1. סכסוך שכירות של חנות שהוליד תביעה כספית ע"ס 230,000 ₪ (נכון ליום הגשת התביעה) שהגיש השוכר כנגד המשכיר: 165000 ₪ נתבעו כנזק בעטיה של הפרת חוזה על ידי הנתבע. 50,000 ₪ נתבעו בעילה שלפי חוק איסור לשון הרע (כפיצוי בלא הוכחת נזק). 15,000 ₪ נתבעו בגין גביית שיק ביטחון בלא שנתמלא התנאי. בהמשך הדרך בא ויתור על העילה שלפי חוק איסור לשון הרע.

הנתבע – המשכיר הגיש מצדו תביעה שכנגד ע"ס 34648 ₪.

ראיתי לדחות התביעה העיקרית ברובה ,למעט החזר חלקו הארי של סכום שגבה הנתבע מן התובע באמצעות שיק בטחון. ולקבל חלקית התביעה שכנגד שאף היא נדחית בחלקה הארי.

2. בלב התביעה העיקרית עומדת טענה להפרת חובת גלוי בשלב המו"מ החוזי, ולחלופין הפרת ההסכם מאחר והמשכיר (עו"ד בעיסוקו) לא גילה אוזנו של השוכר ששטח הגלריה בחנות המושכרת נבנה בלא היתר, ובהמשך הפר התחייבות לדאוג ללגליזציה של אותה גלריה. כנגזרת, לא יכול היה התובע לקבל רישיון עסק, ואף הוגש נגדו כתב אישום בגין ניהול עסק בלא רשיון. הוא נאלץ לסגור את העסק בו השקיע כספים, כאשר כוונתו היתה למכור אותו ברווח. לטעמו היה הרווח הצפוי 165,000 ₪ - שירדו לטמיון.

אסקור להלן עיקרי טענות הצדדים, על פי כרונולוגית האירועים. בסקירה תשולבנה הקביעות העובדתיות, תוך התייחסות לטענות הצדדים.

השתלשלות כרונולוגית – לגרסת התובע

3. התובע מתאר עצמו בתצהירו כסוכן ביטוח ויזם בתחום המסעדנות: הוא מאתר נכסים, מקים בהם עסק זה או אחר לממכר מזון, ולאחר מכן מוכר העסק ברווח לאחר שכבר צבר מוניטין וקהל.

ביום 4.9.07 חתמו הצדדים על הסכם שכירות ביחס לחנות בת 40 מ"ר וקומת גלריה שבדרך העצמאות בחיפה. ההסכם נחתם עד 30.9.08 עם שתי תקופות אופציה הכפופות למתן הודעה של השוכר על הפעלת האופציה כאמור בסע' 11 להסכם.

התובע רצה להקים במקום מזנון לממכר מזון תאילנדי ומטרה זו היתה ידועה לנתבע - המשכיר. חרף זאת לא גילה האחרון אזנו של התובע שקומת הגלריה במושכר– נבנתה בלא היתר, ולפיכך לא יוכל התובע לזכות ברישיון עסק.

4. התובע החל להפעיל המזנון ולדבריו העסיק מספר עובדים. צורף עלון פרסום. ב 24.10.07 הגיש בקשה לקבלת רישיון עסק מהעיריה.

5. ב 31.10.07 קיבל התובע דו"ח בגין עבירה על חוק רישוי עסקים, בו צוין שלעסק כל האישורים הנדרשים לבד מנושא הגלריה בלא היתר.

6. ב 29.1.08 נענה התובע על ידי המחלקה לרישוי עסקים בעיריה, כי נמצא שקומת הגלריה נבנתה בלא היתר ולא ניתן לאשר למקום רישיון עסק אלא אם יוצא לגלריה היתר בניה. ראה נספח ו' לתצהיר התובע.

אציין כבר עתה שבנוסח המכתב צוין "הנך נדרש להציג תוך 45 יום מיום קבלת מכתב זה צילום אישור להגשת בקשה להיתר בניה, אחרת נאלץ להביא לדחית הבקשה לרשיון עסק".

7. לדברי התובע – יידע את הנתבע בכך שנדרשת לגליזציה של הגלריה (האחרון מודה בכך שיודע בעל פה); והנתבע הבטיח לטפל בהוצאת ההיתר לגלריה אך לא עשה דבר. התובע מצדו דאג ליתר האישורים הנדרשים. הוא צירף קבלות וחשבוניות המלמדות על השקעת סכום מצטבר של 43346 ₪ (לצורך שיפוץ המושכר והתאמתו לשמש כמסעדה) , וסכום נוסף במצטבר של 40986 (בגין רכישת ציוד מקצועי להפעלת המסעדה).

8. במהלך שנת 2008, כך לטענת התובע, גמלה בליבו ההחלטה למכור זכויותיו בעסק לצד שלישי. כהערה שלי - יצוין כי עסקינן בשלב מקדמי, בו טרם צבר העסק מוניטין.

ביום 20.6.08 התקשר התובע עם מר ערן דדו בזכרון דברים שצורף, לפיו ימכר העסק למר דדו כולל השקעה ציוד ומוניטין תמורת הסך של 165,000 ₪ בצירוף מע"מ. צורף גם אישור הפקדת מקדמה לבנק. לדבריו - הודיע לנתבע (האחרון מכחיש) על דבר העסקה עם מר דדו כשוכר מחליף.

9. ב 7.9.08 נשלח לתובע מכתב נוסף מהעיריה המיידע כי יוגש נגד התובע כתב אישום על ניהול עסק בלא רישיון, וכי לא הוגשה בקשה להיתר בניה לגלריה, ולפיכך נדחית בקשתו לרשיון עסק.

כהערה שלי אציין כבר כעת כי הוכח שבקשה להיתר לאותה גלריה דוקא הוגשה עוד במאי 2008 (!), ומחלקת רישוי עסקים לא יודעה בכך.

כתב האישום אכן הוגש כנגד התובע לביהמ"ש לעניינים מקומיים, ב 23.9.08.

יש חשיבות גם ללשון המכתב מ 7.9.08 ולפיכך אביא נוסחו:

"לפי החלטת רשות הרישוי בקשתך הנ"ל אינה מאושרת , מאחר ואין היתר לגלריה, ולא הוגשה בקשה להיתר כנדרש. חידוש טיפולנו יתאפשר רק לאחר הוצאת היתר כחוק ואישור מחלקת הניקיון. הנני להפנות את תשומת לבך כי יוגש נגדך כתב אישום על ניהול עסק ללא רשיון."

רוצה לומר: הבקשה לרישיון עסק נדחתה רק בספטמבר 2008. ועל פי הנוסח גם אין מדובר במעשה עשוי שאינו הדיר. חרף הדחיה ועל פי הנוסח, העיריה מפנה שימת הלב במכתבה שיתאפשר חידוש הטיפול בבקשה לרשיון עסק אם יומצא היתר כחוק ואישור מחלקת הניקיון.

10. הסכם השכירות נחתם לתקופה שעד 30.9.08, עם אופציה להארכה לתקופת 3 שנים נוספות. לקראת תום תקופת השכירות ב 2008 (לטענת הנתבע ב 25.9) הגיע התובע למשרד הנתבע על מנת לחתום על מסמך מימוש האופציה; היינו הארכת ההסכם לתקופת שנה נוספת החל מ 1.10.08. טוען התובע שביקש לדעת מה קורה עם קבלת ההיתר לגלריה והבהיר כי לא יחדש ההסכם בלעדיו, בדיוק מחשש של סגירת העסק והסתבכות בפלילים. הנתבע ביקש ממנו להתאזר בסבלנות לתקופה בת חודשיים במהלכה ידאג להשגת ההיתר. מר דדו מצידו הסכים לבקשת התובע להמתין חודשיים עם ביצוע רכישת העסק. לאותה תקופה בת חודשיים (חודשים 08/ 11-10) שלם התובע לנתבע שכ"ד על פי קבלות שצורפו (720 ו 1431 ₪ כולל מע"מ).

