1. תובענה כספית לתשלום דמי שכירות ראויים בסכום כולל של 1,020,976 ₪. הדיון בתובענה החל בפני כב' השופט צ' דותן ולאחר מכן הועבר למותב אחר. בסופו של דבר, שמיעת הראיות בתובענה נערכה לפניי.

א. רקע כללי והשתלשלות ההליכים בתובענה:

1. גב' כרמלה גילן היתה, יחד עם אחרים, הבעלים של מגרש ובניין ברח' עיר גנים 1, רמת-גן (גוש 6128 חלקה 228) (להלן – גב' גילן, או, ביחד עם שותפיה, הבעלים הקודמים. המגרש והבניין יכונו ביחד להלן – הנכס). ביום 3.2.81 נחתם חוזה שכירות, שעליו חלות הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), בין גב' גילן לבין נתבעת 1 (להלן – חוזה השכירות והנתבעת, בהתאמה). בהתאם להוראות חוזה השכירות שכרה הנתבעת בבניין אולם בגודל של כ-120 מ"ר, חצר אחורית הסמוכה לו ושירותים (להלן – המושכר).
2. שמה של הנתבעת מופיע בחוזה השכירות, בחלקו בהדפסה ובחלקו בכתב יד, כ"גריזולין יצור ושיווק שמנים בע"מ (חברה ביסוד) שבעלי מניותיה הרשומים הם דני ויצחק לונדנר, יהושע לשר ויוסף קניגסבוך." בשמה של הנתבעת חתמו על חוזה השכירות שניים מבעלי מניותיה: נתבע 2 (להלן – הנתבע) ומר יהושע לשר.
3. ברישא לחוזה השכירות צוין כי מטרת השכירות היא "ייצור ושיווק כימיקלים ושמנים", בהדפסה במכונת כתיבה, ובכתב יד הוסף "ומוצרי נפט ואחסו" (כך על פי ההעתק הצילומי נ/1 שהוגש לפניי). עוד צוין שם, כי "השוכר מתחייב לשלם למשכיר דמי שכירות בסך 500 שקל (ישן – ש.א.) לחודש" וכן נקבעו הוראות באשר לאופן התשלום.
4. בסעיפים 19 ו-20 לחוזה השכירות נקבע:

19. אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה או אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה... יחשב החוזה הזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר ובכל מקרה הרשות בידי המשכיר לתבוע מאת השוכר כל נזק שנגרם לו עקב הפרה או אי קיום כנ"ל...

20. עם ביטול השכירות על השוכר יהיה לפנות את המושכר ולמסרו לרשות המשכיר, פנוי וחופשי...

1. בזמנו היה התובע, אף הוא, דייר מוגן בנכס. ואולם, בהמשך הדברים, ביום 25.4.91, נחתם חוזה מכר בין הבעלים הקודמים לבין התובע, שבמסגרתו רכש התובע את הנכס. יחד עם זאת, הבעלות הרשומה בנכס נותרה על שם הבעלים הקודמים ולטובתו של התובע נרשמה הערת אזהרה בלבד (ר' גם בפרוטוקול, עמ' 22 שורה 12).
2. התובע נקלע לחובות לבנק הבינלאומי (להלן – הבנק הנושה) ולפיכך מונה כונס נכסים על נכסיו (להלן – כונס הנכסים). על הנכס דנא מונה כונס הנכסים ביום 15.1.07 (ר' נ/5). כונס הנכסים מכר את הנכס לאהרן מועלם חברה לבניין בע"מ וש.ס. שלם בניה ואיכות בע"מ (להלן – הבעלים החדשים).
3. הבעלים החדשים, אשר קיבלו את החזקה בנכס ביום 17.11.09, הגישו נגד הנתבעת תביעת פינוי (ת.א. (ת"א) 11136-02-10 אהרן מועלם חברה לבניין בע"מ ואח' נ' גריזולין בע"מ; להלן – תביעת הפינוי שהגישו הבעלים החדשים). בתביעה זו ניתן, ביום 11.7.11, פסק דין על דרך הפשרה שבו נקבע כי: "הנתבעת תפנה את הנכס... ותחזיר את החזקה בו לידי התובעות כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, בתוך 90 יום מהיום, כנגד קבלת סך של 720,000 ₪".
4. התובענה דנא הוגשה בתחילה כ"תביעת פינוי" נגד הנתבעת בלבד. בכתב התביעה המקורי נטען, בסעיף 6, כלהלן:

...הנתבעת לא שלמה ואינה משלמת דמי שכירות לתובע מזה 20 שנה לערך. לתובע ידוע שעיריית רמת גן אסרה על הנתבעת לקיים סוג של עסק אשר בה עסקה, דהיינו, בייצור שמנים ועל כן הנתבעת חדלה מפעילות ייצור באולם (הנכס – ש.א.) ונטשה את האולם מזמן, והאולם עומד ריק לחלוטין.

1. בנסיבות אלה עתר התובע, בסעיף 11 לכתב התביעה המקורי, "להורות לנתבעת לפנות את האולם לאלתר".
2. ביום 9.8.09 הגיש ב"כ התובע בקשה לתיקון כתב התביעה, בצירוף כתב תביעה מתוקן (בקשה מס' 5). בבקשה ציין ב"כ התובע, בין השאר, כי "בכתב התביעה המקורי נשמטה בטעות ממסגרת עילות הפינוי אותן תובע התובע את הנתבעת עילת הנטישה...". בהחלטתו מיום 17.10.09 דחה כב' השופט דותן את הבקשה, תוך פסיקת הוצאות, שכן "בבקשת התיקון נפלו פגמים רבים מדי...". בין השאר ציין כב' השופט דותן כי "לא לגמרי ברור כיצד ניתן, באותו כתב תביעה, לטעון כי האולם עומד ריק לחלוטין וגם – כי הוא משמש כיום כמחסן. אלה, למיטב הבנתי, טענות עובדתיות סותרות." עם זאת, כב' השופט דותן קבע בהחלטתו האמורה כי ניתן יהא להגיש הבקשה בשנית.
3. ביום 18.10.09 הגיש ב"כ התובע "בקשה נוספת לתיקון כתב התביעה" (ר' בקשה מס' 9; להלן – הבקשה הנוספת) ולאחר יומיים, בעקבות החלטת כב' השופט דותן מיום 17.10.09, הגיש "בקשה מתוקנת לתיקון כתב תביעה". בבקשה הנוספת ביקש התובע להוסיף כנתבעים את ארבעת בעלי מניותיה של הנתבעת וכן להוסיף סעד כספי, בגין אי תשלום דמי שכירות ראויים עבור שבע שנים אחרונות, בסך כולל של 400,000 ₪ (ר' בסעיף 11 לטיוטת כתב התביעה המתוקן שצורפה לבקשה הנוספת).
4. בתצהיר שצירף התובע, כתמיכה לבקשה הנוספת, הוא הצהיר, בין השאר, כי:

1.2 עקב הצרות שבהם הייתי שקוע עד לצווארי, עקב הליך ארוך ומייגע של "מלחמת גירושין" עם רעייתי ישנתי על זכויותיי ולא הגשתי תובענה לפינויה של נתבעת 1 מהנכס. "התעוררתי" והגשתי תביעת פינוי כאשר הבנק הבינלאומי... ביקש לממש את הנכס עקב חובותיי...

1.3 דו"ח השמאי מטעם הבנק אשר הוגש לתיק מימוש המשכנתא על הנכס קבע את ערכו של הנכס אשר היה נמוך משמעותית מערכו בשוק ועל כן החלטתי להגיש את התביעה לפינויה של הנתבעת 1 ולהגיש דו"ח שמאי מטעמי אשר יראה שערכו של הנכס ללא דייר מוגן עולה לאין ערוך מערכו כאשר שוהה בו דייר מוגן (ר' שם. יוער, כי בחקירתו הנגדית ציין התובע כי תיק הגירושין נפתח בשנת 2004 (בפרוטוקול, עמ' 25 שורה 9) ולא ניתן הסבר כיצד סכסוך הגירושין מנע מהתובע להגיש את תביעתו מאז שנת 1991).

1. בין לבין, ביום 19.10.09, התקיימה ישיבת קדם משפט בפני כב' השופט דותן. במהלך ישיבה זו אמר ב"כ דאז של התובע – עו"ד ירון זוהר ז"ל – "יושבת בנכס חברה במשך 18 שנה ולא משלמת דמי שכירות... יש פה תביעה כספית שצריכה להתברר בבית המשפט כנגד המנהלים וכנגד החברה. מבחינת התובע, אם הנתבעת תשלם דמי שכירות ראויים בגובה שייקבע למשך 7 שנים אחרונות, זה יכול לסיים את הסכסוך". ב"כ הנתבעים השיבה לדברים אלה כלהלן:

התובע מעולם לא פנה. לא ברור למה התעורר היום. בהנחה שזה לא צריך להגיע לכונס, אנו נשלם לפי דמי השכירות המוגנים בתוך 7 ימים, לגבי כל תקופת החוב (ר' בפרוטוקול, עמ' 3 שורה 11 ואילך. ההדגשה הוספה. יוער, כי קודם לדברי עו"ד זוהר הנ"ל טענה ב"כ הנתבעים כי מיום שגב' גילן "נעלמה" נשמרו דמי השכירות ב"קופה"). 

1. בישיבת קדם משפט מאוחרת יותר, שנערכה ביום 21.12.09, נדונה הבקשה הנוספת. כב' השופט דותן החליט – במעמד הצדדים – לקבל את הבקשה בכפוף לפסיקת הוצאות, כלהלן:

בפניי בקשה לתיקון כתב התביעה, שהוגשה במקורה כתביעת פינוי הנתבעת כדיירת מוגנת שלא שילמה דמי שכירות מוגנים במשך שנים רבות. הבקשה עתה היא לתקן את התביעה לתביעה כספית, לתשלום דמי שכירות ראויים בעבור כל השנים הללו. הטעם לבקשה נעוץ בכך, שהתברר שהתובע אינו עוד בעל הנכס, ועל כן ברור שאין הוא יכול לתבוע פינוי. יחד עם זאת, טענתו לקיומו של חוב דמי שכירות משך כל השנים בעינה עומדת, ועל כך בקשתו לתיקון התביעה...

במקרה שבפניי השאלה הבסיסית השנויה במחלוקת בתיק זה מלכתחילה היתה האם הפרה או לא הפרה הנתבעת את חוזה השכירות בכך שלא שילמה דמי שכירות משך שנים רבות. זו היתה הטענה הבסיסית בכתב התביעה המקורי, וזו גם הטענה הבסיסית בכתב התביעה המתוקן. אולם, משהפכה תביעת הפינוי להיות בלתי רלוונטית בשל כך שהתובע כבר אינו בעל הנכס, מתבקש הוא לשנות את הסעד המבוקש לסעד כספי, היינו, תשלום החוב הנטען. כאמור, תיקון זה לטעמי כמעט מתבקש, בשים לב לטענה הבסיסית שעמדה ביסוד התביעה המקורית (אי תשלום דמי שכירות), ובשים לב לשינוי הבעלות בנכס...

במהלך הדיון צמצם ב"כ התובע את הבקשה להוספת נתבעים חדשים באופן שהיא תתייחס רק למשיב 3, מר דניאל לונדנר, וזאת משום שהמשיב 3 הינו (כיום – ש.א.) בעל המניות היחיד בנתבעת, וכן כפי שנטען הינו חתום אישית על חוזה השכירות, ללא חותמת החברה.

סיכומו של דבר, אני מקבל את הבקשה לתיקון באופן של הוספת הסעד הכספי, והוספת מר לונדנר כנתבע בתיק זה.

התובע יגיש כתב תביעה מתוקן בתוך 30 יום מהיום... (ר' בפרוטוקול, עמ' 6 שורה 25 ואילך).

