1. זוהי תביעה להשבת כספים ששולמו בגין פיתוח התשתיות במגרשים ששווקו בפרויקט הרחבת קיבוץ תל קציר (להלן: "הוצאות הפיתוח"), שלטענת התובעים נגבו מהם ביתר ובחריגה מהשיעור המוסדר בדין, וזאת במסגרת התקשרות חוזית לרכישת זכויות במקרקעין.

העובדות הצריכות לענייננו

1. התובעים בהליך זה הם שלושה זוגות (התובעים 1+ 2; התובעים 3+ 4; והתובעים 5+ 6) שהתקשרו בעסקה לרכישת זכויות במגרשים לבתי מגורים בהרחבת היישוב תל קציר, במקרקעין המצויים במשבצת הנתבע 1, קיבוץ תל קציר (להלן: "הקיבוץ"), בפרויקט המנוהל על ידי הנתבעת 2, אד-בר יועצים בע"מ (להלן גם: "אד -בר").

במסגרת ההתקשרות החוזית, חתם כל זוג בנפרד ובמעמד אחר, על מערכת זהה של חוזים (למעט השינויים המתחייבים),כאשר ניסוח החוזים מיוחס לנתבע 3, עו"ד אביתר גושן (להלן: "עו"ד גושן").

1. מערכת החוזים עליה חתמו התובעים כללה את ההתקשרויות הבאות:
   1. התקשרות עם הקיבוץ בהסכם שכותרתו "הסכם להפניית המשתכנים להקצאת מגרש במנהל מקרקעי ישראל". במסגרת הסכם זה, מכר הקיבוץ לתובעים את זכות הפניה למנהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י או "המנהל") לצורך חכירת מגרשים 44, 45 ו- 51 המצויים בהרחבת תל קציר (להלן: "המגרשים"), באופן שהתובעים 1 +2 רכשו את הזכות במגרש מס' 44, התובעים 3+ 4 רכשו הזכות במגרש 45 והתובעים 5+ 6 רכשו את הזכות במגרש 51 (נספחים 9 א – 9 ג לתצהיר הקיבוץ).
   2. חתימה על "הסכם קיבוץ -תושב" בו הוסדרה מערכת היחסים בין הקיבוץ למשתכנים אשר היו מעוניינים להצטרף לשורותיו כתושבים מן המניין (נספחים 6א-6ג לתצהיר הקיבוץ).
   3. התקשרות בהסכם עם אד-בר, החברה שמונתה על ידי הקיבוץ לנהל את פרויקט ההרחבה באותם 25 המגרשים (לעניין אפיונם של המגרשים – ראה סעיף 14 של פסק דין זה), לרבות ניהול פיתוח התשתיות בהרחבה ותיאום מול קבלני ביצוע ופיתוח שונים. בין היתר, ההסכם מנה את פעולות הפיקוח שתבצע אד-בר עבור התובעים ויתר המשתכנים, וכן את הוצאות הפיתוח ששילמו התובעים (נספח 7 לתצהיר הקיבוץ).
   4. חתימה על "הסכם קבלן" עם כנרת -חברה לבניה ופיתוח בע"מ (להלן: "קבלן הבנייה") לביצוע בניית בית המגורים בהתאם לדגם הבית שנבחר (נספח 8 לתצהיר הקיבוץ).
   5. הסכם מול מנהל מקרקעי ישראל, התקשרות שנעשתה בשלב מאוחר יותר, ולאחר השלמת החתימה על החוזים האחרים, באמצעות חתימה על "הסכם פיתוח" המסדיר את התחייבויות התובעים לעמוד בתנאי פיתוח הקרקע הנדרשים ׁ(נספח 10 לתצהיר הקיבוץ).
2. חרף מערכת החוזים שתוארה לעיל, ועל רקע חילוקי דעות בין התובעים לנתבעים, בחרו בסופו של יום התובעים 3+ 4 לבנות את ביתם במגרש 45 באופן עצמאי ושלא באמצעות קבלן הפרויקט, ואילו יתר התובעים לא השלימו את בניית בתיהם במגרשים עד ליום זה. למען שלמות התמונה יצוין, כי במהלך הדיונים התברר כי התובעים 5 + 6 מכרו זה מכבר את זכותם במגרש 51, בעוד שהתובעים 1+ 2 עדיין מחזיקים בזכויות במגרש 44.

טענות הצדדים בתמצית

1. לטענת התובעים, התשלומים ששולמו על ידם ביתר ובשיעור העולה על הקבוע בדין, נגבו תוך הטעיה ויצירת מצג שווא מצד הנתבעים שלפיו מדובר בסכומים המשולמים בגין הוצאות פיתוח התשתיות, אף שבפועל היוו הכספים תמורה נוספת לקיבוץ בגין המגרשים. התובעים אינם מכחישים כי הקיבוץ רשאי לשווק את זכויותיו במגרשים ללא כל מגבלה כספית, אלא שלעמדתם היה על הקיבוץ להציג את הדברים באופן גלוי וכהווייתם, מבלי להסתיר או להסוות זאת תחת רכיב הוצאות הפיתוח.

עוד נטען, כי אילו ידעו התובעים מראש מהו ה"סכום האמיתי" שהקיבוץ דורש בגין זכויותיו במגרש, ואלמלא הוטעו לסבור כי התמורה בגין המגרש מוסוות בתוך עלויות הפיתוח, כי אז לא היו הם מתקשרים בעסקה זו.

1. בנוסף לכך, מונים התובעים במסגרת כתבי הטענות והסיכומים מטעמם, שלל עילות אותן הן מבקשים לייחס לנתבעים, ובכלל זה: הימנעות ממתן בטוחות בנקאיות וערבויות מלאות לכספי הרוכשים תוך הפרת חובה חקיקה הקבועה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי הדירות), תשל"ה – 1974 (להלן: "חוק המכר (דירות)") והתקנות שעל פי חוק; הטעיה ומצג שווא באמצעות ניסוח "חוזים מפוצלים"; הטעיה בנוגע לעלויות הריאליות של עבודות הפיתוח והתמורה שבפועל גובה הקיבוץ עבור המגרשים ששיווק; סטייה מעלויות הפיתוח הקבועות בחוקי העזר ובהוראות ממ"י; הפרת חובת הנאמנות והשמירה של הנתבעים כולם; חריגה מן המסגרת החוקית שהקנתה להם את הזכות למכור את הזכויות במקרקעין מושא התביעה; התעשרות שלא כדין מצד הקיבוץ באמצעות נטילת כספי התמיכה הממשלתית, ועוד.
2. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעים לשלם סך של 288,785 ש"ח לתובעים 1 +2; סך של 227,107 ₪ לתובעים 3+ 4; וסך של 205,005 ₪ לתובעים 5+ 6. לטענת התובעים, חבים כל הנתבעים ביחד ולחוד, בגין כל עילות התביעה, הואיל ולשיטתם, כל הנתבעים כולם השתתפו במצג השווא ואפשרו אותו בהתנהלותם.

