התביעה

1. התובעת, קרן קיימת לישראל (להלן: "התובעת" או "קק"ל") רשומה בספרי המקרקעין כבעלת חלקה 212 בגוש 10080 הנמצאת במושב גן השומרון (להלן: "החלקה").

2. הנתבע, מר אריס גד (להלן: "הנתבע" או "מר אריס"), על פי אותו נסח הוא חוכר החלקה מיום 13.3.96 כאשר נכתב ב"מהות הפעולה" – "תיקון תנאים בחכירה".

3. בתאריך 6.1.08 גילה מפקח מטעם התובעת, עובד מנהל מקרקעי ישראל, המנהל על פי חוק את אדמות קק"ל (להלן: "המינהל") כי בחלקה נעשות עבירות על פי חוק התכנון והבנייה, בשני מבנים הנמצאים בחלקה ע"י תוספת בנייה אסורה ושימוש חורג.

המינהל פנה אל הנתבע בדרישה להרוס את תוספת הבנייה, ולהסדיר את השימוש החורג. התקיימו מגעים בין הצדדים, אשר הסתיימו בהגשת כתב התביעה בתיק זה.

4. התובעת טוענת כי חריגות הבנייה נעשו ללא הסכמה, ללא היתר ובניגוד לחוזה החכירה אשר לטענת התובעת נכרת עם הנתבע ב- 28.11.95.

5. הסעדים אשר התבקשו על ידי התובעת הם סעיפים 9 א.2, 12, 19(א) ו- 19(ב):

א. צו מניעה קבוע אשר יורה על מניעת שימוש במבנה המערבי המסומן בתשריט אשר צורף לכתב התביעה.

ב. לסלק יד ממבנה זה וכן להרסו ו/או יחידת המגורים שבו ו/או להורות לו להחזיר את מצב המבנה לקדמותו כמחסן.

ג. להורות להימנע משימוש בתוספת אשר נבנתה במבנה המזרחי אשר אף הוא מסומן בתשריט אשר צורף לכתב התביעה.

6. התובעת צירפה לכתב התביעה מסמכים כדלקמן:

א. נסח רשום: פרט לרישום בעלותה של התובעת מ- 25.3.48 ותיקון בתנאי חכירה מיום 13.3.96, בפרק הבעלויות אין כל אזכור אחר. כביכול בין השנים 1948 ל- 1996 החלקה עמדה בשממונה, איש לא חכר אותה, לא העביר זכויות בה ובכלל זה אף התובעת, וזאת במשך 48 שנים.

ב. חוזה חכירה מהוון בין התובעת לנתבע מיום 28.11.95. חוזה זה מתייחס לחוזה חכירה מקורי אשר כבר היה קיים מ- 31.12.52 והחוכרים היו גוטמן יצחק ואילנה והם אשר העבירו לאריס צילה אשר העבירה לחוכר, דהיינו – מר גד אריס, עפ"י צו הכרזת ירושה.

במילים אחרות, ככל שהנסח אשר צורף לכתב התביעה הוא שלם, לא נרשמו בספרי המקרקעין העברות הזכויות והחכירה המקורית דלעיל.

לחוזה החכירה צורף תשריט הסביבה.

ג. צילום אוויר (משום מה נקרא תשריט) מיום 14.12.08. כתוב בו כי הוא מבוסס על דו"ח פיקוח מיום 6.1.08.

מתשריט זה נלמד כי קיים על החלקה, ששטחה 2 דונם בקירוב, מבנה בהיתר של 0.140 מ' ומבנה להריסה בשטח מחושב גרפית של 0.380 מ"ר.

ד. מכתב מאת גב' אורה שבתאי אל הנתבע מיום 18.1.07. מכתב זה מתייחס ל"תוכניות בנייה שהוגשו ביום 13.9.06".

הנתבע מופנה לכך כי על פי חוזה החכירה אשר נחתם עימו ביום 28.11.95 ניתן לבנות יח"ד אחת בשטח של 160 מ"ר.

במכתב זה נזכר מכתב מיום 18.8.05 (לא צורף) לפיו נדרש הנתבע להרוס את הבנייה או לחילופין להסדיר את הבנייה עפ"י נוהלי המינהל.

עוד מצוין במכתב זה כי הנתבע הקים 3 יח"ד ללא הסכמת המינהל.

במכתב נאמר עוד:

"לצורך בדיקת אפשרות הפרדה למגרשים, נא להמציא למשרדנו מפת חלוקה ערוכה ע"י מודד + קובץ מדידה ממודד + מכתב מהוועדה המקומית לתכנון ובניה המאשר את החלוקה ומציין מה מותר לבנות בכל מגרש וזאת בתוך 30 יום מתאריך מכתבנו זה. אי קבלת הנ"ל בתוך 30 יום יביא להעברת הנושא לטיפול משפטי".

ד.1. מכתב נוסף לנתבע מיום 21.3.07. במכתב זה נאמר כי, לא ניתן להסדיר את הבניה אשר הוקמה במשק העזר לאור מכתב של הועדה המקומית מיום 11.2.07 אשר קבעה כי לא ניתן לאשר תשריט חלוקה למגורים שלא בהתאם לתב"ע (מכתב הועדה המקומית לא צורף). לאור זאת והיות ועל פי החוזה ניתן לבנות בית מגורים בשטח של 160 מ"ר נדרש הנתבע להרוס את כל אשר נבנה ללא היתר, והוחזרו לו תכניות הבנייה.

ד.2. מכתב מיום 13.8.08 מאת דודי דהאן מהמחלקה המשפטית. במכתב זה נאמר כי במגרש שהוחכר לנתבע הוקמו 2 מבנים המתחלקים לשתי יחידות דיור, ללא היתר ו/או הסכמת המינהל וללא היתרי בנייה כדין.

היות ועל פי החוזה מיום 28.11.95 ניתן לבנות רק יחידה אחת בת 160 מ"ר לא ניתן להסדיר את הבנוי במגרש.

היות ואורכה של 6 חודשים לצורכי התארגנות על פי בקשת הנתבע חלפה, והבנייה הלא חוקית לא סולקה, שוב נדרש הנתבע להרוס את הבנייה הבלתי חוקית ואח"כ להמציא תוכנית מאושרת המתאימה לחוזה ולנתוני התב"ע.

נאמר במכתב כי אי מילוי ההנחיות יגרור הליכים משפטיים וכי התראה נוספת לא תשלח.

ה. מכתב מאת עו"ד הולצר מיום 26.3.07 בשם הנתבע אל הגב' שבתאי המבקש עיכוב העברה למחלקה המשפטית, היות והנתבע פועל מול רשויות התכנון להשגת האישורים.

ה.1. מכתב מאת הנתבע עצמו מיום 6.5.07 בהמשך לפגישה שהתקיימה אצל גב' שבתאי, לפיו דיירי היחידה יעזבו, אך לשם התארגנות מבוקשת אורכה של 6 חודשים.

ההגנה

7. הנתבע הגיש כתב הגנה באמצעות ב"כ עו"ד יוסף בן שטרית.

כתב ההגנה כולל טענות כלליות אשר חלקן, כמו חוסר סמכות עניינית וחוסר יריבות אינן נושא לדיון יותר.

טענות נוספות בפי הנתבע היו לעניין התנהלות לא תקינה של התובעת שהינה גוף ציבורי בעל עוצמה בהסתרת מידע, בהתנהלות בחוסר תום לב ובמצג מטעה של העובדות.