1. התובע הגיש אפוא את כתב התביעה המתוקן דנא, כנגד שני הנתבעים. יוער, כי אף בכתב תביעה מתוקן זה נפלו טעויות ברורות. כך, למשל, בעוד שבסעיף 11 לכתב התביעה המתוקן נטען כי הנתבעים לא שילמו לתובע דמי שכירות מיום שרכש את הנכס (25.4.91), בסעיפים 18 ו-19 לכתב התביעה המתוקן נתבע תשלום דמי שכירות רק מיום 28.4.94 (ועד ליום 1.10.09).
2. לכתב התביעה המתוקן לא צורפה חוות דעת שמאי לעניין שיעור דמי השכירות הראויים ואלה נתבעו על דרך של הערכה והיקש מהסכם שכירות אחר, שערך התובע עם דייר אחר ביום 24.6.99, בסכום כולל של 1,020,976 ₪ (ר' בסעיף 21 לכתב התביעה המתוקן). לחילופין נתבעו "דמי שכירות מוגנים לתקופה דנן... סך של 28,729 ₪ בתוספת מע"מ עבור דמי שכירות נומינאליים מיום 28 באפריל 1994 ועד יוני 2009," וכן בתוספת ריבית. זאת, על סמך מכתב של עו"ד ח' זלוטי, המופנה לב"כ הנתבעים דאז, שבו צוין "מצ"ב התחשיבים שנתבקשתי להכין, האחד מ-31.3.83 עד 28.4.91 והשני מ-1.5.91 ועד 1.1.2010..." (ר' בסעיף 22 לכתב התביעה המתוקן). יש לציין כי למכתב מצורף תדפיס מחשב, שבו מחושבים דמי השכירות המוגנים החודשיים משנת 1991 ועד לשנת 2010. עם זאת, אין בתדפיס חישוב של סכום כולל ואף אין בו הסבר באשר לדרך החישוב שננקטה בו ולנתונים המופיעים בו.
3. ישיבת קדם המשפט הבאה נשמעה לפניי כב' השופט ש' פרידלנדר. ב"כ הנתבעים טענה כי אין לתובע זכות לתבוע בגין חוב שמעבר לתקופת ההתיישנות ומתחה ביקורת על כך שחרף העובדה שהתובע ביקש לתקן את כתב התביעה המקורי באופן שייתבע בו סעד כספי רק לשבע השנים שעובר להגשתו, כתב התביעה המתוקן שהוגש כלל תביעה גם בגין התקופה שקדמה לכך.
4. ב"כ התובע הסביר את השינוי בדברי ב"כ הנתבעים בישיבה הקודמת, שלפיהם הנתבעת שמרה את דמי השכירות המוגנים ב"קופה" (ר' בפסקה 14 דלעיל). מבלי לקבוע מסמרות בטענות אלה קיבל כב' השופט פרידלנדר את כתב התביעה המתוקן כמות שהוא (ר' החלטתו בפרוטוקול, בעמ' 14).
5. כאמור, הראיות בתובענה נשמעו לפניי.

ב. עיקר ראיות התובע וטענותיו:

1. מטעם התובע העידו לפניי הוא-עצמו ומר יעקב קופר. כמו כן הגיש התובע חוות דעת מומחה שערך שמאי המקרקעין מר מאיר חיים (להלן – שמאי התובע).
2. בתצהירו טען התובע כי מיום שרכש את הנכס לא שילמו לו הנתבעים דמי שכירות מוגנים (ר' בסעיף 11 לתצהירו). התובע הוסיף וטען, על פי עצה משפטית, כי הנתבע חב כלפיו באופן אישי משום שחתם בחתימתו על חוזה השכירות ללא חותמת החברה וביצע כלפי התובע "עוולה נזיקית" (ר' בסעיף 12 לתצהירו).
3. לטענת התובע, מוצדק לתבוע את הנתבע באופן אישי בכל חובות הנתבעת משום שטענת הנתבע כי לא ידע שהתובע הוא בעלי הנכס הינה טענה מיתממת. לגרסת התובע:

הנתבע ידע היטב שאני הבעלים של כל הבניין מיד כאשר רכשתי את הנכס משום ששוחחתי איתו על הרכישה, והוא אף התעניין בשלב מסוים בשיחתו עם מר יעקב קופר שהיה לו נכס בבניין, לרכוש ממני את הנכס. היה לי מחסן בבניין והייתי מסתובב בבניין מידי יום ביומו, ושוחחתי לא אחת עם הנתבע. דרשתי ממנו לשלם לי מיד לאחר רכישת הנכס את דמי השכירות המוגנים במקום לגב' גילן... (ר' בסעיף 12.4 לתצהירו).

1. עם זאת, במהלך חקירתו הנגדית הודה התובע כי מעולם לא פנה לנתבעים בעניין תשלום דמי השכירות בכתב; וכדבריו:

ש. למה לא פנית מעולם לגריזולין במכתב והודעת?

ת. לא כתבתי מכתבים ראיתי אותו כל יום ואמרתי לו שהוא צריך לשלם והוא התעלם ממני, אני לא משקר, מוכן להיבדק במכונת אמת, אח"כ הוא בא בהצעה עם השכן לקנות אותי.

ש. בהנחה שכל זה נכון למה לא תבעת אותו מיד לפינוי?

ת. כי לא היה לי זמן, עשיתי עסקים גדולים וזה יתוש.

ש. אני אומרת לא דובים ולא יער?

ת. למה הוא לא שילם עירייה 20 שנה... (ר' בפרוטוקול, עמ' 23 שורה 28 ואילך. ההדגשה הוספה).

1. התובע הוסיף וטען כי טענות הנתבעים להתיישנות מצביעות על חוסר תום ליבם, שכן – כך לטענתו על פי עצה משפטית – דברי ב"כ הנתבעים בישיבות קדם משפט הן בגדר "הודאת בעל דין בדבר זכויותיי לקבל דמי השכירות" (ר' בסעיף 16 לתצהירו). בנוסף, הנתבעת לא שילמה לעירייה את חובות הארנונה והמים, והעירייה אף הגישה נגדה תביעה.
2. התובע טען עוד, כי הגם שהנתבעת התחייבה, בהתאם להוראות חוזה השכירות, להשתמש במושכר למטרות ייצור שמנים וכימיקלים, בפועל היא השתמשה במושכר למטרות אחסנה בלבד (ר' בסעיף 19 לתצהיר התובע). עם זאת, בחקירתו הנגדית הודה התובע, אם גם בחצי פה, שמטרת האחסון אמנם מופיעה בחוזה השכירות:

ש. למה השמטת את המילה ואחסון מתוך תצהירך?

