פסק דין

ביום 13/9/1986 נכרת הסכם חילופי מקרקעין בין הנתבע ומשפחתו לבין התובע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), עפי"ו מסרו/פינו התובע ומשפחתו חלקת מקרקעין למינהל ובתמורה הם קיבלו ארבעה מגרשים לבנייה בכפר ראמה וכן פיצויים נוספים.

דמי החכירה המגיעים למינהל בגין המגרש שנמסר לחכירה לידי הנתבע הם מושא התובענה שבפניי.

התובענה:

1. נטען בכתב התביעה כי ביום 10/11/1995 נערך הסכם חכירה בין המינהל לבין הנתבע, עפי"ו הוחכר לו לדורות מגרש מס' 14 בחלקה 114 בגוש 18839 (להלן: "המגרש"), כאשר עפ"י הסכם החכירה הנתבע מחוייב לשלם למינהל דמי חכירה שנתיים עפ"י הנהוג והמקובל אצל המינהל.

התובע טען כי הנתבע קיבל המגרש לידו, אף בנה את ביתו עליו, הוא לא שילם ואינו משלם את דמי החכירה השנתיים, אשר הצטברו, מאז ועד ליום הגשת התובענה, לכדי סך של 48,050 ₪, אך המינהל העמיד את תביעתו, מפאת התיישנות, אך עבור שבע שנים שקדמו ליום הגשת התביעה, שהם סך של 14,881 ₪ וביקש לחייב את הנתבע לשלם לו סכום זה בצירוף ריבית והפרשי הצמדה החל מיום 23/7/08 וכן הוצאות משפט.

לכתב התביעה צורף הסכם החכירה, בו מדובר וכן מסמכים לגבי אופן חישוב דמי החכירה הנ"ל.

ההגנה:

1. הנתבע הגיש תצהיר התנגדות ובו סיפר כי בעיסקת החילופין משנת 1986 הוא הוטעה ע"י המינהל, כאשר סבר כי הוא ובני משפחתו הנוספים מקבלים את המגרשים בבעלות מלאה, מה שלא היה וכן הסתבר כי מחצית המגרש אשר הוחכר לו אינה ברת ניצול, הואיל והיא נופלת בתוואי של כביש, כביש עכו-צפת.

לפיכך ובגין כך הוא ובני משפחתו עתרו לביהמ"ש המחוזי בחיפה אשר קיבל את תביעתם בעניין חוסר ההתאמה ופסק לטובתם פיצויים בהיקף של 50,000 $

הנתבע הוסיף והצהיר כי הסכם החכירה משנת 1995 אינו חתום על ידו, כך שאינו מחוייב עפי"ו ומשלא נחתם חוזה חכירה מתוקן, שישקף את המצב לאשורו, עפ"י קביעותיו של ביהמ"ש המחוזי, הוא אינו מחוייב לשלם למינהל דמי חכירה כלשהם.

לחילופין הציע הנתבע לשלם דמי חכירה מופחתים, לאור חוסר ההתאמה כנ"ל, וזאת עפ"י חוות דעת שמאית ראשונית שנערכה על ידי המינהל.

ראיות הצדדים:

1. מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית של גב' לילי ברודיצקי, מנהלת אגף הגבייה במחוז הצפון של המינהל.

גב' ברודיצקי פירטה בתצהירה את השתלשלות העניינים הרלוונטים לתובענה, כפי שפורט לעיל.

גב' ברודיצקי ציינה את חתימת התובע על חוזה פיתוח וכן על חוזה חכירה, שצורפו, כאשר עפיה"ם מחוייב הנתבע לשלם לתובע דמי חכירה שנתיים עבור המגרש, תוך ציון טענתו של הנתבע בעניין קיבולת הבנייה של המגרש, כאשר התובע תיקן קיבולת הבנייה מ- 595 מ"ר ל- 363 מ"ר, כמתחייב מפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי שניתן בין הצדדים (להלן: "פסה"ד).

לפיכך סיכמה גב' ברודיצקי כי המחלוקות שנותרו בין הצדדים הם אך בין שתי שמאויות שניתנו בעניין המגרש האחת משנת 1986 והשנייה משנת 2009 וכן על חובתו של הנתבע לשלם ריבית והפרשי הצמדה.

