נתוני רקע

1. התובעות, שתי אחיות, הן הבעלים של בניין ברחוב הנאמנים 4 בחיפה, אשר בקומת הקרקע שלו נמצאת חנות (להלן – "המושכר"). הנתבעת הינה דיירת מוגנת במושכר. בחנות היא ניהלה עסק של קליית ומכירת קפה.

2. הונחה בפניי תובענה של התובעות לפינוי וסילוק יד של הנתבעת. התביעה נסמכת על טענת אי תשלום דמי שכירות החל מיום 1/7/04. ועוד נטען כי הנתבעת לא השתתפה במימון עבודות תיקונים במסגרת שיפוץ כללי של הבניין, וזאת בניגוד לסעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ותקנות הגנת הדייר (אחזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971. ועוד נטען כי הנתבעת "נטשה את המושכר לפני שנים, וסגרה את העסק שפעל במושכר" (סעיף 22).

3. הנתבעת התגוננה בפני התביעה. נטען כי האזור בו מצוי המושכר, ובו רחוב הנאמנים, נמצא בשיממון עסקי וכלכלי. לנוכח כל אלו, ובהתאם להסכמה שהושגה בין בעלות הדין, סוכם כי הנתבעת תמשיך להחזיק במושכר, מבלי לשלם דמי שכירות. ועוד סוכם כי אם יעלה בידי התובעות למצוא שוכר חילופי תאפשר לו הנתבעת שייכנס תחתה למושכר תוך עריכת ההתחשבנות הכספית המתחייבת. וככל שעסקינן בטענה בגין תיקונים, נטען כי התובעות ביצעו עבודות שיפוץ נרחבות בבניין ואולם לא בקומת הקרקע בה נמצאת החנות, אלא בקומות העליונות, מתוך מחשבה כלכלית להשכיר יחידות אלו למגורים. ככל שעסקינן בטענת הנטישה, היא הוכחשה. אכן, כך הטענה, עסקה של הנתבעת נסגר ואולם המושכר לא ננטש. מצויים בו אביזרים והנתבעת טורחת לחדש רישיונות עסק מדי שנה בשנה, מכוח המוסכם כנטען.

4. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות והמצהירים נחקרו על תצהיריהם. מטעם התובעות הוגש תצהירה של התובעת 1 (להלן – "התובעת") ושל כלתה, גב' דפנה אבני חסון, שהיא אף אדריכלית במקצועה ועסקה בעבודות שיפוץ הבניין. כן הוגש תצהירה של עו"ד רחל חסון נשר (להלן – "עו"ד חסון"), שהיא בתה של התובעת, ותצהירו של החוקר הפרטי רונן נווה (להלן – "נווה").

מטעם הנתבעת הוגשו תצהיריו של מנהלה, מר יצחק (צחי) הרץ (להלן – "הרץ"). כמו כן הוגש תצהירו של מר אהרון אמונה, מי שניהל חנות פרחים בסמוך לחנות קליית ומכירת הקפה שבמושכר.

מבט כולל ושיקולי-על

5. בעלות הדין חלוקות, כמבואר, בסוגיות רבות ושונות. ואולם שתיהן מאוחדות בדעתן שלאורך השנים מערכת היחסים הייתה רווייה מתח ויריבות לרוב. הנתבעת טענה כי התובעות מתאנות לה, בכל הזדמנות, על לא עוול בכפה. התובעות טענו כי לאורך השנים נוהגת הנתבעת להפר את התחייבויותיה, ובעיקר לא לשלם דמי שכירות, חרף התראות ותזכורות רבות ושונות.

6. מקורם של יחסי השכירות הוא בחוזה שכירות מיום 10/9/46 שנכרת בין המנוח יהושע פוחצ'בסקי ז"ל, אביהן של התובעות שהיה הבעלים של הבניין לפנים, לבין המנוח יעקב הרץ ז"ל, אביו של הרץ.

7. הוכח לי כי ברבות השנים הוגשו שתי תובענות בעניינו של המושכר. האחת הוגשה בשנת 1987 (ת.א. 5738/87) בבית משפט זה. עובדה זו לא צוינה על ידי התובעות, אלא הובאה לידיעתי על ידי הנתבעת. תביעה זו נמחקה בסופו של דבר על ידי התובעות. השנייה, והיא חשובה למסכת שבפניי, הוגשה בשנת 1992 (ת.א. 11178/92). תביעה זו נדונה בפני כב' סגן הנשיא חיר והסתיימה בפסק דין שנתן תוקף להסכם פשרה בין ב"כ הצדדים ביום 10/7/94.

מהסכם הפשרה נלמד כי הנתבעת התחייבה לשלם לתובעות "סך 5,000 דולר... עבור מתן סעד מן הצדק" (סעיף א). עוד הותנה כי "דמי השכירות החל ב-1/7/94 יעמדו על סך 1,000 ₪ לכל 3 חודשים וישולמו כל 3 חודשים מראש" (סעיף ב). וכן כי "התובעות מצהירות כי הנתבעת מקור הקפה שותפות רשומה, היא הדיירת המוגנת" (סעיף ג).

