1. בפני שלוש עתירות , אשר הדיון בהן אוחד, ואשר עניינן השגה על חיוב בארנונה.

2. העותרת מנהלת מפעל לייצור מוצרי מזון , באזור התעשיה בר-לב שבתחום המשיבה.

3. המשיבה דרשה מהעותרת תשלום ארנונה לשנים 2007, 2008 ו- 2009 (לכ"א מהשנים בנפרד).

4. העותרת השיגה על הדרישות וביקשה לקבוע כי החיוב שהוטל עליה הינו מפלה ובלתי סביר באופן קיצוני.

5. יוער כי העתירות בפני הינן שלוש משרשרת עתירות דומות שהוגשו על ידי העותרת , אשר נידונו בבית משפט זה בפני מותבים שונים וכבר הוכרעו. ערעורים על פסקי הדין שם תלויים ועומדים בבית המשפט העליון.מאחר וטענות שני הצדדים בעתירות שבפניי דומות לאלו שנטענו שם – אביא את תמצית הדברים כפי שהובאה בפסקי הדין שכבר ניתנו.

6. שטח השיפוט של המשיבה מחולק לשני אזורים – אזור א' ואזור ב' .

באזור א' נכסים שאינם נמצאים בתחומו של יישוב המוכר כועד מקומי או נכסים שנמצאים בתחום ישוב המוכר כועד מקומי, שהמחזיק בהם אינו תושב של אותו ישוב.

באזור ב' נכסים הנמצאים בתחומו של ישוב המוכר כועד מקומי והמחזיקים בהם אינם תושבים של המועצה.

בשנת 1998 הוסיפה המשיבה אזור ג' הכולל נכסים השייכים לאזור התעשיה בר-לב. מפעלה של העותרת נמצא באזור זה ובעניינו התנהלו הליכים שונים בין הצדדים. אזור זה ותעריפיו אינם רלבנטיים להכרעתי זו.

7. תעריפי הארנונה באזור א' גבוהים מאלה שבאזור ב'.

8. בעתירות שהגישה העותרת היא טענה כי הפער בין התעריפים הינו מפלה ואינו סביר וכי היה מקום לחייב אותה בתעריפים הנהוגים באזור ב' או לחילופין בתעריפים הרלבנטיים החלים ברשויות מקומיות אחרות בעלות מאפיינים זהים לאלה של המשיבה ו/או החלים על פי ממוצע בין רשויות במקומיות שונות (הכל כמפורט בחוות דעתו של ד"ר ברודניץ, אשר צורפה לעתירות).

9. המשיבה טענה בתגובתה כי המחלוקת בין הצדדים כבר הוכרעה בפסק דין מיום 29.7.10 בע"א 5262/08 מילגד נ. מטה אשר (להלן: "פסק דין מילגד"), בו נקבע כי אין המדובר בהפליה פסולה אלא באבחנה מותרת, המבוססת על שווי הקרקע בשני האזורים. המשיבה גם טענה כי נתוני ההשוואה שהביאה העותרת, שהסתמכו על חתך חברתי כלכלי במועצות אזוריות אחרות, אינו רלבנטי לצורך קביעת תעריפי הארנונה וכי לכל היותר הוא יכול להוות שיקול אחד מיני שיקולים רבים של הרשות המקומית.המשיבה טענה כי למעשה, אין קורלציה כלל בין חתך חברתי-כלכלי לבין הארנונה המוטלת באותה רשות וכי היה על העותרת להביא גם נתונים על היקף הגבייה בפועל , שטח המבנים שנישומו שם וייעודם ועוד רשימה ארוכה של קריטריונים כפי שנקבעו בפסיקה שנסקרה על ידי המשיבה בסיכומיה. המשיבה טענה כי העותרת לא הוכיחה טענתה לפיה שיקולי המשיבה, בקביעת תעריפי הארנונה שלה, חורגים ממתחם הסבירות.

10. יוער כי ביום 2.5.01 ניתן פסק דינו של כבוד השופט ביין בה"פ 127/00 מילוטל ירקות מוקפאים בע"מ נ. המועצה האזורית מטה אשר (להלן: "פסק דין מילוטל"). מפעל מילוטל ביקש לבטל את צווי הארנונה שהוציאה המשיבה לשנים 1996-2000,בטענה שתעריפי הארנונה בהם חוייב באזור א' מפלים לעומת אלו שנקבעו לאזור ב'. כבוד השופט ביין קבע כי ההבחנה בין האזורים אינה סבירה ומפלה, מאחר והיא נסמכת על קריטריון יחיד והוא האם הנכס נמצא בתחום ישוב המוכר כועד מקומי והמחזיקים בנכס הם תושבי אותה מועצה (דהיינו האם הנישום נתון למיסוי כפול של המועצה והועד המקומי).

המשיבה טענה כי בעקבות פסק דין הנ"ל היא פעלה לצמצום הפערים בין אזור א' ואזור ב' בדרך של העלאת התעריפים באזור ב' והורדה שלהם באזור א', באישור האוצר ובהסתמך על חוות דעת שמאי ואף ערכה בשנת 2002 שינויים בהגדרת אזורי המיסוי בצו הארנונה וכי, כאמור, בפסק דינו של כבוד השופט עמית בענין מילגד (שאושר על ידי כבוד השופט רובינשטיין בבית המשפט העליון) נקבע כי האבחנה החדשה שבוצעה הינה סבירה.

11. מטעם המשיבה הוגשה חוות דעת מטעם השמאי והכלכלן, מר רם סידיס. המשיבה טענה בתגובתה כי היא התבססה על חוות דעת זאת בקביעת התעריפים.

12. המשיבה טענה, כי התעריפים שנקבעו על ידה מצויים בטווח שבין תעריפי המינימום והמקסימום שנקבעו בתקנות ההסדרים מידי שנה, וכי אין להתערב בשיקול דעתה בקביעת התעריפים.

13. העותרת הגישה סיכומי תשובה וטענה כי אין בסיס לטענת המשיבה לפיה סוגיית ההבחנה בין האזורים כבר הוכרעה בפסק דין מילגד. לטענתה, פסק דינו של כבוד השופט רובינשטיין ניתן בדעת מיעוט כאשר שופטי הרוב המליצו להמתין עם ההכרעה עד הכרעה בדנ"א 7398/09 עירית ירושלים נ. שירותי בריאות כללית התלוי ועומד שם, וכי בשלב זה המדובר בהחלטת ביניים ולא בפסק דין. כן נטען כי נקבע שם במפורש כי החלטת כבוד השופט עמית רלבנטית לנתונים בעניין שבפניו בלבד.

העותרת טענה כי היא לא היתה מודעת לחוות דעת זאת עד לקבלת תגובת המשיבה לעתירות. לפיכך, הגישה העותרת חוות דעת נגדית של השמאי והכלכלן, מר דרעי, כאשר כל צד בסיכומיו ביקש לאמץ את קביעות השמאי מטעמו.

14. ב"כ העותרת חזר וטען כי גם אם הרשות המקומית רשאית לסווג נכסים בתחומה בהתאם לשיקולים לגיטימיים, הכלל הקובע הינו כי על שיעורי הארנונה להיות זהים בגין נכסים בעלי אותו סיווג, וכי הטלת ארנונה בתעריפים שונים על נכסים בעלי סיווג זהה בתחום אותה רשות, מחייבת את ביטול התעריפים המפלים בשל חוסר סבירות מהותית, שמקורה בהפליה וקיפוח.

האם המחלוקת בין הצדדים הוכרעה בפסק דין מילגד?

15. בפסק דינו של כבוד השופט י. עמית בת.א. 813/04 הוא קבע כי יש לדחות את טענת ההפליה שטענה מילגד (לפיה באבחנה בין הנכסים השונים יש משום הפליה וחוסר סבירות קיצוני, כפי שעולה מפסק דין מילוטל ובהמשך פסק דינו של כבוד השופט ר. סוקול בעת"מ (חי') 3040/06 אבן קיסר בע"מ מ. המועצה המקומית מטה אשר (פסק דין מיום 23.10.07) ). כבוד השופט עמית קבע כי "הרציונל שעמד בבסיס פסק דינו של השופט ביין בענין מילוטל, אינו מתקיים לאחר שהנתבעת תיקנה את תעריפי הארנונה בעקבות פסק הדין".

כבוד השופט עמית ממשיך ואומר כי בעקבות פסק דין מילוטל צומצם הפער בין תעריפי הארנונה באזורי א' ו-ב' , על בסיס חוות דעתו של השמאי והכלכלן רם סידיס מחודש ספטמבר 2001, שבחנה את ההבדל בין שווי הקרקע לתעשיה באזורי התעשיה בתוך הישובים לבין שווי הקרקע לתעשיה באזורי תעשיה מחוץ ליישובים ומכאן "שהפער הקיים כיום בין איזור א' לאיזור ב' , אינו מושתת על התחשבות בתשלום מס לועד המקומי, פרמטר שנשלל בפרשת מילוטל. הפער מבוסס על הערכה שונה של שווי המקרקעין בשני האיזורים. הבחנה זו בשווי המקרקעין היא פרמטר לגיטימי, בבחינת "שונות רלבנטית", לצורך קביעת תעריפי הארנונה".

