לפני תביעה שעילתה נזקים שנגרמו לתובעים לטענתם עקב התנהלות הנתבע 1, בנק ירושלים (להלן – הבנק או – בנק ירושלים), בקשר לעסקת רכישת שתי דירות בפרוייקט בניה שהקימה הנתבעת 2, חברה קבלנית בפירוק, ואשר בגינה ניתנו להם הלוואות משכנתא על-ידי הבנק.

כפי שצויין, הנתבעת 2 הינה חברה בפירוק, וההליך דנן, אף שמלכתחילה הוגש נגדה, התנהל בין התובעים לבין הבנק בלבד, נגדו ממקדים התובעים את טענותיהם, מבלי שהנתבעת 2 הגישה כתב הגנה ומבלי שנתבקש נגדה סעד כלשהו.

במוקד המחלוקת, כפי שתפורט להלן, ניצבת טענת התובעים כי עקב התנהלות הבנק, אשר לטענתם ביצע כלפיהם עוולות נזיקיות והפר את חובות האמון ותום הלב המחייבות אותו, נגרם להם נזק, שביטויו העיקרי הוא יתרת חובם לבנק עקב הלוואות המשכנתא שלא נפרעו על-ידם, כפי שגדל וטפח עם השנים עקב הצטברות חוב פיגורים והריביות בגינו.

יצויין כי עובר להגשת התביעה דנן הגישו התובעים בשנת 2004 תביעה קודמת, בה עתרו לביטול הסכמי ההלוואה. בשלב מתקדם של ההליך, הם עתרו להפסקת התובענה על מנת לאפשר להם להגיש תובענה נזיקית נגד הבנק, בקשתם נענתה ולאחר מכן הוגשה התביעה דנן.

א. רקע:

כללי:

1. הנתבעת 2, חברה קבלנית בשם ר.א.מ מהנדסים קבלנים בע"מ (להלן – הקבלן או – החברה), הקימה פרוייקט של בניין מגורים בו 56 דירות במקרקעין הידועים כחלקה 14 בגוש 16876 ביפיע (להלן – הפרוייקט). פרוייקט זה, אשר כונה על-ידי התובעים והעדים שנשמעו בהליך בשם "פנורמה יפיע", עומד ברקע ההתרחשויות נשוא ענייננו.
2. הנתונים אודות רקע הכללי של הפרויקט הרלוונטיים לענייננו, כפי שהם עולים מחומר הראיות, הם כמפורט להלן.
3. הפרויקט הוקם בליווי פיננסי של בנק מרכנתיל דיסקונט (להלן – בנק מרכנתיל).
4. בשלב כלשהו הצטבר חוב של הקבלן לבנק מרכנתיל. על רקע זה הגיש בנק מרכנתיל בשנת 1996 לבית המשפט המחוזי בת"א בקשה לאכיפת אגרת חוב ולמינוי כונס נכסים על הפרוייקט. נקדים את המאוחר ונציין כי לפי העולה מפסק-דין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בנצרת בהתדיינות שהיתה בין בנק מרכנתיל לבין המפרק שמונה לקבלן בשלב מאוחר יותר (תיק פש"ר (נצ') 328/98), מקור החוב היה בין היתר בכך שעד לדצמבר 1996 לא מכר הקבלן ולו דירה אחת בפרוייקט.
5. על רקע האמור פנה הקבלן לבנק ירושלים, והציע לו לפעול במתווה מתואם עם בנק מרכנתיל, באופן שיאפשר את מכירת הדירות בפרוייקט לציבור, תוך מתן הלוואות משכנתא לרכשי הדירות על-ידי בנק ירושלים. בין שלושת הגורמים הנ"ל גובש מתווה מוסכם, כפי שבא לידי ביטוי בתכתובת שצורפה לתצהירי הצדדים וסוכמה במכתבו של בנק מרכנתיל לבנק ירושלים מיום 12.1.97 הנושא את אישור שני הבנקים (נספח א' לתצהיר יעקב אייזנר מטעם הבנק).
6. המתכונת עליה הוסכם בין הגורמים הנ"ל כללה את הרכיבים שלהלן; בנק מרכנתיל הסכים להחריג את שטח הפרוייקט, שהוא חלק מהמקרקעין ששועבדו לו על-ידי הקבלן במסגרת הסכם הליווי, מהמשכנתא והשיעבוד הצף שנרשמו לטובתו מטעם הקבלן, ולרישום משכנתא על השטח הנ"ל לטובת בנק ירושלים, וזאת בתמורת "לדמי פדיון" בסך 3 מיליון דולר שישולמו לו. הסכמת בנק מרכנתיל להחרגה כאמור הותנתה בהעברת דמי הפדיון הנ"ל לא יאוחר ממועד נקוב שנקבע על-ידו (16.1.97), שאם לא כן יפעל למימוש הפרוייקט בכינוס נכסים. במקביל, הוסכם בין בנק ירושלים לקבלן כי הבנק יעניק, בכפוף לבדיקת הלווים, הלוואות משכנתא לרכשי דירות בפרוייקט איתם יתקשר הקבלן. כן הוסכם כי כל התשלומים בעבור הדירות - כספי ההלוואות וכספי הלווים ממקורותיהם כאחד, יופקדו בחשבון בנק ע"ש בנק ירושלים שיפתח בבנק פועלים (להלן – החשבון המיוחד). 3 מיליון דולר מתוך הכספים הנ"ל שיופקדו בחשבון המיוחד, יועברו לבנק מרכנתיל כתשלום דמי פדיון עבור המשכנתא הרשומה לטובתו, כפי שצויין לעיל. כן הוסכם על אופן השימוש בכספים שיוותרו בחשבון המיוחד, לרבות ייחוד סך שלא יעלה על 250,000 דולר עבור השלמת הדירות (ההסכם בין הקבלן לבנק ירושלים צורף כנספח ד' לתצהיר יעקב אייזנר מטעם הבנק).
7. ההסדר הנ"ל שהושג בין הקבלן לבנקים, איפשר, בתמצית, מכירה עצמאית של הדירות חלף מימושן בהליך כינוס שהיה תלוי ועומד נגד הקבלן, תוך פתיחת הדרך למתן הלוואות משכנתא לרוכשים על-ידי בנק ירושלים, וזאת באמצעות פדיון המשכנתא שהיתה רשומה לטובת הבנק המלווה (מרכנתיל) מתוך תמורת הדירות שימכרו (הלוואות ומקורות עצמאיים).
8. כפי שצויין, המתווה המוסכם האמור היה מותנה בהצלחתו של הקבלן לשווק את הדירות עד לרמת ערך דמי הפדיון לפחות (3 מיליון דולר) לא יאוחר מתאריך נקוב כפי שנקבע על-ידי בנק מרכנתיל, הוא ה- 16.1.97.
9. אין מחלוקת, כי המתווה האמור יצר סד זמנים דוחק, במסגרתו היה הכרח לשווק את כל הדירות בפרוייקט בתוך תקופה קצרה מאוד, וזאת כתנאי להצלחתו.
10. בהתאם לאמור, הקבלן פעל לשיווק הדירות, בין היתר על-ידי שיווקן במחיר מוזל יחסית לערכן. הוצג בפני הניצעים כי באפשרותם לקבל הלוואות משכנתא למימון הרכישה מבנק ירושלים, והם הופנו על-ידי הקבלן לבנק ירושלים לצורך הגשת בקשות והסדרת קבלת הלוואות.
11. כעולה מתצהירי הבנק, בנתונים האמורים נדרש מאמץ מרוכז מצד הבנק בטיפול בבקשות לקבלת הלוואות משכנתא מטעם הרוכשים, וזאת על מנת לעמוד ביעד של מכירת הדירות והגעה לסכום הפדיון עד למועד שנקבע על-ידי בנק מרכנתיל. על מנת לעמוד במשימה, ריכז הבנק מאמץ מיוחד, לרבות גיוס עובדים ופתיחת שערי הבנק במועדים חריגים לקבלת הרוכשים והלווים הפוטנציאליים.
12. מאמץ המעורבים נשא פרי, ובתוך פרק זמן של כשבועיים, בשלהי דצמבר 1996 ועד מחצית ינואר 1997, שווקו כל הדירות בפרוייקט, תוך הסדרת משכנתאות מבנק ירושלים לרוכשים שנדרשו להן.
13. בהתאם למתווה שצויין לעיל, הועברו כספי הפדיון בסך 3 מיליון דולר לבנק מרכנתיל באמצעות החשבון המיוחד ע"ש בנק ירושלים בו הופקדו התשלומים וסכומי ההלוואות עבור הדירות. לטובת בנק ירושלים נרשם שיעבוד על המקרקעין, ובנוסף נרשמו הערות אזהרה לטובת כל הרוכשים ולטובת בנק ירושלים בגין ההלוואות.
14. בשנת 1998 הוגשה נגד הקבלן תביעת פירוק לבית המשפט המחוזי בנצרת (פש"ר (נצ') 328/98). ניתן כנגדו צו הקפאת הליכים, לאחר שלא הושג הסדר נושים, ניתן צו לפירוק החברה ומונה לה מפרק.
15. אין חולק כי הדירות בפרויקט נמסרו בפועל לרכשיהן, לרבות לתובעים 1 ו-2. לפי העולה מהראיות, הדירות לא היו גמורות לחלוטין בעת המסירה, ונדרשו לגביהן השלמות כאלה ואחרות, וכן לא הושלמו אותה עת עבודות הפיתוח בפרוייקט וחיבורו לתשתיות שונות.
16. המקרקעין עליהם בנוי הפרוייקט הם חלק מחטיבת קרקע גדולה שהבעלות עליה הינה במושעא. לאחר כניסת הקבלן לפירוק, ומשך שנים רבות ועד להליכים דנן, לא נעשתה חלוקה של המקרקעין, הבניין לא נרשם כבית משותף והדירות לא נרשמו לפיכך על שם הרוכשים.

התובעים:

1. התובעים הם בני משפחה; התובעים 1 ו-2 הם בעל ואישה, התובע 3 הוא בנם והתובעת 4 היא אשתו של התובע 3.
2. התובעים קיבלו הלוואות שונות מבנק ירושלים, שיתרת הפיגורים בגינן מהווה את חובם המצטבר הכולל של כל התובעים לבנק. הלוואות אלה נכרכו כולן בכתב התביעה דנן. אקדים את המאוחר ואציין, כי חלק מההלוואות איננו קשור כלל לעילת התביעה דנן ולדירות שנרכשו בפרוייקט, לגבי אחת מהן – אין על כך למעשה כל מחלוקת, והיא שורבבה לתביעה ללא טעם של ממש. ואלה הן ההלוואות:
3. שתי הלוואות משכנתא מיום 16.1.97 בסכום כולל (קרן) של 413,200 ₪, שניתנו לתובעים 1 ו-2, עבור רכישת שתי דירות בפרוייקט (הלוואות מס' 101614353 ו- 101614340).
4. הלוואה על סך 100,000 ₪ מיום 6.7.97 שניתנה לתובעים 1 ו-2 (הלוואה מס' 101614601ׂׂ). על נסיבות הלוואה זו ושאלת הזיקה בינה לבין רכישת הדירות בפרוייקט יש מחלוקת בין הצדדים, לה אדרש בהמשך.
5. הלוואה על סך 78,000 ₪ מיום 6.10.99 שניתנה לתובעים 3 ו-4, לצורך בניית דירתם (הלוואה מס' 2000396771). הלוואה זו איננה קשורה לרכישת הדירות בפרוייקט, ועל כך אין למעשה מחלוקת. יצויין כי בשנת 2002, לאחר תחילת הפיגורים בתשלומי ההלוואות של התובעים 1 ו-2, ניתנה הלוואה נוספת בסך 80,000 ₪ לתובע 3, בנם, לצורך כיסוי הפיגורים שהצטברו וסך נוסף ששימש תקופה מסויימת לתשלום התשלומים החודשיים של ההלוואות.
6. כאמור לעיל, בבסיס התביעה דנן עומדת טענת התובעים כי הבנק הפר את חובותיו כלפיהם במסגרת מעורבותו בעסקת רכישת הדירות בפרוייקט וקבלת הלוואות מהבנק עבור כך. נמקד, איפוא, מבטנו בעובדות הנוגעות לרכישת הדירות בפרוייקט על-ידי התובעים 1 ו-2 וקבלת הלוואות המשכנתא בגינן שצויינו בס"ק א' לעיל, ואשר אינן שנויות במחלוקת.
7. ביום 22.1.12.96 חתם התובע 1 על הסכם לרכישת שתי דירות בפרוייקט עם הקבלן – דירה מס' 361 ודירה מס' 362. התמורה עבור שתי הדירות נקבעה בהסכם בסך 228,600 (כולל מע"מ) לכל דירה.
8. ביום 23.12.96, יום לאחר חתימת החוזה, חתמו התובעים 1 ו-2 על שתי בקשות לקבלת הלוואת משכנתא מבנק ירושלים עבור רכישת הדירות הנ"ל. הבקשה הוגשה בתחילה עבור סכום של 184,000 לכל הלוואה (כל דירה).
9. ביום 16.1.97 חתמו התובעים 1 ו-2 על שני הסכמי הלוואה לקבלת הסכום הנ"ל. באותו מועד נחתם מסמך תיקון לכל אחת מההלוואות, בו נקבע סכום ההלוואות לסך של 206,500 ₪ לכל הלוואה, כך שסכום שתי ההלוואות עמד על 413,200 ₪.
10. כנגד ההלוואות שעבדו התובעים 1 ו-2 את זכויותיהם בדירות הנ"ל. בנוסף, חתמו התובעים 1 ו-2 על שטר משכנתא של דירה נוספת שבבעלותם בנצרת עלית. יצויין כי בעניין זה קיימת מחלוקת בין הצדדים, ולכך נשוב בהמשך.
11. אין חולק כי התובעים 1 ו-2 קיבלו לידיהם את החזקה בדירות שרכשו בפרוייקט, אם כי לטענתם הדירות לא היו מושלמות באותה עת, הן לא היו מחוברות לחשמל ולמים ועבודות הפיתוח בפרוייקט לא הושלמו אף הן.
12. משך תקופה שילמו התובעים 1 ו-2 את תשלומי החזרי ההלוואות. לפי העולה מהראיות, החל מדצמבר 1998 החלו התובעים לפגר בתשלומים. בשלב כלשהו ניתנה הלוואה מצד הבנק לתובע 3, בנם של התובעים 1 ו-2, לצורך פירעון הפיגורים, אולם התובעים לא עמדו בתשלומים, וצברו חוב לבנק, שהלך וטפח עקב הפיגורים והריביות שנצטברו.
13. לפי עדותו של התובע 1, שהוא עו"ד במקצועו, הרקע לפיגורים ולהפסקת התשלומים הוא התדרדרות מצבו הכלכלי, עקב משבר בפעילות של משרד עוה"ד שבבעלותו. לנוכח האמור, פעלו התובעים בניסיון למכור את הדירות שרכשו בפרוייקט, ובכך לפרוע את החוב לבנק.
14. לפי העולה מהראיות, ולכך נשוב ונדרש בהמשך, ניסיונות אלה נתקלו בקשיים. כמפורט לעיל, בשלב זה היה הקבלן - הבעלים הרשום של המקרקעין, מצוי בפירוק. בנסיבות אלה, רוכשים פוטנציאליים נתקלו בקשיים בהשגת הלוואות משכנתא ביחס לדירות בפרוייקט. זאת, בשל הירתעות הבנקים, לרבות בנק ירושלים, מלהעניק הלוואות עבור רכישת דירות בפרוייקט, שלא היו רשומות על שם הרוכשים, ולנוכח מורכבות מצב רישום הזכויות בקרקע והחשש לאי-הסדרת הרישום כאשר הקבלן מצוי בפירוק. יצויין כי התובעים טוענים בין היתר, כי בנק ירושלים פעל שלא כדין "והבריח" קונים פוטנציאליים של דירותיהם, ובאופן זה מנע מהם לממש את הדירות, לפרוע את חובם לבנק ואף להותיר בידם רווח. עניין זה שנוי במחלוקת בין הצדדים וידון בהמשך. אולם יש לציין כבר כעת, כי מהראיות עולה כי מכירת הדירות באותו שלב אכן נתקלה בפועל בקשיים לא מבוטלים על הרקע שתואר, כפי שיפורט בהמשך.
15. בשנת 2004 הגישו התובעים לבית משפט זה תביעה בה עתרו לביטול הסכמי ההלוואה עם הבנק, בעילות שונות. בשלב מתקדם של ההליך, לאחר תחילת שמיעת הוכחות, ביקשו התובעים להפסיק את התובענה, ולאפשר להם להגיש תביעה נזיקית נגד הבנק, ובקשתם התקבלה כנגד פסיקת הוצאות. לאחר מכן הוגשה התביעה דנן.
16. מסגרת התביעה הראשונה ניתנו סעדים זמניים, לבקשת התובעים, אשר אסרו על מימוש הדירות בפרוייקט ודירת המגורים של התובעים 1 ו- 2 בנצרת עלית על-ידי הבנק, עד להכרעה בתביעה. במסגרת התביעה דנן ניתן לבקשת התובעים צו זמני שאסר על מימוש דירת המגורים. בקשת התובעים למתן צו כאמור ביחס לדירות בפרוייקט נדחתה.
17. בתקופה בה התביעה תלויה ועומדת, פעל הבנק למימוש דירות התובעים בפרוייקט בהוצאה לפועל. אין חולק כי הדירות נמכרו לבסוף על-ידי הבנק בשנת 2011 עבור סך כולל של 545,000 ₪.
18. לפי העולה מהודעת הבנק שצורפה כנספח א' לכתב התביעה, יתרת חובם הכוללת של התובעים לבנק עמדה נכון לסוף 2011 ע"ס 1,676,776 ₪.

ב. מיקוד המחלוקת:

1. התובעים פירטו יריעה ארוכה של טענות, והמחלוקת בין הצדדים מתפרשת על גזרה רחבה. סבורני עם זאת, כי חלק מהטענות וטענות הנגד שהועלו, אינן בעלות רלוונטיות ישירה לעילת התביעה ובפרט - לנזק הנטען, ולעניין זה יש חשיבות במיקוד המחלוקת והתרכזות בעיקר.
2. כפי שכבר צויין, התובעים 1 ו-2 קיבלו לידיהם את החזקה בדירות שרכשו. התביעה איננה בגין נזק ישיר שנגרם לתובעים בשל אי-קבלת הדירות עבורן שילמו, או בגין קבלת דירות בערך פחות, או בגין הוצאות עודפות שנגרמו לתובעים בשל הצורך להשלים עצמאית את הדירות והפיתוח. אין בתביעה בקשה לסעד מעין זה, ולא הוצגו ראיות בעניין זה. לפיכך, טענות התובעים בסיכומיהם ביחס למצב הפיזי של הדירות, אינן בעלות רלוונטיות לנזק כפי שנטען בתביעה דנן.
3. עיקר הנזק לו טוענים התובעים הוא יתרת חובם לבנק בגין ההלוואות שקיבלו לרכישת הדירות. הטענה לעניין זה, בתמצית, הינה, כי עקב מעשיו ומחדליו של הבנק, התקשרו התובעים 1 ו-2 עם הקבלן בעסקת הרכישה ועם הבנק בעסקות ההלוואות. לפי הנטען, בניגוד למצגים שיצר בפניהם הבנק, ואשר גרמו להם להתקשר בעסקה, בפועל הם קיבלו דירות אותן לא יכלו לממש ולמכור. באופן זה – עת התדרדר מצבם הכלכלי והם לא עמדו בתשלומי ההלוואות – לא יכלו לממש את הדירות ולפרוע חובם לבנק, כפי שביקשו לעשות, ועקב כך נקלעו למצב בו "נתקעו בהלוואות מהן חפצו להתפטר" (סעיף 31.4 לכתב התביעה), חובם לבנק טפח עם הצטברות הפיגורים והריביות בגינו, וזהו הנזק שנגרם להם העומד במוקד התביעה.
4. השאלה בה יש להתמקד היא, איפוא, האם הפר הבנק חובות כלשהן כלפי התובעים הנ"ל בכל הנוגע לחלקו בהליך רכישת הדירות וקבלת הלוואות בגינן, והאם הדבר גרם להם לנזק שביטויו בחובם לבנק כאמור לעיל.
5. את טענות התובעים נגד הבנק ניתן לחלק לשלושה רבדים עיקריים. הרובד האחד – טענות נגד התנהלות הבנק למולם בשלב המו"מ החוזי, תוך שלטענת התובעים הבנק עוול כלפיהם והפר שורה של חובות המוטלות עליו לפי הדין, ועקב כך נגרם להם נזק כמצויין לעיל. הרובד השני – עניינו התנהלות הבנק לאחר רכישת הדירות, ובעת שהתובעים ניסו למכור אותן ולפרוע את הלוואותיהם לבנק, דבר שהבנק מנע לטענתם שלא כדין. הרובד השלישי – עניינו טענות נוספות שמעלים התובעים כנד הבנק בקשר להלוואה בסך 100,000 שניתנה לתובעים 1 ו-2 ולמשכון דירת המגורים.
6. אדון להלן בטענות הצדדים תוך הבחנה בין הרבדים השונים שצוינו.

