הצדדים

התובעת והנתבעת שכנגד 1 (להלן – סטארגייז) היתה הבעלים של בית מגורים פרטי המצוי ברח' ברנר 4 ברעננה (להלן – הנכס).

הנתבעת 1 והתובעת שכנגד 1 (להלן – פביאן) היא חברה המנהלת חנות לציוד משרדי, בבעלותם ובניהולם של הנתבעים 2 ו-3 והתובעים שכנגד 2 ו-3 (להלן – הרוכשים).

צד ג' 1 והנתבע שכנגד 2 (להלן - שמיר) נציגה של סטארגייז בארץ, אשר פעל בשמה ומטעמה.

צד ג' 2 והנתבע שכנגד 3 (להלן – עו"ד ויספלד) הוא בא כוחה של סטארגייז והיה זה שייצג אותה גם במסכת העובדתית הקשורה בעניינינו.

טענות סטארגייז בכתב התביעה העיקרי

ביום 8.1.08 נכרת בין סטארגייז ובין הרוכשים, באמצעות נאמנם של הרוכשים - עו"ד ירון אופק (להלן – עו"ד אופק), הסכם מכר במסגרתו מכרה סטארגייז את הנכס לרוכשים (להלן – הסכם המכר). סטארגייז טוענת, כי הסכם המכר נערך באמצעות עו"ד אופק, על מנת להסתיר מסטארגייז את זהותם של הרוכשים האמיתיים של הנכס.

במשך שנים רבות קודם לחתימה על הסכם המכר, ועוד בתקופה שבה הנכס היה שייך לבעליו הקודמים, שכרה פביאן את הנכס וניהלה את בו את עסקיה. בתקופת השכירות, ביצעה פביאן בנכס עבודות ותוספות בניה, אשר נעשו ללא היתר. בהסכם השכירות, שנכרת בין פביאן לבעליו הקודמים של הנכס, חוייבה פביאן לקבל היתר לעבודות הבנייה. כמו כן חוייבה פביאן באותו הסכם שכירות לשאת בכל התשלומים, המיסים וההיטלים בגין תוספות הבניה. בשנת 2005, עת רכשה סטארגייז את הנכס מבעליו הקודמים, היו תוספות הבנייה הלא חוקיות חלק בלתי נפרד מהנכס. דבר זה היה ידוע הן לפביאן ולרוכשים והן לעיריית רעננה.

לשם השלמת ביצוע הסכם המכר ורישום העברת הזכויות בנכס מסטארגייז לרוכשים, דרשה עיריית רעננה להרוס את תוספות הבניה, שנבנו בנכס ללא היתר, או לקבל כתב התחייבות מטעם הרוכשים, ולפיו הם מתחייבים להסדיר את חריגות הבניה בשלב מאוחר יותר (להלן – כתב ההתחייבות). עוד, וכתנאי לקבלת אישור לרישום העברת הזכויות, דרשה עיריית רעננה לשלם היטלי פיתוח גם בגין חריגות הבנייה. הרוכשים סרבו לשלם את היטלי הפיתוח וכן סרבו בתחילה לחתום על כתב ההתחייבות, עליו נדרשו לחתום. עוד סרבו הרוכשים להרוס את תוספות הבניה, שהם עצמם בנו, אותן תוספות שעיכבו את השלמת ביצוע עסקת המכר.

משסרבו הרוכשים לשלם את היטלי הפיתוח, נאלצה סטארגייז בדלית ברירה ועל מנת שלא לעכב את הליך רישום העברת הזכויות בנכס, לשלם את היטלי הפיתוח בגין תוספות הבנייה, שנבנו ע"י הרוכשים, בסך 37,046 ₪.

בחוסר תום ליבם, אילצו הרוכשים את סטארגייז לחתום על תוספת להסכם המכר (להלן – התוספת להסכם המכר). בתוספת להסכם המכר הופחתו כספי תמורת רכישת הנכס בסך של 10,000 $, וזאת בהתאם לדרישת הרוכשים. הרוכשים התנו את חתימתם על כתב ההתחייבות בהפחתת התמורה, שנקבעה בהסכם המכר. כמו כן, נאלצה סטארגייז לוותר על מלוא דמי השכירות החודשיים בעבור שמונה חודשי שכירות, בסך כולל של 6,000 $. בעניין זה טוענת סטארגייז, כי פביאן הפסיקה - על דעת עצמה - לשלם לה דמי שכירות, החל מיום 1.6.08.

סטארגייז טוענת, כי הנתבעים ניצלו לרעה את המצב וסחטו אותה, באופן שנאלצה להסכים להפחתת התמורה בגין רכישת הנכס ולקבלת הטבות בדמי השכירות, שעה שהם עצמם בנו את תוספות הבנייה ללא היתר והביאו למסכת האירועים ולדרישות עיריית רעננה לתשלום היטלי פיתוח ולחתימה על כתב ההתחייבות.

סטארגייז עותרת לחייב את הנתבעים להשיב לה את סכום היטלי הפיתוח, לשלם לה את דמי השכירות שלא שולמו וכן לשלם לה את יתרת התמורה החוזית, שנקבעה בהסכם המכר ולא שולמה. כל זאת מחמת עשיית עושר שלא כדין. עוד עותרת סטארגייז לקבוע, כי התוספת להסכם המכר בטלה.

