רקע כללי:

1. התובע הגיש לנתבע ב – 4/04 תביעה להבטחת הכנסה.

הואיל ובשאלון שמלא ציין התובע כי הוא מתגורר בדירה הרשומה על שמו, ועל קרקע שבבעלותו וכי מעליו ישנה דירה נוספת בבנייה (ר' נ/2) , אושרה זכאותו לגמלה בשיעור 80%, עד לבדיקת שמאי.

2. ב – 6/06 הופסק תשלום הגמלה וביום 11.10.07 הגיש התובע תביעה חוזרת.

בתביעה זו ציין כי הדירה בה הוא מתגורר היא בבעלות אביו (ר' נ/3).

בשאלון נכסים הצהיר התובע כי הדירה אינה רשומה על שמו, וכי הקרקע עליה היא בנויה שייכת לאביו. כן הצהיר, כי לא נתן ב – 5 השנים האחרונות נכס במתנה ללא תמורה ( נ/4).

3. הנתבע הודיע לתובע במכתב מיום 6.2.08 כי שווי זכויות הבניה של דירת הבן יילקח במשך 5 שנים משנת 2005 בחישוב הכנסותיו, וכי שווי זכויות אלו הוערך עי' שמאי הנתבע ב – 50,000$.

בהמשך הודיע הנתבע לתובע כי לאחר בחינה נוספת הוחלט כי מנין 5 השנים יחל מ – 4/04, המועד בו הצהיר התובע (ב – נ/2) כי הדירה במצב שלד.

4. המחלוקת בין הצדדים הינה, האם יש לראות בדירת הבן הבנויה מעל דירת התובע כנכס שהיה בבעלות התובע והועבר לבן ומשכך, האם יש לייחס לתובע כהכנסה את שווי זכויות הבניה בנכס זה למשך 5 שנים.

ככל שיקבע שיש להביא את שווי הזכויות במניין הכנסות התובע, חלוקים הצדדים אף בשאלה מה שווי זכויות הבנייה, כאשר כל צד הביא חוו"ד שמאית מטעמו, ושני השמאים נחקרו בפנינו.

האם יש לראות בתובע כבעלים של הנכס ובעל זכויות הבניה בדירת הבן?

5. אין חולק, כי הקרקע עליה בנוי הבית ובו דירת התובע ודירת הבן, רשומה על שם אביו של התובע, שהלך לעולמו (להלן: "המנוח").

החלקה כולה, חלקה 33 בגוש 12125, בשטח כ – 1,400 מ"ר רשומה בטאבו בחלקים שווים ע"ש האב המנוח וע"ש סלים עבד אל חאלד מוחמד עבד אל רחמן.

עוד אין חולק, כי המנוח לא השאיר צוואה וכי לא הוצא צו ירושה לנכסי המנוח.

6. לטענת התובע, קיבל מהמנוח בשנת 1974 רשות להשתמש ולהתגורר בבית בלבד, ואין לו כל זכויות בעלות בדירה או בקרקע.

בעניין זה נחתמה, לטענת התובע, הצהרה בה מאשרים הוא ואביו המנוח כי הקרקע הינה בבעלות האב המנוח וכי לתובע אין בה כל זכויות בעלות.

לטענתו, משאין הוא בעל זכויות בנכס, לא יכול היה להקנות זכויות בניה על הגג לבנו, והמנוח הוא מי שאישר לבן לבנות לעצמו דירה מעל לדירת התובע.

משאין הוא בעל הזכויות בנכס, אין לייחס לו את שווי זכויות הבניה בדירת הבן.

לחילופין טוען הוא, כי יש לייחס לו 1/7 בלבד מהזכויות שכן למנוח 7 יורשים.

7. לטענת הנתבע, יש לראות בתובע כבעלים של הנכס.

התובע גר מזה עשרות שנים בדירה שנבנתה על חלקה השייכת לאביו, נתן לבנו לבנות מעליו ולמעשה נוצרה חלוקה בפועל כך שכל אחד מאחי התובע גר בבית משלו על חלקת האב. לכן גם לא חולק עזבון האב אף שנפטר כבר לפני כ – 8-7 שנים.

התובע עושה בנכס מנהג בעלים ויש לראותו ככזה אף אם הדבר אינו תואם את המצב הרישומי.