יוער, כי בענין מילגד הנ"ל לא הוגשה חוות דעת שמאי מטעם מילגד וכבוד השופט עמית אומר בפסק דינו כי: "..הנתבעת טענה כי הפער בתעריפים בין אזור א' לאזור ב' מקורו בפער בשווי המקרקעין, והתובעת לא התמודדה עם טענה זו".

עוד מוסיף כבוד השופט עמית כי תשובתו של השמאי המצהיר מטעם המועצה הנתבעת שם, לא עלתה בקנה אחד עם טענת הנתבעת לפיה הסיבה לפער נעוצה בפער בין שווי המקרקעין "אך משלא נחקר המצהיר כלל אודות שווי הקרקע של המפעל ושל מפעלים אחרים, נותרה בעינה טענת הנתבעת, כי פרמטר זה הוא שעומד בבסיס הפער בין שני האזורים".

בחוות דעת השמאי מטעם המועצה הנתבעת נאמר כי שווי הקרקע לתעשיה בתחומי היישוב של הנתבעת נמוך משווי קרקע לתעשיה שאינה בתחום היישוב ובהתאם לכך נקבעו פערי התעריפים. כבוד השופט עמית בחן את הטבלה, קבע כי מעיון בה עולה כי פערי התעריפים סבירים ושב והוסיף בשנית כי: "התובעת לא הציגה חוות דעת נגדית, ולא התמודדה עם טענה זו בדרך אחרת. התובעת לא הציגה נתונים ביחס לצווי ארנונה ברשויות אחרות, היקף השירותים ומספר הנכסים ברשויות אחרות, כדי להצביע על אי סבירות התעריפים או פער התעריפים בין האזורים אצל הנתבעת, כנדרש להוכחת טענה מסוג חוסר סבירות קיצוני של חקיקת משנה בדבר הטלת ארנונה".

בסיכום קובע כבוד השופט עמית כי :

"לסיכום, אכן אין להתיר מצב בו שני נכסים בנתונים זהים במקומות סמוכים בשטח אותה רשות יחוייבו בשעורי מס שונים – שקם לעיל. אך משהונחה תשתית עובדתית המצביעה על שוני רלוונטי בין הנכסים באזור א' לנכסים באזור ב', שוני הבא לידי ביטוי בשווי המקרקעין באזורים אלו, אין המדובר בהפליה פסולה.

אין לי אלא להפנות לדברים שנאמרו בענין מילוטל, עליה סמכה התובעת יתידותיה:

"הכלל צריך להיות, שבגין נכסים דומים יש מקום ששיעורי הארנונה יהיו דומים. באומרי "נכסים דומים" , כוונתי לדימיון מכל הבחינות: סוג העיסוק או השימוש וכן גם המיקום הגיאוגרפי ככל שהוא עשוי להשפיע על ערך הקרקע או על התוצאות הכלכליות...בהטלת ארנונה בתחומי רשות מקומית קיימת הנחה שהשירותים המסופקים לנכסים המצויים לאזורים השונים הם בסטנדרט פחות או יותר שווה. ההבדלים בתעריפים נגזרים מהבדלים בסוג השימוש ובערך של הקרקע והמבנים שעליה".

דיון:

16. כטענת העותרת, עולה מפסק הדין כי עסקינן בקביעה נקודתית בלבד, התקפה לנסיבות המקרה שנידון שם, בו לא הוגשה מטעם התובעת (שתבעה החזרי ארנונה ששילמה) חוות דעת נגדית שתוכל לתמוך בטענה בדבר הפליה. ברי, כי אין באמור כדי לחייב בנסיבות אחרות, כאשר העותרת הגישה ראיות מטעמה בתמיכה לטענותיה, כנגד קביעות השמאי סידיס, ונדרשת בחינה לגופו של עניין על מנת לקבוע האם הפער התעריפים בין האזורים השונים הינו סביר ו/או האם התעריפים עצמם סבירים.

17. כאמור, המשיבה טענה בסיכומיה כי שאלת האפליה בתעריפים כבר הוכרעה על ידי כבוד השופט עמית, וכי קביעתו אושרה על ידי כבוד השופט רובינשטיין בע"א 5262/08 מילגד בע"מ נ. מועצה אזורית מטה אשר (פסק דין מיום 29.7.10). ואולם, מפסק דין זה עולה כי גם כבוד השופט רובינשטיין מאמץ את קביעתו של כבוד השופט עמית לאור העובדה שמילגד "לא הביאה נתונים מדוייקים על מפעל דומה – בכל מובני הדימיון שפורטו בפרשת מילוטיל, שביחס אליו ניתן לטעון להפליה. וכבר נפסק, כי טענת הפליה בארנונה צריכה להתבסס על השוואה לנכס דומה (פרשת ריבוע כחול, פסקה י"ד). אמנם, טענה המערערת כי מילוטל עצמה היא מפעל דומה שכזה, וכי כיום, בעקבות הליכים משפטיים שונים, שונה סיווגה של זו לאזור ב' הזול, אך לא הובאו נתונים לביסוס טענת הדימיון. בפרשת סאיקלון הנזכרות, במסגרתן עתרו שני מפעלים נוספים אשר באזור א' להיות נישומים לפי תעריפי אזור ב' בעקבות פרשת מילוטל, נקבע כי המפעלים לא הביאו נתונים על מפעל דומה להם באזור ב' כדי להצדיק טענת אפליה בעניינם והוזכר כי פרשת מילוטל גודרה לענין הספציפי. כאמור, לא עלה בידי המערערת לבסס כדבעי את טענת ההפליה הכללית, בין לתקופה שבין 1997-2002, בין לתקופה שאחרי שינוי הסיווגים ב- 2002.

בנוסף, הועלו על ידיה שלוש טענות משנה: כי יש להחיל עליה את האמור בפסק דין מילוטל, כי המשיבה "הודתה" בהפליה, וכי שגה בית המשפט כאשר קבע כי החל משנת 2002 הסתיימה ההפליה. איני רואה לקבל טענות אלה. ראשית, בית המשפט בפרשת מילוטל הבהיר חזור והבהר שאין ללמוד מפסק דינו הלכה כללית לגבי נישומים אחרים, וכך, מקום שלא הביאה המערערת נתונים להשוות בינה לבין מפעל מילוטל או מפעלים אחרים באזור ב', אין מקום לטענה שיש להחיל עליה את תוצאת פסק הדין...".

כבוד השופט רובינשטיין גם מוסיף וקובע כי "בית המשפט יתערב בשקול דעתה של הרשות המקומית בכל הנוגע לקביעת אמות המידה לחקיקת תעריפי ארנונה רק אם החלטתה בלתי סבירה בצורה קיצונית ונושאת עימה תכונה של אי צדק הגורם עוול בולט"(פסק דינו של כבוד השופט דנציגר בעע"מ 9401/06 ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ נ. מנהל הארנונה בעירית תל אביב ) וכי "פעולות אפשריות מצד המערערת לביסוס טענת אי הסבירות יכלו לכלול עריכת השוואה למקובל לגבי נכסים דומים ברשויות דומות אחרות, או הנחת תשתית עובדתית לגבי ההליך המינהלי בו הוגדרו האזורים, תוך התמקדות בשיקולים שהנחו את המישהב ליצור הבחנה בין האזורים, אך כך לא נעשה , ואין בפנינו תשתית עובדתית מספקת לקביעה בדבר אי סבירות ברמה שתצדיק אי התערבות".

הנה כי כן – גם כבוד השופט רובינשטיין קובע כי יש לערוך בחינה פרטנית של סבירות החלטת הרשות המקומית, בנסיבות שבפניו.

יוער, כי כבוד השופטים א. ריבלין וע. ארבל הציעו להמתין עם ההכרעה בערעור שבפניהם עד הכרעה בדנ"א 7398/09 , אך האמור שם אינו רלבנטי לענייננו , שכן ההכרעה שם נדרשת בשאלה אם קיימת עילת השבה ייחודית ועצמאית של גביה בחוסר סמכות , וענין זה אינו טעון הכרעה בעתירות שבפני.

17. לפיכך, אני קובעת כי המחלוקת בין הצדדים לא הוכרעה בפסק דין מילגד.

להלן אדון בטענת ההפליה לאור המסמכים וטענות הצדדים.