8. הנתבע טען להתיישנות, שכן הבניין המערבי בחלקה נבנה כבר בשנות הארבעים או החמישים של המאה הקודמת ולא הוא אשר בנה אותו. מבנה זה שימש לצורכים שונים - מחסן, נגריה, מגורים ואיש לא מחה. יתרה מכך על פי מכתב של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הרי היקף זכויות הבנייה בחלקה זו, המיועדת למגורים, הוא 400 מ"ר + 45 שטחי שירות.

הוועדה הסכימה לתכנית ואישרה אותה בישיבה מיום 7.4.06 ואין כל בעיה לקבל היתר בנייה לבנייה הישנה, אלא שהמינהל הוא זה הגורם לאי קבלת ההיתר שכן אין הוא מסכים לחתום על התוכניות ולאי הסכמתו אין כל סיבה.

9. ב"כ הנתבע סקר בכתב ההגנה את המערכת החוזית הנוגעת לחלקה, וכן מעט רקע היסטורי להתיישבות של המושב גן שומרון כבר בשנת 1934.

10. החוזה הראשון היה בין התובעת למר גוטמן ז"ל בשנת 1952 (אז עדיין מינהל מקרקעי ישראל לא היה קיים). החוזה נרשם בספרי המקרקעין על פי שטר 8561, כפי שעולה מאישור ספרי האחוזה מיום 17.12.52 המופיע בעמוד האחרון לחוזה עם מר גוטמן ז"ל.

11. זכויותיו של מר גוטמן ז"ל הועברו לאלמנתו, גב' גוטמן אילזה וממנה לגב' צילה אריס, אימו ומורישתו של הנתבע שהיה יורש יחיד.

12. בחוזה זה, דהיינו – בחוזה המקורי נאמר כי "הקרן מכירה בזכויותיו של החוכר על הבניינים והמטעים הקיימים היום ושיבנו וינטעו אחרי כן" וכן כי "בתום תקופת החכירה 49 שנים מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש זכות החכירה באותם תנאים לתקופה חדשה של 49 שנים".

עוד נאמר בס' 2 להסכם:

"במשך תקופת החכירה, יש לחוכר הזכות להשתמש בבניינים בנויים ובמטעים הנטועים בו, ובאלה שייבנו וינטעו בעתיד עם כל המחובר והקשור אליהם ולעשות בהם כאדם העושה בתוך שלו".

13. הנתבע חתם על חוזה היוון לאור הצעת וקריאת המינהל לציבור להוון את זכויותיהם בקרקע באותם תנאים כמו בחוזה המקורי ל- 49 שנים נוספות. הנתבע נענה להצעה וחתם על החוזה 4 שנים קודם לתום תקופת החכירה המקורית.

14. בדיעבד הסתבר לנתבע כי החוזה עליו חתם הרע את התנאים לעומת החוזה המקורי, למרות שהמינהל עצמו בדיווחו למס שבח מקרקעין כתב כי ההעברה נעשתה בתנאים זהים לחוזה המקורי.

ברי, כי הנתבע לא היה חותם על חוזה ובו הרעת תנאים, כאשר תקופת החכירה המקורית עדיין לא הסתיימה.

15. המינהל לא הסב תשומת לבו, ולמעשה היתה הטעיה של הנתבע והציבור כולו כאשר למרות שהבטיח כי החוזה החדש יהיה בתנאים של החוזה המקורי, לא כך היה.

בנוסף הגבלה של 160 מ"ר היתה מיועדת לבנייה חדשה שכן הבית המערבי בשטח 300 מ"ר הוא הבניין החדש אותו בנה הנתבע במקום מבנה של כ- 50 מ"ר בו התגוררו הנתבע ובני משפחתו.

16. היות והחוזים סותרים זה את זה יש לקרוא מתוך החוזה החדש את החוזה המקורי בשילוב ההיוון כפי שגם קבע בית המשפט המחוזי.

17. הנתבע צירף לכתב הגנתו מסמכים כדלקמן:

א. עמדת קק"ל לעניין בעלות נפרדת של קרקעותיה מאלו של המדינה – עניין זה אינו על הפרק יותר משתוקן כתב התביעה.

ב. מכתב מיום 18.2.04 אל ב"כ הנתבע לעניין עיון בתיק המינהל – 130217847 ע"ש אריס גד. ב"כ הנתבע מכנה זאת מכתב סירוב לעיון בתיק. ליתר דיוק, המכתב מפנה את עו"ד בן שטרית לעו"ד רווה אשר התיק בטיפולו, המכתב הוא מאת דודי דהאן במחלקה המשפטית.

ג. תצלום אוויר משנת 1957 המראה לדעת ב"כ הנתבע כי המבנה המערבי היה קיים כבר אז.

ג.1. מכתב אל הנתבע מיום 20.6.96 המתייחס לבקשתו לקבל זכויות בנייה על פי תב"ע מ/83 א'. המכתב מציין כי קיים שטח בנייה מקסימלי של 400 מ"ר, כי ניתן לבנות במגרש 3 יחידות ב- 2 בניינים ושטח מבני עזר בשטח של 45 מ"ר.

עוד צירפה גב' שניאור מזכירת הוועדה קטע מתקנון התוכנית המאושר.

ג.2. החלטת הוועדה מיום 1.2.09 בבקשת הנתבע למתן היתר. מהות הבקשה: רישוי יחידת מגורים קיימת, הפיכת מחסן קיים לבית מגורים. בתיאור הבקשה נכתב: לגליזציה ותוספת כאשר שטח העיקרי הוא 115.43 מ"ר ושטח השירות 67 מ"ר.

הבקשה אושרה בתנאים וביניהם אישור מינהל מקרקעי ישראל, חתימה וחותמת ועד הישוב.

ד. חוזה חכירה בין התובעת לבין מר יצחק גוטמן מיום 17.12.52. על פי החוזה התובעת הסכימה להחכיר למר גוטמן את החלקה עם הבניינים והמטעים הקיימים ואלו שיבנו בעתיד. החכירה היא למטרת בניית בית דירה לחוכר עצמו, בנייני משקים, סידור משק עזר, חקלאי וכן יכלה התובעת, לפי שיקול דעתה, להרשות לבנות דירה נוספת להשכרה, וזאת לפי שיקול דעתה.

החוזה אשר נחתם ע"י מר גוטמן ונציג התובעת ב- 17.12.57 נרשם במשרד ספרי האחוזה, שטר 8561.

ה. שטר העברת זכות שכירות מגב' גוטמן אילזה אלמנתו של מר יצחק גוטמן ז"ל לנתבע -יורשה של גב' אריס.

ו. קבלה על תשלום היוון ב- 1.9.95.

ז. הודעה על חידוש חוזה יובל חכירה מאת מר אברהם ברקת ממינהל מקרקעי ישראל. ההודעה היא על פי ס' 73 לחוק מס שבח מקרקעין, הוא טופס סטנדרטי, אשר יש בו למלא את הפרטים.

לענייננו, חשובים ס' ד' ו- ה':

ד. יום חידוש החכירה 1.1.96.

ה. החוזה יקנה לחוכר את אותן זכויות שהיו לו בעבר. חוזה החכירה ייחתם לתקופה נוספת של 49 שנים בתנאים הזהים לחוזה החכירה המקורי וללא תמורה.