ג. התנהלות הבנק בשלב רכישת הדירות ומתן הלוואות המשכנתא:

1. התובעים מעלים שורה ארוכה של טענות כנגד התנהלות הבנק בשלב האמור, בדבר מצגים שהוצגו והבטחות שניתנו להם על-ידי הבנק, אי-גילוי והסתרה של עובדות מהותיות על-ידי הבנק, ועוד. בכל אלה, טוענים התובעים, פעל הבנק תוך הפרת חובת האמון, חובת תום הלב וחובת הזהירות המוטלות עליו כלפי לקוחותיו, תוך שיתוף-פעולה פסול עם הקבלן והעדפת האינטרסים שלו על אלה של לקוחותיו ותוך ניגוד עניינים.
2. כפי שיפורט להלן, חלק גדול מטענות התובעים אינני רואה לקבל, וסבורני כי לא הונח להן מסד עובדתי ומשפטי. לטעמי, מוקד העניין הוא המצגים שהוצגו על-ידי הבנק בשלב האמור, והאם הפר בהם הבנק את חובת הזהירות המוטלת עליו כלפי לקוחותיו. במישור זה, אף שלא ראיתי לקבל את מלוא טענות התובעים, סבורני כי המסקנה העולה מהראיות היא כי הבנק סטה מחובת הזהירות המחייבת אותו. אפרט להלן את הדברים, תוך התייחסות לטענות השונות שהעלו התובעים. תחילה אתייחס לאותן טענות שהעלו התובעים אותן אין לקבל, ולאחר מכן אתמקד בסוגיית מצגי הבנק בעת מעורבותו בהליך רכישת הדירות.

הטענה בדבר אי-גילוי אודות מצבו של הקבלן:

1. לטענת התובעים, בנק ירושלים היה מודע למצבו הכלכלי הקשה של הקבלן, ולעובדה כי הוגשה נגדו ע"י בנק מרכנתיל בקשה לכינוס נכסים עקב חובותיו בפרוייקט, וכי חובה היה עליו להציג בפניהם מידע זה.
2. אינני רואה לקבל טענה זו בנסיבות ענייננו. אכן, לא יכול להיות חולק שהבנק ידע כי הקבלן מצוי בקושי כלכלי, וזאת לנוכח ההתנהלות מול בנק מרכנתיל ודרישתו של האחרון למימוש אגרת החוב שבידו ולמינוי כונס נכסים על הפרוייקט, דרישה שהיתה באופן ספציפי בידיעתו של בנק ירושלים ועמדה ברקע המתווה המוסכם בו היה שותף מול הקבלן ובנק מרכנתיל (סעיף 3 לתצהיר מר אייזנר).
3. עם זאת, לא הוצגה כל ראיה כי הבנק היה מצוי בכל רוחב היריעה של פרטי מצבו הכלכלי הכולל של הקבלן, אשר הביאו אותו בחלוף כשנה וחצי לאחר ההתרחשות נשוא התביעה לפירוק. יצויין אף כי לא נטען בשום שלב כי הקבלן עצמו היה לקוח של בנק ירושלים.
4. מכל מקום, מהראיות והעדויות עולה בבירור כי התובעים עצמם היו מודעים היטב לעובדה כי הקבלן מצוי בקשיים כלכליים משמעותיים. מטעם זה, לפי הסברי התובעים כמו גם העדים מטעמם, הם נרתעו מלכתחילה מלרכוש דירות בפרוייקט, והשתכנעו לעשות כן רק לאחר שבנק ירושלים נכנס לתמונה. כך, התובע 1 העיד כי הכיר את הקבלן וידע כי "חברתו נמצאת מזה שנים בקשיים כלכליים, על סף פשיטת רגל וכינוס נכסים" (סעיף 3.2 לתצהיר), בחקירתו הנגדית משנשאל אם הקבלן סיפר לו עובר להתקשרות אודות קשייו, השיב: "בוודאי. הוא סיפר שהם שקועים. שהמצב שלהם על הפנים, סיפר שאיזה בנק רימה אותו ויש תביעה בינו לבין הבנק הזה, יכול להיות שהוא יזכה בעשרות מיליונים, סיפר שעד שפסק הדין יצא הוא ממש מתמוטט" (עמ' 116, ש' 16-199). גם התובע 3 ציין העיד כי ידע אודות מצבו הקשה של הקבלן, ובלשונו: "אמרו לי שהחברה בפשיטת רגל והבעלים בפשיטת רגל. ככה אומרים מסביב, שהחברה בפירוק, כינוס נכסים, הרבה בעיות, תביעות של בנקים, זה מה שאמרו בנצרת ואמרו לי. אני ידעתי על הדברים עד לפני הפגישה עם אברהים עוואד (הקבלן – ע.ג) גם כן אישר לי אברהים עוואד את זה" (עמ' 84, ש' 15-17). באופן דומה העידו גם יתר עדי התביעה בדבר ידיעתם אודות קשייו של הקבלן ועל כך שהוא מצוי על סף פשיטת רגל, דבר שלדבריהם היה בגדר המפורסמות באותה עת בנצרת (סעיף 4 לתצהיר תאופיק אבו נאסר; סעיף 3 לתצהיר גורג' קאס; סעיף 12 לתצהיר אליאס פאר).
5. מעדויות אלה עולה, איפוא, כי מצבו הכספי המעורער של הקבלן היה בידיעתם של התובעים. ההנחה כי הקבלן נתון בקשיים כספיים, היתה משותפת הן לבנק והן לתובעים. על רקע זה, אין לקבל את טענות התובעים בדבר הפרת חובת הגילוי של הבנק בנקודה זו. חובת הגילוי, כך נפסק, איננה עומדת כשלעצמה, אלא היא נועדה לשרת תכלית, ומשהמידע הרלוונטי גלוי לצד השני, אין להסיק מסקנה לחובת הבנק מאי-הגילוי. ראו לעניין זה ע"א 8611/06 בנק הפועלים בע"מ נ' מרטין (פורם במאגרים) (2011), כדלקמן:

"כפי שציינתי לעיל, חובת הגילוי היא חובה תכליתית. חובת גילוי נועדה לגלות מידע מקום שידיעתו של מידע זה אינו מצוי בידיעת הצד שחייבים לו גילוי. לעומת זאת, כאדר המידע גלוי, וכאשר שני הצדדים יודעים זאת, אין טעם בהחלת חובת גילוי "פרוצדוראלית" המנותקת מידיעת הצדדים בפועל".

1. אינני סבורה כי הונח בסיס לקבוע כי במידה שהבנק היה מפרט בפני התובעים את המידע הספציפי אודות הבקשה שהגיש בנק מרכנתיל למינוי כונס נכסים על הפרוייקט, היה בכך כדי להניא את התובעים מלרכוש את הדירות. במסגרת נספח מיוחד להסכם ההלוואה עם הבנק עליו חתמו הרוכשים, שכותרתו "תנאים מתלים", פורט כי הסכם רכישת הדירות הוא על תנאי מתלה, והוא, הסכמת בנק מרכנתיל להסדרת שיעבוד הקיים לטובתו על המקרקעין של הפרוייקט (להלן – הנספח להסכם ההלוואה, מוצג ו' לתצהיר יעקב אייזנר מטעם הבנק). עוד צויין בנספח הנ"ל, כי במידה ולא יוסר השעבוד, יתבטל ההסכם, וכספי הקונים יוחזרו להם מתוך החשבון המיוחד על שם בנק ירושלים לשם יועברו הכספים. תנאי מתלה כאמור קיים גם בהסכם הרכישה בין הקבלן לרוכשים. נסיבות אלה, בכל הנוגע להליך הספציפי שנקט בנק מרכנתיל ביחס למינוי כונס נכסים על הפרוייקט, היו הרוכשים "מוגנים" בהשקעתם בהתאם למתווה שיצרו המעורבים, ולא סביר לפיכך כי המידע הספציפי אודות ההליך בו החל בנק מרכנתיל לצורך מימוש הפרוייקט, מעבר לידיעתם הכללית של התובעים אודות מצבו הכלכלי הקשה של הקבלן, היה משנה מהותית את שיקוליהם ברכישה.

אי-גילוי פרטי המתווה המוסכם בו היו מעורבים הבנק, בנק מרכנתיל והקבלן:

1. התובעים טוענים עוד, כי היה על הבנק לגלות לרכשי הדירות את פרטי מעורבותו במתווה המוסכם שגובש בשיתוף עם בנק מרכנתיל והקבלן.
2. גם טענה זו אין לקבל, וזאת מן הטעם כי העובדות המהותיות הנוגעות לעניין הובאו לידיעת רכשי הדירות, במסגרת הנספח להסכם ההלוואה שצויין לעיל. כאמור, בנספח עליו חתמו הרוכשים, צויין קיומו של שיעבוד על המקרקעין לטובת בנק מרכנתיל; צויין כי כל כספי תמורת הדירות יועברו לחשבון מיוחד על שם בנק ירושלים שינוהל בנאמנות עבור החברה; צויין כי כספי ההלוואה ישמשו בין השאר לתשלום חוב של הקבלן לבנק מרכנתיל; צויין כי הסכמת בנק מרכנתיל להסרת השעבוד של המקרקעין תלויה בין השאר בהעברת הכספים הנ"ל; וצויין כי ככל שלא תינתן הסכמת בנק מרכנתיל להסרת השעבוד יותלה הסכם רכישת הדירה והכספים יוחזרו. עובדות אלה משקפות את עיקר המתווה המוסכם בין הבנק לבנק מרכנתיל ולקבלן, ואינני סבורה כי היתה חובה על הבנק לגלות פרטים נוספים או לצרף את מסמכי ההסכמות בין הצדדים הנ"ל.
3. התובע 1 ובנו התובע 3 (אשר ליווה את אביו במגעיו מול הבנק), העידו, כי הם לא עיינו בהסכם ההלוואה ובנספח עליו חתמו. באופן דומה העידו גם עדים נוספים מטעמם. אף אם אניח כי כך היה עובדתית, אין בכך כדי לשנות לענייננו. מי שאיננו טורח לעיין במסמכים עליהם הוא חותם, איננו יכול להישמע לאחר מכן בטענה בדבר אי-ידיעת מידע המפורט באותם מסמכים ולבקש להיבנות מעצימת עיניו (ע"א 8510/09 בנק הפועלים בע"מ נ' נויברג ואח' (לא פורסם) (2011)). בפרט כך בענייננו בכל הנוגע לנספח להסכם ההלוואה, שאיננו מסמך סטנדרטי, ואיננו נטמע בין "האותיות הקטנות" של הסכם ההלוואה עצמו, אלא הוא מסמך נפרד וספציפי המפרט את המידע שצויין, ועליו חתמו הלווים בנפרד.

הטענה כי הבנק הפר התחייבותו כלפי בנק מרכנתיל:

1. התובעים טוענים כי הבנק פעל שלא כדין משהפר את התחייבותו כלפי בנק מרכנתיל. לעניין זה הפנו התובעים למכתב ב"כ בנק מרכנתיל לב"כ בנק ירושלים מיום 10.1.97 (נספח עג של התובעים).
2. בטענה זו אין כל ממש. המכתב אליו הפנו התובעים הינו חלק מהתכתבות בין הבנקים עובר להסכמה שגובשה ביניהם כפי שסוכמה במכתב הנושא את חתימות שני הבנקים מיום 14.1.97 (נספח א' לתצהיר יעקב אייזנר מטעם הבנק). במכתב אליו מפנים התובעים העלה בנק מרכנתיל מול בנק ירושלים הסתייגויות שונות, תוך התייחסות למכתב קודם של בנק ירושלים שהוא עצמו לא צורף. כפי שפורט, המתווה הסופי המוסכם בין הבנקים הועלה בסופו של יום על הכתב מספר ימים לאחר אותו מכתב אליו מפנים התובעים, ולפי הראיות שהוצגו בפני הוא אשר מבטא את ההסכמה ביניהם. כך או אחרת, לא ירדתי לסוף דעתם של התובעים מהי הרלוונטיות של מכתב בנק מרכנתיל אליו הם מפנים, לתביעה דנן, והכיצד יש בו, אף בהנחה כי היתה במהלך הדרך מחלוקת כלשהי בין בנק מרכנתיל לבין בנק ירושלים, כדי לבסס עילת תביעה העומדת להם עצמם נגד האחרון.

הטענות בקשר לסכום של 250,000$ שעל-פי המתווה המוסכם נועדו לשמש להשלמת הדירות:

1. לפי המתווה המוסכם לו היו שותפים הבנק, בנק מרכנתיל והקבלן, מכספי ההלוואות של הרוכשים ומקורותיהם העצמאיים, שיופקדו בחשבון המיוחד, ולאחר תשלום דמי הפדיון לבנק מרכנתיל עבור שחרור השעבוד ותשלום המע"מ בגין העסקאות, ישמש סך שלא יעלה על 250,000$ לצורך השלמת הדירות.
2. לפי העולה מהראיות, ברקע להסכמה זו עמדה העובדה כי במועד עריכת העסקאות טרם הושלמו הדירות לחלוטין. הבנק הזמין דו"ח שמאי לצורך הערכת שווי הדירות, ועל-פי הדו"ח מיום 6.1.97, הדירות היו במצב של "עבודות גמר סופיים וללא חיבורי מים, ביוב וחשמל" (נספח ב לתצהיר סלים חאוילא, מטעם הבנק). לאור מצב הדירות, ועל מנת לוודא כי כספי התמורה ישמשו בין היתר להשלמת הדירות, הוכנס להסכם בין בנק ירושלים לקבלן סעיף לפיו חלק מכספי הרוכשים וההלוואות שיועברו לחשבון המיוחד, ישמש לצורך השלמת הדירות כאמור לעיל. בתצהיר מנכ"ל הבנק, יעקב אייזנר, צויין כי למיטב זכרונו של העד הכספים שוחררו לקבלן, תוך צירוף דוגמא לבקשה שהעביר הקבלן לבנק לשחרור סך של 34,000 ₪ מהחשבון המיוחד לצורכי בניה בפרויקט (סעיף 10 לתצהיר).
3. התובעים מעלים בסיכומיהם טענות למכביר אודות הסכום האמור והשימוש שנעשה או שלא נעשה בו. לטענתם, מלכתחילה לא היה זה סכום מספיק להשלמת הדירות, נוכח מצבן בעת המסירה. עוד טוענים הם, כי בפועל לא הושלמו הדירות, כי בנק ירושלים כשל בפיקוח על השלמתן כפי שחובתו היתה לעשות והראיה כי הבנק צירף רק בקשה אחת מאת הקבלן לשחרור כספים לביצוע עבודות בפרויקט. עוד טוענים התובעים, כי עדי הבנק לא ידעו לומר מה נעשה בסכום האמור, שגורלו נותר בגדר תעלומה.
4. אין בידי לקבל טענות אלה של התובעים, וזאת ממספר טעמים. ראשית, צודק הבנק כי מדובר בטענות שהן בגדר הרחבת חזית, כאשר בכתב התביעה אין כל טענה בעניין האופן בו פעל הבנק ביחס לסכום האמור. משכך, גם אין לבוא בטרוניה לבנק באשר לאי-הצגת ראיות לשימוש שנעשה בסכום האמור, משהדבר לא נכלל בגדר חזית המחלוקת כפי שהוגדרה בכתבי הטענות. די בכך כדי לדחות טענות אלה של התובעים. שנית, ומעבר לנדרש, אינני רואה את הזיקה העניינית בין הטענות הנ"ל לבין עילת התביעה הנוכחית והסעד שנדרש בה. כפי שכבר צויין בפתח הדברים, התביעה לא הוגשה בגין נזק שנגרם לתובעים עקב כך שהדירות נמסרו להם בטרם הושלמו סופית, או בגין הוצאות שנדרשו להוציא על מנת להשלים את הדירות עצמאית. לו זו היתה התביעה, היתה רלוונטיות לטענה, ברם לא זו התביעה שבפני. התביעה הינה בגין נזק שהוא יתרת חובם של התובעים לבנק בגין ההלוואות שלא שולמו על-ידם. בין נזק זה לבין הטענות בדבר אי-השלמת הדירות ובדבר הסך של 250,000$ שיועד לצורך כך לפי המתווה המוסכם מול הקבלן, אין זיקה סיבתית. התובעים אינם טוענים כי לו היו יודעים כי הדירות לא יושלמו באופן מלא, לא היו מתקשרים בהסכם מלכתחילה, ואף אין כל סבירות בטענה זו, בשים לב בין היתר לעובדה כי הדירות נמכרו במחיר נמוך מערכן ומשלא הוכח כי התובעים נדרשו להוצאות חריגות להשלמתן.
5. אוסיף כי בסיכומיהם הגדילו התובעים לעשות, עת הוסיפו בפרק הסעדים, סעד של תשלום סך 250,000$ "שנעלמו", לטענתם, מהחשבון המיוחד. סעד זה לא התבקש בכתב התביעה וברור שלא ניתן להוסיפו בסיכומים משלא הועמדה לו תשתית בכתב התביעה. מעבר לנדרש אעיר, כי אין גם כל הגיון בדרישה לשלם סכום זה המתייחס לכל 56 הדירות בפרוייקט, לידי התובעים דווקא, בגין שתי הדירות שרכשו התובעים 1 ו-2.

הטענה בדבר הפרת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 (להלן – חוק המכר דירות):

1. בסיכומיהם טוענים התובעים כי הבנק הפר את חובתו לפי סעיף 3ג' לחוק המכר דירות, המחייב בנק הנותן הלוואה לצורך רכישת דירה, להודיע לרוכש בכתב אודות הוראות החוק וזכויותיו להבטחת הכספים ששולמו עבור הדירה, ולהעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שווידא כי ניתנו לקונה הבטוחות הנדרשות בחוק.
2. גם בעניין זה טען הבנק להרחבת חזית פסולה, ומשטענה בעניין זה לא הועלתה בכתב התביעה ואף לא בשלב כלשהו של הדיון, וגם בעניין זה טענתו בדין יסודה. מכל מקום, וכפי שטען הבנק, הסעיף האמור הוסף לחוק בתיקון מס' 4 לחוק המכר דירות שחוקק בשנת 2008, ומכאן שאין בו להשליך על ענייננו העוסק בהתרחשויות שאירעו שנים לפני חקיקתו.

