א. טענות הצדדים ורקע כללי לתביעות ההדדיות:

1. התובע בתביעה הראשונה בתיק ת.א. 177-04-07 (להלן: "תביעת אכטמן"), הינו תושב ישראל בעל רישיון טיס ובעל מס' מטוסים (להלן: "התובע" ו/או "אכטמן"). התובע עוסק בפעילויות שונות בתחום הטיס הן כאדם פרטי והן כבעלים ומנהל של חב' "כנפי פז" (ראה ס' 4 לתביעה).

2. אכטמן מאז שנת 1970 עושה שימוש בלעדי בשטח בלתי סלול שהוקצה עבורו בשדה התעופה בהרצליה. התובע הקים על אותו שטח על חשבונו ובהסכמת הנתבעת מבנה בשטח של כ-173 מ"ר לאחסנת מטוסים וציוד (להלן: "ההאנגר" או "המבנה").

3. בין התובע לנתבעת נכרת הסכם בשנת 1970 שהוארך מעת לעת, על פיו שילם התובע לנתבעת דמי הרשאה עבור שימוש בשטח (להלן: "דמי השימוש"), וכן בנפרד אגרת חנייה למטוסו בכל שדות התעופה בארץ, לרבות בשדה תעופה הרצליה (להלן: "אגרת חנייה").

4. בשנת 1995 הגישה הנתבעת תביעה נ' אכטמן בתיק ת.א. 3067/95 בגין מחלוקת שנסבה בעיקר על גובה דמי השימוש בשטח ובמבנה. בשנת 1997 הגיעו הצדדים לכדי הסכם פשרה שצורף כנספח ג' לתביעת אכטמן (להלן: "הסכם הפשרה"). על פי אותו הסכם, הוארכו היחסים החוזיים בין השניים עד ליום 31.3.06.

5. לאחר תום תקופת היחסים החוזיים ב-31.3.06, ביקשה הנתבעת להחתים את התובע על הסכם התקשרות חדש הכולל נוסח מעודכן, ובעיקר דמי שימוש הגבוהים עשרות מונים מגובה דמי השימוש הקודמים (כ-80,000 ₪ שנתי מול כ- 7,000 ₪ בעבר).

6. התובע סירב לחתום על הסכם הרשאה חדש, התנגד למספר סעיפים שבו, וטען לחוזה אחיד ומקפח, ובעיקר לא הסכים לתעריף החדש הגבוה כמעט פי 10 מהתעריף הקודם. עוד טען התובע, כי ההסכם עליו נתבקש לחתום הינו הסכם התקשרות שנועד למפעילים העוסקים בפעילות עסקית בשדה התעופה, בעוד שאכטמן עצמו איננו עושה שימוש בהאנגר לצורך פעילות עסקית, אלא לצורך אחסון מטוסו בלבד (סעיף 10.10 לכתב התביעה).

7. לטענת אכטמן בתביעתו (סעיף 12), הרשות עשתה שימוש בחוסר תום לב בכללי הבטיחות שנועדו להרחיק גורמים עוינים, ומנעה מאכטמן להיכנס לשדה התעופה בכלל ולהאנגר בפרט, מאחר והוא מסרב לחתום על הסכם התקשרות. מדובר לטענת אכטמן באמצעי כפייה ובשימוש בכללי הבטיחות בחוסר תום לב, לטענת התובע הוא משלם וממשיך לשלם אגרת חנייה, ולכן לא ניתן לאסור עליו את הכניסה לשדה התעופה.

8. התובע הגיש תביעתו כאמור בשנת 2007, וטען (סע' 16), כי עומדת לו הזכות להמשיך ולהשתמש בהאנגר שבנה על חשבונו בהסכמת הנתבעת, באותם התנאים שהיו קיימים ערב סיום הסכם הפשרה, ולחילופין בתנאים סבירים והוגנים, הרחוקים מהתעריף שנקבה הנתבעת, תוך התחשבות בתעריף של קרקע לא סלולה, כפי שהיה במשך עשרות השנים.

9. זאת ועוד, טוען אכטמן בתביעתו לחילופין כי עומדת לו הזכות הנ"ל למצער עד שהרשות תתכבד ותקיים התחייבותה המפורשת בהסכם הפשרה, לשלם לאכטמן את שווי המבנה שהקים.

10. אכטמן בתביעתו ביקש שני סעדים עיקריים:

א. צו מניעה קבוע כנגד הרשות אשר יאסור עליה למנוע מהתובע שימוש בשדה התעופה על כל מתקניו ובנייניו, לרבות שימושו שלו ושל מבקרים מטעמו בהאנגר עצמו.

ב. צו הצהרתי, לפיו רשאי התובע לעשות שימוש באותם מתקנים כפוף לדמי שימוש בתעריף שהיה נהוג קודם לכן, ולחילופין בתנאים סבירים שייקבע ע"י ביהמ"ש בהתחשב בתעריף של קרקע בלתי סלולה, ולחילופי חילופין צו הצהרתי לפיו התובע רשאי להמשיך ולעשות שימוש במתקני הרשות בשדה התעופה הרצליה, עד אשר הנתבעת תשלם לו את שווי המבנה כמפורט בהסכם ההתקשרות.

11. הנתבעת שהינה תאגיד סטטוטורי אשר הוקם עפ"י חוק רשות שדות התעופה התשל"ז- 1977 (להלן: "הנתבעת" ו/או "הרשות"), הגישה כתב הגנה ובו טענה כי אכטמן הפר את הסכם ההרשאה לפני תום ההסכם. אכטמן החנה מטוסים של חברת "כנפי פז" בשדה או בהאנגר ללא אישור הרשות, וזאת בניגוד לסעיף 10 להסכם ההרשאה. עוד טוענת הרשות, כי אכטמן הפר את ההסכם מספר הפרות נוספות, נתן לצד ג' מיקי גולן להחנות את מטוסו בהאנגר שלו בניגוד לסע' 25 (א) להסכם ההרשאה, וכן למטוס נוסף שאות קריאתו OAB . מנהל השדה מר איתמר פנחס ביקר בהאנגר, והתברר לו כי התובע משכיר את האנגר בשכירות משנה (ראה סעיף 7.7 לכ' ההגנה).

12. טוענת הרשות, כי התובע מפרש לא נכון את הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים עקב התביעה המשפטית בשנת 1995. הסכם הפשרה לא קובע, כי בכל מקרה צריכה הרשות לפצות את התובע ביחס לעלות ההאנגר. לטענת הרשות (סעיף 10.3 לכ' ההגנה), הרציונל שעמד מאחורי הסדר הפשרה הינו כי לאחר תום תקופת כל האופציות (31.3.06), המבנה יעבור לבעלותה המלאה של הרשות, שכן התובע קיבל הנחה משמעותית בתשלום דמי שימוש, סכום הנמוך משמעותית מהנהוג.