ת. לא כתבנו אותה, לא השמטתי. ואחסון אחרי הייצור. אני לא מתעסק בזה, אני לא כתבתי כלום (ר' בפרוטוקול, עמ' 25 שורה 21 ואילך).

1. יתר על כן, לטענת התובע אין לנתבעת רישיון עסק למטרות ייצור כאמור והנתבעים אף לא פעלו במושכר מזה מספר שנים כך שהלכה למעשה נטשו אותו (ר' בסעיפים 20 עד 21 לתצהירו).
2. בנסיבות אלה, כך לטענת התובע, התגבשו מספר עילות לפי הוראות סעיף 131 לחוק הגנת הדייר לפינוי הנתבעת מהמושכר. זאת, הן בגין הפרת הוראות שונות שבחוזה השכירות והן בגין נטישת המושכר. על רקע זה, ולנוכח העובדה שהתובע עצמו פונה מהנכס ואינו יכול עוד לתבוע את פינויו, הוא זכאי לשיטתו לתבוע דמי שכירות ראויים מהנתבעת; וכטענתו:

על פי ייעוץ משפטי שקיבלתי, מאחר ועסקינן בהפרה יסודית של ההסכם מיום ה-28 באפריל 1991 ועד לחודש יוני 2009, יש לחייבם במלוא דמי השכירות הראויים, בין השאר, מחמת עשיית עושר ולא במשפט. עסקינן בהפרות אשר זיכו אותי בפינוי הנכס ובאפשרות להשכירו בשוק החופשי (ר' בסעיף 24 לתצהיר התובע).

1. מטעם התובע העיד כאמור גם מר קופר. מר קופר היה אף הוא דייר מוגן בנכס, בנוסף לנתבעת ולתובע, וניהל בו עסק בשם "יוטמקא". לגרסתו, הוא שילם לתובע את מלוא דמי השכירות המוגנים עד לשנת 2002, בה מכר לתובע את זכויותיו בנכס. מר קופר הודה, במהלך חקירתו הנגדית, כי בזמנו נפל סכסוך בינו לבין הנתבע בשל טענות הנתבע אודות רעש (ר' בפרוטוקול, עמ' 27 שורה 31 ואילך).
2. לדברי מר קופר, היה ברור לכולם כי התובע הוא בעלי הנכס והנתבע "בשיחה עמי שאל אותי לפחות פעמיים אם הוא יוכל לקנות את חלקו מאלכס שטיין" (ר' בסעיף 7 לתצהירו). בחקירתו הנגדית הוסיף והבהיר מר קופר, בהקשר זה:

...כתבתי פעמיים. עמדנו בחוץ, תאריך אני לא זוכר. זה בשיחת חולין, לא שיחה עסקית. אני לא זוכר אפילו באיזה שנה, לא בהפרש של 5-7 שנים (ר' בפרוטוקול, עמ' 28 שורה 20).

1. במסגרת ראיות התובע הוגשה כאמור גם חוות דעת שערך שמאי התובע. בחוות דעתו סקר שמאי התובע את נתוני המושכר – בו ביקר רק מחוץ למבנה – וקבע כי דמי השכירות המגיעים בגינו, בתנאי שוק חופשי, בגין התקופה שמיום 28.4.91 ועד ליום 1.6.09, הם בסך כולל של 737,063.67 ₪, ובצירוף הצמדה בסך כולל של 976,848.15 ₪. יוער, כי במהלך חקירתו הנגדית של שמאי התובע הסתבר כי הלה גם הכין חוות דעת קודמת, אשר לא הוצגה לפניי (ר' בפרוטוקול, עמ' 37 שורה 19).

ג. עיקר ראיות הנתבעים וטענותיהם:

1. מטעם הנתבעים העידו לפניי הנתבע ומר יהושע לשר. לגרסת הנתבע, חוזה השכירות נחתם בין גב' גילן לבין הנתבעת ועל כן הוא אינו נושא באחריות אישית לו. בעת חתימת חוזה השכירות הנתבעת היתה חברה ביסוד וטרם נרשמה, ועל כן לא הייתה לה חותמת. בנסיבות אלה חתמו שני בעלי מניות, ובהם הנתבע, על חוזה השכירות; אך בכך לא נטלו על עצמם החותמים כל התחייבות אישית ואף לא התכוונו לעשות כן.
2. באשר לדמי השכירות המוגנים טען הנתבע כי שילם אותם, כסדרם, לגב' גילן, אשר נהגה להגיע למשרדי הנתבעת ולגבותם אחת לרבעון לערך. לגרסתו, בתצהירו:

6.2 לפני כ-18 שנים גב' גילן חדלה לפתע להופיע במשרדי החברה, המתנתי מספר חודשים ומשבוששה להגיע הלכתי לדירתה ומאחר שאף אחד לא היה בבית נשלחו אליה תשלומים בדואר, אולם אלו חזרו.

6.3 מאחר שכך, נתבעת 1 המשיכה להשתמש בנכס כרגיל ושמרה במקביל את דמי השכירות. רק נתבעת 1 שילמה את דמי השכירות המוגנים, אני באופן אישי מעולם לא.

6.4 לא קיבלתי כל פניה ו/או הודעה בדבר שינוי הבעלות בנכס ו/או דרישת תשלום מהתובע בכתב או בעל פה...

...

15. ...על חילופי הבעלים נודע לי לאחר שקראתי את המודעה בעיתון (במרץ 2009) (נ/4; המודעה שפרסם כונס הנכסים למכירת הנכס – ש.א.).

1. בחקירתו הנגדית הוסיף הנתבע וטען, בהקשר זה, כלהלן:

ש. איך היית בהרגשה שאתה בנכס 18 שנה ולא משלם?