במסגרת סיכומיהם ציינו התובעים (בסעיף 26), כי תביעה זו איננה מגלמת את כלל הנזקים שנגרמו להם בשל המעשים והמחדלים שהם מבקשים לייחס לנתבעים כתוצאה מההתקשרות בעסקה מושא ההליך, והם עתרו בסוף הסיכומים לפיצול סעדים. בכגון דא ייאמר כאן, כי אין בדעתי לדון במשמעויותיה המשפטיות של הצהרה זו של התובעים, אך מן הדין להפנות להחלטתי מיום 20/07/10 שניתנה בבקשה לפיצול סעדים שהגישו התובעים בשעתו.

1. מנגד, ביקשו הנתבעים לדחות את התביעה. להלן תמצית טענותיהם;

הקיבוץ בסיכומיו מעלה מספר טענות מקדמיות כנגד התובעים; בין היתר נטען, כי התובעים מסתמכים בסיכומיהם על טיעונים רבים המהווים הרחבת חזית פסולה, על עדויות מפי השמועה, ועל מסמכים שהגשתם נעשתה שלא באמצעות עורכיהם. בכגון דא נטען, כי יש ליתן משקל ראייתי נמוך לתצהיר שהוגש מטעם התובעים הואיל והוא אינו ערוך כדין, אלא משותף לשלושת התובעים 1, 3 ו- 5, מבלי שניתן לייחס לכל תובע מה מהאמור בתצהיר נאמר מידיעתו האישית, דבר המעיד כשלעצמו על תיאום גרסאות ביניהם. בנוסף מבוקש להימנע מלתת משקל ראייתי כלשהו לחוות הדעת מטעם התובעים שנערכה ע"י עו"ד בועז עמיר (להלן: "עו"ד עמיר") מאחר והיא אינה חוות דעת שבמומחיות, ואף אינה מבוססת על נתוני המקרה הנדון.

עוד טוען הקיבוץ, כי לא עלה בידי התובעים להניח תשתית ראייתית להוכחת תביעתם, בשעה שעדי התביעה התאפיינו בחוסר מהימנות, ואילו עדותם של עדי ההגנה לא נסתרה. כמו גם בשל הימנעות התובעים מהבאת עדים רלוונטיים, אגב הסתרת עובדות ומסמכים חיוניים להשלמת התמונה, ובכך פעלו הם בחוסר ניקיון כפיים ותוך שימוש לרעה בהליכי משפט.

1. לגופם של דברים טוען הקיבוץ, כי עלויות הפיתוח שנגבו מהתובעים תאמו את ההוצאה הריאלית בגין הפיתוח (שאף עדיין לא הסתיים במלואו, וההערכה היא שלא תיוותר יתרה חיובית בחשבון הפיתוח), וכי מדובר בתביעה תיאורטית, מאחר ואף שאין כל הגבלה על מכירת הזכויות לכל המרבה במחיר, בסופו של דבר הקיבוץ לא הרוויח כלל ממכר זכויותיו.

עוד נטען, כי טענות התובעים מבוססות על תיאוריות קונספירציה ו"טענות אווירה" מופרכות שאין להן כל ביסוס ראייתי; כי פיצול החוזים אינו מלאכותי אלא הכרחי בבחינת דרך המלך בביצוע פרויקט מסוג זה; כי התובעים קיבלו בטוחות ראויות לכספים ששילמו; וכי הקיבוץ לא קיבל לרשותו כספים ממקור ממשלתי לצורכי הפרויקט ואינו מעורב בקבלתם.

לבסוף טוען הקיבוץ, כי התקשרות התובעים בעסקה הייתה מרצון חופשי ובידיעה מלאה, כך שכל טענות התובעים הן, לכל היותר, מסוג טעות בכדאיות העסקה (אם כי לשיטת הקיבוץ הוכח שמדובר בעסקה רווחית וכדאית עבורם) שאינה מזכה אותם בעילת תביעה ובסעד, בפרט כאשר התובעים לא הצביעו על נזק או חיסרון כיס שנגרם להם בפועל.

1. באופן דומה, מציינת אד-בר בסיכומיה כי התביעה נגדה חסרת כל בסיס, שכן לא הובאה כל ראיה בדבר פגם בניהול הפרויקט ואף לא נתבע במסגרת התביעה כל סכום כפיצוי בגין ניהול כושל או בגין מעשה או מחדל כלשהוא הקשור בניהול הפרויקט על ידה. עוד טוענת היא, כי מרבית עילות התביעה הינן טענות סרק בלתי רלוונטיות, שגרמו לניפוח וסרבול מיותר של ההליך, ואילו הסעד היחיד המבוקש ע"י התובעים הינו בגין ההפרש שבין הוצאות הפיתוח שנגבו מהם לבין הסכום המאושר ע"י ממ"י.

בעניין זה טוענת אד-בר, כי הוצאות הפיתוח פורטו במדויק בחוזים עליהם חתמו התובעים מולה, לרבות מפרט טכני מדויק של הפיתוח שיקבל המשלם, וסכומים אלו אינם מחייבים את בדיקתו או אישורו של ממ"י. לשיטתה של אד-בר, הוכח כי לא הוטלה כל הגבלה על זכותו של הקיבוץ לגבות תשלום מן התובעים והדבר היה נתון למו"מ חופשי על פי ההיצע והביקוש בשוק. האיסור בגביית סכומים החורגים מעלויות הפיתוח המאושרות ע"י המנהל (הקבוע בהחלטה 959 של ממ"י), נוגע למגרשים שהמנהל משווק בעצמו, ואינו חל על המגרשים מושא התביעה, המשווקים על ידי הקיבוץ.

1. עו"ד גושן ביקש להצטרף לכל הטענות המקדמיות והדיוניות שהעלו יתר הנתבעים, ובכלל זה שינוי חזית אסור, ניהול הליך סרק, העדר הוכחת נזק וכיוצא באלו. נוסף על כך, טוען עו"ד גושן, כי יש לדחות את התביעה כנגדו מחמת היעדר יריבות - שעה שהוא כלל לא ייצג את התובעים או מי מהם (ורובם אף היו מיוצגים באותה עת על ידי עורך דין מטעמם), והם לא נשאו בשכר טרחתו, אלא השתתפו בהוצאות המשפטיות של הקיבוץ בטיפול בפרויקט ההרחבה, ולמעשה הוא ייצג בעסקה את הקיבוץ בלבד.

