מר רוזלר:

ביום 20 או 21 לנובמבר 2008 התקשר אלי מר דורון פרידלר ... והודיע על רצונה של אבן סיד להשכיר למועצה את שטח המושכר שנותר פנוי, ... פרידלר טען , כי המועצה מתכוונת לייעד את השטח שנותר , לכיתות של קורסים לנהיגה מונעת ולהשתלמויות נוספות שעורכת המועצה, ואף למשרדי הנהלה שלה.

בהכירי את ה"אווירה" השוררת בקורסים לנהיגה מונעת של המעוצה , את יחסם של הנהגים לקורסים כאלה, כאל עונש, כמו גם את מראם המוזנח של מקומות כאלה, הבעתי מיד את התנגדותי לרעיון. יחד עם זאת, לאור הפצרותיו של פרידלר , הסכמתי לערוך בקור במקום משכנו של בית הספר של המועצה..

...

בעוד שבית הספר ביפו ממוקם בקומת הקרקע והכניסה אליו היא נפרדת, ישירות מהרחוב, אזי השטח הנותר בבית רוזלר, מצוי בקומה ג ... ולכן לו הושכר למועצה , מאות אנשים נוספים היו צפויים לעבור מידי יום יום בלובי ובמעברים המחברים בין שני חדרי המדרגות, לעשות שימוש במעליות, בשירותים של הקומה, ואף בשירותים של הקומות האחרות... בכך היה מוכפל פי כמה וכמה מספר המשתמשים בשטחים המשותפים בבנין, בהתחשב בעובדה שבזמן הרלבנטי , בסוף שנת 2008, תחילת 2009, עמד מספר המשתמשים הקבועים בבנין כולו עד כ 160 איש ...

מספרם הרב של משתפי הקורסים, צפוי היה לגרום לעומס יתר גם על שתי המעליות...

כך גם חששתי משימוש מסיבי בחדר המדרגות... מהפיכתו ל"חדרי עישון", ומפגיעה באיכות האוויר הנכנס למשרדים,....

בין כך ובין כך האמנתי אז ואני סובר גם עתה, כי כמות מבקרים כה גדולה, ושימוש בשטח הנותר למטרת בית ספר לנהיגה מונעת או למטרה דומה, היו גורמים למטרדים של רעש ולכלוך לשאר השוכרים בבנין, לתופעות של פגיעה בבנין ואביזריו ... ולפגיעה בתדמיתו הסולידית של הבנין.

... כשבדקתי עם שוכרים שונים בבנין את דעתם על אפשרות כניסת המועצה לבנין, הם הבהירו לי כי צעד כזה היה גורם לעסקיהם הפרעה גדולה, וכי במקרה זה לא רק שלא היו מחדשים את חוזי השכירות עם מופרי אלא עוזבים את הבנין לפני תום תקופת השכירות...

הטענה שלפיה כביכול העברת הקורסים לנהיגה מונעת היתה אמורה להוות רק חלק מהפעילות המתוכננת של המועצה – אינה גורעת מהנזק ומהמפגע

(ר' בעמ' 4-7 לתצהיר מר רוזלר)

1. גרסה זו לא נסתרה בחקירה הנגדית:

ש. אני לא אתפלא שכאשר מר פרידלר פנה אליך ואמר המועצה הלאומית... כל "הסירנות שלך דלקו בראש", מה אתה אומר על כך?

ת. הוא פנה אלי ואמר בשעה טובה מצאנו שוכר, אמרתי לו שישלח לי מכתב עם זהות השוכר ואאשר אם מתאים לי. הוא אמר לי, מוני בטח אתה רוצה להרוויח קצת כסף, הוא אמר שהלקוח שלו הביא לו תוכניות, שהוא רוצה לעשות שינויים במושכר. עוד לא ידעתי שמדובר במועצה. אמרתי שלו שזה נשמע לי מצחיק, שהכל חדש, הוא אמר לי שבכל זאת שהוא רוצה לבצע שינויים, שהוא רוצה לעשות שבע כיתות, אמרתי איך זה יכול להיות שזו בטח המועצה, אמרתי לו שהם היו אצלי לפני חודש וחצי, שהם ביקשו משרדים בני 250 מ"ר, איך הם הגיעו ל – 1,200 מ"ר. הוא אמר שלא יודע. שהם רוצים את השטח. אמרתי לו שאני לא מוכן לכיתות, שהייתי ברענון, בנהיגה מונעת ושאני לא מוכן להשכיר לבית ספר בקומה שלישית ושיהרסו לי את הבניין. פרידלר אמר לי שלא אתרגש. לא שללתי. הוא צלצל אלי ביום חמישי אחה"צ, בדיוק התכוונתי לנסוע הביתה, למחרת (יום שישי) נסעתי לרח' הזרם להתרשם, ראיתי את מה שאני כבר מכיר מלפני כן, את הלכלוך ואת כמות האנשים. למרות זאת עוד לא אמרתי לא. הלכתי עוד פעמיים במשך השבוע לראות את המקום בבקרים. ראיתי מלא אנשים מסתובבים בכל מקום, היו סורגים, כיוונו את האנשים ליציאה לרחוב. הבניין לא היה ברמה ולמרות זאת שמו בבניין סורגים.

ש. בשיחה הראשונה האם סירבת?

ת. כן. אמרתי לו שלא יהיה בבניין שלי בית ספר, אבל עדיין הלכתי לראות, כי הוא ביקש ממני. הוא אמר לי להתרשם עוד פעם, כי הייתי לפני שנים בנהיגה מונעת.

(בעמ' 108 שורות 24-31, בעמ' 109 שורות 1-10)

1. וכן:

ש. תסכים איתי שהייתה לך דעה נחרצת נגד המועצה?

ת. גם כשהמועצה ביקשה לשכור אצלי 250 מטר אמרתי לה שלא יהיו אצלי כיתות לימוד. מר לוי כתב בתצהירו 200 תלמידים. האם יעלה על הדעת להכניס 200-250 תלמידים ב – 200-250 מ"ר+ משרדי הנהלה +שולחנות וכיסאות.

ש. זה יהיה נכון לומר להגיד שהייתה לך דעה שלילית על רח' הזרם?

ת. כן.

ש. אתה חששת שהבניין שלך יראה כמו הבניין ברח' הזרם?

ת. הבניין שלי הוא כמו הבייבי שלי. אני מתחזק אותו שנים רבות ומשום כך הלקוחות נאמנים לי ונשארים הרבה שנים.

ש. אתה לא יודע באיזה מצב של הבניין נכנסה המועצה לרח' הזרם, נכון?

ת. נכון. זה לא מעניין כי המועצה לא ישבה בקומות עליונות. היא ישבה בקומת הקרקע עם פתח יציאה לרחוב.

(בעמ' 109 שורות 15-25)

...

ת. הוא אמר 200 תלמידים בהתחלה, אחר כך אמר לי 20 מורי נהיגה, כל הזמן שיקרו לא רצו להתחייב לשעות. לשאלת בית המשפט האם הנחתי מראש כי רצונם למשרדים ושתי כיתות, שהוא אינו אמיתי אינו נכון, אני משיב, סירבתי לשתי כיתות כי לא היה לי אמינות אליהם, פשוט לא רציתי וזכותי לא להסכים שיהיו אצלי כיתות, חוץ מזה זה לא היה רציני לוי אמר בעצמו שאין לו בעיה להשאיר כיתות ביפו יכול היה לשכור רק משרדים אם זה היה חשוב לנו על פי הסכמתנו.

(עמ' 114 שורות 23-27)

...

ש. אתה עדיין סבור שנהגת נכון?

ת. כן. עובדה שחצי שנה אחרי זה השכרתי לפרטנר את כל השטח. זה היה משרדים פרופר. אנשים באו לעבוד והלכו.

(בעמ' 111 שורות 21-23).

1. מכאן עולה כי מופרי סירבה לכך שיהיו כיתות במושכר משני טעמים: האחד, המושכר שימוש למטרת משרדים כך הוגדר בהסכם השכירות מפורשות כתנאי יסודי. השני, האופי של פעילות המועצה והחשש להשפעת פעילות זו על הבניין בכללותו. להלן נבחן טעמים אלה.
2. כבר עתה יובהר לאור האמור לעיל כי אין מדובר בסרוב לאקוני או שרירותי. מופרי הסביר את טעמי התנגדותו לאבן סיד. זאת ניתן ללמוד גם ממכתבים שהוחלפו בין באי כח הצדדים ר' לדוגמא נספחים 22—24 לתצהיר מנהל מופרי – מר רוזלר .

טענות מופרי ביחס לשימוש במושכר

1. כאמור, שימוש המושכר הוכר כנימוק אובייקטיבי מצד המשכיר המסרב להחלפת השוכר מטעמים אלה, ועומד בקנה המידה של סבירות.