הכרעה

8. מהראיות שבפנינו עולה, כי התובע מתגורר בדירתו לפחות מאז שנת 1974 (ר' ה"הצהרה" נספח א' לתצהיר התובע).

9. בעדותו בפנינו טען התובע כי הוא מתגורר בבית משנת 1980 – 1981 וכי קודם לכן, ממועד נישואיו ועד שנת 81, גר בביתו של אחיו.

התובע נישא, עפ"י הצהרתו ב – נ/1, בסוף שנת 1967.

מעדות האח עולה, כי התובע קיבלת קרקע בלי כלום, התחיל לבנות את הבית וכי הבניה ארכה 5 שנים. לדבריו, האב המנוח – "הוא הרשה לו לבנות בית" (עמ' 11 לפרוטוקול).

עד לכניסתו של התובע לבית הוא התגורר בבית משותף לכל המשפחה, בו התגורר גם האח.

10. מההצהרה נספח א' לתצהיר התובע עולה כי התובע מתגורר בדירתו לפחות מאז שנת 1974, והדבר מתיישב יותר עם עדות האח, מועד נישואי התובע ומשך בניית הבית.

11. התובע הודה בחקירתו (בעמוד 9 לפרוטוקול):

"...שאבא הרשה לנו לבנות כל אחד את הבית שלו והוא נתן לי את הכסף... גרתי בחדר ללא טיח שנה שנתיים, אח"כ היה טיח, ריצוף, חלונות, אני עשיתי זאת...לשאלתך מה שינה את הבית ממצב של שלד למצב מגורים אני משיב שאבא שלי נתן לי רשות לגמור את הבית ואני גמרתי..."

12. בכל השנים שמשנת 1974 לפחות ועד היום, מתגורר התובע בדירתו ונוהג בה מנהג בעלים.

התובע הודה כי מאז פטירת המנוח הוא משלם ארנונה. התובע טען כי קודם לכן לא הוא שילם את הארנונה אולם לא הביא כל אסמכתא לכך.

13. מעדות התובע בפנינו עולה עוד, כי כל אחד מבני המנוח גר בבית משלו על החלקה של המנוח וכי המנוח הרשה לכל אחד לבנות את הבית שלו. האחיות גרות בבתי בעליהן.

לדבריו: "כולנו גרים בבתים על החלקה של האבא" (עמ' 9).

14. התובע אף ראה עצמו כבעלים של הקרקע בעת שהגיש תביעתו הראשונה להבטחת הכנסה והצהיר כי רשומה על שמו דירה, וכי הקרקע עליה בנוי הבית רשומה אף היא על שמו (נ/2).

באותה הצהרה דיווח כי בנו בונה דירה מעל דירתו ולפיכך, באישור תביעתו, נדרש ע"י הנתבע כי בעת סיום הבניה תרשם דירת הבן על שם הבן במס רכוש (נ/6).

במועד מאוחר יותר, בתביעה הנוספת שהגיש התובע בשנת 2007, כבר ציין כי הדירה והקרקע הינם בבעלות המנוח.

15. שוכנענו, כי התובע קיבל מהמנוח קרקע לבניה, כשם שאחי התובע קיבלו, כל אחד, קרקע לבניית בית עבורם.

התובע בנה את הבית, נכנס להתגורר בו בשנת 1974 או בסמוך לכך, ומאז נוהג בנכס כמנהג בעלים.

התובע, ביודעו כי הוא למעשה בעל הנכס, אף שהזכויות לא הועברו ברישום, אכן הצהיר בפני הנתבע בשנת 2004 כי הוא הבעלים של הקרקע והדירה.

התובע אפשר לבנו לבנות דירה לעצמו מעל דירתו.

16. העובדה כי עד היום לא פעלו היורשים להוצאת צו ירושה למנוח, מתיישבת אף היא עם מסקנתנו כי הייתה חלוקה בפועל של נכסי המנוח לבניו, עוד בחייו.