טענות פביאן והרוכשים

כל עבודות הבינוי בנכס, אשר ביצוען דרש היתר בניה, נעשו ע"י בעליו הקודמים של הנכס ומטעמו. מפאת "גילו המתקדם" של הנכס, נאלצו פביאן והרוכשים לבצע בנכס עבודות שיפוץ ואחזקה, על חשבונם. העבודות שהנתבעים ביצעו בנכס, לא דרשו קבלת היתר בנייה.

הסכם המכר נוסח ע"י ב"כ סטארגייז - עו"ד ויספלד. במסגרתו של הסכם המכר הצהירה והתחייבה סטארגייז, כי הנכס נקי וחופשי מכל חוב, צו הריסה או כל זכות צד ג'. עוד הצהירה סטארגייז בהסכם המכר, כי לא בוצעו בנכס חריגות בניה, וכי היא מתחייבת למסור את הנכס במצבו בעת חתימת הסכם המכר "as is".

לאחר חתימת הסכם המכר התבררו לרוכשים העובדות הבאות, כי עבודות הבנייה, שבוצעו ע"י הבעלים הקודמים של הנכס, נעשו ללא היתר בניה. עוד התברר לרוכשים אז, כי בעת העברת הזכויות בנכס מבעליו הקודמים לסטארגייז נבדק הנכס ע"י עיריית רעננה, וזו סירבה לתת אישור מחמת קיומו של שימוש חורג ובנייה ללא היתר. עו"ד ויספלד חתם אז על התחייבות כלפי עיריית רעננה להרוס את כל חריגות הבניה הקיימות בנכס.

כאשר "הזכירה" עיריית רעננה את התחייבותו של עו"ד ויספלד, החלה סטארגייז לפנות לרוכשים בטענות שונות, שעלו עד כדי הפרה יסודית של הסכם השכירות והסכם המכר. סטארגייז אף איימה בעשיית דין עצמית ואמרה, כי תהרוס את המבנים והמחוברים בנכס.

סטארגייז לא עדכנה את הרוכשים בכך שלא סיימה לטפל בדיווח למיסוי מקרקעין אודות עסקה בנכס משנת 2005. הדבר גרם לעיכוב לא צפוי בהשלמת ביצוע עסקת המכר. לכן הוסכם בין הצדדים, כי דמי השכירות ביחס לנכס ישולמו ע"י פביאן לרוכשים וזאת החל מחודש יוני 2008. למרות זאת, ובניגוד למוסכם, פנתה סטארגייז לפביאן ודרשה ממנה להעביר אליה את דמי השכירות .

עקב ההפרות הרבות שפורטו לעיל, עמדה לנתבעים הזכות לדרוש את אכיפת הסכם המכר ולתבוע מסטארגייז את תשלום הפיצויים המוסכמים בסך של 70,000 $. למרות זאת, ולשם הסדרת מחלוקות, שנוצרו מחמת מעשיה ומחדליה של סטארגייז, נחתמה בין הצדדים התוספת להסכם המכר. בתוספת להסכם המכר הוסכם אודות נוסח כתב התחייבות, המחאת זכויותיה של סטארגייז ביחס לדמי השכירות לרוכשים, הקטנת תמורת רכישת הנכס ב- 10,000$ ופירוט כלל המסמכים, שעל סטארגייז להמציא לשם השלמת רישום הנכס על שם הרוכשים.

בסמוך לאחר המצאת כתב ההתחייבות לעיריית רעננה, ובניגוד להצהרות סטארגייז בהסכם המכר, הודיע עו"ד ויספלד לעו"ד אופק, כי עיריית רעננה טוענת לקיומו של חוב בגין היטלי מים, ביוב, כביש, מדרכה ותיעול. הנתבעים טוענים, כי חיובים אלו חלים על בעלי זכויות הבעלות בנכס בעת הרלוונטית– דהיינו על סטארגייז ולא על מי שהיו אז שוכרי הנכס.

בד בבד עם הגשת כתב ההגנה שיגרו פביאן והרוכשים הודעת צד ג' לשמיר ולעו"ד ויספלד. בהודעה זו מבקשים פביאן והרוכשים להטיל על הצדדים השלישיים את כל החיובים, אם וככל שיוטלו עליהם, וזאת נוכח מעשי ומחדלי הצדדים השלישיים.

במסגרת כתב התביעה שכנגד טוענים פביאן והרוכשים, כי פעולותיהם של הנתבעים שכנגד, כפי שפורטו לעיל, מהווים ניהולו של משא ומתן וכן קיום של הסכם המכר שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב. עוד נטען, כי עו"ד ויספלד, ידע את המצב העובדתי, כפי שפורט לעיל, אך הצהיר הצהרות, שאינן נכונות, והתחייב לפעולות, שאינן ניתנות לביצוע. לפיכך עותרים פביאן והרוכשים לחייב את עו"ד ויספלד בגין עילות תרמית, רשלנות והפרת חובותיו כלפי הרוכשים. לחילופין, ואם יוכח שעו"ד ויספלד לא ידע את המצב העובדתי כפי שפורט, עותרים פביאן והרוכשים לחייב את עו"ד ויספלד בעילת הרשלנות, וזאת מחמת התרשלותו בביצוע הבדיקות הנדרשות לגילוי המידע המלא בטרם נחתם הסכם המכר. פביאן והרוכשים עותרים לחייב את שמיר הן מכוח היותו אורגן בסטארגייז והאדם היחידי הפועל בענייניה של סטארגייז והן מכוח פעולותיו האישיות, שעה שפעל ביחד עם עו"ד ויספלד.

