1. בפני תביעה "בענין הקניית רכוש לצרכי ציבור" (כך ב"מהות התביעה" בכתב התביעה). בית המשפט נדרש לקבוע את יתרת סכום הפיצויים המגיע לתובעים בעקבות הפקעה, מעבר לאותו סכום שאינו שנוי במחלוקת, שכבר שולם לתובעים עובר להגשת התביעה.

רקע

1. המנוחה וגיה דאבח ז"ל (להלן: "המנוחה"), היתה הבעלים של חלקה 70 בגוש 18991 בשטח של 20,167 מ"ר (להלן: "החלקה"). המנוחה נפטרה ביום 19.1.1988 ובהתאם לצו ירושה מיום 11.7.06, 6 התובעים הינם יורשים של 6/7 חלקים מעזבונה של המנוחה.
2. ביום 19.3.1976 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על הכוונה לרכוש את החלקה לצרכי ציבור (לצורך הקמת העיר כרמיאל), על פי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי הציבור)-1943 (להלן: "הפקודה"). בתאריך 17.10.1983 נרשמה החלקה בבעלות מדינת ישראל.
3. ערב ההפקעה חלה על החלקה תכנית מתאר מנדטורית (נ/1)– "THE GALILEE DISTRICT REGIONAL OUTLINE PLANNING SCHEME – 1946", שמספרה 50/42/RP שפורסמה בעיתון הרשמי מס' 1533 מיום 14.11.46 (להלן: "התכנית" ו/או "התכנית המנדטורית"). ייעוד החלקה נשוא התביעה בהתאם לתוכנית זו הינו לחקלאות ("AGRICULTURAL ZONE").

5. ביום 28.1.07 ניתנה חוות דעת של השמאי הממשלתי, לפי סעיף 12(ב) לפקודה, לפיה נקבע שווי החלקה נכון ליום הקובע - 19.3.1976 (להלן: "היום הקובע") בסכום של 100,835 ל"י.

6. ביום 25.6.08 נחתם בין התובעים לבין מינהל מקרקעי ישראל "חוזה לתשלום פיצויים".

בהתאם שולם לתובעים ביום 5.8.08 סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת בסך 185,684 ₪.

גדר המחלוקת

7. בכתב התביעה טענו התובעים כי השווי בו הוערכה החלקה על ידי השמאי הממשלתי אינו משקף את השווי הנכון של החלקה. לכתב התביעה צרפו התובעים את חוות דעתה של שמאית המקרקעין, הגב' צהלה איצקין (ת/1), שקבעה כי הפיצוי הראוי בגין הפקעת מלוא החלקה, נכון ליום הקובע, הינו 42.35 ₪. בהתאם, ביקשו התובעים בכתב התביעה לקבוע את יתרת סכום הפיצויים שהם זכאים לו בעקבות ההפקעה, מעבר לסכום שכבר שולם כאמור לעיל.

8. בכתב ההגנה חלקה הנתבעת על עקרונות ההערכה להם טענו התובעים בתביעתם ובחוות דעת המומחית מטעמם, וטענה כי התובעים קיבלו את מלוא הפיצוי בגין חלקם בחלקה ויש לדחות את תביעתם. הנתבעת הגישה התייחסות לחוות הדעת ת/1, ערוכה על ידי שמאי המקרקעין המחוזי, מר סימון דאו.

9. בהמשך הגישו התובעים חוות דעת משלימה מטעם הגב' איצקין (ת/2). הנתבעת הגישה בנוסף, חוות דעת מטעם השמאי מר רוגובין ( נ/2) וחוות דעת משלימה מטעמו ( נ/3).

10. כמו כן הגישו הצדדים חוות דעת תכנוניות. מטעם התובעים הוגשה חוות דעתה של הגב' איצקין (ת/3). מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתו של פרופ' קיפניס.

הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה עורכי חוות הדעת התכנוניות לא יחקרו על חוות דעתם.

עיקרי חוות הדעת:

חוות דעת השמאית גב' איצקין (ת/1)

11. בחוות הדעת סקרה הגב' איצקין את המצב התכנוני עובר להפקעה, בהתאם לתכנית, ואת התכניות שפורסמו לאחריה. בהמשך, פרטה את העקרונות להערכה כדלקמן:

החלקה כלולה בחטיבת קרקע גדולה שהוכרזה על ידי הולק"ח ביום 22.4.71 כ"קרקע חקלאית מוכרזת" (להלן: "ההכרזה").

לא נערכה תכנית להתאמת המצב התכנוני לקרקע מוכרזת ובמקביל אושרו בתחום העיר כרמיאל תכניות שאיפשרו בניה על קרקעות מוכרזות.

לחלקה נשוא המחלוקת שונה היעוד לאחר ההכרזה וההפקעה , אך ההכרזה לא בוטלה.

בהתאם לפסק הדין בע"א 9355/02 – מד"י ואח' נ' רשאד (להלן: "פס"ד רשאד"), במקרים בהם חלה תכנית מנדטורית לפני ההכרזה, נקבע המצב התכנוני בהתאם להכרזה. מצב תכנוני זה זהה למצב התכנוני שחל על החלקה ובהתאם נלקחה בחשבון התכנית המנדטורית כקובעת למועד ההפקעה.

יעוד החלקה על פי התכנית היה "יעוד כפרי".

בהתאם לפס"ד רשאד, יעוד כפרי משמעותו כי בכל חלקה – דונם אחד הינו ביעוד למגורים, לבנית בית מגורים, ויתרת החלקה הינה ביעוד חקלאי.

בהתאם לתקנון התכנית, ניתן היה לפצל את החלקה לשלוש חלקות קטנות יותר (כ- 7 דונם לכל חלקה). בכל חלקה קטנה כזאת – יש לקחת דונם ראשון לבניה.

עקרונות הפיצוי קבועים בסעיף 12 לפקודה לפיו: "יקובל כשוויה של קרקע , אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על ידי המוכר מרצונו החופשי" (להלן: "שווי השוק"). לשם קביעת שווי השוק נלקחו בחשבון מאפייני החלקה ונבחנו עסקאות של דירות בנצרת ובכרמיאל במועד הקובע.

כמו כן נערכה השוואה לשווי שנקבע בפס"ד רש"ד. בסיכום נקבע שווי החלק ביעוד למגורים גבוה ב- 4% מהשווי שנקבע בפס"ד רשאד.

באשר לשווי החלק ביעוד לחקלאות נאמר כי הוא נגזר גם מעסקאות שנעשו עם המדינה בסביבת כרמיאל ובסביבת נצרת, בהתאמה לפס"ד רשאד. כמו כן נלקחו בחשבון הקירבה לכפר, לדרך, הנגישות, סוג הקרקע והיותה בבעלות פרטית.

בסיכום נקבע כי שווי דונם בייעוד מגורים , לאחר התאמות, הינו 69,000 ל"י למועד הקובע ושווי דונם ביעוד חקלאי , לאחר התאמות – 8,500 ל"י.

חוות דעת השמאי רוגובין

12. גם השמאי רוגובין התייחס לתכניות החלות על החלקה, וכן סקר שורה של פסקי דין שבהם הוערך שווי חלקות שהופקעו באזור בו נמצאת החלקה . מר רוגובין הניח כי חקלאי שהיו לו מספר חלקות בסביבה נתונה , היה מקבל היתר בניה רק על חלקה אחת. בנוסף, מאחר ומדובר בחלקה במושע, הסיכוי שאחד השותפים בחלקה יהא זה שיקבל את הזכות להקים בית מגורים הולך ויורד.

עקרונות ההערכה, על פי חוות דעתו הם כדלקמן:

עובדה היא כי השטחים החקלאיים ברחבי הגליל נותרו כאלו גם לאחר שנים רבות בהן היתה התוכנית בתוקף. במצב דברים זה "קונה פוטנציאלי לא היה "מניח את מעותיו על קרן הצבי בשביל רעיון תיאורטי או אפשרות תאורטית לבנייה של יחידה בחלקה חקלאית ובאזור המתפקד בפועל כאזור חקלאי. זאת עובדה שאין חולק עליה והעסקאות שנעשו בקרקעות האלו בשנים הרלוונטיות מוכיחות את הטענה".