ב 11.11.08 נשלח מכתב מב"כ התובע לנתבע המיידע הנתבע בדבר הגשת כתב האישום ומתריע כי התובע רואה בנתבע אחראי לנזקים.

11. ב 16.11.08 השיב הנתבע במכתב המהווה את עיקר גרסתו אף כאן. נטען כי במסגרת החתימה הוסבר וסוכם שהתובע הוא שצריך לדאוג לקבלת רשיון לעסק ולמלא אחר כל דרישות העיריה. הנתבע הפנה לסע' 8.1 להסכם. בואר כי הגלריה קיימת עשרות שנים, אך לפנים משורת הדין שכר הנתבע מהנדס שהגיש בשמו בקשה להיתר עוד ב 28.5.08, תוך תשלום האגרה (צורפה קבלה מתאריך זה – נספח ג' לתצהיר הנתבע). צוין כי נפלה טעות בענין זה במכתב העיריה מספטמבר 2008 לפיו לא הוגשה כביכול בקשה להיתר. ב 25.9.08 הגיע התובע למשרד הנתבע וטען כי קיים שוכר חלופי המעוניין להתחיל לשכור לאחר החגים, וכי התובע נתקל בקשיים עסקיים לרבות העסקת טבח. לפיכך ביקש הארכת מועד לחתימה על הסכם מאריך. הנתבע הסכים וקיבל המחאה ע"ס 720 ₪ תוך מסירת קבלה בה הודגש בהערות שחוזה ייחתם לא יאוחר מ 15.10.08 . לא שולמו דמי שכירות עד 1.12.08, בשונה מטענות התובע, אלא נמסרו 2 המחאות ע"ח חובות של התובע לנתבע.

החוזה לא נחתם עד למועד משלוח המכתב, והתובע אף תלה שלט "להשכרה" שנתלה על המושכר. במכתב נדרש התובע לפנות המושכר לאלתר ולשלם הפיצוי היומי בגין כל יום של איחור בפינוי.

במכתב התשובה מ 18.11.08 צוין כי במידה ולא ימלא הנתבע התחייבותו עד 30.11.08, יפנה התובע המושכר ויבקש סעד בערכאות. ואכן בהיעדר היתר לגלריה ולאור כתב האישום, טוען התובע שנאלץ להסכים לביטול ההסכם למכירת העסק עם מר דדו, ופינה המושכר. צורפה המחאה המשקפת החזר המקדמה לאחרון, בסך 10,000 ₪.

הנתבע גבה 15,000 ₪ מן התובע באמצעות המחאת הביטחון בה מולא מועד פירעון של 4.12.08.

12. עם הודעת התובע לביהמ"ש לענינים מקומיים בדבר ביטול הפעילות וסגירת העסק, ביטל בית המשפט את כתב האישום, ב 18.12.08. הנתבע מאשר שמפתח הושב לו ב 1.12.08.

13. התובע צירף גם תמליל שיחה מוקלטת (וההקלטה עצמה) של שיחה טלפונית שקיים עם המהנדס חיים ספקטור, ממנו חפץ ללמוד שהנתבע לא טיפל כהלכה בלגליזציה של הגלריה, ולא הגיע לאגף פיקוח ולדיונים שהתקיימו. מכוח החלטה שניתנה, נחשב התמליל (למרות היותו ראיית עזר בלבד) כתואם ההקלטה, משלא באו השגות של הנתבע על דיוק התמלול והתאמתו להקלטה. העד ספקטור עצמו זיהה קולו בהקלטה.

במקור נתן מר ספקטור תצהיר לנתבע. האחרון הוא ששכר שירותיו כדי שיגיש בקשה בעיריה ללגליזציה של הגלריה. התצהיר נמשך מן התיק , לאחר שהנתבע ויתר על התצהיר. אלא שאז ביקש ב"כ התובע זימונו של מר ספקטור לעדות כעד מטעמו, ולפיכך נקבע מועד לחקירתו. הנתבע מצדו, הגיש מחדש תצהירו של העד , כפי זכותו, במהלך חקירתו הנגדית, כהודעת חוץ של העד. בהתאם אפשרתי השלמת חקירה קצרה לעד לב"כ התובע, בהסכמת הנתבע.

עדותו של מר ספקטור לא תרמה בסופו של יום תרומה ניכרת לבירור המחלוקת. התייחסות העד בחקירתו היתה שהנתבע כבעל הנכס יכול היה לפעול עוד קודם לשכירת שירותיו של העד, ולהגיש בקשת לגליזציה לאותה גלריה; ולא היה צריך להמתין עד שפנה לעד. אלא שלא זו השאלה. ברור השאלה האם ידע הנתבע מבעוד מועד שיש בעיה כפולה: הן שהגלריה (שעצם קיומה בנכס שלו היה ידוע לו) נבנתה בזמנו בלא היתר, והן שהדבר ימנע השגת רשיון עסק. אחרי שהתעוררה הבעיה מול התובע – ברור שידע, אך הרי שרותיו של מר ספקטור נשכרו על ידי הנתבע אך לאחר מועד זה, כדי לפתור לתובע אותה בעיה.

ברור, והדבר עלה גם מדברי העד ספקטור , כי נדרש שיתוף הפעולה של הנתבע כבעל הנכס בבקשה ללגליזציה. אך לעד לא היתה קנויה ידיעה אישית בשאלה אימתי נודע לראשונה לנתבע שיש בעיה המצריכה הגשת בקשה ללגליזציה, שאחרת לא יינתן רישיון עסק.

ענין שהיה עשוי להיות רלבנטי יותר הנו שהעד ספקטור אישר כי החוזה שנחתם בינו לבין הנתבע לשכירת שירותיו בכל הקשור להגשת הבקשה ללגליזצית הגלריה (ת/6), נחתם רק לאחר כמחצית השנה מעת שפנה אליו הנתבע לראשונה. מכך לכאורה ניתן היה ללמוד שהנתבע שירך רגליו ולא פעל בסבירות לקידום הלגליזציה – שהיתה תלויה בפעולה מצדו כבעל הנכס. אלא מאי?: העד אישר גם שהמקור לאותו פער בן חצי שנה היה נעוץ בכך שהוא ביקש שכר גבוה יותר מזה שהסכים לו לבסוף במסגרת ההסכם ת/6. מקובל עלי שהנתבע אמור לפעול בסבירות לקידום הלגליזציה כחלק מחובתו לקיים חוזה בתום לב, כדי לאפשר לנתבע כשוכר שלו קיום העסק כפי מטרת השכירות עליה הוסכם בין הצדדים, ולא להכשילו. אך לא "בכל מחיר". התובע – שעליו הנטל להמחיש שיהוי לא סביר של הנתבע בקידום הלגליזציה, לא הוסיף ודרש בשאלת המחיר הראשוני שדרש מר ספקטור ולא אושר. אציין כבר עתה כי לטעמי לא הומחש שיהוי לא סביר של הנתבע בטיפול בלגליזציה (וראה עוד בענין זה בהמשך).

14. צורף אף תצהירו של מר ערן דדו שאישר גרסת התובע במקטע העובדתי המצומצם שנגע למר דדו.