8. עילות הפינוי הנטענות, לכאורה, יכולות להיות נדונות במנותק אלו מאלו. די, דרך משל, כי תוכח עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות בלבד, או כי תוכח עילת הפינוי בגין נטישה בלבד, על מנת שהתובעות תגענה אל המבוקש. ככל שעסקינן בעילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות, אף זו יכולה להיות נסמכת הן על עילת פינוי סטטוטורית, מכוחו של סעיף 131(1) לחוק הנ"ל, והן על עילת פינוי חוזית, מכוח סעיף 131(2) לחוק הנ"ל, הקובע כי עילת הפינוי קיימת מקום בו "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות, אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי". עילה חוזית זאת תהיה נסמכת על סעיף ח(1) לחוזה השכירות שקבע מפורשות כי אי קיומו של תנאי מסוים בחוזה השכירות נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.

9. כך, ככל שעסקינן בעילת הפינוי הנסמכת על אי תשלום דמי שכירות. ככל שעסקינן בעילת הנטישה, אין עוררין כי שומה על התובעות, מכוח פסיקה מושרשת, להוכיח הן את היסוד הפיזי-עובדתי על פיו הנתבעת עזבה את המושכר והן את היסוד הנפשי המצביע על כך שאין בכוונתה של הנתבעת לחזור למושכר. אף יסוד נפשי זה מורכב משני יסודות מצטברים, שהם הרצון לחזור והסיכוי הממשי לחזור (וראו את ההלכה המנחה בע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו(5) 758).

10. גמרתי בדעתי להשתית את עיקר הכרעתי במסכת שבפניי כך שתיגזר מההכרעה באשר להסכם הנטען בעל-פה שנכרת, לטענת הנתבעת המוכחשת על ידי התובעות. מכוחו, ולנוכח השיממון הכלכלי והעסקי ברחוב הנאמנים, סוכם שהנתבעת תהא פטורה מתשלום דמי שכירות ובמובלע, והגם כמתחייב, יסכימו התובעות לכאורה "לנטישת" המושכר. הכרעה זו תייתר את הצורך בבחינה פרטנית לעניינה של כל עילה ועילה, שהרי ההכרעה באשר להסכמה הנטענת האמורה, לכאורה תהא לה משמעות גורפת וסוחפת.

11. כך, ככל שאקבל את גרסתה של הנתבעת. והרי הצידוק ההגיוני לכך שהנתבעת לא תשלם את דמי השכירות נעוץ בכך שהנתבעת איננה משכילה לנהל את עסקה, לנוכח השיממון הכלכלי והעסקי הנטען. לנוכח זאת, כך הגיונה של הטענה, כל עוד הנתבעת לא מנהלת את עסקה במושכר, באופן שאפקטיבית היא "נוטשת" אותו, אין צידוק לתשלום דמי השכירות, והרי הא בהא תליא. ואולם, משירווח ברבות השנים, והנתבעת תוכל להמשיך ולחדש את עסקיה, תחזור לשלם את דמי השכירות. ושמא ניתן לטעון, על יסוד אותו היגיון, על שום מה לא אמורה הנתבעת לשאת בתשלום בגין התיקונים שבוצעו בבניין. בהקשר הכולל של ההסכמה הנטענת, ולנוכח העובדה שלכאורה הושגה הסכמה על פטור מתשלום דמי שכירות והשלמה עם נטישתו הזמנית של המושכר, ממילא לא היה טעם להידרש "לקטנות" אלו, בדמות השתתפות זניחה ונטענת בסך 6,820 ₪, הוא החלק הנטען המיוחס לנתבעת.

12. משמעות סוחפת וגורפת כאמור תיגזר, מעשה "תמונת ראי", ככל שאדחה את גרסת הנתבעת ולא אאמין לה. או-אז תיגזר המסקנה המתחייבת שאין כל צידוק לאי תשלום דמי שכירות, והרי עובדה זו אינה מוכחשת, מאז יולי 2004 ועד עצם היום הזה. די יהיה בנתון האמור על מנת לפלס את דרכן של התובעות להגיע אל המבוקש, גם ככל שלא אעמיק חקר בעילת הנטישה. ואולם אף לעניינה של עילה זו, השיפוט שלה ייגזר, לא בהכרח על יסוד מבחני הפסיקה, אלא על יסוד קריסתה של טענת הנתבעת באשר להסכמה החוזית הנטענת לעניינה של הנטישה. משמע, ככל שאגיע למסקנה שהטענה בגין ההסכמה הנטענת היא טענת-שווא כוזבת, דומה שלא יהיה צורך להידרש לבחינתה של עילת הנטישה, לה הייתי נדרש אילו לא הייתה מושמעת הטענה בגין ההסכמה הנטענת האמורה.