פביאן והרוכשים עותרים ליתן צו המורה לנתבעים שכנגד להמציא היתר בניה לכל הבנוי בנכס וכן ליתן צו שיחייב את הנתבעים שכנגד להשיב לפיקדון הנאמנות את כל הכספים שהוצאו ממנו ממועד כריתת התוספת להסכם המכר ובהסתמך על כריתתה. עוד עותרים הנתבעים והתובעים שכנגד, לחייב את הנתבעים שכנגד בתשלום סכום הפיצויים המוסכמים בגין הפרתו היסודית של הסכם המכר וכן להשיב את הסך ששילמה פביאן ביתר, בגין מס ערך מוסף על דמי השכירות שלא נדרשה לשלם.

טענות שמיר וסטארגייז בתשובה להודעה לצדדים שלישיים ובכתב ההגנה שכנגד

פביאן והרוכשים פועלים בחוסר תום לב עת שהם מנסים לערב בעסקת המכר את שמיר באופן אישי. אין לשמיר כל יריבות אישית ו/או יריבות אחרת עם הצדדים.

כל תוספות הבניה, שנעשו בנכס, בוצעו ע"י פביאן או הרוכשים. בעליו הקודמים של הנכס לא עשה שימוש נפרד בחלקים בנכס. מוכחש כל ניסיון ליחס לסטארגייז או לשמיר בניה או שימוש בתוספות הבניה. מוכחשת טענת הרוכשים, ולפיה לא ידעו, כי קיימות בנכס חריגות בניה. הרוכשים היו אלו שהחזיקו בנכס במשך עשרות שנים והם אלו שבנו את אותן תוספות בניה והשתמשו בהן לצרכיהם. הרוכשים בדקו את תיק הבניין בעירייה לפני החתימה על הסכם המכר וידעו אודות ההתחייבות סטארגייז בנושא תוספות הבניה, שהיתה מצויה בתיק הבניין.

המו"מ לרכישת הנכס התנהל באופן עינייני. מוכחשת טענת הרוכשים, לפיה הסכם המכר הוכתב או נכפה ע"י סטארגייז או בא כוחה.

סטארגייז לא "שכחה" (כטענת הרוכשים) לעדכן את הרוכשים על פרטים ביחס לעסקת המכר. העיכוב היחידי בסיום ביצוע עסקת המכר נבע מחוסר תום ליבם של הרוכשים, שמנעו את קבלת אישור עיריית רעננה.

דרישתה של סטארגייז להוספת מע"מ לדמי השכירות היתה כדין.

טענות עו"ד ויספלד

עו"ד ויספלד פעל כבא כוחה ושלוחהּ של סטארגייז. עו"ד ויספלד אינו צד להסכם המכר ולכן אינו חב בחיובים הנובעים ממנו או מהפרתו, ככל שאכן הופר הסכם המכר. אף אם תוכחנה מלוא העובדות הנטענות ע"י פביאן והרוכשים, הם לא יוכלו לתבוע את הסעדים מעו"ד ויספלד, אשר לא היה צד להסכם המכר והוא לא נהנה מהזכויות הגלומות בו.

ביחס להודעה לצדדים שלישיים נטען, כי היא נעדרת כל תשתית עובדתית או משפטית. לא קיימת לשולחי ההודעה עילה כלשהי כלפי עו"ד ויספלד, שאינו מהווה צד להסכם המכר ואינו חב בגין הפרתו או בגין התוספת להסכם או בגין ביטולם. כן חוזר עו"ד ויספלד על טענות סטארגייז ושמיר בכתב ההגנה שכנגד.

דיון והכרעה

רכישת הנכס באמצעות נאמן

סטארגייז טוענת, כי הרוכשים ביצעו את עסקת מכר הנכס באמצעות נאמן, בחוסר תום לב, וזאת כדי להסתיר את זהותם ולא להביא לידיעתה של סטארגייז, כי הרוכשים הם גם השוכרים בנכס.

ככלל, ביצוע עסקה באמצעות נאמן היא דרך מקובלת בניהול עסקים. אין ברכישה באמצעות נאמן, כשלעצמה, כדי ללמד על חוסר תום לב או על תרמית. זאת ועוד, סטארגייז ידעה, כי הנכס נרכש לטובת נהנים באמצעות מי ששימש כנאמן. לעניין זה, לא משנה, מי הם אותם הנהנים. על סטארגייז היה למלא את כלל התחייבויותיה והצהרותיה בהסכם המכר ובתוספת להסכם המכר, כפי שתפורטנה בהמשך, בכל מקרה ומבלי לייחס חשיבות לזהותם של הנאמן או הנהנים.

סטארגייז טוענת עוד, כי נודע לה על זהות הרוכשים לאחר שעיינו בהתחייבות הרוכשים לעיריית רעננה מיום 29.1.09 (ראו סעיף 9 לתצהיר עדותו של שמיר). סטארגייז ממשיכה וטוענת, שבמשך כל העת לאחר חתימת הסכם המכר המשיכו הרוכשים וניסו להסתיר את זהותם (ראו למשל סעיפים 61-62 לתצהיר עדותו של שמיר).

אלא, שעיון בתכתובות, שהוחלפו בין ב"כ סטארגייז ועו"ד אופק, מלמד על תמונה שונה בעליל וסותר את טענותיה של סטארגייז בעניין זה.