בהקשר זה נאמר במאמרו של ויסמן – שכירות :

שימוש בלתי רצוי ששוכר משנה מייעד לנכס עלול לפגוע במשכיר בדומה לשימוש בלתי רצוי על ידי נעברו של שוכר ועל כן עשוי נימוק זה להתקבל כנימוק התנגדות סביר הן בהעברת שכירות הן בשכירות משנה

(בעמ' 360)

בספרו של המלומד ש. לרנר שכירות נכסים (תש"ן) (להלן :" לרנר") נאמר:

במרבית המקרים התנגדות תיחשב להוגנת וסבירה רק אם היא קשורה לאישיותו של הנעבר ולשימוש המתוכנן בנכס.

(בעמ' 165)

ר' בהקשר זה כאמור גם פסיקת העליון בענין וויס שאישרה את כוונת הצדדים בדבר שימוש מושכר לשיכון מורים בבית הספר כסביר.

1. הסכם השכירות קבע בענייננו :

מוסכם בין הצדדים כי מטרת השכירות הנה שימוש במושכר בלבד, לצורך משרדים ו/או אכסון ציוד משרדי ואו ארכיון. השוכר מתחייב לא להשתמש במושכר לכל מטרה אחרת פרט למטרה הפורטת לעיל. סעיף זה מהווה תנאי יסודי בחוזה שהפתו הפרה

מכאן, ניסוח ההסכם מלמד כי כוונת הצדדים הייתה ליתן חשיבות למטרת המושכר ועל כן דבר זה נקבע כתנאי יסודי. כך אף ניתן ללמוד מחילופי הטיוטות בין הצדדים מהם ניתן ללמוד על דרישת מופרי להוספת תנאי זה (ר' עמ' 56 לנספחים לתצהיר מופרי).

דרישה זו עולה בקנה אחד עם עדות מופרי, אשר התייחס לחשיבות שייחס לשמירת אופי בנין המשרדים. כאמור, אבן סיד התחייבה לתנאי זה ובהתאם נטלה התחייבות כי ככל שתעזוב טרם המועד על השוכר החלופי לעמוד בתנאי חלופי זה.

1. המועצה ביקשה לקיים במקום כיתות לימוד (ובשלב מסוים דובר על כיתות ומשרדים). שימוש זה אינו עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכם. כאמור, הספרות והפסיקה הכירה בנימוק בדבר שימוש בנכס כנימוק אובייקטיבי, שיש לראותו כשיקול סביר מצד המשכיר, ככל שמתנגד לשוכר חלופי.
2. בהקשר זה נאמר עוד במאמרו של ויסמן-שכירות:

בבדיקת סבירותם של נימוקי ההתנגדות של משכיר להעברת השכירות ניתן לומר, כהנחיה כללית, כי נימוקים המעוגנים בחשש שהנעבר לא יעמוד בהתחייבויות שנטל על עצמו השוכר המקורי ... עשויים להיחשב כנימוקי התנגדות סבירים

(בעמ' 365)

אציין כי המחבר מתייחס בה"ש 5 לחריגים לכלל זה, כמו למשל, מקרה שבו נעשה על ידי השוכר משך שנים שימוש מנוגד להסכם, או נימוק לפיו אם השוכר יפר את ההסכם יוכל המשכיר לתבוע אותו. מקרים אלה אינם נכונים ליישום בענייננו.

משרדי אבן סיד שימשו למטרת משרדים. טענת אבן סיד כי היו גם הדרכות במשרדי אבן סיד אינה משנה עובדה זו. אין ספק כי פעילות כיתות של המועצה לפעילות של נהיגה מונעת של אנשים אקראיים ושונים המגיעים לבית הספר, שונה מפעילות של משרדים העורכים מדי פעם הדרכה לעובדים ואינה עומדת עם הוראות הסכם השכירות. לעניין זכות התביעה אין מדובר בנסיבות שבהן קימת אפשרות תביעה אלא מראש מופרי מודעת לשימוש של כיתות בנכס.

1. עוד יש לציין בהקשר זה את הסכמת מופרי לכך שחברת רינג תקבל חלק מן המושכר כשוכר חלופי, כאשר השימוש שנעשה על ידיה עומד בקנה אחד עם הוראות ההסכם.
2. לאור האמור לעיל, איני סבורה כי התנגדותה של מופרי לא הייתה סבירה. זאת, לאור התבססותה על לשון ההסכם וההתחייבות שנטלה אבן סיד בהסכם בין הצדדים.
3. יובהר כי בעת בחינת סבירותו של סירוב מופרי על ידי בית המשפט, בית המשפט מתייחס להתחייבויות שנטלו על עצמם הצדדים בחוזה מבחינת שימושו של המושכר בהסכמה. טענות אבן סיד ביחס לאי חוקיות שימוש זה לאור תנאי ההיתר, אין בהן להשליך לעניין בחינת סבירות סירובו של מופרי הנשקלת לאור נסיבות העניין, הסכמת הצדדים בחוזה, ולאור השימוש במושכר בפועל כמשרדים והשימושים הקיימים בבניין בו ממוקם המושכר.

פעילות המועצה והשלכתה על בנין המשרדים בבעלות מופרי

1. כאמור, מופרי טענה לחשש כי הימצאות המועצה כשוכרת במבנה, תפגע בשמו הטוב של המבנה ואף תגרום לטענות מצד שוכרים נוספים, ואף תסב נזק למבנה מבחינת מראהו והתנהלותו.

מופרי צרפה חוות דעת של השמאית - הגב' אגמי אשר טענה בחוות דעתה כי לדעתה המקצועית ייגרם נזק למבנה מבחינת דמי השכירות שישולמו עבורו, אם ייכנס שוכר שהוא בית ספר עם 200 תלמידים שילמדו מהבוקר עד הערב.

(עמ' 140 לפרוטוקול, שורות 13-16)

1. מדברי העד - מנהל המועצה לשעבר - מר שמיל ניתן ללמוד על אופי פעילות המועצה:

ש. בקומת הזרם היית בקומת קרקע

ת. כן. אבל היו קומות גם בקומה השניה.

ש. האם נכון ששעת לימוד הוא 45 דקות

ת. כן.

ש. כעברו 45 דקות התלמידים יוצאים להפסקה

ת. כן.

ש. לאן יצאו ברחוב הזרם

ת. או לחצר או למסדרון.

ש. לאן יעדת את התלמידים לצאת בהפסקה ברחוב בשקמה

ת. החוצה. כיוון שידענו שזה בניין משרדים, וזה עשוי להפריע לדיירים, אז היינו אמרים אתם לא נשארים במסדרונות אלא בחוץ, מעשנים גם בחוץ ולא בתוך המבנה.

(עמ' 55 שורות 12-23)

וכן:

ת. לשאלתך ברחוב הזרם 10, היו משרדי הנהלה, מוקד טלפוני וכיתות לימוד.

ש. האם נכון שהפעילות ברחוב הזרם 10, פעילות זו רציתם להעביר לבניין מופרי במקום תעשיות אבן וסיד ?

ת. כן.

ש. האם נכון שהשטח שהחזקתם ברחוב הזרם היה כ- 1000 מ"ר.

ת. כן.

ש. האם נכון שהפעלתם שם 7 כיתות לימוד או הדרכה.

ת. היו ברשותנו 7 כיתות לימוד, שלא תמיד היו פעילות.

ש. האם נכון שבכל כיתה היו בין 30-35 איש?

ת. נכון. לא בכיתות של קורסים מקצועיים. זה מחולק לשלושה: היו קורסים שהיינו כזכיינים של משרד התחבורה להכניס עד 35 תלמידם וקורסים מקצועיים הכיתות היו קטנות יותר עד 17 תלמידים.

(עמ' 40 23-31, עמ' 41 שורות 1-4)

1. מנהל המועצה לשעבר- מר שמיל גם העיד ביחס לשעות הפעילות:

ש. האם נכון שהיה לכם אינטרס כלכלי מובהק, שהכיתות תהינה בתפוסה מלאה, כמה שיורת בימים בשבוע.

ת. ברור. אני לא הולך להשכיר כיתות ולהשאיר אותם ריקות ולקשט אותם בוועדת קישוט.

ש. האם נכון שלשם כך אתם הפעלתם קורסים משעות הבוקר, 08.00 ועד שעות הלילה המאוחרות. בשעה 21.00.

ת. לא נכון. הקורסים היו מחולקים לשניים קורסי בוקר וקורסי ערב, כיוון שמדובר בנהגים בוגרים שעובדים, הכיתות בשעות הבוקר לא היו מנוצלות, כיוון שמדובר בנהגים שהם אנשים בוגרים, שעובדים, מרבית כיתותה בוקר לא היו מנוצלות. עיקר הפעילות הייתה בערב.

ש. מאיזה שעה

ת. משעה 17.00 ועד 20.00. שכל השתלמות כזו היא בת 12 שעות, כל אחד היה מגיע ל- 3 מפגשים, אם זה היה באמצע השבוע, או של שני מפגשים בימי שישי בבוקר.

ש. האם אתה מסכים איתי ש-4 ימים בשבוע, א', ב', ד', ו- ה', היו פעילויות ברחוב הזרם משעה 08.30 בבוקר.

ת. ברחוב הזרם היו משרדי ההנהלה. בבקרים מידי פעם היו גם קורסים, אני לא אומר שלא היו קורסים בבקרים, מידי פעם היו קורסים.