לא ניתן להשוות בין דונם מגורים בשטח הבנוי של הכפר ומיועד לפיתוח , בו קיימות תשתיות של מים, דרכים ,חשמל, שרותי חינוך ומסחר, לבין דונם לבניה בשטח חקלאי שמרוחק מאיזור הפיתוח של הכפר ומכל תשתית עירונית.

אין ללכת בדרך בה נקטה הגב' איצקין, ולגזור ''גזירה שווה" ולראות בפסק דין ראשד מעין "מחירון אחיד לקרקע", לגבי כל הקרקע הכלולה בתחום התוכנית המנדטורית (כל צפון המדינה).

מאז ניתן פס"ד ראשד הנ"ל ניתנו פסקי דין והחלטות מקצועיות השוללים לחלוטין את הקביעה שם. מספר פסקי דין נסקרו בחוות הדעת. כמו כן היפנה לפסק הדין בע"א 8937/03 חביבאללה נ. מדינת ישראל (1.12.11) (להלן "פס"ד חביבאללה) בו אומצה פרשנות התוכנית המנדטורית כפי שהוחלה בפס"ד ראשד, לפיה ניתן היה לבנות בית אחד על כל חלקה לא מפוצלת שגודלה הוא דונם אחד לפחות. יחד עם זאת, פס"ד חביבאללה לא חסם את הדרך בפני המדינה להוכיח כי הסיכוי שהבניה היתה מאושרת מגולם כבר בשווי השוק.

כך המצב בענייננו, המדינה יכולה להצביע על קשיים בקבלת אישור לבניה בנסיבות העניין ולא התייחס להשלכות היות הקרקע מוכרזת על הסיכוי לקבלת היתר בניה כבענייננו.

במידה וההתייחסות לפוטנציאל הבנייה תילקח במידה פורפורציונאלית, תוך בדיקת הסבירות למימוש הבנייה בקרקעות החקלאיות מבחינה כלכלית, תכנונית וכן מבחינת מצב הפיתוח בסביבה, נמצא שלמעשה אין כל סתירה בין המידע המתקבל מהעסקאות בשוק בסביבה (בעקרון התחלופה), לבין השווי המתקבל מהציפייה לפוטנציאל הבנייה. מאידך, כאשר השמאי מעריך את הקרקע כקרקע מפותחת וזמינה לבנייה צמודת קרקע, הוא מגיע לסכומים הרחוקים מאד מערכי השוק בסביבה.

השמאי רוגובין מסכים כי עקרון השומה לפיצויי ההפקעה נקבע בסעיף 12 לפקודה . לדעתו, הדרך הטובה ללמוד על שווי השוק היא על פי "השיטה ההשוואתית", דהיינו על ידי בדיקת נתוני עסקאות שנעשו בחלקות בעלות מאפיינים דומים. גישה זו אומצה בפסיקה.

בחינת העיסקאות מעלה כי ערכי השווי השכיחים נעים בגבולות של עד 2,500 ל"י לדונם.

מכיוון שמדובר במועד קובע של למעלה משלושים שנה אחורה, ראוי לתת משקל משמעותי לשומות מר השמאי הממשלתי מר שלמה תענך, שנערכו בסמוך למועד הקובע, ואשר העריך חלקות בין 2,500 ל"י ל- 3,500 ל"י לדונם.

מחירי המקרקעין בשוק החופשי משקפים את כלל הנתונים, הציפיות והתכונות הגלומות במקרקעין. לפיכך, אם שווי החלקה נקבע עפ"י גישת ההשוואה, בהתאם לנתונים רלבנטיים לתאריך הקובע ולסביבת המקרקעין הנישומה, הרי שגם פוטנציאל למגורים ככל שהיה קיים (עפ"י פס"ד ראשד ופס"ד חביבאללה) מגולם כבר בשווי השוק בעיסקות ההשוואה ואין להוסיף עליו שווי של פוטנציאל, ככל שקיים.

לסיכום, סבור מר רוגובין כי הערכת מר תענך היא סבירה וראויה. יחד עם זאת הוא מוסיף כי: "מכיוון שבמספר רב של פסקי דין והערכות מומחי בית המשפט, נפסקו ערכים של 7,000 ל"י לחלקות הסביבה ומטעמי קולא בלבד. אבסס את הערכתי על סך 7,000 ל"י לדונם, הכוללים את הפוטנציאל, ככל שהיה קיים".

שווי החלקה כולה הוערך על ידו , נכון למועד הקובע ב- 120,160 ל"י.

בהתייחס לחוות דעת הגב' איצקין מציין מר רוגובין כי הערכתה מבטאת ערך של כ- 17,500 ל"י לדונם, ערך הגבוה פי 2.5 מהערכים בהם נקבו פסקי הדין ,החלטות שמאים שמונו כמומחים בתיקים אחרים, ואף גבוה מכך בהתייחס לעיסקות שבוצעו בפועל בשטחים סמוכים בעלי מאפיינים וייעוד דומים.

בחקירתו הנגדית אישר מר רוגובין כי לא הציג עיסקאות השוואה לפני שנת 1971, וכי מרבית עיסקאות ההשוואה אליהן התייחס, הן בקשר למחצבות (חלקות הנכללות התכנית המנדטורית).

חוות הדעת הנוספת של הגב' איצקין

13. בחוות דעת זו הסתייגה הגב' איצקין מקביעות מר רוגובין וכן הפנתה לעסקאות השוואה. טענתה העיקרית היא כי מר רוגובין התייחס לעיסקאות לאחר תקופת "ההקפאה" וכי אלה אינן משקפות את שווי השוק.

הגב' איצקין השיבה בחקירתה הנגדית כי בשל קושי התחקות אחר אמינות הנתונים ואמינות העסקאות שנערכו לפני ההכרזה בשנת 1971, שומתה נערכה בהסתמך על שיטת החילוץ. לטענתה, אין עסקה שמדווחת על דונם למגורים באיזור חקלאי. היא ליקטה נתונים של עסקאות של דירות לזוגות צעירים בכרמיאל ובנצרת וחילצה ממנה נתונים כגון, שווי היזמות ועלויות הבנייה הוסיפה צפיפות בשיעור 30% והפחיתה מיקום ופיתוח והגיעה לשווי דונם לבניה.

חוות הדעת המשלימה של השמאי רוגובין

14. מר רוגובין טען כי אינו מקבל את טענת "ההקפאה" של הגב' איצקין. כמו כן דחה את "הגישה השיורית" לקביעת שווי הקרקע מאחר ולשיטתו נערכו עיסקאות המשקפות את שוויה קרקע, על כל הפוטנציאל התכנוני שלה.

מר רוגובין אישר כי בטבלת ההשוואה שצירף לחוות דעתו 10 מתוך 18 עיסקאות שפירט היו הערכות של מס שבח ולא שווי העיסקאות שדווחו .

חוות הדעת התכנוניות

15. חוות הדעת התכנוניות שהוגשו בתביעה שבפני, כבר הוגשו בפני מותבים שונים שדנו בסוגיית פיצויי ההפקעה בגין הפקעות קרקע ביעוד חקלאי לפי התכנית.

בחוות דעתה של הגב' איצקין מטעם התובעים קיימת התייחסות נרחבת לחוות דעתו של פרופ' איצקין קיפניס. לפיכך, אביא בתחילה את חוות דעתו ולאחריה, את חוות דעתה של הגב' איצקין.

חוות הדעת התכנונית של פרופ' קיפניס – מטעם הנתבעת

16. פרופ' ברוך קיפניס הגיש חוות דעת תכנונית מטעם הנתבעת במסגרתה נבחנה השאלה, האם בשטחים שהופקעו בגליל בשנות ה- 60 וה- 70 (להקמת כרמיאל , הרחבתה והרחבת נצרת עילית) אפשר היה , לאור האמצעים התכנוניים והמנהליים שהופעלו על ידי מוסדות התכנון הארצי והמחוזי החל משנות ה- 50, להקים מבני מגורים בשטחים חקלאיים שבאזור הגליל, במתכונת שהותרה לבעלי הקרקע בתכנית המנדטורית.