במכתב ב"כ סטארגייז לפביאן מיום 4.2.08, אשר נכתב בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר, נכתב בסעיף 4 (נספח 15 לתצהיר עדותו של שמיר):

"מרשתי מכרה את הנכס ודבר מכירתו לקונים באמצעות הנאמן (הקונים אשר גם אתם נמנים עליהם), ידוע לכם היטב".

עינינו הרואות, כי במכתב מצויין על ידי נציג של סטארגייז, כי זהות הרוכשים ידועה לסטארגייז.

במכתב ב"כ סטארגייז לעו"ד אופק מיום 28.10.08 נכתב (נספח 11 לתצהיר עדותו של שמיר):

"2. מרשתי ערכה ברור ממנו עולה כי הנך משמש כנאמן לקונים – משפחת פביאן.

3. משפחת פביאן היא זו ששכרה את הנכס בזמנו ועושה בו שימוש עד היום".

הרי לנו איזכור נוסף של זהות הקונים ע"י ב"כ סטארגייז הרבה לפני החתימה על התוספת להסכם המכר.

הדברים עולים בברור גם במכתב מיום 3.11.08 של ב"כ טסארגייז, אשר מוען לפביאן ולנתבעת והתובעת שכנגד 2 - הגב' שושנה פביאן, בכובעם כשוכרים בנכס (נספח 9 לתצהיר עדותו של שמיר):

"5. הנכס נרכש באמצעות נאמן – עו"ד ירון אופק, כנאמן מטעם בני משפחת פביאן.

6. אין חולק בדבר הקשר ההדוק והישיר שבין השוכרים אשר ביצעו את אותן חריגות בניה לבין הקונים שההתחייבות הנ"ל נדרשת מהם (ההדגשה במקור – נ"ש)".

אישור על ידיעת סטארגייז, כי עו"ד אופק רכש את הנכס בנאמנות עבור הרוכשים, בני משפחת פביאן, קיימים גם בשני מכתבים של ב"כ סטארגייז מיום 12.10.08 (נספח 12 לתצהיר עדותו של שמיר).

מן האמור במכתבים עולה, שסטארגייז ידעה גם ידעה, שהנכס נרכש בנאמנות עבור בני משפחת פביאן, ואף הצביעה על הקושי שקיים בכך, לטענתה. סטארגייז ידעה כבר בשלב מוקדם, ולכל המאוחר בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר, כי הנכס נרכש בנאמנות עבור הרוכשים - בני משפחת פביאן.

הוכח, איפוא, כי סטראגייז ידעה את זהותם של הרוכשים בטרם נחתמה התוספת להסכם המכר. די בכל אלו כדי לדחות את טענות סטארגייז בעניין הטעיה וחוסר תום לב מצידם של פביאן והרוכשים בכל הנוגע להסתרת זהותם של הרוכשים.

התנאים שנקבעו בהסכם המכר

ביום 8.1.08 נחתם בין סטארגייז - מצד אחד - ובין עו"ד אופק בנאמנות בעבור הרוכשים - מצד שני - הסכם המכר (נספח 1 לתצהיר עדותו של שמיר).

בסעיף 2.ב. להסכם המכר, בתת הפרק "מסירת החזקה בבית" נכתב:

"המוכר מתחייב לא לעשות כל שנוי בבית עד למועד מסירת החזקה, ולשמור על מצבו למעט בלאי סביר עקב שימוש רגיל וסביר ולמסור אותו לקונה, כשהוא פנוי מכל חפץ ו/או זכות שהיא אולם בכפוף לזכויות מכח הסכם השכירות. הבית יימסר במצבו כיום כאשר כל מערכותיו פועלות ותקינות ולרבות מים, חשמל, גז. זכויות המוכר כלפי השוכר יומחו במועד העברת החזקה ויועברו במלואם לקונה (ההדגשות במקור – נ"ש)".

בסעיף 5 להסכם המכר, בתת הפרק "הצהרות והתחייבויות המוכר" נרשם:

"המוכר מצהיר ומתחייב בזאת, כדלקמן –

...

ה. כי לא בוצעו כל חריגות בנייה ואין כל צו שיפוטי לגבי הבית".

בסעיף 6.ב להסכם המכר, בתת הפרק "רישום הבית על שם הקונה" נקבע:

"המוכר מתחייב להמציא לקונה כל מסמך שיידרש לשם העברת הזכויות בבית על שם הקונה ואשר באחריותו להמציא עפ"י הסכם זה, והכל בכפוף לקיום התחייבויות הקונה".

בסעיף 8.ו. בתת הפרק "התמורה ותנאי התשלום" נקבעו המסמכים שהיה על סטארגייז להמציא לרוכשים לשם השלמת רישום הנכס של שמם. וכך נכתב שם:

"רשימת המסמכים שעל המוכר להמציא לב"כ הקונה לצורך רישום הזכויות לשם הקונה בפנקסי הלשכה הינם:

1) אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין לפיו אין על הבית חובות כלשהם, לרבות אישור בגין היעדר חוב עבור היטל השבחה (להלן – "אישור עירייה");

...

4) אישור מיסוי מקרקעין – שבח, מכירה (רכוש ככל שיידרש) המופנה לרשם המקרקעין (ההדגשות במקור – נ"ש)".

