תביעת ליקויי בניה.

מבוא

ביום 31.07.06 נחתם הסכם מכר דירה צמודת קרקע (להלן: הדירה) בין המוכר, נתבע 1 מר איתן כוכב, לבין התובעים, נשרי גד וליאורה. במסגרת ההסכם רכשו התובעים את הדירה ברחוב עצמון 17 בנופית.

הצדדים חלוקים בעניין מועד מסירת החזקה. לטענת התובעים מסירת החזקה היתה באוקטובר 2006, לעומתם טוען נתבע 1 ליולי 2006. מחלוקת לא נפתרה בשל היעדר ראיות לעניין זה, אולם היא אינה מעלה ואינה מורידה לצורך ההכרעה בתביעה זו, כפי שיוסבר ויובהר בהמשך.

טענות הצדדים

לטענת התובעים, נתבעת 2, ניצן פרופיט השקעות בע"מ, היתה החברה הקבלנית, טענה המוכחשת על-ידי נתבע 1. יצוין כבר עתה כי ביום 16.06.11 נמחקה נתבעת 2 מהתביעה מאחר ונמצא כי אינה רשומה ברשם החברות והיא נעדרת אישיות משפטית. בקשת התובעים לצרף במקומה את חברת פרומיט תעשיות בניה בע"מ נדחתה אף היא מאחר והיתה לקונית ולא נתמכה בתצהיר.

עולה מן ההסכם כי המוכר "בנה על המקרקעין בית מגורים כמתואר בתוכניות שהוצגו לקונה" וכי המוכר "הינו הבעלים הבלעדי והמלא של זכויות החכירה במקרקעין ובבית המגורים אשר נבנה עפ"י היתר בניה מס' 20040063 והינו ראוי ומוכן למגורים ..." (ההדגשה שלי – ש' ש').

לטענת התובעים, מיד לאחר כניסתם לדירה התברר כי מצויים בה ליקויים רבים, פגמים ואי-התאמות למפרט. הדירה נבדקה על-ידי מהנדס בניין מטעמם, אינג' בוריס דינרשטיין, אשר מצא ליקויים רבים והעריך את תיקונם בעלות של 88,357 ₪ כולל מע"מ (נספח ב' לכתב התביעה, חוות-הדעת מיום 26.10.08).

לטענת התובעים הם פעלו כל העת ופנו לנתבעים למען יתקנו את הליקויים, אולם פניותיהם לא נענו.

ביום 03.11.08, פנו התובעים לנתבעים בכתב, באמצעות באת כוחם, ולאחר שפרשו בפניהם את האמור לעיל, נתנו להם ארכה אחרונה לתיקון הליקויים, בתוך 21 ימים מיום המכתב.

בנוסף לעלות התיקונים מבקשים התובעים סעדים נוספים של ירידת ערך, עלות חוות-הדעת, שהיה בדיור חלופי בזמן התיקונים וכן פיצוי בגין עוגמת נפש – סך כל הסעדים שנתבקשו 117,457 ₪.

במסגרת כתב הגנתו טען נתבע 1 כי נתבעת 2 לא בנתה את הדירה נושא התביעה ולא מכרה אותה לתובעים וכי יש למחוק אותה מהתביעה, דבר שכאמור נעשה ביום 16.06.11.

טוען נתבע 1 כי הדירה נבנתה במיומנות והתובעים אשרו כי נבדקה על-ידם והם רוכשים אותה במצבה AS-IS. בהתאם להצהרות אלה נקבע מחיר הדירה ונחתם הסכם המכר. חלק מהליקויים הנטענים הם ליקויים סטטיים אשר היו קיימים בעת הרכישה והגשת התביעה בגינם עומדת בסתירה להצהרות התובעים בהסכם המכר.

מטעם נתבע 1 הוגשה חוות-דעתו של המהנדס רפי גיל מיום 11.08.09, אשר העריך את תיקון הליקויים בסך של 13,900 ₪ (לא כולל מע"מ). חוות- הדעת לא כללה ליקויים שהיו קיימים ביום המכירה וניתן היה לראותם, כלומר חוות-הדעת התייחסה לדירה שנמכרה AS-IS.

