פתח דבר

מונחות בפני שתי תביעות, שהדיון בהן אוחד. בת"א 9297-03-09 עותר התובע (להלן – מנוצהרי) לבטל את ההסכם, שנכרת בינו ובין הנתבע (להלן – טהור) ביום 8.11.04 (להלן – ההסכם) מחמת הפרתו היסודית. בת"א 13123-11-11 עותר טהור לאכיפת ההסכם.

טענות מנוצהרי

בהתאם להוראות ההסכם, רכש טהור ממנוצהרי 5% מהזכויות במקרקעין עליהם מוצבים אולמי השמחות "סוסייטי" בבת ים (להלן – המקרקעין) וכן 5% ממניות סוסייטי היכל השמחות בבת ים בע"מ (להלן – סוסייטי). בתמורה התחייב טהור לשלם למנוצהרי סך של סך כולל של 750,000 ₪. נקבע בהסכם, כי 550,000 ₪ מתוך סכום זה ישולמו לידי מנוצהרי ועוד 200,000 ₪ ישולמו לאבנר בן נר בע"מ (להלן – חברת בן נר), על חשבון חובותיו של מנוצהרי לחברת בן נר.

בניגוד להתחייבותו לפי ההסכם, טהור לא השלים את תשלום התמורה, ולא שילם את הסך של 200,000 ₪ לחברת בן נר. בסופו של דבר מנוצהרי נאלץ לשלם בעצמו את החוב לחברת בן נר.

היות שהתמורה האמורה בהסכם לא שולמה על ידי טהור במלואה, מנוצהרי לא דיווח על העסקה לרשויות המס. טהור דיווח על העסקה באופן חד צדדי, ומנוצהרי חויב בתשלום קנסות וריביות בסכומים גבוהים.

מנוצהרי טוען, כי ההסכם בטל עקב הפרתו היסודית. ההפרה היסודית באה לידי ביטוי באי תשלום הסך של 200,000 ₪ במשך למעלה מארבע שנים, תוך סירוב מפורש מצידו של טהור להשלמת תשלום התמורה. מעבר לנדרש, מנוצהרי נתן לטהור ארבע ארכות לביצוע התשלום, ולמרות זאת לא הושלם תשלום התמורה והתשלום של אותם 200,000 ₪ לא בוצע על ידי טהור. על כן יש לקבוע, כי ההסכם בוטל כדין ביום 5.5.08, אז שיגר הנאמן של שני הצדדים הודעה על ביטול ההסכם.

מנוצהרי טוען, כי עם מתן פסק דין, שיצהיר על בטלות ההסכם, הוא ישיב לטהור את הכספים ששולמו על חשבון התמורה, בניכוי הסכומים להם זכאי מנוצהרי, בסך כולל של 241,800 ₪, כדלקמן:

• פיצוי מוסכם בשיעור 20% מתמורת ההסכם בסך 150,000 ₪;
• דמי שימוש בגין השימוש שטהור עשה באולם השמחות, בהתאם לחלקו היחסיו של מנוצהרי באולם, בסך של 91,800 ₪.

לחילופין, אם יוחלט על אכיפת ההסכם, מנוצהרי עותר לחייב את טהור לשלם לו סך כולל של 1,314,090 ₪, כדלקמן:

• סכום החוב לחברת בן נר, שנפרע על ידי מנוצהרי, בניגוד להוראות ההסכם, בסך 200,000 ₪;
• פיצוי מוסכם בשיעור של 20% מתמורת ההסכם בסך 150,000 ₪;
• ריבית פיגורים בשיעור 2% לחודש, בגין אותם 200,000 ₪, שטרם שולמו, כאמור בסעיף 10.2 להסכם, בסך 264,350 ₪;
• השבת הקנסות והריביות למס שבח, שמנוצהרי חוייב בהן בסך 700,000 ₪.

טענות טהור

התמורה שנקבעה בהסכם עמדה על סך של 135,000 $ ושולמה במלואה.