15. בחוזה סוכם שכל שינוי או ויתור צריך שיעשו בכתב ואין תוקף לויתור שאינו כזה. משכך נזקקו התובע ומר דדו לאישור בכתב של הנתבע להכנסת מר דדו כשוכר חלופי. מר דדו אישר שאת דמי השכירות (לו התבצעו חלופי השוכרים) היה אמור לשלם לנתבע; ואלו את הסך של 165000 ₪ בגין רכישת העסק – לתובע. תמוה הכיצד התקשר מר דדו בזכ"ד מחייב עם התובע, שהוסכם בו שתנאי מתלה הנו לגליזציה של הגלריה; אך לא נקבע תנאי מתלה נוסף לפיו יכנס החוזה לתוקף גם כנגד הסכמה בכתב של הנתבע, שהיתה אכן דרושה.

את אותה תמיהה ניסה התובע לבאר בכך שהוא ודדו מכרי ילדות, ומעדות מר דדו ניתן היה להבין שאלמלא התקבלה הסכמת הנתבע ברור שלא היה מתקשר בהסכם, אלא שהבין מן התובע שהסכמה כזו כן ניתנה, ולאור האמון ביחסי הצדדים די היה בכך. התובע מבאר גם כן כי קבל כאמור אישורו בעל פה של הנתבע להכנסת מר דדו כשוכר חלופי. וכי בענין זה כמו גם בענינים אחרים – לא ראה לדקדק ולעמוד על מתן האישור בכתב כדרישת החוזה, לפי שנתן אמון בנתבע כעו"ד. אלא שגם אם מדובר במכרי ילדות, אין מדובר בבני משפחה אף לא בחברים בלב ונפש ששמרו על קשר רציף מהלך השנים. ושבעתיים נכונים הדברים ביחסים שבין השוכר למשכיר שעניינם עסקי גרידא.

הכנסת שוכר חלופי אינה ענין של מה בכך, והתנאי החוזי מול בעל הנכס שכל שינוי צריך שייעשה בכתב, מקים למצער נטל הראיה על התובע להמחיש בראיות משכנעות, שאכן היתה הסכמה בעל פה של הנתבע לשינוי בענין מרכזי של יחסי השכירות, שהצדדים לא העלו על הכתב. לטעמי לא הורם הנטל.

לגרסת הנתבע:

16. התובע קרא בעיון את החוזה בטרם חתימה. החוזה כלל כאמור סעיפים לפיהם כולל הוא את כל ההסכמות , ואין תוקף לכל ויתור שאינו בכתב.

17. הנתבע מפנה כאמור גם לנוסח סע' 8.1 להסכם שלשונו: "השוכר מאשר שידוע לו שיש צורך בקבלת רישיון לעסק וידאג לקבל רישיון לעסק ולמלא אחר כל דרישות העיריה כנדרש על חשבונו".

אציין כי בסעיף אחרון זה, המקובל למדי בחוזי שכירות של עסקים, משריין עצמו המשכיר מפני טענה שעליו היה לדאוג להשגת הדרישות לשם רשיון עסק. אולם אין כאן מענה ישיר לבעיה האם יש חובת גלוי בשלב המו"מ אשר הופרה. הרי התובע כשוכר אכן השיג כל יתר האישורים הנצרכים לבד מהיתר בניה, ואף הגיש בקשה לרישיון עסק. אולם בלעדי היתר הבניה לא יכול היה להשיג רישיון העסק.

מטרת השכירות הרי היתה ידועה. אם במצטבר ידוע היה לנתבע, עובר לחתימת ההסכם, שיש בעיה תכנונית שצפויה להערים קשיים על דרכו של השוכר בהשגת הרישיון, לא יכול היה הנתבע לפטור עצמו מחובת הגילוי לתובע באמצעות סע' 8.1 להסכם.

אין בתניה חוזית המטילה על שוכר או רוכש מקרקעין את חובת הבדיקה של מצבו המשפטי של הנכס או השגת אישורים, כדי לפטור מחובת הגלוי של נתון שחובת תום הלב בקיום מו"מ – מחייבת לגלות. אי עשיה כן יכול ותעלה כדי הטעיה המקימה זכות ביטול, מתוך שילוב סעיפים 12 ו 15 של חוק החוזים (חלק כללי). אין גם בהתרשלות של הרוכש או השוכר בבדיקת נתון שהיה לאל ידו לגלות, ואף בהנחה שהתרשל, כדי להקים למוכר או למשכיר הגנה תקיפה, משעה שמדובר בנתון שהיתה מוטלת חובה לגלותו במסגרת המו"מ. השאלה כמובן איזהו הנתון שיש חובה לגלותו ובענין זה הרף הפסיקתי שנקבע אינו אמנם זה של מלאכי שרת, אך בפועל מדובר ברף גבוה למדי. לשם חסכון במלל ארוך אפנה לסקירה שבסע' 11-14 לפסק דיני בת.א. 15144/05 שטרית נ' קקטוס הזהב בע"מ, על האסמכתאות שם (פס"ד מיום 11.9.08).

אלא מאי?: הנתבע מכחיש טענת התובע לפיה יידע התובע את הנתבע עובר לחתימת ההסכם בדבר מטרת השכירות. עם זאת מבין השיטין בעדותו הודה שמטרת השכירות בהסכם "חנות" – יכולה היתה מבחינתו לכלול גם חנות לממכר דברי מזון ומסעדה. מכל מקום, לא מקובל עלי לגופו של ענין, שהנתבע לא ידע מה מטרת השכירות הצפויה. אין זה הגיוני שלא דרש בדבר עובר לחתימת ההסכם. אני מקבל בעניין זה גרסת התובע שיידע את הנתבע שהמטרה היא ניהול דוכן לממכר מזון (תאילנדי).

18. הנתבע טוען גם שהתובע הגיש באיחור את הבקשה לקבלת רישיון עסק . איני סבור שיש להיעתר לטענה זו . הבקשה הוגשה על ידי התובע כחודש וחצי לאחר חתימת ההסכם, ומן הידועות שלא אחת הרשות המקומית בודקת התנאים למילוי הרשיון תוך גלוי "טולרנטיות" לפרק זמן של "הרצה" ראשונית קצרה של העסק, במהלכה על בעל העסק להשיג אישורים נדרשים לשם קבלת רישיון עסק. פרקטיקה זו נפרדת מן השאלה האם יכול שוכר להיוודע מראש בבדיקה סבירה בעיריה, ועוד עובר לחתימת ההסכם, שלא יעלה בידו לאשורה להשיג רישיון עסק במצב הדברים הקיים.

מכל מקום, הנתבע טוען כי התובע לא ביקש להיעזר בו לשם מילוי דרישות העיריה. ואף לא יידע אותו בדבר דרישות העיריה או טענותיו נגדו.

19. הנתבע ידע כמובן שהנכס כולל גלריה. הנכס מוכר לו, משרדו נמצא בסמיכות והגלריה ככזו צוינה בחוזה. אלא שהנתבע מבאר כי לא הוא שבנה הגלריה, ואף לא ידע שיש לגביה בעיית רישוי שכן מדובר בגלריה הקיימת בנכס משכבר. בזמנו החזיק בנכס דייר מוגן למשך כארבעים שנה, ובתקופה זו כנראה נבנתה הגלריה, בשלב כלשהו.

20. הנתבע מבאר שלפנים משורת הדין ומתוך רצונו לסייע לתובע כאשר נודעה הבעיה, שכר כאמור את שירותי האדריכל ספקטור שהגיש בקשת היתר לגלריה ב 28.5.08 (צורפה כאמור קבלה על האגרה ששולמה). ת/6 הוא ההסכם בין ספקטור לבין הנתבע (שהוגש על ידי התובע) , לליגליזצית הגלריה, לשם קבלת רשיון עסק למסעדת "נודלס". תאריך ההסכם – 5.3.08.