(עמ' 41 שורות 1-25)

ת. .. .היו לי 7 כיתות ביחד, המקסימום שיכול כית ים להיכנס לכל כיתה הם 35 תלמידים. בוא נצא מנקודת הנחה שבכל ה היו 35 אנשים. אתה מגיע ל- 250 איש, זה המקסימום שיכולתי להכיל בכיתות.

ש. הם באו לפחות 3 פעמים בשבוע.

ת. כן.

(עמ' 45 שורות 25-30)

1. ניתן ללמוד בצורה הטובה יותר על היקף הפעילות של המועצה מפיו של מנהל המועצה לשעבר, מר שמיל.

מעדות זו עולה כי ככל שהיה מדובר בהעברת מלוא הפעילות לקומה, זו הייתה כוונת המועצה בשיחות בין הצדדים בשנת 2008, המדובר במספר תלמידים העומד על בין 17 ל- 35 תלמידים לכל כיתה, סך הכול 7 כיתות. הכיתות פועלות בשעות אחר הצהריים. 3 פעמים בשבוע. העד גם אישר כי מתקיימות גם כיתות במהלך שעות הבוקר.

בשלב מאוחר יותר, לאחר עזיבת אבן סיד ובמהלך ההליכים המשפטיים, הצדדים נדברו על אפשרות לפיה יפעלו שתי כיתות לימוד ומשרדים. שני הצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס לאפשרות זו. מופרי מצידה הסכימה לפעילות של משרדים בלבד.

1. לאור היקף הפעילות המתואר בעדות מר שמיל, אני סבורה כי יש לקבוע כי אבן סיד לא עמדה בנטל להראות כי סירובה של מופרי לא היה סביר. מופרי הסבירה כי מדובר בבניין שהוא "הבייבי" של מנהלה, מר רוזלר, ואת החשיבות של שמירת האופי הסולידי של המבנה ותדמיתו. סביר כי הפעילות המתוארת בעדותו של מנהל המועצה לשעבר - מר שמיל יכולה להיחשב כפעילות היכולה לפגוע באופיו ותדמיתו של המבנה.
2. אף העדים מטעם אבן סיד אישרו כי הבניין שימש למשרדים וכי שמרו על ניקיונו (ר' בעמ' 32 שורות 10-22, עדות המנהל באבן סיד - מר פוטרמן)

כך העיד בעניין זה השמאי מטעם אבן סיד - מר מנדלסון:

ש. אתה מסכים איתי שהמסדרונות וחדרי המדרגות מצופות שיש.

ת. חדרי המדרגות מצופים שיש. כן.

ש. מציג לך תמוה נוספת.

ת. זו כניסה לבנין.

ש. אתה מזהה את המדרגות.

ת. אני מזהה.

ש. האם היית ברחוב הזרם.

ת. כן. הייתי. למען השקיפות אני ערכתי שומה לאותו בניין ברחוב הזרם, אני מכיר אותו.

ש. הבניין של מופרי הוא ברמה גבוהה יותר מהרמה ברחוב הזרם

ת. כן. זה נכון. לצורך עניין זה, זה רויאל מדריד נגד בית"ר עכו. זה לא נתון להשוואה. מצד שני, ראיתי באזור בניינים יותר יפים.

ש. אתה טענת באיזה שהוא מקום שהבנין נבנה על בניין מלאכה ותעשיה.

ת. התכוונתי שהיתר הבניה הוא כפי שאמרתי.

ש. אבל הבניין עצמו נבנה כבנין משרדים ופועל כבנין משרדים אתה מאשר זאת

ת. הבניין נבנה כבנין משרדים, הוא פועל ברובו כבנין משרדים, לא בכולו, כי בקומת הקרקע יש את איתוראן ולא מדובר במשרד.

ש. זה במרתף

ת. כן. המרתף, הוא חלק מהבניין

(בעמ' 66, שורות 6-23).

וכן:

ת. אמרתי זאת קודם ואני אחזור על עצמי. הבניין של מופרי יותר טוב. יש לי לקוח שיש שם מבנה משרדים, שלא עולים בקנה אחד. יש אזור משרדים שבאופן מובהק, הוא נמצא מקביל לאזור ושם הרמה הוא לגמרי אחרת. הבניין של מופרי לא רע. אמרתי זאת גם קודם.

(בעמ' 70 שורות 7-9).

1. מאחר שהוכח כי הבניין הוא בניין ברמה גבוהה אשר הושכרו בו בעיקר משרדים, ולאור הוכחת אופי והיקף פעילות המועצה כפי שהוכח מעדותו של מר שמיל, אני סבורה כי לא הוכח שהתנגדותה של מופרי הייתה לא סבירה.

מספר התלמידים בו מדובר, וכן אופי הפעילות שבה מדובר, מבססים את טענות מופרי בדבר חשש לפגיעה בערך הבניין וכן פגיעה במראהו. גורמים אלה הוכרו כגורמים אובייקטיבים הנשקלים על ידי המשכיר.

1. בהקשר זה לא נסתר האמור בחוות דעת השמאית מטעמה של מופרי אשר קבעה בחוות דעתה:

ת. רחוב הזרם לא צריך להקרין על חוות הדעת. חוות הדעת אומרת כך שאם יש לי בית סולידי עם שוכרים סולידיים ובית יפה ומסודר עם מסדרונות יפים ועציצים ובאמת בית מאוד מאוד יפה ומרשים, אני רוצה להכניס לשם ביה"ס עם 7 כיתות ו- 300 תלמידים, שיסתובבו לי במדרגות, יכנסו לשירותים ויעשנו, אני הרגשתי שזה יפריע בצור המאוד מאוד קשה לאופי הבנין הזה. וקבעתי מה שקבעתי.

(בעמ' 134 שורות 15-19)

1. במאמרו של ויסמן- שכירות נלקח בחשבון אף השיקול של פגיעה בגובה דמי השכירות:

התנגדות לנעבר המייעד למושכר שימוש העלול לפגוע ברמת דמי השכירות שהמשכיר יוכל לקבל עבור השכרת נכסיו הסמוכים התקבלה כהתנגדות סבירה. בעמ' 375)

1. בהקשר זה קבעה השמאית אגמי בחוות דעתה, כי יש בכניסת המועצה לפגוע בגובה דמי השכירות.

אני חוזרת ואומרת שמטרת השומה היא לא שווי הבנין, אני לא מוכרת אותו ולא בונה אותו היום, שצריכה לבדוק כמה עולה הספרינטרים, מטרת חוות הדעת היא דמי שכירות בלבד. מטרת חוות הדעת היא להראות שלדעתי המקצועית ייגרם נזק לבנין מבחינת דמי השכירות שישולמו עבורו. אם ייכנס לשם ביה"ס עם 200 תלמידים שילמדו מהבוקר עד הערב.

(עמ' 140 שורות 13-16)

1. אבן סיד חלקה על האופן שבו נערכה חוות הדעת הן מבחינת כללי עריכת חוות דעת שמאית והן ביחס לנתוני השוואה, שלא הובאו נכון למועד חוות הדעת אלא רק במועד העדות.
2. אולם, ניתן למצוא חיזוק לאמור בחוות הדעת בעדויות השוכרים במבנה.

השוכרים במבנה המשרדים העידו כי ככל שהמועצה הייתה שוכרת את המשרדים הדבר היה גורם לאי נוחות מצדם.

מר טנא העיד:

ת. הוא בא ואמר שעומדים להיכנס לקוחות כאלו וכאלו. הלקוחות של משרד הרישוי, אלו שעושים קורסים, אמרתי לו זה לא מתאים לי לעבודה שלי עם לקוחות מחו"ל מבחינת האירוח שלהם ושיטות העבודה.

ש. מה הוא אמר לך, שנכנסים 10 אנשים, 200 אנשים?

ת. לא. הוא אמר שזו המועצה הלאומית למניעת תאונות. ידעתי בדיוק על מה מדובר, העברתי קורס. ידעתי את מספר האנשים ואת מספר החדרים. ראיתי בדיוק איך זה מתנהל, אמרתי שזה לא מתאים למקום שבחרתי שמשמש כמראה.

...

ש. התרשמת שהיה רעש בהפסקות?

ת. מעשנים בחדר המדרגות (בכל קומה), יושבים בחדר המדרגות.

ש. הבניין הזה הוא בכלל על הקרקע, על איזה חדר מדרגות אתה מדבר?

ת. היה בניין ואחריו היה את בניין מרכזים בתל אביב. אני לא זוכר את שם הרחוב. יש שם את מסעדת הצלע.

ש. אתה אדם נורמטיבי?

ת. כן.

...

ש. באותה תקופה היה מותר לעשן בבניין, נכון?

ת. נכון. לי הפריע העישון.

ש. אתה חושב שאתה ואחרים מלכלכים, מכבים סיגריות על אסלות?

ת. זה יותר מעמך ישראל שאחוז גבוה היו נהגי משאיות ונהגי מוניות שלא בראש בעיניהם הנקיון.