טענת מנוצהרי, ולפיה טהור התחייב לשלם סך נוסף של 200,000 ₪ לחברת בן נר, היא טענה שקרית. התחייבות טהור לפי ההסכם, בכל הנוגע לחובו של מנוצהרי לחברת בן נר, היא לערוב לתשלום החוב של מנוצהרי, אך אין מדובר בהתחייבות לפרוע את החוב במקומו של מנוצהרי. הערבות ניתנה לחברת בן נר, והיא הגורם היחיד, שיכול לדרוש את מימושה. חברת בן נר לא העלתה כל טענה נגד טהור ואף אישרה בכתב, כי אין לה טענות כלשהן כלפיו, וכי הוא הופטר מן הערבות.

במהלך חודש ינואר 2007 פעל מנוצהרי אצל רשם החברות לרשום את טהור כבעל מניות בסוסייטי. פעולה זו מלמדת, כי למנוצהרי לא היו טענות כלפי טהור בקשר עם קיום ההסכם. התנהלות זו של מנוצהרי מלמדת על כך, שראה את טהור כמי שקיים את התחייבויותיו בהתאם להסכם ועמד בהן.

בדיעבד וכארבע שנים לאחר כריתת ההסכם התברר לטהור, כי העסקה לא דווחה לרשויות המס. בהתאם להנחיות מנהל מס שבח דיווח טהור על העסקה ושילם את מלוא המס שנדרש ממנו, לרבות קנסות גבוהים.

במשך שנים רבות לא העלה מנוצהרי כל טענה בדבר הפרת ההסכם, אלא רק לאחר ארבע שנים ממועד החתימה על ההסכם, ולאחר שכבר שולמו למנוצהרי סכומי כסף נכבדים. מדובר בטענות כבושות ושקריות, שיסודן בסירובו של טהור לעשות יד אחת עם מנוצהרי בנסיון לרמות את שלטונות המס.

טהור טוען, כי במקרקעין שרכש, יש לכלול גם את היחידה הידועה כחלקה 115/83 בגוש 7147, שכונתה בהסכם "החנות", וכן את חלקה 115/77, המכונה "המחסן", ואשר עקב טעות סופר נשמטו מפירוט הממכר בהסכם. בעניין זה טוען מנוצהרי, כי היקף הזכויות במקרקעין שנמכרו לטהור מפורטים בעמוד הראשון להסכם תחת הכותרת "להלן פירוט המקרקעין" - הא ותו לא.

טהור עותר לאכוף על מנוצהרי את השלמת התחייבויותיו בהתאם להסכם, כדלהלן:

• למסור לטהור את החזקה והבעלות במקרקעין, כשהם נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות לצד שלישי. טהור טוען, כי לפחות עד מועד הגשת התביעה בת"א 13123-11-11 מוטלים על המקרקעין שעבודים ועיקולים;
• להגיש שומה עצמית לרשויות המס בתוך 45 יום ממועד החתימה על ההסכם וכן לשלם את מס השבח בתוך 45 ימים ממועד החתימה על ההסכם;
• למסור ייפוי כח בלתי חוזר וכל מסמך אחר שנדרש לשם רישום הזכויות במקרקעין ע"ש טהור;
• לרשום הערת אזהרה לטובת טהור.

עוד עותר טהור לחייב את מנוצהרי בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בסך 114,789 ₪.

דיון והכרעה

הממכר

טהור טוען, כאמור לעיל, כי מחמת טעות סופר נשמטו מההסכם שתי יחידות רישום, שנמכרו לו אך לא נזכרו בפירוט הממכר בהסכם. המדובר, כאמור לעיל, בתת חלקה 83 ובתת חלקה 77.

אמנם בראש ההסכם מפורט הממכר, ותחת הכותרת, "להלן פירוט המקרקעין" מופיעה הטבלה הבאה, שבה אין נזכרות תת חלקה 83 ותת חלקה 77:

תימוכין לטענתו ביחס לתת החלקה 115/83 מוצא טהור באמור בסעיף 3.1 להסכם, שם תחת הכותרת "מצב הממכר" מצהיר המוכר:

"המוכר מצהיר כי הממכר חופשי ונקי מכל זכות ותביעה של כל אדם וגוף משפטי, למעט שעבוד על חנות 115/83 אשר מבטיח את האשראי לבנק מזרחי".