דרישות התשלום:

18. אקדים ואציין כי לשנים הרלבנטיות לעתירות (2007, 2008)  נדרשה העותרת לשלם ארנונה לפי תעריפי אזור ג'. בפסק דין בעת"מ 3216/06 מיום 23.10.07, קבע כבוד השופט סוקול כי סיווג הארנונה על פי אזור ג' נקבע שלא כדין ודינו להתבטל. בעקבות כך (ולאור ההכרעה בעע"מ 9541/07 בערעור על פסק דין זה), חוייבה העותרת בתשלום ארנונה לפי תעריף אזור א'  בגין שלושת השנים נשוא העתירות בפני. בפסק הדין אתייחס רק לטענות אי סבירות תעריפי הארנונה לאזור א' וטענת ההפליה בין אזור א' לאזור ב'.

19. חשבון הארנונה של העותרת לשנת 2007 הינו 1,975,037.44 ₪

חשבון הארנונה של העותרת לשנת 2008 הינו 1,193,119.60 ₪

חשבון הארנונה של העותרת לשנת 2009 הינו 1,248,037 ₪

כאשר סוג הנכסים הינו:

מבנה תעשיה  בשטח 17,576 מ"ר

סככה לתעשיה  173 מ"ר

משרדים  1567

קרקע תפוסה ליתרת שטח 47,226 מ"ר

20. בהתאם לצו הארנונה לשנת 2008  התעריפים למ"ר הם (בש"ח) כדלקמן:

                                                             אזור א'           אזור ב'              אזור ג'

מבנה לתעשיה                                        48.51               32.50               43.87

סככה לתעשיה                                       19.92               19.92               43.87

משרדים                                                67.74               54.63               70.71

קרקע תפוסה                                          4.90                 3.30                22.87

ולשנת 2009 התעריפים הם:

מבנה לתעשיה                                         50,73               33.99               45.87

סככה לתעשיה                                         20.83               20.83               45.87

משרדים                                                 70.84               57.13                75.11

קרקע תפוסה                                           5.12                 3.45                 25.56

חוות דעת המומחים:

21. מטעם העותרת צורפה לכל אחת מהעתירות חוות דעתו של ד"ר מיכאל מאיר-ברודניץ, ארכיטקט ומתכנן עיר ואזור ויועץ בתכנון סטטוטורי, אשר ערך השוואה בין אזורי התעשיה בר לב, מילואות וקדמת הגליל (גולני). בחוות דעתו בחן ד"ר ברודניץ שלוש שאלות עיקריות:

א. מה הם ההבדלים התכנוניים בין אזורי התעשיה הנ"ל.

ב. מה הם היתרונות והחסרונות היחסיים הנובעים מהבדלים אלו.

ג. כיצד ובאיזו מידה אפשר להשוות בין אזורי תעשיה בצורה כוללנית.

ד"ר ברודניץ מציין כי הוא בחן את היתרונות והחסרונות של כל אזור, מנקודת המבט של המפעל, בבואו לשקול היכן למקם את מפעלו.

לאחר תיאור מפורט של הנתונים בכל אחד מהאיזורים, מפנה ד"ר ברודיץ לממצא בעבודת מגיסטר שנעשתה בטכניון בשנת 1993 בקשר לתכנון פארקים תעשייתיים למחקר ופיתוח. בעבודה זו דורגו האזורים לפי קטגוריות של חזות, מיקום ונגישות, עידוד פיננסי, מצב פיזי/תכנוני , גודל והתפתחות לאורך זמן, כאשר הדרוג נעשה בין ציון 5 – טוב מאד, 3 – בינוי ו- 1 – חלש.

להלן טבלת השוואה בין האיזורים הנ"ל (בהתאם לדירוג שנקבע שם):

בסיכום קובע ד"ר ברודניץ כי לאיזור תעשיה מילואות קיימת עדיפות ברורה מבחינת המיקום והנגישות, אך האזור קטן ומצבו התכנוני חלש.

22. בהמשך, בחן ד"ר ברודניץ את מדיניות הארנונה בכל אחד מהאיזורים הנ"ל.

באשר למדיניות הארנונה של מילואות נאמר כי: "מדיניות מפורשת של הגברת עידוד ניצול הקרקע במילואות יכולה לקדם תכנון מתאים, תחלופה של מפעלים והתחדשות הבינוי. מדיניות כזו יכולה, לכאורה, במסגרת מגבלות החוק, להשתמש גם בשיעורי הארנונה לעידוד תהליכים של התחדשות- ניתן לקבוע העלאת ארנונה על שטחים פנויים או מנוצלים בדלילות על ידי סככות, ולעומת זאת להוריד את רמת הארנונה על שטחים מנוצלים ביעילות ע"י בנייני קומות בציביון משרדים – היי טק על מנת לעודד את הקמתם".

לאזור התעשיה בר לב יש עדיפות בגודלו, במלאי המגרשים וביופי הסביבה אך המיקום פחות מרכזי ממילואות אך עדיין קרוב לשולי מפרץ חיפה ובנגישות גבוהה לגליל.

באשר למדיניות הארנונה נאמר: "קיים צורך למלא את הרווחים ולאכלס במפעלים את השטחים הפנויים באזור התעשיה בר לב , לנצל את התשתיות והפיתוח היקרים הקיימים ולהצדיק את השלמתם. לשם כך אפשר לכאורה להעזר, בין השאר ובמסגרת החוק, במדיניות ארנונה מתאימה המקלה על מפעלים להתמקם בשטחי מגרשים שיתאימו לצרכי התפתחותם בעתיד גם אם בשלב ביניים ישארו פנויים חלקית.

לכן מבחינה תכנונית תמוהים שיעורי הארנונה הגבוהים יחסית באזור התעשיה בר לב, לנוכח ההיצע הגדול של הקרקע המתוכננת מפותחת ותפוסה. בעיקר לא מובן מדוע דווקא על שטחים פנויים כאלה מוטלת ארנונה גבוהה ביותר שאין לה כל הצדקה, לא יחסית לאזורים אחרים ולא ספציפית לאזור תעשיה בר לב".

באשר לאזור התעשיה גליל נאמר כי יתרונו במיקומו בנוף הפתוח בשולי בקעת יבנאל, בגודל השטח המתוכנן והמפותח ובמלאי גדול של מגרשים. חסרונו הוא ריחוקו היחסי ממוקדים מטרופוליטניים יותר משני האזורים האחרים.

באשר למדיניות הארנונה נאמר כי: "לאור זמינותם של שטחים מתוכננים ומפותחים, מדיניות הארנונה המתאימה לקדמת הגליל כמו גם לבר לב מן הראוי שתעודד מפעלים להתמקם בה, ואכן כך נוהגת המועצה המקומית גליל תחתון".

מסקנתו היא שלאף אחד מהאזורים שנבחנו אין יתרון מכריע על פני האחר שיצדיקו את השוני בארנונה.

23. לסיום, מביא ד"ר ברודניץ השוואה של תעריפי הארנונה באזורים השונים בהתייחס לעותרת:

סיווג הנכס                                              אזור  א'                          אזור ב'

                                              תעריף למ"ר        סה"כ       תעריף למ"ר      סה"כ

מבני תעשיה                                50.73             891,630     33.99          597,408

סככות לתעשיה                            20.83             3,603         20.83          3,603

משרדים                                     70.84             111,006    57.13          89,523

קרקע תפוסה                              5.12              241,797     3.45            162,930

סה"כ                                                             1,248,036 ש"ח              853,464 ₪

ההפרש השנתי הינו 394,572 ₪ (למעלה מ-46%).

ובהמשך הוא מביא את צווי ארנונה לשנת 2009 במועצות אזוריות אחרות וטבלאות השוואה:

24. בכתב התשובה שהגישה המשיבה לשלושת העתירות (לאחר שהדיון בהן אוחד) היא טענה כאמור, כי לצורך שינוי צו הארנונה לשנת 2002 , היא ערכה סקר שמאות בנושא ההבדל בין שווי הקרקע באזורי תעשיה בתוך היישובים, לבין שווי קרקע לתעשיה באזורי תעשיה מחוץ ליישובים וכי סקר זה מהווה את הבסיס לקיום הפער בתעריפי הארנונה בצו לשנת 2002 , בין אזור א' לאזור ב'.

עסקינן בחוות דעתו של מר רם סידיס, שמאי מקרקעין, כלכלן ומוסמך במנהל עסקים.

מסקנתו בתקציר חוות דעתו היא כי: "המסקנה המתקבלת לאחר מתן הסקירה הגיאוגרפית, התכנונית והפיזית ולאחר בחינת העקרונות לשיקולי השווי בהן מידת סחירות הקרקע, נוחות הפעלת אזור התעשייה מבחינת תשתיות פיזיות – תחבורה, חניות ופיתוח, מרחק אזור התעשייה ממוקדי האוכלוסיה, שירותים תומכים, מצבם הפיזי של המבנים ומחירי השוק היא : שבמועצה האזורית מטה אשר שווי מ"ר קרקע מבונה לתעשייה מאושרת מחוץ ליישובים גבוהה בכ- 250% בהשוואה לשווי הקרקע מבונה לתעשיה מאושרת בתוך היישובים".

