טענות התובעת

התובעת הינה חברת ניהול המתחזקת את הנכס המסחרי הידוע כ"קניון היהלום" באלעד (להלן – הקניון). הנתבעת מחזיקה בנכס בקניון, שבו מתנהל עסק בשם "ש.ש.ת", ובנכס נוסף, שבו מתנהל עסק בשם "הכל בדולר" (להלן – החנויות). שטחן הכולל של שתי החנויות הוא 184 מ"ר.

הנתבעת התחייבה בהתאם להסכם ניהול מיום 27.3.06 לשלם דמי ניהול בשיעור שייקבע מעת לעת. למרות זאת, נמנעת הנתבעת מלשלם את דמי הניהול מאז חודש אוגוסט 2003.

התובעת עותרת לחיוב הנתבעת בתשלום חובה בגין דמי הניהול.

טענות הנתבעת

הנתבעת מכחישה את הטענה, ולפיה התובעת היא חברת הניהול המתחזקת את הקניון. הנתבעת טוענת, כי – לכל היותר – התובעת היא קבלן משנה או נותן שירותים, שנשכר על ידי בעליו של הקניון, פרויקט יהלום מרכז (ישראל) בע"מ (להלן – הבעלים), כמו כל חברת נקיון אחרת.

הנתבעת טוענת, כי לא נחתם הסכם לרכישת החנויות בינה ובין הבעלים ואף לא הסכם שכירות. טיוטת הסכם ניהול בין התובעת ובין הבעלים מיום 27.3.06 היתה אמורה להיחתם ולהיכנס לתוקף רק עם חתימת הסכם רכישה או הסכם שכירות. היות שהסכם כזה לא נחתם, גם הסכם הניהול לא נחתם. החובה בתשלום דמי ניהול קמה רק מכח התחייבות לעשות כן בהסכם רכישה או בהסכם שכירות, אך הסכם כזה לא נחתם, כאמור לעיל

זאת ועוד, הסכם הניהול, שאותו צירפה התובעת לכתב התביעה המתוקן (נספח א) לא נחתמם על ידי הבעלים, וחתימתה עליו הוספה רק בשלב מאוחר יותר לפני הגשת כתב התביעה המתוקן. כך גם הוספו למסמך זה הוספות נוספות.

יתירה מכך, בהסכם הניהול תניות מקפחות, כאשר מדובר בחוזה אחיד. כל כן יש לבטל תניות אלו.

הנתבעת מכחישה את הנטען על ידי התובעת, כי שטח החנויות שהוחזק על ידי הנתבעת הוא 184 מ"ר.

הנתבעת טוענת, כי במשך התקופה בה היא החזיקה בחנויות התלוננה פעמים רבות על אחזקתו הלקויה של הקניון וסביבתו. הנתבעת טענה, כי הקניון מוזנח, מלוכלך ולא מתוחזק כראוי, דבר שפגע במוניטין של החנויות.

עד לחודש אפריל 2008, עקב הטעיה של התובעת, שילמה הנתבעת בעד שירותי התובעת בקניון סך של 7.63 ₪ למ"ר. התשלום נעשה, לכל היותר, מכח הסכם בין הצדדים, שנכרת מכח התנהגות. הסכם שכזה יכול כל אחד מן הצדדים לבטלו בכל עת. אכן כך נהגה הנתבעת, כאשר הודיעה ביום 6.4.08 לתובעת על הבאתו של אותו הסכם בעל פה לקיצו. המדובר בביטול הסכם, שנעשה על ידי הנתבעת כדין. במצב דברים זה אין הנתבעת זכאית לתשלום כלשהו החל מחודש מאי 2008.

גם לשיטתה של התובעת אין היא יכולה לדרוש תשלום בגין התקופה שעד לחודש אוקטובר 2010. זאת לנוכח הודעת התובעת, על הפסקת עבודתה החל מסוף חודש מרץ 2011.