מאיזכורה של תת חלקה 83 וההתייחסות אליה בתיאור מצב הממכר בסעיף 3 להסכם, מנסה טהור להסיק, כי אי איזכורה של תת חלקה 83 ב"פירוט המקרקעין", שבראש ההסכם, נובע מהשמטה ומטעות סופר. עיון בנסח רישום מרוכז בנוגע למקרקעין, אשר צורף כנספח 3 לתצהיר עדותו של מנוצהרי, מחזק טענה זו, ושולל את האפשרות, שבסעיף 3.1 הוחלפה תת חלקה 82, הנזכרות ב"פירוט המקרקעין", בתת חלקה 83 עקב טעות סופר. עיון בנסח הרישום מלמד, כי אכן בשונה מתת חלקה 82, על תת חלקה 83 רשום שיעבוד לבנק המזרחי, כפי שנאמר בסעיף 3.1 הנ"ל. היוצא מן הדברים הוא, שאכן סעיף 3.1 בכוונת מכוון מתייחס לתת חלקה 83. ממילא המסקנה המתחייבת היא, שתת חלקה 83 הינה חלק מן הממכר עפ"י ההסכם, ואי איזכורה ב"פירוט המקרקעין", שבראש ההסכם נובע מהשמטה בלתי מכוונת ומטעות סופר.

העולה מן הדברים, כי יש לקבל את טענת טהור, ככל שהיא נוגעת לתת חלקה 83, ולקבוע, כי תת חלקה 83 הינה חלק מהממכר, שנמכר לטהור במסגרת ההסכם.

ומה לגבי תת החלקה 115/77? בעניין זה לא נמצא בחומר הראיות שבפני תימוכין כלשהם לטענת טהור, ולפיה גם תת חלקה 77 הינה חלק מהממכר, וכי אי איזכורה ב"פירוט המקרקעין" מקורו בטעות.

טהור טוען, כי יש להסיק הדברים מהפיסקה הראשונה במבוא להסכם. שם נאמר:

"הואיל: והמוכר מחזיק 5% כמפורט להלן: מהזכויות בשטחי המבנה המפורטים להלן, הנמצאים בבנין מגדל נחום בבת-ים, (להלן: 'הבנין'), הידוע כחלקה 115 בגוש 7147, והמשמשים כולם ובחטיבה אחת את מבנה 'אולמי סוסייטי'".

לטענת טהור, היות שתת חלקה 77 היא חלק מהבניין, המשמשת גם היא את אולם השמחות, כחטיבה אחת עם שאר חלקי המקרקעין, יש לראות גם בה חלק מהממכר. אינני מוצא, כי יש בלשונה של אותה פיסקה בהסכם כדי להוות בסיס של ממש לקבלת טענת טהור ולהכללת תת חלקה 77, שכלל אינה נזכרת בהסכם, בממכר.

כך גם לא ניתן ללמוד דבר משומת מס שבח ביחס לעיסקה, שכללה – לטענת טהור – גם את תת חלקה 77. שומה זו נערכה על פי הדיווח, שהגיש טהור, כפי שנטען על ידי טהור עצמו. יתירה מכך, כנספח 13 לתצהיר מנוצהרי צורף מכתב מרשות המיסים מיום 8.7.08, המופנה לעו"ד פיגל, המשמש כבא כוחו של טהור. במכתב זה נאמר במפורש:

"השומה ללא אישור לטאבו, עליך להמציא:

1. תצהיר 2 הצדדים לעיסקה כי הממכר כולל תתי חלקות 77 ו-83

2. נסחי טאבו של תתי החלקות הכלולות בממכר".

רואים אנו, איפוא, כי נושא הכללת חלקה 77 בממכר הינו בגר טענה בלבד, אך גם רשות המיסים לא קיבלה זאת כעובדה מוגמרת.

נוסיף ונאמר, כי המדובר, לפחות ככל שהדברים נוגעים לתת חלקה 77, שכלל אינה נזכרת בהסכם, בטענה בעל פה נגד מסמך בכתב. כבר נקבע, כי לא ניתן לסתור מסמך בכתב באמצעות טענות בעל פה, אלא לכל היותר לטעון ביחס לפרשנות האמור באותו מסמך. בעניין זה ראה האמור בע"א 5574/09, הזימה נ' קרן קיימת לישראל, ניתן ביום 16.11.2011:

"מעבר לכך, ייפויי הכוח הינם מסמכים בכתב, ועל פי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני וההלכה, בעל דין מנוע מלהעלות טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב".