ת. בסך הכל מדובר על תשלום של 80 ₪ שהיה אז באותה תקופה. אפילו היום דמי השכירות שאנו משלמים היום הם בערך 200 ₪ לחודש. בוודאי שלא היינו נמנעים מלשלם 80 ₪ אם היינו יודעים למי לשלם.

ש. לא יכולת במשך כל אותה תקופה לבדוק למי לשלם?

ת. מבחינתי אלכס היה דייר מוגן כמוני. לפני שהוא קנה את הנכס הוא היה דייר מוגן שם ובקושי היה שם כי כל המפעל היה בצד השני של ז'בוטינסקי. הוא היה שולח אנשים לקחת כל מיני ארגזים למחסן שלו ולא היה שם. לא נפגשתי איתו ולא ראיתי אותו וחשבתי שהוא נשאר שם כדייר מוגן, לא היה לי קשר איתו לא לפני זה ולא אחרי (ר' בפרוטוקול, עמ' 32 שורה 14 ואילך).

1. הנתבע הלין, בתצהירו, על כתב התביעה המתוקן, החורג לטענתו מההיתר שניתן לתובע על ידי כב' השופט דותן. במיוחד הלין הנתבע על התביעה שמעבר לתקופת ההתיישנות: כיוון שהתובע עצמו הודה כי ישן על זכויותיו, ובבקשה הנוספת ביקש לתבוע רק בגין שבע השנים האחרונות, מדובר לשיטת הנתבע בשינוי חזית ללא הרשאה, שאין לקבלו.
2. עוד טען הנתבע, בתצהירו, כי לאחר הגשת התובענה שילמה הנתבעת את מלוא דמי השכירות המוגנים, בשלושה תשלומים, כלהלן:

(א) תשלום לתובע בסך של 10,407 ₪ עבור דמי השכירות המוגנים לתקופה שמיום 1.4.02 ועד ליום 31.12.06.

(ב) תשלום לכונס הנכסים בסך של 6,914.96 ₪ עבור דמי השכירות המוגנים לתקופה שמיום 1.1.07 ועד ליום 31.12.09.

(ג) תשלום לתובע בסך של 16,992 ₪ עבור דמי השכירות המוגנים לתקופה שמיום 1.1.92 ועד ליום 1.4.02. תשלום זה נעשה, לטענת התובע, לפנים משורת הדין ובלא שיהא בו כדי לגרוע מטענות הנתבעים להתיישנות ולשיהוי, ומבלי שיהא בתשלום הודאה בחבות כלשהי (ר' בסעיף 30 לתצהיר הנתבע).

1. עוד יש לציין, כי במהלך חקירתו הנגדית נשאל הנתבע אודות תביעת הפינוי שהגישו הבעלים החדשים, והשיב כדלקמן:

ש. האם חברת מועלם הגישה נגדכם תביעה?

ת. כן...

ש. אני אומר שהתביעה שהוגשה היא לפינוי וקיבלתם כסף מחברת מועלם ואתם כבר לא מוגנים בנכס זה נכון?

ת. אתה טועה.

ש. אני אומר לך שההסדר שהוא בחיסיון נעשה בחיסיון מחמת הסיבה שאולי אנו נפתח או יתגלה לנו ההסדר ולכן נעשה בחיסיון, זה נכון...

ת. אין שום קשר בין הדברים.

ש. לא קיבלת כסף מחברת מועלם?

ת. אני לא מודיע שום דבר. אין קשר בין העניין שלנו למועלם.

ש. קיבלת כסף ממועלם?

ת. לא קיבלתי (ר' בפרוטוקול, עמ' 34 שורה 11 ואילך. ההדגשות הוספו).

1. ב"כ התובע ביקש – לאחר שקיבל לידיו את פסק הדין בתביעת הפינוי שהגישו הבעלים החדשים, אשר במסגרתה קיבלה הנתבעת פיצוי כספי בעבור פינוי המושכר (ר' בפסקה 8 דלעיל) – לזמן את הנתבע לחקירה נגדית נוספת (ר' בקשה מס' 31), בקשה לה נעתרתי (ר' בהחלטה מיום 8.12.11).
2. הנתבע זומן אפוא לחקירה נגדית נוספת, בה ניסה להסביר את דבריו הנ"ל בטענה כי במועד חקירתו הנגדית הראשונה טרם פינתה הנתבעת את הנכס (ר' בפרוטוקול, עמ' 45 שורה 4). הנתבע גם הכחיש כי הסיבה לכך שההסכמות עם הבעלים נעשו בסודיות היתה מתוך "מטרה לנסות להבריח את הכסף מאלכס שטיין" (שם, בהמשך הדברים).
3. מטעם התובע העיד גם מר לשר, בעל המניות הנוסף של הנתבעת אשר חתם על חוזה השכירות (ר' בפסקה 3 דלעיל). על פי גרסתו, מר לשר היה בזמנו שותף להקמת הנתבעת אך פרש ממנה כעבור זמן קצר. מר לשר אישר את חתימתו על חוזה השכירות והבהיר כי התוספות בכתב יד נעשו על ידיו.
4. עוד העיד מר לשר, כי כשלושה חודשים לאחר החתימה על חוזה השכירות נערך פרוטוקול המאשרר כי הנתבעת נוטלת על עצמה את כל הזכויות והחובות של בעלי המניות שפעלו בזמן היותה חברה בייסוד (ר' בפרוטוקול, עמ' 42 שורה 22 ואילך. ר' גם בהעתק פרוטוקול האסיפה הכללית של בעלי המניות של הנתבעת מיום 12.5.81, אשר צורף במסגרת בקשה מס' 34).