עוד סבור עו"ד גושן, כי יש לדחות את התביעה כנגדו מחמת היעדר עילה, זאת מאחר ואין לו שום נגיעה לסכומי הפיתוח שנגבו מהתובעים או לקביעת סכומם וגבייתם, ובשעה שהתובעים חתמו על ההסכמים מתוך רצון חופשי וללא כפייה. לטענתו, התובעים לא הוכיחו כל רשלנות מצדו ולא הצביעו על נזק שנגרם להם בשל מעשיו או מחדליו הנטענים, וכי הוא לא הפר כל חובה כלפי התובעים, אלא אדרבא נהג כלפיהם במלוא ההגינות והמקצועיות. בסיכומיו מבוקש לחייב את התובעים בהוצאות לדוגמא כפיצוי על הנזקים שנגרמו או שיגרמו לשמו המקצועי כתוצאה מהגשת התביעה שיש בה להכפיש את שמו הטוב.

ראיות הצדדים

1. בשים לב למחלוקות שפורטו לעיל, הגישו הצדדים את ראיותיהם. מטעם התובעים הוגש תצהיר משותף לתובע מס' 1, ינון אהרוני (להלן: "ינון"), לתובע מס' 3, גולן אהרוני (להלן: "גולן"), ולתובע מס' 5, איל דביר (להלן: "דביר"), והשלושה העידו בפניי ונחקרו על תצהירם. כמו כן שמעתי את עדותו עו"ד עמיר אשר נחקר על חוות הדעת שהוגשה מטעמו (ת/7).

בנוסף, זומן לעדות מר גבי ויסמן, מנהל מחוז צפון בממ"י (להלן: "ויסמן") אשר נחקר על תעודת עובד ציבור שהוגשה כנספח בתצהיר מטעם הקיבוץ (נ/5).

מטעם הקיבוץ נשמעה עדותו של נתן אייזיק, מרכז המשק בקיבוץ (להלן: "אייזיק"); מטעם אד-בר נשמעה עדותו של רפי אדלשטיין, מנהלה של אד-בר (להלן: "אדלשטיין"); ומטעם עו"ד גושן נשמעה עדותו שלו בלבד.

כמו כן, הונחו בפניי מסמכים רבים ובכלל זה ההסכמים השונים על נספחיהם, החלטות המנהל, תכתובות, תעודת ציבור ועוד.

הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה

1. לאחר ששמעתי את העדים כולם, והתרשמתי מעדויותיהם בפניי, ולאחר שנתתי דעתי לראיות ולטיעוני הצדדים בסיכומיהם, שוכנעתי כי יש לדחות את התביעה במלואה, הכל בהתאם לממצאים ולקביעות שיפורטו בהרחבה להלן.
2. בפתח הדברים יש לבחון מהו המצב העובדתי והמשפטי החל על המגרשים מושא התביעה.

הוכח כי עובר לעסקה עם התובעים, החזיק הקיבוץ בזכויות החכירה במגרשים על בסיס הסכמים שנחתמו בינו לבין ממ"י ("הסכמי משבצת").

בהתאם להחלטה 737 של ממ"י מיום 17/12/95, שעניינה הרחבות למגורים באגודות ישובים חקלאיים ובהם קיבוצים, הוחלט על הקמת שכונת מגורים הצמודה לקיבוץ, על מקרקעין אשר שטחם יגרע ממשבצת הקיבוץ ויושב למנהל, באופן שרוכשי הזכויות במגרשים יתקשרו ישירות מול ממ"י בחוזה חכירה. תמורת גריעה מוסכמת זו, יהא הקיבוץ זכאי לקבל פיצוי מאת המנהל בכסף או בשווה כסף/בקרקע. בענייננו, בחר הקיבוץ לקבל פיצוי בעין בהתאם לפרוצדורה הקבועה בסעיף החריגים 10ג' להחלטה 737 שזו לשונה:

"האגודה תהיה רשאית לפנות למנהל בהצעה שהחכרת מגרשי המגורים בהרחבה, כולם או מקצתם, תעשה לפי כללי החלטת המועצה 727, או כל החלטה אחרת שתובא במקומה. המנהל יודיע לאגודה אם קיבל את הצעתה, במלואה או בחלקה, בכפוף לתנאים שיקבע המנהל ולתנאי החלטה זו, כמתחייב".

במילים אחרות, הקיבוץ פנה אל המנהל בבקשה כי בתמורה להסכמתו הוא יקבל את הפיצוי בקרקע - באמצעות הקצאת חלק מהמגרשים מתוך ההרחבה, על פי הכללים המפורטים בהחלטה 727 של ממ"י מיום 03/07/95 (החלטות 737 ו-727 צורפו לתצהיר מטעם הקיבוץ כנספחים 1 ו-2 בהתאמה).

על רקע זה הוסכם בין הקיבוץ למנהל, במסגרת הסכם מיום 15.11.02 והתוספת להסכם מיום 13.03.03 (שצורפו כנספחים 3א'-ב' לתצהיר הקיבוץ), כי מתוך כלל המגרשים שהוקצו לטובת ההרחבה, יקבל הקיבוץ כפיצוי בקרקע 25 מגרשים (מגרשים מספר 44 – 68 בגושים 15710 ו- 15718).

1. אין חולק כי שלושת המגרשים שנרכשו ע"י התובעים בתביעה דנן, נמנים על אותם 25 מגרשים שהועברו לקיבוץ במסגרת הפיצוי המוסכם. אלא שהשאלה המרכזית בה חלוקים הצדדים היא, באם חלה על הקיבוץ מגבלה כלשהי ביחס לסכום הנגבה בגין הוצאות הפיתוח במגרשים אלו, אם לאו.

התובעים סבורים כי התשובה לשאלה זו היא בחיוב. טענתם הלובשת פנים רבות לכל אורך טיעוניהם, הינה כי עלויות הפיתוח הן עלויות סטטוטוריות הנקבעות על פי הדין, כך שהקיבוץ לא היה רשאי לגבות סכומים אלו ביתר, או להסוות תחת רכיב זה תמורות נוספת לקיבוץ, מעבר לתשלום לו הוא זכאי בגין הזכות במגרש.

1. לצורך ביסוס עמדתם, נסמכים התובעים על שני מקורות ראייתיים, שלהלן ידונו בהרחבה - חוות דעתו של המומחה מטעמם עו"ד עמיר, ומכתבו של עו"ד אילן דגני, סגן מנהל אגף שיווק וכלכלי בממ"י (להלן: "עו"ד דגני") שצורף כנספח ז' לתצהירי התובעים.

ייאמר מיד, כי מצאתי שלא לקבל את עמדת התובעים, ושוכנעתי כי ראיותיהם בעניין זה אינן מבססות את עמדתם, אלא ההפך הוא הנכון.