ניגוד אינטרסים בו היה נתון הבנק:

1. טענה נוספת שמעלים התובעים היא כי הבנק היה נתון בניגוד עניינים בעת מתן ההלוואות. זאת, כאשר מצד אחד היה הוא שותף "בתוכנית המרמה", כלשון התובעים, שרקם הקבלן על מנת למכור את הדירות שלא במסגרת כינוס נכסים, ובעת שהוא יודע שעקב מצבו הוא לא יוכל להשלימן פיזית ולהסדיר את רישום הבעלות בהן, והיה לבנק אינטרס לקדמה על מנת לבצע את עסקאות ההלוואה, ומצד שני עמד אינטרס נוגד של הרוכשים שלא להיכנס להרפתקה מסוג זה ולקבל לידיהם דירות נחותות כטענת התובעים.
2. לא שוכנעתי כי הבנק בענייננו היה מצוי בניגוד אינטרסים פסול. בכל הנוגע לטענת בדבר "תוכנית מרמה" של הקבלן, אשר לטענת התובעים זמם מלכתחילה להותיר את הרוכשים עם דירות לא מושלמות ולא רשומות, לא הובאו ראיות של ממש, ובכלל זה לא נשמעה עדותו של הקבלן. התובעים מסתמכים בעניין זה על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בנצרת שניתן בתביעת חוב שהגיש בנק מרכנתיל נגד הקבלן בהליך הפירוק של האחרון, בו נקבע כי החל מחודש מאי 1997 היה הקבלן במצב של חדלות פירעון. מדובר במועד המאוחר בכחמישה חודשים מההתרחשות נשוא ענייננו, ובהיעדר תשתית ראייתית של ממש לא ניתן ללמוד ממנו בלבד כי מלכתחילה לא היתה כוונה להשלים הדירות. מכל מקום, וזהו העיקר, לא הוצגה תשתית ראייתית מספקת לטענה החמורה כנגד הבנק, כי היה שותף או ידע על תוכנית זו של הקבלן ככל שהיתה, וזאת לא ברמה הרגילה הנדרשת במשפט האזרחי לא כל שכן ברמה הנדרשת להוכחת טענה חמורה מעין זו.
3. כפי שכבר צויין, לא נטען כי הקבלן עצמו היה לקוח של בנק ירושלים בעת הרלוונטית, או כי היה לקבלן חוב כלשהו לבנק. האינטרס של בנק ירושלים בפרשה היה, איפוא, במתן הלוואות משכנתא לרכשי דירות, שזהו עיסוקו הרגיל. המתווה שצויין לעיל אפשר לבנק נתח גדול של עסקאות באופן מרוכז, ומכאן גם עוצמת האינטרס של הבנק בהצלחתו. בנסיבות של מתן הלוואה כאמור, לבנק אינטרס להבטיח בטוחה יציבה ובעלת ערך ככל הניתן, בדמות הדירות הנרכשות. אינטרס זה איננו נוגד את אינטרס הלווה, אלא במידה רבה תואם לו. כפי שכבר צויין, לפי התנאי המתלה שהוכנס להסכם הרכישה, ולפי הנספח להסכם ההלוואה, במידה והמתווה כולו היה קורס, עקב אי-גיוס סכומים מספיקים ואי-פדיון המשכנתא של בנק מרכנתיל, היו הסכמי הרכישה מתבטלים וכספי הרוכשים מוחזרים מתוך החשבון המיוחד. זאת ועוד, במסגרת המתווה המוסכם יועד כאמור סכום להשלמת הדירות, שהיה "מוגן" במסגרת החשבון המיוחד. מבנה זה של העסקה משרת הן את טובת הבנק והן את טובת הרוכשים, ולא ניתן לומר כי בעיצובו זנח הבנק את טובת לקוחותיו. בנסיבות אלה, לא שוכנעתי כי עניינו בסיטואציה הנגועה בניגוד עניינים של הבנק.

הטענה כי השעבוד לטובת בנק מרכנתיל לא הוסר:

1. כמפורט לעיל, בהתאם למתווה המוסכם בין בנק ירושלים לבנק מרכנתיל, הסכים האחרון כי המשכנתא הרשומה לטובתו תפדה בתמורה ל- 3 מיליון דולר שיועברו אליו, באופן שיאפשר את ביצוע עסקאות הרכישה של הקונים.
2. התובעים טוענים בסיכומיהם כי בניגוד לאמור, המשכנתא הרשומה לטובת בנק מרכנתיל לא בוטלה, והראיה כי היא רשומה עדיין בנסח המקרקעין שצורף.
3. גם בעניין זה אין לקבל טענות התובעים. ראשית, גם בנקודה זו מדובר בהרחבת חזית, לה התנגד הבנק, כאשר כל טענה בעניין זה לא הועלתה בכתב התביעה. שנית, ומעבר לנדרש, מהראיות עולה כי בניגוד לנטען, המתווה המוסכם בין הבנקים קוים. כפי שצויין, ההסכמה היתה לפדיון המשכנתא על המקרקעין עליהם הוקם הבניין. המקרקעין בהם מדובר הם חטיבת קרקע גדולה, הבעלות בה היא במושאע והפרוייקט לא נרשם כבית משותף. בנסיבות אלה, המשכנתא לטובת בנק מרכנתיל רשומה על החלקה כולה בנסח הרישום, והדבר איננו אפשרי אחרת. עולה בבירור מהראיות כי החלק מהמקרקעין עליו מוקם הבניין (אליו התייחסו הצדדים למתווה המוסכם "כמגרש 8") הוחרג בהסכמת כל המעורבים מהמשכנתא הרשומה לטובת בנק מרכנתיל, והסכמה זו יושמה בפועל. כך, למשל, כאשר פנו התובעים 1 ו-2 בשנת 2003 בבקשה לבית המשפט המחוזי לאשר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים הפוטנציאליים של דירה 362, הגיש בנק מרכנתיל הודעה לבית המשפט ובה הסכמתו למבוקש, וזאת בשל כך שהדירה נשוא הבקשה "הינה במגרש 8 (מגרש תב"ע מס' 201) אשר הוחרג מהמשכנתא לטובת בנק ברקליס דיסקונט בע"מ ע"י ביצוע העברת משכנתא חלקית לטובת בנק ירושלים" (נספח לג(3) למוצגי התביעה). דהיינו, המתווה המוסכם מומש.

נאמנות:

1. לטענת התובעים, הבנק החזיק בנאמנות בחשבון המיוחד את הכספים ששולמו רכשי הדירות, והפר את חובתו כנאמן בכך שהעביר את הכספים לבנק מרכנתיל מבלי שדאג להסרת השעבוד לטובתו. עוד טוענים התובעים, כי בהתאם להסכם בין הבנק לקבלן, היה לבנק שיקול דעת מוחלט כיצד לנהוג בכספי החשבון המיוחד, ובכלל זה היה בידו לבטל את הסכמי הרכישה וההלוואות. לטענתם, חובת הנאמנות חייבה את הבנק לבדוק את כל היבטי הפרוייקט, לרבות המצב הרישומי של המקרקעין והיכולת לרשום את הדירות על שם הרוכשים בטרם העברת הכספים לבנק מרכנתיל, ונוכח המצב האמור היה עליו לפעול לביטול ההסכמים. הבנק טוען כי לטענות התובעים אין כל בסיס, שכן הנאמן על הכספים בחשבון לא היה הבנק כי אם ב"כ הקבלן.
2. דין טענות התובעים להידחות גם במישור זה. כפי שטוען הבנק, בהתאם למתווה המוסכם הנאמן בחשבון המיוחד היה ב"כ הקבלן עו"ד חורי, אשר שימש כנאמן עבור הצדדים בהיבטים השונים של המתווה המוסכם (סעיף 9.1 למכתב הקבלן לבנק מרכנתיל מיום 12.1.97; סעיף 2 למכתב בנק מרכנתיל לבנק ירושלים מיום 21.1.1997, נספח ב' לתצהיר מר אייזנר). בהסכם בין בנק ירושלים לקבלן הוסכם כי חשבון הבנק המיוחד יפתח על שם בנק ירושלים בנאמנות עבור החברה, תוך שבמסגרת ההסכם נתנה החברה הרשאות מראש לבנק ירושלים, לעניין השימושים בכספים בחשבון כפי שפורטו (סעיפים 3 ו-4 להסכם הנ"ל; סעיף 3 לנספח להלוואה). עולה איפוא כי מבחינת המבנה הפורמאלי, לא היה מדובר בחשבון בו הבנק הוגדר כנאמן על כספי הרוכשים. עם זאת, שאלה נפרדת היא האם אין להכיר בדיעבד בזיקת נאמנות של הבנק כלפי הרוכשים לעניין הכספים ששילמו והופקדו בחשבון המיוחד, וזאת לנוכח המאפיינים המהותיים של הסיטואציה. נזכיר כי בשלב בו הופקדו הכספים ששילמו הרוכשים לחשבון המיוחד, התקשרותם עם הקבלן ועם הבנק היתה תלויה בתנאי מתלה, שקיומו, מעצם טיבו, לא היה וודאי. הצדדים הסכימו מראש, שאי-התקיימות התנאי תביא לביטול ההתקשרויות, פירעון ההלוואות והשבת התשלומים ששילמו הרוכשים לידיהם. בתקופת הביניים, הכסף הופקד בחשבון המיוחד שנפתח על שם בנק ירושלים, והיה בשליטתו לנוכח הסמכויות שהוקנו לו לגביו בהתאם להסכם עם הקבלן. ניתן לראות בסיטואציה זו, כמצמיחה זיקת נאמנות של הבנק כלפי הרוכשים ביחס לכספיהם שהופקדו בחשבון המיוחד. עם זאת, אין באמור כדי לשנות לענייננו, שכן אף אם כך הדבר, לא הוכח כי הבנק הפר את חובותיו ביחס לכספים הנ"ל. כפי שכבר צויין, אין לקבל את טענת התובעים כי בנק מרכנתיל לא הסיר את השעבוד על המקרקעין, ולפיכך הטענה להפרת חובת נאמנות בשל כך שהכסף הועבר מבלי לוודא כי השעבוד הוסר, דינה להידחות. גם את טענות התובעים ביחס לסכום של 250,000$ מתוך הכספים בחשבון המיוחד שנועדו להשלמת הדירות אין לקבל בענייננו, לנוכח שפורט לעיל בסוגייה זו. הטענה הכללית של התובעים באשר לחובת הבנק לבדוק ולוודא, מכוח החזקתו בכספי הרוכשים בחשבון המיוחד, את מכלול תנאי העסקה והאפשרות לרשום את הדירות על שמם, חורגת מהיקף התכלית של החזקת הכספים בחשבון המיוחד, שמטרתה היתה להבטיח כי השימוש בכספי הרוכשים ישמש לפדיון המשכנתא של בנק מרכנתיל והתכליות הנוספות שנזכרו, ולא מעבר לכך. נוכח האמור, אינני סבורה כי בעניינו מדובר בהפרת חובת נאמנות מצד הבנק בכל הנוגע לחזקה בכספים בחשבון המיוחד.

מצגי הבנק:

1. כעת אפנה לבחון את טענות התובעים באשר למעשי ומחדלי הבנק בכל הנוגע למצגיו מולם במהלך תהליך ההתקשרות לרכישת הדירות וקבלת המשכנתאות עבורן, הוא המישור העומד לטעמי במוקד ענייננו.

מצגי הבנק - המישור העובדתי:

1. לטענת התובעים, מלכתחילה הם חששו ונרתעו מלרכוש דירה מהקבלן, וזאת מאחר שידעו כי הוא מסובך בחובות רבים ומצבו הכספי רעוע. לטענתם, הקבלן טען בפניהם כי אין להם מה לחשוש, שכן בנק ירושלים לקח על עצמו להסדיר את חובותיו ואת העסקה, והפנה אותם לבנק. לפי טענת התובעים, הם באו בדברים ישירות עם מנהל סניף בנק ירושלים בנצרת, מר סלים חאוילא (להלן - חאוילא). לפי טענתם, הבנק יצר בפניהם מצג, לפיו העסקה נטולת סיכון מול הקבלן, שכן הקבלן יוצא למעשה מן התמונה, ונציגיו הצהירו כי הבנק לוקח את עצמו את האחריות להשלמת מכלול ההיבטים הקשורים לפרוייקט ולהתקשרות, לרבות רישום זכויותיהם בדירות בטאבו. התובעים טוענים כי הבנק הציג את העסקה ככדאית ביותר, בשל כך שהדירות נמכרות בהנחה, והסביר להם כי עליהם לקבל החלטה במהירות, וכי אי-עמידה בזמנים תביא לאובדן ההזדמנות לרכוש את הדירות. כן הוצגו בפניהם שמות של רכשי דירות נוספים, שהינם אנשים מכובדים ומוכרים בנצרת, דבר שאף הוא השפיע עליהם לרכוש דירות בפרוייקט. התובעים טוענים, כי הסתמכו על מצגי הבנק, והניחו כי מדובר בעסקה שאין סיכון בצידה מבחינת איתנות הקבלן והיכולת להשלים את הדירות ואת רישומן על שמם שכן הבנק ידאג לכל אלה, וכי מעורבות הבנק ומצגיו הם שהביאו אותם לרכוש את הדירות, ובלעדיהם לא היו מסתכנים בעריכת עסקה עם הקבלן לנוכח מצבו.
2. הבנק מכחיש את טענות התובעים. לטענתו, הוא שימש כבנק המעניק הלוואות בלבד ולא כבנק מלווה לפרוייקט, ולא הציג כל מצג בפני התובעים בדבר מעורבות או אחריות מצידו כנטען על-ידם. הבנק מציין כי התובעים התקשרו בעסקאות לרכישת דירות במחיר זול מערכן הריאלי, תוך שידעו את מצבו של הקבלן ואת נתוני העסקה הרלוונטיים. בפני הרוכשים הוצג הנתון הספציפי של קיום שיעבוד על המקרקעין לטובת בנק מרכנתיל, וכי הכספים המשולמים על-ידם ישמשו להסרת השעבוד, כפי שפורט בנספח להסכם ההלוואה שצויין לעיל. הבנק מציין לעניין זה כי אין כל הגיון בטענות התובעים, כי בנק הנותן משכנתאות ייקח על עצמו את התחייבויות הקבלן לרבות רישום בית משותף ורישום הדירות על שם הרוכשים, וכי טענות התובעים כי כך נאמר להם על-ידי נציג הבנק אינן אמינות ואינן סבירות. לטענת הבנק, התובעים, לאחר שלא עמדו בחובתם לשלם את החזרי חוב המשכנתא, ונמנעו מלדרוש מהקבלן לפעול למימוש התחייבויותיו על-פי ההסכם עימם, מנסים להתחמק מתשלום חובותיהם כלפי הבנק.
3. המחלוקת העובדתית בין הצדדים מתמקדת, איפוא, במצג שהוצג בפני התובעים ע"י הבנק במעמד פנייתם אליו.

עדויות התביעה:

1. מטעם התביעה העידו התובעים 1 ו-3, וכן מספר עדים אשר רכשו אף הם דירות בפרוייקט, ותיארו את אופן שיווק הדירות, את מעורבות בנק ירושלים ואת המידע שנמסר להם מטעם הבנק בעת הפנייה אליו לצורך בירור האפשרות לקבלת משכנתא לרכישת דירה בפרוייקט. להלן אפרט את עקרי העדויות שהובאו לעניין זה מטעם התביעה.
2. העד עו"ד תאופיק אבו נאסר: העד העיד כי הקבלן הציע לו לרכוש דירות בפרוייקט. לטענתו, חשש מכך מאחר ששמע אודות קשייו הכלכליים של הקבלן. הקבלן הפנה אותו לבנק ירושלים, וציין כי הבנק לקח על עצמו את חובות הקבלן ומלווה את המכירה של הדירות. העד ציין כי נציגי הבנק מסרו לו שאין כל קושי מיוחד בעסקה ואין מה לדאוג לגביה, וכי כל פעולותיו בקשר להסכם היו מול הבנק שהתנהג כמוכר לכל דבר וסיפק לו את הפרטים אודות העסקה. עוד ציין העד, כי הובהר על-ידי הבנק שיש לחץ זמנים גדול וכי כל הדירות נחטפות, וכי הוצגו לו שמות של רוכשים מכובדים מנצרת. לדבריו, אושרה לו משכנתא גבוהה בזריזות רבה, ועל-אף שבאותה עת היה מתמחה ושכרו נמוך. העד ציין כי לא היה מודע לכך שמדובר בעסקה על תנאי (לעניין הסרת השעבוד), וכי לא קרא את מסמכי ההלוואה.
3. העד עו"ד אליאס שוקרי: עו"ד שוקרי רכש אף הוא דירה בפרוייקט. הוא העיד כי הכיר את מנהל הבנק חאוילא והיו לו יחסים טובים אתו מעסקאות קודמות. לדבריו, הוא לא היה מעוניין לרכוש דירה בפרוייקט, בשל ידיעתו אודות קשייו הכלכליים של הקבלן, ולאחר שעיין בנסח הטאבו של המקרקעין. עו"ד שוקרי העיד, כי פנה ונפגש עם חאוילא, וזה אמר לו כי הקבלן הינו צד פורמאלי בלבד, כי הבנק התחייב לסלק את חובות הקבלן "והדירות בעצם הועברו לבעלותו", וכי הבנק ידאג לרישום בית משותף וקבלת זכויות הקונים (סעיף 4 לתצהיר). עוד ציין עו"ד שוקרי כי הבנק לחץ לסיים את העסקה במהירות מאחר שהדירות נחטפות (סעיף 5.2 לתצהיר). עוד צויין בתצהירו, כי אילולא הבטחות הבנק בעניין זה, הוא לא היה מתקשר עם הקבלן ולא היה מסכן שקל אחד מכספו שכן ידע כי הקבלן מצוי בקשיים. בחקירתו הנגדית חזר עו"ד שוקרי על טענותיו אלה, וציין כי לאחר שעיין בנסח הרישום של החלקה, החליט שלא לרכוש דירה בפרוייקט, ברם לאחר ששוחח עם מנהל הסניף חאוילא, והבין ממנו כי הבנק לוקח את מלוא האחריות על הפרוייקט לרבות שחרור שעבודים ורישום זכויות הרוכשים, השתכנע אחרת (עמ' 27, ש' 7-16). עוד ציין עו"ד שוקרי בעדותו, כי לא קרא כלל את ההסכם ומסמכי ההלוואה, וכי חתם "מתוך אמונה" למנהל הבנק (עמ' 28-29).
4. העד ג'ורג' קאס: אף עד זה רכש דירה בפרוייקט. לפי האמור בתצהיר העדות הראשית שלו, הוא ידע על מצבו הכלכלי הקשה של הקבלן. הקבלן פנה אליו ואמר לו שיש הזדמנות לקנות דירה במחיר מוזל ביותר, וכי בנק ירושלים לקח על עצמו לסלק את חובותיו. לפי האמור בתצהיר, לאחר שפנה לבנק ירושלים נאמר לו ע"י נציגי הבנק כי הבנק אימץ את חובות הקבלן ואחראי ללוות את הרוכשים ולרשום את הבית כבית משותף ואת הדירות על שם הקונים ולפיכך אין הוא צריך לחשוש ממצב הקבלן שמעמדו בעסקה הוא "על הנייר" בלבד (סעיף 7 לתצהיר). עוד נאמר בתצהיר, כי נציגי הבנק אמרו לו שיש לקנות מהר שכן הדירות נחטפות בשל מחירן הנמוך והציגו בפניו שמות של רוכשים אחרים שהם אנשים מכובדים (סעיף 8 לתצהיר). בחקירתו הנגדית ציין העד כי קרא את העמוד הראשון להסכם בלבד, כי מנהל הבנק אמר לו שהעסקה נקייה "ונקבל טאבו" תוך כמה חודשים, ולאחר חמש דקות בבנק ועל סמך דבריו של מנהל הסניף, חתם על העסקה (עמ' 43-44).
5. העד אליאס פאר: גם עד זה רכש דירה בפרוייקט. בתצהיר עדותו תיאר את אופן התרחשות הדברים בבנק, לאחר שהופנה אליו על-ידי הקבלן. לדבריו, הקבלן הציג בפניו "מבצע" של מכירת דירות בהנחה בשל המצב אליו נקלע, כאשר בנק ירושלים "אימץ" את הפרויקט ועומד לחסל את חובותיו. לדבריו, הוא פנה למנהל הסניף, חאוילא, ושטח בפניו את חששותיו מרכישת דירה מהקבלן. חאוילא הרגיע אותו ואמר כי הבנק אימץ את הפרוייקט וכי הוא עומד לסלק את חובות הקבלן ולהשלים את הפרוייקט, וכי אין לו מה לחשוש בהקשר זה והוא יקבל את הדירה רשומה בטאבו. עוד העיד, כי דברים אלה הרגיעו אותו ולפיכך החליט לרכוש את הדירה. את מעמד החתימה על ההלוואה בסניף הבנק בנצרת תיאר כמעמד בו נכחו רכשי דירות רבים בפרוייקט, הבנק פתח את שעריו במיוחד ביום חופש וגייס פקידים לצורך כך, וההחתמה נעשתה בלחץ ובמהירות ומבלי להיכנס לפרטים. עוד העיד, כי אילו היה מבין שיש לו עסק מול הקבלן בלבד, לא היה מוכן להיכנס לעסקה שכן ידע אודות מצבו הקשה וכי הוא עומד לקרוס בכל רגע. עוד הצהיר, כי אילולא דברי ההרגעה של נציג הבנק, מחד, ולחץ הזמנים שהוצג לו, מאידך, היה ממנה עו"ד לבדוק עבורו את העסקה. בחקירתו הנגדית ציין העד, כי מאחר ששמע וידע אודות מצבו הכלכלי הקשה של הקבלן, התייעץ עם רוה"ח שלו בטרם חתם על ההסכם, וזה הזהירו מלהתקשר עם הקבלן מאחר שהוא מסובך (עמ' 73, ש' 26-30). כן העיד, כי פנה בעניין זה למנהל סניף הבנק שלו, אשר שוחח עם מנהל הסניף של בנק ירושלים, חאוילא, ולאחר מכן הוא נפגש הוא עצמו עם חאוילא. לדבריו, חאוילא הסביר לו כי כאשר הוא רוכש, הבנק משלם את הכסף לקבלן, ולאחר מכן "יש לך דיבור רק איתנו" (עמ' 76, ש' 18). לדבריו, הוא הבין מהבנק כי לאחר התשלום, הבנק הוא האחראי לכל, לרבות הרישום בטאבו (עמ' 76, ש' 19). לדבריו, מנהל סניף הבנק הרגיע אותו בדבריו, ולפיכך החליט לחתום (עמ' 76, ש' 24-25).
6. עדות התובע 1: בתצהיר העדות הראשית של התובע 1 פורטה גרסתו, ולפיה הוא ידע כי הקבלן מצוי על סף פשיטת רגל, ולפיכך חשש מעסקת הרכישה שהוצעה לו על-ידי הקבלן. לדבריו, הוא פנה למנהל הסניף, חאוילא, וזה הסביר לו כי הבנק לקח על עצמו לסלק את חובות הקבלן, כי הוא הבעלים בפועל והוא האחראי שהפרוייקט יושלם, השעבודים יוסרו והדירות ירשמו בטאבו על שם הרוכשים. לדבריו, נאמר לו על-ידי חאוילא כי הבנק אחראי לסילוק כל המכשולים והקבלן "איננו קיים" מבחינת הרוכשים, וכי הרושם שקיבל מדברי חאליוא הוא כי הבנק לוקח אחריות מלאה על השלמת העסקה. התובע 1 תיאר את ההתרחשות בבנק ירושלים בעת החתימה על הלוואות המשכנתא ואת האופן בו התנהלו הדברים: "פתחו את הבנק ביום שבתון, היו עשרות אנשים שמילאו את הבנק, זה תחתום פה וזה תחתום פה. זה בדיוק מה שקרה. עדר" (עמ' 118, ש' 1-2). לדבריו, לולא המצג שהוצג לו כי הקבלן יוצא מהתמונה, והבנק הוא האחראי לעסקה, הוא לא היה מתקשר בהסכם הרכישה (עמ' 118, ש' 32-33).
7. עדות התובע 3: התובע 3 לא רכש כאמור בעצמו דירה בפרוייקט. עם זאת, לפי עדותו ועדות התובע 1 – אביו, הוא לקח חלק בשלב המו"מ ובבירורים המקדמיים שנעשו מול הקבלן והבנק בקשר לדירות ולקבלת המשכנתא. בתצהיר העדות הראשית שלו ציין כי נפגש עם הקבלן, אשר מסר לו כי הוא מוכר את הדירות בפרויקט בהנחה, בשל הצורך למכור אותן מהר. הוא פנה לאביו, אשר אמר לו כי עדיף להתרחק מהקבלן שנתון בבעיות כלכליות. הם פנו לבנק ירושלים, לפי הפנייתו של הקבלן, ונפגשו עם מנהל הסניף חאוילא. האחרון מסר להם כי הבנק ידאג להסיר השעבוד על הפרוייקט, וכי הבנק "אימץ" את חובות החברה, כך שנכסי הקבלן שייכים בעצם לבנק "והבנק הוא זה שמוכר לנו את הדירות ולא הקבלן" (סעיף 10 לתצהיר). בחקירתו הנגדית העיד התובע 3 כי נאמר להם על-ידי הבנק שאין להם עסק עם הקבלן אלא עם הבנק, שהבנק נותן חסות לפרוייקט וכי קיבל עליו להשלימו לרבות השלמת הפיתוח ורישום הדירות בטאבו (עמ' 85, ש' 17-21), וכי אין מה לחשוש שכן הבנק נכנס לתמונה (עמ' 86, ש').