לגרסת הנתבעת, המצב בו הרשות צריכה לפצות את התובע בגין ערך המבנה הבנוי על המקרקעין (ללא רכיב הקרקע), הינו מצב עפ"י הסכם הפשרה בו הסכם ההרשאה פוקע לפני תום תקופת החוזה, ולא בעת פקיעתו המוחלטת ביום 31.3.06 כעבור 9 שנים. במקרה של תום ההתקשרות ולא פקיעה מוקדמת, המבנה עובר אוטומטית לבעלות הרשות, והיא רשאית להתקשר בהסכם חדש עפ"י תעריף של השכרת מבנה וקרקע ולא קרקע בלתי סלולה.

13. הנתבעת מכחישה, כי הסכם ההרשאה החדש הינו חוזה אחיד מקפח. לטענתה, מדובר כמעט באותו הסכם ממש שנחתם בין הצדדים בשנת 1997. ללא חתימה על הרשאה, הרי התובע פועל בשדה ללא כל הרשאה בניגוד לחוק רשות שדות התעופה ולכללים שהותקנו מכוחו, ולמעשה נוכחותו בגדר פלישה, ולא בכדי הופעלו כנגדו הכללים כפי שהופעלו.

14. באשר לתעריף החדש, טוענת הרשות כי לא יעלה על הדעת שהתעריף יהא קבוע במשך 9 שנים ויותר. על הנתבעת כרשות מנהלית, לנסות ולהפיק את המירב מנכסיה לטובת הציבור. לפיכך, מועצת רשות שדות התעופה הפעילה סמכותה מכוח סעיף 8 לחוק רשות שדות התעופה, בדקה את נושא התעריפים עפ"י שמאות והחליטה על עדכון תעריפים בכל שדות התעופה הפנים ארציים ובכלל זה בהרצליה. עדכון תעריפים זה, נכנס לתוקפו ביום 1.1.06, העדכון חל על כל המשתמשים ולא רק על התובע.

15. בהמשך לטיעוניה אלה, הגישה הרשות מטעמה תביעה לפינוי וסילוק יד וכן תביעה כספית כנגד אכטמן בת.א. 5249-03-09 (להלן: "תביעת הרשות"), שתי התביעות מאוחדות בפניי. לטענת הנתבעת, התובע ככל שלא חותם על הסכם הרשאה דינו כפולש, ועליו לעזוב את המתחם ולא להיכנס אליו. התובע מחזיק עד היום בהאנגר, כתוצאה מצו מניעה זמני שנתן כב' השופט זפט ביום 13.2.07 בת.א. 1212/07 (שהועבר אח"כ להרצליה ושינה מספרו ל-ת.א. 177-04-07). כב' הש' זפט נתן צו מניעה האוסר על הרשות למנוע את כניסת התובע למתחם שדה התעופה בהרצליה בכלל ולהאנגר בפרט, צו זה נשאר בתוקפו כל עוד מתדיינים הצדדים ובעצם עד להכרעת בימ"ש זה בפסה"ד.

16. הרשות אם כן ביקשה בתביעתה להורות על פינוי אכטמן מהמבנה על כל הציוד שבו, וכן לחייב את אכטמן בחוב הכספי עד למועד הגשת התביעה בסך של 75,558 ₪. הגנתו של אכטמן כנגד תביעת הרשות היא בעצם שחזור טענותיו בכתב תביעתו, ובעצם שתי התביעות נסבו על אותן מסכת עובדות ומהוות חזית שונה של אותה פרשה, בעצם התביעות הן בבואה אחת של השנייה, כל אחת מנקודת ראותה.

דיון והכרעה

ב. הסמכות העניינית:

1. אחת מהטענות שהעלתה הנתבעת בסיכומיה, היא הטענה כי טרוניית התובע כנגד קביעת התעריף החדש שדרשה הנתבעת, היא בעצם תקיפה מנהלית שאיננה בסמכות בימ"ש זה, ולפיכך אין מקום להוכיח דבר לעניין תוקפה ו/או סבירותה של אותה החלטה.

2. טוען ב"כ התובע, כי מדובר בטענה חסרת תום לב, שהרי הצדדים מתנהלים מאז 2007, ומעולם טענה זו של חוסר סמכות עניינית עלתה בשלב כלשהו במשפט ע"י ב"כ הנתבעת. יתרה מכך, כב' הש' זפט העביר את התביעה מביהמ"ש המחוזי לבימ"ש זה, והרי "לא יעבורנו עוד", ומשכך "קנה" בימ"ש זה סמכות עניינית לדון בכל הטענות שבכתב התביעה.

3. אכן טענה זו של חוסר סמכות עניינית הועלתה "בחצי פה" בשלהי פרשת הראיות. אמנם טענת חוסר סמכות עניינית איננה כטענת סמכות מקומית שיש להעלותה בהזדמנות הראשונה, וניתן להעלותה בכל עת, אך יש מקום להעלותה טרם פרשת הראיות על מנת שהצדדים יוכלו לכלכל צעדיהם בהתאם, וייתכן וייחסך זמן שיפוטי רב לביהמ"ש ולצדדים עצמם.

4. במקרה זה, אינני סבורה כי יש ממש בטענה זו משני טעמים; ראשית, אכן התקיים דיון לראשונה בבימ"ש המחוזי בת"א, כבר אז טענה הרשות בפרטיכל הדיון בפני כב' הש' זפט מיום 29.3.07, כי הרשות הינה תאגיד סטטוטורי ובי"ד לעניינים מנהליים דן גם בתאגיד סטטוטורי.

כב' הש' זפט לא סבר כי יש בתובענת אכטמן משום "תקיפה מנהלית", שאחרת היה מפנה את התובענה לביה"ד לעניינים מנהליים. מקריאת כ' התביעה, התרשם כב' הש' זפט כי מדובר בטיעונים של שימוש וחזקה במקרקעין, ולפיכך הסמכות קנויה לביהמ"ש השלום, וכך הועברה התביעה לבימ"ש זה. מאותו רגע ואילך, גם אם שגה כב' הש' זפט, בימ"ש זה קנה סמכות מכוח הכלל "ולא יעבירנו עוד".

5. בנוסף ואף לגוף העניין, אכן עיקר המחלוקת היא משפטית, בעניין חזקה ושימוש במקרקעין. האם רשאי התובע להישאר באותם תנאים בהסכם ההרשאה המתחדש, האם היה עליו לקבל את שווי המבנה מהנתבעת טרם פינויו? וכד'. אלה הן שאלות שכולן שייכות לשימוש וחזקה במקרקעין, וכן כרוכות בהן שאלת פרשנות הסכם הפשרה. במסגרת אותו דיון, רשאי ביהמ"ש כשאלה צדדית ואגבית, גם לבדוק את התעריף החדש בו נתבקש אכטמן להתחייב במסגרת הסכם ההרשאה החדש. הדיון איננו רק בגובה התעריף, ושאלה זו הינה בסמכותו הנגררת של ביהמ"ש במסגרת הדיון על זכותו או אי זכותו של התובע להמשיך ולהחזיק במבנה.

