מבוא

1. זהו גלגולה השלישי של פרשה שהחלה לפני למעלה מעשור ונוגעת לעסקה במקרקעין. גלגולו הראשון של ההליך הסתיים במחיקת התובענה לאחר שהמותב שדן בהליך הניח – הנחה שנכזבה – כי הצדדים הגיעו להסדר פשרה. בחלוף קרוב לחמש שנים תמימות הגישו התובעים את תביעתם מחדש על סמך אותה מסכת עובדתית. כשהתברר כי השתנו הנסיבות חויבו התובעים להגיש כתב תביעה מתוקן בו הוסיפו את העובדה החדשה ברם הותירו את הסעדים שתבעו בהליכים הקודמים כמות שהם.

בשלב הסיכומים זנחו חלק מהסעדים שתבעו. יש להכריע אפוא בשאלה אם בנסיבות המקרה זכאים התובעים לסעדים שהותירו או מקצתם.

הנפשות הפועלות

2. התובעים (להלן: בני הזוג וילף או בני הזוג. כל אחד מהם ייקרא ניר ונעמי בהתאמה) עורכי דין במקצועם. במועד הרלוונטי עבדה נעמי בתחום הפלילי וניר לא עסק בעריכת דין. במהלך שנת 1997 או בסמוך לכך חפצו בני הזוג לרכוש דירת מגורים בחיפה.

3. הנתבעים 1 ו-2 (להלן: בועז ונמרוד בהתאמה) היו ידידים אשר החזיקו יחדיו בהון מניותיה של חברת 'באליר חברה לבניין בע"מ' (להלן: החברה) והיו מנהליה. החברה ניהלה מיזמים שונים בתחום הבנייה.

4. באותה עת היה הנתבע 3 (להלן: נועם) יזם בתחום המקרקעין אשר רכש מכלל בעלי הדירות בבניין את זכויות הבנייה שנותרו בחלקה, ומנמרוד גם את זכויותיו על גג הבניין.

ההליכים בבית המשפט

5. ביום 13.6.01 הגישו בני הזוג וילף כתב התביעה בת"א 13838/01 של בית משפט זה (להלן: ההליך הראשון) אשר התברר לפני מותב אחר. בהחלטה מיום 18.4.04, שניתנה בעיצומו של שלב שמיעת ראיות הצדדים, הפסיק בית המשפט את הדיון, הציע הצעות שונות שנועדו להביא לסיום המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט ונתן ארכה כדי לאפשר לבעלי הדין לשקול את עמדתם. לפיכך תחת קביעת מועד להמשך שמיעת ראיות, נקבעה ישיבת קדם-משפט.

בישיבת קדם-המשפט ביקשו באי כוח הצדדים ארכה נוספת, שניתנה להם. בא כוח בני הזוג חויב להמציא לבית המשפט תוך עשרים ימים מועדים מוסכמים לצורך קביעת קדם-משפט או המשך שמיעת ראיות הצדדים. בהמשך ניתנה לבעלי הדין ארכה נוספת תוך ציון כי בהיעדר הודעה יסיק בית המשפט '..כי הסכסוך יושב והתביעה תימחק ללא צו להוצאות.'

ואמנם, בהיעדר הודעה מצד מי מהצדדים הסיק בית המשפט כי המחלוקת יושבה, וביום 5.9.04 נתן פסק דין המורה על מחיקת התובענה ללא צו להוצאות.

6. לגרסת נמרוד, הודיעו הנתבעים שם (שנתבעו גם בהליך דנן) על היעדר הסכמתם לפשרה, ובני הזוג וילף לא הודיעו על עמדתם חרף הארכה שניתנה להם לעשות-כן. מטעם זה החליט בית המשפט בהליך הראשון להורות על מחיקת התובענה. גרסה זו לא נסתרה, אם כי אין לה ביטוי בפרוטוקול בית המשפט בהליך הראשון.

7. אין חולק כי בני הזוג לא הגישו בקשה לביטול פסק הדין ולא נקטו כל צעד אחר כדי להחזיר את ההליך הראשון לרשימת התיקים התלויים ועומדים.

8. ביום 3.5.09, למעלה מארבע שנים וחצי ממועד מחיקת ההליך הראשון, הגישו בני הזוג תובענה חדשה על יסוד אותן עילות. בכתב תביעתם חזרו על הפירוט העובדתי והמשפטי שהעלו בהליך הראשון ועתרו לסעדים זהים (להלן: ההליך השני).

בישיבת קדם-משפט ראשונה בהליך השני התברר כי השתנו הנסיבות (בני הזוג מכרו את הדירה נושא התובענה, כפי שיפורט בהמשך) כך שכתב התביעה לא שיקף את העובדות לאשורן. לפיכך חויבו להגיש כתב התביעה מתוקן.

9. ביום 28.3.11 הוגש כתב התביעה המתוקן (להלן: ההליך השלישי) ובו פירטו בני הזוג וילף את עובדת מכירת הדירה ברם מלבד השמטת הסעדים הנוגעים לבניה בלתי חוקית שלטענתם נבנתה בבניין, תבעו את הסעדים שנתבעו בהליך הראשון ובהליך השני, אם כי השתמשו בניסוח שונה במקצת.

העובדות

10. במועד הרלוונטי לתובענה היו בועז ונמרוד ידידים ושותפים עסקיים. כחלק ממיזם עסקי רכשו בועז, נמרוד ושניים אחרים את כל ארבע הדירות בבניין מגורים ישן בן שתי קומות המצוי ברחוב ביכורים 10 בחיפה הידוע כחלקה 10 בגוש 10808 (להלן: הבניין). כל אחד מהם רכש דירה אחת על שמו הוא. בועז רכש אחת הדירות בקומת הקרקע הידועה כתת-חלקה 3 ששטחה היה 70.45 מ"ר. דירה זו, שנרכשה לאחר מכן על ידי בני הזוג וילף, עומדת בלב המחלוקת בין בעלי הדין ותיקרא להלן: דירת בני הזוג או הדירה.

נמרוד רכש דירה אחת בקומה הראשונה הידועה כתת-חלקה 4 (להלן: דירת נמרוד) ולה הוצמד גג הבניין.

11. בועז ונמרוד חלוקים בנוגע לזכויות נמרוד בדירת בני הזוג וילף. לגרסת בועז הדירות נרכשו כחלק ממיזם עסקי משותף, כך שלנמרוד היו זכויות גם בה. נמרוד מצדו טוען היפוכו של דבר. מחלוקת זו תוכרע בהמשך.

12. אין חולק כי לפי תכנית בניין עיר הרלוונטית נותרו זכויות בניה בחלקה, שאִפשרו בניית דירה חמישית על גג הבניין.

13. הבניין בנוי על מדרון ההר, ובעת רכישת הדירה על ידי בני הזוג הובילו אליה שישים וחמש מדרגות (אחרי עבודות הבניה בבניין הוספו שש מדרגות).

14. ביום 18.12.97, כחודשיים לפני תום עבודות השיפוץ, נכרת חוזה בין בני הזוג וילף לבין בועז, ולפיו רכשו הראשונים את הזכויות בדירה, לה הוצמדו גינה, חניה ומבואה, 'במצבה כפי שהיא במעמד החוזה' (סעיף 3.1 לחוזה). בני הזוג הצהירו 'כי ידועים לו כל הנתונים העובדתיים והמשפטיים בנוגע לדירה ולזכויות המוכר בה, כפי שהוצהרו על ידי המוכר (סעיף 3.2 לחוזה). לנוכח הצהרות אלה ויתרו 'על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כלפי המוכר בגין פגם ו/או אי התאמה בדירה, למעט פגם נסתר.' (סעיף 3.3 לחוזה).

בהתאם לסעיף 2.8 לחוזה התחייב בועז 'כי בתוך 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה יגרום לתיקון צו רישום הבית המשותף באופן שהגינה, החנייה והמבואה הצמודה יוצמדו לדירה כדין' ובסעיף 4.1 התחייב להעביר בלשכת רישום המקרקעין את כל זכויותיו בדירה על שמם של בני הזוג וילף.