ח. חוזה חכירה מהוון מיום 28.11.95 בין התובעת למינהל מקרקעי ישראל. למרות שקיימת שורה בה יש לכתוב את התוכנית המפורטת לא נכתב מה התוכנית החלה. רק נכתב ליד ההגדרות כי מטרת החכירה היא מגורים, הייעוד הוא "בעלי מקצוע" וזאת על פי חוזה החכירה המקורי ועל פי תוכנית חוקית בתוקף בתקופת החכירה המקורית או בחלק ממנה וכי קיבולת הבנייה היא 160 מ"ר.

ניסיונות לסיים הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט לא עלו יפה.

תצהירי עדות ראשית של התובעת

18. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של הגב' אורה שבתאי, מר יגאל גרשון ומר יצחק אשכנזי וכן תעודת עובד ציבור של רן נמצן.

גב' שבתאי

19. תצהירה של הגב' שבתאי, שהיא סגנית ממונה מחוזית לחוזים חקלאיים מחוז חיפה של מנהל מקרקעי ישראל, הוא חזרה באופן כללי על הכתוב בכתב התביעה.

20. הגב' שבתאי השיבה לטענות הנתבע כפי שהועלו בכתב הגנתו כדלקמן:

הנתבע חתם ב- 28.11.95 על חוזה חכירה מהוון וגם על שטר תיקון של החוזה המקורי ולכן מה שתקף היום הוא תנאי החוזה החדשים ולא תנאי החוזה המקוריים, במיוחד כאשר בסעיף 1 לחוזה המקורי כתוב שזכותו של החוכר לחדש את תנאי החכירה ל- 49 שנים נוספות מבוססים על "בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירה אדמה מהכרם".

21. גב' שבתאי איננה סבורה כי החוזה החדש הרע את מצבו של הנתבע, אלא להפך, שכן על טופס הבקשה להעברת זכויות משנת 95 כתוב כי גודל בית המגורים הוא 51 מ"ר, חישוב דמי הסכמה נערך על פי זכויות של 150 מ"ר וזאת בהתאם לתוכנית החלה אותה עת, ג 53 לפיה ניתן לבנות יחידת דיור אחת עד 150 מ'.

22. אכן המבנה המערבי היה קיים גם בעת חתימת חוזה החכירה אך מדובר היה במחסן חקלאי שהנתבע הפך אותו למבנה מגורים תוך חלוקה לשלוש יחידות דיור, כאשר נכון להגשת התביעה אחת מהן שימשה למגורים בפועל וזאת ללא הסכמת התובעת ובניגוד לחוזה החכירה.

פעולות אלה של הנתבע הן פעולות בלתי חוקיות אשר הנתבע הודה בהן ואף התחייב להפסיק את הבנייה וביקש אורכה להסדרת העניין.

23. לא למותר לציין, מוסיפה גב' שבתאי, כי הוועדה המקומית הוציאה צו מנהלי להפסקת הבנייה ביום 18.8.05 שהפך להיות צו שיפוטי ביום 28.8.05.

24. על פי דו"חות הפיקוח, למרות התחייבותו של הנתבע להפסיק את הבנייה הבלתי חוקית במחסן היא נמשכה.

25. גב' שבתאי מציינת, כי כבר בשנים 1993-1995 הנתבע עשה שימוש חורג למגורים באותו מחסן, המבנה המערבי, ואף הגיש בקשה להעברת זכויות בחלקה, כאשר אחד מהתנאים שנדרש לעמוד בהם היה הפסקת השימוש החורג במחסן. לכן, כבר ב- 1995 הנתבע פינה את השוכר שהשתמש במחסן ובכך הפסיק את השימוש החורג.

26. התובעת הסתמכה על בקשתו זו של הנתבע, אשר לוותה בתצהיר ובאישור עו"ד, והסכימה להעביר את הזכויות של שמו בחלקה. לדעתה של גב' שבתאי הנתבע חזר לסורו, היות ולא הפנים את המשמעות של עשיית שימוש חורג למגורים במחסן ורק לאחרונה, בעקבות דו"ח הפיקוח, שוב הופסק אותו שימוש.

27. התובעת חוששת, במיוחד כאשר אין אינדיקציה כי המחסן הוחזר לקדמותו, כי הנתבע ישוב לסורו ושוב יפר את התחייבויותיו.

28. גב' שבתאי צירפה לתצהירה את המסמכים כדלקמן, בנוסף למסמכים אשר צורפו לכתב התביעה:

א. תצלום אוויר ותשריט מיום 14.12.08. לתשריט זה מצורף "שטחים מבוקשים לבנייה וכל מפלס בנפרד". התשריט לא צורף לתצלום אשר צורף לכתב התביעה.

ב. דו"ח פיקוח מיום 6.1.08.

ג. דו"ח פיקוח מיום 12.10.08

ד. דו"ח פיקוח מיום 29.6.11.

ה. אישור צו קיום צוואה של יצחק גוטמן המנוח וכן שטר העברת זכות השכירות מהגב' ליזה גוטמן אל הנתבע אליו מצורפים שטר תיקון חתום ע"י הנתבע כאשר בסעיף 1 שבו ישנה הסכמה כי תנאי החכירה לפי שטר השכירות המקורי יהיו מבוטלים, חוזה חכירה מהוון בין המינהל לנתבע (נספח ב'), תשריט מדידה מיום 13.11.95.

ו. הודעה על העברת זכות השכירות מגוטמן יצחק וגוטמן איזה אל הגב' אריס צילה מיום 18.11.92 אליו מצורפת הערכת קרקע, שווי הקרקע למטרת השכרה חתומה ע"י השמאי גלעד יצחקי.

ז. הודעה על בנייה בלתי חוקית מיום 15.8.05 לפיה התגלה כי המבנה החקלאי הוסף לשתי יחידות דיור והוא הועבר למחלקה המשפטית. לדו"ח צורפו תמונות המעידות על העבודות המבוצעות.

ח. מכתב מעו"ד אפרת עופר אצל התובעת בו הנתבע נדרש להפסיק מיד את הבנייה הבלתי חוקית, ואף להרוס את מה שנבנה ,ולפנות את המבנה החקלאי מכל אדם וחפץ.

במכתב זה נכתב בסעיף 5: "לחילופין יש באפשרותך לפנות בבקשה למינהל להסדיר את הבנייה הנ"ל, ככל שיהיה ניתן, על פי נוהלי המנהל וכל זאת בתוך 14 יום מיום כתיבת מכתב זה". על גבי המכתב רשום כי הגב' אריס שושי סירבה לחתום.

ט. מכתבו של הנתבע בתגובה למכתב הנ"ל המודיע על הפסקת עבודה מיידי וכן כי התחילו בהליכים מול מועצת מנשה – פתיחת תיק והגשת תוכניות "לאחר מכן נסדיר את הנושא עמכם".

י. צו מנהלי להפסקת הבנייה מיום 18.8.05.

יא. צו שיפוטי המאשר את הצו המנהלי אשר ניתן ע"י גב' השופט אביהו גופמן ביום 28.8.05.

יב. דו"ח מעקב אחרי הבנייה הבלתי חוקית לפיו עדיין נמשכת עבודת הבנייה למרות הוצאת הצו. הדו"ח הוא מיום 8.11.05.

יג. מכתבה של עו"ד הולצר מיום 6.6.95 המודיע על הפסקת השימוש החריג בחלקה וכן בקשה להעברת הזכויות וצירוף צווי ירושה וייפוי כוח. צו הירושה מתייחס לכך שהנתבע הוכרז כיורשה היחידי של הגב' צילה אריס. הצו ניתן ביום 3.6.86 בתיק עזבונות 580/86.

