בפניי תובענה לפינוי וסילוק יד מן המקרקעין הידועים כגוש 18839 חלקה 46 , מאדמות כפר ראמה (להלן: "המקרקעין" ) .

א. הצדדים ;

התובעת הינה הבעלים הרשום של המקרקעין המנוהלים באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, שהינו הגוף המנהל על פי חוק את נכסי מדינת ישראל ורשות הפיתוח המוסמך לפעול בשמן במקרקעין. (ראו בעניין זה נסח הרישום נספח 1 ל- ת/1).

התובעת –רשות הפיתוח , הינה הבעלים הרשום של המקרקעין המנוהלים באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, שהינו הגוף המנהל על פי חוק את נכסי מדינת ישראל ורשות הפיתוח ומוסמך לפעול בשמן במקרקעין.(ראו בעניין זה נסח הרישום נספח 1 ל-ת/1).

הנתבע הינו תושב ראמה ומחזיק במקרקעין. על פי הנטען בכתב התביעה הנתבע התגורר בעבר במבנה שהוקם על המקרקעין ובעקבות הסכם חליפין שנערך עמו, התחייב לפנות את המקרקעין.

התובעת הגיש תביעה לסילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין.

ב. הבעלות וסוג המקרקעין;

בטענת פינוי וסילוק יד מהמקרקעין, על הבעלים להוכיח תחילה שהוא הבעלים הרשומים של המקרקעין. מנסח הרישום שצורף בכתב התביעה ולתצהיר העדות הראשית ניתן לראות שאכן התובעים הם הבעלים של המקרקעין .

די לבעלים להוכיח את בעלותם בנכס ע"פ נסח רישום, הנטל לאחר מכן עובר על שכמי הנתבעים להראות שהם מחזיקים במקרקעין כדין. ברור הוא כי הבעלים של המקרקעין רשאי לדרוש סילוק יד ופינוי למסיג גבול מכוח זכות הבעלות, כעולה מהוראת סעיף 16 לחוק המקרקעין וכן כעולה מסעיף 29 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש).

צירוף סעיף 16 וסעיף 29 לעיל נותנים לתובע זכות לסלק ידו של הנתבע מכוח בעלותו, די לו להוכיח לביהמ"ש עובדת בעלותו בלבד, או אז , הנטל להראות את מקום זכותו של הנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין חרף זכות התובע כבעלים מוטלת על שכמו של הנתבע.

לסיכום נקודה זו אציין, כי די לתובע להוכיח שהוא הבעלים החוקיים, ובמקרנו די בצירוף נסח הרישום כפי שעשתה התובעת בפניי ע"מ להעביר את הנטל, על הנתבעים להוכיח שאינם מסיגי גבול. בעניין זה אני מפנה לפס"ד בערעור אזרחי 127/77 כה' נגד לוי, פ"ד (3) עמ' 455.

בין אם אלה מקרקעין מוסדרים ובין לאו, הוכח בפני שהתובעת היא הבעלים וקיומו של הנסח מעיד על כך ולא הובאה כל ראיה סותרת. לא זו אף זו, קיימת אינדיקציה נוספת לזכות הבעלות שלא רק נסמכת על נסח הרישום בלבד, אלא הדבר נובע מהתנהלות הנתבע עצמו. הנתבע מודה בכתב הגנתו שפנה לתובעת לשם הסדרת החזקה במקרקעין( סעיף 3 (ה) לכתב ההגנה), דבר שמלמד על הודאה בבעלותה של התובעת במקרקעין .

בין הצדדים, נטושה מחלוקת, הנוגעת לסיווג המקרקעין כמקרקעין מוסדרים אם לאו. מחלוקת זו משליכה עד מאוד ביחס לטענות ההגנה שבפי הנתבע ובפרט בטענת ההתיישנות הרוכשת , במידה ואלה יסווגו מקרקעין לא מוסדרים.

לאחר עיון בנסח הרישום, תעודת עובד ציבור ועדות סגן פקיד ההסדר בנצרת מר זידאן עדנאן, הגעתי לכלל מסקנה כי המקרקעין עסקינן מוסדרת. בנסח הרישום למקרקעין אין זכר לכך שהמקרקעין מוסדרים , אך עצם קיומו של רישום בפנקס הזכויות מעיד ומלמד על כך שהמקרקעין הם מקרקעין מוסדרת .