בסעיף 3.4 לחוזה הסכימו הצדדים כי הזכויות בדירה '..אינן כוללות זכויות בנייה כלשהן בחלקה וזכויות כאלה באם ישנן יוצמדו ליתר יחידות הבניין'.

15. בועז ונמרוד חתומים על מסמך הנושא תאריך 18.9.97. בין בני הזוג לבין בועז ונמרוד נתגלעה מחלוקת בנוגע למסמך. בעוד בני הזוג טוענים כי מסמך זה נועד להבהיר את נושא זכויות הבניה, טוענים בועז ונמרוד כי נועד לשנות את המועד החוזי לתיקון צו רישום הבית המשותף. על מחלוקת זו יורחב בהמשך.

16. הצדדים הסכימו כי במקרה של הפרה יסודית של החוזה ישלם הצד המפר פיצויים מוסכמים בסך 20,000 דולר של ארה"ב (סעיף 10.2 לחוזה), כשבסעיף 10.1 לחוזה מוזכר סעיף 2 לחוזה, שעניינו הצהרות המוכר, וביניהן הצהרה בדבר התחייבותו לרשום תיקון צו רישום הבית המשותף.

17. בחוזה המכר צוין כי תמורת הדירה התחייבו בני הזוג וילף לשלם במועדים נקובים סכום שווה ערך במטבע ישראלי ל-205,000 דולר.

לאמִתו של דבר תמורת הדירה התחייבו בני הזוג לשלם סך של 250,000 דולר. תמורה זו פוצלה לשתיים – סך של 205,000 דולר שנרשמו בחוזה כתמורה בעבור הדירה וסך של 45,000 דולר שנזקפו לכיסוי עלות שיפוצה, שלא נרשמו אך אינו שנוי במחלוקת.

אין חולק כי מתוך התמורה המוסכמת שילמו בני הזוג 240,000 דולר בלבד והותירו בידיהם 10,000 דולר, שהתחייבו לשלם עם השלמת תיקון צו רישום הבית המשותף, שלא נרשם.

18. בני הזוג וילף קיבלו את החזקה בדירה ביום 15.2.98 ובאותו מועד עברו להתגורר בה (עמוד 9 שורה 21).

כעבור שנה ומחצה ממועד כניסתם אליה (בחודש אוגוסט 2001) עזבו בני הזוג את הדירה. ממועד הפינוי ועד למכירתה הושכרה הדירה לצדדים שלישיים.

19. ביום 15.9.09 נמכרה הדירה תמורת 737,000 ₪. בחוזה מכר הדירה צוין כי בין בני הזוג לבין הבעלים הקודמים של הדירה (בועז) נתגלעו חילוקי דעות בעטיים מתנהל הליך משפטי ביניהם. בין הנושאים שבמחלוקת צוינו קיומם של רטיבות, סדקים וליקויי בנייה נוספים לפי חוות דעת המומחה מטעם בני הזוג; השלמת עבודות בבניין; רישום ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין ופיצויים כספים המגיעים לבני הזוג (סעיף 2(ד) לחוזה המכר בין בני הזוג לבין הקונים).

20. כאמור בסעיף 13 דלעיל, נותרו בחלקה זכויות בניה שאִפשרו בניית דירה חמישית על גג הבניין. נועם התעניין ברכישת זכויות הבניה, ובתום משא ומתן נכרת ביום 4.11.98 חוזה בינו לבין בעלי כל ארבע הדירות בבניין (בועז, נמרוד ושניים אחרים) ולפיו רכש את זכויות הבנייה שנותרו ואת גג הבניין. נועם התחייב לבנות דירה נוספת על גג הבניין (להלן: הדירה החמישית) על חשבונו בהתאם לתכנית אדריכלית שתאושר על ידי רשויות התכנון (להלן: חוזה עם נועם).

21. בני הזוג וילף ידעו על החוזה עם נועם ועל כוונתו לבנות את הדירה החמישית (עמוד 14 שורה 15).

22. תכנית הבניה של נועם כללה התקנת מעלית בבניין. היות שהיה זקוק להסכמת בני הזוג פנה אליהם, והם התנו את ההסכמה בתנאים שונים (כגון הקמת מחסן בעבור דירתם ותנאים הנוגעים להתקנת מעלית ובהם התנאים שבהם יתאפשר להם להשתמש בה). בני הזוג ידעו אפוא היטב כי עתידים להתבצע בבניין עבודות בניה רחבות היקף והסכימו לכך.

23. ביום 23.12.99 ניתן היתר בניה אשר אִפשר הקמת הדירה החמישית, חניות לדירות בבניין ושינויים בתוך הדירות הקיימות ובפיתוח.

24. עבודות הבניה של הדירה החמישית נמשכו מעבר למתוכנן. הסיבה לכך נעוצה הן בדרישות בעלי הדירות, בהם בני הזוג וילף, לבצע שינויים ותוספות והן בשל התנגדות שתי דיירות מוגנות שהתגוררו בבניין שנקטו הליכים משפטיים נגד נועם. רק לאחר שהושג הסדר עמן התאפשר לו להשלים את עבודות הבנייה. עבודות הבנייה הסתיימו כעבור כשלוש שנים ממועד תחילתן.

טענות בני הזוג וילף

25. בני הזוג וילף העלו בכתב התביעה, שניסוחו מסורבל והקשה על המלאכה, טענות מטענות שונות אשר תפורטנה בתמצית. ואלה הטענות:

26. אף כי החוזה נחתם על ידי בועז בלבד היה נמרוד הרוח החיה מאחורי העסקה ונטל חלק פעיל הן במשא ומתן לקראת כריתתו, הן במעמד החתימה והן בעת ביצוע החוזה. לכן שניהם חבים כלפי בני הזוג יחד ולחוד.

27. בועז ונמרוד הפרו את החוזה עמם הפרה יסודית בכך שמסרו לחזקתם דירה ובה ליקויים רבים, ובניגוד למוסכם לא ביצעו שיפוץ כל המעטפת החיצונית של הבניין. כמו-כן בניגוד להתחייבותם לא רשמו את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין. ליקויים אלה כמו גם אי-רישום ההצמדות גרמו לירידת ערך הדירה.

28. לגרסתם, במעמד חתימת החוזה חתמו גם על מפרט טכני ששימש תכנית שיפוצים אשר כלל שינויים לפי בקשת בני הזוג. מסמך זה נותר בידי בועז, נמרוד או בא כוחם ורק בעקבות פנייתם אל האחרון קיבלו טיוטה ממנו.

29. כלפי נועם טענו בני הזוג כי בניגוד למוסכם, לא זו בלבד שביצע עבודות בניה ללא היתר, אלא שעבודות הבניה נמשכו למעלה משלוש שנים, הרבה מעבר לסביר. העבודות בוצעו כשנועם לא דאג לביטוח אחריות כלפי צדדים שלישיים וגרמו למטרד חמור שכן נאלצו להתגורר זמן רב ב'אתר בניה' וסביבת מגוריהם הפכה למפגע בטיחותי של ממש.

כן טענו כי המחסן שהתחייב נועם לבנות בעבורם לא נמסר לחזקתם ולשימושם ואף לא תוקן צו רישום הבית המשותף בעקבות בנייתו.

30. בני הזוג וילף סבורים כי גם בועז ונמרוד חבים יחד ולחוד עם נועם שכן בחרו להתקשר עמו בחוזה ואף התנו את מכירת הדירה להם בהסכמתם למכירת זכויות הבניה על גג הבניין לידי נועם, התירו לו לבצע עבודות בניה שלא כדין ובחריגה מהתכנית לה הסכימו בני הזוג והתעלמו מההתארכות הבלתי סבירה של עבודות הבניה.

31. בני הזוג תבעו אפוא פיצוי כספי בסך 488,000 ₪. סכום זה מורכב מירידת ערך הדירה, הטומנת בחובה את ליקויי הבניה ואת אי-השלמת עבודות בניה (228,000 ₪); פיצוי מוסכם בסך 20,000 דולר (160,000 ₪ במטבע ישראלי נכון ליום הגשת התובענה); עגמת נפש (87,000 ₪) והוצאות משפט (13,000 ₪). לצורכי אגרה העמידו את התביעה על 400,000 ₪.