עדויות ההגנה:

1. בכל הנוגע למגעים שהתקיימו בין הרוכשים לבין הבנק, העיד מטעם הבנק מנהל סניף נצרת דאז, חאוילא.
2. בתצהירו פירט חאוילא את הרקע שקדם לחלקו של סניף נצרת במתן ההלוואות לרוכשים בפרוייקט. לפי עדותו, מנכ"ל הבנק מסר לו כי מתרקמת אפשרות למתן כמות גדולה של הלוואות בפרוייקט שהוקם בנצרת. היה צורך בגיוס סכום גדול בתוך זמן קצר, והדבר היה תנאי להצלחת המהלך כולו. לדבריו, "היה ברור לכולם שעל מנת שהמתווה יצליח הרי בכל הנוגע לסניף נצרת ההלוואות צריכות לצאת לפועל בתוך זמן קצר במיוחד" (סעיף 4 לתצהיר). בשל הנתונים שעמדו ברקע הדברים, נדרש כל לווה לחתום על הנספח להלוואה, בו פירוט אודות השעבוד הקיים על המקרקעין לטובת בנק מרכנתיל ויתר התנאים הנוגעים לכך. לעניין זה ציין חאוילא, כי מי מהרכשים ששאלו בשל חשש מכך שהקרקע משועבדת, הוא הרגיעם ואמר להם שהבנק לא ישחרר כספים מהחשבון המיוחד עד שיוסר השעבוד של בנק מרכנתיל ותירשם הערת אזהרה לטובת הרוכשים. לפי האמור בתצהירו, הוא לא אמר לרוכשים את האמירות שיוחסו לו על-ידי התובעים והעדים מטעמם, ולא עודד אף אדם לרכוש דירה בפרוייקט. בחקירתו הנגדית ציין חאוילא כי המתווה שגובש מול הקבלן ובנק מרכנתיל, נבדק על-ידי הנהלת הבנק והיועצים המשפטיים שלו, ולו לא היתה מעורבות או ידיעה עצמאית על כך, מעבר לאישור שניתן מטעם ההנהלה. עוד העיד, כי הסניף הסביר לכל המתעניינים בהלוואה, שרובץ משכון על המקרקעין לטובת בנק מרכנתיל, וכי בנק ירושלים אחראי לטפל בעניין זה באופן שהשעבוד יסולק (עמ' 166, ש' 29-30). עוד ציין, כי היו קונים שהביעו חשש על רקע האמור, והסניף הרגיע אותם שהמשכון יוסר על-ידי בנק ירושלים וכי הוא יעמוד בלוח הזמנים (עמ' 177, ש' 4-12). כמו-כן, הבנק מסר לקונים כי חלק מהכספים בחשבון המיוחד אליו יועברו כספי ההלוואות וכספי הקונים ממקורותיהם, ישמשו להשלמת הדירות, והדבר הרגיע חלק מחששות הרוכשים (178, ש' 6-8). חאוילא העיד עוד, כי תהליך בקשת ואישור ההלוואות נעשה תחת לחץ זמן, שכן הבנק נדרש לעמוד במסגרת זמנים קצרה במתן מספר מספיק של הלוואות לגיוס סכום הפדיון, שאם לא כן המהלך כולו לא יצא לפועל (עמ' 71, ש' 14-21). בשל כך הבנק פתח את שעריו ללווים בשעות לא שגרתיות וגייס כוח אדם למשימה (עמ' 176, ש' 23-28). כן אישר בחקירתו הנגדית כי בשל לחץ הזמנים, האיץ הבנק ברוכשים להשלים את העסקאות (עמ' 177, ש' 4-5).

המסקנות העובדתיות:

1. כעולה מהמפורט לעיל, לטענת התובעים 1 ו-3 ולטענת עדים מטעמם, במסגרת המגעים שקיימו מול סניף הבנק בנצרת, נאמר להם באופן מפורש ע"י נציגי הבנק, ובפרט ע"י מנהל הסניף חאוילא, כי הבנק לוקח על עצמו את מכלול חובותיו של הקבלן, כי הבנק הופך למעשה לבעלי הקרקע במקום הקבלן ונכנס לנעליו כמוכר, וכי הבנק אחראי ומתחייב לרשום את הפרוייקט כבית משותף כך שזכויות הרוכשים יירשמו בטאבו.
2. בכל הנוגע לטענות בדבר אמירות מפורשות וקונקרטיות כאמור, אינני רואה לקבל את עדויות התביעה כפי שהוצגו.
3. הטענות בדבר הצהרות והתחייבויות הבנק כאמור, אינן משתקפות במסמכי עסקאות הרכישה וההלוואה עליהם חתמו הרוכשים, ואין להם כל עיגון במסמכי ההתקשרות. כעולה מהסכמי הרכישה מול הקבלן עליהם חתמו הרוכשים, מדובר בהתקשרות שהבנק לא היה צד ישיר לה, וההתחייבויות לעניין השלמת הבנייה ורישום הבניין כבית משותף הן התחייבויות הקבלן – המוכר. הטענה כי הבנק לקח על עצמו בהצהרות בעל-פה שנאמרו ברחל ביתך הקטנה, כפי המתואר "ביד רחבה" בתצהירי התביעה, את כל התחייבויות המוכר לפי הסכמי המכירה עם הרוכשים, והציג עצמו כבעלים בפועל של המקרקעין, הינה על-פניה מוקשית.

העדויות בעניין זה מטעם התביעה היו מוקצנות במידה לא מבוטלת, ואני מתקשה לתת אמון בגרסה במתכונת המלאה בה הוצגה. כך, קשה ליישב את עדותו של עו"ד שוקרי, לפיה נאמר לו על-ידי חאוילא כי בנק ירושלים ידאג בעצמו לרשום את הבניין כבית משותף, ואת טענתו כי קיבל את הדברים כפשוטם והסתמך על התחייבות זו של הבנק "מתוך אמונה", עם ניסיונו כעו"ד העוסק בתחום המקרקעין מזה עשרות שנים. עו"ד שוקרי לא ידע לתת הסבר סביר לתמיהה אודות גרסתו כי הסתמך ללא היסוס על אמירות בע"פ מסוג זה מטעם נציג הבנק המעניק לו משכנתא, מבלי שדרש עיגון סדור כלשהו להבטחות שניתנו לו לדבריו.

טענות התובעים בתצהיריהם, בדבר התחייבויות והבטחות ספציפיות של הבנק לרבות כי הבנק ידאג לרישום בית משותף והסדרת רישום הדירות בטאבו על-שם הרוכשים, קיבלו גרסה מרוככת יותר בחקירתו הנגדית של התובע 1; בחקירתו בפני לא חזר התובע 1 על הצגת על הדברים באופן זה, אלא העיד כי במעמד בו נכחו הוא, הקבלן וחאוילא, ולאחר שציין בפני חאוילא את חששותיו ממצבו של הקבלן, הבהיר חאוילא שאין לו מה לחשוש ממצב הקבלן, משהבנק נכנס לתמונה ואחראי לסילוק כל המכשולים, וכי הקבלן "לא קיים" בעסקה. התובע 1 והדגים כיצד תוך כדי אמירת הדברים חוילא דחף (פיזית) את הקבלן שהיה נוכח במעמד. מדבריו של חאוילא הבין וקיבל את הרושם כי הבנק מקבל עליו את מלוא האחריות כלפי הרוכשים, והקבלן איננו כלל בתמונה (עמ' 117, ש' 11-12). מדובר בהבנתו ובפרשנותו לעמדת הבנק נוכח המצג שהוצג בדבר היעדר קשיים צפויים בשל מעורבות הבנק, להבדיל מהבטחות ספציפיות שניתנו על-ידי הבנק ביחס לביצוע פעולות קונקרטיות, כפי שהוצג בתצהירים.

תמונה דומה עולה אף מעדותו של העד אליאס פאר; כאשר נשאל העד בחקירתו הנגדית האם מנהל הסניף מסר לו כי הבנק ידאג לרישום זכויותיו בטאבו, השיב: "כן, ביקשתי, אמר לי אין מה לדאוג, אנחנו מוכרים ומנקים ואתה מקבל מאיתנו את הניירת לטאבו. תשלם לי את הכסף, קח נייר ולך לטאבו" (עמ' 77, ש' 31-32). גם מדברים אלה עולה כי המצג שהציג הבנק הוא כי לא צפויה בעיה בנושא רישום הדירות לאחר פתרון נושא השעבוד, וכי הדרך בעניין זה פתוחה, להבדיל מאמירה קונקרטית כי הבנק עצמו יטפל בנושא הרישום כבית משותף ורישום הדירות על שם הקונים.

אוסיף כי הטענה לאמירה/הבטחה מפורשת של הבנק לטיפולו בנושא רישום הבית כבית משותף ורישום הדירות על שם הרוכשים, אף איננה מתיישבת עם העובדה כי בשנים שלא הרכישה, לאחר שהקבלן נכנס לפירוק והסתבר הקושי הקיים בעניין זה, לא פנו התובעים לבנק בדרישה ממוקדת כי יקיים את אותה הבטחה נטענת.

1. מסקנתי היא, איפוא, כי לא הוכח שנציגי בנק ירושלים הצהירו מפורשות והתחייבו בפני התובעים, כי הבנק אחראי לרישום הבניין כבית משותף ורישום זכויות הרוכשים כמו גם ליתר חבויות הקבלן לפי הסכמי הרכישה.
2. עם זאת, התמונה העולה מהראיות מלמדת על מעורבות ניכרת ועמוקה של נציגי סניף הבנק בנצרת מול הרוכשים בהליך גיבוש עסקאות מכירת הדירות, תוך הצגת מצגים גורפים ואופטימיים ביחס לעסקאות אלה מצד נציגי הבנק. פעולותיו של הבנק אל מול הרוכשים יצרו בפניהם מצג לפיו הבנק מעורב בהיבטים שונים של העסקה החורגים ממתן ההלוואה עצמה, ואחראי להם, תוך שהבנק נוטל חלק פעיל בהסברתה של העסקה ובשיקוף סיכוניה בפני הרוכשים. במסגרת זאת, הוצג בפני הרוכשים מצג כללי לפיו הקושי הקיים בעסקה נוגע לשעבוד הקרקע לבנק מרכנתיל אשר מצוי בטיפולו ובאחריותו של הבנק ולא של הקבלן, ומעבר לכך "פתוחה הדרך" להשלמת עסקת הרכישה לרבות רישום הדירות על שמם.
3. הדברים עולים לא רק מעדויות התובעים והעדים מטעמם, אלא הם משתלבים עם הראיות האובייקטיביות שהוצגו ועם עדותו של מנהל הסניף חאוילא, באשר לאופן הטיפול של הסניף בלווים.
4. כפי שעולה מהפירוט העובדתי שהוצג, ברי כי מעורבותו של בנק ירושלים במתן הלוואות בפרוייקט, לא היתה שגרתית במאפייניה, נוכח המהלך שסוכם בינו לבין הקבלן ובנק מרכנתיל, אשר נועד לפתוח את הדרך לאפשרות של מתן הלוואות לרוכשים. לצורך כך נדרש הבנק, ברמת המנכ"ל, לטפל ביצירת מתווה מוסכם בין המעורבים, וליצור מנגנון שיאפשר את מימוש תכליתו הנ"ל. שכרו של הבנק אמור היה להיות קבלת נפח מרוכז ובלעדי של עסקאות הלוואה בפרוייקט.
5. מעורבותו זו של הבנק לא נותרה מאחורי הקלעים, אלא שוקפה לרכשי הדירות. הבנק, כחובתו, מסר לרוכשים אודות קיומו של שעבוד על המקרקעין ומסר להם כי הנושא הוא בטיפול ובאחריות הבנק. לפי העולה מעדות חאוילא, במסגרת הדיאלוג הישיר שהתקיים בין נציגי הבנק לרבות הוא עצמו לבין הרוכשים, פעלו נציגי הבנק "להרגיע" את חששותיהם של הרוכשים, בין היתר על רקע זה, תוך שהבהירו כי הבנק עצמו הוא האחראי להסרת השעבוד (סעיף 8ג' לתצהיר חאוילא; עמ' 177,ש' 6-7; ש' 12). בהיבט זה, משתלבת עדותו של חאוילא עם עדות עדי התביעה, בדבר דברי ההרגעה שנמסרו להם מנציגי הבנק והצהרותיהם כי הבנק פועל להסדרת העסקה ולהסרת הסיכון הגלום בה.
6. מעדותו של חאוילא עולה בבירור, כי חלק מהרכשים אכן הביעו בפניו ובפני עובדי הסניף את חששותיהם מהעסקה, כפי שטענו עדי התביעה. חששות אלה, לפי העולה מעדותו, לא נגעו רק לסוגיית השעבוד, אלא גם להשלמת הדירות. בעניין האחרון העיד חאוילא, כי הוא מסר לרוכשים שחלק מכספי הרכישה מועבר לחשבון הבנק המיוחד בנאמנות וישמש עבור השלמת הדירות. וכך העיד:

"ש. הקונה הפוטנציאלי שבא לראות דירה, הוא פחות מודע לשעבודים של בנק מרכנתיל שזה דבר שאינו מבין אותו ואתה מבין אותו. מעניין אותו לדעת מתי הפרויקט הסתיים ןאלו החששות שעולים וזה לא עלה בפניך.

ת. אבל על זה יש מענה. שהשאירו כסף 250,000$ בהנהלת הבנק כדי להשלים את הדברים האלה ואני הסברתי להם את זה שאמורים להשלים את מה שחסר בבית. שהסכום יישאר בנאמנות לצורך השלמת הדברים החסרים בסדר גודל קטן. כחי הדירות היו מוכנות פחות או יותר לאכלוס.

ש. זה מה שאמרת ללקוחות שמדובר בסדר גודל קטן.

ת. ידעתי שהדירות לא גמורות 100% והיה כסף שאמור היה להישאר בנאמנות כדי להבטיח השלמת דברים אלו.

ש. אתה מדבר על 250,000$

ת. כן.

ש. לכם היתה בקרה איך השתמשו בהם.

ת. לי לא. אני יודיע שהשאירו כסף כדי להשלים.

ש. שאתה כותב בסעיף 8 א' בסוף שלו (שיקול דעת הבנק להשתמש בכספים בחשבון המיוחד – ע.ג) אני מפנה אליו. מה כוונתך.

ת. שהנהלת הבנק יכולה לשלוט בכסף שיישאר בחשבון הנאמנות כולל ה 250,000$.

ש. וזה הרגיע את הלקוחות. שיש את הכסף בנאמנות.

ת. מי שחשש זה כן הרגיע אותו כי יש כסף שהופקד לצורך הפקדת (כך במקור) הבניה.

ש. מאיזה דבר חשש

ת. מכך שחלק מהדירות אינן מושלמות" (ההדגשות הוספו. עמ' 178, ש' 3-21).

