תביעה להשבת כספים אשר שולמו על ידי התובע, במקום הנתבע, לפי הסכם מכר מקרקעין שנכרת בין הצדדים, שבטלותו אושרה על ידי בית המשפט העליון שדחה בפסק דינו ב- ע"א 651/11, מיום 23.4.13, את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ב- ת"א (מחוזי חי') 10129-03-09, מיום 13.12.10, שבו התקבלה תביעת הנתבע למתן סעד הצהרתי בדבר בטלות הסכם מכר המקרקעין; ותביעה שכנגד, שהגיש הנתבע כנגד התובע, ע"ס של 50,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לו, ובכלל זה הוצאות משפט, נזק לא ממוני לו ולאשתו, פיצוי בגין דמי שימוש ו/או שלילת הבעלות ו/או החזקה בנכס, וזאת לאחר ניכוי הסכומים שקיבל הנתבע מאת רשויות מס שבח לאחר ביטול ההעסקה.

הצדדים הסמיכוני ליתן בתיק זה פסק דין על דרך הפשרה, לפי סעיף 79א. לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט"), על יסוד החומר הקיים בתיק, העדויות וטיעוני ב"כ הצדדים בעל-פה.

רקע:

1. הנתבע היה הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלק 2/9 מחלקה 6, גוש 19053, באדמות מג'ד אל-כרום (להלן: "המקרקעין").
2. ביום 23.11.08 נחתם לכאורה הסכם למכירת זכויותיו של הנתבע במקרקעין לעותמאן סאלח (להלן: "עותמאן"). בהתאם, הוענק לעו"ד עבדאלסאלם עתמאלה ייפוי כוח בלתי חוזר (להלן: "ייפוי הכוח"), שמכוחו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על המקרקעין לטובת עותמאן.
3. כעבור כחודש, ביום 25.12.08, נחתם לכאורה הסכם נוסף, לפיו מכר הנתבע לתובע, בעסקה נוגדת, את הזכויות בחלק מן המקרקעין (להלן: "ההסכם"). בסמוך לאחר מכן, ביום 18.1.09, נרשמה לטובת התובע הערת אזהרה על המקרקעין, ולמחרת דיווח התובע על העסקה לרשויות המס, ושילם את מלוא המסים בגינה, לרבות אלו שאמורים היו לחול על הנתבע כמוכר.
4. ביום 17.3.09 הגיש הנתבע תובענה נגד התובע, עותמאן סאלח ואחיו ג'אבר (להלן: "האחים סאלח"), ורשם המקרקעין נצרת [ת"א (מחוזי חי') 10129-03-09], שבה עתר למתן פסק דין המצהיר כי הסכמי המכר וייפויי הכוח בטלים, וכי הוא בעל הזכויות היחיד במקרקעין. בד בבד עם הגשת התביעה, ביקש הנתבע צו זמני למניעת ביצוע דיספוזיציות במקרקעין. בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ג' גינת) דחה את הבקשה, וביום 14.5.09 נתן פסק דין חלקי המצהיר כי ההסכם שנערך לכאורה עם עותמאן ביום 23.11.08 - בטל. לאחר מתן פסק הדין לעיל, וביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת עותמאן, העביר התובע את המקרקעין על שמו, מכוח ייפוי הכוח שניתן לעו"ד עתמאלה.
5. עוד בטרם מתן פסק הדין הסופי בבית המשפט המחוזי, הגיש התובע ביום 19.5.09, בבית משפט זה, תביעה חוזית-כספית כנגד הנתבע ע"ס של 74,977 ₪ שעניינה השבת כספים בסך כולל של 33,367 ₪ אשר נטען כי שולמו על ידו על חשבון מס השבח החל על העסקה ובגין היטל השבחה, במקום הנתבע, ולתשלום פיצויים מוסכמים מראש בסך של 41,610 ₪ ללא הוכחת נזק.
6. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה בפניי ביום 27.4.10, קבעתי כי יש להמתין עד שיינתן פסק הדין על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט כ' סעב) ניתן ביום 13.12.10. כב' השופט סעב קיבל את התביעה בכל הנוגע להסכם עם התובע, וקבע כי מדובר בהסכם בלתי חוקי שבבסיסו עסקת מרמה. בפסק הדין נקבע כי:

"בנסיבות הנ"ל ועל יסוד המפורט לעיל ובהתאם למכלול הראיות שהובאו בפני ובעיקר חוסר מהימנות הנתבעים והאמון שיש לתת בתובע, שחרף השכלתו נראה אדם תמים ופתטי, שהצליח ג'אבר ועותמאן להוליך אותו שולל ולרמות אותו, תוך החתמתו על מסמכים שונים שהתייחסו לעסקים שהם בעצם עורבא ופרח, שלא היו ולא נולדו תוך שהם מחלקים שיקים על סכומים של מליוני שקלים ושמופקדים בידי התובע. שיקים שהתברר כי הם לא שווים אפילו את הנייר עליו נכתבו.

על כן וגם אם נניח שהמסמכים חתומים על ידי התובע, הרי שלטעמי, בבסיס העסקה, עסקת מרמה עסקינן.

המסקנה הנ"ל מתבקשת מאליה ממכלול הראיות שהובאו בפני, בין אם מדובר במסמכים החתומים על ידי התובע ובין אם לאו." (שם, פסקה 58).

1. עוד הטעים כב' השופט סעב בפסק דינו כי:

"נראה לי כי הנתבע מצא הזדמנות פז לרכוש החלקה בנזיד עדשים לעומת שוויה האמיתי בתשלום סכום לא גבוה לג'אבר שאף לא היסס למכור אותה חלקה שוב לשעבאן עלי, שרק קשריו עם משפחת ג'אבר סייעה בידו להחזיר את התשלום ששלם לו בסחורה. גם בעסקה עם שעבאן עלי ה- 100,000 ₪ לא שולמו ע"י ג'אבר לתובע. על כן, מדוע התמורה ששילם הנתבע בעסקה הקודמת לזו של שעבאן, לג'אבר תגיע לידי התובע?" (שם, פסקה 73).

1. בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי הנתבע הוכיח שלא הועברו לו כספי התמורה עבור המקרקעין, וכי התנהלותו של התובע אשר המשיך בהליכי רישום הזכויות במקרקעין על שמו בעת ניהול ההליך המשפטי, מעידה על חוסר תום לב. לאור האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי עסקינן בעסקת מרמה בטלה, והואיל וננקבה בו תמורה נמוכה מן התמורה האמיתית של העסקה, במטרה להונות את רשויות המס, הרי שמדובר גם בהסכם בלתי חוקי כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. לפיכך, קיבל בית המשפט המחוזי את התביעה והורה על ביטול ההסכם וייפוי הכוח, וכן על השבת המקרקעין על שמו של הנתבע.
2. התובע ערער לבית המשפט העליון על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, במסגרת ע"א 651/11.
3. משהודיעוני הצדדים בישיבת קדם המשפט מיום 23.2.11 כי תלוי ועומד ערעור לפני בית המשפט העליון הוריתי על עיכוב ההליכים בתיק שלפניי.
4. ביום 23.4.13 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון, מפי כב' השופט דנציגר, אשר דחה את הערעור. כב' השופט דנציגר קבע בפסק דינו כי:

"הקביעה כי בהסכם בין המשיב למערער ננקבה תמורה נמוכה על מנת להונות את רשויות המס, תומכת במסקנתו של בית המשפט המחוזי כי הסכם המכר, וממילא גם ייפוי הכוח, בטלים. ממצאים אלו, לצד הקביעה כי העסקה נכרתה מלכתחילה בשל מרמה, כאשר לא שולמה למשיב כל תמורה בגינה, תומכים גם במסקנה כי בנסיבות העניין אין להורות על אכיפת ההסכם, כי אם על השבת המקרקעין לידיו של המשיב. כמו כן, לאחר ששבנו ועיינו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לא מצאנו כי נפלה בו טעות שבדין אשר מצדיקה את התערבותנו." (שם, פסקה 6).

1. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 10.6.13, נדונה בקשת הנתבע לדחיית התביעה על הסף, מכח מעשה בי-דין והשתק שיפוטי. בתום הישיבה, החלטתי לדחות הבקשה:

"לא ראיתי לדחות את התביעה על הסף, שכן גם אם מדובר בתביעת מרמה וגם אם מדובר בהסכם בטל, הכלל הרגיל הוא, שעל כל צד להשיב לצד האחר את מה שקיבל מכח החוזה.

אכן יתכן שלאור הנסיבות נשוא תיק זה יש מקום לטענה ואיני מביעה בשלב זה עמדה ביחס לטענה כאמור, כי יש מקום לפטור חלקי או מלא מהשבה. אף יתכן כי הנתבע רשאי לקזז את נזקיו מסכום ההשבה ואולם, עצם הקביעה כי מדובר בעסקה בטלה או בעסקת מרמה אין בה כדי להצדיק סילוק התובענה על הסף. גם טענת ההשתק השיפוטי בשלב זה אינה נהירה לי דיה."

1. בהמשך החלטתי, נתתי צו המופנה לרשויות מיסוי מקרקעין / נציבות מס הכנסה, להגיש תעודת עובד ציבור בשאלה מהם ההחזרים, שצפוי הנתבע (המוכר) לקבל בעקבות ביטול עסקת המכר המתייחסת למקרקעין. כן התבקשו רשויות מיסוי מקרקעין להודיע לבית המשפט אם כבר שולמו כספים כלשהם לנתבע כהחזר בגין מס השבח נשוא העסקה הנ"ל ובאילו מועדים.
2. לאחר מתן החלטתי לעיל, הסכימו ב"כ הצדדים והצדדים עצמם כי כל סכום אשר יגיע לנתבע מרשויות מיסוי מקרקעין ו/או מס הכנסה בגין ביטול עסקת המכר המתייחסת למקרקעין, יופקד ישירות על ידי רשויות מיסוי מקרקעין / מס הכנסה בקופת בית המשפט.
3. ביום 7.7.13 הוגשה לתיק תעודת עובד הציבור החתומה ע"י ראיק שחיבר, מנהל תחום (שמאי מחוזי) מיסוי מקרקעין נצרת, מיום 5.7.13. לפי תעודה זו, בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון, בוטלה עסקת מכר המקרקעין אשר הוגשה למיסוי מקרקעין. עוד צוין בתעודה כי "בעקבות ביטול השומות בעסקה נוצרה יתרת זכות ע"ש הנתבע שחלק ממנה ע"ס 11,452 ₪ קוזז כנגד חוב מ"ה והיתרה ע"ס 136,563 ₪ הוחזרה לנתבע ביום 24.6.2013" (שם, סעיף 2).
4. ביום 10.12.13 הפקיד הנתבע בקופת בית המשפט סך של 136,000 ₪ מתוך הסך של 136,563 ₪ שהוריתי על הפקדתם בקופת בית המשפט בהחלטתי מיום 4.11.2013.
5. לאחר שהתרתי לתובע בהחלטתי מיום 16.7.13 לתקן את תביעתו לשם ביצוע התיקונים הנובעים מתעודת עובד הציבור, הוגשה תביעה מתוקנת ביום 10.9.13 להשבת הכספים המגיעים לתובע מאת הנתבע בעקבות ביטול העסקה בהתאם לפירוט כדלקמן: סך של 148,015 ₪ בגין המיסים המגיעים לתובע עקב ביטול העסקה (136,563 ₪ + 11,452 ₪) לאור תעודת עובד הציבור, בצירוף סך של 1,408 ₪ בגין תשלום היטל השבחה ששילם התובע ביום 17.3.09, ובתוספת סך של 10,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.
6. ביום 13.10.13 הגיש הנתבע כתב הגנה מתוקן ותביעה נגדית, כנגד התובע, בגין הנזקים שנגרמו לו, ובכלל זה הוצאות משפט, נזק נפשי קשה שנגרם לאשת הנתבע, שלילת הבעלות ו/או החזקה במקרקעין. הנתבע העמיד את תביעתו ע"ס של 50,000 ₪ לאחר שקיזז מן הנזק שנגרם לו את מס השבח.
7. לאחר שהעידו בפניי הצדדים באופן בלתי אמצעי במהלך ישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 4.11.13, הסכימו הצדדים למתן פסק דין על דרך הפשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, לפי המתווה הדיוני כאמור בפתח פסק הדין.
8. לאחר הגשת כתב הגנה בתביעה הנגדית, התקיימה ישיבה ביום 12.12.13 בה העידו מטעם התובע, השמאי מטעמו, סלאח אבו ריא (על חוות דעתו, נ/1); מנאע מחמוד, המתגורר בשכנות למקרקעין; אחיו של התובע, בשותי אחמד מוחמד; והתובע בעצמו. לאחר שמיעת עדויות אלו, סיכמו ב"כ הצדדים בעל-פה, על פי המתווה הדיוני.