כן ביקשו סעד הצהרתי אשר יקבע שאינם חייבים לשלם לבועז ולנמרוד את הסך של 10,000 דולר שטרם שילמו. כן יתבקש נגדם סעד הצהרתי אשר יורה להם להשלים את עבודות השיפוצים בהתאם לחוזה, ובכלל זה להשלים את בניית החניה, לתקן את הקיר התומך ולתקן את צו רישום הבית המשותף.

כלפי כל הנתבעים מבוקש לצוות להשלים את בניית המחסן ולדאוג לרישומו כחלק מהדירה.

32. בסיכומי טענותיהם צמצמו בני הזוג וילף את הסעדים הנתבעים והותירו את הסעד הכספי בלבד. יש לראותם אפוא כמי שוויתרו על עתירתם לסעדים שלא חזרו עליהם בסיכומי הטענות.

לעניין זניחת סעדים ראה בין היתר בספרו של ד"ר י' זוסמן "סדרי הדין האזרחי", מהדורה שביעית, אמינון בע"מ (1995) בעמוד 512. כן ראה ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט (2) 102 [1995].

טענות בועז

33. בועז העלה טענות מקדמיות, שעל-פיהן דין התובענה להידחות מחמת התיישנות ושיהוי ומניעות.

34. לגוף העניין טען בועז כי רכש את הדירה יחד עם נמרוד במסגרת מיזם עסקי. מטעמי מיסוי נרשמה הדירה על שמו בלבד. כל הפעולות נעשו במשותף כאשר ביניהם נקבעה חלוקה לפי תחום התמחות של כל אחד מהם. לפיכך אם תתקבל התובענה אזי יש לחייב את נמרוד יחד ולחוד עמו.

35. ביחסים בינו לבין בני הזוג וילף טען בועז כי הנ"ל הסכימו ואף חתמו על מסמך, ולפיו תיקון צו רישום הבית המשותף יעשה כעבור עשרים וארבעה חודשים ממועד מכירת הדירה החמישית. בכל מקרה נושא הרישום היה באחריות נמרוד ובא כוח בני הזוג שהתחייב לטפל בתיקון הרישום. מכל מקום עיכוב הרישום לא גרם נזק לבני הזוג וילף.

36. כן טען בועז כי במועד רכישת הדירה היה השיפוץ בשלביו הסופיים. בני הזוג וילף ידעו כי הדירה 'יד שנייה' ששופצה שנרכשה AS IS. בשום שלב לא קיבל על עצמו אחריות בגין טיב הבניה ולא הוסכם על תקופת בדק. לפיכך טענות בני הזוג בקשר לליקויי בניה אין להן על מה שתסמוכנה. לא זו אף זו, בני הזוג התגוררו בדירה במשך שנה ומחצה בלא שביצעו בה תיקונים. לאחר מכן השכירו את הדירה וגם אז לא בוצעו בה תיקונים. אם ירד ערך הדירה מחמת פגמים בדירה אין לבני הזוג להלין אלא על עצמם בלבד. בתקופת שכירת הדירה קיבלו דמי שכירות בסכום גבוה, עובדה אשר אינה מתיישבת עם הטענה בדבר קיומם של ליקויי בניה רבים.

37. בועז סבור כי דין התביעה בגין עגמת נפש להידחות. בני הזוג וילף לא הוכיחו את הנזקים הנטענים, וככל שנגרמו להם הרי שהם נובעים ממערכת היחסים בינם לבין נועם שהוא - בועז - אינו חב בגינם.

טענות נמרוד

38. לטענת נמרוד דין התובענה נגדו להידחות מחמת שיהוי ועקב היעדר יריבות.

39. לגוף העניין טען נמרוד כי מעולם לא היה הבעלים של הדירה וממילא לא היה צד לחוזה המכר או להסכם שיפוצים הנטען ולא קיבל לכיסו ולוּ אגורה שחוקה אחת בגין עסקת המכר. נמרוד הודה שהיה שותפו העסקי של בועז וחברו ברם את שתי הדירות בבניין רכשו הוא ובועז אישית, ללא קשר לעסקיהם המשותפים. נמרוד אישר כי היה מעורב בשיפוץ הדירה ברם עשה-כן כדי לסייע לחברו בועז בלבד ובעבורו. לדבריו, היות שגם הדירה שהוא רכש נמצאה בשלבי שיפוץ, אך טבעי היה כי בעת ביקוריו בבניין כדי לבדוק את שיפוץ דירתו יעשה-כן גם בנוגע לדירה שבועז רכש.

40. נמרוד אישר כי נכח במעמד חתימת חוזה המכר וכי מידי פעם גם קיבל כספי התמורה מבני הזוג וילף ברם עשה-כן מטעמי נוחות בלבד, שהרי שהה במשרדי החברה בתדירות גבוה יותר מבועז. הא ותו לא.

41. נמרוד ציין כי העיכוב בתיקון צו רישום הבית המשותף נבע מסיבות הקשורות בבני הזוג אשר ביקשו לבצע שינויים בדירה או בבניין וכן עקב מחלוקת משפטית שנתגלעה בין בועז לבין דייר נוסף בבניין, ונסיבות אלה אינן בשליטתו. עוד הוסיף כי בהסכמת בני הזוג וילף נדחה מועד תיקון הרישום עד לאחר מכירת הדירה החמישית. היות שדירה זו טרם נמכרה הרי שטרם הגיעה השעה לתקן את הרישום.

42. ככל שקיימת ירידת ערך הדירה טען נמרוד שהיא קשורה למעשים ומחדלים מצד שוכרי הדירה שהזניחו אותה ואת הגינה הצמודה.

טענות נועם

43. גם נועם סבור כי דין התובענה להידחות מחמת התיישנות ושיהוי ניכר.

44. לגופו של עניין טען כי מלבד רכישת זכויות הבנייה ואת גג הבניין לא נוצר קשר בינו לבין בועז ונמרוד כך שאינו צד למחלוקת המשפטית שנתגלעה בינם לבין בני הזוג וילף.

45. עוד הוסיף כי קיים את כל התחייבויותיו כלפיי בני הזוג, למעט השלמת בניית המחסן שהתעכבה עקב אי-קבלת היתר בניה ברם בהמשך עניין ההיתר הוסדר, המחסן נבנה ונמסר לידי בני הזוג. מחסן זה יירשם אמנם כחלק מהרכוש המשותף ברם בתקנון הבית המשותף יצוין כי החזקה הבלעדית נתונה לבני בזוג.

46. לטענתו, לאחר רכישת הזכויות בבניין פנה לבני הזוג וילף אשר עיינו בתכנית הבניה ואישרו את בניית הדירה החמישית על גג הבניין ואת פיר המעלית. הראיה, עד למועד הגשת התובענה בהליך הראשון לא העלו בני הזוג וילף טענות כלשהן בנוגע לבנייה שביצע. נועם הודה כי היו עיכובים מסוימים בתהליך הבניה, שנבעו מבקשות לשינויים וממחלוקות משפטיות שנתגלעו בינו לבין דיירים בבניין. העיכוב בעבודות הבנייה לא היה אפוא בשליטתו. מכל מקום העבודות בכלל והעיכוב בפרט לא גרמו נזק בגינו זכאים בני הזוג לפיצוי בגין עגמת נפש.

47. עוד הוסיף כי בניגוד לטענת הזוג וילף, במועד תחילת ביצוע עבודות הבנייה הציג בפניהם פוליסת ביטוח שכיסה את אחריותו בגין ביצוע עבודות הבניה, כך שאין כל ממש בטענות בני הזוג בעניין זה.

מערכת היחסים בין בועז, נמרוד ונועם

48. דין טענת בני הזוג, ולפיה חבים בועז ונמרוד יחד ולחוד עם נועם - להידחות. מערכת היחסים בין בני הזוג לבין בועז ונמרוד וזו שבינם לבין נועם הן מערכות חוזיות נפרדות אשר אינן יוצרות חיובים משותפים.