תשובת אחיו של התובע בעניין זה מחזקת את מסקנתנו:

"לשאלתך אנו צריכים להוציא צו ירושה ולחלק, מה קורה עם הבית שהתובע גר בו אני משיב שעוד לא החלטנו לחלק, יש הרבה דברים, יכול להיות שנביא שמאי נחלק את הבית, אנו נסתדר, אולי אוותר לו, כשיבוא הזמן נחליט. אבא שלי נפטר לפני 8,7 שנים. לשאלתך מדוע לא החלטנו עד עכשיו אני משיב שיש הוצאות משפטיות. עוד לא החלטנו איך לחלק את הרכוש. לשאלתך לפי ההחלטה שלי מה קורה עם הבית שאחי גר בו והבן שלו גר בו אני משיב שנסתדר בסוף". (עמ' 13-12 לפרוטוקול).

17. באשר ל"הצהרה" נספח א' לתצהיר, על פיה מצהיר התובע כי הדירה והקרקע הינם בבעלות המנוח ששילם הוצאות הבניה, וזכותו להתגורר בדירה בלי תשלום כל עוד מסכים המנוח לכך, הרי שהצהרה זו מצידו של התובע, תמוהה ביותר.

לא הובהר לאיזה צורך נולדה, מדוע ראה התובע צורך להצהיר כי הבית אינו שלו אלא של אביו, ומדוע המסמך נעשה ע"י המועצה כפי שהעיד התובע (עמ' 10 לפרוטוקול).

התובע לא טען כי המסמך נערך לפי דרישת אביו כפי שטען האח בעדותו.

18. מכל מקום, הוכח בפנינו ושוכנענו כי בפועל נעשתה חלוקה בין האחים, כאשר כל אחד מקבל חלקה לבניה.

חו"ד השמאי מטעם הנתבע מחזקת את קביעתנו שכן לשמאי נמסר כי בחלקה קיימים מבני מגורים של אחי התובע מוסטפא ומחמוד (עמ' 3 לחווה"ד).

בפועל נוהג התובע מנהג בעלים בדירתו, מצהיר על עצמו כבעלים ואף לאחר פטירת המנוח אין כל ניסיון או רצון לבצע חלוקה שונה.

לנוכח האמור, קובעים אנו כי התובע הינו הבעלים בפועל של הדירה.

רישום הנכס וההיבט הפורמאלי של הבעלות אינו אלא אחד מבין שלל מרכיבים שעלינו לבחון כאשר מתעוררת שאלת זכאותו של מבוטח לגמול הבטחת הכנסה. (ר' עב"ל 1133/00 המל"ל – מחמוד נימר).

19. נציין, כי לא הובאה בפנינו כל ראיה כי המנוח הוא שהתיר לבן התובע לבנות את דירתו מעל דירת התובע. לא הוצג בפנינו היתר בניה ובן התובע לא בא להעיד בפנינו.

20. לנוכח האמור קובעים אנו כי התובע כבעלים בפועל של הנכס, אשר נוהג בנכס מנהג בעלים, התיר לבנו לבנות מעל לדירתו ויש לייחס לו לפיכך את שווי זכויות הבניה למשך 5 שנים משנת 2004 ועד 2009, כפי הודעת הנתבע.

שווי זכויות הבניה

21. בעוד ששווי זכויות הבניה בדירת הבן הוערך ע"י שמאי הנתבע ב – 50,000$ הוערכו אותן זכויות ע"י שמאי התובע ב – 40,000 ₪ בלבד. עורכי השומות נחקרו בפנינו.

22. שמאי הנתבע העריך את שווי זכויות דירת הבן ב – 50,000$ על יסוד הנחת עבודה כי מדובר בזכויות בעלות בנכס, ולאחר שנמצא כי הנכס כולל 155 מ"ר ובנוסף מרפסות, השווי הוערך על בסיס מחיר למ"ר בנוי בהפחתת עלות למ"ר בניה.

23. שמאי התובע העריך את הנכס ב – 145 מ"ר בלבד + מרפסות בהסתמך על מדידת המועצה המקומית (שלא הוצגה בפנינו).

כמו כן, התייחס לעובדה כי הנכס אמור להתחלק בין יורשי המנוח וכי הוא נמצא בבעלות משותפת (במושע).

השווי למ"ר הוערך על בסיס מחיר לדונם קרקע, בהפחתת היטל השבחה, בהפחתת פיתוח חסר ובניכוי עלויות התאמה מישן לחדש והפחתה נוספת בשל "מטרד המושע".

המחיר הכולל חולק ל – 1,425 מ"ר מבונה שניתן לבניה על פי המצב התכנוני.