סעיף 123 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1967 נקבע כי:

"(א)בכל לשכה יתנהלו הפנקסים שנקבעו בחוק זה או בתקנות על פיו, ויירשמו בהם המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה."

תקנה 7 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 , קובעת את סוגי הפנקסים ואלה הם: (1) פנקס זכויות; (2)פנקס בתים משותפים; (3)פנקס שטרות, לגבי מקרקעין בלתי מוסדרים. מאחר

והזכות הבעלות רשומה בפנקס הזכויות , הדבר מלמד –גם אם לא צוין מפורשות, שהקרקע היא מוסדרת.

זאת ועוד הובאה בפני עדות מפורשת של סגן פקיד ההסדר שהעיד שהמקרקעין נשוא התביעה בשפני עברו הליך הסדר וכי הרישום בוצע לאחר הליך ההסדר ואף עיין בתיק ההסדר ועיין בלוח הזכויות, וציין בצורה מפורשת כי מדובר בקרקע מוסדרת. בעניין זה מפנה למוצג ת/4 לפיו אכן מדובר בקרקע מוסדרת.

מכאן , מסקנתי שהמקרקעין מקרקעין מוסדרים הם.

ג. החזקה במגרש מטעם הנתבע;

לשיטתה של הנתבעת אכן הנתבע החזיק במקרקעין והקים בית מגוריו במועד שאינו ידוע לתובעת . הנתבע מצדו מציין בתצהירו כי מחזיק במקרקעין מאז שנת 1948 וברציפות עד עצם היום הזה.

בהעדר כל ראיה סותרת מצד התובעת ביחס למועד ההחזקה במקרקעין על ידי הנתבע ובשים לב כי בין הצדדים נכרת הסכם חליפין ביחס לקרקעות בכפר מולדתו ענאן הסמוך לישוב מגוריו ראמה, ועל פי הסכם זה הקרקעות שהו בבעלות משפחתו לפני שנת 1948 יוחלפו בהתאם להסכם בין הצדדים, עצם הסכם זה מלמד כי מאז עזיבת התובע ובני משפחתו את הכפר ענאן, מאז ועד עצם היום הזה הנתבע מחזיק במקרקעין.

נספחים 4 ו-5 ל-ת/1 מכתבים ששלח הנתבע להסדרת החזקה נטען כי מחזיק במקרקעין מאז קום המדינה, הנתבעת, לא חלקה על מידע זה. זאת ועוד התובעת לא הביאה כל ראיה סותרת טענת הנתבע ביחס למועד תחילת החזקה במקרקעין , לרבות צלומי אויר שברשות התובעת.

אין מחלוקת בין הצדדים כי במקרקעין קיים מבנה ( ממכלול הראיות מדובר במבנה לא קשיח צריפים) , מטעים וגדרות. השאלה אם הנתבע עודנו מתגורר - להבדיל מהחזקה שלא באמצעות מגורים בפועל, במקרקעין. הנתבע בתצהירו טוען כי עודנו מתגורר במקום. עדי התובעת אשר ביקרו במספר הזדמנויות במקום העידו כי הנתבע לא מתגורר במקרקעין והוא למעשה מתגורר בחלקה החלקה נשוא הסכם החליפון חלקה 62.

הנני מעדיף את גרסת התביעה על פני גרסת ההגנה במחלוקת זו זו מבוססת על מסמך של צד אובייקטיבי- המועצה המקומית ת/3. ממוצג זה ניתן לקבוע ברף הנדרש במשפט האזרחי כי

התובע אינו מתגורר במקרקעין . לפי הנתבע קיים נכס מגורים בשטח 45 מ"ר בחלקה 62 גוש 18837 ובו מותקן מד מים ועל נכס זה משלם התובע גם ארנונה.

אין כל נכס למגורים אחר בתחום ישוב ראמה על שם הנתבע ובגינו משלם ארנונה ומים. היעלה על הדעת כי הנתבע אינו מחובר למים! היעלה על הדעת כי קיים נכס למגורים ולא משלם התובע בל כך ארנונה ! אישור זה מאשש את הבדיקות שבוצעו בידי התובעת ביחס למקום מגוריו של הנתבע בחלקה 62 ולא 48 נשוא תיק זה.