49. עם מכירת זכויות הבניה שנותרו בחלקה על ידי כל בעלי הדירות בבניין באותה עת והזכויות בגג הבניין על ידי נמרוד תמה ההתקשרות החוזית בין נועם לבינם. אין ראיה כי בועז או נמרוד התערבו בדרך כלשהי במעשיו של נועם לצורך מימוש זכויותיו לבנות את הדירה החמישית. לפיכך גם אם נסבור שהוכח שהתנהגות נועם נגועה באי-חוקיות או ברשלנות, אין בכך כדי להטיל חבות על בועז או על נמרוד שכן החיוב של נועם כלפי בני הזוג וילף הוא אישי.

50. כאמור, בין בעלי הדין נתגלעה מחלוקת בנוגע לזכויות בועז ונמרוד בדירת בני הזוג, וכפועל יוצא חבות נמרוד כלפי בני הזוג בגין הפרת החוזה או מכוח ביצוע עוולת נזיקין. בעוד בני הזוג וילף טוענים כי בועז ונמרוד היו שותפים עסקיים כך שלכל אחד מהם 50% בזכויות בדירה, ובעניין זה בועז תמים דעים עמם, טוען נמרוד כי עסקת רכישת הדירה כמו גם עסקת רכישת דירתו שלו היו נפרדות ללא קשר ליחסים העסקיים בינו לבין בועז. פעולות שעשה בקשר לדירת בני הזוג נעשו בתור ידיד של בועז ולא על מנת לזכות בתמורה.

51. לטענת בני הזוג, שלא נסתרה, ניהל נמרוד עמם את המשא ומתן לכריתת חוזה המכר, נכח במועד חתימתו ולאחר מכן שימש כתובת לכל פניותיהם בקשר לדירה ואף שילמו לו את התמורה בעבור הדירה.

52. נמרוד מודה כי פעל כאמור, אך לגרסתו עשה-כן במסגרת יחסי החברות בינו לבין בועז (מאז התקררו היחסים ביניהם). מאחר שגם הוא רכש דירה בבניין נהג להגיע אליו כדי לבדוק את התקדמות שיפוץ דירתו ובאותה הזדמנות ביקר גם בדירת בני הזוג. כמו כן היות שהוא טיפל בענייני הכספים של החברה שהה במשרד בתדירות גבוהה יותר מאשר בועז. לכן כאשר הגיעו בני הזוג למשרדי החברה כדי לשלם כספים על חשבון התמורה אך טבעי היה כי יקבל אותם.

53. בועז כאמור טוען כי לאמיתו של דבר היו שותפים בשתי הדירות שרכשו בבניין.

54. במחלוקת זו בחרתי לבכר את גרסת נמרוד.

ראשית, אין חולק כי בפועל כל אחד מהם רכש דירה על שמו הוא בתור דירה פרטית.

שנית, אין ראיה כי חלק מהתמורה ששילמו בני הזוג בעבור הדירה הועברה לידי נמרוד ואין ראיה כי בועז נהנה מדירת נמרוד בכל דרך שהיא.

שלישית, לא הוכח כי נמרוד השתתף בעלות שיפוץ דירת בני הזוג או כי בועז השתתף בעלות שיפוץ דירת נמרוד.

רביעית, היות שבועז ונמרוד היו שותפים בחברה שכאמור עסקה בתחום הבנייה, סביר להניח כי עסקה במקרקעין המבוצעת על ידם נבדקה על ידי שלטונות המס בשבע עיניים.

חמישית, הסברו של נמרוד את מעשיו בנוגע לדירת בני הזוג סביר וניתן לקבלו.

55. אני קובעת אפוא כי נמרוד לא היה צד לחוזה עם בני הזוג. כפועל יוצא אינו חב על-פיו. כל התייחסות בהמשך למעשיו של נמרוד אין בה כדי לשנות מסקנה זו.

המסמך מיום 18.9.97

56. בידי בני הזוג מסמך הנושא תאריך 18.9.97 החתום על ידי בועז ונמרוד, כשהאחרון חתם גם בשם שני בעלי הדירות הנוספים בבניין. וזו לשון סעיף 1 למסמך, הרלוונטי לענייננו - 'על אף האמור בסעיף 3.4 לחוזה הרינו מאשרים כי תוקף האמור בסעיף זה 24 חודש מיום שתמכר הדירה החמישית בבנין (אם תבנה)'

בסעיף 3.4 לחוזה המכר הצהירו בני הזוג וילף 'כי זכויותיו בדירה אינן כוללות זכויות בנייה כלשהן בחלקה וזכויות כאלה באם ישנן יוצמדו ליתר יחידות הבניין' כך שההפניה לסעיף זה אינה נהירה.

57. בחקירתו טען ניר כי מסמך זה נועד '.. לא למנוע את זכותנו לזכויות בנייה נוספות אם וכאשר יהיו בבניין בעתיד זכויות בניה נוספות. זה היה תנאי מקדים שלנו לחתימת החוזה' (עמוד 29 שורה 21). עוד הוסיף כי המסמך נחתם לאחר חתימת אחת הטיוטות מתוך מיני רבות שנחתמו בין בני הזוג לבין בועז.

58. הגדרת המסמך בכתב התביעה 'תיקון הסכם מיום 18.9.97 חתום ע"י הנתבעים 1 ו-2' ובהמשך גם בסיכומי טענות בא כוח בני הזוג אינה מדויקת, שהרי הגדרה זו אינה מתיישבת עם מועד חתימתו הקודם למועד כריתת חוזה המכר.

59. בועז מצדו קשר את המסמך לנושא תיקון צו רישום הבית המשותף. לגרסתו על אף האמור בחוזה המכר הושגה הסכמה חדשה בין הצדדים, ולפיה רישום התיקון עתיד היה להיעשות תוך עשרים וארבעה חודשים ממועד מכירת הדירה החמישית (ראה עמוד 43 שורה 25 ואילך). גם טענה זו אינה מתיישבת עם תאריך המסמך לעומת מועד חתימת החוזה.

60. לשון המסמך סתומה ונוצר הרושם שכותבו החסיר שורה, שכן תחילתו אינו מתיישב עם סופו. לא מן הנמנע שהסמך נועד להסדיר שני נושאים – האחד, זכויות הבניה; השני – מועד תיקון צו רישום הבית המשותף. יצוין, כי לפי סעיף 3.4 לחוזה המכר אין חולק שבני הזוג לא רכשו זכויות בניה קיימות ברם החוזה שותק בנוגע לאפשרות של הוספת זכויות בניה לחלקה בעתיד עקב שינוי תכנית בניין עיר. לעומת זאת סעיף 2.8 לחוזה קובע כי מועד תיקון הרישום - עשרים וארבעה חודשים ממועד החתימה עליו – לא מצא ביטוי בחוזה המכר.

61. תהיינה נסיבות חתימה על המסמך אשר תהיינה, הרי שבשים לב לכך שהתאריך הנקוב בו קודם למועד חתימת חוזה המכר (שכאמור נחתם ביום 18.12.97) אין אלא להסיק כי נחתם בשלב הטרום-חוזי. מכיוון שכך גוברת ההסכמה החוזית על פני כל הסכמה שקדמה לה ואשר לא מצאה ביטוי בחוזה.

62. בועז העלה אמנם סברה, ולפיה נחתם מסמך נוסף המאוחר לחוזה המכר ברם מדובר בסברה או השערה בעלמא שאין להן אחיזה בחומר הראיות.

63. אני קובעת אפוא כי למסמך מיום 18.9.97 אין נפקות.

חוות דעת המומחים

64. בני הזוג וילף, אשר סברו שקיבלו דירה ובה ליקויי בנייה רבים, פנו למהנדס קרלוס וגמן ז"ל אשר בחוות דעתו מיום 20.5.01 פירט ליקויים רבים שעלות תיקונם הסתכמה בסך 283,110 ₪. לאחר שהמהנדס וגמן ז"ל נרצח בפיגוע חבלני פנו בני הזוג למהנדס שמעון גבור (להלן: המהנדס גבור) אשר נתן חוות דעת הנושאת תאריך 25.1.03, ולפיה קיימים בדירה ליקויים בהיקף משמעותי שעלות תיקונם נכון למועד מתן חוות הדעת הגיעה לסך של 151,925 ₪.