הסוגיה לדיון, אותו העלה פרופ' קיפניס היא בעצם שני פסקי הדין שניתנו על ידי בימ"ש העליון (פס"ד רשאד ופס"ד חביבאללה), שלדבריו "כל אחד מהם נתן פירוש שונה לתכנית במעמדה כתכנית מתאר מקומית ביחס ל"אזור חקלאי". השוני בפירוש מתייחס לזכויות הנדלניות תכנוניות העכשוויות והעתידיות שניתן לייחס לקרקע – יחידת הקרקע בחלקה עליה ניתן היה, לכאורה, להקים "בית מגורים". לקביעת הזכויות הנדלניות-תכנוניות אמורה להיות השפעה על היקף/גובה הפיצויים בגין ההפקעה".

מסקנת בחינתו, כפי שהוצגה כבר במבוא, היא כי: "לא היה ביקוש ולא היה צורך להקים "בית מגורים", וגם לא ניתן היה להקימו אפילו היה ביקוש/צורך לאור התקנות התכנוניות שחלו על השטח החל מחצית שנות ה- 50 ולאור ההליכים שעברו על החברה הערבית הכפרית מאז. המשמעות היא שלא ניתן היה וגם לא אפשר היה לממש בתקופה הקובעת, גם לפניה וגם לאחריה, את הזכות להקמת "בית מגורים בחלקה "שבאזור חקלאי" על פי התנאים שנקבעו בתכנית המנדטורית". לאור זאת, בעל הקרקע וגם קונה עתידי, לא היו יכולים לצפות כי לדונם אחד מתוך חלקתם, שיעודה חקלאי, ואשר הופקעה בתקופה הקובעת, יהיה ערך שונה מערכן של יתר החלקות באזור החקלאי.

פרופ' קיפניס סקר בחוות דעתו גם את התמורה הדמוגרפית וקבע כי ניתוח הנתונים הדמוגרפים המתארים את ההתפתחות הפיסית של הכפר הערבי בישראל, בתקופה בין 1962 עד 1976 מביא למסקנה כי הביקוש לדיור חדש ומרווח היה נמוך.

פרופ' קיפניס בחן גם את המהפכה שחלה בחקלאות ואשר הביאה לעיור הכפר הערבי, ובהתאמה, את השינויים המבניים בתעסוקה ובחקלאות. מסקנתו היא כי המהפכה בחקלאות הביאה לכך שעבודת האדמה הפכה לעיסוק שולי בהיבט הכלכלי, בחיי הכפר הערבי שעבר תהליכי עיור מואצים. החקלאי אשר עסק בחקלאות, נטה לגור במסגרת הכפר בו הוא יכול להתחבר לתשתיות הטכניות (מים, חשמל, ביוב, תקשורת וכדומה) המצויות בשטח הבנוי, וליהנות ממערכות השירותים הציבוריים והמסחריים המגוונת, ובעיקר מהאפשרות לקיים "סגנון חיים" עירוני מודרני שהכפר המעוייר הציע. התנאים האמורים הרחיקו את החקלאי, כמעט לכל אורך התקופה הקובעת, מהצורך להקים בית מגורים בחלקתו החקלאית. בתקופה הקובעת לא ניתן היה להקים בית מגורים בשטח החקלאי, על פי התקנות וההוראות התכנוניות והמנהליות שהופעלו החל משנות ה-50.

לסיכום חוות דעתו, קבע פרופ' קיפניס כי במועד הקובע "אין מקום להקנות ליחידת השטח בת דונם אחד עליה ניתן לבנות בית מגורים באזור חקלאי על פי התכנית 50/42/RP ערך נדלנ"י הנגזר משווי של דונם למגורים באזור הבנוי של הכפר או תוך השוואה לו".

חוות הדעת התכנונית של הגב' איצקין – מטעם התובעים

17. במבוא לחוות הדעת סוקרת הגב' איצקין את פסיקת בית המשפט העליון בפס"ד רשאד ובפס"ד חביבאללה. בהמשך המבוא הפנתה לחוות הדעת התכנונית של פרופ' קיפניס והיא מסכמת ואומרת "לבסוף אציג את מסקנתי, המתבססת על סקירה זו, אשר אינן עולות בקנה אחד עם ניתוחו ומסקנותיו של הפרופ' איצקין".

גם הגב' איצקין סקרה בחוות דעתה את המגמות התכנוניות, המנהליות ואת החלטות הממשלה משנת 1946 ועד שנת 1976 (המועד הקובע לטענתה), ביחס לשטחים הנכללים בתחום התכנית המנדטורית בכפרים הערביים. כן בחנה את השפעת התמורות שחלו בכפר הערבי ומהלכי התכנון השונים בתקופה הנדונה ואת תוקפה ואפשרות מימושה של התכנית המנדטורית בשטחים הנכללים ב"אזור החקלאי", לצורך פיצויי הפקעה.

לאור סקירתה, קבעה הגב' איצקין כי מסקנתו של פרופ' קיפניס בחוות דעתו למינהל מקרקעי ישראל, בדבר העדר "שווי נדלני" לקרקע מופקעת ב"איזור החקלאי", איננה תואמת את מסקנותיה, מהטעמים כדלקמן:

א. התכנית שהיתה בתוקף במועד ההפקעה לגבי החלקה היא התכנית מנדטורית 50/42/RP.

ב. השימושים המותרים בקרקעות עליהן חלה התכנית המנדטורית וייעודן "אזור חקלאי", כוללים זכויות בנייה למגורים, בהתאם לטבלת השימושים שבתקנון.

ג. הזכויות הנלוות לקרקע "באיזור החקלאי",כפי שפירש אותן בית המשפט העליון (בפס"ד חביבאללה), הינן בהתאם להוראות התכנית התקפה המנדטורית, לבניה למגורים בשטח שגודלו לפחות דונם אחד, ללא התניה בצורך וביקוש.

ד. לא היה בכוחן של החלטות מוסדות התכנון, או של שינויים מנהליים, מינהל מקרקעי ישראל או שינויים תכנוניים, אשר יצרו מגבלות על מימוש הזכויות, לבטל את תוקפה של התכנית המנדטורית או לשנותה, כדי שלילת זכויות המוקנות על פיה ב"איזור החקלאי".

ה. למרות התמורות שחלו במהלך שנות ה-40 ועד שנות ה-80 והמהלכים התכנוניים המנהליים שנעשו, לא היה בכוחם של אלה לגרום לאיון השווי הנדלני על הזכויות הנלוות לקרקע מופקעת ב"איזור חקלאי", במועד הקובע (1976), הן על בסיס ההלכה שנקבעה (פסק דין ראשד ופסק דין חביבאללה) והן על בסיס הוראות התכניות התקפות.

לסיכום, קבעה הגב' איצקין כי "בהפקעות קרקע בשנת 1976 לצורך קביעת גובה פיצויי ההפקעה, יש להתבסס על המצב התכנוני של החלקה במועד ההפקעה ולהתעלם מאפקט כתוצאה מההכרזה ומכל גורם אחר, כך שפיצויי ההפקעה ישולמו על פי הייעוד ערב ההכרזה - משמע לפני הפגיעה".

תמצית טענות הצדדים בסיכומים

טענות התובעים

18. א. בשנת 1971 פורסמה הכרזה לגבי כל החלקות בייעוד חקלאי בכל שטח הגליל לפיה

חל איסור על בניה ביעוד זה. הכרזה זו לא הייתה בגדר תכנית מאושרת ועל כן לא ניתן היה לקבל בגינה פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה .

ב. בנוסף להכרזה משנת 1971, קיבלו ועדות התכנון והבניה החלטות תכנוניות משנות החמישים ועד שנות ה- 80 אשר אינם בגדר תכנית מאושרת, ולפיהם מנעו הועדות בנייה בחלקות לייעוד חקלאי בניגוד לתוכנית.

ג. החל משנות ה- 50 היה ידוע לכל כי לא יינתנו אישורי בניה באיזורים בייעוד חקלאי ולפיכך חלה ירידה בשוויי ערך המקרקעין.

ד. מכאן, שחוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת, אשר מתבססת על עסקאות השוואה באותם שנים, אינה משקפת את השווי הריאלי של זכויות הבנייה להן היו זכאים התובעים בחלקה בהתאם לתוכנית, אלא היא קובעת את שווי החלקה בייעוד חקלאי בלבד.

ה. הדרך הנאותה לקביעת השווי בנסיבות אלה, היא באמצעות שיטת החילוץ של שווי זכויות הבניה, כפי שנעשה ע"י השמאית מטעם התובעים, וכפי שנעשה בפסק דין בעניין ראשד ובעניין חביב אללה.