כן ראה האמור בע"א 2032/06, האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן, ניתן ביום 01.02.2009:

"אכן, נקודת המוצא של סעיף 80 הנ"ל הינה שמסמך בכתב נהנה מעליונות אשר באה לידי ביטוי בכך שלא ניתן לסתרו באמצעות טענות על פה אלא במסמך בכתב בלבד. ואולם, סעיף זה איננו שולל השמעת טענות בעל פה לצורך פרשנותו של המסמך הכתוב, שהרי טענות כאמור אינן סותרות את המסמך אלא אך מסבירות את האמור בו, כמו גם לצורך הוכחת אירועים אשר התרחשו לאחר עריכת המסמך".

בנסיבות העניין, ומשמדובר בטענות בעל פה, הסותרות האמור במסמך בכתב, כאשר אין ראיות אחרות כלשהן להוכחת הטענה, דין טענות טהור ביחס לחלקה 115/77, להידחות.

לא כך הם פני הדברים ביחס לחלקה 115/83. שם אין מדובר בטענות בעל פה, אלא בהסקת מסקנה ביחס להשמטה בטעות, וזאת מתוך לשון האמור בהסכם עצמו.

התמורה החוזית

מנוצהרי טוען, כי פרט לתמורת הממכר, הקבועה בסעיף 4 להסכם, וכתנאי מוקדם לרכישת הזכויות במקרקעין, התחייב טהור לשלם את החוב לחברת בן נר בסך של 200,000 ₪. טהור טוען, כי אין המדובר בהתחייבות לתשלום החוב אלא בערבות לחוב בלבד. יש לקבל את טענת טהור, וזאת מהנימוקים הבאים:

בפסקה השלוש עשרה למבוא להסכם (עמ' 3) נזכרה התחייבות סוסייטי לחברת בן נר וכן נזכרה התחייבות טהור לערוב לאותו החוב. וכך נכתב שם:

"והואיל: ויתרת ההלוואה מחברת אבנר בן נר הינה לתאריך 31/12/02, והסך השווה ל-3,592,000 ₪, עפ"י ספרי החברה, וסכום זה מובטח בשטר הון.

והקונה מתחייב כחלק מהותי ובלתי ניפרד מתנאי הסכם זה, לערוב לחברת אבנר בן נר לשלם את החלק היחסי של החוב של חברת סוסייטי, דהינו 5% מיתרת החוב של סוסייטי לאבנר בן נר, עפ"י המאזן, כתנאי מוקדם לרכישת הזכויות במקרקעין".

מלשונם של הדברים עולה בבירור, כי התחייבות טהור ביחס לחוב של סוסייאטי לחברת בן נר היתה לערוב לתשלום החוב. אין המדובר בהתחייבות לתשלום החוב בפועל במקומו של מנוצהרי.

חיזוק נוסף לכך שמדובר בערבות ולא בהתחייבות לפרעון החוב במקומו של מנוצהרי, ניתן למצוא באמור בסעיף 4 להסכם, שם נקבעה תמורת הממכר. וכך נקבע שם:

"4.1 הקונה מתחייב לשלם למוכר תמורת הממכר, סכום השווה ל- 135,000 $ של ארה"ב (כך במקור – נ"ש), לפי השער היציג ביום ביצוע התשלום בפועל. (שער של השעה 10:00 ביום העסקים האחרון שקדם לתשלום).

4.2 בנוסף לתשלומים הנ"ל מתחייב הקונה לשלם גם את המע"מ שיחול, אם יחול, עפ"י הדין בגין תמורת הממכר.

4.3 לוח תשלומים:

4.3.1 סך של 95,000 $ ישולם עם חתימת הסכם זה.

4.3.2 סך של 40,000 $ ישולם עד ליום 30/11/04.

בנוסף לכל סכום שישולם כאמור ישלם הקונה מע"מ כדין".

אין מחלוקת בין הצדדים, שתמורת הממכר, האמורה בסעיף 4 להסכם, שולמה ע"י טהור למנוצהרי במלואה (ראה סעיף 7 לכתב התביעה בת"א 9297-03-09).

רואים אנו, שבסעיף העוסק בתמורת המכר, אין כלל התייחסות לתשלום סך נוסף לחברת בן-נר עבור מנוצהרי ובמקומו כחלק מתמורת הממכר, כפי שטוען מנוצהרי. אין בסיף 4 להסכם שום התייחסות להתחייבות של טהור לשלם סכום כלשהו לחברת בן נר כחלק מתשלום תמורת הממכר.