65. מחמת מכירת הדירה זנחו בני הזוג את תביעתם בגין ליקויי בניה ברם טוענים כי בעטיים (וגורמים נוספים) ירד ערך הדירה. לפיכך הגישו חוות דעת השמאי מיכאל רפלסון (להלן: השמאי רפלסון) הנושאת תאריך 17.2.03, ולפיה ירד ערך דירת בני הזוג ב-80,000 דולר (נכון לחודש יוני 2001) וב-70,000 דולר (לפי שווי בחודש פברואר 2003). לפי דעתו השפעת ליקויי הבניה – בעיקר ליקויי רטיבות בדירה ובקירות התומכים – על ירידת ערך הדירה מתבטא בשיעור 10% (ונע בין 32,000 – 38,000 דולר); אי-רישום הגינה משפיע בסכום הנע בין 45,000 דולר לבין 50,000 דולר; אי-רישום החניה משפיע על ערך הדירה בסך 5,000 דולר בקירוב; אי-בניית מחסן ורישום הצמדתו לדירה מפחית אף הוא את ערך הדירה בסך של 2,500 - 3,000 דולר; עבודות השיפוץ בבניין מפחיתות את ערכה של הדירה בשיעור 5%. מוערכת בסכום של בין 32,000$ לבין 38,000$.

66. הנתבעים מצדם הגישו חוות דעת של השמאי דותן דרעי (להלן: השמאי דרעי), שלפיה אם מביאים בחשבון עסקאות שנעשו בתקופה הרלוונטית (ספטמבר 2009) ברחוב ביכורים ובסביבתו, וכן שווי הגינה והשפעת מספר המדרגות הרב יש להסיק כי הדירה נמכרה במחיר השוק.

67. אף כי בהמשך אדון בחוות הדעת בנושא ליקויי הבניה, ייאמר כי בני הזוג רכשו דירה ישנה ששופצה AS IS, ולכן יש ממש בטענת בועז כי יש לראותם כמי שוויתרו על העלאת טענות אפשריות בנוגע לליקויי בניה.

התיישנות ושיהוי

68. הנתבעים העלו בכתב הגנתם טענת התיישנות ושיהוי. בועז טען להתיישנות חלק מהעילה ושיהוי בלא שפירט את טענתו. נמרוד העלה טענת שיהוי בלבד ונועם טען התיישנות התובענה ללא סייג.

כדי להכריע בטענות אלה יש לבחון מהם מרכיבי עילת התובענה ומה מועד היווצרות העילה.

התיישנות

69. בני הזוג וילף תבעו פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, שמקורה בליקויי בניה, באי-רישום תיקון צו רישום הבית המשותף ובאי-מסירת מחסן. כן תבעו את הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה בסך 20,000 דולר; פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם עקב הפרת החוזה ומעשיהם ומחדליהם הרשלניים מצד בועז, נמרוד ונועם ובגין ההתארכות הבלתי סבירה של עבודות הבניה לצורך בניית הדירה החמישית. נוסף לכך תבעו השבת ההוצאות שהוציאו גם לצורך ניהול ההליך הראשון.

70. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) קובע לאמור:

'התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא-

(1) בשאינו מקרקעין- שבע שנים.

(2)...'

סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי 'תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה'.

71. היות שבמקרה דנן נקטו בני הזוג את ההליך הראשון שהיה תלוי ועומד ממועד הגשתו ביום 13.6.01 ועד למחיקתו ביום 5.9.04 (דהיינו במשך שלוש שנים, חודשיים ועשרים ושניים ימים) חלה לעניינו הוראת סעיף 15 לחוק ההתיישנות, הקובעת לאמור:

"הוגשה תובענה לפני בית משפט, לרבות בית דין דתי, והתובענה נדחתה באופן שלא נבצר מן התובע להגיש תובענה חדשה בשל אותה עילה, לא יבוא במניין תקופת ההתיישנות הזמן שבין הגשת התובענה ובין דחייתה."

התקופה שבה היה ההליך הראשון תלוי ועומד אינה נמנית אפוא במניין תקופת ההתיישנות.

72. מאחר שבני הזוג ביססו את תביעתם גם על עילה נזיקית, יצוין כי לענייננו אין רלוונטיות להוראת סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] שכן במקרה דנן נתגלה הנזק בסמוך להתרחשותו. אין צורך אפוא להרחיב בסוגיה ולבחון אם התובענה התיישנה לאורה של הוראה זו.

המועד שבו נולדה עילת התובענה.

73. עילת התובענה בגין ירידת ערך מורכבת ממעשים או ממחדלים בקשר לליקויי בניה; לאי-רישום תיקון צו רישום הבית המשותף ולאי-מסירת מחסן. כן נתבע כאמור הפיצוי המוסכם וכן הוצאות משפט. מרכיב המחסן חדל להיות רלוונטי שכן בניגוד לטענת בני הזוג וילף, נמסר המחסן גם אם באיחור.

74. ירידת ערך עקב ליקויי בניה – בסיכומיהם טענו בני הזוג וילף כי עילת התובענה בגין ירידת ערך הדירה הוא 15.9.09, מועד מכירת הדירה. אין לקבל טענה זו.

טענת ירידת ערך הדירה מושתתת על קיומם של ליקויי בניה ועל אי-ביצוע תיקון רישום צו הבית המשותף. כל אלה היו ידועים לבני הזוג זמן רב לפני המכירה. הראיה, הגישו את התובענה בהליך הראשון לפני מכירת הדירה, וגם בו תבעו פיצוי בגין ירידת ערכה.

מועד המכירה הוא השלב שבו ניתן להיווכח אם אומדן הנזק לפני המכירה התממש, כך שההפסד הצפוי תואם את ההפסד האמִתי שנגרם. הא ותו לא.

75. עילת התובענה נולדה ביום שבו קיבלו בני הזוג את החזקה בדירה – 15.2.98 – שהוא גם מועד כניסתם להתגורר בה, שכן במועד זה ניתן היה לגלות את הליקויים או רובם. ממועד היווצרות העילה ועד למועד הגשת התובענה בהליך הראשון (13.6.01) חלפו שלוש שנים, שלושה חודשים ועשרים ותשעה ימים. נותרו אפוא שלוש שנים, שמונה חודשים ויומיים עד תום תקופת ההתיישנות. לפיכך לאחר מחיקת ההליך הראשון ביום 5.9.04 היה על בני הזוג וילף להגיש את התובענה בשנית לא יאוחר מיום 7.5.08. כתב התביעה בהליך השני הוגש ביום 3.5.09 דהיינו לאחר התיישנות התובענה.

76. ירידת ערך עקב אי-רישום תיקון צו רישום הבית המשותף - עילת התובענה נולדה עשרים וארבעה חודשים לאחר מועד חתימת חוזה המכר. מועד זה רלוונטי גם לסוגיית הפיצוי המוסכם. החוזה נחתם ביום 18.12.97. מרוץ ההתיישנות התחיל אפוא ביום 18.12.99. ממועד היווצרות העילה ועד למועד הגשת התובענה בהליך הראשון (13.6.01) חלפו אפוא שנה, חמישה חודשים ועשרים ושישה ימים. לפיכך ממועד מחיקת ההליך הראשון (5.9.04) ועד תום תקופת ההתיישנות נותרו חמש שנים, שישה חודשים וחמישה ימים, כך שמרוץ ההתיישנות הסתיים ביום 10.3.10. כתב התביעה בהליך השני הוגש ביום 3.5.09. ככל שהדבר נוגע להתיישנות בגין אי-רישום תיקון צו רישום הבית המשותף ובגין הפיצוי המוסכם הוגשה אפוא התובענה לפני תום תקופת ההתיישנות.

77. עגמת נפש - כולל הן הפרטים המצוינים לעיל וכן את התארכות הבניה של הדירה החמישית על כל הכרוך בכך. בניית הדירה החמישית החלה בתחילת שנת 2000 או בסמוך לכך והסתיימה כשלוש שנים ממועד כניסתם לדירה. בני הזוג התגוררו בדירה כשנה ומחצה בלבד בזמן ביצוע עובדות הבנייה. מרכיב זה טרם התיישן במועד הגשת ההליך השני.