1. אתייחס תחילה לחוות הדעת של עו"ד עמיר, אותה מצאתי לדחות וזאת ממכלול הטעמים הבאים: ראשית, בצדק נטען כנגד חוות הדעת שאין היא ערוכה בהתאם לפקודת הראיות, באשר היא נעדרת אזהרה והצהרה על נכונות האמור. שנית, מקובלת עלי טענת הנתבעים כי חוות דעתו של עו"ד עמיר אינה חוות דעת שבמומחיות ומדובר בחוות דעת משפטית בעיקרה, כשלעו"ד עמיר אין יתרון או מומחיות בבחינת המצב המשפטי או במתן פרשנות לדברי החקיקה, והדברים יכלו לקבל ביטוי במסגרת כתבי הטענות והסיכומים של הצדדים.

לא זו אף זו, גם אם נבחן את חוות העדת מבחינה משפטית גרידא, לא מצאתי בה כל ביסוס לטענה המשפטית של התובעים, ולפיה הסכומים נגבו בניגוד להוראות חוקי העזר או להחלטות ממ"י. ודוק - עו"ד עמיר מפנה להחלטות המנהל, אותן לא מצאתי רלוונטיות לענייננו בשעה שהן נוגעות לרשות מקומית, שאיננה צד להליך, ולהסדרים אחרים שאינם חלים על המקרקעין מושא התביעה. מסקנתי זו עולה ביתר שאת מחקירתו הנגדית של עו"ד עמיר, עת לא הצליח להשיב לשאלה הפשוטה, היכן נאסר על הקיבוץ על פי הדין לגבות סכום הראוי על פי הבנתו (של הקיבוץ) בעד עבודות הפיתוח (עמ' 81 לפרוטוקול ש' 3- 7).

לפיכך, קביעתו של עו"ד עמיר בחוות דעתו כי יש להעמיד את עלויות הפיתוח ליישוב תל קציר על סך שנע בין 105,000 ₪ לבין 145,000 ₪ למגרש (כאשר מסכום זה יש להפחית סך של 18,750 ₪ בגין התחברות לרשת הביוב עליה משלמים המשתכנים בנפרד), אין לה על מה לסמוך.

1. זאת ועוד, שוכנעתי כי עו"ד עמיר אינו בעל המומחיות להעריך את השאלה שהועמדה למבחנו, בדבר עלויות הפיתוח. הגם שהעד הסביר כי כתיבת חוות דעתו נעשתה בהתבסס על ניסיונו ומעורבותו בפרויקטים רבים של פיתוח יישובים בדרום, נאלץ הוא במהלך חקירתו להודות שלא היה מעורב בפרויקטים בצפון הארץ, או בהרחבות יישובים כלשהם בסמוך לתל קציר, אף שהללו הובאו כדוגמאות להשוואה במסגרת חוות דעתו (עמ' 74 לפרוטוקול ש'7 -10). כמו כן, בחקירתו הנגדית לב"כ אד-בר אישר עו"ד עמיר, כי הוא אינו בעל הכשרה טכנית הנדסית וכי הוא אינו שמאי בניין או תשתית (עמ' 79 לפרוטוקול ש' 2- 3).

טעם נוסף לדחיית חוות הדעת נעוץ בכך, שהיא אינה מבוססת על עובדות המקרה ומנותקת מהנתונים הקיימים בשטח. בכגון דא אישר עו"ד עמיר בחקירתו הנגדית, כי לא ביקר בהרחבה בתל קציר, לא בדק את עלויות הבנייה והפיתוח הריאליות בהרחבה, או את הנתונים הפיסיים של המקום, שיפועי קרקע וכיוצא באלו. משנתונים אלה לא היו בפני עו"ד עמיר, ובשים לב ליתר הטעמים לעיל, שוכנעתי שאין מקום להסתמך על חוות דעתו או לאמץ את האמור בה.

1. אשר למכתבו של עו"ד דגני, מכתב זה צורף לתצהירי התובעים, ובגוף המכתב צוין כי הוצאות הפיתוח בפרויקט ההרחבה בתל קציר נבדקו על ידי בקר השדה מטעם המנהל, שהמליץ ש"הוצאת הפיתוח למגרש ממוצע בפרויקט ההרחבה יהיו בסך של 140,000 ₪ למגרש כולל מע"מ וכולל הוצאות פינוי מבנים חקלאיים" (ההדגשה במקור). על בסיס האמור במכתב מבקשים התובעים להעריך את הוצאות הפיתוח שהיו צריכים לגבות מהם.

הנתבעים טענו, ובצדק, כי מכתבו של עו"ד דגני נוסח כמכתב תשובה במענה למכתב פנייה מטעם באי כוח התובעים, שלא צורף לתצהיר התובעים, למרות שבו הוגדרה השאלה שהופנתה אל עו"ד דגני. לפיכך, הותר לנתבעים להגיש במהלך ישיבת ההוכחות מיום 4.2.15 את התכתובת המלאה בין עורכי הדין (נ/9), והתובעים נתנו את הסכמתם להגשת הראיה מבלי שיהיה צורך בעדותו של עו"ד דגני (ראו עמ' 144 לפרוטוקול).

1. והנה, עיון במכתב הפניה של באי כוח התובעים אל עו"ד דגני, הנושא תאריך 14.1.09, מעלה כי השאלה עליה השיב עו"ד דגני נגעה לסכום אשר ממ"י מתעתד לגבות כדמי פיתוח מן המשתכנים שירכשו מגרשים בהרחבה זו מידי המנהל (להבדיל מהקיבוץ). הא ותו לא. ואם לא די בכך, על מנת לאבחן בין קרקע המשווקת מאת המנהל לבין קרקע המשווקת על ידי הקיבוץ, צירף עו"ד דגני לתכתובת (נ/9ב'3) עותק ממכתב שנשלח על ידו למשתכן אחר בפרויקט, בו הובהר במפורש כי ביחס למגרשים שהוקצו לקיבוץ במסגרת עסקת פיצוי על פי סעיף 10 ג' להחלטה 737 של ממ"י, כל המחויבויות וההסכמות שבין רוכשי המגרשים לקיבוץ הינן במסגרת היחסים החוזיים שבין הצדדים ואין כל מקום להתערבות המנהל.
2. חיזוק נוסף לדבר נמצא גם בתעודת עובד הציבור שהוגשה (נ/5), בה מציין מנהל מחוז צפון (שם בסעיף 6), באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי "משמעות הקצאת המגרשים לקיבוץ כפיצוי בקרקע, ולמעשה כפיצוי בשווה כסף, מכוח סעיף 10 ג' להחלטה 737 היא כי הקיבוץ נהנה מהזכות לקבל זכויות מגרשים המהוונים למגורים שהוקצו לו, לרבות הזכות למכור זכות זאת כראות עיניו ולכל המרבה במחיר ו/או ליתן לאחר את הזכות לשווקם ו/או כל פעולה אחרת ללא כל מגבלה שהיא, לרבות ביחס לדמי הפיתוח הנגבים בגין מגרשים אלו" (ההדגשה במקור).