(בעמ' 102 בשורות 7 -26, בעמ' 103 שורות 1 -11). כן ראה תצהירו של מר נטיף (סעיפים 6,7 שם מתייחס המצהיר לכך שנאמר שמטרת המושכר היא למשרדים וכי לו היה נפתח בית ספר לנהיגה מונעת, הם היו רואים בכך הפרה של הסכם השכירות).

אני סבורה כי די בעדויות אלה ללמד על פגיעה אפשרית בדמי השכירות כתוצאה מכניסת המועצה.

1. גם השמאי מטעם אבן סיד – מר מנדלסון אישר כי תוספת השוכר תדרוש הוצאות נוספות מצד המשכירה - מופרי:

ש. אתה כותב בסעיף 13.8.3.8 (מצטט). אין מחלוקת שכתוצאה מהמועצה יש ירידת ערך. אחרת לא היית כותב זאת.

ת. אתה קורא לא נכון את השומה. להלן הנוסח הנכון, יש תוספת הוצאות ואין ירידת ערך. יכול להיות שהניסוח לא נכון. אבקש להסביר: המילה ירידת ערך אינה נכונה, כי בתוספת הוצאות זה לא ירידת ערך, לא חלה בנכס ירידת ערך במובן השמאות שלה אלא הכוונה שיש תוספת של הוצאות. אני אחדד ואומר לפחות אין ירידת ערך במושג השמאי שלה, אולי במושגים אחרים שאיני מכיר. מדובר פה בטעות קולמוס, לעניין ירידת הערך.

ש. אתה מסכים שכתוצאה מכניסת המועצה תהיה הוצאה נוספת לבעל הנכס.

ת. כן. כפי שרשמתי.

(עמ' 61 שורות 18-28)

1. מכאן, אף השמאי מטעם אבן סיד אישר כי החלפת השוכר למועצה, תהא כרוכה מצד המשכירה בהוצאות נוספות. כך, למשל יידרש זמן שמירה רב יותר, וניקיון בהיקף נרחב יותר. גם נתונים אלה מחזקים את המסקנה כי אין מדובר בסירוב שאינו סביר.

עמדת מהנדסת העיר בדבר האפשרות למתן היתר שימוש חורג ככיתות לימוד

1. גם תשובת מהנדסת העיר בעניין הימצאות המועצה במושכר, מחזקת את המסקנה כי אין מדובר בסירוב שאינו סביר. הוכח כי מופרי פנתה למהנדסת המועצה על מנת לקבל עמדתה ביחס לקבלת המועצה כשוכרת בנכס. הוכח כי לא הייתה הכרות מוקדמת בין מופרי לבין המהנדסת.
2. במכתב התשובה, משיבה מהנדסה המועצה המקומית:

לאחר בדיקת בקשתך להשכיר את הנכס הנמצא בגוש 6010 חלקות 153 154 בשטח של כ-1,500 מ"ר למועצה הלאומית למניעת תאונות דרכים, עבור כיתות לימוד לכ-200 איש ואף יותר ליום לימוד, ברצוני להודיעך כי :

• • 1. השימוש המבוקש חורג מהתכליות המותרות בהתאם לתבע מאא 23-1 אזור משרדים ותעשיה עתירת ידע
    2. הפעלת המקום במתכונת החדשה ללא כל אפשרות לתת מענה למספר מקומות חניה בהתאם לתקן חן בבנין עצמו והן בסביבה הקרובה העמוסה גם כך, תגרום לבעיה חמורה ביותר קרי שיתוק התנועה ופקקים באזור.

לאור הנאמר לעיל, אנו מביעים בתוקף התנגדותו להקמת בימס במתחם שבנדון.

האמור לעיל מחזק את המסקנה כי הסירוב של מופרי הוא סביר. זאת, בהתאם לכללי הסבירות ובמשקפיים אובייקטיביות. אציין כי העדה אישרה אמנם בעדותה כי לא הייתה מודעת לכך ששימוש משרדים מהווה שימוש שאינו בהתאם להיתר התקף למושכר (כאמור, להבדיל מהמבנה בו הוא ממוקם בו הותרו שימושים של תעשיה, מסחר ושירותים). אולם בעת שנכתבו הדברים, שיקף המכתב את עמדת הרשות ביחס לאכלוס המושכר במועצה, הן מבחינת תכליות התב"ע והן מבחינת תשתיות החניה בסביבת המבנה. על כן יש בכך חיזוק לסבירות התנגדות מופרי לקבלת המועצה כשוכר חלופי.

טענת אבן סיד ולפיה יש למועצה כיתות הדרכה הממוקמות במבנים יוקרתיים

1. לתמיכה בטענת אבן סיד כי סירוב מופרי אינו סביר, הפנה המנהל באבן סיד לטבלה של בניינים בהם נמצאים כיתות בתי ספר, על אף שהם נחשבים לבניינים יוקרתיים.
2. איני מקבלת את הטענה.
3. העד אישר כי לא ביקר בבניינים בפועל, וכי לא בדק נתונים של מיקום, כמות, שעות וכו':

ש. סעיף 23 לתצהירך, האם נכון שלא ביקרת במקומות המופיעים בטבלה.

ת. בחלקם ביקרתי ובחלקם לא ביקרתי, אבל לכולם התקשרתי וביררתי את הנושאים באיזה מבנים הם נמצאים.

ש. אתה אישית התקשרת.

ת. המזכירה שלי התקשרה ואני דיברתי. אני דיברתי עם כולם.

ש. אתה יודע באיזה קומה כל אחד.

ת. איני זוכר כעת, אז ידעתי.

ש. האם היה בקומת קרקע, א' ב' או ג'.

ת. גם וגם.

ש. אתה קורא לזה בתי ספר, בסע' 23, לא נראה חשוב לדעת באיזה קומה נמצא ביה"ס.

ת. לא. לא נראה לי חשוב.

ש. האם נכון שברחוב הזרם המועצה הייתה בקומת קרקע

ת. כן.

ש. עם כניסה נפרדת משאר כל הבנין.

ת. או.קיי. כמה שאני זוכר, כן.

ש. האם נכון שברחוב הזרם נעשה חייץ, בנו סבכה של ברזל בין קומת הקרקע שבה נמצא ביה"ס לבין שאר הקומות כך שהתלמידים לא יוכלו לעלות לקומות העליונות.

ת. יכול להיות, לא שמתי לב. באתי לבחון את זה בעיניים שלי למו"מ ולא בעיניו של מר רוזלר.

ש. האם חשוב לדעת כמה תלמידים באים לביה"ס ברשימה שלך. אם באים 8- 9 או 200-300.

ת. בוודאי שיש משמעות.

ש. למה לא צינית זאת.

ת. לא מצאתי לנכון.

ש. אתה יודע מה שעות הלימוד

ת. אני לא יודע.

ש. האם ייחסת לזה חשיבות. אתה הסברת בעדות שהבנת שזה אחה"צ. לא ציינת בטבלה בוקר או אחה"צ למרות שזהו פריט חשוב.

ת. לא. לא ציינתי.

ש. טענתך כרגע הייתה שדיברת עם כולם.

ת. כן.

ש. האם זו עובדה חשובה.

ת. מה?

ש. שדיברת. אתה מייחס לזה חשיבות.

ת. אתה שאלת אם דיברתי ואני אמרתי שכן.

ש. למה אינך כתבת בתצהירך שדיברת עם כולם או עם חלקם. האם המצאת זאת עכשיו.

ת. אז תשאל אותי אם אני אומר אמת או לא אמת. אני לא מסכים.

ש. יש סיבה למה לא ציינת זאת.

ת. לא. אין סיבה. אני לא דיברתי איתם בשביל משפט, אלא בדקתי את הדברים כדי לשכנע את רוזלר, שזה לא נורא.

עמ' 37 שורות 24-31, עמ' 38

1. מכאן האמור בטבלה אינו בידיעתו האישית של העד, ואף לא נבדקו פרטים מהותיים כגון שעות הפעילות וכן מספר התלמידים.

זאת ועוד, כאמור בהסכם בפנינו התחייבה אבן סיד שהשימוש המושכר יהיה למשרדים או אחסון או ארכיון. על כן וגם מטעם זה אין מקום להשוואה זו.

טענת אבן סיד ולפיה היא נכונה לשאת בהוצאות נוספות

1. אבן סיד טוענת כי בנסיבות, ולאור החשש שקם מצד מופרי, היא הייתה נכונה לתת ערבויות ואף לשאת בהוצאות נוספות הכרוכות בתחזוקה של המושכר עקב הימצאות המועצה כשורכת במבנה. אף מטעם זה לשיטתה הסירוב של מופרי לא היה סביר.
2. איני מקבלת טענה זו.
3. כאמור, קמה זכות חוזית למופרי לדרוש את קיום התנאי בחוזה ולפיו השימוש במושכר יהיה רק למטרות שנקבעו בחוזה (ראה סעיף 5.1 לחוזה). על בעלת הנכס, כמשכירה, חובה לשיקול שיקולים סבירים. אולם אין בכך בכדי לחייב אותה לטול סיכונים נוספים על אילו שלקחה על עצמה במסגרת חוזה השכירות. הצעת אבן סיד ליטול חלק בהשתתפות בהוצאות אין בה לייתר את חששה של מופרי בדבר רעש, פגיעה בשם הנכס ובירידת ערכו.