מר סידיס בחן בחוות דעתו את "המגמות וכיווני ההתפתחות" בתחום המשיבה. כאשר הוא בוחן את התעסוקה והבסיס הכלכלי הוא מציין כי "חלק גדול מתושבי המועצה האזורית מטה אשר עוסקים כיום בחקלאות.... בנוסף לכך, קיימים בשטח המועצה מספר מפעלים, אשר בחלקם הגדול מרוכזים בתשלובת "מילואות" – הוא גוף  המפעלים האזוריים של יישובי המועצות האזוריות זבולון ומטה אשר, כולל שותפות המועצה המקומית שבי ציון".

בהמשך, הוא בוחן את ההעדפות של יזם בבחירה בין "תעסוקה יישובית לעומת תעסוקה איזורית", וכן דן בתוכניות במרחב המשיבה.

מר סידיס בחן את התפלגות האוכלוסיה בתחומי המועצה, ההשכלה, עורקי התנועה וכן את היתרונות והחסרונות של תעסוקה יישובית לעומת תעסוקה אזורית . בהמשך הוא בחן את תחום היישובים בתחומי המשיבה (וכולם בתוך קיבוצים) לעומת אזורי התעשיה מחוץ ליישובים (לרבות מילואות צפון, מילואות דרום ובר לב).

25. לאחר הסקירה כאמור, מפרט מר סידיס את העקרונות והשיקולים להערכת שווי קרקע לתעשיה, ובהמשך את הערכת השווי עצמה.

"5.2 הערכת שווי

אימות לעקרונות המשפיעים על השווי קיבלתי לאחר בדיקת מחירי השוק שאיתרתי באזורי התעשייה בישובים ומחוץ להן.

למרות היות שוק המקרקעין בתוך הישובים שוק עם מספר עסקאות מעטות, מהסיבה המרכזית שהיצע שטחי התעשייה באזורי התעשייה המסודרים מחוץ לישובים גדול מאוד.

ניתן להצביע על מחיר שכירות ממוצע למבנה תעשיתי ממוצע, אופייני, בכל אחד משני האזורים.

מחירי השכירות מגלמים בתוכם את שויי המקרקעין ובהתחשב בטיב הבנייה הממוצע בכל אזור, איכות המבנה וזמן החיים האפקטיבי הנותר לו עד לסוף תקופת החיים הכלכלית המניבה שלו הגעתי בשיטת ההשוואה ושיטת השווי הפיזי לערכי הקרקע הבאים:

באזורי התעשייה מחוץ לישובים שווי מ"ר קרקע מבונה לתעשייה לא כולל פיתוח ולא כולל מע"מ מגיע לסביבות – 300 ₪/מ"ר.

באזורי התעשייה בתוך הישובים שווי מ"ר קרקע מבונה לתעשייה לא כולל פיתוח ולא כולל מע"מ מגיע לסביבות – 120 ₪/מ"ר.

שווי מ"ר קרקע מבונה באזורי התעשייה מחוך לישובים גבוהה בכ- 250% משווי קרקע לתעשייה בתוך הישובים.

לנוחיות ההסבר רוכזו נתוני השווי ומוצגים בגרף המפורט בנספח ג' ומציג את הקשר בין שווי הנכס על כל מרכיביו לבין רמת הביקוש.

הערה:

חשוב להזכיר בנקודה זו כי מאחר ולא בוצעה שומה ספציפית לכל הנכסים בכל האזורים אלא ניתנה התייחסות לנכסים ולשווי כאזור, אין אפשרות לקבוע שווי מדוייק או אחוז מדוייק להפרש השווים. הערכת השווי בוצעה לאחר שיכלול מגוון מאפיינים המשפיעים על נכס ממוצע, אופייני, בכל אחד משני האזורים הנדונים".

26. בסיכום חוות הדעת קובע מר סידיס, כי:

"המצב החוקי כיום בארץ, אינו מאפשר ליזמים שאינם מתוך הישוב להחזיק בבעלותם מפעל שהם מקימים בתחומי הישוב. יתרה מזאת, גם אם יזם מעוניין להשכיר מבנה באזור התעשייה המאושר של הישוב, עליו לקבל את הסכמת ועד הישוב או האגודה. כוחות השוק מתרגמים את בעיות הסחירות לשווי כספי ומורידים את ערך הקרקע לתעשייה בתוך הישוב.

מעבר לכך, כל שוק הנדל"ן בקיבוצים ובמושבים נמצא בעמדת המתנה לקראת החלטות חדשות שיעברו במינהל מקרקעי ישראל ו/או בכנסת ישראל. הציפייה לקראת החלטות חדשות מעמידה גם את המבקשים וגם את המציעים על ה"גדר" בהמתנה לקראת הבאות.

בנוסף לבעיית הסחירות, מבדיקה נקודתית של כל השיקולים המשפיעים על שווי קרקע לתעשייה ניתן לראות שלאזורי תעשייה מאושרים, מחוץ לישובים, קיימים יתרונות רבים על פני תעשייה הממוקמת בתוך הישוב. יתרונות אלו מקבלים דגש בתעשייה מסוג לו-טק הזקוקה לשטחים ותשתיות במינון גבוה לתקופה ארוכה ובטוחה. כיום בשוק שטחי התעשייה באזור קיים עודף היצע גדול מאוד של שטחים הפוגע בראש ובראשונה באזורים הפחות אטרקטיביים שהם אזורי התעשייה בתוך הישובים. מצב שמביא לירידה בפעילות הכלכלית ומיצוב נמוך יותר של מחירי הקרקע לתעשייה בתוך הישובים אל מול אזורי התעשייה ה"מסודרים" והאטרקטיביים מחוץ לישובים.

מנתונים שנאספו בשטח ולאחר ניתוח הנתונים הן בשיטת ההשוואה והן בשיטת השווי הפיזי נמצא ששווי מ"ר קרקע מבונה לתעשייה ללא פיתוח וללא מע"מ באזורי תעשייה מחוץ לישובים גבוהה בכ- 250% משווי קרקע לתעשייה בתוך הישובים".

27. העותרת הגישה כתב תשובה לתשובת המשיבה, אליו צירפה, כאמור, את חוות דעתו של השמאי דותן דרעי, הכוללת התייחסות לחוות דעתו של מר רם סידיס.עניינה של חוות דעת זו, כפי שנאמר במבוא היא "בענין שווי מקרקעין לתעשיה במועצה האזורית מטה אשר". התקופה הקובעת לחוות דעתו היא השנים 2007 – 2010. מר דרעי בחן בחוות דעתו את  המפעלים הנמצאים בתוך היישובים (יישובים שנסקרו בחוות דעתו של מר סידיס – מרביתם קיבוצים) ומסקנתו היא כי מרבית המפעלים בתחומי הייישובים הינם בעלי מאפיינים דומים למפעלה של העותרת (כאשר חלקם במיקום טוב יותר).

מר דרעי מפרט את העקרונות והגישות להערכת "שווי שוק", כאשר לדעתו שווי קרקע הינו רכיב אחד בלבד ברכיבי שווי המקרקעין בכללותם.  הוא מוסיף ואומר כי "תעריפי ארנונה לשטחים בנויים יהיו כנגזרת משווי נכס בנוי ותעריפי ארנונה לקרקע תפוסה יהיו כנגזרת משווי רכיב הקרקע. עוד הוא מוסיף כי ההפרשים באחוזים בין שווי רכיב הקרקע בשני אתרים הינם שונים בהגדרה מהפרשים בין שווי המוצר המוגמר (שווי שטח בנוי) בין האתרים.

מר דרעי מציין כי לדעתו גישת ההשוואה הישירה להערכת מפעלים דומים הממוקמים מחוץ ובתוך היישובים אינה גישה מובילה להערכת השווי בתחומי המועצה והבחינה צריכה להעשות לפי "הגישה הכלכלית" או "גישת היוון ההכנסות", גישה שהיא בעלת תוקף גבוה להערכת נכסי מקרקעין לתעשיה.

28. בבחינה פרטנית של חוות דעתו של מר סידיס אומר מר דרעי כדלקמן:

(1). חוות הדעת של מר סידיס אינה כוללת כלל את אזור בר לב ואינה מתייחסת אליו.

(2). מסקנת מר סידיס באשר לפער המחירים בתוך ומחוץ ליישוב (250%) אינה מקובלת ואינה עומדת במבחן המציאות.

(3). "ארנונה אמורה להגבות על שטחים בנויים ולעיתים גם על שטחים קרקע תפוסים. גם לשיטתו של מר סידיס, באם היה בוחן את ההפרש בין שווי המקרקעין, בין שתי החלופות שבחן, היה מגיע בוודאות למסקנה כי שיעור (אחוז) ההבדל הינו קטן בהרבה ביחס לאחוז ההבדל בין רכיבי הקרקע.