מקום נוסף בו נזכר בהסכם סילוק החוב לחברת בן נר הוא בסעיף 7.3 להסכם, שם נאמר כך:

"הקונה מצהיר כי ידוע לו כי עפ"י חוזה השכירות, מקרקעי סוסייטי הושכרו לחברת אבנר בן-נר לתקופה של עד ליום 31/3/04, והוא מסכים לקבל את הממכר בכפוף לתנאי החזרת החזקה מאת השוכרת הנ"ל, דהיינו בכפוף להסדר לסילוק יתרת החוב בעבור 5% לחברת אבנר בן נר".

גם בסעיף זה, אין זכר לקיומה של התחייבות של טהור לסלק את חובות מנוצהרי לחברת בן נר. כל שיש שם הוא הצהרה של טהור, כי ידוע לו שהחזקה בממכר תועבר לו רק לאחר סילוק החוב של סוסייטי לחברת בן נר. אין מדובר בהתחייבות של טהור עצמו לסלק את החוב במקום מנוצהרי.

חיזוק נוסף להיותו של טהור ערב בלבד לסילוק החוב, ניתן למצוא גם במכתב מאוגוסט 2005, ששיגרה חברת בן נר לטהור, שם היא פוטרת את טהור מן הערבות שנתן ביחס לחובו של מנוצהרי, וכך נכתב שם (נספח 14 לכתב התביעה בת"א 13123-11-11):

"עבור

מר דוד טהור

הנדון: ערבותו כלפי אבנר בן-נר ניהול בע"מ ("החברה")

לבקשתך, הרינו לאשר גם בכתב, כי אין ולא תהיה לחברה כל טענה או דרישה כלפיך, ובכלל זה כי קיימת ואתה מופטר מן הערבות שניתנה על ידך כלפי החברה בחוזה שלך עם מוטי מנוצהרי מיום 8.11.04. אישור זה הינו בלתי חוזר".

מן הדברים עולה בברור, שגם חברת בן נר – אשר לטובתה ניתנה הערבות – ראתה בטהור כערב לחוב בלבד ולא כבעל החוב בפועל.

מנוצהרי הזמין כעד מטעמו את מר אלברט פולדיאן (להלן – מר פולדיאן), גיסו של טהור. הוא הוזמן להעיד מטעמו של מנוצהרי כעד הזמה לצורך הזמת עדותו של טהור (ראה עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 23-24). בעדותו אמר מר פולדיאן, כי טהור שילם את החוב לחברת בן נר (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 15-31):

"ש. ביום הזה שניתן פסק הבורר, מה אתה מבין?

ת. החוב שולם. התחשבנו על החוב עם דוד טהור.

ש. אני שואל האם בתקופה הזאת?

ת. הוא שילם את זה.

ש. מתי?

ת. מאיפה אני יודע?

ש. מתי שילם טהור את החוב הזה? לפני פסק הבורר או אחרי?

ת. טהור התחשבן על החוב הזה אחרי פסק הבורר, אבל הוא שילם את החוב עוד לפני זה בכספים שהוא העביר לחברה.

ש. באוגוסט 2005 אתה כותב את המכתב הזה לטהור? אני מפנה לנספח 14 לתצהיר של דוד טהור.

ת. כן.

ש. החתימה שלך?

ת. כן

ש. על סמך מה כתבת לו שהוא לא ערב?

ת. כי הוא העביר את הכספים לפני, ראיתי שהפיצויים שמגיע לו והכסף שהוא העביר לחברה מכסה את זה. הוא אמר שאני אוציא לו מכתב ".

נראה כי בדבריו של מר פולדיאן אין כדי להוסיף דבר. דבריו עומדים בסתירה הן לטענת מנוצהרי, שהחוב לחברת בן נר שולם על ידי אחיו של מנוצהרי עבור מנוצהרי, והן לטענת טהור, ולפיה לא פרע את חובו של מנוצהרי לחברת בן נר, משום שלא התחייב לעשות כן. נראה, כי במצב דברים זה לא ניתן לייחס נפקות כלשהי לעדות זו של מר פולדיאן.