אוסיף ואציין כי קיים נכס המוגדר כמטע זיתים בחלקה שאינה חלקה 62 כעולה מת/3, אך האישור מעיד כי במקום יש מטע זיתים בלבד ואינו משמש למגורים , אישור זה מלמד כי אין המקרקעין משמשים את הנתבע למגוריו וחזקתו שם היא החזקת רופפת שלא לצורכי מגורים אלא מטע זיתים בלבד.

ד. חזקה כדין - האמנם;

כאמור לעיל, הנטל על התובעת להוכיח את זכויותיו במקרקעין, הנטל על הנתבע להראות כי המעשה שעליו מתלוננים, לא היה שלא כדין, כאמור בסעיף 30 לפקודת הנזיקין. ויפים לענייננו דבריה של כב' השופטת בן פורת בע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 464 (1977) שם נאמר כי:

"הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות (ראה ע"א 483/62, 486/62 ו- ע"א 246/66, 247/66, בעמ' 574-575 ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום."

ד.1 התיישנות;

הנתבע לא העלה טענה זו בצורה מפורשת בכתב ההגנה, אך ניתן לראות באמור בכתב ההגנה בפרט סעיף 5(ב) לכתב ההגנה, כמכיל טענה מסוג זה.

קבעתי כי מדובר במקרקעין מוסדרים, סעיף 159 לחוק המקרקעין קובע:

"חוק ההתיישנות, תשי"ח 1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח התיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה."

שני תנאים חייבים להתקיים ע"מ שמחזיק במקרקעין יכול לעשות שימוש בטענת ההתיישנות לגבי מקרקעין מוסדרים. האחד כי לפי הדין הקובע כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין היה הנתבע זכאי לטעון טענת התיישנות; השני שתקופת ההתיישנות נסתיימה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, דהיינו, לפני 1.1.1970. הדין לפי חוק המקרקעין וחוק ההתיישנות התשי"ח 1958, תקופת ההתיישנות למקרקעין מוסדרים היא ל-25 שנה.

הנתבע טוען כי הוא מחזיק במקרקעין משנת 1948, וחוק המקרקעין נכנס לתוקף, כאמור, ב - 1.1.1970 . חלפו להם 22 שנים ולא 25 שנה מיום תפיסת החזקה שהנתבע טוען לה כך שתקופת ההתיישנות לא הסתיימה במועד תחילת תוקפו של חוק המקרקעין, מכאן שהסף של סעיף 159 לחוק המקרקעין אינו חל ועל כן, לא עומדת לנתבעים טענת ההתיישנות ביחס לחזקה. (ע"א 197/84 יגורי נ' רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט(2) 85, 90 (1985)).

במלים אחרות, יש לבחון האם מלאו 25 שנים להחזקתם של הנתבעים במקרקעין קודם לכניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (1.1.1970). זאת על פי סעיפים 29(ב)ו- (ג) לחוק ההתיישנות, המחילים את הוראותיו של חוק זה הן על תביעה שהתיישנה במועד כניסתו לתוקף, הן על תביעה שטרם התיישנה, ובהתאם להוראת סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, משאין גם לדידם של הנתבעים תקופה זו, הרי טענת התיישנות דינה להידחות.

על כן הנני דוחה טענת הנתבע ביחס להתיישנות.

ד.2. בר- רשות;

מוסד הרישיון במקרקעין לא הוסדר בחקיקה, והוא יציר הפסיקה. מקורו בתורת ההשתק שפותחה בדיני היושר האנגליים (ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004).

כפי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון, לצורך היווצרותו של רישיון במקרקעין, די בהתנהגותם של בעלי המקרקעין, ממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד לשימושו של אחר ברכושם ושהשלימו עמו, ואין צורך בהסכם מפורש.

יצירתה של הרשות אינה מותנית בהסכם מפורש, ודי אפילו בהתנהגות של בעל המקרקעין שממנה ניתן להסיק הסכמה בדיעבד (ראו: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977). פרופ' נינה זלצמן עמדה על הגדרתו של מוסד זה במאמרה "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24 (1995) (להלן: "זלצמן במאמרה"):

"...רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שממאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים, וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין... ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס. רשות גרידא באה להבחין איפוא מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה ותנאי סיומה ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין והיא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע...".