24. מעדיפים אנו את חו"ד השמאי מטעם הנתבע על פני חו"ד השמאי מטעם התובע, ולהלן נפרט טעמינו לכך.

25. מחו"ד שמאי התובע עולה, כי ביסס את השמאות על ערך הקרקע ואפשרויות ניצולה על פי המצב התכנוני ולא על שווי זכויות הבניה בדירת הבן לבדה, שאלו הזכויות הרלוונטיות לעניינו.

בחקירה הודה כי:

"מדובר על קרקע, מדובר על שווי זכויות קרקע... מדובר על קרקע ולא בנייה מה שהוא עשה" (עמ' 15 לפרוטוקול).

אף מחוות דעתו עולה כי תחשיביו בוססו על מחיר למ"ר לפי שווי דונם (לאחר הפחתות שונות) בחלוקה ל – 1,425 מ"ר מבונה – שהוא אפשרות הבניה בהתחשב במגרש בשטח 700 מ"ר עליו ניתן לבנות 2 בנינים.

בעדותו הודה: "חישבתי לפי מטר מרובע ולפי המצב התכנוני". (עמ' 18 לפרוטוקול).

26. לעומתו, השמאי מטעם הנתבע ביסס את השמאות על המחיר למ"ר בנוי בהפחתת עלות הבנייה ודרך חישוב זו היא הנכונה בעניינו.

27. זאת ועוד, השמאי מטעם התובע הפחית היטל השבחה, מבלי שבדק אם הדירה נבנתה בהיתר והאם שולם ההיטל. מכל מקום, מקובלת עלינו עמדת הנתבע כי אין להפחית את ההיטל משווי זכויות הבניה, כשם שאין להפחית משווי הנכס מיסים נוספים שיתכן ויש לשלם בגינו כדוגמת מס שבח, חובות ארנונה וכל כיו"ב.

28. עוד מקובלת עלינו עמדת הנתבע, כי מאחר וחוות דעת השמאי מטעם התובע מושתתת למעשה על שווי מ"ר אפשרי לבניה, המחיר לדונם חלקי 1,425 ובמכפלת מס' המטרים שבדירת הבן, ולא על שווי מ"ר בנוי בדירת הבן, אין מקום לניכוי עלויות התאמה מישן לחדש.

29. משקבענו כי יש לראות בתובע כמי שנוהג מנהג בעלים בנכס וכי הנכס הוא בבעלותו, ויש לראות בבן כמי שהועברו לו הזכויות בדירה עוד משנת 2004, אין מקום להפחתת "מטרד המושע" כפי שחושב בחו"ד שמאי התובע.

30. מעדיפים אנו את חו"ד שמאי הנתבע המבוסס על מדידת שטח הדירה שנעשתה ע"י שמאי מהמשרד ביום הביקור בנכס.

השמאות מבוססת על ההנחה שמעורכות זכויות בעלות בנכס ובלשון השמאי בחקירתו:

"אני נדרשתי בחוות הדעת להעריך שווי נכס 3 הדירה הדו קומתית והערכתי שווי זכויות הבעלות לדירה זו." (עמ' 25 לפרוטוקול).

מקובלים עלינו הסברי השמאי בחקירתו, כי משווי הנכס הבנוי הופחת שווי עלות הבניה לפי עלויות בניה מקובלות במגזר הערבי ביישוב הרלוונטי ובסמוכים לו.

כן הסביר השמאי מדוע חישב מקדמי בנייה שונים למרפסת בקומה א' ובקומה ב' ומהן הנחות העבודה שכללה חוות דעתו.

31. מסקנת השמאי מטעם התובע, כי זכויות בניה בדירה בשטח 155 מ"ר + מרפסות בשטח 98 מ"ר מוערכות בסך כולל של 10,000$ בלבד נראית בעינינו בלתי סבירה.

22. לנוכח כל האמור לעיל, מעדיפים אנו את חו"ד שמאי הנתבע עליה התבסס הנתבע בהחלטתו לשם קביעת גובה ההכנסה הרעיונית לתובע.

התוצאה הינה, כי דין התביעה להדחות.

30. באפשרות הצדדים לערער על פסק הדין לבית הדין הארצי לעבודה בירושלים תוך 30 יום מתאריך קבלת פסק הדין.

ניתן היום, י"א באב תשע"ב, 29 באוגוסט 2012, בהעדר הצדדים.