ד. דיון והכרעה:

(1) הליקויים בתובענה:

1. בתובענה שלפניי נפלו ארבעה ליקויים מצטברים, בהם נדון להלן.
2. ראשית, הסעד העיקרי שנתבע בתובענה – דהיינו: תשלום דמי שכירות ראויים בסכום כולל של 1,020,976 ₪ (ר' בסעיף 21 לכתב התביעה המתוקן) – הינו סעד שבנסיבות העניין התובע אינו רשאי לתובעו מהנתבעת בהיותה דיירת מוגנת בנכס; וזאת מבלי להתייחס לפער שבין הסכום שנתבע בכתב התביעה המתוקן בגין סעד זה לבין הסכום שננקב בחוות דעת שמאי התובע.
3. כזכור, טענת התובע היא כי התקיימו מספר עילות, לפי הוראות סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, לפינוי הנתבעת מהמושכר ועל כן התובע זכאי לקבלת דמי שכירות ראויים (ר' בפסקה 28 דלעיל). לא למותר להעיר, בהקשר זה, כי התובע לא הניח תשתית ראייתית ממשית לחלק מטענותיו בנושא זה. כך, למשל, התובע טען לעילת הנטישה אך אפילו לא המציא פרטים – קל וחומר ראיות – באשר למועד הנטישה הנטען והסתפק באמירה כללית וסתמית כי הנתבעת נטשה את המושכר ולאחר מכן שבה אליו (ר' בפרוטוקול, עמ' 23 שורה 20). יחד עם זאת, ובכל מקרה, הלכה היא כי עצם קיומן של עילות פינוי אינו מאפשר לתבוע דמי שכירות ראויים מדייר מוגן.
4. הלכה פסוקה היא, מזה שנים, כי זכות שוכר במושכר כדייר מוגן שרירה וקיימת, חרף קיומן של עילות לפינויו, וזאת כל עוד לא ניתן פסק-דין של פינוי נגדו:

כל עוד לא ניתן פסק-דין של פינוי נגד הדייר המוגן, זכות השכירות שלו שרירה וקיימת ועצם מציאותה של עילת פינוי נגדו אינה מעלה ואינה מורידה. לפסק-דין של פינוי יש אופי קונסטיטוטיבי, ולא דקלרטיבי, במובן זה שרק בעקבותיו מגיעה לקצה זכות השכירות של הדייר המוגן ; עילת פינוי אינה אלא אמצעי שבעזרתו ניתן להשיג מבית-המשפט צו-פינוי...

...כל עוד לא ניתן פסק-דין של פינוי, שרירה וקיימת זכות השוכרים במושכר, ואין נפקא מינה אם בידי המשכיר להוכיח את קיומן של עילות פינוי למיניהן (ר' ע"א 264/76 יעקב מרקוס נ' "שלף" – שותפות מוגבלת, פ"ד לא (2) 622, 626-625 (1977). ההדגשות במקור).

1. פועל יוצא של הלכה זו – עליה חזרו פעמים הרבה – הוא שהמשכיר אינו רשאי לתבוע מדייר מוגן דמי שכירות ראויים לתקופה שבטרם מתן פסק הדין לפינוי:

הקביעה שלפיה קמה עילת פינוי כלפי דייר, היא קביעה קונסטיטוטיבית של בית המשפט במסגרת הליכי פינוי... בנסיבות אלו בית הדין (בית הדין לשכירות – ש.א.) איננו רשאי לקבוע קיומה של עילת פינוי והסרת ההגנה, בכל הנוגע לתחולה לתקופת העבר. ואכן, מן הטעם האמור, בתי המשפט אינם מחייבים דייר מוגן בדמי שימוש ראויים, עבור תקופה הקודמת למועד קביעת קיומה של עילת פינוי, אפילו אם ההפרה התקיימה במשך שנים רבות קודם לכן... (ר' ע"א (מחוזי י-ם) 6439/05 שרה גרינוולד נ' שערי ברכה בע"מ (2006), בפסקה 6 לפסק הדין. ההדגשה הוספה).