6. אינני סבורה אם כן, כי ביהמ"ש נטול סמכות לשקול אם דרישת הרשות לתעריף גבוה פי 10 מהתעריף הקודם או פי 6 מתעריף שייקבע ע"י שמאי מטעמו של ביהמ"ש, היא שאלה החורגת מסמכות ביהמ"ש. צודק ב"כ התובע, כי הנתבעת מעולם לא הביעה התנגדות קודם לכן למינוי שמאי מטעמו של ביהמ"ש בטענה כי התייחסותו לשווי דמי שימוש מהווה חריגה מסמכות. נהפוך הוא, הנתבעת אימצה את מסקנת מומחה ביהמ"ש באשר לשווי המבנה נשוא ה תביעה.

ג. האם הפר התובע את הסכם ההרשאה:

1. התובע כאמור עושה שימוש בשטח ברשות הנתבעת מאז 1970, ומעת לעת חודש הסכם ההרשאה. הסכם ההרשאה האחרון אושר ב- 1997. אין מחלוקת, כי בין הצדדים נתגלע סכסוך כספי בשנת 1995, אשר יושב בהסכם פשרה בשנת 1997, אלא שטוענת הרשות כי בכך לא די. אכטמן הפר את הסכם ההרשאה הפרות נוספות. עובדה זו חיונית להכרעה, שכן אם אכטמן מפר הסכמים קודמים, מדוע שהרשות בכלל תאשר עימו התקשרות חדשה? יתרה מכך, אם הוא הפר את ההסכם טרם פקיעתו, מכוח מה מבקש הוא סעד מן היושר וצו מניעה מביהמ"ש, שעה שהוא בא לפניו ב"ידיים לא נקיות"?

2. טענות ההפרה הועלו ע"י הנתבעת בפרק ה' בסיכומיה ובתצהיר עדות ראשית של עד ההגנה איתמר פנחס בסעיף 3 שבו על כל סעיפי המשנה שבו. מר אכטמן הכחיש הפרות אלה בכתב הגנה לתביעת הרשות ובתצהירו. להלן אבחן את טענות הרשות בסוגיית ההפרה.

3. סעיף 10 להסכם ההרשאה הקודם, קובע כדלקמן:

"המשתמש מתחייב לקיים את הפעילות בשם המופיע בחוזה ולא להשתמש במילים נוספות לשמו ללא קבלת אישור מהרשות מראש ובכתב, ולא להקים תאגיד אחר לשם ביצוע הפעילות ו/או לא לבצע הפעילות באמצעות חברת בת של המשתמש, אלא באישורה של הרשות בלבד מראש ובכתב ובהתאם לתנאי האישור".

לטענת הנתבעת, אכטמן רכש את חברת "כנפי פז תעופה ותיירות בע"מ" (להלן: "כנפי פז"), והחל מפעיל בשדה התעופה הרצליה מטוסים בבעלות "כנפי פז", ובניגוד לסעיף 10 דלעיל היה מחנה את מטוסיה של "כנפי פז" בשדה ו/או בהאנגר נשוא התביעה. אכטמן הכחיש בתצהיר עדות ראשית עובדה זו.

בסעיף 17 לתצהירו הצהיר: "לא הפרתי מעולם את הסכם ההרשאה בשום פעולות שלא הותרה לי במסגרתו".

וכן בסעיף 24 לתצהירו הצהיר: "בניגוד לטענות הרשות, אני לא משתמש בכלל בהאנגר לצורכי ביה"ס לטיסה, המופעל ע"י חב' כנפי פז שמקום מושבה בשדה תעופה חיפה".

4. אכטמן נחקר בנושא זה בחקירה נגדית, והשיב:

"להד"מ, לא היו דברים מעולם, ואני מתכוון ברוח הדברים, לא היתה שום הפרה בזה. אם האדם מכניס אורח לביתו אין לראות באורח כזה משום השכרת ביתו של המארח".

(עמ' 22 לפרו' ש' 27-28).

וכן נשאל ישירות, האם נפח הטיסות עלה כתוצאה מבי"ס לטיסה כנפי פז? על כך השיב התובע ברוב הגינותו, כי ביה"ס לטיסה מטיס מטוסים בכל שמי הארץ ובשדות שונים לרבות הרצליה, כך השיב התובע בעמ' 24 לפרו' מול שורה 1:

"ת. "לא אוכל לומר, הם טסים בשדות שונים, הם טסים למחניים, לקריית שמונה, לבן גוריון, וגם נוחתים בהרצליה כבשגרה.

ש. הם ממריאים בהרצליה?

ת. בוודאי".

האם בכך הוכחה הפרה כי אכטמן מנהל את ביה"ס לטיסה מתוך ההאנגר עצמו? מסופקני. אכן, סביר בעיניי, כי תלמידים יטוסו משדה אחד למשנהו. העובדה כי מטוס עם תלמיד המריא או נחת בהרצליה, איננה יכולה להצביע על כך כי אכטמן מנהל את ביה"ס מההאנגר שבבעלותו, אכטמן העיד כי מקום מושב ביה"ס כנפי פז בש"ת בחיפה, עובדה זו מעולם לא נסתרה או עורערה.

5. עוד הצהיר מר איתמר פנחס בסעיף 3.5 לתצהירו, כי בחודש מאי 2005 אכטמן הפר את הסכם ההרשאה בכך שהשאיל את ההאנגר למר מיקי גולן בניגוד לסעיף 25 (א) להסכם ההרשאה, על מנת שיחנה בו את מטוסו, וכן התיר למטיס נוסף (שקריאתו OAB) להחנות בהאנגר על אף שהמטוס איננו שייך לאכטמן. זאת ועוד, נטען ע"י מר פנחס בסעיף 3.9, כי אכטמן מבצע פעולות אחזקה של מטוסים בניגוד להסכם ההרשאה, ובכך מפר אף את חוקי איכות הסביבה.

התובע נחקר על כך בחקירה נגדית, והשיב כדלקמן:

"לא זכות שימוש. כשהמטוס שלי היה תקוע בחיפה מקורקע בגלל תאונה, שנתיים בערך, בשנת 2009, פנו אליי אנשים שאני מכיר ואני לא מכיר שאעשה איתם חסד וארשה להם להחנות בתוך ההאנגר הפתוח שלי, ובמספר מקרים נעניתי להם ליום יומיים. במקרה אחר, היה חודש ימים מישהו שהביא מטוס חדש ארצה וביקש להחנות עד הרישוי. אני אפילו לא מכיר אותו ולא מכיר את שמו, ולא קיבלתי שום תמורה".

(עמ' 23 לפרו' שורות 1-5).

6. לעד ההגנה פנחס לא היתה כל ראיה כי אכטמן קיבל תמורה ממאן דהוא (עמ' 32 לפרו' ש' 29). יתרה מכך, לא ניתן להאשים את התובע כי "הכניס" או "התיר" את כניסת המטוסים הזרים, שהרי אכטמן לא נותן את אישור הכניסה לשדה, אכטמן עצמו תלוי באישור הרשות להיכנס לשדה, וכפי שהעיד "על בשרו", הבין כי הרשות רשאית לחסום את כניסתו או כניסת כל זר אחר. והרי אם מטוס של צד ג' חנה בהאנגר נשוא התביעה, יש להניח שכניסתו אושרה ע"י הרשות, וכך מעיד בעניין זה מר פנחס:

"ש. ז"א, כשהמטוס ומי שהיה בתוך המטוס נכנס לתחום שדות התעופה בהרצליה ברשותכם?