טענות הצדדים בסיכומיהם:

1. ב"כ התובע העלתה בסיכומיה את הטענות כדלקמן:
   1. על פי תעודת עובד הציבור, הושבו לנתבע כספים שהתובע שילם בעצמו עבור מס שבח, בסך של 148,015 ₪, שמתוכם היה הנתבע חייב סך 11,452 ₪ בגין חוב מס הכנסה, שאינו קשור כלל לביטול העסקה, אלא נובע מניהול עסק עצמאי של הנתבע. לפיכך, סכום ההפקדה הינו בחסר, ואינו משקף את מלוא הסכומים שעל הנתבע להשיב לתובע.
   2. כתב ההגנה המתוקן, המהווה כתב תביעה שכנגד, אינו מניח תשתית עובדתית, לנזקים שנגרמו לנתבע בעטיו של ההסכם. הנתבע לא שילם מאומה ולא נגרמו לו הוצאות מעבר להוצאות משפט ששולמו לו על פי פסיקת בתי המשפט המחוזי והעליון. מעדותו של שמאי התובע, עולה כי לא בדק את המקרקעין פיזית, אלא נסמך על חוות דעת קודמת שנתן מבלי שבדק את מצבם הפיסי של המקרקעין, למרות הצפות מי הקולחין במקרקעין שיש בהם להשפיע על שווי המקרקעין, וכנגזרת מכך - על דמי השימוש.
   3. התובע לא עשה שימוש כלשהו במקרקעין, וגם לא הונחה תשתית ראייתית לכך שהתובע מנע שימוש במקרקעין על ידי הנתבע. הנתבע עצמו מסק זיתים במקרקעין ביום 28.9.09, מועד בו הקרקע היתה רשומה ע"ש התובע, כעולה מן התלונה במשטרה שהגיש התובע כנגד הנתבע בגין הסגת גבול.
   4. הנתבע מנסה להתעשר שלא כדין על חשבון התובע. לא בנקל הסכים הנתבע להעביר את כספי מס השבח לקופת בית המשפט, ואף לא הודיע על קבלתם. כל עניינו של הנתבע בתביעה שכנגד היא רק להותיר אצלו את כספי מס השבח.
   5. אין לפצות את הנתבע בגין עגמת נפש שנגרמה לו ולרעייתו שאינה צד להליך, והיא מקבלת טיפול פסיכולוגי על רקע אשפוזים ומחלות כרוניות אשר אינם קשורים להליכים שהתנהלו בין הצדדים.
   6. לא דבק כל אשם בתובע שפעל באופן חוקי למימוש זכויותיו, וחוות הדעת השמאית מטעם הנתבע אינה עושה כל הבחנה בין התקופות השונות לצורך חישוב דמי השימוש כאשר בהקשר זה מפנה ב"כ התובע לכך שהמקרקעין נרשמו ע"י התובע רק ביום 6.7.09 ונרשמו בחזרה ע"ש הנתבע ביום 19.12.2010.
2. ואלו עיקר טענות הנתבע בסיכומיו:
   1. בית המשפט העליון אישר את קביעת בית המשפט המחוזי כי מדובר בענייננו במרמה ולא בעסקה.
   2. יש לקבל את חוות הדעת של המומחה מטעמו, שלא נסתרה, לענין הפיצוי המגיע לנתבע בגין שלילת הבעלות במקרקעין וגזילת רכושו של הנתבע ע"י התובע. בענין זה מפנה הנתבע לקביעת השמאי מטעמו לפיה למרות יעודה החקלאי של הקרקע, היא משמשת לבנייה כמו יתר החלקות הגובלות, כמשתקף גם משווי הקרקע כפי שהוערך ע"י השמאי מטעם התובע.
   3. נטען כי בשל עסקת המרמה בה התקשר התובע נמנע מן הנתבע למכור את הנכס לצד ג' למרות הביקוש הרב שיש למקרקעין עליהם ניתן לבנות גם ללא תוכנית מאושרת (כך! ע"א).
   4. התובע גרם להתמשכות ההליכים משך 5 שנים; לנתבע ורעייתו נגרם נזק וסבל נפשי רב כעולה גם מן המסמכים הרפואיים שצורפו, דבר שיש ליתן לו ביטוי במסגרת פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני. כן עותר הנתבע להחזר הוצאות ותשלום שכ"ט עו"ד.