78. כתב התביעה נושא ההליך השני הוגש ביום 3.5.09 (ויש לראות את כתב התביעה המתוקן – הוא ההליך השלישי – כאילו הוגש ביום הגשת התובענה המקורית בהליך השני). על יסוד האמור לעיל אני קובעת כי התובענה לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה התיישנה חלקית במועד הגשתה (חלק העילה המושתת על ליקויי בניה) וכפועל יוצא גם התובענה לפיצוי בגין עגמת נפש שאף היא התיישנה חלקית.

79. השבת הוצאות – מעיון בכתב התביעה אין זה נהיר אם כוונת בני הזוג להוצאות שהוציאו כדי לנהל את ההליך הראשון או להוצאות המשפט בהליך דנן. ברי כי אם עסקינן בהוצאות משפט בהליך דנן – אין התיישנות. אם הכוונה להוצאות שהוציאו בהליך הראשון נולדה עילת התובענה עם הגשת התובענה שם, דהיינו ביום 13.6.01. ההליך הראשון נותר תלוי ועומד עד למועד מחיקתו ביום 5.9.04. פשיטא אפוא כי במועד הגשת התובענה נושא ההליך השני טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

80. על יסוד האמור לעיל אני קובעת כי דין התובענה להידחות בחלקה מחמת התיישנות. היות שבהתיישנות דיונית עסקינן יש לראות נתבע אשר נמנע מלהעלות טענה זו בהזדמנות הראשונה, כמי שוויתר עליה. במקרה דנן ויתר נמרוד על טענת התיישנות.

שיהוי

81. כל הנתבעים טענו כי יש לדחות את התובענה מחמת השיהוי הבלתי סביר בהגשתה, שיהוי אשר מוסבר אך ורק ברצונם של בני הזוג להמתין עד חלוף תקופת ההתיישנות הפלילית כדי להבטיח כי לא יועמדו לדין פלילי עקב דיווח כוזב לשלטונות המס. בועז ונועם טענו שיהוי לחלופין בלבד.

82. כאמור, כתב התביעה בהליך הראשון הוגש ביום 13.6.01. פסק הדין המורה על מחיקתו ניתן ביום 5.9.04 ורק ביום 3.5.09, קרוב לחמש שנים ממועד המחיקה, הגישו בני הזוג את התובענה בהליך השני.

83. שיהוי יכול לשמש הגנה דיונית מפני תביעה אם עלול "...לפגוע בציפייתו של התובע לכלכל צעדיו לפי טעמו במסגרת תקופת ההתיישנות המוכרת בחוק" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(5) 443, [2003] בעמוד 455). כך מציבים מחסום דיוני נוסף למימוש זכות התביעה של תובע, ולכן נפסק כי בית המשפט ישתמש בסמכות זו במשורה, לפי הכללים שהותוו בהלכה הפסוקה ובמקרים חריגים בלבד.

אין חולק כי חלוף הזמן כשלעצמו אינו עילה לדחיית תובענה מחמת שיהוי "..שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי (רע"א 4982/92 עזרא נ' מועצה מקומית תל-מונד, פ"ד מז(5) 94,Oughton, Lowry, Merkin, Limitation of Actions, 1998, p. 23.)" (שם, בעמוד 7), ולכן מחייב בחינת תום לבו של התובע בהתנהגותו כלפי הנתבעים.

84. הנטל להוכיח כי התובע זנח את תביעתו וכי הנתבע שינה את מצבו לרעה מוטל על כתפי מי שטוען זאת, דהיינו, על כתפיו של הנתבע. אין חולק, כי נדרשת ממנו רמת הוכחה כבדה יותר מאשר ברגיל.

85. כפי שפורט בסעיף 17 דלעיל, בחוזה המכר ציינו הצדדים תמורה נמוכה מזו ששולמה הלכה למעשה, תוך פיצולה המלאכותי בין תמורה בעבור הדירה לבין תמורה בעבור עבודות שיפוצים בה.

אף כי בני הזוג ידעו כי תמורת הדירה המשופצת שילמו סך של 245,000 דולר, הרי שדיווחו לשלטונות המס על תשלום תמורה נמוכה יותר, וכך נהנו מחיסכון במס רכישה.

86. פיצול התמורה היה בגדר חוזה מלאכותי שנעשה לצרכי מס. לגרסת בני הזוג יוזמי הפיצול היו בועז ונמרוד. אלה מצדם טוענים כי מי שיזם את המהלך היו בני הזוג דווקא וכי גילוי העובדה שבני הזוג דיווחו לשלטונות המס דיווח כוזב עמד מאחורי הצעת המותב שדן בהליך הראשון להגיע להסדר פשרה פן יפגעו בני הזוג, עורכי דין במקצועם, וזו גם הסיבה מדוע התמהמהו בני הזוג והמתינו קרוב לחמש שנים, עד חלוף תקופת ההתיישנות הפלילית, כדי לפנות שוב לבית המשפט.

87. ההכרעה במחלוקת זו רלוונטית בנוגע לסוגיית תום הלב של בני הזוג, שלה נפקות בנושא השיהוי.

ראשית, לעומת בני הזוג שהפיקו טובת הנאה מהפיצול שהביא להקטנת החיוב במס רכישה, לא הוכח כי צמחה תועלת למי מהנתבעים. כאמור הדירה נרכשה כדירתו הפרטית של בועז, שנהנה בשל כך מפטור ממס שבח.

שנית, גרסת בני הזוג ולפיה לא ידעו שפיצול התמורה בלתי חוקי מצטיירת כהיתממות לשמה ופוגעת במהימנותם. כל בר-דעת, ולא רק מי שתחום עיסוקו דיני מיסוי מקרקעין, היה שואל את עצמו מדוע הפיצול בתמורה, לא כל שכן כשמדובר בעורכי דין. יתרה מכך, בני הזוג היו מיוצגים על ידי עורך דין, שהיה חברם ושבועז הסכים שייצג גם אותו בעסקה (זאת בניגוד למצג שבני הזוג ניסו להציג, ולפיו היה עורך דינם של בועז ונמרוד) כך שהיה בכוחם לברר אל-נכון אם פיצול העסקה ודיווח על תמורה נמוכה ממה ששילמו לאמִתו של דבר מותר ותקין.

88. אף אם נניח לזכותם של בני הזוג שבעת כריתת חוזה המכר לא היו מודעים לכך שהחוזה מלאכותי ומטרתו לחסוך בחיוב במס – ולעניין זה אין נפקא מינה אם 'החוסך' היו בני הזוג או בועז – נגוע באי-חוקיות וכי דיווח לשלטונות המס תמורה נמוכה מזו ששולמה לאמִתו של דבר הוא בגדר דיווח כוזב. ואולם, אין חולק שנושא אי-חוקיות הדיווח עלה בדיון בהליך הראשון כך שבעייתיות הדיווח היתה נהירה לבני הזוג .

ראוי לזכור כי בישיבה שהתקיימה בהליך הראשון לאחר שבית המשפט הזהיר את ניר כי אינו חייב להשיב על שאלה בסוגיית הדיווח לשלטונות המס לבל יפליל את עצמו, יזם המותב שדן בהליך הראשון הסדר של פשרה. נושא הדיווח כוזב לשלטונות המס ריחף אפוא באולם בית המשפט.

89. אני קובעת אפוא כי בני הזוג ידעו היטב שהחוזה לא שיקף את התמורה האמִתית של הדירה.

90. בנסיבות אלה חוסר מעש מצד בני הזוג לאחר מחיקת ההליך הראשון – אפילו היה יסוד לגרסתם בנוגע לסיבת מחיקתו – כמו גם ההמתנה במשך כחמש שנים מוסברים אך ורק ברצונם להמתין עד לחלוף תקופת ההתיישנות הפלילית ורק אז לחדש את תביעתם.

