בפניי תביעה כספית שעניינה השבה ופיצויים בעקבות עסקת מכר דירה.

הצדדים וגדר המחלוקת:

1. התובע 1 (להלן: "התובע") והתובעת 2 הם בני זוג אשר התקשרו עם הנתבע ואשתו בהסכם לרכישת דירה המצויה בכפר חורפיש והבנויה על חלקה הידועה כחלקה 22 גוש 19462 (להלן: "הנכס").

2. על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 29.10.2007 חתמו הצדדים על הסכם לרכישת הנכס (נ/4) אשר עיגן את תנאי העסקה, תנאי התשלום והסנקציה בגין הפרתו (להלן: "העסקה").

3. לפי ההסכם, סכום הרכישה עמד על 400,000 ₪ והתובעים התחייבו לשלמו לנתבע באופן הבא: תשלום ראשון בסכום של 45,000 ₪ ישולם במזומן במעמד החתימה על ההסכם, סך של 45,000 ₪ תוך 14 ימים מיום החתימה, וסכום אחרון בסך של 310,000 ש"ח ישולם לאחר קבלת כספי המשכנתא.

4. לטענת התובעים, עם חתימת ההסכם הם שילמו לנתבע את הסך של 45,000 ₪ ולאחר מכן פעלו לקבלת משכנתא מהבנק - אותה ביקשו מהבנק עוד לפני חתימת ההסכם. בהקשר זה טענו התובעים, כי כבר ביום 29.9.2007, חודש לפני חתימת ההסכם, הופקה להם תעודת זכאות לצורך קבלת משכנתא אשר הופקדה בבנק בחודש אוקטובר 2007, ושלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם ניתן ע"י הבנק אישור עקרוני לקבלת ההלוואה.

5. עוד ציינו התובעים, כי זמן מה לאחר חתימת ההסכם פנה אליהם הנתבע והודיע להם כי בכוונתו לבנות שתי יחידות דיור, אחת עבורו והשנייה עבור בנו. לגרסתם, הנתבע ביקש מהתובעים כי ירכשו עבורו חומרים לצורך הבנייה הצפויה ולבצע את הבניה על ידי אחיו של התובע, מר הייתם זינאלדין (להלן: "הייתם"), כאשר כל ההוצאות הקשורות ברכישת החומרים ובביצוע הבנייה יקוזזו מסכום העסקה ויבואו על חשבון התמורה שהתובעים התחייבו לשלם.

6. לטענת התובעים, הם הסכימו להצעתו של הנתבע והייתם אכן החל בעבודות הבנייה אצלו ולצורך כך אף רכש חומרים שונים עבורו, מתוך ידיעה כי סכומים אלה יקוזזו מסכום התמורה שנקבעה בגין העסקה.

7. התובעים הוסיפו, כי בחודש אפריל 2008 ולאחר שכל האישורים היו כבר מוכנים לצורך נטילת משכנתא מהבנק, ואפילו נרשמה לטובתם הערת אזהרה על הנכס, הודיעו לנתבע כי שמאי מטעם הבנק אמור לבקר בנכס לצורך מתן הערכה, אולם הנתבע סירב לקיום הביקור והודיע לתובעים על ביטול העסקה בנימוק כי הם איחרו בתשלום.

8. לפכך טוענים התובעים, כי התנהגות הנתבע בכל הקשור לאי קיום הביקור של השמאי בנכס ולמשלוח ההודעה בדבר ביטול העסקה, מהווה הפרה של ההסכם, ולכן הם זכאים על פי ההסכם לפיצויים המוסכמים הנקובים בו בסכום של 20,000 ₪. בנוסף לכך, מאחר שההסכם בוטל ע"י הנתבע, הם זכאים להשבת הסכומים ששולמו לו על חשבון התמורה, בין בכסף מזומן ששולם כאמור במעמד החתימה על ההסכם על סך של 45,000 ₪, ובין בסכום ההוצאות והעלויות שהושקעו לשם רכישת חומרי בנייה שעומד לדידם על סך של 52,000 ₪ ועוד סכום של 40,000 ₪ שהוא שכר העבודה של הייתם בגין ביצוע עבודות הבניה.