19. לטענת התובעים יש לקבל את חוות דעתה של הגב' איצקין באשר לאפשרות פיצול החלקה ל- 3 חלקות נפרדות . כפועל יוצא, יש לקבוע כי לגבי כל אחת מהחלקות המפוצלות יש להעריך שווי של דונם אחד לבניה.

לטענתם, בנוסף לפיצוי בגין ההפקעה, יש לפסוק להם פיצוי גם עבור הוצאות נילוות, בשיעור 20% מסכום הפיצוי ושכ"ט שמאי מקרקעין בשיעור 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.

טענות הנתבעת

20. הנתבעת טענה כי קודם הודעה על הפקעת החלקה, ביום 18.5.1961, פורסמה להפקדה תוכנית ג/194 המהווה שינוי לתוכנית המתאר הגלילית. טבלת השימושים בתכנית זו זהה לטבלה בתוכנית המנדטורית, אך בכל הנוגע לבנייה בקרקע חקלאית נקבע כי ניתן יהיה להקים מבני מגורים רק במקרים מיוחדים לפי שיקול ואישור הוועדה המחוזית. לתוכנית הוגשו התנגדויות והוועדה המחוזית החליטה לאשרה, אך התוכנית לא פורסמה לאישור מעולם. בנוסף, בשנת 1975 אושרה תכנית תמ"א/6 שכותרתה "חלוקת האוכלוסיה במדינה". סעיף 4ח לתכנית זו קובע כי - "תמשך המדיניות של שמירה על קרקע חקלאית... והפיכתה של קרקע חקלאית לקרקע עירונית תוקפא בדרך כלל ותעשה בתהליכים מבוקרים ומתוכננים מראש".

הנתבעת טענה כי תוכניות אלה לא הוגשו לבית המשפט כראיה שכן לא אותרו במהלך הדיון ורק במהלך הסיכומים אותרו תוכניות אלה. מאחר ותוכנית היא "חיקוק" יש לקבלן כראיות שכן דין הוא מן המפורסמות ואין צורך בהגשתו כראיה.

הנתבעת טענה כי מתוכניות אלה עולה כי לא ניתן היה במועד ההפקעה (1976) לבנות באזור חקלאי, ולפיכך אין לומר כי חלה הקפאה או עיוות של השוק , כנטען ע"י התובעים, כאשר לא הייתה בכלל קיימת אפשרות לבניה. ההגבלות הנובעות מהכנת והפקדת תוכנית אינן הקפאה או עיוות של מחירי השוק, אלא מצב רגיל הנובע מאופיו של ההליך התכנוני.

21. הנתבעת הקדישה בסיכומיה פרק נרחב שכותרת 'התהוות מדיניות השמירה על קרקע חקלאית', במסגרתו סקרה את התהליכים שננקטו ע"י המדינה על מנת לשמור על קרקע חקלאית, במדינה בין היתר על ידי מניעת מתן היתר לבניית מבני מגורים על קרקע חקלאית. לסיכום הפרק טענה הנתבעת כי איסור הבניה בקרקע חקלאית היה מדיניות ארצית כוללת.

הנתבעת גם הפנתה לחוות דעת המומחה מטעמה, לפיה בתקופה הסמוכה להפקעה נערכו שינויים בתהליכים הדמוגרפיים של הכפרים, אשר אופיינו בבניה מרוכזת בשטח הכפר ולפיכך לא היה ביקוש לקרקע לבנייה באיזור חקלאי.

הנתבעת טענה כי בכל מקרה, אין לקבל את טענת התובעים בענין פיצול החלקה .

22. באשר לחוות הדעת השמאיות טענה הנתבעת כי חוות הדעת שהוגשו מטעמה, מבוססות על גישת ההשוואה הישירה שהיא השיטה המהימנה והמדויקת ביותר. עסקאות ההשוואה נערכו בחלקות הסמוכות לחלקה נשוא התביעה במועדים הקרובים למועד הקובע וכן כי קיימת זהות מצב התכנוני בין חלקות ההשוואה לבין החלקה שהופקעה.

הנתבעת טענה כי יש לקבל את קביעתו של השמאי רוגובין, לפיה עסקאות ההשוואה מייצגות שווי של 7,000 ל"י לדונם ומשקפות את הפוטנציאל התכנוני של החלקות וכל פוטנציאל שהיה בא לידי ביטוי בחלקות. כן טענה כי אין לקבל את חוות דעת התובעים ואת הגישה השיורית או גישת החילוץ בה נקטה המומחית מטעם התובעים.

23. לעניין פיצויים בגין הוצאות נלוות טענה הנתבעת כי דרישת התובעים חסרת אחיזה בדין ובהלכה הפסוקה.

24. התובעים הגישו סיכומי תשובה ארוכים ומפורטים, בהם חזרו על עיקרי טענותיהם. התובעים טענו כי הם מסכימים כי יש לקבוע את שווי השוק בהסתמך על עסקאות השוואה, אך מאחר וזכויות הבניה הוקפאו - יש להעריך את השווי בהסתמך על השוואה מחלקות שייעודן חקלאי וכאלה שייעודן לבניה, אחרת יווצר מצב בו הנתבעת תחליט החלטה המורידה את שווי המקרקעין ערב ההפקעה, ותטען לאחר ההפקעה כי יש לשלם לנפקע את השווי המופחת.

דיון

25. סוגיית קביעת שווי מקרקעין, בגליל עליהן חלה התכנית המנדטורית, נידונה בשורה ארוכה של פסקי דין, שאוזכרו הן בחוות דעת המומחים מטעם הצדדים וכמובן בסיכומיהם. עיקרי ההלכות שם כדלקמן:

ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' רשאד - פסק הדין עסק בסוגיית פרשנותה של התוכנית המנדטורית RP/50/42 ומהו פוטנציאל הבנייה במקרקעין נשוא ההפקעה בהתאם לתוכנית המנדטורית. כבוד השופט א. לוי קבע כי באזור החקלאי "ברמת העיקרון, בניית בתי מגורים – Dwelling houses – הינה בגדר שימוש מותר על-פי התכנית בקרקע הנמצאת באזור חקלאי (במגבלות המפורטות שם).

ולעניין שווי ערך הקרקע נקבע בפסק הדין –

" כזכור, המבחן הקובע לצורך הערכת הפיצוי עבור מקרקעין מופקעים הוא שוויים ביום שבו פורסמו הודעות לפי סעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור) (ראו ע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי [9], פיסקה 10 לפסק-הדין). לצורך הדיון אניח כי המידע שהיה מצוי בידיהם של מוכר וקונה מרצון כלל גם את האמור בסעיף 9 הנ"ל, והשאלה היא אפוא אם היה במידע זה כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין. לצורך התשובה לשאלה זו אשוב ואזכיר כי פוטנציאל הבנייה הינו מרכיב חשוב בשומת השווי, ובלבד שאין מדובר בסיכוי ערטילאי אלא כזה שעשוי להתממש בעתיד הנראה לעין. בחינת התנאים שהציב סעיף 9 לצורך קבלתו של היתר בנייה באזור שהוגדר "חקלאי" בתכנית המנדטורית, הובילתני למסקנה כי הסיכוי שאדם מן היישוב יוכל למלא אחר אותם תנאים הוא קלוש, אם לא לומר אפסי. מסקנה זו מתחייבת בעיקר מאותו תנאי הקובע כי רק חברות או גופים ציבוריים יוכלו להגיש תכניות בנייה מסוג זה, וגם בכך לא די, הואיל ועל הוועדה המחוזית להשתכנע כי חוסנם הכלכלי של היזמים הוא כזה שיוכלו גם להוציא את התכנית אל הפועל. כל אלה לא התקיימו בעניינם של המשיבים, אולם לא בהם בלבד, הואיל ומהראיות שהובאו בפני בית-משפט קמא עולה כי היתרים מסוג זה לא ניתנו כלל באותן שנים ללמדך עד כמה קשה היא המלאכה הכרוכה בעמידה בתנאיו של סעיף 9 הנ"ל של התכנית. ואם נדרשה ראיה נוספת לכך שאותו סיכוי תאורטי לקבלתו של היתר על-פי סעיף 9 לא היה שיקול שהיה בו כדי להשפיע על שווי השוק של הקרקע נושא הדיון, די להפנות למימצאיו של השמאי מטעם המשיבה, מר שקד, אשר בחן עיסקאות שנעשו באותו אזור (ראו נספח ד' לחוות-דעתו) ומצא כי התמורה ששולמה נמוכה לאין שיעור מהסכומים שפסק בית-המשפט המחוזי בתיק זה."