דיון והכרעה

אין מחלוקת, כי הנתבעת החזיקה בשתי חנויות בקניון, האחת בשטח של 144 מ"ר והשניה בשטח של 44 מ"ר. מר שי נתן, מי ששימש כמנהל הנתבעת, אישר זאת בעדותו בפני (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 2-4).

אין גם מחלוקת, כי הנתבעת חתמה על הסכם הניהול ביום 27.3.06. עותק ההסכם החתום על ידי הנתבעת אף צורף כנספח א לתצהיר עדותו של מר שי נתן. מי שחתם על הסכם הניהול בשמה של הנתבעת היה מר שי נתן. בעדותו בפני הוא אישר, כי קרא את הסכם הניהול בטרם חתם עליו (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 29-30). מכך ניתן להסיק, כי היה מודע לכל התחייבויות הנתבעת בהתאם להסכם הניהול.

בסעיף 9.א. ובסעיף 9.ב. להסכם הניהול נקבע, כי על הנתבעת, כדיירת בקניון, לשאת – ביחד עם שאר הדיירים – בכל הוצאות ניהולו של הקניון בתוספת דמי ניהול. בהתאם לאמור בסעיף 10 להסכם הניהול, דמי הניהול ישולמו בהתאם לחלקו היחסי של השטח שבו מחזיק כל דייר בקניון ביחס לשטח הכולל של הקניון. אופן ביצוע התשלום ומועדו הוסדר בסעיף 11 להסכם הניהול.

אין מחלוקת, כי לפחות עד לחודש מרץ 2008 שילמה הנתבעת לתובעת את מלוא דמי הניהול. הודה בכך מר שי נתן בעדותו, כאשר לדבריו שולמו התשלומים במלואם עד לחודש מאי 2008. (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 17-18).

בהתאם להוראות סעיף 13.א. להסכם הניהול, תוקפו של ההסכם הוא למשך 9 שנים. אין מחלוקת, כי תקופה זו לא חלפה בעת שהודיעה הנתבעת לתובעת על הפסקת ההתקשרות ביניהן במכתבה מיום 6.4.08.

בהתאם להוראות סעיף 13.ה. רק לבעלי 75% מהזכויות בקניון קיימת הזכות להחליף את חברת הניהול בקניון בחברת ניהול אחרת. לא נטען על ידי הנתבעת, כי היתה הסכמה שכזו מצידם של 75% מבעלי הזכויות אודות החלפת חברת הניהול. בסעיף 11.ו. להסכם הניהול נקבע, כי אין דייר בודד יכול להשתחרר מחבותו על פי הסכם הניהול באופן עצמאי.

אמנם הנתבעת טוענת, כי הוראות הסכם הניהול אינן מחייבות אותה, היות שלא נחתם על ידי התובעת, וכי חתימתה על הסכם הניהול הוספה רק אחר הגשת התביעה. כראיה לכך מבקשת הנתבעת להסתמך על העובדה, שלכתב התביעה המקורי מצורף עותק של הסכם הניהול, הנושא את חתימת הנתבעת בלבד, בעוד שלכתב התביעה המתוקן מצורף עותק של הסכם הניהול, הנושא גם את חתימת התובעת.

סבורני, כי אין לקבל טענה זו. גם אם נכונה טענת הנתבעת, כי התובעת לא חתמה מלכתחילה על הסכם הניהול, הרי שעדין יש לראות את הסכם הניהול כמחייב במערכת היחסים שבין הצדדים. חתימת הנתבעת על הסכם הניהול הינה, לכל הפחות, הצעה במובנו של סעיף 2 ל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – החוק). בהתאם להוראות סעיף 6(א) לחוק, קיבולה של ההצעה יכול שיהיה גם בדרך של התנהגות.