ובהמשך:

ש. אתם הייתם מעורבים בהשלמת הפרויקט לרבות ההחלטה של ההנהלה לייחד 250,000$ והדרישה שמשיכתם היא בשיקול דעת שלכם, כי ראיתם עצמכם אחראיים כלפי הלקוחות להשלמת הפרויקט

ת. אני מניח שכן (עמ' 179, ש' 24-27).

דבריו של חאוילא אודות הצורך "להרגיע" את הרוכשים בכל הנוגע להשלמת הדירות, תומכים בעדויות עדי התביעה בדבר החשש שהביעו בפני נציגי הבנק אודות הקבלן ומצבו הכלכלי הרעוע, שכן סוגייה זו איננה נוגעת לנושא השעבוד אלא לחשש כי הקבלן לא יוכל להשלים את הדירות עקב מצבו הכספי. עדותו בדבר המידע שמסר לרוכשים לפיו חלק מהכסף מופקד בנאמנות עבור השלמת הבניה ומצוי בשליטת הבנק ולא בידי הקבלן, משתלבת בטענות עדי התביעה בדבר המסרים "המרגיעים" שנמסרו להם מטעם הבנק באשר להיעדר סיכון ברכישת דירה מהקבלן, בשל מעורבות ישירה של הבנק עצמו.

עוד עולה מעדותו של חאוילא, כי מבחינת נקודת מבטו לאותה עת, הקושי החריג היחיד בקשר למשכנתאות בפרוייקט, נגע לשעבוד של בנק מרכנתיל, נושא שאמור היה להיפתר על-ידי הנהלת הבנק בהתאם למתווה המוסכם. מעבר לכך, ובנוגע להיבטים אחרים של העסקה, הדבר לא היה בטיפולו והוא לא נדרש לכך, כך:

ש. חוץ מהעניין של השעבוד בבנק מרכנתיל שהסרתו היתה מביאה לתוצאה שאת המדבר עליהם, אתם לא התייחסתם מול הקונים לכל יתר הבעיות האחרות שיש בפרוייקט הזה.

ת. זה לא תפקידי, יש מחלקה עסקית. אני מטפל בבדיקת טיב הלקוחות, הלווים, לבדוק שלא תהיה מניעה של רישום שעבוד של משהו אחר על הדירה לפני שאנחנו מבצעים את העסקה. במקרה של פרויקט כזה שהתחיל מהמחלקה העסקית והתחיל מהנהלת הבנק, אני לא אמור לבדוק את הדברים האלה" (עמ' 167, ש' 18-23).

כאשר נשאל חאוילא בעדותו באשר להבנתו בקשר להסרת השעבוד של בנק מרכנתיל, ציין כי להבנתו הדבר יכול לאפשר את רישום זכויות הקונים. וכך אמר:

"ש. כשאתה אמרת לקונים "אנחנו נדאג שהשעבוד של בנק מרכנתיל יוסר" מה משמעות הסרת השעבוד, שיוכל למכור בלי שיש בעיה בעתיד?

ת. איך אני יכול להבטיח מה יהיה בעתיד, תלוי מתי אתה בא למכור את הדירה. מבחינה משפטית, מה שזה יכול להעיד על זה שאפשר לרשום את הזכויות של אותם אלה שקנו את הדירה. על זה שאנחנו מסירים את המשכנתא של בנק מרכנתיל. אותה משכנתא לאדם פרטי כאשר יש שעבוד הדירה לבנק אחר, אתה לא מעביר את הנכס על שם זה שקנה את הדירה מבלי לסלק את השעבוד הקיים עליו". (עמ' 167. ההדגשה הוספה).

ובהמשך העיד חאוילא:

"אני דוחה את מה שאתה אומר. לא הייתי אמור לטפל בכל הבעיות האחרות אם ישנן, זה היה בטיפול הנהלת הבנק. על פי מה שידוע לי שיש שעבוד של בנק מרכנתיל וזה מה שמונע לרשום את הדירות על שמות הקונים. צריך לדאוג לאסוף כסף כדי שזה יבוטל ואז הנושא פתור וניתן לרשום את הזכויות שלהם" (עמ' 172, ש' 21-24. ההדגשה הוספה).

דברים אלה משתלבים עם דברי העדים מטעם התביעה, בדבר מצגי הבנק כי לא צפויות כל בעיות מיוחדות בפרוייקט לאחר טיפול הבנק בשעבוד והדרך פתוחה לרישום הדירות על שמם. כפי שצויין לעיל, את טענת חלק מהעדים כי נאמר להם על-ידי הבנק כי הבנק בעצמו ידאג לרשום את הבניין כבית משותף ולרישום זכויותיהם בטאבו, לא ראיתי לקבל. עם זאת, הטענה כי פקידי הבנק יצרו בפניהם מצג גורף בדבר היעדר קשיים בהשלמת העסקות לאחר שיוסדר השעבוד על-ידי הבנק עצמו, ובדבר אי-תלות בקבלן, וכי הניחו את דעתם שעקב מעורבות הבנק לא צפויה כל בעיה בהשלמת העסקה וניתן יהיה לרשום את הדירות על שמם, משתלבת עם העולה מעדותו של חאוילא כפי שפורט לעיל.

1. מעדותו של חאוילא ניתן ללמוד עוד, כי הלכה למעשה היה לבנק חלק מהותי במהלך השיווקי של הקבלן במכירת הדירות, וזאת בידיעת הבנק. מעורבות הבנק במתן משכנתאות לרוכשים היוותה חלק אינטגראלי מעסקאות הרכישה של הדירות, וככזו אף הוצגה מלכתחילה לציבור בשלבי שיווק הדירות. וכך באו הדברים לידי ביטוי בחקירתו של חאוילא:

"ש. התכנית למעשה כללה שיווק אגרסיבי, מחיר מופחת ו"כי כל המעוניין יכול לקבל הלוואה מבנק ירושלים" (תוכניתו של הקבלן כפי שהוצגה בסעיף 3(ב) לתצהיר חאוילא – ע.ג)

ת. כן.

ש. אתם ידעתם על התכנית וגם אישרתם.

ת. כן

ש. אתם אישרתם והסכמתם לר.א.ם לפרסם שכל המעוניין יכול לקבל הלוואה מבנק ירושלים.

ת. בין היתר, אני מניח שכן.

ש. אתה מבין אם כך שבנק ירושלים למעשה היה חלק מהותי בתכנית של ר.א.מ לשווק את הפרוייקט. אתה מסכים?

ת. אני מסכים. לולי המשכנתאות שיינתנו לפרויקט הפרויקט לא יצא לפועל.

ש. מעבר לתפקיד שלך כנותן אשראי, אני אומר לך שר.א.מ ביקשה את המעורבות שלכם בתכנית כדי לתת למהלך מימד אחראי ושקול, הינה בנק מעורב בתכנית, בעסקה, כלפי כלל הציבור שנחשף לשיווק האגרסיבי הזה, זה נכון?

ת. אני מניח שכן. כל בנק שהיה מתקשר לעסקה הזו היה בדיוק עוזר לקדם את הפרויקט כי בלי משכנתאות הפרויקט לה היה" (עמ' 170, ש' 1-15).

1. התמונה המצטיירת מהראיות והעדויות שפורטו היא כי לבנק היתה במקרה זה מעורבות ממשית ואקטיבית בהליך ההתקשרות לרכישת הדירות, כחלק "מהמבצע" המרוכז והמזורז למכירת הדירות בפרוייקט. הבנק הציג בפני הרוכשים שהופנו אליו על-ידי הקבלן נתונים הנוגעים למקרקעין; הבהיר כי הבנק אחראי להסרת שעבוד הרובץ על המקרקעין המהווה את הקושי המאפיין את העסקה הספציפית; נציגיו הרגיעו את הרוכשים בעניין הקושי האמור כמו גם באשר לחשש שהקבלן עקב מצבו לא יוכל להשלים את הדירות, ועשו זאת בכך שהבהירו כי הבנק יהיה מעורב ישירות בהסדרת הסיכונים הקיימים. המצג שהוצג בפני הרוכשים בהקשר זה היה גורף ולא מסוייג, ומבלי שהובהרו על-ידי הבנק באופן ברור "גבולות הגזרה" של מידת מעורבותו ואחריותו ביחס להתקשרות בכללותה, תוך הבהרה כי מעורבותו היא ייחודית לנושא הסרת השעבוד של בנק מרכנתיל וניהול החשבון המיוחד, ובעניינים אלה בלבד, כאשר כל יתר ההיבטים הנוגעים לעסקה והשלמתה הינם בידי הקבלן וממשיכים להתקיים בציר עצמאי שנותר בינו לבין הרוכשים ללא מעורבות כלשהי של הבנק.

המישור הנורמטיבי – אחריות הבנק:

1. על הרקע העובדתי שלעיל, אבחן את המחלוקת בדבר אחריות הבנק כלפי התובעים 1 ו-2 בגין רכישת הדירות בפרוייקט והנזקים שהוסבו להם.
2. הבנק נושא בשורה של חובות משפטיות כלפי לקוחותיו. על הבנק מוטלות חובות מכוח הדין הכללי, ובכלל זה חובת התום הלב וחובת הזהירות, המיושמות בהתחשב במאפייני מערכת היחסים שבין הבנק ללקוח על מאפייניה המיוחדים, ובפרט פערי הכוחות בין הצדדים והאמון ומידת ההסתמכות המוגברת של הציבור כלפי מוסדות בנקאיים הנתפסים כגוף "מעין ציבורי". כן קובע הדין חובות מיוחדות החלות על הבנק, ובהן במישור הכללי חובת אמון אל מול הלקוח, כפי שגובשה והוכרה בהלכה הפסוקה. היקפן ותוכנן הפנימי של החובות משתנה בהתאם לנתוני המקרה הספציפי, מאפייני פעולתו של הבנק והממשק בינו לבין הלקוח (רע"א 4373/05 אבן-חיים ואח' נ' בנק עצמאות למשכנתאות ופיתוח בע"מ (פורסם במאגרים) (2007); ע"א 8409/04 יעקבי ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם במאגרים) (2007); ע"א 7825/01 דאטא סיסטמס אנד סופטוור אינק נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נח(5) 348).
3. התובעים טוענים כי במקרה דנן הפר הבנק את חובותיו כלפיהם בכל המישורים האמורים. כפי שפורט לעיל, לא מצאתי כי הבנק פעל בחוסר תום לב או בניגוד עניינים, וסבורני כי ההיבט הדומיננטי לעניינו הוא זה הנוגע לחובת הזהירות המוטלת על הבנק אל מול לקוחותיו. אתמקד איפא להלן בשאלה האם הפר הבנק את חובת הזהירות המוטלת עליו אל מול הלווים – התובעים 1 ו-2.
4. אין חולק כי הנורמות המחייבות את הבנק בהתנהלותו מול לקוחותיו חלות אף ביחסיו מול המבקש לקבל ממנו הלוואה, ובמסגרת השלב הטרום חוזי של ניהול המו"מ להתקשרות. בפסיקה הוטלה לא אחת אחריות על בנקים ביחס להתנהלות לא נאותה ומצגים שהוצגו על-ידם בשלבי ההתקשרות בעסקאות הלוואה, ובפרט עסקאות משכנתא. כך, בע"א 5893/91 טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' צבאח ואח', פ"ד מח(2) 573, נמצא הבנק אחראי כלפי רכשי דירות שקיבלו מהבנק הלוואת משכנתא למימון רכישתן, וזאת משנמצא כי הבנק היה נתון בניגוד עניינים ביחס לעסקה בשל כך שהיה לו אינטרס עצמאי לסייע לקבלן במכירת הדירות בשל חובו לבנק, והוא לא גילה לרוכשים אודות ניגוד העניינים האמור. בע"א 578/88 טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' נצר ואח', פ"ד מג(3), 828, נפסק כי הבנק יצר מצג בפני הרוכשים כי יינתנו להם ערבויות לפי חוק המכר, אף כי חבותו אל מול הקבלן בעניין זה לא השתכללה אותה עת וערבויות לא ניתנו. נפסק כי התנהלות הבנק היתה בגדר מצג שווא רשלני כלפי הרוכשים, ובנסיבות אותו מקרה אף עלתה כדי התנהלות בחוסר תום לב. וראו לעניין זה גם ספרה של רות פלאטו-שנער דיני בנקאות, חובת האמון הבנקאית (התש"ע – 2010), עמ' 93, כדלקמן:

"חובת האמון הבנקאית נולדת מעצם קיומם של יחסי בנק – לקוח. מכך משתמע לכאורה כי החובה נולדת רק כלפי אדם שהפך להיות לקוח הבנק, קרי – עם ביצוע ההתקשרות החוזית בין הצדדים. אולם, לחובת האמון הבנקאית תחולה גם בשלב שקדם להתקשרות החוזית בין הצדדים, והיא מחייבת את הבנק כבר במהלך המשא ומתן עם לקוח עתידי לקראת כריתתו של החוזה הבנקאי. בהקשר הבנקאי, השלב הטרום חוזי גורלי הרבה יותר מאשר שלב ביצוע החוזה עצמו. השלב הטרום חוזי הוא השלב שבו מגבש הלקוח את דעתו הן באשר לעצם ההתקשרות עם הבנק, הן באשר למהות והן באשר לתנאיה. המידע וההסברים שיקבל הלקוח בשלב זה מהבנק הם אלה שיכתיבו, בסופו של דבר, את החלטתו וישפיעו על עתידו הכספי, לעיתים – לתקופה לא-מבוטלת. דוגמא לכך היא עסקת משכנתא, המחייבת את הלקוח למשך שנים רבות, הכל בהתאם למידע ולהסברים שקיבל בעת המשא ומתן שקדם לקשירות העסקה. כבר בשלב הטרום חוזי – ולמעשה, אף יותר מאשר בשלב החוזי עצמו – הלקוח שם את אמונו בבנק ומסתמך על עצתו".

1. כפי שצויין לעיל, את חובת הזהירות של הבנק כלפי לווה יש לבחון על רקע נתוני ונסיבות המקרה הקונקרטי. לצורך עמידה על היקף ותוכן חובת הזהירות של הבנק כלפי רכשי הדירות בענייננו, יש לתת איפוא את הדעת לנתונים הספציפיים של המקרה. בענייננו, קיימים מספר נתונים מיוחדים, המשפיעים לטעמי על היקף ועוצמת חובת הזהירות שנדרשה מהבנק במגעיו מול הרוכשים בפרוייקט, כמפורט להלן.

ראשית, כפי שעולה מהמקובץ לעיל, במקרה דנן היתה לבנק מלכתחילה מעורבות יתרה במתווה שאפף את התקשרות לרכישת הדירות, מעבר למעמדו הרגיל של בנק המעניק משכנתא לרכישת דירה. זאת, בהתאם למתווה שגיבש הבנק מול הקבלן ובנק מרכנתיל, וחלקו ומעורבותו בפעולות שנדרשו על מנת שניתן יהיה לבצע את מכירת הדירות לרוכשים. מעורבות הבנק הוצגה בפני רכשי הדירות, תוך הדגשת העובדה כי הבנק מעורב ופועל להסדרת התנאים שיאפשרו את הוצאת עסקאות הרכישה אל הפועל, אל מול חששות הרוכשים.

שנית, מעורבותו של הבנק לא הסתכמה בעניין הסרת השעבוד, אלא התפרשה גם אל עבר הבטחת השלמת הדירות עצמן. כפי שצויין, בהתאם להסכם בין הבנק לקבלן, נקבע מנגנון להבטחת העברת חלק מכספי הרכישה למטרה של השלמת הדירות, באמצעות הפקדתם בחשבון הבנק המיוחד שנפתח על שם בנק ירושלים, שבידיו הופקד שיקול דעת בדבר השימוש בכספים. גם מעורבות זו של בנק ירושלים בנוגע להבטחת המימון להשלמת הדירות והשליטה עליו, הוצגה בפני הרוכשים, כפי שפורט לעיל, אל מול החששות שהביעו בדבר מצבו של הקבלן ויכולתו לסיים את הפרוייקט.

שלישית, העסקאות במקרה דנן התאפיינו בלוח זמנים קצר ודוחק במיוחד שהוכתב למתעניינים בדירות, תוך שהובהר להם כי הם נדרשים לקבל החלטה מהירה. עובדה זו הובהרה לרוכשים בין היתר על-ידי נציגי הבנק; חאוילא בעדותו אישר כי הבנק האיץ בקונים לסיים העסקה, וציין כי הבנק הסביר להם "שאנו זקוקים לפרק זמן מסוים" (עמ' 177, ש' 4-5). עפ"י העולה מהראיות, מהלך מכירת הדירות, אשר היה שלוב במתן ההלוואות המשכנתא על-ידי הבנק, התאפיין בלחץ זמנים ממשי, וזאת בשל הצורך לעמוד בתכתיב הזמנים שנקבע במתווה בין הבנק לבנק מרכנתיל. מגבלת הזמן בה היו נתונים הרוכשים, מקרינה על מידת ההסתמכות היתרה שלהם על מצגי הבנק, כמו-גם על האפשרות האפקטיבית לפעול לקבלת ייעוץ חיצוני.

רביעית, כפי שקבעתי לעיל, התובע 1, כמו גם רכשי דירות נוספים, חששו ונרתעו מלכתחילה מלרכוש דירות בפרוייקט הספציפי, בשל השמועות שהגיעו לאוזניהם אודות מצבו הכלכלי הקשה של הקבלן. נזכיר גם בהקשר זה, כי עד לאירועים נשוא דיוננו, לא מכר הקבלן ולו דירה אחת בפרויקט. חששות אלה של הרוכשים נפרשו בפני הבנק, כפי שעולה מהראיות שפורטו לעיל, ונציגי הבנק היו מודעים להם היטב. הבנק עצמו היה מודע לעובדה כי הקבלן מצוי בקשיים כלכליים, לנוכח ידיעתו כי הוגשה בקשה למינוי כונס נכסים על הפרוייקט, שעמדה ברקע המתווה המוסכם שגובש. ממסמכי הבנק "מזמן אמת" אף עולה כי הוא התייחס לפרויקט הספציפי כמצריך הקפדה מיוחדת באשר לכושר ההחזר של הלווים, דבר המלמד לכאורה על הערכת סיכון מוגבר. לעניין זה אפנה לסיכום הישיבה הפנימית שמערכה בבנק ירושלים עובר "למבצע" מתן המשכנתאות בפרוייקט, בו צוינה הנחיה כי: "יש להקפיד הקפדה יתרה בנושא טיב הלווים הרוכשים בפרוייקט זה וכושר ההחזר שלהם" (נספח א' לתצהיר חאוילה, ההדגשה הוספה).

חמישית, המגעים בין הבנק ובין לפחות חלק מהרכשים, ובהם התובע 1, נעשו אל מול מנהל הסניף עצמו, ובמעורבותו האישית. העובדה כי מדובר במסרים המועברים על-ידי פקיד בדרג ניהולי רם, כמנהל סניף, מקרינה ומעצימה אף היא את מידת ההסתמכות של הלקוחות, ואת חובת הזהירות והאחריות המחייבות את הבנק בהצגת המידע בפניהם.

שישית, חלקו של הבנק בהצגת הפרוייקט ומאפייניו לרוכשים, בנתונים שצויינו לעיל, היה משמעותי. אין מחלוקת אודות העובדה כי סוגיית המשכנתאות היתה חלק אינטגראלי מהמהלך של מכירת הדירות באופן מרוכז, והיווה חוליה מרכזית בו ותנאי להצלחתו, ובלשונו של חאוילא: "אלמלא המשכנתאות שיינתנו לפרויקט, הפרויקט לא יצא לפועל" (עמ' 170, ש' 10 ). כפי שצויין לעיל, רכשי הדירות שהופנו על-ידי הקבלן לבנק, קיבלו מהבנק אינפורמציה והסברים אודות היבטים שונים של הפרוייקט, ונציגי הבנק פעלו להסרת חששות הרוכשים שהוצגו בפניהם. נסיבות אלה מלמדות על כך שהלכה למעשה, הבנק לקח חלק ממשי, ולו בעקיפין, במהלכי השיווק של הפרויקט לציבור.