13. ואולם, וללא קשר לדרך ההכרעה שבדעתי לפסוע בה, לא אמנע תחילה מלציין כי חלקים משמעותיים בגרסאות בעלות הדין אינם זוכים לאמוני. נמצאו לי שיקולים לא מבוטלים, אם לחובת התובעות, אם לחובת הנתבעת.

שיקולים לחובת התובעות

14. התובעות חוזרות ומציינות, כאמור, כי לאורך כל השנים הנתבעת נוהגת במוסר תשלומים ירוד בכל הקשור לתשלום דמי שכירות ומאלצת לנהל מרדפים בלתי פוסקים אחרי הנתבעת. מכלול הנתונים שבפניי שכנעני כי לדברים אין שחר.

15. כאמור, במהלך עשרות שנות יחסי השכירות הובאו לידיעתי שני הליכים משפטיים בלבד. ההליך הראשון, כאמור, נמחק ביוזמתן של התובעות. בהליך השני, שהסתיים בהסכם פשרה, עיקר הטענה היה באשר להעברת העסק לאחר שלא כדין. ואכן משום העילה האמורה, וכסעד מן הצדק לעניינה, חויבה הנתבעת לשלם סכום של 5,000 דולר.

16. הונחו בפניי שני מכתבי התראה בלבד, בהקשר לפיגורים הנטענים, אשר נשלחו על ידי עו"ד חסון. הראשון (ת/3) מיום 1/5/01 מצביע על פיגור אחד בתשלום שחל ביום 1/4/01. השני (נספח 5 לתצהיר התובעת ת/4) מיום 2/8/04, מצביע על פיגור אחד בתשלום מיום 1/7/04, דהיינו בעקבות הפרתו הנטענת של הסכם הפשרה.

מכאן אני למד כי כל אימת שהיה פיגור, ולו של תשלום אחד, מיד יצא מכתב דרישה. ועוד אני למד, למקרא כל אחד מן המכתבים האמורים, כי אף באחד מהם לא באו התובעות חשבון עם הנתבעת על נוהגה המתמיד והפסול לא לשלם דמי שכירות. כל אחד מן המכתבים האמורים, נוקדנית ולאלתר, דן בפיגור, אחד ויחיד.

17. הנתון השני הנכבד הרובץ לחובת התובעות נעוץ בשתיקה הממושכת ובחוסר המעש בעקבות אי תשלום דמי השכירות ונטישת המושכר הנטענת. עובדה ניצחת היא שבעקבות מכתב ההתראה מיום 2/8/04 הנ"ל, לא נשלח כל מכתב דרישה נוסף ולא נעשה כל מהלך משפטי עד אשר הוגשה התובענה שבפניי, בחלוף שנים לרוב, דהיינו ביום 22/12/08.

ההסבר הניתן לכך על ידי הרץ הוא בכך שבעקבות קבלת מכתבה של עו"ד חסון, שלכאורה עמד בסתירה להסכמה הנטענת שהושגה, בא הרץ בדברים עם התובעת. התובעת, כך גרסתו, מסרה לו שעו"ד חסון שיגרה את המכתב בגלל חוסר מודעותה להסכמה האמורה וכי עליו להתעלם ממכתב זה. כך הוא נהג. ולימים, ומשעה שלא נעשה דבר במשך שנים רבות וארוכות, נחה דעתו שהתובעת אינה מתכחשת להסכמה הנטענת שהושגה.

18. התנהלותן של התובעות במענה לטענה נכבדה זו היא חשודה ומפוקפקת.

ראשית, מצפה הייתי שהתובעת תקדים ותיתן הסבר מפורט ומניח את הדעת בתצהיר עדותה. עיון בו מעלה שנפקד כל הסבר כאמור. התובעת מסתפקת בהכחשתה את ההסכמה הנטענת, ואולם אינה מספקת כל הסבר לפשר השיהוי הממושך, השתיקה וחוסר המעש.

שנית, רק בגדר חקירתה הנגדית מציינת התובעת שבאחת משיחותיה הרץ הגיב בכך ש"הוא טרק לי את הטלפון, מאוד נפגעתי מזה. מה גם שהיה לי את האסון של בעלי, כל זה היה יותר מדי, ובגלל זה לא הגשתי את התביעה מיד. הייתי צריכה להתעשת". ומשנשאלת התובעת מתי התרחש האסון האמור היא משיבה שהדבר היה בנובמבר 2000 (עמ' 11 לפרוטוקול).

אין צריך לומר שגרסה זו אינה מתקבלת על הדעת. והרי יעלה הימנה, לכאורה, באופן אבסורדי, שטריקת טלפון יש לה "אפקט מצנן" בגין נקיטת הליכים משפטיים. לכאורה סבור הייתי, שבדרך העסקים הרגילה לטריקת טלפון, אולי, אמור להיות דווקא "אפקט מלבה". משמע, לשיטה זו, דווקא התנהגות גסה זו אמורה הייתה להחיש נקיטת הליכים משפטיים, ללא כל צורך "להתעשת", ולאורך כ-8 שנים. כך, ללא כל קשר לכך שהליכים משפטיים, ברגיל, ננקטים על ידי עורכי דין ולא נמצא לי כל טעם טוב לשיהוי האמור.