"לסיכום, דעתי היא כי דינו של הערעור להתקבל, וכתוצאה מכך יבוטל פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. התוצאה היא אפוא כי חישוב הפיצויים שהמשיבים זכאים להם ייעשה על-פי האמור בחוות-דעתו של השמאי דוד שקד, לאמור עבור דונם שניתן לבצע עליו בינוי – סכום של 63,234 ל"י. באשר לשווי הדונם ביתרת השטח אני מציע כי נאמץ את מימצאו של בית-משפט קמא לעניין זה (8,000 לירות), הואיל ולאור עיסקאות אחרות שבוצעו באותו אזור סבורני כי נתון זה מדויק מהנתון שאימץ השמאי מטעם המערערות. מכך עולה כי שווייה של כל החלקה הוא 387,538 ל"י [(8,000×40.538)+63,234], ולפיכך שוויו הממוצע של דונם אחד ל"היום הקובע" (19.3.1976) הוא כ-9,330 ל"י (387,538:41.538)."

ע"א 8937/08 מד"י – מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה ואח' - גם בפסק דין זה נדרש ביהמ"ש לשאלה כיצד יש לחשב את הפיצויים בגין ההפקעה משנת על מקרקעין עליהם חלה התוכנית המנדטורית. בתחילה מציין כבוד השופט ריבלין את הקושי בהערכת השווי, שנים לאחר ההכרזה על ההפקעה. באשר לתוקפו המחייב של פס"ד רשאד נאמר כי :

"פסק הדין בעניין ראשד

באשר לטענה כי אין להחיל את העקרונות שהותוו בפסק הדין בעניין ראשד על ענייננו – הלכה ותיקה היא כי תכנית בניין עיר היא בגדר "חיקוק" (ראו למשל ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 646 ו-634 (1999); ע"פ 389/91 מדינת ישראל נ' ויסמרק, פ"ד מט(5) 705, 714 (1996)). ככל חיקוק היא מסורה לפרשנותו של בית המשפט, ופרשנות זו תנחה את בתי המשפט בבואם לדון בעניין בעתיד. כאמור, בית המשפט בעניין ראשד בחן את התכנית המנדטורית ופרש את תכנה. בית המשפט קבע שם כי התכנית מאפשרת בנייה באזור שמוגדר כקרקע חקלאית. פרשנות זו של בית המשפט בעניין ראשד היא כללית, ואין דבר בפסק הדין המלמד כי קביעותיו תלויות דווקא בחלקה המסוימת שבה הוא דן.

גם לגופו של עניין, החלת הפרשנות בעניין ראשד על מקרים נוספים היא סבירה והגיונית".

ע"א 738/10 דבאח ואח' נ' מד"י – (17.11.13) (להלן "פס"ד דבאח") - נידונה הפקעה של מקרקעין בתחומי התכנית המנדטורית, שהופקעו עוד בשנת 1962. בשומה שהוגשה מטעם המערערים הסתמך השמאי על הקביעה בפס"ד רשאד, לפיה יש להעריך את הדונם הראשון בכל חלקה כשווה פי 8 משווי קרקע חקלאית, לאור פוטנציאל הבניה הטמון בקרקע. מטעם המדינה הוגשה חוות דעת שהעריכה את החלקות על סמך השיטה ההשוואתית (15 עיסקאות), שיטה שאומצה על ידי הערכאה הדיונית (כבוד השופט ר. סוקול).

בדחותו את הערעור, קבע כבוד השופט י. עמית כי השיטה לקביעת שווי שוק של מקרקעין היא השיטה ההשוואתית וכי שיטה זו כבר משקפת את ערכו המלא של פוטנציאל הבניה במועד הקובע, ולפיכך אין לשקלל פוטנציאל זה פעם נוספת.

כבוד השופט עמית גם הפנה לפס"ד חביבאללה וקבע כי גם שם נקבע כי "חוות דעת שמאית היתה משכנעת את בית המשפט כי באזור פלוני אפשרות הבניה לא השפיעה במידה רבה על ערך השוק של הקרקעות, מסביות כאלה או אחרות הקשורות בשוק המקרקעין". כן היפנה לפסק דינו של כבוד השופט א. רובינשטיין בפס"ד חביבאללה , שקבע כי "יש להזהר מאד מקרוא בפסק הדין בענין רשאד יותר ממה שיש בו...והדברים נאמרים גם במבט צופה פני עתיד".

כבוד השופט עמית גם דחה את טענת המערערים כי אין בנתונים ההשוואתיים שהובאו על ידי השמאי מטעם המדינה כדי ללמד על מצב השוק, מאחר ובאותה תקופה חלק מהקונים ובמוכרים "לא ידעו על התכונה הספציפית הזאת של השוק". לדבריו "שיטת ההשוואה מציבה מראה אשר תפקידה להצביע בצורה בלתי אמצעית על המציאות הכלכלית שהתקיימה בשטח התקופה הרלבנטית..".

לסיכום קובע כבוד השופט עמית כי:

"לסיכום, מעניין חביב אללה עולה כי "ברירת המחדל" היא לראות את הדונם הראשון בכל חלקה כאילו היה קרקע המיועדת לבנייה. ברם, אין לפרש את הלכת חביב אללה כקובעת באופן גורף מתן פיצוי "אוטומטי" של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי. הלכת חביב אללה אינה שוללת ואינה דוחה את קביעת גובה הפיצוי על פי עסקאות ההשוואה, אשר משקפות את המציאות בשטח ומשקפות את שווי השוק של מוכר מרצון לקונה מרצון המודעים למצב התכנוני. לכן, מקום בו קיימות עסקאות להשוואה, על בית המשפט לפסוק על פי עסקאות אלה, אשר משקפות את "נתוני האמת". הפסיקה הכירה בעדיפותה של שיטת ההשוואה, וזו יושמה גם בעניין ראשד, שם השתמש בית המשפט בנתונים שהתקבלו על מנת לדחות את נוסחת החישוב התיאורטית של בית המשפט המחוזי, באשר נוסחה זו לא התיישבה עם התמורה ששולמה בעסקאות שנעשו באותו אזור. לאור נתוני ההשוואה נקבע בעניין ראשד כי לא היה בסיכוי התיאורטי לקבלת היתר בנייה בכדי להשפיע על שווי השוק של הקרקע:

"ואם נדרשה ראייה נוספת לכך שאותו סיכוי תיאורטי לקבלתו של היתר על פי סעיף 9, לא היווה שיקול שהיה בו כדי להשפיע על שווי השוק של הקרקע נושא הדיון, די להפנות לממצאיו של השמאי מטעם המשיבה, מר שקד, אשר בחן עסקאות שנעשו באותו אזור (ראו נספח ד' לחוות דעתו), ומצא כי התמורה ששולמה נמוכה לאין שיעור מהסכומים אותם פסק בית המשפט המחוזי בתיק זה" (פסקה 14 לפסק הדין).

במקרה דנן, לאור הנתונים שלא נסתרו מהעסקאות להשוואה, לא ניתן ואין צורך להסתמך על ברירת המחדל לפיה הועדה הייתה נעתרת לבקשה למתן היתר בניה למגורים, אילו הייתה מוגשת בקשה כאמור. קיומם של נתוני ההשוואה מעביר את נטל ההוכחה אל הנפקעים, אשר נדרשים להוכיח כי פוטנציאל המגורים בעניינם הפרטני גבוה באופן משמעותי מפוטנציאל המגורים של המקרקעין בעסקאות להשוואה".