1. הנה כי כן, כיוון שהתובענה דנא לתשלום דמי שכירות ראויים מכוונת כל כולה לעבר – דהיינו: לתקופה שבטרם פינויה של הנתבעת מהנכס על פי פסק דין של פינוי – הרי שלתובע אין זכות משפטית לקבלם אף אם הנתבעת הפרה את הוראות חוזה השכירות שנים רבות קודם לכן.
2. שנית, הסעד המשני שנתבע בתובענה – דהיינו: תשלום דמי שכירות מוגנים בסכום כולל "של 28,729 ₪ בתוספת מע"מ עבור דמי שכירות נומינאליים מיום 28 באפריל 1994 ועד יוני 2009" (ר' בסעיף 22 לכתב התביעה המתוקן) – לא הוכח לפניי מבחינת שיעורו.
3. חוות דעת שמאי התובע, חרף היקפה המשמעותי, מתעלמת כליל מסוגייה זו – של דמי השכירות המוגנים – והנתון היחיד שהוכח לפניי בסוגייה זו כדבעי הוא קביעת דמי השכירות המוגנים, בחוזה השכירות, בסך של 500 שקל (ישן) לחודש, בהתאם להסדר התשלומים שנקבע בו.
4. הסכום שננקב בהקשר זה בכתב התביעה המתוקן מבוסס כאמור על מכתבו של עו"ד זלוטי. ואולם, לא זו בלבד שהנתונים המופיעים במכתבו של עו"ד זלוטי הם חלקיים ולא ברורים (ר' בפסקה 17 דלעיל) – ואף מתייחסים לתקופה השונה מזו שננקבה בכתב התביעה המתוקן – אלא שעו"ד זלוטי לא התייצב לעדות לפניי וממילא אין בדברים שכתב במכתבו הנ"ל משום ראייה שניתן לבסס עליה ממצא שיפוטי בתובענה דנא. יתר על כן, בתצהירו טען התובע, בהקשר זה, לסכומים אחרים, על סמך אותו המכתב, ואף הסתמך על תחשיב נוסף – שכנראה נעשה על ידי חברת טקטיקום יתרונות שיווקיים בע"מ (ר' נספח ט'2 לתצהיר התובע) – אך גם לגבי תחשיב נוסף זה לא הובאו לפניי ראיות והסברים.
5. הנה כי כן, התובע לא הוכיח לפניי את שיעורם של דמי השכירות המוגנים המגיעים לו, וממילא לא הוכיח כי הסכומים ששילמה הנתבעת לאחר הגשת התובענה אינם מהווים סילוק מלא של חוב זה. בהקשר זה לא למותר להוסיף ולציין עוד, כי הסכומים ששילמה הנתבעת בגין דמי השכירות המוגנים (ר' בפסקה 36 דלעיל) דומים לסכום הנומינאלי הנ"ל שננקב בכתב התביעה.
6. שלישית, עסקינן בתובענה שהוגשה בשיהוי בלתי מתקבל על הדעת של שמונה עשרה שנים. התובע הודה, בריש גלי, כי ישן על זכויותיו תוך תירוץ הדבר בצרות בהן היה שקוע עד צוואר בעטיה של מלחמת גירושין עם רעייתו. דא עקא, שתיק הגירושין בין התובע לבין אשתו נפתח בשנת 2004, והתובע לא הסביר מה הקשר בין מה שקרה במועד זה לבין אי הגשת התובענה מאז שנת 1991 (ר' בפסקה 13 דלעיל). זאת ועוד, במהלך חקירתו הנגדית של התובע הסתבר כי הטעם לשיהוי היה אחר, ונבע ככל הנראה משיעורם הנמוך מאוד של דמי השכירות המוגנים (וכדברי התובע: "...לא היה לי זמן, עשיתי עסקים גדולים וזה יתוש" – ר' בפסקה 24 דלעיל). מכאן, שהטעם לשיהוי בו נקט התובע היה כלכלי גרידא, שכן התובע סבר שהתעסקות עם הנתבעים אינה כדאית לו.
7. עוד יש להזכיר, בהקשר זה, כי עסקינן בתובענה שהוגשה הלכה למעשה בשל מניע זר. כעולה מגרסת התובע, הטעם להגשת התובענה לא היה נעוץ ברצון התובע לפנות את הנתבעת מהמושכר אלא במאבקו של התובע מול הבנק הנושה. כזכור, בנכס דנא ישבו בזמנו שלושה דיירים מוגנים: הנתבעת, התובע ומר קופר. לאחר שהתובע רכש את הנכס ואת זכויותיו של מר קופר נותרה הנתבעת כדיירת מוגנת יחידה. התובע "התעורר" כדבריו, כדי לנסות ולפנות את הנתבעת, רק לאחר שהבנק ניסה לממש את הנכס ומתוך הנחה כי ללא דייר מוגן ערכו של הנכס יהיה גבוה בהרבה (ר' בפסקה 13 דלעיל. התובע גם הודה בדברים בחקירתו הנגדית. ר' בפרוטוקול, עמ' 23 שורה 20).
8. מכאן, שהמניע להגשת התובענה היה כאמור מניע זר, והוא מאבקו של התובע מול הבנק הנושה. ואם לא די בכך, הרי שבעצם הגשת התובענה כתביעת פינוי נפלה טעות, שכן התובענה הוגשה רק לאחר שכונס הנכסים מונה על הנכס וממילא לא היתה בידי התובע הזכות המשפטית לדרוש את פינויו. פשיטא, אפוא, כי בהתנהלות זו של התובע יש כדי לתמוך בקבלת טענת הנתבעים לשיהוי.
9. לקבלת טענת שיהוי ישנן מספר תוצאות משפטיות אפשריות. נוכח זכות הגישה לערכאות נזהרים בתי המשפט בדחיית תובענות בגין טענת שיהוי גרידא ועל כן הם נוקטים, במקרים רבים, בדרכי ביניים הפחותות בחומרתן מדחייה כוללת של התובענה, שהדרך העיקרית מביניהן היא מניעת פסיקת ריבית (להבדיל מהצמדה) לזכותו של המשתהה.
10. במקרה דנא, על פי גרסת הנתבע, הנתבעת הקפידה ל"שמור בצד" את דמי השכירות שהיתה חייבת בהם לפי חוזה השכירות (ר' בפסקה 33 דלעיל). מכאן, שהשתהותו של התובע, חמורה ככל שהיתה, לא גרמה לנתבעת לשנות את מצבה באופן שקבלת התובענה – בהתחשב במועד בו הוגשה – תגרום לה לנזק. לפיכך, אין מקום, במקרה זה, לנקוט בסעד הקיצוני של דחיית התובענה, חרף השיהוי הבלתי סביר בו נקט התובע בהגשת התובענה. יחד עם זאת, בשל השיהוי האמור יש לנקוט בדרך הביניים האמורה ולקבוע כי התובע אינו זכאי לקבלת ריבית בגין כל סכום שייפסק לטובתו בתובענה דנא.
11. רביעית, בתובענה דנא לא הונחה תשתית ראייתית ומשפטית הולמת לחיוב הנתבע בחובות הנתבעת. כזכור, בתחילת ההליך התובע לא טען לחבות אישית כלשהי של הנתבע. כתב התביעה המקורי הוגש נגד הנתבעת בלבד והנתבע לא אוזכר בו, אף לא בקשר לטענה כי הנתבעת לא שילמה לתובע את דמי השכירות (ר' בסעיף 6 לכתב התביעה המקורי, המצוטט בפסקה 9 דלעיל).
12. בשלב מאוחר יותר הוסף הנתבע כנתבע נוסף, אך הטיעון לעניין אחריותו האישית נעשה באופן לא ממוקד, ללא התייחסות להוראות הדין הרלוואנטיות שבחוק החברות, תשנ"ט-1999 (להלן – חוק החברות), ובדיני החברות שקדמו לו. טענותיו העיקריות של התובע לחיוב הנתבע בחובות הנתבעת היו בגין כך שחתם בחתימתו על חוזה השכירות ללא חותמת החברה ובגין כך שביצע כלפי התובע "עוולה נזיקית" בכך שהתעלם מדרישות התשלום של התובע וטען באופן מיתמם כי לא ידע שהתובע הוא הבעלים של הנכס.
13. ואולם, בטענות אלה אין כדי לגבש אחריות אישית של הנתבע לחובות הנתבעת. חוזה השכירות נערך ונחתם, באופן ברור, מטעם הנתבעת ולא על ידי הנתבע באופן אישי. העובדה שחותמת החברה אינה מופיעה על החוזה הוסברה בכך שדובר בחברה ביסוד, ואכן בחוזה השכירות צוין מפורשות כי הנתבעת הינה חברה ביסוד. מעבר לכך, על פי חוזה השכירות הנתבעת היא השוכרת ועל כן פשיטא שהחתימה היא מטעמה. יתר על כן, בנושא זה העיד גם מר לשר – שהתייחס גם להחלטה הרלוואנטית שנתקבלה באסיפה הכללית של בעלי המניות של הנתבעת לאחר חתימת חוזה השכירות (ר' בפסקה 41 דלעיל) – ועדותו לא נסתרה.
14. באשר לטענה בדבר "עוולה נזיקית" הרי שמדובר בטענה כללית וסתמית. גם אם הנתבע התעלם מפניות התובע אין בכך כדי לגבש אחריות אישית שלו לחובות הנתבעת, בפרט כאשר התובע מעולם לא פנה לנתבעת בדרישה מסודרת בכתב לתשלום דמי השכירות ובחר במודע להתעלם מהנתבעים בהיותם בבחינת "יתוש".
15. בסיכומיו הוסיף ב"כ התובע וטען כי "יש לחייב את הנתבע, באמצעות מנגנון הרמת מסך, באופן אישי במלוא החוב" (ר' בסעיף 22.6 לסיכומי ב"כ התובע). ואולם, לא זו בלבד שהעתירה להרמת מסך אינה מופיעה בכתב התביעה המתוקן, אלא שהיא נטענה באופן סתמי, ללא פירוט הרכיבים שקיומם נדרש לצורך הרמת מסך ההתאגדות ןממילא אף ללא הצבעה על התקיימותם במקרה דנא.
16. כידוע, חברה היא אישיות משפטית עצמאית ועל כן ייחוס חובותיה לבעלי מניותיה הוא החריג ולא הכלל (ר' בהוראות סעיפים 4 ו-6 לחוק החברות). לפיכך, הרמת מסך ההתאגדות תיעשה רק במקרים חריגים ונדירים, ועל הטוען להרמת מסך להניח תשתית ראייתית רחבה ומבוססת לטענותיו; דבר שלא נעשה במקרה דנא. אמנם הנתבע כשל באופן חמור בדברים שאמר בעדותו לפניי בהקשר לתביעת הפינוי שהגישו הבעלים החדשים, אך בכישלון זה של הנתבע, חמור ככל שיהא, אין כדי ליצור – בבחינת יש מאין – חבות אישית של הנתבע בגין חובות הנתבעת לתובע.