שלישית, ואם לא די בכל אלו, הרי בגדר סיכומי התגובה של ב"כ התובעות, ועל דרך הגנבת ראיות בוטה, נטענת טענה חדשה על פיה "במהלך התקופה שחלפה מאז שליחת המכתב ועד הגשת התביעה היו התובעות עסוקות בשיפוץ הבניין... אין חולק כי פרויקט זה גזל זמן ומשאבים רבים מהתובעות, ורק משזה הגיע לסיומו התאפשר לתובעות להתפנות להגשת תביעה זו כנגד הנתבעת" (סעיף 4). עצם העובדה שטענה זו היא על דרך הרחבת חזית, משעה שלא בא זכרה לא בתצהיר העדות ואף לא בחקירה הנגדית, מעוררת רושם נוגה ואינה זוכה לאמוני.

19. ועוד לא שבעתי נחת מן הפער הבלתי מוסבר בין דו"ח החוקר נווה שהונח בפניי בתחילת הדרך, ושב"כ הנתבעת פקפק באמינותו, לבין תמליל השיחות שבוצעו בסתר בין החוקר לבין הרץ ושכנים של הרץ ברחוב הנאמנים. מול הרושם שניתן היה לקבל שהרץ אינו פוקד את המושכר, ולו לעיתים רחוקות, הרי תמליל השיחות רחוק מלבסס הנחה זו. אכן עולה הימנו כי הגם שהעסק שהתנהל במושכר נסגר, הרי מפעם לפעם פוקד הרץ את המושכר, מסיבה זו או אחרת.

שיקולים לחובת הנתבעת

20. אין ספק כי הטענה אודות ההסכמה בעל-פה שהושגה עם התובעות, היא בעלת משמעות מפליגה ודרמטית. אף אין ספק שהרץ מבליט את אווירת חוסר האמון והחשדנות שאפיינה את מערכת היחסים בין בעלות הדין, לאורך כל השנים.

במצב דברים זה, לכאורה מרחיקת-לכת בחוסר סבירותה האפשרות שבעלות הדין הסכימו, באופן נרחב, על הסדרה שונה של מערכת היחסים שביניהן, ולא העלו זאת על הכתב. והרי הרץ טוען כי לאורך כל השנים "מחפשות אותו" התובעות, ומנהלות הליכי-סרק כנגדו, מתוך רצון "לשפר עמדות". והנה, כך הטענה, לפתע בבוקר לא עבות אחד, מסכימות התובעות גם לפטור מלא מתשלום דמי שכירות, שלכאורה משולב בהשלמה של נטישת המושכר עקב סגירת העסק שבו, וכל זאת ללא בדל-תיעוד ושמץ-מסמך.

ועל כל אלו: דומה שחשדותיו של הרץ אמורות לקבל ביסוס מיידי לנוכח העובדה שתוך התכחשות להסכמה האמורה, הוא מקבל מכתב התראה, ומעורכת דין. במצב דברים זה לא סביר בעיניי ששיחת-סתם עם התובעת אמורה הייתה להניח את דעתו. בוודאי אז נדרש היה ממנו, ולו באורח חד-צדדי, שיתעד את ההסכמה האמורה וישגר מכתב לתובעת המעגן את ההסכמות האמורות.

21. להלן אדרש בהרחבה, כעיקר שיקוליי, לעניין ההכרעה בהסכמה הנטענת על ידי הנתבעת. ואולם ברצוני להידרש בשלב זה לעניין תשלומי הארנונה לעירייה. אין עוררין כי בכל השנים האמורות חדל הרץ ולא שילם תשלומי ארנונה לעירייה באופן שהצטבר חוב גבוה בסכום של כ-80,000 ₪. הרץ טוען כי במסגרת שיחתו עם התובעת, בה הושגה ההסכמה הנטענת האמורה, היא סיפרה לו שקיימות מחלוקות בינה לבין העירייה בנוגע לתשלום הארנונה, ומשום כך סוכם "שעד להסדרת עניין זה הנתבעת לא תישא בתשלומי הארנונה של המושכר, וכך היה" (סעיף 21 ל-נ/2).

ואולם, בחקירתו החוזרת, משעה שב"כ הנתבעת הבין שייתכן שנוצר רושם על פיו סוכם אף שתשלומי הארנונה ישולמו על ידי התובעות, ניסה ב"כ הנתבעת לתקן את הרושם ושאל "במסגרת ההסכמות היא הייתה אמורה לשלם ארנונה בגין הנכס שלך" והרץ השיב "דובר שבמידה והיא מוכרת את כל הנכס, אז נגיע להתחשבנות. בינתיים היא לקחה על עצמה את כל נושא הטיפול". ומשעה שב"כ הנתבעת לא הרפה והוסיף ושאל "אבל מי אמור לשלם בפועל, השותפות או הגברת" הוא חזר והשיב "אני הבנתי בזמנו שהיא דואגת לכל נושא התשלומים ואחרי כן נתחשבן" (עמ' 26 לפרוטוקול).