רישיון שהינו רישיון חינם, חלה לגביו ההלכה, לפיה "רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע, מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון." (ע"א 96/50 צינקי נ' כיאט, פ"ד ה(1) 474 (1951); וראו, גם: בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1) 792 (1971); וכן: ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701 (1963).

ואולם, במקרים מיוחדים רשאי בית המשפט לקבוע כי מדובר ברשות בלתי הדירה לגביה קיים השתק כלפי בעל הזכויות במקרקעין מלדרוש את פינויו של בר הרשות מהמקרקעין. גישה זו מצאה את ביטויה במאמרה של זלצמן לעיל: "הסתמכותו, של מקבל הרשות על הציפייה שיצר אצלו בעל המקרקעין ושינוי מצב לרעה, ישפיעו על המשך קיומם של יחסי הרשות ויכולת סיומם באורח חד צדדי ע"י בעל המקרקעין" (זלצמן במאמרה, בעמ' 42); ויש לה עוגנים גם בפסיקת בית המשפט העליון, ויפים לענייננו הדברים האמורים ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999):

"כאשר מתעוררת בפני בית המשפט טענה בדבר בטול רישיון במקרקעין, ושמתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית המשפט לבחון על פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון, ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך."

ב"כ הנתבע ביקש לשכנעני כי הימצאותו במקרקעין היא תוצר של הסכמה מפורשת של המדינה ובשם התובעת. טענת ההסכמה היא טענה עובדתית טעונה הוכחה ברורה מפורשת ולא ראיות נסיבתיות בות. אין בפני ראיות לקיומה של הוראה מצד שלטונות הצבא להחזיק במקרקעין, אין הסבר על ידי מי ניתנה ומי היו עדים לה ,סביר יותר בעיניי כי הנתבע תפס חזקה והמדינה על רשויותיה , השלימו בשתיקה עם חזקה זו.

על הרישיון ותנאיו – קיימת עדות התובע כעדות יחידה של בעל דין, ללא תמיכה ראייתית נוספת, כגון הסכם תחלופת מכתבים, אישורים או הודאה חלקית המגובה במסמכים, כול כולה ,מתבססת

על מסקנה המתבסס על העובדה כי הוא תפס חזקה במקרקעין והמדינה לא נקטה בכל צעד עקב כך. לטעמי ,לא מדובר ברישיון המעוגן בהסכם מפורש ופוזיטיבי של בעל הזכויות במקרקעין או חליפו ,לכך שהנתבע יחזיק וישתמש במקרקעין, אלא, לכל היותר, ברישיון הנלמד משתיקת בעל הזכויות במקרקעין. אין בנמצא כל מסמך או ראשיתו של מסמך , מלבד אמרה ,המסדיר את זכותו, והרשות הנלמדת מהתנהגותו הפסיבית של התובע , ניתנה חינם אין כסף.

עוד יש ליתן את הדעת לאומד דעתו הסובייקטיבי של רשות הפיתוח שבוודאי לא התכוונה סובייקטיבית להעניק לנתבע זכות שימוש, לא כל שכן בלתי הדירה במקרקעין, נוכח יעוד המקרקעין כמקרקעי הציבור.

כב' השופטת דר' איריס סורוקר בת"א (שלום ראשל"צ) 6859/04 מנהל מקרקעי ישראל נ' קאפי, בפס' 32 לפסק הדין (לא פורסם, 24.9.2008), הביעה דעתה כי: "הענקת רשות בלתי הדירה טעונה ברגיל הסכמה מפורשת. הסקתה מכללא, מכוח הנסיבות בלבד, היא מהלך נדיר שיש להיזהר בו. הטעם לכך נעוץ במשמעות הדרמטית של העדר ההדירות השולל מן הבעלים את האפשרות לממש את זכותו הקניינית" .

בית המשפט המחוזי בערעור על פסק דינה לעיל של כב' השופטת ד"ר סורוקר (ע"א (מחוזי מרכז) 14713-11-08 קאפי נ' מנהל מקרקעי ישראל, בפס' 6 לפסק הדין (לא פורסם 27.1.2010), אישר עמדתה זו :

"מסקנה זו מתבקשת בייחוד לנוכח אופי המקרקעין – שהם מקרקעי ציבור – ואשר בעניינם מצווים בתי המשפט להשמיע גם את קולו של האינטרס הציבורי (רע"א 11700/05 חבה נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, [פורסם בנבו], 29/03/06). וכבר נקבע כי - "רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה" (רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל (לא פורסם, [פורסם בנבו], 17/05/06))."