9. הנתבע בתורו הכחיש כי הוא זה אשר הכשיל את ביצוע העסקה. לטענתו, התובעים העלימו מעיני בית המשפט את העובדה כי עובר לחתימת ההסכם (מיום 29.10.2007) נחתם הסכם קודם באותו עניין ביום 6.10.2007 (נ/1) בינו לבין התובע והייתם (ההסכם הראשון מיום 6.10.2007 ייקרא להלן: "ההסכם הראשון", ואילו ההסכם השני מיום 29.10.2007 ייקרא להלן: "ההסכם השני"). בהתאם למוסכם בהסכם הראשון, התמורה שעל הרוכשים (התובע והייתם) היה לשלם הינה 750,000 ₪ עבור שתי דירות המצויות בנכס, כאשר חלק נכבד מהתמורה אמורה הייתה להיות משולמת באמצעות כספי משכנתא.

10. לטענת הנתבע, לאחר שנודע להייתם כי הבנק לא יאשר לו קבלת משכנתא לאור כך שחשבונו מוגבל, ביקשו התובעים לערוך הסכם חדש שהייתם אינו צד לו, וזאת לצורך הגשתו לבנק לשם קבלת משכנתא מטעם התובע ואשתו. לפיכך, ומתוך רצון לסייע לתובע, הוא הסכים לערוך את ההסכם השני לצורך הגשתו לבנק לשם אשור הלוואה לטובת התובע ואשתו, כאשר ההסכם השני מתייחס לאחת הדירות בלבד. ואולם היה ברור לכל המעורבים כי ההסכם הראשון ממשיך להיות בתוקף ולחייב את הצדדים.

11. הנתבע הוסיף, כי לפי תנאי ההסכם הראשון התובע ואחיו הייתם אמורים היו לשלם לו את התמורה בסך של 750,000 ₪ לפח הפירוט הבא: תשלום ראשון בסך של 90,000 ₪ מיד עם חתימת ההסכם, תשלום שני בסך של 560,000 ₪ אמור היה להיות משולם מכספי המשכנתא, ואילו היתרה בסך של 100,000 ₪ ישולמו כנגד הוצאות עבודות הבנייה שהייתם עתיד היה לבצע בהתאם להסכם נפרד שייחתם ביניהם.

12. עוד טוען הנתבע, כי כל ששולם לו על ידי התובע והייתם על חשבון התמורה היה סך של 45,000 ₪ בלבד, אף שעל פי ההסכם הראשון הם התחייבו לשלם לו סך של 90,000 ₪ כתשלום ראשון. אלא שהתובעים לא עמדו אף בתנאי ההסכם השני, משום שלא שילמו את התשלום השני, בסך של 45,000 ₪ נוספים, שאמור היה להיות משולם תוך 14 ימים מיום החתימה עליו. ומכאן יוצא, כי התובעים הפרו את שני ההסכמים והכשילו את ביצוע העסקה.

13. יתרה מזאת, לפי טענת הנתבע אחד התנאים לקבלת משכנתא מהבנק היה תשלום הון עצמי בסך של 136,815 ₪ שגם אותו התובעים לא שילמו. לדידו, זהו מחדל נוסף אשר מצטרף למחדל הקודם ומבסס באופן ברור את המסקנה כי הם אלה אשר הפרו את ההסכם והכשילו את ביצוע העסקה.

14. אשר לעבודות הבנייה והחומרים אשר נרכשו עבורו, הנתבע אינו מכחיש כי התובע ואחיו הייתם רכשו עבורו חומרי בניין, אך טוען כי מדובר ברכישות בסכום של 45,000 ₪, שהם בגדר השלמת היתרה עבור התשלום הראשון בסך של 90,000 ₪ (שולם כזכור תשלום ראשון בסך של 45,000 ₪). לעניין עבודות הבנייה שביצע הייתם טוען הנתבע, כי הסכום הנתבע מופרז לאין שיעור שכן כל שהייתם הספיק לבצע הייתה עבודה בסיסית של גמר יסודות המסתכמת בסכום של 5,000 ₪ בלבד, כמפורט באישור המהנדס מטעמו, מר לני פארס.