עינינו הרואות - סטארגייז הצהירה והתחייבה בהסכם המכר, כי אין בנכס חריגות בניה. עוד התחייבה סטארגייז, להעביר את הנכס לרוכשים במצבו as-is ומבלי לבצע בו שינויים. כך גם התחייבה סטארגייז להמציא לרוכשים אישור מעיריית רעננה ואישור ממשרדי מיסוי המקרקעין לשם השלמת רישום העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים.

זה המקום לציין, כי במהלך שנת 2005, עת רכשה סטארגייז את הנכס מבעליו הקודמים, התחייבה סטארגייז כלפי עיריית רעננה ולקחה על עצמה לטפל בהריסה או הסדרה של חריגות הבניה לאחר שהשוכר (דהיינו – פביאן) יפנה את הנכס. וכך נכתב בהתחייבות סטארגייז מיום 23.1.2005 (נספח 8 לתצהיר עדותו של שמיר):

"לכבוד

עיריית רעננה – מר אריה גת

מהנדס העיר

...

הנדון: מתן אישור לטאבו – מכר בית ברחוב ברנר 4 גוש 6586 חלקה 300

כתב התחייבות

1. בהמשך לשיחתי עם מר דוד דיה נמסר לנו כי במקרה הנכס שבנדון לא קיים היטל השבחה לתשלום.

2. לבקשתכם ולצורך קבלת אישור עיריה להעברת הזכויות בנכס שבנדון לשם מרשתי החברה הרוכשת זכויות – חברת סטארגייז בע"מ, מתחייבת בזאת מרשתי להרוס את כל חריגות הבנייה הקיימות בנכס (מסרתם שמדובר בתוספות בנייה ישנות) וזאת לאחר קבלת/הוצאת היתר בנייה לנכס ובכפוף לסיום השכירות ויציאת השוכר הנוכחי פביאן מהנכס (צפי סיום תקופת השכירות הינו בשנת 2009), לפי המוקדם מביניהם.

3. נודה לטיפולכם ולהנפקת האישור המיוחל לטאבו.

בכבוד רב,

גד ויספלד, עו"ד".

שמיר העיד בפני, כי ההתחייבות הנ"ל לעיריית רעננה נחתמה, כאשר רכשה סטארגייז את הנכס מבעליו הקודמים, אך חריגות הבניה לא נהרסו (ראו עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 7.4.10, שורות 14-16):

"כשקנינו את הנכס בדקנו את המצב התכנוני. נתנו התחייבות לעיריה שנתחייב להרוס את התוספת. עו"ד ויספלד שייצג אותנו נתן התחייבות בשם התובעת להרוס את התוספות. לא הרסנו. הצלחנו לרשום את הנכס על שמנו כנגד אותה התחייבות".

שמיר הוסיף ואמר (עמ' 28 לפרוטוקול, שורה 28 – עמ' 29 לפרוטוקול, שורה 1):

"ש. אם התובעת ואתה ידעתם משנת 2005 על כך שיש בנכס מבנים שאין להם היתר בניה, מה עשיתם בענין?

ת. התובעת הסכימה במעמד הקניה ולאור דרישת עיריית רעננה שעו"ד וייספלד יחתום בשמה על התחייבות מסויימת.

ש. מה התובעת עשתה לגבי השוכרים? עשתה משהו או לא עשתה משהו?

ת. למיטב ידיעתי לא זכור לי שהיא עשתה משהו. אולי היא עשתה משהו בלי ידיעתי".

לסיכום הדברים, סטארגייז הצהירה בהסכם המכר, כי אין בנכס חריגות בניה על אף שידעה, עוד משנת 2005, שקיימות בנכס חריגות בניה, ואלו לא טופלו. למרות זאת התחייבה סטארגייז למסור את הנכס במצבו ללא שינוי "as-is" וכן להעביר לרוכשים את כל האישורים הנדרשים להם להעברת הנכס על שמם.

התוספת להסכם המכר והפחתת התמורה

ביום 28.1.09 נכרתה התוספת להסכם המכר (נספח 20 לתצהיר עדותו של שמיר). התוספת להסכם המכר נכרתה, לאחר שהתברר לרוכשים, כי בשנת 2005 התחייבה סטארגייז כלפי עיריית רעננה לטפל בחריגות הבניה שבנכס (כפי שצוטט לעיל).

בתוספת להסכם המכר הסכימו הצדדים, שהרוכשים יפעלו לחתימה על נוסח התחייבות כלפי עיריית רעננה, בדומה להתחייבות עליה חתמה סטארגייז ב-2005. בתמורה תופחת תמורת מכר הנכס וכן יופחתו תשלומי שכר הדירה בו.

וכך נכתב בפסקה השלישית למבוא לתוספת להסכם המכר:

"והואיל והתברר כלהלן:

(א) המוכרת התחייבה ביום 23 בינואר 2005 כלפי עיריית רעננה להרוס כל חריגות בנייה הקיימות בנכס וכמפורט גם בכתב התחיבות מיום 23/1/2005 אשר העתקו מצ"ב כנספח א לתוספת זו לחוזה, חריגות בנייה אשר לטענת עיריית רעננה נבנו ללא היתר בנייה, וזאת כמפורט בכתב ההתחייבות, וכל זאת לאחר קבלת היתר בנייה לבנייה בחלקה הנ"ל ובכפוף לסיום השכירות הקיימת על הנכס ויציאת השוכר הנוכחי מהנכס לפי המוקדם מביניהם".