לשון אחרת: הפרש גדול מסויים, אילו היה נמצא כזה במרכיב שווי הקרקע עצמה, בין האזורים השונים (וזה אינו המצב בפועל). יתבטא בהכרח בהפרש קטן בהרבה, באחוזים, במרכיב הנכסים הבנויים (המוצר המוגמר), הכולל קרקע ומבנהין שני אותו אזורים".

מר דרעי מביא טבלה הממחישה את טענתו:

ומסקנתו "כי כאשר ההבדל בשווי הקרקע הוא 150% אז ההבדל בשווי המבנה הינו 124% בלבד".

הוא מוסיף, כי אפילו היה מר סידיס צודק במסקנתו לגבי ההפרש בשווי הקרקע עצמה, הרי שההפרש לגבי הנכסים המוגמרים, אלה שבגינם נדרשת הארנונה, היה קטן בהרבה.

מר דרעי בחן את המדדים שנלקחו בחשבון על-ידי מר סידיס ומגיע למסקנה, כי "גם לשיטתו של שמאי המועצה לא קיימים פערים בהשוואה בין שתי החלופות וסיכום המדדים באון נכון לא צריך להביא לפער משמעותי כלשהוא בין אזורי התעשייה בתוך היישובים לאלה מחוץ ליישובים".

29. בהמשך חוות הדעת עורך מר דרעי בדיקת נתוני השוואה של עסקאות שכירות בתוך היישובים ומחוץ ליישובים, כאשר מסקנתו היא כי לא נמצאו הבדלים בדמי השכירות אשר ראויים להתקבל בגין מפעל העותרת, בהשוואה למפעלים ברי השוואה הממוקמים בתוך היישובים וכי לנכסי מקרקעין להם מיוחסים דמי שכירות ראויים בשעור דומה, לא אמורים להיות הבדלים בשווי מרכיב הקרקע.

מסקנות חוות הדעת של מר דרעי הן כי:

"11.1 מניתוח נתוני שוואה למפעלים בעלי מאפיינים דומים וברי השוואה אשר בנויים ביישובים ומחוץ לישובים עולה כי דמי השכירות המתקבלים בפועל "פר מטר" הינם דומים ולא אמורים להיות הבדלים בשווי פר מטר בנוי בין המפעלים הגדולים הממוקמים בתוך היישובים למפעל שטראוס.

ז"א, לו באופן תיאורטי היו מפעלי שטראוס היו ממוקמים באזור תעשיה כפר מסריק/עין המפרץ, למשל, שוויים לא היה שונה באופן משמעותי(אם בכלל) ודמי השכירות הראויים אשר אמורים היו להשתלם בגינם לא היו שונים מדמי השכירות אשר ראויים להתקבל בגינם במקומם הנוכחי.

11.2 בבחינת הפרמטרים הקובעים את נתוני שווי השוק לא מצאנו עדיפות ברורה לנכס הממוקם באזור בר לב ביחס למפעלי ההשוואה ואזורי התעשיה אותם בדקנו בתוך היישובים.

11.3 מצאנו פרמטרים בהם לנכסים בתוך היישובים קיים דווקא יתרון ביחס לנכס בבר לב ומצאנו מספר פרמטרים בהם נתוני שמאי המועצה אינם עדכניים ואינם רלוונטיים לנקודת זמן זו כגון התפתחות צירי התנועה, הקמת אזורי מסחר ליד הקיבוצים בנוסף לאזורי תעשיה (כגון עין המפרץ, כפר מסריק, לוחמי הגטאות, גשר הזיו), הקרבה של הקיבוצים והמושבים, הנחיות תכנון ואכיפה.

11.4 שומת שמאי המועצה מתייחסת להבדלים בשווי ב"רכיב הקרקע" בלבד. ראינו כהוכחה בסעיף 8.3 לעיל שהבדלים בשווי רכיב קרקע בין שני אתרים (באחוזים) מבטאים הם קטנים יותר (באחוזים) בשווי הנכס הבנוי (קרקע + מבנה) בין שני האתרים.

ז"א, במידה ואין הבדל משמעותי בשווי מרכיב הקרקע (כפי שהגעתי למסקנה לעיל) אזי ההבדל עוד קטן יותר בשווי המוצר המוגמר או בדמי השכירות הראויים להתקבל.

11.5 דמי השכירות למ"ר תעשיה הראויים במפעל שטראוס הינם 12-14 ₪ /מ"ר ושווי מ"ר בנוי הינו 1,600-1900 ₪/מ"ר ובמפעל בר השוואה ביישובים יתקבלו בממוצע 12 ₪/מ"ר שהינם כ-1,600 ₪ למ"ר. הערכים דומים והינם בטווח הסטייה של מו"מ בין צדדים, כמקובל בשוק הנדל"ן. כך או כך, לא ניתן להצביע על פער מובהק בין שווי נכסים בתוך אזורי תעשייה מוסדרים לבין שווי נכסים מחוץ לאזורים אלו / בתוך יישובים".

טענות הצדדים בסיכומים:

30. ב"כ העותרת טען כי יש לחייב את מפעל העותרת בארנונה לפי תעריף אזור ב' ולחילופין בהתאם לתעריפים הרלבנטיים החלים ברשויות אחרות.

ב"כ העותרת טען כי אין כל הצדקה לפער בין התעריפים שנדרשה העותרת לשלם (לפי אזור א') לבין התעריפים באזור ב' וכי כבר נפסק שאין כל הצדקה לפער שכזה וכי יש לחייב את העותרת לפי תעריפי אזור ב' בלבד.

31. ב"כ העותרת טען כי העותרת השקיעה מיליוני שקלים בבניית מפעלה בתחומי המשיבה, בעידודה הנמרץ של המשיבה אשר לא טרחה ליידע את העותרת כי בכוונתה לקבוע תעריף ארנונה מיוחד לאזור התעשיה בר לב, בו הקימה את מפעלה.

32. ב"כ העותרת טען כי תעריפי הארנונה שנקבעו לאזור א' הם בלתי סבירים באופן קיצוני ועולים בעשרות מונים, לא רק בהשוואה לתעריפים באזור ב' של המשיבה, אלא גם ביחס לתעריפי הארנונה במועצות אחרות, בעלות חתך כלכלי-חברתי דומה לזה של המשיבה, כמפורט בצוו הארנונה של מועצות אלו , אשר צורפו לעתירה. ב"כ העותרת טען כי הבחירה במועצות שנבחרו אינה אקראית, אלא שבהתאם לנתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כל המועצות הנ"ל הינן בעלות סטטוס חברתי-כלכלי זהה לזה של המשיבה (כולן מדורגות באשכול 5 וחלקן אף באשכול 6 ו- 7).

ב"כ העותרת טען כי הטבלאות שצורפו לעתירה מדברות בעד עצמן ומלמדות על אי הסבירות של התעריפים הנדרשים (מה עוד שהתעריפים באזור ב' דומים לאלו שנגבים במועצות אחרות).

33. ב"כ העותרת טען כי יש לבחון את סבירות התעריפים שנקבעו למועד השומות (שנים 2007 עד 2009) ולא לשנת 2001 לגביה הוגשה חוות דעת מטעם המשיבה. לטענתו, לא רק שהממצאים שנקבעו בחוות הדעת לשנת 2001 אינם נכונים, אלא שהמצב הרלבנטי לשנות השומה שונה בהחלט, באופן המחייב גם מסקנות אחרות, כפי שעולה מחוות הדעת השמאית שהוגשה על ידי העותרת. ב"כ העותרת טען כי חלו שינויים רבים בפרמטרים שנבחנו על ידי השמאי מטעם המשיבה. בהתאם, גם טען ב"כ העותרת, כי אין בסיס לתשובת המשיבה לעתירה, הנסמכת על חוות הדעת של מר סידיס, שכאמור אינה מעודכנת.

34. ב"כ העותרת ביקש לאמץ את ממצאיו של השמאי דרעי מטעם העותרת, וטען כי כאשר משווים בין מפעלים ברי השוואה – אין הבדלים בשווי מרכיב הקרקע ועל אחת כמה וכמה, אין הבדלים בשווי הנכסים הבנויים- בין מבני תעשיה הנמצאים בתחום ומחוץ לתחום היישובים. ב"כ העותרת טען כי השמאי מטעם המשיבה לא לקח בחשבון את שווי "המוצר המוגמר" אלא רק את שווי הקרקע , כאשר לצורך חישוב ארנונה הקריטריון הרלבנטי הוא דווקא שווי המוצר המוגמר.

35. ב"כ העותרת טען כי בפועל לא נמצאו הבדלים גם בין שווי הקרקע בתוך ומחוץ ליישובים.