15. לטענת הנתבע, בעקבות העסקה עם התובע ואחיו הייתם, הנתבע התקשר בעסקה אחרת לרכישת קרקע לשם בניית שתי יחידות דיור, לו ולבנו, כאשר מימון הבנייה אמור היה להתבצע מהכספים שקבל ועתיד היה לקבל מהתובע ואחיו הייתם. ואולם, בעקבות הפרת ההסכם הוא נאלץ לבטל את העסקה וכתוצאה מכך נגרמו לו נזקים רבים.

16. לסיום טוען הנתבע, כי התובע יחד עם הייתם הם אלה שהפרו את ההסכם, אף שהוא עצמו עשה הכל על מנת לעזור להם להוציא את העסקה אל הפועל. לדידו, חיזוק לכך נמצא למצוא בפגישות הרבות שקיים עמם לאחר שעירב אנשים לצורך קידום העסקה, ואפילו הגיע איתם ביום 10.3.2008 להסכמה בעל פה בנוגע לתנאי תשלום נוחים יותר, והכל במטרה לעזור להם. ברם, התובע ואחיו הייתם הכשילו כל ניסיון שלו להתקדם בעסקה עד שנאלץ ביום 30.4.2008 לשלוח להם הודעת ביטול של ההסכמים (נ/5). לפיכך טוען הנתבע, כי הוא זכאי לפיצוי המוסכם על סך של 20,000 ש"ח בשל הפרת ההסכם, בנוסף לכך יש לפסוק לו פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו בעקבות כך המסתכמים לטענתו בסך של 139,267 ₪, אותם יש לקזז מכל סכום שייפסק לתובעים.

דיון והכרעה:

17. בתיק זה התקיימו מספר ישיבות הוכחות ובמהלכן נשמעה עדותם של התובע ושל הייתם, ואילו מטעם ההגנה העידו הנתבע, עו"ד כמיל בדר, עו"ד שרבל ג'רייס, מר סעיד פארס, מר זוהיר פארס והמהנדס מר לנין פארס.

18. המחלוקת הראשונה אשר יש לדון בה נוגעת לתוקפם של שני ההסכמים אשר נחתמו בין הצדדים, וזאת על רקע הטענה של הנתבע כי ההסכם השני נעשה לצורך הצגתו לבנק לשם הוצאת משכנתא.

תוקפם של ההסכמים:

19. ההסכם הראשון נחתם כאמור ביום 6.10.2007, בין התובע והייתם מצד אחד, לבין הנתבע מצד שני. זהו הסכם שנערך בשפה הערבית ונכתב בכתב ידו של עו"ד כמיל בדר, ובו נקבע מחיר הנכס על סך של 750,000 ₪ אשר ישולם באופן הבא: סכום של 90,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם, סכום של 560,000 ₪ עם קבלת המשכנתא, וסכום אחרון בסך של 100,000 ₪ כנגד הוצאות הבנייה אשר תתבצע על ידי הייתם לפי הסכם נפרד שייחתם עמו.

20. לעומת זאת, ההסכם השני היה הסכם מודפס שנחתם ביום 29.10.2007 בין התובע ואשתו מצד אחד לבין הנתבע ואשתו מצד שני, כאשר התמורה היא בסך של 400,000 ₪ - כמחצית התמורה שנקבעה בהסכם הראשון - שתשולם באופן הבא: סכום של 45,000 ₪ במעמד החתימה על ההסכם, סכום נוסף של 45,000 ₪ ישולם תוך 14 ימים לאחר מכן, ואילו היתרה בסך של 310,000 ₪ תשולם לאחר קבלת המשכנתא.

21. מעניין לגלות, כי התובע ואחיו הייתם התעלמו לחלוטין בתצהיריהם מקיומו של ההסכם הראשון ולא טענו כל טענה לגבי נסיבות חתימתו, לא ביקשו להכחיש את חתימתם עליו, ולא השיבו לטענת הנתבע כי ההסכם השני נעשה לשם הוצאת המשכנתא בלבד - אף שהנתבע התייחס אליו בצורה מפורשת ואף צירף עותק ממנו לכתב ההגנה.