אכן, בגדר סיכום טענותיו, ומשמבין ב"כ הנתבעת טוב יותר מלקוחתו הנתבעת, את המשמעות האפשרית שעלולה להיגזר מן הטענה המשונה על פיה חובת תשלום הארנונה מוטלת על התובעות, הוא מצהיר מפורשות שאין לו ספק שחבות זו מוטלת על הנתבעת, וממילא יש בפניי בעניין זה הודאת בעל דין. קשה לי להשתחרר מן ההרגשה שלא זה מה שהתחייב בהכרח מעדותו של הרץ.

ועוד: למקרא תעודות עובד ציבור שהונחו בפניי עולה כי חרף ההסכמה הנטענת נמצאו תשלומים שבוצעו על ידי הנתבעת לעיריית חיפה, גם בשנים שלאחר ההסכמה הנטענת באשר לתשלומים מיולי 2004.

22. ובשולי כל אלו, וגם בהינתן התחייבותה הברורה של הנתבעת לשאת בתשלומי הארנונה, מזלה של הנתבעת משחק לה בכך שהתובעות אינן באות חשבון עמה על כך שהיא הניחה לחוב ארנונה להצטבר לסכום כה גבוה. אכן עניינו הלגיטימי של בעל הבית הוא לא רק בכך שהדייר ישלם את תשלומי הארנונה, והרי הדברים ברורים כשמש. עניינו הלגיטימי של בעל הבית הוא אף שתשלומי הארנונה ישולמו, כסדרם, הן על מנת למנוע סכנת תביעה של הרשות המקומית אף כנגדו, והן על מנת למנוע מערכת יחסים עכורה בינו לבין הרשות המקומית.

23. ומשהגעתי עד הנה אתמקד בעיקר הכרעתי, והיא לעניינה של ההסכמה הנטענת על ידי הנתבעת והמוכחשת על ידי התובעות.

ההסכמה הנטענת-דיון והכרעה

24. הרץ בתצהירו מרחיב ומבאר אודות הרקע והתוכן של ההסכמה האמורה. הוא רושם כי לנוכח העובדה "שהבניין בו מצוי המושכר הוא נכס מפסיד, מוזנח ושומם, הממוקם באזור המרוחק מהפעילות המסחרית של העיר התחתית בחיפה, בבחינת עול ונטל על כתפיהן של התובעות שגרות באזור המרכז, שעלויות אחזקתו עולות על פירותיו", הרי ההסכמה האמורה גרמה לכך "שהתובעות יצאו מושכרות מנוכחותה ואחזקתה של הנתבעת במושכר אשר הוציאה הוצאות לאחזקתו והעלתה את קרנו וערכו של הנכס, הפיחה בו חיים ומנעה מטרדים ופלישה של זרים לתוכו" (סעיף 5 ל-נ/2).

ומשום כך ו"על רקע זאת, לנוכח המצב הקשה שאליו נקלעה הנתבעת על רקע השפל הכלכלי שהיה באותה עת, והסכמתה של הנתבעת כי היא לא תסכל את ניסיונן של התובעות למכור את הבניין, כך שהיא תיאות לצאת מהמושכר בכפוף לתשלום שווי זכויותיה במושכר, הסכימה נחמה (היא התובעת – ש.ל.) שהנתבעת לא תישא בעלות דמי השכירות החל מחודש יולי 2004 ועד להחלטה אחרת" (סעיף 19 ל-נ/2).

25. אדרש, איפוא, לתוכנה של ההסכמה הנטענת. כבר בהעלם ראשון היא לוקה בכשל לוגי חסר כל תקנה.

שהרי, כך הטענה, הרווח הצומח לתובעות הוא "מנוכחותה ואחזקתה של הנתבעת במושכר", והרי זו תגרום לכך שהיא תפיח בו חיים וכן תמנע מטרדים ופלישה של זרים לתוכו. לטעמי מדובר בטיעון "המשמיד את עצמו".

כך, משום שהצידוק הלכאורי לאי תשלום דמי שכירות נעוץ בכך שהעסק סגור, וממילא מקבלת הנתבעת אישור ולגיטימציה לאי-נוכחותה במושכר, וממילא באופן שלא מונע מטרדים ופלישה של זרים לתוכו. מנגד, אם אכן הנתבעת נוכחת ומחזיקה במושכר, וממילא מונעת מטרדים ופלישה של זרים לתוכו, דהיינו היא אינה "נוטשת" אותו, מה הצידוק לאי תשלום דמי שכירות?

על כורחך אתה אומר שההיגיון היחיד לפטור מתשלום דמי שכירות קשור בטבורו למצב הכלכלי שגרם לסגירת העסק, וממילא לנטישת המושכר.

26. ומשהגעתי לכאן, טרחתי וניסיתי לחפש היגיון עסקי וכלכלי בהסכמה הנטענת. עשיתי כן והעליתי חרס בידי.