החובה לשקול שיקולים סבירים בעת בחינת השוכר החלופי אינה מחייבת את המשכיר בנסיבות אלה ליטול סיכונים חוזיים שלא נטל בעת ההסכם עם השוכר המקורי. השתדלות אבן סיד לאיין סיכונים אלה, אין בה די כדי לעמוד בנטל להראות כי הסירוב אינו סביר בנסיבות העניין.

לפיכך, טענת אבן סיד כי היא הייתה נכונה לשאת בהוצאות הנזכרות לעיל, אינה מעקרת את העובדה שמופרי הייתה נדרשת להוצאות אלה מבחינת טרחה וזמן, ואת הצירוף של שיקול זה לשיקוליה האחרים בבואה לבחון את העניין.

תנאי השכירות שהוצגו במהלך המשא ומתן בין מופרי למועצה

1. זאת ועוד, סבב השיחות שהיה בין הצדדים בשנת 2009 מלמד כי הצדדים היו חלוקים גם ביחס לתנאי העסקה.

כך, עולה כי הוצע על ידי המועצה סכום של 38 ₪ למ"ר. לטענת מופרי סכומים אלה היו נמוכים ב 43% לערך מהתשלומים שנקבעו בהסכם ועומדים על כ-66 ₪ למ"ר. סכומים אלה לא היו מקובלים על מופרי. על כך ניתן ללמוד ממכתב עו"ד שידלובר מיום 02.09.09 והתרשומת שערך ב"כ אבן סיד – נספחים ט"ו ו-ט"ז לתצהיר מר פרידלר. גם הערבויות שהציעה המועצה בסכום של 57,600 ₪ לא הניחו את טענתה של מופרי.

מופרי טוענת כי אבן סיד לא הציעה להשלים את ההפרש בין התשלומים והביטחונות שבהצעת המועצה לבין אלה הקובעים בהסכם בין מופרי לאבן סיד (ראה עדות מנהל מופרי - מר רוזלר בעמ' 102 לפרוטוקול, שורות 21-22). טענות אלה לא נסתרו.

1. גם העד מטעם המועצה, מר שמיל, אישר בעדותו כי קמו מחלוקות בין הצדדים ביחס למחיר השכירות וסכום הערבות, אם כי לטענתו מדובר היה בניסיון של מופרי להערים קשיים.

בהקשר זה העיד המנהל לשעבר במועצה - מר שמיל:

ש. האם נכון שרוזלר חלק בפגישה שהתקיימה איתך במשרדי, חלק על גובה דמי השכירות שהצגתם וגם על גובה הערבות הבנקאית.

ת. איני זוכר, אבל אני יודע שיש מסמך שאתם ביקשתם לשנות את גובה הערבות הבנקאית ואת דמי השכירות. זה חלק מגרירת הרגליים של רוזלר בנושא.

ש. אתה אומר שביקשנו לשנות את גובה דמי השכירות והערבות הבנקאית לעומת מה שאת הצעת.

ת. נכון.

אציין בהקשר זה כי הנכס הושכר לפרטנר בסכום של 55 ₪ למ"ר. לטענת מופרי גם נימוק זה מלמד על אי סבירות העסקה שהוצעה על ידי אבן סיד בעניין הצעתה לקבל את המועצה כשוכר.

1. בנוסף, הצדדים היו גם חלוקים ביחס לחלק שביקשה לשכור המועצה. בעדות העד מר פרידלר, אישר העד:

ש. האם נכון שהמועצה רצתה לשכור מתוך החלק שהיה בשכירות התובעת כ – 500-600 מטר בשנת 2009?

ת. זה מה שכתוב.

ש. האם נכון שכתוצאה מהשינויים שביקשה המועצה לבצע נוצר שטח שהמועצה לא רצתה לגעת בו?

ת. אני לא יודע להשיב, כי אף פעם לא הסתכלתי על ההיבט הזה. כעקרון קח בחשבון שבבניין משרדים אפשר להשכיר גם יחידות של 70 מטר כמו שיש הרבה מקומות ולעשות משרדים קטנים, אז זה מכריח מבחינה פונקציונליות לפתוח מעברים. ביחידה קטנה דמי השכירות הם יותר גבוהים.

ש. אם רוזלר הייתה צריכה לעשות שינויים בשטח שהמועצה לא שוכרת והייתה צריכה לעשות מעברים, חלונות האם זו לא טרחה לדעתך?

ת. אם זה חלק מהעבודה שלי אני לא רואה בכך טרחה. האיש מתוגמל בנושא השכירות, בנושא מכירת שטח גמור ולא שטח מעטפת. יכול להיות שלצורך התאמות צריך לעשות פתיחה של דלת אחת, יכו להיות שצריך להזיז עמודים. זוהי שאלה היפותטית שלא ניתן להשיב עליה.

(עמ' 80 שורות 15-23)

1. המחלוקות שפורטו לעיל, שהתעוררו בין הצדדים בשנת 2009 ביחס לסכום דמי השכירות, סכום הערבות שתינתן והבטוחות, מלמדות כי לא ניתן לקבוע כי התנגדותה של מופרי בשנת 2008 הייתה הסיבה לאי התקשרות הצדדים בהסכם. המחלוקות הן לגיטימיות ומהותיות.

בית המשפט ראה בדרישת בטחונות כתנאי לקבלת שוכר חלופי , כדרישה סבירה:

... אין לראות בדרישה זו משום חוסר סבירות המקים לתובעים תרופה בגין נזק שנגרם עקב כישלון ההתקשרות עם השוכר האחר.

אין חולק, כי מדובר בנכס מקרקעין גדול שיכול להניב הכנסה נאה, אולם דווקא משום כך הבטוחה הנדרשת שנועדה להבטיח את וודאותה של ההכנסה הנ"ל עומדת ביסוד ההסכם ונותנת לו את הערך הכלכלי המתאים.

לא ניתן לומר, כי חזון נפרץ במקומותינו כשלונה של עסקה כנ"ל למול גוף מסחרי שהיה איתן בראשית ההתקשרות ושינה מצבו לרעה בהמשכה ( ר' תא (כ"ס) 19403-11-11‏ ‏ עמוס בן אור נ' אירן פורנזריאן)

סיכום ביניים לעניין הסירוב של מופרי לקבל את המועצה כשוכרת

1. אבן סיד לא עמדה בנטל להראות כי סירובה של מופרי לקבלת המועצה כשוכרת לא היה סביר.
2. מחומר הראיות עולה כי סירובה של מופרי נבע מהשימוש במושכר אשר הוגדר כתנאי יסודי בהסכם. כמו כן, הוכח כי התנגדותה של מופרי היא סבירה לאור פעילות המועצה כפי שתוארה בעדות מנהלה, ורצונה של מופרי לשמר את המוניטין, התדמיתו והמראה של מבנה המשרדים.
3. כאמור על בית המשפט לבחון את התנגדות מופרי בכלים של סבירות. ככל שמדובר בנימוקים אובייקטיבים, להבדיל משקולים סתמיים המבקשים ליצור רווח כלכלי מחלופי המשכיר, הרי שיש לראות אותם כסבירים.
4. כאמור, על אבן סיד הנטל לסתור את הסבירות של שיקולים אלה. בנסיבות שהוכחו, לאור עדות מנהל מופרי – מר רוזלר, לאור הסכמות הצדדים בחוזה, לאור אופי פעילותה של אבן סיד בנכס, ולאור אופי פעילות המועצה, לא עלה בידי אבן סיד לעמוד בנטל זה.

הנזק הנתבע בתביעת מופרי

1. לאור מסקנתי כי אבן סיד לא עמדה בנטל להראות כי הסירוב של מופרי לא היה סביר, יש לראות את אבן סיד כמי שהפרה את הסכם השכירות, בהפסיקה לשלם בפתאומיות את דמי השכירות החל מאפריל 2009.

בפרק זה יבחן סכום הפיצוי שעתרה לו מופרי כתוצאה של הנזקים שנגרמו עקב הפרת ההסכם על ידי אבן סיד.

1. כאמור, בהתאם להלכה הפסוקה נתון לבית המשפט שיקול דעת רחב בבואו להורות על סעד אכיפה במקרה של הסכם שאינו חוקי.

בבוא בית המשפט לכמת את הנזק שנגרם למופרי ולאור טענת אי החוקיות שהועלתה, התעוררה השאלה האם יש לחייב את אבן סיד בהתאם לחיוב החוזי שנקבע בהסכם השכירות, או שיש מקום כי בית המשפט יורה על פיצוי בגובה שכר ראוי המשקף את יעוד המושכר לתעשייה.

1. אני סבורה כי יש לחייב את אבן סיד בחיוב החוזי המוסכם.