דנ"א 8184/13 דאבח נ' מד"י (8.5.14) - המערערים הגישו בקשה לדיון נוסף על פסק הדין בענין דבאח.לטענתם, כי נחשף לאחרונה מידע תכנוני, אשר היה בידי המשיבה, ואשר משליך על גובה פיצויי ההפקעה שיש לפסוק לטובתם. כוונתם היתה לחוות דעתו התכנונית של המומחה מטעם הנתבעת בתיק זה, פרופ' קיפניס, לפיה החל משנת 1955 הקפיאה הוועדה המחוזית את זכויות הבניה המוקנות ביעוד חקלאי בתכנית המנדטורית, וזאת מבלי לשנות את התכנית המאושרת. בהעדר תכנית מאושרת, נמנעה מהם האפשרות לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין. העותרים הוסיפו וטענו כי נתוני ההשוואה שהוצגו בעניינם משקפים רק את שווי ביעוד החקלאי ובשל עובדה זו נגרם עוול לאוכלוסיה שלמה ממנה הופקעו קרקעות ביעוד חקלאי. לטענתם, היה על בית המשפט לגזור את שווי אחוזי הבניה המוקנים בתכנית המנדטורית ממקרקעין ביעוד בניה הנמצאים באזור, במטרה להעריך את הפיצוי הריאלי עבור דונם בניה במועד הקובע, תוך ניטרול אפקט ההקפאה.

המדינה טענה כי טענת ההקפאה כלל לא עמדה לדיון בפני בימ"ש קמא וכי מדובר בהרחבת חזית. כמו כן טענה כי מחוות דעתו של מר קיפניס עולה כי אכן הועדה המחוזית החליטה לתקן את התכנית המנדטורית, כך שתאסור על בניה בקרקע חקלאית, אך אין בכך משום הוכחה בדבר הקפאה.

כבוד המשנה לנשיא, השופטת מ. נאור דחתה את הבקשה, בקובעה כי השאלה שהעלו העותרים לא נבחנה וכי גם בפס"ד דבאח נקבע כי:

"כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן מקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה" (ההדגשה במקור).

1. ההלכה שנקבעה אינה חוסמת העלאת טענות מסוג הטענות שמעלים העותרים. מכאן שטענת העותרים בדבר קשיותה והשלכותיה של ההלכה דינן להידחות (ראו והשוו: ע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פסקה 17 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (7.1.2014) (להלן: פרשת ח'ג'אזי), שם נקבע כי נתוני ההשוואה הינם "נקודת מוצא לדיון" ועל המערערים להוכיח כי עסקאות ההשוואה אינן משקפות מידע מלא או שיש הצדקה לסטייה מהשווי הנסמך עליהן). דיון נוסף יינתן רק בהלכה שנפסקה. מקום שבו בית המשפט לא דן בשאלה שמעלים העותרים, הרי שלא נפסקה בה הלכה ואין מניעה להעלותה בעתיד (והשוו: עניין יאלי; דנ"א 7742/12 אלמו הנע מבוקר בע"מ נ' הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 5 לפסק דיני (6.12.2012)".

ע"א 6132/12 – ח'ג'אזי נ' מד"י ( 7.1.14 ) (להלן "פס"ד חיג'אזי") - בחלק מהמקרקעין נשוא פס"ד חיג'אזי נוהלה מחצבה על פי רישיון הפעלה שהתיר את הפעלתה משנת 1960 עד שנת 1963, ולא חודש עקב ההפקעה. המחלוקת היתה הן בשאלת שווי שתי חלקות בהן הופעלה מחצבה והן לגבי שבע חלקות חקלאיות. לגבי החלקות החקלאיות, המערערים טענו כי הואיל והתכנית מתירה להקים על חלק מהקרקע בית מגורים, יש להעריך את שוויו של חלק זה כקרקע למגורים. המשיבה טענה כי יש להעריך את הקרקע לפי עיסקאות השוואה שהציג השמאי מטעמה, וכי שווי הקרקע למגורים לא הוכח.

כבוד השופט פוגלמן חזר על ההלכה בפס"ד דבאח, לפיה יש להעריך את שווי הקרקע לפי עיסקאות השוואה, ובהתאם קבע כי השווי שנקבע על ידי השמאי רוגובין, הוא השווי המגלם את שווי החלקות לרבות פוטנציאל הבניה למגורים.

גם כאן ביקשו המערערים להציג בפני הית המשפט ראיות חדשות – את חוות הדעת של פרופ' קיפניס וזו של הגב' צהלה איצקין, שהוצגו בתיק שבפני. המערערים חזרו על הטענה שהמחיר שקבע פרופ' קיפניס , לא שיקף את השווי הנכון של החלקות, לאור "ההקפאה" שאסרה בניה בחלקות חקלאיות.

כבוד השופט פוגלמן מוסיף ומציין כי מהאופי בו תארו הצדדים את חוות הדעת של מר קיפניס עולה כי "לא מדובר בראיה בעלת פוטנציאל הוכחתי משמעותי גולמי המוכיחה כי זכויות הבניה אכן הוקפאו. לפי טענת המשיבה, חוות הדעת מעידה לכל היותר על כוונה מצד הוועדה המחוזית, שלא מושה , לתקן את תכנית המתאר ולאסור על בנית בתים בקרקע חקלאית, ממה לא ניתן ללמוד על "הקפאה בלתי חוקית. מסקנה זו מייתרת את הצורך לדון בטענת המערערים אודות הקפאת זכויות הבניה אשר אינה נסמכת על החומר הראייתי שהיה מונח לפני העכראה הדיונית".

כבוד השופט רובינשטיין הוסיף לגבי הממשק בין פס"ד רשאד לבין פס"ד חביבאללה כי "לטעמי השילוב בינהם משמעו, על פי ההגיון, כי פיצוי על פי האמור בענין חביב אללה יקבע בהעדר שמאות השוואתית, כפי שנתאפשר בענין דבאח ובענייננו".

ע"א 9750/11 מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל – ( 3.2.14) (להלן "פסד מסרי") - נידונו קרקעות במתחם התכנית המנדטורית שהופקעו בשנת 1962. יעוד המקרקעין היה חקלאי, אך בפועל נעשה שימוש ב- 20% מהם לצורך מחצבה, ללא היתר חוקי. גם כאן, המומחה מטעם המערערים העריך את שווי המקרקעין לאור פס"ד רשאד, דהיינו העריך דונם אחד מתוך כל החלקה לפי חלקה בעלת פוטנציאל בניה, כמקרקעין ביעוד בניה, ששווים פי 8 מערך המקרקעין בייעוד חקלאי. המומחה מטעם המשיבה, מר רוגובין, העריך אך שווי הזכויות לכל דונם ב- 500 ₪, וזאת על סמך עיסקאות השוואה שנערכו בין השנים 1960. גם כאן הועדפה חוות דעתו של מר רוגובין וערעור על ההחלטה נדחה. כבוד השופט ג'ובראן קובע בפסק הדין כי -

"הואיל ומצאתי שבדין הועדפה חוות דעתו של השמאי רוגובין, ונוכח העובדה כי עסקאות ההשוואה שהתייחס אליהן היו עסקאות הכפופות לתוכנית המתאר המנדטורית (באותו אזור ובאותן השנים) והמערער לא הוכיח אחרת, אין סיבה להתערב בממצאיו של רוגובין ובהכרעתו של בית המשפט המחוזי, כי השווי שנקבע משקף גם את פוטנציאל הבנייה."

ה.פ. 48772-05-10 חוסין נ. רשות הפיתוח (2.9.12) - נדונה הפקעת מקרקעין הכלולים בתכנית המנדטורית, שהופקעו בשנת 1962. גם בימ"ש בענין זה העדיף את קביעת השמאי רוגובין מטעם המשיבה (מאחר ונערכה על סמך עיסקאות השוואה). השמאי רוגובין הפנה לעסקאות השוואה שם עמד השווי על 300 ל"י לדונם והעריך את השווי ב- 500 ל"י. בית המשפט העריך את השווי ב- 600 ל"י לדונם בציינו כי "בהערכת שווי שוק בענייננו, ניתן איפוא להתחשב בעובדה כי גם בשטח חקלאי ניתן יהיה לקבל היתר לבנית בית מגורים, ולאור העקרונות שנקבעו בפס"ד חביבאללה – נראה כי שומת השמאי רוגובין , נמוכה במעט ויש להעמיד את הפיצוי על בסיס של 600 ל"י לדונם".