1. הנסיבות הקונקרטיות שפורטו לעיל, במשקלן המצטבר, חייבו לטעמי את בנק לנקוט ברמת זהירות גבוהה החורגת ממקרה "שגרתי" של הענקת הלוואת משכנתא לרוכש דירה. זאת בשל "ערבוב התחומים" שנוצר עקב מעורבותו היתרה של הבנק נותן המשכנתא בהיבטים הנוגעים לעסקת הרכישה עצמה, והצגתם והסברתם לרוכשים, ומידת ההסתמכות הרבה שנוצרה אצל הרוכשים כלפי הבנק בנסיבות שפורטו. בנתונים אלה, היה על הבנק להציג בפני הרוכשים באופן ברור ומפורט את חלוקת תחומי האחריות בין הבנק לבין הקבלן, בכל הנוגע להיבטים השונים של העסקה והבאתה לידי גמר, ולהבהיר את חלקו המוגבל של הבנק במסגרת העסקה בכללותה. בענייננו, לא פעל הבנק בדרך זו. כפי שכבר צויין, המצג שהוצג בפני רכשי הדירות היה כולל וגורף, ולפיו ייחודו של הפרוייקט, מבחינת הסיכונים בו, הוא השעבוד הרובץ על המקרקעין, וכי עם הסרת מכשול זה ע"י הבנק, ניתן יהיה להשלים את העסקה ללא קושי, לרבות רישום הדירות על שם הקונים. לא הובהר לרוכשים כי נושא זה כלל איננו נוגע לבנק ואיננו באחריותו, אלא הוא נותר כולו בידי הקבלן ובאחריותו.
2. סבורני כי במצגיו אלה והתנהלותו אל מול הרוכשים, התרשל הבנק. השילוב בין המצג הגורף שהציגו פקידי הבנק לפיו לא צפויים קשיים ביחס להשלמת ומימוש העסקאות וזאת בשל מעורבות הבנק בהסדרת הקושי הקיים, לבין המחדל באי-הבהרת העובדה כי בכל הנוגע להשלמת התנאים לרישום הדירות על שם הקונים, האחריות הינה של הקבלן בלבד ואין לבנק השפעה על כך, היה בגדר מסירת מידע באופן רשלני בנתוני המקרה שפורטו לעיל. האופן בו הוצגו הדברים, כך שהבנק לוקח אחריות על ההיבטים הבעייתיים שעשויים להתעורר על רקע מצבו של הקבלן, היה בו כדי ליצור רושם מוטעה אצל הרוכשים כי השלמת העסקה והבטחת זכויותיהם איננה תלויה בקבלן וכי לא קיים סיכון למימוש זכויותיהם התלוי במצבו של הקבלן. בפעולתו בדרך זו הפר הבנק את חובת הזהירות המחייבת אותו ביחסים מול התובעים, והאוסרת על הצגת מצג ללקוחותיו, במעשה או בחדל, שיש בו כדי להטעות (סעיף 3 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א – 1981).
3. לפי העולה מהראיות, התובע 1, כמו גם רוכשים אחרים, הדגישו בפני נציגי הבנק את חששותיהם מפני התקשרות עם הקבלן, נוכח מצבו, והחשש שלא יוכל לפעול להשלמת העסקה לרבות רישום הדירות על שמם. חשיבות רישום זכויות הרוכשים בטאבו מנקודת מבטם, לרבות בקשר ליכולת הסחירות בדירות, הינה ברורה. הדבר אף נלמד מגישת הבנק בדיעבד, כאשר נרתע מלאשר הלוואות משכנתא לרכשי יד שניה בפרויקט בשל הנחתו כי לא ניתן להשלים את רישום הדירות. בנסיבות אלה, ונוכח ידיעת הבנק כי הקבלן מצוי בקושי כספי וידיעתו אודות חששותיהם של הרוכשים בעניין זה, היה בידי הבנק לצפות כי נושא זה הוא בעל משקל נכבד בשיקולי התובעים אם להתקשר בעסקת הרכישה.
4. התובע 1 והתובע 3 העידו, כי במידה והיו יודעים שהדירות אינן ניתנות לרישום על שמם בטאבו וכי האחריות לביצוע המהלכים הנדרשים על מנת לאפשר זאת הינה של הקבלן בלבד, לא היו רוכשים את הדירות, וזאת מאחר שלא סמכו על הקבלן המסובך כלכלית. אני רואה לקבל את טענות התובעים בעניין זה. מעדויות התובעים והעדים מטעמם עולה, כי סוגיית רישום הדירות בטאבו הועלתה על-ידם בשיג ושיח שקיימו מול הבנק והיתה מהותית מבחינת ראייתם את העסקה, דבר שאף משתלב עם העולה מעדות חאוילא כפי שצויין לעיל. התובעים חששו מהתקשרות עם הקבלן בשל חוסר איתנותו הכלכלית והחשש להסתבכות שלא תאפשר את השלמת העסקה. הדירות אמנם נרכשו מתחת לערכן הריאלי, ומכאן האפשרות כי הסיכון היה משוקלל במחיר. עם זאת, נוכח העולה מהראיות בדבר החשש הממשי שהובע מצד התובע 1, כמו גם מצד קונים אחרים, בכל הנוגע לעצם ההתקשרות עם הקבלן, לאחר שהדירות הוצעו להם במחיר מוזל כאמור, אני מוצאת כמסתברת את טענתו, כי אילו היה יודע כי הוא נותר תלוי בקבלן במצבו הרעוע וללא גיבוי של הבנק, לא היה מתקשר בעסקה.
5. לטענת התובעים, אי-האפשרות לרישום הדירות על שמם לאחר שהקבלן נכנס לפירוק, גרמה לכך שהם לא הצליחו למכור את הדירות ולפרוע את חובם לבנק. סבורני כי טענות אלה הוכחו. לפי העולה מהראיות, לאחר כניסתו של הקבלן לפירוק, נוצר קושי ממשי לקבל משכנתא לרכישת דירות בפרוייקט, וכתוצאה מכך צומצמה האפשרות למכור אותן לצדדי ג'. הדבר עולה לא רק מעדויות התובעים, אלא גם מעדותו של נציג הבנק, מטר אכרם, אשר העיד כי מדיניות הבנק לאחר כניסת הקבלן לפירוק, היתה שלא לאשר הלוואות בפרויקט הנ"ל, וזאת בהיעדר חלוקה של הבעלות בקרקע, אי-רישום בית משותף ואי-רישום הדירות על שם הרכשים, ומאחר שהבעלים מצוי בפירוק כך שהאפשרות לביצוע מהלכים אלה מוגבלת. התובעים אף הגישו תצהיר של חוקר פרטי מטעמם, אשר הקליט שיחות עם פקידים בבנק ובבנק טפחות, התעניין בפניהם באפשרות לקבל הלוואה לרכישת דירה בפרויקט, ונענה בסירוב חד משמעי, מהטעמים שלעיל.

בפועל, ניסו התובעים למכור את הדירות, וזאת לשלושה רוכשים שונים בשנים 2002, 2003 ו- 2005. התובעים טוענים כי הבנק "הכשיל" בכוונת מכוון את ההתקשרויות הנ"ל, טענה אותה לא ראיתי לקבל כפי שיפורט בהמשך. אולם מהראיות עולה כי הניסיונות למכור את הדירות אכן לוו בקשיים ממשיים; תחילה סירב הבנק להעניק משכנתא לרוכשים בהתאם למדיניותו הכללית ביחס לפרוייקט. לאחר פניה חוזרת, הסכים הבנק לאשר מתן הלוואה; בשלב זה נוצר קושי לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק בשל מורכבות המצב המשפטי – הזכויות כפי שהן רשומות במרשם המקרקעין והיות הקבלן בפירוק. לצורך הסדרת רישום הערת אזהרה היה צורך בפניה לבית המשפט של הפירוק על מנת לקבל את אישורו לכך. לאחר מהלך זה, עולה מעמדת הבנק, היה צריך לאשרר מחדש את בקשת המשכנתא של הקונים המיועדים, ובינתיים חזרו בהם הרוכשים עמם התקשרו התובעים מהעסקה. הקשיים הנלווים למימוש דירות בפרויקט עולים אף מהמפורט בבקשות שהגיש ב"כ הבנק לראש ההוצל"פ בשנת 2011, בכובעו ככונס של הדירות, לאשר את מכירתן. בבקשות מתואר הקושי שנלווה למציאת קונים לדירות, כך:

"... התקבלו הצעות של קונים שהציעו לרכשו את 2 הדירות ביחד. קונה אחד הציע סך של 600,000 ₪ בעבור שתי הדירות – כונס הנכסים הסכים להצעה זו, אולם לאחר שעורך דינו של המציע קיבל הבהרות לעניין מהות הזכויות וכן העובדה כי הח"מ לא יכול להתחייב לרשום את הזכויות על שמו של הקונה בלשכת רישום המקרקעין או לחילופין אצל החברה המשכנת – חזר בו מהצעתו ....

לאחר מכן, התנהל משא ומתן ארוך עם מציע נוסף, אשר הציע לרכוש את 2 הדירות במחיר של 550,000 ₪, גם כאן נתגלו קשיים בשל מצבן המשפטי של הדירות ואי יכולת הכונס להתחייב לרשום את הזכויות ע"ש הקונה אלא אך ורק לרשום הערה בגין צו 34א', דהינו לגרום לכך שמצבו של הקונה יהיה זהה למצבו של החייב עצמו שהרי כל מה שיש לחייב זה הערת אזהרה בגין התחייבות למכור לו את הדירה ....

הקושי העיקרי, מעבר למיקומו של הנכס ולרקע של חברת הבניה שנכנסה לפירוק ו"השם הרע" שיצא לפרוייקט, הינה בעיית אי היכולת להתחייב לרשום את מלוא הזכויות ע"ש הקונה". (ההדגשות הוספו).

בדברים שלעיל יש כדי לתמוך בטענות התובעים בדבר הקשיים וההגבלות על סחירות הדירות במצבן הנוכחי, אשר פגמו ביכולתם למכור אותן עת החלו לצבור פיגורים בתשלומי ההלוואות, ובכך לסלק את ההלוואות שנטלו מהבנק בטרם צבירת פיגורים משמעותיים. אף שאין לקבוע כי לא ניתן כלל למכור את הדירות, דבר שעלה בסופו של יום בידי ב"כ הבנק לעשות בהליכי המימוש בהוצל"פ, אין בכך לאיין את החסמים בהם נתקלו התובעים הלכה למעשה בבואם לנסות למכור את הדירות, ואשר עיכבו את הדבר משך תקופה ממשית תוך שחוב ההלוואות הולך ומצטבר.

1. סיכום הדברים עד פה: התובעים הסתמכו על המצגים הגורפים שהציג הבנק בעניין מעורבותו בהסדרת הפרוייקט בהיבטיו הבעייתיים, מבלי שהבנק הבהיר כי זו מוגבלת בלבד ואיננה נוגעת להיבטים אחרים הנותרים בידי הקבלן לרבות הסדרת התנאים לרישום הדירות על שם הרוכשים. מצגיו של הבנק הביאו את התובעים לרכוש דירות בפרוייקט, דבר ממנו נרתעו מלכתחילה בשל מצבו הכלכלי הקשה של הקבלן. משביקשו התובעים למכור את הדירות ולפרוע את חובם לבנק עקב הדרדרות מצבם הכלכלי ואי-יכולתם לעמוד בתשלומי ההלוואות, הם נתקלו בחסמים הנוגעים לסחירות הדירות בהיעדר חלוקה של המקרקעין ורישום בית משותף, ולא הצליחו למוכרן משך תקופה ממושכת חרף ניסיונותיהם לעשות כן, ובכך לפרוע ההלוואות ולשלם את חובם שהלך וטפח.

אשם תורם:

1. הבנק טוען כי ככל שיימצא כי הוא אחראי כלפי התובעים, הרי שיש להטיל עליהם אשם תורם.
2. סבורני כי בטענה זו יש ממש. החובות המוטלות על הבנק אינן מאיינות את חובות הלקוח לפעול בעצמו באופן זהיר וסביר במערכת נסיבות נתונה. ראו לעניין זה רע"א 4827/12 חיות נ' בנק המזרחי המאוחד (פורסם במאגרים) (2012), כדלקמן:

"...חובת האמון שחב הבנק ללקוחו אינה משחררת את הלקוח מן החובה לדאוג לענייניו, בהתאם לניסיונו וכישוריו. כך הדבר גם בפעילות הבנק כמלווה, אז איננו מחוייב בדרך קבע לבחון את שיקוליו של הלווה ולכוון את דרכו".

התנהלות לא זהירה ופזיזה מצד הלקוח אשר תרמה לנזק, עשויה לחייב אותו לשאת בחלק מנזקיו, אף כאשר אלה אירעו עקב הפרת חובות הבנק כלפיו, בגדר אשם תורם. ראו לעניין זה ע"א (ת"א) 2344/00 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' המפרס חב' לניהול וקבלנות בע"מ ואח', פ"מ תשס"ג (2) 446, 454, כדלקמן:

"כבר נאמר, שמאחר שהפרט רוחש במקרים רבים אמון מיוחד לבנק, מאמין בכישוריו ובאמצעיו הטכניים ורואה בו גוף מעין ציבורי, נוטה הוא לעתים שלא לנקוט אמצעי זהירות מצדו להקדים פני נזק אפשרי, אפילו יש בכוחו לעשות כן (ראה פורת, במאמרו הנ"ל).

כפי שמציין בצדק בית משפט קמא, חובת האמון של הבנק אינה מביאה לשחרור הלקוח מאחריות למעשיו.הבנק אינו מבטח. הבנק אף אינו שותף. על הלקוח לנקוט אמצעים עצמאיים ואין הוא יכול לסמוך על עצת הבנקים באופן עיוור. גם כאן – כל מקרה לפי נסיבותיו".