כהערה שלי, אציין כי ב 29.1.08 נשלח כאמור מכתב העיריה לתובע המיידע אותו כי הגלריה טעונת היתר. המועד של 5.3.08 הנו כחודש אח"כ בסה"כ. נמצא כי חלף כחודש מאז יידע התובע את הנתבע בבעיית הגלריה, ועד שהאחרון שכר אדריכל-רישוי לצורך הלגליזציה. אם נביא בחשבון פרק זמן של מו"מ בין ספקטור לבין הנתבע שנגע כאמור לשכרו של האחרון – הרי שאין כאן שיהוי לא סביר מצד הנתבע בניסיון ליתן מענה לבעיה מאז הודיע עליה עליה לנתבע, נהפוך הוא. כאשר ב 28.5.08, היינו כעבור חודשיים וחצי נוספים, הוגשה בקשה לאישור הגלריה (צורפה קבלה על תשלום האגרה במועד זה).

גם כאן מדובר בפעולה בתוך זמן סביר. ב 22.6.09 אושרה בתנאים הבקשה להיתר לאותה גלריה . צורפה החלטת ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה (נספח ו' לתצהיר הנתבע).

21. אציין: התובע לא היה אמור להתקשות בתנאים שהציבה ועדת המשנה לשם שינוי השימוש מחנות למסעדה תוך הכשרת הגלריה.

מדובר בדרישה לקבל אישורי משרד הבריאות, כיבוי אש, איגוד ערים לאיכות הסביבה (והתובע עצמו טוען הרי שכל האישורים היו בידיו לבד מן ההיתר לגלריה עצמו), וכן ישולמו דמי השתתפות בהתקנת 4 מקומות חניה ציבוריים, והגלריה הקיימת תשמש לאחסנה בלבד. כאשר הבקשה היתה כאמור ללגליזציה לשינוי שימוש מחנות למסעדה, תוך כדי הקמת גלריה. נחזה אפוא שהנתבע מצידו אכן פעל בזמן סביר, ואף בהצלחה, לקבלת ההיתר שבדיעבד לגלריה - בכפוף לתנאים שכאמור לא היתה בעיה אמיתית להשלימם. אלא שמבחינת הלו"ז היה כביכול מאוחר מדי, שכן ההיתר ניתן בתנאים ביוני 2009. ובינתיים נדחתה הבקשה לרשיון עסק והוגש כתב אישום בספטמבר 2008 (כאמור כתב האישום בוטל בדצמבר 2008, עם הודעת התובע על סגירת העסק). ציינתי "כביכול" שכן בנתוני המקרה קשה שלא להתרשם שפעולה פשוטה מצד התובע מול מחלקת רישוי עסקים היתה יכולה להניב ארכה נוספת לצורך השלמת פעולת הלגליזציה בה הוחל במאי 2008. ענין זה של פעולה סבירה מצד התובע כבעל הנכס לסייע לשוכר שלו בהשגת רשיון העסק, מקרין במידת מה אף על הטענה לחוסר גילוי נאות בשלב המו"מ. כפי שיבואר איני סבור שהוכח שהנתבע חטא כאן באי גלוי. לא נסתרו דבריו שהיה מודע אמנם לקיומה הפיסי של הגלריה שנבנתה משכבר על ידי דייר מוגן , אך לא היה מודע לעת כריתת הסכם השכירות לקיומה של בעיית רישוי ביחס לאותה גלריה.

22. נשאלת השאלה האם פעל הנתבע בשקידה סבירה לקידום הלגליזציה מאז הגשת הבקשה במאי 2008. תשובתי כאמור בחיוב. כאמור, קיום של החוזה בתום לב, חייב לטעמי את הנתבע כבעל הנכס לסייע בעד השוכר שלו להשיג ההיתר, לשם קידום מטרת החוזה המשותפת: השכרת הנכס למטרת עסק של מסעדה שיקים השוכר. כך, משעה שאתקשה כאמור לקבל הגרסה לפיה לא טרח הנתבע להתעניין במטרת השכירות. משעה שזו היתה ידועה לו, הרי יכול ולא צפה בעיה תכנונית, ויכול שאף לא היה מודע לכך שהעיריה תעורר בעיה בנושא רישוי הגלריה או שאין היתר לגלריה. הדבר אפשרי עובדתית אם מדובר בנכס ישן וגלריה ישנה, ואם לא נתקל הנתבע קודם בבעיה של שוכר אחר באותו מושכר עסקי ביחס לרישוי אותה גלריה. הצדדים חלוקים בענין זה כאשר טענת התובע הנה שהנתבע היה מודע פוזיטיבית לבעית היעדר ההיתר לגלריה שתמנע רישיון עסק, שכן שוכרים קודמים שלו נתקלו בדיוק באותה בעיה.

מעדותו של סגן מחלקת רישוי בעיריה נובע אכן ששוכר קודם הגיש אף הוא בקשה לרישיון עסק וסורב – גם (לא רק) בשל נושא אי ההיתר לגלריה. הנתבע ביאר מצדו שאותו שוכר, מר ברזני, פונה מהנכס בצו שהוציא נגדו.

והמחלוקת בין הנתבע לברזני לא נגעה בכלל לנושא קיום עסק בלא רישיון אלא ליחסי השכירות (ראה להלן). הנתבע טוען כאמור שלא היה מודע לבעית רישוי של הגלריה עד לפנית התובע אליו בעקבות אותו מכתב של העיריה מינואר 2008. שכן מעולם בעבר לא הציף שוכר קודם מולו אישית בעיה כלשהי בענין. השאלה אפוא אם עירב מר ברזני את הנתבע בבעית ההיתר לגלריה, או שלאור הסכסוך בינו לבין הנתבע ממילא לא נזקק לעירובו או ידועו של האחרון כדי להכשיר הגלריה. ענין זה לא הומחש על ידי התובע ולא נסתרה כאן גרסת הנתבע.

מר ברזני ששכר אותו נכס מן הנתבע עובר לשכירותו של התובע, לא זומן על ידי התובע לעדות. היתה לדבר חשיבות לשם הוכחת הטענה בדבר ידיעת הנתבע כביכול על בעיה קיימת שהוסתרה על ידו בשלב המו"מ מול התובע. לאור הסכסוך שאין חולק שהיה קיים בין ברזני לנתבע, סביר להניח שלא היתה לברזני סיבה להטות עדותו לטובת הנתבע, ולפיכך לא מובנת ביתר הימנעות ראייתית זו מזימון אותו שוכר, שיכול וניתן היה ללמוד מפיו האם היתה קנויה לנתבע ידיעה בפועל אודות בעיית רישוי עסק שיסודה בגלריה נעדרת ההיתר. נטל ההוכחה להמחשת טענה של אי גלוי בשלב המו"מ רובץ על התובע; ויש לזקוף לחובתו ההימנעות הראייתית מהעדת אותו שוכר, שאת פרטיו יכול היה לדלות למצער מתיק מחלקת רישוי בעיריה (סגן מנהל המחלקה מר אוזנה כן זומן על ידי התובע לעדות, אך מעדות האחרון לא ניתן היה ללמוד מה נודע לנתבע אישית ביחס לבעית הגלריה ככזו, בשלבי השכירות של מר ברזני – ראה להלן בפסקה הבאה).

23. אם כן, לטעמי לא המחיש התובע הפרת חובת הגלוי של הנתבע בשלב המו"מ. קבעתי אמנם כי הנתבע היה מודע למטרת השכירות, אך לא נסתרה גרסת הנתבע שלא היה מודע לכך שאותה גלריה ישנה שנבנתה בנכס – נבנתה בלא היתר, וכי הדבר יעורר בעיה מעשית מול העיריה במתן רשיון העסק. כך עד שעדכן אותו התובע, לאחר קבלת מכתב העיריה מיום 29.1.08.