22. רק בחקירתם הנגדית בבית המשפט אישרו התובע ואחיו הייתם, כי חתמו על ההסכם הראשון בפני עו"ד כמיל בדר, וטענו לראשונה, כי ההסכם הראשון בוטל מחמת כך שמחיר הנכס בהסכם הראשון היה גבוה מדי, אף שאישרו כי המחיר בהסכם השני מתייחס למחצית הנכס בלבד.

23. התעלמותם המוחלטת של התובע ואחיו הייתם בתצהיריהם מקיומו של ההסכם הראשון, והתייחסותם למחיר הנכס כאל הסיבה שהביאה לביטולו ולחתימת ההסכם השני לראשונה רק במהלך החקירה הנגדית, הביאה אותי למסקנה כי גרסתם בנדון היא גרסה כבושה שאין לייחס לה משקל של ממש.

24. אלא שקיימות סיבות נוספות שבעטיין העדפתי לקבל את גרסתו של הנתבע בכל הקשור לתוקפו ומעמדו של ההסכם השני כהסכם שנעשה למראית עין בלבד. כך למשל, התובעים הגישו כראיה מטעמם את אישורו של עו"ד כמיל בדר ובו אישר בכתב ידו כי קיבל מהתובע ביום 28.10.2007 סך של 45,000 ₪ (ת/2). ויובהר, זהו סכום ששולם יום לפני חתימת ההסכם השני, בניגוד גמור לגרסתם של התובע והייתם בתצהירי העדות הראשית שלהם, שם טענו כי סכום זה שולם במעמד חתימת ההסכם השני!

25. יתרה מזאת, עדותו של עו"ד בדר, שבה אני נותנת אמון מלא, תומכת בגרסת הנתבע בנדון. עו"ד בדר העיד, כי הוא ייצג את שני הצדדים בעסקה והוסיף, כי ההסכם השני אשר נערך על ידו נעשה רק לצורך הגשתו לבנק על מנת שהתובע ואשתו יוכלו לקבל משכנתא, שכן רק הם נמצאו זכאים לקבלת הלוואה מהבנק.

26. ואם לא די בכך, הרי שהעובדה כי חלק מהתמורה אכן אמור היה להיות משולם על דרך הקיזוז מהוצאות הבנייה ורכישת חומרי הבניין, כפי שצוין בהסכם הראשון דווקא, והעובדה כי התובע ואחיו הייתם אכן פעלו לפי הסכמה זו, שאין לגביה זכר בהסכם השני, היא הנותנת מדוע ההסכם הראשון המשיך להיות בתוקף ולאמיתו של דבר המשיך להיות ההסכם הקובע והמחייב במערכת היחסים ביניהם.

27. הנה כי כן, 'שתיקת' התובע ואחיו הייתם בכל הקשור להסכם הראשון, התנהגות הצדדים אשר פעלו דווקא בהתאם לאמור בהסכם הראשון, מועד תשלום הסכום של 45,000 ₪ ועדותו של עו"ד בדר ויתר הנימוקים אליהם התייחסתי לעיל - כל אלה מתיישבים יותר עם המסקנה כי אף לאחר חתימת ההסכם השני הצדדים המשיכו לראות בהסכם הראשון כהסכם תקף ומחייב מבחינתם, וכי ההסכם השני נערך ונחתם אך כדי להכשיר את הקרקע בפני התובע לקבל משכנתא.

28. התובעים טענו בסיכומיהם כי די בחתימה על הסכם מאוחר יותר כדי להביא לבטלותו של ההסכם קודם. טענה זו דינה להידחות. לא זו בלבד שעדותו האובייקטיבית של עו"ד בדר הפריכה מניה וביה את גרסתו של התובע בנדון, אלא שהתנהגות הצדדים, ובפרט זו של התובע ואחיו הייתם בכל הקשור לתשלום חלק מהתמורה על דרך הקיזוז מהוצאות הבנייה ורכישת החומרים, תומכת במסקנה כי להסכם השני לא היה מעמד מכריע ביחסים שבין הצדדים לבין עצמם.