הראיות בתיק

מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע גדי נשרי. גדי מספר כי הוא ואשתו חיפשו בית ביישוב נופית ונתקלו באקראי בשלט התלוי על אחד הבתים. כשהתקשרו ענה להם מר עידו ניצן, אשר הציג עצמו כיזם וקבלן, ובפגישתם הראשונה הציע להם האפשרות לבחור בין הבית ברחוב עצמון 17 או הבית הצמוד אליו, בעצמון 19. חוזה המכר נחתם ביום 31.07.06 עם איתן כוכב, נתבע 1, אשר הוצג בפניהם כשותפו של מר עידו ניצן. באותו מעמד נחתם גם מזכר הבנות לגבי תוספות שעל המוכר להוסיפן כחלק מההסכם, לרבות צביעת הדירה כולה לאחר כניסת הדיירים. יצוין כי המפרט ומזכר ההבנות לא הוגשו לבית-המשפט. גדי המשיך והצהיר כי הדירה נמסרה באוקטובר 2006. מספר חודשים לאחר כניסתם לדירה החלו לצוץ ליקויים רבים ובזמן ירידת הגשמים התגוררו ברטיבות בקומות הבית, תוך שהם משתמשים במיכלי אגירה לניקוז בתוך הבית.

התובעים פנו לעידו בבקשה לבדיקת הליקויים ותיקונם. עידו הגיע, ערך רשימת ליקויים גלויים לעין, ותיאם מועד לביצוע תיקונים. לא כל הליקויים תוקנו והתיקונים שבוצעו לא בוצעו כהלכה.

גדי טוען בתצהירו כי עידו העביר את האחריות לתיקון הפגמים למר פימה דרור, אשר לרוב התעלם ולעתים שלח עובדים מטעמו לביצוע תיקונים, "אך אלו נעשו רק כדי לצאת ידי חובה".

נתבע 1 הגיש את תצהירו וכן תצהירם של מר עידו ניצן, מר סאמר חלבי, קבלן הריצוף, ומר עבד אלחכים טיארה, קבלן האיטום.

איתן, נתבע 1, הבהיר בתצהירו כי הבית הינו חצי ממבנה דו משפחתי, אותו הוא בנה יחד עם עידו ניצן, הוא גיסו. את הפרויקט ניהל עידו מתחילתו ועד סופו והוא היה בקשר עם התובעים. התובעים בדקו את הבית טרם הרכישה. אילו היו דורשים תיקונים שונים בבית, הנושא היה נידון טרם החתימה ומחיר הדירה היה משתכלל ועולה בהתאם.

נתבע 1 צירף רשימת ליקויים שנערכה במעמד החתימה "דברים לתיקון" (נספח א' לתצהירו):

"

* שבר בקרמיקה ברצפת אחת מהאמבטיות

* סדק בטיח אחת המדרגות

* שריטה בקיר החיצוני של הבית

* תיקוני צבע לאחר מעבר לדירה

* הכנה לשירותים בקומה התחתונה ביותר (ממ"ד)

* תעודות אחריות למנגנוני – המטבח – פירזול – עבודות הנגרות שהתבצעו בבית – חלונות – תריסים חשמליים – מעקות הבית.

* קרמיקות נוספות. ".

התובע, גד נשרי, אישר את רשימת התיקונים בעדותו והצהיר כי אשתו חתומה עליה.

מר עידו ניצן הצהיר כי לפני החתימה על ההסכם, ערך עם התובעים מספר ביקורים בבית, אף הביאו לחלקם בני משפחה שלהם. התובעים הפנו את תשומת לבו למספר ליקויים שביקשו כי יתוקנו ונערכה הרשימה לעיל. לאחר שנמסר הבית, התלוננו התובעים על ליקויים שונים אשר תוקנו על ידי בעלי המקצוע שבנו את הבית. פרט לליקויים שפירט עידו מתוך דו"ח המומחה מטעם בית המשפט, מיכאל קרבציק (רטיבות בחניה, רטיבות בסלון, רטיבות מתחת לתעלת ניקוז גג רעפים ותיקון סדק בקיר ההפרדה עם השכן) לא התלוננו התובעים על כל ליקוי, ולפתע הוגש דו"ח המהנדס מטעמם בשנת 2008.