מר יגאל גרשון

29. מר גרשון הוא מפקח במינהל והוא זה אשר ביצע את דו"ח הפיקוח ביום 13.10.10. מר גרשון פירט כי המבנה המזרחי בשטח החלקה משמש למגורי החוכרים, שטחו כ- 140 מ"ר ובצד האחורי שלו הקימו החוכרים סככה בצד הצפוני.

סככה זו איננה מופיעה במפות המאושרות.

30. ב- 28.6.11 בביקור נוסף גילה מר גרשון כי המבנה המערבי פונה והוא נטוש אך אין סימנים שהוא חזר לייעודו כמחסן. המבנה המזרחי נשאר ללא שינוי.

31. גם לתצהירו של מר גרשון צורף דו"ח הפיקוח מ- 12.10.10 בתוספת תשריט וחישוב השטחים המבוקשים לתוספת בנייה. כן צורף לתצהירו דו"ח הפיקוח מ- 29.6.11 בצירוף תמונות הן של הסככה והן של המחסן שהוסב למגורים.

יצחק אשכנזי

32. מר יצחק אשכנזי הוא מפקח במינהל ובתאריך 1.1.08 הוא מצא כי המבנה המזרחי מהווה יחידת דיור אחת המשמשת למגורים ואילו המבנה המערבי משמש בחלקו למגורים ובחלקו שופץ על מנת לשמש שתי יחידות דיור נוספות.

33. לתצהירו צורף דו"ח הפיקוח מ- 6.1.08.

מר נימצן

34. מר נימצן הוא עובד משרד הפנים בחיפה ותפקידו הוא מרכז כיתות על הבנייה. באמצעות תעודת עובד ציבור הוגשו לבית המשפט צו הפסקה מנהלי, החלטה הנותנת לצו המנהלי תוקף של צו שיפוטי, טופס גביית עדות של גב' אריס מיום 6.4.06, טופס גביית עדות של מר אריק אריס, שהוא בנה של הגב' שוש אריס מיום 30.5.10, תצהיר החתום ע"י מר אריס ותצהיר החתום ע"י הנתבע ושושנה אריס. התצהירים האחרונים עניינם התחייבות לפנות את המבנה שבחצר ההורים עד ליום 1.12.10.

תצהירי הנתבע

גב' שוש אריס

35. גב' שוש אריס הצהירה כי המשפחה גרה במבנה המערבי החל מ- 1962 ומעולם עד לאחרונה איש לא פנה אליהם בכל טענה שהיא, רק בשנים האחרונות התחיל המנהל להפעיל לחצים ודרש לפנות את בנם למבנה המערבי.

36. הוועדה לתכנון ובנייה אישרה את המגורים אך המינהל הוא זה שמסרב לחתום על כך.

מר גד אריס

37. מר אריס הצהיר על עצמו כי הוא בן 70 וזאת בשנת 2011 ובמושב גן השומרון הוא מתגורר מאז היותו בן 18 שנים.

38. מר אריס חזר על הטענות הן העובדתיות והן המשפטיות המפורטות בכתב ההגנה ואין צורך לומר כי לטענות משפטיות אין מקום בתצהיר.

39. מר אריס הצהיר כי כאשר בשנת 95' המינהל הציע לציבור להוון את הזכויות בקרקע באותם תנאים, הוא שילם את דמי ההיוון וסמך על המינהל שיעמוד בהבטחתו ותנאי החוזה המקוריים לא ישתנו. אילו היה יודע שהתנאים ישתנו ספק אם היה חותם על החוזה. יתרה מכך, למעשה המינהל בעצמו דיווח למשרדי מס שבח מקרקעין כי החוזה החדש יהיה באותם תנאים, אותן זכויות שהיו בחוזה המקורי.

40. יש חוסר היגיון, שהרי לפי החוזה החדש יש קיבולת לבנייה חדשה של 160 מ', כאשר בפועל כבר היתה קיימת בנייה של 300 מ"ר במבנה המערבי ובית ישן, בשטח של 50 מ"ר, שהוא המבנה המזרחי שנהרס, ובמקומו נבנה בית חדש בשטח של 140 מ"ר.

41. המסמכים שצורפו לתצהירו של מר אריס הם אותם מסמכים שצורפו לכתב התביעה ואין צורך לחזור עליהם שנית.

סיכומי התובעת

42. התובעת בסיכומיה חוזרת על טענותיה בכתב התביעה ובתצהירים מטעמה.

בנוסף, מסתמכת התובעת על חקירתו של מר נימצן אשר בפניו אישרה הגב' אריס כי אכן הבנייה נעשתה ללא היתר ואכן נעשה שימוש חורג במבנה למגורים.

43. בהתאם לסעיף 19(א) לחוזה החכירה, חוזרת התובעת על טענותיה כי היא זכאית לגרום לביטול השינוי שבוצע ע"י הנתבע ללא הסכמתה ו/או להרוס את כל הבנייה שנבנתה ללא הסכמתה.

44. התובעת מבקשת לדחות את הטענות כביכול אין מניעה לקבל היתר בנייה להכשרת המבנה המערבי והמינהל מסרב ללא הצדק לחתום על בקשה להיתר.

45. התובעת מסתמכת על סעיף 9(א) לחוזה וטוענת כי עד היום הנתבע לא מפנים כי מבחינה קניינית זכויותיו הם לבית מגורים אחד בהיקף של 160 מ"ר בהתאם לסעיף 5 לתנאי החכירה.

46. על הנתבע היה לבקש את הסכמתה של התובעת לכל שינוי, לכל תוספת וזאת לא עשה. לא למותר לציין שהשינויים כרוכים בתשלומים, הליך של פיצוי והליכים נוספים והנתבע לא עשה דבר מכל אלה.

47. גם בהתאם לתב"ע החלה במקום מה שביקש לעשות הנתבע, דהיינו יצירת ארבע יחידות דיור, אחת במבנה המזרחי ושלוש במבנה המערבי אינו אפשרי, כפי שמופיע באישור הוועדה, בנספח ג' שהנתבע עצמו צירף לתצהיר, יתר על כן, שטח כל היחידות עולה בהרבה על שטח של 400 מ"ר המותר בתב"ע.

48. אופשר לנתבע במשך זמן ממושך להגיע להסדרים עם המינהל תוך נקיטת פעולות מסוימות ותשלום הוצאות, אך הנתבע בחר לא לעשות כן ואין הדברים רלוונטיים לתביעה הנוכחית.

49. טענה נוספת בפי התובעת היא כי אם סבור הנתבע שהמינהל פועל בניגוד לנהלים המחייבים אותו הרי עליו להגיש עתירה מנהלית. טענות אחרות הן טענות סרק שלא הוכחו ובכלל אינם בסמכות בית משפט זה.

50. התובעת דוחה בכל תוקף את הטענות כי הנתבע הוטעה ע"י החתימה על חוזה חדש אשר מרע את מצבו כביכול, וטענה זו לדעתה נטענה בחוסר תום לב ושוב מפנה לסעיף 1 לחוזה החכירה המקורי, כפי שעשתה גב' שבתאי.

יתר על כן, הנתבע חתם על שטר תיקון אשר מבטל את כל התנאים הקודמים ולעניין זה מפנה ב"כ התובעת לת.א 1384/03 צור משה נ' מינהל מקרקעי ישראל.