גם בעדותו בפניי הדגיש ויסמן, כי מאחר והקיבוץ עורך הסכם ישיר מול המשתכן, אין זה מעניינו של המנהל כמה הקיבוץ גובה, שכן המנהל לא הוא שעושה את הפיתוח (עמ' 21 לפרוטוקול ש' 28- 29). לפי העד, למנהל אין כל עניין בהסכמים שנחתמו בין המפקח או הקיבוץ לבין המשתכנים.

עדותו של ויסמן בעניין זה מקובלת עלי ומצאתי אותה עניינית, ברורה וראויה לכל אמון.

לעומת זאת, גרסתם של עדי התביעה לאורך כל מהלך התביעה לא הייתה עקבית או אותנטית, מצאתי אותה כבלתי עניינית, לעיתים מבולבלת ורצופה בסתירות פנימיות, והעובדה כי השלושה חתמו על תצהיר משותף, אם אינה כשלעצמה עילה לפסילתו, מעידה על תיאום גרסאות.

1. נוכח כל האמור, יוצא אפוא, כי התובעים לא הצביעו על כל מקור בדין המגביל את סכום הוצאות הפיתוח שנגבו מהם, ואף ממסכת הראיות שהוגשה, הוכח באופן פוזיטיבי כי להבדיל ממגרשי המנהל שהוקצו לטובת ההרחבה (שאינם חלק מההסדר לפי סעיף 10ג להחלטה 737) שלגבם נאסר על הקיבוץ לקבל תמורה כלשהי בעד הפניית מועמדים למנהל לצורך חתימתם על חוזה פיתוח, הרי שביחס למגרשים שניתנו לו כפיצוי בקרקע, ובכלל זה מגרשי התובעים, היה הקיבוץ רשאי לשווק את קרקעותיו (דהיינו למכור את זכות ההמלצה להתקשר בחוזה פיתוח מול ממ"י ביחס לאותם המגרשים) מבלי שיחולו עליו מגבלות כלשהן לעניין התמורה שיקבל מן הרוכשים.

לכאורה די באמור בכדי לדחות את התביעה, אך מעבר לנדרש אדון בקצרה ביתר הטענות שהעלו התובעים.

1. בסיכומי טענותיהם העלו התובעים טענה חדשה, שלא היה לה זכר קודם לכן, בדבר ההפרש בין העלויות הריאליות של הפיתוח לבין הסכומים ששולמו על ידי התובעים, והיתרה שעל פי הנטען נטל הקיבוץ לכיסו. ייאמר מיד, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה שדינה להידחות על הסף. לא זו בלבד, אלא שגם בסיכומי התובעים בהם נשמעה טענה זו לראשונה כאמור, לא הונחה תשתית ראייתית לקיומו של פער בין עלויות הפיתוח בפועל לבין עלויות הפיתוח שנגבו. כל שנטען בהקשר זה הוא, כי המידע בדבר עליות הפיתוח שהוצאו בפרויקט, כמו גם הסכומים שהועברו לקיבוץ, מצוי בידי הנתבעים אשר בחרו שלא להציגו, וכלשון התובעים בסעיף 190 לסיכומיהם, "..מחובתו של מר אדלשטיין הייתה להציג את הנתונים האמיתיים בבית המשפט ובחירתו (ובחירת הקיבוץ) שלא לעשות כן מעידה כאלף עדים על כך שהיה להם מה להסתיר וכי חברת אד- בר העבירה סכומים עתק לידי הקיבוץ במסתרים!"

כידוע, נטל ההוכחה בעניין זה מוטל על כתפי התובעים, ומשלא עלה בידם להרימו, סבורני כי מוטב היה להם שלא לטעון טענות מסוג זה. בדומה לכך, איני מוצא צורך להתייחס אל טענת התובעים האמורה בסעיף 194 לסיכומים, לפיה, בהיעדר נתוני אמת אזי יש לקבוע "כמה צריך לעלות, כמה אמור לעלות וכמה נהוג לעלות פיתוח של שכונה מעין זו". לדידי, טענות אלה אינן דורשות הכרעה ואין בינן לבין הסעד המבוקש דבר.

1. יתרה מכך, לא שוכנעתי כי הנתבעים הסתירו אינפורמציה כלשהי בדבר "נתוני האמת" או ביחס להוצאות הפיתוח הריאליות; המפרט הטכני של הפיתוח והסכומים שנדרשו הרוכשים לשלם בעבורו, מפורטים בהסכם שנחתם מול אד-בר (נספח ז' לתצהיר הקיבוץ), ובנוסף לכך אדלשטיין התייחס בחקירתו לרכיבי הפיתוח השונים, הן במגרשים הפרטיים של כל משתכן, והן לרכיבי הפיתוח הציבורי (עמ' 149 - 150 לפרוטוקול). בין היתר ציין אדלשטיין, כי ההרחבה נמצאת על קו השבר הסורי - אפריקאי, עובדה המצריכה בניית קירות תמך המייקרת את עלויות הפיתוח. בהמשך פירט אדלשטיין את הרכיבים השונים בתוך הסכום שנגבה, כאשר מסמך פירוט עלויות הפיתוח שהוכן עבור הקיבוץ לא הוגש רק בשל סירובו של ב"כ התובעים (עמ' 155 ש' 16 – 27).

ממילא, כל עוד לא הסתיימו עבודות הפיתוח במקום, כפי שגם העידו הן עדי הנתבעים והן התובעים בעצמם, הרי שמדובר בהנחה תיאורטית, ולמעשה לא ניתן להעריך נכונה את הוצאות הפיתוח האמיתיות ובוודאי שלא ניתן לקבוע כי נגבו מאת התובעים הוצאות פיתוח ביתר.

נוכח כל האמור אני קובע, כי התובעים כשלו מלהוכיח את טענותיהם בדבר מצג שווא ביחס לגובה הוצאות הפיתוח, וכן את הטענה כי בסכומי הפיתוח הוסוותה תמורה נוספת עבור הקיבוץ.

1. טענה תיאורטית נוספת שאותה מצאתי לדחות, כונתה על ידי התובעים כ"קיומה של ברירה ממשית". בעניין זה טוענים התובעים, כי בשל ההסתרה מצד הנתבעים בנוגע לעלויות האמיתיות שהם נדרשים לשלם עבור פיתוח, נשללה מהם "זכות ההתלבטות" באם להמתין לשיווק יתרת המגרשים על ידי ממ"י המחויב לעלויות פיתוח מוגבלות של 140,000 ₪.