עידו הצהיר כי ביקש לתאם עימם מועד לתיקון הליקויים המפורטים בדו"ח, אולם הם הערימו קשיים על ביצוע התיקונים.

עידו הפנה את תשומת לב בית-המשפט בתצהירו כי בדו"ח התובעים ובדו"ח המומחה מטעם בית-המשפט, נכללו ליקויים שאינם נסתרים, אותם יכלו לראות התובעים טרם החתימה על החוזה, או ליקויים שאירעו לאחר מועד כניסתם לבית והם באחריותם. ליקויים אלה, היה על התובעים לפרט בתוך שנה ממועד המסירה, דבר אותו לא עשו.

עוד הוגש תצהירו של קבלן הריצוף, מר סאמר חלבי, לפיו הגיע לבית התובעים מספר פעמים לצורך תיקון הליקויים. היו פעמים שהם לא היו בבית למרות שהמועד תואם עמם מראש, היו פעמים שהתובע הפסיק את העבודה באמצע כי היה צריך ללכת ולאחר מכן עידו מסר לו כי הם מסרבים להמשיך את התיקונים בבית ולכן העבודה לא הושלמה.

תצהיר דומה הוגש על-ידי קבלן האיטום, מר עבד אלחכים טיארה.

מעדויות הקבלנים לעיל, עולה כי נדרשו לבית התובעים מפעם לפעם לביצוע התיקונים, זאת בהוראת עידו. הם העידו בנוסף על יחס התובעים וקשיי התיאום. התובע לא נחקר בעניין זה.

הדין הנוהג

טרם הדיון בפן המשפטי וישומו בדין, הגעתי למסקנות הבאות:

במעמד החתימה, נמסרה לנתבע 1 רשימת ליקויים. יוצא איפוא כי התובעים בדקו את הנכס טרם החתימה, כמצופה מכל קונה סביר לעשות.

שנית, בסמוך לאחר מסירת החזקה, וכעולה מעדויות נתבע 1 ואנשי המקצוע, נתבע 1 טיפל בפניות התובעים ובבקשתם לתיקון הליקויים. התובעים הערימו קשיים על ביצוע התיקונים בפועל ולא נתנו הזדמנות אמיתית לתיקון הליקויים. כמו כן, לא התבצעה כל פניה בכתב לנתבע 1 ולא הוגשה לו כל חוות-דעת מקצועית, אלא רק ביום 03.11.08, באמצעות בא-כוחם. רוצה לומר, בחלוף כשנתיים ממועד מסירת החזקה.

על-פי עדותו של ניצן, הוא ונתבע 1 בנו את הבית באמצעות קבלנים וכל אחד מהם שילם את חלקו, מכספם הפרטי ולא מכספי חברה. עידו העיד: "הגשנו מכרז למינהל מקרקעי ישראל וניגשנו ביחד כל אחד למגרש ספציפי. וזה היה מבחינת ניהול הבנייה. אני בניתי בתור עוסק מורשה, והוא (נתבע 1 – ש'ש') זה בניה פרטית שלו" (עמ' 7, שו' 6-7).

בדיון מיום 27.12.09 העלו הצדדים את הסוגיה של מעמד המוכר. ב"כ התובעים הסבה את תשומת הלב לכך כי אף אם מדובר על רכישת בית מאדם פרטי ולא מקבלן, עדיין חל בענייננו חוק מכר הדירות. בסיכומיה בעל-פה מיום 29.05.12, הסכימה ב"כ הנתבעים כי חוק המכר חל בענייננו, אם כי טענה כי על הקונה חלות גם חובות מכח החוק, כמו חובת דיווח בזמן על הליקויים שגילה הדירה. זאת ועוד, על הקונה לתת לקבלן אפשרות אמיתית לתקן את הליקויים.