51. יש לדחות את טענת הנתבע להתיישנות שכן גם אם בחר הנתבע בעבר הרחוק לגור במחסן חקלאי ללא היתר הדבר אינו רלוונטי לתביעה הנוכחית, הפרת החוזה היא הפרה ממושכת וכאשר נוכח המינהל לדעת כי נערכים שיפוצים לצורך הכשרת המבנה המערבי למגורים הוגשה התביעה.

52. היות שהנתבע בחר פעם אחר פעם להפר את החוזה אין להסתפק בכך שבנו אינו משתמש במבנה המערבי למגורים ויש להורות על החזרת המצב לקדמותו כמצב חקלאי בהתאם להיתר בתוקף. לכן, התובעת חוזרת על בקשותיה למתן הסעדים המפורטים בכתב התביעה.

סיכומי הנתבע

53. בפתח סיכומיו חזר ב"כ הנתבע על הרקע ההיסטורי להקמת מושב "גן שומרון" בפתח וואדי ערה המוקף בכפרים ערביים וזאת בשנת 1934.

54. לטענת ב"כ הנתבע ,אותה עת הקרן הקיימת פעלה לעידוד אחיזתם של המתיישבים בקרקע, בכספיה ובכספי תרומות נרכשה קרקע אשר נרשמה פורמלית על שם הקרן הקיימת לישראל.

55. היות והתובעת לא הכחישה טענות אלו, יש לקבל אותן כהווייתן.

56. ב"כ הנתבע התייחס לעניין שרבובה של מדינת ישראל עם כתב התביעה. עניין אשר בסופו של דבר נפתר ע"י החלטת בית המשפט והיות והדבר הצריך תשובה מאת הנתבע יש לחייב בהוצאות את התובעת בגין הצורך בהגשת הבקשה לסילוק על הסף בעניין זה.

57. ב"כ הנתבע הדגיש בסיכומיו, כמו גם בכתב ההגנה ובתצהיר העדות הראשית, אשר כאמור לעיל כלל טענות שמקומן בסיכומים ולא בתצהיר, את נושא מעמדם של מינהל מקרקעי ישראל ושל הקרן הקיימת לישראל כגופים ענקיים, עתירי ידע, ממון, מידע ויועצים. מעמדם זה מאפשר להם להתנהל בכוחניות מול האזרח הקטן.

58. לדעתו של ב"כ הנתבע התובעת התנהלה בחוסר תום לב, חוסר הגינות כלפי הנתבע והפרה את חובותיה המוגברים לנהוג בהגינות, בשליחות ובתום לב.

עניין חוסר תום הלב, אליו התייחס ב"כ הנתבע, הוא הן בכך שהתובעת הסתירה מהנתבע את תיק המינהל והפרה את חוק חופש המידע והן את התשריט משנת 1995 שעליו חתומה התובעת בעצמה לפיו המבנה המערבי כבר היה אז מוגדר כמבנה מגורים קיים.

כל עוד במשך שנים ארוכות משנת 1995 התגורר הנתבע בבניין המערבי, אין לבוא אליו בתלונה ובטרוניה בנושא זה ולטעון כי מדובר במחסן אותו יש להרוס.

59. התובעת לא גילתה את דבר קיומה של תוכנית ג/3 אלא רק בתצהיר עדות ראשית של גב' שבתאי תוך כדי הרחבת חזית אסורה. היא גם לא גילתה את העובדה כי יש ברשותה היתר בנייה בתוקף של המבנה המערבי. היתר כזה לא צורף, לא לגילוי המסמכים וגם לא לסיכומים.

טענה זו סותרת את התשריט משנת 1959 בחתימת התובעת, אשר מגדיר כאמור את המבנה המערבי כבניין מגורים קיים.

60. התנהלות נוספת חסרת תום לב של התובעת, לדעתו של ב"כ הנתבע, הוא עצם ניסוח התביעה. הקורא את כתב התביעה סבור כי מדובר בחוזה חכירה משנת 1996 ורק אז נבנו שלוש דירות חדשות בניגוד להסכם. אין כל אזכור בכתב התביעה לכך שהמבנה המערבי נבנה כבר בשנות ה- 40 או ה- 50 וכי צורתו וגודלו לא השתנו מאז ועד היום.

61. לא למותר לציין, כתב ב"כ הנתבע, כי המבנה המערבי לא נבנה ע"י הנתבע והתובעת יודעת זאת.

62. ב"כ הנתבע התעלם מהחלטתי בבקשה לצרף ראייה לסיכומים ומבקש להתייחס לחוות דעתו של המודד, מר גולדשמיט, אשר מצא את תוכנית נ/12 ושם גילה כי המבנה המערבי הוגדר כבניין מגורים, כבר בשנת 1959, תשריט החתום על ידי הנתבעת.

63. ב"כ הנתבע התייחס לחוזה החכירה משנת 1995 שם כתוב במפורש כי מטרת החוזה היא מגורים או מסחר בבנייה נמוכה/תעשיית/תיירות.

אין מקום לכן לקבל את טענת התובעת כי מטרת החכירה של המבנה המערבי היתה מחסן.

64. בחוזה החכירה משנת 1995 אין כל אזכור למבנה המערבי, ששטחו הוא 300 מ"ר ולכן התנאי בחוזה החדש לעניין קיבולת לבנייה חדשה של 160 מ"ר היא בתוספת היות כי כבר היתה קיימת הבנייה של 300 מ"ר במבנה המערבי. אלמלא היה מדובר בבנייה עתידית המילים מיותרות, אינן עולות בקנה אחד עם המציאות הבנויה בחלקה והידועה לתובעת. ואכן בפועל נבנה המבנה המזרחי בשנת 2000, 5 שנים לאחר חתימת החוזה בשטח של 160 מ"ר.

65. אילו סבר המינהל כי כל קיבולת הבנייה בחלקה היא 160 מ"ר לא היה מאשר את הבנייה החדשה, שכן כבר בשנת 2000 היו בנויים 300 מ"ר.

66. הקמת המבנה המזרחי תואמת את זכויות הבנייה בחלקה, דהיינו 400 מ"ר מגורים + 45 שטחי שירות כמתואר באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 7.4.06. האישור ניתן בהתאם לתוכנית בניין עיר שהיתה תקפה באותו זמן, תב"ע 83 א'.

67. ב"כ הנתבע מבקש להחיל את הכלל שהחוזה יפורש לרעת המנסח, בוודאי כאשר מדובר בגוף ציבורי כמו המינהל. יתרה מכך, המינהל בעצמו הודיע מפורשות לאגף מיסוי מקרקעין כי החוזה החדש לא יפגע בזכויותיו של הנתבע.

68. יתרה מכך, אין זה מתקבל על הדעת שהנתבע 4 שנים לפני תום תקופת החכירה המקורית יסכים להרעה בתנאי החוזה, אלמלא הובטח לו מפורשות כי תנאי החוזה המקורי לא שונו. לכן, מבקש ב"כ הנתבע מבית המשפט לקבוע כי המבנה המערבי בשטח של 300 מ"ר היה קיים כבר בשנת 1995 ויעוד החלקה למגורים והקיבולת של 160 מ"ר עפ"י החוזה החדש מתייחסת לבנייה חדשה.

69. הנתבע נזקק לדיון בחוק השכירות והשאילה, וברור לדעתו כי גם לפי חוק זה יכול היה הנתבע לעשות שימוש למגורים במבנה המערבי.