במקרה דנן אין חולק, כי החל משנת 2006 ועד לחודש אפריל 2008 נהגו הצדדים בהתאם להוראות הסכם הניהול, תוך שהנתבעת עומדת בכל התשלומים אותם נדרשה לשלם בהתאם להוראות הסכם הניהול, כאמור לעיל. לפיכך יש לראות התנהגות זו של התובעת כקיבול של הצעת הנתבעת, וממילא יש לראות את הסכם הניהול כהסכם שנכרת בין הצדדים ומחייב אותם.

אמנם הנתבעת טוענת, כי ביצעה את התשלומים לנוכח מצג שווא, שהוצג לה על ידי נציג התובעת, ולפיו אין התשלומים מבוצעים בהתאם להוראות הסכם הניהול אלא כתשלום עבור נקיון בלבד (לעניין זה ראה – בין השאר – דברי מר שי נתן בעמ' 15 לפרוטקול, שורות 3-7), אך טענה זו לא גובתה באסמכתא כלשהי ולא הובאה שום ראיה לחיזוקה של טענה זו, ועל כן אין לקבלה.

הנתבעת העלתה טענות שונות בדבר אופן תיפקודה של התובעת באחזקת הקניון. מר שי נתן אישר בעדותו, כי לא היתה כל פניה מצידה של הנתבעת אל התובעת, שנעשתה בכתב, בעניין זה. לטענתו של מר שי נתן, כל הביקורת הועלתה בעל פה והוצגה בפני נציג התובעת, רמי (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 12-14; עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 5-6). במצב דברים דברים זה יש לקבוע, כי טענות אלו של הנתבעת בדבר ליקויים בתיפקודה של התובעת ובדבר מתן התראות בעל פה בעניין זה, לא הוכחו. אמנם לאחר תום שמיעת העדים בתיק, ביום 8.7.14, ביקשה הנתבעת לראשונה להגיש תמונות, המעידות על מצב הקניון והליקויים בביצוע עבודתה של התובעת. למרות התמיהה מהגשתן המאוחרת של ראיות אלו, התרתי את הגשתן. יחד עם זאת, אינני סבור, שיש לייחס משקל ראייתי רב מידי לתמונות אלו. זאת במיוחד לנוכח העובדה, שלמרות שהתובעת – כך לדברי הנתבעת – כלל לא מילאה תפקידה, המשיכה הנתבעת לעמוד בתשלום דמי הניהול במלואם.

זאת ועוד, גם נפל ליקוי בעבודת התובעת לא היתה הנתבעת רשאית להשתחרר באופן חד-צדדי ועצמאי מהתחייבויותיה בהתאם להסכם הניהול, וזאת לנוכח הוראותיו המפורטות לעיל של הסכם הניהול. פתוחה היתה הדרך בפני הנתבעת לנסות להשיג הסכמה של 75% מדיירי הקניון להחלפת חברת הניהול או כל דרך משפטית אחרת, אך הנתבעת בחרה שלא לנסות כל דרך אחרת, אלא בחרה לפטור עצמה באופן חד-צדדי ועצמאי מהתחייבויותיה שבהסכם הניהול.

זהותו של אותו רמי, שעל פי טענת הנתבעת היה נציג של התובעת שבפניו הוטחה ביקורתה של הנתבעת, לא ברורה, הוא לא הוזמן לעדות על ידי הנתבעת, ואף לא נטען, כי נעשה מאמץ כלשהו לאיתורו לשם זימונו לעדות. כשנאל מר שי נתן אודות אי זימונו של רמי לעדות, הוא השיב: "לא יודע" (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 14-15). הוא אף אמר, כי כלל אינו יודע אם אותו רמי עובד אצל התובעת (עמ' 15 לפרוטוקול,
שורות 12-13).

לנוכח כל האמור לעיל דין התביעה להתקבל.

הנתבעת תשלם לתובעת סך של 75,209 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן, 25.12.11, ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן, תשא הנתבעת בהוצאות התובעת בסך 1,800 ₪ ובשכ"ט ב"כ התובעת בסך 10,385 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ט"ז כסלו תשע"ה, 08 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.