בהחלטתי מיום זה הצעתי לצדדים למנות מומחה מטעם בית-המשפט, אשר ייטול בחשבון את העובדה כי המכירה של הנכס נעשתה כאשר הבית גמור, ולא במהלכה של בניה.

בהתאם להודעתם מיום 17.01.10, הסכימו הצדדים על מינויו של מר מיכאל קרבצ'יק כמומחה מטעם בית-המשפט. המומחה מטעם בית-המשפט, בחוות-דעתו המקצועית והמפורטת מיום 29.04.10, העריך את עלות התיקונים בסך של 27,400 ₪. ובחוות-הדעת המשלימה מיום 29.04.10, שלאחר עונת החורף, הליקויים הוערכו בסך של 70,962 ₪, כולל מע"מ (באם העבודה תבוצע על-ידי הקונים).

טרם הדיון בחוות-הדעת של המומחים, אעלה את המסקנות הבאות:

אין ויכוח ממשי כי בענייננו חל חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973. יצוין כי החוק עבר תיקון בשנת 1990, הוא הרלוונטי לענייננו, וכן תיקון נוסף בשנת 2011.

מעמדו של נתבע 1 הוא של "מוכר" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, סעיף ההגדרות.

"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

בפרק הצהרות הצדדים בהסכם המכר, הצהיר המוכר כדלקמן:

"כי הבית נבנה על ידו כחוק בהתאם להיתר הבניה שקיבל לגביו ושולמה כל תמורתו ומולאו כל התחייבויותיו לגבי בנייתו, הן כלפי הקבלנים שבנוהו והן כלפי הרשות המקומית, וכי הוגשה בקשה למתן טופס 4 לבית לאחר שבנייתו הושלמה כדין". (סעיף 2.1 לחוזה המכר).

חוק המכר (דירות) מטיל על המוכר את החובה לצרף לחוזה המכר מפרט מפורט. במקרה דנן, המוכר כפי הנראה הפר את חובתו. החוק המתוקן מטפל גם בשאלת אחריות המוכר לתקינות הממכר מעבר לרגע המסירה לקונה. התיקון מבחין בין ארבעה סוגים של אי התאמות:

1. אי-התאמה שהתגלתה ברגע המסירה או לפניו, או במועד מאוחר יותר (אף בחלוף שנים), אך הוכח שהיתה קיימת כבר במועד המסירה (סעיף 4(א)(1) המקורי).
2. אי-התאמה שנתגלתה במהלך תקופת הבדק, אשר אורכה קבוע בתוספת לחוק, והתלויה בסוג הפגם (סעיף 4(א)(2)). על המוכר יהא להוכיח כי אי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
3. אי-התאמה שהתגלתה במהלך תקופת האחריות, קרי בתוך שלוש שנים מתום תקופת הבדק (סעיף 4(א)(3)). על הקונה להוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים. אין חשיבות אם המוכר ביצע את התכנון והעבודה או שנעשו בידי אחר.
4. אי-התאמה יסודית, הפוגעת ביציבות ובטיחות הבניין, יהא המועד אשר יהא (סעיף 4(א)(4)).

ככל שחולף זמן רב יותר בין מועד המסירה למועד בו התגלתה אי-ההתאמה, קשה יותר ההוכחה כי אי-ההתאמה היתה קיימת כבר בעת במסירה. לא למותר לציין כי הצדדים כלל לא הרחיבו בטיעוניהם על סעיפי החוק.

טענת נתבע 1 כי הקונים רכשו את הדירה AS-IS נדחית.