29. אבקש להפנות בהקשר זה להסכם העבודה (נ/2) שנחתם ביום 29.11.2007 בין הייתם לבין הנתבע לצורך ביצוע עבודות בנייה עבור האחרון (להלן: "הסכם העבודה"). בחלק המתייחס להצהרת הנתבע, צויין כי עליו "לשלם לצד א' (הייתם – ג'.ט.) עבור כל העבודה סך של 97,000 ₪....התשלום ינוכה מעסקת המקרקעין אשר בה התחייב הקבלן (הייתם – ג'.ט.) לשלם למר אבראהים פארס (הנתבע – ג'.ט.)....".

30. הסכם העבודה נחתם במועד מאוחר יותר ממועד חתימת שני ההסכמים, ולכן עצם ההתייחסות בו לתמורה לה זכאי הייתם בגין עבודתו כתמורה שתנוכה מהתמורה שנקבעה בעסקה לרכישת הנכס, ממחישה ביתר שאת את המסקנה כי להסכם השני לא הייתה נפקות במערכת היחסים בין הצדדים, וכי הם ראו והמשיכו לראות בהסכם הראשון כהסכם שריר וקיים, כאשר הייתם צד לו לכל דבר ועניין.

דיון בסעד ההשבה:

31. אין מחלוקת בין הצדדים, כי ביום 30.4.2008 הנתבע שלח לתובע ואחיו היתם מכתב בו הודיע להם כי הוא נאלץ לבטל את ההסכמים עקב אי עמידתם במועד התשלום עד ליום 10.4.2008, וזאת בהתאם לסיכום שהושג, לטענתו, בעל פה בין הצדדים ביום 10.3.2008.

32. התנהגות הצדדים לאחר משלוח הודעת הביטול מצביעה על כך כי הצדדים השלימו עם העובדה שהעסקה לא תצא אל הפועל, והרי התובעים לא המשיכו בהליכי נטילת המשכנתא, ואילו הנתבע החל בביצוע שיפוצים בנכס.

33. משכך, אין לקבל את טענת הנתבע כי היה ונותר מוכן לקיום העסקה אף היום.

34. משהגעתי למסקנה כי העסקה בוטלה ולא יצאה אל הפועל, בין ע"י שליחת מכתב הביטול מטעם הנתבע, ובין בהתנהגות הצדדים כמתואר לעיל, יש לדון כעת בזכות התובעים להשבת הסכומים ששילמו לנתבע על חשבון העסקה.

35. לטענת התובעים, עקב ביטול העסקה הם זכאים להשבת הסכומים שלהלן: סך של
45,000 ₪ ששולם כמקדמה על חשבון התמורה; עלות חומרי הבניין שהתובעים רכשו עבור הנתבע בסך של 52,000 ₪; ועוד סך של 40,000 ₪ בגין שכר עבודתו של הייתם בביצוע עבודות בניה עבור הנתבע.

36. מאחר שאין חולק כי התובע אכן שילם לנתבע מקדמה בסך של 45,000 ₪, ומאחר שהעסקה בוטלה, אני קובעת כי התובע זכאי להשבת הסכום האמור.

37. אשר לעלות חומרי הבניין - לטענת התובעים, הם רכשו עבור הנתבע חומרים בסך של 52,000 ₪. לעומת זאת, הנתבע אישר שסיכם עם הייתם כי ירכוש עבורו חומרי בניין, אך הסיכום עמד לטענתו על סך של 45,000 ₪, שהם ההפרש בין המקדמה ששולמה לבין הסכום הנקוב בהסכם הראשון בעבור תשלום ראשון, בסך של 90,000 ₪.