בסעיף 3(א) לתוספת להסכם המכר נכתב:

"ככל שהקונה לא יצליח להגיע להסכמה עם עיריית רעננה באשר לנוסח כתב ההתחייבות לחתימת הקונה ובאופן שיאפשר קבלת אישור עירייה לטאבו ללא דיחוי, בנוסח המתאים לו על פי שיקול הדעת המלא והבלעדי שלו, כמפורט לעיל, וזאת תוך 21 ימים ממועד חתימת תוספת לחוזה זו יודיע על כך לב"כ המוכרת בכתב ותוספת לחוזה זו תאוין ותהא בטלה ומבוטלת וכל צד זכאי למלוא טענותיו".

בסעיף 4 לתוספת להסכם המכר נכתב:

"יתברר למוכרת שעיריית רעננה מוכנה ליתן לה אישור לרשם המקרקעין וזאת בכפוף לחתימת הקונה או הנהנה על כתב ההתחייבות החדש בנוסח המוסכם בין עיריית רעננה לבין הקונה, יחולו ההוראות כלהלן:

(א) בכפוף לחתימת הקונה או הנהנה בפועל על כתב ההתחייבות לעיריית רעננה ובכפוף לקבלת אישור עיריית רעננה להעברת הבית בלשכת רישום המקרקעין והמצאת שאר האישורים כמפורט בס"ק ב, להלן, יועבר מחשבון הנאמנות לקונה סך של עשרת אלפי (10,000) דולר של ארה"ב – מחציתו – חמשת אלפים (5,000) דולר ארה"ב במועד הנקוב בסעיף קטן 4(ג) ומחציתו במועד הנקוב בסעיף קטן 4(ז) ועל פי תנאיהם".

בסיומה של התוספת להסכם המכר הוסכם, כי עם השלמת התנאים בתוספת להסכם המכר, יושלמו ההליכים בין הצדדים ולא תהיינה להם טענות אחד כלפי משנהו (ראו סעיף 6 לתוספת להסכם המכר):

"עם סיום ביצועו של הסכם זה לא יהיו עוד לצדדים כל טענות ו/או דרישות זה מזה".

ואכן ביום 29.1.2009 חתמו הרוכשים על כתב ההתחייבות לעיריית רעננה (ראו נספח 2 לתצהיר עדותו של שמיר).

הרוכשים חתמו בסופו של דבר על התחייבות לעיריית רעננה במסגרתה התחייבו הרוכשים לטפל בהסדרת או הריסת חריגות הבניה. עם חתימת הרוכשים על כתב ההתחייבות, השתכללה ונכנסה לתוקף התוספת להסכם המכר בה נקבע: הפחתת התמורה בגין רכישת הנכס בעשרת אלפים דולר; הצהרת הצדדים כי אין להם טענות או דרישות נוספות האחד ממשנהו.

סיכום ביניים, סטארגייז הצהירה והתחייבה בהסכם המכר, כי אין בנכס חריגות בניה. עוד הצהירה והתחייבה סטארגייז להעביר את הנכס לרוכשים, כאשר הוא פנוי ונקי מכל חוב, התחייבות וצו הריסה. סטארגייז ידעה - עוד בטרם חתמה על הסכם המכר ועל ההצהרות וההתחייבויות שכרוכות בו - כי בשנת 2005 חתמה סטארגייז על התחייבות כלפי עיריית רעננה, ולפיה היא אחראית להרוס או להסדיר כל חריגות בניה שנבנו בנכס. ואכן, לאחר החתימה על הסכם המכר דרשה עיריית רעננה מסטארגייז לעמוד בהתחייבויותיה וזאת כתנאי לקבלת אישור העירייה לשם העברת הנכס על שם הרוכשים. לאחר משא ומתן בין הצדדים, במסגרתו ביקשה סטארגייז מהרוכשים לקחת על עצמם את ההתחייבות כלפי עיריית רעננה להסדרת או הריסת הבנוי, הסכימה סטארגייז לוותר על 10,000$ מסך תמורת המכירה. אין במדובר בדבר שנעשה בכפייה אלא בהסכמת הצדדים, לאחר ניהול מו"מ ותוך כדי העברת התחייבות של סטארגייז לרוכשים בתמורה מוסכמת וסבירה.

במצב דברים זה, אין מקום להתערב בהסכמות הצדדים, שנראות סבירות הן במהותן והן בתימחורן. לפיכך, דין טענות סטארגייז בעניין הפחתת התמורה, שנעשתה תחת כפיה, להידחות.

בנסיבות אלו, יש לדחות גם את טענות הרוכשים בתביעה שכנגד. הרוכשים עתרו, בין היתר, לתשלום הפיצויים המוסכמים בגין הפרת הסכם המכר ולמתן צו המורה לסטארגייז להמציא היתר בניה על כל הבנוי בנכס. אלא שמשנחתמה התוספת להסכם המכר, שינו הצדדים את תנאי הסכם המכר באופן שויתרו על טענותיהם ביחס ללוחות הזמנים לביצוע הסכם המכר וביחס לחריגות הבניה בנכס. בעת שנחתמה התוספת להסכם המכר ידעו הצדדים, ידיעה ברורה, כי קיימות חריגות בניה בנכס, וכי המועדים לקיום הסכם המכר מתעכבים. כתרופה הסכימו הצדדים, בין היתר, על הפחתת תמורת רכישת הנכס וכן על ויתור הדדי על טענות עתידיות האחד כלפי משנהו (סעיף 6 לתוספת להסכם המכר שצוטט לעיל).