ממסכת הראיות שנפרשה בפניי עולה, שהחוזים שעל פיהם רכשו התובעים את זכויותיהם במגרשים נחתמו לפני כעשור שנים (בשנת 2006). מעדותו של ויסמן עולה כי עד ליום זה ממ"י לא הוציאה לשיווק מגרשים כלשהם בהרחבת תל קציר. בנוסף מסר ויסמן, כי גם כאשר המנהל מוציא מגרשים לשווק, המחיר הכולל מורכב מעלות הקרקע ומהוצאות פיתוח השווים למחיר השוק, וככל שרכיב הוצאות הפיתוח נמוך יותר - רכיב עלות הקרקע גדל בהתאמה (עמ' 115 לפרוטוקול ש' 22- 25). מדברים אלו עולה, שגם אם שיעור דמי הפיתוח שהיו נגבים בגין קרקעות המנהל היה נמוך יותר, כי אז היה צריך לאזן ולייקר את מחיר הקרקע.

ויודגש, כי התובעים הודו שכלל לא מעניין אותם כיצד מתחלק המחיר הכולל שהם משלמים, במובן של מה מתוכו עבור המגרש ומה עבור הפיתוח (ראו למשל תשובתו של דביר בחקירתו הנגדית (עמ' 40 ש' 29 - עמ' 41 ש' 2). כל שעניין את התובעים, אפוא, הוא הסכום הכולל, ואין משמעות לאופן החלוקה הפנימית של הרכיבים. אף מטעם זה ראוי לה לתביעה שתידחה.

1. אשר לטענת התובעים בדבר "חוזים מפוצלים", מצאתי כי לטענה זו אין על מה לסמוך. בסיכומי התובעים נטען (סעיפים 151- 152), כי פיצול החוזים נועד לשם הטעיה בנוגע להיקף התמורה המשולמת לקיבוץ עבור המגרש, וכתוצאה מכך המשתכנים לא יכלו לדעת מהן עלויות עבודות פיתוח התשתיות ולאן ילכו יתרות הכספים. עוד נטען בעניין זה, כי פיצול החוזים נועד לשם הימנעות ממתן ביטחונות המתחייבים על פי הוראות חוק המכר (דירות) ועל מנת להסתיר את כוונתו של הקיבוץ ליטול לכיסו סכומי כסף גבוהים מתוך כספי הפיתוח ומענקים ממשלתיים (סך 43,000 ₪ לערך ליחידה, הניתן כמענק ממשרד השיכון); וכן לשם הסתרת העובדה שמדובר בסכומים העולים במאות אחוזים ממה שהעריך ממ"י את העלות האמיתית של הפיתוח.

סבורני כי טענות אלו לא הוכחו כלל ועיקר, ומקובלת עלי עמדת הנתבעים כי לא מדובר בפיצול מלאכותי אלא ככזה המתחייב ממהותה של העסקה שהצריכה התקשרות מול מספר גורמים. בעוד שהקיבוץ מכר את זכותו במגרש בלבד, הרי שפיתוח המגרש ובניית בית המגורים אינם נעשים על ידו, אלא באמצעות קבלן חיצוני וחברה לעבודות פיתוח. מכאן, שאיני מוצא כל פסול בעריכת מספר חוזים מול כל הגורמים הנוגעים בדבר.

1. בהקשר זה, אף הטענה המופיעה בסעיף 6 לתצהיר התובעים, ולפיה, הם "חויבו לחתום על חוזים מפוצלים", התבררה במהלך עדותם של דביר וינון כחסרת שחר. שני התובעים מסרו בעדותם כי הכוונה לאמור בתצהיר היא שהעסקה שווקה להם כ"עסקת חבילה" מבלי שניתן לפצל את החתימה על החוזים, ואם היה ברצונם להתקשר בעסקה, היה עליהם לחתום על כל החוזים כולם.

הנתבעים לא הכחישו זאת, ולא מצאתי כי יש בכך בכדי לאיין את היכולת של התובעים לבחור באופן חופשי ומרצון באם להתקשר בעסקה כולה, אם לאו. במובן זה, איש מהתובעים לא חויב לחתום על ההסכמים מושא התביעה, ובהתאם להלכה הפסוקה, אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו. עוד נפסק, כי המבקש לסתור חזקה זו צריך להוכיח את גרסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה (ראו ע"א 1513/99‏ דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ''ד נד(3) 591 (17.8.2000), וההפניות שם).

1. בענייננו, הוכח כי התובעים 1+2 ו- 5+6 היו מיוצגים על ידי עו"ד אלי חסטר, שעבר על ההסכמים וביקש להכניס בם שינויים (ראו עדותו של ינון בעמ' 136 לפרוטוקול ש' 10 – 13). באופן דומה העיד דביר כי אמנם לא בדק את החוזים עם עו"ד מטעמו, אך הוא קרא אותם בעצמו ולדבריו "...ניגשתי לחוקים שצוינו בחוזים, מהידע שלי הכל היה נראה בסדר..." (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 3-5). לציין, כי עוד אשוב לקביעות אלה בבואי לדון באחריותו של עו"ד גושן.

לאור המקובץ, לא ניתן לקבל את הטענה כי התובעים לא ידעו על מה הם חותמים או כי הוסתרו מהם פרטים. לפיכך, משבחרו התובעים לחתום על המערכת החוזית באופן מפוכח ומרצונם הטוב והחופשי, מנועים הם מלהעלות טענות מסוג זה, ואין להם להלין אלא על עצמם.

1. כמו כן, מצאתי לדחות מן היסוד את טענות התובעים בדבר המענק וכספי הסבסוד ממשרד השיכון.

בעניין זה טענו התובעים להתעשרות שלא כדין מצד הקיבוץ עת נטל כספים שלא כדין, בניגוד להסכם, ובגדר תמורה נוספת לא מוצהרת ולא ידועה ששולמה על ידם לקיבוץ, ומשכך סוברים התובעים כי הם זכאים להשבת חלקם היחסי בכספי הסבסוד. את הטענות הללו מבקשים התובעים להוכיח באמצעות ההסכם שנכרת בין הקיבוץ ובין אד-בר (שצורף כנספח 4 לתצהיר הקיבוץ) ומפנים אל הפסקה השנייה בסעיף ו' שבנספח ד' להסכם, שזו לשונה: "מנהל הפרויקט יעביר לקיבוץ כל תשלום שיקבל מאת המועצה האזורית ו/או מכל רשות מרשויות המדינה, וזאת תוך 30 יום מיום שקיבל את התשלום הנ"ל".

בהתבסס על האמור בהסכם, מבקשים התובעים לקבוע כי המועצה האזורית העבירה לידי הקיבוץ כספי תמיכה ממשלתית בסך 1,150,000 ₪.