להלן אפרט את הטעמים לכך:

• 1. הטענה לא נטענה מפורשות על ידי אבן סיד בכתבי הטענות. אבן סיד ביקשה לטעון כי היא פטורה מהחיוב, בין אם לאור טענת אי החוקיות ואי הגילוי ובין אם לאור ההפרה מצד מופרי באי קבלת היתר לשימוש במושכר כמשרדים. טענת ההפרש בין גובה דמי השכירות על פי החוזה לבין גובה דמי השכירות למושכר המיועד לשימוש כתעשייה, נטענה רק ביחס לעבר וביחס לשימוש בפועל.
  2. ככל שאבן סיד הייתה ממשיכה להחזיק בנכס, היא הייתה מחויבת בהתאם לשימוש בפועל. כך גם עולה מהפסיקה שהובאה לעיל והניתוח המשפטי בפסק דין זה. מאחר שלא הובא שוכר חליפי על ידי אבן סיד, הנכס עמד ריק. זאת בשל שיקוליה של אבן סיד לפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות. על כן ובהתאם על גובה הפיצוי להיקבע בהתאם להסדר החוזי הקובע:

תמורת השכרת המושכר, ישלם השוכר למשכירה דמי שכירות חודשיים בסך של 48.875 ₪ לכל מ"ר משטח המושכר (סה"כ 72,335 ₪) בתוספת מע"ד כדין ובתוספת הפרשי הצמדה למדד

[...]

בנוסף לשמי השירות וביחד עימם ישלם השוכר למשכירה דמי ניהול חודשיים וכן השתתפות בתשלום הארנונה בסך כולל של 17 ₪ לכל 1 מ"ר (סה"כ 25,160 ₪)

(ראה סעיפים 6.1 ו 6.2 לחוזה)

והיה והשוכר יפנה את המושכר לפני תום תקופת השכירות [...] יהיה עליו לשלם למשכיר את דמי השכירות במלואם עד תום תקופת השכירות"

(ראה סעיף 6.10 לחוזה).

מכאן כי גובה שכר הדירה המוסכם ביום כריתת החוזה עמד על כ 65.9 ₪ למ"ר (48.875+17). נוסף על תשלומים אלה, הוסכם כי אבן סיד תישא בתשלומים בגין ביטוח ונקבע מנגנון לעדכון תשלומי הארנונה.

• 1. התשלום הכספי מבטא את חלוקת הסיכונים בין הצדדים במסגרת העסקה.
  2. יתרה מכך, לא הובאו על ידי אבן סיד, ככל שביקשה לטעון כך, נתונים ביחס לדמי שכירות הראויים לתקופה הרלוונטית (אלא לתקופה מוקדמת לעזיבתה).

1. מכל טעמים אלה, יש לחייב את אבן סיד בגין תשלום דמי השכירות החוזיים עד תום התקופה. תשלום זה מבטא את הסיכונים שנלקחו על ידי הצדדים במסגרת העסקה.

אני סבורה כי זו התוצאה הצודקת, וזאת לאחר קביעת בית המשפט כי בנסיבות העניין על אף אי החוקיות יש להורות על אכיפת חיובה של אבן סיד כלפי מופרי ביחס לתשלום דמי השכירות עד תום תקופת השכירות על פי החוזה.

מופרי עמדה בחובה להקטין את הנזק

1. על אף שאבן סיד הפרה את החוזה, חלה על מופרי חובה להקטין את הנזק. זאת בהתאם להסדר הקבוע בסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970:

"אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין".

1. בספרו של לרנר שכירות נכסים נאמר:

הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות, וכאשר השוכר נוטש את המושכר ומסרב לשלם דמי שכירות, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר

עמדת המשפטי הישראלי היא שמשכיר התובע משוכר שפינה את המושכר את יתרת דמי השכירות צריך להקטין את הנזק ולחפש שוכר חלופי

(בעמ' 163)

אם כן, אפנה ואבחן האם עמדה מופרי בחובתה להקטין את הנזק.

1. נטל ההוכחה כי הנפגע יכול היה להקטין את הנזק ונמנע מעשות כן מוטל על המפר (ראה, למשל: ג' שלו דיני חוזים, בעמ' 581; ע"א 571/80 אילן רחמים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' א' טביק ואח' וערעור שכנגד ; ע"א 162/81 מ' שמחון ואח' נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' ; ע"א 411/87 ע' חזן ואח' נ' פ' דגן ואח'

עוד נפסק בהקשר זה כי :

אין לגשת לבחינת התנהגותו של הנפגע, עליו מוטלת החובה לצמצם נזקיו, כאשר מצוידים רק בחוכמה שלאחר מעשה. את הערכת פועלו או אי-פועלו של הנפגע במסגרת מילוי חובתו האמורה יש לעשות על פי אמות מידה של מה שהיה סביר בשעת מעשה" (ע"א 195/85 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' ז'אק סוראסקי ואח', פ"ד מב(4), 811 ,824-825).

1. מכאן, החובה המהותית להקטין את הנזק חלה על הנפגע. אולם על המפר נטל ההוכחה להראות כי הנפגע יכול היה להקטין את הנזק ונמנע מלעשות כן.
2. אני סבורה כי אבן סיד לא עמדה בנטל זה.
3. בדצמבר 2008 הודיעה אבן סיד על עזיבת המושכר. בקיץ 2010 נוצר הקשר עם חברת פרטנר . באוגוסט 2010 נחתם הסכם שכירות.

כלומר, משך הזמן למציאת שוכר חלופי עמד על תקופה של יותר משנה וחצי.

מופרי הצהיר כי :

כבר בסמוך לעזיבתה של אבן וסיד, ובנסיון להקטין את הנזק שנגרם למופרי, פניתי למתווכים וביקשתי את עזרתם בחיפוש אחר שוכר חלופי לשטח הנותר. כך גם היה מוצב על הבנין שלט גדול שהכריז את שטחים להשכרה

ביחס לעסקת פרטנר נאמר:

העסקה נערכה בעזרתו של המתווך כהן הנרי שנשכר על ידי מופרי, וביום 18.9.10 שלמה לו מופרי דמי תיווך בסך של 47,340 שח בתוספת מעמ .

(ר' סעיפים 36-38 לתצהיר מופרי)

צורפה כראיה קבלה לעניין זה.

1. מנהל מופרי – מר רוזנר נשאל בעניין זה בעדותו:

ש. יש עדיין שלט להשכרה בבניין?

ת. השלט נמצא לפחות 15 שנה אם לא יותר, אפילו שהבניין מלא.

לשאלת בית המשפט – כתוב בשלט השכרת משרדים. מספר הטלפון נמצא על גבי השלט. גם כשהבניין מלא השלט נמצא.

(עמ' 87 שורות 16-20)

ש. אתה לא עזרת לתובעת למצוא שוכר חלופי מרגע הודעתה שהיא עוזבת, נכון?

ת. כן עזרתי בזמן שהיא ביקשה לצאת. היו לי מתווכים, אמרתי להם שהתובעת רוצה לצאת וימצאו לי שוכר חלופי.

לשאלת בית המשפט – היית בקשר רצוף עם מתווכים לאורך כל התקופה?

ת. יש לי מתווכים שאני כל הזמן בקשר איתם. סחורה זה מצרך, זו הפרנסה שלהם. היה לי שלט על הבניין. אם היה מישהו שרוצה שטח גדול, אני מראה לו, אין לי בעיה.

(בעמ' 106 שורות 10-15).

1. בתא (ת"א) 2976/03 טועד בע"מ נ' ישיש בע"מ נפסק:

"לא ראינו להתערב גם בקביעתו של בית המשפט כי פנייתה של המשיבה למתווכים והעמדת הנכס להשכרה מלמדת על מאמציה לפעול להשכרת הנכס. פנייה שכזו למתווכים נעשתה כבר ביום 18.3.97, כאשר המערערת עזבה את הנכס ביום 16.3.97 והיא תואמת את ההלכה האומרת:

"איננו סבורים כי הניזק חייב לצאת מגדרו בנסותו למלא את החובה המוטלת עליו להקטין את נזקו, אמנם צריך הוא לעשות את אשר סביר לעשות באותן נסיבות... אך אין לדרוש ממנו כי יעשה הרבה מעבר לזה" (ע"א 331/71 לכוביצר נ. רודה, פד"י כ"ו(2) 113, 118).

...

לסיכום נקודה זאת –לא ראינו להתערב בקביעת בית המשפט כי לא עלה בידי המערערות להוכיח שהמשיבה חטאה לחובתה להקטין את נזקה. המשיבה פעלה על מנת לנסות ולמצוא שוכר חלופי וסירובה להתקשר בהסכם, שאינו כדאי כלכלית לשיטתה, היה סביר בשעת מעשה.

1. בע"א 4893/14 ‏ וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר ‏נפסק :

תקופה של כשנתיים למציאת שוכר חלופי היא תקופה סבירה, אם לא למעלה מכך, גם כאשר מדובר בקומה שלמה בבניין (שתי הקומות האחרות הושכרו לשוכרים אחרים).