בהסכם החדש לא הותנה כי שימוש במבנה המערבי יהיה שימוש ייחודי למחסן ולכן גם עפ"י סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה רשאי היה הנתבע להשתמש במבנה המערבי למגורים.

70. לדעתו של ב"כ הנתבע, מה שעומד מאחורי התנהלות התובעת במקרה זה, הוא רק רצונה של התובעת שהנתבע ישלם דמי היתר בגין המבנה המערבי ותו לא. זו דרישה שאינה צודקת, כי הרי הנתבע כבר שילם דמי היוון לתובעת ב- 1995 על החלקה כולה, כולל כל המחוברים שבה ובכלל זה המבנה המערבי, ומר גוטמן ז"ל שהיה החוכר הראשון שילם למינהל את כל התמורה, עבור כל הזכויות, כפי שעולה מההסכם הישן, משנת 1952.

71. ב"כ הנתבע ציין כי התובעת שוב, תוך כדי הרחבת חזית אסורה, הזכירה בסיכומיה את החלטת מועצת המינהל, מספר 1186 אשר הוקנתה בהחלטה 1245, וזאת לעניין דמי ההיתר. למרות זאת, לכך מסכים הנתבע וזאת על מנת שאכן ההליכים בין הצדדים יסתיימו וכי ברור לו כי גם אם יינתן פסק דין בתיק זה, עדיין יימשכו הליכים משפטיים בגלל נושא דמי ההיתר שהוא ברקע.

72. טענות נוספות בפי ב"כ הנתבע הן התיישנות, שכן המבנה המערבי קיים כבר משנת 1957, סעד מן הצדק, שכן הנתבע לא בנה את המבנה המערבי, הוא עצמו גר בו יחד עם רעייתו שנים רבות ללא כל טענה ויש לזכור ברקע כי מדובר בחלוץ ומתיישב בגן השומרון על מיקומו הגיאוגרפי הבעייתי באותה תקופה (שנות החמישים של המאה הקודמת).

73. "חטאו" של הנתבע שהוא אפשר לבנו, כלתו ונכדיו לגור במבנה המערבי כשם שהוריו לפניו אפשרו גם לו לעשות זאת, ונימוק היסטורי: באותה עת האינטרס של התובעת היה ליישב ולאכלס יהודים בוואדי ערה ולתגבר את המתיישבים החלוצים.

74. הנתבע טען לחוסר תם לב של התובעת שכן התובעת יכלה להגיש בקשה לקבלת ההיתר, ובמקום זה לא נחה ולא שקטה עד שאילצה את בנו, כלתו ונכדיו לעזוב את המבנה והוא נותר בשיממונו. התובעת היא זו המונעת את אישור מתן ההיתר והלגליזציה וזאת למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר כבר בשנת 2006 אישרה את המגורים ובכפוף לחתימת התובעת כבעלת המקרקעין.

על כן, יש לדחות את התביעה ולחייב את התובעת בהוצאות.

דיון והכרעה

75. לאחר הגשת הסיכומים הגישו שני הצדדים בקשות. התובעת הגישה בקשה לפיצול סעדים והנתבע הגיש בקשה להוצאת תוכנית ג/53, אשר לא הוזכרה בכתב התביעה אלא רק בתצהירה של הגב' שבתאי, ולהרשות לו לצרף ראייה לסיכומיו.

הצדדים הסכימו כי פסק הדין יינתן על פי חומר הראיות אשר הוצג וסיכומי טענות באי כוחם וללא צורך בחקירות העדים בבית המשפט.

מילים אחרות: אין מחלוקת על העובדות המונחות בטענות כל אחד מן הצדדים. על כן יש לקבוע את העובדות כדלקמן:

76. התובעת החכירה את החלקה למר יצחק גוטמן ז"ל בשנת 1952 על פי הסכם החכירה המקורי אשר נרשם בספרי המקרקעין על פי שטר 8561. החכירה היתה ל- 49 שנים. במילים אחרות, מדובר בחכירה לדורות.

77. זכויותיו של מר גוטמן בחלקה הועברו לאלמנתו, הגב' גוטמן אילזה, ולאחר מכן לגב' צילה אריס שהיא אמו ומורישתו של הנתבע.

78. הנתבע, מר אריס גד, ירש את אמו המנוחה, הגב' צילה אריס ובתאריך 3.6.1986 עפ"י צו ירושה מתיק עיזבונות 580/86, הנתבע הפך להיות היורש היחידי של גב' אריס ומכוח עובדה זו הפך להיות החוכר ובעל הזכויות בחלקה.

בחלקה היו שני מבנים המערבי והמזרחי, כאשר שטחו של המבנה המערבי היה כ- 300 מ"ר ושטחו של המבנה המזרחי בזמנו, היה כ- 51 מ"ר. המבנים נבנו עוד בשנות ה- 40 או ה- 50 של המאה הקודמת המבנה המערבי נבנה לכל המאוחר בשנת 1957.

משפחתו של הנתבע התגוררה במשך שנים ארוכות, מאז קיבלה את הזכויות, במבנה המערבי, אשר שימש לה כמבנה מגורים.

79. בשנת 1995, לאחר שנחתם חוזה החכירה המהוון, קיבל הנתבע היתר בנייה לבניית בית בשטח של 140 מ"ר ועל כן הרס את המבנה המזרחי ובנה במקומו בית מגורים חדש.

במשך השנים עברו להתגורר במבנה המערבי בנו, כלתו ונכדיו של הנתבע. עד לשנת 1995, דהיינו לפחות במשך 38 שנים איש לא כיהה בתובע ובבני משפחתו כי הם מתגוררים ב"מחסן" או הם עושים שימוש חורג בבניין.

80. בשנת 1995, לאור פניית התובעת כי נעשה שימוש חריג במבנה המערבי, הודיע הנתבע לתובעת כי יפסיק את השימוש החורג וידאג לקבלת היתרים כחוק והגשת תוכניות מתאימות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

81. בין השנים 1995 ל- 2008 אין מידע בפני בית המשפט מה קרה בנושא אישור התוכניות ומתן ההיתרים (פרט למכתבה הנ"ל של גב' שניאור).

82. בשנת 2008 נערכו סיורים של המפקחים מטעם מינהל מקרקעי ישראל אשר גילו כי במבנה המערבי נעשות עבודות בנייה, כך שהמבנה המערבי יחולק לשלוש יחידות דיור וזאת ללא היתרים כדין. כן התגלה כי למבנה המזרחי אשר נבנה עפ"י היתר נוספה סככה לגביה לא היה היתר בנייה.

83. בין התובעת לנתבע, מאז שהוצג דו"ח הפיקוח, נערכו מגעים שונים שמטרתם היתה להביא להכשרת המבנה המערבי על מנת לאשר את השימוש בו כמבנה מגורים. במילים אחרות – לגליזציה בדיעבד, וזאת על סמך ההנחה כי אכן התובעת צודקת בכך שמבנה זה לא הוגדר כמבנה המיועד למגורים.

84. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אישרה את הבקשות על פי החלטתה מיום 1.2.2009 אך בין שאר התנאים הנדרשים לאישור היה הסכמת מינהל מקרקעי ישראל, דהיינו – התובעת.

85. על החלקה ניתן היה לבנות עפ"י תב"ע מ/83 א' שטח בנייה עיקרי עד 400 מ"ר, 3 יחידות דיור בשני בניינים ומבנה עזר בשטח של 45 מ"ר, על פי מכתבה של הגב' שניאור, מזכירת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מיום 20.6.1996.