36. ב"כ העותרת טען כי אין להקיש מפסק דין בענין מילגד, אליו הפנתה המשיבה, מאחר ושם לא הובאה חוות דעת סותרת. בנוסף, נטען כי העותרת לא היתה צד להליך שם. מאידך, לטענתו, קביעותיו של כבוד השופט ביין בענין מילוטל רלבנטיות (כאשר המשיבה היתה צד להליך שם). באשר לטענת המשיבה לפיה פער של 50% בתעריפי הארנונה בין האזורים הינו סביר, הפנה לפסק דינה של כבוד השופטת גילאור בענין מילוטל (ה"פ 127/00), ולפסק דינה של כבוד השופטת ד.פלפל בענין עירית יהוד (ה"פ 1879/97) שקבעה כי פער של 27% בלבד בין תעריפי ארנונה של עירית יהוד לבין רשויות בעלות חתך כלכלי דומה – אינו סביר . ב"כ העותרת גם הפנה לעובדה שבתחומי היישובים שבתחום המשיבה מפעלי מזון רבים, כאשר תעריפי הארנונה המוטלים עליהם הם לפי אזור ב' בלבד וכי אין מקום להחיל על העותרת תעריפים שונים.

37. ב"כ העותרת טען כי הדרך הנכונה להשוות בין נישומים לצורך בחינת טענת הפליה או חוסר סבירות, היא על ידי השוואת התעריף שהיה משתלם בעבור כלל הסיווגים הנכללים במפעל המדובר, אילו היה ממוקם באזור ארנונה אחר, או ברשות אחרת וכי הנתונים העולים מהטבלאות שצורפו לעתירה מראים כי באזור א' נדרשה העותרת לשם 1,193,614 ₪ בעוד שאילו היתה נישומה לפי תעריף אזור ב', היתה הארנונה רק 824,401 ₪.

38. באשר לטענת המשיבה לפיה אין מקום להשוות את תעריפי הארנונה במועצות אזוריות אחרות לפי הקריטריון של אשכול חברתי-כלכלי מאחר ולטענתה קריטריון זה אינו "הקריטריון היחיד ו/או הבלעדי לצורך קביעת תעריפי הארנונה" טען ב"כ העותרת כי גם אם אין מדובר בקריטריון יחידי או בלעדי, ברור כי מדובר בתעריף עיקרי שמאפשר השוואה על בסיס נתון אובייקטיבי, שנקבע על ידי גוף אובייקטיבי (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). מאידך, לטענתו, המשיבה מסתמכת על קריטריון יחיד שהוא שווי הקרקע, כאשר בהתאם לחוות הדעת מטעם העותרת אין כל פערים ובודאי שאין פערים משמעותיים בין שווי נכסי מקרקעין בתוך היישובים לעומת אלה שמחוץ ליישובים.

ב"כ העותרת טען כי אין להתייחס להשוואות שערכה המשיבה לגבי מועצות אזוריות אחרות , כאשר ההשוואה שם אינה מתייחסת למפעלי תעשיה מסוגה של העותרת , אלא לסיווגים בלתי רלבנטיים (כמו קרקע למזבלות או קרקע לקיט ונופש).

39. ב"כ העותרת טען כי הפערים בשעורי הארנונה שהודגמו על ידה מצביעים על חוסר סבירות, גם אם המדובר בהבדלים בין אזורי תעשיה. ב"כ העותרת טען כי לא יעלה על הדעת שבתחום שיפוטה של אותה רשות מקומית יימצאו פערים משמעותיים בין תעריפי הארנונה באזורים א' ו-ב' ומקל וחומר, גם באזור ג'.

40. ב"כ העותרת טען, כאמור, כי יש להחיל בעניינה של העותרת את פסק דינה של כבוד השופטת גילאור בענין מילוטל . לטענתו, הגם שמפעל מילוטל נמצא באזור התעשיה מילואות, אין לאזור התעשיה בר לב כל יתרון על אזור זה (כפי שנקבע בחוות דעתו של ד"ר ברודניץ), כי על פי כל אמת מידה רלבנטית מפעל מילוטל דומה למפעלה של העותרת , וכשם ששם נקבע כי אין להפלות בתעריפי הארנונה בין מפעל מילוטל לבין מפעלים באזור ב' ויש לחייב את מילוטל על פי אזור ב' – כך יש לנהוג גם בעניינה של העותרת.

41. ב"כ העותרת טען כי המשיבה קבעה סיווגים שונים בהסתמך על מיקומם השונה של המפעלים, על מנת ליצור "כיסים עמוקים" למימון הוצאות בתחומים אחרים וכי עצם יצירת קטגוריה נפרדת לצורך חיוב בארנונה המבוססת על המיקום הגיאוגרפי של הנכס – מעלה חששות כבדים בדבר מניעים פסולים שעמדו ביסוד יצירת הסיווג השונה כאמור.

42. ב"כ העותרת הפנה לטבלת השווה בין תעריפי ארנונה לגבי מבנה תעשיה, משרדים, קרקע תפוסה וסככות אשר נדרשו על ידי המשיבה לגבי מפעל העותרת לעומת התעריפים שהיו חלים אילו מפעלה של העותרת היה ממקום באזור בתחומי מועצה מקומית אחרת (באשכול דומה) וטען כי גם השוואה שכזאת מלמדת כי תעריפי המשיבה גבוהים בעשרות אחוזים על נתוני ההשוואה וכי הדבר מצביע על כי תעריפי המשיבה לוקים בחוסר סבירות קיצוני.

43. לסיכום, טען ב"כ העותרת כי המשיבה עצמה הודתה בתשובתה כי הטעם לפער בארנונה בין אזרים א' ו-ב' נעוץ בהסתמכותה על חוות דעתו של מר סידיס לשנת 2001, לפיה קיימים הבדלים גדולים בשווי הנכסים בין שני האזורים וכי משהוכח על ידי העותרת כי חוות דעתו של מר סידיס אינה רלבנטית לתקופת הדיון, והיא אף שגויה בעקרונותיה ובממצאיה, אין הצדקה לפער בין האזורים.

44. ב"כ המשיבה טען כי החתך החברתי- כלכלי של רשות אחרת אינו רלבנטי לקביעת תעריפי הארנונה ולכל היותר מהוה שיקול אחד מתוך שיקוליה הרבים של רשות מקומית. ב"כ המשיבה טען כי למעשה אין קורלציה כלל בין חתך חברתי-כלכלי לבין הארנונה המוטלת באותה רשות. ב"כ המשיבה הפנה לכך שגובה הארנונה המשולם למ"ר בבני ברק גבוה ב-50% מזה המשולם בסביון, למרות שעל פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דירוג הרמה בחברתית-כלכלית של סביון גבוה בהרבה מזה של בני ברק. כן הביא דוגמאות מפערים בתחום רשויות אחרות. ב"כ המשיבה טען כי הפער בין האזורים נעוץ בהיקף גביית הארנונה בפועל בין האזורים השונים וכי העותרת לא טרחה להביא בפני בית המשפט נתונים בדבר היקף הגביה בכל אחת מהמועצות המקומיות. בנוסף, טען ב"כ המשיבה כי העותרת לא טרחה לפרט בדיוק את שטח המפעלים שהיא טוענת שהם ברי השוואה למפעלה.

45. ב"כ המשיבה טען כי טענת העותרת לפיה המשיבה ערכה השוואה לסיווגים בלתי רלבנטיים מצביעה על נקודת מבט צרה וכי העותרת לא עמדה בנטל להוכיח כי שיקולי המשיבה בקביעת הארנונה חורגים ממתחם הסבירות באופן קיצוני המצדיק את התערבות בית המשפט.

46. ב"כ המשיבה טען כי מהפסיקה עולים קריטריונים שונים לקביעת תעריפי ארנונה בכלל ולבחינת סבירות התעריפים שנקבעו (כמו למשל השרותים הניתנים על ידי הרשות, שווי הבניינים הנישומים, יכולת התשלום של הנישומים, הערך הכלכלי של המקרקעין בגינם מוטל החיוב, סוג העיסוק או השימוש והמיקום הגיאוגרפי, המשפיעים על ערך הקרקע או על התוצאות הכלכליות והקביעה בענין מילוטל לפיה "ההבדלים בתעריפים נגזרים מהבדלים בסוג השימוש ובערך של הקרקע והמבנים שעליה) וכי העותרת כלל לא ניסתה להתמודד עם קריטריונים אלה.

ב"כ המשיבה הוסיף והפנה לעת"מ (חי') 1123/03 ברבור נעמן בע"מ נ. עירית עכו, וטען כי בבוא בית המשפט לבחון סבירות תעריפי ארנונה, עליו לצאת מנקודת הנחה שקיימים מספר פתרונות אפשריים וכל אחד מהם יכול שיהיה בגדרו של "המעשה הסביר" וכי בית המשפט לא יחליף את שיקול דעתו בשיקולה של הרשות, אלא אם יווכח שאכן המדובר בחריגה מהותית העולה ממכלול השיקולים.