27. נבחן, תחילה, אלו יתרונות מפליגים משיגה הנתבעת כתוצאה מן ההסכמה האמורה.

ראשית, הנתבעת מקבלת פטור מתשלום דמי השכירות, כאמור מוגנים ונמוכים.

שנית, כך, משום שעסקה של הנתבעת נסגר, וממילא הנתבעת נטשה את המושכר וההסכמה האמורה נותנת לכך אישור ולגיטימציה.

שלישית, אכן, ההסכמה האמורה תבוא לקיצה מקום ש"ירווח", ואולם אין כל הגדרה אימתי יקרה הדבר, ככל שיקרה בכלל. משמע, כך הטענה, לתקופה בלתי מוגבלת, ממשיכה הנתבעת להיות דיירת מוגנת, ללא תשלום דמי שכירות כל עיקר, ותוך הסכמה עם נטישתו של המושכר.

רביעית, לא נגרע דבר מזכותה של הנתבעת לקבל את חלקה המגיע בדמי המפתח. משמע, כאשר תבקשנה התובעות למכור את הבניין או להעבירו לדייר מוגן אחר היא תסכים לצאת מהמושכר "בכפוף לתשלום שווי זכויותיה במושכר", משמע לחלקה המגיע על פי דין בדמי מפתח.

חמישית, כך, רק על יסוד הבטחה בעלמא. ואולם בהעדר כל עיגון בכתב, ובהעדר כל בטוחות הולמות, לא מן הנמנע כי הנתבעת תקבל אז סכום הגבוה פי כמה מ"תשלום שווי זכויותיה במושכר". שהרי דווקא על רקע האפשרות של משא ומתן למכירת הבניין ליזם כלשהו, שיבקש לקבל בניין ריק ופנוי מכל יושב ודייר מוגן, תזכה הנתבעת בעמדת מיקוח פנטסטית (ולא אנקוט בביטוי מדויק יותר) שכתוצאה ממנה לא מן הנמנע שתקבל פי כמה יותר מן החלק המגיע לה על פי דין בדמי המפתח. וכל זאת לאחר שתקופה בלתי מוגבלת לא תשהה במושכר ולא תשלם דמי שכירות.

שישית, ככל שאקבל את עמדת ב"כ הנתבעת, תשלם הנתבעת את מלוא תשלומי הארנונה. ואולם מה רבותא בכך? והרי יהא הדבר אשר יהא, אין עוררין שהנתבעת, ממילא, נושאת בחבות זאת.

28. עתה אבחן את מאזן האינטרסים של התובעות. הוא מוליך לכך שאין ספק שלא בכדי התובעות מבקשות לפנות את הנתבעת מן המושכר.

ראשית, ככל שבית המשפט ייענה לתביעה, הרי לא זו בלבד שהנתבעת לא תקבל את החלק המגיע לה בדמי המפתח, הרי לנוכח אובדן המעמד של דייר מוגן, היא לא תקבל דבר בגין דמי המפתח.

שנית, סביר להניח שאם ביום מן הימים יזם יבקש לרכוש את הבניין, הוא בוודאי יבקש או להרוס אותו ולהקים אחר תחתיו, או לבצע בו שינויים מרחיקי לכת. ובאחת: אין ספק שעובדת היותו של הבניין ריק ופנוי מכל אדם וחפץ היא עמדת יתרון מובהקת לתובעות.

שלישית, וככל שאני שוגה בכך, ועובדת קיומו של עסק במקום יכולה להעלות את ערכו של הבניין, חיוני שאכן יהא זה עסק "מפיח חיים", משמע עסק חי, קיים ובועט, ולא מושכר עזוב ושומם, ולו בהינתן לכך שמעת לעת, כך אין לי ספק, פוקד הרץ את המושכר.

רביעית, אכן כאשר המושכר ריק ופנוי לא מקבלות התובעות את דמי השכירות. ואולם, והרי זו גרסת הנתבעת, ממילא ההסכמה הנטענת היא שהתובעות, אך הפעם בהסכמתן המשונה, משלימות עם כך שלא תקבלנה דמי שכירות.

חמישית, ומכאן שהחיסרון היחיד לתובעות כאשר המושכר ריק ופנוי, הוא בכך שעליהן, ולא על הנתבעת, לשלם את דמי הארנונה לעיריית חיפה. ואולם דומה, לכאורה, שחיסרון זה אינו שקול למכלול היתרונות שנמנו עד הנה.

29. עתה נחזור להסכמה הנטענת. הבריח התיכון שבה, שבלעדיו לא יהא כל היגיון מבחינת הנתבעת לעצם כריתתה, הוא הפטור המלא מדמי השכירות וכן האישור והלגיטימציה לנטישה הזמנית של המושכר. ואולם, על מנת לשוות אף לעסקה זו תחילת היגיון כלכלי ומסחרי, אמורה הייתה ההסכמה האמורה להצביע על יתרונות שיצמחו לתובעות, בתמורה להישגים אלו של הנתבעת. מבלי למצות אני יכול להעלות על דעתי שורה של תניות אופציונליות, נפרדות או מצטברות.