נוסף על כך, מעלים התובעים בסיכומיהם (סעיפים 148-150) שתי טענות חמורות כנגד הקיבוץ; הראשונה היא, כי הקיבוץ משך כספים מכספי הפיתוח, ובניגוד להצהרתו של אדלשטיין לפיה לא נשארו כספים עודפים בפרויקט, נותרו כספים שאותם נטל הקיבוץ לכיסו שלא כדין. הטענה השנייה היא, כי הקיבוץ מעולם לא התכוון לעשות בכסף זה שימוש לצרכי פיתוח השכונה החדשה, אלא שלשל כספים אלו בקופת היישוב הישן.

1. אין חולק, כי כספים המשולמים מאת רשות ממשלתית לטובת פיתוח אינם יכולים להוות הכנסה או מקור לרווח וצריכים לשמש רק לתכליות הציבוריות שלשמם נועדו. דא עקא, שבנסיבות המקרה דנן, לא הוכיחו התובעים כי כספים מסוג זה הועברו לקיבוץ, ומדובר בסברה ובהשערה שאינה נתמכת בראיות מוצקות. ודוק - המכתב מאת משרד הבינוי והשיכון, שהוגש כחלק מראיות התובעים (ת/2), ממנו לכאורה עולה כי תהיה השתתפות בסך של 1,150,000 ש"ח בתשתיות תל קציר, ממוען לראש המועצה האזורית עמק הירדן. חרף זאת, התובעים לא זימנו לעדות נציג ממשרד הבינוי והשיכון או מהמועצה האזורית, ולפיכך, הטענה כי אכן הועברו כספי תמיכה ממשלתית לפרויקט ההרחבה בתל קציר, לא הובררה עמם וודאי שלא הוכחה כל צרכה.

אף אם נניח כי הועברו כספים מסוג זה לטובת ההרחבה, הרי שלאור ת/2 ועדותו של יינון (בעמ' 127 לפרוטוקול ש' 24 - 33), הכספים מועברים ישירות למועצה האזורית, ולא למשתכנים עצמם.

על עניין זה נחקר יינון באריכות (עמ' 49 - 51 לפרוטוקול) ומסר, כי הוא סבור שהמענק הממשלתי מגיע למשתכן הואיל והוא מופחת מסכום עלויות הפיתוח שהוגדרו לאותו האזור. לשאלת בית המשפט על סמך מה קבע זאת, השיב, כי על סמך חוות דעת המומחה. דא עקא, שבסעיף 29 לחוות הדעת מציין עו"ד עמיר באופן מפורש כי הוא אינו יכול להיות חד משמעי בעניין החזר ההשתתפות ממשרד הבינוי והשיכון וכי לא בהכרח תהיה השפעה על הסכום הנגבה מהמשתכנים.

יוצא אפוא, שלא עלה בידי התובעים להוכיח את זכאותם לדמי המענק הממשלתי, ואף לא צלח בידם להוכיח כי ככל שהועברו כספי תמיכה ממשלתית למועצה האזורית, הללו לא הושקעו על ידה בתשתיות, או כי כספים אלו הגיעו לידי אד-בר וממנה לקיבוץ, שנטל אותם לכיסו, ולפיכך דין טענות אלה להידחות.

1. הוא הדין גם ביחס לטענות התובעים בדבר היעדר מתן בטוחות. אין בידי לקבל את טענת התובעים כי לא ניתנו להם ערבויות בנקאיות מספיקות לכספים ששולמו, כמתחייב מהוראות חוק המכר (דירות).

במאמר ממוסגר יוער, כי במהלך ניהול התיק נטשה מחלוקת בין הצדדים בעניין סיווג העסקה בה עסקינן - אם כעסקה למכירת זכות חכירה במגרש או אם כעסקה לרכישת בית מגורים. מחד גיסא, טענו התובעים בתוקף כי מדובר בעסקה לרכישת בית מגורים מוגמר, שאף דווחה לרשויות המס הרלוונטיות כעסקה למכירת בית. מאידך גיסא, עמדו הנתבעים על כך כי הקיבוץ מכר לתובעים את זכות החכירה במגרש בדרך המלצה והפניית התובעים לממ"י.

נוכח הצהרת התובעים בסיכומיהם (בסעיפים 54 – 55) כי הם בחרו לאמץ את גישת הנתבעים ולא לחלוק על הגדרת הממכר מושא החוזים שנכרתו בין הצדדים כ"זכות ההמלצה למגרש", אין למעשה צורך להידרש למחלוקת זו יותר, אם כי יוער שהעובדה כי ינון מסר בעדותו כי הצליח לשכנע את רשות המסים שלא מדובר בדירת מגורים אלא רק במגרש, מדברת בעד עצמה.

1. משכך, ועל סמך הקביעה שבין הקיבוץ לתובעים לא השתכללה עסקה למכירת בית מוגרים, שוכנעתי כי התובעים לא היו זכאים לערבויות לפי חוק המכר (דירות). בעניין זה הבהיר עו"ד גושן, בחקירתו הנגדית לב"כ התובעים (עמ' 165 לפרוטוקול ש' 19 – 24), כי חוק המכר (דירות) לא חל על עסקה של קבלת שירותי בנייה בה הזכויות במקרקעין כבר שייכות לרוכש, זאת להבדיל מעסקה לקניית דירה מקבלן. עוד העיד עו"ד גושן, כי למיטב הבנתו המשפטית, ההסכמים עליהם חתמו התובעים העניקו בטוחות סבירות ומקובלות בעסקאות מסוג זה. כאן יצוין, כי עדותו בעניין זה נמצאה בעיני ראויה לאמון.

בענייננו, התובעים התקשרו בחוזה פיתוח עם ממ"י המבטיח את זכותם הקניינית במגרשים עם השלמת הבניה. ער אני לכך כי זכות החכירה משתכללת רק לאחר השלמת הבניה בכפוף לעמידת התובעים בתנאי חוזה הפיתוח, יחד עם זאת יש בכך להוות בטוחה ראויה בנסיבות העניין, בפרט כאשר אין חולק שבשלב בניית בית המגורים במסגרת הפרויקט, שלב אליו לא הגיעו התובעים, הם היו זכאים לקבל בטוחות מתאימות מקבלן הבנייה עמו היו מתקשרים.

1. זאת ועוד, באשר לציפיית התובעים לקבל ערבויות לכספי הפיתוח ששולמו על ידם, הרי שאלו הופקדו בחשבון נאמנות שנועד להבטיח את שימושם רק לצורך זה. בעניין זה מקבל אני את טענתה של אד-בר, כי כל פרטי חשבון הנאמנות כמו גם כל דפי החשבון, גולו לתובעים במלואם, וכי המשתכנים שפנו אליה קיבלו דו"ח של כל התנועות בחשבון וניתן היה לפנות אליה בבקשה לקבלת הבהרות במידת הצורך.