על כן, הנני קובע שמדובר ברשות חינם, על פי מסכת העובדות שהובאה בפני , לא ניתן להסיק כל מסקנה אחרת על יסוד הראיות שהובאו בפני. אולם אין להלום כל עיקר שמיום שדרכה כף רגלו של הנתבע במקום, והגם שהוא מצוי שם בחינם, קנה לו זכויות מעתה ועד עולם. משזו נקבעה בידי כרשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה וניתן לביטול ועצמם הגשת התביעה מלמדת כי התובע ביטל את אותה רשות ; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 .

זאת ועוד , גם אם טעיתי במסקנתי זו, הרי הסכם החליפין –כפי שאדון בהמשך, מבטל את הרשות והנתבע התחייב לפנות ולסלק את ידו מהמקרקעין, והסכים להתפנות ממנה וכי הרשות שניתנה לו ,גם אם הייתה מפורשת היא בוטלה.

ד.3. הסכם החליפין;

בין המדינה לנתבע נערך הסכם חליפין. בשנת 1974 נחתם הסכם חליפין על פיו הסכים הנתבע לקבל במקום הנכסים שהיו בבעלותו בכפר ענאן קרקעות אחרות בכפר ראמה וכן פיצוי כספי, הכל כמפורט בהסכם בין הצדדים.

הנתבע התחייב כחלק מתנאים מיוחדים בהסכם בסעיף 16 להסכם לסלק את ידו וכך הסכימו הצדדים : " כלל השטח בראמה המוחזק על ידו ועל ידי בני ביתו היום ואשר עליו נמצאים צריפי המגורים של משפחת צד ב' וזאת תכף לאחר שיעבור למקום מגוריו החדש על החלקה מס' 46/2 בגוש 18837 ראמה."

הנני דוחה את טענת הנתבע כי ההסכם בוטל. המכתבים שהנתבע מבסס עליהם את הטענה נשלחו בטרם החתימה, ועצם קיומה של החתימה על ההסכם, מבטלת את כל האירועים שקדמו לו. זאת ועוד רשות הפיתוח קיימה את חלקה בפסק הדין ומסרה את חלקה 62 לידיו של הנתבע , והיא מוחזקת על ידו ועל ידי בני משפחתו ואף הקימו בה בתי מגורים , הכל כמפורט בנספח ת/3.

המקרקעין שחל עליהם סעיף 16 להסכם החליפין הם המקרקעין נשוא התביעה. מדובר במקרקעין שהוחזקו על ידו ערב חתימת הסכם החליפין, אין מקרקעין אחרים שהיו בחזקתו בכפר ראמה ערב החתימה על ההסכם , גם לא נטען על ידו אחרת, ולכן ברור , לדידי, שהוא נדרש להחזיר לידי התובעת את המקרקעין.

הניסיון להתחמק מקיום ההסכם על ידי טענה כי הנתבע מעולם לא עבר להתגורר במקום אחר, היא טענה מקוממת נוכח העובדה כי לא הוכח בפני כי הצריפים משמשים מגורים כלל ועיקר ואף רשומה על שמו של הנתבע יחידת דיור אחרת בשטח 45 ימים ורשומה בספרי המועצה(ת/3) בחלקה 62 (הקרקע המוחלפת) , וכי בני משפחתו מתגוררים שם מאז תפיסת חזקה בחלקה זו.

גם טענה זו דינה להידחות.

ה. התוצאה;

אשר על כן, הנני מורה על פינוי וסילוק יד הנתבע מהמקרקעין הידועים כגוש 18839 חלקה 46 , מאדמות כפר ראמה, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וכן מורה לו להימנע מכל מעשה שיש בו משום הסגת גבול במגרש.

הנני מתיר פיצול סעדים.

הנני מחייב את הנתבע לשלם הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

זכות ערעור תוך 45 ימים מיום קבלת פסק דין זה.

ניתן היום, ט' אייר תשע"ד, 09 מאי 2014, בהעדר הצדדים.