כן גב' ברודיצקי סיפרה על ניסיונות הפשרה שהיו בין הצדדים, לרבות עם בני משפחתו, לרבות מתן אפשרות לו להגיש עררים כאשר בשנת 2011 הוא הגיש ערר לו צורפה חוו"ד שמאית מטעמו לפיה ערך המגרש, נכון לשנת 1986 הוא 15,048 ₪ וכאשר שמאי "מכריע" קבע כי השווי הוא 22,800 ₪ לאותו מועד.

לתצהיר גב' ברודיצקי צורפו הסכמים ומסמכים לרבות הערכות שמאיות, שניתנו על ידי השמאים הממשלתיים ואח'.

1. מטעם הנתבע הוגש תצהיר עדות ראשית שלו, אשר בו חזר על הנטען בכתב ההגנה ולו צורפו מסמכים רבים, לרבות פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי וכן חוות דעת שמאית מטעמו של השמאי גלעד יצחקי.

דיון והכרעה:

1. מהסקירה דלעיל עולה כי נקודות המחלוקת שבין הצדדים הינן כדלקמן:

• עצם חובתו של הנתבע לשלם לתובע דמי חכירה, אף כי חוזה חכירה לא נחתם על ידו להבדיל מחוזה פיתוח שכן נחתם?
• השווי של המגרש בעת מסירתו לידי הנתבע ושיעור דמי החכירה שהוא חייב לשלם?
• האם על הנתבע לשלם ריבית והפרשי הצמדה על האיחור בתשלום דמי החכירה?

1. עולה כי העובדות הרלוונטיות, שאין כמעט מחלוקת עליהן, הן כדלקמן:
2. בשנת 1986 נכרת הסכם חליפין בין הצדדים עפ"יו המגרש, אשר נמצא בבעלות התובע, הוחכר לנתבע לדורות,כאשר שטחו הוגדר כ- 595 מ"ר וקיבולת הבנייה בו היא 100%.

למגרש נערכו ארבע שמאויות כמפורט להלן:

1. שומה ראשונה של המינהל מיום 14/9/86 (ערך יום העיסקה) בסך של 23,091 ₪.
2. שומה שנייה, גם מטעם המינהל, מיום 22/12/09 אשר קבעה השווי ליום אישור העיסקה בסך של 27,990 ₪.
3. שומה שלישית, מטעם הנתבע, מיום 14/12/11, אשר קבעה שווי של 15,048 ₪.
4. שומה רביעית, של שמאי מכריע, מיום 10/9/12 אשר קבעה שווי המגרש נכון ליום העיסקה, לסך של 22,800 ₪.
5. מסתבר כי היו טענות לנתבע לגבי המידות וקיבולת הבנייה של המגרש, טענות שנמצאו מוצדקות ע"י פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי, שניתן בתיק אזרחי 1559/90 ביום 24/1/2000, כך שביהמ"ש המחוזי פסק לטובת הנתבע ובני משפחתו פיצויים בהיקף של כ- 50,000 $.
6. כיום אין חולקין כי חלק מהמגרש ננגס ע"י כביש עכו צפת וקיבולת הבנייה שבו פחתה מ- 595 מ"ר ל- 348 מ"ר, היינו הפחתה של 41%.
7. הנתבע הקים את ביתו על המגרש אשר משמשו למגורים, עפ"י מידותיו הנכונות אך הוא אינו משלם את דמי החכירה המגיעים ממנו לטובת המינהל.
8. כן עולה כי התובע חתם על חוזה פיתוח בשנת 1995 אך סירב לחתום על חוזה חכירה הנגזר מאותו חוזה פיתוח, זאת לאור טענתו בדבר חוסר התאמה וכן טענות נוספות.
9. לכאורה חווה"ד הרביעית של השמאי המכריע מיום 10/9/12, אשר שמה את המגרש בסך של 22,800 ₪ היא המיטבית, מבחינת הנתבע, משלושת חוות הדעת של המינהל, אך לא כך הם פני הדברים.

חוות דעת הראשונית של 14/9/86 לא לקחה בחשבון את ההפחתה בקיבולת הבנייה, כפי שהוכח בדיעבד ואילו חווה"ד של השמאי המכריע כן לקחה בחשבון אותה הפחתה.