ת. כל מטוס רשאי להיכנס ברשות שדה התעופה בהרצליה.

ש. המטוסים האלה נחתו ברשות?

ת. מגדל הפיקוח איננו מתעניין היכן יחנה המטוס".

(עמ' 33 לפרו' שורות 7-10).

ובהמשך:

"ש. אותם מטוסים או אנשים נכנסים לשדה ברשותכם?

ת. כן, כל מטוס נכנס בהרשאתנו לשדה, אבל לא להנגר של התובע.

(עמ' 33 לפרו' שורות 23-25).

עולה מתשובות אלה שאין מדובר בכניסה לשדה, אלא לאחר שהרשות הרשתה למטוס הזר לנחות בשדה, התיר התובע לאחסן/להחנות את המטוס הזר בהאנגר שבבעלותו. לא הוכחה תמורה, לא הוכח מעשה של שכירות משנה על דרך קבע. מדובר באפיזודות חד פעמיות. התובע מחזיק בהאנגר משנת 1970 ברציפות, מר פנחס יכל למנות אולי שני מקרים בהם חנו מטוסים זרים בהאנגר, כפי שהעיד עליהם התובע, אלה היו בבחינת "אורחיו".

7. במהלך העדויות, אף לא הוכח בפניי במידת נטל השכנוע הדרוש כי התובע מנהל תחזוקתית מטוסים בהאנגר שבבעלותו. מר פנחס אישר כי קיים מכון בדק בשדה התעופה (עמ' 34 לפרו' ש' 5), ויש להניח כי המטוסים מתוחזקים שם (עמ' 34 לפרו' ש' 8).

8. לו היתה הפרת הסכם ע"י התובע כה מהותית, יש להניח שהרשות לא היתה מניחה לפתחו הסכם הרשאה חדש לחתימתו ולא משנה מה גובה תעריף השכירות. אף רשות לא תסכים לנהל מו"מ עם מפר הסכם הפרה משמעותית ובוטה. העד פנחס השיב לשאלת ב"כ התובע אם היה ממשיך את ההתקשרות עם התובע, אם הלה היה משלם את התשלומים כסדרם, השיב מר פנחס:

"ש. בהנחה שהוא היה משלם כסדרו?

ת. אם הוא היה משלם כסדרו אז לא היתה בעיה, אבל היום יש חוק חדש שמונע מאיתנו אחרי 10 שנים להתקשר עם אותו לקוח, הוא צריך להשתתף במכרז חדש".

(עמ' 34 לפרו' שורות 1-4).

9. עולה כי הרשות לא ראתה כל פסול להתקשר מחדש עם התובע. כך גם בפרטיכל הדיון מיום 8.12.08, הצהיר ב"כ הרשות לפרטיכל ביהמ"ש, כי:

"אין לנו אינטרס שמר אכטמן ייצא מהמקום וזה נכון שזה טוב גם לנו כלכלית, שהוא ימשיך להיות משתמש בנכס".

אני מסכימה עם ב"כ התובע כי זו לא התנהלות אופיינית של צד להסכם עם צד אחר המפר אותו באופן גס ושיטתי. אכן, בין הצדדים נפלה מחלוקת לעניין תשלומים שרובם ככולם נובעים ממחלוקת משפטית גרידא. לא שוכנעתי כי מדובר בתובע שהפר את הסכם ההתקשרות על מנת לגרוף רווח משנה.

ד. הפעלת כללי הרשות:

1. אם לא הפר התובע את הסכם ההתקשרות, ולא חידש אותו בגלל מחלוקות משפטיות, האם היתה הצדקה לרשות להפעיל את כללי הרשות על מנת למנוע את כניסת התובע לשדה. אינני סבורה כי סוגיה זו כה רלבנטית לענייננו היום, שכן בפועל ניתן צו מניעה ע"י ביהמ"ש המחוזי כנגד הרשות התקף עד היום, בפועל מחזיק התובע בהאנגר ועושה בו שימוש עד עצם היום הזה עד להכרעת פסה"ד. מה לנו אם כן, האם בדין מנעה ממנו הרשות את כניסתו אם לאו בעבר? אין כאן בפניי תביעת נזק, אלא בקשה לסעד הצהרתי וצו מניעה קבוע שיכול ויינתן מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין דווקא, ולאו דווקא מכוח כללי הרשות. אך מאחר והצדדים דנו בכך, אוסיף ואדון בסוגיה כדלקמן.

2. טוענת הנתבעת, כי כלל 15 לכללי הרשות קובע כי לא ישתמש אדם בשדה או בנכס מנכסי הרשות או במקרקעין אא"כ ניתנה לו הרשאה מהרשות ובהתאם לתנאיה. סעיף 26 לכללים, קובע כי אי קיום סעיף 15 דלעיל מהווה עבירה, ולפיכך רשאי מנהל השדה לעשות שימוש בסעיף 2 לכללים ולמנוע כניסת כל אדם לתחומי השדה. לטענת אכטמן, מדובר בשימוש חסר תום לב, שכן הכללים נוסדו לשמור על סדר תקין והם במקורם כללי בטיחות. לא ניתן לבצע "קיצורי דרך" ובמקום להגיש תביעת פינוי, להפעיל כללים אלה.

3. בבואי לבדוק את השימוש בכללי הרשות, לא אוכל להתעלם מהעובדות הבאות, כי התובע מחזיק לראשונה בשטח הרשות בהסכמה משנת 1970, והפעלת הכללים בוצעה בשנת 2006, היונו לאחר החזקה ממושכת של 36 שנה. אין מדובר בפולש, או במטריד, או בסכנה ציבורית. מדובר בשוכר שהרשות נתנה בו אמון 36 שנה, ואף היתה מוכנה להמשיך ולתת בו אמון אלמלא המחלוקת הכספית.

יש לזכור, כי מדובר באזרח בעל רישיון טיס המשלם כסדרו את אגרת החנייה למטוסו, לא היתה כל הצדקה או כל מניעה להמשיך ולתת לתובע להחנות את מטוסו בשדה בהתאם לאגרת החנייה שהינו משלם. המחלוקת היחידה היא השימוש בהאנגר עקב אי הסכמה על תעריף של דמי השימוש. לטעמי, אין זה המקרה להפעלת כללי הרשות. מדובר בסכסוך על זכות חוזית של שימוש במקרקעין ועל זכות קניינית במבנה ההאנגר שהוקם ע"י התובע על אדמת הרשות. הדרך הנכונה לפתור סכסוך זה היא בהגשת תביעה לביהמ"ש, כפי שאכן פעלה הנתבעת בשנת 1995 וכפי שאכן התעשתה ופעלה נכון בהגישה את התביעה הנגדית בשנת 2009. לא היה מקום מלכתחילה להשתמש בסעדים "הדרקוניים" של כללי הרשות שאכן נועדו לטעמי לשמור על הסדר והביטחון של שדה התעופה.