91. התנהגות זו אינה מתיישבת עם תום לב מצד בני הזוג, וניתן אף לראותה כשימוש לרעה בהליך השיפוטי עד כדי פגיעה בציפייתם הלגיטימית של בועז, נמרוד ונועם שלא להיתבע שוב על יסוד אותה מסכת עובדתית.

בני הזוג ישבו באפס מעשה ולא נקטו פעולה כדי להחזיר את ההליך הראשון לרשימת התיקים התלויים ועומדים, אף כי התובענה נמחקה לאחר שבית המשפט הסיק שהסכסוך יושב. בנסיבות אלה היו רשאים הנתבעים להניח כי בני הזוג זנחו את תביעתם. חלוף הזמן ממועד המחיקה אך חיזק ציפייתם זו.

92. דין התובענה אפוא להידחות מחמת שיהוי.

93. חרף מסקנתי דלעיל אדון בפרטי תביעתם של בני הזוג בהליך השלישי, כפי שצומצמו בסיכומי טענותיהם.

ירידת ערך הדירה

94. בהליך הראשון כמו גם בהליך דנן לפני תיקונו תבעו בני הזוג וילף פיצוי בגין ליקויי בנייה. היות שהתברר כי סמוך לאחר הגשת התובענה נושא ההליך השני מכרו את הדירה ויתרו בסיכומי טענותיהם על התביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה והותירו את התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך, כשלטענתם בתמורה שקיבלו מאת הרוכשים מגולמים ליקויי הבנייה ואת אי-רישום תיקון צו רישום הבית המשותף. לטענת בני הזוג, מכרו את הדירה במחיר נמוך משמעותית מהמחיר ששילמו בעת רכישתה.

95. בחוזה מכירת הדירה פירטו בני הזוג וילף את ליקויי הבניה המופעים בחוות דעת המהנדס גבור תוך שמירת זכותם לנקוט הליך משפטי בגינם.

96. כפי שצוין בסעיף 64 דלעיל קיים פער בלתי מבוטל בין אומדן עלות תיקון הליקויים לפי חוות דעת המהנדס וגמן ז"ל לבין שומת המהנדס גבור את עלות תיקונם. אין הסבר, לא כל שכן הסבר מניח את הדעת, לפער בין הערכות מומחים אלה. די בפער זה כדי להעמיד בספק את עצם קיומם של ליקויי בניה בכלל ואת ההיקף הנטען בפרט.

97. המהנדס גבור, שכיום על חוות דעתו מבססים בני הזוג את תביעתם, מצא כי קיימת בעיית רטיבות עקב חלחול מים ממקור חיצוני, סדקים בתקרת אחד החדרים, ליקויים במבנה עמוד התמיכה בדירה, ציפוי החוץ של הדירה מתקלף, לא הותקנו צינורות ניקוז בקיר התומך ונתגלו בעיות חלודה סביב ברזל הזיון של הקירות .

98. כאמור, טענת בני הזוג בנוגע לקיומם של ליקויי בניה והיקפם מושתתת על חוות דעת של מומחה מטעמם. בבואו בית המשפט לבחון חוות דעת 'מטעם' עליו לנקוט משנה זהירות, לא כל שכן אם לא עברו את שבט הביקורת של חקירת שתי וערב. על-פי-רוב חוות דעת של מומחים 'מטעם' בנוגע להיקף הליקויים ולעלות תיקונם אינן משקפות את העובדות כהווייתן, אינן מאוזנות ונוטות לטובת מזמינם.

99. במקרה דנן מקבל האמור לעיל משנה תוקף שהרי באמתחתם של בני הזוג וילף שתי חוות דעת וביניהן קיים פער משמעותי ובלתי מוסבר. לא זו אף זו, המהנדס גבור ביקר בדירת בני הזוג בשנת 2003, כחמש שנים לאחר שקיבלו את החזקה בדירה, כשאין מחלוקת כי חלק ניכר מהתקופה התגוררו בדירת בני הזוג שוכרים ולא נעשו בה עבודות תחזוקה שוטפות.

100. לא ניתן אפוא להסתמך על ליקויי הבנייה שמצא המהנדס גבור לצורך הערכת ירידת ערך הדירה.

יתרה מכך, לגרסת ניר, מלבד תיקון אחד שביצע בעצמו לא תוקן מקור הרטיבות. אין זה מתקבל על הדעת שמאן דהו יתגורר בדירה הלוקה בפגם חמור הגורם לתופעת רטיבות קשה בלא שיזמין בעל מקצוע לתקנו. גם העובדה ששוכרים שילמו טבין ותקילין כדי להתגורר בדירה אינה מתיישבת עם קיומה של רטיבות חמורה, אשר ודאי פגעה ביכולת מי שהתגורר בה ליהנות ממנה. אין זה סביר כי איש מהשוכרים לא דרש לתקן את הליקוי הנטען כתנאי להמשך תוקפו של חוזה השכירות או לא דרשו תשלום דמי שכירות מופחתים.

מכאן, גם אם נתגלו ליקויי בנייה בדירה, לא הוכח כי היקפם וחומרתם פגע בערך הדירה.

101. לביסוס גרסתם בדבר ירידת ערך הדירה הגישו בני הזוג גם את חוות דעת השמאי רפלסון. חוות דעת זו הוכנה לצורך ההליך הראשון והיא נכונה ליום 17.2.03.

חוות דעת השמאי רפלסון אינה יכולה לסייע לבני הזוג. מאז ההליך ראשון ועד למועד הדיון בהליך השלישי חלף זמן רב והשתנו הנסיבות, כגון המעבר ממחיר דולרי למחיר שקלי עקב התחזקות השקל החדש; המשבר הכלכלי שהשפיע גם על שוק נכסי מקרקעין בכלל ובעיר חיפה בפרט. שינויי נסיבות אלה כמו גם פער הזמניים בין מועד עריכת חוות הדעת לבין המועד הרלוונטי להליך השלישי והעובדה שהשמאי רפלסון הסתמך על ליקויי בניה שפורטו בחוות דעת המהנדס גבור, שכאמור קיומם לא הוכח כדבעי, מביאים למסקנה שחוות דעתו אינה יכולה לשמש יסוד בנוגע לירידת ערך הדירה. לכן העובדה שהשמאי רפלסון לא נחקר על חוות דעתו אינה משנה את המסקנה.

102. כדי לעמוד בנטל המוטל עליהם היה על בני הזוג להוכיח מה היה מחיר השוק של הדירה במועד מכירתה וכי מכרו אותה במחיר נמוך ממנו או כי החמיצו הזדמנויות קודמות למכרה ברם הדבר לא עלה בידם מחמת הפגמים שבה. דבר מאלה לא הוכח.

103. לעניין זה ראוי להביא בחשבון כי הדירה נמכרה ללא מעלית וכי הרוכשים נטלו על עצמם לשלם את עלות חיבור הדירה אליה כדי שיתאפשר להם להשתמש בה. היעדר מעלית בדירה שמרוחקת ממפלס הרחוב במספר מדרגות רב ודאי משפיע על שווי הדירה. כמו כן יש לזכור כי בני הזוג שילמו למעשה בעבור הדירה 10,000 דולר פחות מהמחיר המוסכם, שהרי הותירו בידיהם (בהתאם לחוזה) סכום זה עקב אי-קיום התחייבות בועז לרשום את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין.

104. לא עלה אפוא בידי בני הזוג וילף להוכיח כי הדירה נמכרה במחיר נמוך מערכה האמִתי.

אי-רישום תיקון צו רישום הבית המשותף

105. בני הזוג גם טענו כי ערך הדירה ירד היות שבמועד המכירה טרם נרשם תיקון צו רישום הבית המשותף, כך שמצב הרישום הקיים אינו משקף את ההצמדות לדירה – החצר, החניה והמחסן.

106. בעניין זה מקובלת עליי חוות דעת השמאי דרעי, ולפיה אם היעדר רישום נעוץ בסיבות שאינן מהותיות (בלשונו 'במקרים בהם העניין הוא פתיר') אין לכך השפעה על ערך הדירה. במקרה דנן לא הוכח כי קיימת מניעה לתיקון הרישום ואיש אינו חולק כי ההצמדות המוזכרות בחוזה המכר בין בועז לבין בני הזוג הן שייכות לדירה ועתידות להירשם כהצמדות לדירה. נושא הרישום אפוא פתיר וכרוך בפעולה שאינה מסובכת.