1. בענייננו, סבורני כי התנהלות התובעים משקפת התנהלות בלתי זהירה לפי שהתבקש בנסיבות. בפני התובע 1 הוצגה אפשרות לרכישה דירה במחיר מוזל, מקבלן שהוא ידע כי נתון בקשיים משמעותיים. כאדם סביר, ובוודאי כמי שהוא עו"ד במקצועו, היה עליו לפעול עצמאית לקבלת מלא המידע והייעוץ הנדרש לצורך הבנת מתווה העסקה ומכלול הסיכונים העומדים בפניו, בשים לב למצבו של הקבלן, ולא להסתפק בעניין זה במצגים כלליים של הבנק המעמיד לו הלוואת משכנתא ודברי ההרגעה שהושמעו לו מפי נציגיו. התובע 1 נמנע מלהעמיק בבדיקותיו, ולדבריו אפילו לא טרח לקרוא את פרטי ההסכמים עליהם חתם לרבות הנספח להלוואה. היו בפני התובע 1 די אורות אדומים שחייבו נקיטת זהירות ובירור הדברים לאשורם. התנהלותו איננה עומדת בסטנדרט סביר של זהירות המצופה מאדם כלפי עצמו בנסיבות מעין אלה (לתחולת הגנת אשם תורם אל מול אחריות המוטלת בגין מצגים רשלנים שהוצגו בשלבי מו"מ, ראו: ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דודאי (פורסם במאגרים) (2012)), פסקה 63; ע"א 80/87 זלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד מה(4) 604).
2. בנסיבות שפורטו, אני רואה לקבוע אשם תורם לתובעים בשיעור 20%. שיעור זה משקף, לטעמי, את מעמדו העודף של הבנק ביחסי הכוחות בין הצדדים והחובה המוטלת עליו כלפי לקוחותיו כפי שהופרה בנסיבות שפורטו לעיל, אל מול העובדה כי אף התובעים תרמו בהתנהלותם לתוצאה שנוצרה.
3. התנהלות הבנק בעת שהתובעים 1 ו-2 ביקשו למכור את הדירות לצדדים שלישיים:
4. ברובד זה של שהמחלוקת ממקדים התובעים את טענותיהם בכך שהבנק, לפי הנטען, מנע את מכירת הדירות על-ידם לצדדים שלישיים, תוך שהוא "מבריח" קונים פוטנציאליים. בכך, לטענת התובעים, הכשיל אותם הבנק בניסיונותיהם למכור את הדירות, דבר שהיה בו כדי להביא לפירעון מלוא חוב ההלוואות לבנק ואף להותיר יתרה בידם.
5. אקדים ואציין מסקנתי, לפיה איני רואה לקבל טענות אלה נגד הבנק. כפי שצויין לעיל, מהראיות עולה כי הניסיון למכור הדירות אכן לווה בקשיים אובייקטיביים, על רקע אי-השלמת רישום זכויות הרוכשים (אלא הערת אזהרה בלבד) וכניסת הקבלן לפירוק. לעניין זה התייחסתי לעיל. אולם טענת התובעים לפעולה שלא כדין מצד הבנק בהקשר זה, לא הוכחה.
6. בפתח הדברים יצויין כי במישור הנורמטיבי, לא ברור מהו הבסיס המשפטי לטענות התובעים ביחס לרובד האמור, המתייחס כאמור לתקופה שלאחר קבלת ההלוואות, ונוגע למדיניות/התנהלות הבנק בכל הנוגע לנכונות ליתן הלוואות לצדדי ג' לצורך רכישת הדירות ביד שניה בפרוייקט. כפי שצויין לעיל, טענות התובעים בדבר מצגים מפורשים שנאמרו להם מטעם הבנק בשלב הרכישה, לרבות הטענה להבטחה כי הבנק יעניק משכנתאות בעתיד לרוכשים פוטנציאליים של הדירות, לא הוכחו, ומכאן שאין בסיס לטענה בדבר הפרת הבטחה של הבנק. בכל הנוגע להחלטת הבנק אם להעניק הלוואה ללווה, יש לבנק שיקול דעת הנוגע לנתוני העסקה והלווה בנקודת זמן נתונה, והערכת נאותות הבטוחות להחזר ההלוואה בשים לב לאלה. סבורני כי בנסיבות דנן לא חרג הבנק מכך, כפי שיפורט להלן.
7. התובעים טוענים כי הבנק בהתנהלות "הבריח" רוכשים שהיו מעוניינים לקנות את הדירות בעת שמסר להם מידע שלילי אודות הפרויקט. הבנק, מאידך, טוען כי אין פגם בהתנהלותו ובמסירת מידע רלוונטי אודות הקבלן לפונים אליו לקבלת הלוואות. דעתי כדעת הבנק. אין כל פסול בהצגת המידע שהיה בידי הבנק בדבר היות הקבלן לפירוק והקושי הקיים עקב כך ברישום הדירות על שם רכשיהן, בפני לווים פוטנציאליים. הדבר אף מתבקש על הרקע הנורמטיבי שפורט לעיל. אף לא ברור כיצד יכולה לדור טענת התובעים בדבר פסול בהתנהלות הבנק בשלב בו רכשו הם את הדירות בכך שלא גילה להם עובדות הנוגעות לקבלן, לצד טענתם בדבר פסול בהתנהגות הבנק בכך שגילה מידע כאמור למתעניינים בהלוואות בעת שביקשו התובעים למכור הדירות לאחרים, והדברים הם בגדר סתירה ברורה.
8. מקובלת עלי אף עמדת הבנק, כי קיים שוני ענייני בין מועד רכישת הדירות על-ידי התובעים, לבין המועד בו ביקשו למכור אותם לאחרים, הרלוונטי לעניין נכונותו או אי-נכונותו של הבנק ליתן הלוואות לרכשי דירות בפרויקט, הנעוץ בכך שבינתיים נכנס הקבלן לפירוק. הקבלן הוא הבעלים הרשום של המקרקעין. הסדרת חלוקת המקרקעין ורישום בית משותף, המתחייבים לצורך רישום הזכויות של הרוכשים בדירות, כרוכים בו ובפעולותיו. ברור כי כניסתו לפירוק משפיעה על האפשרות והצפי להסדרה של העניין. נתון זה לא היה קיים בעת מתן ההלוואה לתובעים, אלא מקורו באירוע מאוחר יותר. בנסיבות אלה העריך הבנק בדיעבד באופן פחות את הבטוחה המגולמת בדירות בפרויקט, ומכאן מדיניותו שלא לאשר עוד הלוואות בשלב האמור. על מדיניות זו העידו נציגי הבנק, ואני מוצאת את עדותם כהגיונית וסבירה.
9. עוד יש לציין, כי בשלב בו עסקינן החלו כבר התובעים 1 ו-2 לפגר בתשלום ההלוואות. בנסיבות אלה, היה לכאורה לבנק אינטרס כי הדירות יימכרו, תוך כיסוי הפיגורים ופירעון מלוא החוב. כפי שיפורט בהמשך, בשלב מסויים הבנק אף הסכים לעכב הליכי מימוש של הדירות בהם החל, על מנת לאפשר לתובעים לפעול למכירתן לצדדי ג' (נספח לז' למוצגי התובעים). על רקע זה, טענות התובעים, המייחסים לבנק מעין "מזימה" להוליכם שולל ולהבריח קונים פוטנציאליים של דירותיהם, נראות במידה רבה חסרות סבירות או הגיון.
10. התובעים טענו לסיכול שתי עסקאות ספציפיות בהן התקשרו בהסכמים למכירת הדירות: הסכם בין התובעים לבין האני מוסא ואסעד מוסא (שיכונו להלן יחדיו – אסעד), והסכם בין התובעים לבין יוסרא ג'רוס וחנא נאסר (שיכונו להלן יחדיו – נאסר). אדון להלן בטענות אלה של התובעים.
11. ההסכם בין התובעים לאסעד: לפי הראיות שצורפו, בין התובעים לאסעד נחתם ביום 31.12.02 הסכם למכירת דירה 361, בתמורה לסך 100,000$. אסעד פנה לבנק ירושלים, בבקשה לקבלת משכנתא למימון רכישת הדירה. יצויין כי לפי העולה מהראיות, הפניה לבנק ירושלים קדמה למועד ההסכם הנ"ל, והיתה ביוני 2002 (רישומי הבנק בתדפיס נספח יט לתצהיר חאוילא). תחילה סורבה הבקשה, אולם בהמשך אושרה לאחר בקשה חוזרת ובמעורבות מנהל הסניף (סעיף 45 לתצהיר חאליווא). לפי רישומי הבנק (נספח יט' הנ"ל), האישור ניתן "לאור חיוניות העסקה לבנק" ולאחר דיון בין מנהל האזור למנכ"ל הבנק. אין חולק כי ביצוע ההליכים הנדרשים לביצוע ההלוואה, ובפרט – רישום הערת אזהרה על שם הבנק, התעכב תקופה ממושכת. זאת, על רקע הקשיים בהם נתקלו התובעים בבואם להסדיר רישום הערת אזהרה כאמור. במכתבו של התובע 1 מיום 15.9.03 לבנק (בנספח מה למוצג התובעים), אשר נכתב בטרם התביעה הראשונה "ובזמן אמת", תוארו הסיבות לכך; התובעים נדרשו תחילה לקבל את הסכמת מפרק הקבלן לרישום, ולאחר שזו ניתנה סירבה לשכת רישום המקרקעין לרשום ההערה ללא הוראה מתאימה מבית המשפט. לפיכך פנו התובעים בבקשה לבית המשפט של הפירוק, וביולי 2003, לאחר קבלת עמדת המפרק ובנק מרכנתיל, אושרה הבקשה.
12. לטענת התובעים, בשלב זה הודיע הבנק כי הוא חוזר בו מאישור ההלוואה המקורית, ומפחית את שיעור ההלוואה שהוא מוכן לתת ל- 40% בלבד מערך הדירה, ואו אז הודיעו הרוכשים על ביטול ההסכם. הבנק, מנגד, טוען, כי נוכח הזמן שחלף מאז אושרה ההלוואה במקור, ועד שהצליחו התובעים להביא לרישום הערת האזהרה לבנק, היה צורך בבדיקה ואישור מחודש של הלווים, לרבות תלושי שכר עדכניים, וכי הלווים זנחו את הבקשה בשלב האמור ולפיכך היא לא בוצעה.
13. סבורני כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי כישלון ההתקשרות בינם לבין אסעד נבע משינוי בגובה ההלוואה מצד הבנק. אין חולק כי מאז הוגשה הבקשה המקורית לבנק (יוני 2002) ועד לרישום הערת האזהרה (יולי 2003), חלפה תקופת זמן משמעותית. מטר העיד כי לפי נהלי העבודה בבנק, בנסיבות אלה נדרשת בדיקה עדכנית של נתוני הלווים (עמ' 2002, ש' 27-28). טענה זו סבירה ביותר, שכן אין להניח שהבנק יעריך את יכולת ההחזר של הלווים על יסוד נתונים שהמציאו כשנה לפני ביצוע ההלוואה. הזמן שחלף עד לרישום הערת האזהרה בנסיבות הספציפיות היה בגדר חריג בשל הקשיים שהיו כרוכים בכך, ולפיכך הטענות בדבר הנוהל הרגיל לפיו אישורי הבנק וההפניה לרישום הערת אזהרה ניתנים לאחר בדיקת נתוני לווים, אין בהן כדי לשנות לענייננו. טענת אסעד כי המציא לבנק את תלושי משכורת כפי שהתבקש, לא הועלתה בתצהיר עדותו הראשית אלא בחקירתו הנגדית בלבד, ואף זאת באופן כוללני ביותר וללא פירוט של ממש. זאת ועוד, משנשאל אסעד מתי סיים להעביר לבנק מסמכים, היתה תשובתו – תחילת 2003 (עמ' 62, ש' 25), דהינו בטרם הבשילה האפשרות למתן הלוואה עם רישום הערת האזהרה. זאת ועוד, בהתאם למסמכים שצירף הבנק, ביום 25.10.03, תקופה קצרה לאחר רישום הערת האזהרה על הדירה, ביטל עסאד הסכם בו התקשר עם גורם נוסף לרכישת דירה אחרת. הנימוק לביטול, כפי שצויין באותו הסכם, כמו גם בתצהיר על ביטול המכירה שהוגש לרשויות המס, היה, כי אסעד נקלע אותה עת לקשיים כספיים (נ/9ו- נ/10). גם העדויות ביחס לתשלום העצמי ששילם עסאד עבור הדירה היו בלתי ברורות; עסאד העיד כי שילם לתובעים 10,000$ בלבד, תשלום בגינו לא ניתן לו אישור בכתב אלא היה מדובר בהסכמה בעל-פה בלבד, ולא ידע להבהיר אם סיפק לבנק נתונים אודות התשלום האמור (עמ' 62-63), בעוד שבמקביל העיד התובע 3 כי העד שילם 19,000$ ואישור הועבר לבנק כדרישתו (עמ' 94, ש' 15, ש' 24-25; עמ' 95, ש' 9), ואילו במסמכי ביטול ההתקשרות שהוגשו לרשויות ציינו הצדדים כי טרם שולמה כל תמורה (נ/2). בנסיבות אלה, הטעמים לביטול העסקה על-ידי עסאד נותרו במידה רבה מעורפלים מבלי שעלה בידי התובעים לעמוד כדבעי בנטל ההוכחה של טענתם בעניין זה.
14. אוסיף, מעבר לנדרש, כי אף אם נניח שהבנק אישר תחילה מתן הלוואה גבוהה יותר מזו שהיה מוכן להעניק כשנה לאחר מכן עם הסדרת רישום הערת האזהרה, אינני סבורה כי התובעים הניחו בסיס לקבוע חבות נזיקית או אחרת של הבנק כלפיהם עקב כך. כפי שכבר צויין, לבנק היה בסיס ענייני לחשוש מאיתנות הבטוחה שבידיו ביחס לפרוייקט בשלב האמור, ואין בהכרח פסול בכך שהבנק, כל עוד לא נחתמה עסקת ההלוואה, ישקול מחדש את גובה ההלוואה שהוא נכון להעמיד על רקע זה, בפרט בכל הקשור למישור יחסים בינו לבין מוכר הדירה.
15. ההסכם עם נאסר: ביום 20.12.03 חתמו התובעים 1 ו-2 על הסכם למכירת דירה 361 לנאסר בתמורה ל- 80,000$. נאסר פנה לבנק ירושלים וביקש לקבל הלוואת משכנתא למימון הרכישה. גם כאן עולה מהראיות, כי תחילה לא אושרה הבקשה על-ידי הבנק, וזאת בנימוק של "הבעייתיות בבטחונות הנכסיים בין השאר" (נספח כא לתצהיר חאוילא). לאחר מכן נדון העניין פעם נוספת והוחלט לאשר את ההלוואה, וזאת "לאחר שנודע למאשר האשראי שמדובר בעסקה אשר תסלק הלוואה שבפיגורים גדולים במחלקת מימושים" (שם). בתצהירו של התובע וכן בתצהירו של נאסר שהעיד מטעם התביעה, נטען, כי חרף ביצוע כל הנדרש למימוש ההלוואה, לרבות רישום הערת אזהרה לאחר קבלת אישורו של בית המשפט המחוזי, ההלוואה לא הועברה ע"י הבנק, ועקב כך לא ניתן היה לבצע את העסקה והמוכרים ביטלו אותה. דא-עקא, שלפי הראיות, ועל כך אין עוד חולק, מעולם לא נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק ירושלים ביחס לדירה הנ"ל. טענת התובע 3 כי הדבר לא נעשה לאחר שהיה ברור לצדדים כי בנק ירושלים נסוג מהסכמתו ליתן הלוואה והגביל אותה לגובה של 40% מערך הדירה, נטענה לראשונה בחקירתו הנגדית, והיא סותרת כאמור את אופן הצגת הדברים בתצהירי התביעה. נותרה אף תמיהה של ממש באשר לטענת נאסר בעדותו בנוגע לתשלום העצמי ששילם עבור הדירה, לטענתו בסך 15,000$, וטענתו כי העביר את הקבלה בגין התשלום לבנק (עמ' 69, ש' 15-17), בעוד שבעדותו בתביעה הראשונה משנשאל בעניין זה השיב תשובה הפוכה, לפיה לא ניתנה לו קבלה עבור תשלום זה (נ/3). נוכח כל המפורט, מסקנתי היא כי אף בעניין ההסכם עם נאסר, לא הוכחה הטענה כי הבנק בהתנהלותו מנע שלא כדין את עסקת המכר.
16. העולה מהמקובץ, כי לא הוכח כי הבנק פעל שלא כדין בכל הנוגע להתנהלותו אל מול התובעים לאחר רכישת הדירות על-ידם ובעת שפעלו למכור אותן.
17. כפי שכבר צויין, התובעים נתקלו בקשיים אובייקטיביים בבואם למכור את הדירות כדי לפרוע בכך את ההלוואות, וזאת בשל המצב הרישומי של המקרקעין ומשהקבלן נכנס לפירוק, דבר שהגביל והקשה על קבלת משכנתאות לרוכשים פוטנציאליים, וסיבך והאט את תהליך המכירה. בכך נגרם נזק לתובעים, בשל הפגיעה בסחירות הדירות ועקב כך ביכולתם למכור אותן ולפרוע את חובם לבנק אשר הלך והצטבר. אולם בפעולות הבנק אל מול התובעים בשלב האמור, כשלעצמן, לא היה כדי להפר חובות כלשהן מהדין המוטלות עליו, להבדיל מהתנהלותו בשלב רכישת הדירות על-ידי התובעים שנדון בנפרד לעיל.
18. סוגיות נוספות:

ההלוואות השונות:

1. כפי שצויין בפתח הדברים, במסגרת התביעה כרכו התובעים יחדיו הלוואות שונות שקיבלו מבנק ירושלים, תוך שאין הם עורכים הבחנה בין ההלוואות השונות בכל הנוגע לנזק הנטען (החוב לבנק).
2. אין מחלוקת כי שתיים מתוך ההלוואות, בסכום כולל של 413,200 ₪ (קרן), ניתנו עבור מימון רכישת שתי הדירות בפרויקט, והן עומדות בבסיס עילת התביעה של התובעים כפי שנדונה לעיל.
3. להלן אדון בשתי הלוואות נוספות שנכרכו בתביעה.

הלוואה בסך 100,000 ₪ מיום 6.7.97 (מס' 101614601)

1. אין חולק כי ביום 6.7.97 הועמדה לתובעים 1 ו-2 הלוואה בסך 100,000 ₪.
2. בתביעתם כרכו כאמור התובעים הלוואה זו בטענותיהם נגד הבנק בעניין הפרוייקט. בתצהיר התובע 1 צויין בלאקוניות כי התובעים ביקשו הלוואה נוספת בסך 100,000 ₪, ללא פירוט גרסה כלשהי באשר לזיקתה לדירות שרכשו בפרויקט (סעיף 14.7 לתצהיר).
3. בחקירתו הנגדית טען התובע 1, כי ההלוואה האמורה ניתנה לו אף היא עבור מימון רכישת הדירות בפרויקט. לטענתו, מדובר בסכום שאמור היה לכסות תשלום בסך 20,000$ ששולם על-ידו לקבלן, שלא על-פי ההסכם וללא דיווח. כן טען כי הדבר היה בידיעת מנהל סניף הבנק (עמ' 130, ש' 5-6; ש' 12-14). בנוסף טען כי הכסף נותר בבנק בחלוקה שלא ידועה לו בין הקבלן לבנק (עמ' 130, ש' 5-6; עמ' 131, ש' 9-10), ובהמשך טען כי חלק מהכסף שימש בבנק לכיסוי תשלומיו בגין ההלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט (עמ' 135, ש' 17-18).
4. כאמור לעיל, מדובר בגרסה כבושה שאין לה זכר בכתב התביעה ובתצהירים, והיא הועלתה לראשונה בחקירה הנגדית. זאת ועוד, הטענה - המייחסת לבנק מתן הלוואה למטרת מימון כספים לא מדווחים ששולמו לקבלן, איננה נתמכת בראיות ממשיות וסותרת ראיות קיימות.
5. מהראיות שצירף הבנק עולה כי ההלוואה הנ"ל אושרה לתובעים 1 ו-2 לבקשתם עבור "חתונת הבן" (נספח יא 1 לתצהיר חאוילא), וסומנה כהלוואה "למטרה כללית" בבקשת ההלוואה. הבנק אף הציג ספח של המחאה בך 100,000 ₪ והוראת תשלום, הנושאות את שמו של התובע 1 ולצדו חתימה.
6. ההלוואה ניתנה בחודש יולי 1997, כחצי שנה לאחר מתן הלוואות המשכנתא לרכישת הדירות בפרוייקט בינואר 1997, פער זמנים שעל פניו איננו מתיישב עם טענת התובע 1 כי מדובר בהלוואה שנועדה אף היא לתשלום עבור הדירות הנ"ל.
7. הטענה כי הבנק/מנהלו לקח חלק במתווה של תשלום לא מדווח "מהצד" לקבלן, ואישר הלוואה נוספת בגין כך, תוך רישום כוזב במסמכי ההלוואה, הינה טענה מרחיקת לכת ביותר, שלא הובאו לה ראיות של ממש, לא כל שכן ראיות בעוצמה הנדרשת להוכחת טענה מעין זו, המייחסת לנציגי הבנק יצירת קנוניה עם הקבלן ומעורבות פלילית. התובעים מפנים בעניין זה למסמך מיום 7.7.97, שהינו רישום מאת התובע 1 בו הוא מורה לבנק להעביר את השיקים של המשכנתא שלו לאחת בשם סוהיר פרח, שהיתה לטענתו פקידה של הקבלן, אולם אין במסמך זה כדי להוכיח ברמה הראייתית הנדרשת את המעורבות הנטענת של הבנק למהלך שתואר על-ידי התובע 1.
8. ככל שהתובעים עשו שימוש בכספי ההלוואה שלא למטרה עליה הצהירו בפני הבנק, ולצורך תשלום כספים לא מדווחים לקבלן, אין להם להלין אלא על עצמם, ומשלא הוכחה מעורבות/הסכמה של הבנק למהלך הנטען, אין על הבנק לשאת בצורה כלשהי בתוצאותיו והשלכותיו על התובעים.

הלוואה בסך 78,000 ₪ מיום שניתנה לתובעים 4 ו-3:

1. מהראיות שהוצגו עולה כי בשנת 1999 אושרה לתובעים 3 ו-4 הלוואה בסך 78,000 ₪, וזאת עבור בניית דירתם בקומה נוספת מעל בית המגורים של הורי התובע 3 (התובעים 1 ו-2).

כפי שעולה מכתב התביעה עצמו, ההלוואה האמורה עומדת לעצמה, והיא אינה קשורה להלוואות המשכנתא שניתנו לתובעים 1 ו-2 עבור רכישת הדירות בפרוייקט. כך גם אישר התובע 3 בעדותו (עמ' 81, ש' 22-26), ובסיכומיהם התובעים אינם טוענים אחרת.

1. משכך, אין למעשה מחלוקת כי הלוואה זו איננה קשורה לפרשת רכישת הדירות בפרויקט.