אמנם מנוצהרי טוען, כי פנה כל העת לטהור בדרישה לביצוע התשלום לברת בן נר, אך כל פניותיו לא נענו על ידי טהור (ראה סעיף 12 לתצהיר עדות מנוצהרי). מנוצהרי לא גיבה טענה זו באסמכתא כלשהי, המלמדת על פניות של מנוצהרי לטהור. טהור מכחיש קיומן של פניות כלשהן מצידו של מנוצהרי, ואומר, כי רק ארבע שנים לאחר כריתת ההסכם פנה אליו מנוצהרי לראשונה בעניין זה. זאת לאחר שכבר העביר את מניותיו בסוסייטי על שמו של טהור. משלא הוכיח מנוצהרי, כי פנה לטהור בעניין התשלום לחברת בן נר, ומשהוכיח טהור כי מנוצהרי העביר המניות על שמו כחלק מביצוע ההסכם עוד בטרם פנה אליו לראשונה בעניין התשלום לחברת בן נר, יש לקבל טענת טהור, כי הסכמת הצדדים לא כללה התחייבות של טהור לפרוע את חובו של מנוצהרי לחברת בן נר במקום מנוצהרי, שאם כך היו פני הדברים, מדוע דאג מנוצהרי להעביר המניות לטהור בטרם שולמה התמורה במלואה, כאשר הוא נמנע מהעלאת טענה כלשהי בעניין זה.

זה המקום להוסיף ולהעיר, כי טענתו של מנוצהרי בהליכים שבפני לביטול ההסכם, סותרת טענה אחרת של מנוצהרי, אותה טען במסגרת ההליכים בת"א 87933/99, בפני כב' השופטת רונית פינצ'וק-אלט בבית משפט השלום בתל-אביב. שם העיד מנוצהרי ואמר (נספח 4 לתצהיר עדות טהור, פרוטוקול הדיון בת"א 87933/99, עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 2-18):

"אני הייתי 5% בעלים של הנכס עצמו ובחברת סוסייטי גם הייתי אחד המנהלים בשיתוף עם כל הקבוצה שעדיין קיימת שם. בשנת 2004 מכרתי את המניות שלי לדוד טאוב (הכוונה לדוד טהור – נ"ש)

...

אז מכרתי את המניות שלי ויצאתי. מכיוון שהעורך דין של החברה רשלן ועד היום הזה לא הוציא אותי מהמניות של החברה, ולא הצהיר אפילו עד היום לאף גורם על המכירה שלי של המניות לדוד טאור (כך במקור – נ"ש) ובשביל זה תבעו אותי בגלל שאני רשום ברשם החברות".

גם בהליכים שבפני אישר מנוצהרי, כי מניות סוסייטי, שנמכרו לטהור, הועברו על שמו ברשם החברות (ראה פלט רשם החברות, נספח 5 לתצהיר עדות טהור).

הדברים מעידים כי מנוצהרי ראה את העסקה כמקויימת, ולכן אף טרח להעביר את מניות סוסייטי לשמו של טהור. וכי כיצד יכול הוא עתה לטעון כעת, כי תשלום התמורה לא הושלם, ולעתור לביטול ההסכם?!

מנוצהרי התבקש בחקירתו הנגדית בפני להתייחס לאותה עדות שמסר בהליכים האחרים, ולא נתן בתשובתו הסבר של ממש לדברים. לעניין זה ראה האמור בעמ' 8 לפרוטוקול, שורה 29 – עמ' 9, שורה 7.

סיכומם של דברים: יש לדחות את טענת מנוצהרי, ולפיה טהור התחייב לשלם בעצמו את החוב לחברת בן נר כחלק מהתמורה. מששולמה מלוא התמורה האמורה בסעיף 4 להסכם, יש לקבוע כי טהור עמד בהתחייבויותיו בהתאם להסכם.

דיווח על ההסכם לרשויות המס

בסעיף 9.2 להסכם התחייב מנוצהרי (המוכר – נ"ש) לשאת בתשלום מס שבח ומס מכירה, שיוטלו על העיסקה. בסעיף 11.3 התחייב מנוצהרי לדווח על העסקה לרשויות המס ולהגיש שומה עצמית בנוגע למס שבח בתוך 45 ימים ממועד החתימה על ההסכם, וכך נכתב שם (סעיף 11.3 להסכם):

"המוכר יגיש למנהל מס שבח, תוך 45 יום מחתימת חוזה זה, שומה עצמית בגין מכירת המקרקעין, וישלם את מלוא המס עפ"י השומה הנ"ל".