86. מר אברהם ברקת בשם מינהל מקרקעי ישראל אישר כי תנאי החוזה המהוון זהים לחוזה החכירה המקורי.

87. השאלות המשפטיות הנשאלות בתיק זה הן - האם ביטל חוזה החכירה החדש את החוזה המקורי, האם חתימתו של הנתבע על שטר הוויתור גורמת לכך כי וויתר על זכויותיו הנובעות מחוזה החכירה המקורי, האם אכן הרע החוזה החדש את תנאי החכירה בחוזה המקורי והאם יכולה התובעת להתעלם מהמצב העובדתי בשטח עד 1996, כפי שהתקיים עשרות שנים, האם עומדת לנתבע טענות ההתיישנות, או השיהוי, האם התנהלותה של התובעת היתה התנהלות כדין ובתום לב או שמא, כטענת הנתבע, ניצלה את מעמדה ועוצמתה והנושא האמיתי הוא הרצון לגבות דמי היתר נוספים על הסכומים שכבר קיבלה ממר גוטמן ז"ל בזמנו וגם מהנתבע.

התשובות:

88. קריאת כתב התביעה מלמדת כי לכאורה עד 1996 לא היו כל חוכרים על החלקה, כי מר אריס, הנתבע, חכר את החלקה ב- 1996 ואז הקים 3 יחידות דיור ללא היתר בנייה.

כתב התביעה מרמז כי היתה זיקה כלשהיא בין הנתבע לחלקה עשרות שנים כפי שהתובעת ידעה או היה עליה לדעת זאת.

גם אם החוזה החדש מבטל את החוזה המקורי ואומר כבר עתה כי דעתי אינה כך, הצגת הדברים בצורה כזו היא עיוות המציאות, ניצול הליכי משפט לרעה והתנהלות דיונית בחוסר תום לב. לא יתכן שתובעת כמו התובעת כאן תמחק במחי עט היסטוריה שלמה של עשרות שנים בהן התגוררו משפחות על הקרקע אותה חכרו ממנה כדת וכדין.

89. הנתבע טען להתיישנות מבחינה זו שהמבנה המערבי שימש למגורים עשרות שנים, עוד לפני 1996 שכן הוא נבנה בשנות ה- 50' ושימש למגוריהם של משפחת גוטמן ואח"כ משפחתו שלו.

טענות עובדתיות אלו לא נסתרו.

90. אילו סברה התובעת כי המבנה המערבי הוקם רק ב- 1996 וכי תצלום האוויר אותו צירף הנתבע לכתב הגנתו ולתצהירו אינו נכון, היתה דואגת להגיש תצלום אוויר מאותה שנה או מתקופות אחרות להראות מתי לראשונה נבנה המבנה המערבי. התובעת לא המציאה כל ראיה לסתור את טענות הנתבע כי הבניין שימש למגורים, וכי היה מחסן כטענתה.

91. התובעת לא עשתה כן וחזקה אם כך כי המבנה המערבי נבנה, כטענת הנתבע, בשנות ה- 50, ושימש למגורים. על כן עומדת לנתבע הגנת ההתיישנות. 38 שנים לפחות לא פנתה התובעת לא אליו ולא אל קודמיו, והיא מושתקת מלדרוש עתה את אשר לא דרשה עד אז.

92. בהעדר כל ראייה אחרת סותרת, הנני קובעת כי המבנה המערבי שימש את משפחת הנתבע למגורים ולא למחסן.

חכירה לדורות – חוזה מקורי, חוזה מהוון ונסח רישום

93. מר גוטמן ז"ל חכר את החלקה לתקופה של 49 שנה. על פי סעיף 3 לחוק המקרקעין מדובר בחכירה לדורות, שכן זו תקופה העולה על 25 שנים.

94. גב' אריס ז"ל, אליה הועברו זכויותיה של גב' גוטמן ז"ל, אשר ירשה את זכויותיו של מר גוטמן ז"ל, היתה חוכרת לדורות וכמוה גם הנתבע, אליו הועברו זכויותיה.

95. לכאורה זכויותיו של מר גוטמן ז"ל לא נרשמו בספרי המקרקעין, כמו גם זכויותיה של גב' גוטמן וגב' אריס לאחר מכן.

אין באי הרישום, שהיה חובתה של התובעת לבצע על פי החוזים, משום לפגוע במהותן של זכויותיהן של גב' גוטמן, גב' אריס והנתבע.

נסח רישום

96. פנקסי לשכת רישום המקרקעין אמורים להחיל את הנתונים הבאים, וזאת על פי סעיף 123 לחוק המקרקעין:

"123. הפנקסים

(א)....

(ב) בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר –

(1) העסקאות שהרשם אישרן לרישום

(2) פסקי דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם.

(3) כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק".

97. אין צורך להכביר מילים על חשיבות הרישום הנכון והמדויק בנסח הרישום המהווה ראייה חותכת לתוכנו לגבי מקרקעין מוסדרים (סעיף 125 לחוק המקרקעין).

98. במקרה זה נסח הרישום אשר צורף לכתב התביעה ולתצהיר איננו מגלה בתוכו את כל העברות הזכויות בין מר גוטמן ז"ל לגב' גוטמן לגב' אריס וכך ניתן היה לסבור, כפי שנטען בכתב התביעה, כי הנתבע הוא בעל זכות החכירה בחלקה רק משנת 1996. כאמור איני יודעת אם כך אומנם הופיע הרישום בפנקס המקרקעין או שמדובר בנסח מקוצר או תמציתי.

לטעמי הדבר אינו ראוי. כתב תביעה במקרקעין המבוסס על נסח רישום חייב לגלות את כל ההיסטוריה של אותה מקרקעין והעברת הזכויות בו במשך השנים.

צורה אחרת של הצגתו מהווה הטעיה.

99. עיינתי בחוזה המקורי ובחוזה המהוון, המשמש כבסיס לתביעה, והנני סבורה כי אכן החוזה מרע את תנאי החכירה לפי החוזה המקורי וגורע מזכויותיו של מר אריס, די להזכיר 2 דוגמאות בלבד:

בחוזה המקורי לא נזכר "בעל מקצוע", ולא נזכר כי קבלת הבנייה 160 מ"ר בלבד. כאשר מדובר בחוזה כזה הסותר את המציאות הקיימת הוא מרע את התנאים.

פסק הדין בת.א 1384/03 אין בו להועיל לתובעת, שכן הנסיבות שונות, ובוודאי לא התכוון בית המשפט לכך כי כאשר מרעים תנאים בחוזה חכירה וההרעה נעשית ע"י "הצד החזק" שהוא מנהל מקרקעי ישראל, יש לתת לכך הכשר, בנוסף ניתן להשוות זאת לויתור אותו מוותרים לכאורה ללווים שונים המוותרים על הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. הפסיקה היום מקפידה על כך כי הויתור יהיה ויתור של ממש, לאחר הסבר מפורש ומדוקדק (ע"א 50410-05-12).

100. בענייננו, אין לי ספק כי לו ידע הנתבע כי החוזה המהוון מרע את תנאי החוזה המקורי, לא היה חותם עליו, ועל כן ה"ויתור" אינו ויתור אמיתי, ואין "לתפוס" בו את הנתבע.