ה. הסכם ההתקשרות החדש

1. האם היתה רשאית הרשות לדרוש מהתובע להתקשר עימה בהסכם ההתקשרות החדש? האם מדובר בחוזה אחיד מקפח? האם התעריף חסר כל היגיון ותם לב ונועד "להבריח" את התובע מלהתקשר בהסכם חדש? האם חלה חובה על הרשות לשלם לתובע את שווי המבנה לפני ההתקשרות החדשה? והאם היתה רשאית הנתבעת לדרוש את פינוי התובע בטרם שילמה לו את שווי המבנה? על מנת לענות על שאלות אלה, מן הראוי לבחון הן את הסכם ההתקשרות הקודם משנת 1997, ובעיקר את הסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים בשנה זו.

2. התשובה לשאלה העקרונית האם רשאית הרשות להסדיר את יחסי הצדדים בהסכם חדש, היא תשובה חיובית ברורה. אין גם כל צורך בהחלת "הלכת תש"ן" (ע"א 3081/10, תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' המועצה האזורית חוף אשקלון) כפי שאוזכרה ע"י ב"כ הנתבעת. שכן, שם בניגוד לכאן, הסכם ההתקשרות טרם פקע והיה בלתי מוגבל בזמן, ועל אף זאת אישר ביהמ"ש לשנות את תנאי ההתקשרות. בענייננו, קל וחומר – שהרי אין מחלוקת שהסכם ההתקשרות פקע ביום 31.3.06. לכאורה, יכולה היתה הרשות לבקש לפתוח מכרז חדש להתקשרות עם הסכם חדש, ללא קבלת אישור מיוחד לכך, תמה תקופת התקשרות אחת ומתחילה תקופה חדשה.

3. אלא שטוען ב"כ התובע ובצדק, כי הנתבעת הרשות הציבורית איננה גוף פרטי הרשאי לעשות בקניינו כאוות נפשו, אלא מדובר בגוף ציבורי המחזיק בנכס שניתן לו כפיקדון על מנת שיעשה בו שימוש נאות בהתאם לכללי המשפט המנהלי, ובראשם חובת תום הלב והגינות מוגברת. החלטה על הסכם חדש ובייחוד תעריף חדש, צריכות להיות מושתתות על מסד נתונים מבוסס ומנומק באופן ענייני. האם כך בענייננו? הרשות כגוף ציבורי "נהנית", מחזקת תקינות המנהל, הנטל אפוא מונח על כתפי התובע להוכיח אי תקינות בדרישתה.

4. אחת הטענות של התובע להוכיח אי תקינות היא טענת הסכם מקפח, חוזה אחיד עם תנאים מקפחים. התובע מפרט בסעיף 10 על כל סעיפי המשנה שבו את הסעיפים אשר לאורם לכאורה ההסכם מקפח. מעיון בשני ההסכמים, הראשון שנחתם ב- 1997 והשני הלכאורה מקפח, עולה כי יש דמיון רב בין שני ההסכמים. אינני מוצאת מקום להיכנס לכל טענה וטענה של התובע, די אם אומר כי התובע עצמו ראה את נושא התעריף כאבן נגף יחידה, המונעת ממנו להתקשר בהסכם הרשאה. וכך השיב התובע בחקירה נגדית לב"כ הנתבעת:

"ש. אם היו שולחים לך את אותה טיוטה, אבל במקום התעריף הריאלי היו שומרים לך על התעריף ההיסטורי של הסכם הפשרה, היית חותם עליו ולא היה מקופח לשיטתך?

ת. כן, הוא עדין לגבי מה שביהמ"ש דיבר בתחילת המשפט, שלא ניכנס לפרטי ההסכם שאתם עומדים להכתיב ואמרתי שאני נכון לחתום אותו, ובלבד ששכה"ד יהיה נאות. אבל גם שני הדברים יחד הם לא בכפיפה אחת.

(עמ' 21 לפרו' שורות 1-5).

וכן בהמשך מול שורה 13:

"ש. אבל אמרת קודם, שאם היו שולחים לך את אותו הסכם עם המחיר הנמוך היית חותם עליו ולא היית טוען שהוא מקפח?

ת. נכון, לא הייתי יוצא למלחמה".

5. ורק על מנת לסבר את האוזן והעין, התובע מעלה טענות מקפחות שעובדתית אינן נכונות.

לטענת התובע (סעיף 10.2 לתצהיר), ניתן לבטל את ההרשאה בהתראה של 60 יום מראש, ויש בכך קיפוח. סעיף 5 (ג) להסכם הראשון, מאפשר את אותו ביטול רק בהתראה של 30 יום ולא 60 יום! הכיצד ניתן לטעון לקיפוח? שהרי התנאים החדשים הטיבו עימו. נושא זה הונח בפני התובע בחקירה נגדית, ותשובתו שאיננה מניחה דעתי היתה:

"לא, רוח הדברים היתה אחרת. היתה רוח של קשר חיובי ולא קשר כפוי שלילי".

(עמ' 21 לפרו' ש' 21).

6. עוד טען אכטמן, כי הרשות קובעת תעריפים משלה לגבי אספקת חשמל ומים (סעיף 10.4 לתצהיר), והרי גם ההסכם הראשון בסעיף 16 (ב) שבו, קבע הוראה דומה ואין בכך כל חידוש. אף הטענות בדבר קיפוח ביחס להשתתפות עצמית במקרה של הפעלת ביטוח וכן ערבות בנקאית, זהים בתוכנם להסכם הקודם. סכום הערבות הבנקאית עלה, אך היחס בין הסכום לבין סך גובה התשלומים בגין דמי השימוש נשאר יחס זהה, היינו שליש מסך התשלומים השנתיים.

7. לא מצאתי בהסכם ההתקשרות השני כל סעיף המקפח באופן חריג ביחס להסכם ההתקשרות הקודם, ועולה כי גם התובע מסכים כי עיקר קצפו יצא כנגד התעריף החדש העולה פי 10 מהתעריף הקודם.

ו. התעריף החדש

1. אין מחלוקת בין הצדדים, כי אכטמן שילם דמי שימוש עד לתום ההסכם בסך של כ- 6,700 ₪ לשנה! תעריף מוזל גם לשיטת התובע עצמו (ראה הערכת יועץ פיננסי מר ענבל שצרף אכטמן לכתב הגנתו בתביעת הרשות). התובע גם חוזר ויותר מפעם אחת, כי הוא מסכים שביהמ"ש יפסוק דמי שימוש ראויים וסבירים, שכן לשיטתו בקשת הרשות לחייבו בדמי שימוש של כ-80,000 ₪ בשנה איננה הגיונית בנסיבות העניין.