38. לאחר שבחנתי את התשתית הראייתית שהונחה לפניי, אני מעדיפה בבירור גרסת הנתבע בנדון אשר נתמכת בעדותו של העד מר זוהיר פארס, אשר העיד כי הייתם רכש מאצלו חומרים בסכום של 45,000 ₪ עבור הנתבע. לא זו אף זאת, התובעים הגישו כראיה מטעמם, את האישור אשר הונפק על ידי העד מר יוסף פארס (ת/1) והופנה להייתם, ובו נכתב מפורשות כי החומרים שנרכשו עמדו על סך של 45,000 ₪.

39. אשר על כן, אני מאשרת השבת הסכום של 45,000 ₪ בגין עלות החומרים.

40. אשר לעלות העבודה שבוצעה בידי הייתם - לטענת התובעים, הייתם ביצע עבודות בנייה עבור הנתבע בהתאם להסכם הראשון ולהסכם העבודה, כאשר שכר עבודתו עד לשלב בו הופסקה העבודה עומד על סך של 40,000 ₪. מנגד טוען הנתבע, כי הייתם הספיק להגיע בעבודתו רק עד לשלב של גמר יסודות, כמתועד באישור המהנדס מטעמו אינג' לני פארס, באופן המזכה אותו בתשלום סך של 5,000 ₪ בלבד.

41. התובעים לא הוכיחו את טענתם בכל הקשור לשכר המוסכם או השכר הראוי לו זכאי הייתם בגין העבודה אשר ביצע בפועל, בין באמצעות חוות דעת של מומחה ובין בדרך אחרת, מה גם שלא הובאה כל ראיה מטעמם לעניין השלב אליו הגיע הייתם בביצוע הבנייה. בנסיבות אלו, כאשר אין בידי כל דרך לאמוד את עלות העבודה שבוצעה בידי הייתם, אין מנוס אלא לקבל את גרסת הנתבע לגבי שווי העבודה, שעומד לדידו על סך של 5,000 ₪.

42. לסיכום, אני מאשרת השבת סכום של 95,000 ש"ח לידי התובעים.

43. ערה אני אומנם לטענת הנתבע, כי התובעים אינם זכאים לקבל את הסכומים הקשורים לעבודתו של הייתם מאחר שהוא אינו צד להליך ואף לא צורף כל ייפוי כח או כתב המחאת זכות ממנו המסמיך את התובעים לתבוע השבת סכומים אלה לידיהם. יחד עם זאת, אין להתעלם מהעובדה כי הייתם הגיש תצהיר מטעמו ואף העיד בבית המשפט, תוך שטען בהקשר זה כי יש להשיב את הסכומים הנ"ל לידי התובעים. יתרה מזאת, הייתם ציין בתצהירו כי התובע אמור לשלם לו עבור העבודה שביצע לנתבע ועבור החומרים אשר רכש לצורך כך, ודי באלה כדי להביא לדחיית טענת הנתבע בכל הנוגע לשאלת היריבות.

מי הפר את ההסכם?

44. מחלוקת נוספת שנתגלעה בין הצדדים סבה סביב נושא הפיצויים המוסכמים וסביב השאלה, מי מהם הפר את ההסכם.

45. לטענת התובעים, הנתבע הוא זה אשר הכשיל את העסקה בכך שמנע מהשמאי מטעם הבנק לבקר בנכס ועל ידי כך הכשיל תהליך קבלת המשכנתא, ובכך ששלח מאוחר יותר מכתב הכולל הודעת ביטול. לעומת זאת טוען הנתבע, כי התובע והייתם הם אלה אשר הכשילו ביצוע העסקה כאשר לא מילאו אחר תנאי התשלום.

46. מהראיות והמסקנות אליהן הגעתי בפסק הדין יוצא, כי התובע ואחיו הייתם שילמו את התשלום הראשון על חשבון התמורה, שהינו סך של 90,000 ₪ כאמור בהסכם הראשון, וזאת עם תשלום המקדמה בסך של 45,000 ₪ במזומן ועוד סכום זהה בגין רכישת חומרי הבניין.