ת.א. (חי) 782-08 אסדי נ' מד"י – פורסם ביום 10.4.14 - גם עניינו מקרקעין בתחום התכנית שהופקעו בשנת 1962. הצדדים הגישו , בנוסף על חוות הדעת השמאיות , את 2 חוות הדעת התכנוניות, שגם הוגשו בהליך בפני (של פרופ' קיפניס מטעם המשיבה ושל הגב' איצקין מטעם התובעים).

בית המשפט העדיף את חוות הדעת השמאית של מר רוגובין מטעם הנתבעת , שהסתמכה על עיסקאות השוואה. בית המשפט הפנה לפס"ד רשאד, פס"ד חביבאללה ופס"ד דבאח, וקבע כי אין מקום לחרוג מקביעת השווי על פי עסקאות השוואה, כאשר בשווי שנקבע בעיסקאות אלה כבר מגולם פוטנציאל הבנייה. עוד קבע כי התובעים לא הוכיחו כי עיסקאות ההשוואה אינן משקפות מידע מלא או כי נתונים קונקרטיים הנוגעים למאפייני החלקות מצדיקים לסטות כלפי מעלה מהשווי שנקבע על סמך עיסקאות ההשוואה. לפיכך, העמיד בית המשפט את שווי החלקות על 500 ל"י לדונם.

ת.א. (נצ') 1167/04 יורשי המנוח עלי דיב חליל נ. מדינת ישראל ( 13.7.14)- גם בהליך זה, שעניינו הפקעה משנת 1976 , הוגשו חוות הדעת התכנוניות והשמאיות הנ"ל. בשל הפער בחוות הדעת מונה השמאי דוד טיגרמן כמומחה מטעם בית המשפט. לאחר סקירת הפסיקה קבעה כבוד השופטת נ. מוניץ כי יש להעריך את שווי החלקות לפי שיטת ההשוואה, בה מחיר העיסקאות מגלם בתוכו את פוטנציאל הבניה, כפי שנקבע בפס"ד דבאח. לאור קביעה זו נדחתה חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, אשר העריך את שווי החלקות לפי שווי לבניה. כבדו השופט מוניץ העדיפה את חוות דעתו של מר רוגובין מטעם הנתבעת, בקובעה כי "התובעים לא הביאו כל ראיה שלחלקות שבנדון קיים פוטנציאל בנייה ייחודי, בשונה מעיסקאות ההשוואה. לפיכך, אין מקום להעריך דונם מתוך כל חחלקה כדונם לבניה".

כמו כן נדחתה טענת התובעים בענין "ההקפאה" ונקבע כי זו לא הוכחה :" חוות דעתה של הגב' איצקין אינה תומכת בטענתם זו. מנגד, הנתבעת הביאה ראיות מהן ניתן ללמוד על מדיניות תכנונית ארצית שלא ליתן היתרי בניה לבניית בתי מגורים, על מנת לשמר את הקרקע החקלאית (כאמור בחוות דעתו של פרופ' קיפניס)...."אלא שאין אני נדרשת להכריע בשאלה זו, שכן עיסקאות ההשוואה שהובאו בחוות דעת הנתבעת משקפות את שווי השוק בשנים הרלבנטיות, ודי בכך כדי לקבוע את שווי מקרקעי התובעים".

26. מהפסיקה לעיל עולה כי ההלכה היא כי יש לקבוע שווי חלקה בהתאם לנתונים של עיסקאות השוואה, אלא אם יוכיחו הנפקעים "קיומו של פוטנציאל בניה ייחודי בחלקות המופקעות".

לפיכך, יש לבחון האם הוכח פוטנציאל שכזה.

27. כאמור, שני הצדדים הגישו חוות דעת תכנוניות . אני סבורה כי מסקנות שתי חוות הדעת נכונות , והן יכולות לדור זו לצד זו:

מסקנתו של פרופ' קיפניס היא כי:

"לא היה ביקוש ולא היה צורך להקים "בית מגורים" , וגם לא ניתן היה להקימו אפילו היה ביקוש/צורך לאור התקנות התכנוניות שחלו על השטח החל מחצית שנות ה- 50 ולאור ההליכים שעברו על החברה הערבית הכפרית מאז. המשמעות היא שלא ניתן היה וגם לא אפשר היה לממש בתקופה הקובעת, גם לפניה וגם לאחריה, את הזכות להקמת "בית מוגרים בחלקה "שבאזור חקלאי" על פי התנאים שנקבעו בתכנית המנדטורית".

וזו של הגב' איצקין:

"בהפקעות קרקע בשנת 1976 לצורך קביעת גובה פיצויי ההפקעה, יש להתבסס על המצב התכנוני של החלקה במועד ההפקעה ולהתעלם מאפקט כתוצאה מההכרזה ומכל גורם אחר, כך שפיצויי ההפקעה ישולמו על פי הייעוד ערב ההכרזה - משמע לפני הפגיעה".

דהיינו, פרופ' קיפניס מתייחס בכל חוות דעתו למצב משנת 50 ואילך, בו חלה "ההקפאה" ושווי המקרקעין בהתאם לחוות דעתו הוא בהתאם לעיסקאות ההשוואה מתקופת ההפקעה. הגב' איצקין מאידך, מבקשת ליתן למקרקעין ערך , כפי שהיה במחצית הראשונה של שנות ה- 50 , דהיינו , לפני ההקפאה , ולתקופה זו אין כל התייחסות בחוות דעתו של פרופ' איצקין.

28. אני מסכימה עם קביעתה של הגב' איצקין היא הנכונה, וכי יש לבחון את שווי המקרקעין בהתאם לשווים לפני "ההקפאה".

בע"א 3159/09 ‏ ‏ חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה (28.4.13) נאמר על ידי כבוד השופט רובינשטיין כי:

1. "באשר לציפיות הנוצרות כתוצאה מהפקדתה של תכנית כתב הנשיא שמגר, כי "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר 'נפגע' על ידי תכנית, איננו מגולם אך ורק בתכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין ...", וצוינו "הציפיות הסבירות שנוצרו אצל המערער בשנת 1964, עת הופקדה התכנית" (עניין בירנבך, בעמ' 233 (ההדגשות הוספו – א"ר); ראו גם: רע"א 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניה בע"מ, פ"ד נז(5) 529, 537) (להלן עניין לוסטרניק)). עמדה דומה הביעה פרופ' לוינסון-זמיר: "עצם הידיעה על הכנת התכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע" (לוינסון-זמיר, פגיעות, בעמ' 377; ההדגשה הוספה – א"ר). השוו לדברים שכתב הנשיא שמגר בעניין דומה: "הכרזה על קרקע כקרקע חקלאית אמנם אין בה משום שינוי מעמדה מבחינה תכנונית על אתר, אך משמעות ההכרזה היא אפשרות פוטנציאלית, שהועדה לשמירה על קרקע חקלאית תיזום, בכל שלב שהוא לאחר ההכרזה, את התליית התכנית הקיימת ... אפשרות זו היא בבחינת סיכון, אשר כל מי שמתעניין בקרקע צריך להביא אותו בחשבון כשיקול מרכזי, בעת שהוא בוחן, אם להיכנס לעסקה אם לאו, ואם כן – מה הביטוי הכספי שיש לתת לסיכון האמור" (ע"א 209/85 עיריית קרית-אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190, 208 (ההדגשה הוספה – א"ר). והשוו עוד: בג"ץ 174/88 אמיתי נ' המועצה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד מב(4) 89, 97 (1988); בג"ץ 5091/91 נוסייבה נ' שר האוצר [פורסם בנבו] (9.8.94), בפסקה 9). וכך כתבתי אף אני, אך לפני ימים מעטים: "כל מוכר וכל קונה, אם עיניהם בראשם, בודקים את המחיר שיבקשו או יהיו מוכנים לשלמו במשקפי ערכו הכלכלי של הנכס, הנגזר, בין השאר, מן הפוטנציאל התכנוני. המינון הכרוך בכך ומקורות ההסתמכות המדויקים הם עניין לכל מקרה לגופו, על פי נסיבותיו" (ע"א 7798/11 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' מפעלי תחנות בע"מ [פורסם בנבו] (21.3.13), בפסקה ה').... לא למותר לציין, כי את התכנית יזמה לא אחרת מאשר רכבת ישראל בעצמה, אשר ציפתה מן הסתם, כי זו תתממש על פי הכתוב בה, ולפיכך תונח במקום מסילה כפולה וקו הבנין יהיה בהתאם. משכך, ממילא אין היא יכולה לטעמי להיבנות מטענה, לפיה לא היתה קיימת ציפיה סבירה לקיומה של מסילה כפולה עת שפורסם הצו, משזו בבירור היתה ציפייתה שלה. משאלה פני הדברים, ככל שיש בקו בנין של 120 מטר ממרכז המסילה הכפולה כדי לפגוע בשווי הקרקע – קרי, באפשרויות הניצול שהיא חובקת – מתקיימת ירידת הערך בגין הפגיעה משעה שהייתה בגדר ציפייה סבירה וממשית וכל עוד זו מתקיימת, וכזו היתה עת פורסם צו ההפקעה השלישי.
2. אילו נתקבלה טענתה של רכבת ישראל כי אבדן ערך זה נובע כתוצאה מפרסום התכנית גרידא, הנה בחלוף שנתיים עד פרסום התכנית היה שווי הפיצוי לו זכאים המערערים בגינו נשחק משמעותית – שחיקה מפניה הזהירה חברתנו השופטת ארבל בפסק הדין בעניין ע"א 1528/05 רשות הנמלים והרכבות – רכבת ישראל נ' אביגדורוב [פורסם בנבו] (14.9.05): "בנסיבות אלה, עלול לחלוף פרק זמן ניכר ממועד מתן הצו כאמור ועד למועד אישור התכנית הרלבנטית, דבר העלול להביא לשחיקה ממשית של שיעור הפיצויים לו זכאי בעל הזכויות במקרקעין שהופקעו" (שם, בפסקה 8 לפסק דינה של השופטת ארבל). בהתאם ציין השופט פוגלמן בעניין רוטמן, כי "ירידת הערך שנובעת מההודעה או פרסום הצו נפרדת מירידת הערך הנובעת מפרסום התכנית, ופיצוי בגינה ניתן רק במסגרת תביעה לפיצויי הפקעה" (פרשת רוטמן, בפסקה 27 לפסק הדין); ועוד הוטעם, כי "יש לזכור כי תביעה לפי סעיף 197 לחוק אינה מפצה את בעל הקרקע בעד ירידת הערך שנגרמה עקב פרסום הצו במקרה שפרסום הצו קדם להליכי התכנון. שלילת פיצוי זה עלולה לעלות כדי פגיעה בלתי מידתית בקניינו של הפרט אם לא יזכה בפיצוי מלא בגין ירידת ערך זו" (פרשת רוטמן, בפסקה 112 לפסק הדין (הדגשה במקור – א"ר); השוו: ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625, 632 (1995); ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 137 (1987); קמר, בעמ' 364; השוו לוינסון-זמיר, פגיעות, בעמ' 377)" (ההדגשה של דברי כבוד הנשיא שמגר בפס"ד אילנקו אינה במקור).

29. כך גם בענייננו – משנכנסה לתוקף "ההקפאה" ממילא היה ברור, והמדינה נקטה יד קשה כלפי המפר, כי לא ניתן לממש את פוטנציאל הבניה במקרקעין, שהיה קיים עד ההכרזה.

מכאן, נובעת המסקנה כי יש להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשוויים בתחילת שנות החמישים.

30. מאחר ולא הובאו עיסקאות השוואה לגבי תקופה זו – יש ללכת בדרך שהתוותה בפס"ד רשאד, בשילוב עם זו בפס"ד דבאח, דהיינו שווי המקרקעין בייעוד חקלאי יהיה בהתאם לעיסקאות ההשוואה שהובאו על ידי השמאים (כפי שנקבע בפס"ד דבאח) , כאשר מתוך מקרקעין אלה 1 דונם יהיה לפי ייעוד למגורים , דהיינו פי 8 משוויו ביעוד לחקלאות (כפי שנקבע בפס"ד רשאד).

31. התובעים אמנם ביקשו לקבוע כי ניתן היה לפצל את המקרקעין , אך טענה זו נדחתה במפורש בפס"ד רשאד, ובפס"ד חביבאללה אף הוסיף כבוד השופט לוי כי:

"בית המשפט בעניין ראשד התייחס אמנם לצורך להראות כי היה מתקבל היתר בנייה, אך זאת הוא עשה בכל הנוגע לפיתוח מאסיבי של הקרקע, בהתבסס על סעיף אחר בתכנית המנדטורית המאפשר תכנית בנייה נרחבת בקרקע, ולא בית מגורים אחד בלבד. במקרה כזה התכנית עצמה דורשת אישור של הוועדה המחוזית. לא בכך עסקינן. יודגש כי בית המשפט בעניין ראשד לא קבע כי הבנייה תתאפשר רק במקומות שבהם יש לחקלאי קשיי ניידות – לקביעה כזאת אין גם בסיס בתכנית המנדטורית. כל שנכתב בפסק הדין הוא כי מאחורי האפשרות לבנות בית אחד על כל חלקה, באזור המיועד לחקלאות, עמד ככל הנראה גם צורך של החקלאים להיות קרובים יותר לחלקה אותה הם מעבדים. קשיי הניידות – שכנראה לא חלפו מהעולם גם בשנות ה-70 של המאה הקודמת – לא הועמדו כתנאי לקבלת אישור בנייה. הקביעה "שכוונת התכנית לא הייתה להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד" (עניין ראשד, בעמ' 416) נכונה. אך היא נאמרה בתגובה לטענות בעלי המקרקעין שם, אשר טענו כי פרשנות התכנית היא שחלקתם הייתה מפוצלות למספר רב של חלקות, שהיו מנוצלות לבנייה נרחבת. להבדיל, בניית בית אחד בכל חלקה, המוגבל בשטחו ובצורתו, אינה משום "בנייה למגורים לכל דורש".

דברים אלה עולים בקנה אחד עם תאור ההתפתחות הדמוגרפית בחוות דעתו של פרופ' קיפניס, באשר לבניה שכן בוצעה במקרקעין שייעודם חקלאי לפני "ההקפאה".

32. מאידך, גם לא מצאתי רלבנטיות במחלוקת בפני, לטענת הנתבעת בדבר תכנית שלא קיבלה תוקף ותכנית המתאר הארצית , שנכנסה לתוקף לאחר ההקפאה.

33. באשר לשווי דונם למקרקעין שייעודם חקלאי, אני סבורה כי יש ללכת בדרך הפסיקה, כפי שנסקרה לעיל, ולאמץ את השווי על פי עיסקאות ההשוואה – דהיינו 7,000 ל"י לדונם ליום הקובע. שווי דונם בייעוד לבניה, בהתאם לאמור הוא 56,000 ל"י.

לפיכך, שווי מלוא המקרקעין שהיו בבעלות המנוחה הינו 56,000 ל"י + 7,000 X 19,167 מ"ר = 190,169 ל"י ליום הקובע, וחלקם של התובעים הינו 163,002 ל"י ליום הקובע (אעיר כי בפסיקה ובחוות הדעת קיימת אי אחידות , כאשר בחלקם נקבע השווי 700 ל"י ובאחרים – 7,000 ל"י. יחד עם זאת – התוצאה הסופית זהה והצדדים אינם חלוקים עליה).

34. לעניין הוצאות נלוות – דין טענה זאת להדחות – יפים לסוגיה זו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 3471/11 דוויק נ' מע"צ ואח' [פורסם ביום 27.1.14] בסכמו את פסק הדין –

"עמדנו על כך שתכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, ועמדנו על ההצדקות להכרה בזכות הנפקע לשיפוי גם בגין ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי. מכאן, כי נורמטיבית, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה. מובן כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות; על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות; על הנפקע לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

בעניינינו – התובעים לא הגישו כל ראיה בגין ההוצאות הנלוות הנטענות על ידם ולפיכך לא הוכחו התובעים הוצאותיהם, לא הוגשו כל ראיות בגין ההוצאות הנטענות".

35. מכל האמור, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום של 163,002 ל"י, בצירוף ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק תיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד- 1964, ובניכוי הסכום שכבר שולם לתובעים כאמור לעיל, בערכו להיום כנ"ל.

הסכום האמור ישולם לתובעים, באמצעות בא כוחם, ₪ תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, בצירוף שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום זה + מע"מ.

ניתן היום, ל' אב תשע"ד, 26 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.