אכן, הקונים הצהירו בחוזה כדלקמן:

"כי בדק את הנכס, שטחו ואת כל זכויות המוכר בנכס, בבדיקת קונה, ומצאו מתאים לצרכיו ולמטרותיו וכי בית המגורים ומתקניו הינם במצב טוב ותקין ולשביעות רצונו המלאה וכן בדק אצל הרשויות המוסמכות, את זכויות המוכר בנכס וכי אין ולא תהיינה לו כל טענה ו/או תביעה כנגד המוכר באשר לטיב הזכויות בנכס, לטיב הבית, למתקניו ו/או בגין כל אי התאמה שהיא והוא מוותר על כל ברירה מכל מין וסוג שהוא, למעט פגם נסתר שבידיעת המוכר במועד חתימת חוזה זה". (סעיף 3 לחוזה המכר).

ואולם, אני מתרשם כי מדובר בסעיף סטנדרטי שאינו משקף את רצון ואומד דעת הצדדים וכמו כן מנוגד הוא להוראת סעיף 7א(א) לחוק ולפיה "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".

חובות הקונה

על הקונה מוטלת החובה להודיע על אי-ההתאמה. אי-התאמה, קרי בשונה מהמפרט, התקן הרשמי או תקנות הבניה. החוק מבדיל בין אי-התאמה שניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה, שאז על הקונה להודיע עליה בתוך שנה, לבין אי-התאמה נסתרת, שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה, וניתן להודיע עליה בתוך זמן סביר.

זאת ועוד, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמה:מיום 2.8.1990

תיקון מס' 2

ס"ח תש"ן מס' 1327 מיום 2.8.1990 עמ' 184 (ה"ח 1996)

הוספת סעיף 4א

מיום 6.4.2011

תיקון מס' 5

ס"ח תשע"א מס' 2293 מיום 6.4.2011 עמ' 778 (ה"ח 263)

הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית

4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

"4ב.

(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".

(2

כאמור, התרשמתי כי התובעים לא נתנו הזדמנות נאותה לנתבעים לתקן את הליקויים הספציפיים בפועל, כפי שהעידו הקבלנים, אולם יחד עם זאת, הליקויים לא פורטו בפני בצורה מעמיקה.

זאת ועוד, לא הונחה לפני כל ראיה חד-משמעית לגבי מועדים בהם פנו התובעים לתיקון הליקויים אשר פורטו בחוות-הדעת מטעמם, למעט הפניה מיום באמצעות בא-כוחם.03.11.08. אולם, משהגיעו קבלנים מטעם נתבע 1 לדירה לצורך ביצוע הליקויים אני יכול הסיק את תלונות התובעים ביחס לליקויים השונים.

ניתן לראות כי הפסיקה שינתה מגמתה ממתן אפשרות לקבלן לתקן הליקויים לטובת פיצוי כספי, כמובן כל עניין לפי נסיבותיו, ואולם, פיצוי כספי ניתן מקום בו הקבלן הערים קשיים על תיקון הפגמים ולא כבענייננו, כאשר הקושי בא גם מצד הקונים, ולפיכך הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן (ראה: ע"א 7799/01 סלים נ' שכביב (פורסם בנבו))

כמו כן, ביום 07.04.11 הגישה ב"כ הנתבעים בקשה לאפשר לנתבע 1 לתקן את הליקויים המפורטים בחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט ולקבוע כי לאחר ביצועם יבקר המומחה בנכס ויבדוק את השלמת ביצוע התיקונים. התובעים לא הואילו להגיב לבקשה.

סוף דבר,

אני מאמץ את חוות-הדעת של המומחה מטעם בית-המשפט מיום 24.12.10. בנסיבות התיק דנן אני מוצא כי הנתבע 1 יפצה את התובעים על-פי עלות התיקון לקבלן, כאמור בחוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט מיום 24.12.10, סך של 51,540 ₪ נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות הדעת ועד ליום התשלום המלא בפועל.

הליקויים אינם מצריכים את פינוי הדירה וכן לא הוכחה ירידת ערך. רכיבים אלו של התביעה נדחים.

נתבע 1 ישלם את הפיצוי וכן שכ"ט והוצאות (בסכום כולל) בסך 10,000 ₪, והכל בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ג' תשרי תשע"ג, 19 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.