הכרעה:

1. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים על צרופותיהם, בתצהירי העדות הראשית מטעם הצדדים לרבות הנספחים, עיינתי בפסקי הדין של בית המשפט העליון ובית המשפט המחוזי שניתנו בעניין ההסכם בין הצדדים, ובתעודת עובד הציבור שהוגשה לתיק, וכן לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ומי מטעמם, ועיינתי במוצגים (לאחר שחזור המוצגים עפ"י החלטתי מיום 22.12.2013), וכן לאחר ששקלתי את טענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם, ולאור הסמכות שניתנה לי ליתן פסק דין על דרך הפשרה, לפי סעיף 79א. לחוק בתי המשפט, הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 112,000 ₪ בתוספת אגרות פתיחת ההליך כשהן צמודות ממועד תשלומן ועד היום וכן בתוספת שכ"ט עו"ד בסך של 11,200₪ בתוספת מע"מ.
2. הסכומים שנפסקו לעיל ישולמו לתובע באמצעות באת כוחו מתוך הכספים שהופקדו ע"י הנתבע בקופת בית המשפט, על פרותיהם, והיתרה כעכל שתיוותר כזו, תוחזר לנתבע באמצעות בא כוחו. ב"כ התובע תגיש פסיקתא מתאימה תוך 7 ימים ממועד קבלת פסק הדין. ככל שלא יהא די בכספי ההפקדה כדי למלא אחר פסק הדין, תשולם היתרה ע"י הנתבע תוך 45 יום מהיום.
3. הערבון בסך של 2,500 ₪ שהופקד ע"י התובע על פרותיו, עפ"י החלטתי מיום 29.12.2010 יושב לידי התובע באמצעות באת כוחו.
4. לאור המתווה הדיוני, ובזיקה להחלטתי מיום 10.11.13, ניתן פטור מתשלום המחצית השנייה של האגרה הן בתביעה והן בתביעה שכנגד.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' שבט תשע"ד, 08 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.