לפיכך חווה"ד המיטבית מבחינת התובע היא דווקא חווה"ד הראשונה, אשר שמה את המגרש לשווי של 23,091 ₪.

1. כאמור קיימות ארבעה חוות דעת בעניינו של המגרש, כאשר השאלה העומדת על הפרק היא את מי לאמץ לשם קביעת דמי חכירה המגיעים לתובע שהם בשיעור של 1% לשנה?

אין מקום לאמץ את חווה"ד הפרטית של הנתבע, הואיל והדבר נוגד את חוזה הפיתוח וההתקשרות בין הצדדים.

גם אין מקום לאמץ את חווה"ד של השמאי המכריע הואיל והיא ניתנה לאחר הגשת התובענה, כאשר הנתבע הסכים להליך של ערר מבלי לפגוע בזכויותיו.

כן אין מקום לאמץ את חווה"ד השנייה שניתנה ביום 22/12/09 כאשר לא ניתן להשתחרר מהרושם שהיא ניתנה לפי הזמנת המינהל, אולי מתוך כעס על כך שהנתבע העז להגיש נגדו את תביעתו לביהמ"ש המחוזי עקב חוסר התאמה.

כן יש מקום לאמץ את חווה"ד הראשונית שניתנה סמוך מאוד ליום ביצוע העיסקה שהיא הראשונית, האותנטית, החפה לכאורה מכל שיקולים אחרים מלבד שיקולים מקצועיים, זאת תוך כדי התאמתה ל"חוסר התאמה" במגרש כפי שנקבע ע"י ביהמ"ש המחוזי לאחר מכן.

עפ"י קביעותיו של ביהמ"ש המחוזי פחתו זכויות הבנייה במגרש מהיקף של 593 מ"ר ל- 363 מ"ר, היינו הפחתה של 41%.

אין מקום לקבל את הטענה שאין צורך להתאים את שווי המגרש, לאור חוסר ההתאמה, הואיל והנתבע קיבל פיצוי עבור אותו חוסר התאמה.

דמי החכירה יש לשלם עפ"י שווי המגרש האמיתי, כפי שהתהווה עקב אותו חוסר התאמה.

יחד עם זאת, אינני סבור שיש להפחית משווי המגרש כשיעור ההפחתה באחוזי הבנייה, שהם בהיקף של 41%.

הפחתת אחוזי הבנייה אינה מביאה בהכרח להפחתת השווי באותו יחס.

בנסיבות העניין הינני מעריך את ההפחתה בשווי המגרש בשיעור של 25%, היינו שיש לגרוע 25% משווי המגרש כפי שנקבע בחוות הדעת הראשונה מיום 14/9/1986, שהוא סך של 23,091 ₪, היינו שווי המגרש הוא :

17,318 ₪ = 75% X 23,091 ₪

מכאן יש לקבוע כי דמי החכירה השנתיים, נכון ליום 14.9.1986 הם:

173.18 ₪ = 1% X 17,318 ₪.

1. אין מקום לקבל את טענת הנתבע שאינו מחוייב לשלם דמי חכירה כל עוד לא נחתם על ידו חוזה חכירה.

קיומו של חוזה חכירה מתחייב מעצם החתימה על חוזה הפיתוח, כאשר אין מקום לאפשר קיומו של מצב שהנתבע קיבל את המגרש, בנה עליו את ביתו והוא אינו משלם דמי חכירה המתחייבים אך עקב סירובו לחתום על חוזה חכירה.

1. כן הינני בדעה שאין מקום לחייב את הנתבע לשלם לתובע ריבית על דמי החכירה כנ"ל כי אם להסתפק אך בהצמדת הסכום למדד יוקר המחייה, זאת לאור השתלשלות העניינים כפי שפורטה לעיל.
2. התביעה הוגשה עבור 7 שנים אחורה, מיום הגשת התביעה, היינו דמי החכירה שהנתבע חייב לשלם לתובע, עבור שבע שנים עובר ליום הגשת התביעה (שהוא יום 5/4/09), הם סך של 1,212 ₪=7X 173.18.
3. אשר על כן הינני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסך של 1,212 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה החל מיום 14/9/1986 ועד ליום התשלום בפועל.

באם הסכום הנ"ל לא ישולם תוך 90 יום, אזי הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה החל מהיום ועד התשלום בפועל.

בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, י' טבת תשע"ה, 01 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.