משכון הדירה בנצרת עלית כנגד ההלוואות לרכישת הדירות בפרויקט:

1. מחלוקת נוספת בין הצדדים נוגעת למשכון שנרשם על דירה בנצרת עלית שבבעלות התובעים 1 ו-2, כבטוחה (בין היתר) להלוואות לרכישת שתי הדירות בפרויקט. לטענת התובעים, מדובר בדירת המגורים של התובעים 1 ו-2 (להלן – דירת המגורים).
2. המשכון על דירת המגורים נרשם לפי שטר משכנתא חתום על-ידי התובעים 1 ו-2, עבור הבטחת שתי ההלוואות שמימנו את רכישת הדירות בפרוייקט, בסכום כולל של 413,200 ₪, כמצויין בשטר (נספח י' לתצהיר חאוילא).
3. לטענת התובעים, הם מעולם לא הסכימו למשכן את דירת המגורים להבטחת שתי הלוואות הנ"ל. לטענתם, הם משכנו את דירת המגורים להבטחת תשלום ההלוואה בסך 100,000 ₪ שנדונה לעיל, ובגין כך בלבד. בהקשר זה מעלים התובעים טענות לזיוף מצד הבנק של הסכמי ההלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט, בהם כלולה התחייבותם למשכן את דירת המגורים להבטחת ההלוואות הנ"ל.
4. יצויין כי לא נתבקש בתביעה כל סעד קונקרטי לעניין המשכנתא הנ"ל, אלא הטענות בעניין זה הועלו כחלק ממכלול טענות התובעים נגד התנהלות הבנק בעניינם.
5. לאחר בחינת הראיות והעדויות מסקנתי היא כי התובעים לא הוכיחו את טענותיהם בעניין זה.
6. כפי שכבר צויין, התובעים חתמו על שטר משכנתא בו משכנו את זכויותיהם בדירת המגורים להבטחת ההלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט. מספרי ההלוואות הנ"ל מצוינים בשטר וכך גם סכומן – 413,200 ₪, ולא יכול להיות ספק בדבר זיהוין כהלוואות שניתנו למימון הדירות בפרוייקט. השטר נושא את חתימת עו"ד לידאוי מטעם הבנק המאשר כי הסביר לתובעים את מהות העסקה ותוצאותיה המשפטיות והשתכנע שהדבר מובן להם כראוי, וכן את אישורו האמור של עו"ד שוקרי מטעם התובעים. האחרון אף העיד כי הסביר לתובעים 1-2 את מהות התחייבותם לפי שטר המשכנתא ווידא הבנתם בטרם חתמו עליו (עמ' 32, ש' 20-22). התובעים מפנים לכך שחתימתם וחתימת נציג הבנק איננה מתנוססת לצד פרטי ההלוואות וסכומן בשטר, וזאת מעבר לחתימתם במקום המובנה המיועד לכך בשטר, בשונה משנעשה בשטר משכנתא אחר עליו חתמו התובעים (של הדירות בפרוייקט). מכך הם מבקשים ללמוד, ככל שניתן להבין מטענותיהם, כי הפרטים בשטר הוספו על-ידי הבנק בדיעבד לאחר שהוחתמו על שטר המשכנתא בלנקו. דין הטענה להידחות. לא די בכך כי שטר משכון אחר נחתם במתכונת שונה כדי לבסס טענה חמורה מעין זו כנגד הבנק, והטענה אף איננה מתיישבת עם העובדה כי חתימות התובעים אושרו על-ידי שני עו"ד כפי שצויינו לעיל, לרבות עו"ד שוקרי אשר העיד מטעמם בהליך ואישר כאמור כי מילא את חובת ההסבר ווידא את הבנת התובעים בטרם חתמו על השטר בפניו.
7. התובעים טוענים עוד, כי הסכמי ההלוואה לרכישת הדירות בפרוייקט, בהם צויינה התחייבות התובעים למשכן את דירת המגורים להבטחת ההלוואות, זויפו, במובן זה שפרטי דירת המגורים הוספו לאחר חתימתם על ההסכמים. הראיה לכך, לטענתם, היא העובדה כי בטפסי ההסכמים המקוריים (אשר הוגשו כראיה במהלך שמיעת הראיות) נעשה שימוש בעטים שונים לרישום פרטי הלווים והנכס הנרכש (בעט כחול) ולרישום פרטי דירת המגורים (בעת שחור), תוך שאף קיים שוני בכתבי היד ביחס לרישום פרטים אלה. גם טענה זו אינני רואה לקבל. עיון בהסכמי ההלוואה אכן מעלה רישום בעטים שונים וכתב יד הנחזה להיות שונה, באופן המלמד לכאורה על כך שהפירוט בכתב יד בהסכמים הוסף בשלבים. כן נערך שינוי ברישום המקורי ביחס לנכס שהלווים מתחייבים למשכן, תוך רישום פרטי דירת המגורים (בעט שונה כאמור). התובעים לא הוחתמו לצד כל פריט שנרשם בכתב יד ולצד התיקון שנערך, דבר שהיה ראוי לעשות. אך חתימות התובעים על ההסכמים נעשו אף הן בעטים שונים (שחור וכחול), והתובעים לא התכחשו לכך שאלה הן חתימותיהם. מכאן שאין להסיק מהשוני בכיתוב בטפסי ההלוואה, כשלעצמו, כי מילוי הפרטים בהם ביחס לדירת המגורים נעשה לאחר חתימת התובעים.
8. זאת ועוד, הבנק הציג ראיות נוספות חיצוניות התומכות במסקנה כי התובעים נדרשו והסכימו למשכן את דירת המגורים להבטחת ההלוואות שקיבלו למימון שתי הדירות בפרוייקט. חאוילא העיד לעניין זה, כי נוכח היחס בין סכום ההלוואות שהתבקש לערך הדירות, דרש הבנק בטוחה נוספת בנוסף לשעבוד הזכויות בדירות עצמן. הדבר נתמך במסמך המפרט את המדיניות הכללית של הבנק ביחס להעמדת הלוואות בפרויקט, מיום 30.12.96, בו נאמר כי "מימון בנקאי מעבר ל 60% ממחיר הדירה כמפורט לעיל יואשר (כך במקור) בתנאי שיעבוד דירה נוספת" (נספח א' לתצהיר חאוילא). אין חולק כי ההלוואה שהתבקשה על-ידי התובעים 1 ו-2 עלתה על השיעור האמור, ומכאן שהטענה כי נדרש משכון של דירת המגורים לצורך מתן ההלוואות, משתלבת היטב עם הראיות בדבר מדיניותו ודפוס הפעולה הכללי של הבנק לאותה עת. חאוילא אף העיד כי דרישה דומה נדרשה מרוכשים נוספים בפרויקט, והציג ראיות לכך (סעיף 37 לתצהיר חאוילא, נספחים יז1-4), טענה שלא נסתרה בדרך כלשהי.

עוד העיד חאוילא, כי נוכח מסגרת הזמן המוגבלת בה טופלו הבקשות למתן הלוואות משכנתא בפרויקט, ונוכח מעמדו המכובד של התובע 1, פעל אל מול מנכ"ל הבנק על מנת לאפשר מתן ההלוואות עוד בטרם נרשם המשכון על דירת המגורים לפי הנדרש ברגיל, תוך קבלת הצהרה והתחייבות מהתובע 1 כי בהמשך תירשם המשכנתא על דירת המגורים. הבנק הציג מזכר מיום 15.1.97 שנערך על-ידי חאוילא, ובו רישום אודות שיחתו על מנכ"ל הבנק ביחס לתובעים, בה סוכם כי "הלווים ימציאו תצהיר שהדירה ריקה מכל שיעבוד" וכן "התחייבות לרישום שטר משכנתא לאחרי ביצוע ההלוואה". ברי כי "הדירה" הנזכרת במזכר היא דירת המגורים, ולא הדירות בפרוייקט, לגביהן לא היה כל טעם או הגיון לדרוש באותו שלב תצהיר כאמור. עוד צירף הבנק תצהיר של התובע 1 מאותו יום, 15.1.97, רשום בכתב יד, בזו הלשון:

"אני הח"מ, פרג' סלמאן, ת.ז 3548275 משכ' הכרמים 25/א נ. עלית מצהיר בזאתת כדלקמן:

1. אני מצהיר כי זהו שמי וכי זו כתובתי.
2. אני מצהיר כי הבית שלי בו אני גר נקי מכל שעבוד או משכנתא.
3. אני מסכים בזאת כי יוטל שעבוד על ביתי הנ"ל בגובה ההלוואות שקיבלתי מבנק ירושלים נצרת ו/או אשר אקבל ממנו, כשהלוואה זו צמודות למדד+הריבית המוסכמת.
4. אני מתחייב בזאת לרשום את השעבוד הנ"ל על הנכס הנ"ל תוך שבועיים מהיום".

ביום 16.1.97, לאחר עריכת התצהיר הנ"ל, נחתמו הסכמי ההלוואה עם התובעים ביחס לדירות בפרויקט, ובהמשך – ביום 30.1.97 – נחתם שטר המשכנתא של דירת המגורים שצויין לעיל.

1. המסמכים האמורים "מזמן אמת", מבססים היטב את טענת הבנק בדבר הבטוחה הנוספת שנדרשה והתקבלה מהתובעים עבור עסקת הרכישה של שתי הדירות, בדמות דירת המגורים, בהציגם באופן רצוף והגיוני את הרקע ואת השתלשלות העניינים שקדמה למשכון דירת המגורים. נזכיר כי ההלוואה בסך 100,000 ₪ הועמדה לתובעים רק ביולי 1997, ומכאן שאין אף כל סבירות בהנחה כי שעבוד דירת המגורים שנדרש ונחתם בינואר 1997, חודשים לפני כן, התייחס להלוואה זו שבאותו שלב טרם באה לעולם. נוסח התצהיר, המדבר בראש ובראשונה על הלוואות "שקיבלתי מבנק ירושלים", מלמד כי התצהיר נדרש ביחס להלוואות אקטואליות לעת הגשת התצהיר, וזהו גם הגיונם של דברים. התובעים טוענים כי מכך שבתצהיר לא נרשם סכום ההלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט, יש ללמוד כי התצהיר לא כוון אליהן. דין הטענה להידחות. העובדה כי סכום ההלוואות לא נרשם בתצהיר, אין בה כדי להוות ראיה בעלת משקל אל מול מכלול הנתונים שפורטו, ונזכיר כי בשלב האמור, ואף שסביר כי סכום ההלוואות שיינתן היה ידוע, טרם נחתמו הסכמי ההלוואות עצמם (אלה נחתמו יום לאחר מכן, ב- 16.1.97).
2. התובעים טוענים עוד, כי את הבקשה להלוואה בסך 100,000 ₪ הגיש התובע 1 עוד בינואר 1997, ומכאן ההתחייבות למשכון דירת המגורים באותה תקופה. טענה זו סומכים התובעים על כך שבתיקי הבנק נמצא טופס בקשה להלוואה של התובעים 1-2 בסך 150,000 ₪, כשהוא איננו נושא תאריך (מוצג יב' למוצגי התובעים). לצד זאת, נמצא טופס בקשה נוסף לאותו סכום, הנושא תאריך 20.6.97 (הוצג במהלך שמיעת הראיות וסומן "א"). יוער כי אין חולק שהתובעים ביקשו תחילה לקבל הלוואה בסך 150,000 ₪, אך הסכום שאושר היה בסך 100,000 ₪. מעצם קיומם של שני טפסי בקשה שונים מבקשים התובעים ללמוד, כי הבקשה המקורית הוגשה עוד בינואר 1997. אין בידי לקבל טענות אלה. העובדה כי קיים טופס בקשה לקבלת הלוואה שאיננו נושא תאריך, איננה מלמדת כי הוגשה בקשה בעניין זה בינואר 1997 דווקא, ואין כל זיקה ראייתית בעלת משקל הקושרת טופס זה למועד הנטען. אף אין בפני כל הסבר הגיוני לכך שבקשה שהוגשה (לשיטת התובעים) בינואר 1997 אושרה בסוף יוני 1997.
3. התובעים מסתמכים בנוסף על עדותו של מי ששימש כמתווך בהתקשרות למכירת דירה 361 שנערכה מס' שנים לאחר מכן בינם לבין אסעד, ואשר נדונה לעיל, מר אליאס דאניאל. זה העיד, בין היתר, כי בעת שניגש לבנק ירושלים יחד עם התובע 3 במסגרת טיפולו בעסקה האמורה, נאמר לו על-ידי אחד מפקידי הבנק כי רישום המשכנתא על דירת המגורים כבטוחה להלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט, נעשה בטעות על-ידי הבנק. אין בדברים כדי לשנות את המסקנה העולה מהראיות כפי שפורטו לעיל. מדובר בתיאור כוללני, המתייחס לאמירה בעל-פה מספר שנים לאחר חתימת התובעים על שטר המשכון ויתר המסמכים שפורטו לעיל, ואשר איננה מתיישבת על-פניה עם המסמכים האמורים שהוצגו מטעם הבנק. לא למותר לציין כי התובעים עצמם אינם מייחסים לבנק "טעות", אלא מעשה מכוון ואף זיוף. בנסיבות אלה, וככל שהתובעים ביקשו לבסס הוכחה כשלהי בדבר טעות מטעם הבנק, היה עליהם לעתור לזימון הפקיד הנ"ל לעדות, דבר שלא נעשה. לא ניתן להסתמך על עדויות בדבר אמירה כלשהי שנאמרה על-ידי פקיד בבנק, כבסיס מהימן ומבוסס דיו לקבלת טענותיהם אלה נוכח מכלול הנתונים שפורטו.
4. לנוכח כל המפורט לעיל, טענות התובעים בדבר זיוף מצד הבנק, ואי-משכון דירת המגורים כבטוחה להבטחת ההלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט, דינן להידחות.
5. סיכום ביניים:
6. נסכם את הדברים עד פה.
7. ברובד הראשון של המחלוקת, הנוגע להתנהלות הבנק אל מול התובעים 1 ו-2 בעת הליך מתן הלוואות המשכנתא לרכישת הדירות בפרוייקט, מצאתי כי הבנק הפר את חובת הזהירות בה היה מחוייב אל מול התובעים, כפי שפורט לעיל. לצד זאת, מצאתי כי יש לייחס לתובעים אשם תורם לנזקיהם, אותו העמדתי על שיעור של 20%.
8. ברובד השני של המחלוקת, הנוגע לטענות התובעים בעניין התנהלות הבנק בעת ניסיונותיהם למכור את הדירות בפרוייקט לצדדי ג', לא מצאתי כי בוססה עילה לקבלת התביעה נגד הבנק.
9. באשר לטענות התובעים שעניינן ייחוס ההלוואה הנוספת בסך 100,000 ₪ לרכישת הדירות בפרויקט על-ידי התובעים 1 ו-2, מסקנתי היא כי אלה לא הוכחו, וכך גם טענות התובעים בסוגיית משכון דירת המגורים להבטחת ההלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט.
10. הסעד:

יתרת חוב התובעים לבנק:

1. התובעים הגישו את תביעתם כתביעה כספית, ונקבו בה את גובה חובם הכולל לבנק ערב הגשת התביעה, המשקף את הנזק שנגרם להם עקב התנהלות הבנק. בשלב מתקדם של התביעה ביקשו התובעים לתקן את תביעתם ובקשתם נענתה, וגם את תביעתם המתוקנת הגישו כתביעה כספית.

150. בסיכומיהם מבקשים התובעים כי בית המשפט יצהיר כי נזקם הוא בגובה סכום החוב לבנק לעת מתן פסה"ד. לחילופין מבקשים הם כי בית המשפט יערוך בעצמו חישוב של סכום החוב העדכני בשים לב לנתונים שהוצגו מאישורי בנק שניתנו בעבר אודות גובה החוב ושיעור ריבית הפיגורים אותו ניתן לטענתם לדלות מהשוואת יתרות החוב במועדים שונים. הבנק מתנגד לכך. לטענתו, התובעים הם שבחרו את המתווה של קצבת סכום תביעה נקוב ואין לאפשר להם לסטות מכך במסגרת הסיכומים על דרך של שינוי הסעד.

151. הסכומים שקצבו התובעים בכתב התביעה משקפים את גובה החוב בנקודת זמן נתונה לעת הגשת התביעה ותיקונה, בעוד גובה החוב לבנק משתנה ומתעדכן בחלוף הזמן. אף לא נערכה על-ידם הבחנה בין חלקי החוב לפי ההלוואות השונות. במצב דברים זה, הסעד המתאים והראוי הוא סעד הצהרתי אודות נזקם של התובעים, ולא תביעה כספית בסכום נקוב. ביחס לתביעות שעילתן התנהלות שלא כדין מצד בנק ונזק שנגרם ללקוח עקב כך, גישת הפסיקה הינה כי סעדים הצהרתיים הינם מתאימים, וזאת כאשר טענת הלקוח אם תתברר נכונה תאפשר לו לקזז את נזקו מחובו לבנק (רע"א 1910/04 אילנות פרוייקטים תיירותיים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם במאגרים) (2004).

152. כאמור לעיל, התובעים בחרו להגיש את תביעתם כתביעה כספית תוך קציבת סכום חובם לבנק, בהתאם לנתונים שקיבלו מהבנק אותה עת, ואת בקשתם לסעד הצהרתי העלו רק בסיכומים. עם זאת, סבורני כי בענייננו מתקיימים התנאים המאפשרים לבית המשפט, במקרים מתאימים וחריגים, להעניק לתובע סעד שלא התבקש בכתב התביעה. ככלל לא יטה בית המשפט לעשות כן, אולם בהתקיים תנאים מתאימים, וכשהדבר דרוש לעשיית צדק, וכחריג לכלל הרגיל, הדבר הינו אפשרי. סבורני כי במקרה דנן מתקיימים התנאים שנקבעו לכך בפסיקה (לתנאים האמורים ראו למשל: ע"א 9137/07 אוסיפובה נ' קלישטיין (פורסם במאגרים) (2008); ע"א 9136/02 מיסטר מאני בישראל נ' רייז, פ"ד נח (3) 934, 949 (2004)).

מכתב התביעה עולה בבירור כי מהות הנזק שהתובעים טוענים לו הוא כל יתרת חוב ההלוואות שקיבלו מהבנק, לאחר ניכוי ערך דירות המגורים בפרוייקט שמומשו ע"י הבנק (סעיף 48.1 לכתב התביעה, כפי שתוקן). ביחס לגובה החוב עצמו כלפי הבנק לא הועלתה כל טענה, ואין בעניין זה מחלוקת כי חובם של התובעים לבנק הוא לפי הרשום ספרי הבנק. הסעד ההצהרתי המבוקש בסיכומים נובע ישירות מהמחלוקת כפי שנדונה בפני בהמ"ש ומהסעד כפי שהתבקש. כל העובדות הרלוונטיות התבררו ולובנו ואין צורך בהתדיינות נוספת למתן הסעד המבוקש. מידת הצדק דורשת מתן סעד כאמור, שאם לא כן יווצר פער בין ההכרעה בדין לתוצאתה האופרטיבית, ללא הצדק מהותי.

יצויין כי ביחס לתביעת נזק של לקוח נגד בנק, כשברקע חוב שהוא חב לבנק, נפסק, כי אף כאשר לא נתבקש סעד הצהרתי באשר לשיעור "תרומת" הבנק לנזקו של התובע שביטויו בחובו הכולל לבנק, אלא רק סעדים גורפים של בטלות פעולות הבנק ואיון החוב אשר נדחו, על בית המשפט לברר ולקבוע שיעור תרומה זה ככל שקיים, ובהתאמה הפחתת החוב הכולל של הלקוח לבנק (ע"א 8409/04 יעקובי נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם במאגרים) (2007)). חרף השוני בסיטואציה בענייננו, סבורני כי הגיון דומה צריך להכריע את הכף אף כאן.

153. התוצאה היא שהתביעה מתקבלת, במובן זה שמוצהר כי הנזק שנגרם לתובעים 1 ו-2 מהתנהלות הבנק, ובו חייב הבנק כלפיהם, הוא בגובה יתרת חובם לבנק בגין ההלוואות שנטלו לרכישת שתי הדירות בפרויקט (לאחר ניכוי התמורה שהתקבלה ממימוש הדירות), כפי שהוא רשום בספרי הבנק, ובניכוי אשם תורם בשיעור 20%. מבחינה מעשית, המשמעות היא כי לאחר קיזוז, יהיו התובעים חייבים לבנק 20% מסכום החוב הקיים בגין הלוואות אלה.

154. הקביעה שלעיל הינה ביחס לחוב התובעים 1 ו-2 בגין ההלוואות לרכישת הדירות בפרוייקט. היא אינה כוללת את חוב התובעים 1 ו-2 בגין ההלוואה בסך 100,000 ₪, ואת חוב התובעים 3 ו-4 בגין ההלוואה בסך 78,000 ₪, אשר אינן קשורות לרכישת הדירות בפרוייקט כפי שקבעתי לעיל, ולגבי הלוואות אלה התביעה נדחית.

הפסד רווח:

155. בתביעתם עתרו התובעים גם לפיצויים בגין ההפסד שנגרם להם, לטענתם, עקב התנהלות הבנק אשר מנע את מכירת הדירות שרכשו בפרוייקט לצדדים שלישיים, כאשר לטענתם לו היו נמכרות הדירות לצדדים עמם התקשרו בהסכמים, היה הדבר מביא לא רק לכיסוי חובם לבנק אלא אף מותיר בידיהם רווח. רווח זה, כך לטענתם, יש לפסוק להם כפיצוי.

156. טענותיהם של התובעים כנגד התנהלות הבנק בשלב שלאחר רכישת הדירות והניסיונות למכרן לצדדים שלישיים, נדחו על-ידי כפי שפורט לעיל. לפיכך, אין אף בסיס לפסיקת הפיצוי המבוקש בראש זה.

תשלום הסך של 250,000$ שהופקדו בחשבון המיוחד:

157. כפי שצויין לעיל, סעד זה לא התבקש בתביעה ולא הונחה לו תשתית בכתב התביעה, ואף לגופם של דברים אין כל בסיס לפסוק אותו לתובעים.

158. בנסיבות העניין אף לא מצאתי כי יש מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש לתובעים, כפי שהתבקש על-ידם.

סיכומם של דברים:

159. התביעה מתקבל חלקית, לפי המפורט והמוצהר בסעיף 153 לעיל.

160. הבנק יישא בהוצאות התובעים בסך 30,000 ₪, שישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל. בשיעור ההוצאות שקלתי בין היתר את היקף ההליך, מורכבותו ומשכו, מחד, ואת העובדה כי התביעה התקבלה בחלקה בלבד כמו גם האמור לעיל לעניין מהות הסעד, מאידך.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים

ניתן היום, כ"ד אייר תשע"ה, 13 מאי 2015, בהעדר הצדדים.