מעדות מר אוזנה סגן מנהל מח' רישוי עסקים בעיריה, עולה שב 14.2.05 יצא מכתב מהמחלקה שלו לאותו שוכר קודם של הנתבע, מר ברזני, שיידע אותו שוכר (שביקש אף הוא להקים מסעדה) שאין היתר לגלריה. אך מדובר במכתב למר ברזני, שהומחש שלא מוען בהעתק לנתבע עצמו. כלומר שוב, לא הומחש שהדברים נודעו לנתבע עצמו. הנתבע מצדו ציין כאמור כי פינויים של ברזני ושל שוכר נוסף, היה על רקע חובות שכירות, ולא על רקע בעיות ברישוי עסקים שאם היו – לא נודעו לו. יש לזכור גם דברי מר אוזנה שלפיהם הדייר המוגן ששהה בנכס קודם לשכירותו החופשית - כן נהנה מרישיון עסק לצמיתות משנת 1976 ומאז ועד ל 2005 לא התעוררו בעיות רישוי. אח"כ היו עוד שני שוכרים – מר ברזני, אליו התייחסתי לעיל, ושוכר נוסף שכלל לא הגיש בקשה לרשיון עסק (עמ' 8 לפר'); דברים אלו של מר אוזנה תומכים בגרסת הנתבע שמהלך עשרות בשנים לא התעוררה בעיה שהיה עליו לדעת עליה, כאשר הגלריה נבנתה אי אז בעבר הרחוק בשלב לא ידוע.

ב"כ התובע ניסה להיתלות בסיכומיו בדברי הנתבע בחקירתו (עמ' 29) שלא ידע על בעית ההיתר לגלריה עד 7.9.08 ,כאשר הנתבע בכלל חתם עם האדריכל ספקטור על הסכם בו שכר שירותיו של האחרון לשם לגליזציה של אותה גלריה, וזאת עוד במרץ 2008. אלא שברור שהנתבע פשוט התבלבל בתאריך בעדות. הוא לא התכחש לכך ששכר שירותיו של ספקטור, וברור שהבעיה נודעה לו עובר לשכירת שירותיו, שהרי בעטיה שכר בכלל את ספקטור. לא מטעות מעין זו בתאריכים ניתן להיבנות.

גם אם העיד מר ספקטור כי הנתבע ניהל עמו מו"מ 5-6 חודשים לשכירת שירותיו, עד שחתם עמו ההסכם ממרץ 2008 , הרי ראשית מדובר על תחילת מו"מ לאחר שנכרת הסכם השכירות , שנית איני סבור ואף לא התרשמתי בעדות, שמר ספקטור יכול היה להתחייב מזכרונו למועד מדויק של תחילת המו"מ. חמישה - ששה חודשים, יכולים להיות באותה מידה גם חודש עד חודשיים עד שנחתם הסכם, כאשר העד מעיד ממרחק של שנים אח"כ.

24. כאמור, גם אם לא הוכיח התובע שהנתבע ידע לראשונה על בעית הגלריה בלא היתר רק לאחר שנחתם הסכם השכירות בין בעלי הדין, הרי משעה שהתעוררה הבעיה ונודעה, כחלק מחובת ביצוע חוזה בתום לב, היה הנתבע צריך לפעול בשקידה סבירה לשם הגשמת המטרה המשותפת של הצדדים להסכם: שכירות למטרת ניהול דוכן למזון תאילנדי, שדמי שכירות בצידה. כך, משברור היה לו ואף חייב היה להיות ברור בשלב זה, שאי קבלת ההיתר תסכל יכולתו של הנתבע לקבל רישיון עסק, וכי נדרש שתוף פעולה שלו כבעל הנכס לשם קבלת ההיתר. אי שתוף פעולה סביר שלו, יכול ויעלה כדי הפרת ההסכם, שכן התובע היה תלוי בשיתוף פעולה זה של בעל העסק כדי לזכות בהיתר לגלריה וקבלת רשיון עסק.

25. הנתבע מכחיש שנתן הסכמתו להעברת המושכר לערן דדו או כל שוכר חלופי – כאשר הדבר אף עומד בניגוד לסע' 10.1 להסכם. התובע אף לא יידע הנתבע על רצונו להעביר העסק לאחר, עד לשלב בו היה אמור להאריך החוזה, שאז הגיע אליו וביקש ארכה לחתימה על חוזה מאריך כפי זכות האופציה שבהסכם; ואז אכן מסר שיכול ויבקש להעביר לשוכר אחר (בלא להזכיר את שמו של דדו), בשל בעיות עסקיות בכלל. ולא בשל כל ענין הקשור בגלריה.

הנתבע מטיל ספק באותנטיות זכרון הדברים בין התובע לבין מר דדו: אותו זכ"ד נחתם למעלה

מ 3 חודש לפני סיום החוזה, בלא פגישה עם המשכיר או מתן הודעה למשכיר, חרף הסכום הגבוה לו כביכול התחייב מר דדו בהסכם.

אכן לא ברור הכיצד בוצעה התחייבות זו כאשר האופציה ניתנה בהסכם השכירות רק לתובע ולא לשוכר חלופי , וברור היה אפוא שנדרשת הסכמת המשכיר.

כפי שציינתי, ניתן היה לצפות שדדו יתעניין במימוש תנאי מקדמי זה של הסכמת המשכיר מול הנתבע ; כאשר הבירור מבחינתו בענין זה היה פשוט והצריך רק פניה לנתבע.

26. עוד מפנה הנתבע לסע' 6.1.2 להסכם לפיו השקעות של השוכר בחנות תיהפכנה לקניין המשכיר. כאשר בין היתר מדובר על מזגן 5 כ"ס, והנתבע מצדו אף זיכה את התובע בהנחה בת 12000 ₪ מדמי השכירות בהתאם. חרף זאת נלקח אותו מזגן.

הנתבע מבאר כי לאחר שהתובע לא חתם על שכירות המשך, ובעצם לא ניצל האופציה, מסר לו הנתבע ב 27.10.08 טיוטה של הסכם השכירות לצורך חתימה לשנה נוספת, על שמו של התובע בלבד, והתובע ביקש ארכה בת שבועיים, מן הטעמים שכבר אזכרתי, ונגעו לקשיים עסקיים ורצון למצוא שוכר חלופי.

27. בנתוני המקרה איני מקבל כאמור את התזה שהנתבע לא פעל בשקידה סבירה מרגע שנודעה לו הבעיה. הוא בקש לקבל הצעות מחיר מכמה אדריכלים, מהם נבחר מר ספקטור לשם השגת הלגליזציה לגלריה – מה שאכן הסתייע לבסוף בדמות אישור עקרוני כפוף לתנאים (אף אם לא הוצא היתר סופי לאור אי המשכם של יחסי השכירות). אין ספק שבלא לגליזציה של הגלריה – לא ניתן היה להשיג רישיון עסק. אלא שהתובע עצמו אישר כי במהלך העסקים הרגיל וכידוע לו משלושה עסקים קודמים שהקים ומכר ברווח, נושא השגת רשיון עסק עשוי להימשך לעתים גם שנה ושנתיים ונוהג עסקי רגיל הוא זה לפיו נפתח עסק, מוגשת בקשה לרישיון, ואז מציבה העיריה את הדרישות (אישור משטרה, מכבי אש, רשות הטיהור ועוד) . ככל שהעיריה מתרשמת כי בעל העסק פועל בשקידה סבירה למילוי התנאים – ניתנות ארכות נוספות ולא "רצים" להגיש כתב אישום בגין ניהול עסק בלא רשיון. אמנם מר אוזנה, סגן מנהל מח' רישוי בעיריה ציין בעדותו כי כיום יכול בעל עסק לעמוד על התנאים הנדרשים והאם סביר שיוכל להשיג רשיון, עוד בטרם פתיחת עסק; ואולם מאידך הפרקטיקה לפיה נותנת העיריה ארכות למי שכבר פתח העסק והגיש אז הבקשה לרישיון, אוששה כאמור אף היא; שכן כך נעשה בפועל אף כאן. ניתנה לתובע ארכה להצגת היתר לגלריה, ומר אוזנה אישר בעדותו כי שאר התנאים והאישורים – הושגו .