107. לפיכך לא הוכח כדבעי כי אי-ביצוע הרישום השפיע על ערך הדירה.

הפיצוי המוסכם

108. בני הזוג זכאים לפיצוי מוסכם וללא הוכחת נזק למקרה של הפרתו היסודית של חוזה המכר. עם הסעיפים שהפרתם בגדר הפרה יסודית המקנה זכות לפיצוי מוסכם נמנה סעיף 2.8 שעניינו תיקון רישום צו רישום הבית המשותף.

היות שאין חולק שרישום זה לא הושלם עד למועד הקובע זכאים לכאורה בני הזוג וילף לפיצוי המוסכם הנתבע.

109. ואולם, אין חולק כי נותרו בידי בני הזוג 10,000 דולר, שנועדו להבטיח ביצוע פעולה זו. סכום זה לא שולם ובועז לא הגיש תובענה נגדם לתשלומו. אף כי לא הוכחה העלות הכרוכה ברישום תיקון צו רישום הבית המשותף, סביר להניח שהסכום שנותר בידי בני הזוג משקף אותה ואף למעלה מכך.

הותרת סכום זה – מחצית מהפיצוי המוסכם – ופסיקת הפיצוי המוסכם תיצורנה עיוות דין שכן הלכה למעשה יזכו בני הזוג בפיצוי גבוה מהמוסכם. יש להפחית אפוא את סכום הפיצוי למחצית.

110. לא זו אף זו, בני הזוג הפרו את חובתם להקטין את נזקם. אף כי החזיקו סכום משמעותי למדיי לא נקטו צעד כדי לבצע בעצמם את התיקון. במהלך כל השנים שבהם היו הבעלים של הדירה היה בכוחם של בני הזוג לפנות לעורך דינם ולבקשו לטפל בתיקון צו רישום הבית המשותף. חרף זאת בחרו לשבת באפס מעשה, לא לנקוט פעולה, לתבוע פיצוי ולהותיר בידם חלק מהתמורה.

111. לולא החזיקו בני הזוג את הסך של 10,000 דולר, גם אז הייתי מגיעה למסקנה שבניגוד לחובתם לא פעלו בני הזוג להקטנת נזקם.

112. לפיכך איני רואה מקום לפסוק לטובת בני הזוג פיצוי נוסף על הסך שנותר ממילא בידיהם ושלא נתבע על ידי מוכר הדירה.

הוצאות משפט

113. בני הזוג וילף תובעים השבת ההוצאות. כאמור, אין זה נהיר אם כוונתם להוצאות בהליך דנן – ההליך השלישי – או ההוצאות שהוציאו לצורך ניהול ההליך הראשון. ככל שהכוונה להוצאות בהליך זה, הרי שפסיקת הוצאות מסור לשיקול דעת בית משפט ועל כך יוחלט בהמשך.

ככל שתביעתם היא לפסיקת הוצאות שהוציאו בהליך הראשון דין תביעתם זו להידחות.

114. לטענתם נמחק ההליך הראשון מחמת שגגה אשר יצאה מתחת ידם של עובדי מזכירות בית המשפט או של המותב שדן בהליך הקודם. לא זו בלבד שלא הוכחה קיומה של הזכות לתבוע הוצאות שנגרמו בהליך קודם שהסתיים בלא חיוב בהוצאות, אלא שיש בתביעתם זו של התובעים מידה של עזות מצח.

115. בניגוד לטענתם, הסתיים ההליך הראשון במחיקתו היות שבעלי הדין לא הודיעו לבית המשפט תוך המועד שנקבע אם הושג הסדר של פשרה. בהיעדר הודעה, הסיק בית המשפט כי הצדדים הגיעו להסדר, ולכן הורה על מחיקת ההליך.

116. למותר לציין כי לוּ נפלה טעות בעטיה הורה בית המשפט על מחיקת התובענה, עמדו לפני בני הזוג וילף שתי חלופות – להגיש בקשה לביטול פסק הדין או לערער עליו. חרף זאת בחרו, מטעמיהם הם, לשבת באפס מעשה ולא לנקוט את הצעדים המתבקשים כדי להחזיר את תביעתם לרשימת התיקים התלויים ועומדים. מכאן העובדה שההליך הראשון הסתיים כפי שהסתיים נזקפת כולה לחובת בני הזוג.

117. יתרה מכך, בהתאם לתקנה 511(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: התקנות) 'בתום הדיון בכל הליך, יחליט בית המשפט או הרשם, לעניין שלפניו, אם לחייב בעל דין בתשלום שכר טרחת עורך דין והוצאות המשפט (להלן-הוצאות) לטובת בעל דין אחר, אם לאו'.

יוצא אפוא שפסיקת הוצאות או אי-פסיקתן מסורה לשיקול דעת בית המשפט הדן בהליך, ולא לבית משפט אחר או למותב אחר בהליך אחר.

118. זאת ועוד. ככלל, בעל דין הזוכה בהליך זכאי לפסיקת הוצאות לטובתו, ומחיקת תובענה כמוה כזכייה בה. אם סברו בני הזוג כי חרף הפסדם בדין לאחר שההליך הראשון נמחק זכאים לפסיקת הוצאות לטובתם, פתוחה היתה לפניהם הדרך לפנות בבקשה במסגרת ההליך הראשון או לערער על פסק הדין שניתן בו. ואולם לא היו רשאים לנקוט הליך חדש ולדרוש בו פסיקת הוצאות בהליך שהסתיים זה מכבר.

119. לכן אפילו היו מניחים בני הזוג תשתית עובדתית שממנה ניתן היה להסיק שנעשה להם עוול בכך שלא נפסקו הוצאות לטובתם לא היו זכאים לסעד המבוקש במסגרת ההליך דנן. וההפך הוא הנכון. חסד עשה עמם בית המשפט שעה שלא חייבם בהוצאות בהליך הראשון או למצער לא התנה הגשת תובענה חדשה על יסוד אותה מסכת עובדתית בתשלום הוצאות.

120. אין בני הזוג זכאים אפוא להשבת ההוצאות שהוציאו בהליך הראשון.

עגמת נפש

121. בכתב התביעה טענו בני הזוג וילף כי בין דצמבר 1999 ועד אוגוסט 2001 נאלצו להתגורר ב'אתר בניה' בשל עבודות הבנייה שבוצעו בבניין. מטעם זה זכאים לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני מאת נועם ומאת בועז ונמרוד שהתירו לו להאריך את זמן ביצוע העבודות. כמו כן הפרת החוזים על ידם פגעה פגיעה ממשית בזכות בני הזוג ליהנות מהדירה. לפיכך תבעו פיצוי בגין ראש נזק זה בסך 50,000 ₪.

122. אין חולק כי ביצוע עבודות בנייה בזמן מגורים בבניין גורם לאי-נוחות. ואולם, לא זו בלבד שבעת הרכישה ידעו בני הזוג כי עתידים להתבצע עבודות בניה בבניין והסכימו לכך במפורש, אלא שחלק מעבודות אלה נועדו לשפר את חזות הבניין ובעקיפין להשביח את הדירה. לפיכך אין מקום לפסוק לטובתם פיצוי בגין האי-נוחות שנגרמה להם מעצם המגורים בבניין שבו בוצעו עבודות בניה רחבות היקף.

123. טענת בני הזוג כי עבודות הבנייה התארכו מעל המצופה והמוסכם בשל חריגות בניה לא הוכחה כדבעי. אמנם נכון, אין חולק כי העבדות התארכו ברם עיכוב בביצוע עבודות בניה מכל סיבה שהיא הוא בגדר הצפוי, וגם בני הזוג היו אמורים להיות מודעים לכך.

124. לפיכך אין מקום לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני.

סוף דבר

125. התוצאה היא כי אני מורה על דחיית התובענה.

התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים בסך 10,000 ₪ לכל אחד מהם.

ניתן היום, י"א חשוון תשע"ה, 04 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.