47. ואולם, פרט לסכומים הנ"ל ולסכום נוסף שאושר בפסק הדין עבור שכר עבודתו של הייתם בגין עבודות הבנייה, לא שולם לנתבע כל סכום נוסף. ויובהר, בין אם נלך לפי ההסכם הראשון ובין אם נלך לפי ההסכם השני, אין ספק שהחלק הארי מיתרת התמורה שנותרה לתשלום מתייחס לתשלום באמצעות כספי המשכנתא.

48. אומנם בהסכם הראשון (אף לא בהסכם השני) לא נקבע מועד ספציפי לתשלום כספי המשכנתא, ברם אין חולק בין הצדדים כי התשלום אמור היה להתבצע בתוך זמן סביר. ומהו הזמן הסביר לצורך העניין?

49. ממכלול הראיות עולה כי בחודשים 3-4/2008 הנתבע החל לגלות חוסר שביעות רצון מהעובדה כי כספי המשכנתא טרם שולמו לו, וכבר בסוף חודש 4/2008 שלח את הודעת הביטול. לטעמי, הזמן שחלף מאז כריתת ההסכמים בחודש 10/2007 ועד לחודש 4/2008 (פרק זמן של כחצי שנה) הוא בהחלט פרק זמן סביר שבו הנתבע יכול היה באופן לגיטימי לצפות לביצוע התשלום.

50. בנוסף לכך, התמונה הראייתית מגלה כי באותה תקופה מחודש 4/2008 הליכי אשור המשכנתא הגיעו לשלב מתקדם, ולראיה האשור העקרוני של ההלוואה שהבנק הנפיק ביום 13.4.2008. אלא שהנתבע סירב לאפשר לשמאי מטעם הבנק לבדוק את הנכס, מהנימוק כי התובעים היו אמורים לשלם לו סכומים נוספים על חשבון התמורה לאור זאת שסכום ההלוואה שאושר היה נמוך ואינו מכסה את יתרת התמורה.

51. ואכן, יש ממש בטענתו של הנתבע, שכן סכום ההלוואה שאושרה לפי האישור העקרוני של הבנק הינו בסך של 263,185 ₪ - סכום נמוך שנופל מהסכום הנקוב בהסכם הראשון (560,000 ₪) ואפילו גם מהסכום הנקוב בהסכם השני (310,000 ₪).

52. אגב כך יצוין, כי באישור העקרוני של ההלוואה נקבע כי תנאי להענקת הלוואה ע"י הבנק הינו שהתובעים ישלמו לנתבע הון עצמי בסך של 136,815 ₪, שאין מחלוקת כי לא שולם. נתון זה מחזק את גרסת הנתבע בדבר דרישתו בעל פה כלפי התובעים בחודש 3/2008 לשלם לו סכומים נוספים על מנת לקיים את העסקה שכן סכום ההלוואה שאמור היה להתקבל הוא נמוך, אך משהודיעו לו כי אין ביכולתם לשלם כספים נוספים סירב לקיום הביקור של השמאי, ובצדק.

53. כמו כן אעיר, כי בסעיף 10 להסכם הראשון נקבע, כי במידה והתובע והייתם לא יצליחו לקבל משכנתא , הם מתחייבים לשלם את כל הסכום בהקדם האפשרי. ומכאן, שבדין דרש הנתבע תשלום סכומים נוספים בסמוך לפני ביטול העיסקה, שכן כבר אז היה ברור שהבנק לא יאשר סכום הלוואה בהתאם לציפיות.

54. בנסיבות אלו, הסירוב של הנתבע להגעת השמאי מטעם הבנק היה מוצדק, שכן אף אם ההלוואה נשוא האישור העקרוני הייתה משולמת, ממילא לא היה בדבר כדי להביא לסילוק מלוא התמורה בגין העסקה.

55. משכך הנני רואה בתובעים כמי שהכשילו את העסקה ולא הוציאו אותה אל הפועל.

56. אעבור כעת כדי לדון בשאלת הפיצויים המוסכמים.

הפיצויים המוסכמים:

57. הן התובעים והן הנתבע עתרו לפצותם בגין הפרת ההסכם בסכום הפיצויים המוסכמים, בסך של 20,000 ₪ הנקוב בהסכם השני.