28. ביחס להיתר לגלריה – על פי מכתב העיריה מ 29.1.08 ועדות מר אוזנה היה על התובע להציג למחלקת רישוי עסקים את הבקשה להיתר לגלריה. משעה שלא נעשה כך – סורבה בסופו של יום בקשתו לרשיון עסק. ראה גם מכתב העיריה מ 13.1.09 (נספח ג' לתצהיר הנתבע) שם מפורט שבמכתב מ 29.1.08 ניתה לתובע ארכה בת 45 יום להצגת בקשת להיתר בניה לגלריה. ועד לתום הארכה לא הומצא אישור על הגשת הבקשה ונדחתה אפוא הבקשה לרשיון עסק. אלא שבקשה להיתר אכן הוגשה כאמור במאי 2008 למהנדס העיר, הבקשה לרשיון עסק לא נדחתה בשלב זה אלא מאוחר יותר רק בספטמבר 2008, ולא ברור מדוע לא טרח התובע להציג הבקשה להיתר למחלקת רישוי עסקים תוך כדי בקשה לארכה נוספת.

העיריה לא פעלה באופן דרקוני מבחינת הלו"ז וקשה להלום שבקשה לארכה נוספת לא היתה נענית בחיוב. והרי עובדה היא שבסופו של יום עלה בידי הנתבע, באמצעות האדריכל ספקטור – להשיג את ההיתר בתנאים הנדרש לגלריה. וכאמור התובע לא היה אמור להתקשות במילוי התנאים להיתר, לו נמשכו יחסי השכירות. ככל הנראה "לא בשמיים היא", גם אם יש להתאמץ. העובדה שנדרש שתוף הפעולה של בעל הנכס אינה אומרת שיכול התובע לשבת על זרי הדפנה ולא לפעול במה שנדרשת ומספיקה בו פעולה שלו עצמו, ועוד פעולה פשוטה של הצגת בקשה להיתר למחלקת רישוי עסקים כדי לקבל ארכה נוספת להשלמת הלגליזציה בטרם החלטה בבקשה לרשיון עסק.

מעדות מר אוזנה עלה שאמנם בעל הנכס הנו "בעל הבית" בכל הקשור לבקשה להיתר, כהילוכו של התובע. העיריה לא תתייחס לבקשת בעל עסק או שוכר, אלא אם נלווית אליה בקשה או אישור בכתב של בעל הנכס, שברגיל הוא זה שאמור להגיש הבקשה. לפיכך הכדור בענין הלגליזציה של הגלריה – היה אכן במגרשו של הנתבע. הוא ניסה להפנות לסע' 8.1 להסכם כדי להמחיש שהחובה גם בענין זה היתה מוטלת על התובע. כאמור טענה זו יש לדחות, לדידי אף בהנחה שהנתבע לא היה מודע לעת חתימת ההסכם שלגלריה אין היתר וכי העיריה צפויה לעורר בעית רישוי עסק בשל כך. כדי שתקום חובת הנתבע לפעול פעולה אקטיבית ללגליזציה של הגלריה, דיינו שהנתבע היה מודע למטרת ההסכם עובר לחתימה (מה שקבלתי), וכי מבחינת העיריה נדרש שיתוף פעולה של בעל הנכס כדי לטפל בבקשת לגליזציה כזו.

מאידך: גם לו הייתי מקבל (וענין זה כאמור לא הוכח) שהנתבע היה מודע עוד בשלב המו"מ שהתובע לא יוכל לקבל רישיון עסק בשל בעיית היתר לגלריה, כל עוד לא תוסדר: התובע לא נתן הודעת ביטול להסכם מיד עם היוודע בעיית בגלריה באוקטובר 2007 (תאריך הדו"ח שקיבל) או ינואר 2008 (עת נשלח מכתב העיריה), כביכול בשל פגם בכריתה או הפרת חובת הגלוי בשלב המו"מ: אלא שני הצדדים פעלו בחודשים הבאים להמשך קיום החוזה, כאשר הנתבע מצדו פעל ללגליזציה עם עדכונו בידי התובע. בכך גילו שני הצדדים דעתם כי בכוונתם להמשיך בקיום החוזה. ואכן העדפת הדין הנה לקיום חוזים על פני ביטולם – אם ועד כמה שניתן הדבר (ואף כשגוזר הדין בטלות – יכול ובבטלות יחסית עסקינן). העדפה זו מוצאת ביטויה בכמה הוראות הנוגעות הן לעילת הביטול שיסודה פגם בכריתה, הן לבטלות החוזה, והן לעילת ביטול שיסודה בהפרת ההסכם או הפרת ניהול מו"מ בתום לב. ראה סע' 19 ו 31 לחוק החוזים (חלק כללי), סע' 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הקובע את סייג הצדק לביטול בהפרה לא יסודית, סע' 7(ג) לחוק האמור, וסע' 8 לאותו חוק המציב סייג של מתן ארכה סבירה טרם ביטול, לשם תיקון הפרה לא יסודית (ואף במקרה של הפרה יסודית – אם ניתנה ארכה למפר, שאז יש להמתין זמן סביר נוסף בטרם שיגור הודעת ביטול). במצב דברים זה, כאשר לא בחר התובע לבטל ההסכם (אף בהנחה שלא הומחשה כאמור, לפיה קנויה היתה לו זכות הביטול) חובה היתה לו לפעול בסבירות מול העיריה, באמצעי הפשוט של הפנית מחלקת רישוי עסקים לבקשת הליגליזציה שהוגשה, תוך בקשת ארכה נוספת שהיתה מן הסתם נענית בחיוב.

קביעה אחרונה זו הנה לאור המועד בו הוחלט לדחות הבקשה לרישיון עסק, ספטמבר 2008, וגם זאת רק עקב אי הצגת הבקשה להיתר, להבדיל מהיתר סופי; ואף לאור העובדה שאפילו בנוסח מכתב הדחיה בואר שהעיריה תוכל לשוב ולטפל בבקשה עם הצגת היתר לגלריה). חובה זו של התובע חורגת לדידי מחובת הקטנת הנזק, ונוגעת היא לקיום החוזה בדרך מקובלת ותום לב, כדי להביא להגשמתו ומימושו כפי מטרת הצדדים לו, במקום לסכלו באין מעש.

השאלה על מי מוטל לשאת בעלויות הטיפול בלגליזציה ביחסים המשפטיים שבין השוכר למשכיר לאור המשטר שנקבע בחוזה לפיו נוטל עליו התובע הטיפול בהשגת אישורים נדרשים – היא שאלה נפרדת שאינה נצרכת למענה בנסיבות. שכן עובדה היא שהנתבע הסכים בפועל לשאת בעלויות אלה. בכך מכל מקום, נהג בתום לב בביצוע חיובי החוזה, מרגע גלוי הבעיה.