1. גרסת מופרי בדבר פנייתה למתווכים ופרסום המושכר לא נסתרה על ידי אבן סיד. כאמור לא הובא על ידי אבן סיד כל שוכר נוסף חלופי, מלבד המועצה.
2. איני מקבלת את הטענה כי מופרי אינה זכאית לתשלום דמי שכירות בגין התקופה שבה המושכר עמד ריק משום שניסתה להשכירו למשרדים.
3. ההסכם בין מופרי ואבן סיד קבע כי השימוש בנכס יהיה שימוש למשרדים ואף נקבע כי מדובר בתנאי יסודי של ההסכם. בפועל, הבניין שימש כמשרדים ואף הובאו תצהירים של שוכרי הנכס, מר טנא ונטיף, אשר שוכרים בבניין שטח למטרות משרד. מתצהירים אלה עולה החשיבות של אופיו הסולידי והשקט של הבניין וחשיבות מראהו המטופח והמתוחזק (ר' סעיף 4 לתצהיר מר טנא, סעיף 4 לתצהיר מר נטיף). גרסה זו לא נסתרה בחקירתם.
4. עוד הוכח כי מופרי פנתה לאבן סיד ולמועצה במכתב בספטמבר 2009 , ובו נאמר כי הוא נכון לבחון שימוש של משרדים במושכר, אולם לא ניתן מענה לפנייה זו.
5. נכונות מופרי להשכיר חלק מהשטח לרינג מלמד על עמידתו בחובה להקטנת נזק, על אף הקושי שיכול להיווצר עקב השכרה של חלק מהמושכר בלבד.
6. מההסכם עם פרטנר עולה כי דמי השכירות אף נמוכים מדמי השכירות בהסכם מול אבן סיד 0 כ 53 ₪ למ"ר למול 65.9 ₪ למ"ר).
7. כאמור, הבחינה של הקטנת הנזק לא נעשה בדיעבד אלא בעת עשיית המעשים (ר' ענין בנק איגוד שאוזכר לעיל). אבן סיד לא טענה לעניין אי החוקיות אלא כעבור מספר שנים ולאחר כניסת פרטנר למושכר. בזמן אמת לבחינת השוכר החלופי, לא העלתה אבן סיד כל טענה כלפי מופרי, ואף הציעה למופרי לקבל את המועצה בין היתר לשימוש של משרדים. אשר על כן, לא ניתן לקבל את טענת אבן סיד כי מופרי לא עמדה בחובת הקטנת הנזק בעת שחיפשה אחר שוכר לשימוש של משרדים. באותה את אבן סיד כאמור לא העלתה כל טענה ביחס לתוקף וחוקיות ההסכם כלפי מופרי.
8. על כן עולה כי מופרי עמדה בחובתה להקטנת הנזק.

הוצאות נוספות, עקב הפרת החוזה, להן עותרת מופרי

1. מופרי עותרת להוצאות נוספות, מעבר ליתרת חוב דמי השכירות, בהפחתת שיעור הנזק שהוקטן. אפנה ואבחן את טענותיה לנזקים נוספים בגין חוזה השכירות עם פרטנר:
   1. דמי תיווך בגין החוזה.
   2. הוצאות התאמת המושכר.

על אבן סיד לשאת בהוצאות דמי התיווך

1. הוכח כי מופרי הוציאה הוצאות לצורך איתור שוכר חלופי. החובה למציאת שוכר חלופי כאמור חלה על אבן סיד.
2. אשר על כן, יש לחייב את אבן סיד בתשלום דמי התיווך אשר הוכחו.
3. לטענת אבן סיד כי בכל אופן בתום תקופת השכירות היה על מופרי לפעול למציאת שוכר חלופי, יש להשיב כי מדובר בהנחה בלבד. אין בכך לייתר את ההוצאה הנוספת לה נדרשה להוציא מופרי כעת, לאור עזיבת אבן סיד. .
4. כמו כן, לא ניתן כבר עתה לקבוע כי לצורך איתור שוכר חלופי נדרשה מופרי ליטול שרותי תיווך כפי שנעשה על ידי מופרי בעת שאבן סיד פינתה את הנכס טרם הזמן.
5. בהקשר זה נפסק:

הפיצוי היחיד שהתובעת זכאית לו, לדעתי, בגין פעולותיה לאיתור השוכר החלופי הינו עבור דמי התיווך בסך של 15,093 ₪ (כולל מע"מ) ששולמו על ידה למשרד התיווך אבי קורן בע"מ, שיצר את הקשר בינה לבין מינהל הדיור... אם אותו משרד היה מאתר שוכר, שבפועל היה מחליף את הנתבעת, היה על הנתבעת לשאת בתשלום מלוא דמי התיווך, שהרי חובת האיתור של השוכר החלופי הוטלה בהסכם השכירות עליה. נמצא, שהתובעת נשאה בתשלום האמור לחול על הנתבעת ... לכן על הנתבעת להשיב לתובעת את התשלום, למצער מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט - ר' תא (י-ם) 6918/00 פעמי ציון בע"מ נ' שריון גרף 1982 בע"מ.

1. מטעמים אלה יש לחייב את אבן סיד בתשלום הוצאות דמי התיווך בגין חוזה השכירות בין מופרי לפרטנר.

מופרי אינה זכאית להחזר בגין הוצאות בגין התאמת המושכר

1. מופרי טוענת כי על אבן סיד לשאת בעלות ההוצאות בגין התאמת המושכר לפרטנר בסכום כוול של 227,689 ₪. בהסכם עם פרנטר התחיבה מופרי כי

מוסכם כי עבודות פירוק של הקירות הקימים במושכר במועד חתימה על חוזה זה וכן ביה של קירות גבס חדשים במושכר בהתאם לתכנית שהוכנה על ידי השוכר מצב כננספח ב' לחוזה זה יבוצעו על ידי המשכירה ועל חשבונה

1. מופרי צרפה אסמכתאות בנספח 56 לתצהיר מהם עולה כי ביצוע העבודות הגיע לסך של 227,689 שח.
2. איני מקבלת את הטענה.
3. ראשית, מופרי לא עמדה בנטל להראות כי הקבלות מתייחסות לפרויקט זה בהכרח.
4. שנית, המנהל באבן סיד - מר פוטרמן הבהיר את התנגדותו לשלם רכיב זה:

ש . כשאדם עושה התאמות זה בא לידי ביטוי במחיר. הוא קיבל במחיר את ההתאמות. אם היה בא שוכר אחר היו נעשות התאמות גם כן. המדובר בנתוני ביקוש והיצע. לבוא ולהעלות אח"כ את ההוצאות בראיה שלי זה כפל.

1. מנהל מופרי – מר רוזלר השיב לטענה זו:

ש. בתחילת החקירה שלך, נשאלת לגבי ההשקעה ואמרת שהשקעת ל 5 שנים. מה התחשיב שלך להחזר השקעה.

ת. החזר השקעה אני רואה אחרי שמשלמים.

ש. במקרה הזה, כמה היה התחשיב שלך.

ת. אני השקעתי למעלה מ 1.307,000 מיליון ₪ כמובן שקודם אני רוצה לראות את הכסף בחזרה בכיס רק אז אני מתחיל להרוויח כסף, בגדול זה מתחלק ל 5 שנים הכדאיות אחרת זה לא כדאי.

(עמ' 119 שורות 7-12).

1. מעדותו של מנהל מופרי - מר רוזלר עולה כי בסופו של יום הוא יראה את סכום ההשקעה בחוזה פרטנר, אולם בתוך מספר שנים. לפיכך, יכולה הייתה מופרי לתבוע סעד המבטא את האיחור בקבלת הכסף או את הפערים הנובעים ממשך הזמן עד שמופרי תחזיר את ההשקעה. אולם, לא זה הסעד שנתבע.

גובה החוב של אבן סיד למופרי

1. בסעיף 24 לכתב התביעה שכנגד (המתוקן), פרטה מופרי את סכום הנזק. לטענת מופרי, גובה החוב עד להגשת התביעה עומד על סך של 1,651,376 ₪. גובה החוב מיום הגשת התביעה ועד תום תקופת החוזה ביום 31.08.12 עומד על 584,047 ₪ נוספים.
2. את גובה החוב על מועד הגשת התביעה, תמכה מופרי בדוח מומחה, רואת החשבון הגב' יפית זיבאי (נספח 57 לתצהיר מופרי). בדוח שהוגש בחתימת הגב' זיבאי, עומדת יתרת החוב נכון ליום 24.02.11 על סך 1,399,471 ₪ לפני מע"מ. יתרת החוב לא נתמכה בדוח מומחה.
3. רואת החשבון לא זומנה לעדות. אבן סיד טענה בסיכומיה נגד חוות הדעת . אולם כפי שהובהר לעיל חוות הדעת מתבססת על נתונים בחוזה שלא ניתן לחלק עליהם וככל שאבן סיד ביקשה לחלוק על אופן חישוב סכומים אלה ו/או הפרשי ההצמדה היה עליה להגיש תחשיב נגדי או לזמן המומחית לעדות.