2. לטענת הרשות, היה ידוע לשני הצדדים כי הסכם הפשרה שנחתם בשנת 1997 קיבע את התעריף המוזל, בין היתר על מנת שהמבנה נשוא התביעה יעבור לחזקת הרשות, ולאחר פקיעת ההסכם משנת 1997, תוכל הרשות לדרוש דמי שימוש כמחסן וכשטח בנוי ולא כשטח שאיננו סלול. מעיון בהסכם הפשרה, דבר מהנטען לא נכתב. לא נכתב בהסכם הפשרה ו/או בהסכם ההתקשרות משנת 97, כי דמי השימוש מופחתים לצורכי פשרה. דמי השימוש לא מאוזכרים בהסכם ההרשאה עצמו אלא בנספח להסכם, ושם מצוין כי התעריף הינו 37 ש"ח למ"ר X 183.3 מ"ר, היינו כ- 6,782 ₪ לשנה. אין כל הסבר מדוע התעריף קובע על 37 ₪ למ"ר שנתי (ולחודש כ- 3 ₪ למ"ר לחודש).

3. הן הסכם הפשרה והן הסכם ההתקשרות "שותקים" לעניין קביעת גובה התעריף. סעיף 17 (א) להסכם משנת 97, קובע כי התמורה תינתן בהתאם לנספח א' (המוזכר לעיל), ולרבות בגין קרקע בלבד – סלולה, בלתי סלולה או כבושה. ברור מהגדרה זו, כי התעריף נקבע לפי שטח בור ולא מבונה. במהלך השנים כאמור, בנה אכטמן על חשבונו בלבד את ההאנגר בו הוא משתמש.

4. הנחת המוצא של הרשות, ומכאן כפי הנראה המחלוקת, היתה כי עם פקיעת הסכם הפשרה במרץ 2006, עובר המבנה שבנה אכטמן לחזקתה ולבעלותה של הרשות, זאת מכיוון שבכל אותם שנים חויב אכטמן לפי שטח בור, בזמן שהמבנה שבנה שימש אותו לאחסנה ולכאורה שכר שטח מבונה. עפ"י הנחת הרשות, לאחר שהמבנה סוף סוף עבר לבעלותה ולחזקתה, אין עליה לשלם מאומה לאכטמן עם פקיעת ההסכם, שהרי דמי השימוש המופחתים כל אותם שנים בהם אכטמן השתמש במקום כשטח מבונה מפצים את אכטמן על בניית המבנה.

5. פרשנות זו של הרשות מוטעית לטעמי, ואיננה מעוגנת באף מסמך ואף לא בעדות כלשהי של מי מעדי הרשות. נהפוך הוא, הסכם הפשרה קובע באופן ברור כדלקמן:

"מוסכם, כי היה והנתבע 2 יפסיק מכל סיבה שהיא את השימוש במקרקעי התובעת ו/או יסתיים הסכם ההרשאה מכל סיבה שהיא, יהיה הנתבע 2 זכאי לקבל מהתובעת את ערך המבנה הבנוי על המקרקעין (ללא מרכיב הקרקע). ערך המבנה ייקבע ע"י שמאי מוסכם בין הצדדים, ובהעדר הסכמה שמאי שימונה ע"י נשיא לשכת השמאים.

בכפוף לאמור לעיל, מוותרים הנתבעים על כל טענה ו/או דרישה שיש להם בקשר לזכויות המבנה הבנוי על המקרקעין נשוא ההסכם".

(הדגשה שלי א.מ.ג.).

לטענת ב"כ הרשות, יש לקרוא זאת כתנאי אם ההסכם יגיע לכדי סיום במהלך תקופת ההרשאה, אם יסתיים מכל סיבה שהיא למעט פקיעת תוקף. אינני סבורה כך. אני סבורה, כי פרשנות זו מוסיפה תוכן שאיננו תואם את הנוסח הפשוט והברור של הסעיף. אפשרות ראשונה – היא הפסקתו של אכטמן מלהשתמש במקרקעין. אפשרות שנייה – סיום ההסכם מכל סיבה שהיא, הווה אומר גם סיבה שנובעת מפקיעת ההסכם ומסיום תוקפו, שאחרת היה מקום להדגיש, סיומו למעט פקיעתו מחמת סיום מועד ההתקשרות, ויש היגיון לדברים שנכתבו. כל עוד עושה אכטמן שימוש במבנה, ומשלם דמי שימוש כקרקע בור, אין מקום לפצותו על המבנה. הצדדים צפו שהתקשרות זו תתקיים מקסימום עד מרץ 2006, ואז תקבל הרשות בעלות על המבנה ותפצה את התובע בגין המבנה. לאחר שיועבר ההאנגר לבעלותה המלאה של הרשות, רשאית היא לקבוע תעריף עפ"י שטח מבונה ולא שטח בור. אלא מי שניסה לאחוז במקל משתי קצותיו, היתה דווקא הרשות ולא אכטמן. הרשות ביקשה לפנות את התובע, ועד פינויו לחייבו בדמי שימוש גבוהים התואמים לשטח מבונה, ובמקביל סירבה לשלם את התשלום בגין המבנה. בצדק חש התובע קיפוח והתעמרות מצד הנתבעת.

6. ובאשר לגובה דמי השימוש בגין קרקע מבונה שנקבעו ע"י הרשות ל-400 ₪ למ"ר לשנה, אני סבורה כי הגם שהרשות נהנית מחזקת מנהל תקין, הרי חזקה זו לא יכולה להיוותר גלמודה ולא להיתמך בעדויות ו/או בראיות, נוכח חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש.

7. כאמור, בימ"ש מינה מומחה מטעמו, לשום את דמי השימוש הראויים שבסופו של יום יש לחייב בהם את התובע שמחזיק בנכס ללא הסכם התקשרות, וכן לשום את שווי המבנה על מנת שהנתבעת תפצה את התובע בסכום זה. בימ"ש מינה את המומחה רן וירניק, שנתן את חוות דעתו ביום 25.4.10. המומחה בדק הסכמים שונים, ובסעיף ג' בדק דמי שכירות המשולמים בשדות התעופה. בסעיף ג' 1, ציין המומחה דמי שכירות שנתיים בין השנים 2006-2008 למבנה אחסנה חדיש הצמוד למבנה בשיעור של 73 ₪ למ"ר (במקום התעריף החדש של הרשות בסך 400 ₪ למ"ר), דמי השכירות עלו ל-400 ₪ למ"ר בשנת 2008-2012 עבור מוסך ומחסן במבנה אחסנה חדיש. השמאי איזכר דמי שימוש בשדה דוב של כ-84 ₪ למ"ר לשנה בגין שימוש בקרקע בלבד. כמו כן, בפרק ד' הזכיר השמאי שטחי קרקע לצרכים אחרים (לא בשדה תעופה), והתעריף נע בין 4 ₪ למ"ר לחודש ועד 7.4 ₪ למ"ר לחודש. בסופו של יום, קבע המומחה כי בהתחשב במצבו הפיזי של המבנה (מצב מוזנח ורעוע) ובשטחו (כ-170 מ"ר), הוערכו דמי השכירות החופשית לפי 7 ₪ למ"ר לחודש, היינו כ-84 ₪ למ"ר. אם ניקח את גודל המבנה עפ"י ההסכם משנת 97, קיימים 183.3 מ"ר, ולפיכך דמי השימוש הראויים השנתיים הינם 15,397 ₪. סכום זה נמוך יותר מהערכתו של מר ישראל ענבל, שחוות דעתו צורפה לכתב ההגנה של אכטמן, ולפיו יש לשלם 2,000 ₪ לחודש וכ-24,000 ₪ לשנה.