התובע המתין לכך שהנתבע ידאג ללגליזציה, והנתבע אכן טיפל בכך. אמנם חלף זמן עד שהתקבל האישור אך בסופו של יום התקבל, ולא הוכח שהיה כאן כשל מצדו של הנתבע או סחבת לא סבירה, בשים לב לכך שמדובר בפעולה שאכן מצריכה זמן, ותלויה גם בקצב העבודה בועדה המקומית, וגם אם מבחינת התובע "איחר הוא את הרכבת". בהקשר זה אותו "איחור של הרכבת", רובץ כאמור לפתחו של התובע עצמו, וניתן להעלות תהייה מדוע בפועל לא נקט בפעולה פשוטה אם אכן חפץ אותה עת בקבל רשיון עסק והמשך יחסי השכירות. כאמור, לא ברור מדוע התובע, שלדבריו עמד בקשר רציף מול הנתבע כל העת כדי לעמוד על נושא הלגליזציה, לא דאג להמציא למחלקת רישוי עסקים את הבקשה להיתר שהוגשה למחלקה מקבילה בעיריה – מהנדס העיר – תוך כדי בקשה לארכות נוספות. הרי במה שקשור לרשיון העסק עמד התובע כמכותב בקשר ישיר עם מחלקת רישוי עסקים בעיריה. הדבר אך טבעי בהיותו בעל העסק המבקש רישיון. להבדיל מנושא קידום הלגליזציה של הגלריה, לא על הנתבע היה לפעול במישרין מול מחלקת רישוי עסקים ולהתעדכן מולם , אלא ניתן היה לצפות מן התובע שיפעל בענין זה, ואף יעדכן הנתבע בשוטף. הבקשה לרישיון עסק נדחתה בסופו של יום רק משום שמבחינת מחלקת רישוי עסקים מה שלא מוצג לא קיים. המחלקה לרישוי עסקים מניחה הנחה שהגיונה בצדה, שאם יש לצד מעונין היתר או אישור מאלו הנדרשים לצורך רישוי עסקים – הוא יציגו בפני המחלקה לרישוי עסקים לצורך קידום בקשתו שלו לרישיון עסק. מר אוזנה אישר בעדותו שלא נשלח שום מכתב יזום לנתבע כבעל העסק, אלא רק מכתבי תשובה למכתביו. הנתבע אפוא לא היה חייב לדעת על הארכה שהוקצבה לתובע להציג את הבקשה להיתר, ולהמציא מיוזמתו את הבקשה להיתר למחלקה לרישוי עסקים. וכאן סימן השאלה. מדוע לא פעל התובע באופן הגיוני ופשוט: ידוע היה לו שארכה ניתנה לו, ושעורה. ידוע היה לו שנדרש להציג הבקשה להיתר לגלריה בפני מחלקת רישוי עסקים. מדוע לא דאג לצלם את הבקשה להיתר או לקבלה מן הנתבע או מספקטור, ומדוע לא הציג אותה למח' רישוי עסקים כדי לקבל ארכה נוספת, אם אכן הוסיף לחפוץ באותו שלב בעסק?

גם התובע מודה כי החליט בשלב מסוים שלא לקיים במושכר עסק חי משל עצמו, אלא להעביר זכויות השכירות בו לאחר. השאלה אם מטעם זה או אחר חזר בו לא משום שלא יכול היה להשיג לגליזציה של הגלריה ובהתאם – רישיון עסק; אלא מטעם עסקי זה או אחר. ואז ביקש לו תואנה להשתחרר מן החוזה תוך "צמצום הפסדים".

29. יש תמיהות נוספות שכבר צוינו ביחס למנגנון העסקי בחוזה עם מר דדו, שגם אם אינן קרדינליות כשלעצמן, הן בבחינת "דבר מה" המתווסף לתמיהה בדבר חדלונו של התובע מפעולה בסיסית ופשוטה. גם העובדה שמר דדו לא יכול היה אפילו לומר מה היה מחזור העסק שברכישתו גילה עניין, בדיקה בסיסית לכל הדעות, עשוי שתלמד שבשלב מסוים הגיע התובע למסקנה שמדובר בהשקעה כושלת וחפץ למזער הפסדים ולחפש "דרך מילוט" במקום למצות המהלך של רישוי העסק.

30. עיינתי בתמליל השיחה עם מר ספקטור – האדריכל ששכר הנתבע הזמנו. מן התמליל עולה (כפי שכבר אוזכר) שאכן "בעל הבית" מבחינת העיריה הנו הנתבע כבעל הנכס. אלא שעולה ממנו גם שמר ספקטור מוסר לתובע כמה פעמים שהוא מסר את בקשת ההיתר לגלריה לעיריה, שספק אמנם אם תאושר, אך מכל מקום מדובר בענין הלוקח זמן מבחינת טיפול העיריה עצמה. בסופו של יום כאמור – ידוע שהמאמץ נשא פרי וניתן היה לזכות בלגליזציה לאותה גלריה.

31. סיכום הקביעות והמסקנות:

א. הנתבע ידע על מטרת השכירות הצפויה של הקמת מסעדה או מזנון.

ב. הנתבע הכיר הנכס וידע על קיום הגלריה. אך מדובר בגלריה שהוקמה משכבר, כנראה על ידי דייר מוגן ששהה במושכר עשרות שנים, בשלב לא ידוע, ולא הומחש שהנתבע ידע עובר לחתימת ההסכם עם התובע על בעית רישוי לאותה גלריה. לא הומחש גם שידע כי הדבר צפוי להכשיל התובע שלא יוכל לזכות ברשיון עסק למסעדה או מזנון כל עוד לא תעבור אותה גלריה לגליזציה.

ג. משעה שנודע הדבר פעל הנתבע בסבירות (אף מבחינת משך הזמן) לשם לגליזציה של הגלריה, ואף השיג אותה לבסוף בדמות אישור עקרוני מותנה בתנאים: תנאים שהיו בהחלט ברי מימוש.

ד. עד שהושגה הלגליזציה של קומת הגלריה במושכר, כבר נדחתה בקשת התובע לרישיון עסק, ואף הוגש כתב אישום בגין ניהול עסק בלא רישיון, והוא פינה המושכר.

ה. התובע לא פעל בסבירות משעה שישב באין מעש ולא טרח להציג בפני מחלקת רישוי עסקים את הבקשה להיתר, כדי שתינתן לו ארכה נוספת. חוסר המעש שלו הביא לדחיית הבקשה לרישיון עסק. ניתן לקבוע ולא כתזה היפותטית, אלא על פי לוחות הזמנים ונוסח המכתבים של המחלקה לרישוי עסקים, שלו התרשמה המחלקה כי יש סיכוי ראלי לקבלת ההיתר, היתה ניתנת לתובע שהות נוספת. הרי זה מקור טעמה של הדרישה שהוצבה ע"י מח' רישוי עסקים, להצגת הבקשה. והצגת הבקשה להיתר הנה פעולה פשוטה.

ו. בנתוני המקרה אין לגלות אפוא הפרה של הסכם השכירות מצדו של הנתבע. ככל הנראה גמר התובע אומר בלבו בשלב כלשהו למזער הפסד עסקי שיסודו בטעות זו אחרת בכדאיות העסקה, ולא למצות הסיכוי (שאכן התברר כראלי בסופו של יום) ללגליזציה של הגלריה, תוך היתלות במחדלים כביכול של הנתבע בהכשרת אותה בניה.

מכל האמור נובע שדין התביעה לדחיה.