58. מקודם קבעתי כי התובעים הם אלה אשר הפרו את ההסכם. ויודגש, קביעה זו נכונה בין אם נלך לפי ההסכם הראשון ובין אם נלך לפי ההסכם השני. כפועל יוצא מכך, המסקנה המתבקשת היא שהתובעים אינם זכאים לפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם השני.

59. למעלה מן הצורך אוסיף, כי עפ"י האמור בסעיף 21(ג) להסכם השני, רק איחור במסירת החזקה בנכס או סירוב הנתבע לרשום את הזכויות על שם הרוכשים, מהווה הפרה יסודית של ההסכם המזכה בפיצוי המוסכם הנקוב בסעיף 23(א) בסך של 20,000 ₪. ואולם, ברור לנו כעת כי בדין לא הסכים הנתבע למסור את החזקה בנכס, והרי הוא לא קיבל את התמורה בזמן סביר, ולכן בכל מקרה אין תחולה לסעיף הסנקציה שבנדון.

60. כפי שצוין מקודם, גם הנתבע עותר לחיוב התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם שבהסכם השני. אך מאחר שסעיף 21(ג) להסכם השני הגדיר רק שני מצבים בלבד כמצבים המהווים הפרה יסודית של ההסכם המזכה בתשלום הפיצוי המוסכם – איחור במסירת החזקה וסירוב לרישום הזכויות – ברי בנסיבות אלו שהנתבע אינו זכאי לפיצוי המוסכם, שכן התנהגות התובעים אינה מוגדרת כהפרה יסודית של ההסכם.

קיזוז:

61. לטענת הנתבע כתוצאה מהפרת ההסכם מצד התובעים נגרם לו נזק מצטבר בסך של 139,267 ₪ שעל התובעים לפצות אותו בגינו.

62. הנזק אליו טוען הנתבע מתייחס רובו ככולו להוצאות שהוציא לתכנון וביצוע בנייה של שתי יחידות דיור בקרקע אחרת, ואשר לא הושלמה עקב כך שלא קיבל מהתובעים את כספי התמורה בגין הנכס, כגון עבור הוצאות מודד, הוצאות התכנון של המהנדס, עלות עקירת עצים, עלות החפירה של היסודות, שכר החשמלאי, הוצאות הבטון ומשאבת הבטון, ועוד.

63. מלבד החשבון של המהנדס מר לני פארס המפרט את חשבון השכר שלו עבור תכנון שתי יחידות דיור בסכום של 16,000 ש"ח לפני מע"מ- הנתבע לא צירף כל מסמך ולא הגיש כל ראיה שיש בה כדי להוכיח ולבסס את הנזק הנטען.

64. בכל אופן, הוצאה זו קשורה בטבורה של העסקה, שכן אין מחלוקת כי הנתבע הסתמך על קיום עסקה עם התובעים כדי לבצע את הבנייה שבנדון – בנייה שהייתם לקח חלק קטן בביצועה.

65. על אף שהמהנדס אישר בעדותו כי הנתבע עדיין לא שילם לו את שכרו הנ"ל, אני מוצאת כי יש לפצות את הנתבע בגין הוצאה זו, שכן ברור כי הוא ייאלץ בשלב מסוים לשלם את שכרו של המהנדס. לפיכך, אני מאשרת לנתבע פיצוי בסכום של 16,000 ₪ (ללא מע"מ, שכן הסכום טרם שולם).

66. אשר ליתר רכיבי הנזק- בהעדר הוכחה, אין לאשר פיצוי נוסף מעבר למה שאושר לעיל.

אחרית דבר:

67. אני מקבלת את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 95,000 ₪, בקיזוז סך של 16,000 ₪, קרי סך של 79,000 ₪, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד היום.

68. לסכום הנ"ל יש להוסיף שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ כולל מע"מ והחזר כל סכום ששולם בגין אגרה כשהוא משוערך נכון להיום.

69. הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישא כל סכום שלא ישולם במועדו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, מוצ"ש, כ"ז אייר תשע"ה, 16 מאי 2015, בהעדר הצדדים.