מנוצהרי טוען, כי כל עוד לא השלים טהור את תשלום תמורת הממכר, לרבות סילוק החוב לחברת בן נר, לא ראה מנוצהרי את ההסכם ככזה שהשתכלל, ועל כן לא דיווח עליו לרשויות המס (ראה סעיף 16 לתצהיר עדות מנוצהרי).

יש לדחות את טענת מנוצהרי בעניין זה. טענה זו מנוגדת לאמור במפורש בהסכם. התחייבות מנוצהרי הקבועה בסעיף 11.3 לדווח על ההסכם בתוך 45 ימים ממועד החתימה על ההסכם, איננה מותנית בתשלום כלשהו מצידו של טהור. זאת בפרט לנוכח העובדה, שגם לשיטתו של מנוצהרי, לא נקצב זמן לביצוע התשלום לחברת בן נר.

זאת ועוד, חובת הצדדים לדווח על עסקת מכר במקרקעין לרשויות המס איננה וולונטרית ואיננה מותנית בפרשנות הצדדים להשתכללות העסקה. המועד להגשת הדיווח נקבע בדין. לא נטען, כי ההסכם היה הסכם מותנה בתנאי מתלה כלשהו. אין גם זכר לקיומו של תנאי שכזה בלשונו של ההסכם. לכן היה על מנוצהרי לדווח לשלטונות המס במועד, והוא לא עשה כן. בכך הפר מנוצהרי את הוראות ההסכם.

התחייבויות נוספות של מנוצהרי הקבועות בהסכם

טהור טוען, כי מנוצהרי התחייב לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר וכן "על כל מסמך שיידרש עפ"י דין" לשם הסדרת רישום הבעלות במקרקעין על שם טהור (סעיפים 8 ו- 11.2 להסכם). עוד נטען, כי מנוצהרי התחייב לפעול לרישום הערת אזהרה על המקרקעין לטובת טהור (סעיף 11.1 להסכם). לטענת טהור, התחייבויות אלו של מנוצהרי לא קוימו.

נראה, כי לשון ההסכם ברורה בעניין זה, ותומכת בטענות טהור. משנקבע כי טהור עמד בהתחייבויותיו ושילם את מלוא התמורה, על מנוצהרי לעמוד גם הוא בהתחייבויות אלו, ומשלא עשה כן, הפר את ההסכם.

פיצוי מוסכם

בסעיף 12.2 להסכם נקבע, כי במקרה של הפרה יסודית של ההסכם ישלם הצד המפר לצד הנפגע פיצוי בשיעור 20% מתמורת המכר. משנקבע, כי הצד המפר במקרה דנן היה מנוצהרי ולא טהור, יש לחייב את מנוצהרי בתשלום הפיצוי המוסכם לטהור.

סיכום

התביעה בת"א 9297-03-09 נדחית.

התביעה בת"א 13123-11-11 מתקבלת בחלקה, באופן שרק הטענה ביחס להכללת תת חלקה 77 בממכר נדחית. שאר טענות טהור מתקבלות, לרבות הכללת תת חלקה 83 בממכר.

לנוכח האמור לעיל, ניתנות בזאת ההוראות הבאות:

• מנוצהרי ידאג לרישומה בספרי המקרקעין של הערת אזהרה על הממכר לטובת טהור, לרבות תת חלקה 83;
• מנוצהרי ידאג להסרת כל עיקול, שיעבוד וזכות צד ג' מהמקרקעין;
• מנוצהרי ישלם את כל תשלומי החובה החלים עליו בגין זכויותיו במקרקעין, וימציא לטהור את האישורים המתאימים לשם רישום העברת הזכויות במקרקעין בהתאם להסכם;
• מנוצהרי יחתום על יפוי כח בלתי חוזר בהתאם להוראות סעיף 11.2 להסכם, וימסור אותו לטהור;
• מנוצהרי ישלם לטהור סך של 114,789 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה בת"א 13123-11-11, 7.11.11, ועד התשלום המלא בפועל.
• מנוצהרי ישא בהוצאות טהור בסך 1,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ב חשוון תשע"ו, 04 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.