לפיכך, כל טענות התובעים כי לכאורה נעשה בכספים אלו שימוש אחר – נדחות, בשעה שהן נטענו בעלמא ומבלי שהונחה להן תשתית ראייתית או משפטית כלשהי. מעבר לנדרש יצוין, כי ממילא התובעים לא תבעו סעד כשלהו בגין ניהול לא נאות של חשבון הנאמנות בו הופקדו תשלומיהם עבור הוצאות הפיתוח.

1. כמו כן, כל הטענות בקשר לחשבון הנאמנות הנוגעות להסכם שבין הקיבוץ לאד-בר, המכונה ע"י התובעים כ"הסכם הסודי", נדחות על אתר. מעמדו של הקיבוץ כנהנה בחשבון הנאמנות לא הוסתר מעיני התובעים והדבר הובא באופן מפורש לידיעת התובעים כבר בשנת 2008 במענה למכתבו של עו"ד גיל נבו (אשר ייצג באותה העת את משפחת אהרוני ומשפחות אחרות בפרויקט), ואשר צורף כנספח א' לתצהירו של אדלשטיין.

ועוד, במכתבה של אד-בר מיום 10.3.08 (צורף כנספח ב' לתצהיר התובעים), פירטה היא את שמות כל מורשי החתימה בחשבון הנאמנות, ונתנה את הסכמתה לאפשר לתובעים לעיין בכל דפי החשבון מיום פתיחתו, כך שהטענה בדבר הסתרת אינפורמציה בחשבון הנאמנות הופרכה ע"י הנתבעים. מעבר לכל האמור, בחשבון שעורכים התובעים בסעיף 111 לתצהיר מטעמם בדבר הסעד המבוקש, אין אזכור ליתרה כלשהי הקיימת בחשבון הנאמנות הנדרשת על ידם.

1. נוסף לכל האמור, שוכנעתי שיש לדחות גם את טענות התובעים בדבר רשלנותו ומחדליו של עו"ד גושן.

בהקשר זה נטען על ידי התובעים, כי עו"ד גושן חב באחריות מלאה לנזקיהם (ביחד ולחוד עם יתר הנתבעים) נוכח חלקו הפעיל בניסוח החוזים ועריכתם באופן מגמתי, מעורבותו בהצגת הפרויקט, ומתן הסברים מראש ובדיעבד להם ולשאר הרוכשים, ועל כן לדידם הוא שותף בהסתרת המציאות העובדתית והמשפטית ולהטעיה שנגרמה בשל כך. כמו כן, התובעים מייחסים לעו"ד גושן חובת נאמנות בהתאם לסעיף 8(1) לחוק השליחות, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק השליחות") המטיל על השלוח את החובה לגלות לשולחיו כל מידע הנוגע לעניין השליחות. עוד טענו התובעים בעניין זה, כי עו"ד גושן חב כלפיהם באחריות לנוכח הסכומים שהם שילמו לטובת שכר טרחתו, וכי האימון הטבעי שהם רכשו למשרדו המכובד של עו"ד גושן, ואמונתם כי הוא ממונה גם על שמירת האינטרסים שלהם, הובילו אותם להתקשר בעסקה שאינה כדאית כלכלית.

1. כאמור, אין בידי לקבל טענות אלו. עו"ד גושן הצהיר כי במערכת החוזית הוא ייצג את הקיבוץ אך ורק בהסכמים להם היה הקיבוץ צד (הסכם ההפניה למנהל, והסכם תושב- קיבוץ), ולא הייתה לו כל נגיעה לסכומי הפיתוח שנגבו מהתובעים או טיפול בהם. עדותו זו לא נסתרה בראיות התובעים ומצאתי את גרסתו של עו"ד גושן בכללותה כמהימנה, קוהרנטית, וראויה לכל אמון.

בנוסף, הפסיקה אליה מפנים התובעים במסגרת סיכומיהם עוסקת בעסקאות בהן עורך הדין מייצג צד אחד בעסקה, בעוד שהצד השני לעסקה כלל אינו מיוצג. אכן במקרה מעין זה נדרש כי עו"ד ינהג במיומנות וזהירות רבה בהצגת העניין לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו (ע"א 6645/00‏ עו"ד שלמה ערד נ' ז'אק אבן, פ''ד נו(5) 365(21.7.2002)). דא עקא, שאין זה המצב בענייננו הואיל ומרבית התובעים (שתיים משלוש משפחות התובעים) נעזרו בשירותיו של עו"ד חסטר בבדיקת החוזים בטרם חתמו עליהם. בעניין זה אישר יינון במהלך חקירתו הנגדית, כי עו"ד חסטר קיבל שכ"ט עבור שירותיו ובדיקתו את החוזים ואף ביקש לערוך בהם שינויים (עמ' 44 לפרוטוקול ש' 24 – 29). וכפי שנקבע לעיל, התובעים התקשרו בעסקה מתוך רצונם החופשי ולאחר שבדקו את טיבם של החוזים. טענת התובעים שאין בכך מלפטור את עו"ד גושן מאחריותו, ושהימנעותו של עו"ד גושן מלהגיש הודעת צד ג' כנגד עו"ד חסטר מעידה שגם הוא סבר שהאחריות בקשר לעסקה זו רובצת לפתחו (ראו סעיף 229 לסיכומיהם) - מוטב היה לה שלא תיטען. מעבר לאמור, לא הוכח בפניי כי עו"ד גושן לא נהג בשקיפות מלאה כלפי התובעים, ולא עלה בידי התובעים להוכיח כי הלה הטעה או הסתיר מהם מידע חיוני כלשהו או כי פעל בניגוד לחוק השליחות.

1. אשר למכתב שנשלח לתובעים וליתר הרוכשים, שכותרתו "מכתב הסבר לסעיף 10 ג' בהחלטת מנהל 737", עו"ד גושן לא שלל שמכתב ההסבר הופץ למשתכנים אחרי החתימה על החוזים, כטענת התובעים, אך מקובלת עלי עמדת עו"ד גושן כי אין לכך נפקות, הואיל והוא לא חב במתן הבהרות לחוזים עליהם חתמו התובעים כאמור לעיל מרצונם החופשי, ובשעה שמרביתם קיבלו ייעוץ משפטי עצמאי לפני חתימתם.
2. לסיום ובבחינת למעלה מהצורך אציין, כי גם לאחר שעיינתי במסכת הראיות כולה, לא מצאתי כי עלה בידי התובעים להצביע על נזק מוחשי שארע להם, או כי היה בכוחם לבסס את סכומי התביעה הנטענים בתביעתם, או כי הם זכאים לסעד כלשהו בגין התנהלות מי מהנתבעים.

סוף דבר

1. נוכח כל המקובץ, השורה התחתונה היא, שהתביעה נדחית במלואה.

התובעים יישאו בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ לכל אחד מן הנתבעים (ובסה"כ 30,000 ₪).

סכומים אלו ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור כחוק.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים כמקובל.

ניתן היום, ג' אלול תשע"ו, 06 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.