ויתור הרוכשים על טענות בדבר הפרת הסכם המכר ודרישת הפיצויים המוסכמים, שנעשתה בתוספת להסכם המכר, עולה גם מעדותו של הנתבע 3 והתובע שכנגד 3 (להלן – פליישר) בפני (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 7-12):

"אני רוצה להזכיר לבית המשפט שאנחנו לפנים משורת הדין לא תבענו את הפרת ההסכם שזה היה 70,000 דולר, אלא מתוך רצון טוב חתרנו להסכמה ושלום בית, לכן ביצענו חוזה שני לאחר שנודע לנו ממר ויספלד על דרישת העירייה, בין היתר, דרש והסכמנו שאנחנו נצהיר מותנה בעירייה שניקח עלינו את האחריות שהריסת הקיים במקום עו"ד ויספלד. היה הסכם נוסף וההסכם הנוסף חתר למען הסכם שיישר את ההדורים בהסכמה הזו ולכן ראינו שבא לציון גואל".

ובהמשך (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 29-30):

"ש. אתם קיבלתם מאיתנו 10,000 דולר?

ת. כפשרה במקום 70,000 דולר. לא נידבת לנו את זה, כי ידעת שהפרת את החוזה ...".

במצב דברים זה אין מקום לפסוק פיצוי כפול הן בדמותו של הפיצוי המוסכם בהסכם המכר והן בדמותה של התרופה עליה הסכימו הצדדים, הפחתת התמורה.

סטארגייז עותרת עוד, כי יש לקבוע שהתוספת להסכם המכר בטלה, וזאת מחמת כפיה, ניצול ואונס (ראו סעיף 42 לכתב סיכומי טענותיה של סטארגייז). דין הטענה להידחות. לא הוכח שהרוכשים ביצעו את עסקת רכישת הנכס באמצעות נאמן על מנת להטעות. יתירה מכך, הוכח, כי מתחילת הדרך, לכל המאוחר בסמוך מאוד למועד חתימת הסכם המכר, ובוודאי שלפני החתימה על התוספת להסכם המכר, ידעה סטארגייז את זהות הרוכשים. בנוסף, לא הוכחו יתר התנאים הנדרשים לשם קיומה של הטעיה או כפיה (ראו למשל ע"א 9447/06, פוקס נ' אלבס (טרם פורסם) בעניין טענת ההטעייה, ע"א 5806/02, ארביב נ' קרני, פד"י נח(5) 193 (2004) בעניין כפיה ועושק). זאת ועוד, התוספת להסכם המכר נחתמה עת ששני הצדדים לו היו מיוצגים. כן קדם לחתימה משא ומתן ארוך, אשר כלל החלפת תכתובות ענפה בין הצדדים. מכל הטעמים שפורטו לעיל, אין מקום לקבל את טענות סטארגייז בדבר הטעיה או כפיה ואין מקום להורות על ביטול התוספת להסכם המכר.

תשלום דמי השכירות

בתוספת להסכם המכר ובתמורה לחתימת הרוכשים על התחייבות כלפי עיריית רעננה, הסכימה סטארגייז לוותר גם על חלק מדמי השכירות שהגיעו לה. וכך כתב ב"כ סטארגייז במהלך המו"מ לכריתת התוספת להסכם המכר, ביום 11.12.08 (נספח 13 לתצהיר עדותו של שמיר):

"1. נציג מרשתי מסר לי כי שוחח עמך במגמה למצוא פתרון למחלוקות הקיימות בעניין דנן ובעקבות כך הועברה על ידך טיוטא של מכתב התחייבות.

2. על בסיס התחייבות זו ובשים לב לצורך של מרשתי לקידום המו"מ ולהמשך ייצוג משפטי אני מעביר אליך את הסכמות מרשתי במסגרת המו"מ לפתרון המחלוקות הקיימות והצורך לקידום וגמר רישום הנכס כדלהלן.

3. לשם כך מסרה לי מרשתי כי תשקול בחיוב היענות לבקשת מרשיך לויתור על הזכאות לקבלת שכר דירה מהשוכרת שבנכס החל מחודש יוני שנת 2008 והעברת כספים אלו (שטרם שולמו) ישירות על ידי השוכרת בנכס למרשיך ...".

ואכן, הצעה זו קיבלה תוקף בסעיף 5 לתוספת להסכם המכר, שם נכתב:

"בכפוף לרישום זכויות הבעלות בחלקה בשם הקונה, ממחה המוכרת לקונה והקונה מקבל מהמוכרת בהמחאה את כל זכויות וחובות המוכרת בעניין דמי השכירות וכל הקשור בשכירות בגין הבית למפרע לתקופה שמיום 1 ביולי 2008. הקונה ישפה את המוכר בגין כל טענה ו/או תביעה ככל שתהא נגדו מצד השוכרת החל מהמועד הנ"ל".

מן המצוטט עולה, שויתור סטארגייז על דמי השכירות שהגיעו לה נעשה בהסכמה, לאחר מו"מ, ותוך כדי שסטרגייז נפטרה מאחריותה בעניין הטיפול בהריסת/הסדרת הבנוי בנכס ללא היתר. במצב דברים זה, ובפרט לאחר שנחתם סעיף 6 לתוספת להסכם המכר בו ויתרו הצדדים על טענות עתידיות, אין מקום להורות על השבת דמי השכירות לסטארגייז וטענותיה בעניין זה נדחות.