(2) התובענה נגד הנתבעת לתשלום דמי שכירות מוגנים:

1. באשר לתובענה נגד הנתבעת לתשלום דמי שכירות מוגנים – להבדיל מדמי שכירות ראויים – לא היתה כלל מחלוקת אודות עצם חובתה המשפטית של הנתבעת לתשלומם. לטענת ב"כ התובע, דברי ב"כ הנתבעים בפניי כב' השופט דותן שלפיהם הנתבעת שמרה ב"קופה" את דמי השכירות מאז שהפסיקה לשלם לגב' גילן הינם בבחינת הודאת בעל דין בדבר זכותו של התובע לקבל את דמי השכירות המוגנים גם לגבי התקופה שמעבר לתקופת ההתיישנות. זה גם היה הסברו להגשת כתב התביעה המתוקן לגבי התקופה שמעבר לתקופת ההתיישנות על אף שהבקשה הנוספת לתיקון כתב התביעה התייחסה לתקופת ההתיישנות – שבע השנים האחרונות – בלבד (ר' בפסקה 12 דלעיל).
2. לא לגמרי ברור אם דבריה של ב"כ הנתבעים בקדם המשפט, שלפיהם "אנו נשלם לפי דמי השכירות המוגנים בתוך 7 ימים, לגבי כל תקופת החוב" (ר' בפסקה 14 דלעיל), אמנם מהווים הודאה בזכות התובע לקבלת דמי השכירות המוגנים גם לתקופה שמעבר לתקופת ההתיישנות. יחד עם זאת, גם אם נראה בהם – על רקע גרסת הנתבע כי דמי השכירות המוגנים נשמרו על ידי הנתבעת – הודאה כזו, התובע לא הוכיח את שיעורו של החוב; וממילא לא הוכיח כי הסכומים ששילמה הנתבעת לאחר הגשת התובענה אינם בגדר סילוק מלא של חוב זה.
3. הנה כי כן, דין התובענה נגד הנתבעת לתשלום דמי שכירות מוגנים להתקבל, בכפוף לקביעה כי תובענה זו סולקה בתשלומים ששילמה הנתבעת לאחר הגשת התובענה.

ה. סוף דבר:

1. אשר על כן ולאור כל המקובץ אני פוסק כדלקמן:

(א) התובענה נגד הנתבעת מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שנקבע כי עליה לשלם לתובע את דמי השכירות המוגנים למלוא תקופת החוב. יחד עם זאת נקבע בזה כי חלק זה של התובענה סולק בתשלומים ששילמה הנתבעת לאחר הגשת התובענה כאמור בפסקה 36 דלעיל.

(ב) התובענה נגד הנתבע נדחית.

1. לעניין סוגיית ההוצאות, בהתחשב במכלול נסיבות העניין:

(א) חרף קבלת התובענה נגד הנתבעת, אין צו להוצאות לטובת התובע. זאת, גם נוכח העובדה שהתובענה התקבלה רק במקצתה וגם נוכח התנהלות התובע כאמור בפסקאות 54-53 דלעיל.

(ב) חרף דחיית התובענה נגד הנתבע, אין צו להוצאות לטובת הנתבע. זאת, גם נוכח האמור בהחלטה בעמ' 29 לפרוטוקול וגם נוכח התנהלות הנתבע כאמור בפסקה 62 דלעיל.

ניתן היום, ‏יום ראשון כ"ה אייר תשע"ג, ‏05 מאי 201305 מאי 2013, בהעדר הצדדים.