8. אף לא אחד מהצדדים זימן את מומחה ביהמ"ש לחקירה, ואף לא שלח לו שאלות הבהרה. הימנעותו של אכטמן ברורה. מסקנת מומחה ביהמ"ש רק הטיבה עימו, והוא אף קיבל את הערכתו לעניין שווי המבנה שהוערך בכ-200 ₪ למ"ר, ובסה"כ כ-34,000 ₪, הגם שהערכה זו לכאורה נמוכה, הרי לאור מצב המבנה הסכים לה התובע ואף הנתבעת הסכימה לשלם פיצוי לתובע עפ"י הערכה זו.

9. הימנעותה של הרשות מזימון המומחה איננה ברורה. לטעמי, צודק ב"כ התובע כי עצם חוות דעת ניטראלית הקובעת מחיר נמוך באופן משמעותי מהמחיר המבוקש, סך של כ- 15,000 ₪ שנתי מול סך של כ- 73,000 ₪, מצדיקה בירור האם השמאות נקבעה לפי שטח ריק, או שטח מבונה לאור מצבו הרעוע של המבנה, והיכן השמאות ששימשה את הרשות בקבעה את התעריף, מדוע לא עומת מומחה בימ"ש עם השמאות לכאורה שקיימת אצל הרשות והסותרת את מומחה בימ"ש ?

10. הרשות הסתפקה בעדותה של הגב' רחל קורן המשמשת כעוזרת סמנכ"ל למסחר ופיתוח עסקי ברשות שדות התעופה בישראל. לטענת הגב' קורן, עם הגעת הסכם ההרשאה לסיום תוקפו (31.3.06), שלחה לתובע הסכם הרשאה חדש והתעריף שונה ועודכן לפי התעריף הנכון לשנת 2006 (סעיף 6 לתצהיר). לעניין שיעור התעריף, הצהירה הגב' קורן בסעיף 9 לתצהירה כי התעריף מתבסס על החלטת וועדת הכספים של מועצת רשות שדות התעופה מיום 13.12.05, וזאת לאחר שבוצעה עבודת שמאות כלכלית מקיפה לקביעת תעריף ריאלי לשימוש בנכס בשדות התעופה פנים ארציים. פרטיכל הוועדה צורף כנספח ה'.

11. מעיון בנספח ה', עולה כי רב הנסתר בו מהגלוי. נכתב בפרטיכל, כי "המנכ"ל ציין כי התעריפים הנוכחיים בשתפ"א והמסופים אינם הוגנים ופוגעים בשוכרים" (הדגשה שלי א.מ.ג). יש כיתוב בכתב יד לאחר מכן ומצוין, "כ' (12-2005) 357". לא ברורה הערה זו. ובהחלטה נכתב: "תעריפי דמי שימוש ושירותים לנכסים בנתב"ג ושתפ"א ומסופי הגבול לשנת 2006, הוועדה מאשרת את הצעת ההנהלה (מצ"ב כנספח)". דבר לא צורף בפועל. לא ניתן להבין ממסמך זה שקטוע ברובו, האם התעריף ירד נוכח האמור, או עלה דווקא? ולכמה עלה? ועל פי אילו קריטריונים?

12. גב' קורן מטבע הדברים נחקרה על תצהירה זה שרב הנסתר בו מהגלוי כמפורט לעיל, ולמרבה הצער לא יכלה להאיר את עיני ביהמ"ש יותר מהאמור בתצהירה. ומשנשאלה אם נספח ה' לא שלם בהעדר הנספח של התעריפים, השיבה:

"אני לא יכולה לחלוק על מה שאתה אומר".

(עמ' 26 לפרו' ש' 27).

ובהמשך, הקשה ב"כ התובע וחזר ושאל:

"ש. ז"א, כשקבעה הרשות לחייב קרקע לא סלולה או הנגאר בהרצליה בתעריף מסוים, אין בידייך את התחשיבים, איך היא הגיעה לתחשיב הזה?

ת. אתה מדבר על שנים שלא הייתי שותפה להם.

(עמ' 27 לפרו' ש' 1-4).

13. יתרה מכך, העדה לא ידעה לענות לא רק באופן ספציפי לגבי המבנה נשוא התביעה, אלא אף לא ידעה לענות על קביעת תעריפים באופן כללי. היא לא צרפה חוו"ד שמאית, לא ידעה להראות מחירים שונים שנקבעו, או הסכמים אחרים עם תעריף דומה, לא ידעה להשיב אם השומה נעשתה על פי קרקע מבונה או פנוי וכד'. וכך השיבה העדה בעמ' 27 לפרו' מול שורה 5 ואילך:

"ש. אני מדבר על משנת 2006 ואילך, את לא יכולה להראות את התחשיב לתעריפים האלה?

ת. אני לא יכולה להראות לך את התחשיב לתעריף. יש גורמים מקצועיים ברשות שאמונים על הנושא של התחשיב ועל ביצוע של העבודה. לשאלת בימ"ש, מי שאחראי על התעריף, למעשה עפ"י הנוהל של הרשות אחת ל-5 שנים אנו מחויבים לבצע עבודה שמאית מקיפה לקביעת דמי שימוש ראויים. אני לא אחראית לנושא הזה. קודם כל, חטיבת המסחר יש גורם מקצועי, זה החלטה של מועצת הרשות כפי שהביאו כאן בהחלטה, אבל יש אחראי נכסים ברשות שהוא בעצם חטיבת מסחר שהיא מבצעת את העבודה השמאית, ולאחר מכן מביאים את זה לאישור למוסדות הרשות".

ש. אם אני אומר לך, שיש לפחות שמאי אחד שקבע שהתעריף שצריך להיות משולם בגין ההאנגר, נמוך במאות אחוזים על התעריף שהרשות גובה, את לא מסוגלת או לא יכולה לעמוד פה ולהסביר כשמאית מדוע התעריף שלכם נכון ושל השמאי האחר הוא לא נכון?

ת. במסגרת התפקיד שלי, אני לא יכולה לתת לך את ההסבר הזה".

14. בנסיבות אלה, לא אוכל לקבוע כי חזקת מנהל תקין עומדת לעד. אכן, חזקה כי הרשות בדקה את התעריפים ועדכנה אותם מעת לעת. ואולם, לא ניתן לעמוד על הסבירות ועל תום הלב שעה שחסרים נתונים בסיסיים, כמו הערכות שמאי, התייחסות לגודל המבנה, מצבו, והמטרה לשמה הוא משמש, (מחסן, מוסך, וכד'), מיקום השטח, היחס לתקופת הסכם השכירות וכד'. לא אוכל לקבוע שיש בפניי כלים לאמוד נכון את סבירות החלטת הרשות. הנתבעת בהחלט לא סיפקה את כל הנתונים שבידה, ואף באופן תמוה בחרה להתעלם לחלוטין מחוות דעתו של מומחה בימ"ש שלא נסתרה. בנתונים אלה לא אוכל לקבוע באופן מושכל ונחרץ, כי התעריף שנקבע הוא משולל כל יסוד, שהרי מומחה בימ"ש ציין כי התעריף זהה במבנה סמוך משנת 2008 ואילך (אם כי מדובר במוסך ומחסן ומבנה חדיש). מאידך, גם לא אוכל לקבוע כי התעריף מבוסס על נתונים ריאליים שנבדקו בשמאות, וזאת בשעה שהרשות לא הניחה בפני בימ"ש כל נתון עובדתי ביחס לקביעת התעריף.