תוכניות

101. אין לקבל את הפרשנות כי כל מה שבנוי על החלקה כאילו לא קיים וניתן לבנות רק 160 מ"ר למבנה מגורים וזאת גם בניגוד לתוכניות, אשר חלו על המקרקעין בזמנים הרלוונטיים.

102. אני מקבלת את טענת הנתבע כי הבין שהוא יכול לבנות 160 מ"ר בנוסף למה שכבר בנוי על החלקה. פרשנות אחרת מחייבת להרוס מבנים אשר היו על החלקה עשרות שנים כדין.

103. יש טעם לפגם בכך שהתובעת מצאה לנכון להציג בפני בית המשפט נתונים חלקיים, תוכניות חלקיות ולא את כל התוכניות החלות על המקרקעין מתוכן אפשר היה להבין את רצף והתפתחות התוכניות עפ"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אמנם, לא התרתי לנתבע להגיש את תוכנית מ/12 וחוות דעת המומחה מטעמו המפרשת אותה, אך כידוע תוכנית כמוה כדין וכשם שאין צורך להגיש חוק או תקנה לבית המשפט, כך גם אין צורך להגיש כראייה תוכנית.

דא עקא, מבחינה טכנית קיים קושי להגיע לכל התוכניות החלות על המקום ואכן היה צורך כי בפני בית המשפט יהיו בצורה מסודרת כל התוכניות וחוות דעת מומחים אשר תסברנה את השינויים שחלו, אם חלו, בייעודים השונים של החלקה נשוא הדיון ובשטח המותר לבנייה עליה. שמירת זכויות בנייה קודמות קיימת ואם הן משתנות יש לפצות.

104. מכיוון שכאמור לא נשמעו עדים, ובפני בית המשפט יש רק את המסמכים אשר הוגשו, ומכיוון שאין להתעלם מתוכנית אשר כמוה כדין, אני מקבלת כי אכן הבניין המערבי היה מיועד למגורים, זאת בנוסף לאמור לעיל.

105. הנתבע אישר בהתנהגותו ובמכתביו כי הוא עושה שימוש חורג במבנה המערבי וזאת בתשובה לפניות אליו. הנתבע מתרעם קשות ובצדק על כי נחסמה דרכו אל תיק הנכס והתובעת דחתה אותו בלך ושוב, המציאה לו מסמכים חלקיים אם בכלל וכך לא יכול היה לעמוד על מרבית המסמכים הרלוונטיים לזכויותיו בנכס ולהוכחת צדקתו.

106. סבורני כי כאשר נחתם חוזה בין חוכר לדורות (להזכיר כי חכירה לדורות כמוה כבעלות) לבין רשות מקרקעי ישראל, על הרשות לדאוג לכך כי כל המסמכים הרלוונטיים ובכלל זה תצלומי אויר, מפות, שרטוטים, בקשות והיתרים, תוכניות, החלטות הוועדה המקומית, החלטות הרשות לענייני כספים יהיו גם ברשות החוכר, ולא רק ברשותה.

107. המסמכים ההיסטוריים והעדכניים אמורים להימסר לחוכר עם חתימת החוזה, ואם נדרש, בצירוף הסברים.

אין מדובר בצדדים "שווים" לחוזה. ברי כי הרשות היא הצד החזק, וככזו ובהיותה אכן גוף ציבורי דו-מהותי, עליה להתנהל בחובת נאמנות מוגברת.

התנהלות אחרת היא פגיעה בזכויות החוכרים.

108. אמר עו"ד רווה, כי אלמלא נבנו 3 דירות מגורים ב"מחסן" כלשונו, התביעה לא היתה מוגשת. אני מקבלת כי אכן לא היה נכון לבנות 3 דירות מגורים במקום אחת, ללא היתר בנייה כדין ובכך חטא הנתבע. אך חטא זה ניתן לכפרה.

109. אני מקבלת את טענת ב"כ הנתבע כי כל מהותו של התיק, הוא בעצם סכסוך על דרישת דמי ההיתר. מן המפורסמות כי התובעת, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, או לשעבר מנהל מקרקעי ישראל, וכך נוהגים גם הוועדות לתכנון ובנייה ברחבי הארץ, ל"הכשיר" בניות בלתי חוקיות או שימושים חורגים ובניגוד להיתרי הבנייה ע"י תשלומים שונים, בין דמי פיצוי, בין דמי היתר, בין דמי הסכמה, או כל מושג אחר אשר ניתן לכספים אלו המאפשרים השארת הבנייה ו/או השימוש החורג על כנם, עד קבלת היתר כדין – "לגליזציה". בין אם מהלך זה ראוי או לא – זו אכן שאלה נכבדה, אך אין זה סביר כי דווקא במקרה זה יש לנהוג אחרת ממה שנהוג בדרך כלל.

110. לא ברור לי מדוע במקרה זה לא נעשה הדבר והתובעת עומדת על הריסת המבנה המערבי.

111. אין בכך לומר, כלל ועיקר, כי הנתבע פטור מלנהוג עפ"י החוק ,וכאשר רצה להוסיף יחידות דיור היה עליו לנקוט בהליכים המתאימים עוד לפני פניית התובעת אליו. ואכן, הנתבע פעל כפי שפועלים רבים אחרים כמוהו והגיש את התוכניות לאישור הוועדה המקומית ודאג לפנות את משפחתו מן המבנה המערבי על מנת להפסיק את השימוש החורג (בסימן שאלה – אם אכן היה זה שימוש חורג, לאור העובדה שעשרות שנים שימש מבנה זה למגורים מבלי שמישהו כיהה בפני החוכרים הקודמים או משפחת אריס והפנייה הראשונה היתה בשנת 1995, כאמור בעבור לפחות 38 שנים).

112. מתוך מכתבה של הוועדה המקומית משנת 1996 עולה, כי בניגוד למה שנאמר ע"י התובעת המכשול הוא לא הוועדה המקומית, אלא התנגדותה של התובעת ועל כן, יש בכך חיזוק לטענה כי המחלוקת האמיתית קשורה לדרישת דמי היתר, אם היא מוצדקת אם לאו וצודק ב"כ הנתבע כי כנראה בנושא זה יימשכו ההליכים המשפטיים.

113. סיכומו של דבר, הנני דוחה את התביעה בכל הקשור לסילוק יד והריסת המבנה המערבי, והריסת התוספת אשר נבנתה על המבנה המזרחי . הנני דוחה את הבקשה למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבע להשתמש במבנה המערבי למגורים.

114. עם זאת ,לעניין תוספת הסככה למבנה המזרחי העניין ייבדק שוב ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והיא זו אשר תחליט מה יעלה בגורל תוספת זו.

115. לעניין הבניין המערבי אין בפניי תביעה של הנתבע לחייב את התובעת לחתום על התוכניות או אז ככל הנראה יינתן היתר, אך מומלץ כי התובעת תעשה כן.

116. אינני מוצאת מקום לקבל את הבקשה לפיצול סעדים. בקשה זו הוגשה באיחור רב וההלכה היא כי על התובע לקבץ את כל סעדיו במקשה אחת אלא בנסיבות מיוחדות המפורטות בתקנות. נסיבות אלו אינן מתקיימות כאן.

117. התביעה נדחית.

118. בהתחשב בתוצאה אשר למעשה דוחה את התביעה, ולאור התנהלות התובעת כמתואר לעיל, הנני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבע ושכ"ט עו"ד בשיעור 10,000 ₪.

ניתן היום, ‏כ"ב/תמוז/תשע"ד ‏20/07/2014, בהעדר הצדדים.