חישוב החוב הנתמך בדוח רואת החשבון

1. מדוח הגב' זיבאי עולה כי בצד החובה, נזקפו החיובים בגין דמי השכירות ודמי הניהול הרבעוניים לתקופה שבין 01.04.09 לבין יום 31.03.11 בתוספת הפרשי הצמדה בגין החיוב המעודכנים ליום החישוב. זאת בהתאם לקבוע בסעיפים 6.1 ו 6.2 לחוזה השכירות:
   1. החיוב עד יום 30.09.10 חושב לפי שטח מושכר של 1,480 מ"ר והוא עומד על סך 292,485 ₪ לרבעון שהם:

שטח מושכר 1,480 מ"ר.

דמי שכירות חודשיים בסך 48.875 לכל 1 מ"ר.

דמי ניהול חודשיים וכן השתתפות בתשלום ארנונה בסך 17 ₪ למ"ר.

סך הכול 3*1,480*(48.875+17)=292,485

• 1. החיוב מיום 01.10.10 ועד יום 31.03.11 חושב לפי שטח מושכר של 1,170 מ"ר (בניכוי השטח שהושכר לרינג) והוא עומד על סך 231,221 ₪ (3*1,170*(48.875+17)=231,221).

1. לחיובים נוספו:
   1. תשלומים בגין ביטוח: ראה חיובים מיום 01.06.09, 01.06.10. החיוב ביום 01.06.10 הוא בסך 6,808 ₪ והוא מתייחס לתקופה של 143 יום (מיום 01.06.10 ועד יום 23.10.10, בחישוב לפי 30 ימים בחודש).
   2. בתצהיר עדות הראשית הבהיר המצהיר כי הואיל ובחוזה פרטנר התחייבה פרטנר לשאת בדמי ביטוח, מופרי מגבילה את תביעתה עד ליום 30.9.10 תוך הפחתת הרכיב בחוזה רינג . מכאן כי אין לחייב את אבן סיד בגין 23 הימים בחודש אוקטובר. 6,808 לחלק ל 143 יום הם 47.6 ₪ ליום. מכאן שעבור החודשים יוני עד ספטמבר עומד החיוב על 5,713 ₪ בלבד. על כן, אין מקום לחייב את אבן סיד על סך 1,095 ₪.
   3. חיוב מיום 18.09.10 בגין תשלום בגין דמי תיווך בסך 47,340 ₪.
   4. חיוב מיום 30.09.10 בגין הוצאות בין התאמת המושכר לפרטנר בסך 227,689 ₪. כאמור, מצאתי כי אין מקום לחיוב זה.
   5. חיוב מיום 01.10.10 בגין התייקרות ארנונה מעבר לעליית המדד.
   6. חיובי הצמדה וריבית עד ליום 24.02.11.
   7. מע"מ.
2. מסכום זה, זוכו הסכומים הבאים:
   1. סכומים בגין דמי השכירות ודמי הניהול הרבעוניים שהתקבלו מרינג.
   2. סכומים שהתקבלו ממימוש הערבות הבנקאית.
   3. סכומים שהתקבלו בגין החוזה עם פרטנר.
   4. סכומים שקבלה מופרי מאבן סיד בגין שטח רינג ביום 21.11.10 וביום 25.11.10.
3. מכאן כי הסכום לו זכאית מופרי, על דרך האומדנא:

גובה החיוב המופיע בדוח רואת החשבון זיבאי: 1,399,471 ₪ (ערך 24.2.11 )

בניכוי הסכום שחויב ביתר בגין ביטוח: (1,095) (ערך 30.9.10)

בניכוי הסכום שחויב בגין התאמת המושכר: (227,689) (ערך 30.9.10)

סך הכול: 1,170,687 ₪ בקירוב

1. החישוב האריתמטי הפשוט המובא לעיל, אינו מביא בחשבון את השינויים בערך הכסף בגין העיתוי של התשלומים הקבוע בחוזה. לאור האמור לעיל, יש להעמיד את סכום הפיצוי על סך של 1,166,500 (על דרך האומדנא).

יתרת החוב שאינו נתמך בחוות דעת מומחה

1. בסעיף 46 לתצהיר רוזלר בוצע תחשיב סכומי החובות שנצברו לאחר הגשת התביעה שכנגד. רכיב זה נכלל בכתב התביעה מתוקן שהוגש על ידי מופרי ביום 16.2.14 (להלן: "כתב התביעה המתוקן"). צוין כי יתרת החוב עמדה, ללא מע"מ, על סך 421,629 ₪.
2. מופרי לא תמכה את גובה יתרת החוב בדוח מומחה. עם זאת, איני מקבלת את טענת אבן סיד כי מטעם זה יש לקבוע כי מופרי אינה זכאית לסכום זה.

אני סבורה כי יש לחייב את אבן סיד גם ביחס ליתרת חוב זו. ראשית, רכיב זה נכלל בכתב התביעה המתוקן. שנית, רכיבי הנזק עולים מתוך חוזה השכירות וחוות הדעת של רואת החשבון זיבאי. מכאן שעל אף העדר דוח מומחה, בסיס הנתונים העומד בפני בית המשפט, מאפשר לקבל אומדן לסכום זה בחישוב פשוט, ולאמת את התחשיב שהוצג על ידי מופרי.

1. החישוב מתייחס לתקופה המתחילה ב – 1.4.11:
   1. גובה דמי השכירות בו חויבה אבן סיד ביום 01.01.11 (נתון זה לקוח מדוח רואת החשבון זיבאי).

חיוב בגין דמי השכירות ודמי ניהול: 231,221

חיוב הפרשי הצמדה בגין החיוב החודשי: 32,902

סך הכול לרבעון: 264,123 (ערך 1.1.11)

1. מכאן כי גובה התשלום מאבן סיד, לחודש, נכון ליום 01.01.11 הוא 88,041 ₪ לחודש (264,123/3=88,041). סכום זה תואם לגובה החיוב החודשי העתידי המצוין בס' 30 לכתב התביעה המתוקן.
2. עם זאת, מופרי זכאית לתשלום עבור 16 חודשים בלבד, ולא 17 חודשים כפי שציינה מופרי בכתב התביעה המתוקן. מופרי לא זכאית התשלום בחודש השכירות האחרון, אוגוסט 2012, שכן הוסכם כי תשלום זה יבוצע מראש, במעמד כריתת החוזה, ראה סעיפים 6.6 ו 6.7 לחוזה השכירות. לא הוכח כי סכום זה לא שולם כמוסכם.
3. על כן, יש להפחית מהסכום אותו ציינה מופרי, בסעיף 30 לכתב התביעה המתוקן, את דמי השכירות בגין חודש אחד.
4. מופרי ויתרה על רכיב הארנונה – סעיף 39 לסיכומי התשובה, עם זאת, אין לאמור השפעה על התחשיב המובא בסעיף 30 לכתב התביעה המתוקן, היות ורכיב הארנונה מופיע הן בחיובים של אבן סיד והן בזיכויים בגין שכר הדירה של פרטנר.
5. מכאן, יתרת החוב, ללא מרכיב המע"מ, היא בסך: 333,588 ₪ (88,041 – 421,629).
6. על פי החוזה בין הצדדים, מופרי הייתה זכאית לקבל את דמי השכירות ביום הראשון של כל רבעון, החל מיום 01.04.11 ועד יום 01.04.12, כתשלום מראש עבור הרבעון המתחיל בתאריכים אלה. ראה סעיף 6.6 לחוזה. כמו כן, הייתה מופרי זכאית לקבל את התשלום עבור חודש יולי 2012. עם זאת, חישוב יתרת החוב שהציגה מופרי בכתב התביעה המתוקן, אינו מביא בחשבון את השינויים בערך הכסף בגין העיתוי של התשלומים. היות ולא הוגשה חוות דעת הכוללת חישוב בעניין זה, יתווספו ליתרת החוב הפרשי הצמדה וריבית רק מתום החוזה המקורי, יום 31.08.12.

סוף דבר

1. התביעה כנגד מופרי נדחית. התביעה כנגד אבן סיד מתקבלת בחלקה.
2. אבן סיד תשלם למופרי את הסכומים כלהלן. לסכומים אלה יתווסף מעמ כדין בהתאם לסעיף 6.1 לחוזה השכירות:
   1. סך 1,166,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מיום 24.02.11 ועד התשלום המלא בפועל.
   2. סך 333,588 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית, מיום 31.08.12 ועד התשלום המלא בפועל.
3. לעניין הוצאות משפט –

בבואי לבחון את סכום ההוצאות הראוי בנסיבות העניין שקלתי את התנהגות הצדדים להליך ובכלל זה דרך ניהול ההליך; הסעד המבוקש או היקף הסכום השנוי במחלוקת; מורכבות התיק והזמן שהושקע בהכנתו; חשיבות העניין לבעלי הדין (ר' עא 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נצרת עלית , ס (1) 600 (2005). בענייננו מדובר בתיק מורכב אשר התנהל מספר שנים, אשר במהלכן בית המשפט התבקש לאשר תיקון כתבי טענות על כך הכרוך בכך, התקיימו מספר רב של דיונים, כמו כן מדובר בהיקף כספי שאינו מבוטל.

על כן, מצאתי לנכון להעמיד את הוצאות המשפט, הכוללות את האגרה כפי ששולמה ושכר טרחת עורך דין, בסך 230,000 ₪.

ניתן היום, ה' אלול תשע"ו, 08 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.