15. מאחר והגעתי למסקנה כי הסכם הפשרה קובע חד משמעית כי על הנתבעת לפצות את התובע בגין המבנה עם סיום הסכם ההרשאה. אני סבורה, כי לא נכון היה לקבוע תעריף חדש המתבסס על קרקע מבונה (בהנחה שכך נעשה), וזאת בטרם עבר המבנה לבעלותה וחזקתה של הרשות, לאחר התשלום ופינוי התובע בפועל. עם סיום ההסכם, היה על הרשות לשלם לתובע את סכום הפיצוי בגין המבנה בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם הפשרה ולאחר מכן לצאת למכרז חדש עם תעריף חדש, המתחשב במבנה המצוי. ייתכן ואף הרשות היתה בוחרת לשפץ המבנה ולהשביחו בהתאם לתעריף החדש, אך הנתבעת בחרה שלא לשלם ולהעלות את התעריף כאילו המבנה כבר עבר לבעלותה.

16. מאחר וכתוצאה מצו המניעה הזמני שחל עד היום, מחזיק התובע במבנה ועושה בו שימוש, אני סבורה כי אין מקום לתת סעד של צו מניעה קבוע. התובע מחזיק במבנה כ-7 שנים נוספות מעבר לסיום ההסכם שפקע, תקופה זו היא מעבר להסכם הרשאה סטנדרטי שנחתם ל-4 שנים עם הארכה. אני סבורה, כי היחסים החוזיים בין הצדדים פקעו, תמו ובאו לקיצם. על התובע לפנות את המבנה מכל חפץ ואדם כפוף לתשלום הפיצוי שנקבע עפ"י חוו"ד מומחה בימ"ש בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן חווה"ד ועד התשלום בפועל.

17. באשר לחוב הכספי שנתבע ע"י הרשות – החיוב שבו חויב התובע במשך כל אותם שנים בהם החזיק במבנה ללא התקשרות חוזית, היה חיוב עפ"י תעריף מבוקש ונקוב בהסכם ההרשאה החדש שטרם נחתם, על חיוב זה הצטרפה ריבית כקבוע באותו הסכם שלא נחתם. לא רק שבימ"ש לא יכול לאמוד אם התעריף סביר אם לאו, הרי כאמור הפיצוי בגין המבנה לא שולם לתובע עד היום והבעלות במבנה לא עברה עדיין לנתבעת, ומדוע שתחייבו עפ"י שטח מבונה כדמי שימוש ראויים?

18. אין בפניי כל ראיה לדמי שימוש ראויים בגין אותה תקופה בהם לא היו יחסים חוזיים בין הצדדים, למעט חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש שכאמור לא נסתרה בכהוא זה. אם כך, לטעמי יש לחייב את התובע בדמי שימוש עפ"י חווה"ד בסך של 7 ₪ למ"ר לחודש ולשנה 84 ₪ למ"ר כפול מספר המטרים הנקובים בהסכם ההרשאה הראשון 183.3 מ"ר, ובסה"כ 15,397 ₪ לשנה. מאחר והתובע שילם סכומי כסף ע"ח דמי השימוש בשנים הראשונות עפ"י התעריף הגבוה ולאחר מכן עפ"י התעריף הנמוך, ולבסוף פסק לשלם בכלל בשנת 2011 ואילך, הרי לא ניתן לערוך את החישוב במדויק.

תביעת הרשות מתייחסת לחוב עד הגשת התביעה, היינו עד לחודש מרץ 2009, כלומר כשלוש שנים מאז פקיעת הסכם ההרשאה הראשון. החוב בגין 3 שנים הינו כ- 46,000 ₪ עד להגשת התביעה. מאידך, התובע הפקיד כ- 120,000 ₪ בשנים 2007-2008. על הצדדים לערוך את החישוב עפ"י התעריף שקבע מומחה בימ"ש עד לחודש 3/2013, היינו למשך 7 שנים שהינם כ-107,000 ₪. יש לבדוק אם תשלומי התובע בשנת 2007 התייחסו לתשלומי עבר בשנת 2006 לפני פקיעת ההסכם או אחרי. מכל מקום, בחישוב גס התובע שילם תשלומי יתר עפ"י תעריף מומחה בימ"ש, ולכן אין לחייבו בכל תשלום במסגרת תביעת הרשות.

סוף דבר:

1. ההתקשרות שבין הצדדים פקעה ב-31.3.06. לאור צו המניעה, התובע המשיך להחזיק ולהשתמש במבנה ללא התקשרות חוזית. אני קובעת כי דמי השימוש הראויים בתקופה זו ועד לפינוי התובע יהיו עפ"י חווה"ד של מומחה בימ"ש השמאי וירניק, לפי 7 ₪ למ"ר לחודש.

2. אינני רואה מקום לחייב את הרשות להתקשר מחדש עם התובע לאחר שהתובע השתמש במבנה עוד כ- 7 שנים לאחר פקיעת הסכם ההרשאה הראשון. על התובע לפנות את המבנה בתוך 60 יום ממועד פסה"ד ועד לא יאוחר מיום 15.6.13.

3. פינוי התובע מהמבנה (ההאנגר) כמפורט בסעיף 2, יהא כפוף לקבלת תשלום פיצוי מאת הרשות כמפורט בהסכם הפשרה, בגין המבנה עפ"י חוו"ד שמאית.

חווה"ד מתייחסת ל-170 מ"ר בעוד שהחיוב עפ"י הסכם ההרשאה היה בגין 183.3 מ"ר, לפיכך הסכום הינו: 36,660 ₪ = 200 ₪ X 183.3 מ"ר, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן חווה"ד 25.4.10 ועד התשלום המלא בפועל.

4. הצדדים יערכו חישוב כמפורט בסעיף 1, וככל שהתובע שילם תשלומים ביתר – יש להשיב לו אותם יחד עם הפיצוי כמפורט לעיל. ככל שהתובע שילם תשלומים בחסר, יקוזז סכום החוב הנותר מכל פיצוי שיש לשלם.

5. לאחר פינוי התובע כמפורט לעיל, רשאית הרשות להתקשר בהסכם עם כל גורם לרבות התובע, והמבנה יעבור לחזקתה ולבעלותה המלאה.

6. מאחר והתביעה של אכטמן התקבלה בחלקה לגבי הסעד ההצהרתי החלופי, ותביעת הרשות התקבלה בחלקה לעניין הפינוי, אינני עושה צו להוצאות וקובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, ד' אייר תשע"ג, 14 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.