ראשית, לא יעלה על הדעת שההסכמה הנטענת לא תהא תחומה במועדה, באופן שהיא תהיה לא מוגבלת בכל מועד.

שנית, בתמורה להסכמה האמורה, כך אני יכול להניח, היו מסכימות בעלות הדין כי כאשר תחזור הנתבעת למושכר ותפעיל אותו היא תשלם דמי שכירות מוגנים בסכום הגבוה מדמי השכירות המוגנים הרגילים. בכמה גבוה, והאם באופן מדורג כך שברבות השנים יחול שינוי בכך, עניין הוא למשא ומתן.

שלישית, בתמורה להסכמה האמורה, כך אני יכול להניח, היו מסכימות בעלות הדין כי כאשר הנתבעת תפנה את המושכר היא תזכה לקבל חלק פחות מהחלק המגיע לה בדמי המפתח. בכמה פחות, והאם באופן מדורג כך שברבות השנים יחול שינוי בכך, עניין הוא למשא ומתן.

רביעית, ומכל מקום, על מנת להבטיח את פינוי המושכר שעה שיימכר הבניין, ברור לחלוטין שבאופן סביר אמורה הייתה הנתבעת להפקיד בטוחות הולמות שיהפכו לוודאי את פינויו. מה תהיינה הבטוחות, ערבויות בנקאיות או אחרות, מה יהא סכומן, עניין הוא למשא ומתן.

כללם של דברים: בכל אחת מן הדוגמאות האמורות, וכאמור הן אינן ממצות, נהיר לחלוטין כי כמו בכל עסקה כלכלית, מול רווח שצומח לאחד, צומח רווח לאחר. אם הנתבעת פטורה עתה מתשלום דמי שכירות, תזכינה התובעות, למשל, ביום מן הימים בדמי שכירות גבוהים פי כמה. אם הנתבעת פטורה מתשלום דמי שכירות, היא תהיה זכאית, למשל, ביום מן הימים לקבל חלקה בדמי מפתח מופחת פי כמה.

30. ההסכמה הנטענת, איפוא, היא חסרת היגיון כלכלי מינימלי, שמא מופרכת על פניה. וחרף כל אלו הרי יתכן שבית המשפט ייתן תוקף להסכם שנכרת בין מתקשריו, גם אם הוא חסר היגיון כלכלי, ככל שבית המשפט ישתכנע שיסודו של הסכם זה, ברצון טוב וחופשי.

וכך, לדוגמא, אילו מערכת היחסים בין בעלות הדין שבפניי הייתה מערכת יחסים של ידידות שופעת ונדיבות אין-קץ, יכול שבדוחק מערכת יחסים זו תניב הסכם אשר אינו עולה בקנה אחד עם היגיון כלכלי מושלם. אך האם זה מצב הדברים שבפניי? והרי כל בעלות הדין שבפניי מאוחדות בדעתן שזה אינו מצב הדברים. מה בצע, איפוא, שהתובעות, סתם כך ובפרץ נדיבות פתאומי, יעניקו לנתבעת את קרן השפע הנטענת, כתוצאה מן ההסכם האמור?

31. כאמור, נמצאו לי שיקולים לחובתן של בעלות הדין שבפניי. ואולם כל אלו מתגמדים לחלוטין לנוכח הדיון בהסכמה החוזית הנטענת. כפי שביארתי, הגרסה אודות ההסכמה החוזית הנטענת הייתה מבחינתה של הנתבעת כ"הימור על כל הקופה". בהימור זה כושלת הנתבעת כישלון חרוץ. שהרי מן הניתוח האמור עולה כי הטענה אודות ההסכמה האמורה היא טענת-שווא כוזבת. והמניע לכזב ברור כשמש. רק קבלתה של טענת השווא האמורה, כך הימרה הנתבעת לשווא, תשווה היגיון וצידוק הן לאי תשלום דמי השכירות והן לנטישה של המושכר.

ממילא אין לי צורך לבחון את עילת נטישת המושכר. שהרי די באי התשלום הנמשך מזה שנים של דמי השכירות על מנת להצדיק את אובדן מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת, ולגזור את פינויה מן המושכר.

אדרש, איפוא, ליתר הסוגיות הניצבות בפניי.

חוב דמי השכירות

32. עד למועד הגשת התביעה, למיטב חישוביי, חייבת הנתבעת סכום קרן של 18,000 ₪ שבדעתי לפסוק. ואולם בגדר כתב התביעה נתבע סכום קרן של 31,461 ₪ המשוערך ליום הגשת התביעה לכדי סך של 37,637 ₪. מקובלת עליי עמדת ב"כ הנתבעת ואין בדעתי לחייב בסכום האמור.