47. ב"כ המשיבה טען כי השמאי מטעם העותרת כלל לא התייחס לשווי הקרקע בשני האזורים , לעומת השמאי מטעם המשיבה שערך השוואה שכזאת. ב"כ המשיבה טען כי שווייים של מפעלים בתחומי הישובים הכפריים הינו נמוך ביותר (עד כדי שווי 0) ולכן קביעת קריטריון בצו הארנונה המבחין בין נכסים בתחום היישוב לנכסים באזורי תעשיה, שניתן לסחור בהם – הינה אבחנה ראויה. לטענת ב"כ המשיבה, בפני בית המשפט עומדת חוות דעת אחת בלבד באשר לפערים בשווי הקרקע- והיא חוות דעתו של השמאי סידיס מטעמה וכי בחוות הדעת מטעם העותרת אין כל התייחסות לשווי הקרקע בכל אחד מן האזורים. כן נטען כי חוות דעתו של השמאי מטעם העותרת לא ערך כלל השוואה בין מפעלי תעשיה באזור התעשיה בר לב לבין מפעלים בתחום יישובי המשיבה, אלא ערך השוואה למפעלים בתחום אזורי תעשיה ברשויות אחרות.

48. ב"כ המשיבה טען כי השמאי מטעם העותרת כשל בהערכת שווי הקרקע מחוץ ליישובי המועצה ובתחום יישובי המועצה וכי החטיא את המטרה לשמה הוזמנה חוות דעתו.

49. ב"כ המשיבה טען כי בעקבות פסה"ד בענין מילוטל עמדו בפניה שלוש אפשרויות: ביטול אזורי ב' (התעריפים הנמוכים) ומעבר לאזור א' אחיד לכל האזורים, ביטול אזורי א' ומעבר לאזור ב' אחיד לכל האזורים והשארת שני האזורים תוך הקטנת הפער בינהם על ידי תיקון התעריפים. ב"כ המשיבה טען כי המשיבה בחרה בחלופה השלישית , שגורמת נזק מינימלי למשיבה ולתושבים ואשר יש בה מענה ראוי לקביעות בפסק דין מילוטל. לטענתה, הבחירה בחלופה השלישית לא נעשתה באופן שרירותי, אלא קדם לה סקר שמאות בנושא ההבדל בשווי הקרקע בין אזורי תעשיה בתוך היישובים ומחוצה להם וכי סקר זה היווה את הבסיס לקיום הפער בתעריפי הארנונה לשנת 2002 (שאושר על ידי השרים ללא כל הגבלה לשנים הבאות).

50. ב"כ המשיבה טען כי אין דרכו של בית המשפט להתערב בשיקול דעת הרשות בקביעת תעריפי הארנונה (עע"מ 9401/06 ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ נ. מנהל הארנונה בעירית תל אביב) וכי על המבקש לתקוף את שיקולי הרשות להראות כי אמות המידה שנקטה הרשות לצורך החיוב בארנונה לוקות באי סבירות קיצונית – דבר לא נעשה על ידי העותרת.

51. ב"כ המשיבה טען כי אין מחלוקת כי תעריפי צו הארנונה שנקבעו על ידי המשיבה מצויים בטווח שבין תעריפי המינימום ותעריפי המקסימום שנקבעו בתקנות ההסדרים מדי שנה וכי התעריפים בהם חוייבה העותרת, לשנת 2009 לדוגמא, נמוכים בהרבה מתעריפי המקסימום הנ"ל – דבר הממחיש בכי התעריפים שנקבעו הינם סבירים.

52. ב"כ המשיבה טען כי יש לדחות את טענת האפליה, המבוססת על פסק הדין בענין מילוטל, כאשר המשיבה ביצעה שינויים בצו הארנונה בעקבות פסק דין זה. כן טען כי טענת ההפליה כבר נבחנה בפסקי דין רבים ונדחתה וכי אין בה כל ממש.

53. ב"כ העותרת הגיש סיכומי תשובה וטען כי גם אם הרשות רשאית לסווג נכסים לפי שיקולים לגיטימיים, הרי עדיין הכלל הוא , שבגין נכסים מאותו סיווג, על שיעורי הארנונה להיות זהים וכי בנסיבות אלה , הטלת ארנונה בתעריפים שונים, על נכסים בעלי סיווג זהה בתחום אותה רשות, מחייבת ביטול התעריפים המפלים בשל חוסר סבירות מהותית וכל בשל חוסר סבירות שמקורה באפליה וקיפוח שיוצר עצם הפער.

54. ב"כ העותרת טען כי המשיבה מביאה בתגובתה נימוקים חדשים להצדקת קביעת אזורי שומה נפרדים, כאשר ברור כי טיעוניה המסתמכים על חוות דעת השמאי משנת 2001 נסתרו ונשללו אחד לאחד. ב"כ העותרת חזר וטען כי המשיבה עצמה טענה באופן חד משמעי ומפורש, כי הסיבה היחידה שהצדיקה את הפער בין האזורים היא ההסתמכות על חוות דעת השמאי סידיס משנת 2001 ולא נטענו על ידה כל סיבות אחרות, שהמשיבה מנסה לטעון בתגובתה.ב"כ העותרת הפנה לעע"מ 9401/06, עליו הסתמכה המשיבה בתגובתה, וטען כי נקבע שם במפורש כי "סבירות התעריף מותנית בכך שעובר לקביעתו על ידי הרשות המקומית זו העניקה את המשקל הראוי לכל השיקולים והאינטרסים הרלוונטיים" – כאשר בפנינו כל טענת המשיבה היא כי הסתמכה רק על חוות דעתו של מר סידיס לקביעת הפרשי התעריפים בין האזורים השונים, והיא אינה רשאית להסתמך על שיקולים תיאורטיים אחרים.

55. ב"כ העותרת הפנה גם לפסק דינו של כבוד השופט א. רובינשטיין בעע"מ 9530/05 ריבוע כחול ישראל בע"מ נ. עיריית עפולה, וטען כי בקביעותיו שם יש מענה לכל טענות המשיבה.

56. העותרת צרפה לתגובתה תגובה מפורטת שהוכנה על ידי השמאי דרעי במענה לטענותיה של המשיבה.

57. ב"כ העותרת טען כי העותרת אינה מבקשת לפסול את צו הארנונה ו/או את סיווג אזור א', אלא שהיא רק מבקשת להחיל עליה את התעריף הנוהג באזור ב' ולכן אין רלבנטיות לטענות המשיבה באשר לסבירות צוו הארנונה ודרך בחינתם. כן טענה כי יש להדרש בעתירה רק לסוג הנכסים שאותם חוייבה העותרת לשלם ואין מקום להתייחס לנכסים אחרים, כפי שעשתה המשיבה בסיכומיה.

58. ב"כ העותרת טען כי הוכח על ידי השמאי דרעי מטעם העותרת כי חוות דעת השמאי סידיס, עליו הסתמכה המשיבה , שגויה ואף אינה רלבנטית לשנים נשוא העתירה, וכי אין הפרשים בין שני האזורים הנ"ל – ממילא אין הצדקה לשיעורי ארנונה שונים ויש ללכת בנתיב שקבע כבוד השופט ביין לגבי מילוטל ולהורות כי המשיבה אינה רשאית לחייב את העותרת בתעריפי אזור א', שהינם גבוהים בכ-50% מאלה שבאזור ב'.

59. לאחר הגשת סיכומי התשובה הפנה ב"כ העותרת לפסק דינו של כבוד השופט א. אליקים בעת"מ 4682/10 שטראוס בריאות בע"מ נ. מועצה מקומית מטה אשר (פסק דין מיום 20.11.10), אשר בחן אף הוא את חיובה של העותרת בארנונה לשנת 2010 ואשר קבע כי דרישתה של המשיבה כי העותרת תשא בתשלום ארנונה לשנת 2010 לפי תעריפי אזור א' התקבלה בחוסר סבירות קיצוני וכי בנסיבות אלה זכאית העותרת לשלם את הארנונה לשנת 2010 לפי תעריף אזור הגביה ב'. ב"כ העותרת ביקש להחיל קביעה זו גם על השנים נשוא העתירות בפני – 2007 עד 2009.

דיון:

60. אקדים ואומר כי אני מצטרפת לקביעתו של כבוד השופט א. אליקים בעת"מ 4682/10 הנ"ל, לפיה הפער בשווי הקרקע לתעשיה בין אזורי בתוך היישובים ומחוצה להם, לשנת 2001 (עליהם הסתמך השמאי סידיס בחוות דעתו) – אין בו כדי להצדיק את ההפרש בתעריפים בין אזורים אלה לשנים 2007 עד 2009 , כאשר לא עמדה בפני המשיבה בקובעה את התעריפים לשנים אלה חוות דעת שמאית עדכנית המציגה את שווי הקרקע בכל אחד מהאזורים.