תוספת המע"מ לדמי השכירות – הרוכשים טוענים כי הוטעו ע"י סטארגייז, כאשר התבקשו לשלם לה את דמי השכירות בעבור התקופה שמחודש מאי 2005 ועד חודש יוני 2008 בתוספת מע"מ. הרוכשים טוענים שיש לראות את הסכום הנקוב בהסכם השכירות כסכום כולל מע"מ ולפיכך דורשים להשיב להם את סכומי המע"מ ששילמו ביתר.

הסכם השכירות שותק בעניין זה (נספח 1 לתצהיר עדותו של פליישר).

בעניין זה נקבע בפסיקה, כי כאשר ההסכם שותק בעניין המע"מ, חזקה שהצדדים התכוונו לכך שהמחיר שנקוב בהסכם כולל תוספת מע"מ. לעניין זה ראה האמור בע"א 738/80, נתן נ' זגורי, פד"י לז(4) 387, 390:

"לגבי מס ערך מוסף תופסת ההנחה, שהוא כבר כלול במחיר שננקב. אלא אם כן נאמר בחוזה אחרת".

אלא - שהחזקה האמורה ניתנת לסתירה. זאת כאשר ניתן להסיק כוונה אחרת מהתנהגות הצדדים או מיתר נסיבות העסקה (ראו ע"א 736/82, כפר חסידים מושב עובדים דתי בע"מ נ' אברהם, פד"י לט(2) 490, 496).

בעניינינו, פביאן שילמה במשך כל השנים, מאז נרכש הנכס ע"י סטארגייז, מע"מ בנוסף לדמי השכירות הנקובים בהסכם השכירות. במשך כל התקופה, לא הועלתה כל טענה בעניין זה. התנהגות הצדדים, המלמדת על הסכמתם, סותרת את החזקה. התנהגות זו מאשרת, כי הסכמת הצדדים היתה, שלדמי השכירות יתווסף תשלום מע"מ.

זאת ועוד, לא הוכח כי הדרישה לתשלום המע"מ נעשה תוך כדי הטעיה כלשהי מצידה של סטארגייז.

בנסיבות אלו, יש לדחות את טענות פביאן בעניין החזר המע"מ.

תשלום היטלים לעיריית רעננה

סטארגייז טוענת, כי עיריית רעננה דרשה תשלום של היטלי פיתוח, הנובעים מביצוע תוספות הבנייה. סטארגייז טוענת, כי יש להטיל תשלום זה על כתפי הרוכשים - מי שבנו את תוספות הבניה ומי שיהנו מהן כרוכשי הנכס.

טענות סטארגייז בעניין זה אינן עולות בקנה אחד עם האמור בהסכם המכר. בסעיף 9.א להסכם המכר בתת הפרק "מיסים תשלומים והוצאות" נכתב:

"א. כל התשלומים, המיסים וההיטלים החלים על הבית, לרבות היטלים חד פעמיים, תשלום עבור הספקת מים, גז, חשמל, מיסי רכוש, ועד בית ומיסים עירוניים יחולו על המוכר בגין התקופה עד ליום מסירת החזקה בבית בפועל, ומאותו היום ואילך, יחולו על הקונה".

מועד מסירת החזקה בנכס נקבע למועד רישום הזכויות בנכס על שם הקונה (ראו סעיף 2.א להסכם המכר).

מהוראות סעיף 9 להסכם המכר עולה, כי סטארגייז התחייבה לשאת בכל ההיטלים החד פעמיים והמיסים העירוניים, שיחולו עד מועד מסירת החזקה – היינו מועד רישום הזכויות על שם הרוכשים. במקרה דנן, המדובר ב"היטל פיתוח" שנכנס בגדרו של סעיף 9.א להסכם המכר.

אין מחלוקת, כי דרישת תשלום היטל הפיתוח נשלחה ע"י עיריית רעננה במועד שקדם למועד מסירת החזקה בנכס. עוד אין מחלוקת, כי שומת ההיטל רלוונטית למועד שלפני מסירת החזקה בנכס. די בכך כדי לקבוע כי החובה לשאת בתשלום היטלי הפיתוח מוטלת לפתחה של סטארגייז – המוכרת.

לפיכך, כל טענה של סטארגייז בעניין תשלום היטל הפיתוח להידחות: הן מחמת חובתה של סטארגייז בתשלום ההיטל מכוח הסכם המכר והן מחמת האמור בסעיף 6 לתוספת להסכם המכר, שצוטט לעיל. שם הוסכם, כי עם כריתת התוספת להסכם המכר לא יהיו עוד לצדדים דרישות האחד ממשנהו.

משנדחו מלוא טענות פביאן והרוכשים אין מקום להורות על מתן צו העשה, המבוקש. ממילא נדחות גם הטענות ככל שהן נוגעות לעו"ד ויספלד באופן אישי.

סיכום

התביעה העיקרית נדחית. משנדחתה התביעה העיקרית, ממילא נדחתה גם ההודעה לצדדים שלישיים ששוגרה מכוחה.

התביעה שכנגד נדחית.

משנדחו התביעות הדדית, ובנסיבות העניין, ישא כל אחד מהצדדים, לרבות צדדי ג', בהוצאותיו.

ניתן היום, ב' אלול תשע"ד, 28 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.