בגדר כתב התביעה, ובאופן סתמי, נטען כי הסכום האמור יסודו ב"תוספת העלאות בהתאם לתקנות בדבר העלאת דמי שכירות לבתי עסק" (סעיף 17). בכך לא סגי. התובעות אמורות היו להניח בפניי תחשיב מדויק ומפורט, שמא נתמך בחוות דעת, הכיצד הגיעו לסכום פלוני זה. הן לא טרחו לעשות כן, לא בטיעון ולא בראיה. הן אף לא ביקשו רשות מבית המשפט לתקן מחדל זה, לנוכח טענה מפורשת של ב"כ הנתבעת בעניין זה בסיכום הטענות. סכום זה שבדעתי לפסוק נושא ריבית והפרשי הצמדה ממחצית התקופה, דהיינו מיום 1/10/06.

תשלום בגין תיקונים

33. מן החומר שבפניי נהיר לי שבבניין בוצעו תיקונים ושיפורים רבים. אף התובעות, בהגינותן, מסכימות שיש להשית על הנתבעת רק חלק מביצוע התיקונים האמורים. אף בעניין זה הן נוקטות בטיעון סתמי. בסעיף 19 לכתב התביעה נטען כי "עלותן הכוללת של העבודות שבוצעו על פי החוק והתקנות, בחלקן חייבת הנתבעת לשאת, כאמור בסעיף 68(ד) לחוק הסתכמה בסך 35,000 ₪". ואכן, הונח בפניי הסכם בין התובעות לבין קבלנית בניין בה הוגדר שהסכום האמור הוא עבור "ביצוע העבודות בחלקים המשותפים".

לנוכח העובדה שבבניין מצויות שלוש יחידות שוות בשטחן עותרות התובעות לחייב את הנתבעת בשישית מן הסכום האמור, דהיינו בסכום של 5,833 ₪ שערכם המשוערך עולה לסך של 6,820 ₪.

34. בדעתי לדחות את העתירה האמורה. הנני זוקף לחובת התובעות את העובדה שמעולם לא הגישו דרישה מקדימה ומפורטת לנתבעת בגין כך. אילו דרישה כאמור הייתה מוגשת ניתן היה לנקוט בגינה עמדה בזמן-אמת. או-אז, אם כתוצאה מחוות דעת של בעלות הדין, ואם כתוצאה מהכרעה של בית משפט מוסמך, ניתן היה לפלח כהלכה האם אכן סך 35,000 ₪ מבטא כהלכה את שווי החלקים המשותפים, אם לאו. בעצם ההסכמה החוזית בין התובעות לבין החברה הקבלנית, לא סגי לטעמי.

שקלתי האם על דרך האומדן השיפוטי לחייב את הנתבעת בסכום פחות יותר, ולא נמצאה בפניי כל תשתית הולמת, לא של עובדה ובוודאי לא של טיעון, אשר מאפשרת לי לערוך אומדן שיפוטי זה.

סעד מן הצדק

35. ב"כ הנתבעת, בשולי סיכומיו, מבקש לחילופין להעניק סעד מן הצדק. הוא לא מתמודד כל עיקר עם טענתה הנכוחה של ב"כ התובעות על פיה אין להידרש לעניין זה כל עיקר, לנוכח העובדה שטענה זו נפקדה מכתב ההגנה מטעם הנתבעת.

36. ואולם, וזה העיקר: גם לו הייתה נטענת הטענה האמורה, לא הומצאו לי כל נתונים כספיים שיכולים היו להזין את שיקול דעתי באשר לסכום שיושת על הנתבעת כתנאי למתן סעד מן הצדק. כך, אם לעניין השווי המשוערך של דמי המפתח בגין המושכר, ושוויים היום, וכן מה שווי דמי השכירות המוגנים ושווי דמי השכירות הראויים להיום. וכך, למשל, אם סבור הייתי שיש להשית על הנתבעת סכום של 130%, למשל, אמור הייתי לקבל מידע מהם אותם "100% בסיסיים". אין צריך לומר שהנטל מוטל על הנתבעת, שלא פתחה כלל במלאכה. אף אין צריך לומר כי במצב דברים זה מן הסתם הייתי מעניק לתובעות רשות להביא את מסכת הראיות מטעמן, למקרה שהייתי שוקל לעשות שימוש בהענקת סעד זה.

סוף דבר

37. לפיכך הנני מחייב את הנתבעת לפנות ולסלק ידה מן המושכר שהיא חנות הנמצאת בקומת הקרקע של הבניין ברחוב הנאמנים 4 בחיפה, הידועה גם כחלק מחלקה 18 בגוש 12553, מכל אדם וחפץ, וזאת תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה.

38. עוד הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעות סך של 18,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1/10/06 ועד מועד התשלום המלא בפועל.

39. וכן הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעות מלוא אגרת התביעה וכן שכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

40. הסכומים האמורים ישולמו לידיה הנאמנות של ב"כ התובעות תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה.

41. פגרת בית המשפט לא תקטע את מרוץ המועדים האמורים.

42. המזכירות תמציא עותק מפסק דיני לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ה' אלול תשע"ג, 11 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.

_________________________

שלמה לבנוני, שופט

סגן נשיא