61. כפי שעולה מחוות דעתו של השמאי דרעי מטעם העותרת, שהיא חוות הדעת הרלבנטית היחידה העומדת בפני בית המשפט, לשנים נשוא העתירות (2007, 2008 ו- 2009) לא נמצא פער בשווי הקרקע אשר מצדיק את הפער בתעריפים ודי בכך כדי לקבוע כי החלטת המשיבה, הנסמכת על פער שאינו קיים – אינה סבירה.

62. יש לזכור כי הרציונל בפסק דינו של כבוד השופט עמית בפסק דין מילגד היה כי "הנתבעת (המשיבה בפני) טענה כי הפער בתעריפים בין אזור א' לאזור ב' מקורו בפער בשווי המקרקעין, והתובעת (העותרת בפני) לא התמודדה עם טענה זו" (קביעה אותה אימץ כבוד השופט רובינשטיין) וממילא אותו רציונל צריך לחול גם בהיפוך הדברים, כאשר המשיבה לא התמודדה עם טענת העותרת לפיה אין פער בין שווי המקרקעין באזורים השונים בשנים הרלוונטיות לעתירות.

63. אין לי אלא לאמץ לפסק דיני את נימוקיו של כבוד השופט אליקים באשר להתפתחות הדינמית בענף המקרקעין והשפעותיו על שוק המקרקעין.

64. לכך יש להוסיף כי השמאי סידיס מציין כי לא מצא נתוני השוואה באשר לשווי המקרקעין גם באשר לשנים שעל בסיסן ערך את חוות דעתו משנת 2002 בעיסקאות מכר, והוא הסתמך על עסקאות שכירות בלבד . מנגד , המשיבה עצמה טוענת כי שווי המקרקעין בתוך היישובים הינו אפס (מאחר ומדובר בעיקר בקיבוצים והמקרקעין שם אינם נסחרים בשוק החופשי) ולפיכך, אני סבורה כי בכל מקרה נשמט הבסיס לאבחנה שעשה בחוות דעתו.

לא זו אף זו- גם כאשר מר סידיס מציין כי ערך השוואה של מחירי שכירות הוא אינו מביא כל נתון מספרי שהוא (ולבטח לא פירוט אלו לגבי אילו נכסים נעשתה על ידו השוואה, כמה נכסים הוא בחן וכיוב'). חוות דעתו מתמצית בנתון "סתמי" לפיו מחירי שכירות מחוץ ליישוב מגיעים לסביבות 300 ₪/מ"ר ובתוך הישוב ל- 120ש"ח/מ"ר.

לבטח שבנסיבות אלה לא ניתן כלל לא לבחון את נתוני השמאי ואת המשקל שיש לתת לחוות דעתו.

65. עוד אציין כי בחוות דעתו של השמאי סידיס אין כל התייחסות לנושא ארנונה ואופן חישובה. כפי שנאמר לעיל, עניינה של חוות הדעת היה בחינת שווי הקרקע בין אזורי תעשיה בתוך ומחוץ ליישובים ומסקנתו היא רק כי "במועצה האזורית מטה אשר אשר שווי קרקע מבונה לתעשיה מאושרת מחוץ ליישובים גבוהה בכ- 250% בהשוואה לשווי קרקע מבונה לתעשיה מאושרת בתוך הישובים".

המשיבה לא נתנה כל הסבר מדוע נבחר על ידה קריטריון יחיד זה כבסיס לאבחנה בתעריפי האזורים השונים ומדוע הפער בתעריפי שני האזורים שנקבע על ידה הינו כ- 50%, ללא כל קשר לפער בשווי המקרקעין בין שני אזורים אלה קבע מר דרעי.

66. מנגד , חוות הדעת מטעם העותרת מגובות בנתונים מספריים , עלויות בפועל ותעריפי ארנונה באזורים אחרים (באופן שקביעותיהם ניתנות לבחינה והן רלבנטיות לשנים נשוא העתירות בפני).

מחוות הדעת הנ"ל (של השמאים ד"ר ברודניץ ומר דרעי), גם עולה קיים פער ניכר בתעריפי הארנונה הנדרשים על ידי המשיבה למפעלים באזור התעשיה בר לב לבין תעריפים הנדרשים על ידי מועצות אזוריות אחרות , באזורי תעשיה שמחוץ ליישובים. ההלכה היא כי כאשר נבחנת סבירות תעריפים שנקבעו על ידי רשות "ראשיתה של הבדיקה היא ההשוואה אל שיעורי הארנונה ברשויות אחרות" (בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ ואח' נ. עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2) 13). המשיבה כלל לא התמודדה עם האמור בחוות הדעת הנ"ל, תוכנן לא נסתר וממילא יש גם בכך כדי להצביע על אי סבירות התעריפים שנדרשו .

67. המסקנה העולה מכל האמור הינה, כי הפער בתעריפים בין אזור א' לאזור ב' אינו סביר ומפלה.

68. יצויין, כי התחשבות בשווי בנין כבסיס ראוי להטלת שיעור הארנונה הוטלה בספק עוד בבג"צ 1355/93 ועד מעקב לענין ארנונה נ. ראש עירית ירושלים (פסק דין מיום 27.1.94):

"היקף שיקול הדעת הנתון לעיריה, ביחס למהות המבחנים שעליהם תבסס את חיובי הארנונה של בניינים כאלה ואחרים שבתחומה, הוא נרחב. הנחת היסוד היא, שהעיריה מוחזקת כמי שמיטיבה לדעת את כלל צורכי העיר, את היקף השירותים העירוניים הנצרכים על-ידי חלקי האוכלוסיה השונים, וכן את מידת יכולתם היחסית של מחזיקי הנכסים לסוגיהם לשאת בנטל הארנונה (השווה דברי מ"מ הנשיא לנדוי בבג"צ 345/78, 364, 461, 462הנ"ל, בעמ' 121). בקביעת המבחנים עשויה איפוא העיריה להתחשב בשיקולים משיקולים שונים. כך, למשל, על סוגי עסקים רווחיים במיוחד, כדוגמת חברות-ביטוח ובנקים, בידי העיריה להטיל שיעור ארנונה קצוב וגבוה (ראה בג"צ 345/78, 364, 461, 462הנ"ל ובג"צ 397/84הנ"ל), אך מכאן אין משתמע כי רמת הרווחיות מהווה שיקול מרכזי, או חיוני, בקביעת שיעורי הארנונה בהם יחויבו כלל העסקים האחרים (השווה בג"צ 764/88, 1437/90, 1985הנ"ל, בעמ' 805). הוא הדין ביחס להתחשבות בשווי הבניין, כבסיס ראוי לחישוב שיעור הארנונה; שאם היא אמנם אפשרית (וזאת שאלה המוטלת בספק) אין היא, מכל מקום, בגדר חובה המוטלת על העיריה. כך עולה מדיונה של הפסיקה בשאלה, אם לסעיף 273לפקודת העיריות, המתווה את הדרכים לקביעת "השווי של בנין לצורך ארנונה כללית", עוד נודעת משמעות כלשהי (ראה, לעניין זה, את דברי השופט ש' לוין בבג"צ 456/83הנ"ל, בעמ' 361ז, וכן את דברי השופט בך בע"א 739/89מיכקשוילי ואח' נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769, בעמ' 774)".

69. ועוד אציין, כי גם בפסקי דין שניתנו לאחרונה בבית משפט זה בענין ארנונה שנקבעה על ידי המשיבה, נקבע כי אין הצדקה לפער בין אזורי השומה. וראה:

עת"מ 28804-02-11 +  עמ"נ 6709-03-11 סאיקלון מוצרי תעופה בע"מ נ. המועצה המקומית מטה אשר (פסק דין מיום 3.7.12), שם קבע כבוד השופט סוקול כי  אין הצדקה לפער בתעריפים בין איזורי השומה א' ו- ב' אצל המשיבה וכי על המשיבה לתקן את השומות שהוציאה לעותרת שם לשנים 2009, 2010 ו- 2011 ולחייבן בהתאם לתעריפים באזור שומה ב' בלבד.

וכן עת"מ 49657-03-11 שטראוס בריאות בע"מ נ. המועצה המקומית מטה אשר (פסק דין מיום 4.7.12), שם חזר וקבע כי הפער בטל וכי על המשיבה לתקן את השומות לשנת 2011 בהתאם לתעריפי השומה באזור ב'.

70. מכל האמור – אני מקבלת את העתירות, קובעת כי אין הצדקה לפער בתעריפים בין אזורי שומה א' וב'.

אני מורה למשיבה לתקן את השומות שהוציאה לעותרת ולחייבה בשנים נשוא העתירה – 2007, 2008, 2009, בארנונה לפי התעריפים באזור שומה ב'.

71. המשיבה תשלם לעותרת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪ ומע"מ.

ניתן היום, ט' תמוז תשע"ג, 17 יוני 2013, בהעדר הצדדים.