ביחס לתביעה שכנגד:

32. מציין הנתבע כי כל יסודה של התביעה העיקרית נעוץ בצעד טקטי מצד התובע כמשקל נגד לתביעה שהיה ברור שיגיש התובע שכנגד עקב הפרת הסכם השכירות, כעולה ממכתבו מיום 16.11.08. חגי נטל כאמור מזגן שהתקין, והיה אמור להיוותר במושכר ולהפוך לחלק מרכוש המשכיר לפי החוזה. הוא הודה בכך, ולטענתו סברתו היתה שיכול הוא לעשות כן משעה שעזיבת המושכר היתה על רקע הטעייתו. בנוסף הותיר אחריו חגי את החנות עם שקעי חשמל גלויים, נורות הניאון של הגלריה הוצאו והושארו חוטים גלויים, מפסק האור של פינת השירותים לא פעל, המראות היו שבורות והושארה פסולת ומשטחים בגג החנות. לפיכך נאלץ התובע שכנגד לבצע תיקונים הכרחיים כדי לאפשר השכרת החנות. עלותם הסתכמה ב 2500 ₪. צורפה הצעת מחיר. אלא שלא הומחש שאכן נזקק התובע שכנגד לתיקון העלות מכיסו, ובאיזו עלות בפועל. הצעת מחיר כשמה כן היא, ואין מדובר בתיקון בפועל. הסכסוך היה ידוע בשלב בו ניתנה ההצעה, ולכן ניתן היה לצפות שהתובע שכנגד ידאג לשמר בידו אסמכתאות לתיקונים, חשבוניות וקבלות שיגלמו העלות שהוציא בפועל. וגם ביחס למזגן – גם אם אניח שקמה חובת חגי להותיר המזגן שהתקין במושכר לאור סע' 5.5 ו 8.3 להסכם, הרי כל שהגיש הנתבע היתה אותה הצעת מחיר. אין כאן חוו"ד לענין עלות של מזגן . לעומת זאת מקובל עלי שיש להכיר באומדן בהשבת חלק יחסי מן הזיכוי שניתן לחגי מדמי השכירות, זיכוי שכלל גם עלות רעיונית של מזגן שיותקן ויוותר במושכר (ראה להלן).

33. לנתבע שכנגד ניתן זיכוי בדמי השכירות, כאמור בסע' 6.1.2 לחוזה , בסכום של 12,128 ₪ בתמורה לביצוע מיזוג בחנות, הרכבת בלוני גז גדולים כולל צנרת, והתקנת דלת כניסה שקופה. בסע' 13 לשאלון נ/1 נשאל התובע מדוע הפר התחייבותו ולא התקין דלת הכניסה. התשובה היתה שדוקא כן התקין עם מנדף עשן (תשובות סומנו נ/1א). וראה סע' 44 לתצהיר. אכן, כדברי הנתבע שכנגד - בסע' 6.1.2 לחוזה לא התחייב הוא להתקין דלת אלומיניום דוקא, ומקובל עלי שדלת – אכן הותקנה. אין טענה להפרה של ההתחייבות להתקנת צנרת גז (כאשר הבלונים הם רכוש השוכר לפי החוזה); ואלו לגבי המזגן – אין חולק כאמור שחגי כן התקין מזגן שנטל עם עזיבתו. כלומר תשתית הצנרת (ההכנה) כן נותרה במושכר לשימושו של הנתבע. באין קביעה בחוזה לגבי סוג המזגן שיותקן, ניתן להכיר באומדן בהצדקה להשבה חלקית של 2500 ₪ מדמי הזיכוי, בשל נטילת המזגן שהיה אמור להישאר במושכר, ועלותו שוקללה בסכום הזיכוי שניתן לנתבע שכנגד.

34. טוען התובע שכנגד להפרשי שער – תשלום דמי שכירות בלא הפרשי הצמדה (בניגוד לסע' 6.1 לחוזה) , עם ריבית פיגורים. אותם הפרשי שער מסתכמים לשיטתו בסיכומיו ב 782 ₪. אלא שמעבר לטענה כללית והפניה למכתב דרישה של עצמו לא צורף על ידי התובע שכנגד כל תחשיב להמחשת אותו פער זעום, ובנסיבות אלה יש לומר שאין להכיר בו. הטוען לפער זעום מעין זה – יתכבד וימחיש החישוב המדויק, שאז יעבור הנטל ליריבו לסתור אותו חישוב.

35. לא מצאתי ממש בדרישה לחייב את הנתבע שכנגד בדמי פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי בסך של 100 דולר ליום בשל כך שהותיר את הסוכך שהתקין בחנות , עד שמכר אותו שבועיים לאחר פינוי החנות, ב 14.12.08 . הותרת אותו סוכך מהלך שבועיים בחנות אינה ניתנת לאשורה להיות מתוארת כתפיסה או המשך חזקה בחנות, כאשר המפתח הושב לתובע שכנגד ב 1.12.08. גם התביעה החלופית לדמי שימוש בגין אותו ענין – גם אם ניתן למצוא לה עיגון רעיוני - הנה תיאורטית באופיה. לא הומחש שווי אותם דמי שימוש ליום בשל הותרת הסוכך עוד 14 יום. ברור מכל מקום שמדובר בסכום בטל בששים.

36. ביחס לדרישה לשלם דמי פיצוי מוסכם בסך 100 דולר ליום ממועד תום ההסכם (1.10.08) ועד למועד הפינוי בפועל של 1.12.08 : באין הסכם הארכה על דרך מימוש האופציה היה על התובע לפנות המושכר ב 1.10.08. הנתבע לשיטתו (ראה סע' 11 של פס"ד זה), הסכים להארכת המועד לחתימה על הסכם הארכה על 15.10.08. ניתן היה להתרשם שבין הצדדים הוחלפו דברים מתוך רצון של הנתבע לקיים ההסכם ולהותיר התובע כשוכר, אם יסתייע הדבר, והמשך שהותו של התובע במושכר עד סוף נובמבר 2008 לא היתה בלתי מוסכמת, חרף המכתב מ 16.11.08. כלומר ניתן לקבוע שהנתבע שכנגד שהה בנכס עד לפינוי ב 1.12.08, בלא הסכם אמנם, אך בהסכמה של התובע שכנגד. ובשונה מן הנטען לפיו לא שולמו דמי שכירות עד מועד הפינוי (1.12.08) , הרי ת/7 הנה חשבונית שהנפיק הנתבע (התובע שכנגד) , חשבונית מס' 150. בחקירתו בעמ' 31 למטה, הודה שהסכום שנזכר בה (1432 ₪ כולל המע"מ) משקפת דמי השכירות עבור חודש נובמבר , חרף התקופה השונה הנקובה בה. וכי אין מחלוקת על תשלומים ששולמו "על חשבון". אני קובע שהנתבע שכנגד שלם דמי השכירות לתקופת שהותו במושכר, עד לפינוי, וכי שהותו במושכר לתקופה עודפת זו בת חודשיים היתה מוסכמת, אף בלא הסכם כתוב. אין הצדקה אפוא לפסיקה לא של דמי שכירות ולא של פיצוי מוסכם. זכותו של התובע היתה שלא לממש האופציה מכל טעם שהוא, ולסיים ההסכם בתום תקופתו, כאשר נותר בנכס בהסכמה כאמור עוד חודשיים. כפי שלא המחיש התובע אי גלוי בשלב המו"מ או הפרת חוזה של הנתבע, כך לא המחיש הנתבע התביעה שכנגד.

37. גם הטענות על נזק תדמיתי לחנות או אובדן שוכרים פוטנציאליים לא הומחש בידי הנתבע ונטען באופן סתמי.

38. סוף דבר: הנתבע גבה מן התובע באמצעות שיק הביטחון סך של 15,000 ₪ ב 4.12.08. סכום זה כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית להיום עומד על 17835 ₪. ההצדקה לאותו סכום לא הומחשה, ובהתאם נדחתה התביעה שכנגד למעט סכום, ערך דהיום, של 2500 ₪ באומדן. הפער בין הסכומים עומד על 15335 ₪. אני מחייב הנתבע להשיב לתובע סך זה של 15335 ₪ , בתוך 30 יום.

לאור דחיית החלק הארי הן בתביעה והן בתביעה שכנגד, ישא כל צד בהוצאותיו, לרבות האגרה בתביעה שהגיש.

ניתן היום, א' אב תשע"ג, 08 יולי 2013, בהעדר הצדדים.